Резервы повышения доступности жилья при реализации жилищного национального проекта тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.05, кандидат экономических наук Анисимов, Александр Геннадиевич

• Анисимов, Александр Геннадиевич
• кандидат экономических наук
• 2009

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Анисимов, Александр Геннадиевич

Введение стр.

Глава 1. Методы повышения эффективности управления строительством с использованием модели регулирования производственных издержек стр.

1.1. Совершенствование управления строительными организациями, опыт и тенденции реформирования стр.8 зарубежных фирм

1.2. Основные критерии эффективности использования инвестиционных ресурсов в строительстве стр.

1.3. Резервы повышения эффективности использования инвестиций в системе управления жилищным проектом стр.

Глава 2. Методические основы выявления резервов в системе регулирования жилищного рынка недвижимости стр.

2.1. Показатель интенсивности строительно-монтажных работ в моделировании систем управления стр.

2.2. Модель регулирования регионального рынка жилой недвижимости с целью снижения стоимости строительства стр.

2.3. Роль органов местного самоуправления в процедурах формирования социального заказа в жилищной сфере стр.

Глава 3. Повышение эффективности инвестиций в системе жилищного строительства стр.

3.1. Механизм регулирования рентабельности строительных организаций стр.

3.2. Модель учета и контроля производственных издержек в системе управления строительной организацией стр.

3.3. Активизация вовлечения объектов незавершённого строительства в систему жилищного национального проекта стр.125 Заключение стр.136 Список использованной литературы стр.138 Приложение: Пример расчета удельных затрат на инженерную и социальную инфраструктуру по 8-ми строительным площадкам стр.

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Резервы повышения доступности жилья при реализации жилищного национального проекта»

В своём послании Федеральному Собранию 26.04.2007 г. тогдашний Президент России В.В. Путин отметил решающую роль строительства в преобразовании отечественной экономики: «По сути нам предстоит создать заново стратегию развития строительного комплекса». Эту точку зрения 1

разделяет и развивает нынешний Президент России Д. А. Медведев: «Строительство - это реальный способ, которым пользуются все государства в преодолении кризиса. а для нас это ещё и важнейшая социальная задача, потому что у нас с жилищным вопросом, как известно, всё очень и очень плохо». [1]

Значение жилищного строительства, благодаря мультипликативному эффекту выходит далеко за рамки отрасли. По данным директора Института экономики РАН Руслана Гринберга - каждый рубль, затраченный в строительной отрасли, требует производства продукции сопряжённых отраслей на 3 - 5 руб. Таким образом, 1 трлн. руб. вложенный в строительство жилья даст прирост ВВП в размере 3 -5 трлн. руб. [2]

Проблема доступности жилья приобрела острую актуальность в связи с реализацией национального проекта «Доступное и комфортное гражданам России». Доступность жилья - сложная социально-экономическая проблема, включающая в себя разнообразные подходы и характеристики, присущие как собственно жилищно-строительному комплексу, так и многим взаимосвязанным сферам: благосостоянию населения, ценовой и кредитно-финансовой политики, бюджетным возможностям, региональным различиям и т.д.

В этом конгломерате взаимосвязанных вопросов центральная роль принадлежит проблеме повышения доступности жилья. Не претендуя на решение этой сложнейшей в сегодняшних экономических условиях проблемы, в диссертации предпринята попытка внести посильный вклад в исследование возможных -резервов повышения^ доступности „жилья. Даже. незначительное продвижение в этой области обеспечивает многосторонний народнохозяйственный эффект.

По данным многих экспертных оценок, опросов населения проводимых ВЦИОМом, форсированное жилищное строительство - бесспорно социально значимый мегапроект антикризисной стратегии, борьбы с безработицей.

В решении проблемы занятости жилищному строительству нет альтернативы, потому. Что жилище - это уникальный товар повсеместного спроса, неразрывно связанный с территорией.

Форсированное строительство доступного жилья - необходимая предпосылка формирования достаточно многочисленного среднего класса. При всей разнородности среднего класса главная составляющая его имущественного ценза - благоустроенный собственный дом или достаточно просторная комфортабельная квартира. В соответствии с подобным критерием к среднему классу можно причислить 2/3 населения Западной Европы и около половины населения Венгрии и Чехии.

Средняя жилая площадь на душу населения России составляет в настоящее время около 20 кв.м., тогда как в Канаде, Скандинавских странах этот показатель - около 75 кв.м., в США и Канаде - 70 кв.м., в Германии - 50, во Франции - 43, в странах Восточной Европы - 35 кв.м., даже на Украине - 26 кв.м.

Ожидается, что в Китае в результате интенсивного строительства последних 20 лет к 2010 г. обеспеченность жильём по расчёту на 1 жителя достигнет 30 кв.м. [3]

Происходящее снижение стоимости 1 кв.м. жилья должно было оживить строительный рынок. Однако,' как свидетельствует статистика, падение стоимости жилья не сделало его более доступным для большинства граждан. Причина та же - отставание реальных доходов населения от цен на жильё.

Сегодня в России в жилье нуждается 60% населения, а купить его могут - не более 20%-населения. Поэтому именно финансовое возможности этих 20% и определяют цену. Однако, несмотря на всеобщее понимание важности проблемы, обеспеченность граждан жильём практически не увеличивается, очередь на получение жилья не уменьшается, стоимость жилья делает его недоступным для основной массы населения.

Реализация приоритетного национального проекта «Доступное и - комфортное жилье - гражданам России», как показывают исследования, наталкивается на серьезные препятствия. Если в отношении объемов жилищного строительства, здания, указанные в национальном проекте до 2009 года выполнялись, то в отношении доступности, определяемой, главным образом, стоимостью жилья ожидаемых сдвигов не происходило. Доходы подавляющей части населения, нуждающейся в решении своих жилищных проблем, даже при использовании ипотеки, накопительных систем, льготных условий кредитования не позволяют приобретать жилье в приемлемые сроки.

Показатель доступности жилья, измеряемый числом лет, за которые средне статистическая семья может накопить средства на покупку квартиры, ухудшается. Тем самым не используются реальные возможности преодоления кризиса и откладывается решение жилищной проблемы — важнейшей социальной задачи развития России.

Исходя их этого, исследование проблемы доступности жилья, определяемой главным образом, его стоимостью, влияющей на формирование долгосрочной воспроизводственно-инвестиционной стратегии жилищного строительства, представляется чрезвычайно актуальной. До настоящего времени исследования в этой области концентрировались в основном на возможностях снижения себестоимости строительных работ. Однако это направление отнюдь не исчерпывает проблему повышения доступности жилья.

Резервы снижения стоимости жилья заключаются во многих составляющих конечной рыночной цены жилой площади. Среди них отобраны —для-целей— настоящего диссертационногоисследования:структура^и объем непроизводственных затрат, в том числе обременение строек внесистемными расходами; проблемы поэтапного и пообъектного формирования прибыли; нормализация рентабельности строительных предприятий; состояние незавершенного строительства и пути его использования в системе управления воспроизводством жилья; региональные особенности рынка жилья с учетом платежеспособности населения.

Актуальность диссертационного исследования определяется возможностью совершенствования управления воспроизводством жилого фонда, особенно в региональном разрезе, где фактически реализуются все прямые и косвенные траты и резервы строительства. На региональном уровне формируются долгосрочные инвестиционные программы воспроизводства жилищной недвижимости.

В этой связи представляется целесообразным внести существенные коррективы в методы регулирования региональных рынков жилищной недвижимости, позволяющие повысить эффективность использования инвестиционных ресурсов на основе выяаления и использования резервов производства и управления при реализации национального жилищного проекта.

В условиях осуществления значительных объемов строительства в жилищной сфере, диктуемых необходимостью выполнения социальных программ и использования ипотечных схем кредитования, оценка емкости строительного рынка в зависимости от уровня доходов населения представляется важной в связи с реализацией политики привлечения средств населения.

Разработка и научное обоснование предложенных в диссертации методических подходов будет содействовать повышению уровня доступности жилья, более эффективному использованию инвестиционных ресурсов в регионах на основе регламентации формирования прибыли и рентабельности работы строительных предприятий, обоснованного регулирования цен на рынке жилищной недвижимости с учетом платежеспособности населения и вовлечения в хозяйственный оборот незавершенных строек.

Проблемы повышения эффективности использования инвестиционных ресурсов на основе регламентации уровня рентабельности строительных предприятий, эффективного регулирования цен на рынке жилья с использованием резервов и вовлечения в хозяйственный оборот незавершенного строительства в научной литературе представлены не в полной мере. В предлагаемой работе предпринята попытка восполнить имеющийся пробел в этой области, определить резервы доступности жилья посредством:

- исследования складывающейся стоимости работ, уровня и структуры цен на региональных рынках жилой недвижимости с целью выявления непроизводительных затрат, являющихся составляющей договорной цепы;

- разработки модифицированной модели учета издержек производства строительных предприятий с целью управления прибылью и регулирования рентабельности строительного производства на всех этапах и объектах строительства;

- обоснования предложений по ускорению вовлечения в хозяйственный оборот объектов, находящихся в незавершенном строительстве;

- разработки методических рекомендаций по определению емкости региональных рынков жилищной недвижимости в зависимости от платежеспособности населения для целей регулирования цен на жилую недвижимость и обоснования объема инвестиций.

В работе использованы законодательные и нормативные акты Российской Федерации, методические и инструктивные разработки научно-исследовательских институтов, материалы периодической печати по исследуемой проблеме, аналитических и статистических материалов Госкомстата, Минэкономразвития и Госстроя Российской Федерации.

Заключение диссертации по теме «Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда», Анисимов, Александр Геннадиевич

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В диссертации рассмотрены задачи, различные по существу, по их роли в проблемах развития жилищного строительства и по степени разработанности, но направленные на реализацию единой важнейшей цели - повышение доступности жилья.

Помимо очевидного социального результата, повышение доступности жилья способствовало бы нормализации воспроизводственного процесса в сфере жилищного строительства.

В диссертации рассмотрены возможности повышения доступности жилья и выявлены резервы эффективности использования инвестиционных ресурсов в следующих направлениях:

1. Внутрисистемные резервы, предложены организационные и структурные улучшения в управлении строительным производством, обеспечивающие повышение производительности труда и интенсивности строительных работ; моделируется детализация процесса формирования прибыли и расхода ресурсов во времени по отдельным объектам в составе строительного проекта; предложена нормализация уровня рентабельности строительной организации.

2. Выявление на основе анализа структуры цен на жильё непроизводственной и непроизводительной составляющей договорных цен, особенно за счёт стоимости земли, отчислений на непрофильное строительство, коррупции и пр. Обосновывается прекращение практики волевого обирания строителей под различными предлогами, предложен перевод всех не строительных затрат на нормативную основу.

3. Разработаны предложения по вовлечению объектов незавершённого строительства экономическими методами в систему воспроизводства жилья. Главным инструментом активизации этого процесса должна стать реформированная налоговая шкала на «незавершенку», предусматривающая резкое возрастание во времени налога на простаивающие объекты, вынуждающая строить, либо продать объект на свободном рынке, а в случае государственного владения - смена собственника.

4. Предложены формулы и модели для определения ёмкости региональных рынков жилищной недвижимости в зависимости от динамики цен на жильё и доходов населения. Полученные зависимости позволяют корректировать региональную стратегию обеспечения семей в зависимости от их доходов, нуждающихся в жилье и обосновывать регулирующие воздействия на цены жилой недвижимости.

Разработанные в диссертации методические положения и полученные научные результаты были использованы при подготовке нормативных документов в области управления инвестиционно-строительной деятельностью в сфере жилищного строительства, в том числе подразделениями Министерства регионального развития.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Анисимов, Александр Геннадиевич, 2009 год

1. «Российская газета», от 4.07.2009 г. № 4946 (122).2. «Известия» от 26.12.2008 г.3. ЭНСР № 3, 2009, с.42, 43.

2. Шеремет А.Д., Сайфулин Р.С. Методы финансового анализа. -ИНФРА-М, 1996.- 176 с.

3. Ковалев В.В. Финансовый анализ. М.:-Финансы и статистика,1996.

4. Стоянова Е.С. Финансовый менеджмент: теория и практика. М.: Перспектива, 1996.

5. Тренев В.Н., Икриков В.А. и др. Реформирование и реконструкция предприятия. Методика и опыт. М.: 1998.

6. Кагалин В.В. Финансовый учет и отчетность в соответствии со стандартами GAAP. 2-е изд., испр., переработ. М.: Дело, 1998. - 432 с.

7. Томпсон А.А., Стринленд А.Дж. Стратегический менежмент. -М., ЮНИТИ, 1998, с.59.

8. Искусство управления приватизированным предприятием. Организация маркетинга. М.: McKinsey & Со, 1996, с. 12.

9. Всеобщее управление качеством: Учебник для вузовЮ.П.Глудкин, Н.М.Горбунов, А.И.Гуров, Ю.В.Зорин; под ред. О.П.Глудкина. М.: Радио и связь, 1999. - 600 с.

10. Крайер Э. Успешная сертификация на соответствие нормам ИСО серии 9000: Руководство по подготовке, проведению и последующей сертификации. Германия, 1995.

11. TQM-XX1. Проблемы, опыт, перспективы. Вып. 1-3. Под ред. В.Л.Рожденственского и В.А.Качалова. -М.: ИздАТ, 1997.

12. ИСО 9001:1994. Система качества. Модель обеспечения качества при проектировании, разработке, производстве, монтаже и обслуживании.

13. ИСО 9004-1:1994. Общее руководство качеством и элементы системы качества. Часть 1. Руководящие указания.

14. Травин В.В., Дятлов В.А. Основы кадрового менеджмента. 2-е изд. -М.: Дело, 1997.

15. Кабушкин Н.И. Основы менеджмента. Минск: БГЭУ, 1996.

16. Пригожкин А. Эффект организации. Человек и труд. 1995, №3.

17. Мазур И.И., Шапиро В.Д. и др. Реструктуризация предприятий и компаний. Справочное пособие для специалистов и предпринимателей. -М.: Высшая школа, 2000.- с 410.

18. Шапиро В.Д. и др. Управление проектами. Зарубежный опыт. — СПб.: ДваТрИ, 1993.-443с.

19. Гончаров В.В. Руководство для высшего персонала. В 2-х т. Т.1. М.: МНИИТУ, 1998. 443 с.

20. Reynolds P., Cardozo R., McLandhlin К., Harmon В., Miller В. Product market choices and qrowth of new business. J. Prod. Innov. Manage, 1993.- 10, №4.

21. Norris W.E. Coping with the marketplace: A management balacing act // J. Of Management in Engineering. 1987/ Vol.3. P. 194-200.

22. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов (вторая редакция) М., Экономика, 2000, с. 18.

23. Алютов В.А., Ковальский М.И. Индустриально-строительные нефтегазовые системы. М., 1988, с.212.

24. Charter D. An analisis of factors imparing Canadian construction productiviti // Proceeding of the Third Intern. Simposium on Building Econ. 1984. Vol. 4. P. 62-76.

25. Barlow K.J. Effective management of engineering design // J. of Management in Engineering/ 1985/ Vol.l,№ 2. P. 51-66.

26. С M Work tagget as growth market // ESR. 1988. Vol. 220, № 20. P.41.44.

27. Malone Th.W. Modeling coordination in organization and markets // Management Science. 1987. Vol. 33, № 10. P. 1317-1332.

28. Tatum C.B. Organizing large projects: How managers decide // J. of Construction Engineering and Management. 1984. Vol. 110, № 3. P. 346-356.

29. Ayyub B.M., Haldar A. Project scheduling using fuzzy set concepts // J. of Construction Engineering and Management. 1984. Vol. 110, № 2. P. 189204.

30. Herbatman Z. SERC A model for estimating cjnstruction imputs // J. of Construction Enginiring. 1986. Vol. 112, № 3. P. 425-439.

31. Bennet F.L. Trends in engiyeering organizational computer use // J. Management in Engineering. 1986. Vol. 4? № 3. P. 201-216.

32. Willoughby T.C. Hroject selection top prioriti for MIS executives // J. of Systems Management. 1983. Vol.34, № 12. P. 9-11.

33. Kwon I.W., Hamilton I.W. Measuring Technology: A Case Stdy of Office Automation. 1987/Vol.38, № 11. P. 19-21.

34. Ashley D.B., Levitt R.E. Ecspert systems in construction. Work in progress // J. of Computing in Civil Engineering. 1987.

35. Griffis(Bud) F.A., Butler F.M. Case for cost-plus contracting // J. of construction engineering and management. 1988. Vol. 114. № 1. P. 83-94.

36. Tyler C.S. The construction management contract and the role of the engineer // Structural Engineer. 1987. Vol. 65A. № 3. P. 96-98.

37. Qualification and selection of construction managers with suggested guidelines for selection process // J. oF consruction engineering and management. 1987. Vol. 113, №1. P. 57-89.

38. Pohle J., Chapman A. Probabilistic project management // Bulding and Environment. 1987. № 3. P. 209-214.

39. С M Work tagget as growth market // ESR. 1988. Vol. 220, № 20. P.41.44.

40. Malone Th.W. Modeling coordination in organization and markets // Management Science. 1987. Vol. 33, № 10. P. 1317-1332.

41. Tatum C.B. Organizing large projects: How managers decide // J. of Construction Engineering and Management. 1984. Vol. 110, № 3. P. 346-356.

42. Shim J.K., McGlade R. Current trends in the use of coiporate planning models // J. of Systems Management. 1984. Vol. 33, № 4. P. 24-31.

43. Ayyub B.M., Haldar A. Project scheduling using fuzzy set concepts // J. of Construction Engineering and Management. 1984. Vol. 110, № 2. P. 189204.

44. Кудашов E.A. О жилищной программе. M., Жилищное строительство, 2006, №8, с. 13.

45. Гальперина З.М., Кудашов Е.А., Стороженко В.П. Проблемы социального обустройства территорий. М., Жилищное строительство, 2006, №10, с.2.

46. Бушуев Б.С., Кудашов Е.А. и др. Новая парадигма управления инвестиционными ресурсами в системе национальных приоритетов. В сб.: Жилищный национальный приоритет: проблемы, решения, эффективность. -М., «МАКС-Пресс», 2006, с.19-38.

47. Кудашов Е.А., Рахман И.А. и др. Новая философия управления инвестиционными ресурсами в системе национальных приоритетов. —

48. Казань, Известия Казанского государственного архитектурно-строительного университета, 2006, №2, с.72-82.

49. Кудашов Е.А., Рахман И.А. и др. Новая философия управления инвестиционными ресурсами в системе национальных приоритетов. -Казань, Эк. Вестник Республики Татарстан, 2006, №3, с.34-49.

50. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов. -М., Экономика, 2000. 421-е.

51. Кудашов А.Е. Интенсивность строительства и прибыль строительного предприятия. М., Экономика строительства, №:, 2006, с.2-9.

52. Бушуев Б.С., Кудашов Е.А., Шлыков В.В и др. Новая парадигма управления инвестиционными ресурсами в системе национальных приоритетов. М., Научный сборник МАИЭС, №1, «МАКС-Пресс», 2006, с.19-38.

53. Кудашов Е.А., Рахман И.А. и др. Новая философия управления инвестиционными ресурсами в системе национальных приоритетов. -Казань, Экономический вестник Республики Татарстан, №3, 2006, с.34-49.

54. Кудашов Е.А., Рахман И.А. и др. Новая философия управления инвестиционными ресурсами в системе национальных приоритетов. — Казань, Известия Казанского гос. арх.-стр. университета, №2, 2006, с.72-82.

55. Организация и планирование строительного производства: Учебн./Под ред. И.Г.Галкина. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Экономика, 1985.

56. Баширов Д.М. Учет издержек производства и калькулирование себестоимости в подрядном строительстве М.: Финансы и статистика, 1983.

57. Фокин В.И. Сметная стоимость строительства. М.: Стройиздат,1996.

58. Организация и планирование строительного производства: Учебн./Под ред. И.Г.Галкина. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Экономика, 1985.

59. Данилушкин.М.К. Внутрифирменное управление жилищным комплексом с использованием модели производственно-финансового регулирования. М., Журнал «Жилищное строительство», №2, 2002.

60. Данилушкин.М.К. Модель регулирования производственных затрат и бригадный подряд. М., Журнал «Жилищное строительсво», №7, 2002.

61. Тренев В.Н., Икриков В.А. и др. Реформирование и реконструкция предприятия. Методика и опыт. М.: 1998.

62. Реформирование и реструктуризация предприятий. Методика и опыт. М.: ПРИОР, 1998. - 320 с.

63. Рекитар Я.А. и др. Строительный комплекс в капиталистической экономике. М.: Наука, 1991, с.38.

64. Управленческие нововведения в США проблемы внедрения. -М„ 1988, с.120.

65. Казанский И.В. Опыт организации и управления строительными фирмами США М., Экономика, 1985.

66. Лисичкин В.А., Ковальский М.И. Организация управления строительством в капиталистических странах. — М., 1987.

67. Шапиро В.Д. и др. Управление проектами. Зарубежный опыт. -СПб.: ДваТрИ, 1993.-443 с.

68. Реформирование предприятий. Типовая программа. Методические рекомендации. Опыт реструктуризации: Сб. документов, -М.: Изд. Центр «Акционер», 1998. 151 с.

69. Реформирование и реструктуризация предприятий. Методика и опыт. М.: ПРИОР, 1998. - 320 с.

70. Мазур И.И., Шапиро В.Д. и др. Реструктуризация предприятий и компаний. Справочное пособие для специалистов и предпринимателей. -М.: Высшая школа, 2000.- с 410.

71. Кудашов Е.А. Об оптимизации прибыли в строительных организациях. Магадан, «Колыма», 1988, с.2-5.

72. Кудашов А.Е. Интенсивность строитель-ства и прибыль строительного предприятия. М., Экономика строительства, №6, 2006, с.29..