Право на землю как фактор привлечения иностранных инвестиций в экономику Российской Федерации тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 12.00.06, кандидат юридических наук Колчин, Сергей Львович

• Колчин, Сергей Львович
• кандидат юридических наук
• 2001

Оглавление диссертации кандидат юридических наук Колчин, Сергей Львович

Введение.

I. Характеристика действующего законодательства о правах иностранных инвесторов на землю в Российской Федерации

1. Регулирование прав иностранных инвесторов на землю федеральным законодательством.

2. Регулирование прав иностранных инвесторов на землю в субъектах Российской Федерации.

II. Приобретение и использование иностранными инвесторами прав на землю в Российской Федерации.

1. Приобретение иностранными инвесторами права собственности и права аренды на земельные участки.

2. Использование прав на землю в долгосрочных кредитных отношениях.

III. Юридические процедуры приобретения иностранными инвесторами права собственности и права аренды на земельные участки в Российской Федерации.

1. Юридическая экспертиза документов, подтверждающих юридический статус земельного участка и прав на него

2. Процедура приобретения иностранным инвестором прав собственности на земельный участок при создании российской коммерческой организации с иностранными инвестициями как один из возможных вариантов получения долгосрочных прав на землю

3. Право долгосрочной аренды земельного участка, как альтернатива праву собственности иностранных инвесторов на землю в Российской Федерации.

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Право на землю как фактор привлечения иностранных инвестиций в экономику Российской Федерации»

Земля является объектом правовых отношений, которые в настоящее время в Российской Федерации изменяются особенно интенсивно. Исторический путь развития России, отличный от пути западноевропейских стран, коренным образом повлиял на формирование этих отношений, поэтому экономические и политические реформы последнего десятилетия (в первую очередь направленные на либерализацию экономики) повлекли значительные изменения в земельном законодательстве, которое всегда ориентировано на социально-экономический строй общества.

В основу реформирования земельного законодательства Российской Федерации легло введение права частной собственности на землю, которое декларируется статьями 9 и 36 Конституции РФ. Таким образом, земельные отношения приобрели имущественный характер. Это, в свою очередь, привело к установлению множественности субъектов земельной собственности и включения земли как объекта недвижимости в рыночный оборот. Здесь необходимо уточнить, что же включается нами в понятие "рыночный оборот земли". По определению многих авторов оборот земли представляет собой совокупность сделок с землей1. Наиболее развернутое определение этому понятию дано в диссертации Герасина С.И., который говорит, что земельный оборот - это осуществляемый в соответствии с гражданским законодательством и особенностями, установленными земельным законодательством, регистрируемый компетентными государственными органами переход права собственности и иных прав на земельные участки посредством совершения гражданско-правовых сделок, а также посредством иных, допускаемых земельным законодательством, гражданско-правовых способов2. Понятие "рыночного оборота" не является юридическим, но, тем не менее, достаточно часто используется для того, чтобы подчеркнуть возмездный характер соответствующих сделок по передаче земельных участков и прав на них. "Внерыночный оборот", то есть оборот земель в порядке административной процедуры, не является предметом настоящего исследования. Определив понятие "рыночного оборота земли", нами доказывается, что составляющими этого оборота в настоящее время также являются, так называемые "права на заключение договора аренды земли и совершение сделок с этими правами". Исследованию этих прав (особенно их теоретическим аспектам) в настоящей работе уделяется специальное внимание.

Приобретение и освоение земель негосударственными организациями и установление платного землепользования в Российской Федерации, потребовало от новых обладателей долгосрочных прав на землю существенных капиталовложений. Во-первых, значительного

1Волков Г.А., Голиченков А.К., Козырь О.М. Развитие рынка земли: правовой аспект// Государство и право, 1998 г. №2 стр. 50

2 Герасин С.И. "Правовые основы оборота земель, используемых в сельскохозяйственном производстве" // Кандидатская диссертация, 2000 г., стр. 28. финансирования требует приобретение соответствующих прав (права собственности или права аренды). Во-вторых, хозяйственное освоение земли и оплата установленных государством земельных платежей (налогов, арендной платы) также несут в себе существенные расходы. Основной же статьей капиталовложений при освоении земельных участков несельскохозяйственного назначения являются расходы на их улучшение (новую застройку или реконструкцию уже существующих и расположенных на них объектов недвижимости). Как показывает практика, поиски необходимых средств для освоения промышленных земель часто приводят российских обладателей прав на землю к выводу, что им необходима поддержка иностранного капитала. Такой вывод связан с тем, что использование иностранных инвестиций, как правило, "дешевле", чем использование средств российских кредитных организаций. Иностранные предприниматели, в свою очередь, тоже заинтересованы в инвестировании в российскую промышленность, поскольку сроки окупаемости этих инвестиций короче, чем в экономически развитых странах. Такое совпадение интересов часто приводит к созданию коммерческих организаций с иностранными инвестициями. На пути создания, например промышленного предприятия (на основе организации с иностранными инвестициями) получение прав на землю, на которой и будет находиться производство, является промежуточной, но неизбежной задачей этой организации. Поскольку получение прав на землю, как уже говорилось выше, требует значительных затрат, финансирование этих затрат, как правило, осуществляется иностранным инвестором.

На сегодняшний день иностранные предприниматели сталкиваются при осуществлении своей деятельности в Российской Федерации с существенными административными и правовыми барьерами. Одной из самых заметных причин полного отсутствия активности иностранных инвесторов в некоторых субъектах Федерации является политика местных органов власти в отношении предоставления этим инвесторам долгосрочного права на землю. Иногда даже наличие иностранного участия в уставном капитале российской хозяйственной организации может послужить основанием для отказа в предоставлении этой организации долгосрочных прав на земельные участки. С точки же зрения иностранного инвестора (для осуществления им инвестиций в индустриальные проекты) предоставление долгосрочных прав на землю является обязательным условием. Более того, ему должны быть предоставлены законодательные гарантии устойчивости этих прав. В результате, присутствие иностранного капитала в промышленном производстве Российской Федерации несравнимо с теми потенциальными возможностями, которые готовы реализовать иностранные инвесторы после законодательного урегулирования порядка предоставления им долгосрочных прав на землю.

При отсутствии соответствующей (разработанной и законодательно установленной на федеральном уровне) процедуры каждый случай предоставления иностранному лицу земельного участка согласовывается с многочисленными государственными и местными органами власти. При этом важно отметить, что иностранный инвестор не всегда нуждается в получении права собственности на землю. Право долгосрочной аренды с преимущественным правом продления договора аренды является для иностранного инвестора не менее привлекательной формой землепользования, что будет подробно рассмотрено в настоящей работе.

Сложности в решении иностранным инвестором "земельного вопроса" часто связаны с проблемами взаимодействия других отраслей права с земельным правом. В первую очередь (применительно к рассматриваемой теме) для иностранного инвестора важно взаимодействие земельного и гражданского права. По мнению профессора Е.А. Суханова "оборот земельных участков - естественная составная часть предмета гражданско-правового регулирования"3. А, например, в законодательстве субъекта Федерации - Свердловской области сказано, что "нормы земельного права, содержащиеся в нормативно-правовых актах иных отраслей законодательства, должны соответствовать земельному законодательству"4. Проект Земельного Кодекса (пункт 3 Статья 3), утвержденный 10 октября 2001 года Советом Федерации, по данному вопросу дает следующее разъяснение: "имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским

3. Суханов Е.А. О проекте федерального закона "О земле"// ВМУ, специальный выпуск, 1994 год, стр.

172.

4 Эйриян Г.Н. "Основания возникновения прав на землю" Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук", Москва, 2001 год, стр. 50. законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, природоохранительным, иным специальным законодательством". С точки же зрения иностранного предпринимателя гражданское законодательство является определяющим в установлении его прав на землю, поскольку, именно оно устанавливает правовой статус иностранных лиц. Имущественные земельные отношения тесно связали земельное и гражданское право. Например, передача иностранным инвестором в залог приобретенного в Российской Федерации здания для получения кредита под его реконструкцию не возможна без передачи в залог земельного участка, используемого для эксплуатации этого здания (пункт 3 статья 340 ГК РФ)5. Стороны договора залога в этом случае должны оформить свои права на здание и на земельный участок. Оформление прав на здание регулируется гражданско-правовыми нормативными актами, а оформление прав на земельный участок - в значительной мере земельным законодательством. Применительно к теме данного исследования это означает, что включение земли, а также права ее аренды в рыночный оборот должен сопровождаться реформированием смежных отраслей права и, в первую очередь, гражданского.

Еще одной существенной проблемой для привлечения иностранных инвесторов на российский земельный рынок является отсутствие единого подхода к способу и порядку оценки земли и прав на нее. Положение

Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01 июля 1996 года № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ Оглобина О.М., Сделки с землей в Российской Федерации, учебно-практическое пособие II Юринформцентр, м., 1999, стр. 98 статьи 66 проекта Земельного Кодекса, утвержденного Советом Федерации 10 октября 2001 года, декларирует обязательность оценки земли, но до настоящего времени критерии этой оценки не разработаны. По этой причине на сегодняшний день невозможен не только предварительный расчет потенциальной доходности реализуемых проектов, но и примерный расчет расходов, связанных с эксплуатацией земельного участка, что не может не влиять на степень активности в Российской Федерации иностранного капитала. Для иностранных инвесторов, намеренных осуществлять капиталовложения в сферу промышленного производства и строительства в Российской Федерации, идеальным подходом к оценке земельного участка или прав на него является определение его рыночной стоимости при законодательно гарантированной свободе действий продавца и покупателя. На рыночный спрос может повлиять: абсолютная доступность и достоверность информации о правах и обременениях на интересующий иностранного инвестора участок земли; наличие законодательно установленного порядка ипотечного кредитования земельных участков; стабильность земельного законодательства; наличие накопленного опыта судебных прецедентов разрешения земельных споров; создание рынка страхования рисков капиталовложений; упрощение системы регистрации прав на объекты недвижимости, в том числе на землю; создание единой системы оценки земли и прав на нее. Как показывает юридическая практика, рыночная стоимость земли или стоимость предоставления прав на нее является в настоящее время не результатом научного подхода к подобным расчетам, а результатом вынужденного компромисса представителей уполномоченных государственных органов власти и иностранного инвестора. Используя местные особенности спроса на землю и оценивая ее инвестиционную привлекательность, а также отношение к привлечению иностранного капитала в данном конкретном регионе страны, органы местного самоуправления самостоятельно строят земельную политику6, в том числе в отношении иностранных инвесторов.

Необходимо отметить еще один немаловажный фактор, влияющий на привлечение иностранных инвесторов, связанный с правами на землю. За последние годы реформирования земельного законодательства в Российской Федерации у иностранных предпринимателей успели сложиться стереотипы в представлениях о земельных отношениях в стране. Например, у многих потенциальных инвесторов есть устойчивое мнение, что ни иностранные лица, ни российские коммерческие организации с иностранными инвестициями не имеют права приобрести в Российской Федерации земельный участок в собственность для его

8 Коростелев C.B., Земельное и лесное право // Издательство Михайлова В.А., Издательство "Полиус", С.Петеребург, 1998, стр. 103 промышленного" освоения в силу действующего федерального законодательства. Этот вывод не соответствует российскому законодательству в силу положений Конституции, действующей с декабря 1993 года. Юридическая практика по передаче права собственности на земельный участок иностранным лицам, которая будет рассмотрена в настоящей работе, также опровергает подобные стереотипы.

Актуальность темы диссертации определяется необходимостью установления существующих видов прав иностранных инвесторов на землю в Российской Федерации, а также необходимостью обобщения практики предоставления им земельных участков.

Актуальность этой темы обоснована различиями в подходах к рассматриваемым вопросам в Российской Федерации и в развитых европейских странах. Например, в Германии право собственности на землю автоматически влечет за собой право собственности на здания, расположенные на этом земельном участке (Немецкое гражданское уложение - параграфы 93 и 94), поскольку является существенной составляющей частью земельного участка. В соответствии со статьей 553 Гражданского Кодекса РФ земельный участок может продаваться без передачи права собственности на недвижимость, которая на нем расположена. При этом за продавцом сохраняется право пользования той частью земельного участка, которая необходима для использования оставшейся в его распоряжении недвижимости. По российскому законодательству (статья 552 ГК РФ) право на земельный участок под зданием следует за "судьбой" здания. Однако при продаже здания земельный участок под ним не передается "автоматически" покупателю. Во-первых, продавец может не являться собственником этого земельного участка, а значит - не имеет возможности предоставить право собственности на него покупателю здания, во-вторых, вид предоставляемого покупателю права на земельный участок зависит от условий договора об отчуждении здания. При этом стоимость здания включает стоимость земельного участка, находящегося под зданием, но только при условии, что продавец здания является собственником земельного участка, используемого для эксплуатации здания, и в договоре об отчуждении здания не определены передаваемые права на этот земельный участок.

Данная работа является первым монографическим исследованием проблемы прав иностранных инвесторов на землю в Российской Федерации как способа привлечения иностранных инвестиций в развитие промышленных предприятий.

Основой для написания диссертации послужила практика юридического сопрово>едения проектов по передаче иностранным лицам прав на земельные участки, которая привела к выводу, что наиболее приемлемой формой долгосрочного пользования земельным участком несельскохозяйственного назначения как для самого иностранного инвестора, так и для собственника земельного участка (если этот земельный участок принадлежит государству), является аренда.

Объектом изучения диссертации явилось действующее российское законодательство (федеральное и региональное), регулирующее права иностранных лиц и российских коммерческих организаций с иностранными инвестициями на земельные участки, а именно: виды прав указанных лиц на земельные участки, а также основания и порядок возникновения этих прав.

В работе проанализирована практика по получению иностранным лицом права собственности на земельный участок в Москве, Екатеринбурге и Московской области, а также существующий в Москве порядок приобретения прав на заключение договоров аренды и прав на совершение сделок с правом аренды.

Практическое значение данной работы состоит в том, что в ней выявлены основные юридические проблемы, который возникают при совершении сделок по передаче иностранному инвестору прав на земельные участки несельскохозяйственного назначения для дальнейшего осуществления строительства на них и их промышленной эксплуатации. Особое внимание в диссертации обращается на возможность использования иностранным инвестором права аренды "вместо" права собственности на такие земельные участки и применение права аренды в качестве обеспечения других прав иностранного лица (например, права на возврат этих капиталовложений). Практические аспекты получения права аренды земельных участков рассмотрены на примерах сделок с этим правом, юридическое сопровождение которых осуществлял автор диссертации.

Задачами диссертации является обобщение опыта передачи иностранным инвесторам земельных участков в Российской Федерации, предназначенных для производственных целей, а также внесение предложений по совершенствованию соответствующей правоприменительной практики. Основной задачей исследования стал поиск возможных вариантов правовых взаимоотношений между государством и иностранным инвестором по вопросам долгосрочных прав иностранного инвестора на землю, при которых обеспечивается единство интересов государства и этого инвестора.

На защиту выдвигаются следующие положения:

1. Законодательные ограничения для иностранных инвесторов и российских коммерческих организаций с иностранными инвестициями в отношении прав на землю, которые в настоящее время существуют в некоторых субъектах Российской Федерации, противоречат федеральному законодательству.

2. Необходимыми условиями для привлечения иностранных инвестиций в промышленность Российской Федерации являются: предоставление иностранному инвестору права долгосрочного использования земельного участка, предназначенного для строительства и эксплуатации промышленного объекта, возможность беспрепятственного включения полученных иностранным инвестором прав на этот земельный участок в рыночный оборот. Долгосрочные права на землю, предоставленные иностранному инвестору, являются для него финансовым механизмом реализации промышленного инвестиционного проекта и служат дополнительной гарантией возвратности осуществляемых капиталовложений.

Предлагаются к рассмотрению правомерность юридических процедур приобретения иностранными инвесторами права собственности и права аренды на земельные участки, которые разработаны на основе действующего российского законодательства с учетом личной практики юридического обеспечения этих сделок.

Законодательное регулирование порядка заключения сделок с правом аренды земельных участков является одним из перспективных направлений развития земельного законодательства в Российской Федерации, которое может способствовать привлечению иностранных инвестиций в экономику страны.

Апробация и внедрение результатов исследования.

Диссертация выполнена на секторе сельскохозяйственного и земельного права Института государства и права Российской Академии наук. Основные выводы и положения диссертации были изложены автором на конференциях по вопросам недвижимости в Российской Федерации (в Берлине, август 1999 год и Люксембурге, июнь 2000 год). Основные положения диссертации отражены в опубликованных статьях.

Автором работы осуществлено юридическое сопровождение ряда сделок с землей и арендными правами на нее, в которых участвовали российские организации с иностранными инвестициями и иностранные юридические лица, заинтересованные в реализации крупных производственных инвестиционных проектах на территории Российской Федерации. 4

Заключение диссертации по теме «Природоресурсное право; аграрное право; экологическое право», Колчин, Сергей Львович

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В заключении предлагаем обобщить результаты сделанных в настоящей работе исследований по вопросам предоставления права иностранных лиц и российских коммерческих организаций с иностранными инвестициями на землю в Российской Федерации.

Как уже говорилось выше, реформирование земельных отношений в Российской Федерации затянулось из-за неготовности социального общества к тому, что значительная часть земли для ее эффективного использования должна быть передана государством в частную собственность (в том числе, земельные участки производственного назначения). Многие специалисты, например, профессор И.А. Иконицкая, считают, что существует и объективная опасность в такой приватизации, а именно из-за того, что: возможна скупка значительных земельных участков по низким ценам, установление контроля банков за большинством заложенных земельных участков, рост спекуляции земельными участками, в том числе городскими, массовое изменение назначения земельных участков, находящихся в частной собственности50.

50 Иконицкая И.А."Земельное Право РФ: теория и тенденции развития"// Юрист, 1999 г. стр. 84-85

Частично подобные опасения уже оправдываются. Но, с другой стороны, во-первых, государство не в состоянии финансировать содержание земель и, во-вторых, оно не может отказаться от тех доходов, которые приносит платное землепользование. Организация необходимых контрольных функций за использованием земель также зависят не только от положений земельного законодательства, но и от соответствующего финансирования со стороны государства, которого на сегодняшний день также не хватает. Тем не менее, существенные шаги в развитии как самого земельного законодательства, так и в создании механизмов его исполнения уже сделаны. К сожалению, на законотворчество и на исполнение федеральных законов в некоторых субъектах Федерации, имеет существенное влияние устойчивое непонимание некоторых законодателей прямой связи между общегосударственной задачей привлечения инвестиций в экономику страны (в том числе, привлечения иностранных инвестиций) и предоставлением под эти цели долгосрочных прав на использование земельных участков. Проблемы землепользования усугубляются отсутствием четкого разграничения федеральных земель, земель субъектов Федерации и муниципальных земель. Следствием этих проблем является, в частности, отсутствие понятных западному инвестору правовых и финансовых механизмов капиталовложений в крупные инвестиционные проекты.

Мнение автора работы полностью совпадает с мнением профессора П.Ф. Лойко, который считает, что земля должна приносить доход не только как средство производства, но и как экономический инструмент. Тем более, если речь идет о такой стране как Россия, являющейся одной из самых богатых стран мира по показателю "земельные ресурсы"51. Что же нужно по нашему мнению сделать, чтобы использование земли было экономически эффективным как для иностранных инвесторов, так и для государства?

В первую очередь, необходимо разработать комплекс специальных нормативно-правовых актов по совершенствованию регулирования земельных отношений, которые направлены на привлечение иностранных инвестиций. В этих документах должны содержаться положения, предусматривающие:

1) Устранение любых ограничений, существующих сегодня в субъектах Федерации, в правах на землю в отношении российских коммерческих организаций с иностранными инвестициями.

2) Обеспечение проведения единой земельной политики в отношении иностранных инвесторов во всех субъектах Федерации.

3) Установление принципов, определяющих процедуру и порядок наделения заинтересованных иностранных инвесторов земельными участками из государственных и муниципальных земель.

4) Установление единого порядка расчета стоимости земли и стоимости "права на заключение договора аренды" на землю. При этом порядок расчета не должен содержать "плавающих" коэффициентов,

51 Лойко П.Ф. "Проблемы становления и развития земельного оборота в России" //"Городская собственность", (журнал) № 2, 2000 года, Издательство "Городская собственность", статья, стр. 12 зависящих от платежеспособности будущего собственника или арендатора.

5) Определение того, что льготные условия должны предоставляться иностранным инвесторам в той же мере, как и российским организациям, если их деятельность направлена, например, на развитие образования, межгосударственных культурных и научных связей. Таким образом, льготное предоставление земельных участков должно быть законодательно связано не с субъектом права, а с его деятельностью и государственной потребностью в этой деятельности52. Например, в Москве виды льгот в пользовании землей и порядок их предоставления устанавливаются в законодательном порядке, а именно в Законе г. Москвы от 16 июля 1997 года № 34 "Об основах платного землепользования в городе Москве". Все ранее полученные "персональные" льготы в Москве в последнее время достаточно последовательно отменяются.

6) Упорядочение терминологии, которая применяется в законодательстве в отношении земли. Например, необходимо точно использовать термины "уступка прав аренды" и "выкуп права на заключение договора аренды".

При этом автором не ставится под сомнение, что должны действовать и контролироваться государством некоторые ограничения в отношении предоставления земельных участков, а именно:

52 Толкачев О.М., Технология работы с недвижимостью // Издательство "Городская собственность", 1999, стр. 5 не вся земля должна быть включена в свободный оборот для сохранения национальных интересов (в том числе в целях безопасности государства), изменение целевого назначения земли должно согласовываться на федеральном уровне, должен соблюдаться приоритет экологических требований над экономическими интересами граждан, предпринимателей и даже государства53.

Рынок земли на нынешнем этапе земельных преобразований становится важным базовым элементом функционирования экономики государства в целом. Чем заметнее платное землепользование влияет на экономику, тем больше оснований утверяедать, что рынок земли должен находиться под эффективным контролем государства.

Исходя из сложившейся на сегодняшний день политической и экономической ситуации, а также, обобщая опыт юридической работы по сопровождению сделок по передаче прав на земельные участки в пользование иностранным инвесторам, считаем, что целесообразно и юридически допустимо временно ограничить права на землю иностранных лиц долгосрочными арендными отношениями. Такое ограничение может быть введено только федеральным законодательством. Это не повлечет негативных последствий в деле привлечения иностранных инвестиций при соблюдении двух условий:

53 Бринчук М.М., Экологическое право // Издательство "Юрист", М., 1998, стр. 107-108 одновременно (с законодательным вводом ограничений на право собственности) необходимо установить внятный механизм предоставления земельных участков в долгосрочную аренду на 25-50 лет, гарантировать право иностранного инвестора выкупить земельный участок после завершения срока этой аренды или, как минимум, продлить арендный договор на тех же условиях.

Законодательное подтверждение вышеуказанных положений позволит создать условия для формирования системы землепользования, отвечающей современным требованиям, которая повлияет на установление благоприятного климата для притока иностранных инвестиций.

Список литературы диссертационного исследования кандидат юридических наук Колчин, Сергей Львович, 2001 год

1. Андреев С. Е., Сборник образцов гражданско-правовых документов. Комментарий // Издательство "Проспект", М., 1997

2. Анализ и оценка объектов недвижимости Российской Федерации в Будапеште, Венгрия, 10 декабря 1998

3. Боголюбов С. А., отв. редактор, Комментарий к земельному законодательству Российской Федерации // Юринформцентр, М., 1998

4. Боголюбов С.А., отв. редактор, Земля и право, пособие для российских землевладельцев// Издательская группа НОРМА-ИНФРА-М, М., 1998

5. Боголюбов С.А., Земельное право // НОРМА-ИНФРА-М, М., 1998

6. Брагинский М.И., Комментарий к закону РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Юстицинформ, М., 1998

7. Брагинский М.И., Комментарий первой и второй частей Гражданского кодекса РФ // "Спарк", М„ 1995-9654

8. Брагинский М.И. и Ветрянский В.В., "Договорное право"// Статус, М., 2000

9. Бринчук М.М., Экологическое право // Издательство "Юрист", М., 1998

10. Владимирская А. С., Аренда жилых и нежилых помещений // М., 1998

11. Вознесенская H.H., "Иностранные инвестиции: Россия и мировой опыт" // Издательский дом "Инфра-М", юридическая фирма "Контракт", М., 2001

12. Галумов Э.А, Зенкин И.В., "Инофирма в России" // Издательство "Классика плюс", М., 1998

13. Горемыкин В.А., Российский земельный рынок // Издательство "Инфра-М", М„ 1996

14. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р., Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование // Информационно-издательский дом "Филинъ", М., 1998

15. Гришаев С.П., "практика применения залогового законодательства в России и за рубежом" // Издательство "Юкис", М., 199218. "Городская собственность", (журнал) № 2 2000 года // Издательство "Городская собственность"

16. Ерофеев Б.В., Земельное право // Издательство "Новый юрист", М., 1998

17. Жариков Ю.Г., Масевич М.Г., Недвижимое имущество: правовое регулирование // Издательство "БЕК", М., 1997

18. Залесский В.В., отв. редактор, Сборник образцов гражданско-правовых договоров с комментариями // Инфра-М, М., 1997

19. Иконицкая И.А., Земельное Право РФ// Юрист, 1999 г.

20. Иконицкая И.А., "Земельное Право РФ: теория и тенденции развития"// Юрист, 1999 г.

21. Иконицкая И.А., "Иностранные инвестиции и земельные отношения" В книге "Правовое регулирование иностранных инвестиций в России"// Москва 1995г.// РАН Институт Государства и права

22. Калачева С.А., Аренда офисных, складских, торговых помещений // Издательство "Приор", М., 1999

23. Калачева С.А., Операции с недвижимостью. Жилые и нежилые помещения, земельные участки // М., 1997

24. Ковалев В.В., Методы оценки инвестиционных проектов // "Финансы и статистика", М., 1998

25. Коростелев C.B., Земельное и лесное право // Издательство Михайлова В.А., Издательство "Полиус", С.Петеребург, 1998

26. Механизмы привлечения инвестиций в условиях России // Институт риска и безопасности // М., 199833. "Недвижимость в Москве", Сборник нормативных актов // Агентство Бизнес-информ, М., 1997

27. Оглобина О.М., Сделки с землей в Российской Федерации, учебно-практическое пособие // Юринформцентр, М., 1999

28. Оглоблина О.М. Учебно-практическое пособие "Сделки с землей в Российской Федерации" // Издательство Тихомирова М.Ю., М., 1999

29. Огородников, отв. редактор, Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // М., 1999

30. Петров В. В., Земельное право России // "Зерцало", М., 1998

31. Прорвич В.А., Основы экономической оценки городских земель // Издательство "Дело", М., 1998

32. Прорвич В.А., Оценка земли в Москве // "Экономика", М., 1996

33. Садиков О. Н., Комментарий к Гражданскому кодексу РФ // Издательство "Норма", М„ 1997, 1998

34. Серегин В. П., Иностранные инвестиции в России: проблемы правового регулирования и государственной регистрации // "Издатцентр", М, 1997

35. Серегин В. П., Степанов В. П., Халевинская Е. Д., Современный взгляд на иностранные инвестиции в России // "Марин инжиниринг Сервис", 1995

36. Сыродоев H.A. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / журнал "Государство и право", 1999, № 9

37. Скворцов О.Ю., Регистрация сделок с недвижимостью: правовое регулирование и судебно-арбитражная практика // ЗАО "Бизнес-школа "Интел-Синтез", М., 1998

38. Смирнов В., Лукина 3., Аренда недвижимости // Ось-89, М., 1998

39. Сборник нормативных актов по земельному праву Москвы // Айрис Пресс, М., 1998

40. Сборник нормативных актов "Правовое положение иностранных граждан в России" // Издательство "БЕК", М., 1996

41. Тарасевич Е.И., Финансирование инвестиций в недвижимость // Ст. Петербург, 1996

42. Тарасевич Е.И., Оценка недвижимости // Издательство СПбГТУ, Ст. Петербург, 1997

43. Тихомиров М. Ю., Комментарий к Федеральному Закону "Об акционерных обществах"//"Юринформ центр", М., 1996

44. Тихомиров М. Ю., отв. редактор, Комментарий к Федеральному Закону "Об обществах с ограниченной ответственностью" // "Юринформ центр", М., 1998

45. Толкачев О.М., Оформление операций с недвижимостью в Москве. Сборник договоров // Издательство "Городская собственность", М., 1998

46. Толкачев О.М., Технология работы с недвижимостью // Издательство "Городская собственность", 1999

47. Фурсов Д.А., "Подготовка дела к судебному разбирательству" // Издателсьво "Инфра-М", М„ 199755. "Юридический мир" (журнал) апрель 1998 // Дело и право.

48. Нормативно-правовые документы, использованные при работе наддиссертацией:

49. Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая и вторая)-1292. Земельный кодекс РСФСР от 25 апреля 1991 года

50. Проект Земельного Кодекса № 85788-3 (третье чтение)

51. Федеральный закон от 2 января 2000 года № 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре"

52. Федеральный закон от 25 февраля 1999 года № 39-Ф3 "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений"

53. Федеральный закон от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

54. Федеральный закон от 15 апреля 1998 года № 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан"

55. Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

56. Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 123-Ф3 "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации"

57. Федеральный закон от 20 июля 1997 года № 110-ФЗ "О проведении эксперимента по налогообложению недвижимости в городах Новгороде и Твери"

58. Федеральный закон от 26 января 1996 года № 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации"

59. Закон РФ от 11 октября 1991 г. № 1738-1 "О плате за землю".

60. Закон РСФСР от 19 декабря 1991 г. № 2060-1 "Об охране окружающей природной среды"

61. Указ Президиума ВС РСФСР от 25 апреля 1990 года № 14240-Х1 "О некоторых вопросах предоставления и изъятия земель.

62. Указ Президента РФ 26 ноября 1997 года № 1263 "О продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территории городских и сельских поселений, или права их аренды"

63. Указ Президента РФ от 16 мая 1997 года № 485 "О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами"

64. Указ Президента РФ от 7 марта 1996 года № 337 "О реализации конституционных прав граждан на землю"

65. Указ Президента РФ от 6 февраля 1995 года № 96 "О втором этапе приватизации в г. Москве"

66. Указ Президента РФ от 24 декабря 1993 года № 2287 "О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации"

67. Указ Президента РФ от 16 декабря 1993 года № 2162 "Об усилении государственного контроля за использованием и охраной земель при проведении земельной реформы"

68. Указ Президента РФ от 27 октября 1993 года № 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России"

69. Указ Президента РФ от 25 марта 1992 года № 301 "О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий

70. Указ Президента РФ от 27 декабря 1991 года № 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР"

71. Постановление Правительства РФ от 9 апреля 2001 года № 273 "Об утверждении Федеральной программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

72. Постановление Правительства РФ от 31 августа 2000 года № 648 "Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности"

73. Постановление Правительства РФ от 15 марта 1997 года № 319 "О порядке определения нормативной цены земли"

74. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 5 ноября 1998 года № 14 "О практике применения судами законодательства об ответственности за экологические правонарушения"

75. Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 года № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"

76. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 22 апреля 1992 года № 6 "О некоторых вопросах, возникших у судов при применении законодательства о земельной реформе" (в редакции от 21 декабря 1993 г.).

77. Письмо Госкомзема РФ от 30 сентября 1999 года № СС -902 "О Методических рекомендациях по проведению земельных торгов (аукционов, конкурсов)".

78. Распоряжение Мингосимущества РФ от 9 октября 1998 года № 1286-р "О расчете арендной платы за пользование федеральным имуществом".

79. Распоряжение Президента РФ от 15 января 1993 года № 36-рп "О реорганизации Комитета по земельной реформе и земельным ресурсам при Правительстве РФ".

80. Основные положение о залоге недвижимого имущества ипотеке (Сообщены распоряжением Заместителя Председателя СМ РФ от 22 декабря 1993 Г. № 96-рз).

81. Типовой план приватизации (Приложение 2 к постановлению Правительства РФ от 4 августа 1992 года № 547).

82. Распоряжение Правительства РФ от 7 июля 1998 года № 924-р "О проекте Федерального закона "О государственных и муниципальных землях".

83. Распоряжение Правительства РФ от 1 октября 1997 года № 1411-р "О проекте федерального закона "О продаже земельных участков и права аренды земельных участков в городах и других поселениях".

84. Распоряжение СМ РФ от 3 ноября 1993 года № 1998-р "О мерах по выполнению Указа Президента РФ от 27 октября 1993 года № 1767 "Орегулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России",

85. Закон г. Москвы от 21 января 1998 года № 1 "О ставках земельного налога"

86. Закон г. Москвы от 16 июля 1997 года № 34 "Об основах платного землепользования в городе Москве".

87. Закон Московской области от 7 июня 1996 года "О распоряжении земельными участками, находящимися в государственной собственности и используемыми для ведения предпринимательской деятельности на территории Московской области".

88. Закон Московской области от 29 марта 1996 года "Правила застройки городов, поселков городского типа, сельских населенных пунктов, других поселений и рекреационных комплексов Московской области".

89. Закон Московской области от 27 октября 1995 года "О порядке прекращения прав на землю на территории Московской области"

90. Закон Московской области от 16 июня 1995 года "О плате за землю в Московской области".

91. Закон Московской области "О вкладах собственности Московской области и порядке внесения, использования и распоряжения ими"

92. Решение Московской областной Думы от 25 июня 1997 года № 8/139 "О Концепции социально-экономического развития Московской области на 1997-2005 годы"

93. Распоряжение Мэра Москвы от 9 ноября 1998 года № 1129-РМ "О передаче земельных участков в г. Москве в субаренду".-13552. Распоряжение Мэра Москвы от 7 сентября 1998 года № 911-РМ "Об обязательной регистрации договоров аренды недвижимого имущества".

94. Распоряжение Мэра Москвы от 26 августа 1998 года № 857-РМ "О порядке изъятия в г. Москве земельных участков и возмещении при этом причиненных убытков".

95. Распоряжение Мэра Москвы от 8 января 1998 года № 6-РМ "О совершенствовании экономического регулирования землепользования промышленных и иных предприятий в Москве".

96. Распоряжение Мэра Москвы от 30 сентября 1997 года № 775-РМ "О систематизации работы по рассмотрению просьб и обращений зарубежных представительств в Москве"

97. Распоряжение Мэра Москвы от 20 июня 1997 года № 484-РМ "О правовой и финансовой ответственности инвесторов (арендаторов) за неосвоение предоставленных земельных участков в Москве"

98. Распоряжение Мэра Москвы от 10 октября 1996 года № 371/1-РМ "О мерах экономического регулирования использования земель Москвы.

99. Распоряжение Мэра Москвы от 2 сентября 1996 года № 248/1-РМ "Об упорядочении платежей, производимых фирмами-нерезидентами на территории г. Москвы"

100. Распоряжение Мэра Москвы от 27 июня 1996 года № 26/1-РМ "О привлечении средств от операций с землей в бюджет и внебюджетные фонды города"

101. Распоряжение мэра Москвы от 14 апреля 1995 года № 188-РМ "О концепции городской политики в области недвижимости"

102. Распоряжение мэра Москвы от 29 ноября 1994 года № 603-РМ "Об улучшении подготовки, организации и проведения публичных торгов по предоставлению права на заключение договора аренды земельных участков"

103. Распоряжение Мэра Москвы от 3 ноября 1994 года № 549-РМ "О мерах по привлечению инвестиций в реконструкцию и модернизацию приватизированных предприятий, расположенных на территории г. Москвы"

104. Распоряжение мэра Москвы от 26 сентября 1994 года № 471-РМ "О плате за право заключения договора аренды земли в Москве"

105. Распоряжение мэра Москвы от 5 сентября 1994 года № 430-РМ "О прекращении предоставления земельных участков на праве временного пользования"

106. Распоряжение мэра Москвы от 30 декабря 1993 года № 768-РМ "О дополнительных мерах по повышению эффективности использования земель в г. Москве"

107. Распоряжение мэра Москвы от 4 февраля 1993 года № 51-РМ "Об оформлении документов, удостоверяющих право собственности и землепользования иностранных представительств на территории города Москвы"

108. Распоряжение мэра Москвы от 18 декабря 1992 года № 571-РМ "О порядке и условиях проведения конкурсов на предоставление в долгосрочную аренду земельных участков в г. Москве"

109. Распоряжение мэра Москвы от 10 августа 1992 года № 264-РМ "О проведении конкурсов по предоставлению в долгосрочную аренду земельных участков в г. Москве"

110. Распоряжение мэра Москвы от 6 августа 1991 года № 80-РМ "О предоставлении правительству Москвы права заключения договоров на землепользование"

111. Распоряжение Премьера Правительства Москвы от 22 июня 1993 года № 1141-РП "Об особенностях подготовки и подписания договоров аренды земельных участков с иностранными инвесторами или юридическими лицами с участием иностранных инвестиций"

112. Распоряжение первого заместителя Премьера Правительства Москвы от 6 июня 1996 года № 715-РЗП "О привлечении финансовых средств за счет продажи прав аренды земельных участков через Земельную палату"

113. Распоряжение Мособл ком имущества от 2 июля 1996 года № 66 "Об утверждении типового договора аренды земельного участка"

114. Распоряжение первого заместителя Премьера Правительства Москвы от 21 августа 1997 года № 871-РЗП "О реструктуризации задолженности промышленных предприятий города Москвы за энергоносители и землепользование"

115. Постановление Московской городской Думы от 20 сентября 1995 года № 61 "Об утверждении и введении в действие Программы приватизации государственной и муниципальной собственности в Москве"

116. Постановление Правительства Москвы от 20 апреля 1999 года № 332 "О мерах по оптимизации инвестиционных проектов по реконструкции объектов городской собственности и новому строительству"

117. Постановление правительства Москвы от 17 марта 1998 года № 207 "Об утверждении Правил организации подготовки и производства земляных и строительных работ в г. Москве"

118. Постановление Правительства Москвы от 14 января 1997 года № 20 "Об участии Правительства Москвы в действующих обществах с иностранным капиталом"

119. Постановление правительства Москвы от 31 марта 1992 года № 174а "О ходе реализации мероприятий по земельной реформе в г. Москве"

120. Постановление Главы администрации Московской области от 5 января 1996 года № 4-ПГ "О проведении эксперимента по отработке механизма ипотечного кредитования в Московской области".

121. Постановление Главы администрации Московской области от 13 декабря 1994 года № 282 "О соблюдении порядка предоставления земельных участков на территории Московской области".

122. Постановление Главы администрации Московской области 12 ноября 1992 года № 69/24 "Об основных положениях Генерального плана развития Московской области".

123. Постановление Правительства Московской области от 9 января 1996 года № 2/1 "Об аренде земли под приватизированными предприятиями".