Управление инвестиционными проектами жилой застройки крупных городов в условиях конкуренции тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.05, кандидат экономических наук Иванов, Сергей Алексеевич

• Иванов, Сергей Алексеевич
• кандидат экономических наук
• 1999

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Иванов, Сергей Алексеевич

1.1. понятийный аппарат инвестирования в жилищном строительстве.

1.2. Жилищная политика и жилищная стратегия в период осуществления экономических реформ.

1.3. Состояние жилищного фонда и жилищного строительства в условиях инвестиционного кризиса.

ГЛАВА 2. ИССЛЕДОВАНИЕ И ОБОСНОВАНИЕ МЕХАНИЗМА РЕАЛИЗАЦИИ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ЖИЛИЩНЫХ ПРОЕКТОВ.

2.1. Анализ программ, схем и моделей инвестирования жилищного строительства.

2.2. Маркетинговые исследования ценовой ситуации на первичном и вторичном рынках жилья.

2.3. Методы оценки конкурентоспособности жилья и фирм на рынке инвестиционностроительной деятельности.

ГЛАВА 3. РАЗРАБОТКА И УПРАВЛЕНИЕ ИНВЕСТИЦИОННЫМ ЖИЛИЩНЫМ ПРОЕКТОМ НА ОСНОВЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ КОНКУРЕНТНЫХ ПРЕИМУЩЕСТВ.

3.1.Ситуационный анализ возможностей предприятия при формировании инвестиционного проекта.

3.2. Разработка инвестиционного проекта строительства крупного жилого микрорайона и схемы управления проектом.

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Управление инвестиционными проектами жилой застройки крупных городов в условиях конкуренции»

Рыночные отношения в России складываются в исключительно сложных условиях. Системный кризис, охвативший все сферы экономики, особенно глубоко проявляется в инвестиционно-строительной деятельности.

По данным Госкомстата РФ объем валового внутреннего продукта в 1990-1997г.г. упал на 40%. Объем же валовых инвестиций в основной капитал в 1997г. составил к уровню 1990г. 23,4%, в т.ч. производственные инвестиции 15% (падение в 6 раз), непроизводственные - 37%. В 1998г. на развитие экономики и социальной сферы использовано 402,4 млрд.руб. валовых инвестиций, что на 6,7% ниже, чем в 1997г.

Развитие жилищной сферы имеет ключевое значение в развитии экономики, в успехе экономических реформ. В последние годы приняты основополагающие документы по жилью: Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики", "Жилищный кодекс", "Градостроительный кодекс РФ", ряд целевых федеральных программ по развитию жилищного строительства.

Жилье относится к первейшим жизненным потребностям населения, его строительство и эксплуатация связаны многочисленными нитями со всеми отраслями экономики и сферы услуг. Инвестиции в жилищный сектор стимулируют рост смежных отраслей, способствуя созданию дополнительных рабочих мест, финансовой стабильности, расширению базы налогообложения.

После обрушения финансовых структур новое строительство жилья, особенно в престижных районах крупных городов, является одним из надежных и безрисковых направлений приложения свободного капитала.

Вместе с тем, объемы строительства и ввода жилья из года в год падают: 1995г. - 41 млн.кв.м, 1996г. - 34,3 млн.кв.м, 1997г. -32,6 млн.кв.м, 1998г. -30,3 млн.кв.м. В результате Россия отстает по обеспеченности жилья на душу населения в 2,5 раза от экономически развитых стран. Причины такого состояния в жилищной сфере заключаются в несовершенстве существующей нормативной и законодательной базы, слабом использовании всего многообразия форм, методов и моделей инвестирования, в недостаточной теоретической проработке вопросов маркетингового и организационно-экономического обеспечения инвестиционно-строительной деятельности (ИСД). Формирование и реализация жилищных программ носят формальный характер, при их разработке слабо учитываются внутренние и внешние взаимосвязи и отношения участников инвестиционной деятельности, не используются последние научные достижения проектного управления ("MANAGEMENT PROJECT "), получившего широкое развитие при реализации инвестиционных проектов в экономически развитых странах Европы и Америки.

Значимость теоретической проработки и исследования указанных проблем определили выбор темы диссертации.

Целью диссертационного исследования является развитие методологии разработки и управления инвестиционными жилищными проектами застройки крупных городов на основе использования конкурентных преимуществ.

Реализация поставленной цели определила необходимость решения следующих задач:

• анализ выполнения федеральных, региональных и муниципальных программ по жилищной политике и стратегии в условиях перехода к рыночным отношениям;

• исследование влияния инвестиционного кризиса на состояние жилищного фонда, темпы и качество жилищного строительства, ценовые показатели, соотношение спроса и предложения на первичном и вторичном рынках жилья;

• анализ программ, схем, моделей инвестирования строительства нового жилья и выбор рациональных при реализации инвестиционных жилищных проектов;

• исследование и классификация факторов, влияющих на формирование цен на жилье;

• разработка методик оценки конкурентоспособности жилья и конкурентоспособности фирм на рынке строительства нового жилья;

• разработка инвестиционного жилищного проекта и схемы его управления в конкретных условиях застройки микрорайона в центре г.Н.Новгорода.

Предмет исследования - методология управления инвестиционными проектами жилой застройки в крупных городах в условиях конкуренции.

Объект исследования - жилищный (первичный и вторичный) рынок в России и Нижегородской области, рассматриваемый в динамике, с учетом объективных тенденций его развития, а также предприятия и организации, участвующие в реализации инвестиционных жилищных проектов.

Методологической и информационной базой исследования послужили труды зарубежных и отечественных ученых-экономистов и практиковменеджеров, материалы научных конференций, статьи в научных сборниках и периодической печати по исследуемой проблеме. В работе обобщен большой объем статистической информации Госкомстата РФ и Нижегородского комитета статистики по строительству и эксплуатации жилья, риэлторских фирм по продаже жилья за 1990-1998г.г. Сбор, обработка и анализ информации осуществлялись с использованием современных экономико-математических методов: системного подхода, корреляционного анализа, анкетирования и экспертных опросов, графического и математического моделирования с применением ПК.

Научная новизна работы заключается в исследовании и развитии методологии управления инвестиционными проектами жилой застройки крупных городов в условиях конкуренции. В соответствии с этим: на основе проведенной классификации и анализа реализации существующих федеральных, региональных и муниципальных целевых программ жилищного строительства выявлены основные тенденции прироста жилого фонда, изменения его состояния, обеспеченности населения жильем в условиях экономических реформ; предложена рациональная модель инвестирования застройки жилых микрорайонов крупных городов; проведена классификация факторов, влияющих на цену квартир, и разработана экономико-математическая модель ценообразования на первичном и вторичном рынках жилья; обоснована и реализована на практике методология ситуационного анализа конкурентных преимуществ при формировании инвестиционных жилищных проектов, состоящая из ряда разработанных методик: формирования базы данных для определения конкурентоспособности жилья, определения рыночной цены квартиры, конкурентоспособности жилья, конкурентоспособности фирмы; разработаны рекомендации по формированию и управлению инвестиционными жилищными проектами застройки микрорайонов крупных городов.

Практическая значимость диссертационного исследования состоит в том, что ее основные положения и результаты использованы непосредственно при разработке и реализации инвестиционных проектов застройки жилых кварталов г.Н.Новгорода. Предложенные методики оценки конкурентоспособности жилья и фирмы, модель инвестирования жилой застройки могут быть широко использованы муниципальными органами, различными корпоративными структурами при формировании программ жилищного строительства в других городах РФ.

Ряд положений и рекомендаций автора используется при обучении студентов ВУЗов по специальности "Экономика и менеджмент", "Маркетинг", "Земельный кадастр".

Апробация работы. Основные положения диссертации докладывались на

4-х международных конференциях (г.Н.Новгород, ННГУ, 1997 и 1999г.г.; г.Москва, Международная академия инвестиций и экономики строительства, 1999г.; г.Ульяновск, 1999г.), на 3-х региональных конференциях 1996-1998г.г., опубликованы методические рекомендации по управлению проектами и управлению городскими территориями НГАСУ, 1998г. для студентов ВУЗов по специальности 311100 "Городской кадастр", 1999г. для студентов ВУЗов по специальности 061100 "Менеджмент".

По теме диссертации опубликовано 11 научных работ общим объемом 7,0 печ.листов.

Структура и объем диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, содержащих 8 параграфов, заключения, списка использованной литературы и приложения. В работе представлено 29 рисунков, 23 таблицы.

Заключение диссертации по теме «Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда», Иванов, Сергей Алексеевич

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Развитие методологии разработки и управления инвестиционным проектом жилой застройки способствует активизации инвестиционного процесса в жилищном строительстве, в экономике в целом.

Вместе с тем, в результате проведенных исследований реализации федеральных, региональных и муниципальных программ об основах жилищной политики и повышению уровня обеспеченности населения жильем выявлены как достоинства, так и серьезные недостатки в теории и практике по методологическому и организационно-экономическому обеспечению решения острейшей социальной задачи. В качестве основных выводов считаем необходимым отметить следующие:

1.Основными причинами срыва в реализации жилищных программ различного уровня являются неудовлетворительная обеспеченность их финансовыми госбюджетными ресурсами, отвлечение инвестиций в государственную финансовую "пирамиду" с высокими процентными ставками, которая в течение пяти лет аккумулировала свободные капиталы населения и корпоративных объединений, банков, фондов и других структур. На снижении активности инвестирования сказались также нерешенность ряда правовых вопросов (по земле, ипотеке и др.), отсутствие реальных гарантий государства для частных инвесторов, недоверие населения к правительственным решениям.

2.Состояние жилищного фонда в Нижегородской области, в России в целом вызывает серьезную озабоченность. Высокий износ жилья, особенно крупнопанельного 60-70-х годов постройки, ветхого и неблагоустроенного жилья за годы экономических реформ резко ухудшили жилищные условия миллионам семей, проживающих в них. В работе выявлены основные тенденции в развитии жилого фонда, его количественных и качественных изменений, обеспеченности жильем населения РФ и Нижегородской области в условиях инвестиционного кризиса.

134

3. Анализ существующих программ, многообразных схем, моделей инвестирования дает основание утверждать, что в ряде регионов и городов объем жилищного строительства за последние 3-4 года из года в год возрастал. Это свидетельствует о значительных неиспользованных резервах в жилищном строительстве. Разнообразные модели сочетания интересов инвесторов (г.Москва, г.Санкт-Петербург, г.Нижний Новгород, г.Саров, г.Городец и др.) позволили реализовать ряд крупных жилищных программ по сносу ветхого жилья, застройке центров городов, реконструкции и благоустройству микрорайонов. Автором диссертации установлены позитивные и негативные особенности существующих схем и моделей инвестирования и предложены рациональные в условиях конкретной застройки жилых микрорайонов крупных городов. Это особенно касается максимального использования инвестиционных возможностей участников проекта, выявления новых синергических связей, повышающих экономический эффект проектного управления.

4. Проведены маркетинговые исследования влияния различных факторов на формирование цен на жилье. Определены количественные и качественные параметры, приоритетные элементы сравнения (масштаб города, структура и состояние жилого фонда, местоположение, тип планировки, материал стен, этаж и т.д.), предложена система ценового зонирования городского жилья и методика определения рыночной цены квартир.

5. Разработаны методика формирования базы данных для определения конкурентоспособности жилья и методики определения конкурентоспособности жилья и конкурентоспособности фирм.

6. Исследования и выводы, сформулированные в первой и второй главах диссертации, явились исходной базой, нормативно-технической, финансовой, а также методологической и организационной основой ситуационного анализа занимаемого положения компании на рынке ИСД и выбора рационального направления при разработке инвестиционного жилищного проекта застройки микрорайона крупного города с учетом выявленных конкурентных преимуществ.

135

7. На основе предложенной методологии разработан инвестиционный жилищный проект застройки микрорайона в центре г.Н.Новгорода и схема проектного управления. Расчетная чистая прибыль при реализации проекта составит 2,12 млн. долларов США (Приложение).

136

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Иванов, Сергей Алексеевич, 1999 год

1. Азбука бизнесмена-предпринимателя. Терминология рынка недвижимости, ч.1, корп. «Жилищная инициатива» ,-М., 1992.

2. Анализ ценовой ситуации на рынке жилья России в 1994 г. и прогноз на 1995 г. Отчет РГР, исп. Стерник Г.М.- М., 1996.

3. Аникеев С. Методика разработки плана маркетинга,-М., Фолиум, 1996.

4. Асаул А. Предпринимательская деятельность в строительном комплексе. ИСЭП РАН-Санкт-Петербург, 1996.

5. Аукционек СП. Предприятия и кредит.-ЭКО, 1997, №6.

6. Беляев Ю.А. Энциклопедия начинающего предпринимателя,- М., изд-во Университета дружбы народов, 1992.

7. Бирман Г., Шмидт С. Экономический анализ инвестиционных проектов.- М., ЮНИТИ, 1997.

8. Бычковский И.В. Проблемы перехода к рыночным отношениям в жилищно-коммунальном хозяйстве.- М., 1990.

9. Варежкин В.А., Нанасов П.С. и др. Организация, планирование и управление проектированием и строительством.- М., Стройиздат, 1982.

10. Ю.Вестник экономических реформ №11. Н. Новгород, НИЭР, ноябрь 1998.

11. П.Воропаев В.И. Управление проектами в России.- М., «Алане», 1995.

12. Все о маркетинге.-М., Азимут-центр, 1992.13 .Герчикова И.Н. Менеджмент.- М., ЮНИТИ, 1995.

13. Голубцов А.Н. Система информационного обеспечения региона в рыночной экономике.- Н, Новгород, 1993.

14. Гражданский кодекс РФ, ч. I и II.- М., Юридическая литература, 1994.

15. Гличев A.B., Панов В.П. Комплексная экономическая оценка надежности и долговечности изделий.-М., Изд-во стандартов, 1970.

16. Горбунов A.A., Асанов В.В. и др. Становление рыночной экономики и проблемы инвестирования. С-Петербург, 1995.137

17. Горбунов A.A., Кулибанов B.C., Кротов В.Ю. Прогнозирование и регулирование инвестиционно-строительной деятельности в регионе. Санкт-Петербург, ИСЭП1995.

18. Горбунов A.A., Кулибанов B.C., Капранов С.Е. Экономические аспекты инвестирования региональной экономики. Санкт-Петербург, -ИСЭП РАН, 1996.

19. Гумба Х.М. Экономический механизм обеспечения устойчивой хозяйственной деятельности строительных организаций. Автореферат докт. дисс.- М.,1. ЦНИИЭУС., 1998.

20. Гумба Х.М. Экономика строительных организаций.-М., 1998.

21. Дмитриев М.Н. Эффективность реконструкции.- Горький, В.-Вятское кн. изд-во,1987.

22. Доничев O.A. Создание информационно-воспроизводственной модели регулирования рынка инвестиционных ресурсов.- М., МАИЭС «NOX», 1998.

23. Доничев О., Волков Г. Формирование эффективной системы регулирования инвестиций в регионе. Санкт-Петербург, ИСЭП РАН, 1996.

24. Доничев O.A. Экономические проблемы создания и развития рынка жилья.- М., Стройиздат, 1995.

25. Егоршин А.П. Управление персоналом.- Н. Новгород, 1997.

26. Жвдищное законодательство. Сборник нормативных актов и документов.- М.,1. Изд-во «СПАК», 1996.

27. Жилье (строительство, реконструкция, содержание, ремонт).- М., 1998.

28. Жилшцная реформа в Нижнем Новгороде.- Н. Новгород, 1997.

29. Жилищный рынок России. Отчет РГР (Стерлик Г.М., Черных Е.В.).- М., 1996.

30. Жилищный кодекс. Право.- М., 1986.32.3акон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 22.07.1991 №1541-1.

31. ЗЗ.Иванов С.А., Бондаренко И.И., Голубев В.Г. и др. Выбор квартиры.- Н. Новгород, 1998.

32. Инвестиции в России,- М., 1997-98.

33. Инвестиционная политика России: состояние, зарубежный опыт, перспективы. -М., ИМЭМО РАН, 1997.

34. Ипотечное кредитование жилья в США.- ЭКО, №10,1992.

35. Исследование рынка недвижимости Нижнего Новгорода. Научный отчет (рук. Пиотровский A.JI.).- Н. Новгород, 1998.

36. Казанский Ю.Н. Опыт организации и управления строительными фирмами в США.- М., Стройиздат, 1985.

37. Карл X. Опперлендер. Экономический рост.- М., Экономика, 1992.

38. Конституция РФ. -М., изд.Известия, 1993.

39. Коробейников О.П., Ерехинский В.В. Резервы стройки.- Горький, В.-Вятское кн. изд-во, 1986.

40. Липсиц П.В., Коссов В.В. Инвестиционный проект.- М., «Бек», 1996.

41. Лисичкин В.А., Ковальский М.И. Организация управления строительством в капиталистических странах.- М., Стройиздат, 1987.

42. Лукашин Б.В., Уфимцев Ф.Р., Шахов Ю.Д. Количественная оценка повышения эффективности строительного производства. Стройиздат,- М., 1981.

43. Маддала Г.С., Тода Я., Ноздрина H.H. Анализ аукционных цен на квартиры в Москве (опыт моделирования). Вопросы экономики №7, 1993.

44. Маддала Г.С., Тода Я., Ноздрина H.H. Гедонистическая оценка цен в условиях неравновесия,- Вена, 1997.

45. Мескон М., Альберт М., Хедоури Ф. Основы менеджмента.- М., Дело, 1994.

46. Методика анализа платежеспособности, финансовой устойчивости, прибыли и рентабельности строительных организаций.-М., ЦНИИЭУС, 1998.139

47. Методические рекомендации по проведению предварительной квалификации претендентов на участие в подрядных торгах.- М., ЦНИИпроект, 1994.

48. Методология сбора и обработки информации о рынке недвижимости (пособие для риэлторов. Стерник Г.М., Ноздрина H.H.).- М., РГР, 1997.

49. Мир управления проектами. Под ред. Решке, Шелле.- М., Атлас, 1994.

50. Монахов В.М., Беляева Э.С., Краснер Н.Я. Методы оптимизации.- М., Просвещение, 1978.

51. Муниципальный менеджмент.-М., ЮНИТИ, 1997.

52. Нижегородская область в цифрах. НОКС Госкомстат за 1990-1994г.г.

53. Нижегородская область в цифрах. НОКС Госкомстат за 1992-1996г.г.

54. Нижегородская область в цифрах. НОКС Госкомстат за 1993-1997г.г.

55. Нижегородская область в цифрах. НОКС Госкомстат за 1994-1998г.г.

56. Ноздрина H.H., Пчелинцев О.С., Стерник Г.М. Цены и доступность жилья в городах России. Проблемы прогнозирования №6, 1996.

57. Обозов С.А. Формирование инвестиционного потенциала предприятий промышленности, строительства и городского хозяйства.- Н. Новгород, ННГУ,1998.

58. Обозов С.А. Инвестирование строительного сектора и муниципальная жилищная политика.-Н.Новгород, 1998.

59. Обозов С.А. Программно-целевой метод как инструмент развития инвестиционного потенциала города.- Н.Новгород, 1998.

60. Обозов С.А. Привлечение инвестиций в экономику города: теория и практика.-Н.Новгород, 1998.

61. Обозов С.А. Инвестиционные механизмы развития жилищно-коммунальной инфраструктуры крупного города.- Н.Новгород, 1998.

62. Окрепилов В.В. Управление качеством.- М., Экономика, 1998.

63. Панов А.И. Проблемы становления организационного механизма управления современной экономикой. Межвуз. сборн. научных трудов.- Н.Новгород, НКИ,1998.140

64. Пищаленко Ю.А., Покрасс Л.И. Управление качеством строительства. Киев,j1. Высшая школа, 1977.

65. Повышение инвестиционной активности в экономике России и развитие строительного комплекса.- М., АИНЭС, 1997.

66. Проблемы привлечения инвестиций в экономику России и более эффективного их использования.-М., МАИЭС, 1999.

67. Рейнин С.Н., Сердюкова O.A. Экономическая оценка качества проектов. Стройиздат, М., 1980.

68. Риччи Р. Рынок жилья в Италии (1970-1995).-Вена, 1997.

69. Российская архитектурно-строительная энциклопедия, 1-4 тома, ВНИИНТПИ.1. М., 1996.

70. Российский статистический ежегодник 1998.- М., Госкомстат, 1999.

71. Рыбальский В.И. Системный анализ и целевое управление в строительстве. М., Стройиздат, 1980.

72. Советский Энциклопедический Словарь.- М., Советская энциклопедия, 1982с486).

73. Социально-экономическое положение Нижнего Новгорода: Сб. гор. управления статистики.-Н.Новгород, 1996.

74. Стерник Г.М. Как прогнозировать цены на жилье.- М., РГР, 1996.

75. Стерник Г.М. Как прогнозировать цены на жилье (методическое пособие).- М.,1. РГР, 1997.

76. Стерник Г.М. Экономический анализ и прогноз цен на жилье в городах России. Доклад.- Вена, 1997.

77. Стерник Г.М., Ноздрина H.H. Методология сбора и обработки информации о рынке недвижимости (пособие для риэлторов).- М., РГР, 1997.

78. Стоянова Е. Финансовый менеджмент.- М., Перспектива, 1994.

79. Строительство. Бухгалтерский бюллетень.- М., 1996.

80. Строительный комплекс в капиталистической экономике.- М., Наука, 1991.

81. Управление проектами, под ред. В.Д. Шапиро.- Санкт-Петербург, 1996.141

82. Финмеер В., Бекеменн Д. Оценка, моделирование и индексный расчет цен на недвижимость. Доклад на конференции.- Вена, 1997.

83. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости.

84. Пер. с англ.- М., Дело Лтд, 1995.

85. Харисон Генри С. Оценка недвижимости. Учебное пособие. Пер. с англ. М., Мособлупрполиграфиздат, 1994.

86. Черняк A.B. Оценка городской недвижимости.- М., РДЛ, 1996.

87. Щуров Б.В., Кожин В.А. Хозяйственная реформа и повышение качества строительства.- М., Стройиздат, 1976.

88. Щуров Б.В. Качество жилищного строительства.- Горький, В.-Вятское кн. изд-во, 1978.

89. Щуров Б.В., Санамов Ю.А. Планирование и экономическое стимулирование качества жилищного строительства.- Л., Стройиздат, 1984.

90. Щуров Б.В., Иванов С.А. Методологические вопросы оценки и стимулирования качества труда работников. Сб. научн. трудов ГИСИ,-Горький, 1984.

91. Щуров Б.В., Иванов С.А. Новые организационные структуры реализации инвестиционных жилищных проектов. Сб. материалов междунар. научно-практической конференции.- М., МАИЭС, 1999.

92. Эберт X., Томас К. Анализ затрат на основе потребительной стоимости.- М., Экономика, 1975.

93. Экономика. Учебник под ред. A.C. Булатова.- М., Изд-во «Бек», 1994.

94. Экономика строительства. Учебник для вузов, МГСУ.- М., Изд-во «Юрайт»,1997.

95. Экономика строительства, Ж.- М., 1997-98.

96. Экспертные системы в проектировании и управлении строительством. М.,1. Стройиздат, 1994.

97. Ясин Е.Г. Как поднять экономику России.- М., «Вита-Пресс», 1996.142