Региональные факторы и особенности использования ипотечного кредита тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.05, кандидат экономических наук Зангиева, Зарина Георгиевна

• Зангиева, Зарина Георгиевна
• кандидат экономических наук
• 2009

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Зангиева, Зарина Георгиевна

Введение.

Глава 1. Теоретико-методические основы исследования региональных ипотечных систем: формы и вариантные возможности развития

1.1. Сущностные характеристики развития рынка ипотечного кредитования.

1.2. Эволюция формы, методов и моделей развития ипотечного кредитования.

1.3. Формирование особенностей механизма ипотечного кредитования в регионе.

Глава 2. Институциональный анализ механизмов действия и реализации ипотечного кредитования в регионах.

2.1. Исследование региональных факторов ресурсной базы и институтов обеспечения ипотечного кредитования

2.2. Механизмы действия регионального рынка ипотечного кредитования.

2.3. Механизмы реализации региональной системы ипотечного кредитования.

Глава 3. Направления и пути совершенствования механизмов регионального рынка ипотечного кредитования.

3.1. Адаптированность механизмов действия регионального рынка ипотечного кредитования в РСО-Алания.

3.2. Вариантные возможности совершенствования законодательной основы и механизма реализации в сфере регионального ипотечного кредитования.

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Региональные факторы и особенности использования ипотечного кредита»

Актуальность темы исследования. Региональный рынок ипотечного кредитования является необходимым элементом устойчивого и конкурентного развития мезоэкономических подсистем. Институциональное формирование региональных Агентств ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), развитие рынка ипотечных ценных бумаг, введение института ипотечных агентов знаменует новый этап развития региональных рынков ипотечного кредитования.

Стабильность функционирования рынка ипотечного кредитования определяется взаимодействием макроэкономических институтов развития и соответствующих мезоэкономических институциональных форм, что изменяет субъектный состав участников рынка ипотечного кредитования, механизмы и инструменты взаимодействия между ними.

В то же время следует отметить, что региональные факторы и институциональные особенности необходимых условий развития рынка ипотечного кредитования детерминируют неравномерность его функционирования в пространственно-территориальном разрезе, влияют на уровень разбалансированности между спросом и предложением данного рынка, а так же определяют различный трансформационный потенциал его воздействия на региональную социально-экономическую систему.

В этой связи возникает потребность исследования различных форм, адаптивных моделей, механизмов и инструментов функционирования рынка ипотечного кредитования как фактора устойчивого развития экономики региона.

Степень разработанности проблемы. Исследованию сущности товарно-денежных отношений и кредитных форм их проявления, посвящено множество работ зарубежных и отечественных экономистов. Среди имеющейся обширной литературы, следует выделить работы зарубежных экономистов, К.Маркса Дж.Кейнса, А.Маршала, Р.Смитта Г.Армстронга, Р.Джозмена, В.Лютера, М.Фридмена, Дж.Эванса и отечественных:

Г.Абрамишвили, Г.Белоглазовой, В.Колесникова, О.Лаврушина, Е.Лебедева, А.Тавасиева, В.Усоскина, Э.Уткина.

Среди отечественных экономистов проблемы ипотечного кредита, в том числе в региональном аспекте, исследованы в работах Т. Акуловой, А. Антонова, О. Белокрыловой, Н. Волочкова, А. Грязновой, П. Грабового, Л. Дробозиной, В. Иванова, В. Колесникова, Ю. Крупнова, В. Кудрявцева, М. Логинова, Л. Лазаровой, А. Сучкова, В. Яхимовича и др. В работах В. Полтеровича, О. Старкова и Е. Черных исследованы проблемы трансплантации институциональных механизмов ипотечного кредитования.

Отдельные вопросы существования ипотечных ценных бумаг освещены в трудах Н. Александровой, П. Василенко, И. Дубовик, К. Калинкиной, В. Минца, Н. Пастуховой, Т. Санниковой, Г. Суворова и др.

В условиях высокой степени дифференциации развития российских регионов особенно актуальными остаются проблемы эффективности реализации механизмов ипотечного кредитования, необходимости адаптации различных моделей рынка ипотечного жилищного кредитования на региональном уровне, что требует рассмотрения согласованного взаимодействия макро- и мезоэкономических инструментов, проведения факторного анализа его влияния на региональные социально-экономические подсистемы.

Цель и задачи исследования. Цель исследования - разработка научно обоснованных подходов к созданию эффективных механизмов использования рынка ипотечного кредитования как фактора устойчивого развития экономики региона.

Исходя из цели диссертационного исследования в работе сформированы следующие задачи: исследовать сущностные характеристики регионального рынка ипотечного кредитования, его системной организации, ресурсной определенности и функциональных возможностей;

- составить характеристики форм, методов и моделей ипотечного кредитования в российских регионах;

- определить роль ипотечного кредита и ипотечного кредитования в макроэкономическом, а также региональном воспроизводственном процессе;

- провести институциональный анализ механизмов реализации рынка ипотечного кредитования;

- исследовать адаптивные возможности регионов в создании условий эффективного ипотечного кредитования;

- разработать предложения по вопросам совершенствования механизмов реализации региональной ипотечной системы.

Объектом диссертационного исследования выступают системы ипотечного жилищного кредитования как фактор устойчивого развития региональной экономики и особенности их создания и функционирования.

Предметом исследования являются экономические отношения, возникающие в процессе согласования макро- и мезоэкономических механизмов функционирования региональных систем ипотечного жилищного кредитования.

Соответствие темы диссертации требованиям паспорта специальностей ВАК. Работа выполнена в рамках паспорта специальностей ВАК (экономические науки): 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: региональная экономика: (п.5.7. Исследование реакций региональных социально-экономических систем на изменение национальных макроэкономических параметров и институциональных условий; п.5.9. Исследование тенденций, закономерностей, факторов и условий функционирования и развития региональных социально-экономических подсистем; п.5.13. Проблемы устойчивого развития регионов разного уровня; мониторинг экономического и социального развития регионов разного уровня).

Теоретико-методологическую основу диссертационного исследования составляют концептуальные подходы, изложенные в трудах отечественных и зарубежных экономистов по формированию эффективных механизмов функционирования региональных ипотечных систем. В процессе исследования широко использованы концептуальные положения теории региональной экономики, теории институционального развития, теории кредита и банковской деятельности. Исследование основывается на материалах, опубликованных в научных монографиях, журналах, статистических сборниках, информационно-аналитических материалах АИЖК, экспертных оценках и расчетах, имеющихся на различных сайтах. В качестве методологической базы диссертационной работы использовались общенаучные принципы познания экономических явлений - диалектический, функциональный, системный, структурный, институциональный. В характеристике региональных проблем использованы приемы частных методов научного анализа. Использованы также статистический, графический и ранжированные методы обработки эмпирического материала, что позволило обеспечить репрезентативность и достоверность полученных результатов исследования.

Рабочая гипотеза диссертации состоит в авторской позиции, согласно которой степень согласованности макро- и мезоэкономических механизмов регионального рынка ипотечного кредитования детерминирует величину его трансформационного потенциала воздействия на региональную экономику, дифференцированность его моделей в зависимости от уровня социально-экономического развития региона и социально-экономических потребностей его населения, определяющих институциональные предпосылки и факторы развития региональной ипотечной системы.

Положения диссертации, выносимые на защиту: 1. Пространственно-территориальные контуры российского рынка регионального ипотечного кредитования находятся на стадии своего формирования как с точки зрения своих основных, так и инфраструктурных элементов. Ядром данного рынка являются экономико-правовые механизмы, регулирующие отношения между кредитором и заемщиком по поводу получения ссуды под залог недвижимости. Инфраструктурный пояс рынка регионального ипотечного кредитования включает в себя: банковские, страховые компании, строительные, торговые организации, кредитные союзы, жилищно-строительные кооперативы, коллекторские агентства (приставы), риэлтеров, АИЖК, институциональных брокеров, кредитные бюро и т.д. Однако не все инфраструктурные элементы рынка ипотечного кредитования достигли необходимого уровня развития на региональном уровне, что порождает неравномерность его трансформационного воздействия на региональную экономику.

2. Устойчивость и эффективность функционирования региональной системы ипотечного кредитования обусловлены различной степенью развития макро- и мезоинституциональных механизмов, рычагов и инструментов проводимой социально-экономической политики. Структурная характеристика российского рынка ипотечного кредитования отражает уровень экономического развития регионов и их долю в общероссийском ВВП, что объясняет лидирующие позиции ЦФО, СЗО и ПФО в развитии ипотечного кредитования.

3. Для российских регионов, имеющих средний уровень социально-экономического развития, наиболее адаптивна одноуровневая (германская) модель рынка ипотечного кредитования, а для развитых регионов -двухуровневая (американская) модель, предполагающая активное использование ипотечных ценных бумаг как наиболее эффективного способа рефинансирования ипотечных кредитов. Уровню социально-экономического развития слабых регионов адекватна небанковская модель ипотечного кредитования на основе долевого участия в строительстве, кредитных союзов, сройсберкасс и т.д. Использование различных моделей регионального рынка ипотечного кредитования предполагает различный уровень рисков, инструментов развития и механизмов взаимодействия субъектов рынка ипотечного кредитования.

4. Механизмы действия ипотечного кредитования, определенные в действующем российском законодательстве, закрепляют развитие двухуровневой модели ипотечного кредитования, предполагающей высокую степень развитости рынка ипотечных ценных бумаг, действия АИЖК на вторичном рынке, контрактных отношений по сделкам с землей, ориентированности на заемные источники финансирования и т.д. В свою очередь механизмы функционирования рынка ипотечного кредитования отражают развитие финансовых институтов, исходя из имеющихся собственных резервов, пассивность всех ветвей власти в создании адекватных экономических условий для развития ипотечных программных действий, недостаток доверия между кредитором и заемщиком и т.д. Все это воспроизводит противоречивость российского рынка ипотечного кредитования, определяет институциональный конфликт, для разрешения которого требуется внедрение сберегательно-накопительных элементов в рамках региональной ипотечной системы.

5. Высокая степень региональной дифференциации российских регионов требует учета стабилизирующих, регулирующих и препятствующих факторов развития рынка ипотечного кредитования. Существенной проблемой региональной ипотеки является низкий уровень доходов граждан, нуждающихся в ипотечном кредите, по сравнению со стоимостью объектов недвижимости. Повышение согласованности взаимодействия макро- и мезоэкономических механизмов функционирования института ипотечного кредитования обеспечивается, прежде всего, за счет государственного воздействия и поддержки субъектов данного рынка, формирования адекватной правовой базы для гарантирующих и стимулирующих региональных ипотечных программ.

6. Рынок ипотечного кредитования в РСО-Алания характеризуется недостаточной развитостью банковских услуг, высокой степенью монополизации данного сектора, недостаточной платежеспособностью населения, что обуславливает развитие небанковской модели рынка ипотечного кредитования. В то же время в целях увеличения объемов ипотечного жилищного кредитования и создания условий для предоставления долгосрочных ипотечных кредитов населению в регионе необходимо развитие элементов банковской модели рынка ипотечного кредитования - повышение уставного капитала регионального АИЖК, завершение формирования нормативной правовой базы для выпуска ипотечных ценных бумаг, формирование инфраструктуры системы ипотечного жилищного кредитования.

Научная новизна диссертационного исследования состоит в обосновании необходимости согласования макро- и мезоэкономических механизмов регионального рынка ипотечного кредитования, определяющих институциональные предпосылки и факторы развития региональной ипотечной системы.

Конкретное приращение научного знания характеризуется аргументацией следующих положений:

- обосновано, что по механизмам действия региональный рынок ипотечного кредитования адекватен двухуровневой (американской) модели ипотечного кредитования, а по механизмам функционирования - ближе одноуровневой (германской) модели, что позволило определить противоречия российской модели формирования региональных ипотечных систем, установить различный субъектный состав участников региональных ипотечных рынков и способы их взаимодействия;

- раскрыто, что рыночная трансформация региональной системы ипотечного кредитования обусловлена различной степенью развития макро- и мезоинституциональных механизмов, рычагов и инструментов эффективной социально-экономической политики, что позволило обосновать детерминированность уровня поляризованности региональных кредитных рынков в зависимости от уровня социально-экономического развития региона и социально-экономических потребностей его населения; выявлены следующие специфические элементы региональных механизмов действия ипотечного кредитования, проявляющиеся в: 1) высокой дифференциации ресурсной базы ипотечного кредитования; 2) неурегулированности механизмов действия действующих законодательных основ использования земли под ипотеку, ипотечных ценных бумаг; 3) структурных несоответствиях механизмов действия ценообразования в строительном комплексе на недвижимость; 4) низкоэффективной практике заключения трехсторонних договоров между региональными ипотечными структурами, федеральным АИЖК и администрациями регионов-субъектов в области рефинансирования ипотечных кредитов, что позволило определить противоречия формирования региональных ипотечных систем, выражающихся в различном уровне трансформационного потенциала воздействия на региональную экономику;

- на основе сравнительного анализа сущностных характеристик региональных систем ипотечного кредитования определены особенности механизмов функционирования региональных кредитных рынков, проявляющихся в: 1) пассивности всех ветвей власти в создании развитого правового поля и экономических условий в отношении развития ипотечных программных действий; 2) недостаточной разработанности экономических механизмов функционирования финансовых институтов, которые развиваются исходя из имеющихся собственных резервов; 3) недостатке доверия между кредитором и заемщиком, что позволило определить направления действия стимулирующих, регулирующих и препятствующих факторов развития региональной системы ипотечного кредитования; определены направления по совершенствованию механизмов региональной ипотечной системы с целью повышения ее адаптивности и инвестиционной привлекательности на основе институциональной согласованности механизмов действия и функционирования ипотечного рынка жилья через: создание обеспечивающих инструментов притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов на рынок ипотечных жилищных кредитов регионов; развитие ипотечной инфраструктуры регионального рынка недвижимости; инструменты налогового стимулирования граждан, получающих ипотечные кредиты, кредиторов и инвесторов; обеспечение гарантий механизма социальной защиты заемщиков от неправомерных действий кредиторов.

Теоретическая и практическая значимость исследования заключается в том, что разработанные в диссертации положения создают методологическую и методическую основу совершенствования региональной организации системы ипотечного кредитования. Выводы и рекомендации работы могут быть использованы в целях дальнейшего приращения ресурсной базы региональной ипотеки, мобилизации стимулирующих факторов региональных ипотечных систем.

Разработанные в ходе исследования практические рекомендации могут быть использованы в деятельности федеральных, региональных и местных органов власти при разработке Национальной стратегии развития ипотечного кредитования, при модернизации и осуществлении приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», при совершенствовании региональной целевой программы по обеспечению жильем населения РСО-Алании. Материалы диссертации могут быть использованы в работе ипотечных подразделений региональных банков, АИЖК, АРИЖК.

Результаты исследования могут применяться при разработке учебных курсов «Региональная экономика», «Государственное управление», «Экономика недвижимости».

Апробация результатов исследования. Основные положения диссертации были изложены и обсуждены на региональных и межвузовских научно-практических и методических конференциях, проводимых в ВУЗах ЮФО.

Публикации и структура диссертационной работы отражают логику, порядок исследования и алгоритм решения поставленных задач. Диссертация состоит из введения, восьми параграфов, объединенных в три главы, заключения, списка использованной литературы. По материалам исследования опубликовано 5 научных работ общим объемом 2,0 п.л., в том числе 1 статья объемом 0,4 п.л., опубликована в рецензируемом научном издании, рекомендованным ВАК России.

Заключение диссертации по теме «Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда», Зангиева, Зарина Георгиевна

Основные результаты развития ипотечного кредитования в России за 1992-2003 гг. представлены в таблице 3. Данные подтверждают, что наименее удачными были проекты создания вторичного рынка закладных, а наибольшую способность к расширению рынка жилищных кредитов, несмотря на отсутствие адекватного законодательства и государственной поддержки на федеральном уровне, продемонстрировали строительные общества.

Безусловно, в силу различных причин, активность в расширении рынка ипотеки наблюдалась по-разному, и это было также связано с увеличением количества кредитных организаций, которые реализовывали программы ипотечного кредитования. В 2004 году году количество указанных организаций равнялось 206, в 2005 году - 273. По итогам первого полугодия

2006 года эта цифра составила уже 442 банка, а на конец года эта цифра, по предварительным данным, составила 486 банков. С начала 2007 года число участников ипотечного рынка увеличивалось не так стремительно, как это было годом ранее (см. табл. 4). Можно отметить, что в большинстве своем в

2007 году кредитные организации определились с принципиальным вопросом, стоит ли развивать ипотечный бизнес. Известно, что последним из крупных банков на рынок ипотечного кредитования вышел Альфа-банк в сентябре 2006 года. В 2007-2008 гг. На рынке успешно работали специализированные ипотечные банки: Городской ипотечный банк, Русский ипотечный банк, Московское ипотечное агентство, банки с иностранным капиталом: Райффайзенбанк Австрия, Банк Сосьете Женераль Восток, Айсиайсиай банк и другие.

По данным ЦБ, на 01.01.2008 г. в России насчитывалась 761 кредитная организация, предоставляющих кредиты на покупку жилья, из них 586 кредитных организаций предоставляли ипотечные жилищные кредиты. Некоторая активизация в сфере ипотечного кредитования имело место в связи с появлением новых участников рынка. В частности, можно отметить работу «ИпотекБанк». Начался в указанный период и процесс покупок мелких банков более крупными, отечественными и западными, активным ростом присутствия столичных и иностранных банков в регионах.

Заключение

Сфера ипотечного кредитования находится в развивающемся состоянии и на ее динамику существенное влияние оказывает множество факторов как макроэкономического характера, так и регионального. В последние 5-7 лет баланс согласованности и взаимодействия различных факторов усиливались, что сказывался на результативности ипотечной деятельности. Важно, что регионы стали активнее использовать ипотеку, стали расширять ее потенциал и искать новые направления эффективной работы. Как показывают результаты проведенного исследования все регионы PCO - Алания, объективно испытывая расширяющиеся потребности в долгосрочных кредитах на строительство жилья, предпочтительнее стали относиться к ипотечному кредиту, создавая населению условия его выгодного заимствования. В 2008 году сумма полученных ипотечных кредитов в регионах достигла более 900 млрд. рублей, а количество получивших кредиты достигло 800 тыс. человек.

Безусловно, на динамику показателей роста выданных ипотечных кредитов противоречивое, но существенное влияние оказывало то, что цены на продукты строительного комплекса росли систематически и достигли весьма высокого уровня. Темпы роста строительного рынка стимулировались ипотечным кредитованием, но и ипотечное кредитование стимулировалось ростом цен, прежде всего на жилье. В этих условиях стала усиливаться необходимость методов компромиссных принятий решений, поиск способов целесообразных и вариантных возможностей регулирования спекулятивного спроса на ипотечный кредит.

Следует иметь в виду, что стоимость жилья и других конечных продуктов строительного комплекса в каждом регионе определяется спецификой действия рыночных факторов и прежде всего покупательским спросом. На себестоимость квадратного метра, разумеется, оказывает существенное влияние и инфляция. Инфляция «подгоняет» цену строительных материалов, конструкций, различных монтажных работ. Инфляция имеет свои изменения в оплате труда, инфраструктурном обслуживании производств, одновременно дорожают банковские ресурсы, для регионального заемщика - в особенности. Все это требует учета, соблюдения особых норм и правил, регулирующих ипотечное кредитование. Рынок автоматически (в своей стихии) не регулирует ипотечный процесс, а только лишь с участием государства.

Регионы не являются государствами в государстве, и они не могут в полной мере охватить управление ипотекой. Они способны локализировать процесс ипотеки, совершенствовать методы ипотечного кредитования, в том числе и через выбор наиболее приемлемых моделей. Регионы могут активно участвовать в стимулировании предпринимательства, проявляющего свой бизнес-интерес к ипотеке и ипотечному кредитованию. К этому процессу приобщаются даже депрессивные, финансово не самодостаточные регионы.

Наше исследование подтверждает, что региональный аспект государственного участия в ипотечном кредитовании на этапе активного становления и расширения ипотеки крайне необходим. Надо исходить не только из бедности населения, нуждающегося в ипотечном кредите, или из той финансовой недостаточности, которую испытывают регионы в строительстве жилья. Ипотечное кредитование -мощный стимул в развитии экономик регионов, особенно в долгосрочной перспективе. Государство, поддерживая ипотеку и ипотечную деятельность в регионах, не заменяет их, а создает определенные условия к заемным средствам, тем самым выполняя важнейшие экономические функции.

Ипотека наиболее интенсивно развивается в регионах, а среди них тоже показатели результативности дифференцируются по критерию благополучия в экономике. Мы пришли к выводу, что накопившиеся проблемы регионального ипотечного кредитования обуславливают дальнейшую необходимость возрастающей роли государства в поддержке механизма рефинансирования ипотечных кредитов, с активным подключением АИЖК, в деятельности которого региональные аспекты должны становиться приоритетными. Распространение банковского ипотечного кредитования в регионах носит ограниченный и ассиметричный характер, а рефинансирование и механизм его использования не срабатывают в нужном направлении, обнаруживая завышенные требования к заемщикам, нежелание региональных банков сотрудничать с АИЖК, наличие высокой вероятности неисполнения гарантий, оторванности кредитного механизма от реального сектора экономики регионов.

Одним из основополагающих выводов является признание необходимости вводить в регионах такие механизмы ипотечного кредитования, которые способствуют их адаптированности к результативной работе. В данном контексте нами имеется в виду создание финансово-экономической среды и условий эффективного ипотечного кредитования. Основная часть регионов, как показывают результаты проведенного исследования, не развили финансовые институты, которые аккумулируют соответствующие средства под ипотечный кредит. Низкоэффективной остается деятельность местных «региональных» банков. В результате существенными остаются вопросы доступности ипотечного кредита для тех категорий населения регионов, которые имеют низкие доходы. Возникает также множество проблем привлечения инвестиций и инвесторов в жилищную сферу регионов.

В развитии российской системы ипотеки, в рамках принятой Концепции, предусматривается создание целостной, масштабной системы ипотечного жилищного кредитования. Однако без учета ресурсных возможностей ипотеки (реальных) любые методики и модели ипотечного кредитования будут во многом работать вхолостую, ограниченно, неэффективно. Ипотека позволяет мобилизовать значительную часть сбережений населения, средств инвесторов (тем более, когда они растут) и направить их в важнейшие отрасли хозяйства, прежде всего связанные с жилищным строительством. Ряд авторов обращают внимание на то, что зарубежный опыт, да и опыт российских регионов, где ипотека развивается в достаточной степени, показывают, что ипотечное кредитование обладает как минимум четырехкратным мультипликативным эффектом, т.е. каждый рубль кредита в конечном итоге вовлекает в хозяйственный оборот не менее четырех рублей средств населения. Поэтому благодаря ипотеке можно задействовать огромные финансовые средства, хранящиеся на руках у населения в виде наличной иностранной валюты, объемы которых сопоставимы с государственным бюджетом страны. Одновременно ипотека способствует укреплению доверия населения к банкам, так как граждане, кредитующиеся в банке, держат в нем же свои сбережения, а также открывают расчетные счета. Ипотечное кредитование и есть тот механизм, который обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.

Рынок жилья в России составляет 2,8 млрд. кв.м, но в улучшении жилищных условий нуждается 61% населения, т.е. более 80 млн. человек. В расчете на средние показатели удовлетворенности жильем общая дополнительная потребность в жилье находится в пределах 2 млрд. кв. м. Другими словами, перспектива востребованности строительства жилья не вызывает сомнений, и не один регион России не является исключением. Однако проведенный анализ показывает, что региональная активность в строительстве жилья асинхронна, что объясняется не только резкими колебаниями платежеспособности населения и ростом цен. В разных регионах по-разному, непреложным фактом является наличие проблемных кредитов (выданных) и низкой остается программа региональной помощи тем, кто берет ипотечные кредиты. Кроме того, создаются дополнительные негативы вхождения в ипотечные программы в силу нечеткости разработанных и применяемых норм и правил как на общероссийском, так и региональном уровнях.

Еще раз подчеркнем, что проблемой сегодняшнего дня остается совершенствование региональной банковской деятельности. Банки, в том числе функционирующие в каком-то отдельном регионе, рассчитывают на благоприятные условия, воплощаемые в программах различных ипотечных агентств и региональных властей. В то же время банк, работающий в регионе не может не выбирать и не утверждать условия своей деятельности. В этой связи требуется, на наш взгляд, определенный компромисс принятия решений в региональной системе ипотечного кредитования. Однако отсутствие анализа и оценки факторов негатива в сфере регионального ипотечного кредитования может в значительной степени усложнить не только процесс получения кредита, но и проблематику его полного исполнения (реализации).

Важным считаем также вывод о том, что различные программы ипотечного жилищного кредитования эффективно формируются и реализуются не с позиции их обособленных интересов ( и только), в пределах общих задач удовлетворения тех потребностей, которые возникают в области ипотеки. Учитывать это необходимо и не только на уровне организации банковской деятельности, так как это узколокальный подход и к тому же может оказаться тенденциозно реализуемым по соображениям зарабатываемое™ доходов. Проблема достаточной и гибкой согласованности действий банков, ипотечных агентств и региональных властей и ее решение с позиции законодательства (прежде всего), интересов сторон -единственно правильный подход в общей системе организации и управления региональной ипотекой.

Рассчитывая и оценивая вариантные возможности развития ипотечного кредитования в регионах, заслуживает особого внимания вывод о том, что ограниченность ресурсов и недостаточная гарантированность ипотечных сделок сопровождают друг друга в регионах с разным уровнем экономического развития. В то же время обнаруживается недостаточное законодательное обеспечение развития ипотеки. Закономерно, что отсутствие законодательной базы для ипотеки регионов, оказывалось сдерживающим фактором развития ипотечных отношений и в этой связи ее различных моделей. Их оценка и порядок реализации не могут быть в полной мере объяснены вне законодательной основы.

Важнейшими ориентирами совершенствования законодательства в области регулирования региональной ипотеки должны стать те проблемы и несовершенства, которые выявлены в настоящее время. Требует к себе пристального внимания банковская деятельность в той части, где возникает проблематика субординированных решений по ставкам кредитов, по формированию за счет государственных средств долгосрочных займов для финансирования банков, предоставляющих нуждающимся ипотечные кредиты. Последующая ориентация банков в сфере ипотечного кредитования не может игнорировать проблематику более дешевых ипотечных кредитов. Банк России должен стать основным источником долгосрочной ликвидности для банков, выдающих ипотечные кредиты и это оправдано по соображениям социально-экономического развития регионов.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Зангиева, Зарина Георгиевна, 2009 год

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая. Федеральный закон Российской Федерации от 30 ноября 1994г. №51-ФЗ // Российская газета,8 декабря 1994г. .№238-239.

2. Закон «О залоге» от 29.05.92г. "Ведомости СНД и ВС РФ", 11.06.92, № 23, ст. 1239.

3. Закон «Об организации системы ипотечного жилищного кредитования в Московской области».

4. Закон РСФСР от 22 ноября 1990года № 348-1 "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1993. №21. Ст. 748.

5. Закон Российской Федерации от 24 декабря 1992 года №4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1993. №3. Ст. 99.

6. Закон Марий-Эл «Об организации системы ипотечного жилищного кредитования в Республике Марий-Эл» №165-3 от 23.09.99г.

7. Закон г.Москвы от 31.03.1999г. №11 «Об организационном и финансовом обеспечении внедрения системы ипотечного жилищного кредитования в городе Москве».

8. Закон Новосибирской области «Об организации ипотечного жилищного кредитования в Новосибирской области» №98 03 от 11.05.2000г.

9. Конституция Российской Федерации.

10. Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации // Постановление Правительства РФ №28 от 11.01.2000 г.

11. Программа ипотечного кредитования. Решение Рязанского городского Совета №195 от 13.05.1999г.

12. Постановление Правительства РФ от 22.12.93г. "Основные положения о залоге недвижимого имущества ипотеке" // Российская газета. 6 января 1994г. №3.

13. Постановление Правительства РСО-Алания №103 от 27.04.2001г. «О дополнительных мерах по выполнению социально-экономических задач, содержащихся в Послании Парламенту и народу республики».

14. Постановление Правительства РСО-А №89 от 06.04.01г. «О Правительственной комиссии по жилищной политике в РСО-Алания» 18.Постановление Правительства РСО-Алания о принятии республиканской программы «Ветхое жилье».

15. Постановление Правительства РФ №753 от 27.06.1996г. «О федеральной целевой программе «Свой дом».

16. Постановление Правительства РФ №28 от 11.01.2000г. «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ».

17. Указ Президента РФ №1180 от 10.06.94г. «О жилищных кредитах» Собрание законодательства РФ №7 от 13.06.94г. ст.692.

18. Указ Президента РФ №293 от 28.02.1996 г. "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования" // СЗ РФ 1996. № 10 Ст. 880.

19. Указ Президента РФ от 24.12.93г. "О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы" // Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. 1993. №52, Ст.5132.

20. Федеральная целевая программа «Свой дом». Принята Постановлением Правительства РФ от 27 июня 1996 года № 753.

21. Федеральный Закон Российской Федерации №122-ФЗ от 21.07.97г. "О Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Российская газета, 30 июля 1997 года. №145.

22. Федеральный Закон №102-ФЗ от 16.07.1998г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // «Российская газета», №137,22.07.98.

23. Федеральный Закон Российской Федерации №136-Ф3 «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации».

24. Аверченко В., Весели Р., Наумов Г., Файкс Э., Эртли. М.: Альпина Бизнес Букс, 2006, с. 211.

25. Агапкин В.М. Переходная модель ипотечного кредитования, решение для регионов и муниципалитетов // Экономика строительства, 1999, №9.

26. Агапкин В.М. «Эффект» уже дает эффект // Строительная газета, 1999 №15.

27. Антонов Н.Г., Пессель М.А. Денежное обращение, кредит и банки. М.: АО «Финстатиформ», 1995. - 275с.

28. Акулова Т.А. Сравнительный анализ реализации основных моделей ипотечного кредитования в России. // Финансы и кредит, 2005, №12, с. 52-53.

29. Аргументы и факты, 2007, №21.

30. Астапов К. Л. Ипотечное кредитование в России и за рубежом (законодательство и практика)./ Деньги и кредит, 2004, №4.

31. Блеск и нищета ипотеки. Российская газета www.rg.ru, 2005, август.

32. Банки и банковские операции Под ред. Е.Ф.Жукова. М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 1997.

33. Банковское дело. Уч. под ред. д.э.н. О.И.Лаврушина - М.: Финансы и статистика. 2000г. - 672с.

34. Басин E.B. Важнейший резерв социального развития // Строительная газета 1999 №15.

35. Батлер Б и др. Финансы. Оксфордский толковый словарь. М.: Весь мир, 1997.

36. Березин М. Оценка рыночной стоимости недвижимости в целях налогообложения. М.: Финансы. 1999.

37. Ю.Бетчер Н. Кто последний в очереди за жильем? // Северная Осетия 12.10.2001г.

38. Белокрылова О.С., Яхимович В.И. Региональные особенности реализации модели ипотечного кредитования.// Финансы, 2005, №1, с. 68-71.

39. Белокрылова О.С., Яхимович В.И. Ипотека как новый инструмент развития жилищного рынка Ростовской области// Финансы и кредит, 2005, №3, с. 60-61.

40. П.Бирман Г., Шмидт С. Экономический анализ инвестиционных проектов.: Пер. с англ. М.: Банки и биржи: ЮНИТИ, 1997 - 631с.

41. Большой энциклопедический словарь Online // Internet

42. И.Борисов А. Ипотека это всерьез и надолго // Internet

43. И.Брагинский М. Залог и закон о залоге. // Хозяйство и право. 193, №1 с. 17

44. Брокгауз Ф.А., Ефрон И.А. Энциклопедический словарь. Т.ХП. Ст. «Ипотечная система»

45. Бюллетень «Жилищный фонд за 1996-2001гг.»: Государственный комитет PCO-Алания по статистике, Владикавказ. 1996-2001гг.

46. Бяков Э.П. Приватизация и создание рынка недвижимости. // «Российский экономический журнал», №5-6 1996г. с.39-44.

47. Велисава Т. Севрук. Банковские риски. М.: Дело, ЛТД, 1995.

48. Виноградов А. Жилье с нуля. / Финанс, 2007, №5(191), с. 74.

49. Гантовер Л.В. Залоговое право. М.: БЕК, 1995.

50. Городецкий С. Ипотечное кредитование 2005: укрепление позиций?/ м2- Квадратный метр, 2005, февраль.

51. Гитман Лоренс Дж., Джонк Майкл Д. Основы инвестирования. М.: Дело, 1997

52. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. М.: Филин. 1999.

53. Государственное регулирование экономики и социальный комплекс-Учебное пособие. Под.ред. Т.Г. Морозовой, А.В.Пикулькина. М.:Финстатинформ, 1997. - 220 с.

54. Грудинин М.Ю. Основные направления политики развития рынка недвижимости. // Экономика строительства, 2000, №5 с.44-51

55. Грудинин М.Ю. Рынок недвижимости России, мифология и содержание. // Экономика строительства, 2000, №2 с.58-63.

56. Грядицкий Б. Квартира в кредит: реальность или иллюзия. // Независимая газета от 18.01.2000.

57. Гурвич В. Ипотеку чуть подняли/ Российская бизнес газета, 2006, №572, с.8.

58. Даль В. Толковый словарь живого великорусского языка. М.: Русский язык, 1989.

59. Дворкович А. Реанимация ипотеки. Интерфакс. 2009.

60. Довдиенко И.В., Черняк В.З. Ипотека. Управление. Организация. Оценка. Пособие для студентов вузов./ М.: Юнити Дана, 2005, с. 146.

61. Деньги, кредит, банки. Под ред. д.э.н. О.И.Лаврушина М.: Финансы и статистика. 2000г.

62. Деньги, кредит, банки. Учебник. Под общей ред. О.И. Лаврушина. Второе издание, перер. и доп.// М.: Финансы и статистика, 2004,464 с.

63. Долан Эдвин Дж. и др. Деньги, банковское дело и денежно-кредитная политика. М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 1994 - 248с.

64. Держинская М.П. Новые модели и технологии формирования экономико-институциональной инфраструктуры современного города. / Экономический Вестник РГУ, 2008, №2, часть 3.

65. Евтух А. Современная жилищная ипотечная система. // «Мироваяэкономика и международные отношения» 2000, №7, с. 94-98.

66. Журнал FORBES, 2008, февраль.

67. Зверева П. В ипотеке свое разделение труда // «Бизнес и финансы» №107, 21.08.2000г.76.3ахаров В.И. Ипотечное кредитование ярмо в рассрочку. // Деловой Петербург, 31.03.99.

68. Задорнов М. Ж.Финанс, №3,2009г.

69. Плюсы и минусы ипотеки. Российская газета, www.rg.ru, 2009, март.

70. Иванов В.В. Ипотечное кредитование. М.: Информационный внедренческий центр «Маркетинг», 2001. - 273 с.

71. Иванов В.В. Пара тысяч долларов в заначке молодой семьи // Архетектура-Строительство-Дизайн №5 1999.81 .Ипотечная неотложка. Российская газета www.rg.nj, 2009, январь.

72. Идрисов А.Б., Картышев СВ., Постников A.B. Стратегическое планирование и анализ эффективности инвестиций. М.: Филинъ, 1997. - с.249.

73. Илларионов А. Экономическая свобода и благосостояние народов. //Вопросы экономики. 2000. №4.

74. Ипотека и альтернативная схема реализации жилья в Москве. Материалы конференции «Инвестиции в муниципальном и дорожном строительстве. Ипотека. Лизинг».

75. Ипотечная пауза. Российская газета www.rg.ru, 2009, март.

76. Ипотечное кредитование и секьюритизация. Аналитический обзор, 2007, №3

77. Ипотечное кредитование. Деятельность фирмы по развитию ипотечного кредитования в г.Москве // Деловой Юридический журнал №5 15.11.1995

78. Калинина Н. Рынок недвижимости в российских городах: проблемы развития и мониторинга // Вопросы экономики, 1994, №10

79. Калинская Е.И. Ипотека в зарубежном праве. // Российской право. 1997. №12.

80. Караваева И.В. Сравнительный анализ российского и зарубежного опыта ипотечного кредитования // Право и экономика. 1995. №11-12.

81. Климович М. Московская приватизация: ипотечный механизм выкупа недвижимости // Российский экономический журнал, 1996, №4

82. Ковалев И.А. Ипотека без господдержки невозможна // «Коммерсант» от 15.10.1999.

83. Константиновский A.B. Развитие и регулирование рынка недвижимости (на примере Московского региона) // Вестник МГУ, Экономика, 2000, №1

84. Карамурзов Р.Б. Становление ипотечного жилищного кредитования в РФ и республике Казахстан. Изд. КБГУ, 2006.

85. Кудрявцев В.А., Кудрявцева Е.В. Основы организации ипотечного кредитования. М.: Высшая школа. 1998.

86. Котляров М.А. Ипотека и системные проблемы рынка недвижимости в России// Финансы и кредит, 2004, №7, с. 45-48.

87. Крупнов Ю.С. Проблемы развития ипотечного жилищного кредита в России.// Финансы и кредит, 2005, №8, с.7

88. Как много разных схем// Квадратный ряд, № 7 (526), 2005, февраль.

89. Квадратный ряд, № 09,2005, март.

90. ЮО.Ланцов В.М., Киреева Т.М. Ипотека, Основы экономико-правового регулирования. Изв. ВУЗов Строительство, 1995. №11

91. Лаптырев, Буковский и др. Планирование финансовой деятельности банка: необходимость, возможность, эффективность. -М.: «АСА», 1995г. 95с.

92. Логинов М.П. Теоретические аспекты системы ипотечного жилищного кредитования в условиях России.// Финансы и кредит, 2005, № 4, С. 31.

93. Львов Д.С. Путь в XXI век. М.: Экономика, 1999.

94. Назарова JI.Б. Ипотечное жилищное кредитование. Владикавказ. Изд-во Сев.-Осет. Гос. ун-та, 2005 г.

95. Назарова Л.Б. К вопросу формирования жилищного рынка.// Дайджест финанс, -2008, №2 (158).

96. Лазарева Л.Б. Жилищный и ипотечный рынок. Санкт-Петербург. Изд-во СПбГУ, 2007.

97. Майер Д. Древнерусское право залога. Казань, 1855

98. Маслов Н. Жилая недвижимость. Вопросы и ответы. М.: Экономика, 1998.

99. Материалы Второй международной практической конференции «Ипотека в России» Internet

100. Материалы международной научно-практической конференции «Жилище XXI века», Минск, 28-29 апреля 1999г. Internet

101. Материалы семинара «Развитие банковской системы. Развитие механизма ипотечного кредитования». 22.03.2000г.

102. Машинистова Е.С. Кредитные институты как субъекты ипотечных операций с жильем. // «Российский экономический журнал», №7 1996г. с.47-57. Медведев Д.А.

103. П.Медведев Д.A. www.RG.ru, 2008, 21 февраля.

104. Мелкумов Я.С. Организация и финансирование инвестиций. Уч.пос. М.: ИНФРА-М, 2001.-248с.

105. Мулухов М.И. Ипотечное кредитование. Исторический ракурс. / Бюллетень Центра социальных и гуманитарных исследований №6 Владикавказского института управления. / Владикавказ, ВИУ, 2002 г.

106. Мехряков В.Д. Развитие кредитных учреждений в России. И.: Дека, 1996.

107. Михайлюк А.И. Ипотека: особенности страхования // Приложение к газете «Финансовая газета» №7 1999г. с. 15

108. Мэнкью Н.Гр. Принципы экономике. С-П, М., Харьков, Минск, 1999.

109. Мулухов М.И. Система ипотечного кредитования.// Труды СК ГТУ, 2002, выпуск 10.

110. Мегаполис это равновесие. Рейтинг крупных российских городов с точки зрения их жителей./ Русский репортер, 2009, №16, www.rusrep.ru

111. Петров В.И. Ипотека шагает по стране. // «Строительная газета», №16 1999г.

112. Пикунов Д. Перспективы развития ипотеки.//Деловой Петербург, 06.03.2000.

113. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России/ Под ред. B.C. Ема. М: Статут, 1999. - 256 с.

114. Пухан И., Поленак-Акимовский М.П. Римское право. М.: МГУ им. Ломоносова, Зерцало, 1999.

115. Рахман И. Формирование рынка недвижимости в России // Экономика строительства, 2000, №9.

116. Рено Б. Жилищная система бывшего Советского Союза: почему она нуждается в рыночных реформах. Housing Polcy/ Debate 1992. Vol.3.

117. Розенберг Дж.М. Инвестиции. Терминологический словарь. М.: Инфра-МД997.

118. Розенберг Дж.М. Словарь банковских терминов: Пер. с англ. М.: Инфра-МД997, 360с.

119. Рынок возвратного действия. Коммерсантъ Деньги, 2009, №19, с. 10-13.

120. Рынок ипотечного кредитования в 2005 первое полугодие 2006 года.Ьйр://аЬт1.ги, 2006, 15 сент.

121. Роль государства в становлении и регулировании рыночной экономики. -М.: Институт экономики РАН. 1997.

122. Россия и страны члены Европейского союза. Статистические сравнения. 1990-1996 гг. М.: Тасис, 1998.

123. Роуз П.С. Банковский менеджмент. М.: Дело. 1997.

124. Рынок ипотечного кредитования Санкт-Петербурга //Агентство недвижимости «Русскол Estate». // Internet.

125. Савченко Е. Жителю села свой дом // Экономист. 1999. №10.

126. Сагдиев Р. Жить хорошо. Хорошо жить еще лучше // Известия от 11.01.2000.

127. Сафрончук М, Стрелец И. Ипотека: Беседы об экономике // Наука и жизнь, 1999, №5.

128. Смирнов В.В. Долгосрочное жилищное финансирование в современных экономических условиях Российской Федерации: опыт и рекомендации. -М.: Евразия, 2001.

129. Ступин И. Ипотека села на мель./ Эксперт, 2008, №24, С.32-33.

130. Смирнов В.В., Лукина З.П. Комментарии к Федеральному Закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». М.: Правовая культура. 1999. 248с. 151.Смолянников А. Ипотека: Теория сквозь призму законотворчества //Вопросы экономики 1997, №7.

131. Смолянников А. Ипотека: кабала или сотрудничество? (инвестиции и недвижимость) // Экономика и жизнь 1997, №7.

132. Сучков А. Российская ипотека растет и развивается// Рынок ценных бумаг, 2008, № 3 (354), с. 14.

133. Сообщение ЖАР-ТАСС, 28.04.99г. // Internet.

134. Статистические данные по PCO-Алания за 2-е полугодие 2001г. // СевернаяОсетия №72 от 18.04.2002г.

135. Стейнметц Т., Уитт Ф. Ипотечное кредитование /Пер. с англ. Предисл. И.М. Булдаковой. \ Екатеринбург: Изд-во «Сфера», 1997. 208 с.

136. Стернин Г. Сколько будет стоить квартира в 2001 году // Известия 20.02.1999.

137. Строительство в России. Статистический сборник. М.: Госкомстат России. 1998-2000гт.

138. Спасение ипотеки. Российская газета www.rg.ru, 2009, март.

139. Тамбовцев В. Теоретические вопросы институционального проектирования// Вопросы экономики. 1997. №3.

140. Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость. СПбГТУ., 1996-235 с.

141. Терновская Е. Ипотека: проблемы, перспективы (желаемое и действительность). // Хозяйство и право. 1997. №9.

142. Толковый экономический и финансовый словарь. Французская, русская, английская, немецкая, испанская терминология. В 2 т. / Пер. с фр. М.: Международные отношения, 1994.

143. Ушаков Е. Недвижимость в системе налогообложения // Российский экономический журнал 1999, №2.

144. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. Уч. - М.: «ЭКМОС». 2000г. - 352с.

145. Филатова Г. Время ожидания в очереди можно сократить. // Северная Осетия 12.10.2001г.

146. Финансы. Денежное обращение. Кредит: Учебник для ВУЗов. Под ред. проф. Л.А.Дробозиной. М.: Финансы, ЮНИТИ, 1997- 479с.

147. Финансово-кредитный энциклопедический словарь. Под общей редакцией А.Г, Грязновой // М: Финансы и статистика, 2002, с.376.

148. Финансовое и банковское право. Словарь-справочник. М.: Инфра-М. 1997.

149. Фридман Дж. Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело, 1997.

150. Федоров А. Дома из ценных бумаг./ Финанс, 2005. №3 (93), с. 27.

151. Хадсон-Вильсон С. Управление портфелем недвижимости. М.: Закон и Право, ЮНИТИ, 1998.

152. Холт Роберт Н., Барнес, Сет Б. Планирование инвестиций.: Пер. с англ. -М.: Дело Лтд. 1994-116 с.

153. Холт Роберт H. Основы финансового менеджмента.: Пер. с англ. -М.:Дело Лтд. 1995-126 с.

154. Хэррис, Дж. Мэнвилл. Международные финансы. М.: «Филин», 1996.296с.

155. Цылина Г.А. Ипотека: жилье в кредит: М.: ЗАО «Издательство «Экономика», 2001.-358 с.

156. Чувство долга. Российская газета www.rg.ru, 2008, ноябрь.

157. Шарп Уильям Ф., Александер Гордон Дж., Бейли Джефри В. Инвестиции. М.: Инфра-М, 1997

158. Шевченко А. Отечественная ипотека развивается по американскому сценарию // «Газета о недвижимости для всех» №15, март 2000.

159. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1912.

160. Шувалов И. РИА «Новости» www.rian.ru, 2009.

161. Шестак И.Н. Как купить, продать, арендовать, заложить квартиру и дом. -М.: «Ось-89», 1998. 144с.

162. Щербаков А.И. Ипотека в России. Современные тенденции и перспективы развития на федеральном и региональном уровнях // Изв. ВУЗов, Строительство, 1999, №7.

163. Щукин А. Ипотека недоступна, а недвижимость нет./ Эксперт, 2008, №13, с.40-45.

164. Экономика и управление недвижимостью: Под общ. ред. П.Г.Грабового. Смоленск: Изд-во «Смолин Плюс», М.: Изд-во «АСВ», 1999. 567с.

165. Экономика недвижимости: Под редакцией В.И.Ресина. М.: Дело, 1999г.

166. Юрков Д. Вы создаете оценочную фирму (инвестиции и недвижимость) // Экономика и жизнь 1996 №36.

167. Яковлев С. Жилищная ипотека поможет лишь шести процентам семей // Internet.

168. Ясин. Е. Жилищная проблема узловой пункт экономической реформы. //Вопросы экономики. 1993. №8.

169. Ясин Е. Модернизация и общество./ Вопросы экономики, 2008, №5.