Особенности формирования спроса и предложения на рынке жилья в переходной экономике тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.05, кандидат экономических наук Эльдаров, Руслан Зиявудинович

• Эльдаров, Руслан Зиявудинович
• кандидат экономических наук
• 1998

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Эльдаров, Руслан Зиявудинович

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. ОСОБЕННОСТИ РАЗВИТИЯ И СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ РЫНКА ЖИЛЬЯ.

1.1. Понятие и экономическое содержание рынка жилья.

1.2. Факторы, определяющие предложение на рынке жилья.

1.2.1. Жилищный фонд - состояние и уровень обеспеченности населения.

1.2.1.1. Состояние и качественные особенности жилищного фонда России.

1.2.1.2. Уровень обеспеченности населения жильем, усиление его дифференциации.

1.2.2. Динамика предложений на первичном рынке жилья.

1.2.3. Жилищные инвестиции: динамика, структура, цены.

ГЛАВА 2. ПЛАТЕЖЕСПОСОБНЫЙ СПРОС И СБЕРЕЖЕНИЯ НАСЕЛЕНИЯ И ИХ ВОЗДЕЙСТВИЕ НА РАЗВИТИЕ РЫНКА ЖИЛЬЯ.

2.1. Развитие макроэкономической ситуации и ее влияние на уровень денежных доходов населения, их дифференциацию.

2.2. Альтернативные оценки доходов населения и уровня дифференциации населения по объему денежных доходов.

2.3. Роль и особенности формирования сбережений населения как основного источника жилищных инвестиций.

2.3.1. Экономические предпосылки трансформации накоплений населения в жилищные инвестиции.

2.3.2. Сбережения населения России - анализ динамики и структуры.

2.4. Социально-экономический потенциал семьи и его роль в формировании инвестиционного спроса на рынке жилья.

2.5. Региональные особенности цен и спроса на жилье.

ГЛАВА 3. ФИНАНСОВО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ МЕХАНИЗМ РАЗВИТИЯ РЫНКА ЖИЛЬЯ.

3.1. Роль государства в развитии рынка жилья (ретроспективный обзор мировой практики).

3.2. Ретроспективный анализ системы бюджетного жилищного финансирования в России.

3.3. Финансово-экономический рыночный механизм развития жилищного строительства.

3.3.1. Ипотечное кредитование жилья.

3.3.2. Основные этапы и опыт развития ипотеки за рубежом.

3.4. Становление и развитие ипотечного кредитования в современной

России.

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Особенности формирования спроса и предложения на рынке жилья в переходной экономике»

Актуальность исследования. В ходе экономических преобразований все сектора экономики, в том числе и жилищный, переориентируются на функционирование в соответствии с рыночными принципами, основным из которых является динамически развивающееся взаимодействие между спросом и предложением. Настало время, когда процессы такого взаимодействия должны результироваться в новый финансово-экономический механизм становления рынка жилья, который до последнего времени формировался непоследовательно. Относительно быстрый рост оборота на рынке жилья в первые годы перестроечного периода был вызван действием временной конъюнктуры - быстрой поляризацией населения по уровню доходов и сбережений, получением сверхдоходов узкой группой населения, увеличением спроса на жилье нерезидентов. С исчерпанием или резким снижением уровня воздействия этих факторов рынок жилья стал испытывать нарастающие трудности, естественные в условиях низкой платежеспособности подавляющей части населения.

Определенная стабилизация общеэкономической ситуации в России дает возможность использовать долговременные, свободные от текущей конъюнктуры механизмы развития жилищного рынка.

Несмотря на то, что в рыночно ориентированных странах накоплен успешный опыт и разработан эффективно работающий финансово-экономический механизм развития жилищного рынка, без учета специфических условий России он не может быть успешно задействован. Необходим поиск новых решений, в частности учитывающий высокую потребность населения России в жилье, низкий уровень платежеспособного спроса, отсутствие достаточных правовых и экономических гарантий, особенно необходимых для восстановления доверия населения к финансово-кредитным институтам, инфляционные ожидания. При этом не определена роль, возможности и границы участия государства в регулировании спроса и предложения на жилищном рынке.

Список актуальных, но нерешенных пока вопросов развития рынка жилья можно продолжить.

Актуальность и недостаточная разработанность проблем развития жилищного рынка, дискуссионный характер ряда аспектов данной проблемы определили выбор темы диссертационного исследования, постановку его цели, содержание работы.

Цель и задачи исследования. Цель исследования состояла в разработке и обосновании рамочных условий, основных принципов и элементов финансово-экономического механизма развития рынка жилья в условиях низкого платежеспособного спроса населения.

Цель исследования определила постановку следующих задач:

- базируясь на анализе общетеоретических принципов и закономерностей развития рынка недвижимости и рынка жилья, как одного из его сегментов, выявить и систематизировать основные особенности и проблемы формирования российских рынков недвижимости и жилья;

- выявить и оценить влияние основных факторов, определивших уровень и тенденции предложения, как на первичном, так и на вторичном рынке жилья, вскрыть причины инвестиционного спада в жилищном строительстве;

- проанализировать воздействие макроэкономических преобразований на уровень денежных доходов населения, его дифференциацию по уровню доходов и сбережений, критически оценить действующие и альтернативные методы оценки уровня денежных доходов населения и его дифференциации;

- исследовать роль сбережения населения как источника жилищных инвестиций, оценить степень вовлеченности и потенциал использования денежных сбережений населения в развитии рынка жилья; определить условия, необходимые для ускорения процесса их трансформации в жилищные инвестиции;

- разработать подходы к определению платежеспособного спроса населения на рынке жилья на основе интегрированного показателя - измерителя социально-экономического потенциала семьи, как наиболее подробно учитывающего источники денежных средств населения, которые могут быть задействованы на рынке жилья;

- на основе исследования мирового опыта создания и функционирования финансово-экономического механизма рынка жилья, предложить пути использования некоторых его элементов для развития отечественного рынка жилья; обосновать возможности, формы и границы участия государства на отдельных этапах развития жилищного рынка России;

- разработать предложения по более эффективному использованию механизма ипотеки для решения жилищных проблем; выявить и эшелонировать те основные причины, в силу которых механизм ипотеки не может быть полностью задействован в РФ; предложить программу мер, направленную на использование механизма долгосрочного жилищного кредитования в условиях дефицита финансовых средств и его активизацию по мере стабилизации макроэкономической ситуации.

Предмет и объект исследования. Предметом исследования являются факторы и тенденции формирования предложения и платежеспособного спроса на рынке жилья России. Объект исследования - российский рынок жилья.

Методология и методика исследования. В ходе исследования использовались труды отечественных и зарубежных ученых-экономистов в области макроэкономического анализа, экономики труда и социальной сферы, экономики жилищного хозяйства, финансов, кредита.

Информационной базой исследования являлись материалы Госкомстата РФ, Центра экономической конъюнктуры при Минэкономике РФ, нормативно-правовые документы, законодательные акты, отечественная и зарубежная справочная литература, материалы периодической печати. Использовались методы системного анализа, сравнительного анализа, графического изображения.

Научная новизна работы состоит в комплексном рассмотрении взаимосвязи и взаимодействия факторов, формирующих платежеспособный спрос и предложение на рынке жилья в условиях кризисного развития и стабилизации экономики.

При этом:

- проведен комплексный анализ основных факторов, определяющих уровень и динамику предложения на первичном и вторичном рынках жилья; дана характеристика инвестиционного спада в жилищном строительстве за последние 7 лет, выделив особо его новый этап (1997-1998 гг.), когда низкая обеспеченность населения жильем сопровождается падением темпов ввода нового жилья и повышением процента незанятого жилья; даны рекомендации, направленные на улучшение сбалансированности предложения жилья со спросом на него;

- выявлено и оценено воздействие таких основных макроэкономических изменений на формирование уровня и структуры платежеспособного спроса населения на жилье как инфляция, неплатежи, теневая экономика;

- выявлены методологические и методические изъяны в расчетах статистических показателей, определяющих уровень и структуру денежных доходов и сбережений населения, а также степень их дифференциации; предложены пути повышения точности их расчетов;

- предложен новый методический подход к определению размера денежных сбережений населения как реального источника жилищных инвестиций; даны практические рекомендации созданию условий по увеличению масштабов вовлечения сбережений населения в жилищные инвестиции; проведены расчеты коэффициента эффордобилити, характеризующий способность российского населения к покупке жилья;

- обосновано и доведено до уровня практических рекомендаций предложение об использовании в качестве интегрированного показателя - измерителя платежеспособного спроса населения на рынке жилья, показателя социально-экономического потенциала семьи как наиболее полно охватывающего источники денежных средств, которые могут быть задействованы на рынке жилья, например, трансферты работодателя, родственников, средства от продажи собственности и т.д.;

- впервые проведены расчеты и предложена оптимизация соотношений себестоимости и цен одного квадратного метра площади на первичном и вторичном рынках жилья в региональном разрезе в целях повышения эффективности нового строительства, снижения процента незаселенного жилья, повышения емкости рынка жилья;

- в результате ретроспективного анализа мировой практики эволюции финансового экономического механизма регулирования рынка жилья выявлены степень и формы участия государства на разных этапах развития жилищного рынка; разработаны методологические принципы и подходы к формированию финансово-экономического механизма развития рынка жилья, позволяющего более тесно увязать интересы государства, негосударственных инвесторов, застройщиков, населения;

- выявлены положительные и отрицательные стороны и предложены те формы и модели ипотеки, которые наиболее эффективны в реальных экономических условиях, разработана система мер, направленная на использование механизма долгосрочного жилищного кредитования в условиях дефицита финансовых средств и его активизацию по мере улучшения макроэкономической ситуации.

Практическая значимость работы определяется тем, что использование содержащихся в ней методологических и методических положений и рекомендаций позволяют проводить более активную и обоснованную политику в области развития жилищного рынка. Результаты исследований автора, доведенные до уровня конкретных предложений и рекомендаций, позволяют обеспечить выработку более обоснованной экономической политики по привлечению денежных сбережений населения к инвестированию жилищного сектора экономики, повысить качество и результативность методов государственного и финансово-кредитного регулирования этого сегмента рынка.

Материалы диссертационной работы использовались в учебном процессе Академии народного хозяйства при Правительстве РФ.

Заключение диссертации по теме «Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда», Эльдаров, Руслан Зиявудинович

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Проведенное исследование позволяет сделать ряд выводов и рекомендаций.

1. Жилье является частью недвижимого богатства общества. Российский рынок недвижимости пока не обладает всеми характерными для развитого рынка атрибутами: пока отсутствует один из главных элементов этого рынка - рынок земли.

Наиболее динамично развивающимся элементом российского рынка недвижимости является рынок жилья. Наряду с развитием непосредственно рынка жилья функционируют и набирают силы рынок обслуживания жилья, рынок жилищных услуг, рынок аренды и найма жилья.

Российскому рынку жилья периода 1991-1997 гт. свойственно:

- крайняя неравномерность развития его первичного (новое строительство жилья) и вторичного сегментов; если о вторичном рынке жилья можно говорить как о сложившемся, то объем продаж на первичном рынке пока крайне мал; одновременно эти рынки резко дифференцированы по качеству и цене жилья;

- платежеспособный спрос, формирующийся, в основном, за счет небольшой прослойки населения с высокими сбережениями и доходами, при постоянно нарастающем сокращении участия государства и предприятий в строительстве нового жилья;

- возникновение трудностей сбыта при низкой обеспеченности населения жильем: искусственное насыщение рынка в условиях, когда на каждого гражданина России в среднем приходится 18,3 кв. метра жилья. В Западной Европе - 50-60 кв. метров на человека;

- высокий уровень монополизации, при этом в целом первичный рынок более монополизирован, чем вторичный.

2. Предложение на российском рынке жилья определяется следующими процессами и условиями:

- приватизацией, поскольку только приватизированный фонд может быть предметом купли-продажи; темпы приватизации имеют тенденцию к снижению по абсолютным и относительным показателям. Процесс приватизации жилья и развитие жилищного рынка имеет как положительные, так и отрицательные стороны.

Положительное влияние проявляется: в расширении возможностей для населения улучшать свои жилищные условия, активизации процессов перераспределения жилищного фонда, усилении связи между размером и качеством жилья от дохода, увеличении доли частного жилья в структуре жилищного фонда.

Отрицательные последствия приватизации жилья и функционирования жилищного рынка на нынешней стадии его развития заключаются в увеличении числа бездомных, криминализации процессов распределения жилья, значительном сокращении доли жилья, распределяемого на бесплатной и частично платной (льготной) основе среди нуждающихся в улучшении жилищных условий, уменьшении резервов повторного использования государством освобождающихся вследствие смерти или выезда нанимателей квартир и комнат, так как подавляющее их большинство заранее приватизируется. Итогом всего этого является усиливающаяся дифференциация и поляризация населения по жилищным условиям;

- объемом накопленного жилищного (жилого) фонда;

- неудовлетворительным качественным уровнем как жилищного фонда, так и большей части вновь строящегося жилья;

- динамикой объемов жилищного строительства, которая в исследуемом периоде складывалась противоречиво, наблюдались то спады, то подъемы (1991-1994 гг. - спад, 1995- - подъем, 1996 г. - спад);

- изменением структуры жилищных инвестиций, где быстро возрастает доля средств населения;

- динамикой цен на старое и новое жилье. По нашему мнению в ближайшей перспективе будут прослеживаться следующие тенденции: общее снижение уровня цен на жилье, как на первичном, так и вторичном рынках, при более быстрых темпах падения цен на низкокачественное жилье;

- рядом других факторов: демографических, уровнем оплаты жилья, долей участия государства на рынке жилья и в жилищном строительстве, участием предприятий и организаций в жилищном строительстве и др.

3. Происходящие рыночные преобразования привели к сокращению реальных денежных доходов населения, появлению и углублению дифференциации населения по доходам, что сужает емкость жилищного рынка и ограничивает возможности его роста, а главное - обуславливает необходимость форсированного перехода к новым принципам и формам приобретения жилья. При этом емкость рынка потенциальных покупателей жилья и его перспективное изменение нельзя определять, ориентируясь только на уровень доходов населения как основной фактор покупательского спроса. Не менее, а скорее более весомый фактор - уровень, формы и степень социальной дифференциации сбережений населения. Как прямой источник инвестирования в жилье могут выступать только сверхдоходы крайне узкой группы населения.

4. Оценка платежеспособного спроса на жилье на основании сбережений населения более реалистична, поскольку именно масштабы сбережений определяют возможности их реального привлечения в инвестиционный процесс. Тем не менее, даже ограниченный финансовый потенциал населения не эффективно используется для привлечения в жилищный сектор экономики в виде инвестиций, хотя зарубежный опыт доказал, что инвестирование сбережений населения в жилье по определению является эффективным.

5. Для масштабного вовлечения сбережений населения в жилищные инвестиции необходимы следующие условия: а) доходы населения должны как минимум обеспечивать удорожившийся уровень потребления; население должно иметь уверенность в надежности финансовых институтов, политической и социальной стабильности; б) спрос на инвестиции со стороны жилищного сектора должен быть конкурентоспособным по отношению к прочим сегментам финансового рынка; в) необходимо наличие развитой финансово-кредитной системы, которая выступала бы в качестве эффективного посредника между населением, стремящимся инвестировать свои сбережения и заказчиками; банки и другие финансовые учреждения должны быть надежны, пользоваться доверием населения, а их услуги - разнообразны и доступны по цене; финансовый сектор должен включать развитую систему страхования инвестиционных рисков, пользующуюся поддержкой со стороны государства; г) правовая база должна обеспечивать права собственности и поощрение инвестиций.

6. Для достоверного определения емкости рынка жилья на основе платежеспособного спроса населения объективная оценка уровня сбережений населения имеет принципиальное значение, поскольку от точности расчета будет зависеть цена жилья, эффективность жилищных инвестиций, степень участия государства в в финансировании жилищного строительства и т.д. Однако методологически обоснованная и подкрепленная методикой расчета оценка емкости рынка жилья отсутствует. Существуют лишь многочисленные альтернативные оценки уровня доходов, сбережений населения и степени дифференциации населения по этим показателям. В основе их лежат различные методологические, методические и статистические принципы и приемы расчета. В результате фигурируют противоречивые оценки емкости рынка жилья с позиций платежеспособного спроса населения.

7. Для более точной оценки платежеспособного спроса на жилье в диссертации предлагается использовать понятие «социально-экономический потенциал семьи» как наиболее емкий интегрированный показатель - измеритель уровня платежеспособного спроса, включающий помимо традиционно подхватываемых статистикой показателей также и такие как трансферты работодателя, родственников, арендный доход, средства от продажи собственности, в том числе старой квартиры, другие источники.

Интегральная оценка социально-экономического потенциала семей выдвигается нами как новый методологический прием определения спросовых параметров на рынке жилья. Другие методики по существу предполагают оценку платежеспособного спроса на рынке жилья с позиций только одного, хотя и главного фактора - уровня доходов или реже уровня доходов и сбережений.

8. На основании поступающей в Сбербанк РФ статистической отчетности «Отчет о коммерческом кредитовании банком жилищного строительства» при активном участии автора были проведены анализ и расчеты основных экономических параметров, характеризующих первичный и вторичный рынок территорий, которые позволили сформировать следующие положения: цены первичного рынка, за исключением малого числа регионов (5), превышают цены вторичного рынка; этот факт отражает как более высокие качественные параметры строящегося жилья, так и степень износа функционирующего жилого фонда; сложившаяся конъюнктура цен на первичном рынке жилья в большинстве городов и областей РФ вполне позволяет применять более низкие процентные ставки при кредитовании жилищного строительства, чем действующие в настоящее время; в целом цены первичного рынка можно охарактеризовать как монопольные, т.е. устанавливаемые продавцом; в большинстве регионов себестоимость строительства превысила уровень цен вторичного рынка. (Цены в строительстве почти достигли уровня развитых стран и резервы их снижения во многом исчерпаны, так как заработная плита, составляющая не менее 40°/о производственных расходов стройиндуст-рии (включая заработную плату работников промышленности строительных материалов) существенно ниже, чем в развитых странах. Из-за низкого спроса на жилье первичный рынок будет испытывать понижающее влияние вторичного).

Наиболее продвинутым в развитии является рынок жилья в Москве. Поэтому многие экономические процессы и тенденции, которые происходили и происходят на рынке жилья Москвы можно рассматривать как типовые и, несмотря на более высокий, чем в среднем по стране уровень цен, экстраполировать на другие территории.

В целом спросовая ситуация на рынке жилья на сегодняшний день в России может быть охарактеризована следующим образом:

- Платежеспособный спрос отстает от предложения жилья, несмотря на тяжелую жилищную ситуацию в стране;

- Причиной является как низкий уровень доходов и сбережений населения, так и высокий уровень расслоения общества по денежному, имущественному и социальному положению. В результате все, кто хотел и мог приобрести жилье, в основном уже купили его за перестроечный период.

9. Основной проблемой развития жилищного строительства является дефицит финансовых ресурсов у всех потенциальных инвесторов и отсутствие надежной организационной системы жилищного кредитования. Анализ мировой практики финансирования и кредитования жилищного строительства позволил определить рамочные условия финансово-экономического механизма развития рынка жилья, отобрать те элементы мировой практики, которые могут быть адаптированы в экономику России, разработать методику такой адаптации.

10. Финансово-экономический механизм жилищного строительства во всех страна мира включает как рыночные элементы, так и методы государственной политики. В разных странах степень и формы участия государства различны. Однако анализ роли государства в развитии рынка жилья стран Европы, Северной и Южной Америк позволил резюмировать, что на начальных этапах становления рынка жилья в промышленно-развитых странах роль государства была велика; по мере экономического роста, роста благосостояния населения, налаживания рыночных механизмов в жилищном секторе роль государства ослабевает; претерпевают изменения формы государственной поддержки: от поддержки всей цепочки участников рынка жилья до поддержки отдельных звеньев этой цепочки, вначале по преимуществу строительства, потом арендодателей на фоне повсеместного усиления адресной поддержки наименее обеспеченных нуждающихся в жилье.

Предстоит теоретически обосновать и практически нащупать оптимальную пропорцию между ролью и формами участия государства и рыночными силами на рынке жилья. В целом мы убеждены, что жилищный рынок не может функционировать должным образом без эффективной государственной поддержки. В чем она должна выражаться - в предоставлении основных условий - земли и капитала, разработке целой системы юридических и экономических документов, стимулов или санкций, побуждающих инвесторов и застройщиков следовать социально ориентированным стратегиям организации эффективного производства жилья.

Жилищной экономике России предстоит выявить и обосновать наиболее эффективные для переходного к развитому рынку периода методы и приемы управления рынком жилья и предложить организационно-экономический механизм их реализации.

11. Переход к рыночным отношениям видоизменил формы использования бюджетных средств для государственной поддержки сферы жилищного строительства. Если раньше традиционной формой системы жилищного инвестирования было долгосрочное государственное жилищное кредитования, то по мере перехода к рынку приоритеты должны, по нашему мнению, отдаваться следующим направлениям: ориентация на предоставление финансовой поддержки непосредственно населению; через формирование системы долгосрочного ипотечного кредитования с использованием института залога, который снижает риск банковской деятельности; обеспечение той части населения, которая не имеет и не может иметь весомых сбережений, возможности накопления средств в объеме достаточном для внесения первоначального взноса по ипотечному кредиту или другой формы приобретения жилья (через организацию ссудно-сберегательных касс, накопительных счетов и пр.).

Одним из первоочередных направлений развития финансово-экономического механизма является, по нашему мнению, создание разветвленной и устойчивой многозвенной инфраструктуры системы ипотечного кредитования жилья. В нее должны входить структуры, обеспечивающие и поддерживающие ипотечный сервис, работающие нормативно-правовые документы, информационные, страховые службы и т.д.

12. Следует перенять опыт, накопленный рядом развитых в рыночном отношении стран, в первую очередь Германии, по использованию метода накопительных счетов в ссудо-сберегательных кассах. Для эффективного использования этого опыта необходимо добиться соблюдения по крайней мере двух условий: восстановить доверие населения к финансово-кредитным институтам, одновременно кредитные компании должны располагать первоначально большим капиталом, рассчитанным не на быструю, а постепенно нарастающую отдачу. В конечном итоге эффективность вложений для экономики страны будет высокой.

13. Макроэкономическая ситуация, создающая внешнюю среду для становления и развития системы ипотечного кредитования в России в 1992-1997 гг. априори видоизменяет, затрудняет или вообще делает невозможным эффективное использование хорошо зарекомендовавших себя инструментов ипотеки за рубежом. Так, например, не срабатывает основной принцип ипотечного кредитования - возвратность полученного кредита через 15-30 лет, поскольку из-за высоких банковских ставок долг будет не сокращаться, а расти. Поэтому ипотека пока вынуждена использовать краткосрочные схемы протяженностью в 1-3 года. Отсутствие длинных денег не позволяет использовать такой классический инструмент ипотечного кредитования как закладная с фиксированной ставкой процента и т.д.

Как правило, в период экономического роста краткосрочные и долгосрочные ссуды под недвижимость являются одной из наиболее прибыльных инвестиций. В период экономической нестабильности ипотечные ссуды в основном приобретают спекулятивный характер. По мнению автора, в ближайшей перспективе практически невозможно развитие ипотечного кредитования с фиксированной ставкой из-за чрезмерной чувствительности ипотечного портфеля к уровню инфляции и процентной ставки. Наоборот, ипотечное соглашение должно предусматривать возможность периодических корректировок как ставок взимаемых процентов, так и выплат основной суммы задолженности по крайней мере до достижения относительно низких и главное устойчивых во времени процентных ставок и уровня инфляции.

14. Несмотря на то, что многие трудности переходного периода еще не преодолены, обозначились благоприятные перспективы для развития рынка долгосрочных кредитов в РФ, а ипотечные именно такими и являются, что может быть обосновано следующими факторами:

- отмечаются некоторые признаки экономической стабилизации и более явные экономического роста, что повышает привлекательность и распространенность долгосрочных кредитов;

- российские коммерческие банки проявили высокую изобретательность И конструктивность в поисках реальных и эффективных схем долгосрочного жилищного кредитования с допустимым уровнем риска; творчески подошли к использованию зарубежного опыта и схем ипотеки;

- идея необходимости скорейшего внедрения ипотечного кредитования нашла поддержку на верхних уровнях управленческой власти.

Основными тормозами внедрения ипотеки, на наш взгляд, являются:

- отсутствие надежной и детализированной законодательной базы для ипотечного кредитования в условиях высокого риска и отсутствия правительственных гарантий ипотек;

- отсутствие потенциала свободных финансовых и кредитных ресурсов для долгосрочного кредитования;

- отсутствие вторичного рынка ипотек.

15. В работе обосновывается положение о том, что решение проблемы нехватки свободных средств для долгосрочного кредитования во многом связано, во-первых, с формированием в РФ рынка ипотечных ценных бумаг, который способен снять перегрузку с банковских активов за счет эмиссии и свободного обращения закладных. То, что в процесс ипотечного кредита в качестве залога выступает жилье, не снижает степень ликвидности отечественных банков; во-вторых, с широкомасштабным привлечением иностранных кредитов; в-третьих, с созданием системы кредитных институтов, охватывающих все временные горизонты кредитования: краткосрочных (2-6 мес.) для оплаты первоначального взноса при получении долгосрочного кредита, среднесрочных (6 мес. - 1,5 лет) кредитов, предоставляемых застройщикам для инвестирования жилищного строительства; долгосрочных (10-20 лет) кредитов населению, нужда в которых особенно велика в период становления системы ипотечного кредита.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Эльдаров, Руслан Зиявудинович, 1998 год

1. Абанкина И. Анализ региональных различий формирования жилищного рынка // Вопросы экономики. 1994. № 10. С. 111-120.

2. Абанкина И., Высоковский А., Трутнев Э. Развитие рынка недвижимости и оценка стоимости земли//Вопросы экономики. 1994. № 10. С. 90-101.

3. Абанкина Т., Зуев С. Жилищные стратегии социальных групп городского населения в рыночных условиях//Вопросы экономики. 1994. № 10. С. 57-68.

4. Агапкин В.М., Гусева Л.В., Жукова Е.П., Кибалов Е.Б. Ипотечное кредитование жилья в США // Экономика и организация промышленного производства. 1992. № 11. С. 114-124.

5. Агапова Т. Статистическое изучение дифференциации доходов населения // Вопросы статистики. 1997. № 2.

6. Антология экономической классики. М.: Эконом, 1993.

7. Апрелев К. Годовое собрание Российской Гильдии Риэлтеров // Мир и дом. 1997. № 7.

8. Баррос П, Страйк Р. Сравнение реформ жилищного сектора в России и странах Восточной Европы // Вопросы экономики. 1993. № 7.

9. Белкина Т. Жилищная статистика и положение в жилищном секторе // Вопросы экономики. 1993. № 7.

10. Белкина Т. Жилищный сектор в России // Вопросы экономики. 1994. № 10.

11. Белов И. Задаток: старая форма обеспечения обязательств в условиях перехода к рынку // Бизнес и банки. 1995. № 5.

12. Березин М., Мальгин А. Потенциал вторичного жилищного рынка в российских городах // Вопросы экономики. 1994. № 10.

13. Бобков В. Словарь терминов доходов и уровня жизни населения. Уровень жизни населения регионов России. № 6-7 Минтруда РФ, ВЦУЖ. М., 1996.

14. Бирман И., Пияшева JI. Статистика уровня жизни: Доклад комитету по бюджету, финансам и налогам ГД РФ. М., ноябрь, 1997.

15. Богомолов Н. Становление рынка жилья: исследование экономических процессов и формирование структур управления: Автореф дисс. канд.экон.наук. Иркутск: Государственная эконом.академия, 1995.

16. Брагинский М. Залог и закон о залоге // Хозяйство и право. 1993. №1.

17. Волкова Г., Мигранова JL, Римашевская Н. Вопросы методики оценки дифференциации доходов населения // Вопросы статистики. 1997. № 2.

18. Воробьев Ю. Залоговое кредитование: зарубежный опыт и российская действительность // Вопросы экономики. 1995. № 11.

19. Годовой отчет. 1996. М.: Институт экономики города, 1996.

20. Гончарова Н. Роль и методы управления недвижимым имуществом в рыночных условиях. Донецк: Донецкий ун-т, 1993.

21. Государственная целевая программа «Жилище», утверждена постановлением Совета Министров Правительства РФ от 20 июня 1993 г. № 595.

22. Грицына В., Эльдаров Р. Сбережения населения как фактор экономического роста. М.: Сбербанк России, 1997.

23. Гузанова А. Потребности и спрос на жилье в крупных российских городах//Вопросы экономики. 1994. № 10.

24. Данермарк Б. Рынок или государство: какой путь избрать для жилищной политики // Евроград. 1995. № 5.

25. Даниловская И. Неучтенные доходы и структура валового внутреннего продукта // Вопросы статистики. 1997. № 4.

26. Денисов Г.А. Рынок жилья в США // Экономика строительства. 1990. № 12.

27. Дениэл Дж. Анализ платежеспособного спроса на жилье в г.Москве. М.: Институт экономики города, 1994.

28. Доходы и расходы населения России в 1996 г. М.: Центр экономической конъюнктуры при Правительстве РФ, 1997.

29. Жеребин В. Классификация, функции и значение деятельности домашних хозяйств // Вопросы статистики. 1997. № 2.

30. Жилищная экономика. Пер. с англ. М,: Дело, 1996.

31. Жилищное законодательство России: Сборник нормативных документов с комментариями // Сост. Д.М.Примаков. М.: Агентство Бизнес-информ, 1995.

32. Жилищное строительство в условиях перехода к рыночной экономике // Вопросы экономики. 1993. № 7.

33. Жилищные условия населения Российской Федерации. Т. 1. М., 1993.

34. Заславская Т. Проблема демократической переориентации экономики современной России // Общество и экономика. 1997. № 1.

35. Иванов А,П. Жилищный рынок США // Рынок. 1990. № 7.

36. Иванов А., Рогожина Н. Формирование финансовой базы ипотечного кредитования // Журнал для акционеровъ. 1995. № 4.

37. Инвестиционная деятельность в 1995 году: Доклад Центра экономической конъюнктуры при Правительстве Российской Федерации. М., 1996.

38. Информация о социально-экономическом положении России, январь-октябрь 1997 г. М.: Госкомстат РФ, 1998.

39. КаганОва О., Мальгин А. Что происходит на жилищном рынке С.Петербурга // Вопросы экономики. 1994. № 10.

40. Кагалова О., Катханова. А. Развитие рыночного строительства: опыт С.-Петербурга и других городов // Вопросы экономики. 1994. № 10.

41. Калинина Н., Новомлинская Е., Ноздрина Н. Рынок недвижимости в российских городах: проблемы развития и мониторинга // Вопросы экономики. 1994. № 10.

42. Канаков А. К развитию залогового кредитования // Российский экономический журнал. 1996. № 5.

43. Кейнс Дж. М. Избранные произведения. М.: Экономика. 1993.

44. Коммерсант. 1995. июнь. № 21.

45. Концепция финансово-кредитного механизма обеспечения доступности жилья. М., 1996.

46. Косарева Н., Страйк Р. Развитие жилищного кредитования в России. М.: Институт экономики города, 1994.

47. Косарева Н., Страйк Р. Создание системы ипотечного жилищного кредитования в России. М.: Институт экономики города, 1994.

48. Ламперт X. Социальная рыночная экономика. Германский путь. М.: Дело, 1993.

49. Макконнелл К., Брю С. Экономикс: Учебник. М., 1991.

50. Машинистова Е. Кредитные институты как субъекты ипотечных операций с жильем // Российский экономический журнал. 1996. № 7.

51. Методологические положения по статистике. Вып. 2. М.: Госкомстат России, 1996.

52. Маклашевская Н. Оценка недвижимости и бизнеса (опыт стран Запада). М.: Моск.гос.академия художественного института им.Сурикова, 1995.

53. Модель вторичного рынка ипотечных кредитов: опыт США: Сборник материалов. М.: Институт экономики города, 1995.

54. Мониторинг социально-экономического потенциала семей: Статистический бюллетень. I квартал 1996 г. М.: Госкомстат России, Мин-во социальной защиты населения РФ, 1996.

55. Мониторинг социально-экономического потенциала семей: Статистический бюллетень. III квартал 1996 г. М.: Госкомстат России, Мин-во социальной защиты населения РФ, 1996.

56. Народное хозяйство Российской Федерации в 1987 г. М.: Финансы и статистика, 1988.

57. Нейл С., Пеллинг М., Эшли Дж., Макнамара С. Общественное управление государственным и муниципальным жилищным фондом в Австралии // Вопросы экономики. 1994. № 4.

58. Новый вид кредитов от московского Сбербанка // Коммерсант-Daily. 1996. № 138.

59. Ноздрина Н. Эволюция рынка жилья в Москве // Проблемы прогнозирования. 1995. № 1.

60. Обзор экономики России. Основные тенденции развития. III квартал 1997 г. Пер. с англ. М., 1997.

61. Ольшанова Э. Проблемы ипотечного кредита в системе рынка ценных бумаг // Бюллетень финансовой информации. 1997. № 9 (28).

62. Орлов В., Клименко В. Ипотека в России возродится // Деньги и кредит. 1995. № 8.

63. Пашкус Ю., Комарова Н. Особенности формирования первичного рынка жилья в России // Вестник Санкт-Петербургского Университета. Серия 5: Экономическая. Вып. 4. С.-Пб, 1995.

64. Пискунов Д. Маркетинг в управлении жилищным строительством в условиях развития рынка: Автореф. дисс. канд.экон.наук. М.: Российская академия управления, 1993.

65. Полянская М., Легорнев С. Жилищный фонд России: наше богатство или бремя? // Жилищно-коммунальное хозяйство. 1995. № 4-5.

66. Приемас X. Сравнительный обзор европейской жилищной политики 90-х годов // Евроград. 1995. № 5.

67. Пономаренко А. и др. Опыт альтернативных расчетов показателей экономического роста // Вопросы статистики. № 10.

68. Пешехонов Ю.В. Сбережения населения и экономическая целесообразность // Финансы. 1996. № 3.

69. Программа жилищных субсидий: Пособие по процедурам проверки доходов. М.: Институт экономики города, 1995.

70. Пчелинцев О. Жилищная ситуация и перспективы институциональных изменений // Вопросы экономики. 1994. № 10.

71. Пчелинцев О. Шведский опыт решения жилищной проблемы // Архитектурно-градостроительная и жилищная политика переходного периода (1988-1990). М.: ВНИИТАГ, 1992.

72. Рекомендации по разработке и реализации программы предоставления безвозмездных субсидий (финансовой помощи) на строительство и приобретение жилья гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий. М.: Институт экономики города, 1996.

73. Родионов С. Ипотека кредит - кадры // Жилищно-коммунальное хозяйство. 1995. № 7.

74. Российская экономика в первом полугодии 1996 г. Тенденции и перспективы. Вып. 15. М., 1996.

75. Российская экономика в 1996 г. Тенденции и перспективы. Вып. 15. М.: ИЭППП, 1996.

76. Российский статистический ежегодник: Статист.сборник Госкомстата России. М.: Логос, 1996.

77. Россия 1996: экономическая конъюнктура. Центр экономической коньюктуры при Правительстве РФ. М., 1996.

78. Россия в цифрах: Краткий статистический сборник Госкомстата России. М.: Финансы и статистика, 1996.

79. Самуэльсон П. Экономика. М.: Алгон, 1993.

80. Соколин В. О системе показателей мониторинга доходов и уровня жизни населения: Материалы семинара-совещания «Доходы и уровень жизни населения по регионам России: система показателей, методика расчетов, мониторинг». М., 1996.

81. Социально-экономическое положение России. Госкомстат РФ. Январь-ноябрь 1997 г. М., 1998.

82. Статистический бюллетень № 9 (38). Госкомстат РФ. Декабрь 1997. М., 1998.

83. Страйк Р., Косарова Н., Дэниэлл Дж., Хансон Ч., Микелсонс М. Внедрение пособий на жилье в России: рационализация арендного сектора. Вашингтон: Институт городских исследований, 1992.

84. Стюньков В. Ипотечное кредитование: организационные аспекты // Деньги и кредит. 1994. № 8.

85. Тальгарский Дж.П., Марк К. Альтернативные инструменты для закладных в экономиках с высоким уровнем инфляции. Институт городских исследований. Проект 6153. Вашингтон, сентябрь 1991.

86. Таранков В.И. Нестандартные подходы Ипотечного Стандартбанка // Деньги и кредит. 1994. № 4.

87. Тихомирова М., Дэниелл Дж., Анджеличи К. Анализ потенциального платежеспособного спроса на жилье в городах России // Вопросы экономики. 1994. № Ю.

88. Трутнев Э. Дивелоперская деятельность: типологические особенности (на примере Москвы, Ростова-на-Дону, Твери) // Вопросы экономики. 1994. № Ю.

89. Усихаев JI. Особенности и организационно-экономические проблемы развития жилищного хозяйства в условиях переходной экономики: Автореф. дисс. канд.экон.наук. М.: Академия народного хозяйства при Правительстве РФ, 1996.

90. Финансы в России: Статистический сборник. Госкомстат России. М., 1996.

91. Фишер С., Дорнбуш Р., Шамалензи Р. Экономика: Учебник. М., 1997.

92. Харрис Л. Теория денег. М.: Прогресс, 1990.

93. Цены в Российской Федерации. М.: Госкомстат РФ, 1995.

94. Цукерсан Г., Блевинс Д. Недвижимость: зарубежный опыт развития. Пер. с англ. М.: Диамант, Меркурий, 1994.

95. Эльдаров Р. (в соавторстве) Региональная структура рынка жилья // Экономист. 1996. № 10.

96. Amott Richard. Economic Theory and Housing // Handbook of Regional and Urban Economics. Vol. 2/Ed. by Edwin S. Mills. N.Y.: Elsevier-North Holland Publishing, 1995.