Формы и механизм государственного регулирования инвестиционной деятельности в жилищной сфере тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.05, кандидат экономических наук Ложкина, Елена Михайловна

• Ложкина, Елена Михайловна
• кандидат экономических наук
• 2009

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Ложкина, Елена Михайловна

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИКО-МЕТОДОЛОГИЕСКИЕ ОСНОВЫ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ.

1.1 Анализ и выявление проблем обеспеченности населения России жильем.

1.2 Особенности государственного регулирования и координации инвестиционной деятельности в жилищной сфере в России.

1.3 Зарубежный опыт развития инвестиционной деятельности в жилищной сфере.

ГЛАВА 2. СИСТЕМА ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ НА СОВРЕМЕННОМ ЭТАПЕ.

2.1 Оценка инвестиционной привлекательности жилищной сферы для притока инвестиционного капитала.

2.2 Формы и механизм государственного регулирования инвестиций в настоящее время.

2.3 Анализ государственного регулирования процесса привлечения инвестиций в жилищную сферу за счет ипотеки.

ГЛАВА 3. ВЫБОР НАПРАВЛЕНИЙ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕГУЛИРОВАНИЯИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИВ ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ.

3.1 Повышение инвестиционной привлекательности жилищной сферы посредством разработки более совершенных форм и механизма государственного регулирования инвестиционной деятельности с учетом мирового финансового кризиса.

3.2 Разработка методических рекомендаций по развитию государственного регулирования системы управления инвестиционной деятельностью в сфере ипотечного жилищного кредитования.

3.3 Разработка положений по совершенствованию законодательства в области инвестиционной деятельности в жилищной сфере.

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Формы и механизм государственного регулирования инвестиционной деятельности в жилищной сфере»

Актуальность темы. Активизация процесса привлечения инвестиций в жилищную сферу является одним из важнейших направлений, проводимых в России реформ. Уровень развития жилищной сферы влияет на экономический рост страны и неразрывно связан с социальным благосостоянием, так как улучшение жилищных условий было и остается одной из самых приоритетных потребностей населения России. Развитие жилищной сферы стимулирует производство в смежных отраслях, способствует созданию рабочих мест, аккумулированию финансовых ресурсов и, безусловно, влияет на социальную стабильность в стране посредством обеспечения требуемого уровня жизни населения.

Важнейшей проблемой в условиях экономического кризиса является совершенствование системы государственного регулирования инвестиционной деятельности именно в жилищной сфере, направленной на привлечение денежных средств в жилищное строительство с целью решения проблем обеспечения населения России жильем. Это связано в первую очередь с тем, что государство играет ключевую роль в регулировании инвестиционных процессов.

Кроме того, значимость всестороннего исследования государственного регулирования инвестиционной деятельности в сфере жилой недвижимости определяется тем, что управление инвестициями является важным средством структурного преобразования производственного потенциала России и решения жилищных проблем.

В настоящее время в жилищной сфере страны отсутствует четкий организационно-экономический механизм государственного регулирования инвестиционной деятельности, а именно: нет централизованной системы управления, нарушены организационно-экономические связи между его субъектами, существующая законодательная база не в полной мере решает вопросы, связанные с привлечением инвестиций в жилищную сферу, критерии распределения инвестиций и оценки эффективности их использования не учитывают особенности инвестиционного процесса в жилищной сфере в современных условиях. Это послужило причинами того, что темпы жилищного строительства стали снижаться, а жилищная проблема продолжает оставаться одной из острых социальных проблем страны.

Последствия мирового экономического кризиса, дестабилизации экономики, оказали негативное влияние на состояние экономики России в целом, в том числе и на сферу жилой недвижимости и жилищного строительства.

Следовательно, без резкого увеличения капиталовложений в сферу недвижимости на данный момент нельзя осуществить активизацию инвестиционной привлекательности отрасли жилищного^ строительства, а значит повысить уровень- социального благосостояния, граждан, так как улучшение жилищных условий было и остается одной из самых приоритетных потребностей населения России.

Именно поэтому оживление инвестиционной деятельности в жилищной сфере — основное условие выхода России из нынешнего системного кризиса1 и создания предпосылок для устойчивого экономического роста. В; связи с этим» особую актуальность приобретают вопросы эффективного привлечения инвестиций именно в жилищную сферу и совершенствование организационноj экономического механизма государственного регулирования инвестиционной деятельности в данной сфере экономики.

Без осуществления мер государственной поддержки сфера жилой недвижимости не сможет выполнить задачи по повышению инвестиционной привлекательности, данной отрасли экономики, и, как следствие, проблема обеспеченности населения России жильем останется нерешенной. Дисбаланс между спросом и предложением, явившийся основной причиной безудержного роста цен в докризисный период, останется определяющим фактором динамики цен и после выхода страны из кризиса. Антикризисные меры должны носить не только «оперативный характер», но и быть направлены на решение тех проблем, которые давно назрели в жилищной сфере до начала кризиса, и от успешного решения которых зависит то, насколько быстро данная отрасль выйдет из кризиса.

Современные направления жилищной политики государственных органов власти в сфере гражданско-правовых отношений, связанные с выявлением несоответствий в системе государственного регулирования инвестиций в жилищной сфере, отражают актуальность разработки новых подходов, направленных на совершенствование системы управления инвестициями в жилищной отрасли посредством ипотеки и на основании разработки мер государственного стимулирования инвестиционной деятельности.

Совокупность указанных обстоятельств обусловила актуальность и целесообразность данного исследования, цель которого заключается в разработке предложений по совершенствованию системы государственного регулирования инвестиционной деятельности в жилищной сфере посредством:

• разработки государственных программ стимулирования- в области ипотечного жилищного кредитования;

• по предоставления, налоговых льгот для девелоперов, строящих социальное жилье;

• внесения изменений и дополнений в законодательную базу для привлечения дополнительных инвестиционных ресурсов и наиболее эффективного их распределения по различным направлениям жилищной сферы, решив тем самым проблемы обеспеченности населения жильем.

Степень разработанности проблемы. Отечественные и зарубежные исследователи активно занимались разработкой различных аспектов системы реализации инвестиционных процессов. В частности, вопросам регулирования, организации и управления инвестициями в жилищной сфере посвящены труды российских ученых и практиков различных школ и направлений: Балабанова И.Т., Беляева С.Г., Васильева В.М., Горемыкина В.А., Грабового П.Г., Григорьева В.В., Липсица И.В., Ресина В.И., Смирновой И.В. и др. Значительный вклад в разработку теоретических подходов к решению данных проблем внесли также такие зарубежные исследователи как Г. Маркович, Н. Ордуэй, Дж. Фридман, Дж. Эккерт и др.

Фундаментальные исследования в области государственного регулирования инвестиционных процессов в жилищной сфере проводились в разное время многими учеными, среди которых, прежде всего, следует назвать М.М.Агаркова, С.С.Алексеева, Ю.Г. Басина, М.И. Брагинского, В.М. Будилова, В.В. Витрянского, Б.Д.Завидова, О.С. Иоффе, А.Ю.Кабалкина, JI.A. Лунца, И.Б.Новицкого, О.Н. Садикова, Е.А. Суханова, P.O. Халфину, В.А. Тархова, B.C. Толстого, З.И. Цыбуленко, В.А. Шабалина, JI.A. Петра-жицкого, К.П. Победоносцева, И.А. Покровского, Г.Ф. Шершеневича и д.р.

Вопросы государственного регулирования инвестиционной деятельности в области жилой недвижимости рассмотрены в трудах В.А. Горемыкина, B.C. Ема, Е.В. Кудрявцевой, И. Караваева, K.JI. Митрошиной, A.JI. Пуховой, Е.М. Павлодского, Л.И. Рябченко А.С. Смолянникова, В.М.Старостина Е. Терновской, A.M. Эрделевского и д.р. С целью-изучения зарубежной практики регулирования инвестиционной деятельности в сфере жилой недвижимости проанализированы научные труды таких известных зарубежных ученых как: Дж. Кук, Дж. Эккерт, К. Фоллак, Г.-Ю. Шольц, А. Коулз, Дж. Хардт, Д. Мэннинг.

В < ряде работ получили освещение различные принципы развития рынка недвижимости, экономико-правовые аспекты и процедура оформления инвестиций в недвижимость. Вместе с тем, в этой сфере существует ряд проблем, которые остаются недостаточно исследованными.

В' экономической литературе недостаточное внимание уделено исследованию системы государственного регулирования инвестиционной деятельности в жилищной сфере, путям ее дальнейшего- преобразования и системному анализу отдельных категорий инвесторов. Кроме того, многие работы были выполнены в других экономических и социально-политических условиях, в. ином законодательном пространстве и зачастую не отражают современных реалий. Это свидетельствует о том, что выбранная область исследования недостаточно изучена.

Целью исследования является разработка комплексных мер по совершенствованию форм и механизма государственного регулирования инвестиционной деятельности в жилищной сфере с целью их адаптации к современным экономическим условиям.

Содержание поставленной цели предопределило следующие задачи исследования:

1. оценить обеспеченность населения России жильем по регионам;

2. сформулировать причины низкого уровня обеспеченности жильем населения России;

3. определить роль государства в формировании системы регулирования инвестиционной деятельности;

4. исследовать состояние системы ипотечного жилищного кредитования как объекта привлечения инвестиций;

5. выявить особенности построения системы государственного регулирования инвестиций в жилищной сфере в зарубежных странах;

6. проанализировать современные направления и формы государственного регулирования инвестиционной деятельности на российском рынке жилой недвижимости и предложить более эффективные формы государственного регулирования инвестиций в жилищной сфере;

7. дать оценку инвестиционной привлекательности жилищной сферы для подтверждения необходимости стимулирования притока инвестиционного капитала в нее;

8. обосновать методы привлечения инвестиций в жилищную сферу посредством совершенствования механизма государственного регулирования инвестиционной деятельности;

9. разработать методические рекомендации по развитию государственного регулирования системы управления инвестиционной деятельностью в сфере ипотечного жилищного кредитования населения.

Объект исследования. Жилищная сфера экономики России как объект государственного регулирования инвестиционной деятельности.

Предмет исследования. Социально-экономические отношения, регулируемые государственными органами власти в жилищной сфере России в процессе осуществления инвестиционной деятельности.

Методы исследования. Теоретической и методологической основой диссертационной работы послужили труды российских и зарубежных ученых по исследуемой проблеме. В исследовании использовались законодательные и нормативные акты РФ, информационно-статистические данные РФ, материалы научных конференций, аналитические материалы информационных агентств и исследовательских институтов.

При обработке результатов исследования использовались методы системного, экономического и статистического анализа, научные методы познания такие, как историко-правовой метод, метод сравнительного исследования.

В работе использованы методологические и теоретические положения, содержащиеся в трудах зарубежных и отечественных ученых по вопросам государственного регулирования и управления инвестициями в жилищной сфере, развития и функционирования ипотечного кредитования в зарубежных странах и в России.

Достоверность результатов исследования вытекает из информационной базы для проведения анализа, которую составили материалы Федеральной службы государственной статистики (Росстат), Министерства финансов РФ, Базы данных Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, Базы данных РБК, Системы комплексного раскрытия информации (СКРИН) и др. В диссертации использованы нормативно-правовые акты, направленные на регулирование отношений в жилищной сфере, и другие законодательные акты России.

Диссертация соответствует пункту 4.23. «Развитие форм государственного регулирования и методов экономического, финансового и налогового стимулирования инвестиционной деятельности» Паспорта специальности ВАК

08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (управление инновациями и инвестиционной деятельностью).

Научная новизна. Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке эффективных форм и механизма государственного регулирования инвестиционной деятельности в жилищной сфере, а также в определении условий их успешной реализации в современных экономических условиях в целях активизации инвестиционной деятельности отечественных компаний в жилищной сфере.

Основные научные результаты, полученные в ходе исследования, состоят в следующем:

1. Уточнено понятие инвестиционной деятельности применительно к жилищной сфере, позволяющее разработать классификацию инвестиций в жилищную сферу и проводить системный анализ инвестиций с целью повышения эффективности их использования.

2. Проведена оценка обеспеченности населения России жильем и сделаны выводы о причинах низкого уровня обеспеченности по регионам нашей страны;

3. Определена роль государства в процессе управления инвестиционной деятельностью в жилищной сфере и обоснованы основные направления совершенствования существующих форм и механизма государственного регулирования инвестиционной деятельности в жилищной сфере.

4. Оценены показатели инвестиционной привлекательности жилищной сферы в условиях современной экономической ситуации;

5. Усовершенствован организационно-экономический механизм государственного регулирования инвестиционной деятельности в жилищной сфере, предусматривающий участие различных категорий инвесторов посредством ипотечного кредитования.

6. Предложены и обоснованы более эффективные формы государственного регулирования, а также механизмы управления инвестиционной деятельностью в жилищной сфере, обеспечивающие повышение ее инвестиционной привлекательности.

7. Разработаны методические рекомендации по развитию государственного регулирования системы управления инвестиционной деятельностью в сфере ипотечного жилищного кредитования населения. Теоретическая значимость диссертационного исследования^ состоит в развитии прикладных аспектов общей теории эффективности инвестиций, использовании положений данной теории применительно к новому объекту — процессу инвестирования в жилищной сфере, а также в новых условиях — условиях экономического кризиса в России.

Практическая значимость работы. Практическая значимость работы состоит в создании-аналитической базы для изучения вопросов, возникающих в процессе инвестирования в жилищную сферу. Основные положения могут быть использованы государственными органами власти и инвестиционными компаниями при проведении исследований, направленных на определение объема и структуры инвестиций, их коммерческой и социально-экономической целесообразности, определении инвестиционного г потенциала различных групп инвесторов; а также при- решении вопроса выбора источников, форм регулирования, управления и финансирования инвестиционной деятельности в жилищной сфере.

Апробация научных результатов. Основные положения исследования выносились на обсуждение:

- на межвузовских научных конференциях «Актуальные проблемы России: экономика, управление, право» в 2005-2008 гг. ИНЭП г. Москве;

- на'межвузовских научных конференциях молодых ученых и аспирантов в 2003-2008» гг. ИНЭП г. Москве;

- на международной научно-технической конференции» «Системные проблемы^ надежности качества, информационно-телекоммуникационных и электронных технологий в управлении инновационными проектами (Инноватика-2009)».

Публикации результатов. По теме диссертации опубликовано 10 работ общим объемом 4,5 п.л., в том числе 3 работы в журналах, включенных в перечень изданий, рекомендованных ВАК Минобрнауки России.

Положения, выносимые на защиту. На защиту выносятся: содержание, сущность и правовая база регулирования инвестиционной деятельности в жилищной сфере, исторически сложившаяся система формирования жилищных отношений в России; направления, методы и функции государственных органов власти в основе регулирования и координации инвестиционной деятельности в жилищной сфере;

- зарубежный опыт развития инвестиционной деятельности в жилищной сфере; оценка инвестиционной привлекательности жилищной сферы для обеспечения увеличения объемов притока инвестиционного капитала в нее; формы и механизм государственного регулирования инвестиционной деятельности на современном этапе;

- доступность внедрения механизма государственного регулирования инвестиционной деятельности на базе ипотечных моделей жилищного ипотечного кредитования;

- предложения и выводы по совершенствованию форм государственного регулирования инвестиционной деятельности в жилищной сфере;

- предложения по совершенствованию правовой базы регулирования инвестиционной деятельности в жилищной сфере.

Заключение диссертации по теме «Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда», Ложкина, Елена Михайловна

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Рынок жилой недвижимости России столкнулся сегодня с одной стороны с дефицитом качественного, отвечающего современным требованиям жилья, а также с отсутствием у населения среднего класса финансовой возможности приобретения жилья при условии единовременной оплаты.

С другой стороны экономическая ситуация на мировых рынках недвижимости привела к значительному увеличению рисков в данной сфере и сокращению инвестиций в жилищную отрасль.

Следовательно, сложившаяся в настоящий момент ситуация в жилищной сфере требует существенного пересмотра существовавших форм и механизма государственного регулирования инвестиционной деятельностью в жилой сфере, внесение качественных изменений в систему ипотечного кредитования, в следствие, совершенствования законодательной базы и усиления координирующей функции органов власти всех уровней.

Исследование зарубежного опыта управления инвестициями в жилищной сфере показало, что формирование и развитие процессов инвестирования жилищной сферы России определяется следующими ключевыми факторами: стратегией органов государственной власти, степенью разработанности современного законодательства с точки зрения регулирования инвестиционной деятельности, уровнем адаптации современной жилищной системы к внедрению инвестиций в область ипотечного кредитования, финансовыми возможностями населения и т.д.

Как нам представляется, сильными сторонами отечественного рынка жилой недвижимости являются:

• постоянное наличие спроса на первичном и вторичном рынке жилой недвижимости на объекты жилищной собственности;

• существенное увеличение объемов инвестирования жилищную сферу за последние десять лет;

• централизованное управление инвестиционными процессами со стороны государства на всех уровнях власти;

• внедрение различных ипотечных программ как на федеральном, так и на региональном уровне, рассчитанных на различные слои населения.

В то же время к слабым сторонам отечественного рынка жилой недвижимости относятся:

• отсутствие результативно функционирующих правовых инструментов регулирования инвестиционной деятельности со стороны государства;

• долгосрочный характер капитальных вложений, т.е. долгосрочное привлечение финансовых активов, обусловленное возникновением финансовых рисков: рыночных рисков, кредитных рисков, рисков ликвидности и др.; высокий уровень инфляции, постоянный рост цен на жилую недвижимость, низкий уровень доходов основной части населения;

• рынок недвижимости не является самостоятельным сектором экономики нашей страны.

Все перечисленные факторы свидетельствуют о необходимости создания эффективно функционирующих форм и механизма государственного регулирования инвестиционной деятельности в жилищной сфере в соответствии, с предложенным в работе алгоритмом.

По результатам диссертационного исследования разработаны следующие методы активного вмешательства государства в инвестиционную деятельность для обеспечения высокого уровня притока инвестиций в жилищную сферу в условиях экономического кризиса:

1. Создание благоприятных условий для деятельности частных предпринимателей. В первую очередь речь идет о формировании благоприятной инвестиционной среды, а также о проведении выгодной для инвесторов налоговой и амортизационной политики, защищающей внутренних и внешних инвесторов. Льготное налогообложение предприятий, действующих в жилищных отраслях экономики.

2. Прямое участие государства в эффективных и значимых для жилищной отрасли проектах.

3. Участие государства в создании инфраструктурных объектов как основы эффективного притока инвестиций.

4. Совершенствование системы налогообложения.

5. Обеспечение макроэкономической сбалансированности, предполагающее сокращение бюджетного дефицита, снижение инфляции и процентных ставок по ипотечным кредитам, стабилизация курса национальной валюты, т.е. сложный комплекс институциональных и организационных мероприятий по реструктуризации расходных обязательств, нацеленной на повышение эффективности и усиление целевого характера бюджетных расходов.

6. Проведение институциональных реформ, обеспечивающих устойчивое и динамическое развитие человеческого капитала.

7. Реструктуризация задолженности по ипотечным кредитам для лиц, временно потерявших работу.

8. Подготовка и утверждение проектов законов по созданию системы субсидирования населению на компенсацию расходов по оплате услуг жилищно-коммунального хозяйства.

По итогам проведенного анализа существующей системы государственного регулирования инвестиционной деятельности в жилищной сфере сформированы следующие выводы: во-первых, для кардинального прорыва в вопросе привлечения средств населения на жилищный рынок необходим системный подход со стороны государственных органов власти как на федеральном, так и на региональном уровне и на уровне местных органов власти. При отсутствии такого системного подхода отдельные разрозненные попытки решения проблемы потерпят поражение при столкновении с реальной экономической действительностью и недостаточным законодательным обеспечением; во-вторых. на базе проведенных исследований форм государственного регулирования инвестиционной деятельности в жилищной сфере разработан алгоритм повышения эффективности управления инвестиционными процессами со стороны государственных органов власти на базе ипотеки, а также доказывается необходимость внедрения комплексного похода к управлению инвестициями в жилищной отрасли по средствам обеспечения координации функций государственной власти на всех уровнях; в-третьих. мы пришли к выводу, что современная государственная жилищная политика в условиях кризиса должна наряду с прежней ориентацией на нужды социально незащищенных групп населения сделать новый акцент на снижение высокого уровня цен на жилую недвижимость, необходимо серьезно подходить к выбору инвестиционной политики, производить выбор реальных для нашей экономики инструментов. Этот вопрос тесно связан с налогообложением (как сделок, так и налогов на недвижимость). Создание эффективного механизма оценки действительной рыночной стоимости - это важная предпосылка стабилизации всего жилищного рынка, т.к. от этого зависят результаты реформирования жилищного сектора; в-четвертых, на основании проведенного диссертационного исследования мы пришли к выводу, что ряд законодательных актов в области инвестиционной деятельности требует существенной доработки и изменений.

Диссертантом, выработаны следующие предложения по совершенствованию форм и механизма государственного регулирования инвестиционной деятельности в жилищной сфере:

- Создание государственного механизма взаимодействия всех участников рынка жилья и ипотечного жилищного кредитования. Разработан механизм консолидации усилий государства, строительных сообществ, населения России, девелоперов и частных инвесторов, кредитных организаций.

- Выдвинуты следующие предложения по разработке форм государственного регулирования инвестиционной деятельности в условиях экономического кризиса: создание налоговых льгот, а также отсрочки (на срок до 3-х лет) от уплаты земельного налога для девелоперов, строящих социальное жилье; стимулирование развития российского рынка недвижимости путем формирования долгосрочных источников финансирования (ценные бумаги) и создания инвестиционных инструментов и механизмов (в первую очередь, так называемых «структурных финансов») в жилищном секторе российской экономики; стимулирование активности населения в плане повышения спроса (повышение уровня дохода на душу населения пропорционально темпам инфляции, снижение процентных ставок по ипотечным кредитам за счет снижения рисков и формированию соответствующей системы страхования); разработка эффективного механизма управления формированием цен в жилищном и промышленном строительстве в период финансово-экономического кризиса, включая информационно-аналитическое обеспечение ценообразования, разработка и доступность для проектировщиков и строителей новой сметно-нормативной базы, а также введение системы ценообразования применительно к объектам бюджетного финансирования; ускорение разработки и принятия Стратегии массового строительства жилья в России, с усилением социальной составляющей данной программы; принятие мер, направленных на снижение себестоимости строительства жилья путем стимулирования использования материало- и энергосберегающих технологий, а также на стимулирование привлечения инвестиций от различных регионов страны посредством предоставления субсидий и дотаций.

- Реализация государственной бюджетной политики, направленной на стимулирование активности всех участников рынка жилищного ипотечного кредитования.

- Совершенствование законодательной базы, направленной на регулирование инвестиционных процессов и усиление координирующей функции органов власти всех уровней.

- С целью совершенствования правовой и нормативной базы в области привлечения долгосрочных финансовых ресурсов в сферу ипотечного жилищного кредитования на федеральном и региональном уровне необходимо:

- разработать Проект федерального закона «О кредитных потребительских обществах», регулирующего деятельность специфического вида потребительских обществ, предоставляющих займы своим членам и привлекающих средства своих членов в различных установленных законом формах;'

- разработать Проект федерального закона «О страховании ответственности при осуществлении ипотечного жилищного кредитования», отражающего особенности страхования в данной сфере и предусматривающего возможность страхования ответственности по договору;

- создать механизмы взаимодействия городской системы ипотечного кредитования с ипотечными системами Московской области и других регионов в рамках разработки совместных программ;

- подготовить специалистов в области развития жилищной ипотеки.

- Регулирование деятельности кредитных организаций на рынке ипотечных жилищных кредитов со стороны органов государственной власти по нормам банковского надзора путем:

- разработки Инструкции ЦБ РФ «О порядке регулирования деятельности кредитных организаций на рынке ипотечного кредитования», регулирующей риски кредитных организаций по операциям на рынке ипотечных жилищных кредитов;

- внесения изменений в Инструкцию ЦБ РФ N 63 «О порядке осуществления операций доверительного управления», предусмотрев возможность передачи прав требования по ипотечным кредитам в доверительное управление иным кредитным организациям для обслуживания кредитов;

- установления нормативов по целевому льготному кредитованию, а также по снижению процентной ставки по кредитам под ипотеку;

- развитие в России системы рефинансирования ипотечных кредитов;

- совершенствование и внесение изменений в ГК РФ, ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах».

- Принятие законопроектов, направленных на защиту участников инвестиционной деятельности в секторе жилищного строительства и жилищной собственности:

О защите прав и законных интересов граждан и их объединений, вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья»;

О строительных сберегательных кассах»;

Об общих требованиях к деятельности организаций, привлекающих и использующих жилищные накопления граждан»;

О государственном учете и инвентаризации объектов недвижимости в Российской Федерации»;

О секьюритизации активов».

- В результате проведенного исследования конъюнктуры рынка жилой недвижимости как объекта привлечения инвестиций сделан вывод, что технология инвестирования в жилищную сферу строится на трех основных принципах: контрактные сбережения, ипотечное кредитование и государственная поддержка и сформированы рекомендации по рациональному управлению инвестициями в жилой сфере.

По итогам проведенного диссертационного исследования целесообразным представляется:

• принятие Органами государственной власти РФ единых федеральных стандартов в сфере регулирования инвестиционной деятельности на рынке жилой недвижимости, по средствам усиления государственного контроля над деятельностью Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, а также координирующей роли Госстроя России;

• система ипотечного жилищного кредитования не может быть успешно задействована без соответствующей государственной поддержки и принятия комплекса законодательных мер, позволяющих снизить процентную ставку по ипотечному кредиту и увеличить срок его погашения;

• необходимость дальнейшего применения опыта наиболее развитых зарубежных стран, таких как США и страны Евросоюза в области государственного регулирования инвестиционной деятельности.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Ложкина, Елена Михайловна, 2009 год

1. Нормативно-правовые источники

2. Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.) // «Российская газета» от 25 декабря 1993 г. N 237 (ст. 40).

3. Часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ // «Российская газета» от 8 декабря 1994 г. N 238-239, Собрание законодательства Российской Федерации от 5 декабря 1994 г. N 32 ст. 3301 (ст.334-358).

4. Инструкция Банка России от 31.03.04 № 112-И «Об обязательных нормативах кредитных организаций, осуществляющих эмиссию облигаций с ипотечным покрытием» // Вестник ЦБ РФ 03/2004.

5. Указание от 27.12.02 № 181-Т «Рекомендации по регулированию и отражению в отчетности кредитных организаций видов сделок, несущих повышенный риск» // Вестник ЦБ РФ 12/2002.

6. Часть вторая Налогового кодекса Российской Федерации от 5 августа 2000г. №117-ФЗ // «Российская газета» от 10 августа 2000г. №153-154, «Парламентская газета» от 10 августа 2000г. №151-152, Собрание законодательства РФ от 7 августа 2000г. №32 ст. 3340.

7. Федеральный закон №39-Ф3 «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений», "Собрание законодательства РФ", 01.03.1999, N 9, ст. 1096,"Российская газета", N 4142, 04.03.1999

8. Федеральный закон №160-ФЗ «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации», "Собрание законодательства РФ", 12.07.1999, N 28, ст. 3493,"Российская газета", N 134, 14.07.1999.

9. Федеральный закон от 17 декабря 1998 г. N 191-ФЗ «Об исключительной экономической зоне РФ», Российская газета" от 24 декабря 1998 г., Собрание законодательства Российской Федерации от 21 декабря 1998 г., N51, ст. 6273.

10. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» («Российская газета» от 22 июля 1998 г., Собрание законодательства Российской Федерации от 20 июля 1998 г., N 29, Ст. 3400).

11. Федеральный закон от 21 июля 1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // «Российская газета» от 30 июля 1997г. №145, Собрание законодательства РФ от 28 июля 1997г. №30, ст.3594.

12. Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24.12.1992 № 4218-1 // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ от 21 января 1993г., №3, ст. 99, «Российская газета» от 23 января 1993г. №15, журнал «Закон», 1996г., №8, с.4.

13. Закон Волгоградской области от 27 марта 2001 г. N 524-ОД "О развитии ипотечного жилищного кредитования в Волгоградской области" // Волгоградская правда. 2001. 25 апр.

14. Закон Пензенской области от 25 мая 2004 г. N 611-ЗПО "О-программе "Социальная поддержка граждан в сфере ипотечного жилищного кредитования в Пензенской области на 2004-2010 годы" // Пензенские губернские ведомости. 2004. 17 июня.

15. Послание Президента Федеральному Собранию РФ от 26 мая 2004 г. // «Российская газета» от 27 мая 2004 г. N 109.

16. Постановление Правительства РФ от 27 июня 1996 г. N 753 «О федеральной целевой программе «Свой дом» // «Российская газета» от 24 июля 1996 г. N 138, Собрание законодательства Российской Федерации, 1 июля 1996 г., N 27, ст. 3280.

17. Постановление ЦК КПСС и СМ СССР от 31.03.1988 № 406 «О мерах по ускорению развития жилищной кооперации» // СП СССР, 1998г., отд. 1, №16, ст. 43.

18. Постановление СМ РСФСР и ВЦСПС от 21.04.1989 № 134 «Об утверждении Положения о продаже гражданам квартир в собственность и оплате расходов на их содержание и ремонт» // СП РСФСР, 1989г., №13, ст.72, журнал «Закон», 1996г., №8, с.35.

19. Постановление Правительства Нижегородской области от 28 июня 2002 г. N 147 "Об ипотечном жилищном кредитовании населения Нижегородской области" //Нижегородские новости. 2002. 14 авг. N 150.

20. Группа рисков Тип риска Краткая характеристика1 2 3

21. Финансовые риски Ставки банковского процента Высокие ставки по банковским кредитам, при использовании заемных средств финансирования. Риск заемного финансирования (потери финансовой устойчивости)

22. Ставки налогов Высокие ставки налогов, в т.ч. арендная плата за землю и т.д.

23. Уровень инфляции Высокий уровень инфляции

24. Макроэконом ические риски Географическое положение Невыгодное или наименее выгодное экономико-географическое положение региона

25. Книги, учебники, монографии

26. Андреев С.А. Формирование и использование инвестиций в экономике регионов с учетом принципов логистики. СПб.:СПб ГУЭФ, 1999.

27. Анышн В.М. Инвестиционный анализ. -М.: Дело, 2000.

28. Аюшеева С. «Почему буксует ипотека», «эж-Юрист», №26, июль 2004г.

29. Бард B.C. Инвестиционные проблемы российской экономики. — М.: Экзамен, 2000.

30. Бернес В., Хавранек JI. Руководство по оценке эффективности инвестиций / пер. с анг. -М.: Интерэксперт, Инфра-М, 1995.

31. Батлер Стефен. Юридические аспекты организации и документации жилищной ипотеки. — М.: Изд. «Строительная газета», 1994г.- 208с.

32. Боди 3., Кейн А., Маркус А.Дж. Принципы инвестиций.- М.: Вильяме, 2002.

33. Василевская Л.Ю. «Общее и особенное регулирование залога недвижимости по российскому и германскому праву», «Правосудие в Поволжье», 31, июнь 2003 г.

34. Гарнер Д., Оуэн Р., Конвей Р. Привлечение капитала:Учеб пособ./ пер. с анг.-М.: АОХТ «Джонс Уайли энд Санд», 1995.

35. Гитман Л., Джонк М. Основы инвестирования. М.: Дело, 1997.

36. Гонгало Б.М. Учение об обеспечении обязательств. М., 2002. С.130.

37. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование в схемах. М.: ИИД Филин, 1999. С. 54.

38. Гражданское право: В 2 т. Том II. Полутом I: Учебник /Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. М., 2002. С.116-119.

39. Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». — «Юристъ», 2003 г.

40. Грудуцина Л.Ю., Филиппова Е.С. «Ипотека. Актуальные вопросы» -М.:Эксмо, 2006г. -336с.

41. Зюзин В.А., Королев А.Н. «Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (постатейный)».- М.:ЗАО Юстицинформ, 2005г.- 272с.

42. Инвестиции в России: тенденции проблемы, пути решения с учетом зарубежной практики / Ректор Я.А., Купенков Ю.В., Адио Ю.Л. и др. — М, 2000.

43. Инвестиции и инновации. Словарь — справочник от А до Я / под ред. Бора М.З., Депшова А.Ю. М.:из-во «ДИС, 1998.

44. Инвестиции. Терминологический словарь; Розенберг Дж- М.: .Инфра-М, 1997.

45. Инвестиции: теория и практика / Ю.А. Корчагин, И.П. Маличенко. — Ростов н/Д: Феникс, 2008, с.509.

46. Инвестиционный потенциал Российской экономики. В. С. Бард, С. Н. Бузулуков, И. Н. Дрогобыцкий, С. Е., Щепетова М: Экзамен, 2003.

47. Инвестиции: теория и практика. Корчагин Ю.А., Маличенко И.П. Ростов н/Д:Феникс, 2008.

48. Инвестиции: системный анализ и управление / под ред. К.В. Балдина.- 3-е изд. Испр. М.: «Дашков-и Ко», 2009.- с.65.

49. Инвестиции в России. 2007.:Стат.сб./Росстат,-М. 2007.-317с.

50. Ипотека. Управление. Организация. Оценка: Учеб. Пособие для студентов вузов / И.В. Довдиенко, В.З. Черняк М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005г. - 464с.

51. Ипотека в России. Прошлое. Настоящее. Будущее / под ред. И.С. Радченко. М.: ГроссМедиа, 2004. - 320с.

52. Кабанов О.М. Инвестиционная деятельность и злоупотребление правом. -М.: Альтекс, 2000.

53. Ковалев В.В. Финансовый анализ. Методы и процедуры. М., Финансы и статистика, 2002.

54. Корчагин Ю.А.Инвестиционная стратегия. Ростов н/Д.:Феникс, 2006.

55. Корчагин Ю.А. Современная экономика России. Росто н/Д.:Фенкис, 2007.

56. Крашенинников П.В. Новый Жилищный кодекс: что год грядущий нам готовит? «Адвокат», №5, май 2004г.

57. Кузницов Б.Т. Инвестиции.-М.Юнити, 2006.

58. Лившиц В.Н., Виленский П.Л. Оценка эффективности инвестиционных проектов. М., Дело, 2002.

59. Левин Ю.А. Дифференциация жилой недвижимости в городах США // Экономика строительства. 2002. № 11. С. 39.

60. Маслеников В.В. Зарубежные банковские системы. — М.: Элит 2000, 2001.-392с.

61. Меркулов В.В. «Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России», Спб.: Юридический центр Пресс, 2003 384 с.

62. Найденов В.И. «Инвестиции: Учебное пособие. М.:Риор, 2008 - 160с.

63. Нешитой А.С. Инвестиции.-М. Дашков и К., 2007.

64. Павлова И.В. «Ипотечное жилищное кредитование».-М.: Издательская группа «БДЦ-пресс», 2004г. 272с.

65. Покопцева Е.Б. и др. Ипотека в России. Прошлое. Настоящее. Будущее.-М.: ГроссМедеиа, 2004г.

66. Покопцева Е.Б. Как купить квартиру в кредит? Ипотека в России. — М.:Вершина, 2004г.

67. Покопцева Е.Б. «Ипотека. Очень приятно». — М.: ГроссМедиа, 2005г. -128с.

68. Радченко И.С. Ипотека в России: мифы или реальность. «Услуги и цены», №22 (162), октябрь 2004г.

69. Рахман И.А. Зарубежный опыт регулирования инвестиционно-строительной деятельности // Экономика строительства. 2001. № 6. С. 45.

70. Рогожина Н.Н. Как получить ипотечный кредит. М.: Москва, 2003.-47с.

71. Смирнов М.М. Жилищное право. М.: Приор-издат., 2004г. — 160с.

72. Толкушин А.В. Ипотека в России М.: Юристъ, 2002 г.

73. У правление Инвестиционными процессами в жи лично-коммунальном комплексе города: организационно-экономическое регулирование: монография / под ред. М.Ю. Швеца, н.Л. Карданской.- М.: Юнити-Дана: Закон и Право, 2008.-367с.

74. Управление Инвестициями: в 2-х т. / В.В.Шеремет, В.М. Павлюченко, В.Д.Шапиро и др. — М.:Высшая школа, 1998.

75. Фобацци Ф.Дж. Управление инвестициями.-М.:Инфра-М, 2000.

76. Цилина Г.А. Ипотека жилье в кредит. М.: Экономика, 2001 - 358 с.

77. Черкасов В.Е. Международные инвестиции. -М.:Дело, 2001.

78. Чернов В.А. Инвестиционная стратегия. М.: Юнити, 2003.

79. Шарп У.Ф., Александер Г. Дж., Бейли Д.В., Инвестиции М.:Инфра-М, 2006.

80. Шебаршина Е.Н. Организационные формы содержания, ремонта и модернизации жилых зданий в Германии // Жилищно-коммунальное хозяйство. 2002. № 8. С. 28.

81. Щетинин Я.В. «Спрос на ипотечные кредиты».- М.: Издательская группа «БДЦ-пресс», 2006г.-216с.1. Диссертации

82. Аюшеева С.Д. Диссертация. Гражданско-правовые проблемы обеспечения интересов участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования. 12.00.03, Москва, 2004.

83. Горбачев А.С. Диссертация. Ипотечное жилищное кредитование в России и направления его совершенствования. 08.00.10, Москва, 2005.

84. Коптев А.В. Диссертация. Моделирование процесса управления ипотечным портфелем с учетом факторов риска. М.: МГУЭСИ, 2001. -129с.

85. Лазаренко Л.Б. Диссертация. Проблемы правового регулирования ипотечных отношений в современных условиях. 12.00.03, Краснодар, 2004.

86. Малюткина-Алексеева И.А. Жилая недвижимость как объект гражданского права России.12.00.03, Чебоксары, 2003.

87. Нетишинская Л.Ф. Диссертация. Ипотека как вид залога. 12.00.03, Саратов -1997г.

88. Печатникова С.М. Диссертация. Развитие экономических методов управления жилищным рынком на примере механизма ипотечного кредитования. 08.00.05, 08.00.10, Москва, 2003.

89. Смирнова Е.Л. Диссертация. Ипотека в системе социально-экономических отношений. 08.00.01, СПб., 2004.

90. Соловьева Л.Г. Диссертация. Жилищная ипотека как социальный институт. 22.00.04, Пенза, 2003.

91. Ужегов А.Н. Диссертация. Ипотечное кредитование в странах с переходной экономикой. — СПб.: ГУ, 2001, 184с.

92. Фетисова Е.В. Диссертация. Модели жилищного финансирования в развитых странах, их использование в РФ. — СПб.:ГУЭФ, 2001.-187с.

93. Федорова А.Б. Диссертация. Снижение банковских рисков при ипотечном жилищном кредитовании населения. 08.00.10, Москва, 2004.

94. Манеров С.Н. Диссертация. Управление инвестициями в жилищной сфере на основе программно-целевого похода. 08.00.05, Москва, 2007.

95. Юрков Д.Н. Диссертация. Развитие инновационного потенциала кредитной организации. 08.00.05. Москва, 2006.

96. Периодические издания и Интернет материалы

97. Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РФ. 1993. № 25. Ст. 903.

98. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. N 90 // "Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации", 2005 г., N 4.

99. Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование", №1-2 (14-15), июнь 2003г.

100. Журнал «Рынок ценных бумаг» №3(354), февраль 2008г.

101. Журнал «Твоя Ипотека», №9 (17), ноябрь 2007г.

102. Журнал «Твоя Ипотека», №10 (18), декабрь 2007г.

103. Журнал «Твоя Ипотека», № 1 (19), январь 2008г.

104. Ш.Агафонова Н. Ипотека: трудности как всегда, временные. // Квартирный ряд, №50 (673), 13-19 декабря 2007г.

105. Печатникова- С.М. Жилищный ипотечный рынок, как он устроен? //Финансовый менеджмент, №5, 2004г.

106. Плешакова О.В., А.Н. Королев А.Н. Правовое регулирование ипотечного кредитования и ипотечных ценных бумаг. «Право и экономика», N 5, май 2003 г.

107. Система ипотечного кредитования в Германии. Дармштадт: Союз немецких ипотечных банков, Институт жилища и окружающей среды, Вестник № 19, 1997.- стр. 31

108. Шевченко Г. Ипотечные ценные бумаги. //Право и экономика, № 12, декабрь 2004 г.

109. Annual report, 2000. Association of Germany Mortgage Banks.

110. European Mortgage markets: structure, funding and future development OECD — June 2000.

111. Fincrisis.ru/2008/10/09/sentjabrskaja-volna-mirovogo-krizisa-snizila.html.131. http://vidahl.agava.ru.

112. Ложкина Е.М. Антикризисные методы государственного регулирования как средство активизации инвестиционных процессов в жилищной отрасли. М.: 2009 0,5. п.л.