Экономико-социологическое исследование рынка недвижимости: на примере Санкт-Петербурга и Ленинградской области тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 22.00.03, кандидат социологических наук Цой, Владимир Олегович

• Цой, Владимир Олегович
• кандидат социологических наук
• 2009

Оглавление диссертации кандидат социологических наук Цой, Владимир Олегович

Глава 1. Рынок как объект изучения экономики и социологии.

§ 1 Экономические подходы к изучению рынков.

Неоклассический подход.

Институциональный и неоинституциональный подходы к изучению рынка.

§2 Социологические подходы к изучению рынка.

Понятие рынка в понимающей социологии.

Структурно-функциональный подход.

Феноменологический подход.

Концепция К. Поланьи.

§3 Рынок недвижимости как объект экономикосоциологического анализа.

Глава 2. Рынок недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

§1 История и современность.

§2 Агенты рынка недвижимости.

Продавцы.

Покупатели.

Посредники.

§3 Социальная структура и институты рынка недвижимости

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Экономико-социологическое исследование рынка недвижимости: на примере Санкт-Петербурга и Ленинградской области»

Проблема обеспеченности жильём граждан России- традиционно является одной из важнейших забот нашего государства, а современный рынок недвижимости не справляется с возложенными на него функциями, как не справилась советская система распределения. Очевидно, например, что рынок автомобилей вполне справляется со своими задачам, так как каждый желающий найдёт себе транспортное средство, стоимостью от 400 долларов до 400 ООО тысяч долларов, а вот далеко не каждый работающий житель России сможет себе позволить приобрести квартиру или дом. Сложившаяся ситуация значительно отличается от европейских стран, где среднестатистический работающий гражданин в состоянии обеспечить себя жильём в течение 2 — 3 лет, и средняя стоимость квадратного метра превышает средний месячный' доход не более, чем в 2-3 раза. В Санкт-Петербурге,, имея среднюю зарплату на уровне 22 ООО рублей (конец 2008-года), средняя стоимость квадратного метра составляет порядка 90 000 рублей, т.е. стоимость квадратного метра больше средней зарплаты фактически в 5 раз. Приказом Министерства регионального развития РФ от 26.12.2008 года №303 определена средняя рыночная стоимость квадратного метра общей площади жилья по субъектам РФ на I квартал 2009 года. Средняя рыночная стоимость 1 кв. метра общей- площади жилья по субъектам РФ применяется для расчета размеров социальных выплат, выделяемых для всех категорий граждан, которым указанные выплаты предоставляются за счет средств федерального бюджета на приобретение жилых помещений. Этот показатель на первый квартал 2009 года утверждён в размере 26 500 рублей. Но это средний показатель по всей РФ. В Санкт-Петербурге этот показатель составляет - 44300, в Москве - 73800 рублей [118, дата обращения 19.06.2009]. Почему так происходит, чем же наш рынок недвижимости отличается от других рынков, или он поставлен в иные условия — ответам на эти вопросы и посвящена работа.

Основной теоретической проблемой видится исследование механизма функционирования рынка недвижимости, объяснение того, согласно каким закономерностям он функционирует, какие модели рынка наиболее подходят для-, описания протекающих процессов. Современный рынок недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области не решает проблему обеспечения, населения жильём, но. надо помнить, что жилищный вопрос в России всегда стоял остро, он не является символом исключительно постперестроечного периода. Для того, чтобы исследовать причины жилищной проблемы Санкт-Петербурга, а также методов; применявшихся для её решения ранее, приводятся и анализируются исторические данные, связанные с рынком жилья региона. Подход, предлагаемый экономистами для объяснения функционирования рынка недвижимости, кажется общим и универсальным, но в действительности не отражает специфику конкретного рынка. Экономисты в своём подходе не учитывают институциональные особенности рынка, не принимают во внимание социальные роли, исполняемые экономическими агентами, не рассматривают свойственные им «привычки мышления», не связывают рынок с выполнением его общественной функции. Поэтому необходимо уточнить и дополнить экономический подход социологическим подходом к анализу рынка недвижимости.

Гипотезой работы является утверждение, что рынок недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области при существующих институциональных условиях в принципе не может решить жилищный вопрос, т.е. обеспечить население доступным жильём. По сути дела, рынок недвижимости эффективно работает только в секторе элитного или дорогого жилья, не охватывая сектор доступного и экономичного жилья. Причины этого явления разнообразны.

Нормальным состоянием современного рынка недвижимости является неравновесное состояние, когда спрос в городе и за городом на жильё эконом-класса превышает предложение, что свидетельствует о существующих отличиях функционирования данного рынка в сравнении с другими. Согласно кейнсианской экономической теории, нормальным состоянием любого рынка является такое, когда предложение превышает спрос.

Институциональная структура отечественного рынка недвижимости значительно отличается от европейской, в первую очередь — отсутствием традиции частной собственности и особым положением государства.

Актуальность работы обусловлена тем, что государство ставит вопрос о решении жилищной проблемы, пытается реализовать национальный проект «Доступное жильё», но пока что опирается исключительно на постулаты неоклассической экономической теории, стимулируя спрос, например, субсидируя процент по ипотеке. Но это приводит лишь к удорожанию недвижимости, ещё большей её недоступности и, как следствие, обострению» проблемы. Социальные последствия не решения жилищного вопроса приводят к ухудшению условий жизненной среды, а ведь именно некачественная пространственно-социальная среда является причиной многих пороков современного общества.

Цель данной работы - объяснение механизма функционирования рынка недвижимости с социологической точки зрения.

Достижение поставленной цели предусматривает решение следующих задач: анализ господствующих экономических концепций рынка недвижимости;

- обращение к истории существования рынка недвижимости в Санкт-Петербурге;

- применение социологических подходов к исследованию рынка недвижимости;

- проведение эмпирического исследования современного рынка Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

В российской экономической науке теоретические представления о функционировании рынка недвижимости основаньг на традиционном неоклассическом подходе и представлены работами таких исследователей, как Горемыкин В.А., Асаул А.Н., Максимов С.Н., Белокрылова О.С., Севостьянова А.В., Бугулов Э.Р. Среди современных исследователей стоит выделить группу авторов, возглавляемую Аяцковым Д.Ф., выпустившим коллективную монографию «Собственность на землю в России: история и современность» (2002).

Также проблемы жилищной обеспеченности исследуются и социологами (Н.Е. Тихонова, A.M. Акатнова, Н.Н. Седова, Л.Г. Судас, И.А. Румянцев).

Однако, ни одной специальной работы, посвящённой исследованию рынка недвижимости с точки зрения экономической социологии, нет. Тема рынка недвижимости неоднократно поднималась в публицистике, к ней проявляли интерес экономисты и историки, но никогда ещё она не становилась центром экономико-социологического исследования.

Новизна работы заключается именно в рассмотрении функционирования рынка недвижимости с социологической точки зрения.

Объектом исследования выступает рынок недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области, основное внимание уделено жилой недвижимости и земельным участкам для индивидуального строительства.

Предметом исследования выступает социальная структура взаимоотношений, складывающаяся между участниками рынка недвижимости.

Основными научными результатами работы являются следующие:

1) разработка концепции социологического анализа рынка недвижимости;

2) социально-исторический анализ рынка недвижимости в Петербурге на рубеже XIX - XX веков;

3) построение социальной модели поведения экономических агентов на рынке недвижимости.

Практическое значение работы заключается в следующем: результаты диссертационного исследования могут быть использованы в преподавании курсов экономической социологии, социологии рынков, государственного и муниципального управления, а также результаты исследования могут быть полезны в планировании работы городских и муниципальных органов местной власти.

Для анализа подходов к рынку использованы- труды социологов М. Вебера, Т. Парсонса, Т. Веблена, К. Поланьи, А. Шюца; экономистов А. Маршалла, Дж.М. Кейнса, О. Уильямсона, Р. Коуза, а также посвящённые им работы. Среди последователей экономико-социологического подхода выделим Н. Флигстина, М. Аболафию, К. Кнорр-Цетину, В. В. Радаева, Ю. В. Веселова. Теоретические закономерности развития земельных отношений в России привлекали исследователей преимущественно юридических и исторических специальностей. Так, в XIX веке у известных историков Соловьёва [69] и Ключевского [40] можно найти описание и анализ системы наделения землёй во времена Московской Руси, у В.В. Леонтовича [48], а позже, в XX веке у JI.B. Черепнина [91] - о происхождении собственности на землю на Руси в период общинных отношений. Среди исследователей рынка недвижимости выделим работы профессора экономического факультета СПбГУ Максимова С.Н., в которых он представляет картину функционирования рынка недвижимости с точки зрения экономической науки. Интерес представляет статья Сухоруковой А.С., в которой автор описывает историю дореволюционного рынка недвижимости Санкт-Петербурга, причём уделяя значительное внимание проблемам формирования цены на рынке в зависимости от символической ценности объекта собственности. Здесь стоит отметить книги известного краеведа Евгения Балашова, описывающего северную часть нынешней Ленинградской области. Среди работ экономистов также можно выделить работу А. Емельянова

Регулируемый рыночный оборот земли и частная собственность на землю». В статье раскрываются сущность рыночного оборота земли как формы экономической реализации частной собственности на землю, его место в системе рыночной экономики. При написании работы привлекалось множество материалов из периодических изданий, как академических изданий «Вопросы экономики», «Социс», так и общественно политических «Эксперт», «Деловой Петербург», «Территория бизнеса».

Структура диссертации состоит из введения, двух глав, включающих в себя шесть параграфов, заключения, списка использованной литературы и приложений.

Заключение диссертации по теме «Экономическая социология и демография», Цой, Владимир Олегович

Заключение

Анализ социальной структуры рынка недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области говорит о том, что существующая конструкция представляет собой механизм, в котором взаимодействие агентов происходит по законам, отличающимся от других товарных рынков. Существует большое количество посредников; предложения явно недостаточно, а существующее распределено в высших ценовых сегментах, тогда как основной спрос находится в низших; спрос весьма велик, причём большая его часть обеспечивается не за счёт новых жителей, а за счёт попыток улучшить условия проживания давно находящимися в Петербурге людьми. Строительные компании ведут высокорискованный бизнес, банки не стремятся их финансировать, основная часть жилья строится за счёт частных инвесторов-дольщиков - данные факторы свидетельствуют о деформации рынка. Вторичный рынок ограничен по объёму, на нём обращается не так много объектов недвижимости, т.е. его функционирование также не оптимально. Согласно результатам исследования, никто или совсем незначительная часть горожан рассматривает съёмное жильё как постоянный вариант решения своего жилищного вопроса. Рынок загородной недвижимости функционирует фактически по ценам городского рынка и не представляет собой реальной альтернативы, хотя структуры и схемы их работы несколько отличаются.

Покупательские модели поведения имеют в своей основе ориентацию на приобретение жилья в собственность и более высокий уровень доверия к застройщикам, нежели к владельцам существующих объектов вторичного рынка. Продавцы первичного рынка стараются самостоятельно реализовать свои объекты, а вот на вторичном рынке чаще обращаются к посредникам. Рынок риэлтерских услуг в Петербурге очень персонифицирован, успех той или иной компании зависит от успешности её сотрудников - бренд значит меньше, нежели наработанные связи. В условиях кризиса происходит консолидация рынка услуг в сфере недвижимости, причём не путём слияний и поглощений компаний, а путём перехода сотрудников из компании в компанию. В общем и целом, рынок недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области является «рынком продавца». Продавец диктует свои условия, определяет правила взаимодействия, предлагает схемы, по которым работает рынок. Это обусловлено; в первую очередь, значительным превышением спроса над предложением, а также традицией.

В результате проделанной работы, можно говорить о том, что институты и структура существующего рынка недвижимости не могут служить решению проблемы жилищного вопроса. Цена продукта слишком высока, в то время как его количество недостаточно. Существует как достаточно большой платёжеспособный спрос, так и громадный отложенный спрос на жильё в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Он создавался* десятилетиями и не может быть удовлетворён при( существующих институциональных ограничениях и структуре рынка недвижимости. Подобная задача не под силу исключительно рынку недвижимости, её необходимо решать при активном участии государства, в первую очередь — необходимы изменения в существующих механизмах распределения земли и строительства инфраструктуры. Рынок недвижимости может более или мене эффективно распределять имеющееся предложение земли, а оно ограничено. Причём даже имеющиеся ресурсы на рынке зачастую используются неэффективно в силу «привычек мышления» или объективной невозможности преодолеть сопротивление ряда государственных институтов, призванных регламентировать и упорядочить сферу строительства и недвижимости, а на деле - тормозящих процессы решения жилищного вопроса. Вера во всемогущество рынка и нежелание применять иные методы решения, кроме как воздействия на спрос, приводит к тому, что годами и десятилетиями социальная ситуация остаётся без значительных изменений.

Видится логичным увеличить объёмы выделяемой- под застройку земли и более эффективного её использования. Так, в- России под строениями находится 0,2 % земли, в то время, как в странах Западной Европы этот показатель достигает 10% и более. Такая разница в застроенных площадях объясняются широким распространением малоэтажной застройки в крупных городах на западе и почти полным её отсутствием в России. Также кажется очевидным и логичным, что в Санкт-Петербурге очень сложно решить жилищный вопрос исключительно предоставлением жилья в собственность, и необходимо обратиться к арендным механизмам, тем более, что подобный успешный опыт есть в истории города. С другой стороны, чрезвычайно важно изменить отношение людей к недвижимости. Получив квартиры в, результате приватизации и относясь к ним как к чему-то неотъемлемому, не вовлекая их в> рыночный оборот, мы также снижаем эффективность функционирования рынка. И единственным путём здесь может быть переоценка имеющихся активов* вследствие значительного изменения налогообложения. Логично предположить, что дом в Репино или квартира на Невском проспекте должны иметь большую ставку налога, нежели дом в Тайцах или квартира на проспекте Просвещения.

Таким образом, для описания функционирования рынка недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области подходят не экономические модели с их установками на свободу и рациональность, а социологические, основанные на идее Вебера, что экономическое действие является частным случаем действия социального. В силу существующей институциональной структуры, сложившейся в результате взаимодействия социальных, культурных, исторических, экономических факторов, рынок недвижимости функционирует так, как функционирует, и применение методов стимулирования, предлагаемых экономической теорией, не может быть эффективным.

Список литературы диссертационного исследования кандидат социологических наук Цой, Владимир Олегович, 2009 год

1. Абанкина И., Высоковский А., Трутнев Э. Развитие рынка недвижимости и оценка стоимости земли // Вопросы экономики. -1994. -№10.-С.90-100.

2. Аболафия М. Рынки как культуры: этнографический подход (перевод М.С. Добряковой) // Экономическая социология. 2003. Т.4 №2 С. 63-73.

3. Акатнова A.M., Седова Н.Н., Тихонова Н.Е. Жилищная обеспеченность и жилищная политика в современной России. Социс. 2007. № 1. С. 71 -80.

4. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. М.: Финансы и статистика, 1996. - 192 с.

5. Анализ рынков в современной экономической социологии Текст.: пер. с англ./ Гос. Ун-т Высшая школа экономики; отв. ред. В.В. Радаев, М.С. Добрякова; сост., науч. ред. и авт. предисл. В.В. Радаев.

6. М.: Изд. дом ГУ ВШЭ, 2007. 423 с.

7. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. СПб.: Питер, 2007,- 384 с.

8. Беликова С.В. Рынок недвижимости как система специфических экономических отношений (На материалах московского рынка недвижимости). Дис. Канд. Экон. Наук: 05.13.10 -М.: РГБ, 2002. -162 с.

9. Белокрылова О.С., Вольчик В.В. Институциональные условия формирования сельскохозяйственных рынков Веб-сайт: http://ie.boom.ru/Volchik/Agro.htm

10. Березин И.С. Краткая история экономической мысли. М.: РДЛ, 2001.-368 с.

11. Болдырев B.C., Федоров JI.E. Введение в теорию оценкинедвижимости. М.: Азбука, 1997. - 85 с.

12. Бромвич М. Анализ экономической эффективностикапиталовложений. Пер. с англ. М: ИНФРА-М, 1996. - 468 с.

13. Вебер М. Протестантская этика и «дух капитализма» // Вебер М. Избранные произведения. М.: 1990

14. Вебер М. Хозяйство и общество. Глава 2. Основные социологические категории хозяйствования. Пер. с нем. А.Ф. Филиппова. Экономическая социология. Электронный журнал. Том 6 № 1. Январь 2005. С. 46 -68. www.ecsoc.msses.ru

15. Веблен Т. Теория праздного класса. М.: Прогресс, 1984. 390 с.

16. Веселов Ю.В. Структура и действие: центральная методологическая проблема экономической социологии. Материалы научно-практической конференции «Вторые Ковалевские чтения» 16-17 ноября 2007 года, отв. редактор: Асочаков Ю.В. СПб., 2007. с. 410 -416.

17. Вострокнутов А.К. Основные направления традиционного институционализма и неоинституционализма. Воронеж. // Экономические науки. Учёные записки. Выпуск 1 (5), 2001. с. 20 — 48.

18. В погоне за удешевлением жилья// Деловой Петербург. — 2009. № 158. С.6-8.

19. Гарифуллин Р.С. Риэлтерские услуги как вид предпринимательской деятельности. Препринт. СПб.: 2008, 19 с.

20. Гловацкая Н., Лазуренко С, Новицкий И., Федоровская Е. Приватизация земли и регулирование земельных отношений в городе // Вопросы экономики. 1996. - №4. - С.45-58.

21. Гольц Г.А. Культура и экономика России, XVIII XIX века. Т.1. -Новосибирск: Сибирский хронограф, 2002. — 536 с.

22. Горемыкин В.А. Российский земельный рынок. М.: ИНФРА-М, 1996.- 176 с.

23. Горемыкин В.А. Рынок недвижимости. М.:ИНФРА-М, 1994.- 78 с.

24. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: учебник. 5-е изд., перераб. и доп. - М.: Высшее образование, 2008. - 808 с.

25. Горожане: дачная жизнь. Результаты исследования ФОМ, 2006. Веб-сайт: http://bd.fom.ru/report/map/of061926

26. Гофман И. Представление себя другим в повседневной жизни / Пер. с англ. и вступ. статья А.Д; Ковалёва. М. Канон-Пресс-Ц, Кучково поле, 2000. — 243 с.

27. Грановеттер М. Экономические институты как социальные конструкты: рамки анализа // Журнал социологии и социальной антропологии. 2004. Т. 7 № 1. С . 76 89.

28. Грановеттер М. Экономическое действие и-социальная структура: проблема укорененности // Экономическая социология: электронный журнал. Том 3, № 3. 2002. www.ecsoc.msses.ru

29. Гэлбрейт Д.К. Новое индустриальное общество. Пер с англ. М.: Эксмо, 2008. - 1200 с.

30. Димаджио П. Культура и хозяйство. Западная экономическая социология: Хрестоматия современной классики. / Науч. ред. В.В. Радаев; пер. М.С. Добряковой и др. М.: Росспэн, 2004. С. 471 518.

31. Дубин Б.В. Быт, бытовщина, обыденность: идея и история повседневности в России. Web-сайт Демоскоп Weekly»: http://demoscope.ru/ weekly/kni gi/konfer/konfer020.html

32. Емельянов А. Регулируемый рыночный оборот земли и частная собственность на землю// Вопросы экономики. 2001. № 8. С. 81 101.

33. История Петербурга. Журнал. 2007. № 5 (39).35.3елизер В. Создание множественных денег. Западная экономическая социология: Хрестоматия современной классики. / Науч. ред. В.В. Радаев; пер. М.С. Добряковой и др. М.: Росспэн, 2004. С. 413-430.

34. Зб.Зелизер В. Социальное значение денег. Деньги на булавки, чеки, пособия по бедности и другие денежные единицы. Пер с англ. -М:: Дом интеллектуальной книги, ГУ ВШЭ, 2004. — 284 с.

35. Капелюшников Р.И. Новая институциональная теория. Web-сайт: http://wwwf.libertarium.m/libertarium/10625

36. Кирдина С. Институт земельной собственности в России. Вопросы экономики. 2003. № 10. С. 146 153.39:Кейнс Д.М. Общая теория занятости, процента и денег. -М.: ЭКСМО, 2007.-960 с.

37. Ключевский В.О. Русская история. Полный курс лекций в 2 книгах.- М.: ACT, 2000i 1056 с.

38. Комов Н.В., Родин А.З., Алаков В.В. Земельные отношения и землеустройство в России. М.: Изд-во "Русслит", 1995. - 512 с.

39. Коханенко В.В. Рынок недвижимости: состояние и проблемы развития. -М.: ТОО "Альба", 1997. 182 с.

40. Коуз Р. Фирма, рынок и право. Авторский сборник. Пер с англ. -М.: Новое издательство, 2007. — 224 с.

41. Кузьминов Я., Бендукидзе К., Юдкевич М. Как наука о рынках становится наукой об обществе. Вопросы экономики. 2005. № 12. с. 63 80.

42. Латов Ю., Шлыкова О., Рыженкова Н. Экономическая неоклассическая теория. Web-сайт:http://www.kragosvet.ru/enc/gumanitarnye nauki/ekonomika i pravo

43. Лазуренко С. Развитие земельно-имущественных отношений в городе. Вопросы экономики, № 2, 2005 г. с, 105 -117.

44. Леонтович В.В. История либерализма в России. 1762 1914. М.: Русский путь, 1995. - 550 с.

45. Лихтенштейн В. Фундаментальные исследования как рентообразующий фактор // Общественные науки и современность. 2003. № 1.С. 55-67

46. Макконнелл К.Р., Брю С.Л. Экономикс: Принципы, проблемы и политика. В 2 т.: Пер. с англ. 11-го изд. Т.1. М.: Республика, 1993.399 с: табл., граф.

47. Максимов С.Н. Экономика недвижимости. СПб.: СПбГУ, 1999.

48. Маршалл А. Основы экономической науки. Пер с англ. -М.: Эксмо, 2008. 832 с.

49. Основы бизнеса на рынке недвижимости / Составитель С.Н.Максимов. СПб.: ДЕАН+АДИА-М, 1997. - 245 с.54.0ценка земельной собственности / Под общ. ред. Д.К.Эккерта / Пер с англ. Красногорск: Красная гора, 1993. - 61 с.

50. Парсонс Т. О социальных системах. Пер с англ. М.: Академический проект, 2002. - 832 с.

51. Поланьи К. Великая трансформация: политические и экономические истоки нашего времени. СПб.: Алетейя, 2002.

52. Поланьи К. Саморегулирующийся рынок и фиктивные товары: труд, земля, деньги // Thesis. 1993. Т.1 Вып. 2 С. 10-17.

53. Прорвич В.А. Основы экономической оценки городских земель. Серия "Оценочная деятельность". Учебно-практическое пособие. -М: Дело, 1998.-336 с.

54. Прорвич В.А. Оценка земли в Москве: модели, алгоритмы, практический опыт. М: Экономика, 1996. - 240 с.

55. Радаев В.В. Рынок как объект социологического исследования // Социологические исследования. 1999. №3. С. 28 37.

56. Радаев В.В. Социология рынков: к формированию нового направления. М.: ГУ ВШЭ, 2003. 328 с.

57. Радаев В.В. Формирование новых российских рынков: трансакционные издержки, формы контроля и деловая этика, М.: Центр политических технологий, 1998.

58. Ритцер Дж. Современные социологические теории. СПб.: Питер, 2002.688 с.

59. Русский путь в развитии экономики / Сост. Е.С.Троицкий. М.: Ин-т мир. лит. РАН, 1993. - 224 с.

60. Розинская Н.А. Карл Поланьи о капитализме. Веб-сайт: http://politstudies.rU/universum/dossier/02/roz2.htm#ftnrefl0

61. Рынки недвижимости и развитие городов: российская реформа и международная практика / Отв. ред. Л.Э.Лимонов. СПб.: АО "Иван Федоров", 1994. - 317 с.

62. Севостьянов А.В. Экономика недвижимости. — М.: КолосС, 2007.

63. Собственность на землю в России. История и современность. Под общ. ред. Аяцкова Д.Ф. М.: Росспэн, 2002. 592 с.

64. Соловьёв С.М. История России с древнейших времён. Сочинения в 18 томах. М.: Мысль, 1989

65. Состав и численность населения муниципальных образований Ленинградской области, образованных в соответствии с федеральным законом № 131-ФЗ. Статистический сборник. Выпуск 4. Экземпляр № 65. СПб: Петростат, 2005. 128 с.

66. Сото Э. де. Загадка капитала: Почему капитализм торжествует на Западе и терпит поражение во всём остальном мире. М.: Олимп-Бизнес, 2001.

67. Сото Э. де. Иной путь: невидимая революция в третьем мире. М.: Catallaxy, 1995.

68. Социология развития: современные теории и проблемы/Под ред. В.Я. Ельмеева, А.О. Бороноева. СПб.: Изд-во С.-Петерб. ун-та, 1999.

69. Социология: учебник / под ред. Д.В. Иванова. М., Высшее образование, 2005. - 326 с.

70. Ступин И. В Атаку на хрущобы. Эксперт № 10 (649), 16-22 марта 2009

71. Субботина В.Ю. Рынок недвижимости: некоторые теоретические аспекты функционирования // Вестник Московского ун-та. Сер.6, Экономика. 1993. - №3. С.34-42.

72. Судас Л.Г., Румянцев И.А. Регистрация прав на недвижимость как социальная проблема. Социс. 2005. - № 12. с. 47 -56.

73. Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость. -СПб.: СПб ГТУ: Агентство финансово-пром. и правовой информ. газ. «Экономика и жизнь», 1996. 35 с.

74. Тарасевич Е.И. Экономика недвижимости. М.: МКС, 2007. 584 с.

75. Территория бизнеса. Журнал. 2009. № 5 (30)

76. Толкачев О.М. Приватизация не изменение форм собственности, а важнейший инструмент подъема экономики // Городская собственность. - 1999. - №9(25). - С.2-9.

77. Уильямсон О. Поведенческие предпосылки современного экономического анализа. // THESIS. Т. 1. Вып. 3. 1991.

78. Флигстин Н. Государство, рынки, экономический рост (Перевод Е.Б. Головляницыной). Экономическая социология. 2007. Т.8 №2. С. 4161

79. Флигстин Н. Поля, власть и социальные навыки: критический анализ новых институциональных течений (Перевод М.С. Добряковой). Экономическая социология. 2001. Т.2 №4. С. 28-56

80. Флигстин Н. Рынки как политика: политико-культурный подход к рыночным институтам (Перевод М.С. Добряковой). Экономическая социология. 2003. Т.4 №1. С. 45-64

81. Фридман М. Количественная теория денег. — М:: Дело, 1996.

82. Фридман М. Основы монетаризма. М.: ТЕИС, 2002.

83. Фридман-М. Рынок как средство развития общества. Веб-сайт: http ://inl iberty. ru/library/cl as si с/343/

84. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Пер. с англ. М.: Дело Лтд, 1995. - 461 с.

85. Черемных К.Н. Закон 214-ФЗ: о дольщике бедном замолвили слово. Веб-сайт: http://asninfo.ru\asn\58/16087

86. Черепнин Л.В. Образование русского централизованного государства в 14 15 веках. -М.: Издательство социально-экономической литературы, 1960. - 899 с.

87. Черняк А.В. Оценка городской недвижимости. М.: Русская деловая литература, 1996.93 .Щукин А. Жилищное строительство. Перезагрузка. Эксперт. № 20 (658) 25-31 мая 2009.

88. Шюц А. Смысловое построение социального мира. Введение в понимающую социологию. Веб-сайт:http://www.soc.pu.rU/materials/golovin/reader/S CHUETZ/rschuetz2 .htm 1

89. Шюц А. Структура повседневного мышления. // СОЦИС. 1988, № 2. с. 129 — 137. Веб-сайт: http.V/countries.ru/library/texts/shutz.htm

90. Экономика и социология доверия/ Ю.В. Веселов, Е.В. Капусткина, В.Н. Минина и др.; Под ред. Ю.В. Веселова СПб.: Социол. об-во им. М.М. Ковалевского, 2004. - 192 с.

91. Экономика недвижимости: учебник / под ред. проф. О.С.

92. Белокрыловой. Ростов н/Д: Феникс, 2009. - 378 с. 98.Экономика недвижимости: учебное пособие / Отв. ред. С.Н. Максимов. СПб.: СПбГИЭУ, 2007.

93. Brian В. Culture and Equality. An egalitarian critique-of multiculturalism.- Cambridge: Polity Press, 2001. 363 p.

94. Bryman A. Social research.Methods. Oxford University Press, 2001.- 540 p.

95. Commons J.R. Institutional economics.//American Economic Review, vol. 21, 1931.- pp: 648-657.

96. Granovetter M. and Swedberg R. (eds.) The sociology of economic life. 2nd edition. Boulder, CO: Westview press, 2001. 215 p.

97. Kay F. Snakes and Ladders for property professionals. Estates Gazzette Books, London, 2007. 282 p.

98. Leishman C. Real estate market research and analysis. NY.: Palgrave Macmillan, 2003. - 248 p.

99. Merton R., Robert K., Fiske M, and Kendall P. (1956, 1990). The Focused interview. IL Free Press, Glencoe, 1956, 1990. 145 p.

100. Modern real estate practice. Filmore W.Galaty, Wellington J.Allaway,iL

101. Robert С Kyle.- 14 ed. Real Estate Education Company, Chicago, Illinois, 1996.-436 p.

102. Property development. Ed. By S. Wilkinson and R. Reed.- 5th ed; Routledge, 270 Madison AVE, NY. 2008. - 382 p.

103. Property (F.C.M.) Palgraves dictionary of political economy. Ed. by Higgs H.L.: Macmillan, 1926. Vol. 3.-282 p.

104. Ratcliff J., Stubbs M. Urban planning and real estate development. 2nd edition. L.: Taylor and Francis, 2004. - 591 p.