Правовое регулирование ипотечных отношений в РФ и США тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 12.00.03, кандидат юридических наук Овчинников, Сергей Викторович

• Овчинников, Сергей Викторович
• кандидат юридических наук
• 2008

Оглавление диссертации кандидат юридических наук Овчинников, Сергей Викторович

Введение

Глава 1. Правовое регулирование ипотечных отношений в РФ

§ 1. История развития ипотеки в дореволюционной России.

§2. Нормативные акты, регулирующие ипотечные отношения.

§3. Проблемы в ипотечных правоотношениях.

Незавершенное строительство в качестве предмета залога при 30 ипотечном кредитовании.

Одновременная ипотека здания и земельного участка.

Памятник истории и культуры в качестве объекта ипотечного 40 кредитования.

Участие третьих лиц в залоговых правоотношениях.

Защита прав залогодержателя.

Глава 2. Правовое регулирование ипотечных отношений в США

§1. Акты статутного права, регулирующего ипотечные отношения в 68 США

§2. Факторы, обусловившие ипотечный кризис в США

Глава 3. Правовые средства получения доступа к обеспечиваемым 88 ипотекой кредитам.

§1. Придание оборотоспособности притязаниям, обеспеченным 88 ипотекой в США и РФ.

Порядок осуществления секьюритизации в США.

Порядок осуществления секьюритизации в РФ.

§2. Определение круга кредитоспособных заемщиков в сфере ипотечных 113 отношений в США и РФ.

Порядок осуществления скоринга в США.

Порядок осуществления скоринга в РФ.

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Правовое регулирование ипотечных отношений в РФ и США»

Ипотечный кредит в России имеет глубокие исторические корни. Ипотека во второй половине XIX — начале XX в. являлась многозвенной системой, направленной на кредитование сельской и городской недвижимости, имела разнообразные механизмы кредитования, приспособленные к региональным условиям, и штат опытных специалистов. Исторический опыт ипотечного кредитования может и должен быть учтен на современном этапе.

Система жилищного финансирования в дореформенный период соответствовала проводимой жилищной политике и заключалась в централизованном распределении бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий. В своей статье С.М.Печатникова указывает: доля государственных капитальных вложений в жилищное строительство в 1987г. составляла более 80 %, а средств населения — лишь 14,6 % (включая средства индивидуальных застройщиков и членов жилищно-строительных кооперативов).1

К началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм, предполагающий самостоятельное участие населения в решении жилищной проблемы. Свободный рынок жилья почти отсутствовал, долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объеме финансирования жилья и предоставлялись в основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья.

За период реформ 1990—1998 гг. в сфере жилищного финансирования произошли серьезные изменения. Кардинальным образом изменилась структура вводимых в эксплуатацию жилых домов по формам собственности

1 Печатникова С.М. Основные направления и перспективы создания механизма ипотечного кредитования в России. Менеджмент в России и за рубежом. 2000. - №1 и источникам финансирования, увеличилась доля частного сектора, в то же время государство перестало быть основным участником на этом рынке. В общем объеме вводимого в эксплуатацию жилья доля, приходящаяся на предприятия и организации, которые находятся в государственной и муниципальной собственности, сократилась с 80 до 20 %, в том числе доля предприятий федеральной собственности уменьшилась до 9 %. При этом за счет средств федерального бюджета в 1998 г. было построено всего 1,3 млн кв. м общей площади жилых домов, что составило 4,2 % от общего объема вводимого жилья. Главным позитивным итогом реформ стал существенный рост доли жилья, возводимого за счет средств индивидуальных застройщиков, которая увеличилась примерно в три раза с конца 1991 г. по 1998 г. и достигла 39,4 % общего годового объема вводимого в эксплуатацию жилья.1

Сформировался и быстро развивается рынок жилья. В результате политики бесплатной приватизации жилья и снятия ограничений на количество и размер жилых помещений, находящихся в собственности населения, изменилась структура жилищного фонда по формам собственности. В настоящее время 57 % всего жилищного фонда в России находится в частной собственности. В крупных городах России ежегодно в сделки купли-продажи вовлекается 1,5-2 % квартир, находящихся в частной собственности.2

Сокращающиеся бюджетные ассигнования на строительство привели к значительному снижению объема жилья, бесплатно предоставляемого очередникам. Из-за недостаточного платежеспособного спроса большей части населения на вновь построенное жилье, а также отсутствия кредитов на строительство и приобретение готового жилья сократились объемы жилищного строительства. В результате созданный в первые годы реформ рынок жилья оказался не обеспечен необходимыми кредитно-финансовыми

1 Кравцов С. Ипотека из глубины веков // Моск. правда. — 2002. — 25 янв. — С. 1-2.

2 Кузин А. Три квартиры по цене одной // Финансы. — 2003. — № 25. — С. 20-21. механизмами, которые могли бы восполнить сокращение бюджетных ассигнований в строительство. В условиях резкого сокращения бюджетных расходов в жилищном секторе государство сосредоточило внимание в основном на проблемах отдельных категорий и групп населения, которые не в состоянии самостоятельно справиться со своими жилищными проблемами. Основная же часть населения, имеющая относительно стабильные доходы и желающая приобрести жилье в собственность, оказалась не в состоянии сделать это из-за отсутствия достаточных накоплений и долгосрочных кредитов.

Развитие жилищной ипотеки в России сегодня сдерживается рядом факторов:

1. Ограниченным платежеспособным спросом населения. В некоторых коммерческих банках кредит выдается не одному человеку, а семье, поскольку один человек не имеет достаточного дохода для обеспечения кредита.

2. Низкими объемами и невысоким качеством нового жилищного строительства в субъектах Российской Федерации, что обусловливает недостаточность предложений и высокую стоимость квартир на рынке жилья. Особенно остро эта проблема стоит в городах федерального значения. На пример, стоимость квартиры в центре Москвы равна стоимости двух коттеджей в итальянских Альпах.

3. Большим количеством административных барьеров. Строительные и ипотечные компании, заемщики сталкиваются с трудно преодолимыми административными препонами. Например, строительные компании должны получить не менее 40 согласований и разрешений для регистрации нового проекта, что влечет за собой большие издержки. А заемщик должен предоставить не менее 15 документов для получения ипотечного кредита.

4. Неразвитостью инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства. Традиционными участниками жилищного рынка являются строительные компании, банки, производители строительных материалов, страховые компании, риэлторские и оценочные агентства. При наличии этих структур в России не отлажена технологическая схема их взаимодействия и, следовательно, невысока эффективность всей системы, завышены расходы на совершение сделок. Ни для кого не секрет, что заемщик несет дополнительные, «неофициальные» расходы во время оформления необходимых документов.

5. Высокими процентными ставками, в связи с чем ипотечное кредитование в России не становится массовым, а большинство россиян не может воспользоваться ипотекой.

6. Непрозрачными источниками доходов граждан. Постепенно население осознает преимущество декларирования всей части доходов, но этот процесс идет очень медленно и стоит, если сумма доходов менее 25 тыс. рублей.1

Задача государства в новых условиях заключается в поддержании платежеспособного спроса различных слоев населения на рынке жилья за счет создания условий для развития рыночных механизмов мобилизации внебюджетных ресурсов общества и направления их в кредитно-финансовую сферу, развития системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования, перехода от практики строительства жилья за счет бюджетных средств и его последующего бесплатного распределения к приобретению населением готового жилья на свободном рынке за счет собственных и кредитных средств. За государством остается функция обеспечения жильем на условиях социального найма тех граждан, которые по уровню дохода не в состоянии приобрести жилье в собственность даже с помощью долгосрочного кредита и безвозмездных субсидий, покрывающих часть стоимости жилья.

Как отмечает А. П. Фоков, в Российской Федерации процесс усовершенствования законодательства об ипотеке только набирает темпы, впереди обобщение практики применения ипотеки на территории страны и в

1 Доничев O.A. Региональные тенденции формирования и регулирования рынка жилья и недвижимости // Международная академия инвестиций и экономики строительства. -Владимир: Изд-во «Посад», 2001. регионах, проверка на прочность законодательной базы об ипотечном кредитовании и вытекающих из этого проблем судебными, прокурорскими и иными органами власти.1 Тем не менее следует признать, что сложившаяся на данном этапе развития законодательная база ипотечного кредитования жилья значительно уменьшает риски граждан на приобретение жилища.2

Современным проблемам ипотеки посвящены работы российских юристов и экономистов И. А. Базанова, К. JI. Астапова, В. Беленького, Н. Д. Богдановой, В. И. Бусова, А. П. Вершинина, В. Витрянского, Ю. Воробьева, Е. А. Галиновской, В. С. Ем, Б. Д. Клюкина, 3. JI. Гариповой, О. Железновой, В. Кудинова, М. Орловой, А. Цылиной, А. Шачина и др.

Проблемы залога и залогового права освещаются в работах М. В. Антонова, А. Бушева, А. А. Вишневского, Д. Гололобова, И. Д. Грачева, А. В. Черных; Е. Шпака и др.

Особенностям ипотечного кредитования и финансирования в США посвящены работы отечественных правоведов В. М. Агапкина, К. JI. Астапова, Е. Д. Михайлова, П. Павлова, И. В. Караваевой и др., а также зарубежных авторов Burrell J., Fabozzi F., Flynn D., Garton-Good J., Mays E., Werner R.J., Siddiqi N., Weston L.P.

Все названные исследования посвящены детальному анализу ипотечной системы, однако всестороннего сравнения ипотечных систем в России и США не проводилось; не обосновано успешное применение на практике ипотечного опыта США в российской действительности; вопрос об оптимазации процесса оформления ипотеки не достаточно четко был обоснован в научной литературе. Поэтому в нашем исследовании особое внимание уделяется вопросам секьюритизации и скоринга, как существенным условиям современной экономики.

1 Фоков А. П. Правовое регулирование института ипотеки в современной России // Российский судья. - 2005а. — № 4. - С. 2-3.

2 Денисенко Е.Б. Анализ первичного рынка жилья: как активизировать операции с использованием ипотечных схем // ЭКО. — 2007. — № 1. — С. 159-167.

Актуальность диссертационного исследования обусловлена значимостью зарубежного опыта в области ипотечных правоотношений для современной практики обеспечения кредитов, а также перспективами применения в Российской Федерации механизмов секьюритизации и скоринга, разработанных американской экономической и правовой наукой.

Интегрирование российской экономики в мировую финансовую систему диктует необходимость освоения и развития современных форм кредитования предпринимательской сферы, важнейшей из которых выступает ипотека. Нельзя не видеть, что эта сфера подвержена достаточно высоким коммерческим рискам, материализация которых способна порождать не только экономические, но и социальные последствия. Остроту связанной с этим проблемы наглядно иллюстрирует ипотечный кризис, затронувший в последние годы сферу ипотечных отношений в США. Причины, его вызвавшие, а равно способы его преодоления, исключительно важны для современной российской практики ипотечного кредитования, основы которого складывались в Российской Федерации в значительной степени под влиянием американских моделей.

Потребность в определении безопасности отдельных схем и конструкций, реализуемых с учётом таких моделей в российской практике, весьма злободневна. Особенно ощутима такая потребность в рамках складывающегося на российских ипотечных рынках использования механизмов «секьюритизации».

Вопросам ипотечного регулирования российское правоведение уделяет большое внимание. Особенно важны работы, авторы которых подчеркивают значимость использования института ипотеки в целях содействия удовлетворению первостепенных интересов широкого круга людей, прежде всего в слоях малоимущего населения.1 Значение залога недвижимости в качестве средства привлечения кредитов для реализации различных

1 Понька В.Ф. Ипотека в России: проблемы и приоритеты // Журнал российского права. -2000. — № 2. — С. 41-49. социальных проектов, особенно в жилищной сфере, трудно переоценить. Однако и зарубежная практика применения ипотеки в качестве способа обеспечения обязательств, и целый ряд материалов, опубликованных российскими исследователями, показывают, что сама по себе конструкция ипотеки не может вызвать экономического оживления, притока инвестиций, оздоровления социальной инфраструктуры, повышения занятости и достижения иных сходных целей, жизненно важных для экономического и общественного бытия любой страны. Для реализации таких целей необходим целый комплекс мероприятий, воплощающих эффективную экономическую политику государства. В то же время даже самая продуманная политика не станет действенной, если для ее реализации не используются надежные правовые инструменты. В настоящей работе акцентируется роль ипотеки в сфере привлечения кредитов для удовлетворении жилищных потребностей.

Существенным фактором привлечения внимания к избранной теме исследования выступает и то обстоятельство, что ипотечное кредитование способно стимулировать привлечение средств для хозяйствующих в области строительства субъектов, которые не находят необходимых ресурсов для пополнения оборотных средств.

Кроме того, исследование проблем ипотечных правоотношений способно принести пользу активно идущему в этой сфере процессу российского нормотворчества, направленному на развитие цивилизованного рынка недвижимости и ипотечного кредитования.

Объект диссертационного исследования - общественные отношения, возникающие в связи с ипотечным обеспечением предоставляемых и получаемых кредитов в РФ и США.

Предмет диссертационного исследования - совокупность принципов и правовых норм, составляющих основу регулирования ипотечного кредитования и определяющих условия доступа к обеспечиваемым ипотекой кредитам.

Цель и задачи исследования. Настоящее исследование направлено на анализ складывающейся в России системы ипотечных правоотношений в сопоставлении с аналогичной системой США с тем, чтобы выявить резервы совершенствования соответствующей нормативной базы в России.

Указанная цель определяет задачи диссертационного исследования:

- исследовать правовую природу, понятие и виды ипотеки, выявить основные принципы и охарактеризовать источники регулирования ипотечных отношений в Российской Федерации и США;

- охарактеризовать содержание конкретных прав и обязанностей участников ипотечных правоотношений;

- определить гарантии соблюдения условий договоров об ипотеке;

- исследовать роль секьюритизации и скоринга в ипотечных отношениях.

Методологическую основу работы составляет системно-структурный подход к исследуемым вопросам, историко-правовой, логический, сравнительно-правовой методы исследования.

Теоретическая основа диссертации. Её составили относящиеся к общим и специальным вопросам гражданского права труды, которые опубликовали в разное время отечественные правоведы, в частности, Абова Т.Е., Безбах В.В., Бездумный М.А, Боботов C.B., Брагинский М.М., Будилов В.М., Васильев Е.А, Венедиктов A.B., Водолагин C.B., Гаджиев Г.А., Гребенников В.В., Зайцева В.В., Залесский В.В., Зинченко С.А., Иоффе О.С, Кабатов В.Л., Калпин А.Г., Караваевой Н.В., Карташкин В.А, Колюшин Е.И., Костин A.A., Крассов О.И., Лебедев С.Н., Лунц Л.А., Маковский А.Л., Мамута Л.С, Масевич М.Г., Маслов Г.А, Михайлов Е.Д., Мозолин В.П., Муромцев Г.И., Нарышкина Р.Л., Нерсесянц B.C., Новицкий И.Б., Рахмилович В.А., Рубанов А.А, Скрипко В.Р., Суханов Е.А., Топорнин Б.Н., Четвернин В.А., Фалалеев Л.А, Фогельсон Ю.Б., Халфина P.O., Чиркин В.Е., Шершеневич Г.Ф., Юмашев Ю.М., Яковлев В.Ф., Яфаев Л.И. и др., а также зарубежные правоведы, в частности, Liz Pulliam Weston, Jamaine Burrell,

Naeem Siddiqi, Elizabeth Mays, Frank Fabozzi, Anand К. Bhattacharya, William S. Berliner, Charles Austin Stone, Anne Zissu, Joseph C. Hu, Lakhbir Hayre, Jason H.P. Kravitt, Deborah Flynn, Robert Paul Molay, Hyman P. Minsky и др.

Материалы диссертации, содержащиеся в ней выводы и предложения, основаны на анализе законодательных и подзаконных актов Российской Федерации, её субъектов, а также законодательств зарубежных стран, с акцентом на институт ипотеки в США.

Научная новизна. Настоящая работа является первым комплексным исследованием обеспечения залогом недвижимости кредитов, получаемых для использования в социально значимых целях с привлечением российских и зарубежных источников кредитования. Впервые американский ипотечный опыт был проанализирован с точки зрения правого регулирования, раскрыто содержание основного механизма, наделяющего закладные свойством оборотоспособности, - секьюритизации. Впервые был проанализирован российский ипотечный опыт в части использования такого механизма, выявлены лакуны в текущем российском законодательстве, предложен порядок осуществления секьюритизации и скоринга в РФ с учетом моделей, используемых в США, а также содержания регулятивных мер федерального правительства США по преодолению ипотечного кризиса.

Практическая значимость диссертации определяется тем, что ее материалы пригодны к использованию для целей совершенствовании текущего законодательства, при чтении в высшей школе курсов гражданского и земельного права, в практической деятельности юристов, занимающихся вопросами правового регулирования сделок с недвижимостью. Кроме того, материалы диссертации могут представлять интерес для судей, адвокатов, работников правоохранительных органов. Положения, выносимые на защиту: 1. Секьюритизация является трансформацией неликвидных активов в ценные бумаги, т.е. выступает способом наделения оборотоспособностью бумаг, ранее такого свойства не имевших. В зависимости от категории активов выделяют различные виды секьюритизации; обеспечением ценных бумаг служит пул ипотечных кредитов. Ценные бумаги обеспечиваются в США пулом активов, не обязательно связанных с ипотечными кредитами, например, по кредитам на автомобиль, по кредитным картам. В России при существующих условиях целесообразно развивать только секьюритазацию ипотечных бумаг.

2. Определение круга кредитоспособных заемщиков («скоринг») может основываться на рейтинговых оценках. Скоринг в США - это технология оценки рисков при кредитовании. Для обеспечения эффективности данной рейтинговой оценки необходимо подчинять ее принципу добросовестности заемщиков и бюро кредитных историй.

3. Калькирование в российской практике англоязычных терминов при обозначении тех или иных механизмов зачастую создаёт значительную неопределённость при обозначении новых для отечественного ипотечного рынка категорий. Такие термины нуждаются в замене обозначениями, несущими ясную для всех российских участников имущественного оборота смысловую нагрузку. В частности, использованию термина «секьюрити» следует предпочитать термин «ипотечный оборотный документ», что позволит избегать неопределенности при обороте соответствующих ценных бумаг.

4. Наделение оборотоспособностью бумаг, подтверждающих притязания из ипотечных правоотношений («секьюритизация»), а также определение круга кредитоспособных заемщиков («скоринг») способны послужить в российской практике эффективными средствами получения доступа к обеспечиваемым ипотекой кредитам, дать необходимый толчок дальнейшему развитию рынка недвижимости, а также позволят существенно сократить затраты на обслуживание кредитов.

5. Залог недвижимости, служащий средством минимизации имущественного риска, которому подвергается кредитор, сам становится уязвимым для рисков, порождаемых наделением оборотоспособностью притязаний, обеспеченных ипотекой. Эти риски, или «риски второго порядка», способны материализовываться,-примером их материализации служит трудно преодолеваемый ипотечный кризис в США. Методы их преодоления должны находиться в поле зрения тех законодателей, которые используют американские модели повышения ликвидности притязаний, вытекающих из ипотечного кредитования.

6. Российские памятники истории и культуры, находящиеся в собственности частных лиц, должны налагать на собственников определённые существенные обременения в виде ограничения их распорядительных правомочий, таких как невозможность изменения внешнего и внутреннего дизайна воплощающих их строений и конструкций, обязанность обеспечения доступа к таким объектам и др. Апробация работы. Материалы диссертации обсуждались на заседаниях кафедры гражданского и трудового права Российского университета дружбы народов, использовались для научных докладов и сообщений, с которыми автор выступал на научных аспирантских конференциях в Москве в 2006г. и в 2007г.

Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и библиографии.

Заключение диссертации по теме «Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право», Овчинников, Сергей Викторович

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Итак, наше диссертационное исследование было посвящено сравнению ипотечных систем России и США, выявлению их специфики, а также выявлению основных принципов, которыми необходимо руководствоваться, чтобы добиться серьезных результатов в условиях российской действительности.

Отвечая на вопрос о том, какая польза может быть извлечена из зарубежного опыта для несформировавшейся еще окончательно в России системы ипотеки, мы неизбежно сталкиваемся с комплексом проблем. Как уже было не раз высказано в современной российской науке, следует руководствоваться общими началами построения системы ипотеки за рубежом, учитывая национальные особенности российского права. В любом случае на сегодняшний момент очевидна необходимость соблюдения следующих принципов.

1. Обеспечение защиты интересов и кредитора, и должника в ипотечных отношениях. Выполнению этого условия служат страхование, специальные правительственные программы, процедура обращения взыскания на заложенное имущество.

2. Необходимо создание условий доступности ипотечных кредитов рядовому потребителю. Для отдельных категорий населения целесообразна разработка льготных правил и норм погашения ипотечного кредита. Аналогично Veterans Administration Mortgage в США, который выдается только военнослужащим действующим или уволившимся в запас.

3. Важно создать условия приоритетности в кредитной сфере для организаций, специализирующихся на ипотеке, так как именно за счет них формируется рынок жилья и происходит развитие сельскохозяйственной и производственной сфер. Возможно объявление некоторых из них учреждениями, действующими при поддержке правительства: им следует предоставить налоговые льготы и более свободные финансовые формы деятельности на рынке ценных бумаг.

4. Создание инфраструктуры, обеспечивающей наличие четкого и надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой информации участников рынка ипотечного кредитования.

5. Необходимо активизировать деятельность государства в ипотечных отношениях для контроля над деятельностью организаций, осуществляющих ипотечное кредитование. Государство должно проводить льготную налоговую политику в этой области, разрабатывать и реализовывать специальные программы, образовывать необходимые государственные органы.

6. Формирование механизмов социальной защиты заемщиков от неправомерных действий банков-кредиторов для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита.

7. Одной из задач законодателя в области ипотечного кредитования является совершенствование и систематизация нормативных актов, устранение между ними противоречий. Законы о недвижимости, о страховании, о жилье, о земле, о налогах должны быть согласованы и иметь одну цель — предоставить заемщику возможность приобрести недвижимость, а кредитору получить прибыль.

8. Необходимо законодательное закрепление нормы права, регулирующей изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке, а именно: если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является сооружение, возведенное в результате завершения строительства.

9. Ужесточение государственного контроля в сфере охраны культурного наследия, выраженного в форме недвижимости. Необходимо законодательно закрепить положение об указании обремененности недвижимости в договоре об ипотеке.

11. Необходимо правовое определение статуса юридических лиц, управляющих ипотечными ценными бумагами на вторичном рынке, порядок создания и порядок прекращения действия на рынке. Ввести государственный контроль за деятельностью таких лиц.

Таким образом, можно сделать следующий вывод: для успешного развития ипотечного кредитования жилья в России необходимо осуществить ряд мер правотворческого порядка: создать правовую базу для функционирования рынка жилья и ипотечного кредитования; создать инфраструктуру рынка жилья и ипотечного кредитования, в том числе решить вопрос о структурах, осуществляющих учет и контролирующих состояние недвижимости, являющейся залогом кредитов, и о специальных судах, ведущих квалифицированно и оперативно дела по ипотеке.

Как показал анализ ипотечного кредитования в России, одними из самых активных участников этого процесса являются банки. Однако деятельность банков на ипотечном рынке затруднена некоторыми важными обстоятельствами. В частности, при выдаче самих кредитов банки вынуждены также проводить операции с инструментами ипотечного кредитования (закладными) на вторичном рынке, что повышает риск кредитов и снижает их привлекательность для рядовых заемщиков.

Для организации цивилизованного вторичного рынка необходима активная деятельность государственных структур таких, как Федеральная комиссия по рынку ценных бумаг, Банк России, Министерство по налогам и сборам и др. При этом необходимо отметить, что Банк России уже является одним из активных участников разработки программы работы с инструментами ипотечного кредитования. В частности, как один из возможных вариантов Банк России рассматривает переучет закладных, с помощью которого появится возможность рефинансирования коммерческих банков, т.е. пополнения их оборотных средств.

Исследование процесса принятия национальных и международных правовых актов, направленных на обеспечение возможности осуществления секьюритизации договорных денежных требований позволяет сделать следующие выводы. Секьюритизация финансовых активов во многих странах не может появиться сама по себе, без специального вмешательства законодателя. Существующие в данной стране правовые институты не позволяют этого сделать или их действие создает слишком большие издержки на осуществление секьюритизации.

Что делает секьюритизацию столь выгодным способом рефинансирования финансовых активов? С точки зрения права секьюритизация представляет собой совокупность норм, которые позволяют эффективно рефинансировать договорные денежные требования за счет фондового рынка. Для обладателя денежных требований задача состоит в том, чтобы в результате рефинансирования принадлежащих ему денежных требований получить максимальную цену. В этом аспекте секьюритизация конкурирует с другими способами рефинансирования, в том числе с факторингом, займом под залог денежных требований, обеспечительной уступкой и т.п.

Таким образом, секьюритизация как правовой институт представляет собой систему норм, направленных на снижение правовых и экономических рисков, возникающих при рефинансировании совокупности денежных требований путем размещения ценных бумаг. Такие параметры секьюритизации как масштаб, время и необходимая надежность заставляют пересматривать действующее и создавать новое законодательство.

Необходимо создание полной нормативной базы для определения скоринга в Российской Федерации. На данный момент уже существует несколько скоринговых агентств, но их действия основываются на нормах общего права, что вызывает различные системы оценки кредитных историй.

Балльно-рейтинговая система должна состоять из двух оценок. Первая - согласно законодательству, вторая, дополнительная, - по усмотрению скорингового агенства, но не нарушающая законодательства. Оценка, выведенная согласно законодательству, не позволит совершать мошенничество между участниками, а дополнительная оценка позволит скоринговым агентствам конкурировать с другими аналогичными агентствами. В результате в стране будет несколько крупных агентств -наиболее крупных и информативных для заемщика вместо множества мелких и неизвестных.

Более того, необходимость введения скоринговых систем подтверждается появлением в российской части Интернета скорингового калькулятора, аналогичного американскому.

Список литературы диссертационного исследования кандидат юридических наук Овчинников, Сергей Викторович, 2008 год

1. Федеральный закон «Гражданский кодекс» РФ часть первая от 30 ноября 1994г. №51-ФЗ.

2. Федеральный Закон «Гражданский процессуальный кодекс» от 14 ноября 2002 №138-Ф3.

3. Федеральный Закон «Кодекс РФ об административных правонарушениях» от 30.12.2001 №195-ФЗ.

4. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости) «от 16 июля 1998 №102-ФЗ.

5. Федеральный Закон «Об ипотечных ценных бумагах» от 11 ноября 2003г. №152-ФЗ.

6. Федеральный Закон «О кредитных историях» от 30 декабря 2004 года №218-ФЗ.

7. Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года №122-ФЗ.

8. Федеральный закон от 25 июня 2002 №73 «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

9. Федеральный Закон «О рынке ценных бумаг» от 22 апреля 1996 №39-ФЗ.

10. Федеральный Закон «О несостоятельности (банкротстве)» от 26 октября 2002г. №127-ФЗ.

11. Федеральный Закон «Об исполнительном производстве» от 2 октября 2007 №229-ФЗ.

12. Указ Президента РФ «О жилищных кредитах» от 10 июня 1994г. Собрания законодательства РФ № 7 1994г.

13. Указ Президента РФ «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» от 28 февраля 1996 года. Собрание законодательства РФ № 10 1996г. Ст. 880.

14. Указ Президента РФ «Об утверждении Порядка предоставления информации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 27 августа 1996.

15. Постановление Правительства Российской Федерации Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 18 февраля 1998 года №219.

16. Приказ Минюста РФ № 213от 15.06.2006 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества».

17. Закон города Москвы «Об охране и использовании недвижимых памятников истории и культуры» от 14.07.2000 №26.18. Securities Act of 1933

18. Securities Exchange Act of 1934

19. Trust Indenture Act of 1939

20. Trust Indenture Act of 193 9

21. Investment Advisers Act of 1940

22. Investment Company Act of 1940

23. Securities Investor Protection Act of 1970

24. Sarbanes — Oxley Act of 2002

25. The Consumer Credit Protection Act of 1968

26. The Truth in Lending Act of 1968

27. The Fair Credit Reporting Act of 1971

28. The Equal Credit Opportunity Act of 1974

29. The Fair Debt Collection Practices Act of 1978

30. The Fair and Accurate Credit Transaction Act of 20031. Монографии и статьи:

31. Агапкин В. M. и др. Ипотечное кредитование жилья в США // Эко. — 1992. — № п.

32. Антонов М. В. Залог и кредитный риск // Банковское дело. 1995. - № 5.

33. Аргунов В. Н. Правовые основы нотариальной деятельности. М., 1994.

34. Астапов K.JI. Ипотечное кредитование в России и за рубежом (законодательство и практика) // Деньги и кредит. — 2004. — № 4. — С. 42-48.

35. Базанов И.А. Происхождение современной ипотеки. Новейшие течения в вотчинном праве в связи с современным строем народного хозяйства. -М.: «Статут», 2004. 589 с.

36. Батуринский Д. А. Аграрная политика царского правительства и Крестьянский Поземельный Банк. — М., 1925.

37. Беленький В. Ипотека — проблемы и решения // Финансовый бизнес. -1994а. —№8.

38. Беленький В. С ипотекой больше проблем, чем решений // Деловой мир. -19946. —№83.

39. Будилов В. М. Залоговое право России и ФР. M., 1994.

40. Бусов В. И. Ипотека как бизнес // Банкир России. 1994. - № 5-6.

41. Бусов В. И. Проблемы организации ипотечного бизнеса в России // Деньги и кредит. 1996. - № 2.

42. Бушев А. Залог квартиры: правовые проблемы // Хозяйство и право. -1995.-№2.

43. Вершинин А. П. Юридические документы в нотариальной и судебной практике.-М., 1993.

44. Винокуров А. Я абсолютно не волнуюсь за качество российских ипотечных кредитов // Деньги. 2008. - № 16.

45. Витрянский В. Комментарий ГК РФ. Обеспечение исполнения обязательств. Залог // Хозяйство и право. 1995. - № 10.

46. Витрянский В. Комментарий к постановлению Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 // Хозяйство и право. 1996. -№ 9.

47. Вишневский А. А. Залоговое право. М., 1995а.

48. Вишневский А. А. Новый ГК РФ и залоговое право // Бизнес и банки. -19956. -№7.

49. Волкова А. Кредитная история: (Ипотека: гибрид коммерции и альтруизма) // Известия. — 2003. — 22 нояб. — С. 7.

50. Воробьев Ю. Залоговое кредитование: зарубежный опыт и российская действительность // Вопросы экономики. 1995. - № 11.

51. Галиновская Е. А., Клюкин Б. Д. Банки и ипотека // Законодательство и экономика. 1994. - № 5/6.

52. Гарипова 3.JI. Развитие институтов регулирования на рынке жилищного кредитования // Деньги и кредит. — 2004. — № 6. — С. 51—55.

53. Гимолеев Р. Государственная регистрация залога недвижимости. Проблемы правоприменения // Право и экономика. — 2004. № 2.

54. Гололобов Д. Регистрация залоговых сделок: проблемы совершенствования // Хозяйство и право. — 1995. — № 10.

55. Грачев И.Д. Перспективы развития законодательства о залоге // Юридический консультант. М., 1997. — № 5/6. — С. 8-13.

56. Грудцына Л.Ю. ФЗ РФ «Об ипотеке» (залог недвижимости): Постатейный науч.-практ. коммент. — Ростов н/Д: Феникс, 2005. — 351с.

57. Денисенко Е.Б. Анализ первичного рынка жилья: как активизировать операции с использованием ипотечных схем // ЭКО. — 2007. — № 1. — С. 159-167.

58. Доничев О.А. Региональные тенденции формирования и регулирования рынка жилья и недвижимости // Международная академия инвестиций и экономики строительства. Владимир: Изд-во «Посад», 2001.

59. Дударева Е. Специфика ипотечного жилищного кредитования // Хозяйственно право. — 2007. — № 6. — С. 48-51.

60. Ежова Ю. Е. Внимание: в залог предлагается памятник // Юридическая работа в кредитной организации. 2005. - № 3.

61. Ем В. С. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России. — М.: Статут, 1999а.

62. Ем B.C. Новый закон об ипотеке и его место в системе российского законодательства // Законодательство. — 19996. № 3. — С. 8-17.

63. Железнова О. Ипотека -— инструкция по применению // Финансы. ■— 2004. —№4. —С. 14-20.

64. Журбина Е. Заключение договора ипотеки // Юрист. 2005. - № 7.

65. Журкина Н. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения // Финансы. —2002. — № 6. — С. 17-19.

66. Звоницкий А. С. О залоге по русскому праву. СПб., 1912.

67. Зельднер А., Южелевский В.К. Жилищное строительство и ипотека в России // ЭКО. — 2004. — № 8. — С. 38^3.

68. Иванкина Е. Проблемы ипотеки в России // Общество и экономика. — 2008. —№ 1. —С. 90-103.

69. Карабанова К.И. Закладная: некоторые проблемы правового регулирования // Законодательство и экономика. 2005. - № 12.

70. Караваева И. В. Сравнительный анализ российского и зарубежного опыта ипотечного кредитования // Право и экономика. — 1995. — № 11, 12.

71. Киселев A.A. Оформление ипотеки // Бюллетень нотариальной практики. 2003а. - № 2.

72. Киселев A.A. Предмет договора ипотеки // Нотариус. 20036. - № 2.

73. Кисмина Е. В. Ипотечный кредит в Российской империи (вторая половина XIX — начало XX в.): Автореф. дис. канд. экон. наук. -Самара, 2006. 18 с.

74. Конев Е. Ю. Гражданско-правовая ответственность по договору ипотеки: вопросы теории и практики: Дис. . канд. юрид. наук. -Белгород, 2004. 207 с.

75. Косарева Н. Развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования населения в России // Вопросы экономики. — 2001. — № 5. — С. 89106.

76. Кравцов С. Ипотека из глубины веков // Моск. правда. — 2002. — 25 янв. — С. 1-2.

77. Кудинов В. Ипотека стала ближе к народу (Объем рынка ежегодно удваивается) // Ведомости. — 2003. — 24 нояб. — С. 135.

78. Кузин А. Десять лет без права передышки, или Реально ли купить квартиру по ипотеке // Фин. Россия. — 2002. — 9 окт. — С. 16.

79. Кузин А. Три квартиры по цене одной // Финансы. -— 2003. — № 25. — С. 20-21.

80. Куликов А. Д. Ипотека предприятия по российскому праву // Юридический мир. 1999. — № 10. — С. 50-56.

81. Лазаренко Л.Б. Проблемы правового регулирования ипотечных отношений в современных условиях: Дис. . канд. юрид. наук. -Краснодар, 2004.

82. Логинов М.П. Ипотечное кредитование строительства жилья // Экономист. — 2002а. — № 9. — С. 67-73.

83. Логинов М.П. Андеррайтинг ипотечных кредитов // ЭКО. — 20026. — № 12. —С. 127-137.

84. Логинов М.П. Система ипотечного жилищного кредитования в России: проблемы и пути решения // Деньги и кредит. — 2002в. — № 4. — С. 22-30.

85. Логинов М.П. К вопросу о бюджетной модели ипотеки в России // Деньги и кредит. — 2003. — № 12. — С. 67-69.

86. Логинов М.П. Ипотечное жилищное кредитование в России // ЭКО. — 2004, —№9. —С. 115-132.

87. Ломидзе О. Государственная регистрация ипотеки: особенности правового регулирования // Хозяйство и право. — 2000. № 8. — С. 3742.

88. Люсов А. Н. Залог в российском праве // Деньги и кредит. 1995. - № 1.

89. Масевич М.Г. Научно-практический комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Институт законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве Российской Федерации. -М.: ИНФРА-М, 1999.

90. Маслова В. Ипотека земель // Экономист. — 2004. — № 5. — С. 89-96.

91. Махлин М. Американская ипотека в российском исполнении // Рос. бизнес газ. — 2003. — 1 июля. — С. 1-2.

92. Михайлов Е. Д. Ипотечное финансирование в США // США. — 1993. — № 1.

93. Могусев В.Ф. Развитие залогового законодательства и возможность ипотеки земельных участков // Юридический мир. 1999. — № 5/6. — С. 79-91.

94. Москвичева В.Л. «Подводные камни» ипотеки и способы их преодоления // Закон. — 2007. — № 12. — С. 215-221.

95. Наумова Л.Н. Закон об ипотеке: анализ, критика, рекомендации. М.: Викор-Медиа, 2006.

96. Орлова М. Ипотека (залог) права аренды // Российская юстиция. — 1999. -№ 5.

97. Орлова М. Правовая конструкция законной ипотеки // Российская юстиция. М., 2000. — № 9. — С. 21-22.

98. Орлова М. Понятие и признаки предмета ипотеки // Бюллетень нотариальной практики. 2002. — № 1.

99. Оселедец В.М. История развития ипотечного кредита в дореволюционной России // Сибирская финансовая школа. — 2004. — №3. —С. 105-108.

100. Павлов П. США: система ипотечного кредитования в жилищной сфере // Закон. 1995а. -№ 1.

101. Павлов П. Основные принципы регистрации прав на недвижимое имущество // Российская юстиция. — 19956. № 5.

102. Павлова И.В. Основные элементы системы ипотечного жилищного кредитования // Деньги и кредит. — 2003. — № 3. — С. 57-66.

103. Пантюхина Е. В. Правовое регулирование жилищной ипотеки в законодательстве Российской Федерации. М.: РГТЭУ, 2003.

104. Пенцов Д. А. Понятие security и правовое регулирование фондового рынка США. СПб.: Юридический центр Пресс, 2003.

105. Печатникова С.М. Менеджмент в России и за рубежом. 2000. №1

106. Полтерович В.М. Старков О.Ю. Стратегия формирования ипотечного рынка в России // Экономика и математические методы. — 2007. — Т. 43.-№4. —С. 3-22.

107. Пономарев В. Ипотечное жилищное кредитование // Экономика России — XXI век. — 2003а. — № 11. — С. 43-45.

108. Пономарев В. Система ипотечного кредитования // Экономика России — XXI век. — 20036. — № 13. — С.74-75.

109. Понька В.Ф. Правовое регулирование ипотечных отношений в Российской Федерации: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. -М., 1999. -20 с.

110. Понька В.Ф. Ипотека в России: проблемы и приоритеты // Журнал российского права. 2000. — № 2. — С. 41-49.

111. Проскурякова H.A. Ипотека в России в конце XIX — начале XX веков // Вопросы истории. — 1995. — № 9. — С. 3-18.

112. Пуляевский И.В. Институт ипотечного жилищного кредитования в системе гражданского права // «Черные дыры» в рос. законодательстве.2007. — № 2. — С. 401^402.

113. Райзберг Б. А., Лозовский Л. Ш., Стародубцева Е. Б. Современный экономический словарь. 5-е изд., перераб. и доп. — М.: ИНФРА-М, 2007.

114. Рогова Е.С. Гражданско-правовые проблемы вторичного рынка ипотечного кредитования: Дис. . канд. юрид. наук. — М., 2002.

115. Роньжин A.A. Акцессорность российской ипотеки и потребности практики // Юрист. 2004. - № 7.

116. Россия. Законы и постановления, узаконения и распоряжения о Крестьянском Поземельном Банке. — СПб, 1886.

117. Скорбин K.M. Объекты и субъекты ипотечного кредитования // Вестн. Моск. ун-та. Сер. 6. Экономика. — 2007. — № 3. — С. 19-26.

118. Смирнов В.В. Менеджер по ипотечным операциям. — М.: Издательский дом «Аудитор», 2000.

119. Степанов В.Л. Государственный ипотечный кредит в дореволюционной России (конец XIX — начало XX вв.) // Деньги и кредит. — 2004. — № 2. —С. 61-67.

120. Ступин И. Рынок в залоге // Эксперт. — 2001. — № 39. — С. 97-100.

121. Фаерман Е.Ю., Хачатрян С.Р. Расширение доступности жилья на базе ипотечного кредитования // Экономические и математические методы.2004. —Т. 40.-№ 1. —С. 3-15.

122. Файзуллин Т. Ф. Институционализация ипотеки как формы решения жилищной проблемы: Автореф. дис. . социол. наук. Уфа, 2007. - 28 с.

123. Федосеева И. Несколько фрагментов из истории становления ипотеки // Московская правда. — 1999. — 15 апр. — С. 4.

124. Фоков А. П. Правовое регулирование института ипотеки в современной России // Российский судья. 2005а. — № 4. - С. 2-3.

125. Фоков А.П. Ипотечные правоотношения в Российской Федерации // Юрист. 20056. - № 6.

126. Фролов Н.Е. Современное состояние ипотечного рынка: задачи, проблемы и перспективы // Деньги и кредит. — 2007. — № 8. — С. 9-12.

127. Цылина .А. Ипотека: жилье в кредит. — М., 2001. — 358 с.

128. Черных А. В. Залог недвижимости в российском праве. М., 1995.

129. Шачин А. Ипотечное кредитование в России: состояние, законодательство, перспективы // Финансовая газета — 1999. — № 47. — С. 4-5.

130. Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. Статут, 2005

131. Шершеневич Г. Ф. Курс гражданского права. Тула: Автограф, 2001.

132. Шпак Е. Здания и сооружения как предмет ипотеки (залога недвижимости) // Юрист. 2001.— № 9.

133. Ярков В.В. Удостоверение договоров об ипотеке // Нотариус. 2002. -№3.

134. Яшенков К.А. Субъекты договора ипотеки, их взаимные права и обязанности // Право и политика. 2005. - № 2.

135. Liz Pulliam Weston. Your Credit Score: How to Fix, Improve, and Protect the 3-Digit Number that Shapes Your Financial Future. FT Press. 2007

136. Liz Pulliam Weston. Your Credit Score: How to Fix, Improve, and Protect Your Credit for Life. Prentice Hall. 2004

137. Jamaine Burrell. How to Repair Your Credit Score Now: Simple No Cost Methods You Can Put to Use Today. Atlantic Publishing Company FL. 2007

138. Naeem Siddiqi. Credit Risk Scorecards: Developing and Implementing Intelligent Credit Scoring. Wiley, John & Sons, Inc. 2005

139. Elizabeth Mays. Credit Scoring for Risk Managers: The Handbook for Lenders. South-Western. 2003

140. Frank Fabozzi. The Handbook of Mortgage-Backed Securities. The McGraw-Hill Companies. 2005

141. Frank J. Fabozzi, Anand K. Bhattacharya, William S. Berliner. Mortgage-Backed Securities: Products, Structuring, and Analytical Techniques. Wiley, John & Sons, Inc. 2007

142. Charles Austin Stone, Anne Zissu. The Securitization Markets Handbook: Structures and Dynamics of Mortgage- and Asset-Backed Securities. Bloomberg Press. 2005

143. Joseph C. Hu. Basics of Mortgage-Backed Securities. Wiley, John & Sons, Inc. 2001

144. Lakhbir Hayre. Salomon Smith Barney Guide to Mortgage-Backed and Asset-Backed Securities. Wiley, John & Sons, Inc. 2001

145. Jason H.P. Kravitt. Securitization of Financial Assets (Aspen Law & Business). Aspen Law & Business. 1995

146. Deborah Flynn. Intro to Real Estate Law. Cengage Delmar Learning. 1986

147. Frank J. Fabozzi, Robert Paul Molay. Subprime Consumer Lending. Wiley, John & Sons, Inc. 2006

148. Hyman P. Minsky. Stablizing an Unstable Economy. The McGraw-Hill Companies. 2008

149. Financial Shock: A 360C Look at the Subprime Mortgage Implosion, and How to Avoid the Next Financial Crisis. FT Press. 2008

150. Mortgage law: an overview. Cornell University Law School 11 http ://www. law. Cornell. edu/wex/index.php/Mortgage

151. Dictionary of Real Estate Terms / Sixth edition. Jack P. Friedman, Jack C. Harris, J. Bruce Lindeman. Barron's Educational Series, Inc. 2004.153. http://en.wikipedia.org/wiki/Jumboloan

152. All about mortgages. Third edition. Julie Garton-Good. Dearborn Trade Publishing. 2004

153. Real Estate Law. Eleventh edition. Raymond J. Werner. South-Western, a division of Thomson Learning. 20021.I Судебная практика:

154. Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 25.04.2003 по делу № А57-8687/02-18.

155. Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 2 ноября 2004 г. №A11-5784/2003-К1-5/262.