Организационно-экономические методы повышения привлекательности городской недвижимости тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.05, кандидат экономических наук Котиков, Андрей Стефанович

• Котиков, Андрей Стефанович
• кандидат экономических наук
• 2000

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Котиков, Андрей Стефанович

ВВЕДЕНИЕ

1. МАРКЕТИНГОВЫЕ АСПЕКТЫ ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1.Общий анализ ситуации на рынке городской недвижимости 9 1.2.0собенности жилой недвижимости как товара. Классификация объектов жилой недвижимости.

1.3.Региональные факторы развития рынков городской недвижимости

2. ИССЛЕДОВАНИЕ ПОТРЕБИТЕЛЬСКИХ ПРЕДПОЧТЕНИЙ НА РЫНКЕ ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 54 2Л.Исследование рынка жилой недвижимости

2.1.1. Анализ тенденций развития рынка жилой недвижимости

2.1.2. Исследование факторов инвестиционной привлекательности рынка жилой недвижимости

2.2.Исследование рынка нежилой недвижимости

2.2.1. Анализ тенденций развития рынка офисных, торговых и складских помещений

2.2.2. Анализ факторов инвестиционной привлекательности нежилой недвижимости

3. МЕТОДЫ ПОВЫШЕНИЯ ПОТРЕБИТЕЛЬСКОЙ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ ОБЪЕКТОВ ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 95 3.1.Использование показателей потребительской привлекательности при оценке конкурентоспособности объектов недвижимости

3.2.Методы анализа конкурентной среды на рынке городской недвижимости

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Организационно-экономические методы повышения привлекательности городской недвижимости»

Настоящий период развития экономики можно назвать переходным или транзитивным [6], т.е. периодом, когда формируются и (или) трансформируются принципы и методы экономики и управления. Это касается прежде всего относительно новых для нашей страны форм экономических отношений возникающих, в частности, на рынке недвижимостиг где значительное место занимает купля-продажа городской недвижимости.

Проблема экономики и управления городской недвижимостью охватывает большое число аспектов, в т.ч. задачу адекватности экономической оценки недвижимости, необходимость совершенствования методических подходов при анализе эффективности использования объектов недвижимости, формирование аналитических основ комплексной оценки инвестиционных проектов и т.д. В данной диссертации рассмотрен один из вышеназванной проблемы, представляющий в настоящее время особый интерес - это методическое обеспечение повышения инвестиционной привлекательности товара на рынке городской недвижимости. Проблемы методического обеспечения рассмотрены в диссертации с позиций целей и задач маркетинговых исследований рынка городской недвижимости а также с учетом требований, предъявляемых к объектам городской недвижимости инвесторами и различными группами индивидуальных потребителей. При этом в ходе исследования учитывалось, что развитие рынка недвижимости непосредственно связано с изменением общей экономической ситуации в стране и в конкретном регионе.

По мнению ряда ученых [38, 59 и др.], рынок недвижимости, точнее уровень его развития, характеризует степень совершенства национальной экономики, а реформа отношений собственности в сфере недвижимости может рассматриваться как ключевой элемент в проведении рыночных реформ.

Быстрая приватизация создала в короткие сроки значительный слой собственников, активно включившихся в рыночные отношения. Децентрализация инвестиционной политики, а также либерализация цен в отраслях, обеспечивающих строительное производство, повлияли на формирование цен в строительстве, в результате чего покупательная способность предприятий, организаций и населения страны снизилась, что в сочетании со снижением объектов бюджетного финансирования затруднило развитие отрасли строительства и получило отрицательные последствия на рынке городской недвижимости. В этой ситуации особую актуальность приобретает правильное осознание и реальный учет факторов привлечения покупателей на рынке городской недвижимости, что и стало основой для выбора темы настоящей диссертационной работы.

В соответствии с темой, целью диссертационной работы является определение наиболее эффективных методов привлечения покупателей на рынке городской недвижимости. В ходе исследований были поставлены и решены следующие задачи:

• анализ развития рынка городской недвижимости и уточнение характеристик этого рынка, классификация объектов недвижимости;

• группировка факторов привлекательности жилой и коммерческой недвижимости в крупном городе. Анализ роли регионального управления в повышении инвестиционной привлекательности городской недвижимости;

• исследование силы влияния отдельных факторов на выбор потребителями объектов городской недвижимости;

• анализ состава показателей состояния жилой среды в связи с покупательскими предпочтениями;

• разработка методов повышения привлекательности городской недвижимости для покупателя.

Предметом исследования являются методы,- обеспечивающие заинтересованность покупателя в приобретении конкретного объекта городской недвижимости.

В качестве объекта исследования выбран рынок городской недвижимости в крупном городе, рассматриваемый с позиций отношений между производителями и потребителями городской недвижимости.

Теоретической и методологической базой исследования послужили законодательные акты, касающиеся процедур купли-продажи и учета городской недвижимости, постановления Правительства РФ и программы развития строительного комплекса, исследования российских и зарубежных ученых в области теории и практики развития рынков городской недвижимости, а также в области теории мотивации поведения покупателя и в практике оценки городской, в т.ч. жилой, среды.

В процессе диссертационного исследования использованы принципы системного подхода, а также методы логического и экономического анализа и методы статистики и социологии.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в следующем:

• описаны основные тенденции и перспективы развития рынка городской недвижимости;

• выделены основные факторы привлекательности объектов жилой и коммерческой недвижимости, выполнены их группировка и классификация. Подробно рассмотрены экологические и природно-климатические факторы;

• оценена эластичность спроса на отдельные виды недвижимости по цене;

• уточнены методы расчета показателей привлекательности жилой недвижимости;

• предложены конкретные методы повышения привлекательности городской недвижимости, предполагающие учет как ситуации на рынке, так и предпочтений покупателей.

Практическая значимость результатов исследования состоит в том, что использование разработанных рекомендаций может способствовать:

• увеличению числа продаж на рынке городской недвижимости и, таким образом, развитию этого рынка за счет повышения адекватности характеристик спроса и предложения;.

• • развитию строительной отрасли в результате повышения спроса на жилую недвижимость в связи с повышением ее имиджа путем целевого информирования потребителей;

• более четкой направленности региональной политики с учетом факторов развития рынка городской недвижимости.

Апробация и реализация результатов исследования. Основные положения диссертации докладывались на совещаниях и конференциях по проблемам развития рынка городской недвижимости в Высшей школе приватизации и предпринимательства. Отдельные результаты исследований были использованы Российской гильдией профессиональных антикризисных управляющих.

Публикации. Основные положения диссертационного исследования отражены в 5 опубликованных работах общим объемом 1,5 п.л.

Структура и содержание работы. Диссертационная работа состоит из введения, 3-х глав, заключения, списка использованной литературы.

Заключение диссертации по теме «Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда», Котиков, Андрей Стефанович

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

1. На современном этапе развития рынка городской недвижимости особую актуальность приобретает правильное осознание и реальный учет факторов привлечения покупателей на этом рынке. В диссертации рассмотрены тенденции развития рынка и определены факторы привлекательности жилой, а также нежилой (коммерческой) недвижимости в связи с оценкой качества объектов недвижимости.

2. Городская недвижимость как товар имеет ряд особенностей, которые обуславливают характер взаимоотношений продавца и покупателя. Эти особенности обобщены в диссертации и показана форма их проявления на рынке городской недвижимости.

3. Влияние региональных факторов на характер процессов производства и реализации городской недвижимости доказано в диссертации на основе анализа статистических данных и научных публикаций. Показано влияние региональной политики на инвестиционную привлекательность городской недвижимости.

4. Можно утверждать о различиях в развитии рынка разных видов городской недвижимости. В диссертации определено соотношение спроса и предложения коммерческой недвижимости, определена структура потребителей, оценена степень эластичности спроса по цене на отдельные виды нежилой недвижимости.

5. Оценка конкурентоспособности объектов городской недвижимости может базироваться на данных об их инвестиционной привлекательности. Основным фактором привлекательности является цена 1 кв. м недвижимости, а в качестве других конкурентных преимуществ выступают факторы, состав и приоритет которых зависит от вида недвижимости. В диссертации предложена форма количественной оценки конкурентоспособности объектов жилой недвижимости.

6. Повышение конкурентоспособности объектов городской недвижимости возможно только тогда, когда покупатель информирован о наличии конкурентных преимуществ. В диссертации даны некоторые рекомендации по целевому информированию потребителей на примере экологических характеристик жилой недвижимости.

7. Анализ конкурентной среды на рынке городской недвижимости должен быть направлен на оценку концентрации рынка, на определение рыночного статуса конкурирующих фирм, а также на определение наиболее значимых для данного сегмента рынка конкурентных преимуществ объектов городской недвижимости. В диссертации предложены методические основы такого анализа, в частности разработана форма обобщения результатов анализа концентрации рынка городской недвижимости.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Котиков, Андрей Стефанович, 2000 год

1. Асаул А.Н. Маркетинговая концепция организации предпринимательской деятельности в строительном комплексе //Экономика строительства. - 1997.-№ 10.

2. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России: М.: Финансы и статистика, 1996

3. Белых Л.П. Формирование портфеля недвижимости. М.: Финансы и статистика, 1999

4. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. -М.: ИНФА-М, 1996.

5. Временная методика оценки жилых помещений (пр. Минстроя России отЗОокт. 1995 г. №17-115)

6. Горбунов A.A., Иванов С.Н. Асаул А.Н. Формирование региональных строительных комплексов в транзитивной экономике. С-Петебург.: изд-во «Петровский фонд», 1999

7. Городская собственность //

8. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая и вторая. -М.: Изд-во «СПАРК», 1996

9. Доллан Э., Дольненко Б. Экономикс. -М., 1994

10. Ю.Душаниг Т., Душаниг И. Экономика переходного периода. М.: Ин-т м/н права и политики, 1996

11. П.Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. Научно-практическое пособие. -М.: Издательство БЕК, 1997

12. Жилищное законодательство России. Сборник нормативных Ф документов с комментариями. М.: Агентство «Бизнес-информ», 2000

13. Жилищный кодекс РСФСР (ред. От 22.08.95)14.3авдский В.В., Бутенко В.А. Экономика недвижимости. М.: Изд-во «Машиностроение», 2000

14. Законодательные основы риэлтерской деятельности. Серия «Библиотеки риэлтера». М.: Менеджер, 199516.3аренков В.А. Проблемы развития строительных компаний в условиях российской экономики. С-Петербург: Стройиздат СПб, 1999

15. Инвестиционный рейтинг российских регионов 1997-1998 г. // Эксперт, 1998. №39/

16. Коваленко П.П., Орлова Л.Н. Городская климатология: Учебное пособие для вузов. М.: Стройиздат, 1993

17. Королева Л.В. Схема анализа состояния конкурентной среды на товарных рынках//Проблема экономики и управления производством: Межвуз. сб. СПб: СЗПИ. 2000-10-19

18. Котлер Ф. Основы маркетинга. М., 1990

19. Коханенко В.В. Формы организации хозяйственной деятельности предприятий как экономическая основа саморегулирования рынканедвижимости//Городская собственность №2(6)? 1988

20. Лицкевич В.К. Жилище и климат. М.'Стройиздат. 1987

21. Михалевич М.В., Чижевская А.Ю. Динамические макромодели процессов ценообразования в переходной экономики//Кибернетика и системный анализ. №4, 1993

22. Синочкин Д., Некрасов А., Ленинская А. Пробавцы и покупатели: перетягивание нервов // Недвижимость и строительство Петербурга, №7(38), 1999

23. Мобиус М. Руководство для инвестора по развивающимся странам. -М.: Атом. 1996

24. Оценка недвижимости: теоретические и практические аспекты/ Под ред. В.В. Григорьева. -М.: ИНФРА-М, 1997

25. Первичный рынок жилья мутирует// Деловой Петербург №67(591)

26. Позняков В.В. Многоуровневе системы управления городским строительством: Учеб. пособие. -М.гМИСИ, 1991

27. Предпринимательский климат регионов России/под редю Лаврова А. -М.:Начала -Пресс., 1997

28. Проблемы становления и регулирования рынков городской недвижимости/ Под ред. Л.Э. Лимонова. СПб.: Наука, 1997

29. Рейтинг инвестиционной привлекательности регионов России // Эксперт. 1996. - №47. - С.30-31

30. Ричард Томас. Количественные методы анализа хозяйственной деятельности / Пер. с англ. М.: Издательство «Дело и Сервис», 1999

31. Рынки недвижимости и развития городов: российская реформа и международная практика // Под ред. Л. Лимонова. СПб., 1994

32. Эдвин Дж. Доган, Дэйвид Е. Линдсей. Рынок, микроэкономическая модель. Рос-орбит. СП «Автокомп», 1992

33. Рыночные отношения в жилищной сфере. Сб. законодательных актов и гражданско-правовых документов / Сост. В.Н. Иванов. М.: Инф. -внедрен, центр «Маркетинг», 1995

34. Самуэльсон П.А. Экономика. Вводный курс, т. 1. М.: «Алфавит», 1993

35. Синельников А. Поддержка реального сектора экономики /V Строительная газета, №15, 16 апреля 1999 г.

36. Ситдиков С.А. Формирование механизмов управления реорганизацией жилищной сферы крупного города, дис. на соиск. уч. ст. канд. экон. наук., С-Петрбург.: СПбГИЭА, 2000

37. Смирнов В.В., Лукина З.П. Ипотечное жилищное кредитование. М.: Издательский дом «Аудитор», 1999

38. Смирнова И.В. Экономика недвижимости: Учебное пособие по спец. 060811. СПб.: СПБГИЭА, 1966

39. Спирин И.В., Щегай Э.В. Антимонопольное регулирование транспортной деятельности. Учебное пособие. М.: «Ось-89», 2000

40. Татевосян Г.М. Обоснование экономической эффективности капитальных вложений с использованием методов оптимизации. Экономика и математические методы. т.ЗЗ. -М.: Наука, 1997

41. Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость. СПб.: -СПбГТУ, 1996

42. Управление портфелем недвижимости: Учебное пособие для вузов / Пер. с англ. под ред. проф. С.Г. Беляева. М.: Закон и право, ЮНИТИ, 1998

43. Управление строительными инвестиционными проектами // учебное * пособие под ред. В.М. Васильева и Ю.П. Панибратова. М., СПБ.:1. СПбГАСУ, 1997

44. Фомина Л.И. Маркетинговые исследования конкурентов по технологии бенгмакинга. Изд-во МАДИ. М, 1999

45. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости : Пер. с англ. М.: Дело, 1995

46. Цукерман Говард А. Блевинс Джордж Д. Недвижимость: зарубежный опыт развития / Пер. с англ. М.: Диамант-Меркурий. - М, 1994

47. Щелыгин. Методы совершенствования региональной инвестиционной политики // дисс. на соиск. уч. степени к. эк. н. С-Петербург:4 СПбГИЭА, 1999

48. Экономика недвижимости: Учебное пособие. М.: Дело, 1999.