Формирование механизмов стимулирования деятельности частных застройщиков в жилищной сфере крупного города тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.05, кандидат экономических наук Цапу, Леонид Иванович

• Цапу, Леонид Иванович
• кандидат экономических наук
• 2002

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Цапу, Леонид Иванович

ВВЕДЕНИЕ

Глава 1. ПРОБЛЕМЫ РАЗВИТИЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

ЧАСТНЫХ ЗАСТРОЙЩИКОВ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ В УСЛОВИЯХ РЫНКА.

1.1. Условия и проблемы функционирования частных застройщиков в жилищной сфере в России и Санкт-Петербурге.

1.2. Исследование социально-экономической сущности и понятия девелоперской деятельности.

1.3. Проблемы административного регулирования девелоперской деятельности в жилищной сфере

Глава 2. РАЗРАБОТКА ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКИХ МЕХАНИЗМОВ АКТИВИЗАЦИИ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ДЕВЕЛОПЕРОВ.

2.1. Исследование зарубежного опыта по созданию экономико-организационных условий функционирования девелоперов.

2.1.1. Формирование и регулирование хозяйственной среды деятельности девелоперов.

2.1.2. Мероприятия по внедрению девелоперами экологичных и энергосберегающих технологий.

2.1.3. Финансирование девелоперских проектов.

2.1.4. Обеспечение партнерства между административными органами и девелоперами.

2.2. Формирование организационных и экономических условий деятельности девелоперов.

2.2.1. Принципы формирования инвестиционной программы и планирование развития территорий.

2.2.2. Определение приоритетности девелоперских проектов

2.2.3. Обеспечение необходимой нормы прибыли девелопера

2.2.4. Источники финансирования девелоперских проектов

2.2.5. Регулирование земельных отношений.

2.2.6. Создание условий для внедрения энерго- и ресурсосберегающих технологий

2.2.7. Информационное обеспечение девелоперских проектов

Глава 3. ОЦЕНКА ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ

ДЕВЕЛОПЕРСКОГО ПРОЕКТА В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ.

3.1. Эффективность девелоперского проекта, методы ее оценки и регулирования.

3.2. Оценка экономической эффективности и условий строительства жилого дома.

3.2.1. Определение расходной части проекта

3.2.2. Определение доходной части проекта.

3.2.3. Оценка экономической эффективности реализации проекта.

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Формирование механизмов стимулирования деятельности частных застройщиков в жилищной сфере крупного города»

Обеспечение населения жильем является важнейшей социальной задачей, связанной с созданием необходимых условий для жизнедеятельности каждого человека. В настоящее время в Российской Федерации на душу населения приходится около 18 кв. м общей площади жилищного фонда, что в 2,5-3 раза ниже по сравнению с аналогичным показателем стран с развитыми экономическими отношениями. В нашей стране, в среднем, прирост жилой площади на одного человека составляет 0,2 кв. м в год, что является явно недостаточным.

Проблемы жилищного строительства касаются большинства городов Российской Федерации. Для Санкт-Петербурга с точки зрения изменения жилищных условий населения характерно соответствие общероссийской тенденции сокращения числа семей, улучшивших жилищные условия, но в то же время и сокращение числа семей, состоящих на учете на получение жилья. Сегодня в Санкт-Петербурге насчитывается около 300 тыс. семей, проживающих либо в коммунальных квартирах, либо имеющих площадь меньше установленных норм. При ежегодном продвижении очереди на 1 тыс. семей (в последние годы очередники получают не более 1000 квартир в год) очередь растянется на 300 лет. Большая часть петербургских очередников проживают в коммунальных квартирах, это примерно 200 тыс. семей. При этом основная часть коммуналок находится в историческом центре города. В большинстве случаев дома с коммуналками подлежат капитальному ремонту и реконструкции. Таким образом, проблема расселения коммунальных квартир непосредственно связана как с сокращением городской очереди, так и с необходимостью реконструкции жилищного фонда города.

Кризисное положение в жилищной сфере в значительной мере определяется дефицитом бюджетных средств и малой долей других источников инвестирования, которые не обеспечивают не только необходимых темпов развития, но даже простого воспроизводства жилищного фонда. Положение усугубляется отсутствием действенного механизма ипотечного кредитования населения. Около 90% строительства нового жилья сейчас осуществляется частными застройщиками (девелоперами) на основе использования схем долевого финансирования. В связи с этим формирование механизмов стимулирования деятельности частных застройщиков в жилищной сфере имеет ключевое значение для воспроизводства жилищного фонда и общего успеха проводимых в стране экономических реформ.

Для успешного реформирования жилищной сферы необходима разработка механизма эффективного стимулирования деятельности частных застройщиков.

Исследования по вопросам проблемы управления строительством, эффективности инвестиций и функционирования ремонтно-строительного комплекса, реконструкции и модернизации жилищного фонда проводятся в нашей стране в течение многих лет. Эти проблемы рассматриваются в трудах таких экономистов, как Бриль А.Р., Блех Е.М., Бузырев В.В., Заренков В.А., Каплан Л.М., Панибратов Ю.П., Прокопишин А.П., Смирнов Е.Б., Чека-лин B.C., Чернышев А.Н. и др.

Однако в настоящее время в экономической литературе рассматриваются, как правило, только элементы стимулирования инвесторов в жилищной сфере без учета особенностей функционирования девелоперов. Успех жилищной политики и проводимой жилищной реформы может быть обеспечен только на основе разработки и реализации мероприятий, стимулирующих деятельность девелоперов в жилищной сфере на основе системного и комплексного подхода, учитывающего действие рыночных факторов.

Все это свидетельствует о необходимости и актуальности настоящего исследования, направленного на изменение сложившейся ситуации в такой социально значимой сфере, как жилищная.

Цель и задачи исследования. Цель исследования заключается в разработке методических основ и рекомендаций по формированию механизмов стимулирования деятельности девелоперов (частных застройщиков) в жилищной сфере крупных городов.

Цель исследования определила постановку и решение следующих задач:

- исследование условий и выявление проблем функционирования девелоперов в жилищной сфере России и Санкт-Петербурга;

- исследование социально-экономической сущности девелоперской деятельности и уточнение понятийного аппарата;

- анализ федеральной и региональной систем административного регулирования девелоперской деятельности в жилищной сфере;

- исследование зарубежного опыта по созданию экономико-организационных условий функционирования девелоперов;

- разработка организационных и экономических механизмов активизации деятельности девелоперов;

- разработка основных направлений активизации инвестиционной деятельности в жилищной сфере;

- исследование методов оценки экономической эффективности строительства объектов жилищного фонда и разработка способов ее административного регулирования.

Объектом исследования является процесс административного регулирования девелоперской деятельности в жилищной сфере в условиях формирования экономических отношений рыночного типа.

Предметом исследования являются условия и система организационно-экономических отношений в жилищной сфере.

Методы исследования. Теоретическая база при исследовании основывалась на анализе современных теоретических положений, изложенных в трудах ведущих отечественных и зарубежных ученых-экономистов. Методической базой исследования послужили нормативные и методические материалы государственных и региональных органов по вопросам жилищной политики. В основе исследования лежит диалектический метод, предопределяющий изучение явлений в их постоянном развитии и взаимосвязи. В аналитической части применялись методы системного, логического и сравнительного анализа.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в следующем:

- выявлены особенности и уточнены условия функционирования девелоперов в жилищной сфере в России и Санкт-Петербурге;

- уточнена сущность девелоперской деятельности и понятийный аппарат;

- обобщен зарубежный опыт по созданию экономико-организационных условий функционирования девелоперов в жилищной сфере;

- разработаны принципы формирования инвестиционной программы и планирования развития территорий;

- разработана методика оценки инвестиционной привлекательности проектов по строительству объектов жилищного фонда;

- предложена концепция и мероприятия по формированию противозатратного механизма в жилищной сфере, основанные на минимизации совокупных затрат;

- разработаны и классифицированы факторы, определяющие инвестиционный климат в жилищной сфере;

- разработаны основные направления и условия активизации инвестиционного климата в жилищной сфере;

- предложен интегральный показатель для оценки эффективности использования бюджетных средств на стимулирование девелоперской деятельности.

Практическая значимость. Выполненное исследование направлено на решение крупной народнохозяйственной социально значимой проблемы -повышение качества обеспечения населения жильем, развитие отрасли строительства и производства строительных материалов, увеличение числа рабочих мест за счет активизации деятельности девелоперов.

Результаты исследования были использованы:

- при разработке условий реализации проекта строительства жилого дома севернее улицы Новоселов (квартал 200-В);

- в практической деятельности Комитета по строительству администрации Санкт-Петербурга при формировании механизмов взаимодействия с девелоперами в жилищной сфере.

Выводы и рекомендации, полученные в результате исследования, могут быть использованы при формировании жилищной политики администрациями регионов и городов.

По теме диссертации опубликовано 8 работ общим объемом 4,1 п.л.

1. ПРОБЛЕМЫ РАЗВИТИЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ЧАСТНЫХ

ЗАСТРОЙЩИКОВ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ В УСЛОВИЯХ РЫНКА

Заключение диссертации по теме «Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда», Цапу, Леонид Иванович

- результаты исследования были использованы при формировании предпринимательской и инвестиционной политики в Красносельском и Невском административных районах Санкт-Петербурга;

- ряд положений диссертационного исследования использован при разработке программы реконструкции и модернизации кварталов 4-9 микрорайона «Дачное» Кировского района Санкт-Петербурга.

Использование результатов исследования позволит обеспечить экономический рост в административных районах крупных городов на основе развития предпринимательской и инвестиционной деятельности.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Проведённая работа была нацелена на формирование эффективного механизма административного регулирования предпринимательской и инвестиционной деятельности на уровне административного района крупного города.

Сознательная административная протекционистская политика всемерной поддержки развития предпринимательской и инвестиционной деятельности должна охватывать совокупность мер организационного, финансового, материального, социально-экономического, правового регулирования рассматриваемой сферы, исходя из единой концепции развития предпринимательской и инвестиционной деятельности в экономике в целом, в каждой её отрасли, регионе, городе и административных его районах.

Эти меры должны включать: льготное налогообложение, совершенствование организационного и правового механизма, расширение прав кредитных и других организаций в области финансирования, либерализацию процедур предоставления займов и др.; оказание информационно-консультационных услуг и создание соответствующей инфраструктуры. Практика западных стран свидетельствует о том, что неразрывная связь налоговой, кредитной и амортизационной политики служит мощным фактором развития предпринимательской и инвестиционной деятельности.

В итоге проделанной работы получены следующие результаты.

- выявлена социально-экономическая сущность предпринимательской деятельности и уточнены задачи её административного регулирования. Разработана классификация факторов, влияющих на успех предпринимательской деятельности;

- уточнён состав факторов, определяющих инвестиционный климат, и систематизированы методы регулирования инвестиционной деятельности на уровне административного района крупного города;

- обобщён теоретический и практический опыт регулирования предпринимательской и инвестиционной деятельности на разных уровнях управления;

- разработана концепция обеспечения рационального объема и структуры производства товаров и услуг в административном районе крупного города;

- разработана концепция определения рациональной величины инвестиций в экономику административного района, увязанная с предлагаемым механизмом определения объемов производства товаров и услуг. Для увязки взаимодействия труда и капитала в работе использована открытая в 20-е годы производственная функция Хобба - Дугласа, получившая признание среди ученых сегодня и используемая в новых экономических теориях.

В методической области:

- разработан методический подход и математическая модель оптимизации объёмов и видов товаров и услуг, производимых в административном районе крупного города, учитывающие социальные аспекты и позволяющие оптимизировать отраслевую структуру производства;

- разработаны методические рекомендации по формированию требований к инвестору, обеспечивающие инвестиционную привлекательность проектов на стадии подготовки инвестиционного договора или инвестиционного конкурса;

- разработаны методические рекомендации по обеспечению функционирования механизма инвестирования реконструкции жилых домов первых серий массовой застройки;

- предложены методы оценки социально-экономической эффективности предпринимательской и инвестиционной деятельности, проведены расчеты основных показателей эффективности на конкретном примере.

В области практики:

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Цапу, Леонид Иванович, 2002 год

1. Англо-русский словарь / Под ред. О.С.Ахматовой. Изд. 19-е. - М.: "Советская энциклопедия", 1969.

2. Боголюбов Д. Вице-губернатор успокаивает / "Деловая панорама", №46 (160) от 26 ноября 2001.

3. Бузырев В.В., Чекалин B.C. Экономика жилищной сферы: Учебное пособие. М.: ИНФРА, 2001.

4. Васильев В.М., Панибратов Ю.П., Резник С.Д., Хитров В.А. Управление в строительстве: Учебник для вузов / Под общей ред. В.М.Васильева. Изд. 2-е, перераб. и доп. М.: Изд-во "АСВ", 2001.

5. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. II. М: ИНФРА-М,1996.

6. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. I. СПб.: "Маркет",1995.

7. Грачева М.В. Анализ проектных рисков: Учебное пособие для вузов. -М.: ЗАО "Финстатинформ", 1999.

8. Громадин Д. День второй: проблемы / "Петербург строительный", 2001, №12 (33).

9. Громадин Д. Строители против "Ленэнерго" / Петербург строительный 2001, №13 (34).

10. Дудин Е., Щукин А. "Что такое девелопмент". М.: Монолит, 2001.

11. Жуков Л.М. Законодательно-нормативное обеспечение инвестиционной деятельности в России требует совершенствования / Экономика строительства, 2001, №10 (513).

12. Закон Российской Федерации "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" от 25 февраля 1999 г. №39-Ф3 / Экономика и жизнь, 1999, №11.

13. Закон Санкт-Петербурга "Об инвестициях в недвижимость Санкт-Петербурга" №191-35 от 3 0 июля 1998 г.

14. Закон Санкт-Петербурга "О государственной поддержке инвестиционной деятельности на территории Санкт-Петербурга", №185-36, от 30 июля 1998.

15. Закон Санкт-Петербурга "О внесении дополнений в Закон Санкт-Петербурга "О налоговых льготах", №188-28, от 20 сентября 1999.

16. Закон Санкт-Петербурга "О налоговых льготах", №184-37, от 30 июля 1998.

17. Заренков В.А., Панибратов А.Ю. Современные конструктивные решения, технологии и методы управления в строительстве (отечественный и зарубежный опыт). М., СПб., Стройиздат СПб., 2000.

18. Закон Санкт-Петербурга "О поддержке инвестиций в жилищное строительство"

19. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. №136-Ф3 / Экономика и жизнь, 2001, №44.

20. Зубова Е. Девелопмент в Сети / Недвижимость и строительство Петербурга, № 21 (153) от 4 июня 2001.

21. Зубова Е. Дольщики оплатили 1 млн квадратных метров жилья / Недвижимость Петербурга, №50 от 24 декабря 2001 года.

22. Зубова Е. ЕИСТ углубил информационные слои / Недвижимость и строительство Петербурга, № 38 (170) от 1 октября 2001.

23. Зубова Е. Инвесторы делят участки / "Ведомости" № 204 от 5 ноября 2001.

24. Зуева Е. Инвесторы делят участки / "Ведомости" № 204 от 5 ноября2001.

25. Зуева Е. Инвесторы играют в "пятнашки" / Недвижимость и строительство Петербурга, № 38 (170) от 1 октября 2001.

26. Зуева Е. Квартиры в Петербурге резко подорожали. Продавцы придерживают товар / "Ведомости" № 2000 (523) от 30 октября 2001.

27. Идрисов А.Б., Картышев С.В., Постников А.В. Стратегическое планирование и анализ эффективности инвестиций. -М.: "ФИЛИНЪ", 1998.

28. Инвесторам полегчает / Недвижимость и строительство Петербурга, №21 (153), 4 июня 2001.

29. Итоги работы инвестиционно-строительного комплекса Санкт-Петербурга в 2001 году / Материалы совещания 25 декабря 2001 года в Комитете по строительству Санкт-Петербурга. СПб., 2001.

30. Итоги работы строительного комплекса и жилищно-коммунального хозяйства РФ за девять месяцев 2001 года / Материалы совещания Госстроя РФ от 25 октября 2001 г., Госстрой. М., 2001.

31. Казанский Ю.Н., Немчин A.M., Никешин С.Н. Строительство в США и России. Экономика, организация и управление. СПб.: Изд-во "Два Три", 1995.

32. Каплан Л.М. Путь развития отечественной недвижимости. Все или ничего две крайности российского девелопмента / Строительство и городское хозяйство в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, 2002, №52.

33. Квартиры в строящихся домах / Недвижимость и строительство Петербурга, №12 (194), 2002.

34. Книга делового человека: Справочник / Л.Е.Варданян, А.И.Кана-щенков, А.В.Носов и др. / Под ред. Г.А.Краюхина, Э.С.Минаева. М.: Высшая школа, 1993.

35. Колпаков А. Квадратный метр и доллар готовятся к разводу / "Коммерсант", № 209 (2339) от 15 ноября 2001.

36. Кузнецова Е. Первопроходцы девелопмента / Недвижимость и строительство Петербурга, № 38 (170) от 1 октября 2001.

37. Макконнелл К.Р., Брю С.Л. Экономикс: Принципы, проблемы и политика. В 2-х т. / Пер. с англ. И-го изд. М.: Республика, 1992.

38. Мошникова И. Хозяйка "Кузницы кадров" / "Петербург строительный", №7 (28), 2001.

39. Новожилов В.В. Проблемы измерения затрат и результатов при оптимальном планировании. -М.: Наука, 1972.

40. Новиков Н. Реконструкция как процесс. Жилищная программа: проблемы и решения / Сост. Е.Д.Лебедев. -М.: Стройиздат, 1990.

41. О порядке предоставления объектов недвижимости и имущественных прав на них на инвестиционных условиях (с изменениями на 13 декабря 2001 года). Распоряжение мэра Санкт-Петербурга от 3 июня 1994 г. №585-Р.

42. Организация и проведение подрядных торгов на объекты и услуги в строительстве и городском хозяйстве: Учебник / Н.В.Варламов, Ю.П.Пани-братов, А.М.Симановский, А.И.Солодкий, Р.Б.Шакиров, В.А.Яковлев; Под общ. ред. В.А.Яковлева / М.: Изд-во "АСВ", 2000.

43. Панибратов Ю.П., Гордеева И.А. Метод долевого участия в строительстве: основные направления совершенствования / Инвестиционно-строительная деятельность в условиях становления рыночных отношений: Сб. науч. тр. / СПб.: СПбГАСУ. 2001.

44. Панибратов Ю.П., Смирнов Е.Б. Развитие договорных отношений в инвестиционно-строительном комплексе в России и за рубежом / Экономика строительства, 1998, №4.

45. Первичные проблемы / Недвижимость и строительство Петербурга, №9 (191), 2002.

46. Положение о заказчике при строительстве объектов для государственных нужд на территории Российской Федерации / Госстрой России. М., 2001.

47. Правила игры / Недвижимость и строительство Петербурга, №35 (167), 10 сентября 2001.

48. Рекитар Я.А. Воспроизводство основного капитала и резервы роста инвестиционной активности в экономике России / Экономика строительства, 2001, №8 (511).

49. Рейтинги инвестиционной привлекательности государств в 19951996 гг. (по данным журнала "Euromoney"). Российский инвестиционный вестник. Спец. вып., прил. №21 "ЭЖ", 1998.

50. Романюк Р. Строители задумались о себестоимости / Деловой Петербург, №222 от 13 декабря 2001.

51. Свод правил управления проектами строительства и развития. Второе издание 1996 г. с дополнениями и изменениями 1998 года / Пер. с англ. -СПб: STPSP, 2001.

52. Смирнов Е.Б. Воспроизводство жилищного фонда крупного города в условиях формирования экономических отношений рыночного типа / СПб.: СПбГИЭА, 1997.

53. Смирнов Е.Б. Методологические и методические основы воспроизводства жилищного фонда крупного города в условиях экономики переходного периода. / Автореф. дис. . докт. экон. наук. СПб.: СПбГИЭА, 1998.

54. Смирнов Е.Б. Оценка стоимости строительства. Оценочные технологии в экономических процессах: Междунар. науч.-практ. конф. 7-8 февраля 2002 г.: Тез. докл. / Отв. ред.: Е.Б.Смирнов, Д.В.Шопенко. СПб.: СПбГИЭУ, 2002.

55. Смирнов Е.Б. Поиск заказа и оценка стоимости строительства / Сборник нормативных документов по ценообразованию в строительстве -Ч. IX, М.: "Экон", 2001.

56. Смирнов Е.Б., Смирнова И.В. Оценка эффективности развития жилищной сферы. Управление развитием жилищной сферы в условиях формирования рыночных отношений: Сб. науч. тр. / СПб.: ЗАО "Экополис", 2000.

57. Статистика / Недвижимость и строительство Петербурга, №38 (170) от 1 октября 2001.

58. Теплоухов А. Петербургу предрекают жилищный бум / Экономика и жизнь, СПб.: региональный выпуск, № 36, сентябрь, 2000.

59. Хейне П. Экономический образ мышления / Пер. с анг. М.: Изд-во "Catallaxy", 1991.

60. Цапу Л.И., Любимов И.Н. Финансово-экономический анализ при диагностике надежности строительной организации. // Инвестиционная деятельность в условиях становления рыночных отношений: Сб. науч. тр. / СПб.: СПбГАСУ, 2001.

61. Эклунд Э.К. Эффективная экономика шведская модель: Пер. со шведе. / Авт. предисл. В.В.Попов, Н.П.Шмелев; науч. ред. А.В.Волков. - М.: Экономика, 1991.

62. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов / Под общ. ред. П.Г.Грабовского. Смоленск: Изд-во "Смолен-Плюс", М.: Изд-во "ABC", 1999.

63. Экономика строительства / Под ред. И.С.Степанова. М.: Юрайт,1998.

64. A.Merna, N.Smith "Privately Funded Infrastructure in the 21 st Century" Civil Engineer, 1999 N 132.

65. Annual Report 1993/1994. Central Manchester development corporation. Manchester, 1994.

66. Development strategy for central Manchester. Central Manchester development corporation. Manchester, 1990.69. "From a Development Perspective", Concord Realty Development, Houston, Texas, 14/09/01.

67. Ivor Seely "Economics of Building Development" London University Press, 1997.

68. Ronals D. Utt "How PPP Can Facilitate Public School Construction" Publication by Heritage Foundation, Washington, 2001.76. "Sale of Municipal Land Operation Habitar Montreal", Rules and Conditions of Sale, Publication of Montreal City Council, 2001.

69. Susanna Barton "If the Grass is Greener Speculative Real Estate Development Trends", The Business Journal, July 23, 2001.

70. The Guide to Commercial Property and Investment in Kent, publication of Kent Municipal Government, UK, June 2000.

71. The Guide to Public-Private Partnership" The US Council for Public-Private Partnership, N.Y. 2000.

72. The Positive City for Development. Central Manchester development corporation. Manchester, 1994.

73. Training Module "Energy Saving in Construction". StPCP in collaboration with UMIST (Manchester, UK), 2000.

74. Training Module "Infrastructure Development". StPCP in collaboration with UMIST (Manchester, UK), 2000.

75. Training Module "Management of Water Company". StPCP in collaboration with UMIST (Manchester, UK), 1999.