Стимулирование инвестиционной активности населения на основе развития жилищно-ипотечных программ тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.05, кандидат экономических наук Зеленский, Евгений Викторович

• Зеленский, Евгений Викторович
• кандидат экономических наук
• 2006

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Зеленский, Евгений Викторович

Введение

Глава 1. Теоретические основы стимулирования инвестиционной активности населения и особенности организации жилищно-ипотечного кредитования в российской экономке

1.1. Сбережения населения как инвестиционный ресурс и основа развития жи-лищно-ипотечных программ в России

1.2. Условия вовлечения сбережений населения в процесс жилищно-ипотечного кредитования

1.3. Особенности государственного регулирования жилищно-ипотечных программ и гарантии сохранения сбережений населения

Глава 2. Методы привлечения сбережений населения и приоритеты развития системы жилищно-ипотечного кредитования в России

2.1. Анализ мирового опыта привлечения сбережений населения в систему жилищно-ипотечного кредитования

2.2. Оценка инвестиционного потенциала жилищно-ипотечного кредитования и тенденций стимулирования инвестиционной активности населения

2.3. Приоритеты развития системы жилищно-ипотечного кредитования на основе сбережений населения

Глава 3. Организационно-экономический механизм стимулирования инвестиционной активности населения на основе перспективного развития жи-лищно-ипотечных программ

3.1. Развитие инвестиционной инфраструктуры как способ эффективного управления жилищно-ипотечным кредитованием в современной России

3.2. Разработка модели инвестиционного обеспечения жилищно-ипотечных программ

3.3. Алгоритм целесообразности привлечения сбережений населения под реализацию жилищно-ипотечных программ 142 Заключение 155 Список литературы

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Стимулирование инвестиционной активности населения на основе развития жилищно-ипотечных программ»

Актуальность темы исследования. Актуальность формирования и развития жи-лищпо-ипотечных программ, направленных на повышение эффективности финансирования экономических и социальных потребностей и позволяющих сделать новый акцент в решении жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации, не вызывает сомнений. Создание системы долгосрочного жилищно-ипотечного кредитования является основой для решения социальной проблемы улучшения жилищных условий населения.

Практика российского жилищно-ипотечного кредитования показывает, что сбережения населения представляют собой важный ресурс инвестиционного развития страны. Население имеет возможность использовать свои сбережения либо напрямую, либо опосредованно - через государственные и частные институты, либо комбинируя эти способы. При этом происходит перераспределение средств между различными секторами экономики, исходя из рыночных критериев привлекательности вложений, ориентированных па достижение максимальной прибыльности при допустимом уровне риска.

Методы рыночного саморегулирования и государственного регулирования сберегательной деятельности, являясь относительно самостоятельными, взаимосвязаны и взаимообусловливают друг друга. Поэтому важной теоретико-методологической проблемой становится определение их оптимального и гибкого сочетания применительно к решению проблемы эффективного стимулирования инвестиционной активности населения на основе развития жилищпо-ипотечных программ. В аспекте чего, для нас актуальным становится рассмотрение основ организации жилищно-ипотечного кредитования и стимулирования инвестиционной активности населения на основе соответствующих программ.

Актуальность исследования форм и методов стимулирования инвестиционной активности населения на основе реализации жилищпо-ипотечных программ раскрыта в работах зарубежных и отечественных ученых и практиков. Исследованию данного вопроса посвящены труды известных российских ученых и руководителей финансово-инвестиционной и жилищно-строительной сфер: Балабанова И.Т., Бледного С.Н., Го-ремыкина В.А., Григорьева В.В., Игнатова J1.A., Когана В.И., Кущенко В.В., Масло-ва Н.В., Межирова Б.Л., Меркулова В.В., Омшановой Э.А., Платкина М.А., Радчен-ко В.А., Селюкова В.К., Симонова Ю.Ф., Циплиной Г.А., Южелевского В.Г. и других.

При написании диссертации использовались научные труды ведущих экономистов различных областей экономики и финансов. Значительный вклад в разработку теоретических подходов к решению проблем управления жилищно-ипотечными программами в строительной сфере внесли: Баркалов С.А., Вахрин П.И., Дикман Л.Г., Ли-берман И.А., Рахман И.А., Ресин В.И., Степанов И.С., Чистов Л.М. и другие.

Несмотря на достаточное количество работ, в экономической литературе не уделено должного внимания вопросам развития форм и методов стимулирования инвестиционной активности населения на основе реализации жилищпо-ипотечных программ. Следовательно, данная область не получила достойного освещения в экономической литературе и обладает несомненной актуальностью. Актуальность темы диссертации определяется наличием ряда нерешенных теоретических и практических проблем и дискуссионных вопросов, связанных с необходимостью совершенствования механизма и методов стимулирования инвестиционной активности населения на основе реализации жилищно-ипотечных программ и разработкой конкретных методических рекомендаций для их внедрения на российских предприятиях.

Целью диссертационной работы является разработка и научное обоснование предложений и практических (методических) рекомендаций по совершенствованию форм и методов стимулирования инвестиционной активности населения на основе реализации жилищно-ипотечных программ. Достижение поставленной цели осуществлялось путем рассмотрения ряда логически взаимосвязанных задач, последовательно раскрывающих тему данной работы:

- изучить теоретические основы стимулирования инвестиционной активности населения и особенности организации жилищно-ипотечного кредитования в современной экономке России;

- определить условия вовлечения сбережений населения в процесс жилищно-ипотечного кредитования;

-раскрыть особенности государственного регулирования жилищно-ипотечных программ и гарантии сохранения сбережений населения;

- провести анализ мирового опыта привлечения сбережений населения в систему жилищно-ипотечного кредитования;

- оценить инвестиционный потенциал жилищно-ипотечного кредитования и рассмотреть тенденции стимулирования инвестиционной активности населения;

- определить приоритеты развития системы жилищно-ипотечного кредитования на основе сбережений населения;

- сформировать механизм развития инвестиционной инфраструктуры системы жилищно-ипотечного кредитования населения на федеральном и региональном уровне управления;

-разработать модель инвестиционного обеспечения жилищно-ипотечных программ;

- предложить алгоритм целесообразности привлечения сбережений населения под реализацию жилищно-ипотечных программ.

Объект исследования - комплекс сбережений населения и жилищно-ипотечные программы.

Предмет исследования - социально-экономические и организационные отношения, возникающие в процессе привлечения сбережений населения лдя реализации жилищно-ипотечного кредитования.

Теоретико-методологическую основу исследования составляют нормативно-правовые документы государственных органов, труды отечественных и зарубежных ученых и специалистов, монографии, учебные и методические пособия, посвященные изучаемой проблеме, материалы научных и научно-практических конференций. Иллюстративная часть работы состоит из табличного материала, графиков, диаграмм, схем.

В ходе исследования использовались традиционные методы: научной абстракции; экономического финансового анализа; сравнения и аналогии; единства объективного и субъективного подходов в развитии экономических процессов; экспертных оценок. Совокупность используемой методологической базы позволила обеспечить в конечном итоге достоверность и обоснованность выводов и практических решений.

Теоретической основой диссертационного исследования послужили научные труды российских и зарубежных авторов по вопросам стимулирования инвестиционной активности населения и проблемам развития жилищно-ипотечиого кредитования. В ходе диссертационного исследования изучена общая и специализированная литература по выбранному направлению исследования.

Информационная база исследования: официальные данные Госкомстата России, Министерства финансов, Министерства экономического развития и торговли РФ, Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству; отраслевые экономические обзоры; официальные статистические и аналитические материалы, законодательные и нормативно-правовые документы, годовые отчеты и официальные публикации по проблемам управления жилищно-ипотечными программами и стимулирования инвестиционной активности населения в данной сфере экономики.

Научная новизна работы заключается в развитии и научном обосновании теоретических положений и разработке методических рекомендаций по совершенствованию методов и механизмов стимулирования инвестиционной активности населения на основе реализации жилищно-ипотечных программ, отличительной особенностью которых является полнота охвата системой жилищно-ипотечного кредитования различных групп населения, а также повышение эффективности реализации данной системы на федеральном и региональном уровне управления ее субъектами.

Наиболее существенные результаты, полученные лично автором, заключаются в следующих основных положениях:

1. Рассмотрена концепция использования сбережений населения в качестве инвестиционного ресурса экономики и обоснована целесообразность ее применения при реализации программ жилищно-ипотечного кредитования.

2. Определены условия привлечения сбережений населения в процесс жилищно-ипотечного кредитования, основными из которых являются: восстановление доверия населения к государственным программам жилищно-ипотечного кредитования; обеспечение политической и экономической стабильности для их практической реализации; обеспечение прибыльности участия в программах и создание специализированных институтов, работающих со сбережениями населения.

3. Предложена система жилищно-ипотечного кредитования, в основе развития которой лежат меры государственного обеспечения гарантий сохранности сбережений населения. В качестве мер обеспечения сохранности сбережений населения предложено использовать механизм страхования рисков жилищно-ипотечного кредитования, нормативы резервирования для жилищно-ипотечных цепных бумаг, а также систему институтов и нормативно - правовых актов, обеспечивающих государственные гарантии по обязательствам их эмитентов.

4. Предложен механизм вовлечения сбережений населения в инвестиционную инфраструктуру системы жилищно-ипотечного кредитования, базирующийся на использовании ценных бумаг для организации эффективного взаимодействия между населением, региональными ипотечными операторами, агентством по ипотечному жилищному кредитованию и прочими федеральными и региональными органами власти. Выявлены этапы стимулирования инвестиционной активности населения на региональном уровне инвестиционной инфраструктуры системы жилищно-ипотечного кредитования.

5. Разработана типовая модель инвестиционного обеспечения жилищно-ипотечных программ, в основе которой лежит взаимодействие четырех основных блоков (блок управления, клиентский блок, инвестиционно-кредитный блок, блок строительства и реализации), оптимизация инвестиционных потоков между которыми позволяет предложить алгоритм оценки целесообразности привлечения сбережений населения в данную систему.

Теоретическая и практическая значимость работы заключается в том, что основные теоретические положения и выводы, содержащиеся в диссертации, могут быть использованы для совершенствования теории и практики жилищпо-ипотечпого кредитования при формировании и реализации эффективных (востребованных) жилищно-ипотечных программ, а также для совершенствования механизмов привлечения сбережений населения в современную систему жилищно-ипотечного кредитования.

Практическая значимость проведенной работы состоит в целесообразности применения ее положений и выводов государственными и муниципальными структурами при совершенствовании системы жилищно-ипотечного кредитования и внедрении механизмов привлечения сбережений в данную систему. Результаты диссертационного исследования могут быть использованы при написании учебных и практических пособий и чтении общих лекционных и специальных курсов в высших экономических учебных заведениях, а также на курсах повышения квалификации работников, занятых в деятельности инвестиционной и жилищной сферах российской экономики.

Заключение диссертации по теме «Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда», Зеленский, Евгений Викторович

Заключение

1. Чтобы понять связь между сбережениями населения и жилищно-ипотечным кредитованием необходимо подробнее изучить данные категории. Конечно, в основе жи-лищно-ипотечного кредитования лежит, прежде всего, понимание термина «ипотека». С развитием жилищно-ипотечного кредитования и ростом объемов научных исследований в этой области, некоторые понятия и термины ипотеки трактуются различными экономическими школами по-разному. Это обстоятельство затрудняет работу не только научных работников, по и практиков, выражающих постоянную готовность изучать закономерности достаточно сложного механизма ипотеки и приобретенные знания реализовать на практике.

Различная трактовка понятий и терминов приводит к "размытым", не конкретным выводам, поэтому автором предпринята попытка уточнить основной понятийный аппарат и ввести новые понятия в области жилищно-ипотечного кредитования. Уточненное понятие "жилищно-ипотечное кредитование" отражает и основной смысл ипотеки применительно к жилищному строительству, и вопросы привлечения сбережений населения в данный экономический процесс:

-привлечение сбережений населения в реализацию жилищно-ипотечного кредитования;

-возникновение залоговых отношений при приобретении или строительстве жилья;

-использование в части недостачи собственных сбережений для приобретения жилья долгосрочного платного кредита под залог недвижимости;

-формирование соответствующей инвестиционной инфраструктуры, поддерживающей последующее привлечение сбережений населения и реализацию жилищно-ипотечного кредитования.

Сегодня развитию жилищно-ипотечного кредитования (ЖИК) способствует устойчивый спрос на рынке жилья, обусловленный низкой обеспеченностью жильем большей части населения. Высокая ликвидность жилья как товара способствует развитию залоговых отношений, снижает риск невозврата кредитов. Обострение жилищной проблемы в условиях перехода России к рыночной экономике вызвало необходимость развития ЖИК граждан через включение сбережений населения в данную систему экономических отношений.

Основная функция ЖИК - это приобретение гражданами жилья на их сбережения с использованием ипотечного кредита. Следовательно, под ЖИК понимается система взаимодействующих субъектов, связанных правовыми и экономическими отношениями с целью организации приобретения жилья физическими лицами на условиях долгосрочного кредитования под залог приобретенного жилья и через привлечение сбережений населения в данную систему экономических отношений. ЖИК, как система, имеет юридическую подсистему в виде законодательной базы, регулирующей залоговые отношения при приобретении жилья и экономическую подсистему - инвестиционный фонд, включающий сбережения населения, кредитные средства в виде долгосрочных ссуд, под залог приобретаемого жилья, выдаваемых на основе принципа платности за предоставление денежных ресурсов, а также бюджетных средств для дотирования нуждающегося населения.

Система ЖИК реализуется посредством реальной или проектируемой организационной структуры субъектов ипотеки, выполняющих определенные функции для реализации программ ЖИК. В систему ЖИК обычно включается полный состав субъектов с отображением движения денежных потоков, условий привлечения сбережений населения и договорных отношений. При этом под программой ЖИК понимается система увязанных между собой по содержанию, срокам, ресурсам и месту проведения мероприятий, и действий, направленных на достижение единой цели, пути и средства ее достижения.

Основными источниками системы ЖИК являются государственные средства, средства предприятий, собственные средства инвестора или заемный капитал. Как показывает практика, все источники имеют свои положительные и отрицательные стороны, поэтому достижение максимальной эффективности инвестирования на базе привлечения сбережений населения в систему ЖИК возможно лишь при условии их комбинирования. Уникальность системы ЖИК как формы привлечения сбережений населения заключается в том, что она позволяет сочетать различные источники финансирования. Каждый из них обладает индивидуальными характеристиками и все они, как правило, определяются инвестиционной привлекательностью недвижимости, как средства сохраняющего и преумножающего сбережения населения.

Особенность системы ЖИК по сравнению с другими инструментами осуществления инвестиций в недвижимость заключается в том, что она позволяет вовлечь в инвестиционный кругооборот такие активы, как жилье, земельные участки и др. Система жилищно-ипотечного кредитования способствует быстрой трансформации неликвидов в более ликвидные активы — ценные бумаги, обеспеченные недвижимостью. Такое важное инвестиционное свойство недвижимости, как надежность (надежность в данном контексте понимается нами как совокупность свойств инвестиционного актива — таких, как минимальный риск обесценения актива и стабильность доходности данного актива), является мощным стимулом для всех участников системы ЖИК.

Вовлечение сбережений населения в систему ЖИК характеризуется рядом условий. Необходимо, чтобы ресурсы населения, привлекаемые в систему ЖИК, приносили прибыль и были защищены от потерь. Для этого необходимо восстановить доверие населения к государственным программам ЖИК, а также обеспечить политическую и экономическую стабильность для их практической реализации. Также необходимо создание специализированных институтов ЖИК, работающих со сбережениями населения и планомерное сокращение дифференциации в размерах получаемых доходов населения для создания долгосрочных ожиданий в росте сбережений. Помимо этого, на рост инвестиционной активности населения влияют условия опережающего развития услуг специализированных институтов ЖИК по отношению к росту сбережений населения и рост заработной платы в реальном секторе экономики за счет снижения налогов населения.

Для повышения инвестиционной активности населения в части формирования сбережений, а также последующего их распределения, исходя из существующих инвестиционных предпочтений (между фондами текущих сбережений, сбережений на непредвиденный случай и старость, инвестиционных сбережений), необходимо использовать социальные, экономические, финансовые, политические, законодательные и психологические факторы развития. Базовой функцией системы ЖИК, обеспечивающей вовлечение сбережений в реализацию отдельных программ ЖИК является обеспечение максимально эффективного взаимодействия инвестиционного и физического актива.

2. Создание системы долгосрочного ЖИК позволит увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения, активизировать рынок жилья, вовлечь в реальный экономический оборот недвижимость в жилищной сфере через механизмы ипотеки, создать базу для привлечения сбережений населения и других внебюджетных финансовых ресурсов, обеспечить развитие строительного сектора, что в конечном итоге окажет позитивное влияние па общий экономический рост.

Суть долгосрочного ЖИК в рамках реализации государством мер социальной политики сводится к созданию рыночной системы кредитов гражданам, в рамках действующих и планируемых программ ЖИК, на цели приобретения готового жилья как на первичном (вновь построенное жилье, продаваемое застройщиками), так и на вторичном (уже имеющееся в частной собственности жилье) рынках жилья. Механизм финансирования программ ЖИК, создание которого со стороны государства преследует цель системного решения жилищной проблемы российских граждан, должен включать долгосрочное ЖИК населения, кредитование жилищного строительства, государственную бюджетную поддержку населения на цели приобретения жилья (целевые субсидии).

В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы, но и сферой экономико-социальной деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие кредитные структуры. Государство же выполняет вспомогательную функцию через установление общих правил, обеспечивающих эффективность взаимодействия всех участников процесса ЖИК, а также при необходимости прямым или косвенным образом использует бюджетные средства для привлечения дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу и оказания содействия гражданам в приобретении жилья.

В рамках определения особенностей государственного регулирования программ ЖИК можно выделить ряд особенностей. Первая особенность состоит в том, что стимулировать оживление инвестиций в строительство можно путем привлечения государственных среднесрочных кредитов (на 1-1,5 года) на кредитование застройщиков жилья. Основная идея состоит в том, чтобы застройщики-получатели кредитов имели возможность погашать полученные ссуды в наиболее благоприятном для их деятельности режиме, а, именно - в период строительства жилья погашать только задолженность по процентам, а возврат основной суммы долга производить после завершения строительства.

Риск снижается, если до начала строительства существует предварительная договоренность между застройщиком и государственным или муниципальным банком о возможности предоставления кредитов по программам ЖИК потенциальным покупателям для приобретения построенных домов или квартир. Данный механизм эффективно сопрягается с ЖИК физических лиц-покупателей жилья в построенных таким способом домах: получаемые кредиты и собственные средства граждан используются для оплаты жилья, а владельцы продаваемого жилья (застройщики) получают возможность погасить полученный кредит.

Второй особенностью государственного регулирования программ ЖИК в России является возможность государства обеспечить жильем на условиях социального найма граждан, которые по уровню дохода не в состоянии приобрести жилье даже с помощью долгосрочного кредита и безвозмездных субсидий. Государственная поддержка граждан, не располагающих достаточными доходами для получения кредитов по программам ЖИК на стандартных банковских условиях, может быть организована через систему предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первого взноса при получении кредита и сокращения тем самым необходимого размера кредита. Подобная система софинансирования приобретения жилья гражданами с помощью государства, при которой на долю собственных средств граждан в стоимости квартиры приходилось бы 30%, на долю государственной субсидии в среднем - 20-50% и на кредит по программам ЖИК - 20-50% повысит доступность программ ЖИК для граждан и будет стимулировать платежеспособный спрос на жилье.

Развитие ЖИК населения как целостной системы, с одной стороны, и как составной части рыночной экономики и социальной политики государства, с другой, возможно на основе обеспечения гарантий сохранения по сбережениям населения и решения ряда задач государственного регулирования программ ЖИК. При этом главная цель государственного регулирования программ ЖИК - создать работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных кредитов по действующим и планируемым программам ЖИК.

Таким образом, ЖИК как инструмент социальной политики государства выступает существенным фактором экономического и социального развития страны. Его роль становится особенно заметной для страны в период выхода из экономического кризиса. Для постоянного роста совокупного производства, и, следовательно, совокупного дохода и совокупного потребления необходимо, чтобы часть сбережений от совокупного дохода направлялась через инвестиции в развитие производства.

Основные меры, которые необходимо предпринять для повышения доверия со стороны населения к сберегательным институтам, обслуживающим программы ЖИК -распространение информации о правовом регулировании и финансовых результатах деятельности инвестиционных фондов и иных институтов. С другой стороны, для управления рисками в рамках системы ЖИК и обеспечения гарантий сохранения сбережений населения необходимо создание гарантийных и компенсационных механизмов, обеспечивающих реализацию прав инвесторов рынка ипотечных ценных бумаг. При этом государство должно защищать экономически несостоятельных заемщиков, на чьих обязательствах базируется устойчивость всей системы отношений в области ЖИК.

Для формирования полноценной системы ЖИК в России необходимо разумно использовать накопленный в мировой практике опыт привлечения сбережений населения в реализацию программ ЖИК. Слепо копировать технологии привлечения сбережений не следует, прежде всего, из-за различия в экономических условиях, однако компаративный анализ различных моделей привлечения сбережений населения в реализацию программ ЖИК, функционирующих за рубежом, безусловно, полезен.

Основными моделями организации системы ЖИК за рубежом являются усеченно-открытая, расширенная открытая и модель сбалансированной автономии. Поскольку выделение данных моделей носит условный характер, в одной стране могут функционировать одновременно несколько моделей. Каждая модель включает в себя определенный набор основных элементов, характеристики которых заметно различаются. При сравнении моделей становятся очевидными различия в привлечении сбережений населения в реализацию программ ЖИК. При чем первые две модели обеспечивают привлечение сбережений населения, но только для снижения величины кредита, тогда как третья модель выстраивает реализацию программ. К именно на ресурсе сбережений населения.

В целом, на современном этапе развития программ ЖИК в России характерно существенное увеличение сбережений населения, привлекаемых в жилищную сферу. При этом необходимо создание большего числа специализированных ипотечных банков, а также повышать их способность эффективно организовывать работу по привлечению сбережений населения. Подобная специализация, присущая большинству западных стран независимо от модели системы ЖИК, могла бы способствовать активному развитию жилищной сферы в современной России. При этом особое внимание должно быть уделено оценке инвестиционного потенциала ЖИК, изучению тенденций стимулирования инвестиционной активности населения и определению приоритетов развития системы ЖИК на основе сбережений населения.

3. Инвестиционный потенциал ЖИК складывается из двух взаимосвязанных составляющих - инвестиционного потенциала населения, способного участвовать в реализации программ ЖИК, и потенциала решения социально-экономических проблем развития России, обеспечивающего с помощью ЖИК рост инвестиционной привлекательности национальной экономики.

На начало 2005 года инвестиционный потенциал коммерческих банков составил 750769 млн. руб. Из них на государство приходится 83489 млн. руб. (11,1%) на предприятия - 199498 млн. руб. (26,6%), население - 438468 млн. руб. (58,4%), прочие -29314 млн. руб. (3,9%). Это позволяет говорить о том, что инвестиционный потенциал населения в современной экономике России достаточен для того, чтобы обеспечить осуществление большинства реализуемых и планируемых программ ЖИК. Главная задача здесь - это обеспечить инвестиционную привлекательность ЖИК по сравнению с другими инвестиционными возможностями привлечения сбережений населения.

Сложившиеся в середине 1990-х гг. макропропорции распределения денежных доходов населения на текущее потребление и сбережение, не подтверждает широко распространенного мнения об огромном, практически невостребованном источнике финансирования инвестиций и о заниженной инвестиционной привлекательности основных экономических объектов и инструментов для размещения сбережений населения, таких, например, как система ЖИК. Основные доходы населения все же остаются в «тени» и являются потенциальным источником инвестирования, но для них необходим инвестиционно привлекательный инструмент, дающий прирост на вложенные средства. Существующих па сегодняшний день инструментов стимулирования инвестиционной активности населения в России явно недостаточно и активное развитие ЖИК должно способствовать решению поставленной задачи.

Перейдем к оценке потенциала решения социально-экономических проблем развития России с использованием механизма ЖИК. По сути, данный потенциал является совокупностью возможностей, которые появляются при реализации различных программ ЖИК у экономических агентов и в различных отраслях бизнеса, способствующих экстенсивному и интенсивному развитию финансовых, инвестиционных и инновационных взаимодействий, а также обеспечивающих рост промышленного потенциала и занятости населения, что способствует активизации хозяйственно-экономических процессов в стране.

Если инвестиционный потенциал населения характеризовал обеспеченность данной сферы хозяйственно-экономических взаимодействий инвестиционными ресурсами, то потенциал решения социально-экономических проблем свидетельствует о способностях системы ЖИК распоряжаться указанными средствами так, чтобы оптимально реализовывался эффект мультипликатора и обеспечивался долгосрочный рост национальной экономики.

Рассмотрение инвестиционного потенциала ЖИК через критическое осмысление двух его элементов позволит создать необходимые условия для появления новой категории жилья - жилье для среднего класса - и соответственно, нового класса собственников данного жилья, что повысит инвестиционный потенциал населения России. Таким образом, с одной стороны, инвестиционный потенциал ЖИК в своем развитии и преумножении опирается на инвестиционный потенциал населения и сложившуюся систему хозяйственно-экономических отношений в жилищном строительстве. С другой стороны, он сам способствует формированию категорий населения, которые по своим социально-экономическим характеристикам (прежде всего уровню благосостояния) приближаются к среднему классу, особенно в аспекте правильного позиционирования ЖИК по отношению к другим инструментам стимулирования инвестиционной активности населения в современной экономике России.

В этих условиях мы можем зафиксировать главный приоритет развития системы ЖИК - формирование из сбережений населения эффективной и действующей системы кредитования жилищно-ипотечных программ. Целостная эффективно действующая система ЖИК, обеспечивающая ликвидность кредиторов, основана на механизме их рефинансирования и включает в себя как первичный, так и вторичный рынки кредитов в рамках действующих и реализуемых программ ЖИК. При этом по мере развития данных рынков необходимо использовать различные направления привлечения сбережений населения, такие, например, как: выпуск кредиторами эмиссионных жилищно-ипотечных ценных бумаг и их реализация на финансовом рынке; рефинансирование кредиторов через систему коллективных инвестиций; рефинансирование кредиторов через операторов вторичного рынка кредитов в рамках действующих и реализуемых программ ЖИК.

Подобный подход к определению и использованию инвестиционного потенциала ЖИК позволяет оценить его достаточность для формирования и развития системы ЖИК с современной экономике России, а также определить наиболее частые причины покупки жилья населением с целью повышения его инвестиционной активности на рынке ЖИК. При этом каждая из причин требует детального анализа, практическая реализация которого позволяет определить приоритеты и перспективы развития системы ЖИК.

Первоочередной задачей на пути определения приоритетов и перспектив развития системы ЖИК на основе сбережений населения представляется решение основных проблем и устранение существующих недостатков. Проблему привлечения сбережений населения для долгосрочного кредитования программ ЖИК можно считать наиболее критичной для развития системы ЖИК в России. Ни один коммерческий банк не в состоянии формировать кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам и ставкам рано или поздно приводит к потере ликвидности и банкротству банка. В этих условиях банки должны значительно интенсифицировать свою деятельность по привлечению сбережений населения.

Также серьезной проблемой на пути развития системы ЖИК на основе сбережений в России является низкая доступность кредита для населения: низкие доходы не дают возможности клиентам не только погашать кредит, но и накопить сумму первоначального взноса. В то же время есть достаточное количество молодых семей с уровнем дохода, позволяющим ежемесячно погашать кредит, но недостаточным для накопления первоначального взноса в размере 30% от стоимости.

Одним из вариантов решения данной проблемы можно считать построение в стране системы страхования кредитных рисков при реализации программ ЖИК. Введение такого вида страхования позволит защитить кредитора от убытков в случае, если кредит не погашен, а после реализации залога не хватило средств на погашение (например, в результате падения цен па недвижимость), а также вернуть упущенную банком выгоду, если кредит был погашен досрочно. Введение страхования программ ЖИК в России позволит также снизить размер первоначального взноса с 30 до 10%, поскольку высокий размер первоначального взноса является для банка некой страховкой от кредитного риска, а, застраховав свой кредитный риск, банк сможет выдавать кредиты большего размера. Это сразу повысит доступность кредитов в рамках действующих и реализуемых программ ЖИК, особенно для молодых семей с высоким уровнем доходов, но с отсутствием средств на большой первоначальный взнос.

Еще одной серьезной проблемой в развитии системы ЖИК на основе сбережений населения в России является несовершенство правовых основ, которое влечет за собой ограниченное предложение на рынке кредитов в рамках действующих и реализуемых программ ЖИК (небольшое количество банков, практикующих ЖИК), отсутствие унифицированной методологической и институционалыюй баз предоставления кредитов и привлечения сбережений населения.

4. В основе совершенствования системы ЖИК лежит формирование ее инвестиционной инфраструктуры, которое должно осуществляться на основе согласованных действий органов государственного управления на федеральном, региональном и местном уровнях. Если на местном уровне инфраструктура определяется потребностями оборота объектов недвижимости и потенциальными возможностями населения, то на региональном и федеральном уровнях она должна учитывать потребности государственных органов управления и охватывать весь цикл жилищпо-ипотечных взаимоотношений между субъектами системы ЖИК. При этом наибольший интерес занимает региональный уровень, поскольку он является базовым звеном развития федеральной системы ЖИК.

На федеральном уровне инвестиционной инфраструктуры управление инвестиционным развитием системы ЖИК и регулирование инвестиционной активности населения на ипотечном рынке осуществляется государственными органами исполнительной власти: Минэкономразвития России, Минфин России, МНС России, Федеральная служба по финансовым рынкам, Минюст России, Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, Министерство труда и социального развития, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, Саморегулирумая организация профессиональных участников ипотечного рынка.

Для повышения адаптивности инвестиционной инфраструктуры системы ЖИК необходимо распределение полномочий и ответственности между ними на основе функциональной специализации, с созданием согласительного органа, куда бы входили представители законодательной и исполнительной власти, а также системообразующих организаций. Поэтому в работе были определены основные полномочия, функции и ответственность данных структур на этапах формирования и функционирования системы ЖИК.

На региональном уровне управление развитием системы ЖИК и инвестиционной активностью населения осуществляется органами исполнительной власти субъектов РФ, федеральными органами исполнительной власти, а также Агентством по ипотечному жилищному кредитованию. При этом основной формой деятельности органов государственной власти по развитию региональных систем ЖИК могут стать региональные и межрегиональные программно-целевые документы, на основе подпрограммы «Свой дом» в составе федеральной целевой программы «Жилище». Целью таких документов является создание эффективных финансовых и инвестиционных механизмов ЖИК, привлечение сбережений населения в эту сферу на долгосрочной основе.

Для достижения данной цели должны быть решены следующие задачи: создание и развитие системы накопления населением денежных средств; формирование эффективного первичного рынка ипотечных кредитов и финансовых механизмов, обеспечивающих доступность кредитов для граждан с достаточным платежеспособным спросом; подготовка условий для рефинансирования ипотечных кредитов и интеграции региональной системы ЖИК в общероссийскую; создание надежных механизмов защиты имущественных интересов кредиторов и инвесторов рынка ипотечных ценных бумаг, в первую очередь населения.

Таким образом, осуществление поставленных задач стимулирования инвестиционной активности населения на региональном уровне системы ЖИК разбивается на несколько этапов:

I. Подготовка к запуску региональных систем ЖИК и реализация пилотных проектов;

II. Формирование первичного портфеля ипотечных активов;

III. Обеспечение условий для запуска и функционирования механизма рефинансирования системы ЖИК;

IV. Устойчивое развитие системы ЖИК и поддержание инвестиционной активности населения на необходимо высоком уровне.

В рамках I и II этапов происходит окончательное формирование нормативно-правовых и организационно-экономических условий для развития первичного рынка ипотечных кредитов и формирование гарантий обеспечения сохранности сбережений населения. На III и IV этапах происходит формирование эффективных технологий организации жилищно-ипотечной деятельности, накопление массы выданных ипотечных кредитов, интеграция региональных систем ЖИК в общероссийскую через интеграцию региональных и федеральных уровней инвестиционной инфраструктуры системы.

Также на региональном уровне системы ЖИК для улучшения работы со сбережениями населения должны быть сформированы горизонтальные и вертикальные связи между участниками ипотечного рынка и контролирующими субъектами, в том числе между органами государственной власти различных уровней инвестиционной инфраструктуры. Совокупность данных отношений будет составлять федеральную систему ЖИК, в рамках которой реализуются инвестиционные интересы рыночных субъектов, населения и государства.

Деятельность участников первичного рынка ипотечных кредитов регулируется региональным ипотечным оператором на основе принятых стандартов ЖИК - совокупности правил, нормативных и юридических документов, на основании которых осуществляется предоставление и погашение ипотечных кредитов, подлежащих включению в покрытие ипотечных ценных бумаг.

Стандарты могут разрабатываться как по согласованию с эмитентом ипотечных ценных бумаг (в случае рефинансирования на вторичном рынке ипотечных кредитов либо эмиссии ипотечных сертификатов участия), так и на основе требований органов власти субъекта РФ (при реализации жилищных социальных программ посредством ипотечного кредитования).

Модель взаимодействия основных участников процесса ЖИК на региональном уровне строится на основе реализации принципа «единого окна». Технология «единого окна» - процесс информационного взаимодействия с заемщиком (населением), в ходе которого ипотечный оператор выполняет определенные действия агентского характера, которые освобождают населения от ряда издержек, связанных с процедурой оформления ипотечного кредита.

В завершении рассмотрения федерального и регионального уровней инвестиционной инфраструктуры ЖИК, а также условий построения модели взаимодействия участников жилищно-ипотечного процесса на основе принципа «единого окна» целесообразно определить основные критерии эффективности формирования системы ЖИК. Оценка эффективности и социально-экономических последствий формирования инвестиционной инфраструктуры системы ЖИК на федеральном и региональном уровне, должна производиться на основе системы индикаторов, которые представляют собой как количественные показатели, так и качественные характеристики и описания.

Систематический характер действий федеральных государственных органов и субъектов РФ, комплексный подход, последовательное проведение этапов мероприятий формирования инвестиционной инфраструктуры системы ЖИК на федеральном и региональном уровне, а также своевременное и достаточное привлечение сбережений населения в жилищно-ипотечный процесс позволят обеспечить развитие и устойчивое функционирование данной системы в интересах конечного потребителя - населения.

5. Формирование системы ЖИК и развитие ее инвестиционной инфраструктуры на федеральном и региональном уровне позволяет разработать типовую модель инвестиционного обеспечения программ ЖИК на основе сбережений населения. При этом модель инвестиционного обеспечения программ ЖИК должна состоять из четырех функциональных блоков (модулей):

-блок клиент, представляющий субъектов ипотеки, включая население; -инвестиционно-кредитный блок, в котором функции финансовых инвесторов выполняет банк - кредитор, выдающий и обслуживающий кредиты для клиентов и строительных фирм;

-блок строительства и реализации, состоящий из одной или нескольких строительных и риэлторских фирм, в которых объединены функции строительства жилья и реализации его потребителю;

-блок управления - структурные подразделения федеральных или региональных органов регулирования программ ЖИК, координирующие работу всех субъектов ипотеки и включающие в себя необходимые для выполнения этих функций структурные подразделения.

Функциональность каждого блока модели выражается исполнением отведенных ему программой ЖИК обязанностей, а универсальность определяется стандартным набором функций, которые он может выполнять. Основные функциональные обязанности каждого блока отражены в его названии, а стандартный набор выполняемых функций определен анализом экономических связей субъектов. Принцип выделения блоков позволяет увязать общую потребность каждого модуля в инвестициях с размером сбережений населения, кредитных, бюджетных средств и формализовать эти зависимости. Инвестиционные взаимодействия каждого блока модели инвестиционного обеспечения жилищно-ипотечных программ должны определяться на основании результатов анализа инвестиционных потоков, подходящих к субъекту и исходящих от него.

При проведении анализа должно учитываться наличие инвестиционного потока и уровень (федеральный или региональный), па котором он создается. Источники инвестиционных ресурсов и адресаты их получения в модели инвестиционного обеспечения программ ЖИК не должны приниматься во внимание во внимание, так как при моделировании на основе функциональных блоков это не имеет принципиального значения. Так, например, на экономические показатели блока строительства и реализации не влияет, кто будет покупателем жилья - клиент или блок управления, так как стоимость жилья для них будет одинакова.

В каждом функциональном блоке модели инвестиционного обеспечения программ ЖИК должны быть введены все входящие, выходящие инвестиционные потоки и вертикальная линия, обозначающая интеграцию, разделение или преобразование их из одного вида в другой. Например, в блоке управления бюджетные ресурсы в виде целевых бюджетных средств могут преобразовываться в дотации или строительный кредит в зависимости от возможностей бюджета. Внутри каждого блока модели должен быть указан вид внутренних ресурсов, величина которых определяется для установления баланса потребности в сбережениях и выполнения целевой функции с размерами привлеченных сбережений населения.

Таким образом, производится взаимоувязка потребности блока в сбережениях населения с размером собственных кредитных и бюджетных средств для формализации этих зависимостей. Размер внутренних ресурсов каждого блока входит в систему ограничений при формировании инвестиционного фонда программы и оптимизации его структуры.

Основным субъектом ипотеки является население, для которого и создается вся инвестиционная инфраструктура системы ЖИК. В условиях развитых первичного и вторичного рынков жилья у покупателя нет проблем выбора квартиры с требуемым числом комнат и любом районе города, а единственным ограничением является его инвестиционные возможности. Несмотря на тяжелые экономические условия, многие семьи имеют стартовый инвестиционный капитал для улучшения жилищных условий. В первую очередь к нему относится недвижимость в виде собственного (приватизированного) жилья, а также сбережения, значительную часть которых население, не доверяя банкам, хранит у себя. Если этих средств недостаточно для улучшения жилищных условий, то покупатель становится клиентом программы ЖИК, получая недостающие средства в виде ипотечного кредита.

Для эффективного управления инвестиционным обеспечением программ ЖИК необходимо организовать взаимодействие между блоками модели. Для этого требуется определить направление движения инвестиционных потоков (инвестиционные связи субъектов ипотеки). Для этого необходимо: определить целевые функции каждого блока, исходя из целевых функций модели; установить для каждого блока источники получения ресурсов, т.е. адресные инвестиционные потоки и построить алгоритм оптимизации взаимодействий между блоками.

Поскольку основной целевой функцией населения как клиента программ ЖИК является приобретение жилья, то между ними и блоком реализации устанавливается инвестиционный поток по передаче инвестиций в размере стоимости нового жилья. Исходя из принципов ипотеки, недостаток собственных сбережений для приобретения квартиры население покрывает ипотечным кредитом, выданным инвестиционно-кредитным блоком, которому обязуется вернуть его в течение срока кредитования. Таким образом, между этими блоками устанавливаются два инвестиционных потока: единовременный - по передаче кредитных средств и аннуитетный - по возврату кредита. Разница в процентных ставках программы ЖИК и банка компенсируется средствами местного бюджета, находящимся в распоряжении блока управления, что представлено соответствующим инвестиционным потоком от него к инвестиционно-кредитному блоку.

После установления экономических связей между субъектами ипотеки и блоками модели необходимо определить последовательность передачи инвестиционных ресурсов от субъекта к субъекту, что служит обоснованием для установления процедуры кредитования клиентов и других субъектов ипотеки и организации работы по реализации программы ЖИК, сроков заключения договоров, разработки годовой программы и т.п. для решения поставленной задачи в работе предложено использовать два алгоритма: алгоритм оптимизации взаимодействий между блоками модели инвестиционного обеспечения программ ЖИК и алгоритм целесообразности привлечения сбережений населения.

Алгоритм оптимизации взаимодействий между блоками модели инвестиционного обеспечения программы ЖИК - это математическая формула, выражающая реальные связи между рассматриваемыми блоками. Важнейшим этапом разработки алгоритма целесообразности привлечения сбережений населения под реализацию программ ЖИК является расчет, взаимная увязка и оптимизация экономических параметров ипотеки, по которым определяются размер и структура инвестиционного фонда. Количественные показатели основных параметров зависят от многих факторов, увязать которые в единую систему возможно путем разработки указанного алгоритма.

При помощи алгоритма целесообразности привлечения сбережений населения под реализацию программ ЖИК можно выполнять: расчет размера и структуры инвестиционного фонда региональной программы ЖИК; оптимизацию основных инвестиционных параметров программы; а также учитывать влияние изменения одного или нескольких факторов на структуру и размер инвестиционного фонда программы ЖИК. В предлагаемом алгоритме расчет размера и структуры инвестиционного фонда производится после оптимизации параметров кредитования, нормирования размера кредита и связанных с ними размеров дотационных выплат и сбережений населения.

Таким образом, учет влияния изменения одного или нескольких факторов на структуру и размер инвестиционного фонда региональной программы ЖИК производится путем развертывания формул структурных составляющих инвестиционного фонда, в которые входит изменяемый фактор. После расчета значений структурных составляющих по измененным значениям факторов производится корректировка размера и структуры инвестиционного фонда.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Зеленский, Евгений Викторович, 2006 год

1. Абалкин JI. Качественные изменения структуры финансового рынка и бегство капитала из России// Вопросы экономики. 2000.-№2.- С.4-15.

2. Алешина И.В. Поведение потребителей: Учебное пособие для вузов. М.: ФАИР- ПРЕСС, 2000.- 384с.

3. Андреюк О.А. К вопросу стимулирования кредитных вложений в реальный сектор // Деньги и кредит. 2000.- №8.4. Анискин Ю.П. Управление инвестициями: Учебное пособие. - М.: ИКФ Омега-Л, 2002. 167 с.

4. Аракчеева Ю. Москва кабальная //Профиль, 2003,18 августа, № 30.

5. Аттестованный ипотечный кредитор: Учебно-квалификационная программа.

6. М.: Фонд «Институт экономики города», 1997. — 25 с.

7. Бабкин С.А. Возникновение ипотеки в силу закона / С.А. Бабкин // Нотариус.- 2002. № 1.

8. Бармаумов В. Финансовые инвестиции. М.: ФиС. 2003 г.

9. Батракова Л.Г. Анализ процентной политики коммерческого банка. Учеб. пособие. — М.: Логос, 2002. — 152 с.

10. Белых Л.П. Формирование портфеля недвижимости. М.: Финансы и статистика, 1999.

11. П.Березин М. Налогообложение недвижимости. М.: Финансы и статистика.2003 г.

12. Берзон Н. Формирование инвестиционного климата в экономике.// Вопросы экономики.-2001.-№7,- С. 104-114.

13. Бирман Г., Шмидт С. Экономический анализ инвестиционных проектов. М.: ЮНИТИ-ДАНА. 2003 г.

14. Бледный С.Н. Правовые основы управления недвижимостью. М.: ЮНИТИ-ДАНА. 2002 г.

15. Богатырев Ф.О. Пределы прав залогодателя как собственника при залоге с оставлением у него заложенного имущества / Ф.О. Богатырев // Журн. рос. права. -2000.-№3.-С. 108-120.

16. Болтанова Е. Операции с недвижимостью: купля-продажа, дарение, наследование, налогообложение. М.: Феникс. 2002 г.

17. Большой экономический словарь. М. Экономика 1997,727 с.

18. Булатов А. Капиталообразование в России // Вопросы экономики. 2001.3.-С.54-68.

19. Варгин Д.Н. Проблемы кредитования под залог жилых помещений в России: Сб. статей «Проблемы совершенствования банковского дела в России» /Финансовая академия при Правительстве РФ, кафедра «Банковское дело». — М., 2001. — 146 с.

20. Верганова Е.В., Горбунова И.В., Сазонова Ю.А., Соколов В.Н. Анализ достоинств и недостатков схем ипотечного кредитования// Экономика и предпринимательство в строительстве (выпуск 6)/ Отв. ред А.И. Щербаков. Новосибирск: НГАСУ, 2000. - С.45-47.

21. Виноградова М.Р. Региональная накопительная система жилищного кредитования: моделирование и оптимизация. Диссертация, Иваново, 2005.

22. Власов П., Хорошавина Н. Кредиты не для слабонервных. // Эксперт. 1998.30.

23. Где взять деньги на квартиру?: Цикл о развитии ипотеки в РФ. // Рос. газета. -2003.-28 февр.-С. 5.

24. Горемыкин В. Экономика недвижимости. М.: Дашков и Ко. 2003 г.

25. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части I, II. М.: Инфра-М, 1997,551 с.

26. Грачев И.Д., Южанов И.А. Новый Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» возможность приобретения жилья в кредит //Юрист. 1998. №10.

27. Грачева М.Д. Банковская система в развитых странах. — М.: Ось-89, 2003.96 с.

28. Григорьев В,В. Управление муниципальной недвижимостью. М. Дело. 2001г.

29. Гришаев С. Ипотека (залог недвижимости) //Ежемесячный журнал «Закон»