Развитие жилищного ипотечного кредитования в России тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.10, кандидат экономических наук Скударева, Нэлли Зиннуровна

• Скударева, Нэлли Зиннуровна
• кандидат экономических наук
• 2008

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Скударева, Нэлли Зиннуровна

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ЖИЛИЩНОГО ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.1. Сущность, принципы и факторы функционирования жилищного ипотечного кредитования.

1.2. Значение жилищного ипотечного кредитование в системе финансирования жилищных программ.

1.3. Модели и методы, применяемые в системе жилищного ипотечного кредитования.

ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ОРГАНИЗАЦИИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ ЖИЛИЩНЫХ ПРОГРАММ.

2.1. Анализ организации и методов кредитования современных отечественных жилищных программ.

2.2. Основные причины неудач и риски кредитования жилищных ипотечных программ в России.

ГЛАВА 3. Совершенствование формирования и функционирования системы жилищного ипотечного кредитования

3.1. Повышение роли государства в развитии системы жилищного ипотечного кредитования в России.

3.2. Внедрение мероприятий по совершенствованию жилищного ипотечного кредитования.

3.3. Методические рекомендации по развитию регионального механизма системы жилищного ипотечного кредитования.

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Развитие жилищного ипотечного кредитования в России»

Актуальность темы исследования. Реализация конституционных прав граждан на достойное жилище остается важнейшей социально-политической, экономической и стратегической проблемой России, поэтому выбор тех или иных подходов к решению этой задачи в значительной мере обуславливает общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивацию поведения, социальную стабильность в обществе.

Особое внимание к вопросам ипотечного кредитования в России обусловлено тем, что при остром недостатке источников финансирования жилищного строительства, потребность в жилье возрастает, в первую очередь, из-за необходимости обновления значительно изношенного жилого фонда. Расширение жилищного строительства связано с необходимостью пересмотра норм обеспеченности жильем в соответствии с европейскими стандартами. В этих условиях объективно возникает потребность в долгосрочных кредитах населению.

Несмотря на обилие программ по развитию жилищного комплекса России, экономические реалии таковы, что без принятия дополнительных мер решение указанной задачи не обеспечить. Чтобы убедиться в эгом, достаточно сопоставить размеры платежеспособного спроса основной массы населения, заработную плату, действующие цены на жилье и условия получения кредитов на приобретение квартиры или строительство собственного дома.

Тем не менее, значительная часть людей продолжает считать приобретение жилья самой насущной необходимостью, усугубляемой в случае естественного расширения семьи. Однако ясно, что только с объединением усилий государства, банков и населения, возможно превратить желаемое в реальность, сделав ипотечное кредитование доступным и эффективным инструментом улучшения жилищных условий.

В многообразии современных рыночных инструментов ипотека занимает одно из ведущих мест среди финансовых механизмов, предназначенных для решения одной из важнейших проблем каждого государства - проблемы реализации доступности жилья для населения. Одновременно она позволяет осуществлять инвестирование сбережений населения в жилищное строительство страны, развивая приоритетные отрасли хозяйства, связанные со строительством жилья и стабилизируя национальную экономику в целом.

Особую актуальность ипотечное кредитование приобретает в связи с реализацией федеральной целевой программы «Жилище», предусматривающей в приоритетном порядке проведение совокупности мероприятий по увеличению объемов строительства, разработке путей расширения частного финансирования, решению законодательных проблем, существующих в сфере жилищного ипотечного кредитования.

Становление и развитие ипотечного кредитования, как доказывает опыт развитых стран, это экономически верный путь для накопления «реального капитала», стабилизации макроэкономических показателей, в том числе, снижении уровня инфляции, увеличении объема ВВП, повышении уровня жизни населения. Именно ипотечное кредитование способно наиболее эффективно согласовывать интересы населения, банковского сектора, строительной сферы и государства с целью решения социально-экономических проблем в современной России. Следовательно, анализ состояния ипотечного кредитования, определение факторов, сдерживающих его развитие, и выявление путей совершенствования механизма жилищного ипотечного кредитования для повышения его эффективности представляется весьма актуальной задачей России.

Степень научной разработанности проблемы. Вопросы развития жилищного ипотечного кредитования широко представлены в работах Н. Ордуэя, А. Салливана, Р. Страйка, Ф. Уитта, Дж. Фридмана, и др. Анализ роли сбережений и необходимости их трансформации в инвестиции 4 осуществлены зарубежными учеными Дж.М.Кейнсом, Р. Нурксе, П. Розенштейн-Роданом, П.Самуэльсоном, Э. Хансеном, Р. Харродом и др.

В последнее десятилетие XX века и, особенно в настоящее время данная проблема стала предметом серьезного анализа, как в экономической, так и юридической науках. В настоящее время теория ипотечного кредитования рассматривается в научных трудах таких отечественных ученых, как: С. А. Андрюшина, В. И. Букато, А. И. Гурьева, А. А. Иголкина, И. И.Кауфмана, В.А. Кудрявцева, В. Д. Мехрякова, П. П. Мигулина, Я. И. Печерина, Н.П. Проскуряковой, Я. А. Сербиновича, В. В. Смирнова, Е.В. Черных и др. Практический аспект исследуемой проблемы рассмотрен такими учеными, как Белых Л.П., Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р., Гусев Б.В., Довдиенко И.В., Караваева И.В., Кудрявцев В.А., Лебединский А.И., Макаров О.В., Новицкий H.A., Павлова И.В., Разумова И.А., Сергеева И.А. и другими авторами.

Вместе с тем, несмотря на разнообразие и глубину теоретических разработок системы экономических отношений на рынке жилищных инвестиций и финансовых инструментов его развития, в отечественной научной литературе отсутствуют системные исследования ряда аспектов финансово-кредитного механизма развития жилищного ипотечного кредитования, недостаточно определена роль государственных ипотечных агентств в организационной системе рынка жилья, не оценена роль институтов страхования, как инструмента снижения кредитных рисков. Теория формирования эффективных институтов, обеспечивающих расширение платежеспособного спроса населения и реализацию его инвестиционного потенциала, находится в стадии разработки. В силу этого ипотечное законодательство, концепция развития жилищного ипотечного кредитования чаще всего носят фрагментарный характер. Поэтому проблемы формирования института ипотеки в России требуют дополнительных исследований. Дискуссионность концепции, необходимость совершенствования методологических подходов, научная актуальность и особая социально-экономическая значимость проблемы жилищного ипотечного кредитования, обусловили постановку цели и задач диссертационного исследования.

Цель и задачи диссертационного исследования. Целью диссертационного исследования является разработка предложений по формированию региональной модели системы жилищного ипотечного кредитования как фактора повышения обеспеченности населения жильем и экономического роста России.

Для достижения данной цели были поставлены и решены следующие задачи: дополнены теоретические основы содержания понятийного аппарата сущности жилищного ипотечного кредитования; определены основные источники финансирования системы жилищного иппотечного кредитования; обобщен опыт зарубежных стран по развитию систем жилищного ипотечного кредитования; систематизированы факторы, влияющие на формирование и развитие системы жилищного ипотечного кредитования; разработана модель регионального механизма системы жилищного ипотечного кредитования; выявлены новые элементы государственного регулирования системы жилищного ипотечного кредитования.

Объектом исследования является система жилищного ипотечного кредитования, включающая в себя ее инфраструктуру, кредитные учреждения, участников системы, объединения различных форм хозяйствования.

Предметом исследования выступает совокупность финансово-кредитных и организационно-экономических отношений между субъектами -участниками системы жилищного ипотечного кредитования.

Теоретическую и методическую основу исследования составляют научные работы ведущих отечественных и зарубежных ученых-экономистов в области ипотечного жилищного кредитования. Эмпирическую основу составили законодательные акты, постановления Правительства РФ и другие нормативно-правовые документы, данные Федеральной службы государственной статистики Российской Федерации, отчеты кредитных учреждений, строительных ассоциаций, аналитические обзоры, периодические издания, материалы научно-практических конференций, общая и специальная литература в области изучения экономики и финансов, результаты исследований институтов, справочная литература.

В ходе выполнения работы использовались следующие методы исследования: балансовый, монографический, абстрактно-логический, расчетно-конструктивный, статистический, экономико-математический и экспертный.

При обосновании теоретических и методологических аспектов развития системы жилищно-ипотечного кредитования использовались монографический и абстрактно-логический методы; при оценке факторов, влияющих в стимулирующем и сдерживающем направлениях на эффективность системы жилищного ипотечного кредитования - экономико-статистический; при разработке направлений совершенствования социально-экономических отношений - монографический и статистический методы.

Научная гипотеза диссертационного исследования состоит в предположении, что обоснованная и разработанная система мер по развитию регионального механизма ипотечного кредитования, будет способствовать формированию эффективной системы жилищного ипотечного кредитования в Российской Федерации.

Научная новизна исследования: уточнено понятие жилищного ипотечного кредитования, дополнены его функции, введено новое понятие инвестиций, как жилищные ипотечные инвестиции; доказана необходимость использования различных источников финансирования системы жилищного ипотечного кредитования; обоснована целесообразность использования мирового опыта и рекомендована возможность применения отдельных составляющих ее элементов в современных российских условиях; разработана модель регионального механизма жилищного ипотечного кредитования; предложены новые направления государственного регулирования финансово-кредитных отношений между участниками ипотечного рынка.

В результате проведенного исследования на защиту выносятся следующие положения:

1.Уточнена сущность понятия жилищного ипотечного кредитования в современных условиях. Финансовый механизм формирования и развития системы жилищного ипотечного кредитования рассматривается как совокупность мер в создании необходимых условий по взаимодействию кредитных учреждений, государственных структур, фондов, других рыночных институтов в процессах жилищно-ипотечного кредитования с целью осуществления гарантированного доступа населения к кредитованию в целях улучшения жилищных условий и обеспечения экономического роста страны.

Дано авторское определение жилищного ипотечного кредита, как кредита, выдаваемого заемщику на приобретение и строительство жилья под залог недвижимого имущества, предусматривающее государственную регистрацию договора залога, обеспечивающего преимущественное право кредитора реализовать это имущество в случае нарушения заемщиком принятых обязательств по своевременному возврату кредита и начисленных процентов.

Предложены дополнительные функции жилищного ипотечного кредитования, которые заключаются в его социальной составляющей, обеспечивающей повышение уровня жизни населения и целевой составляющей, определяемой вложением денежных средств в строительство и приобретение жилья.

Кроме того, жилищные ипотечные инвестиции выделены в специальную категорию, составляющую часть всех ипотечных инвестиций.

2.Доказана необходимость использования различных комплексных источников финансирования системы жилищного ипотечного кредитования. Основное место в системе финансирования отведено следующим источникам финансовых ресурсов: сбережениям населения - в форме депозитных и накопительных счетов, оплаты первоначальных взносов по ипотечным кредитам, приобретение населением ипотечных ценных бумаг; федеральным, региональным, муниципальным бюджетам - в форме субсидирования первоначальных взносов и платежей по процентным ставкам, участия в финансировании строительства, реконструкции и эксплуатации жилищных объектов недвижимости; средствам институциональных инвесторов - в форме покупки ипотечных ценных бумаг пенсионными и страховыми фондами; собственным средствам кредитных организаций - в форме эмиссии ипотечных ценных бумаг, капитализированной прибыли, акционерного капитала; временно свободным средствам предприятий - в форме участия в строительстве жилья для сотрудников предприятия.

З.Обоснована целесообразность использования мирового опыта в системе жилищного ипотечного кредитования. Рекомендована возможность применения отдельных элементов зарубежных систем жилищного ипотечного кредитования в современных российских условиях, в частности, использование таких форм, как усиление защиты прав кредиторов в судах и расширение области взыскания на предмет залога; применение в нотариальной практике исполнительной надписи, внесение в рассматриваемый в настоящее время проект закона по потребительскому кредитованию раздела по ипотеке, четко определяющего его основные положения и правоотношения сторон жилищного ипотечного кредита, как это установлено в большинстве развитых стран, использование системы контрактных сбережений, аналогичной немецкой. Необходимо отметить, что 9 при этой схеме кассы имеют возможность выдавать кредиты по ставкам ниже рыночных. Это предопределено тем, что вкладчиками и заемщиками строительно-сберегательных касс являются одни и те же люди - члены кассы. Низкая доходность депозита - своего рода плата за право получать затем ипотечный кредит по низкой ставке. Внедрение общих и специфических принципов становления и развития инвестиционных возможностей жилищного ипотечного кредитования для роста национальной экономики страны.

4. Разработана модель регионального механизма жилищного ипотечного кредитования. Разработанный механизм регионального ипотечного кредитования, основан на следующих базовых составляющих, используемых в комплексе: 1) системе контрактных сбережений на основе структурных подразделений Сбербанка; 2) усеченно-открытой системе ипотечного кредитования - одноуровневой, на основе коммерческих банков; 3) расширенной открытой системе ипотечного кредитования -двухуровневой, на основе ипотечных фондов, агентств. Предлагаемая региональная модель механизма жилищного ипотечного кредитования позволит аккумулировать внутренние финансовые ресурсы для повышения доступности жилья в России, обеспечения населения социальным жильем и снижения рисков в жилищном строительстве. Кроме того, деятельность этого финансового механизма абсолютно прозрачна, и понятна большинству граждан России

5.Предложены новые направления государственного регулирования финансово-кредитных отношений между участниками ипотечного рынка. Обоснована необходимость и показана специфика государственного регулирования ипотечного кредитования, способствующего созданию условий для строительства доступного населению жилья. Первоочередными целями государства в регулировании становления и развития института ипотеки являются такие направления, как: построение правовых основ взаимодействия всех участников процесса ю ипотечного кредитования через стандартизацию процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, обеспечение финансовых гарантий и страхования инвестиционных рисков банков, разработка системы надежного контроля за порядком предоставления ипотечных кредитов, которая позволит оптимизировать расходы банков при ипотечном кредитовании; определение видов эмиссионных ипотечных ценных бумаг, порядок их выпуска и обращения; обеспечение государственных гарантий и страхования кредитных рисков, оказание адресной финансовой помощи гражданам, предоставление налоговых льгот и субсидий, формирование государственного заказа на строительство социального жилья.

Практическая значимость полученных результатов. Полученные в диссертационном исследовании результаты позволяют применить представленные выводы для моделирования жилищных ипотечных отношений в стране в целом и на региональном уровне в рамках региональной жилищной политики.

Основные результаты работы опубликованы в 7 работах общим объемом 3,6 п.л. и представлены в журналах, рекомендованных ВАК, а также в составе материалов научно-практических конференций и семинаров.

Результаты исследования были доведены до прикладных разработок и апробированы практически. Материалы, полученные в ходе диссертационного исследования вошли в разработку учебно-методических материалов по дисциплинам "Финансы, денежное обращение и кредит", "Финансовый менеджмент", "Инвестиции".

Внедрение и апробация результатов исследования. Основные результаты и выводы диссертационного исследования докладывались и обсуждались на научно - практических конференциях РГСУ, региона и области, а также использовались как ориентиры при выборе направлений повышения эффективности действующих финансово-кредитных механизмов в системе Сбербанка РФ.

Заключение диссертации по теме «Финансы, денежное обращение и кредит», Скударева, Нэлли Зиннуровна

Заключение

Проведенное исследование сущности, функций, процессов и методов систем жилищного ипотечного кредитования, их создания, функционирования и развития позволяют сделать следующие основные выводы:

1. Активный процесс приватизации в России создал фундамент для развития рынка жилья и создал предпосылки для интенсивного формирования и реализации программ государственного и негосударственного финансирования жилищного строительства и рыночных операций с жилыми объектами недвижимости. Федеральные, субфедеральные и муниципальные программы улучшения жилищных условий населения, определяющие комплексное развитие стройиндустрии, строительства, эксплуатации и рыночного обращения жилых объектов недвижимости при сочетании всех форм финансирования с преимуществом ипотечного кредитования, составляют специфическую группу жилищных ипотечных программ.

2. Основная цель развития системы жилищного ипотечного кредитования - создание эффективно работающей системы обеспечения российских граждан со средними доходами доступным по стоимости приобретения и эксплуатации жильем, основанной на рыночных принципах приобретения и обслуживания жилья на свободном от монополизма жилищном рынке, за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Проведенные автором работы исследования показывают, что основной проблемой формирования такой системы является ресурсное обеспечение ипотечного кредитования путем привлечения сбережений населения на длительный период. Она разворачивается, как совокупность федеральных, региональных и местных ЖИЛ, включающих ипотечное кредитование рыночных сделок с объектами жилой недвижимости и программ развития жилищного строительства.

3. Жилищное ипотечное кредитование рассматривается, как целостный механизм, который не только позволяет объединить интересы заемщиков и кредиторов, но и активизирует деятельность многих его участников, которые непосредственно не участвуют в процессе кредитования, но без них оно не возможно. В диссертации определены состав участников, их функции и мотивы участия в этапах и процессах жилищного ипотечного кредитования. Участники часто имеют противоположные цели участия в процессах жилищного ипотечного кредитования. Согласование этих целей и создание условий эффективной деятельности всех участников системы финансирования -основная задача государственных и муниципальных органов управления при разработке и реализации ЖИЛ.

Формирующаяся система долгосрочного жилищного ипотечного кредитования в России должна быть адаптирована к российской законодательной базе, учитывать макроэкономические условия, ограниченную платежеспособность населения, высокую инфляцию Система ипотечного жилищного кредитования должна опираться в первую очередь на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов - граждан, кредитных организаций, инвесторов и в меньшей степени на финансирование из государственного или муниципального бюджета.

В целях дальнейшего развития системы жилищного ипотечного кредитования необходимо выполнять определенные условия ее функционирования, обеспечить выгодность ипотечного кредитования на уровне с другими сферами финансовой деятельности и его доступность для заемщиков, которые являются ее основными участниками, определяющими ее функционирование и развитие. Существующая уже достаточно продолжительное время макроэкономическая реальность - низкие доходы и, соответственно, недостаточный платежеспособный спрос граждан на жилье в совокупности с практическим отсутствием накоплений заставили искать промежуточные решения для всех субъектов, заинтересованных в развитии рынка жилья, росте емкости рынка ипотеки и повышении покупательной способности населения.

Сфера экономических отношений, связанная с жилищным ипотечным

151 кредитованием, подразделяется на множество групп в зависимости от объекта и субъекта кредитования, способа финансирования и обеспечения возвратности кредитов, механизма выплат кредитных долга и процентов и т.д. Проведенный автором данной диссертации анализ литературы и опыта кредитования жилищных программ показывает, что все разновидности ипотечных кредитов имеют свои недостатки и преимущества, а также круг потенциальных заемщиков и сферу применения. В отечественных системах жилищного ипотечного кредитования необходимо выбирать модель, наиболее приемлемую для каждого конкретного договора с учетом реальной социально-экономической обстановки.

При этом следует учитывать, что все разновидности ипотечных кредитов имеют определенные общие недостатки, а именно: значительный объем материальных затрат, связанных с подготовкой, оформлением, выдачей и обслуживанием ипотечных кредитов; необходимость формирования специальных ипотечных банковских подразделений; необходимость отвлечения банковских кредитных ресурсов на длительное время; неопределенность в прогнозировании возможной прибыли либо убытков банка на долгосрочный период.

4. Анализ организации и методов кредитования отечественных систем жилищного ипотечного кредитования, проведенный автором диссертации показал, что в современных социально-экономических условиях российские системы жилищного ипотечного кредитования должны строиться в основном по одноуровневым схемам, т.к. для двухуровневых схем необходим высокий уровень развития рынка ценных бумаг. Эти схемы молено в небольших по сравнению с другими схемами объемах использовать в регионах-мегаполисах, таких как Москва и Санкт-Петербург. Имеющиеся в регионах России портфели ипотечных кредитных обязательств не могут формировать основу будущего покрытия ценных ипотечных бумаг, ввиду следующих обстоятельств:

- низкая номинальная доходность: требуется слишком большая величина дисконта, для того, чтобы обеспечить требуемую рынком доходность бумаг;

- качество андеррайтинга неодинаково (иногда процедура оценки кредитоспособности превращается в простую формальность), поэтому невозможно дать даже приблизительную оценку кредитных рисков;

- кредиты с фиксированными процентными ставками (свыше уровня 10% годовых в рублях) имеют высокий риск досрочного погашения.

Наиболее типичные характеристики региональных программ жилищного ипотечного кредитования населения:

- разработка и реализация программ под эгидой администраций;

- использование средств региональных и местных бюджетов для субсидирования программ жилищного финансирования;

- финансовая поддержка строительного комплекса путем прямого инвестирования строительства жилья гражданами и бюджетом (строительные материалы по «зачетным» схемам);

- сочетание денежной и товарной форм жилищного кредита при преобладании натурального характера взаимоотношений строителей и бюджета, при этом денежной составляющей строительства, обычно являются средства населения;

- ориентация программ на жителей данного региона;

- преимущественное включение в программы отдельных категорий населения: малоимущих, очередников, работников бюджетной сферы.

5. Изучение становления и развития систем жилищного ипотечного кредитования в современной России показывает, что отечественный исторический опыт организации и развития ипотечного рынка используется недостаточно широко. В его становлении государство в основном ориентируется на зарубежный опыт, наблюдаются попытки внедрить различные элементы американской и немецкой моделей ипотечного рынка, которые не вполне учитывают исторических и экономических особенностей России. На современном этапе и в ближайшей перспективе интерес

153 представляют отдельные элементы этих моделей при формировании региональных моделей ЖИК. Их применимость определяется спецификой социально-экономических условий и перспектив развития: каждого конкретного региона страны. Это подтверждает имеющийся в Российской Федерации опыт создания и деятельности региональных систем жилищного ипотечного кредитования.

6. Проведенный в диссертации анализ причин неудач формирования и развития, отечественных ЖИЛ позволяет выявить основные факторы рисков жилищного ипотечного кредитования и на основе их оценки предложить схему и методы их минимизации на различных стадиях. К ним относятся: расширение источников финансирования путем привлечения долгосрочных вкладов населения, средств фондов, определение оптимальной величины первоначального взноса, выбор механизма погашения кредита, улучшение качества андеррайтинга и обслуживания кредитов, повышение ликвидности предмета залога, упрощение схемы реализации залога при невыполнении заемщиком обязательств по кредитному договору, прием в зачет имеющегося у заемщика жилья, страхование имущества, жизни заемщика в пользу залогодержателя, надежности титула.

7. Одним из основных препятствий для увеличения масштабов системы ипотечного жилищного кредитования и повышения ее доходности на сегодня является несоответствие реальных доходов россиян необходимому уровню.

Доступность ипотечных кредитов определяется не только доходами населения, но и сроками кредитов и процентными ставками, определяемыми в основном источниками кредитных ресурсов. В современных российских условиях ни один из наиболее интенсивно используемых в зарубежной практике источников не в состоянии в полной мере удовлетворить финансовые потребности российского рынка недвижимости. Вклады населения не отвечают целому ряду требований: по их объему (массовости), срокам (периоду) использования, доступности. Значительная часть финансирования операций на региональных ипотечных рынках осуществляется не через банки, а посредством специально создаваемых

154 региональных ипотечных организаций (агентств, фондов и корпораций), кредитные ставки которых ниже банковских. Это связано со стоимостью кредитных ресурсов и тем, что ипотечные ссуды относятся к высокорискованным операциям и банкам, в силу существую г цего законодательства, необходимо осуществлять значительные по размеру обязательные резервные отчисления.

8. В диссертации предлагается принципиальная схема регионального механизма жилищного ипотечного кредитования, базирующаяся преимущественно на деятельности подразделений Сбербанка, контрактных строй-сбережений населения, коммерческих банках и АИЖК. В целом предлагаемый автором региональный механизм ипотечного кредитования основывается на объединении следующих базовых составляющих: системе контрактных строй-сбережений; усеченно-открытой системе ипотечного кредитования (одноуровневой); расширенной открытой системе ипотечного кредитования (двухуровневой). Предлагаемая региональная модель механизма жилищного ипотечного кредитования позволит аккумулировать внутренние финансовые ресурсы для повышения доступности жилья в России, обеспечения населения социальным жильем и снижения рисков в жилищном строительстве. Кроме того, деятельность этого финансового механизма абсолютно прозрачна, и понятна большинству граждан России.

Предлагаемая модель регионального механизма жилищного ипотечного кредитования объединяет в себе преимущества классической модели ипотечных банков и модели строительных сберегательных касс.

9. Анализ опыта становления и развития систем ипотечного кредитования жилищных программ в России позволил автору диссертации сформулировать основные принципы и направления совершенствования управления развитием российского жилищного ипотечного кредитования, соответствующие состоянию экономики, законодательной базы, организации государственного управления и менталитета населения, а именно:

- ипотечный рынок страны должен иметь с одной стороны четко выраженную территориальную структуру, с другой, составлять единое целое, построенное на общих принципах и составляющее часть национальной системы, жилищного ипотечного кредитования;

- ипотечное жилищное кредитование следует рассматривать как систему финансирования строительства, эксплуатации и рыночного обращения объектов жилой недвижимости, в неразрывной взаимосвязи;

- система привлечения кредитных ресурсов должна, учитывая современное состояние и ближайшие перспективы развития экономики страны и её кредитной системы, ориентироваться, прежде всего, на использование депозитов населения;

- финансирование ипотеки за счет привлеченных средств с рынка капиталов необходимо осуществлять параллельно с депозитной схемой за счет эмиссии ипотечных облигаций, которые по своим срокам и структуре должны соответствовать характеру активов кредитных организаций;

- широкое использование государственного субсидирования не кредиторов, а заемщиков в процессе накопления строй-сбережений;

- стандартизация и унификация процедур и документов, как в системе ипотечного кредитования, так и в системах ее обслуживающих и обеспечивающих (инфраструктуре ипотечного рынка) Стандарты призваны, прежде всего, снизить кредитные риски, сделать все операции кредитования и обслуживания кредита надежными и менее рискованными как для заемщика, так и для кредитора. Вопрос стандартов — это не только вопрос минимизации рисков на первичном рынке, но это вопрос ликвидности ценных бумаг. создание механизмов социальной защиты заемщиков, как от неправомерных действий кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее кредита, что является важнейшим принципом создания и развития ипотечного рынка.

10. Улучшение жилищных условий населения на основе программных методов требует организации и проведения в рамках системного мониторинга постоянного отслеживания и анализа показателей доступности

156 жилья и кредитоспособности населения, введения на их основе механизмов регулирования и корректировки строительства жилья, динамики роста платежей за жилищно-коммунальные услуги, изменения условий кредитования, нормативно-правовой базы, регламентирующей правоотношения в жилищной сфере.

В заключении следует отметить, что только целенаправленная совместная деятельность государственных органов, кредитных организаций, фондов, населения и других участников системы ипотечного кредитования жилищных программ при эффективном использовании вышеуказанных принципов и направлений даст необходимый результат в его становлении и развитии.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Скударева, Нэлли Зиннуровна, 2008 год

1. Федеральный закон от 24 декабря 1992г. № 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики".

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 21 октября 1994г. №51-ФЗ.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 22 декабря 1995г.№14-ФЗ.

4. Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах».

5. Федеральный закон от 21 апреля 1997 г. № 68-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики".

6. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

7. Федеральный закон от 27 июля 1998 г, № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

8. Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах».

9. Указ Президента РФ от 22 февраля 1996 г. №293 "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования".

10. Указ Президента РФ от 23 марта 1996 г. №420 "О разработке федеральной целевой программы "Свой дом".

11. Указ Президента РФ от 29 марта 1996 г. №431 "О новом этапе реализации государственной целевой программы "Жилище".

12. Постановление Правительства Москвы от 11 августа 1998 г. № 625 "О концепции развития ипотечного кредитования в г. Москве".

13. Распоряжение Правительства Москвы от 26 августа 1998 г. № 970-РП "О страховой компании на рынке ипотечного кредитования в г. Москве".

14. Постановление Правительства Москвы от 29 сентября 1998 г. "О создании и обеспечении деятельности Московского ипотечного агентства".

15. Постановление Правительства Москвы от 24 ноября 1998 г. "Об организации эксперимента на территории Западного Административного Округа по внедрению Строительной Сберегательной кассы".

16. Положение о порядке предоставления товарного кредита на индивидуальное жилищное строительство в Республике Башкортостан (утв. постановлением Кабинета Министров Республики Башкортостан от 22 января 1999 г. №15).

17. Постановление Правительства Москвы от 29 марта 1999 г. №100 "О первоочередных мерах по внедрению системы ипотечного кредитования на базе ДСК-1".

18. Закон г. Москвы от 31 марта 1999 г. №11 "Об организационном и финансовом обеспечении внедрения системы ипотечного жилищногокредитования в г. Москве".

19. Концепция ипотечного жилищного кредитования Вологодской области (утв. постановлением Губернатора области от 2 августа 1999 г, №486).

20. Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации (одобрена постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28).

21. Программа ипотечного кредитования Вологодской области (утв. постановлением Законодательного Собрания области от 25 ноября 1999 г. №652).

22. Указ Президента Чувашской Республики от 04 октября 1999 г. №70 "О совершенствовании форм и условий оказания государственной поддержки граждан в строительстве и приобретении жилья".

23. Программа ипотечного жилищного кредитования Липецкой области (утв. Постановлением Липецкого областного Совета депутатов от 26 октября 2000г. N 523

24. Постановление Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 3 июля 200г. № 204 . «О порядке согласования залога».

25. Концепция развития жилищной ипотеки в городе Москве (одобрена Постановлением Правительства Москвы от 16 января 2001 г. № 24-ПП "О состоянии и перспективах развития системы ипотечного жилищного кредитования в г. Москве") !

26. Постановление главы администрации Белгородской области от 8 февраля 2001 г. №77 "О некоторых мерах по организации ипотечного кредитования в Белгородской области".

27. Постановление Правительства Москвы от 10 июля 2001 г. № 626-1111 "О порядке реализации не завершенных строительством объектов в рамках московской ипотечной программы".

28. Постановление Правительства РФ от 25 августа 2001 №628 "Об утверждении правил предоставления государственных гарантии российской федерации по заимствованиям открытого акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию".

29. Постановление Правительства РФ от 17.09.2001г., № 675 «Об утверждении ФЦП «Жилище»

30. Федеральный закон от 9 ноября 2001 г. № 143-Ф3 "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

31. Аксенов А.П. Организация управления ипотечным финансированием предприятий и объектов недвижимости /Менеджмент в России и за рубежом. 2007, №4.

32. Аганбегян А. Г. У ипотеки в России большое будущее// Ипотека. Финансирование будущего. 2006, №1-2.

33. Абашина A.M., Маковский A.A., Симонова М.Н., Талье И.К. Кредиты, займы, ссуды. М.: Филинъ, 2005.

34. Аляудинов М. Р. Отечественный опыт организации и управления формированием и развитием ипотечного рынка. Монография. М.: ГУ У, 2006.

35. Антонов Н.Г., Пессель М.А. Денежное обращение, кредит и банки. — М.: Финстагинформ, 2005.

36. Авдеева A.C. Инвестиционные возможности ипотечного кредитования в России. Автореферат на соискание ученой степени кандидата наук. М.2006.

37. Аракчеева Ю. Ипотека дешевеет. Ведомости., 12.12.2008, 12.

38. Банковское дело: управление и технологии. Под ред. A.M. Тавасиева. М. ЮНИТИ - ДАНА, 2006.

39. Баскаев К. Бесплатного жилья не бывает // Экономика и жизнь,- 2000. -№7.

40. Батракова J1.Г. Анализ процентной политики коммерческого банка. Учеб.пособие. — М.: Логос, 2007

41. Березин М. Налогообложение недвижимости. М.: Финансы и статистика.2007.

42. Веремейкина В.Д. Место ипотечного кредитования в системе кредитных отношений. // Банковские услуги. 2005. №5.

43. Беленький В.Н. Ипотека: Проблемы и решения // Финансовый бизнес. 2004.-№ 8.

44. Белявский И. Оформление ипотечных жилищных кредитов / И. Белявский Рос. юстиция. 2006. № 5.

45. Бледный С. Н. Правовые основы управления недвижимостью, М.: ЮНИТИ-ДАНА.2002.

46. Белых Л.Л. Формирование портфеля недвижимости. М.: Финансы и статистика, 2007.

47. Березин М. Налогообложение недвижимости. М.: Финансы и статистика. 2006.

48. Богатырев Ф.О. Пределы прав залогодателя как собственника при залоге с оставлением у него заложенного имущества / Ф.О. Богатырев // Журн. Рос. право. 2006. № 3.

49. БолтановаБ. Операции с недвижимостью: купля-продажа, дарение, наследование, налогообложение. М.: Феникс, 2007.

50. Бонцевич Д.Н. Ипотека как важнейший институт рынка недвижимости в странах с переходной экономикой. Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук.М. 2007г.

51. Бубнова К. Страхование рисков при кредитовании // Риэлтер. 2005, № 3. С. 7-9; №4.

52. Бусов В.И. Проблемы организации ипотечного бизнеса в России //Деньги и кредит.2006. №2.

53. Бусов В.И. Горизонты ипотечного бизнеса// Журнал для акционеров. 2004.№3.

54. Бусов В.И., Аскандарян А.О., Бусова Т.П. Ипотечное кредитование. Учебное пособие. М.: ГУУ, 2006.

55. Бабкин С.А. Возникновение ипотеки в силу закона / С.А. Бабкин // Нотариус. 2002. -№ 1.

56. Бычкова Е. Коммуналки XXI века «Аргументы и факты» № 43, 2006г.

57. Ваксман С.А., Воробьева O.E. Ипотечное кредитование и его участники на рынке жилья США. Екатеринбург, 2007.

58. Голицын Ю. Ипотечная система дореволюционной России/ Эксперт. 2000. №12.

59. Горюнов В. Н. Мы не сторонники специализированных банков. // Ипотека. Финансирование будущего, 2006, №1-2э февраль.

60. Губина И. Рубченко М, Заемные метры // Эксперт. 2004. №42

61. Гусев А. Ф. Ипотека фишка в политических играх. // Ипотека. Финансирование будущего, 2006, №1-2, февраль.

62. Гиндин И.Ф. Банки и экономическая политика в России (Х1Х-начало XX в.). М., 2004.

63. Головин Ю.В. Ипотечное кредитование жилищного строительства, Спб.,2003.

64. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование в схемах. М., 2005.

65. Грачев И.Д. Основы ипотечного кредитования, СПб., 2005.66. + Гребенникова Е.В.Региональное развитие: Ипотека-инструмент социально-экономического развития региона. //Региональная экономика и управление. 2006,- №1 (5).

66. Гудкова Е. ипотека для вольных стрелков. Квадрум.2008, №3.

67. Делягин М. Ипотечный кризис не рассосется. Банковское дело, 2008, №2.

68. Дронова JL, Ипотека и бюджет опыт Рязани, // Ипотека. Финансирование будущего, 2000. №11.

69. ДрыгановаМ. Кубы и метры. // Эксперт. 2001. №9.

70. Егоршева Н. Ипотека в плюсе.//Российская газета, №9, 2008г.

71. Ем В. С. Закон хорош, потому что он есть! // Ипотека. Финансирование будущего. 2000. №1-2, февраль.

72. Ершов М.В. О механизмах и источниках монетизации российской экономики/Аналитический вестник Совета Федерации ФС РФ. 2002. № 18 (174)

73. Жерднев Ф., Змеющенко В. Явка с наличными. // Профиль. 2008. №46.

74. Журавлев С. Ипотечный бум на глиняных ногах, или Попытка системного анализа региональных систем ИЖК через поиск способов ихунификации в федеральную систему. // Ипотека. Финансирование будущего. 2001. № 1.

75. Жуков Е.Ф.Общая теория денег и кредита. Учебник. М. «Банки и Биржи» 2006г. «ЮНИТИ»

76. Заренков В.А. Проблемы развития строительных компаний в условиях российской экономики. Стройиздат, СПб, 2007.

77. Игнатов Л. Экономика недвижимости,- М.: МГТУ им. Баумана. 2007.

78. Копылова В.В. Становление ипотечного кредитования и его механизм. Иркутск, 2000.

79. Коншан Н. Правительство протянуло нам руку помощи.Экономика. //Российская газета. Национальные проекты.,2008г. №3.

80. Краснояров В.А. Развитие ипотечного и коммерческого кредита в России в 1861-1917 годы; Диссертация на соискание ученой степени кандидата исторических наук. Оренбург, 1996.

81. Кудрявцев В. А., Кудрявцева Е. В. Основы организации ипотечного кредитования. М.,*1998.

82. Кутузов В. Воспроизводство жилья в условиях социально-ориентированной рыночной экономики, М. 1994.

83. Карликов Е. И., Тарачев В. И, Российские долговые цепные бумаги: истоки, проблемы, решения. // Рынок ценных бумаг. 1996. №21-23.

84. Кирьян П. Кредитная история. // Эксперт. 2000 № 14.

85. Кутузов В. Воспроизводство жилья в условиях социально-ориентированной рыночной экономики. М., 1994.

86. Кухтин П. В. Методология управления земельно-имущественным комплексом в регионе.- М.: ФГНУ РИЦ МГУ, 2003.

87. Клишо Е. Д., Пастухова Н. С. Стройсбережения в России; проблемы и перспективы развития. //Деньга и кредит. 1996. №1.

88. Керт Дж. Организация оценки и налогообложения недвижимости. М.; Российское общество оценщиков. 1997.

89. Копейкин А., Стебнев Л., Скоробогатько Б., Пенкина И. Развитие ипотечного кредитования в России. // Рынок ценных бумаг. 1999. №8.

90. Косарева Н. Б. Рынок жилья и социальные гарантии, // Проблемы прогнозирования, 2002. №1.

91. Косарева Н., Пастухова Н. Рогожина П. Развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования населения в России. V Вопросы экономики, 2001. №5.

92. Коренев Н.Г. Социально-экономическое развитие России. Итоги 2000 г. М.: ООО «Ди Джи Дизайн Групп». 2004

93. Косой М. П. Как развить ипотеку в регионе? (Опыт Пензы). // Ипотека.

94. Финансирование будущего, 2006. №6.

95. Курочкин А. В. Особенности формирования ресурсной базы коммерческих банков в современных условиях. // Финансы и кредит. 2005, №4.

96. Назарова Л.Б. Что влияет на развитие ипотечного жилищного рынка. Банковское дело, №1,2008.

97. Лассен Т. Перспективы развития ипотечных банков России с использованием немецкого опыта, // Ипотека. Финансирование будущего. 2006. №1-2, февраль.

98. Латкин А. А. Каждому региону своя ипотека, // Ипотека. Финансирование будущего. 2006. №6.

99. Леонов Е. Москва начинает новую ипотеку. // Коммерсант. 7 сентября 2000.

100. Локтионов В. М. Формирование и развитие системы ипотечного жилищного кредитования в рамках целевых программ. // Ипотека, Финансирование будущего. 2006. №1-2.

101. Лужков Ю. М. Москва как много в этом звуке //Недвижимость, экономика,управление, 2003 г. №5.

102. Любомудров Д. Б. Безопасность денежных расчетов инвесторов и предприятий в проектах на территории России. // Аналитический Банковский журнал. 2006. №11.

103. Любомудров Д. В. Целительное воздержание. // Эксперт. 1999.

104. Ласк Г. Гражданское право США (право торгового оборота). М.,1961.

105. Лебедев Д. Дом самострой на приусадебном участке. Домашний адвокат, №3, 2007.

106. Ли М., Равиц М. Расчет ставки процента по ипотечным кредитам в России: методологический подход. М., 2004.

107. Лимаренко В.И. Ипотека: шаг за шагом. Кн. 1. Саров, 2006.

108. Лимаренко В.И. Ипотека: шаг за шагом. Кн. 2; Проблемы внедрения ипотечного кредитования в российских регионах. Теория и практика. Саров, 2006.

109. Лимаренко В. И. Управление процессом ипотечного кредитования в муниципальном образовании: Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук Нижний Новгород, 1999.

110. Малиновский В. Ипотечный рынок: повторение в России Американского кризиса в настоящий момент невозможно//Корпоративные займы, 2007, №20 (374).

111. Манцев О.Механизмы привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу//Вопросы экономики.2008, № 9.

112. Маркс К., Энгельс Ф. Сочинения. Изд. 2. Т. 7. М.:Изд-во политической литературы, 1973.

113. Мазур И. Девелопмент. Экономика. Современное бизнес-образование. -М.: Экономика. 2004.

114. Мамантов П.Д., Киреев A.B. О финансово-кредитных механизмах решения жилищных проблем в условиях дефицита местных бюджетов // Деньги и кредит, 1998. №7.

115. Маренков Н. Основы управления инвестициями. М.: Эдиториал УРСС. 2003.

116. Москвин В. А. Управление рисками при реализации инвестиционных проектов, М.: Финансы и статистика, 2004.

117. Мишуров С.С. Стратегическое управление земельно-имущественным комплексом субъекта Федерации. М.: ГУУ, 2004.

118. Москвичева Я.Л.Подводные камни ипотеки и способы их преодоления. Закон, 2007, № 12.

119. Ненашева К. В. Современное ипотечное кредитование в промышленно развитых странах. Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук. М., 2000.

120. Николаев В. Особенности «военного» кредита на жилметры, 2008, №18.

121. Омшанова Э. А. Развитие ипотечного кредитования: Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук. М, 1998.

122. Орлова Е. Инвестиции. М.: Омега -JI., 2003.

123. Основные тенденции развития экономики России: итоги 2000 года и прогноз на 2001 год// Деньги и кредит. 2001. № 1.

124. Организация рынка жилья. Концептуальный обзор, М., 2007.

125. Пайдиев JI.E. Ценные бумаги, обеспеченные недвижимостью, как средство стабилизации экономики// Деньги и кредит. 2006.№3.

126. Пенкина И. А. Американская модель ипотечного кредитования и возможность ее использования в России: Автореферат на соискание ученой степени кандидата экономических наук, М., 2000.

127. Пенкина И. А. Современная система ипотечного кредитования в США, М., 2000.

128. Петражицкий Л. И. Акция и биржевая игра. Новосибирск, 1993.

129. Петров Ю. А. Коммерческие банки Москвы. Конец XIX В.-1914 г. М., 1998.

130. Петрухин А.Б., Ларин В. И., Чистякова Ю. А. Жилищное ипотечное кредитование в Ивановской области, Иваново, 2001.

131. Печатников А. Внешторгбанк 24:опыт работы на рынке ипотечного кредитования.//Банковское дело, №9, 2006.

132. Портнова Э.Х. Развитие регионального механизма жилищного ипотечного кредитования в России. Автореферат на соискание ученой степени кандидата экономических наук. М., 2007.

133. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России. М, 2006.

134. Равиц М., Страйк Р. Характеристика разработанного для России кредитного инструмента с регулируемой отсрочкой платежей. М., 2004.

135. Радченко И. Ипотека в России: Будущее, Настоящее. Прошлое. -М.: Гросмедиаферлаг. 2004

136. Райский Ю. JI. Акционерные земельные банки в России во второй половине XIX — начале XX вв.: Диссертация на соискание ученой степени доктора исторических наук. Курск, 1982

137. Регионы России. Статистический сборник. М, 1999, 2000, 2003, 2004,2005,2006,2007 гг.

138. Ресин В.И.Экономика недвижимости. М.:Дело, 2006.

139. Российский статистический ежегодник, 1990,1999,2000, 2003, 2004,2005, 2006, 2007, 2008.

140. Розенберг М. Руководство по предоставлению жилищного ипотечного кредита, разработанное для России. М. 1994.

141. Русецкий А. Оформление договора об ипотеке// Право и экономика, 2008, №1.

142. Рябченко JI. И. Развитие системы ипотечного кредитования в России; Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук. М., 1998.

143. Семеняка А.Конкурентная среда и ипотечная инфраструктура. М: Ипотека, 2008, №7(15).

144. Симонов Ю. Жилищный кредит (ипотека). М.: Март. 2004.

145. Смирнов В. В., Лукина 3. П., Ипотечное жилищное кредитование. М.: Аудитор, 2007.

146. Сиротина И.А. Кредит под залог: Техника получения. М. :Стрикс, 2005.

147. Смирнов В. В., Лукина 3. П., Комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)". М., 1999.

148. Смирнов В. В., Лукина З.П. Менеджер по управлению недвижимостью. М., 2000.

149. Смирнов В. В. Менеджер по ипотечным операциям, М-, 2007.

150. Страйк Р., Косарева Н.Б., Сучков А.Х. Жилищное ипотечное кредитование в условиях современной России // Деньги и кредит. 2006.

151. Стейнметц Т., Уитт Ф., Ипотечное кредитование. Екатеринбург, 2007.

152. Столяров А.В. Некоторые аспекты ипотечного кредитования//Закон, 2007, №6.

153. Субраманиам Р. Пособие по организации и порядку обслуживания ипотечных займов. Подготовлено для России, М., 2004.

154. Тарасович Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость. СПб., 2006.

155. Трофимова Ж.Копить или купить//Российская бизнес-газета,2008, №647.

156. Усоскин В.М, Современный коммерческий банк Управление операциями. М., 2003.

157. Ужегов А. Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка, СПб., 2007.

158. Цылина Г. А. Ипотека: жилье в кредит, М.:ЗАО «Издательство «Экономика», 2007.

159. Чагай К.А. Механизм государственного регулирования ипотечного кредитования жилищного строительства: Автореферат на соискание ученой степени кандидата экономических, наук. М , 2006.

160. Черняк A.B. Оценка городской недвижимости М., 2007.

161. Федулов А. АИЖК дает поручительства банкам.//Ипотека,2008, №12.

162. Хандруев A.A. Банковская система России и ее роль в становлении ипотеки.// Ипотека. 2008. № 1.

163. Цытович А. Для развития ипотеки надо больше строить.//Ипотека, 2008, №1(19).

164. Шабалин В. Сделки с недвижимостью на первичном и вторичном рынке. М.: Филинъ, 2004

165. Экономика недвижимости». Учебное пособие. Под ред. Ресина В.И. -М.; Дело.2006.166. Эксперт, 2001 №51.

166. Boleat М. Coles A. The mortgage market -London, 1987.

167. Source: European Mortage and national sources/ European Mortgage markets: structures and future development UECD -June, 2007.