Формирование методов привлечения инвестиций в строительство доходных домов тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.05, кандидат экономических наук Горбачевская, Евгения Юрьевна

• Горбачевская, Евгения Юрьевна
• кандидат экономических наук
• 2011

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Горбачевская, Евгения Юрьевна

ВВЕДЕНИЕ.

1. ПРОБЛЕМЫ ОБЕСПЕЧЕНИЯ НАСЕЛЕНИЯ ДОСТУПНЫМ И КОМФОРТНЫМ ЖИЛЬЕМ И ТЕОРЕТИКО-МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФОРМИРОВАНИЯ МЕТОДОВ ПРИВЛЕЧЕНИЯ ИНВЕСТИЦИЙ В СТРОИТЕЛЬСТВО ДОХОДНЫХ ДОМОВ.

1.1. Проблемы обеспечения населения субъектов Российской Федерации доступным и комфортным жильем.

1.2. Методические основы формирования. методов привлечения инвестиций в строительство доходных домов.

2. АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ И ДИНАМИКИ ОБЕСПЕЧЕННОСТИ НАСЕЛЕНИЯ ЖИЛЬЕМ И ОБЪЁМОВ ИНВЕСТИЦИЙ В ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО.

2.1. Динамика и состояние степени обеспеченности населения. территорий Российской Федерации жильём.

2.2. Динамика объемов инвестиций в жилищное строительство и оценка инвестиционного потенциала.

3. РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ФОРМИРОВАНИЮ МЕТОДОВ ПРИВЛЕЧЕНИЯ ИНВЕСТИЦИЙ В СТРОИТЕЛЬСТВО И УПРАВЛЕНИЕ ДОХОДНЫМИ ДОМАМИ.

3.1. Методические основы оценки возможности применения методов привлечения инвестиционного потенциала в строительство доходных домов

3.2. Методические положения по формированию методов привлечения инвестиций в строительство доходных домов.

3.3. Перспективы внедрения методов привлечения. инвестиций в строительство и управление доходными домами.

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Формирование методов привлечения инвестиций в строительство доходных домов»

Актуальность темы исследования. Стратегия социально-экономического развития России в целом и ее регионов на перспективу до 2020 года, представленная в соответствующей Концепции, содержит главную долгосрочную цель деятельности всех органов системы государственного управления и общественного самоуправления - обеспечить рост качества жизни всех слоев населения. На достижение этой главной стратегической цели деятельности направлены национальные проекты, и целевые программы как федерального, так и регионального уровней. Одна из таких программ, целью которой было обеспечить в течение 20 лет к началу XXI века каждую семью отдельной квартирой или частным домом, называлась «Жильё - 2000». В настоящее время реализуется приоритетный Национальный проект «Доступное и комфортное жильё - гражданам России», в рамках которого решаются задачи предоставления муниципального или государственного жилья, увеличения количества граждан, использующих ипотечное кредитование, и предоставления льгот молодым семьям при приобретении собственного жилья, поскольку, судя по данным государственной статистической отчетности, в целом по России в 2010 году только 5,1% семей получили жильё и улучшили жилищные условия из числа семей, состоявших на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях. В Москве удельный вес таких семей составил 7,3%, в Санкт-Петербурге - 3,7%, в Нижегородской и Иркутской областях -по 3,9% и 4,1%, соответственно. Следовательно, если в Москве проблему обеспечения населения жильём за счет средств государственного бюджета можно решить за 10 - 14 лет, то в других регионах срок реализации Национального проекта с помощью муниципальных бюджетов займет не менее 24 - 27 лет.

Можно решать проблему строительства жилых домов самим населением регионов за счет собственных и заемных средств. В целом по России удельный вес такого жилья в его общем вводе составил 47,7%. Однако за 10 лет этот показатель возрос с 41,6% до 47,7%, что означает, на наш взгляд, стагнацию процесса.

Стратегия направлена, в первую очередь, на увеличение объёмов строительства жилья за счёт собственных и заёмных средств населения. Однако существуют категории граждан, которые не могут получить социальное жилье или осуществить его найм, не имеют возможности получить ипотечный кредит и накопить первоначальный взнос для строительства собственного жилья или, наоборот, обладают достаточными доходами, но не желают приобретать жилье в собственность по ряду причин, например, имеют бизнес в нескольких регионах, где вынуждены проживать длительное время. Кроме того, в современных рыночных условиях трудовые ресурсы, в том числе молодые семьи, должны отличаться высокой степенью мобильности, которая зависит не только от возможности трудоустройства, но и доступности найма комфортного жилья. Все эти группы и категории граждан, а также специалисты, привлекаемые компаниями из других городов и из-за рубежа, снимают квартиры на неофициальном рынке без каких-либо гарантий, поскольку рынок аренды и найма доступного и комфортного жилья в виде доходных домов в России не сформирован.

На наш взгляд, проблемы обеспечения населения жильём, повышения уровня занятости и мобильности трудовых ресурсов могут быть решены комплексно с помощью строительства доходных домов. Ограничивающим фактором служит отсутствие достаточных объемов инвестиций в такие дома, поскольку, как показывает опыт их строительства и эксплуатации, срок окупаемости выше, а рентабельность ниже, чем в других сферах деятельности, тем более, что существующие методы (механизмы) привлечения инвестиций не дают нужного эффекта. Такая ситуация сдерживает активность инвесторов и использование имеющегося инвестиционного потенциала территорий. Отсюда, возникает необходимость создания методов привлечения инвестиций в строительство и эксплуатацию доходных домов, повышения их рентабельности и снижения сроков окупаемости.

Степень научной разработанности проблемы. Рассматриваемые в диссертации задачи являются одной из важных составляющих общих проблем развития жилищного строительства. При рассмотрении содержания и направлений решения этих проблем в диссертации использованы труды С.Д. Резника, Т.В. Светник, Г.В. Хомкалова, И.В. Цвигун. При проведении исследования по вопросам привлечения инвестиций в экономику и повышения эффективности процессов управления этим видом деятельности в диссертации использованы труды таких отечественных и зарубежных ученых как Л.И. Абалкин, И. Ансофф, Е.А. Владимирский, С.Ю. Глазьев, А.Г. Гранберг, P.C. Гринберг, Б.М. Гринчель, В.В. Леонтьев, Д.С. Львов, Н. Мэнкью, Г.Х. Попов, Б.А. Райзберг, П. Станьер, П.Фишер, Г.Э. Слезингер, С. Тейлор, Л. Эрхард.

Непосредственно проблемы привлечения ¡инвестиций в конкретные инвестиционные проекты исследованы с использованием работ Р. Брейли, Ю. Бригхема, В.И. Винокурова, Г.С. Гамидова, Г.М. Гвичия, А.Е. Дыкина, В.А. Колоколова, Б.А. Колтынюка, И.В. Липсица, М.Г. Лапусты, М.Миллера, Ф. Модильяни, В.В. Томилова, И. Фишера, A.A. Харина.

Для решения теоретико-прикладных задач управления инвестиционными потоками, повышения эффективности строительства и эксплуатации жилых домов привлекались труды таких ученых как А.Н. Асаул, Р. Бауэр, В.В. Бузырев, A.A. Горбунов, С.А. Ершов, Г. Лаксбург, А.Н. Ларионов, Р. Ордуэй, Ю.П. Панибратов, Р.Б. Пейзер, Т. Питере, Р. Дж. Страйк, Д.Трейсон, Р. Уотерман, А.Д. Фридман, В.З. Черняк, Е.В. Шатрова, В.В. Пешков, М.И. Воронин.

Различные аспекты управления региональными процессами, формы государственно-частного партнерства и проблемы их внедрения в различные виды экономической деятельности изучались на основе трудов таких авторов как Н.Т. Агафонов, Б.С. Жихаревич, А.Е. Когуг, О.П. Литовка, Н.М. Межевич, С.А. Рафиков, А.И. Чистобаев, В.А. Яковлев, О.Г. Галиченко, Л.С. Чаусовой, С.С. Шувалова.

Исследование кластеров на территории регионов в современных рыночных условиях и проблемы их функционирования рассматривались в контексте работ следующих авторов: В.А. Белалов, A.B. Бирюков, H.A. Игнатюк, В.Б. Леонтьев, О.В. Молева, Е.А. Монастырный, Д.Б. Рыгалин, Сосна С.А., Тихомиров Ю.А., Р.И. Уразаев, В.А. Шаров.

Несмотря на достаточно высокую степень проработанности отдельных вопросов и наличие разнообразных методических подходов и методических рекомендаций по их решению, в существующих рыночных условиях проблема формирования методов привлечения инвестиций в строительство доходных домов, повышения эффективности их эксплуатации и управления на основе внедрения различных форм государственно-частного партнерства и создания кластеров с одновременным решением проблемы увеличения количества различных категорий граждан, обеспеченных доступным и комфортным жильём, требует дополнительных исследований и разработки методических основ, что и определило цель и задачи исследования.

Цель диссертациониого исследования состоит в разработке методических основ формирования методов привлечения инвестиций в строительство доходных домов и их инфраструктуры на основе оценки инвестиционного потенциала территорий и инвестиционной активности населения, перспектив применения государственно-частного партнерства.

Для достижения указанной цели в работе поставлены следующие задачи:

• обосновать необходимость обеспечения населения территорий Российской Федерации доступным и комфортным жильем;

• исследовать методические основы формирования методов привлечения инвестиций в строительство доходных домов;

• провести анализ динамики и состояния степени обеспеченности населения территорий Российской Федерации жильем;

• осуществить анализ динамики объемов инвестиций в жилищное строительство и провести оценку инвестиционного потенциала территорий России;

• предложить методические основы оценки возможности применения методов привлечения инвестиционного потенциала в строительство доходных домов;

• разработать методические положения по формированию методов привлечения инвестиций в строительство доходных домов;

• выявить перспективы внедрения методов привлечения инвестиций в строительство и управление доходными домами.

Предметом диссертационного исследования являются процессы формирования методов привлечения инвестиций в строительство доходных домов в целях обеспечения устойчивого развития рынка аренды жилой недвижимости. 6

Объектом диссертационного исследования являются инвестиционные процессы строительства доходных домов.

Рабочая гипотеза диссертационного исследования предполагает, что строительство и эксплуатация доходных домов являются одним из направлений реализации государственной инвестиционной политики и программы обеспечения населения доступным и комфортным жильем.

Методологической, теоретической и эмпирической базой диссертационного исследования послужили труды российских и зарубежных исследователей, посвященные фундаментальным и прикладным проблемам формирования спроса на инвестиции и их привлечения в экономику, определения инвестиционного потенциала территорий, формирования методов взаимодействия государственных органов управления и частных компаний, применения инновационных форм на основе кластеров в управлении. Для решения поставленных задач в работе были использованы методы системного, комплексного, функционального, статистического, структурного и сравнительного анализов, получения экспертных и статистических прогнозов, графической визуализации данных.

Полученные результаты диссертационного исследования и их научная новизна заключается в разработке теоретических и практических рекомендаций по формированию методов привлечения инвестиций в строительство доходных домов и их инфраструктуры как фактора, способствующего реализации государственной инвестиционной политики и программы обеспечения населения доступным и комфортным жильем:

1. Уточнено понятие «доходный дом», отличающееся от наиболее распространённых трактовок, выделением признаков: цель создания -получение дохода от сдачи жилья; длительное временное пользование с набором минимально необходимых услуг; отношения с арендодателем регулируются договором коммерческого найма; управление осуществляется управляющей компанией - структурным подразделением арендодателя или по выбору арендодателя.

2. Сформулированы принципы и уточнен перечень правил кейнсианской и неоклассической теорий спроса на инвестиции, без соблюдения которых проблематично создать благоприятный инвестиционный климат и трансформировать инвестиционный потенциал или инвестиционное предложение в реальные вложения в строительство доходных домов.

3. Проведена оценка состояния исследуемой проблемы обеспечения населения доступным и комфортным жильём, с помощью предложенной методики расчёта аддитивного ранга позиций субъектов РФ по комплексу показателей, без которых не представляется возможным оценить инвестиционный потенциал и определить стратегические ориентиры его увеличения.

4. Исследована сфера инвестиционного обеспечения жилищного строительства, в том числе доходных домов, на основе предложенной методики определения инвестиционной активности населения, использующей сравнительный анализ показателей государственной статистической отчётности, отражающих суммы и доли задолженности населения по жилищным и ипотечным кредитам, что позволило определить степень сбалансированности инвестиционного потенциала и инвестиционной активности населения.

5. Выявлены и оценены причины, сдерживающие развитие рынка коммерческого найма жилой недвижимости, что позволило уточнить сущность методов привлечения инвестиций в строительство доходных домов и сформулировать методические положения по формированию этих методов.

6. Разработаны методические положения по формированию методов привлечения инвестиций в строительство доходных домов.

7. На основе разработанных методических положений предложены три группы методов привлечения инвестиций в строительство доходных домов, а также создания эффективной системы управления ими:

• методы привлечения инвестиций в строительство и эксплуатацию инфраструктурных объектов;

• методы привлечения инвестиций в строительство и эксплуатацию доходных домов;

• методы формирования процесса управления доходными домами и их инфраструктурой.

8. Разработаны методы для первой и второй групп в виде создания концессий на основе государственно-частного партнерства. Метод формирования процесса управления доходными домами и их инфраструктурой основан на предложенном кластерном подходе.

Обоснованность и достоверность результатов исследования подтверждена корректностью применения апробированного в научной практике исследовательского и аналитического аппарата, обоснованием выводов исследования произведёнными расчётами, применением методик обработки статистических данных, получения экспертных оценок, обсуждением результатов исследования на научных конференциях, опытом практической реализации разработок и рекомендаций диссертационной работы.

Достоверность результатов диссертационного исследования подтверждается применением современных теорий эмпирического исследования, оригинальных методов и научных положений, разработанных автором, позволяющих получить достоверную и надёжную информацию с возможностью проверки выдвинутых гипотез, а также репрезентативной выборкой статистических данных по четырем субъектам Российской Федерации, за длительную ретроспективу, представляющую собой обширный массив информации.

Теоретическая значимость диссертационного исследования заключается в развитии теоретических подходов к процессу формирования методов привлечения инвестиций в виде нескольких форм государственно-частного партнерства в процессе строительства доходных домов и их инфраструктуры, создания системы управления комплексом доходных домов как кластером. Положения работы обобщают и дополняют понятие инвестиционного потенциала и трансформирование потенциального инвестиционного предложения в реальные вложения в строительство доходных домов, обосновывают необходимость применения государственно-частного партнерства по схеме «строительство - управление - передача», и соответственно предложены три группы методов привлечения инвестиций в строительство, эксплуатацию и управление доходными домами.

Практическая значимость диссертационного исследования обусловлена разработкой на основе теоретических и методических положений научно-практических рекомендаций и экспериментальных расчётов в виде моделей, графиков, таблиц, позволяющих их использовать в работе государственных и муниципальных органов власти субъектов РФ и представителями регионального бизнеса при реализации Национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Также результаты исследования могут быть использованы в учебном процессе при подготовке бакалавров, специалистов и магистров по направлению «Экономика».

Соответствие диссертации паспорту научной специальности. В соответствии с формулой специальности 08.00.05 «Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами: (строительство)» в диссертации разработаны теоретические и методические положения по формированию методов привлечения инвестиций в виде нескольких форм государственно-частного партнерства в процессе строительства доходных домов и их инфраструктуры, создания системы управления комплексом доходных домов как кластером. Полученные результаты соответствуют пункту 1.3.72 «Развитие методологии комплексного управления жилищным фондом. Методы оценки эффективности эксплуатации, воспроизводства и расширения жилищного фонда (реконструкция, модернизация и новое строительство)» паспорта специальности.

Апробация результатов исследования. Основные теоретические и практические положения и результаты диссертационного исследования докладывались и обсуждались на ежегодных конференциях профессорско-преподавательского состава докторантов и аспирантов ФГБОУ ВПО Государственного Технического Университета, на VII Байкальском международном экономическом форуме, г. Иркутск, а также на международных, российских, межрегиональных конференциях (Москва -2007г., Иркутск - 2007г., 2008г., 2009г., 2010г.; Челябинск-2010г., 2011г.).

Основные положения и выводы диссертационного исследования рассмотрены и использованы в Комитете по управлению муниципальным имуществом и потребительскому рынку г. Иркутска, Некоммерческом партнерстве «Саморегулируемой организации строителей Байкальского региона», проанализированы и приняты к внедрению при разработке планов мероприятий по улучшению системы управления жилищным строительством в аспекте реализации градостроительной политики г. Иркутска, а также в учебном процессе ФГБОУ ВПО Иркутского Государственного Технического Университета при чтении курсов «Экономика строительства», «Экономическая оценка инвестиций».

Публикации. По теме исследования опубликовано 7 печатных работ общим объёмом 11,5п.л. (из них авторских - 6,26 п.л.), в том числе одна монография, три статьи в ведущих рецензируемых научных журналах, определённых ВАК Минобрнауки РФ объёмом 0,75п.л., в том числе авторских - 0,63п.л.

Структура работы и её основные разделы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы из 137 наименований и 6 приложений. Основной текст диссертации изложен на 169 страницах и включает 18 таблиц и 9 рисунков.

Заключение диссертации по теме «Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда», Горбачевская, Евгения Юрьевна

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Исследования по формированию теоретико-методических основ разработки и внедрения методов привлечения инвестиций в строительство доходных домов показали свою теоретическую значимость и практическое применение, и кроме того, позволили сделать следующие выводы.

Проблемы обеспечения населения жильём остаются нерешенными на протяжении многих десятилетий как в конце прошлого века, так и в начале 21 века, несмотря на наличие национальных программ и приоритетного Национального проекта «Доступное и комфортное жильё - гражданам России» и Концепции социально-экономического развития страны до 2020 года, в которой указана необходимость решения задач создания равных возможностей для населения в обеспеченности доступным жильём одинаковой комфортности. Однако запланированные результаты реализации Национального проекта не были достигнуты в полной мере, и Правительством РФ в ноябре 2008 года было принято Распоряжение, в котором к основным причинам, препятствующим доступности жилья, были отнесены: невысокий уровень инфраструктурного обеспечения рынка жилья, недостаточные объёмы финансирования, осуществляемого, в основном, за счёт средств населения, без привлечения инвестиций из других источников и низкий платёжеспособный спрос на жильё.

Теоретико-методологические основы формирования методов привлечения инвестиций в строительство доходных домов базируется на использовании положений, разработанных автором данного исследования в виде правил двух теорий спроса на инвестиции - кейнсианской и неоклассической и таких методологических подходах как доходный, программно-целевой и процессорный, с помощью которых уточнены и определены понятия доходного дома, инвестиционных спроса и предложения, принципов создания благоприятного инвестиционного климата.

Динамика и состояние обеспеченности населения Российской Федерации жильём были оценены автором данного исследования с помощью сравнительного анализа позиций четырёх территорий - Москвы, Санкт-Петербурга и двух областей - Иркутской и Нижегородской, на основе методики ранжирования, согласно которой лучшая позиция оценивалась первым рангом, худшая - четвёртым.

Степень обеспеченности населения жильём оценивалась по показателям, объединённым в группы, и характеризующим: степень обеспеченности населения жилищным фондом, степень благоустройства жилищного фонда, перспективы улучшения жилищных условий и определялась по каждой группе в виде аддитивного ранга. Полученные оценки позволили определить стратегические ориентиры, в качестве которых следует рассматривать лучшие позиции сравниваемых территорий и сформулировать комплекс стратегических целей обеспечения населения доступным и комфортным жильём.

Динамика объёмов инвестиций в жилищное строительство и оценка инвестиционного потенциала субъектов РФ, также осуществлённая в виде ранжирования позиций территорий по группам показателей, отражающих объёмы и темпы, долю инвестиционных вложений в строительство жилых зданий, и объёмы инвестиций на душу населения также позволила наметить стратегические цели по улучшению позиции, например, Иркутской области по поэтапному сокращению разрывов её четвёртой позиции по сравнению с третьей, второй и первой позициями.

Возможности дальнейших инвестиционных вложений в строительство жилья оценивались по таким показателям как доля инвестиций в строительство по сравнению со всеми остальными видами экономической деятельности, которые следует оценивать как инвестиционный потенциал субъекта РФ. В качестве факторов, влияющих на инвестиционный потенциал, были выбраны показатели удельного веса жилых домов, построенных населением за счёт собственных и заёмных средств, и степень использования населением государственной поддержки по оплате жилых помещений и коммунальных услуг. Причём, если первый показатель оценивался на основе прямого ранга, то второй, наоборот, исходя из того, что чем выше степень использования государственной социальной поддержки, тем должен быть ниже ранг.

Кроме вышеназванных показателей, для оценки инвестиционных возможностей населения использовались данные, отражающие финансовое состояние населения по величине и среднему размеру вклада на душу населения в рублях и в иностранной валюте, привлеченными кредитными организациями и Сберегательным банком РФ. Проведенный сравнительный анализ финансового состояния показал сильные и слабые стороны территорий в наличии и возможности формирования инвестиционного потенциала и факторов, влияющих на его величину.

Методические основы оценки возможности применения методов использования инвестиционного потенциала в строительстве доходных домов базируются на использовании теоретико-методологических положений формирования методов и включают рекомендации по определению инвестиционной активности населения субъектов РФ, оценённой по степени задолженности населения по жилищным и ипотечным кредитам и её динамике, а также по проведению сравнительного анализа по полученным аддитивным рангам инвестиционных потенциала и активности населения, что наглядно предоставило возможность выявить степень сбалансированности инвестиционного потенциала с аналогичной активностью населения, и судить о возможности использования инвестиционного потенциала в качестве инвестиционного предложения в строительство доходных домов.

Подтверждением полученных оценок служит опубликованный в научных журналах рейтинг городов, наиболее привлекательных для осуществления инвестиционной деятельности, в который вошли столицы субъектов РФ -Иркутск и Нижний Новгород. Причём, рейтинг, присвоенный городам по двадцати двум показателям, практически совпал с проведённой автором данного исследования оценкой инвестиционного потенциала территорий.

Методические положения по формированию методов привлечения инвестиций в строительство доходных домов включают последовательность

149 решения задач, содержащих определение характеристик методов; анализ основных причин, сдерживающих развитие такого сегмента рынка как жильё в доходных домах, правила создания комплекса методов, направленные на получение синергетического эффекта и повышение экономической эффективности строительства, эксплуатации и управления доходными домами и их инфраструктурой; условия разработки методов, к которым относится наличие государственной инвестиционной политики на федеральном и региональном уровнях управления, наличие перечня существующих механизмов воздействия на инвестиционную деятельность; формулирование основной стратегической цели и стратегических направлений и задач её реализации, направленных на использование инвестиционного потенциала; создание процессов мониторинга факторов внешней среды и механизмов государственного регулирования инвестиционной деятельности - макро -, микроэкономических, институциональных; выявление степени влияния прямых и косвенных методов воздействия на инвестиционные процессы на территории субъекта РФ и степень благоприятности инвестиционного климата. Использование этих методических положений в названной последовательности направлено на формирование комплекса методов трансформирования имеющегося инвестиционного потенциала территории, а также привлечения инвестиций в строительство доходных домов из вне.

Перспективы внедрения методов привлечения инвестиций в строительство и управление доходными домами заключается в создании трёх групп этих методов в соответствии с необходимостью строительства и эксплуатации, и управления доходными домами и их инфраструктурой. Поэтому к первой группе методов относятся те, которые стимулируют привлечение инвестиций в строительство инфраструктуры, вторые - в строительство доходных домов и третьи - обеспечивают управление этими домами и их инфраструктурой.

Основой для формирования первой и второй групп методов служат несколько форм государственно-частного партнёрства - концессии и контракты, гарантийное агентство, государственное страхование имущества и

150 ответственности. Третья группа методов ориентирована на создание такой системы управления, которая объединяет доходные дома, их инфраструктуру, управляющую компанию, обеспечивающие и обслуживающие хозяйствующие субъекты в единый кластер. Это объединение функционирует как комплексная система, в которой осуществляются процессы формирования, корректировки и достижения поставленных целей и критериев их реализации для получения дохода как результата проявления синергетического эффекта, при соблюдении принципов сбалансированности, транспарентности, долгосрочности, партисипативности, масштабности, непрерывности, инновационности и адаптивности.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Горбачевская, Евгения Юрьевна, 2011 год

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации / Федеральный закон от 30.11.1994 №51 -ФЗ

2. Налоговый Кодекс Российской Федерации / Федеральный закон от 31.07.1998 №146-ФЗ

3. Федеральный закон от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства»

4. Федеральный закон от 21.07.2005 г. №115-ФЗ «О концессионных соглашениях»

5. Федеральный закон от 30.12.2004 г. №216-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

6. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

7. Федеральный закон от 30.12.2004 г №216-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

8. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

9. Федеральный закон от 02.01.2000 №22 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации в форме капитальных вложений».

10. Федеральный закон от 29.07.1998 №136 ФЗ «Об особенностях эмиссии обращения государственных и муниципальных ценных бумаг».

11. Закон «Государственной поддержке инновационной деятельности в Нижегородской области» от 26.01.2006 N 1815-III

12. Закон Иркутской области "Об областной государственной поддержке инновационной деятельности" 5 мая 2004 года N 21-оз

13. Постановление от 20 июля 2007 г. N 881 «Об основах инновационной политики в Санкт-Петербурге на 2008-2011 годы»

14. Постановление Правительства РФ от 31.12.2005 г. №865 «О дополнительных мерах по реализации целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы»

15. Постановление Правительства г. Москвы от 02.04.02. № 239-1111 «О проведении эксперимента по строительству и эксплуатации в городе Москве «доходного дома».

16. Концепция долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года. / Распоряжение Правительства Российской Федерации от 17. 11. 2008. №1662-р,

17. Распоряжение Правительства Российской Федерации от 04.05.2008 г. №615-р.

18. Комплексная программа строительства жилья, объектов социальной сферы и инженерной инфраструктуры в г. Иркутске на 2008 2012 г. / Утверждена решением Думы города Иркутска от 02.06.2008 г. №004-20-500810/8.

19. Аверченков, В.И. Инновационный менеджмент / В.И. Аверченков, Е.Е. Ваинмаер М. : Флинта, 2008. - 277 с.

20. Агафонов, М.И. Расчет и размещение коммерческой недвижимости для развития малого бизнеса в квартальных застройках / М.И. Агафонов, М.К. Беляев. Волгоград. : Волгоградский архитектурно-строит. ун-т, 2010. - 254 с.

21. Александров, В.Т. Оценка устаревания и наиболее эффективного использования недвижимости / В.Т. Александров. С. - Петербург. : СтройИздат, 2010.- 189 с.

22. Алексашина, Т.В. Формирование и функционирование рынка интеллектуального капитала в инновационной экономике: автореферат дис. .канд. экон. наук: 08.00.01 / Т.В. Алексашина; Орловский гос. техн. ун-т. -Орел, 2010.-24 с.

23. Ануфриев, В.О. Применение методики фундаментального анализа к изучению инвестиций банков в объекты недвижимости // Инвестиционный банкинг. 2007. - №2. - С. 42 - 49

24. Афанасенко, И.Д. Экономическая теория / И.Д. Афанасенко. С.Петербург. : Питер, 2010. - 589 с.

25. Бабаскин, С.Я. Инновационный проект: методы отбора и инструменты анализа рисков / С.Я. Бабаскин. М. : Дело, 2009. - 238 с.

26. Базилевич, А.И. Инновационный менеджмент предприятия / А.И. Базилевич. М. : ЮНИТИ, 2009. - 231 с.

27. Балдин, К.В. Инвестиции в инновации / К.В. Балдин. М. : Дашков и К, 2010.-237 с.

28. Баранов, С.И., Скуфьина, Т.А. Анализ межрегиональной дифференциации и построение рейтингов субъектов Российской Федерации // Вопросы экономики. №8. - 2005. - С.54 -75.

29. Баранов, С.И., Скуфьина, Т.А. Новые подходы к оценке межрегиональной дифференциации // Федерализм. 2005. - №1. - С. 51 - 70.

30. Белалов, В.А. Механизмы создания функционирования высокотехнологичных отраслевых кластеров / В.А. Белалов, В.Б. Леонтьев,

31. Д.Б. Рыгалин. М. : МИЭТ, 2005 г. - 158 с.154

32. Береговой, В.А. Теория и методология финансирования инвестиций в условиях глобализации мировой экономики : автореферат дис. .д-ра экон. наук: 08.00.10 / В.А. Береговой; С.- Петербургский гос. инженерно-экономический ун-т. СПб., 2008. - 37с.

33. Бирюков, A.B. Формирование инновационных кластеров в высокотехнологичных отраслях промышленности: дис. .докт. экон. наук: 08.00.05 / A.B. Бирюков; МИЭТ. Москв, 2009. - 291 с.

34. Бочаров, В.В. Инвестиции / В.В. Бочаров. СПб. : Питер, 2009. - 380 с.

35. Брю, Стэнли JI. Экономикс / Стэнли Л. Брю, Кэмпбелл Р. Макконелл. М. : ИНФРА-М, 2008.-461 с.

36. Буглай, В.Б. Иностранные инвестиции в России / В.Б. Буглай, Д.А. Алешин. М. : МГИМО (У), 2008. - 139 с.

37. Бурак, П.И. Инфраструктура межрегионального экономического сотрудничества и императивы инновационного развития / П.И. Бурак, В.Г. Ростанец, A.B. Топилин. М. : Экономика, 2009. - 367 с.

38. Вайн, С. Инвестиции и трейдинг: Формирование индивидуального подхода к принятию инвестиционных решений / Саймон Вайн. М. : Альпина Паблишерз, 2010. - 642 с.

39. Волков, Д.А. Управление рынком инвестиционной недвижимости / Д.А. Волков. Тула. : Гриф и К, 2010. - 289 с.

40. Воронина, JÏ.A. Научно-инновационные сети в России: опыт, проблемы, перспективы / JI.A. Воронина, C.B. Ратнер. -М. : ИНФРА-М, 2010. 253 с.

41. Глазунов, В.П. Доступное жилье. Люди и национальный проект / В.П. Глазунов, В.И. Самошин. М. : Европа, 2006. - 159 с.

42. Горелова, E.H. Управление инновационным развитием производственной инфраструктуры регионального промышленного комплекса: автореферат дис. .канд. экон. наук: 08.00.05 / E.H. Горелова; Казанский гос. технологический ун-т. Казань, 2010. - 24 с.

43. Горшков, Р.К. Формирование рынка доступного жилья в России / Р.К.

44. Горшков, В.А. Дикарева. M. : АСВ, 2010. - 259 с.155

45. Государственно-частное партнерство в научно-инновационной сфере / О.Г. Голиченко, Л.С. Чаусова, С.С. Шувалов.- М.:ИНФРА-М, 2010. 330с.

46. Грабовский, Г.П. Сервейинг и профессиональный девелопмент недвижимости: аспекты экономики, организации и управления в строительстве / И.И. Мазур. Пенза. : РИО ПГСХА, 2010. - 236 с.

47. Гумерова, Л.Р. Управление инновационным развитием промышленных предприятий : автореферат дис. .канд. экон. наук: 08.00.05 / Л.Р. Гумерова; Башкирская акад. гос. службы. Уфа, 2010. - 23 с.

48. Дежина, И.Г. Государство, наука и бизнес в инновационной России / И.Г. Дежина. М. : ИЭПП, 2008. - 225 с.

49. Дежкина, И.П. Инновационный потенциал хозяйственной системы и его оценка (методы формирования и оценки) / И.П. Дежкина, Г.А. Поташева. -М. : ИНФРА-М, 2011.-121 с.

50. Долгушина, О.В. Выбор методов эффективной реализации жилищной политики в крупных городах : диссертация. .канд. экон. наук: 08.00.05 / О.В. Долгушина; Моск. гос. строительный ун-т. М., 2007. - 161с.

51. Жигжитова, Б.Н. Совершенствование организационно-экономического механизма управления инновационным развитием региона на основе кластерного подхода: автореферат дис. .канд. экон. наук: 08.00.05 / Б.Н. Жигжитова. Улан-Удэ., 2006. - 21 с.

52. Журавлева, Г.П. Экономическая теория. Макроэкономика 1, 2. Метаэкономика. Экономика трансформаций / Г.П. Журавлева. - М. : Дашков и К, 2010.-426 с.

53. Зубченко, Л.А. Иностранные инвестиции / Л.А. Зубченко. М. : Книгодел, 2010.- 177 с.

54. Иванов, А.П. Финансовые инвестиции на рынке ценных бумаг / А.П. Иванов. М. : Дашков и К, 2010. - 480 с.

55. Ивасенко, А.Г. Иностранные инвестиции / А.Г. Ивасенко, Я.И. Никонова. -М. : КноРус, 2011.-270 с.

56. Игонина, Л.Л. Инвестиции /' Л.Л. Игонина М. : Магистр, 2010. - 749 с.156

57. Инвестиции / M.B. Чиненов и др.. М.: КноРус, 2010.- 365с.

58. Инвестиции : системный анализ и управление / К.В. Балдин и др.. М.: Дашков и К, 2010.-287с.

59. Инвестиции : учебник / А.Ю. Андрианов и др..-М.: Проспект, 2010. -584с.

60. Инвестиции : учебник / Г.П. Подшиваленко и др.. М.: КноРус, 2009.-485с.

61. Инвестиции в инновации // Инвестиционное проектирование : учебник / P.C. Голов. М. : Дашков и К, 2010,- С. 291-334с.

62. Инвестиции в России, 2009 : стат. сб. / Федер. Служба гос. Статистики. -М. ¡Статистика России, 2009. 327 с.

63. Инвестиции в странах БРИК : Оценка риска и корпоративного управления в Бразилии, России, Индии и Китае / Жан Клод Буи и др.. - М. : Альпина Паблишерз, 2010. - 355 с.

64. Инновации / A.B. Барышев и др.. М. - Дашков и К, 2008. - 381 с.

65. Кадиев, И.Г. Управление инновационной деятельностью в региональном строительном комплексе: автореферат дис. .канд. экон. наук: 08.00.05 / И.Г. Кадиев; С. Петербургский гос. инженерно-экономический, ун-т. -СПб., 2008.- 19 с.

66. Камалов, Р.К. Управление инновационной деятельностью предприятий в условиях кризиса : автореферат дис. .канд. экон. наук: 08.00.05 / Р.К. Камалов; Башкирская акад. гос. службы. Уфа, 2010. - 23 с.

67. Касимов, Ю.Ф. Финансы и инвестиции / Ю.Ф. Касимов М. : Анкил, 2008.-231 с.

68. Касьяненко, Т.Г. Инвестиции /^ГТ^асьяненко,Г.А—Маховиковая—М—:-Эксмо, 2009. 239 с.

69. Келин, К. Зарубежная недвижимость: купля-продажа, аренда, передача по наследству и другие аспекты владения / К. Келин М. : Альпина Паблишерз, 2011.-398 с

70. Корчагин, Ю.А. Инвестиции и инвестиционный анализ / Ю.А. Корчагин, И.П. Маличенко. Ростов н/Д. : Феникс, 2010. - 605 с.

71. Кравченко, H.A. Инвестиционный анализ микроформа / H.A. Кравченко. -М. : Дело, 2007. 265 с.

72. Кристенсен, К. Что дальше?: теория инноваций как инструмент предсказания отраслевых изменений / К. Кристенсен. М. : Альпина Бизнес Букс, 2008. - 398 с.

73. Кузнецов, Б.Т. Инвестиции / Б.Т. Кузнецов. М. : ЮНИТИ, 2010. - 623 с.

74. Кузык, Б.Н. Россия в цивилизованном измерении: Фундаментальные основы стратегии инновационного развития / Б.Н. Кузык. М. : Институт экономических стратегий, 2008. - 863 с.

75. Лапин, Н.И. Теория и практика инноватики / Н.И. Лапин. М. : Логос,2010.-326 с.

76. Ленчук, Е.Б. Инвестиционные аспекты инновационного роста: мировой опыт российские перспективы / Е.Б. Ленчук, Г.А. Власкин. М. : Книжный дом «ЛИБРОКОМ», 2009. - 283 с.

77. Леонтьев, В.Е. Инвестиции / В.Е. Леонтьев, В.В. Бочаров, Н.П. Радковская. М. : Магистр, 2010.-413 с.

78. Лившиц, В.Н. Макроэкономические теории, реальные инвестиции и государственная российская экономическая политика / В.Н. Лившиц, С.В. Лившиц ; Рос. акад. наук, Ин-т системного анализа.- М. : УРСС, 2008. -245с.

79. Лукасевич, И.Я. Инвестиции / И.Я. Лукасевич .- М. : Вузовский учебник,2011.-412 с.

80. Мазур, И.И. Девелопмент недвижимости / И.И. Мазур. М. : Элима: Омега- Л, 2011,- 198 с.

81. Медведев, В.П. Инвестиции как средство обеспечения конкурентоспособности организации / В.П. Медведев. М. : Магистр, 2009.- 159 с.

82. Медынский, В.Г. Инновационный менеджмент / В.Г. Медынский.-М. : ИФРА-М, 2008.-294 с.

83. Мировая экономика: прогноз до 2020 год. / A.A. Дынкин, И.С. Королев, Е.С. Хесин и др. М.: Магистр, 2008. - 429 с.

84. Мишин, Ю.В. Инвестиции / Ю.В. Мишин .- М. : КноРус, 2008. 288 с.

85. Модернизация и конкурентоспособность российской экономики / A.B. Барышева, Г.В. Горденко, С.Т. Ибрагимов. СПб. : Алетейя, 2010. - 365 с.

86. Молева, О.В. Эффективное использование ресурсов региона на основе кластерообразования // О.В. Молева. Экономика региона. Владимир : ВлГУ . - 2005. - №7. - С. 26 - 32.

87. Монастырный, Е.А. Инновационный кластер // Е.А. Монастырный. Инновации. 2006. - №2. - С. 38 - 43.

88. Моряк, E.H. «Колючая» аренда, или как МУП сдает имущество в аренду // Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение. -№2. 2007.- С. 25 - 28.

89. Мэнкью, Н. Грегори. Принципы макроэкономики / Н. Грегори Мэнкью. -М. : Питер, 2008. 789 с.

90. Мэнкью, Н. Грегори. Принципы микроэкономики / Н. Грегори Мэнкью. -М. : Питер, 2008. 564 с.

91. Наука и инновации Санкт-Петербурга и Ленинградской области в 2008 году: статистический бюллетень / Федерал, служба гос. статистики. СПб. : Петростат, 2009. - 110 с.

92. Некрасова, И.В. Инвестиции / И.В. Некрасова, В.А. Алешин, А.И. Зотова. н/Д. : Феникс, 2009. - 311 с.

93. Нешитой, A.C. Инвестиции : учебник / A.C. Нешитой. М. : Дашков и К, 2009.-371 с.

94. Никифоров, A.A. Макроэкономика: научные школы, концепции, экономическая политика / A.A. Никифоров. М. : Дело и сервис, 2010. -568 с.

95. Новая экономика / Е.Ф. Авдокушин, B.C. Сизов, Ю.М. Осипов . М. : Магистр, 2009. - 543 с.

96. Новицкий, H.A. Инновационная экономика России: теоретико-методологические основы и стратегические приоритеты / H.A. Новицкий. -М. : Книжный дом «ЛИБРОКОМ», 2009. 326 с.

97. Орлова, Е.Р. Иностранные инвестиции в России / Е.Р. Орлова, О.М. Зарянкина. М. : Омега - Л, 2009. - 203 с.

98. Полетаев, В.Э. Государство и бизнес в России: инновации и перспективы / В.Э. Полетаев. М. : ИНФРА-М, 2010. - 413 с.

99. Попов, В.Ю. Инвестиции : математические методы / В.Ю. Попов, А.Б. Шаповал. М. : ФОРУМ, 2008. - 143 с.

100. Портер, М. Международная конкуренция. Конкурентные преимущества стран / М. Портер. М. : ИНФРА-М, 2002. - 360 с.

101. Пригожин, А.И. Цели и ценности: новые методы работы с будущим / А.И. Пригожин. М. : Дело, 2010. - 286 с.

102. Прогноз инновационно технологического развития России с учетом мировых тенденций на период до2030 года / Ин-т экон. Стратегий, ин-т Питирима Сорокина - Николая Кондратьева, С - Петерб. гос. политехи. Ун-т.-М. : МИСК, 2008.-552 с.

103. Просветов, Г.И. Инвестиции : задачи и решения / Г.И. Просветов. М. : Альфа-Пресс, 2009. - 406 с.

104. Размадзе, Н.Р. Оценка бизнеса в системе ценностно-ориентированного менеджмента инновационных компаний : автореферат дис. .канд. экон. наук: 08.00.10 / Н.Р. Размадзе; С. Петербургский гос. ун-т. - СПб., 2008. -24 с.

105. Роль субъектов Федерации в формировании инновационной модели развития экономики России : сб. ст. / Рос. акад.наук, Ин-т экономики. М. : Книжный дом «ЛИБРОКОМ», 2009. - 228 с.

106. Росс, Джордж. Стратегии Дональда Трампа по инвестированию в недвижимость: уроки миллиардера для мелкого инвестора / Джордж Росс, Эндрю Джеймс Мак-Лин. М. : Диалектика, 2008. - 325 с.

107. Румянцев, A.A. Коммерциализация научной разработки в доступном изложении / A.A. Румянцев. Спб. : Наука, 2008. - 111 с.

108. Рычкова, Н.В. Маркетинговые инновации / Н.В. Рычкова. М. : КноРус, 2009. - 226 с.

109. ПО.Садыков, P.M. Эффективное использование инновационного потенциала экономического роста : автореферат дис. .канд. экон. наук: 08.00.10 / P.M. Садыков; Казанский гос. финансово-экономический ин-т. Казань, 2010. — 24с.

110. Самуэльсон, Пол Э. Макроэкономика / Пол Э. Самуэльсон, Вильям Д. Нордхаус. М. : Вильяме, 2008. - 465 с.

111. Свэйм, Р. Стратегия управления бизнесом Питера Друкера / Р. Свэйм. -М.: Питер, 2011.-413 с.

112. ПЗ.Сигел, Дж. Долгосрочные инвестиции в акции : стратегия с высоким доходом и надежностью : / Дж. Сигел. СПб. : Питер, 2010. - 410 с.

113. Станьер, П. Инвестиционные стратегии: руководство. Как понимать рынки, риски, вознаграждение и поведение инвесторов / П. Станьер. М. : ЗАО «Олимп - Бизнес», 2009. - 384 с.

114. Сухарев, О.С. Инновации в экономике и промышленности / О.С. Сухарев, С.О. Сухарев. М. : Высш. шк., 2010. - 317 с.

115. Тарнавский, Д.С. Формирование инновационной системы региона на основе императива устойчивого роста: автореферат дис. канд. экон. наук: 08.00.05 / Д.С. Тарнавский; Орловский гос. техн. ун-т. Орел, 2010. - 24 с.

116. Ткаченко, И.Ю. Инвестиции / И.Ю. Ткаченко, Н.И. Малых. М. : Академия, 2009. - 234 с.

117. Традиции и инновации в современной России. М. : РОССПЭН, 2008. -543 с.

118. Тюрина, A.B. Инвестиции / A.B. Тюрина. М. : КноРус, 2010. - 203 с.

119. У правление инновационным развитием региона / А.П. Егоршин, М.М. Ахмадеева, С.Г. Филимонова. Нижний Новгород: НИМБ, 2008. - 283 с.

120. У правление инновациями: сборник. М. : Альпина Бизнес Букс, 2008. -236 с.

121. Уразаев, Р.И. Влияние организационных инноваций на экономическую эффективность кластерных образований в промышленности : автореферат дис. .канд. экон. наук: 08.00.05 / Р.И. Уразаев; Казанский гос. технол. ун-т.-Казань, 2010.-26 с.

122. Федосеева, C.B. Развитие механизма управления инновационной инфраструктурой в экономических системах : автореферат дис. .канд. экон. наук: 08.00.05 / C.B. Федосеева; Самарский гос. эконом, ун-т. -Самара, 2010.-23 с.

123. Философова, Т.Г. Конкуренция. Инновации. Конкурентоспособность / Т.Г. Философова, В.А. Быков. М. : ЮНИТИ-ДАНА, 2008. - 295 с.

124. Фишер, П. Привлечение прямых иностранных инвестиций в Россию: 5 шагов к успеху / П. Фишер. М. : Флинта: Наука, 2008. - 328 с.

125. Фонотов, А.Г. Россия: инновации и развитие / А.Г. Фонотов. М. : БИНОМ, 2010.-431 с.

126. Хазанович, Э.С. Иностранные инвестиции / Э.С. Хазанович. М. : КноРус, 2009.-310 с.

127. Чесбро, Г. Открытые бизнес модели: IP - менеджмент / Г. Чесбро. - М. : Поколение, 2008. - 351 с.

128. Чудаев, Д.А. Инструменты управления развитием инвестиционно -инновационной деятельности в промышленности региона : автореферат дис. .канд. экон. наук: 08.00.05 / Д.А. Чудаев; Сибирский гос. аэрокосмический ун-т. Красноярск, 2010. - 22с.

129. Шарп, Ульям Ф. Инвестиции / Ульям Ф. Шарп, Гордон Дж. Александер, Джеффри В. Бэйли. М. : ИНФРА-М, 2010. - 1039 с.

130. Янковский, К.П. Инвестиции / К.П. Янковский. СПб. : Питер, 2008. -368с.

131. Kat, Н.М. Hedge Fund Returns: You Can Make Them Yourself! Manuscript. Cass Business School, 2005

132. Lowenstein R. When Genius Failed: the rise fall of Long-Term Capital Management. Fourth Estate, 2007.

133. Moglia G. Coach Yourself to Investment Success: Winning the Investment Game. Gohn Willey & Sons, 2005.

134. Reb G., Connolly T. Decision Justifiability and Regret. Manuscript, 2005.137.http://realty.lenta.ru/news.