Инвестиционное планирование в сфере жилищного строительства тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.05, кандидат экономических наук Смолянинов, Сергей Викторович

• Смолянинов, Сергей Викторович
• кандидат экономических наук
• 1997

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Смолянинов, Сергей Викторович

Введение.

Глава 1 . Оценка и перспективы развития инвестиционного процесса в России на этапе переходного периода.

1.1. Анализ инвестиционно-строительной деятельности в России и основных показателей жилищного строительства.

1.2. Перспективы развития экономики и жилищного строительства на период до 2000 г.

1.3. Формирование инвестиций в жилищное строительство в рыночных условиях.

Глава 2 . Инвестиционно-строительный проект как основа управления и планирования инвестиционно-строительной деятельностью.

2.1. Основные принципы управления инвестиционно-строительной деятельностью.

2.2. Характеристики инвестиционно-строительного проекта и его особенности для жилищной сферы.

2.3. Оценка риска при управлении инвестиционным проектом.

Глава 3 Методические основы инвестиционного планирования при реализации проекта строительства жилья.

3.1. Методические рекомендации для инвестиционного планирования при реализации строительного проекта.

3.2. Методика расчета и анализ финансово-экономических показателей ИСП объектов жилищного строительства.

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Инвестиционное планирование в сфере жилищного строительства»

Актуальность темы исследования

Инвестиционная деятельность имеет основополагающее значение в формировании экономического потенциала общества. На современном этапе развития России для преодоления имеющихся кризисных явлений в экономике особенно важно управление инвестиционно-строительной деятельностью, направленное на преодоление негативных тенденций, и имеющей целью достижение экономического роста и увеличение благосостояния общества.

Наиболее важной составляющей являются инвестиции в жилищное строительство, которые в конечном итоге определяют уровень благосостояния общества и степень его развития. Можно отметить, что в России эти инвестиции являются наиболее весомой частью общего объема инвестиций, а их величина достигает более четверти общего объема [ 102 ] . Учитывая политическую и социальную напряженность в обществе развитие инвестиций для России имеет еще большое социальное значение. В этой связи необходимость разработки эффективного механизма управления инвестициями в жилищное строительство несомненно актуально. Это важно так же еще и потому, что рыночные принципы оценки инвестиций наиболее слабо на сегодняшний день разработаны применительно к деятельности в жилищном комплексе. Специфика проведения работ в строительной отрасли почти не учитывается при составлении методических пособий по финансовой оценке инвестиционных проектов. В этой связи можно отметить методику для расчета инвестиционного проекта, описанную в авторитетном для строителей журнале "Стройинформ'1 [96 ], которая недостаточно разработана применительно к потребностям строительства, хотя и рекомендуется к использованию в этой отрасли.

Если рассмотреть область исследований инвестиций в целом, то можно отметить явную недостаточность комплексной разработки многих вопросов, одним из которых является инвестиционное планирование, построенное на рыночных принципах, учитывающее прогнозирование в рыночных ситуациях и спрос, а так же содержащее маркетинговые исследования и учет рисков. Это требует создание и разработку соответствующих методик инвестиционного планирования, и, в частности, в области жилищного строительства.

Проблемы инвестиционной деятельности и экономического развития в рыночной экономике исследовались в трудах зарубежных и отечественных ученых, среди которых можно выделить работы:

Л.И.Абалкина, В.В.Бузырева, Д. Ван Хорна, К.Друри, П.Н.Завлина, А.Е.Когута, А.И.Муравьева, А.Н.Петрова, Р.Холта, Д.Хикса и других. Данные работы внесли значительный вклад в изучение рассматриваемой проблемы. Вместе с тем следует отметить, что существует ряд аспектов инвестиционной деятельности в условиях формирования рыночной среды, которые требуют дальнейшей разработки и конкретизации.

Целью диссертационной работы является исследование теоретических вопросов и разработка методических основ инвестиционного планирования в области жилищного строительства.

Цель исследования предопределила постановку следующих задач: Цель исследования предопределила постановку следующих задач:

- уточнение методических основ анализа инвестиционного процесса в целом и жилищного строительства в России, в частности на базе статистических данных и прогнозов,

- исследование рыночного спроса на жилье и формирование инвестиций для жилищного строительства в рыночных условиях, изучение принципов управления инвестиционно-строительной деятельностью и ее главной составляющей - планирование инвестиций при реализации строительного проекта,

- выявление особенностей формирования инвестиционно-строительного проекта в жилищной сфере,

- разработка методических основ инвестиционного планирования при реализации проектов жилищного строительства в условиях перехода экономики России к рынку,

- проведение практических расчетов для реализации проектов строительства жилых домов в С.-Петербурге.

В соответствии с главной целью и задачами были определены объект и предмет исследования.

В качестве объекта исследования был принят строительный комплекс г. С.-Петербурга, осуществляющего строительство жилых домов.

Предметом исследования являются теоретические, методические и организационные вопросы, связанные с анализом и оценкой инвестиционных процессов, формированием и планированием инвестиций в жилищном строительстве.

Методология и методика исследования. Теоретической и методической базой диссертационного исследования по выбранной теме явились законодательные и нормативные акты органов руководства Российской Федерации, работы отечественных и зарубежных ученых по проблематике рыночных отношений и инвестиционной деятельности. Статистической базой исследования явилась информация Госкомстата РФ, а также материалы, собранные автором непосредственно в строительном комплексе.

Основными методами исследования стали системный и структурно-функциональный анализ, метод экспертных оценок, математические методы обработки статистической информации, экономико-математическое моделирование. Особое значение в процессе исследования имело применение новых программных продуктов при автоматизированных расчетах.

Обоснованность выводов и предложений, полученных в процессе исследования, обуславливается методологией исследования, логической последовательностью выводов и подкрепляющими теоретические выводы практическими расчетами.

Научная новизна работы-Научная новизна диссертационного исследования заключается прежде всего в комплексном подходе к проблеме, заключающийся в анализе факторов, влияющих на инвестиционные процессы на макро- и микро уровнях экономики, на основе которого предложены конкретные рекомендации по финансовому планированию инвестиций в жилищном строительстве.

К числу наиболее важных научных результатов диссертационного исследования автор относит следующее:

- анализ особенностей инвестиционной деятельности и жилищного строительства в России,

- прогноз тенденций жилищного строительства на период до 2000 года, разработка принципов формирования инвестиций в жилищное строительство Российской Федерации на основе прогнозирования спроса ,

- обоснование инвестиционно-строительного проекта как финансового плана инвестиций и исследование его особенностей в жилищной сфере,

- анализ рисков при реализации инвестиционных проектов как одного из важнейших его элементов, необходимых для успешной реализации проекта в российских условиях и построение моделей риска,

- разработка методических основ финансового планирования инвестиций применительно к проектам строительства жилых домов,

Практическая значимость работы состоит прежде всего в том, что теоретические исследования, основные положения которых изложены в диссертации, легли в основу предложенной методики составления инвестиционного плана в строительстве жилья и апробированы на практике. Кроме того, диссертация содержит ряд предложений и рекомендаций, которые могут быть использованы в строительной практике.

Методические и практические разработки по теме диссертации использованы в АО "Стройкорпорация".

Основные положения диссертации докладывались на научной сессии профессорско-преподавательского состава, научных сотрудников и аспирантов по итогам НИР 1996 года С.-Петербургского Университета Экономики и Финансов, а также на совещаниях хозяйственных руководителей строительных организаций.

Публикации. Наиболее существенные положения и результаты исследования нашли отражение в 2х опубликованных работах, одна из которых представлена в наиболее авторитетном в строительстве журнале "Cтpoйинфopм,, за 1997 год.

Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы из 120 наименования и приложений, содержащих результаты автоматизированных расчетов.

Заключение диссертации по теме «Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда», Смолянинов, Сергей Викторович

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Проведенное автором исследование позволило сформулировать основные выводы по итогам разработок и предложения о возможном научном и практическом использовании полученных результатов.

1. В макроэкономическом понимании рост общенационального богатства определяется ростом капитала и эффективным его использованием. Рост капитала обеспечивает инвестиционную деятельность, индикаторами изменения которой выступают соотношения потребления и накопления и их динамика, индексом роста амортизационных отчислений и инвестиций в основной капитал. Для анализа этих показателей в российской экономике рассмотрены статистические данные, на основе которых сделаны расчеты, показывающие, что доля накопления в ВВП за 4 года уменьшилась на 20%, инвестиций по отношению к основным фондам уменьшились на 70 %.

Снижение доли накопления , наблюдаемое в последнюю пятилетку в Российской экономике отрицательно влияет на объем инвестиций и экономический рост. Это можно объяснить с помощью моделей экономического роста, включающих мультипликатор сбалансированного развития.

Анализ инвестиционных процессов на микороуровне необходим для дальнейшего исследование внутренних причин экономических тенденций . В частности, представлен показатель нетто-инвестиций. Нетто-инвестиции представляют собой разность между валовым объемом инвестиций и амортизационных отчислений за определенный период времени из анализируемого ряда. На основе статистических данных сделаны расчеты динамики нетто-инвестиций в России. Анализ динамики показывает, что в настоящее время инвестиционная активность очень низкая и нетто инвестиции отсутствуют, причем тенденция "проедания" амортизационных отчислений не снижается. Т.о. в экономике отсутствует не только расширенное, но и простое воспроизводство основных фондов, которые продолжат быстрыми темпами физически и морально стареть.

Амортизационные отчисления расходуются не по назначению, т.к. в каждом году они превышают размер инвестиций в 2-3 раза, причем нецелевое использование выросло за 4 года в 1,5 раза. Рентабельность основных фондов (ОФ) за 4 года снизилась в 8 раза.

Негативные явления экономики проявились в продолжении снижения объемов капитальных вложений и подрядных работ, что продемонстрировано статистическими показателями .

Вместе с тем, динамика основных макроэкономических показателей показывает некоторую стабилизацию экономики России, которая в свою очередь определила позитивные результаты инвестиционно-строительной деятельности. В 1995 г. объемы капитальных вложений и подрядных работ сократились на 15 и 9 %, против 24 и 24 соответственно в 1994 г. Однако в общем, ситуацию в строительной отрасли можно охарактеризовать как неблагоприятную. Достаточно отметить, что доля добавленной стоимости строительства в общем объеме валового внутреннего продукта в 1995 г. составила 7,7% против 9,4% в 1991 г.

Инвестиции, вложенные в жилищное строительство являются приоритетным направлением капиталовложений, т.к. их динамика показывает на изменение благосостояния всего общества. Безусловно, кризисные явления экономики отразились на структуре и объемах жилищного строительства. Действительно объемы жилищного строительства резко упали по сравнению с доперестроечными. Однако, в течение рассматриваемого периода можно отметить положительные тенденции в жилищном строительстве. Достаточно сказать, что удельный вес таких капиталовложений в общем объеме капиталовложений постоянно увеличивается и составил 25,9% в 1995 г. против 21,7 в 1992.

Таким образом активность жилищного строительства определяет инвестиционную активность в целом. Это особенно актуально для современного этапа развития российской экономики, характерными чертами которого являются экономическая и социальная нестабильность. Поэтому сегодня важны разработки , направленные на создание механизмов, обеспечивающих приоритетное развитие жилищных программ.

2. Для построения перспективных прогнозов необходимо исследовать динамику существующих процессов, а также учитывать влияние факторов, обусловленных новыми экономическими механизмами.

Исследование прогноза основных макроэкономических показателей экономического развития России показывает необходимость обеспечить макроэкономические условия для структурной перестройки и темпы инфляции не выше 6-8% в год, дефицит бюджета в конце периода - 1,5% ВВП. Уровень накопления в экономике должен достигнуть 27-29 % ВВП , а доля инвестиций в основной капитал- повыситься до 22-24% в год. Принимая во внимание представленный прогноз объемов инвестиций в основной капитал делается предположение о динамике развития жилищного строительства на период до 2000 г.

Для составления прогноза используются следующие удельные показатели: удельный вес инвестиций на жилищное строительство в общем объеме инвестиций, - удельный вес инвестиций на жилищное строительство в общем объеме ВВП. В работе использовался метод графической экстраполяции тенденций. Результаты которого показывают, что экономический рост и увеличение инвестиций создают основу для устойчивого жилищного строительства. Вместе с тем полученный автором прогнозный объем ввода жилья несколько меньше, чем предполагается в Программе "Жилище", и составляет 73-75 млн.кв.м против 80 млн.кв.м. Расхождение это можно объяснить тем, что выполнение Программы предполагает использовать дополнительные меры , активизирующие инвестиционную активность в жилищной сфере, которые изменяют скорость исследуемых автором показателей.

Для активизации жилищного строительства приоритетными направлениями должны быть следующие :

- выплата гражданам субсидий на строительство и приобретение жилья;

- предоставление жилищных кредитов, включая ипотечные кредиты;

- выпуск жилищных ценных бумаг;

- образование и использование фондов развития жилищного строительства;

- привлечение средств банков и других коммерческих структур в финансирование жилищного строительства;

- продажа на аукционах части построенного жилья; привлечение иностранных инвесторов;

- сокращение незавершенного жилищного строительства и снижение стоимости строительства путем проведения конкурсов и подрядных торгов.

В заключение можно отметить, что предполагаемые со стороны государства меры по активизации жилищного строительства ориентированы на дальнейшее развитие рыночных отношений, а именно: оживление покупательного спроса на жилье, с одной стороны, и предложение строительных фирм, с другой. Поэтому, при построении инвестиционных планов и прогнозов жилищного строительства их рыночная ориентация имеет приоритетный характер,

3. Ключевым моментом составления инвестиционного плана по жилищному строительству является определение спроса на жилье.

Категория спроса является новой, рыночной категорией в инвестиционном планировании, а для условий рыночной экономики переходного периода, она к тому же и недостаточно разработана . Категория спроса пришла на смену применявшейся в системе планового хозяйства категории потребности, которая по сравнению со спросом имеет как преимущества, так и недостатки с точки зрения использования при составлении инвестиционных прогнозов и планов.

Функция спроса должна определяться с учетом дифференциации рынка, при этом необходимо принимать во внимание только объективные факторы дифференциации, такие как качество жилья, цена, покупательная способность и не рассматривать конъюнктурные факторы рыночной конкуренции, т.е. те факторы , кроме вышеназванных, которые приводят к излому функции спроса. На основании этих рассуждений доказано существование "ломаной" кривой спроса.

В работе построены функции спроса на жилье в трех городах России по материалам статистического исследования платежеспособного спроса проводимым в 1994 году. Представлен анализ более упрощенной ступенчатой функции спроса и доходности продаж.

Анализ доходности продаж может служить ориентиром для определения направления специализации профиля строительных организаций, т.к. анализ имеющихся данных показал,что во всех секторах рынка производитель может обеспечить достаточный уровень доходности и рентабельности. Рассмотрение рынка жилья как олигополии еще больше расширяет возможности приложения деятельности различных строительных организаций в форме выполнения одинаковых объемов работ с разными затратами.

Сдельные выводы в основном совпадают с регламентирующими положениями государственной программы "Жилище", в частности на новом этапе ее реализации, где основной задачей выдвигается строительство жилья для среднеобеспеченных граждан. Автор полагает, что представленные подходы могут быть полезны при обосновании прогнозов жилищного строительства.

4. Важнейшим вопросом инвестиционного планирования в экономике, в частности, при составлении планов реализации инвестиционно-строительных проектов (ИСП), является достоверность и надежность планов в смысле реальности планируемых затрат и достигаемых результатов. Этим вопросам посвящена 2-я глава диссертации.

Стратегической целью инвестиционного планирования является повышение эффективности управления инвестиционно-строительной деятельностью, т.к. ее активизация должна стать ключевым моментом начала экономического роста, как об этом свидетельствует и опыт зарубежных стран, в разное время переживших кризисные явления в экономике. При рассмотрении вопросов управления ИСП следует, по мнению автора, различать два основных аспекта этой проблемы:

1). Разработка, изучение и практическое использование принципов методов управления инвестиционно-строительной деятельностью (ИСД).

2). Анализ и количественная оценка управляемости ИСП и инвестиционно-строительной деятельности в целом.

В первом случае речь идет о методах, наиболее адекватных существующим ныне условиям экономического развития, т.е. рыночным условиям. При этом речь вдет как о стратегических, так и о тактических вопросах управления.

В стратегическом плане автором сформулированы 8 основных принципов управления ИСД в России, в основном соответствующих рекомендациям авторитетных исследовательских институтов и мировой практике. Реализация этих принципов должна осуществляться через инвестиционные программы развития, основным рабочим звеном которых, в конечном итоге, являются ИСП.

Согласно принятой стратегии, автором сформулировано 5 основных принципов управления ИСП в тактическом плане. Суть их состоит в том, что обоснование ИСП должно быть основано на классическом принципе сопоставления затрат и результатов, а также многовариантности проектирования. Если исходить из того,что результаты оценки отобранного при обосновании ИСП являются общественно-приемлимыми в рыночных условиях, то по нашему мнению, основным методом управления ИСД на данном этапе переходного периода экономики должен быть контроль за соответствием фактических инвестиционных и текущих расходов плановым и соблюдением плановых сроков, достижение желаемых результатов проекта, как финансовых, так и социальных.

Исходя из отмеченной ключевой роли ИСП, как основного элемента планирования и управления ИСД, сформулировано понятие инвестиционного планирования, как распределения и планирования инвестиций в рамках инвестицинно-строительного проекта и включающего в себя составление инвестиционного плана и определение экономической эффективности инвестиций.

В этом смысле можно согласиться с утверждением, что инвестиционный план - это и есть сам инвестиционно-строительный проект , а также - с утверждением ряда других авторов, определяющих инвестиционный проект как план, реализация которого требует привлечения инвестиций.

5. Важные выводы работы вытекают из рассмотрения вопросов стадийности инвестиционного проектирования, которые в значительной степени определяют специфику и отличие ИСП от инвестиционных проектов в других отраслях экономики. Эти различия характеризуются следующими позициями:

1). Для ИСП инвестиции и продажи могут быть разнесены во времени -сначала инвестиции, потом - продажи.

2). На этапе инвестиций они могут полностью осуществляться за счет заемных средств. На данном этапе при этом не всегда выплачиваются проценты за пользование заемными средствами, т.к. отсутствует прибыль.

3). Практически до окончания ИСП неполучаемая прибыль направляется на получение инвестиций.

Эти особенности определяют отличие методики обоснования ИСП от традиционной схемы инвестпроекта.Эти особенности приняты во внимание при обосновании конкретного ИСП.

6. Управляемость инвестиционного процесса позволяет оценить возможность получения в результате применяемой процедуры управления ожидаемых промежуточных и конечных результатов. Управляемость характеризуется системой рисков, которые подлежат оценке при обосновании эффективности ИСП.

В диссертации рассмотрены оба подхода, применяемых в мировой практике при оценке рисков:

1). Оценка риска, как разброса (дисперсии) параметров, формирующих входные данные и результаты проекта.Это так называемый параметрический риск, на нем базируется оценка устойчивости проекта. Для оценки устойчивости необходимо знать тенденцию изменения на перспективу и вероятный разброс всех охваченных обоснованием параметров проекта. Данный подход получил на сегодняшний день наибольшее распространение при обосновании эффективности ИСП.

2). Учет риска через норму доходности (эффективности) ИСП - так называемая модель цены капитальных вложений (в модель).

Рассмотрение имеющейся статистической информации для определения риска в модели цены капитальных вложений показало, что инвестиционный риск в экономике России в настоящее время составляет 6,61 против 1,42 в странах с развитой экономикой.

Отдельно рассмотрен вопрос о влиянии заемных средств на эффективность инвестора. Она измеряется показателем рентабельности собственных средств, которая рассматривается в зависимости от так называемого "финансового рычага", т.е. от соотношения заемные средства/собственные средства в общем объеме средств на финансирование инвестиционного проекта. Показано, что можно при некоторых условиях, которые оговорены в параграфе 2.3, говорить об оптимальном финансовом рычаге, т.е. доли заемных средств, при которой рентабельность инвестора будет наибольшей. В то же время показано, что расширение заемных средств ведет к расширению риска инвестора, таким образом, что в случае использования заемных средств всегда приводит к необходимости компромисса между эффективностью инвестора и риском инвестиций.

7. В работе представлены методические рекомендации инвестиционного планирования при реализации строительного проекта. Процесс финансового планирования инвестиций в строительстве, прежде всего связан с долгосрочным (стратегическим) планированием, которое в свою очередь формулирует принципы краткосрочного (оперативного) планирования и бюджетирования. В общем можно сказать, что краткосрочные планы и бюджеты призваны служить достижению долгосрочных стратегических целей строительного инвестиционного проекта.

Комплекс финансового планирования состоит во взаимоувязке планов строительных работ, планов продаж для жилищного строительства и денежного плана. Денежный план представляет финансовую устойчивость ИСП и для финансового менеджера строительного проекта определяет четкую картину притока и оттока наличности на протяжении всего периода строительства.При планировании ИСП необходимо учитывать возможные стратегии управления денежным планом. Таким образом, целью стратегии денежного плана фирмы, реализующей инвестиционный строительный проект, является максимизация платежного резерва времени.

При принятии решения об осуществлении строительства используются финансово-экономические показатели, определяемые в бизнес-плане инвестиционного проекта. Это показатели, трактуемые ,как показатели абсолютной эффективности или абсолютного эффекта. Они позволяют оценить проект сам по себе, без увязки с проблемой распределения ресурсов между конкурирующими проектами и проблемой выбора между альтернативными проектами, а именно:

- стоимость проекта и источники финансирования;

- чистая текущая стоимость (NPV - Net present Value);

- рентабельность (отдача капитальных вложений);

- внутренний коэффициент эффективности (IRR - Internal Rate of Return)

- период возврата капиталовложений.

Вместе с тем, в литературе отмечается отсутствие комплексного подхода к решению экономических задач в строительстве, в частности, увязка требований Российского законодательства к проектной стадии строительства. Это обуславливает актуальность разработки практических пособий по обоснованию инвестиций в строительстве.

8. Предложенные в диссертации методика и анализ финансово-экономических показателей ИСП включает следующие этапы: методика расчета локальных и объектных смет по строительству жилого здания, определение вариантов графиков продаж по ИСП на основе маркетингового исследования, составление календарного плана- графика общестроительных работ с учетом сезонности проведения строительства, специфики форм финансирования, вариантов графиков продаж ИСП, расчет налогового окружения с учетом всех льгот строительных организаций, составление финансового плана реализации ИСП, расчет финансовых издержек, составление форм отчетности по ИСП, анализ результатов.

Рассматривая особенности инвестиционного строительного проекта строительства жилья, отмечено, что, как правило, такие проекты требуют заемного финансирования, т.к. маркетинговые исследования показывают небольшую долю продаж при завершении проекта, тогда как потребности строительства требуют наиболее весомую часть затрат на ранних стадиях реализации проекта.

Эта особенность характерна и для рассматриваемого ИСП, т.е. чистые денежные потоки до момента продажи квартир имеют тенденцию увеличения в отрицательной области, а с момента продаж квартир происходит увеличение и в конце реализации ИСП получается положительная величина.

В финансовой модели использовалась "вилка" цен для реализации продажи квартир: 1700 - 1800. Для проекта по цене реализации 1700$ за квадратный мегр внутренняя норма доходности (ВНД)= 24%, а для цены 1800$ ВНД = 33%. Чистые денежные потоки для обоих вариантов представлены в приложении. Оба проекта дают положительную величину чистого денежного потока.

Безусловно, что если принимать равнозначную вероятность продажи квартир по этим ценам, то преимущество будет за проектом с более высокой ценой. Однако, учитывая рыночные риски, был принят проект с нижней планкой цены в 1700. Оценивая выбранный проект, можно отметить признаки экономической целесообразности реализации ИСП: во-первых, чистая текущая стоимость реализации ИСП неотрицательна NPV > 0 .

Во-вторых, IRR = 0.24, что является достаточной приемлемой величиной. Заметим, что данное значение IRR рассчитано при стоимости 1 кв.м = 1700$, что соответствует нижней границе цены, выявленной в результате маркетингового исследования. Следовательно данной ИСП имеет достаточную финансовую устойчивость при изменении внешних условий.

В-третьих, рассчитанные финансовые отчеты (налоговые платежи, балансы) свидетельствуют о реальной возможности выполнения ИСП.В-четвертых, поскольку ИСП окупаем, он имеет социальную значимость, заключающеюся в том, что решает жилищную проблему в С-Петербурге и обеспечивает занятость рабочих и прибыль предпринимательства.

В заключении важно подчеркнуть, что рассмотренный в данном параграфе подход к инвестиционному планированию реализует принципы управления, раскрытые в параграфе 2.1 настоящей работы и заключается в следующем:

- основой для принятия ИСП строительства жилья является сопоставление затрат и результатов строительства, которые в свою очередь зависят от рыночного анализа, в частности, от маркетингого анализа прогноза продаж квартир, построенного на исследовании спроса на жилье.

- наиболее актуальным на современном этапе является выявление временной функции денег, т.е. построение финансовой модели с учетом денежных потоков во времени и увязка их с источниками финансирования и анализом экономической эффективности.

- социальная значимость выполнения проекта заключается в решении жилищной проблемы с одной стороны, и поддержкой строительной отрасли с другой, и это предполагает, что должны быть введены определенные льготы, а именно: снижение налогового давления по таким ИСП, возможности льготного ипотечного кредитования, создание гарантий для покупателей непостроенных квартир.

9. Разработана система компьютерной поддержки процедуры анализа экономической эффективности и реализации имитационной модели финансового инвестиционного планирования на основе EXCEL 6.0 и LOTUS 123 r4W.

В целом можно отметить , что рассмотрены основополагающие принципиальные подходы к инвестиционному планированию жилищного строительства в рыночных условиях и даны конкретные методики для реализации инвестиционных проектов строительства жилья.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Смолянинов, Сергей Викторович, 1997 год

1. Закон РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" от 26.06,1991 г.

2. Указ Президента РФ "О дополнительных мерах по повышению эффективности инвестиционной политики в РФ" от 26.07.95 г. № 765.

3. Указ Президента РФ "О новом этапе выполнения Государственной целевой программы "Жилище" от 96г.

4. Постановление СМ- Правительства РФ "О Государственной целевой программе "Жилище" от 28.06.1993 г. № 595.

5. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов и их отбору для финансирования,постановление Госстроя РФ от 31.03.1994 г. № 7-12/47.

6. Порядок разработки, согласования, утверждения и состав обоснования инвестиций в строительство предприятий, зданий и сооружений (СП-11-101-95), постановление Минстроя РФ от 30.06.1995г. № 18-63.

7. Порядок определения стоимости строительства и свободных (договорных ) цен на строительную продукцию в условиях развитых рыночных отношений , Письмо Госсторя РФ от 29.11.93 № 12-349.

8. Ельцин Б.Н. Насущные проблемы строительного комплекса России. Жилищное и коммунальное хозяйство №6, 1996 с. 1-5.

9. Абалкин Л.И. Новые тенденции на фоне кризиса. Деловой мир. 14 ноября 1995 г.

10. Абалкин Л.И. Экономическая безопасность России : угрозы и их отражение.-М.: Вопросы экономики, 1994, Xq12.-c.4-13.

11. Адно Ю.А. Инвестиционная политика России. Общество и экономика. 1995, №4.- с. 3-21.

12. Алаев Э.В. Эффективность комплексного развития экономического района. -Наука, 1995 г.

13. Акулов В.Б. Макроэкономическая политика правительства : теория и практика монетаризма на Западе и в России. Вестник Спб Университета,вып.4. Серия 5 , экономика. с.41-45.

14. Актуальные проблемы инвестиционного процесса в России / Рекитар Я. Проект 1995, №2-3 - с. 24-28.

15. Альвианская Н.В. Местные бюджеты: понятие, механизм функционирования. М.: Финансы. 1995, № 9. - с.7-10.

16. Антикризисно-реформационная альтернатива: подходы ученых АЭНПД России. Российский экономический журнал. 1995, № 12. - с.3-26.

17. Аманжаев Г.Г. Роль государства при переходе к рыночной экономике. Вестник Московского университета. 1996, № 2, с. 15-24.

18. Барабанов М.В. Системный кризис экономики России. МЭ и МО, 1995. -с.17-24.

19. Барнес С. Холт Р. Планирование инвестиций М.: Дело Лтд, 1994, -120 С,

20. Барулин С.В. Налоги как цена услуг государства. Финансы. 1995, № 12. - с.25-27.

21. Байков Н.М. Инвестиционная политика России. Общество и экономика. 1995, № 4. - с.3-21.

22. Басин Е.В. Градостроительная политика в рыночных условиях. -Промышленное и гражданское строительство. 1994, № 9. с.4-7.

23. Басин Е.В. Новая жилищная политика в Государственной целевой программе " Жилище Вопросы экономики. 1993, № 7.

24. Безруков А. Основные проблемы развития экономических реформ в регионах Российской Федерации. Экономист. 1996, № 4. - с.7-15.

25. Белкина Т. Жилищный сектор в России. Вопросы экономики. 1994, № 10. - с. 16-22.

26. Бессонова О.Э. Жилье: рынок и раздача. Новосибирск, Наука, 1993.

27. Болотин В.В. Вопросы инвестиционного обеспечения структурной перестройки. М.: Финансы. 1995, № 1. - с. 15-28.

28. Болотников Г.И. Подрядные торги и ценовая политика в строительном комплексе. -М.: ППС. 1994, № 10. с.9-10.

29. Ван Хорн Д. Основы управления финансами. М.: Финансы истатистика, 1996. 801 с.

30. Бурнашева Н.С. Формирование стоимости строительства в рыночных условиях. Экономика строительства. 1995, № 1. - с. 11-13.

31. Васильчук Е. Жилищное строительство остается лидером на рынке инвестиций. Финансовые известия. 25 июня 1995, № 52. - С. 1-2.

32. Волков Н.Г. Учет долгосрочных инвестиций и источников их финансирования. М.: Финансы и статистика. 1994, 128с.

33. Волков В.Н. Российская экономика: четыре года реформ. Деньги и кредит. 1995, № 12. - С. 6-13.

34. Воронкин И.И. Проблемы экономического управления строительством в условиях многоукладных форм собственности. М.: ПГС.1995, №№. С.36-38.

35. Гайдукова Н.И. Жилищная проблема: поиск выхода. Социологические исследования, 1991, № 4.

36. Гельвановский М. Управление экономической реформой в России: задачи структуризации проблемы. М.: Проблемы теории и практикиуправления. 1994, № 5. - С.22-27.

37. Глазьев С. Экономическая политика: проблемы нынешней и императивы новой модели. М.: РЭЖ. 1994, № 5-6. - С. 3-14.

38. Голубев М. Монетаризм как фактор финансовой дестабилизации. -М.: Проблемы теории и практики управления. 1994, № 5. С. 48-54.

39. Гончар К.Р. Инвестиционная политика России. Общество и экономика. 1995, № 4. - С. 3-21.

40. Горбунов Э. Инвестиционные ресурсы структурной перестройки на 1995-1997 г.г. М.: Экономист. 1995, № 3. - С. 3-14.

41. Городецкий А. Вопросы безопасности экономики России. -Экономист. 1995, № 10. С. 44-50.

42. Гузанова А. Потребности и спрос на жилье в крупных в крупных российских городах. М.: Вопросы экономики. 1994, № 10. - С. 34-47.

43. Гусева К. Инвестиционная деятельность в регионах России. М.: Вопросы экономики. 1995, № 3. - С. 129-134.

44. Дадаян B.C. Макроэкономика для всех. г.Дубна, Издательскийцентр "Феникс" , 1996, 304 С.

45. Деминова Л.С. Инвестиционная политика России. Общество и экономика. 1995, № 4. - С. 3-21.

46. Друри К. Введение в управленческий учет. М.: Аудит ,1994. - 560с.

47. Дулич В.А. Инвестиционная деятельность индикатор состоянияэкономики страны. ПГС. 1995, № 2. - С. 8-10.

48. Дынкин А.А. Инвестиционная политика России. Общество и экономика. 1995, №4. -С. 3-21.

49. Евтух А.Т. Мировой опыт внебюджетного жилищного инвестирования. М.: Жилищное строительство. 1994, № 12. - С. 2-5.

50. Завлин П.Н., Васильев А.В., Кноль А.Н. Оценка экономической эффективности проектов (современные подходы) Спб.: Наука, 1995 - 230 с.

51. Иванченко В. Узловые противоречия экономики и подходы к их преодолению. Экономист. 1995, № 9. - С. 17-29.

52. Ильина О.Н. Управление строительными проектами: систематический подход. М.: ПГС. 1994, № 11-12. - С. 36.

53. Инвестиционная политика России. Общество и экономика. 1995, № 4. - С. 3-21.

54. Инвестиционные строительные проекты малых городов России. Березкин В.Ф., Березкин С.Ф., Буланов А.И., Лукьянов А.С. Спб. : Издательство KN , 1995 - 64 с.

55. Иностранные капиталовложения: мировая практика и национальные проблемы. М.: РАН. Институт научной информации по общественным наукам. 1994, 116с.

56. Итоги и задачи строительного комплекса. жилищное строительство. 1996, № 3. - С. 12-13.

57. Калинин Н.Г. Концепция и стратегия безопасности. Вестник Московского университета. Сер.6. - Экономика. 1995, июль, № 6. - С. 14-24.

58. Касаткин Г. Инвестиционный климат в России: лучше не стало. -М.: Рынок ценных бумаг . 1995, № 12. С. 28-31.

59. Караваев В.П. Инвестиционная политика России. Общество и экономика. 1995, № 4. - С. 3-21.

60. Караваев В.П. Региональная инвестиционная политика: российские проблемы и международный опыт. Вопросы экономики. 1995, № 3. - С. 135143.

61. Каменецкий М.И., Сычев Г.Б. Строительный комплекс: состояние и проблемы активизации российского рынка подрядных работ. М.: Экономика строительства, 1995, № 1. - С. 3-10.

62. Каменецкий М.И. Состояние и перспективы развития строительного комплекса. М.: Экономика строительства. 1995, № 11. - С. 10-18.

63. Кашин В.А. О внешнеэкономической политике и финансовой ситуации в России. М.: Финансы. 1994, № 2. - С. 22-26.

64. Кибалов Е.Б., Фрейдкин Л.Г. Жилищная система крупного города: пути рыночной трансформации. М.: Регион: экономика и социология. 1994, №4.-С. 60-77.

65. Кинах В.В. Продажа незавершенных строительством объектов. М.: Экономика строительства. 1994, № 11. - С. 23-25.

66. Кирюшин В. Государственное и местное регулирование территориального развития. М.: Экономист. 1994, № 8. - С. 63-74.

67. Кияненко К.В. Коммерческая и социальная подсистемы жилищного рынка. Жилищное строительство. 1995, № 11. - С. 16.

68. Клименко Е.Д., Мелещенко В.И. Теоретические и методические вопросы региональных предплановых исследований. J1.: Наука,

69. Koiayr А.Е., Литовка О., Агафонов H.T. Социально-экономическое развитие крупных городов России. М.: Вопросы экономики. 1993, № 6. - С. 69-76.

70. Костина Е.Г., Ходеев К.В. Малоэтажные жилые застройки в условиях Москвы. Жилищное строительство. 1996, № 3. - С. 4-6.

71. Королев И.С. Инвестиционная политика России. Общество и экономика. 1994, № 4. - С. 3-21.

72. Куликов В., Латыш Ева Г., Николаев А. Образование финансово-промышленных групп. РЭЖ. 1994, № 1.

73. Крупнев Ю.С. Новая модель финансирования и кредитования жилищного строительства. Бизнес и банки. 1995, март, № 10.

74. Курнышева И., Сулейманов Д. Инвестирование инновационного развития. М.: Экономист. 1994, № Ю. - с.61-68.

75. Куренков Ю.В. Инвестиционная политика России. Общество и экономика. 1995, № 4. - с.3-21.

76. Латкин А.А. Департамент новая структура управления строительным комплексом. - М.: ПГС. 1994, № 10. - с.3-4.

77. Лебедев В.М. Формирование инвестиционного климата в России. -Финансы. 1995, № 4. с. 13-17.

78. Леонтьева Е. Государственный сектор в рыночной экономике. М.: Проблемы теории и практики управления . 1994, № 5. с.24-30.

79. Липсиц И. Экономике нужны целевые государственные ориентиры. -М.: Экономист. 1994, № 4. с.40-48.

80. Лобанов Ю.Н. Проблемы рекреации и новой концепции развития Санкт-Петербурга. М.: ПГС , 1994, № 1. - с.24-25.

81. Логинов В., Кулагин В. Инновационная политика: меры по активизации. Экономист. 1994, № 9. - с.24-32.

82. Люсов А.Н. Инвестиции и инвестиционная деятельность. М.: Деньги и кредит. 1993, № 10-11. - с.43-52.

83. Махровская А.В. Центр городское пространство - горожане. - М.: ПГС. 1994, № 1. - с.22-23. 1993, № 7.

84. Михневич В. Российские предприятия в поисках инвестиций . -Деловой мир. 1995, 12-18 июня. с.34.

85. Мильнер Б.З. Управление будущего: предпосылки и тенденции. -Экономист. 1995, № 4. с.23-32.

86. Митягин С.Д. Санкт-Петербург. Взгляд в XXI век. Концепция градостроительного развития. М.: ПГС, 1994, № 1. - с.20-21.

87. Методические рекомендации по прогнозированию развития региона ( под редакцией Н.Н.Некрасова ). Л.: СЗФ ЦЭНИИ при Госплане РСФСР. 1984. - 273с.

88. Немчинская А.В. Экономические аспекты информационно-строительной деятельности в рыночных условиях. Экономика строительства. 1995, № 2. - с.24-27.

89. Николаев С.В. О природном наследии России. М.: ЖКХ, 1994, №7,8. - с. 26-28.

90. Никитин.B.C. Методология определения и оценки эффективности производственных инвестиций в рыночных условиях. Экономика строительства. 1994, № 10. - с.24-27.

91. Новиков Е.Д., Самохин Ю.М. Комплексные народно-хозяйственные программы. М.: Наука, 1976.

92. Опыт и проблемы управления инвестиционными строительными проектами / Березкин В.Ф., Березкин С.Ф., Буланов А.И., Лукьянов А.С. // Стойинформ Спб, 1995, № 3,4,5

93. Основные итоги инвестиционно-строительной деятельности в 1995 г.// Бюллетень строительной техники 1996 - №1 - с.26-33.

94. Основные итоги инвестиционно-строительной деятельности в 1 кв. 1996 г. // Бюллетень строительной техники 1996 - №7 - с. 18-22.

95. Писменная Е . Достижение устойчивого роста экономики запланировано на конец столетия. //Финансовые известия № 4(355), 1997. с.1.

96. Практическое пособие по обоснованию инвестиций в строительство предприятий, зданий и сооружений. // Стройинформ, № Зс (44), 1996. 68с.

97. Профессиональное управление инвестиционными строительными проектами / Березкин В.Ф., Березкин С.Ф., Буланов А.И., Лукьянов А.С. // Стройинформ, 1996 № 9,10,11.

98. Пчелинцев О. Жилищная ситуация и перспективы институциональных изменений // Вопросы экономики. 1994 №10 - С. 10-15.

99. Рекитар Н.А. Инвестиционная политика России. Общество и экономика. 1995, № 4. - с.3-21.

100. Ресин В.И. Управление строительным комплексом в новых экономических условиях. М.: ПГС. 1994, № 4. - с.91-98.

101. Роботов А.С. Основы формирования маркетинговой политики фирмы на строительном рынке // Известия Спб УЭФ 1997 -№1 - С.113-126.

102. Россия в цифрах: крат. стат. сб./ Госком стат России.- М.: Финансы и статистика, 1996 400 с.

103. Семь нот менеджмента. М.: "Дедал Арт", 1996. - 176 С.

104. Сидорова Н.А. Инвестиционная политика России. Общество и экономика. 1995, № 4. - с.3-21.

105. Сикачев А.В. Сущность понятия "Жилищная политика". М.: Жилищное строительство. 1994, № 2. - с.8-10.

106. Смышляева JI.M. Совершенствование структуры капитальных вложений как фактор интенсификации. М.: Б.И., 1984,- 26с.

107. Солодовникова И. Экономический механизм государственного регулирования инвестиционной деятельности. Теория и практика управления. 1995, № 6. - с.90-94.

108. Среднесрочные программы капитальных вложений. Методология, моделирование (под ред.). М.: Экономика. 1972. - 223с.

109. Тихомирова М., Дэниэлл Дж., Анджеличи К. Анализ потенциального платежеспособного спроса на жилье в городах России // Вопросы экономики. 1994 №10 - С.48-56.

110. Федоров Л.С. Инвестиционная политика России. Общество и экономика. 1995, № 4. - с.3-21.

111. Управление инвестициооно-строительной деятельностью в России: состояние , проблемы, перспективы/ Балакин В., Воропаев В. // Проект, 1995 №2-3 с. 19-23.

112. Хикс Д . Стоимость и капитал. -М.: Прогресс Универс, 1993. 488 с.

113. Хрусталев Б.В. Перспективы развития подразделений строительного комплекса в условиях рынка. Экономика строительства. 1995, - с.20-22.

114. Чертко Н. Инвестиционные проблемы России. Проблемы теории и практики управления. 1995, № 3. - с.90-94.

115. Чистов Л.М., Курошева Г.М. Региональное планирование капитальных вложений на основе комплексных программ. Уч. пособие. Л.: ЛИЭИ , 1980. -218с.

116. Чичканов В.П., Минакир П.А. ( отв. ред. ). Анализ и прогнозирование экономики региона. М.: Наука, 1984. - 271с.

117. Шамузафаров А.Ш. Жилищная реформа : как она осуществляется ? М.: Жилищное строительство. 1995. № 4. - с. 10-12.

118. Шапиро В.Д. Управление проектами,- Спб : "Два Три" .,1993 600с.

119. Шульцева В.К. Инвестиционная политика России. Общество и экономика .1995, № 4 - с.3-21.

120. Яковец Ю. Стратегия инвестирования . Экономист. 1985, № 9. -с.30-37.

121. U.Babeler , J. Yeiurich Grundlagen und Problem der Voluswiftschafft 1981 665 стр.

122. Modern Portfolio Theiry, the Capital Asset Pricing Model & Arbitrary Pricing Theory A User's Guide.