Ипотечное кредитование населения Российской Федерации на покупку, строительство жилья тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.10, кандидат экономических наук Разумова, Ирина Анатольевна

• Разумова, Ирина Анатольевна
• кандидат экономических наук
• 1999

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Разумова, Ирина Анатольевна

ВВЕДЕНИЕ.

I. ГЛАВА. ЖИЛИЩНАЯ ПРОБЛЕМА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ И ПУТИ ЕЕ РЕШЕНИЯ

1.1. Обеспечение населения жильем.

1.2. Меры, предпринимаемые федеральным правительством и региональными органами власти по решению жилищной проблемы в Российской Федерации.

1.3. Источники финансирования затрат на жилищное строительство в Российской Федерации.

II. ГЛАВА. РОЛЬ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА В АВАНСИРОВАНИИ ЗАТРАТ НА ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО

2.1. Ипотека, ее сущность, история возникновения и развития.

2.2. Особенности ипотечного кредита в России до октября 19] 7 г.

2.3. Состояние ипотечного кредита в странах с развитой рыночной экономикой в настоящее время.1.

2.3.1. Влияние развития системы ипотечного кредита на развитие общественного производства, на решение жилищной проблемы.

2.3.2. Роль государства в системе ипотечного кредита и возможность государственного стимулирования ипотечного кредитования жилищного строительства.

2.3.3. Основные модели организации ипотечного кредитования, сложившиеся в мировой практике.

2.4. Возможность и необходимость использования ипотечного кредита в Российской Федерации для развития жилищного строительства.

III.

ГЛАВА. АНАЛИЗ РАЗВИТИЯ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ ГРАЖДАН РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ НА СТРОИТЕЛЬСТВО, ПОКУПКУ ЖИЛЬЯ

3.1. Развитие системы ипотечного кредитования жилья на федеральном уровне.

3.2. Развитие системы ипотечного кредитования жилья на региональном уровне.

3.3. Развитие системы ипотечного кредитования на уровне коммерческого банка.

3.3.1. Основные направления кредитной политики коммерческого банка в области ипотечного кредитования.

3.3.2 Основные этапы ипотечного кредитования.

З.З.З.Характеристика банковских рисков, связанных с ипотечным кредитованием.

3.4.Необходимые элементы системы ипотечного кредитования граждан на покупку (строительство) жилья в Российской Федерации.

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Ипотечное кредитование населения Российской Федерации на покупку, строительство жилья»

Актуальность темы исследования. Удовлетворение потребности населения в жилье является одной из важнейших предпосылок достижения стабильности в стране. Хорошие жилищно-бытовые условия улучшают здоровье нации, повышают трудоспособность населения, что положительно сказывается на социально-экономическом развитии страны в целом. Поэтому, практически во всех странах правительство в той или иной мере содействует развитию жилищного строительства, участвует в распределении жилья среди населения.

В Советском Союзе обеспечение населения жильем осуществлялось, в основном, за счет государственного бюджета, средств предприятий и частично за счет средств населения. Переход России к рыночным отношениям непосредственным образом затронул и сферу жилищного строительства. За годы экономических реформ ввод в эксплуатацию жилых домов сократился почти в два раза (с 61,7 млн. кв. метров общей площади жилья в 1990 г1, до 30,3 млн. кв. метров в 1998 г2.). В результате Россия в настоящее время по обеспечению населения жильем отстает от экономически развитых стран в 2,5 раза. Важнейшей причиной такого состояния стало резкое сокращение государственного финансирования жилищного строительства, которое не было компенсировано оживлением инвестиционной активности ни со стороны частного отечественного, ни зарубежного капиталов. В результате большинство населения оказалось перед проблемой самостоятельного улучшения своих жилищных условий. Однако, как свидетельствует практика, возможности населения Российской Федерации в этом плане очень ограничены из-за значительного снижения реальных денежных доходов населения и высокой стоимости жилья.

1 Госкомстат России // Российский статистический ежегодник. Официальное издание, 1997 г. - С.416.

2 Иванов С. А. Управление инвестиционными проектами жилой застройки крупных городов в условиях конкуренции / Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук. - Нижний Новгород. - 1999г. С.З.

Поэтому в экономической науке и практике ведется активный поиск новых, высокоэффективных источников и новых форм финансирования строительства жилья, позволяющих объединить денежные средства государства, банков, других экономических структур, а также населения для решения жилищных проблем. Одним из таких финансовых инструментов, который широко используется в ряде высокоразвитых стран, является система ипотечного кредитования жилищного строительства. Ипотека жилья во многих странах, если не решила жилищной проблемы населения, то позволила значительно снизить ее остроту. Будучи обеспечено реальной собственностью на недвижимость, ипотечное кредитование способно привлечь на рынок жилья значительные денежные средства, оживить строительство и сопряженные с ним отрасли промышленности, увеличить количество рабочих мест, повысить доходы населения и бюджетов всех уровней. Однако, для применения ипотечного кредита в России должны быть созданы необходимые экономические и организационные предпосылки. Исследованию условий и организации ипотечного кредитования жилищного строительства, возможных путей решения этой проблемы и посвящено настоящее исследование.

Развитие ипотечного кредитования строительства жилья в России будет способствовать общему успеху экономической реформы, стабилизации и подъему экономики, уровня жизни населения.

Цель и задачи исследования.

Целью диссертационной работы является разработка теоретических положений и методических рекомендаций по созданию и развитию целостной системы ипотечного кредитования населения на покупку (строительство) жилья.

В связи с этим были исследованы: особенности понятия ипотеки, ее сущность и преимущества ипотеки перед другими видами залога; особенности ипотечного кредита и специфика процесса ипотечного кредитования населения на покупку, строительство жилья; опыт ипотечного кредитования в дореволюционной России, в экономически развитых странах в настоящее время; экономические возможности и целесообразность использования ипотечного кредита на жилищное строительство в Российской Федерации, практика его применения и влияние на решение жилищной проблемы, на экономику страны в целом; роль государства в системе ипотечного кредита, в стимулировании развития ипотечного кредитования на покупку, строительство жилья.

Исследование перечисленных вопросов позволило обосновать систему мер по организации ипотечного кредитования населения Российской Федерации на строительство и приобретение жилья.

Предметом исследования диссертационной работы является система экономических отношений, складывающихся в процессе кредитования населения на покупку (строительство) жилья.

Объектом исследования выступает механизм функционирования системы ипотечного кредитования жилья.

Теоретические и методологические основы исследования. При работе над диссертацией использовались труды российских и зарубежных ученых специалистов в области ипотечного кредитования. В дореволюционной России проблемами ипотеки занимались такие видные экономисты второй половины XIX века, как Н.Х. Бунге, А.И. Гурьев, А.И. Зак. И.И. Кауфман, И. Зимулин, Б.В. Ананьин, И.О. Кржижановский, 11. Дегай, Я.И. Печерин, П.П. Мигулин и др. Отдельные аспекты проблемы становления ипотечных отношений в условиях развивающейся экономики нашли свое отражение в работах современных зарубежных исследователей (Д.Джаффе, Н. Миллера, К. Розена, С. Симанса, Р. Страйка, О. Штекера и др.). Вопросам ипотечного кредитования посвящены работы таких российских экономистов, юристов, банковских специалистов, как Е.В. Басин, Э.Р. Бугулов, В.М. Будилов, В.А. Горемыкин, Б.Д. Завидов, Ю.Б. Ильина, А. Каноков, Н.Б. Косарева, В.И. Лимаренко, В.Д. Мехряков, В.В. Овчинников, Э. Ошманова, Г.Песков, Л.И. Рябченко, И.А. Сиротина, В.П. Стюньков, А.Ю. Сучков, Е.И. Тарасевич и др.

Информационной базой для написания данной работы явились нормативно-правовые акты Российской Федерации, а также г. Санкт-Петербурга; материалы научных и научно-практических конференций и семинаров; информационные материалы Государственной Думы ФС РФ, Центрального банка РФ, Ассоциации ипотечных банков и Российской ипотечной Ассоциации, Госкомстата России; публикации в периодической печати, в специальной экономической литературе.

Научная новизна диссертационной работы, по мнению автора, состоит в следующем:

• уточнено определение понятия ипотеки, выявлены ее отличительные черты от других видов залога;

• выявлены особенности понятия ипотеки жилья;

• раскрыта эволюция и дана периодизация развития ипотечных кредитных отношений в дореволюционной России;

• на основе изучения зарубежного опыта организации ипотечного кредитования, анализа формирования ресурсной базы ипотечного кредита в мировой практике определены основные тенденции развития систем ипотечного кредитования в зарубежных странах;

• выяснены экономическая возможность и целесообразность использования системы ипотечного кредита на жилищное строительство в Российской Федерации;

• в результате анализа существующих условий и необходимых предпосылок для развития ипотечного кредитования, выявлены возможные направления развития ипотечного кредитования в России в краткосрочной и долгосрочной перспективе; обоснованы практические рекомендации по формированию национальной системы ипотечного кредитования.

Определение влияния системы ипотечного кредита на решение жилищной проблемы и экономику страны в целом позволило теоретически обосновать необходимость государственного регулирования и контроля в системе ипотечного кредита и сформулировать их задачи.

Практическая значимость диссертационного исследования состоит в возможности использования теоретических выводов и практических рекомендаций для организации системы ипотечного кредитования жилья, учитывающей специфические условия социально-экономического положения России и законы рыночной экономики. Основные выводы и практические рекомендации диссертационного исследования могут быть использованы при подготовке новых учебных пособий и лекционных курсов по финансовым дисциплинам.

Апробация результатов диссертационного исследования

Основные выводы и рекомендации работы были использованы диссертантом при разработке лекций учебный курсов "Система социальных льгот и ее совершенствование", "Экономическая политика и система социальной защиты" для студентов факультета Менеджмента в социальной сфере Санкт-Петербургского технологического института сервиса.

По теме диссертации опубликованы три научные работы, общим объемом 0,7 страницы.

Структура диссертационной работы. Работа состоит из введения, 3 глав, заключения и приложений. Общий объем работы 162 листа. В работе представлено 13 таблиц, 12 схем и 7 приложений.

Заключение диссертации по теме «Финансы, денежное обращение и кредит», Разумова, Ирина Анатольевна

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Проведенное исследование показало, что за годы реализации экономической реформы в целом, несмотря на резкое сокращение бюджетных ассигнований, удалось преодолеть снижение ввода жилья в основном за счет развития индивидуального строительства. В большинстве субъектов Российской Федерации были выпущены жилищные ценные бумаги, образованы фонды развития жилищного строительства, расширилось привлечение в эту сферу иностранных инвестиций. На строительство и приобретение жилья малоимущим семьям стали предоставляться субсидии. Однако, эти меры не позволили снизить остроту жилищной проблемы в Российской Федерации. Большинство населения России не удовлетворено своими жилищными условиями и не может самостоятельно решить эту проблему. В связи с дефицитом бюджета и жесткой денежно-кредитной политикой, реализация государственных программ по жилищному строительству в России не столько зависит от возможностей федерального или местных бюджетов, сколько от таких источников финансирования, как средства коммерческих структур, банковские кредиты, гранты иностранных государств и международных финансовых организаций, средства от продажи на коммерческих аукционах части построенного жилья или недостроенных жилых домов и другие внебюджетные источники финансирования.

В результате исследования было установлено, что аккумулировать средства на жилищное строительство, расширить и упростить доступ индивидуальных застройщиков или покупателей жилья к банковским кредитам, к специальным денежным фондам, создаваемым на разных уровнях государственной власти для решения жилищной проблемы в Российской Федерации, позволит система ипотечного кредитования жилищного строительства.

Изучение истории возникновения и развития залогового обеспечения показало, что ипотека как разновидность залога, является его более совершенной формой. Появление ипотечного кредита было вызвано экономическими потребностями общества, развитием его товарно-денежных отношений. Со временем менялись условия предоставления, объемы и цели ипотечного кредита, надежность его обеспечения, характер кредитных отношений, связанных с ипотекой. Однако, сегодня, как и четыре тысячи лет назад, ипотека - это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае неисполнения последним своего основного обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. Ипотека может служить обеспечением не только банковского обязательства, как это принято считать в настоящее время, но и любого другого, в том числе обязательства, возникшего в случаях купли-продажи, аренды, подряда, иного договора, причинении вреда и т.п.

Эффективность ипотеки как формы обеспечения возвратности долгосрочного кредита обусловлена правовым режимом данного вида залога, характеристиками недвижимого имущества как предмета залога, спецификой оформления ипотеки.

Первоначально предметом ипотеки была земля. Это было связано с тем, что земельные владения занимали большую часть территории страны и являлись основным источником национального богатства. С развитием общественного производства кредиты под залог недвижимости становятся более разнообразны. В качестве объекта залога стали выступать здания, сооружения и производственные помещения. В настоящее время больший удельный вес занимает ипотечный кредит на жилищное строительство. (В США 60% ипотечных кредитов приходится на кредиты на покупку жилья). Ипотечный жилищный кредит предоставляется заемщику по кредитному договору на приобретение жилья, который обеспечивается договором об ипотеке приобретаемого жилья. В результате ипотечный жилищный кредит объединяет в себе два вида кредита - классический ипотечный кредит и потребительский кредит на покупку (строительство) жилья. Поэтому он имеет свои особенности, погашение кредита происходит за счет личных доходов заемщика или членов его семьи; кредит используется на потребительские цели покупку или строительство жилья; в качестве залога выступает "будущая собственность" (заемщик становится собственником квартиры только после ее покупки); ипотека жилья предполагает создание целостной системы ипотечного кредитования.

Необходимость создания единой системы ипотечного кредита, а не отдельно взятых ее элементов, подтверждается практикой развития системы ипотечного кредита как в России до октября 1917 года, так и в ряде западных стран в настоящее время. Важным элементом системы инвестирования строительства жилья в дореволюционной России был ипотечный кредит, денежные ресурсы которого формировались за счет вкладов населения, ресурсов государства, а также за счет выпуска (ипотечных) облигации с обязательством их погашения под гарантии государственных финансовых органов. Благодаря высоко организованной системе ипотечного кредита, вовлечения в механизм погашения долгов таких наиболее распространенных в стране форм собственности, как земля и недвижимость, более равномерного распределения кредитных рисков, банковская система России, даже в трудные для экономики времена сохраняла свою устойчивость.

Положительный опыт функционирования банковской системы России был использован банковскими системами ряда европейских стран. Например, был использован существовавший в России облегченный порядок регистрации и лицензирования банка; установление с учетом конкретной макроэкономической ситуации в стране требований к размеру резервного капитала по отношению к активам, пассивам и балансу банка, норм ликвидности банка с учетом оборота его капитала, включающего помимо денег ценные бумаги, ипотеку и другие формы собственности; выдача ипотечной ссуды не деньгами, а ценными бумагами, что обеспечивало прочность всей системы ипотеки, поскольку не требовало от банка свободных денежных средств; а также использование ипотечных облигаций для авансирования затрат на жилищное строительство.

Если в Советской России в связи с отменой частной собственности на землю ипотечные банки были ликвидированы, то в большинстве экономически развитых стран система ипотечного кредита получила дальнейшие развитие и доказала свою эффективность. Благодаря получению ипотечного кредита на покупку (строительство) жилья, улучшить свои жилищные условия смогли даже малообеспеченные слои населения.

Более того, ипотека повышает стабильность и эффективность банковской системы страны. Во-первых, в силу особенностей недвижимого имущества, как объекта залога, повышается качество обеспечения кредита. Во-вторых, высокая стоимость недвижимости и риск ее потери побуждают должника точно и своевременно исполнять свои обязательства. В-третьих, целевой характер ссуд при ипотечном кредите способствует снижению кредитного риска. В-четвертых, при наличии вторичного рынка закладных, коммерческие банки могут лучше маневрировать своими активами, своевременно укрепить свою платежеспособность и получить дополнительные источники средств для последующего кредитования. При ипотечном кредитовании достигается наилучшее согласование интересов всех участников экономического процесса. С помощью ипотечного кредита в систему рыночных кредитных отношений дополнительно вовлекается множество экономических субъектов - инвесторов и собственников жилья, что отвечает интересам общества: государственное финансирование замещается банковским кредитом, повышается уровень инвестиционной активности хозяйствующих субъектов, банковской системы; в инвестиционный процесс широко вовлекаются свободные финансовые ресурсы.

Все это позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики, на решение социальных задач страны. С помощью ипотечного кредита реализуется программа жилищного строительства, развивается стройиндустрия и связанные с нею многие отрасли экономики; снижается уровень безработицы, растет покупательный спрос и решается жилищная проблема. Таким образом, развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на преодоление в обществе экономической и социальной нестабильности, которая обычно сопровождает экономический кризис. Как свидетельствует исторический опыт, развитие системы ипотечного кредита позволило многим странам быстрее и с наименьшими потерями преодолеть экономические кризисы и их последствия. Поэтому, государство объективно заинтересовано в развитии системы ипотечного кредита.

В экономически развитых странах ипотечные банки пользуются потенциальной поддержкой государства: для них создана необходимая законодательная база, четко работают государственные органы, регистрирующие сделки с недвижимостью, функционируют специализированные институты, проводящие операции с ценными бумагами и косвенно регулирующие их деятельность. Государство постоянно контролирует деятельность ипотечных банков, состояние и развитие системы ипотечного кредита в целом. Более того, государство, проводя ту или иную финансово-кредитную политику в стране, в зависимости от сложившейся экономической и политической ситуации, оказывает влияние на состояние и развитие рынка ипотечных кредитов. Общепринятыми способами такого влияния являются: поддержка вторичного рынка закладных; благоприятный налоговый режим для банков, предоставляющих кредит под залог недвижимости; регулирование процентных ставок по закладным и прямое субсидирование покупки закладных под залог жилья. Однако, как показало изучение этого вопроса, государственное стимулирование рынка ипотечных кредитов с целью улучшения жилищных условий населения имеет краткосрочный эффект. Оно оказывается эффективным при становлении системы ипотечного кредита и в периоды острых социально-экономических кризисов.

Анализ систем ипотечного кредитования жилья в экономически развитых странах показал, что, несмотря на существующие особенности ипотечных схем, применяемых в разных странах, сформировались две основные модели организации системы ипотечного кредитования: модель "сберегательного банка", так называемая "немецкая" модель и модель "ипотечной компании" или "американская" модель. При наличии соответствующих условий в России могут получить распространение обе модели ипотечного кредитования жилья и в этом направлении делаются определенные шаги. В настоящее время для России с ее неустойчивой финансовой системой наиболее приемлема автономная сбалансированная модель ипотеки, базирующаяся на сберегательно-ссудном принципе. Этот принцип уже доказал свою жизнеспособность как в дореволюционной России (деятельность различных касс взаимопомощи, обществ взаимного кредита и ссудосберегательных ассоциаций), так и в Советском Союзе (предоставление ссуд на улучшение жилищных условий молодым семьям, работникам бюджетных учреждений, переселенцам). Она применяется и во многих европейских странах. Создание и развитие системы жилищных накопительных вкладов в России сегодня сталкивается с серьезными проблемами: резким снижением уровня жизни населения, потерей значительной части своих накоплений и доверия к различным финансово-банковским учреждениям. Без государственных дотаций или индексации вкладов населения кредитными организациями привлечь его средства на развитие ипотечного кредита в Российской Федерации будет очень сложно.

Вторая модель ипотечного кредита - "американская" - предполагает создание общенациональной ассоциации по ипотечному кредитованию. В США создание такой ассоциации помогло преодолеть тяжелейший финансовый кризис в стране, привлечь необходимые средства для развития экономики. Однако, в 30-ые годы в США уже действовала система ипотечного кредита, которая включала в себя: систему публичной (гласной) регистрации актов, связанных с недвижимой собственностью, институт оценки стоимости недвижимости, сам рынок недвижимости, систему страхования как объектов недвижимости, так и сделок, связанных с ней. В России все это еще только создается, что серьезно препятствует развитию системы ипотечного кредита. В отличии от США, в России необходимо не столько стимулирование развития ипотеки, сколько создание ее инфраструктуры. В дальнейшем эта модель ипотечного кредитования сможет занять достойное место в российской банковской практике, так как для покупателя жилья она более предпочтительна. Во-первых, клиент получает кредит в денежной форме и имеет возможность самостоятельно выбрать квартиру в любом районе города; в то время как при немецкой схеме (в том виде в каком она получила развитие в России) выбор Офаничивается. либо одним определенным домом, либо несколькими домами в одном районе. Во-вторых денежные средства позволяют приобретать жилье по рыночным ценам, а не по установленным и часто завышенным строителями. Еще одно преимущество американской ипотеки - в сроках кредитования. Ипотечные кредиты по американской схеме предоставляются в России в основном на 10 лет (в западных странах срок кредитования составляет 15-20 лег). Приобретая жилье по немецкой схеме, заемщик должен расплатиться по кредиту в течение 3-5 лет. Кроме того, при американской схеме заемщик имеет право распоряжаться своим долгом: он в любой момент может продать закладную на свою квартиру или получить новый кредит, заложив долг. Немецкая ипотека не предусматривает такой возможности: купив квартиру, заемщик не может ее продать до тех пор, пока не выплатит весь долг. Однако, данная схема ипотечного кредитования выгодна строительным фирмам. Поэтому данный вид кредитования жилья называют еще строительной ипотекой. В том виде, в каком она получила развитие в России, немецкая ипотека имеет шансы на развитие только до тех пор, пока не будут созданы условия для развития системы ипотечного кредита по американской схеме или немецкая ипотека не заработает на банковском уровне. Но для этого нужно время.

Достижение максимальных результатов от ипотечного кредитования требует активного участия государства в процессе становления и развития национальной системы ипотечного кредитования, которое должно обеспечивать: создание необходимой законодательной базы, формирование структуры ипотечной системы, осуществление надзора и контроля за деятельностью ипотечных кредитных институтов и стимулирования развития ипотечного кредита в стране.

Важную роль в создании и развитии высокоразвитой системы ипотечного кредитования должны играть регионы. Многие регионы России формируют свое правовое регулирование ипотечного кредитования и создают собственные схемы ипотеки. В работе рассмотрены действующие программы ипотечного кредитования в Москве, Санкт-Петербурге и в ряде других регионов.

Анализ действующих в России программ ипотечного кредитования жилья показал, что при их разработке в первую очередь обращается внимание на эффективность долгосрочных кредитных операций, т.е. на прибыльность и возвратность ипотечных кредитов, а не их доступность населению. Процентные ставки по ипотечным кредитам на покупку (строительство) жилья в размере 1018 % непомерно высоки для основной массы населения, учитывая, что заемщик должен еще оплачивать процедуру оформления кредита, страховку, налог на недвижимость и другие расходы. При этом экономическая ситуация в России не дает уверенности, что заемщик сможет сохранить свою платежеспособность в будущем. Кроме того, сама процедура оформления ипотечного кредита на покупку или строительство жилья занимает очень много времени - как правило, три месяца уходит на сбор документов и еще несколько месяцев на их проверку банком.

Выполненное исследование показало, что быстрое создание и развитие ипотечной системы в России сдерживается сегодня рядом факторов. Среди них: несовершенство законодательной и нормативной базы в области ипотечного кредита; отсутствие стратегии развития ипотечного бизнеса на уровне государства; неразвитость рынка недвижимости; отсутствие механизмов регулирования этого процесса со стороны государства и слабая теоретическая база для решения прикладных задач в этой области. Существующие в Российской Федерации коммерческие банки еще не имеют достаточного практического опыта в данной сфере деятельности, да и велик кредитный риск при ипотечном кредитовании. Ситуация ухудшается кризисным состоянием банковской системы России (из 2500 официально зарегистрированных банков действуют только около 1500, из которых приблизительно 700 банков являются неплатежеспособными) и резко сократившейся платежеспособностью населения.

Для того, чтобы ипотечный кредит мог сыграть важную роль в решении жилищной проблемы в России, необходимо предпринять следующие меры.

Прежде всего, должна быть разработана единая стратегия развития системы ипотечного кредитования жилья на государственном уровне. Далее необходимо завершить создание целостной системы законодательных и иных правовых актов, связанных с жилищным строительством и сделками в жилищной сфере; разработать и утвердить подзаконные ведомственные и региональные правовые акты, обеспечивающие реализацию принятых законов на местах.

В соответствии с действующим законодательством должны быть разработаны единые по всей стране федеральные стандарты системы ипотечного кредитования. Особенно это касается вторичного рынка закладных. Так как только в случае единых условий выпуска и обращения ипотечных облигаций станет возможным перелив капиталов из районов с излишними средствами в районы с недостатком средств, выравнивание процентной ставки по географическим регионам, стабилизация денежного обращения в целом по стране.

Создание вторичного рынка закладных является необходимым условием привлечения дополнительных средств для предоставления ипотечных кредитов и повышения ликвидности и платежеспособности ипотечных банков.

Для того, чтобы увеличить доступность ипотечного кредита для населения необходимо упростить и ускорить порядок предоставления ипотечного кредита на покупку жилья; снизить стоимость ипотечного кредита за счет уменьшения ставок пошлин за нотариальное удостоверение закладных и государственную регистрацию залога, освобождения от налогообложения денежных средств заемщика, выплачиваемых по ипотечному кредиту до окончания погашения кредита; а также создать условия при которых кредитор будет уверен в надежности кредитных операций.

Для этого необходимо, во-первых, создать единую по всей стране систему регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Одним из результатов создания подобной системы станет возможность электронного обмена и предоставления информации о правах на недвижимость по всей стране. С этой целью необходимо создание защищенного электронного банка данных о правах на объекты недвижимости. Во-вторых, следует создать единую по всей стране систему ведения кредитных историй граждан. В-третьих, разработать четкие механизмы реализации заложенного имущества в случае не выполнения обязательства по ипотечному кредиту и учредить специализированные судебные органы для ведения дел с исками по ипотеке, способные оперативно рассматривать иски кредитных институтов по отчуждению принятой в залог недвижимости. Кроме того, целесообразно усовершенствовать специализированную профессиональную подготовку кадров по широкому кругу вопросов ипотечного кредита на базе использования зарубежного опыта и его адекватной адаптации к российским экономическим и правовым условиям.

Для защиты интересов ипотечных банков необходимо изменить исходные условия их деятельности: смягчить установленный им норматив по ограничению привлечения вкладов населения, использованных на цели инвестирования; освободить от резервирования вклады населения с относительно длительными сроками хранения, ввести льготный порядок налогообложения ипотечных операций. За счет этого для банков повысится возможность устанавливать стабильные ставки по относительно долгосрочным вкладам, что также будет привлекательным условием хранения средств. Чтобы увеличить объем источников средств для предоставления долгосрочных жилищных кредитов, целесообразно ввести систему государственных гарантий по вкладам. С другой стороны, следует повысить контроль за деятельностью банков, осуществляющих ипотечное кредитование жилья, в частности, установить материальную ответственность банков и других финансовых структур за не целевое использование бюджетных средств, предназначенных для жилищного строительства.

Для привлечения дополнительных инвесторов на рынок ипотечных капиталов необходима целенаправленная государственная политика в области стимулирования инвестиций в жилищное строительство. Например, предоставление налоговых льгот финансовым компаниям и организациям, направляющим определенную часть своих инвестиционных ресурсов на покупку закладных.

Только при сочетании и комплексном решении всех перечисленных проблем может быть достигнут наибольший эффект решения жилищной проблемы населения в России с помощью ипотечного кредитования.

Создание и развитие современной и эффективной системы ипотечного кредита в России позволит не только улучшить жилищные условия граждан, но и будет способствовать формированию цивилизованной, устойчивой банковской системы, которая бы в полной мере отвечала принятым в мире представлениям о роли и месте банков в экономической жизни страны; стимулировать развитие экономики России; поможет выходу страны из тяжелейшего социально-экономического кризиса.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Разумова, Ирина Анатольевна, 1999 год

1. АнановН. Куда смотреть городу // Санкт-петербургские ведомости от 12 мая 1999.

2. Ананьин Б.В. Банкирское дело в России 1860-1914. JI., 1960.

3. Антонов М.В. Залог и кредитный риск. // Банковской дело. 1995. - № 12.

4. Бабаева С., Докучаев Д. Деньги на жилье лежат у вас дома // Известия. 1998. -№138.

5. Банки и другие кредитные установления в России и иностранных землях". СПб, 1840.

6. Бахрушин С. Торговые крестьяне 17 в. Научные труды, т. 2, М., 1954

7. Бережная О. Ипотека в столице будет. // Российская газета от 07.02.98.

8. Бимон М. Строители запускают ипотеку // Недвижимость Петербурга. 1999. - № 3.

9. Большая Советская Энциклопедия. Издание 1978 г. Т. 24 Кн 1; Т. 28.

10. Боровой С.Я. Кредит и банки России. М. "Госфиниздат", 1958 г.

11. Брегель Э.Я. Кредит и кредитная система капитализма. 1948.

12. Будилов В.М. Залоговое право России и ФРГ. Научно-практическое издание. -СПб. 1993.

13. Бутуринский Д.А. Аграрная политика царского правительства и Крестьянский поземельный банк. М., 1995.

14. Васильев Л.С. История Востока: В 2 т. T.l. М.: Высшая школа: 1994.Гиндин И.Ф. Государственный банк и экономическая политика царского правительства. М. "Госфиниздат", 1960.

15. Вдовин В.А. Крестьянский поземельный банк (1883-1895 гг.). М.-1959.

16. Витте С.Ю. Воспоминания. М. 1960. Т.2.

17. Воеводская Н.П., Пантелеев В.В. Жилищное кредитование // Деньги и кредит. 1996. - № 11.

18. Волошин К. Ипотека для избранных Известия. 1999. - № 38.

19. Волошин К. Петербург полигон для ипотеки // Известия от 24 июня 1998г

20. Гиндин И.Ф. Банки и экономическая политика в России (XIX- начало XX в.). М. 1997.

21. Гиндин И.Ф. "О кредите и банках." \\ Вопросы истории. 1961. - № 7.

22. Гиндин И.Ф. Русские коммерческие банки. М. 1948.

23. Голицын Ю. Ипотечные операции в дореволюционной России. \\ Эксперт. -1998. -№ 30.

24. Голубовский А.Е. Клад, зарытый в землю // Финансы и кредит. 1998. - № 1.

25. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование. В схемах. М., Информационно-издательский дом "Филинъ" 1998.

26. Госкомстат России. Официальное издание. Строительство в России. 1996 г.

27. Госкомстат России. Регионы России 1997 г. Официальное издание. М. 1997.

28. Госкомстат России. Российский статистический ежегодник. Официальное издание 1997 г.

29. Госкомстат России. Социальное положение и уровень жизни населения России. Статистический сборник. Москва, 1997.

30. Готье Ю.В. Публичные займы довоенной России // Вестник финансов. -1926. № 6.

31. Г рибанов В. "Ти8Я1Г" включается в ипотеку". // Деловой Петербург. 1999. - №48.

32. Гуревич А.Е. Проблема земельной собственности в дофеодальных и раннефеодальных обществах Западной Европы \\ Вопросы истории 1968 № 4.

33. Гурьев А.Н. Очерк развития кредитных учреждений в России. Спб, 1904.

34. Даль В.И. толковый словарь живого великорусского языка. М., 1995 г., Т1.

35. Дегай П. Ипотечные системы и влияние их на финансы и на государственное благосостояние. СПб., 1849.

36. Дьяконов И.М. Проблемы собственности. О структуре общества Ближнего Востока до середины И тыс. до н.э. \\ "Вестник древней истории". 1967, № 4.

37. Жилищная программа: проблемы и решения. М. Стройиздат. 1990.

38. Жилищная экономика // под редакцией Г. Поляковского. Академия народного хозяйства при Правительстве Р Ф. Москва. Изд-во "Дело". 1996 г.

39. Завидов Б. Д. Комментарии к Федеральному Закону ""Об ипотеке (залоге недвижимости)". Москва: "Издательство ПРИОР", 1998.

40. Зак А.К. Крестьянский поземельный банк. 1883-1910. М., 1911.

41. Зимулин И. Об ипотеке // Юридический журнал. 1860. - № 2.

42. И патова Н. Появился шанс купить квартиру в кредит // Санкт-Петербургские ведомости. 1999 - № 38.

43. Казимагомедов A.A. Банковское дело с частными лицами. Учебное пособие . СПб, 1998.

44. Калашнов Ю. Жизнь или кошелек // Коммерсант Деньги. 1998. - № 22.

45. Калинин Н. Что мешает залоговому кредиту // Журнал для акционеров. -1996. № 6.

46. Каноков А. К развитию залогового кредитования // Российский экономический журнал. 1996 г. - № 5-6. Каценеленбаумен Учение о деньгах и кредите. М., 1928.

47. Квартирный вопрос: безопасность важнее прибыли. // Недвижимость Санкт-Петербурга. Информационно-аналитический ежегодник. 1998.

48. Климов А. Вторичный рынок ипотечных кредитов // Экономика и жизнь. -1996. -№3.

49. Клишо Е.Д., Пастухова Н.С. Стройсбережения в России: проблемы и перспективы развития. // Деньги и кредит. 19%. - № 1.

50. Костюковский В. Ипотека по-русски. У богатых свои причуды // Новые известия от 20.04.99.

51. Кредитная политика и банки России в XV11I веке. Одесса, 1957.

52. Кредиты. Инвестиции. Москва. "ПРИОР" 1995.Кржижановский И.О. "О ипотечном праве". Годичный торжественный акт в императорском Санкт-Петербургском Университете, 8 февраля 1855 г.; СПб., 1855.

53. Кудрявцев В.А. Ипотека в России: проблемы и сценарии старта // Бизнес и банки. 1998. - № 50.

54. Курсель-Сенеля Банки, их устройство, операции и управление. Спб., Издание типографии В. Безобразова, 1862.

55. Ламанский Е.И. Воспоминания 1840-1890. Пенза, 1995.

56. Леонов Е. Вдогонку за столицей. Коммерсант. 1999. - № 69.

57. Макаревич Л.Н. О проблемах ипотечного кредитования. Деньги и кредит. 1998 г. №6.

58. Маматов П.Д. О финансово-кредитных механизмах решения жилищных проблем в условиях дефицита местных бюджетов. // Деньги и кредит 1998 г. № 7.

59. Машинистов Е. Кредитные институты как субъекты ипотечных операций с жильем // Российский экономический журнал. 1996. - № 7.

60. Мехряков В.Д. Развитие кредитных учреждений в России. М. "Дека", 1996.

61. Мигулин П.ГТ. "Русский государственный кредит. Харьков, 1899. Т.1.

62. Миронов В., Попова А. Рынок ипотечных облигаций. // Рынок ценных бумаг. 1998. -№ 4.

63. Мороченко Д. Закон об ипотеке дает ложную надежду на решение жилищной проблемы // Финансовые известия от 4 августа 1998 г.

64. Муравьев Е. Несколько слов о новой кредитной системе в связи с другими экономическими вопросами в России. Одесса, 1860 .

65. Овчинников В.В. Банковские гарантии и снижение рисков инвесторов (на основе ипотечных механизмов взаимодействия коммерческих банков, депозитариев и Custodians) // Маркетинг. 1996. - № 5.

66. Овчинников В.В. Рыночные формы финансирования жилищного строительства в России // Финансы. 1996. - № 2.

67. Омшанова Э. Проблемы ипотечного рынка ценных бумаг // Бюллетень финансовой информации. 1997. - № 9.

68. Песков Г. Банковский кризис ударил по ипотеке // Деловой Петербург от 19 сентября 1995 г.

69. Песков Г. Ипотека спасает от потерь II Деловой Петербург от 19 сентября 1995 г Печерин Я.И. Исторический обзор правительственных общественных и частных установлений в России, СПб., 1904

70. Плотникова НА. Некоторые вопросы реализации залога // Бизнес и банки. -1998. -№ 52.

71. Подробное описание см. М. Равиц, Р. Страйк, Характеристика разработанного для России кредитного инструмента с регулируемой отсрочкой платежей, М., 1993.

72. Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. -М., 1997.

73. Проблемы становления и регулирования рынков городской недвижимости / Под редакцией Л.Э Лимонова / СПб., Наука. 1997.

74. Раймонд Страйк, Косарева Н.Б., Сучков А.Ю. Жилищное ипотечное кредитование в условиях современной россии. // Деньги и кредит. 1995. -№8.

75. Рид Э. Коммерческие банки, М., "Прогресс", 1983.

76. Российская экономика: Прогнозы и тенденции. 1998. - № 59.

77. Рябченко Л.И. "Ипотечное кредитование: проблемы и перспективы развития", Деньги и Кредит,1997 г., № 3.7В. Сербина К. Очерки из социально-экономической истории русского города. Тихвинских посад 16-18 вв. М., 1951.

78. Сиротина И.А. Получение кредита под залог. М., ПРИОР, 1996,

79. Социальная статистика, Москва, "Финансы и статистика", 1997 г.

80. Статистическое обозрение. 1998. - №2.

81. Степанов М. Необходимость частных банков в России // Вестник промышленности. 1859. - № 12.

82. Стюньков В.П. Ипотечное кредитование: организационные аспекты // Деньги и кредит. 1994. - № 8.

83. Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость. / СП., СПбГТУ, 1996.

84. Тосунян Т. Банковское дело и банковское законодательство в России: опыт, проблемы, перспективы. Академия народного хозяйства при правительстве Российской Федерации. ДЕЛО ЛТД. Москва, 1995.

85. Уватова Т. Ипотечный банк сегодня: в ожидании полноценных законов // Финансы в Сибири. 19%. - № 7.

86. Филимонов Д. Еще о кредитных учреждениях воспитательного дома \\ Русский архив. 1876. Кн. 2.

87. Филипченко Л, Чулок -самый надежный банк // Банковское обозрение. -1998. № 4.

88. Чиненков А.В. Правовые основы ипотеки и ипотечного кредитования // Бизнес и банки. 1996. - № 3.

89. Шенаев В.Н. Банки и кредит в системе финансового капитала ФРГ. М. -1967.

90. Шершеневич Г.В. Учебник русского гражданского права. Спб., 1907.

91. Шадрин А. Рынок ипотечных ценных бумаг. Опыт США и перспективы России. // Рынок ценных бумаг. 1998. - № 7-8.

92. Юрков А. На что надеяться очередникам. // Санкт-Петербургские ведомости. 1999.-№57.

93. Sirmans C.F. Real estate Finance. New York etc. 1985.

94. Pozdena Randall. Allocating Credit. Weekly Letter (Federal Reserve Bank of San Francisco) 1980/ February 22.

95. Jaffee Dwight, Rosen Kenneth, Estimates of the Effectiveness of Finance (June 1978).