Инвестиции в недвижимость: Методы обоснования финансовых решений тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.10, кандидат экономических наук Бузова, Ирина Анатольевна

• Бузова, Ирина Анатольевна
• кандидат экономических наук
• 2000

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Бузова, Ирина Анатольевна

Введение.

Глава 1. Теоретические основы инвестирования в недвижимость.

1.1. Инвестиции на рынке недвижимой собственности и их отличительные черты.

1.2. Основные тенденции и особенности развития рынка недвижимости как сферы инвестиций.

Глава 2. Методы обоснования инвестиционных и финансовых решений при инвестировании в недвижимость.

2.1. Анализ денежных потоков и его использование для обоснования инвестиционных и финансовых решений.

2.2. Методические аспекты формирования ставки дисконтирования и определения нормы прибыли инвестиций в недвижимость.

2.3. Методы обоснования инвестиционных и финансовых решений и особенности их применения для обоснования решений об инвестировании в недвижимость.

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Инвестиции в недвижимость: Методы обоснования финансовых решений»

Актуальность темы. Инвестиционные процессы играют ключевую роль в рыночной экономике. Практика мирового развития показывает, что именно эффективность инвестиционной деятельности, осуществляемой на принципах самофинансирования, окупаемости и рентабельности, является одним из важнейших факторов экономического роста. Формирование в России хозяйственной системы, основанной на многообразии форм собственности и преобладании рыночных механизмов саморегулирования экономических процессов, создает условия для существенного расширения инвестиционной деятельности, что неизбежно связано с вовлечением в рыночный оборот недвижимости - фундаментальной основы правовых и экономических отношений всех участников рыночной системы хозяйствования. В условиях рыночной экономики недвижимость становится высококлассным товаром, связывающим огромные финансовые ресурсы участников рыночных отношений. В связи с этим особое значение приобретает развитие системы инвестирования в недвижимость, благодаря которой финансирование строительства (реконструкции) объектов недвижимости и активизации всего рынка недвижимости, в целом, происходило бы за счет привлечения свободных денежных средств, обеспечивая тем самым и интересы инвесторов. Вместе с тем, теория и практика инвестирования в сферу недвижимости является новой областью для России, возникшей лишь недавно с развитием и становлением рынка недвижимости и рынка капитала. В этой связи, инвестирование в недвижимость, с одной стороны, представляет для участников хозяйственной деятельности огромный интерес, с другой, - является источником значительных проблем, вызванных отсутствием необходимых теоретических данных и практических навыков принятия и обоснования инвестиционных и финансовых решений при инвестировании в недвижимость. Очевидна необходимость изучения опыта развитых стран в формировании и применении методов обоснования инвестиционных и финансовых решений при инвестировании в недвижимость с целью формирования подобных методов в России, создания способов их практической реализации. Актуальность данных вопросов и обусловила выбор темы исследования.

Степень изученности проблемы. Проведенный анализ показал, что в последние годы в развитых странах очень большое внимание уделено инвестициям в сферу недвижимости. В работах зарубежных авторов (Дж. Бойкина и Р. Ханея, Б. Бруггемана и Дж. Фишера, Д. Джаффе, А. Доунса, Т. Кларети, Н. Миллера, Ш. Мэйзеля, К. Розена, Д. Сироты, М. Стоуна, Б. Тсаргиса и Дж. Видемера, Ф. Фабоцци, Д. Эпли и Дж. Миллара и др.) описана процедура инвестирования в недвижимость, рассмотрена структура организации ипотечного рынка, как части инвестиционного процесса, описана система государственного кредитования жилья и участия государства в финансировании рынка недвижимости. Отдельные аспекты инвестирования в недвижимость уже рассмотрены в работах ряда российских экономистов, таких как, Б

Валдайцев С.В., Григорьев В.р., Есипов В.В., Максимов С.Н., Озеров Е.С., Прорвич В.А., Рутгайзер В.М., Тарасевич Е.И., Федотова М.А. и другие. Вместе с тем в работах как указанных, так и большинства других авторов основной акцент делается либо на общеметодологических проблемах процесса инвестирования и оценки объекта недвижимости как объекта инвестиций, либо на отдельных аспектах финансирования недвижимости и форм организации кредитования жилья в зарубежных странах. Отчасти вопросы, связанные с процессом инвестирования в сфере недвижимости в России нашли отражение в работах Белых JI.П., Максимова С.Н., Тарасевича Е.И. и др. Вместе с тем, малоизученными остаются вопросы, посвященные ряду современных проблем инвестирования в недвижимость в российских условиях, которые требуют дальнейшей разработки и конкретизации. За рамками исследований остались вопросы о периодизации развития инвестиционных процессов в сфере недвижимости в России, классификации инвестиций в недвижимость по различным признакам, приемлемости общеизвестных критериев для обоснования инвестиционных и финансовых решений к обоснованию инвестиций в недвижимость.

Все вышеизложенное обусловило актуальность темы, выбор объекта и предмета исследования, а также его целей и задач.

Цель и задачи исследования. Основной целью настоящего исследования является дальнейшая разработка теоретических вопросов и методических основ процесса инвестирования в недвижимость, изучение существующих методов обоснования инвестиционных и финансовых решений и их применимость при обосновании решений об инвестировании в недвижимость.

В соответствии со сформулированной целью в диссертационной работе поставлены и решены следующие задачи:

• уточнены основные понятия и категории, присущие российскому рынку недвижимости;

• исследованы основные тенденции и особенности развития рынка недвижимости в России как сферы инвестиций;

• проведен анализ теоретических и методических основ процесса инвестирования в недвижимость в российских условиях;

• рассмотрены основные схемы финансирования инвестиций в недвижимость в зарубежной практике и определены их отличия от российских схем;

• проанализированы существующие методы обоснования инвестиционных и финансовых решений и выявлены их особенности и недостатки для целей обоснования инвестиционных и финансовых решений при инвестировании в недвижимость.

Объект и предмет исследования. В качестве объекта исследования выступает рынок недвижимости как сфера инвестиций.

Предметом исследования является совокупность теоретических, методических и практических вопросов связанных с процессом инвестирования в недвижимость.

Методология и методика исследования. Методологической основой диссертационного исследования является системный подход к изучению процесса инвестирования в недвижимость в условиях рыночной экономики. Исследование строилось с использованием общенаучных методов - анализа и синтеза, приемов абстрагирования, классифицирования, сравнения. Теоретической и методической базой для написания диссертации послужили публикации отечественных и зарубежных авторов. В качестве источников фактического материала использовались статистические публикации в российской и зарубежной прессе по исследуемым проблемам, отчеты исследовательских учреждений, данные научных семинаров по проблемам недвижимости, информация, предоставленная фирмами, работающими в области инвестирования в недвижимость, Ассоциацией профессионалов рынка недвижимости Санкт-Петербурга и Ассоциацией Домостроителей Санкт-Петербурга.

Научная новизна исследования. Диссертация представляет собой исследование сравнительно новой для современных российских условий, мало изученной проблемы, связанной с развитием процесса инвестирования в недвижимость, которое имеет огромное значение для развития финансового рынка, рынка недвижимости, решения жилищной проблемы. Диссертантом проведены следующие исследования и сформулированы новые выводы:

1. Уточнены понятия "недвижимость" и "объект недвижимости", дана комплексная многоуровневая классификация объектов недвижимости.

2. Проведена периодизация развития рынка недвижимости как сферы инвестиций в современной России, установлены этапы функционирования данного сектора рынка, его специфические черты, предложена структура рынка недвижимости как сферы инвестиций.

3. Проведена систематизация отличительных характеристик рынка недвижимости и их влияние на обоснование решений об инвестировании в недвижимость.

4. На основании анализа существующих схем классификации инвестиций, предложена классификация инвестиций в недвижимость.

5. Выявлены особенности инвестиций в недвижимость по сравнению с другими видами долгосрочных вложений.

6. Проанализированы методы обоснования инвестиционных решений и выявлены их особенности и недостатки для целей обоснования решений при инвестировании в недвижимость.

7. Предложена методика выбора рационального объекта инвестирования на рынке недвижимости, основанная на функции полезности.

8. Предложена концепция анализа финансовых решений на основе метода чистой текущей стоимости и состоящая в сравнении инвестиционной стоимости и инвестиционных затрат.

Теоретическая и практическая значимость исследования.

Основные положения и выводы, сформулированные в работе, развивают представление о теоретических и методических основах процесса инвестирования в недвижимость, методах обоснования инвестиционных и финансовых решений, и могут быть использованы в дальнейших исследованиях по данной проблематике. Проведенное исследование может стать основой для учебных курсов по темам "Финансирование инвестиций в недвижимость", "Методы обоснования инвестиционных и финансовых решений при инвестировании в недвижимость". Исследование структуры рынка недвижимости как сферы инвестиций, классификация объектов недвижимости и инвестиций в недвижимость, анализ методов обоснования инвестиционных и финансовых решений могут стать основой для конкретных экономических разработок по механизмам инвестирования в недвижимость, формированию рынка финансирования инвестиций в недвижимость в российских условиях. Исследование может быть полезно профессиональным участникам рынка при принятии рациональных решений при инвестировании в недвижимость, формировании практических инструментов финансирования и разработке возможных форм участия в финансировании инвестиций в недвижимость.

Апробация работы. Проблемы, исследованные в диссертации, основные результаты работы были использованы при подготовке и чтении лекций по теме: «Ипотечно-инвестиционный анализ» в рамках курса переподготовки профессиональных оценщиков по специальности "Финансы и кредит", специализация - "Оценка недвижимости", "Оценка бизнеса" Санкт-Петербургского Государственного Университета Экономики и Финансов, а также в Санкт-Петербургском Институте недвижимости для слушателей курсов повышения квалификации в сфере недвижимости.

По теме диссертации опубликован ряд научных работ, сделаны доклады на научных конференциях.

Структура диссертации. Цель и задачи исследования определили его структуру, включающую введение, две главы, заключение, список литературы, приложения.

Во введении обосновывается актуальность темы, оценивается степень изученности проблемы, определяются цель, основные задачи исследования, его научная новизна, теоретическая и практическая значимость.

В первой главе "Теоретические основы инвестирования в недвижимость" уточняются понятия "недвижимость" и "объект недвижимости", проводится анализ теоретических и методических основ процесса инвестирования в недвижимость в российских условиях, предлагается периодизация развития процессов инвестирования на рынке недвижимости России.

От исследования теоретических основ инвестирования, проведенного в первой главе, диссертант переходит к практическому применению основных методов обоснования инвестиционных и финансовых решений при инвестировании в недвижимость. Предметом исследования второй главы "Методы обоснования инвестиционных и финансовых решений при инвестировании в недвижимость" являются методы обоснования инвестиционных и финансовых решений и их приемлемость при обосновании решений об инвестировании в недвижимость, схемы финансирования инвестиций в недвижимость в зарубежной практике и анализ их применения для российской действительности.

В заключении подводятся итоги исследования, делаются выводы о том, что препятствует формированию массового рынка инвестиций в недвижимость в России, каковы возможные варианты его развития в будущем. Определены предпосылки для развития рынка финансирования недвижимости, обозначены условия, при которых этот важный сектор финансового рынка и рынка недвижимости может реально функционировать в современных условиях.

Заключение диссертации по теме «Финансы, денежное обращение и кредит», Бузова, Ирина Анатольевна

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Подавляющее большинство решений, принимаемых субъектами рыночного хозяйства, основаны на предварительной оценке вызываемых ими последствий. Теоретическому обоснованию связанных с этим проблем посвящены целые разделы экономической науки. Существуют концепции по оценке бизнеса, подробно исследованы вопросы оценки рыночной стоимости недвижимости. Однако в последние годы появилась потребность в разработке четкой и последовательной методологии анализа инвестиционных и финансовых решений при инвестировании в недвижимость, что связано с оживлением интереса к рынку недвижимости как к инвестиционному рынку. Рекомендации, имеющиеся в этом направлении, как показало исследование, пока далеки от совершенства, что влечет за собой использование неадекватной методики и вследствие этого ошибочный результат в обосновании решений об инвестировании в недвижимость.

В диссертационном исследовании отмечается, что в российских условиях процесс создания рынка инвестиций становится приоритетным направлением экономического развития страны. Опыт зарубежных стран свидетельствует, что инвестиции в недвижимость в рыночных условиях являются одним из важнейших видов инвестиций.

Преимущества инвестиций в недвижимость по сравнению с другими видами долгосрочных вложений представлены в следующем: инвестиции в недвижимость обладают перспективой развития, вложение средств в недвижимость выступает устойчивым средством против инфляции, инвестиции в недвижимость являются одним из самых эффективных инструментов обеспечения высоких темпов развития и диверсификации деятельности вновь создаваемых предприятий, в настоящее время ликвидность инвестиций в недвижимость в России достаточно высока, в финансировании операций с недвижимостью достаточно широко могут применяться и применяются средства населения, которое в условиях финансового кризиса в целом является более платежеспособным, чем государство и предприятия.

Недвижимость как инвестиционный актив представляет собой сплав физических, экономических и юридических характеристик, определяющий ценность недвижимости. Среди физических характеристик объекта недвижимости как инвестиционного актива отмечены следующие особенности: стационарность, прочная связь с землей или неподвижность; уникальность и вытекающая отсюда разнородность объектов недвижимости; ограниченность числа объектов, вытекающая из ограниченности земли; а также долговечность объектов недвижимости и длительность их создания. Кроме того, необходимо учитывать особенности недвижимости как экономического актива, к которым относятся: неравномерные денежные потоки, связанные с состоянием объектов недвижимости в разные периоды их формирования и функционирования; необходимость высокого "порогового" уровня инвестиций; необходимость в управлении; неоднородность; низкая ликвидность; низкая корреляция доходов от недвижимости с доходами от иных активов; особенности ценообразования; сохранность инвестируемых средств; раздельные юридические права; сложность и гибкость системы финансирования; особенности налогообложения операций с недвижимой собственностью; присущие только данному активу определенные виды рисков.

Автором на основании анализа существующих классификаций разработана комплексная классификация объектов недвижимости, которая учитывается при построении классификации инвестиций в недвижимость.

Выявлено, что рынок недвижимости оказывает существенное влияние на анализ и обоснование решений об инвестировании в недвижимость. Особенности рынка недвижимости такие как: специфический характер оборота недвижимости (через оборот прав на нее); высокий уровень трансакционных издержек при сделках с недвижимостью; повышенная роль региональных нормативных актов, определяющих правила работы на рынке; локализованность и персонифицированность рынка, а также ограниченная возможность саморегулирования рынка посредством ценового механизма определяют специфику рынка недвижимости как сферы инвестиций. Обоснование финансовых решений при инвестировании на данном рынке требует учета данных особенностей.

Рынок недвижимости как сфера инвестиций значительно отличается от других рынков не только за счет особенностей данного рынка, но и вследствие его сложности, значительного разнообразия объектов и субъектов рынка, а также взаимосвязей и взаимозависимостей. Одной из основных особенностей развития рынка недвижимости России является наличие на нем двух крупных сегментов: первичного и вторичного рынка. Автором предложена структура рынка недвижимости как сферы инвестиций, учитывающая участников процесса инвестирования, объекты инвестирования и внешнее воздействие, как экономической среды, так и государственных органов.

Формирование рынка недвижимости как сферы инвестиций в России происходило в три этапа, которые можно условно назвать как: начальный (1991-1993гг.); продвинутый (1993-1995гг.) и завершающий с 1996 г.). Следует отметить, что в настоящее время рынок недвижимости как составная часть инвестиционного рынка еще полностью не сформировался, для дальнейшего его развития необходимо выполнения ряда условий и, прежде всего, окончательное урегулирование правовых отношений в сфере земельного законодательства. В целом, решению существующих проблем рынка инвестирования в недвижимость России способствовало бы осуществление следующего комплекса мероприятий: завершение процесса формирования собственности на землю; внесение соответствующих изменений в отечественное законодательство в области налогообложения; развитие системы страхования; создание института ипотечного кредитования; совершенствование инфраструктуры рынка инвестиций в недвижимость в России; внедрение в обращение новых инструментов, удовлетворяющих разнообразные потребности инвесторов; создание института посредников; реализация правовых и организационных условий для широкого привлечения средств населения в финансирование инвестиций в недвижимость и др.

Значимой стоимостной характеристикой объектов недвижимости выступает инвестиционная стоимость объекта, то есть ценность объекта для инвестора, осуществляющего вложения на рынке недвижимости. С этой целью уточнены методические подходы к обоснованию инвестиционных решений при инвестировании в недвижимость. Выявлено, что методы чистой текущей стоимости в сочетании с методом внутренней нормы рентабельности дает наиболее точные результаты, так как учитывает значительное количество характеристик недвижимости как инвестиционного актива. Наряду со стоимостными показателями обоснования инвестиционных решений рекомендовано использовать временной показатель. В качестве такого показателя выступает расчетный срок окупаемости инвестиций.

В работе уделено большое внимание вопросу определения применяемой для пересчета будущих доходов в текущую стоимость нормы сложного процента или нормы дисконтирования денежных потоков, отражающей, с одной стороны, все связанные с объектом инвестирования риски, с другой - требуемую инвестором норму прибыли на инвестированный в недвижимость капитал. Рассмотрены методы расчета нормы дисконтирования или нормы прибыли инвестиций. Из анализа применяемых методов выявлено, что метод конечной отдачи является наиболее точным и практически реализуемый из всех методов определения нормы дисконтирования в настоящий момент для целей анализа инвестиций в недвижимость.

Разработаны методические рекомендации по выбору рационального объекта инвестирования на рынке недвижимости, основанные на использовании функции полезности.

Исследованы источники и механизмы финансирования в недвижимость в международной практике. Выявлена разница в источниках финансирования в российской и зарубежной практике, что связано, прежде всего, с отсутствием достаточного развития рыночных механизмов и связи с финансовым рынком.

Предложена концепция анализа финансовых решений на основе метода чистой текущей стоимости и состоящая в сравнении инвестиционной стоимости и инвестиционных затрат.

В качестве прогноза на будущее можно сделать вывод, что развитие инвестиций в недвижимость в России (формирование рынка инвестирования в недвижимость, обеспечивающего приемлемые условия участия в инвестиционном процессе широкому кругу инвесторов) возможно лишь при нормализации экономической обстановки стабилизации темпов инфляции на низком уровне, процентных ставок, создании условий для развития бизнеса и др., что в конечном счете приведет и к росту реальных доходов населения и увеличит спрос на рынке инвестиций в недвижимость. Необходима государственная поддержка субъектов инвестирования: освобождение от налогов прибыли, полученной от инвестиций в сферу недвижимости, а также от целевых кредитов строительным организациям, осуществляющим жилищное строительство; сокращение налогооблагаемой базы на сумму кредитов, направленных на финансирование инвестиций в сфере недвижимости, при условии соблюдения кредитными организациями определенных требований к таким кредитам (сроки, сумма, процентные ставки); государственные целевые льготные кредиты банкам для целей финансирования инвестиций в недвижимость и др.

Совокупность результатов исследования позволяет реализовать научно обоснованный подход к анализу инвестиционных и финансовых решений в рыночных условиях.

Практическая значимость диссертационного исследования заключается в возможности использования разработанных рекомендаций, направленных на повышение достоверности экономических расчетов, принятие рациональных решений потенциальными инвесторами на рынке недвижимости и стабильному развитию отечественного рынка недвижимости.

Внедрение разработанных методических положений позволит институциональным инвесторам, строительным предприятиям, риэлтерским и девелоперским службам обеспечить объективный анализ инвестиционных и финансовых решений.

Дальнейшее исследование данной проблемы может быть направлено на формирование методических рекомендаций по обоснованию инвестиционных и финансовых решений при инвестировании в различные типы объектов недвижимости в соответствии с предложенной классификацией, а также разработку механизмов финансирования инвестиций в недвижимость в российских условиях и методов обоснования финансовых решений для конкретных механизмов финансирования.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Бузова, Ирина Анатольевна, 2000 год

1. Асаул А.Н., Старинский В.Н. Рынок недвижимости новая социально-экономическая реальность. Под общей ред.д.э.н., проф. А.А.Горбунова. - СПб., 1998.

2. Балабанов И.Т. Анализ и планирование финансов хозяйствующего субъекта. М., 1994.

3. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. М.: Финансы и статистика, 1996. - 192 е.: ил.

4. Белых Л.П. Формирование портфеля недвижимости. М.: Финансы и статистика, 1999.- 264 е.: ил.

5. Беляев В.А. Капитальные вложения, рынок и эффективность инвестиций в сельское хозяйство. М.: Экономика, 1993. - 132 с.

6. Беренс В., Хавранек П. Руководство по оценке эффективности инвестиций: Пер. с англ. М.: АОЗТ Интерэксперт, 1995. - 328 с.

7. Беренс В., Хавранек П.М. Руководство по подготовке промышленных технико-экономических исследований: Пер. с англ. перераб. и дополн. изд. М.: АОЗТ "Интерэксперт", 1995. - 343 е.: табл., граф.

8. Бернар И., Колли Ж.-К. Толковый экономический и финансовый словарь: Пер. с фр. Тт. 1-2. М.: Междунар. отношения, 1994.

9. Бизнес: Оксфордский толковый словарь: Англо-русский: более 4000 терминов. М.: Издательство "Прогресс-Академия", Издательство РГГУ, 1995.

10. Ю.Бланк И.А. Инвестиционный менеджмент Киев, МП "ИТЕМ" ЛТД, "Юнайтед Лондон Трейд Лимитед", 1995 г. - 448 с.

11. П.Блех Ю., Гетце У., Инвестиционные расчеты. Перевод с нем./Под редакцией А. М. Чуйкина, Л.А. Галютина, Калининград: Янтарный сказ, 1997.-450 с.

12. Борисов А.Б. Большой экономический словарь.// М: Книжный мир, 1999. 895 с.

13. Бочаров В.В. Инвестиционный менеджмент. СПб.: Издательство "Питер", 2000. - 160 с.:ил. - Серия "Краткий курс".

14. Бромвич М. Анализ экономической эффективности капиталовложений: Пер. с англ. -М.: Инфра-М, 1996. 432 с.

15. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса: Учебное пособие. СПб.: Изд-во С.-Петербургского ун-та, 1999. - 157 с.

16. Валдайцев С.В. Управление инвестиционными рисками: Учебное пособие. СПб.:Изд-во С.-Петербургского ун-та, 1999. - 108 с.

17. Виленский П.Л., Лившиц В.Н., Орлова Е.Р., Смоляк С.А. Оценка эффективности инвестиционных проектов. Серия "Оценочная деятельность". Учебно-практическое пособие. -М.: Дело, 1998. 248с.

18. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. М.: ИНФРА-М, 1996. -672 с.

19. Воронцовский А.В. Инвестиции и финансирование: Методы оценки и обоснования. СПб.: Издательство С.-Петербургского университета, 1998. - 528 с.

20. Воронцовский А.В. Методы обоснования инвестиционных проектов в условиях определенности, СПбГУ, 1999. 56 с.

21. Ворст И., Ревентлоу П. Экономика фирмы: Учеб.: Пер. с датск. М.: Высшая школа, 1994;

22. Временное положение о регистрации и оформлении документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ним недвижимость в Санкт-Петербурге / Приложение к приказу Председателя КЗР и ЗУ от 29.12.94 № 87.

23. Газеев М.Х., Смирнов А.П., Хрычев А.Н. Показатели эффективности инвестиций в условиях рынка. М.: ПМБ ВНИИОЭНГа, 1993.

24. Гальперин В.М., Гребенников П.И., Леусский А.И. и др. Макроэкономика. СПб.: Экономическая школа, 1994 г. - 400 с.

25. Гитман JI. Дж., Джонк М. Д., Основы инвестирования. Перевод с английского., М: Дело, 1998 1008 с.

26. Глазунов В. Н., Финансовый анализ и оценка риска реальных инвестиций. М: Финстатинформ, 1997 135 с.

27. Горемыкин В.А. Рынок недвижимости. Теоретический курс. М., 1994.

28. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. Учебник. -М.: Информационно-издательский дом "Филинъ", 1999. 592 с.

29. Государственный стандарт Российской Федерации. Единая система оценки имущества. Основные положения. М.: ГОССТАНДАРТ РОССИИ, официальное издание, 1998.

30. Грибовский С.В. Методология оценки коммерческой недвижимости. -СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1998. 174 с.

31. Грибовский С.В. Методы капитализации доходов. Курс лекций. Санкт-Петербург, 1997. 172 с.

32. Дж. Харвей. Экономика городской собственности. изд. Макмилан, 1993.

33. Дин Уилсон. Ставка дисконтирования: игра вооброжения или строгая наука? // Профессиональный научно-практический журнал "Вопросы оценки". М.: Учредитель - Российское общество оценщиков, октябрь - декабрь 1996., 60 с.

34. Долан Э. Дж., Линдсей Д. Микроэкономика /Пер. с англ. В.Лукашевича и др./ Под общ. ред. Б. Лисовика и В. Лукашевича. СПб., 1994.

35. Долан Э., Кэмпбелл К., Кэмпбелл Р. Деньги, банковское дело и денежно-кредитная политика / Пер. с англ. В. Лукашевича и др.; Под общ. ред. В. Лукашевича. Л., 1991. - 448 с.

36. Жилищная экономика: пер. с англ./ Под ред. О.С.Пчелинцева. М.: Дело, 1996. - 224 с.

37. Закон РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" от 26.06.91 г. №1488-1 (ред. от 19.06.95)

38. Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" № 1541-1 от 04.07.1991.

39. Закон РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" № 122-ФЗ от 21.07.1997.

40. Закон РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" № 102-ФЗ от 16.07. 1998.

41. Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики" № 4218-1 от 24.12.1992 .

42. Закон Санкт-Петербурга "Об инвестициях в недвижимость Санкт-Петербрурга"№ 191-35 от 30.07.98 .

43. Идрисов А.Б. Планирование и анализ эффективности инвестиций. М.: PRO-invest Consulting, 1995.- 160 с.

44. Идрисов А.Б., Картышев С.В., Постников А.В. Стратегическое планирование и анализ эффективности инвестиций. М.: Информационно-издательский дом "ФИЛИНЪ", 1996. - 272 с.

45. Инвестиционное проектирование: практическое руководство по экономическому обоснованию инвестиционных проектов./ Под редакцией С. И. Шумилина. М.: Финстатинформ, 1995. 240 с.

46. Иностранные инвестиции в Петербурге // "Экономика и жизнь" Санкт-Петербургский региональный выпуск №6 от 8 февраля 1997г.

47. Ипотечно-инвестиционный анализ: Учебное пособие /Под ред. засл. деят. науки РФ, проф. В.Е.Есипова. СПб. - 207 с.

48. Каганова О. Развитие рынка нового жилья в семи российских городах в 1993 г. М.:,1995.

49. Кирсанов К.А., Малявина А.В., Попов С.А. Инвестиции и антикризисное управление: Учебное пособие. М.: МАЭП; ИИК "Калита", 2000. - 184 с.

50. Ковалев В.В. Методы оценки инвестиционных проектов. М.: Финансы и статистика, 2000. - 144 е.: ил.

51. Козлова О.И., Сморчкова М.С., Голубович А.Д. Оценка кредитоспособности предприятий, М.: АО "АРГО", 1993.

52. Колтынюк Б.А. Инвестиционные проекты: Конспект лекций. СПб.: Изд-во Михайлова В. А., 1999,- 172 с.

53. Комментарии части первой Гражданского кодекса РФ. М.: Редакция журнала "Хозяйство и право", фирма "СПАРК", 1995.- 597 с.

54. Коммерческая оценка инвестиционных проектов. Основные положения методики. С-П.: ИКФ "АЛЬТ", 1993. 89 с.

55. Котов В.В., Емелин В.И. Жилищный рынок: проблемы, пути решения. СПб.,1996.

56. Кредиты. Инвестиции. М.: Приор, 1995. - 144 с.

57. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. Серия "Учебники для вузов. Специальная литература" СПб.: Издательство "Лань", 2000. - 480 с.

58. Крушвиц Л. Финансирование и инвестиции. Неоклассические основы теории финансов / Пер. с нем. Под общей редакцией В.В.Ковалева и З.А.Сабова СПб: Издательство "Питер", 2000. - 400 с.:ил. - (Серия "Базовый курс")

59. Липсиц И.В., Коссов В.В. Инвестиционный проект: методы подготовки и анализа. Учебно-справочное пособие. М.: Издательство БЕК,1996.

60. Лялин В.А., Воробьев П.В. Финансовый менеджмент (управление финансами фирмы), СПб филиал журнала "Юность" при участии альманаха "Петрополь", 1994 г.

61. Макконнелл Кэмпбелл Р., Брю Стэнли Л. Экономикс: принципы, проблемы и политика. Т 2 /Пер. с англ. М.: Республика, 1992.

62. Максимов С.Н. Экономика недвижимости: Учебное пособие. СПб.: Изд-во С.-Петерб.ун-та, 1999.- 138 с.

63. Максимов С.Н., Ильина Ю.Б. Проблемы инвестирования в жилищное строительство // Российско-британский проект по проблеме "Управление недвижимостью": Сборник трудов. Кн.5. Москва-Оксфорд, 1997.- С. 127-134.

64. Максимов С.Н., Ильина Ю.Б. Рынок жилья в Санкт-Петербурге: современное состояние и перспективы // Вестник Санкт-Петербургского Университета. Серия «Экономика». 1998. - № 2. - С. 11-17.

65. Мелкумов Я. С., Экономическая оценка эффективности инвестиционный проектов. М: ИКЦ "ДИС", 1997. 160 с.

66. Методологические рекомендации по оценке эффективности инвестиций и их отбору для финансирования. Официальное издание. М., 1994.

67. Овчинников В. Опыт финансирования коммерческими банками жилищного строительства // Финансы. -1995.-№10.-С. 26-29.

68. Оксфордский толковый словарь по бизнесу. М.: Прогресс-Академия, 1995.

69. Организация оценки и налогообложения недвижимости. /Учебник в двух томах по общей редакцией Джозефа К. Эккерта/ Перевод с английского А.В. Воронкин.- М.: Российское общество оценщиков. Академия оценки. СТАР ИНТЕР, 1997. - т.1 - 382 е., т.2,- 442 с.

70. Основы бизнеса на рынке недвижимости/Сост. С.Н. Максимов. -СПб: изд. ДЕАН+АДИА-М, 1997. - 248 с.

71. Оценка бизнеса: Учебник / Под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. -М.: Финансы и статистика, 1999. 512 е.: ил.

72. Оценка рекомендуемых для России валютных ставок дисконта по отраслям экономики. СПб.: совместное издание MKD partner и PKF worldwide, 1997. - 23 с.

73. Песоцкая Е.В., Маркетинг услуг. СПб., 1996.

74. Политическая экономия: Словарь/Под. Ред.М.И.Волкова и др. 3-е изд., доп. - М.: Политиздат, 1983,- 527 с.

75. Пособие Эрнст энд Янг. Составление бизнес-плана./Пер.с англ. -М.:Джон Уайли энд Санз,1994.

76. Проблемы становления и регулирования рынков городской недвижимости / Под ред. JI.E. Лимонова. СПб.: Наука, 1997. - 216 с.

77. Прорвич В.А. Основы экономической оценки городских земель. Серия "Оценочная деятельность". Учебно-практическое пособие. -М.: Дело, 1998.-336 с.

78. Рабинович Б.М. Экономическая оценка земельных ресурсов и эффективности инвестиций. М.: Информационно-издательский дом "Филинъ", 1997.-224 с.

79. Розенберг Д.М. Бизнес и менеджмент: Терминолог. словарь. М.: Инфра-М, 1997.

80. Розенберг Дж. М. Инвестиции. Терминологический словарь. Университет Рутджерс (США). М.: Инфра-М.

81. Романов А.Н., Лукасевич И.Я. Оценка коммерческой деятельности предпринимательства. М.: Финансы и статистика. Банки и биржи, 1993.

82. Рохчин В.Е., Филиппов A.M. Социально-экономическое развитие муниципальных образований: методология и разработка концепций и механизма ее реализации. СПб., ИСЭП РАН, 1996. - 118 с.

83. Рынки недвижимости и развитие городов: российская реформа и международная практика / Под ред. Л.Э. Лимонова. Спб.: Международный центр социально-экономических исследований «Леонтьевский центр», 1994. - 317 с.

84. Савчук В.П., Прилипко С.И., Величко Е.Г. Анализ и разработка инвестиционных проектов. Учебное пособие. - Киев: Абсолют-В, Эльга, 1999. - 304 с.

85. Сборник научных трудов по материалам Первой международной конференции "Инвестиции в недвижимость как фактор финансовой стабилизации" (Ульяновск, 14-15 мая 1999г.)/ Под ред.к.э.н., доц.Гариповой З.Л. ч.1 Ульяновск, 1999.

86. Словарь современной экономической теории Макмиллана. М.: Инфра-М, 1997.

87. Смирнов В.В., Лукина З.П. Ипотечное жилищное кредитование. М.: Издательский дом "Аудитор", 1999. - 112 с.

88. Солодовников А.С., Бабайцев В.А., Браилов А.В. Математика в экономике: Учебник: В 3-х ч. Ч. 1. М.: Финансы и статистика, 1998. - 224 е.: ил.

89. Тарасевич Е.И. Анализ инвестиций в недвижимость / МКС, СПб., 2000.

90. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. СПб.: Изд-во СПбГТУ, 1997. - 422 с.

91. Тарасевич Е.И., Финансирование инвестиций в недвижимость. СПб.: Изд-во СПбГТУ, 1996.

92. Теория и методы оценки недвижимости: Учебное пособие/Под ред. засл. деят. Науки РФ, д.э.н., проф. В.Е. Есипова. СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1998,- 159 с.

93. Теплова Т.В. Финансовые решения: стратегия и тактика. Учебное пособие. М.: ИЧП "Издательство магистр", 1998. - 264с.

94. Толстой Ю.К. Жилищное право: Учебное пособие. М.: Проспект, 1996. - 128 с.

95. Управление инвестициями. /Под общ. ред. В.В.Шеремета, В.М.Павлюченко, В.Д.Шапиро и др. М.:"Высшая школа", 1998.

96. Управление портфелем недвижимости: Учебное пособие для вузов / Пер. с англ. под ред. проф. С.Г.Беляева. М.: Закон и право, ЮНИТИ, 1998. - 391 с.

97. Финансовый анализ деятельности фирмы. М.: Ист-сервис, 1994.

98. Финансы и кредит: курс лекций / Под ред. Т.М. Ковалевой. -Самара, Самарская государственная экономическая академия, 1996. -164 с.

99. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. М.: Дело, 1997. - 480 с.

100. Шапиро В.Д. Управление проектами СПб.: "ДваТрИ", 1996. -610с.

101. Шарп У., Александер Г., Бейли Дж. Инвестиции: пер.с англ. М.: ИНФРА-М, 1999,- XII, 1028 с.

102. Экономика и финансы недвижимости/ Д.Л.Волков, Ю.Б.Ильина, Н.В.Комаров, Ю.В.Пашкус; Под ред. Ю.В.Пашкуса. СПб.: Изд-во С.-Петерб.ун-та, 1999 - 186 с.

103. Экономика недвижимости. Учебник. / Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. -М.: Информационно-издательский дом "Филинъ", 1999. 592с.

104. Экономика недвижмости: Учебное пособие./ под ред. Проф. В.И. Ресина М: Дело, 1999. - 328 с.

105. Экономическая Энциклопедия. Политическая экономия. М.: изд-во "Советская Энциклопедия", 1975. - 560 е.: с ил.

106. JafFe, Austin J. Fundamentals of Real Estate Investment. 2nd ed., 1999.

107. Kohn M. Financial institutions and markets. McGraw-Hill, Inc., 1994. - 868 p.

108. Maisel S.J. Real estate finance. 2nd ed. - Fort Worth: Harcourt Brace Jovanovich, 1992. - 588 p.

109. Ronald W.Melicher, Maurice A.Unger Real estate finance. Third edition. - South-Western Publishing CO., 1989. - 423 p.

110. Pratt, Shannon P. Valuing a Business: The Analysis and Appraisal of Closely Held Companies. Homewood, IL: Richard D. Irwin, 1989.

111. The Dictonary of Real Estate Appraisal. 2d ed. Chicago: AIREA (American Institute of Real Estate Appraisers), 1989.