Ипотечный кредит в Российской империи: Вторая половина XIX - начало XX в. тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.01, кандидат экономических наук Кисмина, Елена Владимировна

• Кисмина, Елена Владимировна
• кандидат экономических наук
• 2006

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Кисмина, Елена Владимировна

Введение.

Глава 1. Ипотечный кредит в системе финансовых отношений ф Российской империи второй половины XIX - начала XX в.

§ 1.1. Представления об ипотеке в российской общественноэкономической мысли XIX - начала XX в.

§ 1.2. Ипотечный кредит в финансовой системе Российской империи.

Глава 2. Организация института ипотечного кредитования

§ 2.1. Эволюция нормативно-правовой базы функционирования российской ипотечной системы.

§ 2.2. Механизм осуществления ипотечного кредитования в сельской местности.

§ 2.3. Ипотека городской недвижимости.

Глава 3. Региональные факторы ипотечного кредита (на материалах аграрных губерний Среднего Поволжья) ф

§ 3.1. Исторические и экономические условия развития ипотечного кредита в Среднем Поволжье.

§ 3.2. Развитие городского и сельского ипотечного кредита в Среднем

Поволжье.

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Ипотечный кредит в Российской империи: Вторая половина XIX - начало XX в.»

Актуальность темы исследования. Ипотечный кредит занимает важное место в системе современных экономических отношений, Являясь элементом финансового рынка, он выполняет ряд экономических и социальных функций. Ипотечный кредит стимулирует развитие многих отраслей экономики, способствует снижению инфляции, вовлекая в оборот временно свободные денежные средства.

Создание эффективной многоуровневой ипотечной системы требует разработки теоретической, методологической и правовой базы, форм и моделей осуществления ипотеки, поиска источников долгосрочных финансовых ресурсов, создания эффективных механизмов взаимодействия рынка недвижимости и финансового рынка, учета региональной специфики организации ипотеки.

Ипотечный кредит в России имеет глубокие исторические корни. Ипотека во второй половине XIX - начале XX в. являлась многозвенной системой, направленной на кредитование сельской и городской недвижимости, имела разнообразные механизмы кредитования, приспособленные к региональным условиям, и штат опытных специалистов. Спецификой было явное преобладание сельской ипотеки и вовлечение в ее сферу большей доли частных земель. Исторический опыт ипотечного кредитования может и должен быть востребован на современном этапе, для чего необходимо выявить основы институциональной устойчивости учреждений ипотечного кредита в условиях модернизирующейся экономики.

Диссертационная работа посвящена рассмотрению теоретических и правовых основ функционирования ипотечного кредита в условиях развития рыночных отношений второй половины XIX - начала XX в., выявлению места ипотеки в структуре финансового рынка страны, детальному изучению принципов и механизмов организации ипотечного кредитования, исследованию региональной специфики долгосрочного кредитования. В связи с этим работа имеет теоретическую и практическую значимость. Исследование тенденций развития ипотечного кредита дает методологическую основу для рассмотрения ипотеки на современном этапе. Ретроспективный теоретико-экономический и историко-экономический анализ дореволюционного ипотечного кредита составляет серьезную основу для обоснования современных схем ипотечного кредитования, что определяет актуальность диссертационной работы.

Степень разработанности проблемы. Проблема ипотечного кредитования в России во второй половине XIX - начале XX вв. получила некоторое освещение в отечественной исторической и экономической литературе. Прежде всего отметим работы современников, которые носили преимущественно публицистический характер и были посвящены социальным аспектам ипотеки. Полноценных экономических исследований ипотечного кредита было немного, к их числу можно отнести исследования JI.B, Ходского, С.С. Хрулева, В.Т Судейкина, Е.И. Ламанского, Д.И. Рихтера, П.П. Мигулина и некоторых других авторов1.

В советский период проблема ипотечного кредита второй половины XIX - начала XX в. привлекала историков в контексте изучения истории финансов и кредита, рассмотрения процессов развития капитализма в

1 Хрулев С.С. Наш ипотечный кредит. (Опыт статистического выяснения состояния землевладения в зависимости от его задолженности). СПб. 1898.; Ходский JI.B. Поземельный кредит в России и отношение его к крестьянскому землевладению. М., 1882; Судейкин В. Т. Государственный банк. Исследование его устройства, экономического и финансового значения. СПб. 1891.; Он же. Наши общественные городские банки и их экономическое значение. СПб. 1884.; Он же. Очерк организации поземельного кредита в Англии, Германии, Австро-Венгрии, Франции. СПб. 1888; Ламанский Е.И. Статистический обзор операций государственных кредитных установлений с 1817 года до настоящего времени. СПб. 1854.; Мигулин П.П. Наша банковая политика (1729-1903). Харьков, 1904.; Он же. Русский государственный кредит (1769-1906 гг.). Харьков, 1899-1907. Т. 1-3.; Рихтер Д.И. Государственные земельные банки и их дальнейшая судьба. -Пг., 1917.; Мицевский Е.С. Земельный кредит акционерных земельных банков. Киев, 1902. и др. деревне, выявления степени задолженности земельных собственников ипотечным учреждениям, что связывалось с обоснованием экономических предпосылок Октябрьской революции2. Исследованию ипотечного кредита как экономического явления, его институтов и значения для пореформенной экономики, посвящены работы A.M. Анфимова, В.А. Вдовина, И.Ф. Гиндина, А.П. Корелина, Ю.Л. Райского3. Экономическая наука рассматривала ипотеку в общем контексте капиталистической эволюции земельных отношений. Наибольшее внимание исследователей было сосредоточено на изучении рентных отношений в землепользовании. Вопросы ипотеки специальному изучению не подвергались.

Из современных исследований истории ипотеки отметим фундаментальную монографию Н.А. Проскуряковой, рассмотревшей организационную структуру, круг операций, объемы ипотечного кредита в Российской империи, работу А.К. Кириллова о правовых основах деятельности и операциях городских общественных банков, а также немногочисленные научные статьи в экономических и исторических журналах, носящие, как правило, обзорный характер. 2

Селунская Н.Б. Критика буржуазных концепций аграрного строя России накануне Октября (К проблеме предпосылок Великой Октябрьской социалистической революции). М., 1980; Ковальченко И.Д., Селунская Н.Б., Литваков Б.М. Социально-экономический строй помещичьего хозяйства Европейской России в эпоху капитализма. М., 1892; Ковальченко И.Д., Милов Л.В. Всероссийский аграрный рынок XVIII - начало XX века: Опыт количественного анализа. М., 1974; Першин П.Н. Аграрная революция в России. М., 1966.; Бовыкин В.И. Зарождение финансового капитала в России. М., 1967; Он же. Формирование финансового капитала в России (конец XIX в. - 1908 г.). М., 1983, Он же. Финансовый капитал в России накануне Первой мировой войны. М., 2001. 7

Анфимов A.M. Крупное помещичье хозяйство Европейской России (конец XIX - начало XX в.). М., 1969; Вдовин В.А. Крестьянский поземельный банк (18831895 гг.). М., 1959; Гиндин И.Ф. Государственный банк и экономическая политика царского правительства (1861 - 1892 г.). М., 1960; Он же. Русские коммерческие банки. М., 1948; Корелин А.П. Сельскохозяйственный кредит в России в конце XIX - начале XX в. М., 1988; Райский Ю.Л. Акционерные земельные банки в России во второй половине XIX - начале XX вв. Автореф. д-ра ист. наук. Л., 1983.

В зарубежной историографии тема российского ипотечного кредита рассматривалась в связи с другими аспектами социально-экономического развития России4, специальных исследований ипотечного кредита не проводилось.

В региональной историографии (работы П.С. Кабытова, H.J1. Клейн, П.И. Савельева, Ю.И. Смыкова и др. 5) отдельные аспекты ипотеки рассматривались в контексте изучения других вопросов: экономического положения крестьянства, хозяйственного развития Среднего Поволжья и специфики аграрных отношений региона в конце XIX - начале XX в.). отдельные аспекты ипотеки рассматривались в контексте изучения других вопросов: экономического положения крестьянства, хозяйственного развития Среднего Поволжья и специфики аграрных отношений региона в конце XIX - начале XX в. Монография Н.А. Устиной6, представляет собой исследование деятельности в Среднем Поволжье отделений Крестьянского поземельного банка в конце XIX - начале XX в.

Таким образом, научных работ по рассматриваемой нами проблематике немного. Современные экономические работы анализируют экономику недвижимости, выявляя сдерживающие факторы ее развития. Исследователи обращают внимание на сущность и роль ипотеки, условия, определяющие ее развитие на современном этапе, однако исторические аспекты остаются вне поля их зрения.

4 Грегори П. Экономический рост Российской империи (конец XIX - начало XX в.): Новые подсчеты и оценки / Пер. с англ. М., 2003.

5 Кабытов П.С. Аграрные отношения в Поволжье в период империализма (19001917 гг.). Саратов, 1982; Клейн H.JI. Экономическое развитие Поволжья в конце XIX - начале XX века. Саратов, 1981. Она же. Из истории банковского дела в Самарской губернии //Банки Самарской области. Самара. 1998. С. 19-42.; Савельев П.И. Пути аграрного капитализма в России XIX в. Самара, 1994; Смыков Ю.И. Крестьяне Среднего Поволжья в период капитализма. - М., 1984 и др.

6УстинаН.А. Крестьянский поземельный банк в Среднем Поволжье (1885-1917 гг.). Самара, 2003.

Цели и задачи исследования. Целью диссертационной работы является комплексное исследование института ипотечного кредита и выявление его роли в системе экономических отношений России в условиях капиталистической модернизации второй половины XIX - начала XX в.

Для достижения данной цели в ходе исследования были поставлены следующие задачи:

1)дать анализ основных направлений экономической историографии XIX - начала XX в. по проблемам ипотечного кредита в России;

2) определить место и роль ипотечного кредитования в системе экономических отношений Российской империи;

3) рассмотреть нормативно-правовую базу и ее влияние на динамику ипотечного кредита Российской империи, выявить этапы трансформации российского ипотечного законодательства;

4) изучить организационную структуру и механизм ипотечного кредитования сельской недвижимости, исследовать специфику ипотеки в государственных и акционерных земельных банках;

5) проанализировать и показать особенности и объемы городской ипотеки в Российской империи на рубеже XIX - XX вв.;

6) определить влияние региональных факторов на специфику ипотечного кредита.

Область исследования. Диссертационное исследование проведено в рамках раздела 2. Экономическая история (2.5. История экономических институтов) специальности 08.00.01 - Экономическая теория Паспорта специальностей ВАК (экономические науки).

Объектом исследования является ипотечный кредит в системе рыночной экономики.

Предметом исследования выступают экономические и институциональные отношения, возникавшие в сфере ипотечного кредита в Российской империи второй половины XIX - начала XX в.

Хронологические рамки работы представлены периодом 1861-1917 гг., характеризующимся созданием высокоорганизованной системы ипотечного кредита.

Методологическая и теоретическая основа исследования. Методологической основой исследования стали диалектический метод научного познания и принцип историзма, позволяющие изучать экономические явления и процессы в их развитии. Мы попытались соединить традиции русской исторической школы с экономическим и институциональным анализом. В работе также использованы сравнительно-ретроспективный, проблемно-хронологический, системный, логический методы.

Теоретической базой исследования стали разработки отечественных и зарубежных ученых классического и институционального направлений экономической теории, а также монографии и статьи различных представителей исторической школы.

Информационную базу исследования составляют материалы опубликованных и неопубликованных источников, научные исследования современных российских и зарубежных экономистов. Условно можно выделить пять групп источников информации.

В первую группу источников входят официальные документы нормативно-правового характера, регламентировавшие сферу ипотечного кредита в Российской империи. Основополагающими из них являются законы, входящие в состав «Полного собрания законов Российской империи», Свода законов Российской империи, и уставы ипотечных банков. Уставы банков содержат основные правовые аспекты их функционирования.

Вторая группа источников включает в себя различные статистические издания.

Первым официальным статистическим сборником пореформенной России был «Ежегодник министерства финансов», издававшийся регулярно с 1869 по 1917 г. «Ежегодник» содержал обширный комплекс сведений и материалов по всем подведомственным министерству отраслям, в числе которых была кредитная. В первые годы издания «Ежегодника» информация об ипотечном кредите была представлена сведениями о городских общественных банках, включавшими их списки, справочные данные о месторасположении, времени основания, основных финансовых показателях, начиная с 1863 г., и объемах операций, в том числе под залог недвижимости. «Ежегодник» является единственным полным источником систематизированных данных об операциях всех российских городских общественных банков. В 1880-е гг. «Ежегодник» был дополнен подробными сведениями о деятельности государственных земельных банков, включавшими балансы, данные о первоначальных и дополнительных ссудах, о перезалогах, об имениях, подлежавших продаже с торгов и т.д. Данные группировались по губерниям или отделениям банков. Первоначально «Ежегодник» содержал систематизированные цифровые данные, которые в дальнейшем стали сопровождаться аналитическими правительственными обзорами. Данные об акционерных земельных и взаимных банках представлены преимущественно их балансами и несопоставимы с данными учреждений государственной ипотеки. Поэтому основной массив данных об операциях земельных банков получен нами из «Статистики долгосрочного кредита в России» -единственного специализированного свода статистических данных по ипотеке. В этом источнике, регулярно издававшемся в течение 1893-1917 гг., содержится богатейший и достоверный цифровой материал по операциям всего спектра действовавших в России государственных и частных учреждений долгосрочного кредита (за исключением общественных): государственных Дворянского земельного и Крестьянского поземельного банков, акционерных земельных банков, земских банков, городских и земских кредитных обществ. «Статистика» содержит данные об объемах операций ипотечных институтов в разрезе по губерниям, сводные балансы банков и кредитных обществ, сведения о ценах и объемах находившихся в обращении закладных листов, облигаций и акций, выпущенных ипотечными учреждениями и т.д. Данные о городских и сельских операциях представлены раздельно. В разделе «Задолженность частного землевладения» приводятся поуездные, погубернские и итоговые данные об общем количестве земли, о площади частной земли, о площади заложенной земли и числе заложенных имений, что позволяет установить степень вовлечения частного землевладения в сферу долгосрочного кредита, об оценке заложенной земли и суммах выданных каждым ипотечным учреждением ссуд. Раздел «Долги владельцев городской недвижимости» содержит погубернские и общероссийские данные о городских операциях ипотечных учреждений: числе и оценке заложенных имуществ, сумме первоначальных и дополнительных ссуд, страховых суммах. Помимо первичного цифрового материала, формировавшегося на базе отчетов кредитных учреждений, «Статистика» содержит многочисленные аналитические таблицы, содержащие сравнительные сведения об объемах долгосрочных выдач по группам учреждений в динамике по годам, распределении ссуд по срокам, группировки губерний и уездов по степени задолженности частного землевладения, размерам средней суммы ссуды на десятину и т.д. Цифровые данные сопровождаются подробными аналитическими обзорами и статьями, что повышает научную ценность источника.

Следующий комплекс статистических данных представлен «Материалами по статистике движения землевладения в России», издававшимися министерством финансов в 1896 - 1917 гг. «Материалы» содержат сведения о развитии земельного рынка, подробный анализ этого явления, и позволили проследить на цифровом материале взаимосвязь ипотечного кредита и процесса мобилизации земельной собственности.

Третья группа источников представлена справочными изданиями общероссийского и регионального масштабов. Важными справочными источниками являются справочные книжки, выпускавшиеся каждым земельным банком для своих заемщиков с информацией о его деятельности и условиях ипотечного кредитования, последовательным описанием процедуры оформления и выдачи ссуды, расписанием нормальных подесятинных цен в районе действия банка. Справочные книжки включают приложения с образцами оформления необходимых документов (заявлений, прошений, доверенностей, описей и оценочных ведомостей имений и городских имуществ и т.д.). Материалы справочных книжек необходимы при рассмотрении механизма ипотечного кредитования.

Адрес-календари и памятные книжки представляют собой региональные издания, содержат статистические, исторические, географические, экономические материалы о губерниях, включая общую справочную информацию о деятельности в регионе ипотечных организаций, что позволяет рассматривать ипотечный кредит в контексте местных условий.

Значительную информационную емкость представляют также отчеты земельных и городских банков.

К справочным материалам можно отнести Журналы Самарской Городской Думы, представляющие значительный интерес при исследовании организации ипотечного кредита городским общественным и банком и позволяющие проследить эволюцию развития его операций и механизма кредитования. Аналогичность организации городского общественного ипотечного кредитования позволяет при его рассмотрении использовать самарский опыт.

Четвертую группу источников представляют архивные материалы Государственного архива Самарской области (ГАСО). В процессе проведения исследования нами были рассмотрены первичные материалы пяти фондов: Самарского отделения Крестьянского поземельного банка (ф. 149), Самарского губернского комитета по делам мелкого кредита (ф. 158), Самарского губернского статистического комитета (ф. 171), Самарского городского общественного банка (ф. 274), Самарского отделения Государственного Дворянского земельного банка (ф. 322).

Последняя группа информационных источников - современная исследовательская литература.

Научная новизна исследования состоит в комплексном историко-экономическом анализе института ипотеки в России в условиях хозяйственной модернизации второй половины XIX - начала XX в. Ее основные положения сводятся к следующему.

Определены теоретические подходы, обусловившие организацию института ипотеки в Российской империи; раскрыт системный характер ипотечного кредита. К началу XX в. институт ипотеки представлял собой совокупность взаимосвязанных элементов, включавших в себя единую нормативно-правовую базу, объекты залога и субъекты ипотеки в лице заемщиков, инвесторов и финансово-банковских посредников, а также формировавшуюся культуру ведения ипотечного бизнеса.

Выявлено ведущее место ипотечного кредита в системе хозяйственных отношений в аграрном секторе, где в залоге к 1917 г. находилось 60% частной земельной собственности, и меньшее значение городской ипотеки, включавшей около 100 тыс. объектов городской недвижимости.

Показана стабилизирующая роль рынка ипотечных ценных бумаг в развитии фондового рынка Российской империи, позволившая установить оптимальное соотношение интересов владельцев денежных средств и лиц, нуждавшихся в капитале; определено, что доходность ипотечных бумаг, имевших государственную гарантию, обеспечивала приток капитала в экономику.

Раскрыты ведущие тенденции в развитии ипотечного кредита на протяжении 1860-1910-х гг., которые проявлялись в «пульсирующем» (цикличном) характере изменений нормативно-правовой базы, направленных на сочетание функций социальной поддержки и экономического стимулирования владельцев недвижимости с нарастающим влиянием последнего; в увеличении сети кредитных учреждений, различных по видам собственности, способам оценки и формам выдачи ссуд; в расширении социальной базы клиентов ипотеки; в трансформации института ипотеки, обусловленной заменой сохранных касс специализированными банками, утверждением принципов кредита, основанных не на учете крепостных душ, а на определении доходности закладывавшегося имущества, отказом от вкладных операций и привлечением капиталов за счет развития рынка ценных бумаг; показаны специфика и механизм организации сельской и городской ипотеки.

Обозначены признаки становления новых неформальных институтов ипотечного бизнеса: осознание значимости объектов собственности заемщиками, повышение экономической и юридической грамотности клиентов и сотрудников ипотечных учреждений, усиление внимания к ведению хозяйства на заложенных землях. Формирование новой культуры сопровождалось сопротивлением дворянства, стремившегося сохранить исключительно сословный характер ипотеки.

Показано влияние региональных факторов на уровень, объемы и виды ипотечного кредита, нормы оценки земли. Ведущую роль играли исторические и экономические условия, предопределившие хозяйственную специализацию регионов. На материалах аграрных губерний Среднего Поволжья выявлено объективное преобладание сельской ипотеки и залога крупных земельных участков, преимущественно производительное использование полученного кредита. Особенностью ипотечных операций в городах Среднего Поволжья было преобладание муниципального капитала, консолидированного в городских общественных банках.

Основные результаты диссертационного исследования, выносимые на защиту:

- выявлено два основных направления российской общественно-экономической мысли по вопросам ипотечного кредита в Российской империи второй половины XIX - начала XX в.: представители одного из них отстаивали узкосословный принцип ипотечного кредитования в интересах дворянства и льготные условия кредита, отводили ведущую роль в организации ипотеки государству; представители второго направления рассматривали ипотечный кредит как экономический инструмент формирования земельного рынка и исследовали факторы его развития, доказывали необходимость организации кредита частными ипотечными организациями под контролем государства, высказывались за бессословный характер ипотеки;

- доказано, что рынок ипотечных ценных бумаг занимал в 1914 г. 41,5% фондового рынка Российской империи. Это определяло его важнейшую роль на российском рынке ценных бумаг. Главным видом ипотечных ценных бумаг являлись закладные листы ипотечных кредитных учреждений, имевших государственные гарантии и реальное обеспечение недвижимостью;

- определена высокая доля правительственного участия и контроля в сфере ипотечного кредитования. Правовые основы деятельности ипотечных организаций составляли разработанные государством законы и уставы банков, подлежавшие утверждению министерством финансов. В начале XX в. государство все чаще прибегало к использованию механизма рынка ипотечных бумаг в целях решения задач по реализации столыпинской реформы, когда ведущую роль стали играть свидетельства Крестьянского поземельного банка;

- установлено, что система ипотечного кредита (сельского и городского) была представлена государственными Дворянским земельным и Крестьянским поземельным банками, акционерными земельными банками, кредитными организациями, основанными на принципах взаимной ответственности, общественными банками; их взаимодействие в регионах курировалось институтами центральной власти;

- показано, что процедура ипотечного кредитования имела свои особенности в ипотечных учреждениях разных типов, но в целом включала в себя выдачу ссуды (которой предшествовали подача заемщиком в ипотечное учреждение широкого перечня документов, проверка их адекватности, осуществление оценки залога и принятие решения о выдаче), проведение контроля над обслуживанием ссуды, погашение ссуды или реализацию ипотечным учреждением объекта залога с торгов;

- раскрыты особенности операций ипотечного кредитования, которые в каждом регионе определялись местными условиями. В Среднем Поволжье они проводились в рамках общероссийского законодательства. Наибольшее развитие в Среднем Поволжье получила сельская ипотека, в структуре которой превалировал залог крупных участков земли, обусловленный специфичным для региона преобладанием в структуре частного землевладения крупных помещичьих латифундий. Осуществление оценок производилось в соответствии с земельными ценами, устанавливаемыми для каждой губернии и уезда. Развитие ипотечного кредита по губерниям Среднего Поволжья проходило неравномерно.

Теоретическая и научно-практическая значимость работы.

Основные положения и выводы являются результатом экономического анализа исторического опыта развития российского ипотечного кредитования и позволяют существенно дополнить теоретические представления об организации ипотеки, принципах, механизмах и условиях ее функционирования.

Материалы диссертации могут быть использованы в качестве, во-первых, экономико-теоретической базы для дальнейшего исследования российской дореволюционной ипотеки и разработки на ее основе современных моделей ипотечного кредитования; во-вторых, основы для разработки и преподавания учебных курсов по экономической теории, финансам и кредиту, истории кредита, экономической истории России и Поволжья в высших учебных заведениях.

Апробация работы. Основные материалы и результаты диссертационного исследования были представлены автором на всероссийских, региональных, вузовских научных конференциях 20032006 гг. (Всероссийские Платоновские чтения в Самарском государственном университете, междисциплинарный гуманитарный семинар «Стирая грани» в Ульяновском государственном университете, Поволжские научно-практические конференции Самарского института (филиала) Российского государственного торгово-экономического университета, научные конференции профессорско-преподавательского состава Самарского государственного экономического университета).

Основные положения и выводы диссертационной работы изложены автором в 7 публикациях общим объемом 3,4 печ. л.

Структура диссертации. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, излагающих материал в проблемном ключе, заключения, библиографического списка, приложений.

Заключение диссертации по теме «Экономическая теория», Кисмина, Елена Владимировна

Заключение

В настоящее время ипотечный кредит рассматривается как важный стратегический элемент социально-экономического развития России. В этой связи особую актуальность и практическую значимость имеет исследование исторического опыта его развития. Для достижения этой цели мы поставили перед собой задачи определения роли ипотечного кредита как фактора экономического роста, рассмотрения механизма ипотечного кредитования, выявления общероссийской и региональной специфики его организации в 1861 - 1917 гг.

В процессе исследования мы пришли к выводу, что ипотечный кредит играл важную роль в экономике и занимал значительную долю российского финансового рынка. К 1914 г. совокупная величина ипотечных ссуд составила 5,5 млрд руб., в залоге находилось 60% частных земель, а ипотечные ценные бумаги, эмитированные частными и государственными земельными банками, занимали около 41,5% всех российских фондовых ценностей. Это дает основание, во-первых, констатировать важнейшую роль ипотечных ценных бумаг на российском фондовом рынке, во-вторых, утверждать о наличии колоссального спроса на финансовые ресурсы со стороны землевладельцев и, в-третьих, говорить о способности выработанного ипотечного механизма к насыщению этого спроса. Ипотечный кредит представлял собой масштабное и интенсивно развивавшееся явление, объемы которого за период 1860-1917 гг. возросли в 5,5 раза. К 1917 г. в залоге находилось около 67 млн. десятин, что составляло 60% всей частной земельной собственности, и св. 100 тыс. объектов городской недвижимости.

Можно утверждать о том, что ипотечный кредит являлся одним из факторов экономического роста в России. Огромный процент задолженности сельскохозяйственных земель в России, являвшейся преимущественно аграрной страной, и активное развитие рынка ипотечных бумаг свидетельствуют о поступлении в сферу сельского хозяйства значительных капиталов. Доказательством преимущественно производительного использования заемных средств, являлся рост перезалогов с повышением оценки земли. Ипотечный кредит, опосредовав мобилизацию земельной собственности, стимулировал процесс привлечения в сельскохозяйственное производство экономически активных субъектов, что ускоряло развитие главенствующего сектора российской экономики. Ипотечный кредит представлял собой сложившийся институт с утвердившимися формальными и формировавшимися неформальными правилами.

Городской ипотечный кредит, как показывает наше исследование, представлял собой источник капитала для предпринимательской деятельности и для улучшения качества фонда городской недвижимости, что позволяет сделать вывод о его большом экономическом и социальном значении во второй половине XIX - начале XX в.

По нашему мнению, колоссальные объемы ипотеки и ее эффективность определялись созданием в России развитого института ипотеки, который можно рассматривать как совокупность взаимосвязанных элементов, включавших в себя единую нормативно-правовую базу, объекты залога и субъекты ипотеки в лице заемщиков, инвесторов и финансово-банковских посредников, а также формировавшуюся культуру ведения ипотечного бизнеса.

В качестве основных объектов ипотечного кредита выступали земли сельскохозяйственного назначения, земли на территории городов, городские недвижимые имущества.

Заемщиками выступали индивидуальные физические лица или их объединения (сельские товарищества, общества), сословный состав заемщиков постоянно расширялся, и к 1917 г. в сферу ипотечного кредита были вовлечены представители всех сословий.

Инвесторами являлись владельцы свободного капитала, обеспечивавшие себе высокий и надежный доход путем вложения средств в закладные листы ипотечных банков.

Ипотечные учреждения были представлены широким спектром кредитных организаций разных форм собственности: государственной, частной (акционерной и взаимной), общественной. Ипотечный кредит представлял собой доходный бизнес.

Эффективное функционирование системы достигалось благодаря разработанному механизму осуществления ипотечного кредитования, основанному на закладных листах, которые представляли собой облигации, обеспеченные всей находившейся в залоге недвижимой собственностью и государственными гарантиями. Проведенный нами анализ этого механизма доказывает его эффективность и позволяет утверждать, что внедрение основанного на закладных листах механизма ипотечного кредита на современном этапе является совершенно обоснованным и перспективным.

Анализ опыта ипотечного кредитования позволяет нам сделать некоторые практические рекомендации, связанные с развитием ипотечного кредита в современных условиях. В настоящее время учреждения, приобретающие функции ипотечного кредитования, основаны на акционерных или государственных началах. Специализированные ипотечные банки практически отсутствуют, операции по ипотечному кредиту осуществляют немногие акционерные коммерческие банки. С целью поддержания процесса становления частного ипотечного кредитования на средства федерального бюджета было создано Федеральное агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), предоставляющее долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки этих кредитов на средства, привлекаемые посредством продажи частным инвесторам ипотечных ценных бумаг, гарантированных государством. Эта программа играет позитивную роль в масштабах России в целом.

В регионах целесообразно создание кредитных обществ и муниципальных общественных банков. Условиями создания кредитных обществ на основе имущественной ответственности залогодателей должны стать ограниченность района их операций рамками одного города или области, осуществление постоянного мониторинга финансового состояния членов-заемщиков, качественное и адекватное руководство операциями общества. Источником средств для кредитования могут стать первоначальные взносы членов-заемщиков и выпуск ипотечных облигаций.

Учреждение городских ипотечных банков возможно на средства бюджетов муниципальных образований и позволяет решить одновременно множество важнейших экономических и социальных проблем местного характера: обеспечить население жильем, сельское хозяйство - ресурсами для повышения его производительности, предпринимателей - источником для расширения их деятельности, а городскую казну - доходами от инвестированных средств. Залог недвижимой собственности служит надежным гарантом безопасности инвестированных средств городской казны.

В России в настоящее время создаются необходимые предпосылки и условия для его полноценного функционирования ипотеки: складывается устойчивый обеспеченный недвижимостью спрос на долгосрочные ресурсы, формируются потенциальные источники финансирования ипотеки в виде накоплений населения, развивается фондовый рынок и биржевая инфраструктура. Масштабное внедрение ипотеки сдерживается отсутствием стабильных долгосрочных пассивов. Их источниками могут служить накопления населения, бюджетные средства, иностранные займы и инвестиции. Сложность заключается в том, что на данном этапе сбережения населения выступают в форме вкладов, которые по сути имеют характер «до востребования» и не могут быть направлены на инвестирование долгосрочных проектов. Закладные ипотечные бумаги позволят трансформировать вклады населения в долгосрочный ресурс. Кроме того, необходимо разработать процедуру выпуска ипотечных облигаций, определить потенциальных эмитентов. В настоящее время возможность эмиссии имеет ограниченное количество кредитных организаций и ипотечный агент в лице АИЖК. С целью активизации полноценного внедрения механизмов ипотечного кредитования, необходимо проведение разработки адекватного законодательства и развитие первичного и вторичного рынков ипотечного капитала.

Наше исследование показало, что, несмотря на наличие характерных общероссийских черт ипотечного кредита, на уровне регионов он имел свои особенности, обусловленные их природными, историческими, экономическими, политическими и социальными различиями. На современном этапе также необходимо учитывать региональный аспект и инвестиционный климат регионов при построении ипотечных схем, опосредующих долгосрочные инвестиции в недвижимость.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Кисмина, Елена Владимировна, 2006 год

1. Неопубликованные источники

2. ГАСО, ф. 149. Самарское отделение Крестьянского поземельногобанка.

3. ГАСО, ф. 158. Самарский губернский комитет по делам мелкого кредита.

4. ГАСО, ф. 171. Самарский губернский статистический комитет.

5. ГАСО, ф. 274. Самарский городской общественный банк.

6. ГАСО, ф. 322. Самарское отделение Государственного Дворянского Земельного банка.1. Опубликованные источники

7. Ежегодник Министерства финансов Текст.- Вып. 1.- СПб.,1869.

8. Ежегодник Министерства финансов Текст.- Вып. VI. СПб.,1875.

9. Ежегодник Министерства финансов Текст. Вып. VIII. - СПб.,1883.

10. Ежегодник Министерства финансов Текст. Вып. XXI. - СПб.,1894.

11. Ежегодник Министерства финансов Текст. Вып. 30. - СПб.,1901.

12. Ежегодник Министерства финансов Текст. Вып. 40. - СПб.,1910.

13. Ежегодник Министерства финансов Текст.- Вып. 46. Пг.,1917.

14. Журналы Самарской городской Думы Текст. Самара, 18711911.

15. Календарь и памятная книжка Самарской губернии на 1903 год Текст. Самара, 1903.

16. Материалы по статистике движения землевладения в России Текст. Вып. 1. - СПб., 1896.

17. Материалы по статистике движения землевладения в России Текст. Вып. VII. - СПб., 1903.

18. Материалы по статистике движения землевладения в России Текст. Вып. XIII. - СПб., 1907.

19. Отчеты Государственного Дворянского Земельного банка за 1901 год Текст.-СПб., 1902.

20. Отчеты Государственного Дворянского Земельного банка за 1905 год Текст. СПб., 1907.

21. Отчеты Государственного Дворянского Земельного банка за 1911 год Текст. СПб., 1912.

22. Отчеты Государственного Дворянского Земельного банка за 1914 год Текст. -Пг., 1915.

23. Россия. 1913 год Текст. : стат.-док. справ. СПб., 1995. - 416 с.

24. Сборник статистико-экономических сведений по сельскому хозяйству России и нескольких иностранных государств. Год 1 Текст., -СПб., 1907.

25. Справочная книжка для желающих заложить свои недвижимые имущества в Нижегородско-Самарском земельном банке Текст.- 2-е изд. Н. Новгород, 1876. - 71 с.

26. Справочная книжка для заемщиков Государственного Дворянского Земельного банка и его Особого отдела, составленная на основании Устава Банка, его правил и инструкций Текст. Киев, 1913.

27. Статистика долгосрочного кредита в России. 1893 год Текст. -Вып. 3.-СПб., 1894.

28. Статистика долгосрочного кредита в России. 1895 год Текст.-Вып. III.-СПб, 1896.

29. Статистика долгосрочного кредита в России. 1896 год Текст. -Вып. III.-СПб., 1897.

30. Статистика долгосрочного кредита в России. 1897 год Текст.-Вып. III.-СПб, 1898.

31. Статистика долгосрочного кредита в России. 1900 год Текст. -Вып. III.-СПб, 1903.

32. Статистика долгосрочного кредита в России. 1904 год Текст. -Вып. I—III. СПб, 1904-1905.

33. Статистика долгосрочного кредита в России. 1905 год Текст. -Вып. III.-СПб, 1907.

34. Статистика долгосрочного кредита в России. 1908 год Текст. -Вып. И.-СПб, 1908.

35. Статистика долгосрочного кредита в России. 1913 год Текст.-Вып. I—II. СПб, 1913.

36. Статистика долгосрочного кредита в России. 1914 год Текст. -Вып. I.-Пг, 1914.

37. Статистика долгосрочного кредита в России. 1915 год Текст.-Вып. I.-Пг, 1915.

38. Статистика долгосрочного кредита в России. 1917 год Текст. -Вып. I.-Пг, 1917.1. Нормативные документы

39. О залоге Электронный ресурс.: закон РФ : [принят 29 мая 1992 г, №2872-1] //СПС «КонсультантПлюс: Версия Проф»; версия 3000.02.12 ; 1992-2006 ; per. № 50231 ; РИЦ 256. Загл. с экрана.

40. Полное собрание законов Российской империи Текст. Изд. 2,

41. Свод законов Российской империи Текст. Кн. 4. - Т. 1. - СПб.,4106 ипотеке Электронный ресурс.: федер. закон: [принят 16июля 1998 г, № 102-ФЗ] //СПС «КонсультантПлюс : Версия Проф»; версия 3000.02.12 ; 1992-2006 ; per. № 50231 ; РИЦ 256. Загл. с экрана.

42. О рынке ценных бумаг Электронный ресурс. : федер. закон : [принят 22 апр. 1996 г, №39-Ф3] //СПС «КонсультантПлюс: Версия Проф»; версия 3000.02.12 ; 1992-2006 ; per. № 50231 ; РИЦ 256. Загл. с экрана.

43. Об ипотечных ценных бумагах Электронный ресурс. : федер. закон : [принят 11 нояб. 2003 г, № 152-ФЗ] //СПС «КонсультантПлюс : Версия Проф»; версия 3000.02.12 ; 1992-2006 ; per. № 50231 ; РИЦ 256. -Загл. с экрана.1. Литература

44. Абалкин, Л. И. Взгляд в завтрашний день Текст. / Л. И. Абалкин. М. : Ин-т экономики РАН, 2005. - 126 с.

45. Акманов, С. С. Государственный Дворянский Земельный банк в системе кредитных учреждений в дореволюционной России Текст. / С. С. Акманов // СибЮрВестник. 1998. - № 2.

46. Алабин, П. В. Двадцатипятилетие Самары как губернского города Текст. : ист.-стат. очерк / П. В. Алабин. Самара : Самар. стат. ком., 1877.-744 с.

47. Амирова, Н. Ф. Помещичье хозяйство Юго-Востока Европейской России в период империализма Текст. : автореф. дис. . канд. ист. наук / Н. Ф. Амирова; Куйбышев, гос. пед. ин-т. Куйбышев, 1989. - 16 с.

48. Андреева, Е. Б. Формирование рынка ипотечных ценных бумаг в РФ Текст. : дис. . канд. экон. наук: 08.00.10 / Е.Б.Андреева. СПб., 2005.-211 с.

49. Анфимов, А. М. Крупное помещичье хозяйство Европейской России (конец XIX начало XX в.) Текст. / А. М. Анфимов. - М. : Наука, 1969.-394 с.

50. Баринова, Е. П. Деятельность крестьянского и дворянского банков в оценке дворянства Текст. / Е. П. Баринова // Самар. земский сб. -Самара,- 2006. № 1-2. - С. 135-138.

51. Блиох, И. С. Финансы России XIX столетия. История-статистика Текст. / И. С. Блиох. Т. 1-4. - СПб., 1882.

52. Бовыкин, В. И. Зарождение финансового капитала в России Текст. / В. И. Бовыкин. М.: Изд-во Моск. ун-та, 1967. - 295 с.

53. Бовыкин, В. И. Формирование финансового капитала в России (конец XIX в. 1908 г.) Текст. / В. И. Бовыкин ; отв. ред. В. Я. Лаверычев. -М, 1984.-287 с.

54. Бовыкин, В. И. Финансовый капитал в России накануне Первой мировой войны Текст. / В. И. Бовыкин. М.: РОССПЭН, 2001. - 318 с.

55. Боровой, С. Я. Кредит и банки России (середина XVII в. 1861 г.) Текст. / С. Я. Боровой. - М.: Госфиниздат, 1958. - 288 с.

56. Васильчиков, А. И. Землевладение и землепользование в России и других Европейских государствах Текст. / А. И. Васильчиков. Т. 1-2. -СПб, 1881.

57. Вдовин, В. А. Крестьянский поземельный банк (1883-1895 гг.) Текст. / В. А. Вдовин. -М.: Госфиниздат, 1959. 107 с.

58. Витвицкая, Т. П. Государственные кредитные установления Российской империи XVIII-XIX вв. Текст. / Т. П. Витвицкая // Историко-экономический альманах. -М. : Академ, проект, 2004. С. 205-221.

59. Герценштейн, М. Я. Ипотечные банки и рост больших городов в Германии Текст. / М. Я. Герценштейн. СПб.: Ком. Съездов представителей учреждений рус. земельного кредита, 1902. - 281 с.

60. Герценштейн, М. Я. Новейшие течения в учении о поземельном кредите в Германии Текст. / М. Я. Герценштейн. М., 1904. - 192 с.

61. Гиндин, И. Ф. Государственный банк и экономическая политика царского правительства (1861-1892гг.) Текст. /И.Ф.Гиндин.- М. : Госфиниздат, 1960. 412 с.

62. Гиндин, И. Ф. Русские коммерческие банки Текст. /И. Ф. Гиндин.-М., 1948.

63. Грегори, П. Экономический рост Российской империи (конец XIX начало XX в.): новые подсчеты и оценки Текст. : пер. с англ. / П. Грегори. - М. : РОССПЭН, 2003. - 256 с.

64. Грузицкий, Ю. Минское городское кредитное общество Текст. / Ю. Грузицкий // Банк, вестн. 2005. - №2. - С. 55-58.

65. Гурьев, А. Н. Очерк развития кредитных учреждений в России Текст. / А. Н. Гурьев. СПб., 1904. - 250 с.

66. Дубман, Э. Л. Очерки истории юго-востока Европейской России Текст. / Э. Л. Дубман, П. С. Кабытов, Н. Ф. Тагирова; под ред. П. С. Кабытова. Самара: Изд-во "Самар. ун-т", 2004. - 296 с.

67. Дякин, В. С. Деньги для сельского хозяйства. 1892-1914 гг. Аграрный кредит в экономической политике царизма Текст. / В. С. Дякин. СПб. : Изд-во СПбГУ, 1997. - 356 с.

68. Егизарова, Н. А. Аграрный кризис конца XIX века в России Текст. / Н. А. Егизарова. М. : Изд-во АН СССР, 1959. - 192 с.

69. Иванов, В. В. Ипотечное кредитование Текст. / В. В. Иванов. -М. : ИВЦ "Маркетинг", 2001. 273 с.

70. Игумнов, Г. В. Московское городское кредитное общество (18631890) Электронный ресурс. /Г.В.Игумнов.- Режим доступа: http://www.hist.msu.nj/Calendar/1997/Apr/Lomonosov97/igimnov.htm. Загл. с экрана.

71. Ипотека в России. Прошлое. Настоящее. Будущее Текст. / под ред. И. С. Радченко. М.: Утес-Медиа, 2004. - 317 с.

72. Ипотека в России Текст. /под ред. А. В. Толкушкина. М. : Юрист, 2002. - 525 с.

73. История Самарского Поволжья с древнейших времен до наших дней. Вторая половина XIX начало XX века Текст. - М.: Наука, 2000. -235 с.

74. История России. XX век Текст. / А. Н. Боханов [и др.]. М. : ACT, 1996.-608 с.

75. Кабытов, П. С. Аграрные отношения в Поволжье в период империализма (1900-1917 гг.) Текст. /П. С. Кабытов. Саратов : Изд-во Сарат. ун-та, 1982.- 198 с.

76. Кабытов, П. С. Торгово-предпринимательская деятельность помещиков на юго-востоке европейской России в начале XX в. Текст. / П. С. Кабытов, Н. Ф. Тагирова // Россия сельская. М.: РОССПЭН, 2004.

77. Кауфман, И. И. Кредит, банки и денежное обращение Текст. / И. И. Кауфман. СПб, 1873. - 928 с.

78. Кауфман, И. И. История банковского дела в Великобритании и Ирландии Текст. / И. И. Кауфман. СПб., 1877. - 627 с.

79. Кириллов, А. К. Городские банки Западной Сибири (вторая четверть XIX начало XX века) Текст. / А. К. Кириллов. - Новосибирск, 2003.- 192 с.

80. Кириллов, А. К. Городские банки старой России Текст. / А. К. Кириллов // ЭКО. 2001. - № 8. - С. 159-178.

81. Кириллов, А. К. Городские общественные банки как часть городского хозяйства Текст. / А. К. Кириллов // Муницип. экономика. -2001.-№ 2.-С. 14-21.

82. Киселев, А. А. Ипотека как гражданское правоотношение Текст. : автореф. дис. . канд. юрид. наук : 12.00.03 / А. А. Киселев ; Рос. ин-т интеллект, собственности. М., 2000. - 22 с.

83. Киселева, К. С. Становление земельного рынка и развитие ипотечного кредитования в сельском хозяйстве Текст. : дис. . канд. экон. наук : 08.00.05, 08.00.10 / К. С. Киселева. Пенза, 2005. - 203 с.

84. Клейн, Н. Л. Экономическое развитие Поволжья в конце XIX-начале XX века Текст. / Н. Л. Клейн. Саратов : Изд-во Сарат. ун-та, 1981.- 199 с.

85. Клейн, Н. Л. Из истории банковского дела в Самарской губернии Текст. /Н. Л. Клейн //Банки Самарской области. Самара, 1998. - С. 1942.

86. Ковальченко, И. Д. Аграрная типология губерний Европейской России на рубеже XIX-XX вв. Текст. / И. Д. Ковальченко, JI. И. Бородкин // История СССР. 1979. - № 1. - С. 59-95.

87. Ковальченко, И. Д. Социально-экономический строй помещичьего хозяйства Европейской России в эпоху капитализма Текст. / И. Д. Ковальченко, Н. Б. Селунская, Б. М. Литваков. М, 1982.

88. Ковальченко, И. Д. Всероссийский аграрный рынок XVIII -начало XX века: опыт количественного анализа Текст. / И. Д. Ковальченко, Л. В. Милов. М, 1974. - 413 с.

89. Корелин, А. П. Сельскохозяйственный кредит в России в конце XIX начале XX в. Текст. / А. П. Корелин. - М. : Наука, 1988. - 259 с.

90. Ламанский, Е. И. Статистический обзор операций государственных кредитных установлений с 1817 года до настоящего времени Текст. / Е. И. Ламанский. СПб. : Тип. АН, 1854. - 147 с.

91. Лебедев, С. К. С.-Петербургский Международный коммерческий банк во второй половине XIX века: европейские и русские связи Текст. / С. К. Лебедев. М. : РОССПЭН, 2003. - 528 с.

92. Лизунов, П. В. Биржи в России и экономическая политика правительства (XVIII-XX вв.) Текст. : монография / П. В. Лизунов. -Архангельск : Изд-во Помор, гос. ун-та, 2002. 244 с.

93. Логинов, М. П. К вопросу о бюджетной модели ипотеки в России Текст. / М. П. Логинов // Деньги и кредит. 2003. - № 12. - С. 67-69.

94. Мартиновская, А. Николай Георгиевич Гарин-Михайловский Текст. / А. Мартиновская // О Волге наше слово : лит.-краеведч. сб. -Куйбышев, 1977. 187 с.

95. Мехряков, В. Д. Развитие кредитных учреждений в России Текст. / В. Д. Мехряков. М.: ИКК "Дека", 1996. - 254 с.

96. Мигулин, П. П. Наша банковая политика (1729-1903) Текст. / П. П. Мигулин. Харьков, 1904.

97. Мигулин, П. П. Русский государственный кредит (1769— 1906 гг.) Текст. / П. П. Мигулин. Т. 1-3. - Харьков, 1899-1907.

98. Мицевский, Е. С. Земельный кредит акционерных земельных банков Текст. / Е. С. Мицевский. Киев, 1902. - 59 с.

99. Нардова, В. А. Городское самоуправление в России в 60-х-начале 90-х годов XIX в.: правительственная политика Текст. / В. А. Нардова. М. : Наука, 1984. - 260 с.

100. Нетишинская, Л. Ф. Ипотека как вид залога Текст.: дис. . канд. юрид. наук : 12.00.03 / Л. Ф. Нетишинская. Саратов, 1997. - 142 с.

101. Першин, П. Н. Аграрная революция в России Текст. /П. Н. Першин.-М., 1966.

102. Петербург. История банков Текст. /К. В. Ананьич [идр.].-СПб. : Третье тысячелетие, 2001. 304 с.

103. Печерин, Я. И. Исторический опыт правительственных, общественных и частных кредитных установлений в России Текст. / Я. И. Печерин. СПб., 1904. - 142 с.

104. Погребинский, А. П. Очерки истории финансов дореволюционной России (19-20 вв.) Электронный ресурс. / А. П. Погребинский. Режим доступа: http://www.smartcat.ru/p finance/books/book 38/chl 2.shtml. - Загл. с экрана.

105. Проскурякова, Н. А. Земельные банки Российской империи Текст. / Н. А. Проскурякова. М.: РОССПЭН, 2002. - 520 с.

106. Проскурякова, Н. А. Городские кредитные общества в дореволюционной России Текст. / Н. А. Проскурякова // Экономическая история: обозрение /под ред. Л. И. Бородкина. Вып. 8.- М., 2002.-С. 128-129.

107. Проскурякова, Н. А. Государственный Дворянский Земельный банк и его заемщики Текст. / Н. А. Проскурякова // Россия сельская. XIX -начало XX века / отв. ред. А. П. Корелин. М., 2004. - С. 190-227.

108. Проскурякова, Н. А. Некоторые особенности поземельного кредита в России в конце XIX начале XX веков Текст. / Н. А. Проскурякова // История СССР. - 1974. - № 3.

109. Райский, Ю. Л. Акционерные земельные банки в России во второй половине XIX-начале XXвв. Текст. : автореф. . д-ра ист. наук /Ю. Л. Райский.-Л, 1983.-32 с.

110. Рисованный, И. М. Экономическая наука и институциональные преобразования в России XIX-XX вв.: логика идей и логика реформ Текст. / И. М. Рисованный. СПб. : Изд-во Санкт-Петербург, ун-та, 2003.-308 с.

111. Рихтер, Д. И. Государственные земельные банки и их дальнейшая судьба Текст. / Д. И. Рихтер. Пг, 1917.-21 с.

112. Рихтер, Д. И. Задолженность частного землевладения Текст. / Д. И. Рихтер // Влияние урожаев и хлебных цен на некоторые стороны русского народного хозяйства. СПб, 1897. - С. 370-402.

113. Ростов, В. В. Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в России Текст.: дис. . канд. экон. наук: 08.00.10 / В. В. Ростов. М, 2005. - 174 с.

114. Рязанов, В. Т. Экономическое развитие России. Реформы и российское крестьянство в XIX-XX вв. Текст. / В. Т. Рязанов. СПб. : Наука, 1998.-796 с.

115. Савельев, П. И. Пути аграрного капитализма в России XIX в. Текст. / П. И. Савельев. Самара : Изд-во Самар. гос. ун-та, 1994. - 360 с.

116. Селунская, Н. Б. Критика буржуазных концепций аграрного строя России накануне Октября (к проблеме предпосылок Великой Октябрьской социалистической революции) Текст. / Н. Б. Селунская. -М. .'Знание, 1980.-64 с.

117. Смирнов, В. Деятельность городских кредитных обществ-ипотечных учреждений нового типа в дореволюционной России Текст. / В. Смирнов // Финансы и кредит. 2003. - № 8. - С. 68-76.

118. Смирнова, Е. Л. Ипотека в системе социально-экономических отношений Текст.: автореф. дис. . канд. экон. наук: 08.00.01 / Е. JI. Смирнова; Санкт-Петербург, гос. ун-т. СПб, 2004. - 22 с.

119. Смыков, Ю. И. Крестьяне Среднего Поволжья в период капитализма Текст. / Ю. И. Смыков. М. : Наука, 1984. - 232 с.

120. Соколовский, Н. М. История одного хозяйства и Крестьянский банк Текст. / Н. М. Соколовский // Вестник Европы. Том I. - СПб, 1892.-С. 327-361.

121. Судейкин, В. Т. Государственный банк. Исследование его устройства, экономического и финансового значения Текст. /В. Т. Судейкин. СПб, 1891.-520 с.

122. Судейкин, В. Т. Наши общественные городские банки и их экономическое значение Текст. / В. Т. Судейкин. СПб, 1884. - 50 с.

123. Судейкин, В. Т. Очерк организации поземельного кредита в Англии, Германии, Австро-Венгрии, Франции Текст. / В. Т. Судейкин.-СПб., 1888.- 108 с.

124. Сухорукова, А. С. Земельный вопрос в Петербурге в начале XX века Электронный ресурс. / А. С. Сухорукова. Режим доступа: http://histoi-y.pu.ru/stuct/cathed/region/prof/eseach/suhl.htm. - Загл. с экрана.

125. Тагирова, Н. Ф. Мировая финансовая система и финансовый рынок Российской империи (начало XX в.) Текст. / Н. Ф. Тагирова // Экон. науки. 2005. - № 3. - С. 87-95.

126. Тагирова, Н. Ф. Рынок Поволжья (вторая половина XIX начало XX вв.) Текст. / Н. Ф. Тагирова. - М. : Моск. обществ, науч. фонд ; Изд. центр науч. и учеб. программ, 1999. - 312 с.

127. Таранков, В. И. Ценные бумаги Государства Российского Текст. / В. И. Таранков. Тольятти : Интер-Волга, 1992. - 650 с.

128. Устина, Н. А. Крестьянский поземельный банк в Среднем Поволжье (1885-1917 гг.) Текст. /Н. А. Устина. Самара : Изд-во СМИУ, 2003.- 177 с.

129. Федорова, А. Б. Снижение банковских рисков при ипотечном жилищном кредитовании населения Текст. : дис. . канд. экон. наук: 08.00.10 / А. Б. Федорова. -М, 2005. 160 с.

130. Финогентова, О. Е. Основные направления законодательного регулирования деятельности Дворянского Земельного банка Текст. / О. Е. Финогентова // Вестн. Самар. гос. экон. акад. 2004. - № 1. -С. 276-284.

131. Ходский, JI. В. Поземельный кредит в России и отношение его к крестьянскому землевладению Текст. / JI. В. Ходский. М, 1882. - 295 с.

132. Хрулев, С. С. Наш ипотечный кредит (опыт статистического выяснения состояния землевладения в зависимости от его задолженности) Текст. / С. С. Хрулев. СПб, 1898.- 160 с.

133. Цылина, Г. А. Ипотека: жилье в кредит Текст. / Г. А. Цылина. -М.: Экономика, 2001.-357 с.

134. Экономическое состояние городских поселений Европейской России в 1861-62 гг. Текст. -Ч. 2. СПб, 1863.

135. Энциклопедический словарь Брокгауза и Ефрона Текст.-СПб., 1890.

136. Emmons, Т. The Russian Landed Gentry and Peasant Emansipation of 1861. Cambridge Univ. Press, 1968.

137. Kahan, A. Russian Economic History. The Nineteenth Century.-Chicago, 1989.