Договор аренды земельного участка: проблема обеспечения баланса публичных и частных интересов тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 12.00.03, кандидат наук Павлова, Ольга Владимировна

• Павлова, Ольга Владимировна
• кандидат наук
• 2008

Оглавление диссертации кандидат наук Павлова, Ольга Владимировна

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ.............................................................................2

ГЛАВА 1. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ

ЗЕМЕЛЬНО- ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ.....................17

§ 1. Правовое регулирование арендных отношений

в аспекте соотношения публичных и частных интересов........................17

§2. Основные направления развития законодательства

об аренде земель........................................................................37

§ 3. Право аренды земель в системе прав на землю................................48

ГЛАВА 2. ХАРАКТЕРИСТИКА УСЛОВИЙ

ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА........................54

§ 1. Предмет договора аренды земельного участка................................54

§ 2. Арендная плата как существенное условие договора

аренды земельного участка............................................................88

§ 3. Характеристика иных условий договора аренды

земельного участка......................................................................111

ГЛАВА 3. ПОРЯДОК ЗАКЛЮЧЕНИЯ И РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА..........................129

§ 1. Отдельные аспекты заключения договора

аренды земельного участка............................................................129

§ 2. Особенности расторжения договора аренды земельного

участка....................................................................................141

ЗАКЛЮЧЕНИЕ.......................................................................150

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ..........................160

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Договор аренды земельного участка: проблема обеспечения баланса публичных и частных интересов»

Актуальность темы исследования. Процесс становления рыночной экономики в России и провозглашение права частной собственности на землю обусловили возникновение и развитие рынка земли, который является одной из гарантий осуществления правомочий собственником в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Условия рыночной экономики требуют обеспечения стабильно функционирующего рынка недвижимости, в том числе земельных участков, создание механизма правовой защищенности участников гражданского оборота. Во многом это предопределяется уровнем правового регулирования соответствующих правоотношений, сложившейся правоприменительной и судебной практикой, гарантирующей эффективную и беспрепятственную реализацию правовых норм.

С момента вовлечения земельных участков в оборот стали создаваться условия для формирования многоукладной экономики, равноправного развития всех форм хозяйствования на земле. Аренда земли в системе гражданско-правового оборота занимает особое место, что в определенной степени предопределено действующим законодательством. Арендные отношения в настоящее время являются очень распространенными в предпринимательской сфере, поскольку конструкция договора аренды позволяет в значительной степени урегулировать интересы обеих сторон. Собственники - арендодатели земельных участков намерены получать доходы без вложения собственных средств и сил при сохранении и даже улучшении качеств своих земель в зависимости от целевого назначения и вида разрешенного использования. Арендаторы, получая участок в пользование и владение, готовы вкладывать свои средства и силы для получения доходов, и при обязанности сохранять качество земель, использовать земельный участок в соответствии с его категорией.

Современное российское законодательство содержит довольно обширный перечень правовых форм использования земель: пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) и безвозмездное срочное пользование,

сервитут, аренда. Многообразие прав на землю порождает проблемы правового регулирования, пробелы, сложности в оформлении прав и т.п. Вместе с тем, как показывает мировая практика, регулирование земельных отношений в условиях рыночной экономической системы может успешно осуществляться при сохранении в качестве основных двух правовых институтов: права собственности и права аренды земель. Аренда земель экономически выгодна обществу, выгодна собственникам земель и лицам, арендующим земельные участки. В этом суть земельных арендных отношений.

Актуальность исследования земельных арендных правоотношений вызывается объективными и субъективными факторами.

К объективным относятся формирование земельного законодательства, утверждающего развитие земельных арендных отношений и фактическое увеличение на территории Российской Федерации площадей земель, находящихся в аренде. К субъективным факторам можно отнести необходимость анализа существующего противоречивого законодательства на федеральном и региональном уровнях и практики правоприменения земельного и гражданского законодательства при разрешении земельных споров, оценки различных научных взглядов на правовую природу арендных правоотношений и принципа разграничения норм различных отраслей права в сфере земельных отношений.

Несмотря на то, что землевладение на праве аренды производно от права собственности, этот вид землевладения наиболее динамичен и способен обеспечивать получение стабильной ренты от земельного участка.

Вместе с тем, учитывая особый социально значимый статус земли, признание ее наряду с другими природными ресурсами основой жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, необходимо рассмотрение земли как объекта прав в единстве экономических й экологических отношений. Применительно к аренде это проявляется в установлении особого публично-правого режима использования земельных участков. Гражданско-правовой режим земельного участка должен

осуществляться с учетом значения земли не только как недвижимости, объекта гражданского оборота, но и как природного объекта, ресурса, охраняемого в качестве важнейшей составной части природы. Это позволяет сделать вывод, что институт аренды земель носит межотраслевой характер и наряду с нормами гражданского права регулируется специальным земельным законодательством.

В научной литературе по разным мотивам сложилось несколько направлений разграничения отраслей законодательства в регулировании земельных правомочий. Одни авторы утверждают необходимость применения только норм Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также - ГК РФ) в регулировании имущественных земельных отношений. Другие указывают на необходимость комплексного применения норм гражданского и земельного законодательства. Третья группа авторов полагает, что применительно к земельным имущественным отношениям нормы гражданского законодательства имеют общее значение, но при этом следует отдавать предпочтение нормам земельного законодательства.

Из указанного следует, что актуальность данного исследования вытекает из экономической необходимости и законодательной направленности внедрения такой формы арендного землевладения и землепользования в Российской Федерации, которая смогла бы обеспечить не только экономически эффективное использование земельных участков, но и их сохранение, предотвращение загрязнения, заражения и других экологически неблагоприятных последствий.

Выбор темы исследования обусловлен и политическими событиями, происходящими в российском обществе, а именно: реализаций государственных: национальных проектов, связанных с жилищным строительством. Развитие не только хозяйственных отношений, но и социально значимых программ требует осмысления правовой природа арендных правоотношений. Президент Российской Федерации Д.А.Медведев, говоря о жилищном строительстве в рамках реализации приоритетных национальных проектов, потребовал «наведение порядка в сфере использования земельных участков, выделенных под

строительство жилья», при этом должен быть исключен предлог для передела собственности на эти земельные участки. По его словам, взявшись за вопрос жилищной застройки, «мы без преувеличения разворошили улей. Здесь выявлены правонарушения, игнорирование законодательства со стороны органов власти, факты циничного повседневного мздоимства. Земля не должна пустовать, но она не должна быть предметом беспрерывных спекуляций», поскольку в подавляющем большинстве случаев жилищное строительство ведется на арендованных застройщиком землях, значимость всестороннего изучения вопросов аренды земли трудно преувеличить.

С принятием Земельного кодекса Российской Федерации2 (далее также'-ЗК РФ) земельный участок стал в полной мере объектом гражданского оборота. Обновление земельного законодательства требует соответствующего теоретического анализа и научного обобщения. Действующие нормативные правовые акты, направленные на регулирование земельных правоотношений, еще не привели к созданию целостной системы земельного законодательства. Нередко встречаются пробелы, противоречия, недостаточно обоснованные юридические конструкции. Нельзя говорить и о балансе частных и публичных интересов в земельном праве применительно к различным группам правоотношений, включая арендные.

В целом соотношение частных и публичных интересов в регулировании земельных отношений напрямую зависит от политического и экономического строя и, прежде всего, от типа отношений собственности и статуса земли как объекта правового регулирования. В Российской Федерации признается особая социальная значимость земли, что подтверждается ст. 9 Конституции Российской

1 Медведев пообещал застроить Россию малоэтажным жильем и восстановить законность// NEWSru.com // Новости рынка недвижимости // - 31.05. 2008.

2 Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЭ (принят ГД ФС РФ 28.09.2001) // Российская газета. № 211-212. 30.10.2001.

Федерации1, содержащей норму о том, что земля и другие природные ресурсы являются основой жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Именно данная характеристика земли предопределяет органическое взаимодействие публичных и частных начал в регулировании многообразных земельных отношений, в том числе связанных с арендой земель.

В ст. 1 ЗК РФ прямо закрепляется принцип сочетания интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком. Вместе с тем данный принцип не нашел последовательной проработки и реализации в действующем земельном законодательстве.

В настоящее время сложилась разнообразная и достаточно противоречивая судебная практика по вопросу аренды земель, которая требует анализа. Исходя из вышеизложенного, полагаем, что тема диссертационного исследования представляет как теоретический, так и практический интерес, является своевременной и актуальной.

Степень разработанности темы. Диссертационное исследование посвящено рассмотрению вопросов, имеющих межотраслевой характер. Это обусловило обращение диссертанта не только к юриспруденции (общая теория государства и права, конституционное, история государства и права, международное, гражданское, земельное, экологическое право), но и к экономике.

Ряд вопросов, связанных с арендой земель, был предметом изучения в диссертациях, монографиях, научных статьях.

1 Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) // Российская газета. № 237. 25.12.1993.

При этом российской юридической наукой осуществлялась разработка отдельных вопросов, имеющих определенное методологическое значение для понимания и анализа рассматриваемой проблематики. В числе наиболее важных общих теоретических исследований, посвященных проблеме поиска границ между публичным и частным правом, следует отметить прежде всего работы Д.Н. Горшунова, М.И. Брагинского, К.М. Малггакова, И.А. Покровского, Ю.А. Тихомирова, К.Ю. Тотьева. Также были исследованы вопросы реализации частных и публичных интересов, исходя из отраслевой принадлежности в работах Р.Е. Гукасяна, C.B. Дорохина, О.Ю. Ильиной, Н.Н. Соломатиной, Э. М. Цыганова и др.

В последнее время усилился интерес к проблеме вовлечения природных объектов в гражданский оборот, которая исследовалась в работах С.И. Герасина, В.В. Витрянского, C.B. Кирилловой, Д.В. Матвеева, Д.Н. Шорникова и др.

Многие вопросы аренды земель на территории Российской Федерации нашли свое отражение в трудах ученых: А.В. Акчурина, С.А. Боголюбова, С.Н. Бритвина, Г.Е. Быстрова, Д.В. Добрачева, И.Ю. Ельцовой, ГА. Волкова, Е.А. Галиновской, Ю.Г. Жарикова, И.А. Иконицкой, О.М. Козырь, Н.И. Краснова, Э.И. Павловой, С.Н. Садкова, С.А. Чаркина и др.

Проблему соотношения публичных и частных начал при регулировании земельных отношений затрагивали А.П. Анисимов И.А., Ю.В. Васильчук, Иконицкая, Т.И. Хмелева, Е.Ю. Чмыхало и др. в своих научных работах.

Особенностью авторского подхода к разработке этой проблемы является совмещение теоретического и прикладного аспектов, что совершенно необходимо для получения научных результатов, имеющих практическое (правотворческое и правоприменительное) значение. Кроме того, вопросы аренды земельных участков рассматриваются с позиции обеспечения баланса публичных и частных интересов в земельном праве.

Отличительной чертой данного исследования является то, что оно носит комплексный характер, так как в нем соединен анализ общетеоретических положений о делении права на частное и публичное, экологического (в части установления экологических требований при аренде земель), земельного (в части закрепления особенностей аренды земельных участков), гражданского (в части изучения земли как объекта собственности и гражданского оборота и общих требований, предъявляемых к договору аренды). В то же время комплекс вопросов, связанных с обеспечением интересов государства, общества и частных лиц при аренде земель, в том числе в аспекте сочетания экологических и экономических интересов, реализации частных и публичных интересов, не был предметом современных отечественных научных исследований.

Цель исследования состоит в обосновании необходимости развития нового концептуального подхода, в основе которого - обеспечение оптимального сочетания интересов государства, общества и частных лиц при предоставлении земельных участков на праве аренды и их последующем использовании.

Для достижения цели диссертационного исследования осуществлен анализ законодательства и судебной практики по аренде земель на основе комплексного и всестороннего изучения международных и внутригосударственных нормативных правовых актов, регламентирующих арендные правоотношения. Исследование данной темы позволит обозначить тенденции дальнейшего развития данных институтов и сформулировать конкретные предложения по совершенствованию законодательства в этой области.

Дня реализации поставленных целей решены следующие задачи: -проанализирована юридическая природа соотношения частного и публичного в земельных правоотношениях;

-изучены этапы развития российского законодательства в сфере аренды земель;

- проанализировано формирование системы аренды земельных участков; -раскрыты существенные условия договора аренды земельных участков;

-исследованы теоретические проблемы, связанные с дальнейшим развитием законодательства об аренде земель, сформулировать рекомендации и предложения по его совершенствованию;

-сформулированы аргументированные предложения по разрешению проблем, возникающих в правоприменительной деятельности (в частности, в деятельности судов) при аренде земель.

Прикладные задачи исследования , включают создание эффективных правовых механизмов, обеспечивающих реализацию норм об аренде земельных участков.

Предмет исследования - нормы земельного, гражданского, экологического права, регулирующие отношения по аренде земель; правовые отношения, возникающие в связи с предоставлением земель на праве аренды; взаимосвязь институтов различных отраслей российского права и законодательства в исследуемой сфере; деятельность государственных органов исполнительной власти, органов местного самоуправления в сфере аренды земель; пробелы законодательства и направления его совершенствования; научные исследования по отдельным вопросам в рамках заявленной темы; судебная практика.

Объект исследования- правоотношения, возникающие по поводу земли как объекта прав, приобретенных лицом в силу договора аренды земельных участков.

Теоретическую основу исследования составляют труды российских ученых в области теории права, гражданского, земельного, экологического и других отраслей права.

Основу диссертационного исследования составили работы ученых-юристов: А.П. Анисимова, С.А. Боголюбова, Д.Г. Горшунова, Д.В.Добрачева, И.А. Иконицкой, О.И. Крассова, К.И.Скловского и др.

Методологическую основу исследования составляет совокупность теоретико-методологических способов и приемов познания общественных

явлений и процессов. В работе используются современные методы научного познания: общенаучные (системного анализа, исторический); специальные юридические приемы и методы (формально-юридический, сравнительно-правовой, правового моделирования, технико-юридического анализа, толкования идр).

Эмпирическую основу исследования составили судебная практика, личный опыт автора в сфере правоприменения.

Научная новизна. Представленная; к защите работа является новым направлением в юридической науке, обосновывающим собственный подход к концептуальной основе дальнейшего развития правового института земельного права, связанного с регулированием общественных отношений, складывающихся при предоставлении земельных участков на праве аренды. Впервые проведен комплексный анализ конституционного, гражданского, земельного, экологического законодательства, регулирующего аренду земель в аспекте соотношения частных и публичных интересов. Автором обоснована система взглядов на содержание и место интересов государства, общества и частных лиц при реализации норм в области аренды земель. Выявлены перспективы их дальнейшего развития и предложены варианты их гармонизации. Проделанный анализ законодательства не только федерального, но регионального и местного уровней, судебной и правоприменительной практики позволяет сформулировать выводы о механизме реализации норм об аренде земель в настоящее время и предложить методы совершенствования правовых средств и способов, направленных на построение стройной системы правового регулирования арендных правоотношений и взаимодействия субъектов договора аренды земель.

Вопросы, рассмотренные в работе, имеют теоретическое и практическое значение при дифференциации и интеграции правового регулирования, устранении противоречий и пробелов.

Основные положения, выносимые на защиту:

1.Определяя концептуальную основу и тенденции совершенствования законодательства, регулирующего правоотношения в сфере аренды земель, необходимо уяснить правовую природу данных правоотношений, соотношение элементов публичного и частного права в данной группе правоотношений. В системе критериев разграничения права на частное и публичное следует прежде всего выделять такую правовую категорию, как интерес. Одним из способов удовлетворения государственных, общественных и личных (частных) интересов является правовое закрепление данных интересов и их последующая правовая охрана.

2. Границы между публичным и частным правом и интересом в регулировании земельных отношений подвижны. Включение земельных участков в гражданский оборот подчинено в настоящее время двум основным тенденциям: первая из них заключается в том, что при активном развитии частноправового метода регулирования земельных отношений усиливается значение земли в качестве объекта гражданских прав; вторая тенденция проявляется в постепенном ограничении гражданского оборота земельных участков, включая полное изъятие земель из оборота с возложением на правообладателей дополнительных обязанностей по охране земель, что свидетельствует о проявлении публично-правового характера в регулировании земельных отношений.

3. При определении соотношения частноправовых и публично-правовых начал применительно к земельному праву наибольшую важность имеет установление значения и места земли как объекта земельных отношений. Исходным моментом в определении земельного участка как объекта правового регулирования арендных правоотношений должно быть конституционное положение о признании земли наряду с другими природными объектами в качестве основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. В то же время, выступая объектом недвижимости, земля является объектом частных интересов. При разработке правовых

конструкций арендных правоотношений законодателю необходимо учитывать наличие такой двойственности в правовом положении земельного участка как предмета договора аренды для соблюдения баланса частных и публичных интересов.

4. Концептуальной основой дальнейшего развития всего земельного законодательства должен стать принцип обеспечения интересов общества, государства и частных лиц при регулировании арендных отношений. Изменение приоритетов национальной политики, в том числе в экологической, экономической и иных сферах общественной жизни, может приводить к преобладанию тех или иных интересов, методов, средств, целей правового регулирования. При этом важно привести интересы органов государственной власти, местного самоуправления и частных лиц в такое соотношение, чтобы не только обеспечить охрану земель, их рациональное использование, но в то же время не создать существенные сложности в реализации прав граждан и организаций на землю, включая возможность приобретения земельных участков в аренду.

5. Предметом договора аренды является только индивидуально-определенный земельный участок. Основной характеристикой, позволяющей индивидуализировать земельный участок, является кадастровый номер. Анализ положений Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» позволяет сделать вывод о приоритете публично-правовых начал в регулировании отношений, связанных с кадастром недвижимости. Требование законодательства об индивидуализации земельного участка путем постановки его на кадастровый учет служит прежде всего интересам государства в части рационального использования, охраны и учета земельных ресурсов страны. Реализация частного интереса видится в возможности точного и однозначного определения объекта сделки, а именно в определении и описании характеристик участка, являющегося объектом сделки.

6. Часть земельного участка не может являться предметом договора аренды земель, т.к. она не индивидуализирована. Как только часть земельного участка пройдет кадастровый учет, приобретет кадастровый номер, ее границы будут описаны - она станет самостоятельным земельным участком, а следовательно, только в этом случае, будет являться предметом договора аренды земельного участка. Неделимый земельный участок одновременно является и неделимым объектом как гражданских прав, так и земельных правоотношений, что, в частности, означает невозможность оборота его части.

Необходимо исключить возможность государственной регистрации договора аренды части земельного участка. С этой целью пункт 2 статьи 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» изложить в следующей редакции: «2.Если в аренду сдается земельный участок (участок недр), к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый план земельного участка».

7. Правовое регулирование режима земельного участка и здания (строения, сооружения) расположенного на данном земельном участке, должно осуществляться в соответствии с концепцией «единого объекта недвижимости». Земельный кодекс РФ следует дополнить нормой, устанавливающей обязанность собственника земельного участка заключить договор аренды земельного участка вне зависимости от формы собственности на такой участок, по требованию собственника здания (строения, сооружения), расположенного на данном участке, при условии, что здание (строение, сооружение) построено на земельном участке с соблюдением требований законодательства Российской Федерации (не является самовольной постройкой).

8. Городская инфраструктура (инженерные сети и коммуникации), расположенная на земельном участке и под поверхностью участка, не может быть предметом договора аренды земельного участка и не является составной частью арендуемого земельного участгса. Соответственно, плата за ее

пользование не может рассматриваться как плата по договору аренды земельного участка. При этом местоположение земельного участка, близость к сетям инженерно-технического обеспечения могут значительно влиять на размер арендной платы.

9. Проблема соотношения публичного и частного интересов имеет большое практическое значение применительно к установлению размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности. В настоящее время отсутствует единый подход к определению размера арендной платы за такие земли, что является причиной наличия множества разрозненных региональных и муниципальных правовых актов. Необходимо внедрить четкий механизм установления размера арендной платы, который бы защищал арендатора земельного участка от необоснованно высоких платежей и бессистемного повышения их размера в дальнейшем. Постановлением Правительства РФ об установлении общих начал определения размера арендной платы должен быть предусмотрен гибкий механизм участия органов местного самоуправления при принятии региональными органами государственной власти порядка определения размера арендной платы в субъекте Российской Федерации.

10. В предоставлении арендатору земельного участка возможности передачи прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления усматривается нарушение принципа свободы договора, закрепленного гражданским законодательством. При этом названное право арендатора никоим образом не обусловлено публичными интересами, оно не способствует рациональному использованию земли, стабильности экономических связей и т.п. В пункты 5 и 9 статьи 22 ЗК РФ должны быть внесены изменения, а именно: слова «без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления» заменены на «с письменного согласия собственника земельного участка».

Теоретическая и практическая значимость, апробация и внедрение результатов исследования. Теоретическая и практическая значимость работы состоит в том, что содержащийся в ней анализ, выводы и предложения обогащают в целом юридическую науку и в частности науку гражданского, земельного права. Материалы диссертационного исследования могут быть использованы в процессе преподавания курсов гражданского, земельного права, а также спецкурсов «Проблемы земельного права», «Сделки с землей», а также для проведения дальнейших научных исследований в этой области. Практическая значимость исследования определяется его направленностью на решение актуальных вопросов государственного и социально значимого характера в сфере земельных отношений. Комментарии, выводы и предложения могут быть использованы при разработке земельного законодательства как на федеральном, так и на региональном уровне, в разрешении споров, возникающих при конфликте интересов государства, общества и частных лиц при предоставлении земель в аренду, рассмотрении данных споров в суде. Материалы исследования могут быть использованы в работе хозяйствующих субъектов, органов государственной власти и местного самоуправления, судебных органов.

Результаты исследования апробированы посредством:

-публикации статей в периодических изданиях;

-правоприменительной деятельности в правовом управлении администрации города Твери (2003-2006гг.), в управлении по организации взаимодействия с законодательными органами государственной власти и обеспечению законопроектной деятельности аппарата Губернатора Тверской области;

-подготовки выступления на научно-практической конференции «100 лет парламентаризму в России: место и роль представительных органов власти Тверской области и в его развитии»;

-опыта использования данного исследования в экспертной деятельности при подготовке заключений на проекты региональных законов Тверской области, вносимых Губернатором Тверской области в Законодательное Собрание Тверской области в порядке законодательной инициативы.

Структура диссертационного исследования соответствует поставленным целям и включает в себя: введение, три главы, объединяющие восемь параграфов, заключение и библиографический список использованной литературы.

Заключение диссертации по теме «Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право», Павлова, Ольга Владимировна

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Исследование в рамках диссертационной работы позволило сформулировать ряд выводов, имеющих научное и практическое применение:

1. Определяя концептуальную основу и тенденции совершенствования законодательства, регулирующего правоотношения в сфере арендьг земель, необходимо уяснить правовую природу данных правоотношений, соотношение элементов публичного и частного права в данной группе правоотношений. В системе критериев разграничения права на частное и публичное следует прежде всего выделять такую правовую категорию, как интерес. Одним из способов удовлетворения государственных, общественных и личных (частных) интересов является правовое закрепление данных интересов и их последующая правовая охрана.

2. Следует обратить внимание на подвижность границ между публичным и частным правом и интересом в регулировании земельных отношений. Включение земельных участков в гражданский оборот подчинено в настоящее время двум основным тенденциям: первая из них заключается в том, что происходит активное развитие частноправового метода регулирования земельных отношений и усиливается значение земли в качестве объекта гражданских прав, вторая тенденция проявляется в постепенном ограничении гражданского оборота земельных участков, включая полное изъятие земель из оборота, возложением на правообладателей дополнительных обязанностей по охране земель, что свидетельствует о проявлении публично-правового характера в регулировании земельных отношений.

3. Изменение отношений собственности, безусловно, играет важную роль в определении земельного права как публичной или частной отрасли права. Но вряд ли главенствующее значение в обеспечении рационального, целевого использования земли играют только существующие отношения собственности на землю и возможность свободного совершения сделок с землей, включая передачу ее в аренду. Публичность земельного права не всегда может обеспечить

сохранение земельных ресурсов и соблюдение землепользователями установленных ограничений и запретов. В то же время идеализирование права частной собственности на землю и предоставление собственникам земли и иным правообладателям полной свободы по владению, пользованию и распоряжению земли также не является безусловной гарантией правильной и эффективной хозяйственной эксплуатации земли. Другое дело, что вне зависимости от своих прав на землю государство должно надлежащим образом регулировать земельные отношения и осуществлять государственное управление земельным фондом путем земельного контроля, землеустройства, зонирования земель и т.п.

4. Представляется, что в' современный период его развития, земельное право нельзя отнести однозначно ни к частному, ни к публичному.

Вопрос об определении публично-правовых и частноправовых начал может по- разному решаться в земельном праве в зависимости от правовых институтов. Так, при регулировании отношений, связанных с правом частной собственности на землю, сделок с землей определенный приоритет имеют частноправовые интересы. В полной мере это относится и к регулированию отношений, связанных с арендой земельных участков. Законодательное регулирование отношений по аренде земельных участков имеет сложный, комплексный характер. Обусловлено это тем, что аренда имущества - категория гражданского права, в то время как аренда земельных участков касается использования особого объекта экономического оборота, признаваемого в качестве основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, что вызывает необходимость регулирования арендных отношений специальными нормами земельного права. 5. Исходным моментом в определении земельного участка как объекта правового регулирования арендных правоотношений должно быть конституционное положение о признании земли наряду с другими природными объектами в качестве основы жизни и' деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

Положения Конституции РФ о признании земли особым объектом права получили дальнейшее развитие' в ст. 1 ЗК РФ, согласно которому важнейшим принципом земельного законодательства является принцип учета значения земли как основы жизни и деятельности человека. Это означает, что регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве, и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю.

Безусловно, земля как разновидность имущества обладает уникальными, только ей присущими чертами и свойствами, выполняет особую социальную роль, но от этого она не перестает быть имуществом, а отношения, которые складываются по поводу нее, - имущественными. В отношениях, складывающихся, например, в связи с ведением земельного кадастра, регистрацией прав на земельный участок, осуществлением землеустройства, предоставлением земельного участка, земля не утрачивает свойств недвижимого имущества.

6. Изменение приоритетов национальной политики, в том числе в экологической, экономической и иных сферах общественной жизни, может приводить к преобладанию тех или иных интересов, методов, средств, целей правового регулирования. При этом важно привести интересы органов государственной власти, местного самоуправления, частных лиц в такое соотношение, чтобы не только обеспечить охрану земель, их рациональное использование, но и при этом не создать существенные сложности в реализации прав граждан и организаций на землю, включая возможность приобретения земельных участков в аренду.

7. Концептуальной основой дальнейшего развития всего земельного законодательства должен стать принцип обеспечения интересов общества, государства и частных лиц при регулировании арендных отношений.

8. В правовом регулировании земельно-арендных отношений современного периода публично-правовые начала имели приоритет вплоть до середины 80-х годов XX в. Возрождение частноправового аспекта, а следовательно учет частных интересов в законодательстве об аренде земли началось с 1987 года.

9. В правовом положении земельного участка как предмета договора аренды всегда очевидна двойственность, которая основывается на двух главных представлениях о земле: регулирование земли как основы жизни деятельности населения учитывает публичные интересы; в то же время, выступая объектом недвижимости, земля является объектом частных интересов. При разработке правовых конструкций арендных правоотношений законодателю необходимо учитывать наличие такой двойственности для соблюдения баланса частных и публичных интересов.

10. Предметом договора аренды является только индивидуально-определенный земельный участок, т.е. сформированный земельный участок, поставленный на кадастровый учет, право собственности на который зарегистрировано в установленном законом порядке.

Основной характеристикой, позволяющей индивидуализировать земельный участок является кадастровый номер. Анализ положений Федерального закона от 24.07.2007 «О государственном кадастре недвижимости» позволяет сделать вывод о приоритете публично-правовых начал в регулировании отношений, связанных с кадастром недвижимости. Требование законодательства об индивидуализации земельного участка путем постановки его на кадастровый учет, прежде всего служит интересам государства в части рационального использования, охраны и учета земельных ресурсов страны. Реализация частного интереса видится в возможности точного и однозначного

определения объекта сделки определении и описании характеристик участка, являющегося объектом сделки.

Городская инфраструктура, расположенная на земельном участке и под поверхностью участка не может быть предметом договора аренды земельного участка и не является составной частью арендуемого земельного участка.

11. В соответствии с п.1 ст.6 ЗК РФ части земельных участков являются объектами земельных отношений. Возможность передачи в аренду части земельного участка предусмотрена статьей 26 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Представляется, что часть земельного участка не может являться предметом договора аренды, поскольку она не индивидуализирована. Как только часть земельного участка пройдет кадастровый учет, приобретет кадастровый номер, её границы будут описаны - она будет являться самостоятельным земельным участком. Следовательно, только в этом случае, будет являться предметом договора аренды земельного участка. В случае, если земельный участок является неделимым, то он одновременно является и неделимым объектом как гражданских прав, так и земельных правоотношений что, в частности означает невозможность оборота его части.

Таким образом, очевиден пробел в законодательстве которое указывает на часть земельного участка как на объект гражданских и земельных отношений, но не устанавливает случаи когда часть может являться предметом сделки, в том числе предметом аренды. Необходимо указать в ЗК РФ в виде исключения случаи, когда часть земельного участка может выступать объектом земельных правоотношений, например сервитутное право на землю. Так же требуется исключить возможность государственной регистрации договора аренды части земельного участка, для чего пункт 2 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ изложить в следующей редакции: «Если в аренду сдается земельный участок (участок недр), к договору аренды, представляемому на

государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый план земельного участка».

12. Правовое регулирование режима земельного участка и здания, строения, сооружения, расположенного на данном земельном участке должно осуществляться в соответствии с концепцией «единого объекта». Действующее земельное законодательство не содержит представления о единстве объекта. Согласно данному принципу, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков. Можно предположить, что внедрению данного принципа в определенной степени будет способствовать Федеральный закон от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ, который по сути объединит технический учет зданий, строений, сооружений и земельный кадастр. В государственный кадастр недвижимости будут вноситься сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости: вид объекта (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства); кадастровый номер; описание местоположения границ земельного участка; описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке, если объектом недвижимости является здание, строение, сооружение, площадь и др.

13. В настоящее время отсутствует единый подход к определению размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, что является причиной наличия множества разрозненных региональных и муниципальных правовых актов. Органы государственной власти субъектов РФ пытаются самостоятельно устранить пробелы в регламентации размера арендной платы. Все это снижает эффективность использования земельных ресурсов в Российской Федерации, предопределяет отсутствие единства судебной практики при применении законодательства, препятствует развитию рынка и экономической стабильности. Правительством РФ должны быть приняты документы, регулирующие общие

начала установления арендой платы для всех земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности.

14.Проблема соотношения публичного и частного интересов имеет большое практическое значение применительно к установлению размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности. Государство и муниципальные образования, учитывая большую ликвидность земельных участков стремятся максимально пополнить доходную часть бюджета за счет взимания арендных платежей, при этом, необходимо обеспечить четкий механизм установления размера арендной платы, который бы защищал арендатора земельного участка от необоснованно высоких платежей и бессистемного повышения их размера в дальнейшем.

В случае отсутствия баланса публичных и частных интересов, арендаторы становятся заложниками ситуации, особенно, если на земельном участке расположен объект недвижимости. В таких случаях, законодательное обеспечение баланса интересов является защитой арендаторов от злоупотреблений со стороны органов государственной власти и местного самоуправления.

Постановлением Правительство РФ при установлении общих начал определения размера арендной платы должно быть предоставлено право органам государственной власти субъектов Российской Федерации устанавливать дифференцированные ставки арендной платы в пределах, определенных Правительством исходя из назначения и вида использования земельных участков. В постановлении необходимо предусмотреть гибкий механизм участия органов местного самоуправления при принятии региональными органами порядка определения размера арендной платы в конкретном регионе. Именно за счет участия органов местного самоуправления возможно обеспечить реализацию частных интересов в сфере арендных правоотношений. Органы местного самоуправления имеют возможность предложить дифференцированный подход к вопросу размера арендной платы за землю,

поскольку обладают полной информацией о свободных землях на территории муниципального образования, о перспективах развития города (района, поселения), об экологической обстановке своего муниципального образования. Вместе с тем, устанавливая размер арендной платы с учетом мнения местных властей, органы государственной власти субъекта РФ обеспечивая единообразие на территории отдельно взятого субъекта, являются гарантией защиты арендаторов от злоупотребления муниципальных органов. Подобный разумный и обоснованный подход к вопросу установления размера арендной платы уже применяется регионами, например в Постановлении Администрации Тверской области от 26.12.2007 № 396-па.

15.Любые изменения размера арендной платы не допустимы в одностороннем порядке, а возможны только по согласованию сторон договора.

Определение размера арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности в виде формулы, одна или несколько составляющих которой определяются нормативным правовым актом (например, коэффициент инфляции), по сути, устанавливает право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, без получения каким - либо образом согласия арендатора. Введение подобного механизма с точки зрения защиты частных интересов арендатора необоснованно. Арендатору-предпринимателю в таком случае довольно сложно определить себестоимость продукции, работы или услуги, так как в нее всегда включается арендная плата. При этом страдают и интересы государства и общества, поскольку одностороннее и не предсказуемое увеличение размера арендной платы не способствует экономической стабильности и отражается на иных участках гражданского оборота.

16. Плата за пользование городской инфраструктурой не может включаться в размер арендной платы как ее составная часть. Арендная плата за пользование инфраструктурой является самостоятельным от арендной платы за землю видом платежа, взимаемого с арендатора земельного участка. Однако,

месторасположение земельных участков, их нахождение в различных зонах градостроительной ценности, степень оснащенности коммуникациями, инженерными сетями влияют на размер платы.

17. В предоставлении арендатору земельного участка возможности передачи прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления усматривается нарушение принципа свободы договора, закрепленного гражданским законодательством. При этом, названное право арендатора никоим образом не обусловлено публичными интересами, оно не способствует рациональному использованию земли, стабильности экономических связей и т.п. В п.5 и п.9 ст.22 ЗК РФ должны быть внесены изменения, а именно, слова «без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления» заменены на «с письменного согласия собственника земельного участка».

18. Государственная регистрация договора аренды земли относится к средствам государственного управления земельным фондом, государственного регулирования экономики и предпринимательской деятельности. Вместе с тем, существует необходимость предоставления серьезных гарантий и защиты прав и интересов сторон договора аренды при осуществлении регистрационных действий. Если требование о государственной регистрации введено, то ни при каких условиях, даже при фактических арендных отношения, сделка не может считаться заключенной.

19. Земельный кодекс РФ следует дополнить нормой, устанавливающей обязанность собственника земельного участка заключить договор аренды земельного участка вне зависимости от формы собственности на такой участок по требованию собственника здания (строения, сооружения), расположенного на данном участке при условии, если здание (строение, сооружение) построено на земельном участке с соблюдением требований законодательства РФ (не является самовольной постройкой).

20. При установлении ответственности за землепользование, ведущее к значительному ухудшению экологической обстановки законодатель исходит из того, что земля является основой жизнедеятельности народа, имеет особую социальную значимость. ЗК РФ устанавливает требование о недопустимости ухудшения экологической обстановки в результате деятельности арендатора и реализует тем самым публично-правовые интересы в сфере арендных правоотношений. Однако, в законодательстве не заложен механизм реализации данной нормы, так как не определено, что понимать под ухудшением экологической обстановки на. земельном участке. Только законодательно установив критерии ухудшения экологической обстановки, будет соблюден баланс частного и публичного интересов, поскольку на типологическом уровне аналогия становится неуместной.

Критерии определения ухудшения экологической обстановки, являющегося основанием для расторжения договора аренды по инициативе арендодателя должны быть единообразны, конкретны по содержанию, применимы практически.

Список литературы диссертационного исследования кандидат наук Павлова, Ольга Владимировна, 2008 год

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ:

Нормативные правовые акты:

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993)// Российская газета. № 237.25.12.1993.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) // Российская газета. № 238-239.08.12.1994.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) // •Российская газета. № 23, 06.02.1996; № 24. 07.02.1996; № 25.

08.02.1996; №27.10.02.1996.

4. Земельный кодекс Российской Федерации // СЗ РФ. 2001. N 44.

5. Лесной кодекс Российской Федерации // СЗ РФ. 11.12.2006. № 50. ст. 5278.

6. Декрет II Всероссийского съезда Совета рабочих, солдатских и крестьянских депутатов «О земле» //СУ. 1917. № 1.

7. Декрет ВЦИК «О социализации земли»//СУ .1918 г. №25.

8. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» "Российская газета. № 145.30.07.1997.

9. Федеральный закон от 02.01.2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре»//Российская газета. № 5.10.01.2000.

10. Федеральный закон «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»// СЗ РФ. 05.12.1994, N 32, ст. 3302.

11. Федеральный закон от 16.04.2001 № 45-ФЗ «О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»//Российская газета. № 84,28.04.2001.

12. Федеральный закон от 18.06.2001 №78-ФЗ «О землеустройстве»//СЗ РФ. 2001.№26. ст. 2582.

13. Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» // Российская газета. № 211-212,30.10.2001.

14. Федеральный закон от 10.01.2002 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды» // СЗ РФ.2002. № 2.ст.133.

15. Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» //Российская газета. № 137. 27.07.2002.

16. Федеральный закон от 11.06.2003 г. № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»//Российская газета. № 115.17.06.2003.

17. Федеральный закон от 09.06.2003 № 69-ФЗ «О внесении изменений й дополнений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»// Российская газета. № 115,17.06.2003.

18. Федеральный закон от 18.12.2006 № 232-Ф3 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Российская газета. №

•290,23.12.2006.

19., Федеральный закон от 26.06.2007 № 118-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации»// СЗ РФ. 02.07.2007.№ 27, ст. 3213.

20. Федеральный закон от 24.07.2007 № 212-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности»// СЗ РФ. 30.07.2007. №31, ст. 4009.

21. Федеральный закон от 24.07.2007 г. № 221- ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»//Российская газета, № 165. 01.08.2007.

22.Указ Президента Российской Федерации от 23.04.1993 № 480 «О дополнительных мерах по наделению граждан земельными участками» //Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. 1993. №17. ст. 1452.

23. Указ Президента Российской Федерации от 27 .10.1993 № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» //Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. 1993. № 44. ст. 4191.

24. Постановление Правительства РФ от 26.06.1999 № 694 «О федеральной целевой программе «Развитие земельной реформы в Российской Федерации на 1999 - 2002 годы» // СЗ РФ. 05.07.1999. № 27. ст. 3379

25. Правила оформления кадастрового плана земельного участка, утвержденные приказом Росземкадастра от 10.04.2001 г. ГЗК-1-ТО-04-01-01 // Российская газета. 2001.11 июля.

26. Постановление ЦИК СССР «Общие начала землепользования и землеустройства» от 15.12.1928//СЗ СССР. 1928. №8.

27. Приказ Минэкономразвития РФ от 22.07.2006 № 197 «Об утверждении примерной формы договора аренды земельного участка, являющегося федеральной собственностью и предоставленного открытому акционерному обществу «Российские железные дороги» //Российская газета. № 221.04.10.2006.

28. Приказ Минэкономразвития РФ от 12.04.2006 № 95 «Об утверждении примерных форм договоров аренды недвижимого имущества и земельных участков для обеспечения функционирования особых экономических зон»//Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. № 25.19.06.2006.

29. Распоряжение Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 06.07.2004 г. № 104-р //Российская газета. № 164. 03.08.2004.

30. Закон Калужской области от 06.02.2008 № 402-03 «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков»// Весть. № 46-47.08.02.2008.

31. Закон Московской области от 07.06.1996 № 23/96-03 «О регулировании земельных отношений в Московской области» // Вестник Московской областной Думы. № 8. август. 1996.

32. Постановление администрации Тверской области от 15.08.2006 № 204-па «Об утверждении типовых форм договоров аренды земельного

.участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, купли-продажи земельного участка» //Тверская жизнь. № 157. 22.08.2006.

33.Постановление администрации Тверской области от 26.12.2007 № 396-па «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Тверской области» // Тверская жизнь. № 1,10.01.2008.

34. Постановление Правительства Рязанской области от 26.02.2008 № 45 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и срока внесения арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Рязанской области» //Рязанские ведомости. № 37, 28.02.2008.

35.Постановление Губернатора Владимирской области от 28.12.2007 № 969 «О порядке определения размера арендной платы, а также условий

и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории Владимирской области» // Владимирские ведомости. № 7,16.01.2008.

36. Постановлением Правительства Калужской области от 26.02.2008 № 66 «Об определении пределов установления ставок арендной платы за использование земельных участков и поправочных коэффициентов, учитывающих категории лиц, являющихся арендаторами земельных участков»//Весть. № 80-81. 07.03.2008.

37. Постановление администрации Тамбовской области от 24.12.2007 № 1423 «Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена»// Тамбовская жизнь.№ 514-520 (2437524381). 28.12.2007.

38. Постановлением администрации Брянской области от 7.12.2007 № 973 «Об установлении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена»// Информационный бюллетень «Официальная Брянщина».№ 16.12.12.2007.

39. Постановлению Коллегии Орловской области от 04.07.2007 № 157 «О плате за аренду земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Орловской области - городе Орле»// Орловская правда. № 109.10.07.2007.

40. Постановление администрации Ярославской области от 23.07.2007 № 276-а «О порядке оформления договоров аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Ярославской области - городе Ярославле - и

порядке расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Ярославской области - городе Ярославле» (вместе с «Положением о порядке расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Ярославской области -городе Ярославле») // Губернские вести. № 54. 02.08.2007.

41.Решение Тверской городской Думы от 25.12.2007 № 191 (237) «О бюджете города Твери на 2008 год»// Вся Тверь. 2008.№ 4(16 апреля).

42. Определение Конституционного суда Российской Федерации от 5.03.2004 № 82-0 //Вестник Конституционного Суда РФ.№ 5.2004.

43.Постановление Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» //Вестник ВАС РФ. № 5.

. 2005.

Монографии, учебники, учебные и справочные издания, словари:

1. Аксюк И.В. Понятие недвижимости и ее оборотоспособностъ // Северокавказский юридический вестник. -1998. № 1.

2. Акчурин A.B. Государственная регистрация прав на земельные участки и сделок с ними как метод государственного управления и контроля в сфере земельных отношений: Автореф. дисс.на соиск. уч.ст.канд.юрид.наук.-Саратов,.2001.

3. Александров АД. Новый ЗК РФ об аренде, купле-продаже и мене земельных участков // Юридический мир. -2002. № 1.

4. Алпатов A.A. Анализ эффективности землепользования // Экономико-правовой бюллетень - 2005. № 1.

5. Андреева JI. Форма договора и последствия ее несоблюдения// Российская юстиция. -1999. №2

6. Анисимов А.П., Рыженков А.Я., Черноморец А.Е. Земельное право России. Курс лекций. -Волгоград, 2006.

7. Анисимов А.П., Рыженков А.Я., Черноморец А.Е. Экологическое право России. -М., 2005.

, 8. Арзуманян А. К вопросу о подведомственности судебных споров, связанных с земельными отношениями //Арбитражный и гражданский процесс.-2007. №10.

9. Ахметина Л.М. Аренда по российскому законодательству: Автореф. дисс. на соиск.уч.степ.канд. юр. наук. -Казань, 2002.

Ю.Бадулин О. Часть земельного участка как объект земельных отношений // Хозяйство и право. -2006. № 1.

П.Баранова Е.А. Оборот недвижимости в российском и германском праве: сравнительное исследование :Автореф. дисс.. .на соиск.уч.ст.канд. юрид. наук. -М., 2005.

12.Бевзенко P.C. Частные интересы и публичные начала в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество // Гармонизация частных и публичных интересов: Сб. науч. статей. Вып. 2.- Саратов, 2005.

В.Боголюбов С.А. Земля и право. Пособие для российских землевладельцев. -М, 1997.

14. Боголюбов С.А., Минина Е.Л. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. - М., 2002.

15.БолтановаЕ.С. Земельное право. Учебное пособие. -М., 2003

. 16.Бритвин С.Н.,Садков А.Н.,Чаркин С. А. Арендные права в гражданском обороте. - «Альянс», 2006.

П.Васильева М.И. Публичные интересы в экологическом праве.- М.,

2003.

18. Васильева М.И Публичные интересы в экологическом праве: теория

и практика правового регулирования:Автореф. дисс.на соиск. уч.ст.докт.юрид.наук.- М., 2003

19. Васильчук Ю.В. К вопросу о, соотношении частных и публичных интересов при регулировании земельных имущественных отношений. Вестник ТвГУ. Серия: Право. -2007. № 4 (32).

20. Васильчук Ю.В. Земельное право как отрасль права в аспекте деления системы права на частное и публичное // Вестник ТвГУ. Серия: Право.-2006. №9 (26).

21. Васильчук Ю.В. Обеспечение соблюдения интересов государства, общества и граждан при предоставлении земельных участков для строительства хозяйственных и иных объектов на землях городских поселений: Автореф. дисс.на соиск. уч.ст. докт. юрид. наук. -Тверь, 2006.

22. Васильчук Ю.В. Принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов недвижимости и его реализация // Вестник ТвГУ. Серия: Право. -2007. № 18 (46).

23.Васильчук Ю.В., Павлова О.В. Права и обязанности сторон по договору аренды земельных участков// Человеческий фактор. Общество и власть.-2007. №3(15).

24. Васильчук Ю.В., Павлова О.В. Предмет договора аренды земельных участков: спорные вопросы правового регулирования // Хозяйство и право,-2007. №12.

25.Витрянский В.В.Дошвор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг.- М., Статут, 1999.

26. Витрянский В.В. Правовое регулирование имущественных (обязательственно-правовых) отношений в Земельном кодексе РФ // Экологическое право. -2003. № 1.

27. Волков Г.А., Голиченков А.К., Козырь О.М. Развитие рынка земли: правовой аспект // Государство и право, 1998. № 2.

28. Волков Г.А., Голиченков А.К. Комментарий указов Президента

Российской Федерации, гарантирующих конституционные права граждан и юридических лиц на землю (1991 - 1996 тт.) // СПС «Гарант максимум с региональным законодательством»

29. Волков Г.А. Комментарий к Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».- М., 2004.

30.Галиновская Е.А. Некоторые правовые вопросы аренды земельных участков // Законодательство и экономика.- 1998. № 4.

31.Галиновская Е.А. Общие и региональные интересы в земельном законодательстве // Сборник материалов всероссийских научно-практических конференций «Софрино». 1995-2004 гг. -М., 2004. Т. 3.

32.Горшунов Д.Н. Интерес в частном праве: вопросы теории. -Казань,

2005.

33.Государственная регистрация прав на недвижимость: проблемы регистрационного права / Отв.ред.Кирсанов А.Р.-М.:Ось-89,2003г.

34. Гражданское право / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого - М.,

2002.

35. Григорьев Д. Делимые и неделимые земельные участки: специфика оформления прав на землю // Эж-Юрист.- 2006. № 18.

36.Гришаев С.П. Все о недвижимости: Учеб. пособие. -М., 1999.

37.Гришанов С.П.Правовой режим недвижимого имущества. //Система КонсультантПлюс.2007

38.Грудцына Л.Ю., Козлова М.Н. Справочник собственника и арендатора.- «Феликс»,2007

39.Гукасян Р. И. Проблема интереса в советском гражданском процессуальном праве.- Саратов, 1970.

40. Дармучев В. Интерфакс-недвижимость. 2006.24 января.

41.Добрачев Д.В. Некоторые проблемы практики разрешения споров, связанных с применением договора аренды земельного участка // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. -2005. № 1.

42.Добрачев ДБ. Проблемы судебной практики в сфере оборота земли.-М.: Вольтерз Клувер ,2005.

43.Дозорцев В.А. Проблемы совершенствования гражданского права Российской Федерации при переходе к рыночной экономике // Государство и право.-1994. № 1.

44.Дорохин C.B. Деление права на публичное и частное: конституционно-правовой аспект: Автореферат дисс.на соиск. уч.ст.к.ю.н. -М.2002.

45.Евстегнеев В.А. Собственность на землю в фокусе интересов // Журнал российского права. -2004. № 8.

46.Емелькина И.Понятие и признаки недвижимого имущества: в поисках оптимальной модели// Хозяйство и право. -2007. № 5.

47. Ерофеев Б.В. Земельное право России. Учебник для ВУЗов. -М.: Профобразование. 2003.

48. Ерофеев Б.Ф. Земельное право. -М., 2007

49. Ерш A.B. Здания и сооружения как предмет договора аренды // Вестник ВАС РФ.-2000. № 8.

50. Ерш A.B. Некоторые проблемы регулирования аренды земельных участков//ВестникВАС РФ.-2004. № 8.

51. Ерш A.B. Особенности правового регулирования арендной платы в договоре аренды зданий и иных сооружений // Юрист. -2002. № 9.

52. Жариков Ю.Г. Аренда земельных участков // Право и экономика. -1997. №21-22.

53.Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. М.: Прогресс, 1997.

54. Жариков Ю.Г. Разграничение сферы действия земельного и гражданского законодательства при регулировании земельных отношений // Государство и право.-1996. № 2.

55.Жернаков Д.В. Правовой режим земельных участков как объектов гражданского оборота:Автореф. дисс.на соиск.уч.ст. канд.юрид.наук.-Екатеринбург, 2005.

56. Законы гражданские. Практический и теоретический комментарий./ под ред. А.Э Вормса и В.Б. Ельяшевича. Вып. 2.- М., 1913.

57. Законы Российской Империи. ТГ. X. Ч. 1.

58. Земельное право /Отв .ред. Г.В.Чубуков. - М.: Новый юрист. 1998.

59. Земельное право России. Курс лекций / Под ред А.П. Анисимова, А .Я. Рыженкова, А.Е. Черноморца. -Волгоград, 2006.

60. Земельное право: Учебник / С.А. Боголюбов, Е.А. Галиновская; Под ред.Боголюбова.- М., 2004.

61. Земельные права в Российской Федерации: практическое пособие /под ред. М.Ю. Тихомирова// - М. .'Издательство Тихомирова М.Ю. 2008.

62. Земельный участок. Вопросы и ответы / под общей ред. С.А. Боголюбова. -М., 2003.

63.Земельный участок: собственность, аренда и иные права в Российской Федерации и иностранных государствах. / под ред. В.В. Залесского. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005.

64.3инченко С., Корх С. Вопросы собственности: законодательство и практика // Хозяйство и право. -2000. № 6.

65. Иконицкая И.А. Земельное право РФ.- М., 1999.

66.Иконицкая И.А. Земельный кодекс РФ: проблемы теории и практики (материалы конференции) // Государство и право.- 2002. № 9.

67. Иконицкая И.А. О публичном и частном в земельном праве // Сборник материалов Всероссийских научно-практических конференций. Т. 1 -М., 2004.

68. Ильина О.Ю. Семейно-правовые аспекты деления права на частное . и публичное // Гармонизация частных и публичных интересов. Сб. науч. ст. -

Саратов, 2005. С. 154.

69. Ильченко A.Jl. Государственная регистрация прав и сделок с недвижимостью как средство государственного регулирования предпринимательской деятельности: Автореф. дисс. на соиск. уч.ст.к.ю.н.- М., 2005.

70. Исаев И.А. История государства и права России - М. :Велби,2006.

71. История земельных отношений и землеустройства / Под ред.А.А. Варламова.- М., 2000.

72.Карасева СЮ.Обзор практики рассмотрения федеральными арбитражными судами округов споров возникающих из договоров аренды (за I квартал 2005 года)// СПС «КонсультантПлюс»

73. Кириллова C.B. Договор аренды земельных участков по гражданскому праву (на материалах Московского региона): Автореф. дисс. на соиск. уч.ст. к.ю.н. -М., 2005.

74. Кириллова С. Особенности сдачи в аренду земельных участков //Законность.2004.№4.

75. Киселев В.И., Комов Н.В., Обуховская Т.Д., Солдатенков В.В., Спиридонов В.Ф., Шмелев Г.И., Щеглов В.А. Аренда земельных участков в Российской Федерации Теория и практический опыт для государственных, муниципальных служащих и граждан. - М. : ЗАО «Интердизайн». 2000.

76.Клюкин Б.Д. Договор аренды земельного участка// Закон. -2005. №

3.

77. Клюканова Л.Г. Земельно-правовая реформа в Российской Федерации // Правоведение. 2002. № 4.

78. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) Материал подготовлен с использованием правовых актов по сост. на 1 января 2006 года / Под ред. к.ю.н., доцента С.П. Гришаева, д.ю.н., профессора А.М. Эрделевского. Подготовлен для системы КонсультантПлюс. Документ опубликован не был.//СПС «КонсультантПлюс».

79. Кособородов В.М. К вопросу о предмете договора аренды

земельных участков сельскохозяйственного назначения // Законодательство и экономика.-2006. № 1.

80.Костюк В. Земельное законодательство (проблемы, поиски путей их решения) // Хозяйство и право. Приложение. - 2005. № 8.

81.Кошелев Я., Ромадин М.О некоторых вопросах, связанных с переходом права аренды на земельный участок/УХозяйство и право.-2003.№7.

82.Крамкова Т.В. Гражданско-правовой режим земельного участка: Автореф. дис.на соиск. уч. ст. канд. юридич.наук.- М., 2006.

83. Краснов Н.И. О соотношении земельного и гражданского права при переходе к рыночной экономике // Государство и право. -1994. № 7.

84. Крассов О.И. Земельное право. - М.,2004.

85.Крассов О.И. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. - М.: Юристъ, 2002.

86. Крассов О. И. Юридическое понятие «земельный участок» // Сборник материалов Всероссийских научно-практических конференций. Т. 3 -М., 2004.

87. Курбатов А.Я. Обеспечение баланса частных и публичных интересов - основная задача права на современном этапе // Хозяйство и право. -2001. №6.

88. Литвак Е.Г., Харченко В.А. Анализ состояния в области правового регулирования земельных отношений в РФ и предложения по его совершенствованию.-М., 2005.

89.Лукманов Д.Д. Арендно-рентные отношения в аграрной сфере экономики: институциональный анализ : Автореф.дисс. на соиск.уч. степен.докт.экономич.наук. -С.-Петербург, 2007.

90. Лукьяненко A.B. Гражданско-правовые проблемы землепользования юридических лиц и индивидуальных предпринимателей в Российской Федерации : Автореф. дисс. на соиск.уч.ст. канд. юрид. наук.-М., 2006.

91. Малько A.B. Теория государства и права. Учебник. -M., 2001.

92. Матвеев Д.В. Договор купли-продажи земельных участков:Автореф. дисс. на соиск. уч.ст. к.ю.н.- Казань, 2005.

93.Маттен У. Основные концепции права собственности- М.: Проспект, 1999.

94. Матузов Н.И., Малько A.B. Теория государства и права.- М., 1997.

95. Мазуров A.B., Нахратов В.В., Чуркин В.Э. Комментарий к Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».-М., 2006.

96. Медведев пообещал застроить Россию малоэтажным жильем и восстановить законность.// NEWSru.com // Новости рынка недвижимости // - 31 мая 2008 г

97. Мейер Д.И. Русское гражданское право (в 2-х частях). Ч. 2. По испр. и доп. 8-му изд. 1902. -М.: Статут (В серии "Классика российской цивилистики"), 1997.

98. Мелихов А.И. Право частной собственности на земельные участки: конституционно-правовой аспект : Автореф. дисс. на соиск. уч.ст. канд. юрид. наук. -Волгоград, 2007.

99. Минаева A.A. Земельный участок как объект земельных правоотношений : Автореф. Дисс.на соиск. уч.ст. канд. юр. наук. -М., 2007.

100. Минаева A.A. Понятие земельного участка как объекта земельных отношений // Сборник материалов Всероссийских научно-практических конференций. Т. 3 - М., 2004.

101. Мисник H.H. Вещные права на землю в курсе гражданского права / Преподавание гражданского права в современных условиях: Материалы конференции (Санкт-Петербург, 23-26 марта 1999 г.). - С-Пб, 1999.

102. Михайлов C.B. Интерес как общенаучная категория и ее отражение в науке гражданского права // Государство и право. -1999. № 7 .

103. Муромцев СЛ. Определение и основное разделение права.- М.,

1875.

104. Никишин В.В. Экологическое законодательство. Правотворчество субъектов РФ. -М., 2004

105. Обыденнов А.Н. Предмет и объект как существенные условия гражданско-правового договора// Российское право.- 2003. № 8.

106. Оглобина О.М. Аренда и купля-продажа недвижимости: практическое пособие - М.: Юринформцентр, Издание г-на Тихомирова М.Ю., 2004.

107. Окунев А. Общие направления совершенствования механизма установления арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности // Гражданское право.- 2006. № 1.

108. Очерки по крестьянскому вопросу. / Под ред. А А. Мануйлова.-М., 1990. Вып. 1.

109. Пилипенко Е.А; Система российского права: структурно-сравнительный анализ : Автореф. дисс.на соиск.науч.ст. канд юрид.наук. -Краснодар, 2003.

110. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. -М,

2001.

111. Поленина C.B. Взаимодействие системы права и системы законодательства в современной России // Государство и право. -1999. № 9

112. Постатейный комментарий к ЗК РФ и ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // Под ред. Г.Е. Быстрова, Б.Д. Клюкина. -М., 2002.

113. Природа крестьянского хозяйства и земельный режим. Доклады А. В. Чаянова, И. П. Макарова.- М., 1918.

114. Проблемы теории аграрного, природоресурсового и экологического права и методики преподавания аграрно-правовых и эколого-

правовых дисциплин (материалы международного научно-методологического

семинара) // Государство и право. -1999. № 5.

115. Римское частное право. Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого, И.С.

Перетерского. -М, 1994.

116. Саидов А.Х., Кашинская Л.Ф. Национальная безопасность и национальные интересы: взаимосвязь и взаимодействие (опыт политико-правового анализа) // Журнал российского права. -2005. № 12.

117. Сборник законов РСФСР и местных нормативных актов по

аграрной реформе. - Астрахань, 1991.

118. Серветник A.A. Проблемы применения гражданско-правовых норм в договорах по передаче имущества в собственность: Автореф. дисс. на соиск. уч. ст докт. юрид. наук. - Саратов, 2006.

119. Скловский К. Раздел земельного участка // Эж - Юрист. - 2005. №

45.

120. Строев Е.С. Земельный вопрос в России (окончание) // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2003. № 1-2.

121. Суханов Е. Новый ЗК РФ: проблемы применения. Материалы круглого стола./ под. Ред. Бакуниной Т. // Государство и право.- 2003.№ 5.

122. Суханов Е.А. Гражданское право. Учебник. T.l. -М., 1998.

123. Суханов Е.А. Ограниченные вещные права в гражданском праве //

ЭЖ-Юрист. -2003. №3.

124. Сьгродоев H.A. Земля как объект гражданского оборота //

Государство и право.-2003. № 8.

125. Сыроедов H.A. О соотношении земельного и гражданского законодательства // Государство и право. -2001. № 4.

126. Сьгродоев Н.А.Правовое регулирование оборота земельных

участков//Государство и право.1999.№ 9.

127. Тарасова Н.В., Плюшков Д.И. Из практики Федерального

арбитражного суда Московского округа по разрешению дел, связанных с заключением, изменением, расторжением и исполнением договоров аренды// Вестник ВАС РФ.-1998.№ 7.

128. Тархов В.А., Рыбаков В.А. Собственность и право собственности. -

М, 2002.

129. Тархов В.А. Советское гражданское право. - Саратов, 1978.

130. Теория государства и права / Под ред. Н.И. Матузова, А.В. Малько. -М., 1997

131. Тихомиров Ю.А. Публичное право. -М, 1995.

132. Тотьев К.Ю. Публичный интерес в правовой доктрине и законодательстве // Государство и право. -2002. № 9

133. Туманова JI.B. Состояние и перспективы развития законодательства о защите публично-правовых отношений. -СПб., 2001.

134. Устюкова В.В. Еще раз о соотношении земельного и гражданского права (по материалам судебной практики) // Государство и право. -2006. № 3. •

135. Файнберг М.М. Особенности регулирования общественных отношений в условиях модернизации правовой системы России // Право и политика. - 2008. № 3 (99).

136. Федорова Н.В. Правовые основания заключения и расторжения договора аренды земельного участка// Право и экономика. № 2.2003.

137. Фишер Н. Единство земельных участков и расположенных на них зданий в немецком вещном праве// Государство и право. -2006. №11.

138. Флексор Д.С. Аренда/Высочайше учрежденное Особое Совещ. о нуждах с.-х. пром-сти. - СПб, 1903.

139. Халфина P.O. Общее учение о правоотношении -М.: Юридическая литература,1974.

140. Хвостов В.М. Система римского права. Учебник.- М., 1996.

141. Хмелева Т.И. Основные коллизии гражданского и земельного законодательства в вопросах распоряжения собственностью // Закон. -2005. №11.

142. Хмелева Т.И., Чмыхало Е.Ю. Соотношение публичных и частных начал при регулировании земельных отношений // Гармонизация частных и публичных интересов: Сб. науч. статей. -Саратов, 2005.

143. Хохлов С.А. Право собственности и другие вещные права // Вестник ВАС РФ. -1995№8.

144. Хрестоматия по всеобщей истории государства и права. Том 1.

145. Цайлов Э.Д. Исторический опыт аренды земли в России и современные проблемы//Хозяйство и право. -2002. №10.

146. Цыганов Э. Проблема применения и системного развития налогового законодательства в аспекте соотношения публичного и частного права. М.2005.

147. Черепахин Б.Б. К вопросу о частном и публичном в праве.-Иркутск, 1926.

148. Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости.-

М, 2006.

149. Чубуков Г.В. Земельная недвижимость в системе российского права // Государство и право.-1995. № 9.

150. Шорников Д.В. Природные ресурсы как объекты гражданского права :Автореф. дисс.на соискуч.ст. канд.юрид.наук.- Иркутск, 2005.

151. Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России.- М.: Норма, 1996.

Материалы судебной практики:

1. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 № 8 « О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник ВАС РФ. № 10.1998.

2. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 .02. 2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением

Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник ВАС РФ. 2001. №4.

3. Постановление Президиума ВАС РФ от 05.12.2006 № 10240/06 по делу № А40-44076/05-20-307// Вестник ВАС РФ. 2007.№ 2.

4. Определение Верховного Суда РФ от 17.05.2006// СПС «КонсультантПлюс».

5. Определение Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 16 .11.2007 №12798/07.

6. Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 8.10.2007 № 12793/07// Документ опубликован не был. СПС «КонсультантПлюс»

7. Определение Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17 .01.2008 №17868/07// СПС «КонсультантПлюс».

8. Решение арбитражного суда Краснодарского края по делу № А-32-27058/2003-39/375 // СПС «Гарант-Максимум с региональным законодательством» по состоянию на 04.04.2008 г.

9. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17.08.2005 г. по делу №11-8655/2004-К1-5/313 // СПС «КонсультантПлюс».

10. Постановление ФАС Западно - Сибирского округа от 14.01.2003 № Ф04/176-1586/А27-2002//СПС «КонсультантПлюс»

11. Постановление от 10.08.2005 ФАС Восточно-Сибирского округа по делу № А19-31927/04-7-Ф02-3776/05-С2//СПС «КонсультантПлюс».

12. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.01.2007 по делу № А32-35553/2004-9/499-2005-9/1203 // Документ опубликован не был. СПС «КонсультантПлюс».

13. Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского Округа от 20 .06.2007 по делу N А19-21490/06-55-Ф02-3508/07// Документ опубликован не был. СПС «КонсультантПлюс».