Реформирование земельно-имущественного комплекса в системе рыночных инноваций тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.05, кандидат экономических наук Максимчук, Вадим Владимирович

• Максимчук, Вадим Владимирович
• кандидат экономических наук
• 2004

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Максимчук, Вадим Владимирович

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕННОГО КОМПЛЕКСА.

1.1. Земельно-имущественный комплекс как объект реформирования

1.2. Содержание и принципы реформирования земельно-имущественного комплекса.

1.3. Основные направления преобразований земельно-имущественного комплекса.

ГЛАВА 2. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕННОГО КОМПЛЕКСА.

2.1. Улучшение учета объектов земельно-имущественного комплекса

2.2. Развитие платного землепользования в условиях инноваций.

2.3. Новые подходы к оценке объектов земельно-имущественного комплекса.

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Реформирование земельно-имущественного комплекса в системе рыночных инноваций»

Актуальность темы исследования обусловлена необходимостью формирования земельно-имущественного комплекса в городах и других поселениях страны и его дальнейшего совершенствования в системе рыночных инноваций. Она еще более возрастает в связи с потребностью разработки методики оценки земли и объектов недвижимости, расположенных на ней и принадлежащих различным собственникам. В теоретическом и практическом аспекте целесообразность реформирования земельно-имущественного комплекса вызвана рядом причин социального, экономического, экологического и политического характера. От ее успешного решения зависит не только результативность развития самого комплекса, но и эффективность экономики в целом.

В связи с этим необходимы теоретические осмысления и анализ рациональности складывающегося землевладения в рыночной экономике, выявление позитивных и негативных сторон земельной реформы, направлений стимулирования эффективного землепользования на различных уровнях хозяйствования, включая крупные мегаполисы, города и другие населенные пункты.

Более того, конкретизация с теоретико-методологических позиций содержания, разработка принципов, основных направлений реформирования земельно-имущественного комплекса представляется исключительно важной и злободневной общественной задачей, предопределяющей в значительной мере динамизм преобразовательного процесса в России в целом и его социально-экономическую результативность.

Вопросы общественного реформирования земельных отношений издавна привлекают внимание мировой экономической науки. Начиная с древности, времен У.Петти и физиократов вплоть до новейших отечественных и зарубежных исследований, прослеживается научная эволюция представлений о земле как основном факторе производства и источнике богатства. В рыночной экономике земля воплощает инвестиционные притязания и приобретает способность генерировать доход не только при производственном потреблении ее свойств, но и в сфере товарного обращения, то есть она становится объектом имущественных отношений.

В данной связи требуется разработка оценки земли и объектов, расположенных на ней, которая в нашей стране легитимирована только в 1998 г. после принятия Федерального закона об оценочной деятельности.1 Внедренные в России, при содействии Мирового банка, методы определения стоимости заимствованы из зарубежной, главным образом, американской практики, где они формировались десятилетиями в условиях непрерывно развивающегося рыночного хозяйства. В нашей стране, при отсутствии соответствующих им информационной базы, законодательных предпосылок и менталитета общества, эффективность их повсеместного использования вызывает обоснованные сомнения.

При таких обстоятельствах формирование национальной, стратегически значимой модели реформирования земельно-имущественного комплекса требует выработки индивидуализированных концептуальных подходов, учитывающих специфику исторической динамики России.

Определенные теоретико-методологические результаты в обозначенном направлении содержатся в работах ряда современных российских исследователей, среди которых выделяются труды Д.Б. Аратского, Г.Е. Быстрова, В.Р. Беленького, С.Н. Волкова, В.И. Гладкого, В.А. Горемыки-на, В.В. Жабина, Н.В. Комова, В.Е. Коптева-Дворникова С.И. Сая, И.Ф. Суслова, Ю.А. Цыпкина, В.Н. Хлыстуна и ряда др.2

1 См.: Об оценочной деятельности в Российской Федерации. Федеральный закон от 29.07.98г. № 135-ФЭ.

2 См.: Суслов И.Ф., Суслов А.И. Земля, недвижимость: оценка при инвестировании и налогообложении. - М., 1997; Оценка объектов недвижимости. Теоретические и практические объекты. Под ред. В.В.Григорьева. - М., 1997; Варламов А.А. и др. Государственное регулирование земельных отношений. - М., 1998; Горемыкин В.А. Российский земельный рынок. - М., 1996; Комов Н.В. Взаимодействие государственных и

В числе зарубежных специалистов, исследования которых оказали наибольшее воздействие на развитие методологии оценки стоимости недвижимости (включая земельную) в России, следует выделить имена Генри С. Харрисона, Джозефа К. Эккерта, Джека Фридмана и Николаса Ордуэйя, Гленна М. Десмонда и Ричарда Э. Келли.1

Среди отечественных научных исследований, содержащих попытки адаптации зарубежных оценочных технологий к условиям российского рынка выделяются работы таких ученых как С.В. Валдайцев, П.Г. Грабовый, С.В. Грибовский, В.Е. Есипов, В.В. Григорьев, В.А. Прорвич, Е.И. Тарасевич, М.А. Федотова.2

Вместе с тем, несмотря на огромный вклад названных и других ученых, научная разработанность проблемы эффективного реформирования земельно-имущественного комплекса России пока еще не соответствует уровню и масштабам решаемых в этой области практических задач.

Этим обусловлен выбор настоящего исследования. Автор полагает при этом, что проблема реформирования земельно-имущественного комрыночных механизмов управления земельными ресурсами. - М., 1996; Цыпкин Ю.А. и др. Оценка земли и недвижимости. - М., 1997.

1 Харрисон Генри С. Оценка недвижимости: Уч. пособие. Пер. с англ. - М.: РИО Мособлупрполиграфиздат, 1994; Эккерт Д. Оценка земельной собственности. - М., 1993; Организация оценки и налогообложения недвижимости. Тома 1 и 2. Под общ. ред. Джозефа К. Эккерта. Пер. с англ. - М.: Академия оценки, 1997; Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. - М.: Дело, 1995; Десмонд Гленн М., Келли Ричард Э. Руководство по оценке бизнеса. Пер. с англ. - М.: Академия оценки, 1996.

2 Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия: Уч. пособие. - М.: ЮНИТИ, 2001; Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов /Под общ ред. П.Г. Грабового. - Смоленск: Изд. «Смолин Плюс», М.: Изд. «АСВ», 1999; Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. СПб.: Питер, 2001; Григорьев В.В., Островкин И.М. Оценка предприятий. Имущественный подход. Уч.-практ. пособие. - М: Дело, 1998; Есипов В., Маховикова Г., Терехова В. Оценка бизнеса. -СПб.: Питер, 2001; Прорвич В.А. Оценка земли в Москве. - М., 1996; Его же: Основы экономической оценки городских земель. Уч.-практ. пособие. — М.: Дело, 1998; Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. СПб., ТОО «Технобалт», 1995; Оценка недвижимости: Учебник /Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой/ - М.: Финансы и статистика, 2002; Оценка бизнеса: Учебник /Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 1998. плекса сложна и многогранна. Не претендуя на ее всесторонний охват, он концентрирует усилия на раскрытии основ формирования и развития данного комплекса в рыночной системе инноваций1.

Целью диссертационной работы является уточнение важных направлений реформирования земельно-имущественного комплекса в системе рыночных инноваций и разработка на этой основе предложений по совершенствованию его функционирования в условиях России.

В рамках поставленной цели решаются следующие задачи:

- рассмотреть земельно-имущественный комплекс как объект реформирования;

- уточнить содержание и сформулировать принципы реформирования земельно-имущественного комплекса;

- определить основные направления преобразований земельно-имущественного комплекса;

- раскрыть новые тенденции в землеустройстве, внедрении государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости;

- конкретизировать нормативное обеспечение земельной реформы, платное землепользование и оценку земель в рыночных условиях;

- разработать предложения по оценке стоимости объектов земельно-имущественного комплекса.

Объектом исследования является земельно-имущественный комплекс России, рассматриваемый как совокупность земельных ресурсов и связанных с ними объектов недвижимости в многообразии форм собст

1 Понятие «рыночная система инноваций» («инновационная экономика», «новая экономика») освещается в отечественной литературе. Однако четкого его определения пока нет. Автор исходит из общего понимания перемен, распространяющихся в экономике, в связи с ее переводом на рыночные условия. См. об этом: Инновационная экономика / Под общ. ред. Дынкина А.А. и Ивановой Н.И. - М.: Наука, 2001; Мате-ров И. Факторы развития «новой экономики» в России // Экономист. 2003. № 2. С. 3

11; Гохберг JT. Национальная инновационная система России в условиях «новой экономики» // Вопросы экономики. 2003. № 3. С. 26-44 и др. 6 венности и типов землепользования, административных и хозяйственных структур, юридических и физических лиц, взаимоотношения которых развиваются по поводу распределения и использования данных недвижимых ресурсов.

Предметом исследования выступают земельно-имущественные отношения, складывающиеся между людьми, их социальными группами и обществом в связи с приобретением и утратой разного вида прав землепользования и использования объектов недвижимости, расположенных на соответствующих земельных участках, оценкой и оплатой стоимости этих прав и извлечением дохода от их получения.

Теоретико-методологической основой исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых по вопросам реформирования земельно-имущественного комплекса, регулирования землепользования, земельного права и кадастрового учета земель, оценки недвижимости, расположенной на них, анализа эффективности их использования. В процессе работы применен системный подход к рассмотрению исследуемых явлений, методы экономико-статистического и логического анализа.

Эмпирической базой исследования послужили законодательные акты, нормативные и методические документы Российской Федерации, ее министерств и ведомств, статистические данные Госкомстата России, Минимущества России, Росземкадастра, а также собственная база данных автора, сформированная по результатам его трудовой деятельности в аппаратах различных органов власти г. Москвы.

Научная новизна, полученная лично автором в ходе исследования, заключается в области специальности 08.00.05 - экономика и управление народным хозяйством (управление инновациями и инвестиционной деятельностью) в следующих результатах:

1. Земельно-имущественный комплекс страны представлен как важный объект реформирования общества и его экономики. Будучи объектом всеобщих интересов и "сквозным" фактором воспроизводственного процесса, он становится ядром общественных отношений. Земельные связи ^ перемещаются в структуре общественных отношений в ее основание, выступают базисом и одновременно регулятором совокупности зависимостей, включая не только экономическую, но и демографическую, социально-политическую и другие сферы общественного воспроизводства.

2. Конкретизирована совокупность условий и принципов реформирования земельно-имущественного комплекса, в составе которой различают: принцип централизма; принцип стабильности и последовательности; принцип гибкости; принцип постепенности; принцип добровольности; принцип прагматизма; принцип многообразия и равноправия различных форм собственности на землю и объекты, расположенные на ней; принцип устойчивости землепользования; принцип платности; принцип приоритетности; принцип взаимной ответственности; принцип информационной доступности; принцип оптимальности; принцип комплексности; принцип научной обоснованности.

3. Определены концептуальные направления инновационного преобразования земельно-имущественного комплекса в современных условиях рыночной экономики, а именно: а) разграничение государственной собственности на землю; б) предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право собственности и право аренды; в) приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной и муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения;Участки> пРе~ доставленные гражданам и юри дич ескиглл и цам.

4. Обобщен опыт реформирования земельно-имущественного комплекса Москвы, построения и модернизации городского земельного кадастра, стратегии оптимизации его функционирования на основе создания городского кадастра недвижимости и соответствующего преобразования функций органов его ведения, а также оценки стоимости объектов данного комплекса.

В области специальностей 08.00.05 — экономика и управление народным хозяйством (управление инновациями и инвестиционной деятельностью; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами: АПК и сельское хозяйство):

5. Уточнено содержание «земельно-имущественного комплекса» как сложной социально-экономической категории, выражающей связи между собственниками земельных участков и объектов недвижимости, расположенных на них, по поводу их использования, обособления и отчуждения. Он выступает в рыночной экономике связующим звеном воспроизводственного процесса и кругооборота капитала как в городах, так и других населенных пунктах, составляет главный природно-хозяйственный ресурс любого из них, включая крупные мегаполисы. Вместе с тем, он олицетворяет огромный капитал, созданный трудом многих поколений, и не только вещественный, но исторический и духовный.

6. Предложены теоретико-методологические подходы поэтапной реструктуризации государственного земельного кадастра в государственный кадастр недвижимости на основе раздельного учёта земельных участков и зданий, строений и сооружений; их государственного мониторинга; осуществления единства и сопоставимости кадастровой информации; обязательности применения учета; правопреемственности; открытости; готовности; актуальности сведений; развития от простого к сложному; приоритета низовых органов; опережающей пилотной обработки.

В области специальности 08.00.05 - экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами: АПК и сельское хозяйство):

7. Раскрыты нормативное обеспечение земельной реформы, платное землепользование и оценка земель. В частности, предстоит завершить процесс практического перехода к реализации положений Конституции Российской Федерации о многообразии форм собственности, о равной защите всех форм собственности и хозяйствования на земле; правового обеспечения развития рынка земли и другой недвижимости; совершенствования системы земельных платежей - арендной платы и земельного налога; обеспечения оборота земель сельскохозяйственного назначения.

8. Обоснована потребность более тесной увязки ставок земельного налога и арендной платы за земельные участки городских и поселковых территорий и льготирования арендной платы для социально значимого землепользования (спортивно-оздоровительного, торговли товарами народного потребления, культурно-развлекательного, информационно-просветительского и др.). Аргументирована также целесообразность ужесточения административного контроля над незаконным использованием земельных платежей и необходимостью возрастания затрат на государственный мониторинг земельных участков и обустройства территории в целях повышения их доходности.

Основные положения диссертации, выносимые на защиту:

• Обоснование того, что в современном земельно-имущественном комплексе продолжают функционировать механизмы, сформированные для нужд административно-командной системы управления, которые не всегда вписываются в новую рыночную систему. Так, применяя балансовую стоимость оценки эффективности инвестиций в недвижимость, инвестор вынужден завышать величину реверсии и занижать норму отдачи, что стимулирует его к спекулятивному использованию собственности.

• «Земельно-имущественный комплекс» выделяется в особую социально-экономическую категорию не только из-за специфики земли как уникального объекта всеобщих многоцелевых интересовД\о и в силу двойственности состояния земельного фонда, участвующего в общественном воспроизводстве одновременно в качестве природного фактора и товара. Соответственно этому множество общественных интересов относительно земли условно делятся на две группы: по поводу эффективного освоения природных свойств земельного ресурса (технологический аспект); и товарно-денежных параметров земельной собственности (социально-экономический аспект).

• Земельная реформа - целенаправленные преобразования в земельно-имущественном комплексе, которые ведут не к разрушению уже созданного потенциала, а его развитию, не к спаду, а росту производства качественных продуктов питания и сырья, создают продовольственную безопасность и во многом определяют успех экономической безопасности страны в виду эффективного использования как земельных участков, так и объектов недвижимости, расположенных на них.

• Понятие «земельной собственности» рассматривается как комплекс земельно-имущественных прав, регламентирующих конкретные условия землепользования. Собственнику передается не земля как физический объект, обитаемая часть планеты, а комплекс имущественных прав по общественно полезному использованию данного участка.

• Реформирование земельно-имущественного комплекса предполагает, что каждый объект недвижимости представлен четырьмя группами: физические характеристики, позволяющие однозначно отделить этот объект от других на любой момент времени; характеристики правового статуса, включающие описание субъекта права, основание возникновения, содержание и объем прав на объект недвижимости; характеристики ценности объекта в общепризнанном эквиваленте для объективности взимания налогов и справедливости принудительного приобретения объектов для государственных целей; специальные характеристики объекта в присущих данному типу объектов выражениях.

Практическая значимость диссертации заключается, прежде всего, в том, что разработанные в ней предложения доведены до стадии функционально-структурных моделей и рекомендаций, пригодных для непосредственного применения в хозяйственной практике.

Теоретико-методологические положения, обоснованные в работе, помимо прикладного значения, являются вкладом в тезаурус систематизированных знаний о земельно-имущественном комплексе и его реформировании, а также могут быть использованы в учебной, методической и научной работе как определенная ступень гносеологического процесса.

Апробация результатов исследования. Часть практических предложений, обоснованных в диссертационной работе, реализована в системе регулирования земельно-имущественного комплекса г. Москвы. Результаты исследования получили отражение в ряде документов мэрии и правительства города. Они излагались на научных конференциях, получили освещение в 3-х публикациях автора общим объемом около 2,5 п.л., проблемной группе кафедры конкретной экономики и финансов РАГС и рабочих совещаниях в исполнительных органах столицы, в которых многие годы трудится автор.

Структура диссертационного исследования отражает общий замысел и логику исследования. Она включает введение, две главы, состоящих из шести параграфов, заключение, список использованных источников и литературы, а также приложения.

Заключение диссертации по теме «Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда», Максимчук, Вадим Владимирович

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Проведенное исследование показало, что земельная реформа, проводимая в России с начала 90-х гг. прошлого столетия, привела к определенным результатам, решению ряда важных промежуточных задач.

Определены основы правового регулирования земельных отношений, отвечающие потребностям современного общества. Создана согласованная, кодифицированная система земельного законодательства, основывающаяся на Земельном кодексе РФ. Удалось преодолеть правовую разобщенность и децентрализацию, характерную для начального этапа реформирования земельных отношений. Произошли принципиальные, глубинные преобразования, касающиеся форм собственности на землю. Ликвидирована монополия государственной собственности на землю, проведена приватизация значительной части земельного фонда. Завершается процесс перехода от административных к рыночным способам перераспределения государственных и муниципальных земельных ресурсов.

Формируются условия для развития земельного рынка и его инфраструктуры. Об этом свидетельствует увеличение количества сделок с земельными участками. Провозглашен принцип создания «единого объекта недвижимости», осуществляются меры по его реализации. В стране создана и функционирует система государственного земельного кадастра, государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Осуществлен переход к платности землепользования. С 1992 г. наблюдается систематический рост земельных платежей в бюджеты всех уровней. За последние годы проведен ряд последовательных мероприятий по инвентаризации и оценке земельного фонда Российской Федерации. Массовая оценка земель для целей налогообложения проведена на 91,4% оцениваемой территории страны.

Вместе с тем, несмотря на ряд существенных положительных итогов, основная цель земельной реформы пока не достигнута, не произошло кардинального повышения эффективности использования земли, качественного увеличения социального, инвестиционного и производительного потенциала земли, превращения ее в мощный самостоятельный фактор экономического роста.

Сохраняется необходимость совершенствования системы государственного учета земельных участков и иных объектов недвижимости и государственной регистрации прав на них. В частности, одной из задач в этой области является объединение разных систем учета, переход к единому кадастру недвижимости. Предстоит пересмотреть принципы и цели государственного кадастрового учета объектов недвижимости. Такой учет должен осуществляться исключительно для целей государственной регистрации прав на земельные участки и объекты недвижимости.

Современная институциональная структура государственного управления земельными ресурсами в России характеризуется нечеткостью ведомственных обязанностей, конфликтностью интересов различных ведомств и широким распределением ответственности за принимаемые решения. Необходимость многочисленных межведомственных согласований является одной из причин медлительности при разработке нормативно-правовой базы в рамках земельной реформы.

Исследование показывает, что определение четких прав и установленных обязанностей инвесторов, защита их интересов, установление норм и правил по разрешенному использованию и строительному изменению недвижимости, гарантирующие прозрачность процедур и объективность решений (правовое зонирование), будут способствовать улучшению инвестиционного климата и росту объема инвестиций в развитие недвижимости. Существенно повысится активность инвесторов в развитие коммерческой и конторской недвижимости с целью получения дохода. Станет возможной последующая перепродажа объекта по его действительной рыночной стоимости.

В результате устранения существующих барьеров для получения участков под застройку за счет создания равных возможностей для их приобретения в собственность на основе участия в конкурсе увеличится предложение на рынке земель для строительства объектов нужного типа и качества. Это создаст основу для развития деятельности застройщиков, занимающихся улучшением и застройкой участков для последующей продажи.

Недвижимость станет надежным залоговым обеспечением кредитов. Появится значительный спрос на банковские услуги по кредитованию, так как будут созданы условия для финансирования строительства посредством ипотеки, а также ее использования как инструмента финансирования приобретения недвижимости. Установление возможности ипотеки земельного участка вместе с правами собственности на вновь возводимый объект недвижимости позволит получать кредит на строительство. Активное участие профессиональных кредиторов в финансировании развития недвижимости позволит снизить риски, связанные с инвестированием в недвижимость. Прямые инвестиции значительно сократятся.

Предприятия, получив права собственности на земельные участки, смогут эффективно управлять объектами недвижимости и получать средства на развитие своей деятельности за счет продажи незанятых частей земельных участков, продажи объектов недвижимости и переноса предприятий из центров городов на менее дорогие земельные участки в соответствии с условиями правового зонирования. Стабильность "правил игры" на рынке недвижимости позволит участникам рынка недвижимости планировать свою деятельность на перспективу. Введение единого налога на недвижимость даст возможность определить наиболее эффективный способ использования недвижимости, четко прогнозировать экономический эффект от своей деятельности.

Профессиональные операторы рынка недвижимости расширят свою деятельность, так как на рынке появится много объектов, принадлежащих частным собственникам. Конкуренция между продавцами приведет к тому, что можно будет продать недвижимость по приемлемой цене или приобрести недвижимость нужного качества. Развитие ипотечного кредитования потребует также активизации бизнеса по страхованию предмета ипотеки, жизни заемщика, а также эффективного распределения страхования рисков самого ипотечного кредита между кредиторами и страховщиками. Получит развитие страхование профессиональной ответственности участников рынка недвижимости. В результате развития конкуренции профессиональные участники рынка недвижимости будут вынуждены более тщательно выполнять свои функции на рынке, снижая стоимость оказываемых ими услуг при одновременном повышении качества предоставления данных услуг.

До приемлемого уровня будут снижены транзакционные издержки при совершении сделок, в т.ч. нотариальные сборы. Это устранит препятствия для отражения в договорах истинной цены сделок. Благодаря открытости сведений о кадастровом учёте, зарегистрированных правах, правопритязаниях и цене сделок участники рынка получат необходимую информацию для принятия решений.

Граждане получат твердые гарантии права собственности на недвижимость, включающую земельный участок, будь то квартира в многоквартирном доме, индивидуальный дом, дача или иной объект. Подтверждение законных прав собственности на них, завершение процесса приватизации жилья через передачу прав собственности на общее имущество в кондоминиумах и на занимаемые участки, будет встречено населением позитивно. С другой стороны, установление четких обязанностей, связанных с «бременем собственности» может вызвать отрицательную реакцию со стороны части семей, в первую очередь, не имеющих достаточного дохода для выполнения данных обязанностей. На смягчение данной реакции должны быть направлены меры социальной защиты населения с низким уровнем дохода в форме предоставления им адресных субсидий на оплату услуг по содержанию жилья и предоставлению коммунальных услуг в соответствии с их доходами и установленными социальными стандартами.

Прямым следствием передачи участков под зданиями в собственность их владельцев, совершенствования законодательства и практики землеустройства, кадастрового учёта и регистрации прав будет превращение значительной части граждан в полноценных собственников своего жилья. Возможность свободного гражданского оборота объектов недвижимости позволит каждому гражданину использовать собственное жильё в своих интересах с максимальной эффективностью: сдать в аренду, продать, получив его настоящую цену, взять в аренду или купить по приемлемой цене более подходящее и ближе к месту работы.

Доходы значительной части граждан «среднего класса» связаны с рынком недвижимости. Предлагаемые меры позволят значительно увеличить эти доходы, сделать их гарантированными. Часть граждан этой группы является предпринимателями, деятельность которых так или иначе связана с недвижимостью. Весь малый бизнес чрезвычайно чувствителен к так называемым «фиксированным затратам», к которым относятся и затраты на пользование недвижимостью. Мероприятия по восстановлению единства недвижимости, созданию новых строений и развитию ее гражданского оборота будут способствовать увеличению соответствующих предложений, снижению цен на объекты, снижению арендной платы. Определенные возможности появятся у существующих предпринимателей - выгодное предложение «производственных площадей» привлечёт в малый бизнес больше предприимчивых граждан.

Предприниматели «среднего бизнеса» в результате передачи им в собственность участков под их строениями получат «автоматическое» и существенное увеличение стоимости своего бизнеса. Они смогут расширить собственное дело посредством строительной ипотеки. Благодаря равной для всех возможности выбора участка для ведения бизнеса, стимулирующей ведение дел «по правилам», будут созданы более эффективные предприятия, не обременённые криминальными и административными поборами, которые приносят стабильные большие доходы.

Предлагаемые меры - по разграничению прав собственности на землю и передаче большей части земель в пределах границ муниципальных образований в муниципальную собственность, по приватизации земельных участков, по реформе в сфере налогообложения недвижимости и по правовому регулированию рынка недвижимости - означают перераспределение властных и финансовых полномочий государственных органов и органов местного самоуправления.

Рынок недвижимости становится источником местного экономического развития: недвижимость обеспечивает рабочие места и жилье, доходы в бюджет, приток инвестиций, повышает качество жизни в городе, другом поселении.

Введение рынка земельных участков в городах позволит привлечь средства граждан и организаций к строительству жилья не только в сельской местности, вдали от места работы горожан, но и в пределах города, поселения. Благодаря рынку участков это жильё будет дифференцировано согласно требованиям потребителей по цене, качеству и местоположению.

Реализация предусмотренных мер позволит: осуществлять градостроительство с учётом мнения местного сообщества и владельцев недвижимости; создать механизм формирования участков как объектов недвижимости; создать рыночные рычаги перераспределения используемой земли, в том числе, вывода промышленных производств из центра городов; повысить эффективность использования земельных участков и иной недвижимости благодаря налогообложению недвижимости; создать механизм наполнения местных бюджетов, благодаря чему станет возможным финансирование создания инженерной и транспортной инфраструктуры территорий городов и иных населенных пунктов; повысить уровень благоустройства городов и иных населенных пунктов.

Предлагаемые меры повысят эффективность предприятий и создадут условия для возникновения новых фирм и видов деятельности. Участники рынка получат гарантированные права на недвижимость как единый объект, включающий земельный участок, смогут снизить транзакцион-ные издержки при операциях с недвижимостью.

В результате реализации предлагаемых мероприятий в России будет создан рынок недвижимости, который станет важнейшей составной частью процесса экономического развития. Будет принята необходимая для нормального функционирования этого рынка законодательная база, построена максимально приближенная к потребностям граждан и организаций система государственных органов, обслуживающих участников рынка недвижимости, интересы общества и государства.

На основе правового зонирования появится возможность реально осуществлять комплексное развитие городов и поселений, стимулировать мерами правового экономического воздействия вывод предприятий из центральных районов туда, где они более выгодны и владельцам предприятия, и городскому сообществу. Правовое зонирование поможет лучше планировать транспортную и инженерную инфраструктуру городов и поселений, создаст условия для их развития. Здесь могут быть применены известные во многих городах мира механизмы финансирования строительства инфраструктуры, в том числе за счёт повышения стоимости участков, обеспеченных инфраструктурой, роста поступлений от налога на недвижимость.

Повышение ликвидности недвижимости позволит использовать её в качестве залога. Ипотечное кредитование может решить две большие проблемы: приобретение жилья семьями под залог приобретаемой квартиры или дома, а также финансирование строительства объектов недвижимости. Семьи смогут сначала получить жильё и только потом в течение достаточно долгого времени небольшими частями выплачивать кредит. Использование ипотеки в бизнесе станет со временем основным источником финансирования развития производства товаров и услуг.

Благодаря полноценной собственности на недвижимость, увеличится инвестиционная привлекательность российских предприятий, городов и территорий. Отток капитала за рубеж снизится, а затем появится тенденция притока иностранного капитала. Предприятия получат возможность брать долгосрочные кредиты под залог объектов недвижимости. Это, в первую очередь, приведёт к сокращению неплатежей, а затем окажет позитивное влияние на расширение и модернизацию производства.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Максимчук, Вадим Владимирович, 2004 год

1. Бюджетный кодекс Российской Федерации. М.: Тандем, 1998.

2. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 7 мая 1998 г. № 73-Ф3.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации с изменениями и дополнениями на 15 января 1999 г. — М.: Проспект, 1999.4.3емельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-Ф3.

4. Конституция Российской Федерации // Российская газета. 1993. 25 декабря.

5. Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25 октября 2001 г. № 137-Ф3.

6. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ.

7. Федеральный закон «О государственном земельном кадастре» от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ.

8. Федеральный закон «О землеустройстве» от 18 июня 2001 г. № 781. ФЗ.

9. Ю.Федеральный закон «О лицензировании отдельных видов деятельности» от 8 августа 2001 г. № 128-ФЗ.11 .Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ.

10. Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25 февраля 1999 г. № 39-Ф3.

11. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ.

12. Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ.

13. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-Ф3.1 б.Федеральный закон РФ "О плате за землю" от 11.10.91 г. с последующими изменениями. № 1738-1.

14. Федеральный закон РФ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.98 г. № 135-Ф3.

15. Федеральный закон РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.98 г. № 122-ФЗ.

16. Федеральный закон РФ "О плате за землю" от 31.12.97 г. № 1581. ФЗ.

17. Указ Президента РФ "О продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды" от 26.11.97 г. № 1263.

18. Постановление Правительства РФ "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации" от 13.10.97 г. № 1301.

19. Постановление Правительства РФ «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» от 8 апреля 2000 г. №316.

20. Постановление Правительства РФ «Об утверждении стандартов оценки» от 6 июля 2001 г. № 519.

21. Постановление Правительства РФ "О государственной кадастровой оценке земель" от 25.08.99 г. № 945.

22. Постановление Правительства РФ от 25.08.99 № 945 "О федеральной целевой программе "Развитие земельной реформы в Российской Федерации на 1999-2000 годы" от 25.08.99 г. № 945.

23. Монографии, коллективные книги

24. Абдуллаев Н.А. Государство и собственность в переходной экономике: Вопросы теории и методологии. М.: Дело, 2002.

25. Алле М. Условия эффективности в экономике. Пер. с франц. — М.: Научно-изд. центр «Наука для общества», 1998.

26. Андрианова Т.В. Становление земельного рынка в современной России. Научно-аналитический обзор. ИНИОН РАН. М., 1997.

27. Антюганов С.В., Аратский Д.Б. и др. Методология повышения эффективности арендных отношений на землю в системе управления недвижимостью. Н.-Новгород, 1998.

28. Аратский Д.Б. Экономические модели управления земельными ресурсами на региональном уровне. Н.Новгород: Изд. Волго-Вятской акад. гос.службы, 1998.

29. Арефьев Н.В. и др. Основы земельного кадастра и землеустройства: Уч.пособие. СПб.: Изд. СПбГТУ, 1998.

30. Баканов М.И., Шеремет А.Д. Теория экономического анализа: Учебник —М.: Финансы и статистика, 1997.

31. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. М.: Финансы и статистика, 1996.

32. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. СПб.: Питер, 2002.

33. Белых А.П. Формирование портфеля недвижимости: Учебное пособие. — М.: Финансы и статистика, 1999.

34. Боголюбов B.C. Актуальные проблемы крупных городов. Спб., 1997.

35. Болдырев B.C., Галушка А.С., Федоров А.Е. Введение в теорию оценки недвижимости. М.: 1998.

36. Быков С.В. Методические аспекты экономической оценки городских земель. Хабаровск, 1991.

37. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и инновации. М.: «Филинъ», 1997.

38. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия: Учебное пособие. -М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2001.

39. Витт М.Б. Экономическая оценка земли при строительстве. — М.: Стройиздат, 1992.

40. Владимиров В.В., Фомин И.А. Основы районной планировки. -М.: Стройиздат, 1995.

41. Владимирская А.С. Аренда жилых и нежилых помещений. — М.: Бизнесинформ, 1998.

42. Возрождение земельного рынка России. Материалы "Круглого стола". -М., 2000.

43. Волков С.Н. Землеустройство в условиях земельной реформы (экономика, экология, право): Уч.пособие. -М.: Былина. 1998.

44. Волков С.Н. Экономика землеустройства. М.: Колос, 1996.

45. Выбор пути: дискуссии на полях Земельного кодекса России / Под ред. И.Ф.Суслова (рук.), В.В.Бакушева, М.А.Коробейникова, И.Д.Мацкуляка. -М.: Флинта: Наука, 1998.

46. Гарнер Д., Оуэн Р., Конвей Р. Привлечение капитала: Пер. с англ. М.: Джон Уайли энд Сандс, 1995.

47. Гладкий В.И. Кадастровые работы в городах. Новосибирск: Наука. Сиб.предпр. РАН, 1998.

48. Горемыкин В.А. Российский земельный рынок / Учебное и практическое пособие. -М.: ИНФРА-М, 1996.

49. Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель Российской Федерации в 2000 году. М.: Росземкадастр, 2001.

50. Государство и инвестиции: актуальные проблемы микроэкономической политики / Научн. ред. Архипов А.И. М.: Ин-т экономики РАН, 1998.

51. Грабовый П.Г. и др. Экономика и управление недвижимостью. Учебник под общ. ред. П.Г. Грабового. Смоленск: Изд-во «Смолин Плюс». - М.: Изд-во «АСВ», 1999.

52. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. СПб.: Питер, 2001.

53. Григорьев В.В., Островкин И.М. Оценка предприятий. Имущественный подход. Учебно-практ. пособие. — М.: Дело, 1998.

54. Григорьев В.В., Федотова М.А. Оценка предприятий: Теория и практика: Учебное пособие. М.: ИНФРА-М, 1997.

55. Десмонд Гленн М., Келли Ричард Э. Руководство по оценке бизнеса: Пер. с англ. -М.: РОО, Академия оценки, 1996.

56. Дифференциация ставок земельного налога на территории малых городов и поселков городского типа. Методические рекомендации органам местного самоуправления. М.: Госкомзем РФ, 1999.

57. Есипов В., Маховикова Г., Терехова В. Оценка бизнеса. СПб.: Питер, 2001.

58. Жабин В.В. Земля и деньги. М., 1999.

59. Инструкция по межеванию земель. -М.: Роскомзем, 1994.

60. Кадастровая оценка земли и связанной с ней недвижимостью в Испании. Владимир, 1998.- 112 с.

61. Комментарий к земельному законодательству РФ / Отв. ред. С.А.Боголюбов. М., 1998.-351 с.

62. Комов Н.В. Российская модель землепользования и землеустройства. М.: Изд-во ООО «Ин-т оценки природных ресурсов», 2001.

63. Комов Н.В. Управление земельными ресурсами России: Российская модель землепользования и землевладения. -М.: РУССЛИТ, 1995.

64. Комов Н.В., Родин А.З., Алакоз В.В. Земельные отношения и землеустройство в России. М.: РУССЛИТ, 1995.

65. Коптев-Дворников В.Е., Цыпкин Ю.А. Оценка внутрихозяйственных земель сельскохозяйственных предприятий. М., 2000. - 133 с.

66. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. Учебное пособие. М.: Русская деловая литература, 1998.

67. Коханенко В.В. Рынок недвижимости: состояние и проблемы развития. М.: ТОО «Альба», 1997.

68. Кужелев И.Д. Управление недвижимостью. Ростов-на-Дону, 1997.

69. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. СПб.: Питер, 2000.

70. Маршалл А., Бансал В. Финансовая инженерия: полное руководство по финансовым нововведениям. Пер. с англ. — М.: ИНФРА-М, 1998.

71. Мацкуляк И.Д. Рыночные отношения: вопросы и ответы: Справ, пособие. М.: Экономика, 1992.

72. Международные стандарты оценки. МСО 1-4. Том 1. М.: Российское общество оценщиков, 1994.

73. Методические рекомендации по проведению земельных торгов (аукционов, конкурсов). — Госкомзем. М., 1999.

74. Микерин Г.И., Недужный М.И., Павлов Н.В., Яшина Н.Н. Международные стандарты оценки. Кн. 1. М.: ОАО «Типография «Новости», 2000.

75. Модильяни Ф., Миллер М. Сколько стоит фирма? Теоремы ММ. Пер. с англ. 2-ое изд. М.: Дело, 2001.

76. Недвижимость в Москве и Московской области. Сборник нормативных актов: Земельные отношения. Жилые помещения. Нежилые помещения. -М.: Фирма "Спарк", 1993.

77. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. М.: «Экзамен», 2000.

78. Норкотт Д. Принятие инвестиционных решений. Пер. с англ. — М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 1997.

79. Оценка земли / Под ред. Антонова В.П. Владимир, 1997. - 288 с.90.0ценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. -М.: Финансы и статистика, 2002.

80. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Учебное и практ. пособие / Под ред. В.Н. Зарубина, В.М. Рутгайзера. М.: Дело, 1998.

81. Проблемы и перспективы развития земельного рынка в России. Информац. матер, к научно-практическому семинару 26-27 ноября 1999 г.-М.: 1999.

82. Проблемы становления и регулирования рынков городской недвижимости. Спб.: Наука, 1997.

83. Прорвич В.А. Основы экономической оценки городских земель. -М.: Дело, 1998.

84. Прорвич В.А. Оценка земли в Москве: модели, алгоритмы, практический опыт. -М.: Экономика, 1996.

85. Рабинович Б.М. Экономическая оценка земельных ресурсов и эффективности инвестиций. -М.: Информ.-изд. дом «Филинъ», 1997.

86. Ревунова Н.Г. Градостроительная оценка территорий и платное землепользование. СПб.: СПбГИЭА, 1995.

87. Регулирование земельных отношений в российском законодательстве/Госкомзем/-М.: РУССЛИТ, 1997.

88. Романенко Г.А., Комов Н.В., Тютюнников А.И. Земельные ресурсы России, эффективность их использования. М.: 1996.

89. ЮО.Рыженков А.В. Проблемы земельной ренты в российской экономике. Новосибирск, 1997.

90. Рынки недвижимости и развитие городов: российская реформа и международная практика. СПб.: Лимбус Пресс, 1994.

91. Сай С.И. Методы и модели управления земельно-имущественным комплексом крупного города. М.: Фонд развития отечественного книгоиздания им. И.Д.Сытина, РАГС, 2001.

92. ЮЗ.Синдеев В.А. Теория и методы ретроспективного анализа использования земельных ресурсов. М.: Гос. ун-т по землеустройству, 1997.

93. Смирнов В.В., Лукина З.П. Аренда недвижимости. М.: Издательство "Ось-89", 1998.

94. Соловьев М.М. Оценочная деятельность (оценка недвижимости): Учебное пособие. М.: ГУ ВШЭ, 2002.

95. Юб.Стоимость предприятия: теоретические подходы и практика оценки / Научн. ред. Н.А. Абдуллаев, Н.А. Колайко. М.: Высшая школа приватизации и предпринимательства, 1999.

96. Сулин М.А., Павлова В.И. Производительный потенциал земельного участка и его экономическая оценка: Уч.пособие. — СПб.: СПб техн.ун-т, 1998.

97. Суслов И.Ф., Суслов А.И. Оценка земли, капитала, недвижимости.-М., 2000.-41 с.

98. Таль Г.К., Григорьев В.В. и др. Оценка предприятий: доходный подход. М.: Гильдия, 2000.

99. Тарасевич Е.И. Анализ инвестиций в недвижимость. — СПб.: МКС, 2000.111 .Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. — СПб.: ТОО «Технобалт», 1995.

100. Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость. -СПб.: СПбГТУ, 1996.

101. ПЗ.Теория и методы оценки недвижимости: Учебное пособие. Под ред. В.Е. Есипова. СПб.: Изд. СПб УЭФ, 1997.

102. Трескунов Е.Б. Земельно-кадастровый информационно-вычислительный комплекс в системе управления земельными ресурсами. -М.: 1998.

103. Троицкий В.П., Волков С.Н., Гендельман Н.А. и др. Научные основы землеустройства. — М.: Агропромиздат, 1995. — 176 с.

104. Управление государственной собственностью: Учебник / Под ред. В.И. Кошкина, В.М. Шупыро. М.: ИНФРА-М, 1997.

105. Ушаков Е.П., Охрименко С.Е., Охрименко Е.В. Оценка стоимости важнейших видов природных ресурсов: Методические рекомендации.1. M.: POO, 1999.

106. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. М.: «Дело ЛТД», 1995.

107. Харрисон Генри С. Оценка недвижимости. Уч. пособие. Пер. с англ. М.: РИО Мособлупрполиграфиздата. 1994.

108. Хлыстун В.Н., Герасимова Е.Л. Земельный кадастр, как система информационного обеспечения управления земельными ресурсами: Лекция. М.: МИИЗ, 1995.

109. Цылина Г.А. Ипотека: жилье в кредит. М.: ЗАО «Издательство «Экономика», 2001.

110. Черняк А.В. Оценка городской недвижимости. — М.: Русская деловая литература, 1996.

111. Экономика и управление недвижимостью: Учебн. для вузов / Под общей ред. П.Г.Грабового. — Смоленск: Изд-во "Смолин Плюс", М.: Изд-во "АСВ", 1999.

112. Экономика недвижимости: Уч.пособие. Под ред. В.И.Ресина. -М.: Дело, 1999.

113. Экономическая оценка земельных ресурсов и эффективности инвестиций. М.: Филинъ, 1997.

114. Ялбулганов А.А. Плата за землю: Земельный налог. Арендная плата. Нормативная цена земли. — М.: Филинъ, 1998.1. Периодические издания

115. Альтшулер Б.А. Разработка экономических механизмов функционирования земельно-кадастровой системы в России // Информац. бюллетень ГИС. 1997. № 2. С.7.

116. Беленький В. Методика определения цены земли и планирования устойчивого землепользования // Вопросы экономики. 2000. № 7.

117. Беленький В. Российский рыночный землеоборот: миф или реальность.//Вопросы экономики. 1998. № 11. С. 97-112.

118. Буздалов И. Частная собственность на землю основа эффективного сельского хозяйства // Вопросы экономики. 2000. № 7.

119. Бурмыкина Н.И., Прорвич В.А., Филатов А.В. Основные подходы и предварительные результаты кадастровой оценки городских земель Москвы. // Вопросы оценки. 1998. № 2. С. 47-62.

120. Горемыкин В.А. Стоимость земли и методы ее оценки. // Вопросы оценки. 1996. янв.- март. С. 23-28.

121. Костяев А.И., Якимов О.В. Методологические проблемы определения арендной платы за землю / Вестник с.-х. науки. 1990. № 12. С.66-70.

122. Пахомова О.М., Федоров В.П. Земля в городе и проблема ее массовой рыночной оценки // Вопросы экономики. 1997. № 4.

123. Ртищев И., Иванкина Е. Особенности земельного законодательства в российских регионах // Вопросы экономики. 2000. № 7.

124. Хань Линь Фэй, Цао Хэй Дао. Рынок земли в Китае в новых экономических условиях. // Проблемы прогнозирования. 1998. № 5. С. 133139.

125. Чернышев А. Концепция проекта Земельного кодекса РФ // Международный с.-х. журнал. 1996. № 5.

126. Шароватова И.В. Аренда земли: уроки отечественной истории // Вестник с.-х. науки. 1990. № 6. С.150-155.

127. Диссертации и авторефераты диссертаций

128. Казачков А.П. Реструктуризация землевладения и земельные платежи в переходной экономике. Дисс. канд. эконом, наук. М., 2000.

129. МО.Сай С.И. Регулирование земельно-имущественных отношений на основе перспективных кадастровых систем. Дис. канд. эконом, наук. -М., 2000.

130. Трофимов С.С. Оценка рыночной стоимости недвижимости как инструмент оптимизации инвестиций. Дис. канд. эконом, наук. М., 2002.