Организация финансирования жилищного строительства за счет внебюджетных источников тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.05, кандидат экономических наук Иванова, Марина Викторовна

• Иванова, Марина Викторовна
• кандидат экономических наук
• 1998

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Иванова, Марина Викторовна

ВВЕДЕНИЕ.

1. ОРГАНИЗАЦИЯ ФИНАНСИРОВАНИЯ ЖИЛИЩНОГО 9 СТРОИТЕЛЬСТВА: СОСТОЯНИЕ И ПРОБЛЕМЫ.

1.1. Опыт организации финансирования жилищного строи- 9 тельства.

1.2. Схемы финансирования жилищного строительства за 24 счет внебюджетных источников.

1.3. Система ипотечного кредитования.

2. МОДЕЛЬ УПРАВЛЕНИЯ ФИНАНСИРОВАНИЕМ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ ЖИЛИЩНОГО СТЮИТЕЛЬСТВА. 2.1. Общие принципы построения модели управления организацией финансирования инвестиционно-строительного проекта.

2.2. Управление финансовым обеспечением и стоимостью инвестиционного проекта жилого дома.

2.3. Управление затратами при реализации инвестиционного проекта.

3. УПРАВЛЕНИЕ ЭФФЕКТИВНОСТЬЮ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ ЖИЛИЩНОГО СТЮИТЕЛЬСТВА ПРИ ИХ

• ФИНАНСИРОВАНИИ.

3.1. Формирование затрат на предпроектной стадии.

3.2. Разработка концепции конкурентоспособного проекта жилого дома.

3.3. Стратегия продвижения жилья на рынок.

3.4. Бизнес-план инвестиционного проекта

Сфоительство жилого дома".

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Организация финансирования жилищного строительства за счет внебюджетных источников»

В конце XX столетия Россия вступила на путь реформирования сложившейся политико-экономической системы. В сфере экономики - это переход от планово- централизованных к рыночным отношениям. Началом изменений жилищной системы стало принятие Закона "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" (1991 год) и Закона "Об основах федеральной жилищной политики" (1992 год), в развитие которого Правительство поэтапно реализует Государственную целевую программу "Жилище" (1993 года). В этих документах был закреплен основной принцип новой жилищной политики - осуществление постепенного перехода к рыночным отношениям в жилищной сфере путем изменения доминирующего положения государства как основного собственника жилищного фонда и привлечения в сферу жилищного строительства внебюджетных средств. Роль государства в новых экономических условиях согласно этим документам сводится к созданию благоприятных условий для функционирования жилищной сферы.

Реформа повлекла изменения в двух направлениях:

1. Ограничение жилищного строительства из бюджетных источников с переходом на финансирование за счет внебюджетных средств. В общем вводе нового жилья в 1997 году доля муниципального строительства составила 5.2%.

2. Преобразование государственных и муниципальных строительных организаций в акционерные общества, создание условий для образования предприятий частного бизнеса. В 1997 г. 95.2% подрядных работ в Санкт-Петербурге осуществлено строительными организациями негосударственных форм собственности.

Снижение доли участия государства как в структуре источников финансирования, так и структуре строительных организаций не стало решением проблемы инвестирования жилищного строительства и жилищной обеспеченности населения. Напротив объемы ввода жилья значительно снизились по сравнению с показателями дорыночного периода. Так если в 70-80-е годы в Петербурге ежегодно вводилось 2-2.5 млн. кв.м. жилья, то в 1997 г этот показатель составил 756,2 тыс. кв. м. При этом сегодня тенденция снижения объемов ввода сменила устойчивый рост по коммерческому жилью: с 78,1% в 1996 году до 71,2 % в 1997 г. или соответственно с 485,2 тыс. кв. м до 472,6 тыс. кв. м.

За годы реформ число строительных компаний на рынке Санкт-Петербурга возросло по данным "Союзпетростроя" с 383 в 1990г. до 4810 компаний в 1997г. Произошло разукрупнение строительных организаций. Большинство строительных компаний сегодня является малыми предприятиями. Конкуренция между компаниями на рынке недвижимости в условиях инвестиционного дефицита стала значительно жестче. Поэтому уже наметились тенденции сокращения числа компаний, занимающихся развитием недвижимости в Санкт-Петербурге. На конец 1997 года в Петербурге действовало 230 крупных и средних подрядных организаций против 394 в 1995г. и 278 в 1996 г.

Такое положение может быть объяснено переходом сферы жилищного строительства из зоны высокодоходной в зону низкой рентабельности и высокого риска. Причины этого изменения заключаются прежде всего в отсутствии эффективной системы мер по привлечению инвестиций в жилищный сектор и несовершенстве механизма организации финансирования инвестиционно-строительного проекта.

Существующая система организации финансирования строительных проектов сложилась в условиях плановой экономики при централизованном распределении ресурсов и не отвечает рыночным условиям хозяйствования. При этом следует отметить, что система организации строительного производства, детально разработанная советскими специалистами, является действенным механизмом управления и в рыночных условиях. Изменилась среда, в которой должна работать эта система: из статического состояния она перешла в динамическое, непрерывно меняющееся в ходе реализации проекта. Изучение экономических отношений в инвестиционно-строительной сфере выявило значительное влияние на результаты проекта изменений в запланированном ходе его реализации. Возникающие изменения являются причиной дополнительных затрат по проекту, что влечет за собой увеличение его стоимости. В условиях снижения цен на жилье и ограниченных инвестиционных ресурсов удорожание проекта является причиной дефицита его финансирования и неэффективности дальнейшей реализации. Особо следует отметить влияние на удорожание жилья стоимости привлекаемых финансовых ресурсов.

Вышеназванные проблемы определили актуальность темы исследования.

Целью диссертационного исследования является обоснование наиболее эффективных схем привлечения инвестиционных средств в жилищное строительство и разработка модели их рационального использования при реализации инвестиционных проектов.

Цель исследования предопределила постановку и решение следующих задач:

- Сравнительный анализ возможных при рыночных отношениях схем организации финансирования жилищного строительства за счет внебюджетных источников.

- Обоснование наиболее эффективных схем финансирования жилищного строительства за счет средств частных инвесторов.

- Рассмотрение возможностей и направлений развития ипотечного кредитования жилищного строительства.

- Разработка модели управления процессом финансирования инвестиционно-строительного проекта, которая бы обеспечивала соблюдение бюджета стройки и контроль затрат на всех этапах реализации проекта.

- Разработка модели конкурентоспособного проекта жилья, отвечающего современным требованиям жилищного рынка.

- Обоснование структуры затрат инвестора при разработке и реализации инвестиционного проекта "Строительство жилого дома" и путей их снижения.

- Определение экономической эффективности предложений по совершенствованию финансирования строительства.

Объектом исследования является процесс инвестирования жилищного строительства в условиях перехода экономики страны к регулируемым рыночным отношениям и проводимой жилищной реформы. Предмет исследования - схемы и методы организации финансирования строительства за счет внебюджетных средств.

Теоретической и методической основой диссертационного исследования послужили нормативные и методические материалы государственных и муниципальных органов по вопросам инвестирования жилищной сферы, вопросам ценообразования в строительстве, налогообложения и другим экономическим вопросам. Методика исследования основана на анализе современных теоретических положений эффективности инвестиций в условиях рынка, обобщении опыта управления стоимостью строительства и обеспечения его финансированием как в отечественной, так и зарубежной практике.

В качестве инструментов исследования использованы методы экономического, системного и логического анализа, методы расчетов экономической эффективности.

Информационной базой послужили материалы Госкомстата Российской Федерации, ведомственных и муниципальных органов, аналитические данные фирм-участников инвестиционно-строительного процесса, независимых информационных служб и экспертов в области жилой недвижимости, а также информация, собранная автором непосредственно в строительных организациях города.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в том, что в его процессе:

1. Предложена принципиальная схема организации системы ипотечного кредитования, объединяющая в одной схеме строительного кредитора, финансирующего строительство и долгосрочного кредитора, вьгаолняющего функции реализации жилья. Это должно обеспечить возвратность кредита, снижение риска неликвидности инвестиционно-стротельного проекта и расширение возможностей применения кредитных ресурсов при инвестировании жилищного строительства.

2. Разработана модель управления организацией финансирования инвестиционного проекта "Строительство жилого дома", которая позволяет управлять результатами и финансовым обеспечением проекта с целью повышения эффективности его реализации.

3. Разработана модель формирования конкурентоспособного проекта жилого дома, основанная на классификации типов жилья, соответствующей современным социально-экономическим отношениям. Дана методика предварительной оценки проекта.

4. Предложена структура формирования затрат инвестора при реализации проекта. Выявлены факторы, влияющие на стоимость жилья по этапам осуществления проекта. Обоснована методика оценки приемлемой для инвестора нормы доходности. Даны рекомендации по определению цены реализации жилья и расчету допустимого уровня кредитных ресурсов в структуре источников финансирования.

Практическая значимость результатов исследования состоит в том, что предложенные в работе методики, модели и алгоритмы управления и мониторинга процесса организации финансирования строительного проекта доведены до стадии разработки, позволяющей применять их в реальной практике хозяйствования, в частности, при разработке бизнес-плана организации финансирования застройки жилого квартала 74-А Каменка, осуществляемой в рамках Жилищного проекта Всемирного Банка реконструкции и развития. Результаты исследования использовались также в научно - исследовательских работах "Инвестиционная политика и оценка недвижимости реконструкции исторического центра" и "Исследование проблем повышения инвестиционной активности и обеспечения экономического роста в строительстве и коммунальном хозяйстве", выполняемых по хоздоговорам с администрацией Санкт-Петербурга. Апробация результатов исследования. Основные положения и результат исследования докладывались и получили одобрение на 53-й, 54-й и 55-й научных конференциях профессоров, преподавателей, научных работников и аспирантов СПбГАСУ; 50-й, 51-й и 52-й Санкт-Петербургских международных научно-технических конференциях молодых ученых и студентов.

Основное содержание диссертации отражено в шести опубликованных работах общим объемом 1,1 усл.п.л.

В соответствии с целью и решаемыми задачами определилась структура диссертации, состоящая из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и трех приложений. Общий объем диссертационной работы стр.184 стр., список литературы содержит 142 наименования.

Заключение диссертации по теме «Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда», Иванова, Марина Викторовна

Выводы по третьей главе

1. Определен состав затрат по всем мероприятиям на предпроектной стадии, предложена методика определения предпроекшзых затрат, основанная на экспертном методе пофакторного сравнения проекта с проектом-аналогом.

2. Разработана модель формирования концепции конкурентоспособного проекта жилого дома. Основу модели составляют выявленные при изучении платежеспособного спроса потребителей группы параметров, уровень которых определяет конкурентоспособность жилья: цена предлагаемого жилья; качество жилья; гарантии процесса инвестирования и приобретения жилья. Анализ дифференциации существующего спроса позволил выявить четыре основных типа жилья первичного рынка: элитное, повышенной комфортности, типовое и низких потребительских качеств и соответствующие каждому из них качественные показатели.

Расчет интегрального показателя конкурентоспособности проекта по выявленным группам параметров с учетом их приоритетности для каждого типа жилья, позволяет определить соответствие проектируемого жилья требованиям рынка.

3. Предложена методика определения цены реализации жилья, в основу которой положен параметрический метод. Цена определяется на основе базисной стоимости с использованием коэффициентов качества по выявленным группам параметров конкурентоспособности, величина которых сложилась в результате анализа существующего опыта оценки жилья на рынке недвижимости.

4. Рекомендованы мероприятия по эффективному продвижению жилья на рынок, актуальность которых возрастает при организации финансирования проекта по схеме долевого участия в строительстве. Предложена методика расчета графика продаж жилья по схеме "долевого участия в строительстве", обеспечивающая соответствие фактического поступления денежных средств требуемому объему финансирования. Это достигается путем дисконтирования платежей по графику в соответствии с индексами удорожания стоимости строительства при снижении цены реализации жилья на ранних этапах строительства.

5. Основные теоретические положения диссертации использованы при разработке бизнес-плана инвестиционного проекта "Строительство малоэтажных сблокированных жилых домов в квартале 74-А Каменка". Бизнес-план разработан для получения кредита на условиях Жилищного проекта Всемирного Банка. По разработанным методикам оценена конкурентоспособность проекта, рассчитана приемлемая норма доходности, доступный размер кредита, составлен график продаж. Для обоснования эффективности проекта рассмотрено три сценария реализации жилья: "Пессимистичный", "Равномерный", "Оптимистичный". Расчет показал, что проект является рентабельным даже в наихудшем из возможных вариантов реализации при минимальной цене продаж.

Анализ чувствительности свидетельствует о достаточной его устойчивости в оптимистичном и равномерном варианте. Отрицательные результаты дает лишь увеличение затрат свыше 2% в "Пессимистичном" варианте, но и в этом случае устойчивость проекта обеспечена заложенным в сметной стоимости резервом на непредвиденные расходы с одной стороны и возможностью повышения цены продажи, с другой.

Принятая в расчете эффективности проекта цена реализации жилья на 10% ниже минимального уровня цен на комфортабельное жилье на рынке недвижимости Санкт-Петербурга. Это обстоятельство является гарантией снижения риска ликвидности проекта.

6. В "Пессимистичном" варианте бизнес-плана предусмотрено погашение кредита сразу после реализации всех квартир. Таким образом, срок погашения кредита составляет 12 мес. Затраты на обслуживание кредита минимальны по "Оптимистичному" сценарию и составили 1,9 тыс .долл. США (10,3% от суммы кредита), максимальны по "Пессимистичному" сценарию - 30,8 тыс.долл. США (9,1%).

144

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Снижение объемов жилищного строительства в период реформирования экономики России объясняется в значительной степени недостаточной эффективностью системы по привлечению инвестиций в жилищный сектор и отсутствием действенного механизма организации финансирования конкретных инвестиционно-строительных проектов в условиях меняющейся конъюнктуры рынка. В этой связи проведенное в диссертации исследование схем организации финансирования жилищного строительства и обоснование наиболее эффективных методов его организации, разработка модели рационального использования средств при реализации инвестшщонночлроительных проектов служат улучшению инвестиционного климата в строительной сфере и, в конечном итоге, разрешению жилищной проблемы.

Практическая значимость диссертационной работы состоит в том, что разработанные методики, модели и алгоритмы могут быть применены в практической деятельности строительных предприятий и при формировании муниципальной жилищной политики.

Повышение эффективности функционирования системы финансирования жилищного строительства за счет внебюджетных средств должны обеспечить дальнейшие исследования по следующим направлениям.

Первым из них является дальнейшее развитие методических основ и решение правовых вопросов, связанных с ипотечным кредитованием, что позволит реализовать предложенную схему организации финансирования строительства жилья с использованием кредитных ресурсов.

Вторым направлением является доработка предлагаемой модели управления финансированием строительства жилого дома для более эффективного практического применения в следующих аспектах:

- Доведение разработанного программного обеспечения до пользовательского уровня. Разработка подробной документации по работе с программой.

- Разработка рекомендаций по формированию затрат на инвестиционный проект "Строительство жилого дома" на всех этапах его реализации.

- Обоснование базовых показателей затрат на инвестиционный проект "Строительство жилого дома" на всех этапах его реализации.

- Разработка методического пособия по расчету графиков реализации жилья по схеме "долевое участие в строительстве" с учетом продолжительности строительства и типов домов.

Третьим направлением целесообразно принять разработку методических пособий, обеспечивающих эффективную реализацию инвестиционного проекта "Строительство жилого дома". К ним можно отнести:

- Обоснование эффективности инвестиций в инвестиционный проект "Строительство жилого дома".

- Оценка рыночной стоимости строительства по технологическим этапам, что позволит разрешить спорные вопросы залога объектов незавершенного строительства при получении кредита.

- Формирование конкурентоспособных показателей проекта жилого дома и их интегральная оценка с дифференциацией по тепам домов.

Рекомендации по продвижению жилья на рынок, ориентированные на применение при различных организационных схемах реализации проекта и учитывающие особенности продаж по типам домов.

Четвертым направлением должна стать разработка модели жилищного рынка, представляющего собой совокупность подсистем социального и коммерческого жилья, взаимоотношения которых регулируются муниципальными органами власти.

Проведение теоретических, методических и прикладных исследований по указанным направлениям будет способствовать формированию эффективно работающего рынка нового жилищного строительства, что окажет заметное влияние на оздоровлению ситуации в инвестиционно-строительной сфере.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Иванова, Марина Викторовна, 1998 год

1. Абчук В.А. Азбука маркетинга. - СПб.: Союз, 1998. - 227 с.

2. Ага М.С. Задачи оптимизации планирования работы строительных организаций и математические методы их решения. Л.: Стройиздат,1976.-167 с.

3. Агентство по жилищному кредитованию // Строительная газета.-1997,- № 44.-С.11.

4. Алексеев Н.И. Жилье и рынок.- М.:"Б.и.", 1991г.- 44 с.

5. Алешина И.В. Паблик Рилейпшнз для менеджеров и маркетеров М.: "Гном -Пресс", 1997.-256с.

6. Антанавичус К.А. Моделирование и оптимизация в управлении строительством. М.: Стройиздат, 1979. - 197с.

7. Ангипов В. Параметрический метод выбора вариантов проектных решений и оценки проектов при подготовке тендерной документации инвесторами.// Современное управление проектами. СПб.: Алане,1995.- С. 405-411.

8. Асташенков В.П. Совершенствование оперативного управления поточным строительством жилых комплексов.: Дисс. к.т.н. В 2-х т.- Л.: 1989г.: Т.1.-184 е., Т.2. -163 с.

9. Афанасьев В.А. Поточная организация строительства.- Л .'.Стройиздат,1990 304 с.

10. Багриновский К. А Имитационные модели в народнохозяйственном планировании. М.: Экономика, 1980. - 197 с.

11. Баканов М.И., Шеремет А.Д. Теория экономического анализа. М.: Финансы и статистика, 1996,- 288 с.

12. Балабанов И.Т. Риск-менеджмент. М.'.Финансы и статистика,1996.-191 с.

13. Бауэр Р. Управление инвестиционным проектом. Опыт IBM: Пер. с англ. -М.: ИнфраМ, 1995.- 175 с.

14. Берне В., Хавранек П.М. Руководство по оценке эффективности инвестиций. М.: Инфра-МД995.-528 с.

15. Бертенсон Л.Б. К вопросу о жилых помещениях в России. М.: "Б.и.", 1901.- 96 с.

16. Бешелев С.Д., Гурвич Ф.Г. Математико-статастические методы экспертных оценок. М.: Статистика, 1980. - 263 с.

17. Бизнес-план инвестиционного проекта/ Л.П. Кураков, Г.В. Медведев, С.И: Ляпунов, Д.Ю. Паршагин; Под общ. ред. В.М. Попова.- М.: Финансы и статистика, 1997.-418 с.

18. Бизнес-план инвестиционного проекта: рабочая тетрадь предпринимателя. М.: Агропрогресс, 1996. - 140 с.

19. Бимон М. Строительный рынок: работа на себя // Недвижимость Петербурга. -1997. №13. - С.7.

20. Бимон М. Строительство жилья: что, где и за сколько // Стр-во. 1997. -№24. - С.4.

21. Борьба с дороговизной квартир, М.: Тип. П.П.Рябушинского,191127с.

22. Брегель Э.А. Денежное обращение и кредит кашпгалистических стран. -М.: Финансы, 1973. 376 с.

23. Бромович М. Анализ экономической эффективности капитальных вложений. М.: Инфра М, 1996. - 426 с.

24. Будилов В.М. Залоговое право России и ФРГ, СПб. :2Б.И", 1993.-152 с.

25. Бусленко В. Автоматизация имитационного моделирования сложных систем. М: Наука, 1977. -240 с.

26. В Петербурге обсуждают Закон об ипотеке // Деловой Петербург. -1998. -№80. С.26.

27. Викентьев И.Л. Приемы рекламы и Public relations. 4.1. СПб.: ТОО "Триз-Шанс": Изд. дом " Бизнес-пресса", 1998.-238.

28. Владимирский Е.А., Павлова И.П. Основы экономической теории. СПб.: СПбГАСУ, 1995. - 248 с.

29. Волынский B.C. Кредит в условиях современного капитализма. М.: Финансы и статистика, 1991. - 174 с.

30. Воронов И. Жилищные сертификаты оживят строительство // Современное сгр-во. 1997. - №39. - С.2.

31. Воропаев В.И. Модели и методы календарного планирования автоматизированных систем управления строительством. М.: Стройиздат, 1975. - 80 с.

32. Воропаев В.И. Управление проектами в России. М.: Алане,1995. - 226 с.

33. Гитис Л.Х. Проблемы жилья: Разнообразие подходов и решний.- М.: МГТУ, 1994.-143с.

34. Голенко Д.И., Бен И.Н. Статистические методы оптимизации в экономических исследованиях.- М.:СтатистикаД 971.-136 с.

35. Голубков Е. П. Программно целевой метод планирования: Учебное пособие. - М.: МИНХО, 1979. - 80 с.

36. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. Федеральный закон РФ от 26.01.96 г. № 14-ФЗ.

37. Гражданский Кодекс Российской Федерации. Часть первая. Федеральный закон РФ от 30.11.94 г. №51 -ФЗ.

38. Гранберг А.Г. Математические модели социалистической экономики. -М.: Экономика, 1978.- 351с.

39. Гршценко В. И., Демидова Л. Г., Петров В. И. Теоретические основы прогнозирования и планирования : Учебное пособие.- СПб: ГУЭИФ, 1995,- 107 с.

40. Гусаков А.А. Системотехника строительства.-М.: Стройиздат, 1993.-368 с.

41. Денежное обращение и кредит при капитализме: Учебник / Под ред. Красавиной Л.Н.- М.: Финансы и статистика, 1989. -365 с.

42. Диканский М.Г. Квартирный вопрос и социальные опыты его решения. -М.:"Б.и."1912.-251с.

43. Дмитриев А, Калинина В., Мейзлер А. Имитационное моделирование в планировании крупнопанельного жилищного строительства // Применение имитационных методов к анализу процедур строительства и управления в экономике. М.: ЦЭМИ АН СССР, 1977.- С.71-77.

44. Доходы населения Петербурга / Данные ИФ "Гортис"// Современное стр-во. 1997. - №39. - С.4.

45. Евланов Л.Г.Экспертные оценки в управлении-М.: Экономика,1978193с.

46. Завлин П.Н., Васильев А.В., Кноль А.И. Оценка экономической эффективности инвестиционных проектов. СПб: Наука, 1995.-168 с.

47. Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики" от 24.12.92 г. №4218-1, с изменениями от 12.01.96 г.

48. Иванилов Ю.П., Лотов А.В. Математические модели в экономике. М.: Наука, 1979.- 304 с.

49. Иванов А. Как решить квартирный вопрос? // АиФ -Петербург. 1998. -№8-С.10.

50. Иванов А., Рогожина Н. Формирования финансовой базы ипотечного кредитования // Журналъ для акционеровъ. 1995. - №4. С. 40-43.

51. Иванов Ф. Недвижимость это просто немного устоявшиеся деньги // Ре-алгер. - 1996.- № 6. - С.10-13.

52. Идрисов А.Б. Планирование и анализ эффективности инвестиций. М.: Воениздат МО, 1995.-160 с.

53. Инвестиционная политика России: современное состояние, зарубежный опыт, перспективы. М.: ИМЭМО РАН, 1995,- 82 стр.

54. Инвестшщонно-строигельный комплекс Санкт-Петербурга в 1997 году / Санкт-петербургский союз строительных компаний // Совр.стр-во. 1998.-№ 8

55. Ипотечно-инвестиционнъш анализ: Учебн. пособие/ Под ред. В.Е. Есипо-ва. СПб.: СПбГУЭФ, 1998. - 207 с.

56. Итоги строительства и реконструкции жилья за 1997 год / Комитет по строительству // Совр. сгр-во. 1998. - №1. - С.2.

57. Казанский Ю.Н., Немчин A.M., Никешин С.Н. Строительство в США и России. Экономика, организация и управление.- СПб.: ДваТри, 1995. 438 с.

58. Казанский Ю.Н., Роботов А.С. Маркетинговые концепции строительства в условиях рынка. СПб.: СПбГАСУ, 1997.- 110 с.

59. Каплан JI.M. Становление российского строительного рынка и использование западного опыта. Западные методы менеджмента в стройшщустрии. -СПб.:ЛИМТУ/СПбГАСУ,1994.-88 с.

60. Кауфман И.И. Кредит, банки и денежное обращение. СПб.: "Б.и.", 1873.-928с.

61. Квартирный рынок в "зеленом коридоре" // Недвижимость в России. -1995.-№2. С.41-44

62. Кияненко К.Е. Комерческая и социальная подсистемы жилищного рынка, сравнительный анализ // Жилищное стр-во.- 1995. № 11 - С.2-4.

63. Клейнен Дж. Статистические методы в имитационном моделировании. -М.: Статистика, 1978 . 222с.

64. Коммерческие банки: Пер.с англ./ Э. Рид, Р. Коттер , Э. Гилл, Р. Смит. -М.: Прогресс, 1983. 501с.

65. Копаныгин Е.А. Квартирный вопрос в Санкт-Петербурге.-СПб.: "Б.и.", 1911.-150 с.

66. Кредитные учреждения России./Под ред. Марголиса.- СПб.: Хлебное де-ло,1911г.-104с.

67. Кредитование и расчеты в строительстве / Под. ред. Н.И. Валенцевой.-М.: Финансы и статистика, 1993. 190 с.

68. Куликов Ю. Имитационные модели и их применение в управлении строительством. JL: Стройиздат, 1983.- 224 с.

69. Ланцов В.М. Ипотека, основы экономико-правового регулирования // Известия вузов. 1995. 11.- С.80-87.

70. Лившиц Б., Кузнецова О. Оценка эффективности управления проектами в разных хозяйственных системах // Современное управление проектами. СПб.: Аланс,1995.-С. 416-428.

71. Липсиц И.В., Коссов В.В. Инвестиционный проект.- М.:БЕК, 1996.-294 с.

72. Львов Ю.И. Банки и финансовый рынок: Петроград- Ленинград- Санкт-Петербург.- СПб.: Культ-Информ ПрессД995.-523 с.

73. Макконел К.Р., Брю С.Л. Экономикс: принципы, проблемы и политика: Пер. с англ. В 2 т. М.:Туран, 1996. Т.1. - 399 с. Т.2.- 400 с.

74. Максимов С. Становление рынка недвижимости Петербурга // Экономика и жизнь. 1996. - № 44. - С.6.

75. Маркетинг/Под ред. Э.А. Уткина -М.: "ЭКМОС", 1998.-320с.

76. Маркс К., Энгельс Ф.Соч.В 50 т.-2-е изд.- М.: Политиздат.-Т.18.-С.203-284.

77. Матук Ж. Финансовые системы Франции и других стран.: Пер. с фр. М.: АО "Финсгатинформ", 1994. - 326 с.

78. Машинистова Е. Кредитные институты как субъекты ипотечных операций с жильем // Росс, эконом, ж-л. 1996. - №7. - С.47-57.

79. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов и их отбору для финансирования: Уте. Госстроем России, Министерством экономики РФ, Министерством финансов РФ, Госкомпромом России 31.03.1994 №7,- 12/47

80. Методические рекомендации по формализованному описанию имитационных моделей строительного производства/ Ю.А. Куликов, А.Б. Карунин, Л.П. Мамонов, Э.Л. Борисова. М.:НИИЭС Госстроя СССР,1983 - 50 с.

81. Механизмы защиты социальной сферы./ Г.Г.Пирогов, Л.Я.Манизерская, ЮЛ Лисовский, А.А. Козловский, О.Р. Пустыльник, С.М.Федоров, Т.Н. Баранова М.: Наука, 1992.- 216 с.

82. Миловидов В.Д. Современное банковское дело. Опыт организации и функционирования банков США М.: МГУ, 1994.-174 с.

83. Мир управления проектами / Под ред. X. Решке, X. Шелле.-М.: Алане, 1994.- 304 с.

84. Михалевский Ф.И. Ипотечные банки Германии и финансирование жилищного строительства. СПб.: Финансовое издательство, 1925.- 156 с.

85. Недвижимость Петербурга / Отв. ред. Д. Синочкин. СПб.: Недвижимость Петербурга, 1996. - 130 с.

86. Недвижимость Петербурга '97 / Oib. ред. Д. Синочкин. СПб.: Недвижимость Петербурга, 1997. - 98 с.

87. Недвижимость Петербурга '98 / Отв. ред. Д. Синочкин. СПб.: Недвижимость Петербурга, 1998. - 130 с.

88. Нейлор Т. Машинные имитационные эксперименты с моделями экономических систем. М.: Мир, 1975. - 500 с.

89. Никифоров П., Синочкин Д. Федеральная ипотека под петербургским соусом // Недвижимость и строительство Петербурга.-1998. №7. - С.2.

90. Оценка объектов недвижимости: Теоретические и практические аспекты /Под ред. В.В. Григорьева. М.: Инфра .М, 1997. - 320с.

91. Панкратов Ф.Г., Серегина Т.К., Шахуран В.Г. Рекламная деятельность: Учебник для студентов высших и средних учебных заведений.- М.: Информационно-внедренческий центр "Маркетинг", 1998. 224с.

92. Первозванский А.А., Первозванская Т.Н. Финансовый рынок: Расчет и риск. М.: Инфра- М, 1994.-192 с.

93. Перминов С. Имитационное моделирование процессов управления в экономике. Новосибирск.: Наука, 1981. - 214 с.

94. Печерин Я. И. Исторический обзор Правительственных, общественных и частных кредитных установлений в России. СПб. :Тип.Киршбаума,1904.-142 с.

95. Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций: Утв. письмом Минфина Российской Федерации от 30.12.93 г. №160.(273-281).

96. Порядок определения стоимости строительства в свободных (договорных) ценах на строительную продукцию в условиях развития рыночных отношений: Утв. письмом Госстроя России " от 29.12.1993 г.№ 12-349.

97. Постановление Правительства Российской Федерации "Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию" от 26.08.1996 г.№1010.

98. Пунин АЛ Архитектура Петербурга середины XIX века.- JI: Лениздат, 1990. 351с.

99. Пятенко С.В.Кредитно-денежная политика в США-М.: Наука,1988.-157 с.

100. РАЖК займется ипотекой // Деловой Петербург. -1997.-№109.-С.6.

101. Распоряжение Губернатора Санкт-Петербурга "Об упорядочении предоставления объектов недвижимости и имущественных прав на них на инвестиционных условиях" от 04.04.97 г. №283-р.

102. Распоряжение Губернатора Санкт-Петербурга "Об утверждении Регламента подготовки и согласования инвестиционно-тендерной документации для предоставления объектов недвижимости и имущественных прав на них на инвестиционных условиях" от 8.07.97г. Xs 678 р.

103. Рейтерович А. Первичный рынок жилья: проблемы, цены, перспективы // Совр. стр-во. 1998.-№3. - С.5.

104. Реклама в бизнесе: Учеб. пособие /Сост. Т.К. Серегина,JI.M. Титкова/ Под общ. ред. Л.П. Дашкова.- М.: Информационно-внедренческий центр "Маркетинг", 1996. 112с.

105. Россия в цифрах. Госкомстат России.- М.: Финансы и статистика.- 1996г. -С. 54.

106. Рыжков О. Рефинансирование при ипотечном кредитовании // Рынок ценных бумаг. 1995. - № 18. - С.48-50.

107. Рынки недвижимости и развитие городов: российская реформа и международная практика./ Межд.центр соц .- экон. исследований "Леонтьевский центр", руков. проекта Лимонов. СПб.: Лимбус Пресс,1994.-317с.

108. Рынок жилья в городах России: состояние и перспективы / Гл. ред. Л.И.Абалкин // Вопросы Экономики. 1994. - №10. - 160 с.

109. Святловский В.В. Жилищный вопрос с экономической точки зрения: Жилищный вопрос на Западе.-СПб:Сиб.тип. Мин. путей сообщения, 1902. 346 с.

110. Святловский В.В. Жилищный вопрос с экономической точки зрения: Жилищный вопрос в России, очерк жилищных условий. СПб.: Типография М.М. Стасюлевича, 1904.- 410 с.

111. Семь нот менеджмента / В. Краснова, А. Матвеева, А. Привалов, Н. Хо-рошавина. М.: Дедал Арт, 1996. - 176 с.

112. Синочкин Д. Петербургский рынок недвижимости: место в мировом сообществе // Недвижимость Петербурга 1997. -№10.-С.15.

113. СНиП 11-101-95. Порядок разработки, согласования, утверждения и состав обоснований инвестиций в строительстве предприятий, зданий и сооружений: Утв. Постановлением Минстроя России от 30.06.1995. № 18-64.

114. Современное управление проектами: Сб.мат. межд. конгр,- М.: Алане, 1995.-728 с.

115. Соколов К. США: средний класс, малоимущие и доступное жилье // Реал-тер. -1996. -№5.-С.72-76.

116. Сосин Ю.Реальные и мнимые источники капвложений//Деловой мир,1995. №14. - С.36.

117. СП 11-101-95. Порядок разработки, согласования, утверждения и состав обоснований инвестиций в строительство предприятий, зданий и сооружений: Утв. постановлением Минстроя России от 30.06.95. № 18-63.

118. СП 81-01-94. Свод правил по определению стоимости строительства в составе предпроектной и проектно-сметной документации: Утв. письмом Минстроя России от 29.12.94 №ВБ-12-276.

119. Сутг Ю.В. Имитационные модели экономического механизма строительной организации.-Таллви.: Валгуе, 1985. 220 с.

120. Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость. СПб.: СПбГТУ, 1996. - 235 с.

121. Типовые методические рекомендации по планированию и учету себестоимости строительных работ: Утв. постановлением Государственного комитета Российской Федерации по вопросам архитектуры и строительства от 4.12.95 г. №БЕ-11-260/7.

122. Травин Д. Финансовая стабилизация и российский рынок недвижимости //Реалгер. 1996. - №5. -С.8 -10.

123. Указ Президента Российской Федерации "О выпуске и обращении жилищных сертификатов" от 10.06.94 г. №1182.

124. Указ Президента Российской Федерации "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования" от 28.02.1996г. №293.

125. Указ Президента Российской Федерации "О жилищных кредитах" от 10.06.94 г.№ 1180.

126. Управление инвестициями: В 2-х т. Т.2. / Под общ. ред. В.В. Шеремета. -М.: Высшая школа, 1998. 512 с.

127. Управление проектами / Под. общ. ред. В.Д. Шапиро СПб.: ДваТри, 1996.- 610 с.

128. Управление строительными инвестиционными проектами: Учебное пособие / Под общ. ред. В.М. Васильева, Ю.П. Панибратова,- СПб.:АСВ,1997.-312 с.

129. Федеральный закон РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07. 1998г. № 102 -ФЗ.

130. Федоренко В.М., Федоренко А.В. Денежное обращение и кредит капиталистических стран: Учебник. Киев: Высш. Школа, 1989. - 288 с.

131. Федосеев В.В. Экономико-математические методы и модели в маркетинге. М. .Финстатинформ,1996110 с.

132. Финансовое управление компанией / Под ред. Кузнецовой Е.В. М.: Фонд "Правовая культура", 1996.-384 с.

133. Хан Д. Планирование и контроль: концепция кошролинга: Пер .с нем./ Под ред. А.А Турчата, Л.Г. Головача, М.Л. Лукашевича М.: Финансы и статистика, 1997. - 800 с.

134. Холт Р.Н., Барнес С.Б. Планирование инвестиций: Пер. с англ. М.: Дело Лтд., 1994. -120 с.

135. Хонко Я. Планирование и контроль капитальных вложений. М.: Экономика, 1987. -328 с.

136. Хрулев С.С. Наш ипотечный кредит. СПб.: "Б.и." ,1898.-160 с.

137. Цубербиллер Е. Жилищный вопрос: Американский способ решения жилищного вопроса в России,- М.: "Б.и.",1911.-124 с.

138. Четыркин Е.М. Методы финансовых и коммерческих расчетов. М.: Дело Лтд.,1995. - 320 с.

139. Ширинская Е.Б. Операции коммерческих банков и зарубежный опыт. -М.: Финансы и статистика. 1993. -144 с.

140. Эффективность капитальных вложений: Сб. утвержд. методик. М.: Экономика, 1983. - 126 с.