Формирование и развитие рефинансируемых систем ипотечного кредитования тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.10, кандидат экономических наук Луговцова, Наталия Николаевна

• Луговцова, Наталия Николаевна
• кандидат экономических наук
• 2005

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Луговцова, Наталия Николаевна

ВВЕДЕНИЕ.

Глава 1. ТЕОРЕТИКО-МЕТОДИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ФОРМИРОВАНИЯ И РАЗВИТИЯ РЕФИНАНСИРУЕМЫХ СИСТЕМ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ. Ю

1.1. Экономическая сущность ипотечной комплексной финансовой услуги.

1.2. Концептуальная модель формирования эффективного кредитного ипотечного продукта.

1.3. Критерии оценки эффективности схем рефинансирования ипотечных кредитов.

1.4. Методика рангометрического выбора компонентов программы ипотечного кредитования с последующей секьюритизацией.

Глава 2. ВЫЯВЛЕНИЕ И АНАЛИЗ ТЕНДЕНЦИЙ РАЗВИТИЯ В РОССИИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ С ПОСЛЕДУЮЩИМ РЕФИНАНСИРОВАНИЕМ.

2.1. Анализ развития рынка ипотечного кредитования.

2.2. Предпосылки развития услуг секьюритизации в условиях отечественного фондового рынка.

2.3. Тенденции и перспективы развития рынка ипотечных ценных бумаг.

2.4. Анализ управления рисками и страховой защиты в процессе секьюритизации ипотечных кредитов.

Глава 3. РАЗРАБОТКА И ОБОСНОВАНИЕ РОССИЙСКОЙ ПРОГРАММЫ МЕРОПРИЯТИЙ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ С ПОСЛЕДУЮЩИМ РЕФИНАНСИРОВАНИЕМ.

3.1. Структуризация процессов, разработка и обоснование предэмиссионных программных мероприятий ипотечного кредитования.

3.2. Формирование инфраструктурных звеньев ипотечного кредитования в процессе секьюритизации.

3.3. Рангометрическая оценка и выбор компонентов программы ипотечного кредитования с последующей секьюритизацией.

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Формирование и развитие рефинансируемых систем ипотечного кредитования»

Актуальность темы исследования. Повышение эффективности российской экономики и качества жизни населения непосредственно связано с созданием комплекса условий для доступности жилого и коммерческого ипотечного кредитования, снижения возникающих рисков для участников ипотечных сделок.

Однако до сих пор рынок ипотечного кредитования остается мало привлекательным для инвесторов. Велик размер процентных ставок, банки, как правило, не рискуют выдавать долгосрочные кредиты. Процессы рефинансирования (секьюритизация) ипотечного кредитования находятся еще в фазе начального формирования. Минимальна маржа между процентами по кредитам и ипотечным облигациям, размещаемых немногочисленными эмитентами. Далек от решения вопрос о биржевом размещении ипотечных ценных бумаг, поскольку для этого необходимо создание весьма крупных кредитных портфелей.

В этих условиях реализация ипотечного законодательства, в том числе Закона РФ «Об ипотечных ценных бумагах» (2003 г.) должна исходить не только из особенностей и состояния трансформационной экономики, но и учитывать новые подходы к концептуальному осмыслению экономической сущности ипотечной финансовой услуги, обоснованному усилению ее комплексности как условия получения эффекта «масштаба» и развития рынка ипотечных ценных бумаг.

Комплексность финансовой услуги должна, с одной стороны, создавать эффекты синергии и распределения рисков между участниками ипотечного пула, с другой - обеспечивать эффективную согласованность интересов и транспарентность функций всех участников формирования и развития рефинансируемых систем ипотечного кредитования. Совершенствование инструментального и организационно-инфраструктурного обеспечения секьюритизации в схемах ипотечного кредитования способно не только существенно повысить уровень рыночности отечественных ценных бумаг, но и составить активную конкуренцию евробондам с длительным сроком обращения.

Степень научной разработанности проблемы. Теоретические и методологические проблемы инвестиционного процесса, определяющие его основания и принципы, исследовались в работах Б.И.Алехина, Д.А.Ендовицкого, А.Г.Грязновой, М.Д.Джонка, В.П. Иваницкого, А.Ивантера, Дж.Кейнса, Казака А.Ю., И.И.Комарова, В.В.Ковалева, В.А.Лялина, А.Маршалла, И.И.Мазура,

A.А.Нечаева, Д.Е.Сорокина, В.Д.Шапиро, В.П.Федорова, С.Блока, Дж.Гирта, Л.Гитмана, Р.Нельсона, Д.Норткотта, и др. Вопросам развития и функционирования рынка ипотечного кредитования посвятили свои исследования такие экономисты как Н. Брук, Ю.Воробьев, И.Караваева, А.Скробов, Д.Будаков, В.А. Горемыкин, К.Мелконян, З.П. Лукина, Н. Ордуей, В.Семенов,

B.В.Смирнов, И.Стругацкий, А.Сучков, Дж. Фридман, Цылина Г.А., и др. Вопросам развития рынка ипотечных ценных бумаг посвящены исследования В.А.Белова, И.К.Гейлера, Н.Д.Колесова, П.В.Воробьева, Н.Пастухова, Сачин, Н.Семилютиной, В.Дегио, Л.Петражицкого, Дж.Френсиса, и др.

В современной отечественной литературе еще не нашли должного отражения проблемы формирования и развития процессов интеграции и согласования интересов участников рынка ипотечного кредитования. Недостаточно проанализирован и обобщен имеющийся в этом направлении российский и зарубежный опыт.

Требуется уточнение понятийного аппарата проблематики и концептуальной аргументации формирования комплексной ипотечной финансовой услуги с учетом обоснованных целевых ориентиров, развития ситуации на отечественном рынке ипотечных кредитов и ценных бумаг. Топ-менеджменту рефинансируемых систем ипотечного кредитования необходимы достаточно простые в реализации и понятные методические инструменты трансформируемое™ схем и разработки программ ипотечного кредитования, а также управления рисками и страховой защиты в процессе секьюритизации. Требуют своего решения также вопросы создания инфраструктурных звеньев ипотечного кредитования в процессе его рефинансирования.

Этим определился выбор темы настоящего исследования.

Цели и задачи исследования. Целью работы является развитие теоретико-методологических основ формирования и развития рефинансируемых систем ипотечного кредитования, разработка методического инструментария оценки и выбора компонентов программ ипотечного кредитования с последующим рефинансированием. Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:

• уточнить содержание и сущность понятий «ипотечная комплексная финансовая услуга» и «секьюритизация»;

• рассмотреть критерии и подходы к оценке эффективности схем рефинансирования ипотечных кредитов;

• классифицировать факторы привлекательности ипотечной комплексной финансовой услуги для населения;

• разработать и обосновать концептуальную модель формирования эффективного кредитного ипотечного продукта;

• разработать на основе проведенного анализа программные мероприятия ипотечного кредитования как основу развития рынка ипотечных ценных бумаг;

• разработать методический инструментарий выбора компонентов программы ипотечного кредитования с последующим рефинансированием и сопутствующих услуг;

• провести анализ и ранжирование компонентов программы ипотечного кредитования с последующим рефинансированием и сопутствующих услуг в условиях российской трансформационной экономики;

• выявить тенденции и определить перспективы развития ипотечного кредитования на федеральном и субфедеральном уровнях применительно к формированию и развитию рынка ценных бумаг;

Объектом исследования являются хозяйствующие субъекты и регулирующие структуры, участвующие в формировании и развитии сегментов ипотечного рынка.

Предметом исследования выступают экономические отношения между хозяйствующими субъектами и регулирующими структурами, участвующими в формировании и развитии сегментов ипотечного рынка.

Теоретической и методологической основой диссертационной работы послужили исследования ведущих отечественных и зарубежных специалистов в области ипотечного кредитования. Эмпирическую основу составили аналитические обзоры и статистические данные Госкомстата РФ, периодические издания, материалы конференций и семинаров по вопросам организации финансовых рынков, действующие законы, постановления Правительства РФ и другие нормативно-правовые документы. В работе применены системный подход, методы статистического, экономико-математического, логико-структурного анализа, социологические и эвристические методы, а также принципы Парето и Борда.

В соответствии с целевой установкой и поставленными задачами основными результатами диссертационной работы явились:

• уточнены содержание и сущность понятий «ипотечная комплексная финансовая услуга» и «секьюритизация» путем дополнения объема понятий и отражения признаков комплексности в формировании финансовых услуг;

• рассмотрены критерии и подходы к оценке эффективности схем рефинансирования ипотечных кредитов с учетом новых институциональных структур и нормативно-правовых актов;

• классифицированы факторы привлекательности ипотечной комплексной финансовой услуги для населения по обоснованным признакам;

• разработана и обоснована концептуальная модель формирования эффективного кредитного ипотечного продукта с использованием логико-структурных и нормативных параметров;

• разработан методический инструментарий выбора компонентов программы ипотечного кредитования с последующим рефинансированием и сопутствующих услуг;

• проведены анализ и ранжирование компонентов программы ипотечного кредитования с последующим рефинансированием и сопутствующих услуг в условиях российской трансформационной экономики;

• основе проведенного анализа сформированы программные мероприятия ипотечного кредитования как основы развития рынка ипотечных ценных бумаг;

• выявлены тенденции и определены перспективы развития ипотечного кредитования на федеральном и субфедеральном уровнях применительно к формированию и развитию отечественного рынка ценных бумаг.

Научная новизна проведенного исследования заключается в том, что это одно из первых отечественных специальных комплексных исследований ипотеки как сложной финансовой услуги. Получены следующие основные результаты, обладающие научной новизной:

• уточнено содержание и сущность понятий «ипотечная комплексная финансовая услуга» и «секьюритизация», дающих новые определения понятиям в условиях интеграции интересов и функций субъектов работы на сегментах рынка ипотечного кредитования, а также в аппарате государственного регулирования этих рынков;

• классифицированы факторы привлекательности ипотечной комплексной финансовой услуги для населения по признакам длительности, стоимости ипотечного кредита, а также с использованием социологического портрета потенциального потребителя ипотечной услуги;

• на основе применения логико-структурных, расчетных и нормативных параметров разработана и обоснована концептуальная модель формирования эффективного кредитного ипотечного продукта;

• разработана методика выбора компонентов программы ипотечного кредитования с последующим рефинансированием и сопутствующих услуг на основе рангометрического тестирования с использованием принципов Парето и Борда.

Практическая значимость и апробация работы. Полученные в диссертационном исследовании результаты позволяют применить представленные выводы для моделирования ипотечных отношений в стране в целом и на уровне региона, и с точки зрения специалиста-эксперта открывают широкое поле для реализации изложенных выводов на практике. Материалы диссертации могут использоваться для целей совершенствовании текущего законодательства, при чтении курсов по дисциплинам "Финансы, денежное обращение и кредит", "Финансовый менеджмент", "Инвестиции", изучаемым студентами.

Кроме того, материалы диссертации могут представлять интерес для банковских работников, сотрудников страховых и риэлтерских компаний, а также специалистов, чья профессиональная деятельность связана с фондовым рынком.

Научные положения, выводы и рекомендации диссертационного исследования подтверждены результатами практического внедрения авторских методических инструментариев в ЗАО «СБ «Губернский» и ООО «Уральская окружная страховая компания».

Основные результаты работы опубликованы в 13 работах общим объемом 14,35 п.л., в том числе 6,8 п.л. авторских.

Структура и объем диссертационной работы. Цели и задачи диссертационного исследования, используемые методы анализа и состав источников информации предопределили выбор структуры работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, включающих 11 параграфов, заключения, библиографического списка использованной литературы и 4 приложений. Основное содержание работы изложено на 153 страницах, иллюстрировано 22 таблицами и 33 рисунками. Список использованных источников из 131 наименования.

Заключение диссертации по теме «Финансы, денежное обращение и кредит», Луговцова, Наталия Николаевна

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Выполненное исследование позволяет придти к следующим выводам и рекомендациям.

1. Российское законодательство уместило в понятие "ипотека" два различных экономических механизма: с одной стороны, это целевое кредитование на покупку недвижимости с оформлением ее в залог, с другой - кредитование на самые разные нужды под залог уже находящегося в собственности недвижимого имущества.

Для граждан, покупающих или распоряжающихся своим собственным жильем, доступны оба механизма, для юридических лиц - только последний. С нашей точки зрения, помимо этого необходимо учитывать, что ипотечный механизм затрагивает не только банковский и строительный секторы экономики. Исходной идеей является то, что ипотека реализуется через несколько интердепендных (взаимозависимых) рынков, таким образом, что формируется сегмент финансового рынка со специфическими функционально-мультипликативными отношениями игроков. Этими игроками являются, главным образом, кредиторы, операторы вторичного рынка ценных бумаг, страховые организации, инвесторы.

С этих позиций ипотечная комплексная финансовая услуга - это ориентированные на достижение позитивного эффекта мультипликатора согласованные и документально оформленные отношения между субъектами хозяйствования на интердепендных сегментах ипотечного рынка и структурами его регулирования по привлечению финансовых средств под залог недвижимости.

В соответствии с обновленным содержательным видением ипотеки как комплексной финансовой услуги, автором выдвигается предположение, что для скорейшего достижения роста качественных экономических показателей, необходимо, чтобы значительная доля прироста ВВП приходилась на совокупность комплексных финансовых услуг, которая позволит получить максимальный синергетический эффект.

В соответствии с Законом РФ «Об ипотечных ценных бумагах» (2003г.) ипотечным агентам - специализированными коммерческими организациями — могут приобретаться права требования по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и (или) закладных, и которым предоставлено право осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием. На наш взгляд положения этого закона РФ позволяют существенно расширить объем рассмотренных в диссертации различных дефиниций понятия секьюритизация, поскольку дает возможность ввести в оборот именную ценную бумагу — ипотечный сертификат участия — удостоверяющую долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, а также право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требование по которым составляют ипотечное покрытие.

Вот почему в нынешних условиях можно дать следующее определение понятия секьюритизации — это процесс рефинансирования банковских ипотечных кредитов путем выпуска облигаций с ипотечным покрытием и ипотечных сертификатов участия.

Понятия секьюритизация и ипотечная комплексная финансовая услуга формируют исходные логические связи в рассматриваемых далее в диссертации рефинансируемых системах ипотечного кредитования, а также создают содержательную основу дефиниции комплексный ипотечный продукт.

2. В работе обоснована классификация факторов привлекательности ипотечной комплексной финансовой услуги для населения по признакам длительности и стоимости ипотечного кредита, а также с использованием социологического портрета потенциального потребителя ипотечной услуги. Ипотеку следует рассматривать не только как экономический механизм, способный вызвать эффект мультипликатора и оказывать влияние на развитие строительного комплекса и финансовых рынков, но и как основу комплексного решения социальных проблем трансформируемого российского общества.

В настоящее время, сформировавшийся механизм выдачи ипотечного кредита резко сужает круг потенциальных потребителей ипотечной услуги. Это доказывает составленная автором действующая на отечественном на рынке обобщенная модель ипотечного жилищного кредитования.

Для развития рынка ипотечного кредитования необходимо сформировать привлекательный для населения ипотечный продукт учитывающий социологический портрет потребителя рынка недвижимости

В диссертации рассматриваются и классифицируются ключевые критерии, которыми следует руководствоваться потенциальным потребители ипотечной услуги при выборе метода финансирования покупки жилья.

3. В процессе диссертационного исследования разработана и обоснована концептуальная модель формирования эффективного кредитного ипотечного продукта с использованием итеративного горизонтально- и вертикально-интегрирующего организационного механизма ипотечного кредитования, рангометрического тестирования и ситуационного подхода.

Основная концептуальная идея заключается в формировании востребованных на рынке комплексных ипотечных продуктов с помощью выстраивания специального итеративного организационно-экономического механизма, а также согласования и мотивации интересов заемщиков с горизонтально- и вертикально интегрированными операторами - федеральным Агенством ипотечного жилищного страхования с его региональными структурами, финансово-промышленными группами (ФПГ), в которые входят строительные, финансово-кредитные, риэлторские, страховые и другие структуры. Концептуальная процессно-ориентированная модель формирования эффективного кредитного ипотечного продукта предполагает:

• Идентификацию социального портрета основного потока заемщиков, выявление стартовой структуры ограничений и нормативных параметров улучшения комплексного ипотечного продукта.

• Выстраивание организационного механизма ипотечного кредитования, включающего: выдачу банками кредитов и оформление закладных; брокерские услуги; выкуп кредитов высокоинтегрированными операторами (АИЖК, ФПГ). К 2010 году АИЖК со 100%-м государственным капиталом постепенно покинет коммерческий ипотечный сектор и сосредоточится на выкупе траншей жилищных кредитов; секьюритизацию (рефинансироание кредита) - эмиссию и размещение банками, специальными ипотечными агентами ипотечных ценных бумаг. В связи с незрелостью отечественного фондового рынка концептуально предусматривается выпуск ценных бумаг, включаемых в биржевой листинг и обращающихся на вторичном рынке; информационное сопровождение кредита в течение всего его жизненного цикла. Основное назначение этого процесса -мониторинг возникающих рисков и инициация разработки мер повышения привлекательности операций на ипотечном рынке.

• Обеспечение процесса генерации вариантов и ситуационного итеративного, в том числе рангометрического тестирования компонент программ ипотечного кредитования со структуризацией, обновлением и дополнением системы ограничений, нормативных параметров улучшения комплексных ипотечных продуктов, а также организационного механизма ипотечного кредитования.

Процессная концептуальная модель ориентирует на рыночное саморегулирование и ускоренное развитие специальной институциональной структуры рефинансируемых систем ипотечного кредитования.

4. На основе метода последовательного снятия неопределенности и формализованных процедур подготовки управленческого решения в диссертации сформирована методика рангометрического выбора программы ипотечного кредитования с последующей секьюритизацией.

В методике выбор компонентов программы ипотечного кредитования проводится с использованием правил Парето и Борда. Выбор приемлемых блоков программы ипотечного кредитования по Парето предполагает: наилучшими считаются те компоненты, для которых нет ни одного условия по критериальным показателям не хуже указанного, а хотя бы по одному показателю лучше.

Ранжирование блоков программы осуществляется преимущественно на основе метода выбора по Борда, при котором структурные элементы ранжируются по значениям каждого показателя в порядке убывания с присвоением соответствующего значения ранка, а затем подсчитывается суммарный ранг для каждого компонента. Наилучшим считается блок с максимальным значением суммарного ранга.

Формирование ипотечной программы проходит на основе разработанного авторского алгоритма-регламента поэтапно по мере достижения определенного прогресса в процессе серии переговоров между представителями потенциальных партнеров.

Методикой предусматривается пакетное обеспечение выбора долговых инструментов, комплексного или специализированного консультационного сопровождения, снижения рисков. В целях упрощения процедуры разработки, согласования и принятия управленческого решения о формировании ипотечной программы в данной методике предусмотрена специальная форма для представления индикативных цен и расходов на выпуск облигаций.

5. В процессе изучения квалитативных и квантитативных методов обоснованы критерии оценки эффективности схем рефинансирования ипотечных кредитов.

Доказано, что секьюритизация ипотечных кредитов может получить экономическое обоснование с помощью методов маркетингового анализа, например SWOT-анализа. Этот метод позволяет сначала учесть угрозы и возможности окружающей среды, а затем - слабые и сильные стороны оцениваемого альянса.

6. В соответствии с логикой авторской концептуальной модели формирования программы ипотечного кредитования с последующим рефинансированием и сопутствующих услуг в диссертации проведены анализ и ранжирование потенциальных компонентов программы.

Программа ипотечного кредитования с последующей секьюритизацией может включать в себя пять блоков. Наилучшими при выборе, согласно правилу Борда, являются блоки жилищного и коммерческого кредитования.

7. В диссертации сформирован алгоритм реализации предлагаемой программы ипотечного кредитования с последующим рефинансированием и сопутствующих услуг.

Для формирования эффективных кредитных продуктов, связанных с ипотечным кредитованием кредитной организации предлагается:

• Активно развивать программу ипотечного жилищного кредитования для соответствия нормативам устанавливаем ЦБ для кредитной организации имеющей право на эмиссию ценных бумаг с ипотечным покрытием.

• Разработать схему комплексной ипотеки с привлечением афилированных застройщиков, риэлтерских агентств, страховых и оценочных компаний.

• Приступить к реализации программы коммерческого кредитования с последующей продажей кредитов САИЖК (прежде всего, нужно подписать договор с САИЖК).

• Подобрать управляющую компанию, которой можно будет также перепродавать кредиты, с последующим выпуском ипотечных сертификатов участия.

• После выполнения установленных ЦБ требований к допуска банка к выпуску ИЦБ разработать вариант проведения пилотного коммерческого кредитования с последующим выпуском собственных ипотечных облигаций.

• Рассмотреть вариант создания специализированного ипотечного агента для повышения привлекательности облигаций для иностранных инвесторов.

• Активно участвовать в работе по формированию нормативно-правовой базы, способствующей развитию ипотечного кредитования, с целью проработки механизма государственных гарантий для эмитируемых облигаций, а также проработки механизма социальной ипотеки.

• Отслеживать изменения в законодательстве РФ с целью разработки программы внешнего долгового фондирования для Свердловской области.

• Совместно со специалистами по фондовому рынку разработать привлекательный для зарубежных инвесторов долговой инструмент.

• Развивать программу инвестиционного сервиса и консалтинга.

8. В работе доказывается, что для развития рынка ипотечного кредитования необходимо сформировать привлекательный для населения ипотечный продукт. С этой целью чего необходимо учитывать социологический портрет потребителя рынка недвижимости.

В диссертации рассматриваются и классифицируются ключевые критерии, которыми руководствуются потенциальные потребители ипотечной услуги при выборе того или иного метода финансирования покупки жилья. С учетом этих критериев, предлагается концептуальная модель формирования эффективного кредитного ипотечного продукта.

9. На основе проведенного автором мониторинга рынка ипотечных ценных бумаг в России, можно сделать вывод, что на сегодняшний день в России емкость сегмента рынка ипотечного кредитования превышает уже задействованные возможности его освоения в 150 раз.

Институциональная структура ипотечного кредитования находится в начальной стадии своего развития. В настоящее время в России функционируют государственное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), а также порядка 60 отраслевых, региональных (соглашения о сотрудничестве с агентством заключили 49 регионов) и муниципальных фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования.

Реально рынок ипотечных ценных бумаг (ИЦБ) начнет развиваться в 20052006 годах. Развитие рынка будет идти достаточно медленно в связи со сложностью присвоения кредитных рейтингов отечественным ипотечным ценным бумагам (ИЦБ), что неизбежно насторожит потенциальных западных инвесторов. Также существует опасность выхода в скором времени на рынок крупных западных компаний (например, Goldman Sachs), которые будут способствовать дальнейшему фокусированию рынка ИЦБ и усилению ценовой и неценовой (гудвил) конкуренции.

Ожидается ускорение развития операций по секьюритизации. Перед российскими банками, до сих пор недостаточно капитализированными, открываются широкие возможности для эмиссии ценных бумаг и привлечения финансовых ресурсов.

10. В работе подробно рассмотрена и представлена в структурированном виде предлагаемая программа ипотечного кредитования с последующим рефинансированием и сопутствующих услуг, в том числе блоки: •жилищного кредитования; •коммерческого кредитования;

•инвестиционная программа для субъекта Российской Федерации; •создание и развитие сопутствующих структурных организаций (риэлтерских, страховых, оценочных);

•инвестиционного сервиса и консалтинга. Банк в разных схемах реализации ипотечного кредитования может: выступать в роли финансового агента (консультанта); предоставлять кредиты на синдицированной и консорциальной основах; заниматься поиском и привлечением инвесторов; формировать синдикаты андеррайтеров; предоставлять банковские гарантии и поручительства и выставлять гарантии другому банку; проводить финансовый анализ проектов по стандартам и видам; готовить экспертные заключения; проводить исследования рынка облигаций и осуществлять консалтинг;

•порядок и схемы предоставления кредита и документооборот по ипотечному кредитованию;

•рефинансирование банков через механизм выпуска ипотечных облигаций (с рассмотрением примера предоставления кредита с последующей эмиссией облигаций);

•мониторинг законодательных актов, действующих в отношении эмиссии облигаций на всех этапах, вплоть до регистрации выпуска ценных бумаг.

Рассмотренные в диссертации теоретико-методические аспекты и практические вопросы формирования и развития рынка ипотечных ценных бумаг в условиях становления ипотечной комплексной финансовой услуги в России ориентированы на закрепление тенденций экономического роста отечественной экономики и повышение качества жизни россиян.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Луговцова, Наталия Николаевна, 2005 год

1. Официальные нормативные и методические материалы

2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1. М.: Известия, 1995.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 2. М.: Известия, 1995. - Конституция (Основной закон) Российской Федерации. - М.: Известия, 1992.

4. Федеральный закон от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

5. Федеральный закон от 11 ноября 2003г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах».

6. Федеральный Закон от 29 мая 1992 г. № 2872-1 «О залоге».

7. Федеральный закон от 22 апреля 1996г. № 39-Ф3 в редакции Федерального закона от 8 июля 1999 г. № 139-ФЭ. «О рынке ценных бумаг».-Уралюриздат, 2001.

8. Федеральный Закон Российской Федерации "Об организации страхового дела в Российской Федерации" от 27.11.92. №4015-1 (с изменениями от 31 декабря 1997 г., 20 ноября 1999 г., 21 марта, 25 апреля 2002 г.).

9. Федеральный Закон Российской Федерации «О собственности в РСФСР» // Экономика и жизнь. 1993. - № 28.

10. Федеральный Закон Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-Ф3 Екатеринбург, Уралюриздат, 2000.

11. Федеральный Закон Российской Федерации «О рынке ценных бумаг» от 8 июля 1999 г. № 139-Ф3 Екатеринбург, Уралюриздат, 2001.

12. Закон Российской Федерации «О несостоятельности (Банкротстве), Принят Госдумой 10.10.1997.

13. Постановление Правительства РФ от 22 ноября 1996 г. N 1387 "О первоочередных мерах по развитию рынка страхования в Российской Федерации" (с изм. и доп. от 20 февраля 2002 г.)

14. Постановление Правительства РФ от 11.01.2000г., №28. «Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ».

15. Распоряжение Правительства РФ от 25 сентября 2002 г. N 1361-р «Концепция развития страхования в Российской Федерации», Уралюриздат, 2003.

16. Механизмы увеличения доступности приобретения жилья: развитие ипотеки и кредитно-накопительных схем. /Информационно-методический сборник. Мин-во строительства и жилищно-коммунального хозяйства Свердловской области. Екатеринбург, 2005.

17. Постановление Правительства Свердловской области «О Концепции Схемы развития и размещения производительных сил Свердловской области на период до 2015 года» от 30.06.2000г. № 542-1111.

18. Постановление Правительства РФ от 26 августа 1996 г. № 1010 «Об агентстве по ипотечному кредитованию».

19. Концепция развития и размещения производительных сил Свердловской области на период до 2015 года. Министерство экономики и труда Свердловской области, Екатеринбург, 2000.

20. Социально-экономическое положение России. 2004 год. Госкомстат РФ. -М.: 2005.

21. Алексеев М.И. Рынок ценных бумаг. М.: Финансы и статистика. 2000. Алехин Б.И. Рынок ценных бумаг. - М.: Финансы и статистика 1995.

22. Алехин Б.И. Рынок ценных бумаг. Введение в фондовые операции. М.: Финансы и статистика, 1991.

23. Аналитический материал «Стратегия. Прогноз на 2005 год» УК «Тройка Диалог», 2005.

24. Андрианов В.Д. Россия: экономический и инвестиционный потенциал. — М.: «Экономика», 1999.

25. Балабанов B.C. Рынок ценных бумаг М.: Финансы и статистика. 1991.

26. Балабанов И. Т. Операции с недвижимостью в России. М: Финансы и статистика, 1996.

27. Балакирева В.Ю. Перспективы развития личного страхования в России. М., 1999г.

28. Баринов Э.А., О.В.Хмыз. Рынки: валютные и ценные бумаги. М.: Экзамен, 2001.

29. Бердникова Т.Б. Рынок ценных бумаг и биржевое дело М.: ИНФАР-М. -2000.

30. Бесфамильная J1.B. Страхование ответственности за качество. Качество: теория и практика.-1998.-№ 1-2.

31. Бизнес: Оксфордский толковый словарь: Англо-русский: Свыше 4000 понятий. -М.: Изд-во «Прогресс-Академия», РГТУ. 1995.

32. Большой экономический словарь. Под ред. А.Н.Азрилияна. М.: «Институт новой экономики», 1999.

33. Ваксман С.А., Воробьева О.Е. Ипотечное кредитование и его участники на рынке жилья США.—Екатеринбург: Урал. Гос.Экон.Ун-т, 1998.

34. Гвозденко А.А. Финансово-экономические методы страхования: Учебник.-М.: Финансы и статистика, 2000.

35. Глущенко В.В. Рынок ценных бумаг и биржевое дело. Системный подход М.: ТОО НПЦ Крылья. 1999.

36. Горемыкин В.А. Российский земельный рынок. М., 1996.

37. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Недвижимость: Регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование. В схемах. М.: «Филинъ», 1999.

38. Дуглас Ливинский Г. "Анализ рисков операций с облигациями на рынке ценных бумаг М.: Филин. 1998.

39. Евланов Л.Г., Кутузов В.А. Экспертные оценки в управлении. М.: Экономика, 1978.

40. Ендовицкий Д.А. Комплексный анализ и контроль инвестиционной деятельности: методология и практика. — М.: Финансы и статистика, 2001.

41. Еремина Т.Е. Некоторые аспекты ипотечного страхования. Материалы Международной практической конференции "Ипотека в России". М., 1999.

42. Жилищная экономика: Пер.с англ. / Под ред. Г. Поляковского. М.: Дело, 1996.

43. Завидов Б.Д. Комментарий к федеральному закону Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)». М.: Издательство «ПРИОР», 1998.

44. Иваницкий В.П., Пешина Э.В. Становление российской системы государственных минимальных стандартов. Екатеринбург, 2000.

45. Инновационный менеджмент: Справ. Пособие /Под ред. П.Н. Завлина, А.К.Казанцева, Л.Э.Миндели. М., ЦИСН, 1998.

46. Ипотечное жилищное кредитование. М.: Издательский дом «Аудитор», 1999.

47. Казак А.Ю., Марамыгин М.С. Денежно-кредитная политика и инвестиции в транзитивной экономике. Екатеринбург: Урал. Гос.Экон.Ун-т, 2001.

48. Килячков а.А., Чалдаева Л.А. Практикум по российскому рынку ценных бумаг М.: БЕК.- 1997.

49. Ковалев Н.Р. Экономическое обоснование прямых инвестиций. — Екатеринбург, Изд. Уральс.гос.эконом. ун-та., 1997.

50. Кондаков Н.И. Логический словарь-справочник. М.: Наука, 1975.

51. Котлер Ф. Основы маркетинга: Пер. с англ. М.: Прогресс, 1999.

52. Мазур И.И., Шапиро В.Д. и др. Реструктуризация предприятий и компаний. М.: Высшая школа, 2000.

53. Мазур И.И., Шапиро В.Д., и др. Управление проектами. /Под общ.ред. И.И. Мазура.- М.: «Высшая школа», 2001.

54. Маслов Н.В. Жилая недвижимость: Вопросы и ответы. -М.: Юность, 1997.

55. Меньшиков И.С. Финансовый анализ ценных бумаг М.: Финансы и статистика. 1998.

56. Миркин Я.М Сделки с акциями за рубежом// Рынок ценных бумаг. № 19 (178).-2000.

57. Норткотт Д. Принятие инвестиционных решений. — М.: Банки и биржи, Юнити, 1997.

58. Основные правила ипотечного кредитования в США: Общие сведения для российского рынка. М.: ИПЦ «ВАЗАР-ФЕРРО», 1997.

59. Оценка недвижимости / Под. ред. А.Г.Грязновой. — М.: Финансы и статистика, 2002.

60. Розенберг Дж.М. Инвестиции (терминологический словарь). М., 1997. С.19

61. Савенко В.Н. Ценные бумаги В России М.: Концерн банковский деловой центр. 1998.

62. Самуэльсон П. Т. Экономика Том 1. М.: ВНИИСИ, 1992.

63. Самуэльсон П. Т. Экономика Том 2. М.: ВНИИСИ, 1992.

64. Словарь современной экономической теории. Под ред. Дэвида У. Пирса. М.: Инфра-М, 2003.

65. Смирнов В.В., Лукина З.П. Ипотечное жилищное кредитование. М.: Издательский дом «Аудитор», 1999.

66. Суетин Д. Стратегия развития Российской Федерации до 2010 года (проект).-Российский страховой бюллетень.-№3-2000.

67. Фридман Дж., Ордуей Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М., 1997.

68. Ценные бумаги / под ред. В.И. Колесникоа, B.C. Торкановского М.: Финансы и статистика. 1999

69. Цыганов А.А. Ипотека и страхование. Риэлт-экспресс: Столичная недвижимость.-1999.-№43 (140).

70. Цыганов А.А. Страхование ипотечных программ как фактор, служащий расширению страхового поля. Материалы Международной практической конференции "Ипотека в России". М., 1999.

71. Цылина Г.А. Ипотека. Жилье в кредит. М.: «Экономика», 2001 г.

72. Экономика России: итоги и перспективы роста. М.: МЭРТ, 2005.

73. Экономическая ситуация и инвестиционный климат в России. Эрнст энд Янг, Американская торговая палата в России, 2005.

74. Энциклопедия финансового менеджмента. М.: «Экономика», 1998.

75. Ясин Е. Новая эпоха — старые тревоги: экономическая политика. М.: Новое издательство, 2004.

76. Публикации в периодических изданиях

77. Абалкин JI. Экономические воззрения и государственная деятельность С. Ю. Витте. // Вопросы экономики. 1999. № 4. С.4-26.

78. Антонов JI.H. Залог и кредитный риск П Банковское дело. 1995. - № 5. - С. 5-7.

79. Архипов А.П. Страхование и региональная экономика // Финансы, 1998, № 5, С. 42—44.

80. Баскаев К. Бесплатного жилья не бывает // Экономика и жизнь.- 2000. № 7. - С. 29.

81. Беленький В.Н. Ипотека: Проблемы и решения // Финансовый бизнес. -1994.-№8. -С. 10-14.

82. Бесфамильная JI.B, Цыганов А.А.// Материал к конференции по страхованию

83. Брук Н. Банковское дело и финансирование инвестиций. Том I // Всемирный банк реконструкции и развития. -1995. С.541-2

84. Бубнова К. Страхование права собственности на недвижимость // Риэлтер. -1998. № 2. С.15-21.

85. Будаков Д. Рынок в ожидании. // Недвижимость и ипотека, 2004, №1, С.17-20.

86. Бусов В.И. Проблемы организации ипотечного бизнеса // Деньги и кредит. 1996. № 2. С. 58-60.

87. Гурвич В. Ипотечный рынок меняется //Бизнес-пресс, КП, №15, 11 мая 2005 г., С.2.

88. Витин А. Рынок ценных бумаг и инвестиции: кризис и предпосылки его преодоления // Вопросы экономики. 1998. - № 9. - с. 136-147.

89. Воробьев Ю., Караваева И., Скробов А. Залоговое кредитование: Зарубежный опыт и российская действительность // Вопросы экономики. -1995. № 11. - С. 135-145. 18. Вылезайте из ракушек // Коммерсант. - 1999. -№ 181.-С. 7

90. Дестресс М. Ипотека и ипотечное кредитование // Деньги и кредит. -1995.-№ 8. — С.48-51.

91. Ельцов МИ. Перспективы развития ипотечного кредитования в России// Финансовые проблемы РФ и пути их решения: теория и практика. Материалы Международной научно-практической конференции. СПб.: Нестор, 2000. - С.65 - 66.

92. Журавлев С. // Эксперт, №9 от 8-14 марта 2004г, С-48-53

93. Захаров А. Состояние и перспективы развития рынка ценных бумаг России. // Право и экономика . 1998 - № 1.- с 69-75.

94. Зенец Н. Возможности ипотечного кредитования // Экономист. 1997. -№ 4. — С.93-95.

95. Ивантер А. Третий путь //Эксперт. — 2003.№13.

96. Ивасенко А.Г., Литвинова О.В., Соколов В.Н. Ипотечное кредитование: анализ и перспективы// Сборник материалов межкафедрального научно-методического семинара «Современные проблемы экономики и менеджмента». Новосибирск: СГГА, 2000. - С. 173-179.

97. Ивасенко А.Г., Опольская Н.В., Соколов В.Н. Применение моделей рефинансирования ипотечных кредитов в международной практике //

98. Вестник Сибирской государственной геодезической академии. Новосибирск, 1999. -Вып. 4.-183 с.

99. Ипотека государство билось об заклад // Директор. - 1995. - № 1. - С. 20-21.

100. Ипотека в ФРГ // Бизнес и банки. 1995. -№ 5-6. - С. 7.

101. Ипотека на рубеже столетий // Бизнес и банки. 1994. - № 26. - С. 8

102. Каноков А.К развитию залогового кредитования // Российский экономический журнал. -1996.-№5/6.-С.52-55.

103. Кафиев Ю Что значат итоги 1999 г. для российского рынка акций // Рынок ценных бумаг. № 3. - 2000г.

104. Кашин С.// Секрет фирмы № 7 (46) 23.02.2004

105. Климович М. Московская приватизация: Ипотечные механизмы выкупа недвижимости // Российский экономический журнал. 1996. - № 4. - С. 1822.

106. Копейкин А., Стебенев JL. Скоробогатько Б., Пенкина И. Развитие ипотечного кредитования в России // Рынок ценных бумаг. 1998. - № 8. -С.26.

107. Кудинов В. Подарок эмитентам // Ведомости 1.12.03.

108. Лусников А. Реалии и илюзии российского фондового рынка // Рынок ценных бумаг.- № 3 (162). 2000.

109. Малышева J1. Доступное жилье появится в ближайшей перспективе //Бизнес-пресс, КП, 11 мая 2005, С.5-6.

110. Мелконян К. Семимильные шаги ипотеки // Недвижимость и ипотека, 2004, №1, С.42-49.

111. Миркин Я.М Сделки с акциями за рубежом// Рынок ценных бумаг. № 19 (178). - 2000.

112. Омшанова Э.А Проблемы ипотечного кредита в системе рынка ценных бумаг// Бюллетень финансовой информации. 1997. - № 9. - С. 48-52.

113. Пастухова Н. Основные модели рефинансирования долгосрочных жилищных ипотечных кредитов. // Недвижимость и ипотека, 2004, №1, С. 70-75.

114. Пономарев В.Н. Ипотечное жилищное кредитование как важнейший механизм удовлетворения потребностей граждан в жилье. Поиск: от проекта до ключа. Международный строительный журнал.-2000.- №3-4.

115. Пономарев В.Н. Ипотечное жилищное кредитование как важнейший механизм удовлетворения потребностей граждан в жилье. Поиск: от проекта до ключа. Международный строительный журнал.-2000.- №3-4.

116. Проблемы российской ипотеки // Бизнес и банки 1994 - № 8. - С. 4.

117. Санникова Т.А. // Развитие рынка ипотечных ценных бумаг, 2004

118. Сачин Д. Ипотечные ценные бумаги: проблемы и перспективы развития. // Недвижимость и ипотека, 2004, №1, С.48-49.

119. Сборник материалов консультативного совета по иностранным инвестициям Свердловской области // Пути повышения инвестиционной активности в социально-значимые объекты Свердловской области, 2004. -С.2-32.

120. Семенов В. Ипотечные риски пора страховать. // Банковское дело, 2005, №3, С.52-54.

121. Сергеев Д.А. Влияние системы ипотечного кредитования на преодоление кризисных явлений в экономике// Финансовые проблемы РФ и пути их решения: теория и практика. Материалы Международной научно-практической конференции. СПб.: Нестор, 2000. -С. 186- 191.

122. Смирнов В.В., Лукина З.П. Ипотечное жилищное кредитование. М.: Издательский дом «Аудитор», 1999.- 112с.

123. Смолянников А. Ипотека сквозь призму законотворчества // Вопросы экономики. 1997. -№ 8.-С.147

124. Страпк Р., Косарева Н.Б., Сучков А,Ю. Жилищное ипотечное кредитование в условиях современной России //Деньги и кредит. 1995. -№ 8. -С.52-59.

125. Стругацкий И. Особенности обслуживания кредитов, выступающих обеспечением ипотечных ценных бумаг. // Недвижимость и ипотека, 2004, №1, С.45-47.

126. Суетин Д. Стратегия развития Российской Федерации до 2010 года (проект).- Российский страховой бюллетень.-№3 .-2000.-е. 10-15.

127. Сучков А. Анализ рынка жилой недвижимости и ипотеки. // Недвижимость и ипотека, 2004, №1, С.21-25.

128. Таранков В.И. Нестандартные подходы Ипотечного Стандартбанка // Деньги и кредит. № 4. -С. 28-29.

129. Ходоровский М.Я. Роль банковского сектора в развитии ипотечного кредитования жилищного строительства //Пути повышения инвестиционной активности в социально-значимые объекты Свердловской области. Екатеринбург, 2004. С.11.

130. Цыганов А.А. Ипотека и страхование. Риэлт-экспресс: Столичная недвижимость.-1999.-№43 (140).

131. Цыганов А.А. Страхование ипотечных программ как фактор, служащий расширению страхового поля. Материалы Международной практической конференции "Ипотека в России". М., 1999.

132. Экономика и жизнь июнь 2000г. № 24. С 7

133. Экономическая ситуация и инвестиционный климат в России //Эрнст энд Янг, Американская торговая палата в России, 2005.

134. Юргенс И.Ю. Перспективы развития страхования рисков, связанных с ипотечным кредитованием. Материалы Международной практической конференции "Ипотека в России". М.,1999.

135. Структура жилья, предоставленного с помощью кредитных, заемных и накопительных схем

136. Всего построено квартир с 2000 по 2003г (Госкомстат), 1 600 000• из них населением за свой счет и с помощью ипотеки 400 000

137. Предоставлено квартир в регионах по ипотеке с 1999 по 2002 г. 40 000 10%• из них: ипотечное жилищное кредитование (ИЖК) 5 000 1,25%• ипотечные займы 10 000 2,5%• продажа в рассрочку (ипотека в силу закона) 25 000 6.25%

138. Предоставлено квартир в регионах по ипотеке за 2003 г. 20 000 5%

139. Предоставлено квартир по отраслевым ипотечным программам 14 000 3%

140. Предоставлено ипотечных кредитов членами АРБ по 2003 г. 27 000 6,75%

141. Всего предоставлено квартир по ипотечным схемам 100 000

142. Приобретено квартир через ЖСК и потребительские кооперативы 47 000

143. По данным Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ)

144. Операторы российского ипотечного рынка

145. Операторы ипотечного рынка Количество Процент

146. Число региональных операторов 72 100%• из них, ипотечные фонды 45 62,5%• ипотечные корпорации 9 12,5%• ипотечные агентства 18 25%

147. Число муниципальных операторов 21 100%• из них, ипотечные фонды 18 85,7%• ипотечные корпорации 0%• ипотечные агентства 3 14,3%

148. Число отраслевых операторов 5 100%• из них, ипотечные фонды 4 80%•ЗАО 1 20%

149. Число жилищных кооперативов 84 100%• из них, членов ГЖК 60 71,4%• членов МФЖК 11 13%• членов СИПК МО 13 15,6%

150. Общее количество операторов и кооперативов 182

151. По данным Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ)

152. Ситуационный анализ российского рынка ипотечных ценных бумаг *1. АГЕНТСТВАЛ

153. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Кемеровской области (АИЖК КО)

154. Первая эмиссия сентябрь 2004 год, объем 200 млн.

155. Иркутское региональное ипотечное агентство (ИРИА) Первая эмиссия октябрь 2001 год, объем 5 млн.1. БАНКИvit1-а^ННПвдк? даГгрё^ . .гш ж1'*5» Ч •■? ■• гх . .-.л,- :-. — •

156. Банк Московское ипотечное агентство (МИА) Первая эмиссия ноябрь 2002 год, объем 2.2 млрд.1. ИПОТЕЧНЫЕ КОМПАНИИ, ФОНДЫ

157. Самарский областной фонд жилья и ипотеки (СОФЖИ) Первая эмиссия май 2003 год, объем 20 млн.

158. Первая Ипотечная Компания (ПИК)

159. Первая эмиссия июль 2003 год, объем 750 млн.

160. Межрегиональная ипотечная компания (МИК) Первая эмиссия сентябрь 2000 год, объем 1 млн.

161. Все выпуски ИЦБ и корпоративных облигаций, обеспеченных недвижимостью

162. Эмитент Дата регистрации Сумма, млн.рублей Срок, лет Ставка, %

163. ОАО "АИЖК" (А4) 14.04.05 900

164. ОАО "АИЖК" (A3) 09.11.04 2'250 6 9.41. АИЖК КО 12.08.04 200 2 10

165. ОАО "АИЖК" (А2) 25.05.04 (разм.) 1'500 6 11

166. ОАО "ПИК" 10.07.03 750 2 14

167. ОАО "СИА" 26.05.03 20 3 21

168. ОАО "АИЖК" (А1) 24.04.03 (разм.) 1'070 5 11

169. ОАО КБ "МИА" 04.11.02 2'200 10 101. ОАО "ИРИА" 25.10.01 5 7 51. ООО "МИК" 05.09.00 1 10 5

170. Эмиссии организаций, являющихся членами МАИФ