Формирование механизмов управления недвижимостью в субъекте Федерации тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.05, кандидат экономических наук Кривов, Андрей Викторович

• Кривов, Андрей Викторович
• кандидат экономических наук
• 2001

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Кривов, Андрей Викторович

введение.з

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФОРМИРОВАНИЯ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ.

1.1. Закономерности формирования рынка недвижимости.

1.2. Особенности управления недвижимостью.

1.3. Организационно - методические основы управления недвижимостью.

ГЛАВА 2. ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ.

2.1. Организация инвентаризации, паспортизации и учета недвижимости.

2.2. Экономическая оценка и налогообложение недвижимости.

2.3. Предпринимательство в управлении недвижимостью.

ГЛАВА 3. ОРГАНИЗАЦИЯ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ В СУБЪЕКТЕ ФЕДЕРАЦИИ.

3.1. Разработка системы управления недвижимостью в субъекте Федерации.

43.2. Управление процессом формирования стоимости объектов недвижимости.

3.3. Методика оценки эффективности управления предприятием на рынке недвижимости.

3.4. Методы использования государственного градостроительного кадастра в системе управления недвижимостью в субъекте Федерации.

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Формирование механизмов управления недвижимостью в субъекте Федерации»

Становление рыночной экономики в России объективно потребовало адекватного развития всех взаимосвязанных сегментов рынка, среди которых рынок недвижимости представляет особую специфическую подсистему, а его цивилизованное развитие в силу, прежде всего недостаточного опыта государственного регу~ лирования в кризисной экономике осуществляется замедленными темпами.

В условиях нестабильности переходного периода при отсутствии должного Законодательного и нормативного обеспечения и вытекающей из этого проблемы принятия ответственных управленческих решений в сфере управления недвижимостью, практика бесконтрольной приватизации объектов национального богатства, необоснованных арендных ставок, не четко отработанных методов арбитражного управления и банкротства предприятий, владеющих недвижимостью, нанесла существенный ущерб экономике страны.

В числе главных проблем государственного управления стоит задача четко определить состояние национального богатства России, оценить накопленную недвижимость в натуральном и стоимостном выражении, в том числе по отраслям, регионам и предприятиям, а также выработать механизмы ее эффективной реализации на основе расширенного воспроизводства.

Осуществляемая в настоящее время рыночная реструктуризация предприятий, обладающих недвижимым имуществом, общий объем которого составляет около 80% от общего объема имущественного комплекса России, в процессе рыночной адаптации направлена, прежде всего, на восстановление рыночной стоимости предприятий, основная часть которой материализована в недвижимости. Организация и регулирование формирующегося рынка недвижимости должны обеспечить вовлечение в гражданский оборот недвижимость всех видов через механизмы свободной куплипродажи, аренды, доверительного управления, передачи прав собственности на здания, сооружения, жильё, землю в условиях эффективного государственного регулирования и контроля.

Это будет способствовать цивилизованному разрешению вопросов рыночного ценообразования, создания условий для привлечения инвестиций, формирования залоговых фондов, обеспечивающих гарантии для поступления кредитных ресурсов, снижения рисков и непредвиденных издержек в сфере воспроизводства и обращения недвижимости, что будет способствовать укреплению экономики и стабилизации общества.

Необходимость разработки эффективных рыночных механизмов управления недвижимостью связана также с тем, что огромный накопленный материально-вещественный потенциал, созданный на основе прошлого труда миллионов россиян при отсутствии средств и механизмов воспроизводства и учета недвижимости За годы перестройки не только морально, но и физически устарел и утратил свою первоначальную стоимость (по отраслям экономики и видам недвижимости от 40% до 80%).

Вместе с тем, как показывает опыт экономически развитых стран, ликвидная, т.е. востребованная рынком недвижимость, воспроизводимая или вновь создаваемая на основе механизма спроса-предложения, является объектом жизненных экономических интересов практически всех участников рынка и способна приносить высокий доход, как предпринимателям, так и государству. В связи с этим, избранная тема диссертации является чрезвычайно актуальной.

Разработкой проблем управления собственностью и, в частности, недвижимостью занимались отечественные ученые - Д.Б. Аратский, С.Г.Беляев, В.В.Григорьев, В.А.Горемыкин, П.Г. Грабовой, В.А.Зеленкин, В.И.Кошкин, С.Н.Максимов, Б.З.Мильнер,

Л.Б.Резников, М.М.Соловьев, В.М.Шупыро и др. В числе иностранных ученых и специалистов, исследующих проблемы рынка реализации и регулирования недвижимости Д.Фридман, У.Смит, Н . Ор-дуэй, С.Хадсон-Вильсон, М.Колеман, М.Шнейдерман, Д.Узбб и др.

Вместе с тем, вопросы комплексного управления совокупностью объектов недвижимостью на уровне субъекта РФ в России Заслуживает более глубокого внимания ученых и практиков.

Целью диссертации является разработка системы и механизмов управления совокупностью объектов недвижимости на уровне субъекта федерации.

В соответствии с целью поставлены следующие задачи: -исследовать особенности формирующегося рынка недвижимости как специфического товара, обеспечивающего многообразные потребности и материальные условия развития производства и общества;

-определить систему методов учета в управлении недвижимостью, сформировать Реестр недвижимости в регионе, определяющий количественные и качественные технические и экономические характеристики объектов недвижимости;

-выявить возможности привлечения инвестиций в реальный сектор экономики на основе максимального вовлечения недвижимости в гражданский оборот, в том числе на основе системы льгот по реализации объектов незавершенного строительства;

-разработать механизм определения инвентаризационной стоимости как основы рыночной оценки объектов недвижимости в целях контроля за процессами приватизации, формирования налогооблагаемой базы, купли-продажи, выравнивания ставок арендной платы с учетом рыночной стоимости и т.п.;

-разработать структуру органов управления недвижимостью, механизмы управления и контроля за использованием недвижимости на уровне субъекта федерации;

-выявить специфику и разработать механизмы управления недвижимостью на предприятии, учитывающие цели, внутренние возможности , конъюнктуру рынка,а также общественные потребности.

Объектом исследования явилась недвижимость, представляющая собой совокупность зданий, сооружений, жилья, земельных участков, оборачиваемых на формирующемся рынке недвижимости. Предметом - система и действенные механизмы управления недвижимостью в условиях формирующегося рынка на уровне субъекта федерации.

Методологической и теоретической базой исследования явились законодательные и нормативные акты Правительства РФ, а также труды отечественных и иностранных ученых и специалистов в сфере управления и экономики недвижимости.

Научная новизна исследования заключается в разработке теоретических положений и методических рекомендаций по вопросам организации системы и механизмов управления совокупностью объектов недвижимости на уровне субъекта федерации.

К числу новых научных результатов относятся:

- выявлены особенности управления недвижимостью на основе проведенного системного анализа рынка недвижимости, как внешней среды системы управления недвижимостью Калужской области;

- разработаны рекомендации распределения полномочий между местными ведомствами исполнительной власти в центре и на местах, и формирование их взаимодействия;

- обоснован предпринимательский подход к управлению недвижимостью в субъекте РФ, получившего практическое воплощение в создании и организации деятельности для этой цели Государственного унитарного предприятия Калужской области "Бюро оценки и технической инвентаризации";

- разработан комплект методических материалов (семь методик) по регистрации различного недвижимого имущества разных форм собственности/

- создано методическое обеспечение разработки государственного кадастра для Калужской области;

- экономическое обоснование понятия — инвентаризационная стоимость недвижимости, методика ее расчета как базовой стоимости для целей налогообложения;

- методология определения стоимости предприятия включает в качестве основных элементов оценку всех видов рисков и оценку экономической надежности, что дает возможность обоснования прогнозных тенденций и позволяет учесть факторы экономической динамики, укрепляющая вывод: управление предприятием — управление стоимостью.

Практическая значимость работы заключается в том, что разработанные теоретические положения по созданию системы управления недвижимостью в субъекте Федерации доведены до конкретных методик, которые реализованы в ГП "БОТИ" и ОАО "Калужский ДСК" и могут в дальнейшем использоваться в других фирмах и организациях по управлению недвижимостью, а также в учебном процессе ВУЗов.

Апробация работы. Основные результаты диссертации были доложены и одобрены на конференции (1999г.) "Управление хозяйственными системами и процессами", Научной конференции (1998г.) по управлению имуществом, Научной конференции (2000г.) "Актуальные проблемы правовой реформы России", совещаниях Правительства Калужской области по различным вопросам управления и экономики недвижимости.

По теме диссертации опубликовано девять печатных работ.

Структура работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографии и приложений.

Заключение диссертации по теме «Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда», Кривов, Андрей Викторович

Заключение

Как показали проведенные исследования, управлением недвижимостью является совокупность процессов формирования и развития управленческих решений, обеспечивающих наивысшую отдачу (эффективность) от проводимой собственником стратегии по рациональному использованию недвижимого имущества.

Основными задачами управления недвижимостью являются формирование необходимой инфраструктуры цивилизованного рынка недвижимости; увеличение доходов в бюджет субъекта, изменение структуры доходов путем увеличения доли, относящейся к платежам за недвижимость; повышение инвестиционной привлекательности территории субъекта за счет: обеспечения гарантий имущественных прав на недвижимость, предоставления льгот по платежам за недвижимость на период проектирования и строительства конкретных объектов недвижимости, развития системы ипотечного кредитования, упрощения и ускорения процедуры оформления сделок с недвижимостью; содействие решению социальных проблем, в том числе жилищной .

Многовариантность задач управления недвижимостью вызывает необходимость создания информационной технологии экономического и правового учета недвижимости в регионе.

На основе выполненных исследований сделаны следующие выводы:

1. Анализ функционирования рынка недвижимости, а также постприватизационных последствий её реализации как на уровне РФ, так и отдельных субъектов показал, с одной стороны, бессистемность и нерациональность предпринимаемых на этапе перестройки действий, а с другой, - объективную необходимость формировало ния единой системы рационального управления объектами недвижимости с выработки механизмов регулирования рынка.

2. Формируемая сегодня система управления недвижимостью в субъекте РФ должна основываться на создании организационно-функциональных подсистем правового и экономического регулирования, учета и контроля на основе составления кадастров.

3. С этой целью в диссертации разработаны подходы к рассмотрению объектов недвижимости в качестве объектов управления, а также механизмы повышения эффективности управления недвижимым имуществом субъекта РФ на основе учета и создания реестра недвижимого имущества Калужской области, содержащего количественные , стоимостные, технические и правовые характеристики ОН, в том числе объектов незавершенного строительства.

4. При разработке современной технологии управления недвижимостью субъекта Федерации в основу было положено использование классических принципов управления, в соответствии с которыми был исследован рынок недвижимости субъекта как основной элемент внешней среды.

5. Сформулированы цели и задачи развития рынка недвижимости субъекта Федерации с учетом необходимости разрешения одной из важнейших задач - обновления устаревшей административной структуры управления недвижимостью.

6. Разработана технология процесса формирования и реализации механизмов управления недвижимостью, основу которых составляют выявленные тенденции развития рынка недвижимости, оценка производственно-экономических возможностей, исследование социально—экономической среды.

7. Исследован предпринимательский аспект управления недвижимостью; методически обосновано и практически реализовано создание Государственного унитарного предприятия Калужской области "Бюро оценки и технической инвентаризации" .

8. Создано методическое обеспечение системы регистрации прав на недвижимое имущество, послужившее правовой основой управления недвижимостью в Калужской области, в том числе:

A) . Методика регистрации прав на недвижимое имущество акционерных обществ, созданных в процессе приватизации государственных и муниципальных предприятий;

Б) . Методика регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на Здания, сооружения, жилые и нежилые помещения

B) . Методика регистрации договоров о залоге недвижимого имущества (ипотеки) ;

Г) . Методика порядка оформления прав на недвижимое имущество, возникшее в результате исполнения инвестиционных договоров; Д) . Методика регистрации договоров аренды недвижимого имущества;

Е) . Методика государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество;

Ж) . Методика "Государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом".

9. Обоснованно экономически понятие «инвентаризационная стоимость», которая служит основой оценки недвижимости в Калужской области для целей налогообложения, в основе которой лежит затратный подход, учитывающий полную стоимость объекта с учетом рыночной стоимости земельного участка.

10. Разработаны предложения по определению эффективности работы государственного предприятия по управлению недвижимостью, которые реализованы при разработке "Норм времени и расценок на работы по технической инвентаризации, оценке и регистрации объектов недвижимости Калужской области", а также создании градостроительного кадастра недвижимости.

11. Отраслевой аспект управления недвижимостью нашел свое отражение при оценке рыночной стоимости ОАО "Калужский домостроительный комбинат", методология определения стоимости предприятия включает в качестве основных элементов оценку всех видов рисков и оценку экономической надежности, что дает возможность обоснования прогнозных тенденций и позволяет учесть факторы экономической динамики.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Кривов, Андрей Викторович, 2001 год

1. Конституция РФ М.: 1993.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации ч. I и II — 1996 г.

3. Закон РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" М.: 1997.

4. Закон РФ "О праве граждан РФ на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства" М.: 1992.

5. Закон РФ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в РФ" — М.: 1997.

6. Закон РФ №135 "Об оценочной деятельности в РФ" М.: 1998г.

7. Информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости. -М. : Эрвей, 1998.

8. О государственной поддержке малого предпринимательства в Российской Федерации. Федеральный закон. Принят Государственной Думой 15 мая 1995 г.

9. Об акционерных обществах. Федеральный закон. Принят Государственной Думой 24 ноября 1995 г.

10. Постановление Правительства РФ "О мерах по реализации Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"" М.: 1997.

11. Постановление Правительства РФ №96 "О порядке осуществления прав собственников Земельных долей и имущественных паев" от 01.02.95г.

12. Постановление Правительства РФ №1204 "О порядке определения нормативной цены земли" от 03.11.94г.

13. Ансофф И. Стратегическое управление. Пер. с англ. -М.:Экономика 1989.

14. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России М. : Финансы и статистика, 1996.

15. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. — М.: Питер,2000.

16. Белых Л.П. Формирование портфеля недвижимости.- М.: Финансы и статистика, 1999.

17. Беренс В., Хавранск П. М. Руководство по оценке эффективности инвестиций. Пер. с англ. М.: АОЗТ "Интерэкперт", Инфра-М, 1995.

18. Бернстайн J1. А. Анализ Финансовой отчетности — М. : Финансы и статистика, 1996.

19. Болдырев В. С., Федоров А. Е. Введение в теорию оценки недвижимости. М. : Азбука, 1997.

20. Бункина М. К. Макроэкономика М. : Эльф К°-пресс, 1995.

21. Валдайцев С. В. Оценка бизнеса и инноваций М. : "ИНД Фи-лин-ь", 1997.

22. Васильев В. М. , Панибратов Ю. П. и др. Управление строительными инвестиционными проектами СПб.: ABC, 1997.

23. Верстина Н. Г., Еленева Ю. Я. Оценка доходной собственности. Учебное пособие / МГСУ, М.: 1999.

24. Волков С. Н. Экономика Землеустройства М.: Колос, 1996.

25. Волочков Н. Г. Справочник по недвижимости М. : Инфра-М, 1996.

26. Вольфсон В. А. и др. Реконструкция и капитальный ремонт жилых и общественных зданий. М.: СтройиЗдат, 1995.

27. Горемыкин В. А. Богомолов А. Ю. Планирование предпринимательской деятельности предприятий М.: Инфра-М, 1997.

28. Горемыкин В. А. Российский земельный рынок М. : Инфра-М, 1996.

29. Горемыкин В. А. Рынок недвижимости М. : МЭГУ, 1994.

30. Горемыкин В. А., Бугалов Э. Р. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование в схемах. М. : Филинъ, 1998 .

31. Горемыкин В. А., Бугулов Э. Р. Экономика недвижимости — М. : Филинт», 1999.

32. Гражданское право. Часть 1. Учебник./Под ред. Ю.К. Толстого, А.П. Сергеева, СПб.: «ПБОЮЛ JI.В.Рожников»,2000.

33. Гранова И.В. Оценка недвижимости -СПб.: Питер,2001

34. Грибовский С. В., Жуковский В. В., Табала Д. Н. Ставка дисконтирования не игра воображения, а строгая наука. "Вопросы оценки", №3, 1997г.

35. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. СПб.: Питер, 2001 .

36. Григорьев В. В., Островнин И. М. Оценка предприятий имущественный подход. М.: Дело, 1998.

37. Григорьев В. В., Федотова М. А. Оценка предприятия — М. : Инфра-М, 1996.

38. Гришаев С. П. Ваше право собственности на жилой дом и квартиру М.: Изд-во БЕК, 1995.

39. Гровер Р., Соловьев М. Введение в управление недвижимостью М. : Паритет, 1997.

40. Грязнова А. Г. , Федотова М. А. и др. Оценка бизнеса М. : Финансы и статистика, 1998.

41. Доллан Э., Домненко Б. Экономикс. М.,1994.

42. Дункан Джек У. Основополагающие идеи в менеджменте. Уроки основоположников менеджмента и управленческой практики/Пер. с англ. М. : Дело, 1996.

43. Двопюи Ж. О мере полезности гражданских сооружений — В ин. : Теория потребительского поведения и спроса СПб. : Экономическая школа, 1993.

44. Жилищная экономика. Под ред. Г. Поляковского. Пер. с англ.- М. : Дело, 1997.

45. Жилье М.: Изд-во ПРИОР, 1998.

46. Закодворов В. С., Закодворова А. В. Экономика города М. : НЧП "Издательство Магистр", 1998.

47. Законодательные основы риэлтерской деятельности. М. : Менеджер, 1995. (Б-ка риэлтера)

48. Землеустроительное проектирование./Под ред. С. Н. Волкова -М.: Колос, 1996.

49. Ипотека в России: вчера, сегодня, завтра/Под ред. П. П. Иванова, В. И. Бусова М.: Инфра-М, 1994.

50. Кабанова С. И. Градостроительная оценка территорий городов- М.: Стройиздат, 1973.

51. Кабанова С. И. Экономические проблемы использования Земель в строительстве М.: Стройиздат, 1981.

52. Кадастр земель населенных пунктов. Учебное пособие М.: Колос, 1996.

53. Калачева С. А. Операции с недвижимостью М.: ПРИОР, 1997.

54. Кичихин А. Н. , Марткович И. Б., Щербакова Н. А. Жилищные права М. : Юристт», 1997.

55. Клиланд Д., Кинг В. Системный анализ и целевое управление.- М. : Сов. радио,1974.

56. Ковальский М. И. Управление строительством: опыт США, Японии, Великобритании, ФРГ, Канады М.: Стройиздат, 1994.

57. Коростелев С. П. Основы теории и практики оценки недвижимости М.: РДЛ, 1998.

58. Котлер Ф. Основы маркетинга М.: Прогресс, 1990.

59. Коуз Р. Фирма, рынок и право. М. : Дело, 1993.

60. Кохно П. А., Микрюков В.А. , Комаров С.Е. Менеджмент. М. : Финансы и статистика, 1993.

61. Крутик А.В., Горенбургов М.А. , Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости,- СПб.: Издательство «Лань», 2000.

62. Кузнецов Д. Д., Озеров Е. С. Аналитический метод определения величины прибыли предпринимателя в затратном методе оценки недвижимости. "Вопросы оценки", №2, 1998.

63. Кузнецов Д. Д. О точности метода экстракции при определении нормы дисконта. НЭЖ "Проблемы недвижимости", №1, 1999.

64. Максимов С. Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. — СПб: Питер,2000

65. Международные стандарты оценки МСО 1-4. С предисловием к стандартам МК СОИ. М.: 1995.

66. Мелкумов Я. С. Экономическая оценка эффективности инвестиций М.: ИКЦ ДИС, 1997.

67. Мерлен П. Город. Количественные методы изучения М. : Прогресс, 1977.

68. Мескон М. X., Альберт М. , Хедоури Ф. Основы менеджмента. Пер. с англ. -М.: Дело, 1992.

69. Методические рекомендации по определению стоимости предмета подрядных торгов в строительстве. Введены в действие с 01.06.98 письмом ГОССТРОЯ РФ от 28.0 6.98г.

70. Мильнер Б. 3., Евенко JI. И., Рапопорт B.C. Системный подход в организации управления. М.: Экономика, 1983.

71. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости В России. М. : «Экзамен»,2000 .

72. Организация оценки и налогообложения недвижимости, Т.1, Т.2, ред. Эккерт Д. К. Изд. Стар-Интер. М., 1997.

73. Основы бизнеса на рынке недвижимости. Сборник./Состави-тель- С.Н.Максимов СПб.: Просветительско-издательское объединение ДЕАН+АДИА-М, 1997.

74. Основы оценки недвижимости / Метод. пособие/Под ред. Н. В. Комова М.: АО "Корпорация. Жилищная инициатива", 1995.

75. Основы предпринимательской деятельности. (Экономическая теория. Маркетинг. Финансовый менеджмент.) Под ред. Власовой В. М. М.: Финансы и статистика, 1994.

76. Основы теории градостроительства/Под ред. 3. Н. Яргиной -М.: Стройиздат; 1986.

77. Оценка земельной собственности/Под ред. Д. К. Энкерта -Красногорск; Красная гора, 1993.

78. Оценка недвижимости в Российской Федерации / X. Крафт и др.- Берлин: Трако, 1997.

79. Оценка объектов недвижимости (под ред. В. В. Григорьева) -М.: Инфра-М, 1996.

80. Павлова JI. И. Город: Модели и реальность. Стройиздат, 1984 .

81. Палтерович Д. М. Планирование технического перевооружения производства / М.: Экономика, 1982, с. 232.

82. Пиндайк Р., Рубинфельд Д. Микроэкономика /Сокр. Пер. с англ.: Научн. ред.: Борисович В. Т. , Полтерович В. М. , Дани-лов-Данильян В. И. И др. М.: "Экономика", Дело, 1992.

83. Планкетт J1., Хейл Г. Выработка и принятие управленческих решений. М.: Экономика, 1984.

84. Порывай Г. А. Техническая эксплуатация Зданий. М. : Строй-издат, 1990.

85. Прокопишин А. П. Справочник инженера-сметчика по капитальному ремонту жилых и общественных зданий. М. : Стройиздат,1982 .

86. Прокопишин А. П. Экономическая эффективность реконструкции жилищного фонда — М.: Стройиздат, 1990.

87. Прорвиг В. А. Основы жкономической оценки городских земель М.: Дело, 1998.

88. Рабинович Б. М. Экономическая оценка Земельных ресурсов и эффективности инвестиций М. : Информационно-издательский9 центр "Филинч." , 1997 .

89. Расчет физического износа жилых и общественных зданий ВСН 53-86 (р).

90. Ревунова Н. Г. Градостроительная оценка территорий и платное землепользование. СПб., 1995.

91. Ревуцкий Л. Д. Потенциал и стоимость предприятия М. : Перспектива , 1997.

92. Рекомендации по технической инвентаризации и регистрации • гражданского назначения. Росжилкоммунхоз. Республиканскоеуправление технической инвентаризации. — М., 1991.

93. Рынки недвижимости и развития городов: Российская реформа и международная практика СПб.: ОсОО "Ламбада Пресс", 1994.

94. Рэдхед К., Хыос С. Управление финансовыми рисками — М. : Инфра-М, 1996.

95. Саймон Г. А. , Смитбург Д. У. , Томпсон В. А. Менеджмент в организациях. Пер. с англ. М.: Экономика, 1996.

96. Сборник укрупненных показателей базисной стоимости на виды работ (УПБС BP). Введены в действие 01.12.1993 письмом ГОССТРОЯ РФ от 05.11.93 №12-275.

97. Сегединов А. А. Проблемы экономики развития инфраструктуры городов М.: Стройиздат, 1997.

98. Сивкова JI. А. Недвижимость: марктинг, оценка. М. : Юридический бюллетень предпринимателя, 1996.

99. Симонова Н. Е. Управление реформированием строительной организации М. : Синтег," 1998.

100. СниП 1.04.03-85. Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений.

101. Справочник риэлтера. 2-е издание М. : Корпорация "Жилищная инициатива", 1994.

102. Стандарты Российского общества оценщиков М.: РОО, 1995.

103. Тарасевич Е. И. Оценка недвижимости. Изд. СПбГТУ, Санкт-Петербург, 1997.

104. Тарасевич Е. И. Финансирование инвестиций в недвижимость -СПб; ГТУ, 1996.

105. Тарасевич Е. И. Налогообложение и оценка недвижимости в России. Краткий исторический очерк. НЭЖ "Проблемы недвижимости" , вып. 1, СПб., 1998.

106. Тарасевич Е.И. Анализ инвестиций в недвижимость. СПб.: МКС,2000.

107. Теория и методы оценки недвижимости СПб.: Издательство СПб ГУЭФ, 1998.

108. Теория и практика антикризисного управления/Под ред. С.Г. Беляева и В.И. Кошкина М.: Закон и право, ЮНИТИ, 1996.

109. Техническая инвентаризация основных фондов жилищно-коммунального хозяйства М.: Стройиздат, 1978.

110. Тидельман Николас. Использование налоговой политики для стимулирования городского развития/В ин. : Дань, подать, налог. М. : Ключ, 1992.

111. Тэйлор Ф.У. Принципы научного менеджмента. Пер. с англ. -М. : Контролинг, 1991.

112. Управление государственной собственностью (под ред. Кошкина В. И. Шупыро В. М.) М.: Инфра-М, 1997.

113. Управление портфелем недвижимости. Пер. с англ. М. : Закон и право, ЮНИТИ, 1998.

114. Файоль А. Общее и промышленное управление. Пер. с фр. Науч. ред. и предисл. Кочерина Е.А. М.: Контролинг, 1992.

115. Федотова М.А.,Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. — М.: «ЭКМОС»,2000.

116. Фридман Джек, Ордуэй Николас. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости М.: Дело ЛТД, 1995.

117. Харрисон Г. С. Оценка недвижимости М. : РИО Мособлупром-графиздат, 1994.

118. Хоскинг А. Курс предпринимательства — М. : "Международные отношения", 1993.

119. Цай Т. Н., Верстина Н. Г. Оценка недвижимости. Учеб. пособие / МГСУ М., 1997.

120. Цукерман Говард А., Блевинс Джордж Д. Недвижимость: Зарубежный опыт развития М.: Диамонт и Меркурий-М, 1994.

121. Черняк А. В. Оценка городской недвижимости М.: РОЛ, 1996.

122. Черняк В. 3. Управление инвестициями в строительном проектировании М.: Русская деловая литература, 1998.

123. Шабалин В. Г. Сделки с недвижимостью М.: Филинъ, 1998.

124. Шандезон Ж., Лансестр А. Методы продажи. Пер. с фр. М. : Прогресс, 1993.

125. Шеремет А. Д., Сайфулин Р. С. Финансы предприятий М.: Ин-фра-М, 1999.

126. Шупыро В. М. Преобразование государственной собственности -М. : Инфра-М, 1997.

127. Эддоус М. , Стенфилд Р. Методы принятия решений. Пер. с англ. Под. Ред. Елисеевой И. И. М.: Банки и биржит 1994.

128. Экономика недвижимости./Под ред. В. И. Ресина М. : Дело, 1999.

129. Экономика и управление недвижимостью / Под общ. ред. П. Г. Грабового Смоленск; Смолин Плюс, 1999.

130. Эффективность государственного управления: пер.с англ.под ред. С.Ю. Батчикова С.Ю. Глазьева — М.-.Фонд «За экономическую грамотность», РЭЖ, 1998.

131. Avis М., Gibson V., "Real Estate Resource Management", Oxford Brookes and Reading Universities, 1995.

132. Avis M. , Gibson V., ^Real Estate Resource Management Comparisons (France, Spain, UK)", Oxford Brookes and Reading Universities, 1996.

133. Boyd D., A Methodology for Analyzing Group, Stanford Res. Inst., Menio Park, Calif., May 1970.

134. Cadman D., Austin-Crowe L. Property Develoment. Introduction: the development process (by M. Avis) , pp. 1-19, London, E & FN SPON, 1991.

135. Champness P. Approved European Property Valuation Standards, Estates Gazette, 1997. Имеется рус. перевод по ред. Тарасевича Е., М., изд. РОО, 1998 г.

136. Dyer J.S., Interactive Goal Programming, Management Science, 19, N 1 (1972).

137. Luce R.D., Raiffa H., Games and Decision, Wiley, 1957; русский перевод: Льюис С. и Райффа Г. Игры и решения. Ил, 1961.

138. Malcolm D.G. Bibliography on the Use of Simulation in Management Analysis. Operations Research, 8 (1960).

139. Metodological guidelines fon cocial assessment of tehnology. Paris, 1975.

140. Mishan E. J. Cost-benefit analisis. London, 1975.

141. Pearse 0. W. Cost-benefit analisis. London, 1983.

142. Porter A. L. A quitebook for technology assessment and impact analisis New-York, 1980.

143. Ratcliffe J., Stubbs M. Urban Planning and Real Estate Development, UCL, 1996.

144. Scarrett D. Property Valuation: Five Methods. E&FN SPON, 1991.

145. ПОЛОЖЕНИЕ О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ НА ТЕРРИТОРИИ КАЛУЖСКОЙ ОБЛАСТИ

146. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество, возникших до момента вступления в силу Федерального закона, проводится по желанию их обладателей.

147. В соответствии с настоящим положением осуществляется регистрация прав недвижимое имущество и сделок с ним.

148. Регистрация ограничений (обременении) права, ипотеки, аренды или иной сделки с объектом недвижимого имущества возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

149. Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

150. Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации.

151. Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

152. Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им (ими) на то лицо при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности.

153. Убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона.

154. В случае, если права возникли на основании сделок, не требующих обязательного нотариального удостоверения, но нотариально удостоверенных по желанию сторон, заявление о государственной регистрации права подает одна из сторон догов сделки.

155. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

156. Обязательным приложениям к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются план земельного участка, участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера.

157. Основания для приостановления государственной регистрации прав:

158. Государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на месяц (не считая срок, указанный в пункте 12.1 настоящей статьи) при направлении представленных документов на подтверждение их подлинности.

159. При совершении сделок с отсроченным исполнением производится государственная регистрация самих сделок. Свидетельство о государственной регистрации прав, возникших в результате таких сделок, выдается после исполнения условий договоров.

160. Утверждено 16 Марта 1998 г.

161. ИНСТРУКЦИЯ О ПОРЯДКЕ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО АКЦИОНЕРНЫХ ОБЩЕСТВ, СОЗДАННЫХ В ПРОЦЕССЕ ПРИВАТИЗАЦИИ ГОСУДАРСТВЕННЫХ И МУНИЦИПАЛЬНЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ

162. Документы, представляемые заявителем (АО) для регистрации права собственности на недвижимое имущество:21.Заявление;

163. Платежные документы, подтверждающие оплату регистрационного сбора;

164. План приватизации государственного (муниципального) предприятия, утвержденный решением (распоряжением) соответствующего Комитета по управлению имуществом с приложением Актов оценки имущества № 1,2,9;

165. Решение (распоряжение) соответствующего Комитета по управлению имуществом об утверждении плана приватизации и устава АО;

166. Устав заявителя (АО), свидетельство о государственной регистрации АО;

167. Технический паспорт на объект недвижимости;

168. Документы, подтверждающие право собственности (пользования, распоряжения) земельным участком под объектами недвижимого имущества (при наличии);

169. Справка об отсутствии обременении: залоге, аресте, прав третьих лиц, на объекты недвижимого имущества, заявленные к регистрации, за подписью генерального директора и главного бухгалтера, скрепленная печатью АО;

170. При оформлении права собственности на объекты незавершенного строительством недвижимого имущества, содержащихся в Акте №2 применяются требования п. 3 настоящей Инструкции.

171. Документами, подтверждающими право собственности (пользования, распоряжения) земельным участком под объектом недвижимости, являются:• свидетельства о праве собственности,• акты о пользовании земельным участком,• договоры аренды земельного участка.

172. На основании представленных документов, подтверждающих наличие прав собственности АО на заявленные объекты недвижимости, на каждый объект недвижимого имущества выдается свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество.

173. Утверждено 16 Марта 1998 г.

174. ИНСТРУКЦИЯ О ПОРЯДКЕ РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРОВ КУПЛИ ПРОДАЖИ И ПЕРЕХОДА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ЖИЛЫЕ И1. НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

175. Договоры купли-продажи жилых помещений и долей в праве общей собственности на них подлежат обязательной государственной регистрации.

176. Регистрация договоров купли-продажи и перехода права собственности на их основании осуществляется только после государственной регистрации прав продавца в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

177. Заявление о регистрации договора, заключаемого в простой письменной форме, подается обеими сторонами.

178. Заявление о регистрации нотариально удостоверенного договора подается любой из сторон.

179. Регистрации подлежат все подлинные экземпляры договора, как продавца, так и покупателя. Продавец и покупатель представляют на регистрацию свои экземпляры договора одновременно. Регистрация одного договора является одним регистрационным действием.

180. Подача заявления покупателем на регистрацию перехода права (отчуждения) от имени продавца, хотя бы и по доверенности, в т.ч. и нотариальной, не допускается.

181. Перечень документов, представляемых для регистрации договора купли—продажи и требования к ним

182. Заявление о регистрации договора (от имени продавца и/или от имени покупателя).

183. Подлинный платежный документ, подтверждающий внесение платы за регистрацию сделки.

184. Доверенности представителей юридических лиц на совершение действий по регистрации сделки, получение экземпляров договора.

185. Документы, указанные ниже в пп. 2.5, 2.8, 2.10, 2.12, 2.16, представляются в подлиннике с приложением копий (нотариально засвидетельствованных или заверенных органом, выдавшим документ)1. Документы продавца.

186. В случае подписания договора представителем продавца физического лица требуется нотариально удостоверенная доверенность на заключение сделки.

187. Подлинник Свидетельства о государственной регистрации права продавца на отчуждаемый объект.

188. Регистрация права продавца осуществляется в установленном порядке без выдачи Свидетельства. Сделки, являющиеся основанием права продавца, заключенные до введения в действие Федерального закона и надлежащим образом оформленные, регистрации не подлежат.

189. В случае подписания договора лицом, не являющимся руководителем юридического лица, дополнительно представляется доверенность на заключение сделки, подписанная уполномоченным лицом и скрепленная печатью юридического лица.

190. Для физического лица см. п. 2.4.

191. В случае подписания договора представителем покупателя физического лица требуется нотариально удостоверенная доверенность на заключение сделки.

192. Для юридического лица: свидетельство о регистрации, учредительные документы со всеми действующими изменениями и дополнениями.

193. Справка о присвоении кодов статистики юридическому лицу.

194. В случае подписания договора лицом, не являющимся руководителем юридического лица, дополнительно представляется доверенность на заключение сделки, подписанная уполномоченным лицом и скрепленная печатью юридического лица.1. Договор

195. Примечание: Все последующие дополнения и изменения зарегистрированного договора также подлежат государственной регистрации.

196. Дополнительные документы в соответствии с особенностями, указанными в разделе 5 настоящей Инструкции.

197. В деле правоустанавливающих документов по объекту, являющемуся предметом сделки, после регистрации права продавца (собственности, хозяйственного ведения) должны находиться следующие документы, описывающие объект сделки:.

198. Технический паспорт БТИ на здание, сооружение, жилой дом, дачу, садовый домик, квартиру или выкопировка из поэтажного плана с экспликацией на часть дома, квартиру, часть здания, нежилое помещение давностью не более 5 лет.

199. Справка об инвентаризационной стоимости объекта (при отсутствии данных сведений в техпаспорте).

200. Кадастровый план земельного участка. В случае его отсутствия план, заверенный местным Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.

201. В договоре купли-продажи должны быть четко определены следующие условия: 3.2.1. Стороны договора: полностью фамилия, имя, отчество, физических лиц, организационно-правовая форма и полное наименование юридических лиц.

202. Условия, указанные в пп. 3.2.1-3.2.6 являются существенными, без которых договор считается незаключенным и регистрации не подлежит!

203. Перечень документов, представляемых для регистрации перехода права собственности

204. Заявление от продавца о регистрации перехода права собственности покупателю (отчуждение недвижимого имущества) и изъятии свидетельства ГП "БОТИ" о регистрации права собственности;

205. Подлинный платежный документ, подтверждающий внесение платы за регистрацию.

206. Документ подтверждающий исполнение обязательства продавцом: переданной документ о передаче и приемке. Для юридических лиц возможны акты приема-передачи основных средств по форме ОС-1, авизо за подписью главного бухгалтера и руководителя.

207. Передаточный акт должен содержать наименование сторон, ссылку на договор, описание передаваемого имущества и быть подписан обеими сторонами, скреплен печатями юридических лиц.5. Особенности регистрации.

208. Особенность Дополнительные требования

209. Предметом договора является квартира Копия финансово-лицевого счета и выписка из домовой книги, подписанные должностным лицом жилищно-эксплуатационной организации с приложением печати данной организации

210. Предметом договора является жилой дом • Выписка из домовой книги, заверенная местной администрацией

211. Объект находится в общей совместной собственности, в т.ч. общей собственности супругов Письменное согласие общих совместных собственников (ст. 253 ГКРФ)

212. Объект передан в доверительное управление Указание "Д.У" после наименования доверительного управляющего, совершающего сделку от своего имени (ст. 1012 ГК РФ).

213. Объект обременен правами получателя ренты • Письменное согласие получателя ренты на отчуждение объекта (ст.604 ГК РФ). • Сохранение прав получателя ренты после отчуждения имущества (ст.586 ГК РФ).

214. Объект находится в залоге • Согласие залогодержателя (ст.353 ГКРФ). • Сохранение залога при переходе права (СТ. 346 ГК РФ).

215. Заложенный объект продается залогодателем залогодержателю при обращении взыскания в связи с невыполнением обеспеченного залогом кредитного договора Объявление публичных торгов несостоявшимися (ст.350 ГК РФ).

216. Продажа жилых помещений государственными и муниципальными предприятиями • Согласие соответствующего комитета по управлению имуществом (ст.295 ГКРФ)