Механизм привлечения инвестиций для реализации проектов на рынке недвижимости тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.05, кандидат экономических наук Жеглов, Дмитрий Алексеевич

• Жеглов, Дмитрий Алексеевич
• кандидат экономических наук
• 2007

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Жеглов, Дмитрий Алексеевич

Введение

Глава 1. Теоретико-методические основы привлечения инвестиций для реализации проектов на рынке недвижимости

1.1. Современный рынок недвижимости как объект инвестирования

1.2. Характеристика условий привлечения инвестиций для реализации проектов на рынке недвижимости

1.3. Системный подход к привлечению инвестиций для реализации проектов на рынке недвижимости

1.4. Особенности инвестиционного обеспечения проектов ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости г. Москвы

Глава 2. Методы привлечения инвестиций для реализации проектов ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости

2.1. Обзор методов привлечения инвестиций для реализации проектов ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости

2.2. Характеристики объектов недвижимости и их влияние на выбор метода привлечения инвестиций

2.3. Оценка эффективности привлечения инвестиций для реализации проектов ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости

2.4. Методы программно-целевого управления инвестиционными рисками на рынке недвижимости

Глава 3. Методические рекомендации по совершенствованию механизма привлечения инвестиций для реализации проектов ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости

3.1. Совершенствование организационного механизма привлечения инвестиций для реализации проектов ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости

3.2. Проект программы привлечения инвестиций с учетом базовых характеристик объектов недвижимости

3.3. Стратегия инвестиционного обеспечения проектов ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Механизм привлечения инвестиций для реализации проектов на рынке недвижимости»

Актуальность темы исследования. Современный рынок недвижимости выступает одной из важнейших сфер экономики, поскольку во всем мире она охватывает более пятидесяти процентов мирового богатства. Как объект инвестирования рынок недвижимости занимает особое место и в экономике России. Связано это с тем, что, во-первых, рынок недвижимости является практически новым, зарождающимся рынком и по сравнению с другими рынками наименее развитым и изученным. Во-вторых, рынок недвижимости обладает определенными особенностями не присущими другим рынкам. В-третьих, рынок недвижимости является самым крупным с инвестиционной точки зрения рынком.

Рынок недвижимости как экономическое пространство, в котором происходит процесс инвестирования, имеет непосредственное отношение к обоснованию инвестиционных решений в исследуемом сегменте национальной экономики. Однако для выработки механизма привлечения инвестиций для реализации проектов на рынке недвижимости необходимо учитывать особенности и специфику развития исследуемого рынка.

Во многом сложности инвестирования в объекты недвижимости обусловлены высокой капиталоемкостью рынка недвижимости: любое здание или сооружение представляет собой опредмеченный капитал, величина которого исчисляется десятками и сотнями миллионов рублей. Это означает, что процесс реализации инвестиционных проектов на исследуемом рынке предполагает рациональное распределение финансовых ресурсов на всем протяжении их жизненных циклов. Поскольку бесперебойное движение денежных потоков, сбалансированных с обращающейся на рынке товарной массой, способно обеспечить полноценное удовлетворение потребностей общества и бизнеса в объектах недвижимости, разработка механизма привлечения инвестиций для реализации проектов на рынке недвижимости представляется весьма актуальной.

Степень разработанности проблемы. Научный интерес к проблемам повышения эффективности инвестиционной деятельности на рынке недвижимости заставил обратиться автора настоящей диссертации к анализу накопленного теоретического материала. Так, результаты проведенных исследований свидетельствуют о том, что решению проблемы привлечения инвестиций на рынок недвижимости посвящены работы известных зарубежных ученых, таких как И, Ансофф, Дж. Бейли, А. Грегори, Т. Коуп-ленд, К. Макэлрой, Дж. Мурин, Д. Норткотт, Н. Ордуэй, Д. Скарретт, Дж. Фишман, Дж. Фридман, Г. Харрисон, У. Шарп.

Вопросам становления и развития российского рынка недвижимости также посвящено весьма значительное количество работ отечественных исследователей, среди которых следует выделить труды Ф.Р. Абдуллаева, Л.К. Анисимовой, В.М. Аньшина,

A.Н. Асаула, И.Т. Балабанова, И.А. Бланка, Н.П. Волочкова, В.А. Горемыкина, П.Г. Грабового, И.В. Довдиенко, В.В. Иванова, В.В. Ковалева, В.В. Коссова, А.Н. Ларионова, И.В. Липсица, С.Н. Максимова, Ю.П. Панибратова, В.И. Ресина, Е.И. Тарасевича,

B.З. Черняка, А.С. Чешева. Однако в них отсутствует единство мнений по теоретическим и методическим вопросам, в частности, о социально-экономической сущности данного рынка, о подходах к привлечению средств для осуществления операций с объектами недвижимости.

Цель и задачи исследования. Цель настоящей работы заключается в разработке механизма привлечения инвестиций для реализации проектов на рынке недвижимости. Исходя из цели, сформулированы основные задачи исследования:

- раскрыть понятие и экономическую сущность современного рынка недвижимости как объекта инвестирования;

- на основе системного подхода рассмотреть проблемы привлечения инвестиций для реализации проектов на рынке недвижимости;

- выявить особенности инвестиционного обеспечения проектов ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости г. Москвы;

- рассмотреть методы привлечения инвестиций для реализации проектов ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости;

- изучить влияние оценки объектов недвижимости на выбор метода привлечения инвестиций;

- исследовать проблемы оценки эффективности привлечения инвестиций для реализации проектов ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости

- проанализировать существующие методы программно-целевого управления инвестиционными рисками на рынке недвижимости;

- предложить рекомендации по совершенствованию организационного механизма привлечения инвестиций для реализации проектов ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости;

- разработать проект программы привлечения инвестиций с учетом базовых характеристик объекта недвижимости»

- разработать стратегию инвестиционного обеспечения проектов ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости.

Объект исследования - отечественный рынок недвижимости, предмет исследования - организационно-экономические механизмы привлечения инвестиций для реализации проектов на рынке недвижимости.

Методические и теоретические основы исследования. Методической и теоретической основой проведения исследования послужили научные труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам функционирования и развития рынков недвижимости, а также инвестирования в объекты недвижимости. При решении теоретических и прикладных задач были использованы общенаучные методы исследования, включая аналитический метод, методы системного и ситуационного анализа, экономико-математического моделирования и комплексного экономического анализа.

Информационно-эмпирическую базу исследования составили официальные данные Федеральной службы государственной статистики, факты, выводы и положения, опубликованные в научной литературе и периодической печати, интернет-источники, аналитические отчеты экспертов рынка недвижимости, а также результаты собственных исследований и расчетов автора диссертации. Правовой базой выполнения исследования послужили законодательные и нормативно-правовые акты Российской Федерации, определяющие основные направления регулирования инвестиционной деятельности на отечественном рынке недвижимости в пореформенный период.

Научная новизна работы заключается в совершенствовании механизма привлечения инвестиций для реализации проектов на рынке недвижимости, основанного на исследовании теории, практики, основных тенденций, особенностей функционирования и развития отечественного рынка недвижимости, а также изучении зарубежного опыта.

В числе наиболее важных научных результатов, полученных лично автором и определяющих научную новизну и значимость проведенных исследований, следует выделить следующее:

1. Предложен алгоритм оценки инвестиционных характеристик объектов недвижимости, позволяющий выбрать наилучший метод привлечения ресурсов для реализации инвестиционных проектов ГУП «НИИ Московского строительства», существенным отличием которого является выявление инвестиционных преимуществ объекта недвижимости в системе его экономических, социальных, политико-административных, экологических и инфраструктурных характеристик.

2. Разработаны рекомендации по оценке эффективности инвестиционного обеспечения проектов ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости, основанные на использовании функции полезности объекта недвижимости и расчете нормы прибыли на привлекаемые инвестиции. Приведен расчет эффективности привлечения инвестиций для финансирования проектов на рынке недвижимости методом конечной отдачи.

3. Определены и обоснованы условия совершенствования организационно-экономического механизма привлечения инвестиций для реализации проектов ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости, к основным из которых относятся: обязательное использование программно-целевых методов управления инвестиционными рисками на рынке недвижимости; рациональное использование всех доступных инвестиционных ресурсов при реализации проектов с использованием объектов недвижимости; повышение инвестиционной привлекательности объектов недвижимости за счет конкурентоспособного использования различных методов их оценки в зависимости от современных тенденций развития рынка и специфических характеристик исследуемого объекта.

4. Выявлены и научно обоснованы этапы разработки конкурентоспособной программы привлечения инвестиций с учетом базовых характеристик объекта недвижимости, детальное изучение которых позволило предложить алгоритм подготовки, разработки и реализации подобных программ для инвестиционных проектов ГУП «НИИ Московского строительства».

5. Разработана стратегия инвестиционного обеспечения реализации проектов ГУП «НИИ Московского строительства» на отечественном рынке недвижимости, ориентированная на максимизацию прибыли от инвестиционной деятельности и минимизацию рисков на основе использования широкого спектра показателей оценки объектов недвижимости, рационального использования инвестиционных ресурсов и мониторинга организационно-экономических параметров реализации проектов.

Теоретическая и практическая значимость диссертационного исследования, полученных результатов и обоснованных соискателем выводов и предложений состоит в том, что основные положения работы могут быть взяты за основу в процессе разработки механизма привлечения инвестиций для реализации проектов на рынке недвижимости.

Результаты настоящего исследования могут быть использованы как методический и учебный материал при преподавании в вузах ряда тем по курсам: «Экономика и управление недвижимостью», «Инвестиции», «Финансирование недвижимости», «Инвестиционный менеджмент».

Заключение диссертации по теме «Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда», Жеглов, Дмитрий Алексеевич

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

1. В настоящей работе инвестиционным объектом выступает объект недвижимости. Под проект по его приобретению инвестором должен быть разработан соответствующий механизм привлечения инвестиций. Обосновано, что разделение понятий инвестиционной деятельности и инвестиционного объекта оказывает существенное влияние на оценку результата инвестиций.

Если рассматривать в качестве результата инвестиций инвестиционный объект, то его ценность определяется стоимостью инвестиционного объекта, его рыночной стоимостью. Если на результат инвестирования оказывают влияние инвестиционные действия, то такая оценка является неполной, поскольку она не учитывает полезного эффекта, получаемого инвестором в результате привлечения средств из внешних источников и дополнительного инвестирования временно свободного капитала.

Установлено, что рынок недвижимости как объект инвестирования занимает особое место в экономике России. Связано это с тем, что, во-первых, рынок недвижимости является весьма новым, зарождающимся рынком и по сравнению с другими рынками наименее развитым и изученным. Во-вторых, рынок недвижимости обладает определенными особенностями не присущими другим рынкам. В-третьих, рынок недвижимости является самым крупным с инвестиционной точки зрения рынком.

Рынок недвижимости как экономическое пространство, в котором происходит процесс инвестирования, безусловно, имеет непосредственное отношение к обоснованию решений при инвестировании в недвижимость на базе разработки адекватного механизма привлечения инвестиций для реализации соответствующих программ и проектов. Однако в диссертации отмечается, что для анализа механизма привлечения инвестиций для реализации проектов на рынке недвижимости необходимо учитывать особенности и специфику развития данного рынка как сферы инвестиций или условия привлечения инвестиций.

При решении вопросов привлечения средств под проекты с объектами недвижимости рынок недвижимости по своей природе заметно отличается от тех рынков, которые в экономической науке принято называть совершенными. Вышеизложенное позволяет сделать вывод о том, что рынок недвижимости является менее совершенным по сравнению с другими секторами рыночной экономики и принятие финансовых решений при инвестировании на данном рынке требует учета его особенностей.

Инвестиции в недвижимость связаны с высокими первоначальными единовременными затратами и неравномерными текущими поступлениями и выплатами за весь период владения. Конец периода владения - продажа объекта недвижимости, как правило, связан с наибольшим поступлением денежных средств по объекту. Кроме того, недвижимость довольно затруднительно приобрести именно в таком количестве, в котором хотелось бы инвестору. Для приобретения недвижимости необходимы значительные средства, что, с одной стороны, может потребовать уменьшения иных активов, с другой стороны, у инвестора в момент сделки может не оказаться достаточных финансовых ресурсов.

Относительная независимость доходов от недвижимости по сравнению с доходами от иных видов активов делает недвижимость своего рода арбитром для портфелей активов. Так, цены на фондовом рынке являются прямым следствием последних сделок с ценными бумагами, прежде всего, корпоративными. Ценообразование на рынке недвижимости - результат оценки недвижимости и переговоров между участниками сделки.

В октябре 2006 г. основной тенденцией было значительное снижение темпов роста цен на вторичное жилье, что позволило сделать вывод о том, что рост цен будет снижаться, а к концу года, возможно, полностью остановится. Данную ситуацию можно назвать стагнацией рынка, или «динамическим покоем».

Однако характер роста цен различных категорий жилья оценивается аналитиками также различно. Минимальный рост отмечался в категории пятиэтажек и «обычной панели» (ИРН - 2,6%, АРН - 2,4%, МИЭЛЬ - 1,6%), а максимальный в категории кирпич-монолит (ИРН - 4,4 %, АРН - 6,4%, МИЭЛЬ - 2,8%). Такое соотношение роста цен как раз и указывает на основную тенденцию рынка - дифференциацию по линии «дешевое» - «дорогое» жилье. Это означает, что в дальнейшем будет нарастать разрыв между ценами «дорогого» и «дешевого» жилья, и удорожание «дорогого» жилья толкает вверх общегородской индекс стоимости. Индекс расслоения в настоящее время вырос до отметки 2,05 и будет дальше расти.

Установлено, что современное состояние рынка недвижимости свидетельствуют о благоприятных условиях привлечения инвестиций для реализации проектов на рынке недвижимости, что еще более актуализирует необходимость совершенствования организационно-экономического механизма привлечения инвестиций для осуществления операций с объектами недвижимости.

2. В современных российских условиях выделение преимуществ инвестиций в недвижимость актуально для принятия решения об организации соответствующего проекта и отказа от других видов долгосрочных вложений. Выбор тех или иных преимуществ инвестирования в объекты недвижимости позволяет инвестору обозначить свои либо долгосрочные, либо спекулятивные цели реализации проектов на рынке недвижимости.

Поскольку для принятия решений по инвестированию в недвижимость важна специфика объектов недвижимости, то одним из элементов системы привлечения инвестиций для реализации проектов должна стать детализированная классификация в соответствии с функциональным назначением объекта недвижимости.

Весьма важным обстоятельством является то, что различные объекты недвижимости обладают своими специфическими особенностями, как с точки зрения особенностей работы на том или ином сегменте рынка, так и с точки зрения специфики привлечения инвестиций для выбора схемы реализации проекта на рынке недвижимости. Так, например, объекты недвижимости различных типов как объекты инвестирования, под которые привлекаются ресурсы, существенно отличаются друг от друга.

В диссертации отмечается, что анализ объема потенциального спроса, его структуры становится важнейшим фактором, определяющим рентабельность привлечения инвестиций для организации проектов на рынке недвижимости. Как показывает опыт реализации инвестиционных проектов в Москве, спрос на высококачественные офисные площади весьма часто существенно преувеличивался главным образом по причине переоценки темпов экономического развития региона, роста иностранного присутствия в регионе, а также завышенного представления об уровне и темпах роста доходов от предпринимательской деятельности. '

Следует подчеркнуть, что основными задачами анализа инвестиционных характеристик объектов недвижимости на этапе принятия решения о возможности и выгодности осуществления проекта ГУП «НИИ Московского строительства» и привлечения ресурсов под его осуществление являются:

1) оценка конъюнктуры рынка и платежеспособного спроса;

2) определение емкости рынка;

3) сегментирование объектов недвижимости;

4) изучение конкурентной среды;

5) планирование политики ценообразования.

Установлено, что при проведении исследования инвестиционных характеристик объекта недвижимости для определения оптимальных условий привлечения ресурсов под проекты на рынке недвижимости в зависимости от конкретных задач объем исследования может быть различен. В диссертации обосновано, для анализа ценовой ситуации на рынке недвижимости целесообразно исследовать как общие тенденции рынка в конкретном регионе, так и цены в конкретных районах региона. Смета исследований должна учитывать как затраты собственного коллектива ГУП «НИИ Московского строительства», так и привлечение внешних экспертов и компаний. Согласно представленному алгоритму, первым и основным этапом анализа инвестиционных характеристик объектов недвижимости для выбора оптимального метода привлечения инвестиций под проекты ГУП «НИИ Московского строительства» является определение задач исследования.

3. В рамках экономики г. Москвы на спрос и предложение на рынке недвижимости воздействует целый ряд факторов, которые рассмотрены на конкретном примере инвестиционной деятельности ГУП «НИИ Московского строительства».

Анализ уровня и тенденций цен на рынке недвижимости г. Москвы в краткосрочном периоде является недостаточным для принятия решения о возможности реализации проекта и привлечения под него необходимых инвестиций. Необходимо определить, на какой стадии развития находится рынок недвижимости, что требует ретроспективного аиализа. Так, краткосрочное повышение цен на жилье способно привлечь в сферу реализации проектов ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости инвестиции. Поскольку инвесторы стремятся к получению прибыли, то их привлекают те сферы деятельности, где цены на реализацию товаров выше затрат на их производство. Поэтому, если затраты на осуществление проекта на рынке недвижимости будут ниже, чем предполагаемый доход и риски не будут слишком велики, инвесторы будут вкладывать деньги в реализацию проектов ГУП «НИИ Московского строительства».

Следовательно, существует определенная цикличность в развитии процессов инвестирования проектов ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости.

Оперируя информацией о цикличности процессов на рынке недвижимости и проведя мониторинг изменения цен, ГУП «НИИ Московского строительства» для привлечения большего числа инвестиций под проекты может оценить, на каком этапе развития находится рынок и сделать некоторые прогнозы об изменениях на нем в будущем.

При этом под емкостью рынка недвижимости в настоящей работе понимается возможный объем реализации объектов недвижимости при данном уровне и соотношении различных цен. Существуют различные методы определения емкости рынка для определения условий привлечения инвестиций под проекты на рынке недвижимости: анкетирование, экстраполирование, аналитическое моделирование. Однако проведенное исследование позволило установить, что каждый из этих методов недостаточно совершенен.

Так, при проведении различного рода опросов существует вероятность получение неточных или ошибочных данных, вследствие неточного составления анкет, нежелания опрашиваемых раскрывать информацию о себе, неудачного проведения выборки и т.п. При использовании метода экстраполяции ГУП «НИИ Московского строительства» при определении условий привлечения инвестиций под проекты на рынке недвижимости переносит тенденции прошлых периодов на будущее, что в условиях динамично развивающейся экономики России приводит к снижению эффективности данного метода и увеличению факторов неопределенности. Аналитическое моделирование также несовершенно, так как основано на предположениях. В связи с несовершенством рассмотренных методов, многие ученые пытаются использовать математические методы определения емкости рынка недвижимости.

Обосновано, что важное значение при реализации проектов на рынке недвижимости имеет затратный подход, который в настоящей работе представлен как совокупность методов оценки объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.

Проведение оценки объекта недвижимости при помощи затратного метода позволяет рассчитать минимальный необходимый и достаточный объем средств для приобретения и/или последующего использования объекта недвижимости. Поэтому привлечение инвестиций под проект ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости при использовании затратного подхода к оценке объекта недвижимости, как правило, предполагает собственные источники финансирования инвестиционного процесса.

Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости (Сдб) определяется как суммы стоимости участка земли (С]у и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости (Cgc) за минусом накопленного износа (Сю): с,=с +с -с об зу вс из

Проведенное исследование позволило обосновать целесообразность использования затратного подхода при определении стоимостных характеристик объекта недвижимости, а также определение его итоговой стоимости путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением величины на стоимость» земельного участка.

4. Установлено, что в отличие от экономически развитых стран основные инвестиции в России для реализации проектов на рынке недвижимости обеспечиваются за счет привлечения институциональных инвесторов. Сравнительный экономический анализ практики инвестиционной деятельности на рынке недвижимости свидетельствует о том, что если в Великобритании основную долю финансирования проектов предприятий на рынке недвижимости обеспечивали инвесторы, то в России (если исключить бюджетное финансирование) основная тяжесть финансирования ложилась на долю самих застройщиков и дольщиков, причем удельный вес последних устойчиво возрастал. Более того, в международной практике почти все варианты привлечения инвестиций под проекты предприятий на рынке недвижимости осуществляются с привлечением заемных средств.

Исходя из различных целей и возможностей инвесторов сформировались существующие в настоящее время основные механизмы финансирования проектов предприятий на рынке недвижимости. Анализ международного опыта финансирования проектов предприятия на рынке недвижимости показывает, что оно осуществляется на основе:

• краткосрочного финансирования (как правило, кредитным инвестором -коммерческим банком);

• долгосрочного финансирования (как правило, прямыми - пенсионный фонд, страховая компания, или кредитным - ипотечный банк - долгосрочными инвесторами);

• сочетания краткосрочного и долгосрочного финансирования.

При этом различия долгосрочного и краткосрочного финансирования проектов предприятия на рынке недвижимости касаются обеспечения кредита; технологии выдачи кредита и механизма его возврата; рисков, связанных с кредитованием и механизмов управления ими.

Предлагаемый в диссертации выбор метода привлечения инвестиций в проекты предприятия ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости основан на применении метода чистой текущей стоимости и состоит в анализе величины чистой текущей стоимости с учетом финансирования инвестиций в недвижимость. Если величина чистой текущей стоимости окажется положительной, то выбранные метод привлечения инвестиций обеспечит инвестору требуемую норму прибыли на собственный капитал. Кроме того, среди всех источников финансирования необходимо выбрать тот источник, который обеспечит максимальную величину чистой текущей стоимости. Данные выводы соответствуют критериям соотношения между собственными и заемными средствами, приведенными выше.

В диссертации обосновано, что структура источников финансирования и выбор методов привлечения инвестиций под проекты ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости в России не отражает общеевропейские тенденции, поскольку пенсионные фонды, страховые компании, являющиеся основными инвесторами в недвижимость в странах с развитыми рынками недвижимости практически не участвуют в инвестировании в недвижимость; кредитные ресурсы банков составляют примерно 1% от общего объема финансирования недвижимости; иностранные инвестиции в эту сферу весьма ограничены; сбережения населения, собственные ресурсы предприятий, целевое финансирование государства и международных учреждений являются основными источниками инвестиций под проекты с объектами недвижимости в России.

Для активизации данного сектора рынка в диссертации предлагается развивать арендные и лизинговые отношения, финансовую аренду, варианты среднесрочного и долгосрочного банковского кредитования, в том числе и через разработку оптимальных залоговых схем, и, наконец, необходимо более активное вмешательство государства на этот рынок. Обосновано, что в перспективе предложенные методы привлечения инвестиций под проекты ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости, основанные на известных источниках финансирования, найдут свое применение через использование возможностей способа программно-целевого управления ресурсами данного предприятия.

Установлено, что по мере эксплуатации объекта недвижимости постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и тем более будущему использованию, связанные с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т. д. Таким образом, учет износа объекта - это корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания для того, чтобы определить стоимость оцениваемого объекта.

Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

В общем случае проблема обоснования решений при инвестировании в недвижимость состоит из двух взаимосвязанных частей: использование наиболее эффективных источников и механизмов привлечения внешнего финансирования и возврата привлеченных ресурсов, а также оптимизация соотношения между собственными и заемными средствами при финансировании проекта ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости.

В практике оценки и инвестиционного анализа существует множество методов расчета нормы дисконтирования или нормы прибыли инвестиций как критерия эффективности привлечения инвестиций под проекты ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости. В настоящей диссертации они сгруппированы по четырем основным направлениям:

1. Определение нормы дисконтирования методами суммирования.

2. Определение нормы дисконтирования методами, основанными на сравнении альтернативных инвестиций. Это, в первую очередь, применяемая «модель оценки капитальных активов САРМ (Capital Assets Pricing Model)» и используемая многими оценщиками «модель цены капитальных вложений», а также «метод сравнения альтернативных инвестиций». Все эти методы оценки эффективности привлечения инвестиций под проекты на рынке недвижимости основаны на сравнении рынка недвижимости с финансовым рынком. В основе всех перечисленных выше моделей лежит теория о том, что инвесторы требуют большего дохода на капиталовложения с большим риском.

3. Определение нормы дисконтирования методами рыночного анализа. Эти методы оценки эффективности привлечения инвестиций под проекты на рынке недвижимости основаны на публикуемых или доступных оценщику данных о норме прибыли конкретных инвесторов. К ним относятся «метод мониторинга», методы исследования ожидаемых инвесторами сроков окупаемости конкретных проектов и другие. Обоснованность применения этих методов существенно выше, чем у перечисленных вариантов 1 и 2, однако субъективность, низкая степень достоверности исходных данных и отсутствие возможностей учета большого числа факторов, оказывающих влияние на формирование реальных значений, позволяют использовать данные методы только в качестве поверочных.

4. Определение нормы дисконтирования методами экстракции. Это методы оценки эффективности привлечения инвестиций под проекты на рынке недвижимости, основанные на выделении нормы прибыли вложений в.недвижимость из анализа достоверной информации по совершенным на рынке сделкам. К этим методам относят «метод выделения» и «метод конечной отдачи».

В диссертации обосновано, что данные методы оценки эффективности привлечения инвестиций в проекты ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости являются достаточно надежными и доказательными из перечисленных выше методов, поскольку отражают процессы, непосредственно происходящие на рынке недвижимости. Однако для их использования необходима достоверная информация о реальных сделках по объектам, сопоставимым с оцениваемым.

Отличия приведенных выше двух методов в том, что метод выделения рассматривает цену продажи и реальные ожидания инвестора с учетом привлечения кредита, а метод конечной отдачи - цены продажи и прогнозируемый из анализа рынка и особенностей конкретного объекта поток денежных средств. Поскольку получение достоверной информации о реальных ожиданиях инвестора по большему количеству реальных сделок невозможно, метод выделения сложно реализовать на практике.

Установлено, что учет при определении ожидаемой инвестором нормы прибыли условий финансирования проекта для российских условий нетипично, поскольку в нашей стране ипотечное кредитование неразвито, а в условиях банковского кризиса использование ссудного капитала становится еще менее вероятным. Следовательно, использование кредита не может рассматриваться в качестве типичных условий финансирования в Российской Федерации и учитываться при определении требуемой инвестором нормы прибыли.

Метод конечной отдачи при оценке эффективности привлечения инвестиций под проекты ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости основан на эквивалентности конечной отдачи и нормы дисконтирования. Суть метода состоит в анализе и статистической обработке норм конечной отдачи по объектам, сопоставимым с оцениваемым, цены продаж которых известны. Для этого необходимо смоделировать для каждого объекта-аналога в течение определенного (прогнозного) периода времени с учетом сценария наилучшего и наиболее эффективного его использования поток расходов и доходов, рассчитать конечную отдачу, и полученные результаты обработать любым приемлемым в данном случае статистическим способом или экспертным способом, например, методом взвешенного среднего, предварительно с помощью экспертов назначив вес каждой из полученных оценок ставок дисконтирования.

5. Для успешной реализации мероприятий в области управления инвестиционными рисками на основе использования программно-целевого подхода ГУП «НИИ Московского строительства» при привлечении инвестиций под свои проекты на рынке недвижимости вынуждено изучать перспективы развития рынка недвижимости. Обосновано, что первым шагом в проведении качественного анализа является четкое определение (выявление, описание) всех возможных инвестиционных рисков разработки и реализации проекта данного предприятия на рынке недвижимости, включая вопросы привлечения соответствующих инвестиций.

За перспективность управления инвестиционными рисками с использованием программно-целевого подхода говорит и то, что проекты, под которые привлекаются инвестиции, действительно сочетают в себе разные уровни инвестиционного планирования, специализации и кооперации, значительный круг исполнителей, заинтересованных в результатах сторонах, и множественных эффектов. Положительное или отрицательное значение эффектов как раз и является показателем соответствия целеполагания достигнутому результату управления инвестиционными рисками на основе программно-целевого подхода.

В диссертации предлагаются следующие требования к процессам привлечения инвестиций под проекты ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости, которые должны быть соблюдены для того, чтобы программно-целевое управление инвестиционными рисками было оптимальным:

- инвестиционная деятельность на рынке недвижимости должна быть ориентирована на конечные цели, иметь четкую очерченную целевую структуру с фиксированным горизонтом реализации;

- объектом планирования и управления являются не только конечные и промежуточные цели, но также комплексное взаимодействие потенциалов исполнителей, ориентированное на получение дополнительных системных эффектов от привлеченных под проект ГУП «НИИ Московского строительства» инвестиций;

- руководство проектом на рынке недвижимости осуществляется совместно и руководством ГУП «НИИ Московского строительства» и руководством центра программно-целевого управления инвестиционными рисками. Руководитель наделен полномочиями системно оперировать комплексом средств целереализации и соответствующими масштабными звеньями, ответственными за привлечение и эффективное использование инвестиций, привлеченных под проекты данного предприятия на рынке недвижимости на выбранном его сегменте.

Осуществление проектов на рынке недвижимости на основе совершенствования организационного механизма привлечения инвестиций должно быть связано с оптимизацией структуры объектов недвижимости и на начальной стадии потребует проведение анализа наиболее эффективного использования (НЭИ) привлекаемых инвестиций и соответственно доходности объектов недвижимости в целом для использования их в качестве инвестиционных активов данного предприятия при реализации своих проектов.

При анализе на соответствие проекта ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости принципам наиболее эффективного использования привлеченных инвестиций, оценка доходности всех составляющих объекта недвижимости может быть представлена в следующей последовательности:

4. Сбор рыночной информации о доходности объектов-аналогов (объектов, сопоставимых с объектами оценки по наиболее близкому к нему составу и уровню цено-образующих факторов).

5. Определение уровня доходов объекта оценки на основе анализа доходов объектов-аналогов.

6. Оценка норм капитализации (дисконтирования) на основе соответствующих показателей объектов-аналогов, инвестиции в которые сопоставимы по уровню рисков с инвестициями в объект оценки.

В диссертации предложены мероприятия по совершенствованию организационного механизма привлечения инвестиций для реализации проектов ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке первичной недвижимости. Приращением научного знания является создание и внедрение в практику инвестиционной деятельности данного предприятия на рынке недвижимости принципиально новой модели привлечения инвестиций в проекты компании на рынке первичной недвижимости. Предложенные модель и алгоритм совершенствования организационного механизма привлечения инвестиций для реализации проектов по своей сути системно отображает экономический механизм инвестиционной деятельности компании на рынке первичной недвижимости.

Предложенный алгоритм совершенствования организационного механизма привлечения инвестиций под проекты ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости, включает четыре основных блока: «Инвестор - Проектировщик - Застройщик - Пользователь (владелец) готового жилья». Практическая деятельность данного предприятия в течение ряда лет позволяет следующим образом сформулировать преимущества данной модели и выбранного направления совершенствования организационного механизма привлечения инвестиций для реализации проектов на рынке недвижимости:

3. Целостность и полная ответственность ГУП «НИИ Московского строительства» за весь цикл создания жилого или иного объекта.

4. Экономичность, быстрота и высокое качество возводимых жилых домов, в том числе ширококорпусных.

Экономический эффект от совершенствования организационного механизма привлечения инвестиций для реализации проектов ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости для акционеров следует определять при следующих допущениях:

• учитываются денежные потоки и оттоки, относящиеся только к акциям, но не к их владельцам. Не учитываются денежные потоки, возникающие при обороте акций на вторичном рынке;

• на выплату дивидендов направляется вся чистая прибыль после расчетов с кредиторами и осуществления предусмотренных проектом инвестиций, а также после выплаты налога па дивиденды;

• при прекращении реализации проекта расплачивается по долгам и иным пассивам, а разность полученного дохода от реализации активов, в т.ч. от объектов недвижимости под операциями с которыми привлекались инвестиций,, за вычетом расходов на прекращение проекта распределяется между акционерами.

Для увеличения инвестиционной привлекательности ГУП «НИИ Московского строительства» и инвестиций в рынок недвижимости в целом предлагаемые мероприятия в области совершенствования организационного механизма привлечения инвестиций для реализации проектов данного предприятия на рынке недвижимости, предусматривают получение объектов недвижимости в собственность до начала капитальных вложений. Внесение в качестве паевой доли в уставный капитал объектов недвижимости увеличивает стоимость чистых активов и делает возможным дополнительную эмиссию акций, то есть увеличивает возможности ГУП «НИИ Московского строительства» в привлечении инвестиций для последующей реализации проектов на рынке первичной недвижимости.

6. Разработка проекта комплексной программы привлечения инвестиций с учетом базовых характеристик объекта недвижимости - это адаптивная система удовлетворения потребностей клиентов ГУП «НИИ Московского строительства» в конкретном виде недвижимости. Разработка и реализация проекта программы привлечения инвестиций с учетом базовых характеристик объекта недвижимости позволяет включить его в группу эффективно действующих инвестиционных активов данного предприятия. Ключевым вопросом, который необходимо решать при разработке программы привлечения инвестиций с учетом базовых характеристик объекта недвижимости, является формирование системы инвестиционных целей.

В настоящее время разработка и реализация проектов программ привлечения инвестиций с учетом базовых характеристик объекта недвижимости становится не столько функциональной областью ГУП «НИИ Московского строительства» в смысле инвестирования, заключения договоров, получения арендной платы, отчисления побочных затрат и оплаты счетов за ремонт. Данный процесс уже подвергается динамичному менеджменту, основными компонентами становятся инновации и творчество.

В настоящее время недвижимость вовлекается в систематический и концептуальный менеджмент, поскольку недвижимость, с одной стороны, приносит доход за счет своей привлекательности и приемлемости, определяемых ее месторасположением, внешним видом и оборудованием, а с другой стороны, обуславливает значительные расходы, связывает инвестированные деньги и, тем самым, сужает необходимое поле деятельности для стратегии и процессов адаптации ГУП «НИИ Московского строительства» к меняющимся условиям, для чего, собственно, и разрабатываются программы привлечения инвестиций с учетом базовых характеристик объекта недвижимости.

Особое место при разработке и реализации программы привлечения инвестиций в проекты ГУП «НИИ Московского строительства» с учетом базовых характеристик объекта недвижимости занимает контролирование. Спектр интерпретации этого понятия достаточно велик и включается в себя позиции от контроля доходов до современной концепции руководства, на практике существует оперативное и стратегическое контролирование.

В области разработки и реализации программ привлечения инвестиций под проекты ГУП «НИИ Московского строительства» состояние контролирование означает тактическое и оперативное планирование ухода за наличным состоянием недвижимости и поддержание ее в рабочем состоянии, составление бюджета расходов и доходов и управление адаптацией и модернизацией с целью оптимизации прибыли.

Основными предпосылками, дающими в конечном итоге основание для подготовки программы привлечения инвестиций в проекты ГУП «НИИ Московского строительства», исходя из приведенной схемы разработки и реализации программы, являются: финансовые характеристики развиваемых объектов недвижимости, включающие в себя предполагаемую величину инвестиций, сроки возврата инвестиций и норма прибыли на вложенный капитал; общие и сравнительные характеристики объектов недвижимости, состоящие из таких блоков как описание объекта, состояние данного сегмента рынка недвижимости, состав и характеристики аналогичных по назначению объектов и временные характеристики подготовки и реализации проектов на рынке недвижимости; характеристики действующих объектов, включающие в себя оценку финансового состояния, системы и уровня менеджмента. Одновременно производится оценка затрат, предшествующих началу разработки программы привлечения инвестиций в проекты данного предприятия, и общей социально-экономической ситуации.

Основание разработки проекта программы привлечения инвестиций в проекты ГУП «НИИ Московского строительства» с учетом базовых характеристик объектов недвижимости является базой для подготовки предварительной концепции программы, также включающей в себя:

- основные ограничения - законодательно-нормативная база, месторасположение, планировка земельного участка, общественная потребность в объекте, политические факторы, экологические факторы.52

После завершения всей подготовки открывается финансирование программы привлечения инвестиций в проекты ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости, а далее последовательно-параллельно выполняются строительные работы, проводятся торги, формируются предложения по заключению контрактов (договоров) с арендаторами, формируется менеджмент и обслуживающий объект развитой недвижимости персонал и др. Заключительным этапом разработки и реализации программы привлечения инвестиций в проекты данного предприятия на рынке недвижимости с учетом базовых характеристик объектов недвижимости является реализация маркетинговой программы и получение доходов.

7. Стратегия инвестиционного обеспечения проектов ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости в настоящей диссертации представлена как комплекс долгосрочных целей в области капиталовложений и вложений в финансовые активы, развития производства, формирования оптимальной структуры инвестирования, а также совокупность действий по их достижению.

В общем виде стратегия инвестиционного обеспечения проектов ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости реализуется в зависимости от перспективных целей инвестиционной деятельности компании на рынке недвижимости.

52 Описание всего алгоритма представлено в диссертации.

Стратегия инвестиционного обеспечения проектов данного предприятия на рынке недвижимости формируется с учетом существующих источников и форм инвестирования, их доступности и потенциальной эффективности использования. Программа привлечения инвестиций под проекты ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости корректируется с учетом этих факторов и обеспечивает согласованность реализации отдельных проектов и формирование финансовых ресурсов, исходя из текущих базовых характеристик объектов недвижимости.

В результате проведенного исследования сделан вывод о том, что в рамках формирования и оптимизации и стратегии инвестиционного обеспечения проектов ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости, объекты недвижимости могут (и должны) оцениваться на основе тех же подходов, которые используются для оценки финансовых активов. Вместе с тем, несмотря на то, что структура и толкование моделей дисконтированных денежных потоков остаются неизменными применительно к инвестициям, привлекаемым для реализации проектов ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости, есть несколько практических проблем, которые могут возникнуть и должны быть разрешены. В частности, инвестиции, привлекаемые под проекты данного предприятия исходя из базовых характеристик объектов недвижимости, не торгуются на регулярной основе, а параметры риска (и ставки дисконтирования) трудно оценить.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Жеглов, Дмитрий Алексеевич, 2007 год

1. Абдуллаев Ф.Р. Инвестиционная деятельность институциональных инвесторов в регионе. М.: Изд-во «Экономика». 2007 г. 158 с.

2. Абдуллаева Н.А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса): Учебное пособие / Н.А. Абдуллаева, Н.А. Колайко М.: Издательство «ЭКМОС», 2000. - 352 с.

3. Абрамов, С.И. Управление инвестициями в основной капитал / С.И. Абрамов М.: Издательство «Экзамен», 2002. - 544 с.

4. Алексеев А. М., Козлов Л. А., Крючков В. Н. Сетевые модели в перспективном планировании развития производства. Новосибирск, «Наука», 1974.

5. Ананьев А. Ипотека по канадски / Строительная газета 1999 №15

6. Анисимова, JI.K. Теоретические основы индивидуальной оценки земельных участков: Учебное пособие / Л.К. Анисимова, Т.В. Артеменко, А.В. Севостьянов М.: Учебный центр ФКЦ «Земля», 2000. - 64 с.

7. Анискин Ю.П. Управление инвестициями: Учебное пособие. М.: ИКФ Омега-Л, 2002.-167 с.

8. Ансофф И. Стратегическое управление: Сокр. пер. с англ. / Науч. ред. и автор предисл. Л. И. Евенко. М.: Экономика, 1989.-579 с.

9. Аньшин В.М. Инвестиционный анализ. М.: Дело. 2004 г., 280 с.

10. Ардзинов В.Д. Ценообразование и сметное дело в строительстве. СПб: Питер. 2004 г. 176 с.

11. Артеменко, В.В. Кадастр земель населенных пунктов: Учебники и учеб. пособия для высш. учеб. заведений / В.В. Артеменко, П.Ф. Лойко, А.П. Огарков М.: Колос, 1997. - 166 е.: ил.

12. Асаул А.Н., Старинский В.Н. Рынок недвижимости новая социально-экономическая реальность/Под общей ред. д.э.н., профессора А. А.Горбунова. - СПб., 1998.; Котов В.В., Емелин В.И. Жилищный рынок: проблемы, пути решения. СПб., 1996.

13. Асаул Н.А. Экономика недвижимости. СПб: Изд-во Питер. 2004 г. 512 с.

14. Ассэль Г. Маркетинг: принципы и стратегия: Учебник для вузов. М.: ИН-ФРА-М, 1999.-804 с.

15. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. М.: Финансы и статистика, 1996. С. 13.

16. Балдин К.В. Инвестиции: системный анализ и управление. М.: Изд-во «Дашков и Ко». 2007 г. 286 с.

17. Белявский И. Оформление ипотечных жилищных кредитов / И. Белявский // Рос. юстиция. 2000. - № 5. - С. 31-32.

18. Березин М. Налогообложение недвижимости. М.: Финансы и статистика.2003 г.

19. Бирман Г., Шмидт С. Экономический анализ инвестиционных проектов. М.: ЮНИТИ-ДАНА. 2003 г.

20. Бланк И.А. Инвестиционный менеджмент. М.: Ника-Центр. 2004 г. 552 с.

21. Бледный С.Н. Правовые основы управления недвижимостью. М.: ЮНИТИ-ДАНА. 2002 г.

22. Блех. 10., Гетце У. Инвестиционные расчеты / Ю. Блех, У. Гетце: Пер. с нем. /Под ред. к.э.н. A.M. Чуйкина, Л.А.Галютина 1-е изд., стереотип. - Калининград: Ян-тар. Сказ, 1997

23. Богатин, Ю.В. Оценка эффективности бизнеса и инвестиций: Учебное пособие для вузов / Ю.В. Богатин М.: изд-во ЮНИТИ, 1999. - 254 с.

24. Боди Зви. Принципы инвестиций. Спб.: Изд-во Уильяме. 2004 г. 984 с.

25. Борисов А.Б. Большой экономический словарь.// М: Книжный мир, 1999. -895 с. С.798

26. Бочаров В.В. Инвестиции. СПб, Питер, 2003 г. 288 с.

27. Валдайцев СВ. Оценка бизнеса: Учебное пособие. СПб.: Изд-во С.- Петерб. ун-та, 1999. С.40-41

28. Валдайцев, С.В. Инвестиции: Учебник / С.В. Валдайцев, П.П. Воробьев и др.; Под ред. В.В. Ковалева, В.А. Лялина. М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2003. - 440 с.

29. Вахрин П. Инвестиции. М.: Дашков и Ко. 2005 г. 380 с.

30. Волков И. Проектный анализ. М.: Инфра-М. 2004 г. 495 стр.

31. Волович, В.Н. Стратегия развития собственности в условиях перехода к рыночной экономики / В.Н. Волович // Умен. зап. экон. фак. Санкт-Петер. гум. ун-та профсоюзов, 1997. Вып.З. С. 11-13.

32. Волочков, Н.П. Справочник по недвижимости. / Н.П. Волочков М.: изд-во Инфра, 1996.

33. Воронцовский А. Инвестиции и финансирование: методы оценки и обоснования. СПб. Изд-во Санкт-Петербурге. 2003 г. 528 с.

34. Воронцовский А.В. Инвестиции и финансирование: Методы оценки и обоснования. СПб.: Издательство С.-Петербургского университета, 1998. - 528 с.

35. Галушка, С.А. Особенности имущественных прав на земельные участки и ихоценка: Учебное пособие / СЛ. Галушка М.: Учебный центр ФКЦ «Земля», 2000. - 32 с.

36. Гальперин В.М., Гребенников П.И., Леусский А.И. и др. Макроэкономика. -СПб.: Экономическая школа, 1994 г. 400 е., разд. 3.1.2.

37. Гиляровская, Л.Т. Экономический анализ: Учебник для вузов / Л.Т. Гиляровская М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2003. - 615 с.

38. Гловацкая, Н. Земельно-имущественные отношения в городе / Н. Гловацкая, С. Лазуренко, И. Новицкий // Вопросы экономики, 2000, №8, с. 98-110.

39. Горбунов А. А., Кулибанов В. С., Сетдиков Р. А. Управление развитием городских социально-экономических систем. СПб.: ИСЭП РАН, 1996.

40. Горемыкин В. Экономика недвижимости. М.: Дашков и Ко. 2003 т.

41. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. Учебник. М.: Информационно-издательский дом "Филинъ", 1999. С.22

42. ГОСТ Р 51195.0.02-98 Единая система оценки имущества. Термины и определения.

43. Грабовой П.Г. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов / П.Г. Грабовой Смоленск: изд-во «Смолин Плюс», М: изд-во «АСВ», 1999. - 566 с.

44. Градова А. Экономическая стратегия фирмы. Учеб. пос. М.: Издв-о Специальная литература. 2003 г. 959 стр.

45. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1 и 2. Спб.: Издательский Торговый Дом «Герда», 2000.

46. Грегори А. Стратегическая оценка компаний. Практическое руководство. М.: Квинто-консалтинг. 2003 г. 224 стр.

47. Григорьев В.В. Управление муниципальной недвижимостью. М. Дело. 2001 г.

48. Григорьев, В.В. Оценка предприятий: имущественный подход: Учеб.- практ. пособие / В.В. Григорьев, И.М. Островкин Академия народного хозяйства при Правительстве РФ - 2-е изд. - М.: Дело, 2000. - 224 с.

49. Грязнова А, Федотова М. Оценка недвижимости. М.: Финансы и статистика. 2005 г. 496 с.

50. Грязнова, А.Г. Оценка бизнеса: Учебник / А.Г. Грязнова, М.А. Федотова -Финансы и статистика. М.: 1998. - 512 е.: ил.

51. Гуртов В. Инвестиционные ресурсы. М.: Экзамен, 2002 г. 384 с.

52. Гусев, Н.Ю. Статистика: основы методологий: Учебное пособие. / Н.Ю. Гусев-М.: АСВ, 1998.-228 с.

53. Гуслистый А. Управление инвестициями. М.: Интернет-Трейдинг. 2005 г. 274 с.

54. Дамадаран А. Инвестиционная оценка. Инструменты и методы оценки любых активов. М.: Альпина Бизнес Бу. 2004 г. 1342 стр.

55. Деева А. Инвестиции. М.: Экзамен. 2004 г.

56. Добров Г.М., Коренной А.А. Наука: информация и управление. М.: Сов. радио, 1974

57. Довдиенко, И.В. Ипотека: Учебно-практическое пособие / И.В. Довдиенко, В.З. Черняк М.: Издательство РДЛ, 2002. - 272 с.

58. Доничев О.А., Рейнгольд Е.А. Инвестирование жилищного строительства/ Экономист, М., № 4 2000.

59. Евтух А. Современная жилищная ипотечная система / А. Евтух // МЭиМО. -2000.-№7.-С. 94-98.

60. Елисеев, В.М. Классификация видов стоимости / В.М. Елисеев // Вопросы оценки, 1998, №1, с. 56-60.

61. Емельянов, В.В. Кто есть кто на рынке недвижимости 2000: учебно-практическое пособие / В.В. Емельянов М.: изд-во Триада Лтд, 1999. - 208 с.

62. Ендовицкий Д. Инвестиционный анализ в реальном секторе экономики. М.: Финансы и статистика. 2003 г. 352 с.

63. Есипов В. Е. Ипотечно-инвестиционный анализ. Учебное пособие. С-Пб.: СПбГУЭФ, 1998.

64. Ефремов В. С. Стратегия бизнеса. Концепции и методы планирования / Учебное пособие. М.: Издательство "Финпресс", 1998. - 192 с.

65. Завлин, П.Н. Оценка эффективности инноваций / П.Н. Завлин, А.В. Васильев М.: изд-во Бизнес-Пресса, 1998.-216 с.

66. Золоторев И.И., Горбунова И.В., Сазонова Ю.А., Соколов В.Н. Инвестиции в жилищное строительство// Экономика и предпринимательство в строительстве: Сб. научи, тр. (выпуск 6)/ Отв. ред. А.И. Щербаков. Новосибирск: НГАСУ, 2000. - С.45 -47.

67. Иванкина, Е. Особенности земельного законодательства в Российских регионах / Е. Иванкина, И. Ртищев // Вопросы экономики, 2000, №7, С. 76-84.

68. Иванов В.В., Хан O.K. Управление недвижимостью. М: Изд-во «Инфра-М». 2007 г. 446 с.

69. Ивасенко А.Г., Никонова Я.И. Инвестиции: источники и методы финансирования. М.: Изд-во «Омега». 2006 г. 253 с.

70. Игоиина Л.М. Инвестиции. М.: Изд-во Экономисты 2004 г. 478 с.

71. Каганова, О.З. Методологические проблемы оценки незастроенных муниципальных земельных участков в российских городах / 0.3. Каганова // Вопросы оценки. 1997, №2.

72. Калачева, С.А. Сделки с недвижимостью / С.А. Калачева М.: изд-во ПРИОР, 2000.- 160 с.

73. Калинина, О.А. Место системного подхода в процессе оценки стоимости предприятия / О.А. Калинина// Вопросы оценки. 1996, №10-12, С. 48-50.

74. Каплап J1.M. Управление жилой и загородной недвижимостью. М.: Изд-во «Бонниер Бизнес пресс». 2007 г. 410 с.

75. Киндеева, Е.А. Сделки с недвижимостью. Оформление без нотариуса. Государственная регистрация. Образцы документов. Комментарии и нормативные акты / Е.А. Киндеева, В.А. Левицкая М.: изд-во Юрайт, 2000. - 432 с.

76. Киселева Н. Инвестиционная деятельность. М.: КНОРУС. 2005 г. 432 с.

77. Клиланд Д., Кинг В. Системный анализ и целевое управление М.: Сов. Радио,1974

78. Ковалев В.В. Инвестиции. М.: М.: ООО «ТК Велби», 2003,440 с.

79. Ковалев В.В., Валдайцев С. Инвестиции. М.: ООО «ТК Велби», 2005 г., 440 с.

80. Ковалев, А.П. Оценка стоимости имущества промышленных предприятий. / А.П. Ковалев М.: изд-во «Станкин», 1995. - 79 с.

81. Ковалев, А.П. Рыночная стоимость имущества предприятия. / А.П. Ковалев -М.: изд-во «Финстатинформ»,1996. 80 с.

82. Ковалев, В.В. Финансовый анализ: Управление капиталом. Выбор инвестиций. Анализ отчетности. 2-е изд., перераб. и доп. / В.В. Ковалев - М.: Финансы и статистика, 1997 - 512 с.

83. Кожухар В.М. Практикум по экономической оценке инвестиций. Издательский дом Дашков и К. Москва. 2005. 148 с.

84. Колтынюк Б. Инвестиции. М.: Изд-во Михайлова. 2003 г. 848 с.

85. Коробейников, И. О. Управление городскими территориями: К вопросу об изучении дисциплины / И. О. Коробейников, А. В. Еремченко // Проблемы многоуровневого высш. образования: Тез. докл. к VIII Междунар. науч.- метод, конф., ННГАСУ,-Н.Новгород, 2000.

86. Коробейников, И.О. Резервы развития предприятий. / И.О. Коробейников -Н.Новгород: ННГУ. 2000. - 300 с.

87. Косарева Н. Развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования населения в России / Н. Косарева // Вопр. экономики. 2001. - № 5. - С. 89-107.

88. Коупленд Том, Коллер Тим, Муррин Джек. Стоимость компаний: оценка и управление. / Пер. с англ. М.: ЗАО «Олимп-Бизнес», 1999. - 576с.

89. Красюк, В.Г. Автоматический поиск аналога объектов недвижимости и оценка достоверности принятого решения / В.Г. Красюк, В.П. Шалаев // Вопросы оценки. 1996, №10-12, С. 39-44.

90. Кричевский, Н.А. Как улучшить финансовое состояние предприятия / Н.А. Кричевский // Бух. учет. 1996, №12, С. 53-54.

91. Крувшиц J1. Финансирование и инвестиции. Неоклассические основы теории финансов/Пер. с нем. под общей редакцией В.В.Ковалева и З.А.Сабова СПб.-.Издательство "Питер", 2000. - 400 с.:ил. - (Серия "Базовый курс"). С.28-34.

92. Крутик, А.Б. Экономика недвижимости. Серия «Учебники для вузов. Специальная литература» / А.Б. Крутик, М.А. Горенбургов, Ю.М. Горенбургов- СПб.: изд-во «Лань», 2000. 480 с.

93. Крушвиц Т. Инвестиционные расчеты. М.: Дело, 2001.

94. Кудрявцев В.А., Кудрявцева Е.В. Основы организации ипотечного кредитования. Учеб. пособие. М.: Высш. шк., 1998. - 64 с.

95. Кузенков, А.Л. Приватизация и эффективность предприятий / А.Л. Кузенков // Проб, прогнозирования. 1997, №3, С. 71-78.

96. Кузин, Н.Я. Рыночный подход к оценке зданий и сооружений: Учебное пособие / Н.Я. Кузин М.: изд-во АСВ, 1998. - 214 с.

97. Купчина, Л.А. Оценка недвижимости / Л.А. Купчина // Бух. учет. 1998, №2, С. 72-74.

98. Лавренев, С.М. Диалог с компьютером. Excel Сборник примеров и задач. / С.М. Лавренев М.: изд-во «Финансы и статистика», 2001. - 335 с.

99. Лимареико В.И. Управление процессом ипотечного кредитования в муниципальном образовании: Автореферат диссертации кандидата экономических наук. Н. Новгород 1999.

100. Липсиц И.В., Косов В.В. Инвестиционный проект: методы подготовки и анализа. Учебно-справочное пособие. М.: Издательство БЕК, 1996. С.26

101. Липсиц И.В., Коссов В. Экономический анализ реальных инвестиций. М.: Изд-во Экономист 2004 г. 347 с.

102. Логинов М. Ипотечное кредитование строительства жилья / М. Логи-нов//Экономист. 2002. - № 9.- С.67-73.

103. Ложникова А. Инвестиционные механизмы в реальной экономике. М.:МЗ1. Пресс, 2001 г., 176 с.

104. Лукичева Л. Управление организацией. Учебное пособие. М.: Омега-Л. 2004 г. 360 с.

105. Маклин Эндрю Джеймс, Гари В. Инвестирование в недвижимость. СП-б.: Изд-во «Вильяме ИД». 2007 г. 416 с.

106. Максимов С.Н. Основы бизнеса на рынке недвижимости. СПб.: Питер, 2000.-272с

107. Максимов С.Н. Экономика недвижимости: Учебное пособие. СПб.: Изд-во С-Петерб.ун-та, 1999. С. 17.

108. Малов, А. Экономическое положение предприятия / А. Малов, Е. Майн // Экономист. 1997, №8, С. 30-41.

109. Макэлрой К. Азбука инвестирования в недвижимость. М.: Изд-во «Попурри». 2005г., 256 с.

110. Маренков Н. Основы управления инвестициями. М.: Эдиториал УРСС. 2003 г.

111. Марченко А.В. Экономика и управление недвижимостью. М.: Изд-во «Феникс». 2007 г. 448 с.

112. Международные стандарты оценки (приемы) / Под ред. И.Л. Артеменкова. М.: Российское общество оценщиков, 1995, Т.2.

113. Международные стандарты оценки МС01-4 и предисловие к стандартам / Под ред. И.Л. Артеменкова. М.: Российское общество оценщиков, 1995, Т.1.

114. Международные стандарты оценки, в двух книгах. / Г.И. Микерин, М.И. Недужный, Н.В. Павлов, Н.Н. Яшина М.: ОАО «Типография новости», 2000.

115. Меркулов В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. — М.: Юридический центр ПРЕСС, 2003. — 360 с.

116. Мыльник В. Инвестиционный менеджмент. М.: Академический проект. 2003 г. 272 с.

117. Нагаев, Р.Т. Недвижимость. Терминологический словарь / Р.Т. Нагаев М: изд-во Идел-Пресс, 2000. - 616 с.

118. Нестеров, А.В. Экспертная деятельность / А.В. Нестеров // Вопросы оценки. 1996, №10-12, С. 36-42.

119. Нешитой А.С. Инвестиции. М.: Изд-во «Дашков и Ко». 2007г. 371 с.

120. Норткотт Д. Принятие инвестиционных решений. М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 1997.

121. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним: Федеральный закон от 21.07.97 г. №122-ФЗ // Собр. законодательства РФ. 1997.-№30.

122. Обозов, С.А. Формирование инвестиционного потенциала предприятий промышленности, строительства и городского хозяйства: Монография. / С.А. Обозов. -Н.Новгород: изд-во Нижегородского государственного университета им. Н.И. Лобачевского, 1998.-286 с.

123. Ограничения (обременения) прав на использование земельных участков: Справочное пособие. М.: Госкомитет Российской Федерации по земельной политике, 2000.

124. Озеров Е.С. Управление коммерческой недвижимостью. М.: Изд-во «Бон-ниер Бизнес пресс». 2007 г. 836 с.

125. Оксфордский толковый словарь по бизнесу. М.: Прогресс-Академия, 1995. С.543.

126. Организация и методы оценки предприятия (бизнеса): Учебник / Под ред. В.И. Кошкина М.: ИКФ «ЭКМОС», 2002. - 944 с.

127. Ординян B.C., Айдаров Л.А. Маркетинг в системе государственного регулирования инвестиционно-строительной сферы. -М.: Ком Тех, 1999. 123с.

128. Орлова Е. Инвестиции. М.: Омега-Л. 2003 г.

129. Основы бизнеса на рынке недвижимости/Сост. Максимов С.Н., СПб: изд. ДЕАН+АДИА-М; 1997.С.47

130. Особенности имущественных прав на земельные участки и их оценка: Учебное пособие. М.: Учебный центр ФКЦ «Земля», 2000.

131. Оценивание и инвестиции в развитие недвижимости: Сб. трудов российско-британского проекта / Под ред. Р. Гровера и М. Соловьева. Оксфорд-Москва: Oxford Brookes University, 1994. в трех книгах.

132. Оценка земельных ресурсов: Учебное пособие / Под общей ред. В.П. Антонова и П.Ф. Лойко М.: Институт оценки природных ресурсов, 1999.

133. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия «Оценочная деятельность». Учебное и практическое пособие / Под ред. В.М. Рутгайзера М.: изд-во Дело, 1998.

134. Панибратов, Ю.П. Проблемы оценки стоимости недвижимости, приносящей доход в условиях высокого темпа инфляции / Е.В. Чепухалина, М.Д. Вагина // Гуманитарные науки. 1996, №1/2, С. 47-51.

135. Подшиваленко Г. Инвестиции. М.: Кнорус. 2004 г.

136. Пособие Эрнст энд Янг. Составление бизнес-плана./Пер.с англ. М.: Джон Уайли энд Санз,1994. С.26.

137. Постановление Правительства РФ № 319 от 15 марта 1997 г. О порядке определения нормативной цены.

138. Правовое регулирование оценочной деятельности: Учебное пособие. М.: Учебный центр ФКЦ «Земля», 2000.

139. Прорвич, В.А. Основы экономической оценки городских земель: Учебное пособие / В.А. Прорвич М.: изд-во Дело, 1998. - 336 с.

140. Ресин, В.И. Экономика недвижимости: Учебное пособие / В.И. Ресин М.: изд-во Дело, 1999.-328 с.

141. Реструктуризация предприятий: направления, цели, средства // Проблемы теории и практики управления. 1996. - №4. - С. 116-121.

142. Реформа предприятий: новый подход // Экономист. 1997, №9, С. 20-27.

143. Ример М.И. Экономическая оценка инвестиций. СПб.: Питер. 2005 г. 480 с.

144. Ример М.И., Касатов А.Д. Экономическая оценка инвестиций. Питер. Санкт Петербург. 2005. - 480 с.

145. Розепберг Дж. М. Инвестиции. Терминологический словарь. Университет Рутджерс (США). М.: Инфра-М. С.268.

146. Рябченко Л.И. Ипотечное кредитование: проблемы и перспективы развития. М.: Деньги и кредит. 1993 №7.

147. Сборник научных трудов по материалам Первой международной конференции "Инвестиции в недвижимость как фактор финансовой стабилизации" (Ульяновск, 14-15 мая 1999г.)/ Под ред. к.э.н., доц. Гариповой З.Л. 4.1 Ульяновск, 1999. С.20

148. Сивкова, Л.А. Недвижимость: маркетинг, оценка. / Л.А. Сивкова М.: Библиотека журнала «Юридический бюллетень предпринимателя», 1996. - л 62 с.

149. Скарретт, Д. Пять методов оценивания = Scarrett D. Property Valuation: 5 Methods. 1991

150. Словарь современной экономической теории Макмиллана. М.: Инфра-М, 1997. С.258

151. Словарь терминов по профессиональной оценке. М.: Финансовая академия, 1999.

152. Смирнов В.В. Менеджер по ипотечным операциям. М.: Издательский дом «Аудитор», 1999. - 120 с.

153. Соколов, В.Я. Оценки: их виды и значение: Теория учета / В.Я. Соколов // Бух. учет. 1996, №12, С. 55-59.

154. Соловьев, М.М. Оценочная деятельность (оценка недвижимости): Учебное пособие. / М.М. Соловьев М.: ГУ ВШЭ, 2002. - 224 с.

155. Стандарт Российского общества оценщиков. Кодекс профес-сиональной этики членов Российского общества оценщиков М.: РОЦ, 1997.

156. Стандарт Российского общества оценщиков. Система нормативных документов Российского общества оценщиков М.: РОЦ, 1997.

157. Степанов И. Менеджмент в строительстве. М.: Изд-во Юрайт-Издат. 2005 г. 523 с.

158. Степанов И. Экономика строительства. М.: Изд-во Юрайт-Издат. 2005 г. с. 48

159. Суров С. Инвестиционный менеджмент. М.: Изд-во Приор Издат. 2004 г.144 с.

160. Сычена Г. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). М.: Изд-во «Феникс». 2003 г. 384 стр.

161. Тарасевич Е. И. Оценка недвижимости. СПб.: Изд-во СПбГТУ, 1997. С.267-269

162. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. С-Пб.: Технобалт. 1995.247 с.

163. Теория и методы оценки недвижимости: Учебное пособие/Под ред. засл. деят. науки РФ, Д.Э.Н., проф. В.Е. Есипова. СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1998.-159 с.

164. Тришин, В.Н. Система информационной поддержки оценщика ASIS (Appraiser Support Info System) / В.Н. Тришин, М.В. Шатров // Инвестиции в России. 1995, №№3,5.

165. Уилсон Дин. Ставка дисконтирования: игра воображения или строгая наука? Профессиональный научно-практический журнал "Вопросы оценки". М.: Учредитель - Российское общество оценщиков .октябрь - декабрь 1996.С.7-8

166. Уилсон, J1. Дин. Ставка дисконтирования: игра воображения или строгая наука / J1. Дин. Уилсон // Вопросы оценки. 1996. - №10-12. - С.11.

167. Управление портфелем недвижимости: Учебное пособие для вузов / Пер. с англ. под ред. проф. С.Г. Беляева. М.: Закон и право, ЮНИТИ, 1998. С. 127

168. Учебник русского гражданского права, 1914г.

169. Федеральный закон Российской Федерации от 02.01.2000 г. №28-ФЗ. О государственном земельном кадастре.

170. Федеральный закон Российской Федерации от 11.11.2003 г. № 152-ФЗ. Обипотечных ценных бумагах.

171. Федеральный закон Российской Федерации от 16.07.1998 г. №102-ФЗ. Об ипотеке (залоге недвижимости) (с изменениями от 09.11.2001 г.).

172. Федеральный закон Российской Федерации от 17.07.2001 г. № 101-ФЗ. О разграничении государственной собственности на землю.

173. Федеральный закон Российской Федерации от 18.06.2001 г. №78-ФЗ. О землеустройстве.

174. Федеральный закон Российской Федерации от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ. Об обороте земель сельскохозяйственного назначения (с изменениями от 07.07.03).

175. Федеральный закон Российской Федерации от 29.07.1998 г. №135-Ф3. Об оценочной деятельности в Российской Федерации.

176. Федеральный закон Российской Федерации от 29.10.1998 г. №164-ФЗ. О лизинге (с изменениями от 29.01.2002 г.).

177. Федорченко, А.В. О возможных результатах принятия закона об оценочной деятельности в Российской Федерации / А.В. Федорченко // Вопросы оценки. 1997, №1, С. 2-4.

178. Федотова, М.А. Оценка недвижимости и бизнеса: Учебник. Ассоциация авторов и издателей «ТАНДЕМ» / М.А. Федотова, Э.А. Уткин М.: «ЭКМОС», 2000. -352 с.

179. Фишман Дж., Пратт Ш., Гриффит К., Уилсон К. Руководство по оценке стоимости бизнеса. М.: Изд-во «Квинто-консалтинг». 2001 г.

180. Фридман, Дж. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. / Дж. Фридман, Ник. Ордуэй // Академия народного хозяйства при Правительстве РФ Авт. вступ. Ст. Рутгайзер В. М.: изд-во Дело Лтд., 1997. - 480 с.

181. Харрисон, Г. Оценка недвижимости. Учебное пособие. Пер. с англ. / Генри Харрисон М.: РИО Мособлупрполиграфиздата., 1994.

182. Ходов Л. Государственной регулирование национальной экономики. М.: Изд-во Экопомистъ. 2005 г. 620 с.

183. Цогоев А. Как инвестировать в недвижимость. СПб: Изд-во «Альпина Бизнес Букс». 2005 г. 170с.

184. Цукерман Г. А. Недвижимость: зарубежный опыт развития. Пер с англ. / Говард А. Цукерман, Джордж Д. Блевинс М.: Диамант-Меркурий - М., 1994.

185. Черняк В. Управление инвестиционными проектами. М.: Юнити-Дана. 2004 г. 351 с.

186. Черняк В.З. Оценка бизнеса.—М.: Финансы и статистика, 1996.

187. Черняк, А.В. Оценка городской недвижимости. / А.В. Черняк М.: Русская Деловая Литература, 1996.

188. Четыркин Е.М. Финансовая математика. М.: Изд-во Дело. 2004 г. 400 с.

189. Чешев, А.С. Земельный кадастр. Учебник для вузов. / А.С. Чешев, И.П. Фе-сенко «Издательство ПРИОР», 2000. - 368 с.

190. Шапигузов, С.М. Аудиторские аспекты оценочной деятельности / С.М. Шапигузов // СИМПТОМ №8 1998 Оценка национального богатства страны. Материалы конференции Москва, С. 44-45.

191. Шарп У., Александер Г., Бейли Дж. Инвестиции: Пер. с англ. М.: Инфра-М, 2006.- 1024с.

192. Экономика недвижимости. Учебник. / Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. М. Информационно-издательский дом "Филинъ", 1999. С. 59

193. Экономическая Энциклопедия. Политическая экономия. М.: изд-во "Советская Энциклопедия", 1975. С. 120

194. Энциклопедический словарь «Недвижимость». Казань: Издательство ГУП «ПИК Идел-Пресс», 2001. - 896 с.

195. Юрков, Д. Экспертиза собственности: без права на ошибку / Д. Юрков // Жилищное строительство. 1996, №12, С. 27-28.

196. Ясин Е.Г. Конкурентоспособность и модернизация экономики. М.: ГУ ВШЭ. 2004 г. 480 стр.

197. Kohn М. Financial institutions and markets. McGraw-Hill, Inc., 1994. C.440

198. Kotler Ph. Marketing Management. Analysis, Planning and Control. 5th ed., Prentice Hall, Englewood Cliff, New Jersey, 1984.