Механизмы управления земельными ресурсами на региональном уровне тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.05, доктор экономических наук Аратский, Дмитрий Борисович

• Аратский, Дмитрий Борисович
• доктор экономических наук
• 1999

Оглавление диссертации доктор экономических наук Аратский, Дмитрий Борисович

ВВЕДЕНИЕ 5

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ РЕГУЛИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ 15

1.1. Экономическое содержание земельных ресурсов как объекта собственности и хозяйствования 15

1.2. Зарубежный опыт управления земельными ресурсами 21

1.3. Практика регулирования земельных отношений в России 33

1.4. Выводы 40

2. КОМПЛЕКСНЫЙ АНАЛИЗ СИТУАЦИИ В СФЕРЕ УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ

НА ПРИМЕРЕ НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ) 43

2.1. Оценка состояния земельного фонда и динамики его изменения 43

2.2. Анализ процессов трансформации правоотношений на землю 51

2.3. Анализ состояния информационного обеспечения управления 54

2.4. Анализ правовой базы управления 57

2.5. Анализ региональной системы управления земельными ресурсами 65

2.6. Исследование кадрового обеспечения управления 73

2.7. Выводы 77

3. КОНЦЕПТУАЛЬНЫЕ ОСНОВЫ ОРГАНИЗАЦИИ УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ

НА РЕГИОНАЛЬНОМ УРОВНЕ

3.1. Методология организации управления на региональном уровне

3.2. Совершенствование системы землеустройства

3.3. Создание государственного земельного кадастра

3.4. Формирование системы государственной оценки земель

3.5. Развитие арендных отношений на землю

3.6. Стимулирование приватизационных и инвестиционных процессов в сфере земельных отношений

3.7. Выводы

4. ОРГАНИЗАЦИОННОЕ, ПРАВОВОЕ, КАДРОВОЕ. ИНФОРМАЦИОННОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ

4.1. Развитие инфраструктуры земельного рынка

4.2. Совершенствование системы государственного земельного контроля

4.3. Информатизация системы управления земельными ресурсами

4.4. Кадровое обеспечение управления

4.5. Выводы

5. РАЦИОНАЛЬНЫЕ МОДЕЛИ УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ

5.1. Рационализация системы управления

5.2. Эффективные подходы к созданию госземкадастра

5.3. Рациональные модели регулирования арендных отношений на землю в региональной системе

80-81 82-90 90

104-112 112

114-126 126

130-167 130

146-157 158-166 166

168-227 168-178 178управления недвижимостью 186

5.4. Организационные и методические подходы к оценке земель 206

5.5. Модели государственного регулирования земельного рынка 215

5.6. Выводы 225

6. АПРОБАЦИЯ ФУНКЦИОНАЛЬНЫХ МОДЕЛЕЙ УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ 228

6.1. Оценка эффективности моделей организации процесса формирования земельного кадастра 228

6.2. Результаты внедрения системной практики управления землеустройством 231

6.3. Анализ эффективности моделей рационализации системы регулирования арендных отношений 233

6.4. Реализация форм преобразования системы управления, ее методического и кадрового обеспечения 237

6.5. Выводы 240

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Механизмы управления земельными ресурсами на региональном уровне»

Масштабные экономические преобразования в России обусловили не вполне удачную, но реальную трансформацию государственной экономики в многоукладную, возникновение института прав собственности и развитие рыночных процессов практически во всех сферах национальной экономики [116, 126].

Особую значимость последовательное и целенаправленное решение задач экономического реформирования приобретает в сфере земельных отношений. В немалой степени это определяется особой ролью земель в структуре материальных ресурсов страны. При рациональной организации государственного регулирования экономических процессов земельные ресурсы традиционно рассматриваются не только как производственный фактор, средство воспроизводства материальных благ, но и как основа налогообложения, социально-экономического развития территории и объект инвестирования.

Анализ процессов реформирования правоотношений на землю в различных регионах России позволяет констатировать, что с точки зрения количественных показателей становление института прав собственности на землю как базиса развития рыночных процессов в сфере земельных отношений в значительной мере состоялось.

Тем не менее, углубленный предметный анализ отечественной и зарубежной практики регулирования земельных отношений, состояния земельного фонда, сформировавшейся структуры правоотношений на землю и динамики ее трансформации, организации и принципов функционирования системы государственного управления земельными ресурсами позволяет выявить ряд глобальных проблем, требующих неотложного разрешения.

Прежде всего, до сих пор отсутствует рациональное разграничение земель по уровням собственности, что существенно сдерживает эффективное управление земельными ресурсами. ограничивает полноценное применение экономико-правовых мер реализации прав и интересов Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований в земельной политике.

Вне формирования обоснованной с позиций науки экономической и правовой платформы, учета накопленного мирового опыта не могут быть решены важнейшие проблемы регулирования земельных отношений -установление рационального баланса различных вещных прав на землю, выработка условий и механизмов отчуждения земель различных категорий из государственной собственности, контроль за их целевым и эффективным использованием, управления государственными землями.

Тесно связанной с вышеуказанными задачами, но все же отдельной проблемой следует считать нестабильное состояние и стагнацию земельного рынка в большинстве регионов, что проявляется в низком уровне развития арендных отношений на землю, неразвитости процессов приватизации земель, инвестирования, а также таких важнейших рыночных инструментариев, как ипотека и оборот земельных ценных бумаг. Далека от совершенства и инфраструктура обеспечения земельного рынка; представляется необходимым введение обоснованных принципов и методов государственного регулирования и стимулирования землеустроительной, оценочной, риэлтерской и страховой деятельности.

Неуклонно развиваются негативные явления, ухудшающие качественное состояние и эксплуатационные свойства земельного фонда. В их числе прежде всего следует указать зарастание и заболачивание сельскохозяйственных угодий, истощение почвенного покрова, процессы эрозии и загрязнения почв химическими и радиоактивными веществами. Поэтому необходима выработка действенных мер по реанимации земель, восстановлению их производительных свойств и экономической ценности.

Одной из фундаментальных задач является создание государственного земельного кадастра как основы государственного управления земельными ресурсами и экономического регулирования земельных отношений. В настоящее время налицо крайне низкий уровень обеспеченности системы управления достоверными картографическими материалами и иными кадастровыми данными, поэтому на передний план по праву выходит необходимость проведения плановой инвентаризации недвижимости, упорядочения бюджетно-финансовых процессов в этой сфере.

Неотъемлемой составляющей задачи повышения эффективности управления земельными ресурсами является проблема совершенствования основ налогообложения земель, включающая организацию системы государственной оценки земель, разработку нормативного и методического обеспечения.

Наконец, необходимо преобразование структуры системы государственного управления земельными ресурсами. введение рационального разграничения полномочий и компетенции органов государственной власти и местного самоуправления, организаций всех форм собственности, вовлеченных в единый управленческий процесс.

Стратегией экономических исследований в этом направлении является создание обоснованной методологической платформы организации управленческого процесса - концепции управления земельными ресурсами как отдельной сферы регулирования национальной экономики. Данная концепция должна базироваться на системном подходе к организации эффективного управления земельными ресурсами и реализовываться в рамках комплексной управленческой программы, определяющей конкретные экономические модели и механизмы регулирования экономических процессов в сфере земельных отношений.

Не подлежит сомнению, что научно-практические исследования в этой области необходимо осуществлять в четкой и прозрачной взаимосвязи с тематическими федеральными и региональными программами и проектами. В числе таких первостепенных документов - Программа Правительства Российской Федерации "Структурная перестройка и экономический рост в 1997-2000 годах". Федеральная целевая программа стабилизации и развития АПК в Российской Федерации на 1996-2000 годы, Федеральная целевая программа развития крестьянских (фермерских) хозяйств и кооперативов на 1996-2000 годы. Федеральная целевая программа "Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра".

Поскольку в диссертации использован опыт реформирования земельных отношений в Нижегородской области, автором привлечены также материалы регионального доклада о состоянии и использовании земель в Нижегородской области и программы социально-экономического развития Нижегородской области в 1998-2001 годах.

Серьезнейшим с методологической точки зрения аспектом, который учтен в диссертации при разработке форм совершенствования регулирования земельных отношений, является их связь с задачами управления собственностью и привлечения инвестиций в региональную экономику [107, 116, 126].

По убеждению автора, именно такие принципы и подходы к организации научно-практических исследований вопроса повышения эффективности управления земельными ресурсами на региональном уровне способны обеспечить достижение реальных результатов, стать основой поступательного развития земельной реформы в России и внести свой вклад в стабилизацию и подъем национальной экономики.

В условиях глубокого правового вакуума, низкого уровня системности и неполноты федерального законодательства практически по всем ключевым вопросам управления земельными ресурсами [1-12]. обсуждению проблем управления земельными ресурсами в последнее время стало уделяться все большее внимание.

В частности, фундаментальные исследования задач регулирования земельных отношений содержатся в трудах целого ряда отечественных и зарубежных экономистов [68, 71, 73, 77, 78, 82-84, 92, 93, 100, 102, 103, 107, 122, 124, 125].

Серьезный интерес стал проявляться к системно-прикладным исследованиям управленческих задач, разработке проблемно-ориентированных экономико-правовых моделей управления на региональном уровне [52-56, 66, 67, 69, 70, 95, 97-99, 105, 109, 111, 112, 114], их законодательной реализации на региональном уровне [13-51, 63].

Вопросы управления земельными ресурсами стали темой публикаций в научных журналах, периодической печати, выступлений в средствах массовой информации [57-59,61,62,123], им посвящены крупные межрегиональные научно-практические конференции и семинары [101, 108, 118].

И все же, несмотря на активизацию научно-практических исследований в области обеспечения поступательного развития земельной реформы в России, вопросы создания концепции управления земельными ресурсами и разработки конкретных управленческих моделей проработаны еще не в достаточной мере. Заполнить сложившийся экономико-правовой вакуум и призвана настоящая работа, посвященная выработке целостной концепции управления земельными ресурсами и механизмов ее реализации в масштабах крупного региона России - субъекта РФ.

Целью диссертации является научное обоснование структуры, функций, способов организации и построение на этой основе региональной системы управления земельными ресурсами и регулирования земельного рынка, обеспечивающей формирование и реализацию экономически эффективной земельной политики.

В соответствии с этой целью в диссертации поставлены следующие основные задачи:

• изучение экономического содержания управления земельными ресурсами как средством производства, российского и зарубежного опыта решения ключевых вопросов земельной политики - регулирования правоотношений на земли различных категорий, формирования земельного кадастра и оценки земель как основы управления землей;

• анализ и систематизация процессов структуризации регионального земельного фонда и преобразования системы правоотношений на землю;

• определение путей и способов формирования оптимальной структуры управления земельными ресурсами и регулирования земельного рынка, развития подсистем обеспечения функционирования системы управления;

• разработка методологической основы и экономико-математических моделей управления земельными ресурсами на региональном уровне в части:

-создания государственного земельного кадастра и ведения мониторинга земель;

-формирования системы государственной оценки земель; -регулирования арендных отношений на землю; -стимулирования приватизационных и инвестиционных процессов; -развития инфраструктуры и инструментариев обеспечения земельного рынка;

-совершенствования методов государственного контроля за использованием земель;

• установление принципов и форм реализации региональной стратегии управления;

• апробирование предложенной методологии на примере регулирования земельных отношений в Нижегородской области.

Научная новизна проведенного исследования предопределяется отсутствием в настоящее время целостной методологии регионального управления многообразными видами земельных ресурсов в условиях перехода к рыночным методам хозяйствования.

В процессе формирования принципиально новой системы управления земельными ресурсами приходится радикально обновлять методическое. г информационное, организационное обеспечение такой системы. Именно эти материалы, представленные личные разработки автора, положенные в основу диссертационной работы, составляют определяющую часть ее содержания. Таким образом, к числу новых автор относит выработку общих принципов, формирование функциональных и обеспечивающих подсистем, разработку методологии решения задач управления земельными ресурсами на региональном уровне.

К основным положениям диссертационной работы, воплощающим научную новизну и вклад автора диссертации в решение поставленных проблем, относятся:

-установление и обоснование ключевых направлений системного преобразования регионального управления земельными ресурсами во всем их комплексе в условиях становления в России смешанной экономики;

-научное обоснование рациональной стратегии осуществления земельной политики на региональном уровне;

-разработка концепции реорганизации системы управления земельными ресурсами, устанавливающей порядок и условия распределения функций и полномочий в сфере регулирования земельных отношений и управления землеустройством;

-разработка методических подходов к информатизации системы управления земельными ресурсами региона, определяющих принципы и формы ее информационного и программно-технического обеспечения;

-формирование системно организованного государственного земельного кадастра Нижегородской области как информационной основы управления земельными ресурсами, обеспечивающей эффективную технологию и рациональную организацию кадастрового учета земель, принципы и формы его финансирования;

-разработка новой экономико-математической модели кадастровой оценки земель городов и поселений, основанной на применении строгой математической процедуры определения факторов, влияющих на стоимость земель, и их моделирования на основе анализа реального состояния регионального рынка недвижимости;

-выработка нового эффективного подхода к организации государственного регулирования арендных отношений на землю на региональном уровне, предусматривающего централизацию ключевых управленческих функций в земельных комитетах как специализированных органах управления земельными ресурсами и автоматизацию процесса управления арендными отношениями. В рамках этого подхода используется дифференцированный порядок предоставления земель в аренду на основе социальных приоритетов;

-новая методики определения размеров арендной платы за землю с учетом реального состояния земельного рынка, стандартных показателей финансово-экономического состояния отраслей экономики, местоположения и видов использования земельных участков;

-разработка экономико-правовой модели регулирования инвестиционной деятельности, определяющей порядок и условия привлечения инвестиций в стратегические отрасли региональной экономики и оформления земельных отношений;

-установление механизмов капитализации и реструктуризации земельных участков предприятий различных форм собственности, порядка их использования с учетом региональной промышленной политики.

-предложение о конкретных способах повышения эффективности земельных торгов, порядке и условиях продажи земель сельскохозяйственного назначения с привлечением инвестиций в сельхозпроизводство на основе льготного кредитования;

-разработка методов развития государственного земельного контроля на основе сочетания производственного и общественного контроля, совершенствования санкций за нарушение земельного законодательства, упорядочения финансирования земельного контроля как формы регулирования земельных отношений.

Объектом исследования выступает региональная система государственного управления земельными ресурсами, подсистемы обеспечения ее функционирования и инфраструктура регулирования экономических процессов в сфере земельных отношений и рынка недвижимости.

Предметом исследования являются методология и экономические механизмы государственного управления земельными ресурсами и регулирования земельного рынка, комплекс методических и организационных мер их реализации, нормативно-правовая база управления.

Методологическую и информационную основу проводимых исследований составили труды отечественных и зарубежных ученых, посвященные роли земельных ресурсов как производственного и экологического фактора, теории управления экономикой, оценке недвижимости, проблемам земельной собственности, моделям управления ресурсами, автоматизации управления. В диссертации использованы законодательные и нормативные правовые акты Российской Федерации и Нижегородской области по вопросам собственности, приватизации и государственного регулирования земельных отношений.

Для решения конкретных задач исследования применялись методы теории управления, системного анализа, статистического, социологического и экономического моделирования и прогнозирования, математической статистики и обработки экономических рядов, а также системы управления базами данных. Необходимые расчеты выполнялись с применением ПЭВМ.

Статистическая база исследований формировалась на основе данных Нижегородского областного комитета государственной статистики. Комитета по управлению государственным имуществом Нижегородской области. Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Нижегородской области.

Результаты исследований предназначены для использования при разработке концепции управления земельными ресурсами на федеральном уровне, а также законодательства и инструктивно-методических материалов по вопросам государственного регулирования земельных отношений, что призвано обеспечить более глубокое и проблемно-ориентированное формулирование механизмов создания земельного кадастра, организации и ведения землеустройства, госземконтроля, мониторинга и оценки земель, регулирования арендных отношений на землю, развития приватизационных и инвестиционных процессов в сфере управления недвижимостью.

Разработанная в диссертации методология пригодна для применения в практической деятельности Госкомзема РФ и его территориальных органов, а также других органов государственной власти и местного самоуправления в задачах регулирования земельных отношений. Данная методология формирует основу экономико-оптимального управления земельными ресурсами в условиях развития земельной реформы и способна стать отправной точкой формирования единой системы управления собственностью на региональном уровне.

Теоретические и практические положения и выводы исследований могут быть использованы в учебном процессе при подготовке и повышении квалификации государственных служащих в региональных академиях государственной службы и других высших учебных заведениях.

Заключение диссертации по теме «Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда», Аратский, Дмитрий Борисович

6.5. Выводы

Практическое внедрение в деятельности органов государственной власти и местного самоуправления Нижегородской области предложенных в диссертации экономических моделей управления земельными ресурсами подтвердило их эффективность и целесообразность дальнейшего применения.

Разработанная автором методология регулирования земельных отношений на региональном уровне легла в основу Концепции управления земельными ресурсами в Нижегородской области, утвержденной постановлением Губернатора области.

Целенаправленная правовая реализация сформулированных диссертантом экономических моделей и технологий регулирования земельных отношений в региональном законодательстве обеспечивает его планомерную предметную систематизацию, ориентацию на формирование полноценной юридической основы управления.

В частности, реализация новых механизмов создания земельного кадастра, утвержденных законодательными актами Нижегородской области, позволила сформировать систему обоснованного планирования земельно-кадастровых работ и гарантированного их финансирования, решив проблему нецелевого использования средств земельных платежей. Применение предложенной технологии позволяет значительно сократить сроки создания госземкадастра и снизить стоимость выполнения работ, что радикально повышает реалистичность решения этой задачи.

Внедрение разработанной модели государственного управления землеустройством обеспечило существенное повышение качества землеустроительной документации и работ. выполняемых лицензированными подрядными организациями, за счет усиления эффективности их контроля, мер и требований к квалификации исполнителей.

Последовательная реализация новой методологии и механизмов регулирования арендных отношений на землю обеспечила рост арендных платежей, поступающих в бюджеты всех уровней, значительное увеличение их доли в общем объеме платежей за землю, расширение практики конкурсного предоставления земель в аренду.

Законодательное утверждение разработанной методики моделирования ставок арендной платы за землю обеспечило принятие единого унифицированного подхода к расчету арендных платежей на территории Нижегородской области, более обоснованное в экономическом отношении перераспределение платежной нагрузки между различными отраслями региональной экономики.

Основу для разработки и применения метода определения территориальных коэффициентов к ставкам арендной платы за землю составил предложенный в диссертации подход к экономическому зонированию территории на основе рыночной оценки земель.

В соответствии с предложенной в диссертации моделью проведено преобразование региональной системы управления земельными ресурсами, определившее создание федерального государственного учреждения "Государственный кадастровый центр Нижегородской области", которое составило организационную основу рационального и эффективного управления земельными ресурсами на региональном уровне.

Разработанные программы совершенствования кадрового обеспечения управления землей формируют необходимые условия для создания профессионального уровня системы управления, адекватного

242 требованиям, возникающим при реализации новых приоритетов в региональной земельной политике.

243

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В диссертации проведен анализ экономического содержания земли как объекта собственности и хозяйствования, ее природных особенностей, и сделан вывод о необходимости применения специальных экономико-правовых механизмов регулирования земельных отношений.

Предметная систематизация и исследование зарубежной и российской практики регулирования земельных отношений позволили автору придти к убеждению, что в условиях становления смешанной экономики стержнем земельной политики должно являться создание рационального баланса различных вещных прав на землю с учетом категорий земель, условий и видов их использования, а также роли земельных ресурсов в сбалансированном развитии экономических процессов в соответствующих отраслях национальной экономики. Вместе с тем, автор считает, что при достаточно низком уровне товарного производства и острой недостаточности инвестиционных ресурсов в реальном секторе экономики земля должна выступать как объект регулируемого государством правового оборота и инвестирования.

Предложено при регулировании правоотношений на землю на современном этапе экономического реформирования использовать формирование частного землевладения как способ обеспечения создания "точек экономического роста" в экономике и перераспределения земель к "эффективным" собственникам. При этом в качестве основных критериев эффективности землевладельца определены его способность к использованию земельных ресурсов в расширенном воспроизводстве, инвестированию в производство, применению передовых инновационных технологий.

В работе также подробно проанализированы экономические процессы, отражающие ситуацию, сложившуюся в сфере управления земельными ресурсами в Нижегородской области.

Изучение динамики изменения структуры, количественных и качественных характеристик земельного фонда показало значительное ухудшение его состояния, недостоверность планово-картографической информации, выявило тенденцию к постепенному выводу из хозяйственного оборота значительных объемов земель различных категорий, низкий уровень развития земельного рынка.

Анализ федерального законодательства в сфере земельной политики наглядно выявил глубокий правовой вакуум практически по всем ключевым направлениям регулирования земельных отношений, отсутствие системной методологии управления земельными ресурсами.

На основании этих исследований и изучения мирового опыта управления земельными ресурсами сделан вывод о том, что в условиях произошедших изменений состояния земельного фонда, правового перераспределения земель и развития земельного рынка необходимо радикальное усиление работы по созданию государственного земельного кадастра, развитию арендных отношений на землю, приватизационных и инвестиционных процессов, разработке экономически обоснованных методик оценки земель и определения арендной платы за землю, внедрению автоматизированных технологий управления на основе существующей практики.

Установлено также, что кардинальной реструктуризации требует система управления земельными ресурсами на региональном уровне. Основные усилия при этом предложено сосредоточить на ее структурном преобразовании, разграничении функций и полномочий органов государственной власти и местного самоуправления, определении порядка их взаимодействия, разработке подходов к регулированию землеустройства, информатизации управленческого процесса и совершенствованию кадрового состава органов управления.

В диссертации предложен системный подход к регулированию земельных отношений на региональном уровне, в соответствии с которым разработаны методология управления земельными ресурсами и экономико-правовые модели решения важнейших управленческих задач.

В частности, предложена концепция повышения эффективности системы управления, предусматривающая централизацию в земельных комитетах ключевых управленческих функций, создание специализированных кадастровых бюро в целях формирования и учета земельно-кадастровой информации, распределение различных видов земельно-кадастровых работ в предпринимательском секторе, обслуживающем задачи землеустройства.

Разработан подход к информатизации системы управления, определяющий топологию ее технической поддержки, структуру программного обеспечения и организацию документооборота.

Предложена программа совершенствования кадровой политики, включающая исследование социо-психологических характеристик и профессионального потенциала специалистов, выработку стратегии организации их деятельности, планирование и реализацию целевой подготовки и обучения кадров.

Особое место в диссертации занимает разработка методологии создания государственного земельного кадастра как информационной основы управления земельными ресурсами. Земельный кадастр рассмотрен в качестве геоинформационной системы, включающей графическое описание земельных участков и их семантические характеристики, необходимые для решения фискальных задач.

Предложена новая технология реализации плановой региональной программы формирования земельного кадастра, которая предусматривает четыре основных этапа процесса - проектирование работ, утверждение их технико-экономического обоснования, оформление финансовой документации, выполнение земельно-кадастровых работ путем последовательных процедур аэрофотосъемки территории, инвентаризации, земельно-кадастрового картографирования и автоматизации кадастровой информации.

Разработан механизм бюджетного финансирования программы за счет средств земельных платежей, основанный на утверждении нормативов и порядка их распределения. В качестве дополнительного источника финансирования предложено ввести платность кадастрового учета земельных участков.

Сформирована организационно-правовая модель создания земельного кадастра, в рамках которой определены функции и порядок взаимодействия органов государственной власти и местного самоуправления при плановой инвентаризации земель, а также установлены классификация, задачи, полномочия и правоотношения участников землеустройства в целом.

Отдельным направлением проведенных исследований является разработка методологических основ оценки земель. В диссертации предложена модель организации государственной оценки земель на базе кадастровых бюро, определен порядок их взаимодействия и разграничения полномочий с независимыми оценщиками.

Разработана новая экономически обоснованная методика рыночной оценки и стоимостного зонирования земель городов и поселений, включающая процедуры определения базовых факторов, влияющих на стоимость земель, и моделирования их аналитического вида на основе анализа реального состояния регионального рынка недвижимости.

Серьезное внимание в диссертации уделено реализации системного подхода к решению задачи государственного регулирования арендных отношений на землю на региональном уровне. Важнейшей компонентой данного подхода является введение принципа централизации ключевых функций заключения договоров аренды, начисления, взыскания, распределения арендных платежей в уполномоченном органе управления и разработка технологии автоматизации управленческого процесса.

Разработан дифференцированный порядок предоставления земель в аренду (собственность), в рамках которого определены социально-защищенные категории граждан и виды использования земель для бесконкурсной продажи земельных участков.

Предложена новая экономически обоснованная методика определения размеров арендной платы за землю, в рамках которой с учетом реального состояния земельного рынка установлены базовые ставки арендной платы и на основе анализа стандартных показателей финансово-экономического состояния отраслей экономики в зависимости от видов деятельности арендаторов смоделированы корректирующие коэффициенты.

Отдельной темой исследований является разработка комплексного подхода к управлению инвестиционными и приватизационными процессами в сфере земельных отношений. Предложена экономико-правовая модель регулирования инвестиционной деятельности, определяющая порядок привлечения инвестиций в стратегические отрасли региональной экономики на конкурсной основе, сертификации и экспертизы инвестиционных проектов, предоставления льгот и гарантий области, формирования земельных отношений с инвесторами.

Сформулированы принципы государственного регулирования оборота земель различных категорий, разработаны механизмы капитализации и реструктуризации земельных участков предприятий различных форм собственности, порядок их применения в контексте региональной промышленной политики.

Предложены новые подходы к развитию процесса приватизации земель различных категорий и активизации первичного земельного рынка, определяющие формы участия риэлтерских организаций в продаже земельных участков, механизмы стимулирования выкупа земель под приватизированными предприятиями и формирования частной собственности на земли сельхозназначения с привлечением инвестиций в сельхозпроизводство на основе льготного ипотечного кредитования.

Определена стратегия совершенствования государственного земельного контроля, определяющая схемы развития производственного и общественного земельного контроля, повышения эффективности санкций за нарушение земельного законодательства, реализации механизмов ведения государственного земельного контроля и порядка его финансирования.

Область практического применения полученных в диссертации результатов достаточно широка. Прежде всего, они могут быть использованы при доработке земельного законодательства на федеральном и региональном уровнях, что обеспечит:

• формирование методологической и правовой основы реализации новых механизмов государственного регулирования земельных отношений;

• повышение эффективности существующих форм управления земельными ресурсами;

• поступательное развитие земельной реформы как неотъемлемой составляющей экономических преобразований в России.

Теоретические и практические положения и выводы исследований могут быть также использованы в учебном процессе при подготовке государственных и муниципальных служащих, специалистов в области экономики и права в региональных академиях государственной службы и других высших учебных заведениях.

Не менее важным и значимым фактором является возможность (и необходимость) применения полученных результатов в практической деятельности Государственного земельного комитета РФ и территориальных органов, других органов государственной власти и местного самоуправления, уполномоченных на решение задач управления земельными ресурсами.

Подтверждением тому является использование полученных в диссертации результатов в работе комитета по земельным ресурсам и землеустройству Нижегородской области и его органах на местах, комитета по управлению государственным имуществом Нижегородской области, а также других подразделений администрации Нижегородской области и органов местного самоуправления.

Предложенные экономические модели управления землей сформулированы в региональной Концепции управления земельными ресурсами, закреплены в системе законодательных и нормативных правовых актов администрации и Законодательного Собрания Нижегородской области, органов местного самоуправления.

Практическая апробация разработанных механизмов государственного регулирования земельных отношений подтвердила их экономическую эффективность, обеспечив рост поступлений земельных платежей в бюджеты, повышение качества выполняемых земельно-кадастровых работ и упорядочение их финансирования, рационализацию системы управления земельными ресурсами.

Список литературы диссертационного исследования доктор экономических наук Аратский, Дмитрий Борисович, 1999 год

1. Законодательные и нормативные правовые акты

2. Закон РФ от 25.07.98г. N° 132-Ф3 "О плате за землю1' (с изменениями и дополнениями)

3. Закон РФ от 21.07.97г. № 22-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

4. Закон РФ от 16.07.98г. N° 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

5. Указ Президента РФ от 27.10.93г. N° 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России"

6. Указ Президента РФ от 16.12.93г. N° 2162 "Об усилении государственного контроля за использованием и охраной земель при проведении земельной реформы"

7. Указ Президента РФ от 22.07.94г. № 1535 "Об Основных положениях государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года"

8. Указ Президента РФ от 7.03.96г. N° 337 "О реализации конституционных прав граждан на землю"

9. Постановление Правительства РФ от 23.12.93г. N° 1362 "Об утверждении Положения о порядке осуществления госконтроля за использованием и охраной земель в РФ"

10. Постановление Правительства РФ от 15 03.97г. N9 319 "О порядке определения нормативной цены земли"

11. Закон Нижегородской области от 05.07.96г. № 40-3 "Об административно-территориальном устройстве Нижегородской области"

12. Закон Нижегородской области от 16.12.96г. № 54-3 "О гарантиях частных инвестиций в Нижегородской области" (в редакции от 06.03.98 г. № 107-3)

13. Закон Нижегородской области от 26.03.98г. № 114-3

14. О разграничении полномочий органов государственной власти и местного самоуправления Нижегородской области в сфере регулирования земельных отношений"

15. Закон Нижегородской области от 15.10.98г. № 22-3 "О землеустройстве"

16. Постановление Законодательного Собрания Нижегородской области от 04.10.94г. № 87 "О плате за землю"

17. Постановление администрации Нижегородской области от 03.02.95г. № 26 "О наделении земельными участками отдельных граждан, проживающих в сельской местности, из фонда перераспределения "

18. Постановление Законодательного Собрания Нижегородской области от 25.06.96г. № 119 "Об административно-территориальном устройстве Нижегородской области"

19. Постановление Законодательного Собрания Нижегородской области от 18.02.97г. № 22 "О льготе по земельному налогу и арендной плате многодетным семьям"

20. Постановление администрации Нижегородской области от 17.04.97г. .Мо 34 "Об организации работы по развитию конкуренции на рынках товаров и услуг в 1996-1997гг."

21. Постановление Законодательного Собрания Нижегородской области от 21.10.97г. № 264 "Об использовании средств земельного налога и арендной платы за землю"

22. Постановление Законодательного Собрания Нижегородской области от 18.11.91т. № 292 "Об аренде земель на территории Нижегородской области"

23. Постановление Законодательного Собрания Нижегородской области от 18.11,97г. № 327 "Об утверждении порядка использования средств земельного налога и арендной платы за землю, централизуемых в областной бюджет''

24. Постановление Законодательного Собрания Нижегородской области от 28.07.98г. № 95 "Об арендной плате за землю на территории Нижегородской области"

25. Постановление Законодательного Собрания Нижегородской области от 28.07.98г. .N"9 96 "О внесении изменений в постановление Законодательного Собрания Нижегородской области от 18.11.97г. № 292 "Об аренде земель на территории Нижегородской области"

26. Постановление Администрации Нижегородской области от 30.03.92г. "О порядке установления норм бесплатной передачи земельных участков в собственность"

27. Постановление Администрации Нижегородской области от 28.04.93г. № 81 "Об инвентаризации земель городов и населенных пунктов Нижегородской области"

28. Постановление Администрации Нижегородской области от 20.06.94г. № 103 "О проведении аукционов по продаже земельных участков для индивидуального жилищного строительства, дачногохозяйства, садоводства и других целей на территории Нижегородской области"

29. Постановление Администрации Нижегородской области от 24.04.95г. № 77 "О мерах по реализации постановления Правительства РФ от 24.12.94г. № 1418 "О лицензировании отдельных видов деятельности"

30. Постановление Администрации Нижегородской области от 25.06.96г. № 178 "О реализации конституционных прав граждан на землю"

31. Постановление Администрации Нижегородской области от 30.08.96г. № 240 "Об общих принципах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, формирования и инвентаризации недвижимого имущества на территории Нижегородской области"

32. Постановление Администрации Нижегородской области от 24.12.96г. № 327 "Об утверждении областной целевой программы

33. Государственная автоматизированная система земельного кадастра Нижегородской области"

34. Постановление Администрации Нижегородской области от 01.07.97г. № 163 "О порядке реализации Закона Нижегородской области "О гарантиях частных инвестиций в Нижегородской области"

35. Постановление Администрации Нижегородской области от 02.02.98г. № 28 "О развитии арендных отношений на территории Нижегородской области"

36. Постановление Администрации Нижегородской области от 18.03.98г. № 66 "О порядке проведения инвентаризации земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости"

37. Постановление Администрации Нижегородской области от 24.04.98г. № 102 "О совершенствовании управления земельными ресурсами в Нижегородской области"

38. Постановление Администрации Нижегородской области от 29.05.98г. № 138 "О нормативной цене земли на 1998 год"

39. Постановление Администрации Нижегородской области от 22.07.98г. N° 196 "Об упорядочении распределения средств платежей за землю"

40. Постановление Администрации Нижегородской области от 05.08.98г. N9 207 "О реализации постановления Законодательного Собрания Нижегородской области от 28.07.98г. № 95 "Об арендной плате за землю на территории Нижегородской области"

41. Постановление Администрации Нижегородской области от 21.09.98г. .N'9 240 "Об утверждении концепции управления земельными ресурсами в Нижегородской области"

42. Постановление Администрации Нижегородской области от 13.01.99г. № 7 "Об утверждении Положения о порядке проведения инвентаризации и межевания земельных участков по заявкам граждан и юридических лиц"

43. Распоряжение Администрации Нижегородской области от 28.01.93г. .No 87-р "Об аренде земель лесного фонда"

44. Распоряжение администрации Нижегородской области от 21.07.94г. N° 1000-р "О программе приватизации земли и реорганизации сельхозпредприятий Нижегородской области"

45. Распоряжение Администрации Нижегородской области от 16.09.94г. № 1293-р "О присвоении кадастровых номеров земельных участков"

46. Распоряжение Администрации Нижегородской области от 15.08.94г. № 1141-р "Об отнесении земель особо охраняемых природных территорий к землям природно-заповедного фонда, их охранных зон к землям природно-охранного значения"

47. Распоряжение Администрации Нижегородской области от 20.06.96г. № 821-р "Об утверждении Положения о порядке и условиях выкупа земельных долей"

48. Распоряжение администрации Нижегородской области от 25.04.97г. № 37-р "О мерах по активизации инвестиционной деятельности и поддержке малого бизнеса"

49. П. Научно-методическая литература

50. Аграрная реформа в Нижегородской области: стратегия и результаты. Под ред. М.Е.Голышева. Нижний Новгород: Изд-во ВВАГС, 1996. -99с.

51. Антюганов C.B., Аратский Д.Б., Козерадский A.A., Мальцев В.А. Системно-концептуальные подходы к управлению собственностьюв Нижегородской области: опыт и перспективы. Нижний Новгород: ГИПП "Нижполиграф", 1997. - 253 с.

52. Антюганов C.B., Аратский Д.Б., Козерадский A.A., Мальцев В.А. Оптимизация арендных отношений в системе управления недвижимостью: нижегородская модель. Нижний Новгород: Изд-во ВВАГС, 1997.-94 с.

53. Антюганов C.B., Аратский Д.Б., Козерадский A.A., Мальцев В.А. Методология повышения эффективности арендных отношений на землю в системе управления недвижимостью. Нижний Новгород: Изд-во ВВАГС, 1998. - 96 с.

54. Аратский Д.Б. Экономические модели управления земельными ресурсами на региональном уровне. Нижний Новгород: Изд-во ВВАГС, 1998. - 195 с.

55. Аратский Д.Б. Работы хватит на многие годы/Курс-Н. 1997. -Mb 1. - С.З.

56. Аратский Д.Б. Требуются системы//Курс-Н. 1998. - № 27. - С.2.

57. Аратский Д.Б. Если управлять, то системно//Курс-Н. 1999. -№ 11. - С.11.

58. Аратский Д.Б. Леонтьев Е.А., Морозов O.A., Солдатов Е.А. Фидельман В.Р. Информационно-оптимальные методы в физике и обработке экспериментальных данных. Нижний Новгород: Изд-во ННГУ, 1992. - 146 с.

59. Аратский Д.Б. К проблемам создания региональных кадастров недвижимости//Информационный бюллетень АСК "Земля Нижегородская". -1997. № 4. - С.40-42.

60. Аратский Д.Б., Власов К.В., Денисов М.О. Совершенствование арендных отношений в системе управления земельными ресурсами// Информационный бюллетень АСК "Земля Нижегородская". 1998.- № 1. С.39-40.

61. Аратский Д.Б. Козерадский A.A. Введение к Сборнику законодательных и нормативных актов Нижегородской области по земельным отношениям. Нижний Новгород, Изд-во ВВАГС, 1997. -С.8-11.

62. Блауг М. Экономическая мысль в ретроспективе. Москва: Дело ЛТД. 1994.

63. Бобылев С.Н., Ходжаев А.Ш. Экономика природопользования: Учебное пособие. Москва: ТЕИС. 1997. - 272с.

64. Борукс А .Я., Кассалис Э.Я. Автоматизированная система ведения земельного кадастра.-Рига: Зинатне. 1987,- 238 с.

65. Варламов A.A., Хисматулов О.Т., Левин Б.Г. Земельный кадастр субъекта Федерации. Пермь: Денор, 1997. - 272 с.

66. Все начиналось с десятины. Перевод с нем. Под ред. Б.Е.Ланина. Москва: Прогресс, 1992.- 408 с.

67. Гладкий В.И. Кадастровые работы в городе. Новосибирск: Наука, 1998.- 280 с.

68. Гладкий В.И., Спиридонов В.А. Городской кадастр и его картографогеодезическое обеспечение.-Москва: Недра, 1992.-252 с.

69. Гровер Р., Соловьев М. Введение в управление недвижимостью. -Москва: Паритет, 1997. 351 с.

70. Джордж Г. Процесс и бедность. Москва: Генри Джордж Фондейшен, 1992.

71. Дегтярев И.В., Осипов Л.И. Земельное право и земельный кадастр.-Москва: Юрид. лит., 1986.-240 с.

72. Демьяненко В.Н. Земля как объект купли-продажи (российская действительность и зарубежный опыт).-Москва: Изд. центр ''Россия молодая", 1992.- 40 с.

73. Дулыциков Ю.С. Региональная политика и управление. Москва: РАГС, 1998. - 227с.

74. Жид Ш. Рист Ш. История экономических учений. Перевод с англ. Москва: Экономика, 1995.

75. Земельное законодательство зарубежных стран. Под ред. Г.А.Аксененко. Москва: Наука, 1982.- 408 с.

76. Земля и право. Пособие для российских землевладельцев. Под ред. д.ю.н., проф. С.А.Боголюбова. Москва: Изд.группа ИНФРА:М-НОРМА, 1997,- 360с.

77. Иванов В.Н., Мальцев В.А., Патрушев В.И. Ресурсы региона: инновационные технологии реализации. Нижний Новгород: Изд-во ВВАГС, 1995. - 178с.

78. Клепцов М.Я. Информационные системы органов государственного управления. Москва: РАГС, 1996. - 208с.

79. Клоцвог Ф.Н. Макроэкономическая оценка ресурсного потенциала российских регионов // Проблемы природопользования. 1998. - № 2. - С. 116-126.

80. Комов Н.В. Управление земельными ресурсами России. Москва: Русслит, 1995. - 300 с.

81. Комов Н.В,, Родин А.З., Алакоз В.В. Земельные отношения и землеустройство в России. Москва: Русслит, 1995. - 510 с.

82. Крассов О.И. Право частной собственности на землю: купля-продажа, аренда, приватизация, судебная защита.-Москва: Белые альвы. 1995,- 144с.

83. Кроссли Д.А., Хауз Г.Дж. Положительные взаимодействия в агроэкосистемах И Сельскохозяйственные экосистемы. -1987. С.75-84.

84. Курс экономики. Под ред. д.т.н., проф. Б.А.Райзберга. Москва: Инфра-М, 1999.

85. Курс экономической теории. Под ред. М.И.Чекурина, Е.А.Киселевой. МГИМО, Киров, 1994.

86. Курс переходной экономики. Под. ред. Л.И.Абалкина. Москва: Финстатинформ, 1997.

87. Ланцош Е. Численные методы прикладного анализа. Москва: Мир, 1956.

88. Лезов А.Д. Регинальная инвестиционная стратегия: методические рекомендации. Н.Новгород: ВВАГС, 1999. - 17с.

89. Лексин В.Н., Швецов А.Н. Государство и регионы. Теория и практика государственного регулирования территориального развития. Москва: УРСС, 1997.

90. Ленин В.И. Собрание сочинений, 5 издание. Т. 15, 17, 18, 20, 21. 24, 25, 35. Москва: Политиздат, 1976.

91. Маркс К. Капитал. Т. 1,2,- Москва: Политиздат, 1988.

92. Муниципальный менеджмент. Под ред. Т.Г.Морозовой. Москва: ЮНИТИ, 1997.

93. Научные и методические основы землеустройства. Под ред. М.А.Гендельмана. Москва: Колос, 1978. 272 с.

94. Нестеров П.М., Нестеров А.П. Экономика природопользования и рынок: учебник для вузов. Москва: ЮНИТИ, 1997. - 413с.

95. Огарков А.П. Эффективность использования земель при застройке населенных пунктов.-Москва: Стройиздат, 1987.-158 с.

96. Основы оценки недвижимости. Методическое пособие.-Москва: Комитет Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству, 1995.-54 с.

97. Основы теории градостроительства. Под ред. З.Н.Яргиной. Москва: Стройиздат, 1986.-325 с.

98. Оценка земельной собственности. Под ред. Джозефа К.Эккерта. Красногорск, Красная гора, 1993.-64 с.

99. Оценка недвижимости и бизнесаУ/Материалы первой международной конференции.-Москва, 1994.-116 с.

100. Погожев В.П. Соскиев А.Б. Арендное землепользование.-Москва: Агропромиздат, 1990.- 94 с.

101. ЮЗ. Пономаренко Е.В., Пономаренко C.B., Хавкин В.П., Офман Г.Ю. Земельная реформа в России: негативные последствия и возможности для устойчивого развития. Лаборатория экологического проектирования.-Москва: 1996.- 210 с.

102. Постовой Н.В. Местное самоуправление: История, Теория, Практика. Москва: Издат. центр "Федеров", 1995.

103. Прошляков В.П. Использование и охрана земель.-Москва: Колос. 1979. 160 с.

104. Прусак М.М. Экономические реформы в регионе. Москва: Фонд экономической грамотности, 1998.

105. Рабинович Б.М. Экономическая оценка земельных ресурсов и эффективности инвестиций.-Москва: Филин, 1997,- 219 с.

106. Ресурсы региона: пути и методы их эффективного использования// Материалы научно-практической конференции. Нижний Новгород, 1999 (в печати).

107. Сагайдак А.Э. Земельная собственность и рента.-Москва: Агропромиздат, 1991.- 78 с.

108. Селигмен Б. Основные течения современной экономической мысли. Москва: Прогресс, 1968.

109. Скляров И.П., Мелешкин А.К., Рыбаков В.И. Нижний Новгород: нормативное пространство экономической реформы. Нижний Новгород: Изд-во ВВАГС, 1996. 76с.

110. Современные экономические теории Запада. Москва: Финстатинформ. 1995.

111. Технологии повышения профессионализма государственных служащих. ВНТИ Центр, 02.9.80.003842. ВВАГС. Научный отчет.1997.

112. Тихонов А.И., Арсенин В.Я. Методы решения некорректных задач. Москва: Наука, 1986.

113. Управление государственной собственностью. Под ред. В.И.Кошкина, В.М.Шупыро. Москва: ВШПП, 1997. - 490 с.

114. Управление инвестиционно-заемными системами. Учебник. Под ред. М.В.Климовича, С.М.Туманянц. Москва, Издат. дом "РЦБ",1998.

115. Управление земельными ресурсами и регулирование земельных отношений в Волгоградской области//Материалы научно-практической конференции,- Волгоград, 1997.

116. Форсайт Дж., Малькольм М., Моулер К. Машинные методы математических вычислений. Москва: Мир, 1980.

117. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Москва: Дело Лтд, 1995. - 461 с.

118. Фролов А.Н., Тишкин В.В. Современные аспекты управления земельными ресурсами на региональном уровне. Саранск: Красный октябрь, 1999. - 102 с.

119. Харрисон Ф. Частная собственность и государственные финансы в цивилизованном обществе.

120. Хлыстун В.Н. Земельная реформа. Экономика, экология, мораль// Земля России. 1992. - Вып.1. - С. 10-11.

121. Хлыстун В.Н., Улюкаев В.Х. Земельные отношения и механизм их регулирования. Москва: Знание, 1991. - 47 с.

122. Черниченко Ю.Д. Земля и воля.(Сборник).-Москва: ПИК. 1992.- 252 с.

123. Шупыро В.М. Преобразование государственной собственности период экономических реформ. Москва: Инфра-М, 1997. - 245 с.

124. Экономические реформы в регионах Российской Федерации. Опыт и перспективы. Москва: Институт современной политики,1998.

125. Ядгаров Я.С. История экономических учений. Москва: Экономика, 1996.