Формирование стратегии развития рынка элитного жилья тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.05, кандидат экономических наук Романова, Ирина Валерьевна

• Романова, Ирина Валерьевна
• кандидат экономических наук
• 2012

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Романова, Ирина Валерьевна

Введение.

Глава Теоретические основы исследования

I. рынка элитного жилья.

1.1. Понятие и сущность экономических категорий «элитное 12 жилье» и «рынок элитного жилья».

1.2. Ретроспектива возникновения и развития рынка элитного жилья в пореформенной России.

Глава Экономические проблемы функционирования

II. и развития рынка элитного жилья.

2.1. Состояние и проблемы современного рынка элитного жилья Московского региона.

2.2. Анализ законодательства, регулирующего правоотношения на рынке элитного жилья.

2.3. Обзор зарубежного опыта регулирования рынка элитного жилья и возможности его использования в современных российских условиях.

Глава Методические подходы к формированию стратегии раз

III. вития рынка элитного жилья.

3.1. Основные направления развития и совершенствования рынка элитного жилья.

3.2. Концептуальная модель формирования стратегии развития рынка элитного жилья (на примере Московского региона).

3.3. Формирование механизма реализации стратегии развития рынка элитного жилья (на примере Московского региона).

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Формирование стратегии развития рынка элитного жилья»

Актуальность темы исследования обусловлена необходимостью решения важной экономической и социальной задачи формирования стратегии развития рынка элитного жилья.

В пореформенный период в РФ понятие земли и недвижимости приобрело новый смысл, возник новый пласт экономических отношений, которых не могло быть в условиях административной экономики. За годы реформ получили развитие новые профессиональные интересы, связанные с девелоперской, строительной, риэлтерской, оценочной и иными видами деятельности.

На основе расслоения российского общества по критерию материального благополучия в 1990-е гг. в крупнейших городах РФ повысилось разнообразие типов жилья, развернулась малоэтажная блокированная и коттеджная застройка, уверенно стало развиваться строительство элитного жилья. В настоящее время многие из числа состоятельных российских граждан, не доверяя коммерческим банкам, ПИФам и иным финансовым структурам, отдают предпочтение инвестициям в строительство или покупку дополнительного дорогостоящего жилья с целью его последующей продажи или сдачи в аренду и получения от этого надежных и высоких доходов.

Общим признаком рынка элитного жилья с другими сегментами отечественного рынка жилья является то, что он не может развиваться без накопления личных сбережений граждан и инвестиционных ресурсов в финансово-кредитных и девелоперских структурах. Принципиальное же отличие рынка элитного жилья от вышеупомянутых сегментов заключается в том, что его формирование в России происходит без финансового участия федеральных, региональных и местных бюджетов.

В теории и практике рынка жилья в настоящее время имеются многочисленные публикации, анализирующие его генезис, современное состояние, проблемы функционирования систем управления им, проводятся исследования различных его сегментов (доступное, экологичное, инвестиционное и иные виды жилища). Однако проблемы развития рынка элитного жилья ока3

II (II (м зались не только не в поле зрения и компетенции органов государственной власти, но и отраслевой экономической науки.

Отсутствие до настоящего времени теоретически обоснованной концепции формирования и развития рынка элитного жилья, как в начале проведения реформ, так и на современном этапе, не позволяет государству эффективно воздействовать на его развитие. Вышеизложенное определило необходимость системного изучения, обобщения и критического переосмысления проблем формирования стратегии развития рынка элитного жилья, адекватной требованиям современных рыночных отношений, что, в свою очередь, обусловило актуальность проведенного исследования.

Степень разработанности проблемы. Несмотря на то, что в последние годы в России по жилищной тематике осуществлено весьма значительное количество исследований, в основном эти работы посвящены проблемам функционирования и развития рынка доступного жилья, моделирования инвестиционного развития рынка жилья, а также формирования рынка социального жилья. Вместе с тем, исследований проблем управления и развития рынка элитного жилья недостаточно. В частности, проблемам функционирования рынка жилья за рубежом посвящено немало работ, среди которых следует выделить труды Дж. М. Кейнса, B.JI. Квинта, Р. Ланглойза, Ф.Х. Найта, Г. Поляковского, М. Портера, Р. Дж. Страйка, Т. Хайдеманна, Ж. Шодонере.

Значительный вклад в разработку указанного направления внесли труды отечественных исследователей В.М. Агапкина, Е.Б. Ардемасова, В.В. Бу-зырева, В.И. Видяпина, A.A. Горбунова, Р.К. Горшкова, П.Г. Грабового, В.В. Егорова, Н.Б. Ивановой, B.C. Казейкина, И.Г. Корчаго, А.Н. Ларионова, H.A. Лебедева, И.Г. Лукмановой, Д.С. Львова, И.И. Мазура, И.А. Рахмана, Е.Б. Смирнова, Г.М. Стерника, В.А. Троева, С.Р. Хачатряна, B.C. Чекалина, В.З. Черняка и др. Однако экономические проблемы развития рынка элитного жилья остаются до настоящего времени малоизученными.

Проведенный в работе анализ функционирования отечественного рынка жилья позволил выдвинуть ряд новых проблем, связанных с формированием рыночной модели функционирования рынка элитного жилья. Предпосылками этого явились процессы, связанные с появлением различных форм собственности на жилье, изменением его структуры, а также сформированным в пореформенный период отношением к жилью у обеспеченных категорий населения как к эффективному инвестиционному инструменту.

Вместе с тем, проблемы развития рынка элитного жилья оказались малоисследованными. В этой связи необходимость совершенствования методов развития рынка элитного жилья, а также неразработанность системы экономических отношений между его субъектами, обусловили выбор темы настоящего исследования, определили его цель, задачи и структуру.

Целью диссертационной работы является разработка стратегии развития рынка элитного жилья, отвечающей требованиям и закономерностям рыночных отношений.

Основными задачами, решение которых обеспечило достижение поставленной цели, являются:

- раскрытие экономической сущности категорий «элитное жилье» и «рынок элитного жилья»;

- анализ тенденций развития рынка жилья в пореформенный период и оценка его современного состояния и проблем;

- анализ законодательства, регулирующего правоотношения на рынке элитного жилья;

- исследование зарубежного опыта регулирования рынка элитного жилья;

- разработка и обоснование методических подходов к формированию стратегии развития рынка элитного жилья.

Объектом исследования выступает рынок элитного жилья.

Предметом исследования являются экономические отношения, возникающие при функционировании и развитии рынка элитного жилья.

Гипотеза исследования. В условиях ограниченных ресурсов решить жилищную проблему для всех категорий российских граждан невозможно. Однако многие из числа желающих улучшить свои жилищные условия, а также частные инвесторы, ушедшие с фондового рынка и вставшие перед выбором вложения средств, в условиях нестабильности, инфляции и кризиса, считают покупку объектов элитной жилой недвижимости весьма инвестиционно привлекательной. Развитие рынка элитного жилья, на котором граждане, улучшающие свои жилищные условия, задействуют только собственные и заемные финансовые ресурсы через рефинансирование уплаты налога на роскошь, будет способствовать увеличению объемов строительства доступного и экологичного жилья. Кроме того, рынок элитного может стать драйвером экономического роста социально-экономического развития России через интенсификацию взаимодействия со смежными отраслями национальной экономики (промышленность стройматериалов, изделий и конструкций; транспорт; лесопереработка; металлургия; энергетика; производство инженерного и охранного оборудования и пр.) и развитие рынка труда.

Теоретической и методологической основой исследования явились методы, теории, концепции, представленные и обоснованные в классических произведениях и современных разработках отечественных и зарубежных ученых-экономистов. Диалектический подход позволил проанализировать эволюцию возникновения и развития отечественного рынка жилья и, как ее отражение, эволюцию взглядов на рынок элитного жилья в экономической литературе. Данный подход помог диссертанту выявить и определить экономическую сущность рынка элитного жилья, выяснить и обосновать его место и роль в современных рыночных условиях хозяйствования в России. При обосновании теоретических выводов применялись принципы историзма, методы сравнения и обобщения, приемы статистического анализа.

Информационной базой для доказательства основных положений исследования явились законодательные и нормативные акты органов государственной власти, монографические и диссертационные исследования, статьи российских и зарубежных ученых и экспертов в научных и специализированных изданиях по жилищной тематике. По практическим вопросам функционирования рынка элитного жилья использованы аналитические и статистические данные Федеральной службы государственной статистики, правительств Москвы и Московской области, интернет-источники.

Научная новизна исследования состоит в выработке рекомендаций по формированию стратегии развития рынка элитного жилья, основанной на исследовании теории, выявлении основных тенденций становления и развития рынка элитного жилья, экономическом анализе современных состояния и проблем его регулирования, а также зарубежного опыта.

Научные результаты, полученные лично автором, состоят в следующем:

1. Раскрыта экономическая сущность и уточнено содержание категории «рынок элитного жилья» как системы экономических отношений между де-велоперами, государством, инвесторами и кредитными учреждениями в области непосредственного производства и потребления элитного жилья с использованием основных факторов производства. В отличие от рынка потребительских товаров, рынок элитного жилья требует более высокого уровня капвложений и более длительного времени на производство и эксплуатацию жилья. Обусловлено это тем, что для осуществления инвестиций необходима уверенность в финансовой ситуации не только в данный момент, но также и на несколько лет вперед, так как оплата приобретения недвижимости обычно осуществляется несколько лет. Поэтому конечные потребители элитного жилья должны быть уверены в своих будущих доходах и знать, что они будут в состоянии оплатить покупку элитного жилья и услуги за пользование им.

2. Выявлена характерная особенность современного жилищного строительства в Московском регионе: благодаря расслоению общества по критерию материального благополучия в 1990-е гг. принципиально изменилось разнообразие типов жилья, развернулась малоэтажная блокированная и коттеджная застройка, получило развитие строительство элитного жилья. Установлено, что произошло это за счет, во-первых, изменения структуры источников финансирования строительства и покупки жилья, во-вторых, за счет резкого роста доходов некоторых категорий граждан. Поскольку в условиях ограниченных ресурсов решить жилищную проблему для всех категорий населения невозможно, обоснована целесообразность развития рынка элитного жилья, на котором граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, задействуют только собственные и заемные финансовые ресурсы.

3. Доказано, что мировой кризис замедлил темпы развития рынка элитного жилья, но не оказал на него существенного влияния: покупатели дорогих квартир по-прежнему платежеспособны, уровень их благосостояния с наступлением кризиса принципиальных изменений не претерпел. Кроме того, многие крупные частные инвесторы полностью вышли с фондового рынка и стали перед выбором вложения средств. При этом банковские депозиты не выглядят привлекательным инструментом для долгосрочных инвестиций, что связано с невысоким процентом и нестабильностью банков. Обосновано, что покупка объектов элитной жилой недвижимости как на первичном, так и на вторичном рынке, является весьма инвестиционно привлекательной.

4. Уточнен порядок расчета емкости рынка элитного жилья в целях экономического обоснования стратегии его развития, что позволит рассчитать объемы строительства элитного жилья и привлечения ресурсов и мощностей смежных отраслей. Кроме того, предложен алгоритм определения рыночной стоимости объекта элитной недвижимости в целях его последующего корректного налогообложения.

5. Разработана стратегия развития рынка элитного жилья, которая основана на обосновании его экономической сущности, выявлении основных тенденций и особенностей его возникновения и развития и направлена на обеспечение эффективного управления развитием исследуемого сегмента на основе использования принципов программно-целевого метода управления. Значимость предложенной стратегии обусловлена новой постановкой задачи управления современным рынком элитного жилья по наиболее эффективным направлениям и с минимальными негативными последствиями, как для граждан, так и для самого рынка.

Теоретическая и практическая значимость представленной диссертации состоит в разработке подходов к формированию стратегии развития рынка элитного жилья, адаптированных к особенностям и условиям рыночной экономики. Выводы настоящего исследования развивают экономику строительства и теорию рынка жилья более полным представлением сущности исследуемого сегмента, форм реализации и научным обоснованием стратегии развития рынка элитного жилья.

Отдельные положения диссертации используются в учебном процессе при чтении лекций по экономическим дисциплинам в НОУ ВПО «Институт Мировой экономики и информатизации». Методические положения предложенной стратегии развития рынка элитного жилья Московского региона могут быть использованы Правительством города Москвы и правительством Московской области при выработке и реализации мероприятий программ развития жилищного строительства в столичном регионе.

Соответствие диссертации паспорту научной специальности. Тема диссертации соответствует п. 1.3.66. «Развитие теории и методологии управления объектами недвижимости различного функционального назначения»; п. 1.3.70. «Государственное регулирование рынка недвижимости, формирование федеральной и муниципальной инвестиционной политики в сфере жилищного строительства в условиях социально ориентированной рыночной экономики» Паспорта номенклатуры специальностей научных работников ВАК.

Апробация данной работы проведена в выступлениях на международных и всероссийских научно-практических конференциях:

- «Экология и безопасность жизнедеятельности: VIII Международная научно-практическая конференция» (Пенза, 2008 г.);

- «Современные направления теоретических и прикладных исследований: Международная научно-практическая конференция» (Одесса, 2009 г.);

- «Актуальные проблемы экономической науки и хозяйственной практики в условиях кризиса: I Всероссийская научно-практическая конференция» (Москва, 2009 г.);

- «Экономика и управление: теория, методология, практика: Международная научно-техническая конференция» (Самара, 2009 г.);

- «Современные проблемы инвестиционной деятельности в России и странах СНГ: II Международная научно-практическая конференция» (Москва, 2010 г.).

Основные результаты исследований опубликованы в рецензируемых научных журналах «Транспортное дело России», «Вестник Московского государственного строительного университета», «Градостроительство», «Жилищная экономика», «Экономика и управление народным хозяйством».

Выводы и результаты диссертационного исследования докладывались на заседании кафедры «Экономика и управление» НОУ ВПО «Институт Мировой экономики и информатизации». Предложенная стратегия развития рынка элитного жилья Московского региона используется экспертами ООО «Научно-исследовательский центр "Стратегия"» (г. Москва) при разработке проектов программ жилищного строительства в субъектах РФ.

Публикации. Основные результаты диссертационного исследования опубликованы в 15 работах, общим объемом 6,14 п.л. (авт. - 5,01 п.л.), в т.ч. 3 - в рецензируемых журналах, рекомендованных ВАК.

Структура диссертационной работы определена логикой исследования, отражает его цель и задачи, состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы из 193 источников. Ниже представлена структура работы.

Заключение диссертации по теме «Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда», Романова, Ирина Валерьевна

Выводы по разделу 2.3:

1. Обзор зарубежного опыта регулирования рынка жилья показал, что на эффективность реализации жилищной политики весьма значительное влияние оказывают конкретные административно-правовые и финансово-экономические условия каждой страны. Именно этим обстоятельством объясняется то обстоятельство, что в разных странах в разные периоды жилищная политика характеризуется различной эффективностью.

2. Сделан вывод о возможности использования зарубежного опыта регулирования рынка жилья в современных российских условиях. Однако не следует допускать «слепого» копирования и применения в отечественной практике управления национальной экономикой эффективных на Западе подходов. Обосновано, что осуществлять это следует с обязательным учетом российских национальных особенностей, менталитета, обычаев и образа жизни: то, что было разработано учеными-экономистами и успешно реализовано на Западе не может и не должно «один-в-один» применяться в современных российских условиях, поскольку национальные особенности, уклад жизни многих народов зарубежных государств и россиян несопоставимы.

3. Обосновано, что на современных зарубежных РЭЖ практически во всех развитых странах чрезвычайно возросла роль организационных и управленческих факторов в жилищном строительстве и сопутствующем ему инвестиционном процессе. При этом эффективное использование всех видов ресурсов, целесообразная продолжительность строительства и всего инвестиционного процесса связаны с профессиональным управлением органами государственной власти, начиная от принятия решения, подготовки (подведение инженерных коммуникаций), продажи земельных участков и кончая реализацией проекта строительства жилья.

Глава 3. Методические подходы к формированию стратегии развития рынка элитного жилья

3.1. Основные направления развития и совершенствования рынка элитного жилья

Весьма актуальным аспектом исследования автор диссертации считает выявление средне- и долгосрочных перспектив развития РЭЖ Московского региона. Одним из таких путей может стать вывод за черту города (или закрытие) крупных промышленных объектов (к их числу можно отнести «Каучук» в Хамовниках, «Красный Октябрь», Бадаевский пивной завод, предприятие «Союз» и ряд других объектов). Еще одним направлением может стать ускоренный снос не только пятиэтажек, но и жилых домов повышенной этажности. Мы считаем, что главными критериями для принятия подобных решений должны являться степень физического износа сносимых зданий и гарантии расселения жильцов в пределах того же административного района.

Автор настоящей диссертации полагает, что в целом, в долгосрочной перспективе в сегменте элитного жилья Московского региона ожидается рост цен: он по-прежнему будет спровоцирован очевидным дисбалансом предложения и спроса. Выдержать конкуренцию смогут лишь крупные компании, которые в состоянии привлекать серьезные финансовые средства или обходиться собственными. При этом рост цен на РЭЖ Московского региона продолжится спокойными темами, после чего возможен новый серьезный виток роста цен; улучшится качество жилья, станут обоснованными цены, улучшатся схемы реализации, будут соблюдаться сроки строительства.

Перспективным направлением развития РЭЖ Московского региона, по нашему мнению, может стать крупномасштабная реализация в Московском регионе проекта «Умный дом для разумного человека», появившаяся в «нулевые» годы не только в офисах крупных корпораций, но и во многих элитных жилых домах.

Термин «Умный дом» {«intelligent building») - это система автоматических устройств, позволяющих управлять освещением, питанием розеток и бытовыми приборами, а также комплексной системой безопасности. Концептуальной основой «Умного дома» является способность реагировать на присутствие человека, состояние и изменение окружающей среды. А в ракурсе обычной жизни «Умный дом» - прекрасная возможность вести расслабленный образ жизни, не нагружая свой могучий интеллект бытовыми заботами.

Умный дом» - это особая программно-аппаратная система, позволяющая обеспечить согласованную работу всех инженерных систем дома. Она объединяет в единую систему управления электрические и электронные устройства, инженерные и коммуникационные системы, систему безопасности и многое другое. «Умный дом» действует автономно и может самостоятельно принимать решения в аварийных ситуациях, контролируя таким образом состояние всех систем жилого дома, отвечающих за жизнеобеспечение человека. В частности, при срабатывании пожарной сигнализации «Умный дом» может автоматически отключить электричество и вентиляцию в заданном помещении. Главные достоинства «Умного дома» - это высокий уровень комфорта, безопасности и экономия на затратах. Система проста в обращении, существует постоянная возможность расширить ее функции благодаря добавлению или перепрограммированию компонентов системы управления.

Современная система «Умного дома» включает в себя:

1. Управление освещением. Свет - это причина работоспособности и усталости. Системы освещения «Умного дома» включают в себя возможности плавного включения полутонов яркости при помощи диммеров. Сценарные выключатели и пульты дистанционного управления позволяют выключать группы светильников вне зависимости от места нахождения жильцов.

2. Климат-контроль и энергосбережение. Как правило, в современном элитном доме имеются многочисленные климатические инженерные системы - электрическое и водяное отопление, кондиционеры, системы вентиляции и подогрева пола, системы ионизации. Управление таким оборудованием вручную требует и времени, и внимательности, и даже, порой, инженерных навыков. С помощью термостата «Умного дома» хозяин просто задает необходимую температуру в конкретной комнате, и система сама найдет оптимальные решения, которые помогут достичь нужного результата.

3. Сигнализация и аварийные системы. Элитный дом может охранять как самого себя (пассивная безопасность), так и своих жильцов (охранная безопасность). Пассивная безопасность подразумевает контроль за состоянием самого объекта с возможностью самостоятельного реагирования на ситуацию. Система пассивной безопасности получает информацию от датчиков протечки воды, газа, задымления, перенапряжения несущих конструкций здания, наличия метеорологических осадков, изменения температуры воздуха, силы ветра. Охранная система следит за пересечением или нарушением периметра коттеджного участка или квартиры, несанкционированным появлением нового объекта внутри охраняемой территории. В момент нарушения целостности охраняемых границ система сама блокирует возможность попадания непрошенного гостя в дом и оповещает хозяев и заинтересованные структуры о таком визите. В случае длительного отсутствия хозяев дома система безопасности может имитировать «жизнь» в доме: включать-выключать свет, музыку, телевизор. А может рычать и гавкать как сторожевая собака при нажатии кнопки звонка.

4. Мулътирум и системы мультимедиа. Для управления данным комплектом оборудования, подключенного к системе домашней автоматизации, требуется всего лишь один пульт либо сенсорная панель. Во время просмотра фильма «Умный дом» создает условия для хозяев и гостей, поддерживая необходимую температуру и проветривая помещение; при желании может переводить все телефонные звонки на автоответчик. «Умный дом» интегрирует в систему всевозможные электроприводы гаражных ворот и ставень, акустические системы, визуальное и удаленное управление домом: все системы автоматически запускаются в нем путем нажатия буквально одной кнопки.

Долгая память» системы запоминает привычки и приоритеты хозяев, настраиваясь на нужные режимы автоматически.

К важным особенностям «Умного дома» относятся:

1. Универсальность. Система «Умного дома» может перепрограммироваться на любой стадии разработки и проектирования, строительства дома, ремонта и жизни в нем. «Умный дом» - это гибкая система позволяющая легко добавлять-убавлять набор функций и оборудования.

2. Выбор сценария. Сценарии «Умного дома» - это заранее запрограммированное реагирование системы дома на то или иное событие. «Договорившись» с домом (квартирой), событием может быть определенное нажатие на клавишу (например, короткое или долгое нажатие на клавишу может служить сигналом о включении света на втором этаже дома или во флигеле; причем «Умный дом» умеет запоминать последние указания и повторных настроек яркости освещения не требуется). Указанием к действию может служить сигнал с датчика (например, движение, температура, уровень яркости света), то есть при определенной температуре на улице, дом умеет автоматически настраивать температуру внутри себя. Также запуском сценария может быть команда с пульта управления или компьютера, срабатывание по таймеру времени или расписанию. Содержание сценариев в первую очередь определяется образом жизни и фантазиями хозяев и зависит от конфигурации системы и здания.

В типовую «библиотеку сценариев» могут входит сценарии: никого нет» (повсюду выключается свет, перекрывается вода, климат-контроль устанавливается на экономичный режим); пришел взрослый» (включается освещение в прихожей, кофеварка на кухне, музыкальный центр и кондиционер в гостиной и др.); пришел ребенок» (блокируется включение электроплиты, кухонного комбайна, домашнего кинотеатра, воспроизводится аудио-видео сообщение родителей);

- «выключить все» (одним действием выключаются все включенные светильники, аппаратура, нагревательные приборы, которые могут быть забыты при уходе из дома);

- «световые сцены» (заранее продуманные сценарии включения светильников помогут создать удобство и комфорт при различных ситуациях: «праздник», «вечер», «ночь», «уборка». Сценарное освещение позволяет преображать вид интерьера по желанию хозяина дома или квартиры).

Сценарий начала дня может включать в себя и мягкое освещение, и подборку оперных арий для душа, и сваренные «в мешочек» яйца в определенное время на завтрак. Вечерний сценарий запросто удовлетворит любителей вечеринок, включая светомузыку, усиленный режим кондиционирования и закрытые личные помещения. Релаксационный сценарий может включать в себя ароматерапию, встроенную в систему кондиционирования спа-комнаты, полутемное помещение и медитативное аудио сопровождение.

3. Экономия. Разговоры об «Умном доме», как о дорогостоящей игрушке, в последние годы сменились обсуждением его преимуществ с точки зрения экономии. Экономические плюсы интегрированных систем проявляются в снижении эксплуатационных затрат на энергоносители при одновременном повышении уровня комфорта. Экономия электроэнергии на «умных» системах освещения и климатического оборудования в течение нескольких первых лет эксплуатации дома покрывает все затраты на их установку (в доме перестают гореть светильники в пустых помещениях, снижается температура отопления в теплую погоду или в каминных комнатах).

Экономия на прислуге выражается в том, что «Умный дом» может сам вовремя сварить утренний кофе, разогреть и приготовить ужин к приходу хозяев, постирать и высушить белье, полить цветник в саду, нагреть сауну и пр. «Умный дом» может присматривать за детьми: кнопка тревоги позволит ребенку в случае непредвиденной ситуации моментально оповестить родителей и охрану; коврик мониторинга дыхания младенца позволяет родителям дистанционно следить за частотой дыхания и пульса ребенка во время сна. В случае выхода ребенка из дома, родители могут получать оповещения о времени, когда их чадо отправилось гулять или на занятия в школу.

4. Возможные минусы. Разумеется, эксплуатация подобных систем в отечественных условиях имеет свою специфику. Например, для защиты электроники от перепадов напряжения в электрической сети установка электрогенератора является необходимым дополнением при интегрировании системы «Умный дом». Своеобразным минусом может оказаться очевидная зависимость от компании, «начинявшей» дом (квартиру) автоматикой и обеспечивающей техническое обслуживание. Если хозяин захочет сменить оператора, новому будет непросто разобраться во всех нюансах систем и коммуникаций. Однако эти проблемы решаемы.

Резюмируя вышеизложенное и заглядывая в будущее, отметим, что улучшение ситуации на РЭЖ Московского региона неизбежно, поскольку россияне, как и все другие цивилизованные граждане на Западе, обладают четким пониманием того, что они не хотят переплачивать за нестоящий того продукт. Да, в настоящее время существует временный дисбаланс между ценой и предлагаемым качеством, но вектор развития исследуемого рынка свидетельствует о том, что со временем он выровняется.

Автором настоящего исследования научно обоснованы направления развития РЭЖ Московского региона. Развитие РЭЖ Московского региона предполагает вложение средств в строительство ОЭЖН. При этом в обществе будут достигнуты одновременно экономический (пополнение бюджета Московского региона, воспроизводство жилищного фонда), социальный (решение проблемы занятости населения, создание новых рабочих мест при строительстве и эксплуатации ОЭЖН), экологический (повышение качества жизни населения), демографический (снижение заболеваемости, повышение потенциала здоровья граждан) эффекты. Однако следует обратить особое внимание на то, что финансовый механизм реализации указанного направления является капиталоемким. В этой связи в рамках развития РЭЖ Московского региона и совершенствования управления им целесообразно определять потенциальную емкость рынка с целью последующего планирования и прогнозирования объемов строительства элитного жилья, задействования ресурсов и мощностей смежных отраслей, расширения рынка труда, пополнения доходных статей бюджета. Для определения емкости рынка используется метод цепных отношений.

Опираясь на труды B.C. Ординяна [165], уточнена емкость РЭЖ Московского региона, которую рекомендуется определять по форм. 3.3.1: где С?эж - емкость РЭЖ;

N - численность населения, желающего приобрести элитное жилье;

Б - средний доход на душу населения, желающего приобрести элитное жилье; к] - доля накопления в структуре доходов населения; кг - удельный вес сбережений в структуре накопления на товары длительного пользования; кз - удельный вес сбережений на элитное жилье в структуре коэффициента кг;

1<4 - доля населения, желающего приобрести элитное жилье; р - вероятность приобретения элитного жилья.

Учитывая, что емкость РЭЖ за период реализации предлагаемой Стратегии развития РЭЖ Московского региона на 2013-2020 гг. может меняться, необходимо рассчитывать емкость рынка в определенный период времени I

Q35K = N-D-krk2-k3-k4-p,

3.1.1) форм. 3.3.2):

Оэж (/• ~~ С^эж ^ где <3эж г, - емкость РЭЖ в момент времени (/;

АЯ</ - увеличение емкости РЭЖ к моменту времени Ґ/';

Ас^ц - уменьшение емкости РЭЖ к моменту времени (/.

Изменение емкости РЭЖ определяется по форм. 3.3.3:

А % = АН/ДБг/ки/кгг/кз^к^/Ру-, где Дqí,• - изменение емкости РЭЖ в период

3.3.2)

3.3.3)

ДЫ,; - изменение численности населения, желающего приобрести элитное жилье в период //;

АБу— изменение среднего дохода на душу населения, желающего приобрести элитное жилье в период р'; к\у - доля накопления в структуре доходов населения в период к2у - удельный вес сбережений в структуре накопления на товары длительного пользования в период //'; кзу— удельный вес сбережений на элитное жилье в структуре коэффициента \t-2tj в период (/; кдоля населения, желающего приобрести элитное жилье в период ру - вероятность приобретения элитного жилья в период За период реализации Стратегии развития РЭЖ Московского региона на 2013-2020 гг. изменится численность населения, желающего приобрести элитное жилье, среднедушевой доход, часть населения приобретет элитное жилье, поэтому динамику емкости РЭЖ необходимо учитывать в экономическом обосновании предлагаемой нами стратегии. Зная емкость РЭЖ и долю девелоперов на этом рынке, можно оценить спрос на элитное жилье, что позволит рассчитать объемы строительства элитного жилья, а также объемы привлечения ресурсов и мощностей смежных отраслей.

Учитывая специфичность рассматриваемого рынка и отсутствия единой общепризнанной классификации объектов жилой недвижимости в целом и элитной недвижимости, в частности, целесообразно использовать метод попарного сравнения аналогов для определения рыночной стоимости объектов в целях последующего налогообложения (внедрение налога на роскошь -1 % от рыночной стоимости ОЭЖН).

В этой связи в диссертации предложен алгоритм определения рыночной стоимости ОЭЖН, основанный на применении метода расчета весовых коэффициентов с использованием попарного сравнения объектов, который представляет собой следующие этапы (рис. 3.1.1): 1. Сбор и подготовка данных.

2. Расчеты промежуточных параметров.

3. Проверка правильности построения матриц.

4. Расчет рыночной стоимости объекта элитной недвижимости.

Рис. 3.1.1 .Алгоритм определения рыночной стоимости ОЭЖН, основанный на применении метода расчета весовых коэффициентов с использованием попарного сравнения объектов

В результате использования рассматриваемого метода рыночная стоимость оцениваемого ОЭЖН может быть определна по форм. 3.3.4: V «-1С

С = —~ £ -Ч (3.3.4) где уп - приведенное нормированное отклонение для оцениваемого ОЭЖН;

С[ - стоимость единицы сравнения /-го объекта-аналога.

В первую очередь отбирается (п-1) объектов-аналогов элитного жилья. Таким образом, в процессе попарного сравнения участвуют п ОЭЖН, включая объект оценки. Сравнение происходит по ш факторам. Затем по данным объектов-аналогов составляются таблицы попарных сравнений по факторам, оказывающим наиболее существенное влияние на стоимость (матрицы индексов важности). Для выполнения процедуры попарного сравнения целесообразно использовать качественную дискретную шкалу (табл. 3.1.1).

Заключение

В условиях рыночной экономики России по-новому встает вопрос о развитии РЭЖ в системе национальной экономики. Имеющиеся между его участниками противоречия обусловлены не только следствием сложившейся практики индифферентности органов государственной власти к организации взаимодействия субъектов исследуемого рынка. Причина заключается в отсутствии до настоящего времени креативной концепции эффективного управления его развитием, адекватной требованиям и закономерностям рыночных отношений. В результате выполненное исследование позволяет сделать следующие выводы и предложения:

1. Сформулировано определение рынка элитного жилья, который представляет собой систему экономических отношений между девелоперами, государством, инвесторами и кредитными учреждениями в области непосредственного производства и потребления элитного жилья с использованием основных факторов производства: земли, труда, капитала и предпринимательской деятельности. Он включает в себя все многообразие участников смежных и взаимодействующих с ним рынков, а также экономических взаимоотношений между ними. Обосновано, что в отличие от рынка потребительских товаров, «РЭЖ» требует более высокого уровня капитальных вложений и более длительного времени на производство и эксплуатацию элитного жилья, поскольку для осуществления инвестиций необходима уверенность в финансовой ситуации не только в данный момент, но также и на несколько лет вперед, так как оплата приобретения недвижимости обычно растягивается на несколько лет. Поэтому, конечные потребители элитного жилья должны быть уверены в своих будущих доходах и знать, что они будут в состоянии оплатить покупку элитного жилья и услуги за пользование им.

2. Установлено, что в период плановой экономики государственный бюджет в нашей стране являлся практически монопольным источником финансирования возведения жилья. Существовавшая до середины 80-х гг. в нашей стране система финансирования жилищной сферы была ориентирована на распределение и использование государственных ресурсов для решения жилищных проблем населения. По этой причине к началу рыночных преобразований в России фактически отсутствовал механизм самостоятельного удовлетворения населением потребности в жилище.

3. Обосновано, что за пореформенный период в Российской Федерации понятие земли и недвижимости приобрело новый смысл, возник новый пласт экономических отношений, которых не могло быть в условиях административной экономики: развились новые профессиональные интересы, связанные с риэлтерской, оценочной, девелоперской и иными видами деятельности.

4. Установлено, что в пореформенный период весьма значительно повысилась доля элитного жилья не только в Москве, но и во многих крупных субъектах РФ. Обосновано, что произошло это за счет изменения структуры источников финансирования строительства жилья - такая тенденция отражала наличие достаточных сбережений у граждан, имеющих высокие доходы.

5. Благодаря расслоению российского общества по критерию материального благополучия в 1990-е гг. в нашей стране в крупнейших городах повысилось разнообразие типов жилья, развернулась малоэтажная блокированная и коттеджная застройка, в новом строительстве уверенно стало развиваться элитное жилье. Характерной особенностью столичного жилищного строительства в пореформенный период стало ежегодное стабильное увеличение доли элитного жилья и жилья повышенной комфортности.

6. Установлено, что жилищная проблема является острейшей и весьма трудноразрешимой социальной проблемой для всех жителей современной России, как с высокими, так и с низкими доходами. В то же время именно жилищное строительство является «локомотивом», способным содействовать росту экономики страны. Поскольку в условиях ограниченных ресурсов решить жилищную проблему сразу для всех категорий российских граждан не возможно, обоснована целесообразность развития тех сегментов рынка жилья, где могут быть задействованы ресурсы самих нуждающихся.

7. Обосновано, что индифферентность органов государственной власти к решению проблем функционирования РЭЖ является фактором, способствующим его развитию: самоустранение правительства Москвы и Московской области от регулирования процессов в этом сегменте экономики мегаполиса означает, что государство не мешает ему развиваться. Государственная политика невмешательства позволит исследуемому сегменту городской экономики развиваться в нормальных рыночных условиях и зависеть только от деве-лоперов. Таким образом, в начале жилищная проблема решится в отношении элитного класса, потом бизнес-класса, а потом и эконом-класса.

8. Выявлена специфика формирования цены на РЭЖ - этот рынок весьма инерционен: дорогие дома строятся или реконструируются значительно дольше, чем типовые. Кроме того, значительно больше времени отнимает подготовительный период, дополнительные сложности создает обостренная чувствительность общественного мнения к появлению новых объектов в историческом центре Москвы.

9. Установлено, что в настоящее время на формирование цены элитного жилья в Московском регионе существенно влияет: эксклюзивность местоположения объекта; этаж и наличие балкона, эркера, высота потолков, вид из окна; планировка (или возможность перепланировки, вплоть до объединения в одну квартиру двух соседних - как «по вертикали», так и «по горизонтали»); состояние подъезда, парадной, лестницы, лифта; наличие паркинга и предоставляемого уровня дополнительных услуг.

10. Выявлено, что мировой кризис замедлил темпы развития РЭЖ Московского региона, но не оказал на него существенного влияния: покупатели дорогих квартир по-прежнему платежеспособны - уровень их благосостояния с наступлением кризиса принципиальных изменений не претерпел, поэтому риски снижения спроса на элиту минимальны. Кроме того, многие крупные частные инвесторы полностью вышли с фондового рынка и стали перед выбором места вложения средств. При этом банковские депозиты не выглядят привлекательным инструментом для долгосрочных инвестиций (это связано с невысоким процентом, нестабильностью банков, инфляцией). Поэтому покупка дорогой недвижимости как на первичном, так и на вторичном рынке, является весьма инвестиционно привлекательной.

11. Теоретически обосновано, что состояние законодательства весьма существенно влияет на эффективность функционирования и развития любой экономической системы, в том числе РЭЖ Московского региона. Доказана необходимость построения новой парадигмы развития исследуемого сегмента рынка жилья посредством формирования стройной системы жилищного законодательства, которая бы позволила проводить эффективную жилищную политику, имеющую целью создание благоприятной правовой и институциональной среды для развития РЭЖ Московского региона.

12. Обзор зарубежного опыта регулирования рынка жилья показал, что на эффективность реализации жилищной политики весьма значительное влияние оказывают конкретные административно-правовые и финансово-экономические условия каждой страны. Именно этим обстоятельством объясняется то, что в разных странах в разные периоды жилищная политика характеризуется различной эффективностью.

13. Сделан вывод о возможности использования зарубежного опыта регулирования рынка жилья в современных российских условиях. Однако не следует допускать «слепого» копирования и применения в отечественной практике управления национальной экономикой эффективных на Западе подходов. Обосновано, что осуществлять это следует с обязательным учетом российских национальных особенностей, менталитета, обычаев и образа жизни: то, что было разработано учеными-экономистами и успешно реализовано на Западе не может и не должно «один-в-один» применяться в современных российских условиях, поскольку национальные особенности, уклад жизни многих народов зарубежных государств и россиян несопоставимы.

14. Обосновано, что на современных зарубежных РЭЖ практически во всех развитых странах чрезвычайно возросла роль организационных и управленческих факторов в жилищном строительстве и сопутствующем ему инвестиционном процессе. При этом эффективное использование всех видов ресурсов, целесообразная продолжительность строительства и всего инвестиционного процесса связаны с профессиональным управлением органами государственной власти, начиная от принятия решения, подготовки, продажи земельных участков и кончая реализацией проекта строительства жилья.

15. Уточнен механизм расчета емкости РЭЖ в целях экономического обоснования Стратегии его развития. Предложен алгоритм определения рыночной стоимости объекта элитной недвижимости с использованием метода расчета весовых коэффициентов в целях его последующего корректного налогообложения.

16. Предложен проект концептуальной модели Стратегии развития рынка элитного жилья Московского региона на 2013-2020 гг. и механизм ее реализации. Целью предложенной Стратегии является обеспечение эффективного управления развитием исследуемого сегмента на основе использования принципов программно-целевого метода управления, направленного на создание системы строительства и обслуживания элитного жилья. Обосновано, что конечной стадией процесса построения механизма формирования и реализации Стратегии развития рынка элитного жилья Московского региона должно быть предвидение будущего состояния внешней среды и динамики развития рынка элитного жилья Московского региона.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Романова, Ирина Валерьевна, 2012 год

1. Жилищный кодекс Российской Федерации. Текст. М.: Омега-Л, 2005. - 96 с. - (Библиотека российского законодательства).

2. Инструкция о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации. СНиП 11-04-2003 Текст.: утв. Гос. ком. Рос. Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу. М., 2003. - 66 с.

3. Национальная доктрина градостроительства России. Концепция градостроительной политики России на начало XXI века Текст. / М.: Эдито-риалУРСС, 2001.-96 с.

4. Основы жилищной политики города Москвы Электронный ресурс.: закон города Москвы от 27 янв. 2010 г. № 2: Справочно-информационная система «КонсультантПлюс».

5. О государственном прогнозировании и программах социально-экономического развития Российской Федерации Электронный ресурс.: фе-дер. закон от 20 июл. 1995 г. № 115-ФЗ: Справочно-информационная система «КонсультантПлюс».

6. О создании условий для развития предпринимательства в сфере жилищно-коммунального хозяйства города Москвы Электронный ресурс.: утв. Постановлением Правительства Москвы от 30 мар. 2004 г. № 175-ПП: Справочно-информационная система «КонсультантПлюс».

7. О федеральной целевой программе «Жилище» на 2002-2010 годы Электронный ресурс.: Постановление Правительства РФ от 17 сент. 2001 г. № 675 (с изменениями от 14 фев. 2002 г.): Справочно-информационная система «КонсультантПлюс».

8. Об иностранных инвестициях в Российской Федерации Электронный ресурс.: федер. закон от 25 июл. 2002 г. № 39-Ф3: Справочно-информационная система «КонсультантПлюс».

9. Опыт развития жилищно-коммунального хозяйства в Финляндии Текст. // Сб. док. российско-финляндской рабочей группы по строительству и ЖКХ. Хельсинки, 1999. - 156 с.

10. Переход к рынку. Часть I. Концепция и Программа Текст. / Рабочая группа, образованная совместным решением М.С. Горбачева и Б.Н. Ельцина. М.: «Архангельское», авг. 1990. - 224 с.

11. Положение о порядке передачи многоквартирных домов в управление уполномоченных собственниками управляющих организаций Электронный ресурс.: утв. Распоряжением Жилищного комитета Правительства

12. Санкт-Петербурга от 1 март. 2005 г. № 21-р: Справочно-информационная система «КонсультантПлюс».

13. Порядок разработки, согласования, утверждения и состав обоснований инвестиций в строительство предприятий, зданий и сооружений (СП 11-101-95) Текст. Министерство строительства РФ. М., 1995. - 9 с.

14. Стратегия развития Российской Федерации до 2010 года Текст.: Проект Постановления Правительства РФ. М., 2000. - 363 с.

15. Французский опыт на службе градостроительству и землеустройству Текст. // Сб. докум. Министерства жилищного строительства, инфраструктуры и транспорта Франции. Париж, 2001. - 349 с.

16. Инвестиционная деятельность в России: условия, результаты, инвестиционная привлекательность отдельных отраслей промышленности (по материалам Госкомстата Российской Федерации) Текст. // Вопросы статистики. 2000. - № 1. - С. 69-76.

17. Инвестиционная и строительная деятельность в Российской Федерации в 2004 г. Текст. / Строит. Газета. 2005. - № 9, от 4 марта.

18. Народное хозяйство СССР в 1987 году Текст.: Стат. ежегодник / Госкомстат СССР. -М.: Финансы и статистика, 1988. 735 с.

19. Регионы России. Социально-экономические показатели за 2003 г. Текст. / Стат. сб. Госкомстата России. М., 2008. 897 с.

20. Россия 2008. Экономическая конъюнктура Текст. - Выпуск 4. -М.: Центр эконом, конъюнктуры при Правительстве РФ, 1999. - 318 с.

21. СССР в цифрах в 1985 году Текст.: Крат. стат. сб. / ЦСУ СССР.

22. М.: Финансы и статистика, 1986. 253 с.

23. Абалкин, Л.И. Роль государства в становлении и регулировании рыночной экономики Текст. / Л.И. Абалкин // Вопросы экономики. 1997. -№6.-С. 4-12.

24. Акопян, А. Стань миллионером. И купи достойное жилье в Москве Текст. / А. Акопян // Еженедельник «Квадратный метр». 2007. - № 38 (350).-С. 5-7.

25. Актуальные проблемы инвестиционно-строительного процесса в Санкт-Петербурге Текст. Темат. сб. тр. Вып. I. Под ред. д.э.н. В.А. Заренко-ва. СПб.: Стройиздат СПб, 2002. - 192 с.

26. Ардемасов, Е.Б. Офисная коммерческая недвижимость России Текст. / Информационно-аналитический справочник / Под общ. ред. Е. Ардемасова. М.: Альпина Бизнес Букс, 2007. - 482 е.: ил.

27. Архитектура и строительство Текст. II Журнал Российской академии архитектуры и строительных наук. 2007. - № 1. - 100 с.

28. Архитектура и строительство Москвы Текст. // Журнал Комплекса архитектуры, строительства и реконструкции города. 2006. - № 2-3. - 98 с.

29. Большой экономический словарь Текст. / Под ред. А.Н. Азрилия-на. 5-е изд. доп. и перераб. - М.: Институт новой экономики, 2002. - 1280 с.

30. Брель, С. Флорида: здесь каждый город сад Текст. // «Недвижимость и цены». - 2009. - № 22 (323). - С. 42-44.

31. Бромвич, М. Анализ экономической эффективности капиталовложений Текст. / М. Бромвич / Пер. с англ. М.: ИНФРА-М, 1996. - 432 с.

32. Бузова, И.А. Коммерческая оценка инвестиций Текст. / И.А. Бу-зова, Г.А. Маховикова, В.В. Терехова. Под ред. Есипова В.Е. СПб.: Питер, 2004.-432 е.: ил. - Библиогр.: С. 412-414.

33. Бузырев, В.В. Экономика жилищной сферы Текст.: учебное пособие для студентов вузов, обучающихся по экономическим специальностям /

34. B.B. Бузырев, B.C. Чекалин. M.: «ИНФРА-М», 2001. - 256 е.: ил. - Библи-огр. в конце глав.

35. Бычкова, Е. Как не прогадать, выбирая жилье Текст. / Е. Бычкова // «Аргументы и факты». 2008. - № 1-2. - С. 17.

36. Ведута, E.H. Государственные экономические стратегии Текст. / E.H. Ведута; Рос. эконом, академия им. Г.В. Плеханова. М.: Изд-во «Деловая книга», 1998. - 440 е.: ил. - Библиогр.: с. 430-434.

37. Вознесенская, Е. «Фантом» бизнес-класса на рынке недвижимости Текст. / Е. Вознесенская // Еженедельник «Квадратный метр». 2007. -№40 (352).-С. 5-7.

38. Власов, В.Г. Стили в искусстве. Т. 1 Текст. / В.Г. Власов. СПб., 1995.-256 с.

39. Гитман, Л.Д. Основы инвестирования Текст. / Л.Д. Гитман, М.Д. Джонк / Пер. с англ. М.: Дело, 1997. - 330 с.

40. Глазьев, С.Ю. Развитие российской экономики в условиях глобальных технологических сдвигов / Научный доклад Текст. / С.Ю.Глазьев -М.: НИР, 2007.-134 с.

41. Голуб, JI.A. Социально-экономическая статистика Текст.: учеб. пособие для студ. вузов. М.: Гуманит. изд. центр ВЛАДОС, 2003. - 272 е.: ил. - Библиогр.: С. 267.

42. Градостроительство в России в XXI веке Текст. // Доклады на Общем собрании Российской Академии архитектуры и строительных наук в Санкт-Петербурге. СПб., апрель 2000. - 22 с.

43. Граник, И. Метры перемен Текст. / И. Граник // Коммерсантъ ВЛАСТЬ. 2005. - № 8 [611], 28 февраля. - С. 14-19.

44. Гринчель, Б.М. Местные власти и рыночная экономика. Уроки западноевропейского опыта Текст. / Б.М. Гринчель. СПб, 1996. - 295 с.

45. Гришина, И. Прогнозирование инвестиционных и региональных процессов Текст. / И. Гришина // Инвестиции в России. 2002. - № 2.1. C. 19-22.

46. Дамодаран, А. Инвестиционная оценка: Инструменты и методы оценки любых активов Текст. / А. Дамодаран; Пер. с англ. 4-е изд. - М.: Альпина Бизнес Букс, 2007. - 1340 е.: ил. - Библиогр.: с. 1277-1294.

47. Данилов, Ю.Я. Моделирование экономических факторов роста эффективности инвестиционно-строительной деятельности Текст. / Ю.Я. Данилов // Экономика строительства. 1997. - № 9. - С. 16-24.

48. Егоров, В.В. Прогнозирование национальной экономики Текст. / В.В. Егоров, Г.А. Парсаданов. М.: ИНФРА-М, 2001. - 184 с.

49. Елисеева, И.И. Социальная статистика Текст. / И.И. Елисеева. -М.: Финансы и статистика, 1997. 414 с.

50. Жилье: комплексный взгляд Текст. / Под общ. ред. В.М. Агапки-на. Науч. ред. A.B. Черняк / Междунар. институт строит-ва, Междунар. ассоциация фондов жилищного строит-ва и ипотечного кредитов. М.: А.В.Ч., 2001.-2001.-976 е.: ил.

51. Журнал «Элитная недвижимость». 2007. - № 8. - 186 с.

52. Змеул, А. Города на заказ Текст. / А. Змеул // Ежемесячный деловой журнал «РБК». 2007. - № 7. - С. 54-59.

53. Зубова, Е. Рынок недвижимости просыпается по весне Текст. / Е. Зубова // Наши деньги. 2007. - № 4 (37), апрель 2007. - С. 64-68.

54. Иванова, Ю.В. Потребительские расходы населения и услуги ЖКХ: их взаимообусловленность Текст. / Ю.В. Иванова // Проблемы современной экономики. 2006. - № 3/4 (19/20). - С. 344-348.

55. Иванова, Ю.В. Развитие жилищно-коммунального комплекса: аспект экономико-математического моделирования Текст. / Ю.В. Иванова // Экономика строительства. 2006. - № 3. - С. 2-13.: ил. - Библиогр.: с. 13.

56. Ильин, И.А. Социальное строительство на территории России Текст. / И.А. Ильин; Совет по изучению произвол, сил Минэкономразвития РФ и РАН. М.: Наука, 2006. - 234 е.: ил. - Библиогр.: с. 232.

57. Иноземцева, А. Как стать миллиардером? Текст. / А. Иноземцева // Ежемесячный деловой журнал «РБК». 2007. -№ 7, июль. - С. 102-106.

58. Информационный журнал Домограф. 2006. - № 3-4 (11).

59. Иншаков, О.В. «Ядро развития» в контексте новой теории факторов производства Текст. / О.В. Иншаков // Экономическая наука современной России. 2003. - № 1. - С. 11-25.

60. Иншаков, О.В. Теория Факторов производства в контексте экономики развития Текст. / О.В. Иншаков: Научный доклад на Президиуме МА-ОН (Москва, 29 нояб. 2002 г.). Волгоград: Изд-во ВолГУ, 2002. - 92 с.

61. Казанский, Ю.Н. Строительство в США и России. Экономика и управление Текст. / Ю.Н. Казанский, A.M. Немчин, С.Н. Никешин. СПб.: Издательство «ДваТрИ», 1995. - 438 е.: ил. - Библиогр.: с. 435-437.

62. Капустина, Н. Дорогое и элитное Текст. // Н. Капустина. «Коммерсант - Дом». - № 196 (3772). - С. 49.

63. Капустина, Н. Дольщики вне закона Текст. / Н. Капустина // «Коммерсантъ дом». - 2007. - № 01 [01] июнь-июль. - С. 11.

64. Кейнс, Дж. M. Общая теория занятости, процента и денег Текст. / Дж. М. Кейнс. Пер с англ. М.: Прогресс, 1978. - 494 с.

65. Клюева, Т.Г. Управление строительством экологичного жилья: региональный аспект Текст. / Т.Г. Клюева, А.Н. Ларионов. М.: МАКС Пресс, 2010.- 148 с.

66. Князев, Ю. О научных экономических школах Текст. / Ю. Князев // Общество и экономика. 2003. - № 12. - С. 108-132.

67. Корчаго, И.Г. Уроки индустриализации сельского жилищного строительства Текст. / И.Г. Корчаго // Жилищное строительство. 1997. -№5. -С. 10-11.

68. Крол, Н. Новостройки ЦАО: округ высокой ликвидности Текст. // «Недвижимость & цены». 2008. - № 49 (299). - С. 33-36.

69. Круглик, С.И. Комплексное управление жилищной сферой как системой на базе управления проектами Текст. / С.И. Круглик // Экономика сервиса. 2007. - № 1. с. 7-23.

70. Курнышева, И. Условия инновационного развития Текст. / И. Курнышева // Экономист. 2003. - № 7. - С. 9-17.

71. Ларионов, А.Н. Системный подход в управлении жилищной реформой Текст. / А.Н. Ларионов, C.B. Царьков // Регион: Политика. Экономика. Социология. 2006. - № 1-2. - С. 175-180.: ил. - Библиогр.: с. 179-180.

72. Ларионов, А.Н. Стратегия развития рынка жилья Волгоградской области Текст. / А.Н. Ларионов; С.-Петерб. гос. архитектур.-строит. ун-т, Волгоград, гос. архитектур.-строит. академия. Волгоград, 2002. — 456 е.: ил. -Библиогр.: С. 330-343.

73. Леонтьев, В.В. Экономические эссе. Теории, исследования, факты и политика Текст. / В.В. Леонтьев. Пер. с англ. М.: Политиздат, 1990. -415 е.: ил.

74. Львов, Д.С. Развитие экономики России и задачи экономической науки Текст. / Д.С. Львов; Отд-ние экон. РАН. М: ОАО «Изд-во «Экономика», 1999. - 79 е.: ил.

75. Львов, Д.С. Экономика развития Текст. / Д.С. Львов. М.: Экзамен, 2002. - 512 е.: ил. - Библиогр.: с. 487-508.

76. Мазур, И.И. Девелопмент Текст.: Учеб. пособие для подготовки менеджеров / И.И. Мазур, В.Д. Шапиро, Н.Г. Ольдерогге; Под общ. ред. проф. И.И. Мазура. М.: ЗАО «Издательство «Экономика», 2004. - 521 е.: ил. - Библиогр. по главам.

77. Максимов, С.Н. Девелопмент (развитие недвижимости) Текст.: / С.Н. Максимов. СПб.: Питер, 2003. - 256 е.: ил.

78. Максимова, О. Залог дороже денег Текст. / О. Максимова // Приложение к «Коммерсантъ» Ежемесячный журнал о недвижимости «Жилой дом». - 2007. - № 5. - С. 30-31.

79. Могилатова, И. Дорогое и элитное Текст. // И. Могилатова, Н. Пронина, А. Шаталов. «Коммерсант - Дом». - № 106 (3682). - С. 27-34.

80. Модели инвестирования в инновационное развитие регионов Текст. / Под ред. М.А. Гусакова / ИРЭ РАН. СПб.: ИРЭ РАН, 2005. - 194 с. -Библиогр.: с. 188-192.

81. Морозова, Ж.А. Строительство жилья. Налоги Текст. / Ж.А. Морозова. Издательско-консультационная компания «Статус-Кво 97», 2004. -392 е.: ил.

82. Москва и регионы // Российский информационный журнал о строительстве и инвестициях. 2006. - № 4 (7). - 102 с.

83. Москвин, В. Анализ риска реализации инвестиционного проекта Текст. / В. Москвин // Инвестиции в России. 2001. - № 8. - С. 33-37.89. «Недвижимость & цены». № 52-1 (353-354). - 28.12.2009-10.01.2010.-396 с.

84. Никитина, Е. Копейки уже не нужны Текст. / Е. Никитина // Недвижимость. Жилой фонд (приложение к газете «Ведомости», издаются совместно с The Wall Street Journal 7& Financial Times). 2007. - № 5 (39), июнь. - С. 28-29.

85. Николаев, В.П. Введение в рыночную экономику строительства Текст. / В.П. Николаев // Экономика строительства. 1994. - № 4. - С. 3-22.

86. Общая экономическая теория (политэкономия) Текст.: учебник для высших учебн. завед. / Под общ. ред. акад. В.И. Видяпина, акад. Г.П. Журавлевой. М.: ПРОМО-Медиа, 1995. - 608 е.: ил.

87. Осипов, Ю.М. Теория хозяйства Текст.: учебник [в 3 томах] / Ю.М. Осипов. Т.1. - М.: Изд-во МГУ, 1998. - 469 с.

88. Павлова-Каткова, Н. Потусторонние новостройки Текст. / Н. Павлова-Каткова // Приложение к «Коммерсантъ» Ежемесячный журнал о недвижимости «Жилой дом». - 2007. - № 3. - С. 15-17.

89. Павлова, С.А. Инвестиции и закономерности инвестиционного процесса в современных условиях Текст. / С.А. Павлова. Белгород: НИ-ИКМА, 2002. - 147 с.

90. Панибратов, Ю.П. Управление инвестициями в непроизводственное строительство Текст. / Ю.П. Панибратов, Н.И. Барановская, Ю.А. Кру-шинский // Известия вузов. Строительство. 2002. - № 8. - С. 53-57.

91. ПИФ-info Текст. / Ежемесячный аналитический журнал. 2008. -№ 1-2.-28 с.

92. Поляковский, Г. Жилищная экономика. Текст.: зарубежный экономический учебник / Г. Поляковский. М.: «Дело», 1996. - 223 е.: ил. — Библиогр.: с. 208-214.

93. Попов, А. Бесценный мир Текст. / А. Попов, М. Сергеева // Ежемесячный деловой журнал «РБК». 2007. - № 12. - С. 18-24.

94. Портер, М. Международная конкуренция: Конкурентные преимущества стран Текст. / М. Портер. Пер. с англ. / Под ред. В.Д. Щетинина. -М.: Международные отношения, 1993. - 895 с.

95. Программа ИПРЭРР. Новые подходы и методы интенсификации экономического развития регионов Текст. / Гос. учр. Институт интенсификации процесса реализации эконом, реформ в регионах. М.: ООО «Изд-во ACT», 2000.-224 е.: ил.

96. Путь в XXI век. Стратегические проблемы и перспективы российской экономики Текст. / Под ред. Д.С. Львова / Отделение экономики РАН. -М.: «Экономика», 2000. 790 е.: ил. - Библиогр.: с. 757-764.

97. Рахман, И.А. Развитие рынка недвижимости в России: теория, проблемы, практика Текст. / И.А. Рахман; Международная академия инвестиций и экономики строительства. М.: ЗАО «Издательство «Экономика», 2000. - 294 е.: ил. - Библиогр.: С. 289-294.

98. Региональный рынок жилья: состояние, проблемы и перспективы развития Текст.: сб. науч. труд. / Федер. агентство по образованию, Волгоград. гос. архитектур.-строит. ун-т. Волгоград: НП ИПД «Авторское перо», 2005. - 190 е.: ил.

99. Рекламно-информационный каталог о тенденциях и новинках рынка дорогой элитной загородной недвижимости «Рублевка magaxine». -2010.-№ 11.-60 с.

100. Романова, И.В. Особенности жизненного цикла объектов недвижимости элитного жилищного строительства // Жилищная экономика. -2009. № 2/3 (2/3). - С. 90-95.

101. Романова, И.В. Проблемы и перспективы развития современного рынка элитного жилья Москвы Текст. // Экономика и управление народным хозяйством. 2008. - № 1(1). - С. 21-26.

102. Романова, И.В. Развитие рынка элитного жилья Москвы: стратегический подход// Ценности и интересы современного общества: материалы Международной научно-практической конференции в рамках VIII Васильевских чтений. М.: Изд-во РГТЭУ, 2009. - С. 196-205.

103. Романова, И.В. Современное состояние рынка элитного жилья Москвы // Экономика и управление: теория, методология, практика: материалы Международной научно-технической конференции. Т. II. Самара: Самар. гос. техн. ун-т, 2009. - С. 105-110.

104. Руководство для мэров по организации и управлению городским хозяйством Текст. / Под общ. ред. проф. П.Г. Грабового и проф. JI.H. Чер-нышова. М.: «Реалпроект», 2004. - 528 е.: ил.

105. Рынок жилья в переходной экономике Текст. / Под ред. Е.В. Орешкович. Киров: ГИПП «Вятка», 2002. - 896 е.: ил. - Библиогр.: с. 809-827.

106. Савченко, П. Уровень и качество жизни: понятия, индикаторы, современное состояние в России Текст. / П. Савченко, М. Федорова, Е. Шелкова // Российский экономический журнал. 2000. - № 7. - С. 66-73.

107. Салунов, А. Золотые города Текст. / А. Салунов // Ежемесячный деловой журнал «РБК». 2008. - № 1. - С. 110-111.

108. Салунов, А. Цена высоты Текст. / А. Салунов // Ежемесячный деловой журнал «РБК». 2008. - № 2. - С. 44-50.

109. Самарина, Н. Сколько стоит дом достроить Текст. / Н. Самарина // Недвижимость. Жилой фонд (приложение к газете «Ведомости», издаются совместно с The Wall Street Journal 7& Financial Times). 2006. - № 5. - C. 23.

110. Сардарян, С. Срок особого назначения Текст. // «Недвижимость & цены». 2008. - № 50 (300). - С. 46-49.

111. Селюков, В.К. Управление рисками. Ипотечная сфера Текст. / В.К. Селюков, С.Г. Гончаров; МГТУ им. Н.Э. Баумана. М.: Изд-во МГТУ им. Н.Э. Баумана, 2001. - 360 е.: ил. - Библиогр.: с. 357-359.

112. Сергеева, М. Америка тянет на дно Текст. / М. Сергеева, А. Попов // Ежемесячный деловой журнал «РБК». 2007. - № 10. - С. 20-26.

113. Серов, В.М. Инвестиционный менеджмент Текст. / В.М. Серов. -М.: Инфра-М, 2000. 272 е.: ил.

114. Сидоренко, В.Ф. Теоретические и методологические основы экологического строительства Текст. / В.Ф. Сидоренко. Волгоград: ВолгГА-СА, 2000. - 200 с.

115. Системный анализ и структуры управления Текст. / Под ред. В.Г. Шорина. -М.: Знание, 1975.-304 с.

116. Слепов, В.А. Инвестиции как фактор экономического роста Текст. / В.А. Слепов, М.А. Потапская // Финансы. 1999. - № 1. - С. 2-11.

117. Смоляр, И.М. Градостроительное планирование как система: прогнозирование программирование - проектирование Текст. / И.М. Смоляр. - М.: Эдиториал УРСС, 2001. - 164 е.: ил. - Библиогр.: с. 163.

118. Стерник, Г.М. Методические рекомендации по анализу рынка недвижимости Текст. / Г.М. Стерник; Российская гильдия риэлторов. М., 1999.-62 с.

119. Страйк, Р.Дж. Исследование рынков городского жилья в России Текст. / Р.Дж. Страйк // Вопросы экономики. 1994. - №10. - С. 4-9.

120. Строительство Текст.: всероссийский отраслевой журнал; офиц. издание Российского союза строителей. 2007. - № 5.

121. Строительство Текст.: всероссийский отраслевой журнал; офиц. издание Российского союза строителей. 2007. - № 6.

122. Строительство и недвижимость. Архитектурные проблемы экономики, управления, технологии Текст. / Сб. науч. труд. Воронеж, 2001.-131 с.

123. Табунщиков, Ю.А. Энергоэффективные здания Текст.: И Ю. А. Табунщиков, М. М. Бродач, Н. В. Шилкин. -М.: АВОК-ПРЕСС, 2003. 200с.

124. Тамбовцев, В.Л. Теоретические вопросы институционального проектирования Текст. / В.Л. Тамбовцев // Вопросы экономики. 1997. -№ 3. -С. 82-94.

125. Теин, Ли. Теория и практика экономических реформ в КНР Текст. / Ли Теин. 2-е дополн. изд. - М.: Инст. Дальн. Вост. РАН, 2002.-132с.: ил.

126. Троев, В.А. Городская недвижимость Текст. / В.А. Троев. М.: ACT; СПб.: Сова, 2006. - 94 с.

127. Троев, В.А. Недвижимость по ипотеке Текст. / В.А. Троев. М.: ACT; СПб.: Сова, 2007. - 93 с.

128. Тумусов, Ф.С. Инвестиционный потенциал региона: теория, проблемы, практика Текст. / Ф.С. Тумусов. М., «Экономика», 1999. - 272 е.: ил. - Библиогр.: с. 260-264.

129. Управление городскими службами на примере водоснабжения и жилого фонда Текст. // Сб. докум. Франко-российского сотрудничества. -Париж, 1998.-224 с.

130. Федосеев, В.В. Экономико-математические методы и прикладные модели Текст. / В.В. Федосеев. М.: ЮНИТИ, 1999. - 392 с.

131. Федотова, М.А. Разработка методических рекомендаций по оценке квартир в целях налогообложения Текст.: // М.А. Федотова, СВ. Грибовский, Г.М. Стерник, Д.Б. Житков и др. Отчет о НИР. Изд-во: Финансовая академия при Правительстве РФ, 2004 г. - 540 с.

132. Хайдеманн, Т. Инвестиции в недвижимость в России Текст. / Т. Хайдеманн, Д. Мартюшев. СПб., 2005. - 99 с.

133. Хачатрян, С.Р. Прикладные методы математического моделирования экономических систем Текст.: научно-методическое пособие / С.Р. Хачатрян. -М.: Изд-во «Экзамен», 2002. 192 е.: ил. - Библиогр.: с. 187-189.

134. Холобаев, П. Новый жилищный кодекс: комментарии Текст. / П. Холобаев // Коммерсант-ВЛАСТБ. Аналитический еженедельник. 2005. - № 8 (611), 28.02.2005. - С. 16-19.

135. Хромов, Ю.Б. Рынок малоэтажного строительства в Петербурге на пороге XXI века Текст. // Жилищное строительство. -№11., 2000. С. 4-6

136. Чернышев, П. Хоромы с чужого плеча Текст. / П. Чернышов // Квартирный ряд. 2007. - № 26 (649), 28 июня - 4 июля 2007 г. - С. 4.

137. Черняк, В.З. Управление инвестиционным проектом в строительстве Текст. / В.З. Черняк. М.: Русская Деловая Литература, 1998. - 800 е.: ил. -Библиогр.: с. 782-788.

138. Черняк, В.З. Экономика строительства и коммунального хозяйства Текст.: учебник для студентов вузов / В.З. Черняк. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2003. - 623 е.: ил. - Библиогр.: с. 617. - (Серия «Профессиональный учебник: Экономика»).

139. Шодонере, Ж. Основные участники современного градостроительного процесса во Франции Текст. / Ж. Шодонере. Пер. с франц. Л. Хакимзя-новой.-М., 2001-76 с.

140. Шомина, Е.С. Жилищное движение в Швеции Текст. / Е.С. Шо-мина // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. 2002. - № 1. -Ч. II. - С. 37-42.

141. Шумпетер, Й. Теория экономического развития Текст. / Й. Шумпетер. М.: Прогресс, 1982. - 455 с.

142. Щелов, О. Идеальный дом // Ведомости / 2006. №169 (1696).

143. Экономика и управление недвижимостью Текст.: учебник для студентов вузов, обучающихся по всем строительным специальностям / Под общ. ред. П.Г. Грабового. Смоленск: Изд-во «Смолин Плюс», М.: Изд-во «АСВ», 1999. - 567 е.: ил. - Библиогр.: с. 563-564.

144. Элитное жилье это статус владельца // «Строительный эксперт». -2005.-№8.

145. Элсенпитер, Р.К. Умный дом строим сами Текст. / Р.К. Элсенпитер [Велт Т.Дж.]. КУДИЦ-Образ, 2005. - 381 стр.

146. Ясинская, А. Опись городских парадоксов Текст. / А. Ясинская // Информационно-аналитический ежегодник «Недвижимость Петербурга». -СПб, 2006.-С. 11-23.

147. Квачадзе, Р.Г. Развитие рынка нового жилья (на примере Москвы) Текст.: дис. . канд. экон. наук: 08.00.05: защищена 22.04.1999 / Квачадзе Роберт Георгиевич. -М., 1999. 165 е.: ил. -Библиогр.: с. 157-165.

148. Коровин, Э.В. Формирование и развитие рынка жилищно-коммунальных услуг: теория и методология Текст.: автореф. дис .д-ра экон. наук / Коровин Эдуард Викторович; [С.-Петерб. гос. ун-т сервиса и экономики]. СПб., 2006. - 32 е.: ил. - Библиогр.: с. 29-31.

149. Ackroyd S., Burrell G., Hughes M„ Whitaker A. "The Japani- zation of British industry" Industrial Relations Journal, Vol.19, 1988. -No.l, pp.11-23.

150. Cazes B. Indicative Planning in France Text. Journal of Comparative Economics. - December, 1990.

151. Country Profiles on the Housing Sector Text. Poland: UN. N. Y., Geneva, 1998.-P. 115.

152. Keating, M. The Invention of Regions. Political Restructuring and Territorial Government in Western Europe Text. Unpublished paper for European Consortium for Political Research. Oslo, 29 March - 3 April, 1996.

153. Kvint, Vladimir L. The Global Emerging Market in Transition: articles, forecasts and studies Text. / Vladimir L. Kvint. Fordham University Press, New York, 1999.-P. 612.

154. Langlois, R. Rationality, Institution and Explanation Text. // In R. Langlois, ed. Economic as a Rocess. Essays in the University Press, 1990. -P. 228.

155. Maturi Richard, J. The 105 best investments for the 21st century Text. John Wiley & Sons, 1995. - P. 281.