Формирование рынка риэлторских услуг тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.05, кандидат экономических наук Буланова, Наталья Владимировна

• Буланова, Наталья Владимировна
• кандидат экономических наук
• 2002

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Буланова, Наталья Владимировна

ВВЕДЕНИЕ.

1. НАУЧНЫЕ ОСНОВЫ СТАНОВЛЕНИЯ РЫНКА РИЭЛТОРСКИХ УСЛУГ В РОССИИ

1.1. Риэлторские услуги и их роль в экономике.

1.2. Современные подходы к формированию рынка риэлторских услуг.

1.3. Структура современного рынка риэлторских услуг.

1.4. Факторы, влияющие на конъюнктуру рынка риэлторских услуг.43 2. СОСТОЯНИЕ И ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ РЫНКА

РИЭЛТОРСКИХ УСЛУГ

2.1. Макроэкономические тенденции формирования рынка риэлторских услуг.

2.2. Особенности формирования рынка риэлторских услуг в Москве

2.3. Современное состояние столичного рынка жилой недвижимости.

2.4. Структура спроса и предложения на рынке нежилых помещений.

3. ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ФОРМИРОВАНИЯ И РАЗВИТИЯ РЫНКА РИЭЛТОРСКИХ УСЛУГ ЗЛ.Организационно-правовые аспекты формирования и развития рынка риэлторских услуг.

3.2. Перспективные направления развития рынка риэлторских услуг.

3.3. Обеспечение конкурентоспособности риэлторских услуг.

3.4. Совершенствование системы информационного и кадрового обеспечения рынка риэлторских услуг.

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Формирование рынка риэлторских услуг»

Актуальность темы диссертации.

Основой любой социально-экономической системы является собственность и переход к рыночному устройству общества вызывает ее трансформацию. Собственность от одномерной государственной собственности преобразуется в многоаспектный комплекс, состоящий из федеральной, региональной, муниципальной, частной и других видов собственности. Таким образом, меняется механизм управления собственностью, и, как следствие, зарождается, формируется рынок риэлторских услуг.

Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и системы экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдачи объектов недвижимости в трастовое управление, аренду, наем и т.д.

Развитие рынка недвижимости способствовало расширению риэлторских услуг. За прошедшие годы многое изменилось в сознании россиян, которые не боятся теперь и все чаще обращаться к услугам риэлтора.

Рынок риэлторских услуг является существенной составляющей экономики России. На развитие рынка недвижимости влияют многие факторы, среди которых одно из первых мест занимают спрос и предложение.

На масштабах и темпах развития рынка риэлторских услуг сильно сказывается неразвитость рыночной инфраструктуры. Ограниченность земельных ресурсов и проблемы, дополняют перечень барьеров, которые объективно препятствуют вхождению новых субъектов в рынок недвижимости.

Рынок риэлторских услуг и уровень его развития характеризуют степень совершенства национальной экономики. В российских условиях формирование этого рынка рассматривается как один из основных факторов перехода к рыночной экономике, стимулирующий другие сферы народного хозяйства. Быстрая приватизация создала в короткие сроки значительный слой собственников, активно включившихся в рыночные отношения. Российский рынок недвижимости после бурного старта в настоящее время принимает всё более цивилизованные и организованные формы. Деятели риэлторского рынка активно перенимают зарубежный опыт работы в сфере недвижимости. Это относится не только к профессиональным риэлтерам, но и к любым предприятиям и всем гражданам, которые учатся эффективно распоряжаться собственной недвижимостью, осуществляя залоговые операции, куплю-продажу, дарение и др.

Во всех странах СНГ без исключения, и в большинстве государств мира понятие «риэлтор» и «риэлторские услуги» непосредственно связаны с недвижимостью.

Риэлторские услуги, представляют собой целый комплекс разнообразных видов деятельности, направленный, во-первых, на обеспечение эффективности функционирования рынка недвижимости, и, во-вторых, для решения одной из важнейших потребностей населения— потребности в улучшении жилищных условий.

Риэлторскими услугами также охвачены различные сферы и отрасли экономики, прямо или косвенно связанные с недвижимостью. Сюда можно отнести строительство, приватизацию, коммунально-бытовое и жилищное хозяйство, банковское дело и сферу денежного обращения, инвестиционную деятельность, систему кредитования и страхования, образование, сельское хозяйство.

Риэлторские услуги охватывают всю сферу недвижимости. Потребителями риэлторских услуг выступают как физические лица (граждане), так и юридические лица. Главными все же являются физические лица, на которых приходится более 80% оказываемых услуг.

Риэлторские услуги существовали во все времена. Каждой эпохе были свойственны свои атрибуты, особенности и отличия. Если в царской России до революции риэлторскими услугами пользовались богатые и зажиточные фабриканты и помещики, то в годы функционирования СССР, наоборот, к риэлтору обращались (тайно) наиболее бедные слои населения, а иногда и партийные руководители. Только в условиях свободного рынка услуги маклера стали легальными и одинаково доступными всем желающим.

Первые риэлторские фирмы в России появились в начале девяностых годов на рынке жилья после принятия Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» и перехода квартир в частную собственность. Развитие рынка недвижимости в перестроечные годы носило неравномерный характер. Однако становление единой идеологии работы фирм на рынке недвижимости было затруднено отсутствием проработанной законодательной и нормативной базы.

Востребованность риэлторских услуг в современных условиях становится реальным фактом и заметным достижением рыночных преобразований в СНГ. Риэлторские услуги сегодня — это профессиональная предпринимательская деятельность, официально признанная во всех государствах содружества.

Переход к рыночному устройству общества вызывает трансформацию собственности, которая от одномерной государственной преобразуется в многоаспектный комплекс, состоящий из федеральной, региональной, муниципальной, частной и других видов собственности. Меняется механизм управления собственностью, а как следствие зарождается, формируется рынок риэлторских услуг.

В развитых странах более пятидесяти процентов имущества находится в частной собственности и является важнейшим экономическим ресурсом любой страны, но только эффективное управление собственностью дает прибыльность и экономический эффект на основе комплексного, то есть системного подхода.

При всем многообразии для современной рыночной экономики характерны многоукладность, развитая инфраструктура, активная регулирующая роль государства, использование высокоразвитой технологии как условия интенсивного ресурсосберегающего экономического роста. Вхождение переходной экономики России на равных правах в мировую экономику рынка потребует длительной и систематической работы, особенно в части формирования цивилизованной и социально ориентированной рыночной структуры, в том числе в сфере риэлторских услуг.

Формирование и развитие рынка риэлторских услуг в современных условиях требует новых подходов и методов, соответствующих изменившимся условиям осуществления хозяйственной деятельности, поэтому исследование данного рынка является актуальным и своевременным.

Степень разработанности проблемы. Большой вклад в решение проблем формирования и развития рынка риэлторских услуг внесли исследования таких отечественных ученых и специалистов, как Бабич А.Н., Балабанов И.Т., Белоусов О.В., Белых Л.П., Бугулов Э., Воробейников М.А., Горемыкин В., Грибовский C.B., Гробовой П.Г., Егоров Е.В., Жильцов E.H., Иванов A.B., Каримов Д.Г., Константиновский A.B., Коростелев С.П., Крутик А.Б., Кульков В.М., Лукин З.П., Маслов Н.В., Морозов В.Ю., Нетревожко Т., Новиков Б.Д., Рахман И.А., Смирнов В.В., Стерник Г.М., Черковец В.Н., Шабалин В.Г., и других.

Вследствие активного развития рынка риэлторских услуг под влиянием существенных преобразований внутри страны за последние годы обуславливает необходимость проведения дальнейших исследований организационно-экономический отношений, возникающих в процессе формирования и развития рынка риэлторских.

Цель и задачи исследования. Цель диссертационной работы состоит в разработке комплекса методических и научно-практических рекомендаций по формированию и эффективному функционированию рынка риэлторских услуг на основе использования передового отечественного и зарубежного опыта.

В соответствии с этой целью в диссертационной работе были поставлены и реализованы следующие задачи:

- выявить структурные составляющие рынка недвижимости, как основного сегмента рынка риэлторских услуг, и специфические особенности и принципы его сегментирования;

- обосновать сущность и состав участников рынка риэлторских услуг, а также факторы, влияющие на спрос и предложение на данном рынке;

- обосновать состав и структуру органов, регулирующих рынок риэлторских услуг в России, функции и стратегические цели их деятельности;

- исследовать структуру и характерные особенности рынка жилья, структуру столичного жилья и систему органов управления региональным рынком риэлторских услуг;

- обосновать основные направления совершенствования формирования и развития рынка риэлторских услуг.

Объектом исследования является рынок риэлторских услуг на примере г. Москвы.

Предмет исследования - организационно-экономические отношения, возникающие в процессе формирования и развития рынка риэлторских услуг в условиях рыночной экономики.

Теоретическую и методологическую основу исследования составляет диалектический подход к изучению явлений и закономерностей различных сторон управления инвестиционной деятельностью предприятий в современных условиях. Широко использованы научные труды ученых и специалистов в области управления недвижимостью на рынке риэлторских услуг.

Информационную базу исследования составили законодательные и нормативные акты Российской Федерации, материалы периодических специальных изданий, результаты проведенных диссертантом социологических исследований, данные производственно-хозяйственной деятельности ряда предприятий рынка риэлторских услуг России на примере г. Москвы.

Научная новизна выводов и результатов диссертационного исследования состоит в комплексном подходе к разработке методических и практических рекомендаций по формированию и развитию рынка риэлторских услуг.

В результате проведенного исследования автором были получены следующие наиболее существенные результаты, которые выносятся на защиту:

- уточнено определение сущности риэлторских услуг, конкретизирован состав участников рынка риэлторских услуг, выявлены группы факторов, влияющих на спрос и предложение на рынке риэлторских услуг, среди которых определяющими являются экономические, административные, социальные, условия окружающей среды;

- выявлены структурные составляющие рынка недвижимости, к которым относятся рынок земли, жилья, нежилых помещений, промышленной недвижимости; обоснованы специфические особенности и факторы сегментирования рынка недвижимости, такие как функциональное использование, географический, ценовой факторы, фактор качества недвижимости и инвестиционной мотивации;

- уточнен состав и структура органов, регулирующих рынок риэлторских услуг, обоснована роль общественных организаций, конкретизированы функции и стратегические цели их деятельности для повышения эффективности функционирования российского рынка риэлторских услуг;

- выявлена структура, характерные особенности и перспективы развития рынка жилья г. Москвы и конкретизирована система органов управления столичным рынком риэлторских услуг;

- обоснованы основные направления совершенствования формирования и развития рынка риэлторских услуг, включая изменение организационно-правового регулирования деятельности рынка риэлторских услуг, создание системы информационного и кадрового обеспечения рынка риэлторских услуг.

Практическая значимость исследования состоит в том, что его основные методические положения и практические рекомендации могут быть использованы для разработки конкретных программ формирования и развития рынка риэлторских услуг.

Положения диссертации могут быть использованы в учебном процессе высших учебных заведений, осуществляющих подготовку специалистов в области экономики и управления сферой услуг, в частности по курсу «Управление собственностью».

Апробация результатов исследования. Основные положения работы докладывались диссертантом на практических конференциях профессорско-преподавательского состава, аспирантов и соискателей Московского государственного университета сервиса в 2000-2002 гг. и получили положительную оценку.

Рекомендации диссертации внедрены на ряде предприятий сферы риэлторских услуг, о чем свидетельствуют соответствующие документы.

Публикации. Основное содержание диссертации изложено в трех публикациях общим объемом 3,65 п.л., в которых лично автору принадлежит 2,2 п.л.

Структура и содержание диссертации. Поставленная цель и задачи исследования определили логику построения диссертации, которая состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложений.

Заключение диссертации по теме «Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда», Буланова, Наталья Владимировна

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В процессе работы над диссертацией получены следующие наиболее важные результаты и соответствующие рекомендации.

1. Под риэлторской деятельностью понимается осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) деятельность по совершению от его имени и за его счет либо от его имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ в состав предприятий как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудования, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, а так же права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Риэлторские фирмы продают не саму недвижимость, а услуги, т.е. продукт экономической деятельности, направленной на удовлетворение спроса человека или предприятия. Некоторые услуги адресованы населению, другие -предприятиям, но многие услуги, как и риэлторские услуги, способны удовлетворять запросы обоих категорий потребителей.

Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и системы экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в трастовое управление, аренду, найм и т.д.

В зависимости от законодательной базы, условий финансирования, форм владения собственностью рынок недвижимости постоянно претерпевает изменения и является уникальным для каждой страны, региона, города. Чтобы правильно оценивать недвижимость, необходимо тщательно отслеживать все изменения, происходящие на ее рынке.

Величина спроса и предложения на объекты недвижимости во многом определяется географическим (местонахождение объекта на территории города, области) и историческим (дома разного периода постройки) факторами; состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т.д.).

Таким образом, следует иметь в виду, что спрос на недвижимость может быть изменчив. При этом почти все сделки на рынке недвижимости должны пройти государственную регистрацию с тем, чтобы узаконить куплю-продажу соответствующих объектов.

Экономические исследования показывают, что на спрос и предложение на рынке недвижимости воздействует целый ряд факторов, среди которых наиболее важное значение имеют следующие их группы: экономические, социальные, административные, условия окружающей среды.

Указанные факторы характеризуются различными параметрами, взаимодействие которых, в конечном счете, определяет состояние и динамику спроса и предложения на рынке риэлторских услуг. При этом направленность их влияния может как совпадать, так и быть противоположной для спроса и предложения.

Кроме того, внутри каждой из указанных групп факторов могут быть выделены составляющие, влияние которых также является существенным. Так, рост численности населения в регионе может быть вызван его естественным приростом или миграцией из других регионов. Например, в 1996 г. основная часть спроса на рынке нового жилья была сформирована за счет покупателей (или инвесторов) из других регионов России. В значительной мере такая ситуация продиктована проблемами, с которыми сталкивается население соответствующих регионов.

Таким образом, основными направлениями дальнейшего развития бизнеса на рынке риэлторских услуг в ближайшем будущем станут, очевидно, все более активное переключение риэлторских фирм на операции первичного рынка недвижимости, выход на управление недвижимостью, наиболее активная работа с инвесторами и сотрудничество с финансовыми структурами и институтами. Определяющим фактором для развития рынка риэлторских услуг будет является позиция правительства, в руках которого находится, в том числе и налоговый рычаг, позволяющий регулировать распределение денежных потоков в национальной экономике.

2. Основу российского рынка риэлторских услуг составляют операции с недвижимостью. По функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на четыре основные составляющие:

- рынок земли (земельных участков);

- рынок жилья;

- рынок нежилых помещений;

- рынок промышленной недвижимости.

Каждая из этих составляющих рынка недвижимости развивается самостоятельно, так как опирается на собственную законодательную и нормативную базу и имеет существенные различия в политике приватизации государственной и муниципальной собственности.

Дополнительно можно выделить рынок объектов незавершенного строительства, на котором действуют особые процедуры при оценке и продаже объектов и сильна роль государственного регулирования, так как государство является собственником подавляющего большинства замороженных строек. Причем на этом рынке возможны изменения как целевого назначения недостроенного объекта, так и первоначального плана застройки.

В каждом сегменте рынка можно отметить наличие двух составляющих: первичной, которая характеризует появление недвижимости как товара на рынке (государство в лице федеральных, региональных и местных органов власти в настоящее время выступает как основной продавец недвижимости), и вторичной, на которой функционирует большое количество продавцов и покупателей (физических и юридических лиц).

На масштабах и темпах развития рынка недвижимости сильно сказывается неразвитость рыночной инфраструктуры. Ограниченность земельных ресурсов и проблемы, дополняют перечень барьеров, которые объективно препятствуют вхождению новых субъектов в рынок недвижимости.

В структуре рынка недвижимости особое место занимает рынок земли, начало формирования которого связано со снятием ограничений на индивидуальное загородное строительство и появлением строительных, производственных и посреднических кооперативов. Правовой основой для создания земельного рынка послужили Закон о собственности, земельный кодекс, другие законы и нормативные акты. С принятием в декабре 1993 г. Конституции Российской Федерации они обрели новое звучание с усилением права частной собственности на землю. В результате формы владения, пользования и распоряжения землей должны соответствовать нормам гражданского права (т.е. собственность, имущественный наем, пользование и аренда). Земля переводится из административно-государственного регулирования в гражданско-правовое ведение по договорам купли-продажи, залога, наследования, дарения, аренды, мены и т.д.

Особенность рынка недвижимости состоит в сохранении значительной роли государства даже при сделках с объектами, находящимися в частной собственности. Опыт развитых капиталистических стран показывает, что на этом рынке за государством и муниципальными органами остаются важные функции, а именно:

- проведение и контроль регистрации собственности и сделок;

- зонирование территорий;

- архитектурно-строительный контроль;

- лицензирование деятельности профессиональных субъектов рынка недвижимости.

Государство выполняет и некоторые другие функции.

В России также реализуются эти функции, и роль государства еще значительнее в связи с провидимыми им крупномасштабными мероприятиями и полученными результатами по приватизации государственной собственности, в которой наиболее существенную часть составляет недвижимость.

Весь рынок недвижимости в целом - очень большая и сложная система, для понимания и изучения которой необходима его структуризация и классификация. В зависимости от целей классификация рынка недвижимости может проводиться по различным основаниям. Выше уже говорилось о его разделении на рынки купли-продажи и аренды, на первичный и вторичный рынки. Дальнейшее деление целесообразно провести по типам объектов, обращающихся на рынке. При этом возможны два подхода к классификации: исторический и логический.

Рынок недвижимости - это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования. Рынок недвижимости локализован, поскольку его объекты недвижимы. Все участники земли в пределах населенного пункта дифференцированы или должны быть дифференцированы. Каждый рынок недвижимости имеет уникальные черты, обусловленные влиянием внешних и внутренних факторов воздействия. Например, рынок недвижимости в Москве отличается от такового в Санкт-Петербурге или Иркутске. Сделки регулируются различными постановлениями, осуществляются в различных климатических и экономических условиях.

Рынок недвижимости сегментирован, поскольку различные пользователи обладают, во-первых, разными потребностями и, во-вторых, разным платежеспособным спросом. Каждый конкретный рынок недвижимости может быть сегментирован по целому ряду параметров: по функциональному использованию; по географическому фактору; по цене; по качеству недвижимости по инвестиционной мотивации; по типу прав собственности.

Сделки с недвижимостью по своей природе носят частный характер. Открытая публичная информация часто бывает неполной или неверной (по объективным или субъективным причинам). Поэтому при выполнении некоторых заданий по оценке эффективности инвестиционного проекта следует заранее спланировать время на проверку дополнительных данных. Речь идет о механизме выявления так называемых зон риска и способах предотвращения или хотя бы своевременного снижения коммерческих рисков.

3. Помимо государственного регулирования существует внутреннее регулирование рынка риэлторских услуг на основе общественных организаций и прежде всего - Гильдии и Ассоциации риэлторов, которые входят в мировое сообщество ФИАБСИ (ИАВС1), образованное в 1948 г., открытое для профессионалов, работающих в сфере недвижимости.

Российская Гильдия Риэлторов (РГР) - крупнейшее национальное объединение профессионалов рынка недвижимости из всех регионов России: брокеров, девелоперов, управляющих недвижимостью, оценщиков, страховщиков, финансистов в недвижимости, консультантов.

Миссия РГР - создание цивилизованного рынка недвижимости в нашей стране. Для ее выполнения РГР выполняет следующие функции:

- участвует в разработке законодательных актов, регулирующих рынок недвижимости;

- создает и проводит образовательные программы по подготовке и квалификации специалистов сферы недвижимости;

- осуществляет широкое сотрудничество с ведущими международными и национальными организациями рынка недвижимости;

- участвует в создании общероссийских единых профессиональных стандартов;

- инициирует профессиональное взаимовыгодное сотрудничество различных специалистов рынка недвижимости;

- ведет активную работу по созданию положительного имиджа члена РГР и торговой марки «риэлтор».

Проведенный анализ позволяет сформулировать следующие стратегические цели в работе органов, регулирующих рынок риэлторских услуг в России:

- Установление партнерских взаимоотношений с властью через осуществление совместных проектов, включающих деятельность совместных рабочих групп.

- Участие в законотворческой деятельности: выдвижение законодательных инициатив, положительно влияющих на развитие рынка недвижимости. Поддержка структур, влияющих на принятие необходимых законов.

- Формирование имиджа МАГР как партнера и помощника государственных институтов в диалоге с клиентами (потребителями риэлторских услуг).

- Получение Ассоциацией-Гильдией экспертных прав и функций в сфере подготовки (обучения) риэлторов, их сертификации, рекомендации компаний при лицензировании (выдаче и продлении лицензий).

- Представление и выражение общих интересов риэлторских компаний во взаимодействии с органами власти с четко сформулированной позицией и конструктивными предложениями, в том числе путем создания усилиями МАГР судебных прецедентов по защите интересов клиентов и членов МАГР.

Реализация указанных стратегических целей позволит обеспечить постоянный рост качества риэлторских услуг и создание благоприятной бизнес-среды для риэлторской деятельности, что является условием роста благосостояния общества и улучшения жилищных условий жителей Москвы и России в целом.

4. Наиболее развитым сегментом рынка риэлторских услуг как за рубежом, так и в нашей стране является сегмент жилой недвижимости. Жилье обладает пятью характерными особенностями, отличающими его от других товаров.

При выявлении сущностных особенностей регионального рынка риэлторских услуг следует учитывать, что к специфическим особенности города, региона, определяющим тот стабильный (хотя и колеблющийся в определенных пределах) уровень цен, который складывается в периоды стабилизации рынка, относятся:

- экономический потенциал и уровень социально-экономического развития города и региона, наличие экспортно-ориентированных, конкурентоспособных производств;

- административный статус и масштаб города, характер его промышленного и культурного развития;

- демографические характеристики населения, миграция, обеспеченность жильем;

- географическое положение (удаление от столиц, других крупных центров, соседних государств, характер торгово-экономических связей с ними, транспортная доступность);

- структура и состояние недвижимого фонда города;

- природно-климатические и экологические условия.

Общую оценку спроса на жилье можно сгруппировать по следующим категориям:

- семьи, нуждающиеся в улучшении жилищных условий;

- семьи имеющие реальные планы улучшить жилищные условия в ближайшем будущем;

- семьи, предъявляющие платежеспособный спрос на жилье.

Соотношение потребностей, планов и платежеспособного спроса позволяет судить об остроте жилищной проблемы.

Проведенные исследования свидетельствуют о том, что примерно 50 % нуждающихся семей ищет возможности для улучшения жилищных условий на рыночной основе с привлечением собственных средств.

Демографические показатели во многом определяют спрос населения на жилье в зависимости от темпов образования новых семей, уровня миграции, количества сложных домохозяйств.

По структуре рынок жилья подразделяется на две основные составляющие: рынок городского жилья и рынок загородного жилья. Рассмотрим сначала положение на рынке городского жилья.

Жилой фонд большинства российских городов делится на несколько больших групп характерной застройки:

- жилье низкого качества;

- типовое жилье;

- застройка сталинских времен;

- дома улучшенной планировки;

- элитное жилье.

Существующее и строящееся в Москве жилье существенно различается по своему качеству. Официальных данных по качеству жилищного фонда нет, однако имеющаяся информация позволяет сделать следующие оценки:

- жилье низкого качества — 39%: старый жилищный фонд, значительная часть «хрущовок», а также часть домов постройки до 1945 г.;

- жилье типовое — 46%, представлено типовым многоэтажным панельным жильем (в основном типа П44, П55), а также «сталинскими» домами; к этой же категории следует отнести многие дома, начиная с 60-х годов постройки;

- жилье повышенного качества — 13%; представлено многоэтажными кирпичными домами (включая часть «сталинских»), домами из монолитного бетона, частью панельных домов в районе Юго-запада, а также коттеджами в стародачных поселках;

- элитное жилье — 2%; представлено в основном реконструируемыми домами и отдельными квартирами в центре и на основных магистралях, а также новыми многоквартирными домами, коттеджами и таунхаусами.

5. В диссертации обоснованы основные перспективные направления развития рынка риэлторских услуг и обоснована необходимость совершенствование системы его информационного и кадрового обеспечения.

В диссертационном исследовании предложено для совершенствования существующей информационной системы рынка риэлторских услуг осуществлять постоянное обновление используемых компьютерных программ, с учетом дальнейшей формализации классификаторов отдельных характеристик с целью создания технического формата описания объекта рынка риэлторских услуг. В дальнейшем, на третьем этапе, при создании общенациональной компьютерной системы может быть объявлен конкурс на разработку программного обеспечения базы данных на основе согласованного и одобренного стандарта, оказана методическая помощь в технической реализации и сертификации совместимых мультилистинговых систем.

Для обеспечения эффективного использования существующих информационных систем на рынке риэлторских услуг необходимо создание рациональной системы подготовки и переподготовки кадров, перспективным направление которой является освоение программ профессиональной переподготовки специалистов, завершающееся обязательной итоговой аттестацией (выпускная квалификационная работа, итоговый экзамен, междисциплинарный экзамен и т.п.). Слушатели, выполнившие все требования учебного плана, по решению аттестационной комиссии получают диплом о профессиональной переподготовке.

В целях создания условий для подготовки и переподготовки кадров в субъектах федерации следует:

- создать рабочую группу из представителей муниципальных образований, руководителей высших учебных заведений, занимающихся подготовкой менеджеров и экономистов, представителей общественных организаций по рынку риэлторских услуг;

- поручить рабочей группе разработать программу обучающего курса "специалист по рынку риэлторских услуг" и порядок проведения квалификационного экзамена; создать в соответствующих учебных заведениях условия для проведения соответствующего курса обучения и сдачи квалификационного экзамена лицами, получающими квалификацию специалиста рынка риэлторских услуг.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Буланова, Наталья Владимировна, 2002 год

1. Конституция РФ.

2. Гражданский Кодекс. № 54-ФЗ от 15.05.2001г.

3. Административный Кодекс № 26-ФЗ от 20.03.2001г.

4. Жилищный Кодекс РФ. № 450-ФЗ от 28.03.1998г.

5. Федеральный закон «О лицензировании отдельных видов деятельности» № 128-ФЗ от 08.02.2002г.

6. Федеральный закон «Об основах федеральной политики» 24.12.92г.

7. Федеральный закон «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества» № 127-ФЗ от 21.07.97г.

8. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-Ф3 от 29.07.98г

9. Федеральный закон РФ «О лизинге» № 164-ФЗ от 29.10.98г.

10. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделки с ним» № 123-Фз от 17.0697 г.

11. Федеральный закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.98г.

12. Федеральный закон «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» № 88-ФЗ от 01.05.99г.

13. Федеральный закон «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в РФ» № 123-Ф3 от 21.07.97г.

14. Федеральный закон. «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в РФ» № 116-ФЗ от 23.06.99г.

15. Федеральный закон «О внесении изменений и дополнений в гражданский кодекс РФ и Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» 3 54-ФЗ от 15.05.2001г.

16. Закон об основах Федеральной жилищной политики № 152-ФЗ от 08.07.99 г.

17. Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» № 1541-1 от 04.07.91г.

18. Закон РФ «Об основных принципах организации местного самоуправления в РФ» 1995г.

19. Закон РФ «Об образовании» № 144-ФЗ от 16.11.97 г.

20. Федеральный закон «О внесении изменений и дополнений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» № 57-ФЗ от 29.05.2002 г.

21. Указ президента РФ «О гарантиях местного самоуправления в Российской Федерации» №114-рп. от 18.03.92г.

22. Указ президента РФ «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость» №2130 от 11.12.93г.

23. Указ президента РФ «Об обеспечении ускоренной приватизации муниципальной собственности в г. Москве» №16 от 12.01.92г.

24. Указ президента РФ «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» № 293 от 28.02.96г.

25. Указ президента РФ «О реализации конструктивных прав граждан на землю» 07.03.96г.

26. Указ президента РФ «Порядок предоставления информации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» 21.07.97г.

27. Постановление Правительства РФ «О государственной жилищной инспекции» 1994г.

28. Постановление Правительства «Об утверждении Положения о структуре и порядке учете кадастровых номеров объектов недвижимости и Порядка заполнения форм государственной регистрации прав на недвижимое имуущество и сделок с ним» № 475 от 15.04.96г.

29. Постановление Правительства РФ «Об утверждении положения о лицензировании риэлторской деятельности» №1407 от 23.11.96г.

30. Постановление Правительства РФ «О государственной целевой программе «Жилище» 20.06.93г.

31. Постановление РФ «О мерах по развитию системы ипотечного кредитования в РФ» № 28 от 11.01,2000г.

32. Постановление Правительства РФ «О порядке купли-продажи гражданами РФ земельных участков» № 503 от 30.05.93г.

33. Постановление Правительства Москвы «Об утверждении положения о лицензировании риэлторский деятельности в г. Москве» №799 от 18.11.97г.

34. Постановление Правительства Москвы «О концепции развития ипотечного жилищного кредитования в г. Москве» №625 от 11.08.98г.

35. Постановление Правительства г Москвы «О внесении изменений в Положение о лицензировании риэлторский деятельности в г. Москве» № 1028 от 29.12.98г.

36. Постановление Правительства Москвы «О московской городской программе «Жилище» 19.09.95г.

37. Постановление Правительства Москвы «Об обеспечении ускоренной приватизации жилищного фонда в г. Москве» № 937 от 21.10.99г.

38. Постановление Правительства Москвы «О поступлении арендной платы за пользование нежилыми помещениями и землей, средств приватизации (псГ итогам второго полугодия)» 1996г.

39. Приказ Министерства общественного и профессионального образования РФ 23.09.96г.

40. Приказ Государственного комитета РФ по высшему образованию 28.04.94г.

41. Приказ комитета по управлению имуществом Москвы «О порядке оформления прав собственности при совершенствовании сделок купли-продажи» 8.04.94г.

42. Приказ Министерства общественного и профессионального образования РФ 10.06.99г.

43. Приказ Департамента Муниципального Жилья и Жилищной политики «О совершенствовании работы Департамента Муниципального Жилья и Жилищной политики со средствами массовой информации» 25.06.99г.

44. Распоряжение Госкомимущества РФ «Об утверждении методических рекомендаций по аттестации специалистов, осуществляющих риэлторскую деятельность» №88-р от 27.02.97г.

45. Распоряжение Комитета муниципального жилья г. Москвы «О реализации постановления правительства г. Москвы №799 от 18.11.97г. «Об утверждении положения о лицензировании риэлторский деятельности в г. Москве» №292 от 17.12.97г.

46. Распоряжение Первого Заместителя Премьера Правительства г. Москвы «О» создании корпоративной информационной системы обслуживания ипотеки в Москве» № 1027-РЗП от 11.11.98г.

47. Абрамов В.А. Товарищество собственников жилья. Кондоминимум. 30 вопросов 30 ответов. - М.: Ось-89, 1997.

48. Аналитика. Мониторинг. Российская Гильдия Риэлторов./ Под ред. Старник Г.М. М.: 2001.

49. Бабич А.М., Жильцов E.H., Егоров Е.В. Социальная сфера в условиях перехода к рынку. М.: 2000.

50. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. М.: Финансы и статистика, 1996.

51. Белоусов О.В. Операции с недвижимостью: учет и налогообложение. Изд. Бератор-Пресс, 1999.

52. Белых Л.П. Формирование портфеля недвижимости. М.: Финансы и статистика, 1999.

53. Буланова Н.В. Управление стоимостью объектов недвижимости, как одно из направлений налогового менеджмента. Статья. М.: МГУс, 2000.

54. Буланова Н.В. Эффективное использование зарубежного опыта в^ управлении рэлторскими услугами. В сборнике статей. М.: МГУс, 2001.

55. Виноградова M.B. Логистика. Метод, материал. М.: МГУс, 2001.

56. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. М.: ИНФРА-М, 1996. *

57. Воробейников М.А. , Именитов Е.Л. Риэлторская деятельность: российские условия и международная практика. Москва-Воронеж 2000г.

58. Гершвальд Г.С., Клементьева. Рынок недвижимости на подъеме: рост цен опережает прогноз. М.: 2000, 2001.

59. Гонгало Б. М., Крашенинников П.В. Сделки с недвижимостью. М.: Менеджер, 1996.

60. Горемыкин В., Бугулов Э. Экономика недвижимости. М.: «Филинъ»,1999.

61. Грабовой П.Г. и.др. Экономика и управление недвижимостью. Изд. АЦВ, 1999.

62. Грибовский C.B. Оценка доходной недвижимости. СПб.: 2001г.

63. Диков A.C., Сапожников А.Ю., Стерник Г.М. Проблемы стандартизации и описание объекта как товара на рынке недвижимости в МЛС. Доклад. 1112.09.2001. Москва.

64. Доллан Э., Линдсей Д. Рынок: микроэкономическая модель. СПб, 1999.

65. Дорнбуш Р., Фишер С., Шмалензи Р. Экономика. М.: Дело, 1999.

66. Жилищная экономика. Под.ред. Поляковского Г. М.: Дело 1999.

67. Жилье: юридическая энциклопедия. М.: Олимп, 1997.

68. Жильцов E.H. Экономика общественного сектора и некоммерческих организаций. М.: Изд. МГУ, 1995.

69. Зайцева H.A., Щеглов Ю.А. , Буланова Н.В. Управление собственностью.« Метод, материал. М.: МГУс, 1999.

70. Каганова О. Развитие рынка нового жилья в семи российских городах в 1993г. М.: Фонд «Институт экономики города», март 1995.

71. Калачева С.А. Справочник по жилищному законодательству. М.: Приор, 1999.

72. Каримов Д.Г. Многообразие форм собственности в условиях перехода к рыночной экономике. Дис. канд. экон. наук /МГУ им. М.В. Ломоносова. М.: 1994.

73. Квалификационный справочник должностей руководителей, специалистов и других служащих. 1998.

74. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)»/ Под общ ред. И.Д. Грачева. М.: Издательская группа НОРМА-ИНФРА,1999.

75. Константиновский A.B. Организационно-экономическое регулирование рынка жилья в переходный период в России: Дис. канд. экон. наук /МГУ им. М.В. Ломоносова, 2000.

76. Константиновский A.B. Основные подходы к регулированию рынка недвижимости в Московском регионе в посткризисный период. М.: ТЕИС,2000.

77. Коростелев С.П. Оценка недвижимости. М.: РДЛ 1998.

78. Коростелев С.П. Оценка недвижимости. М.: 1998.

79. Косарева Н., Страйк Р. Реформа жилищного сектора в России. 1991-1994 г.^ М.: Фонд «Институт экономики города», октябрь 1999.

80. Котлер Ф., Армстронг Г., Сондерс Д., Вонг В. Основы маркетинга (Второе европейское издание) М., СПб, Киев 1999. *

81. Коханенко В.В. Рынок недвижимости :состояние и проблемы развития.М.: ТО «Альта», 1997.

82. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. СПб: ЛАНЬ, 2000.

83. Кто есть кто на рынке недвижимости 2000. Информационный справочник. М.-.Триада ЛТД, 2000.

84. Кто есть кто на рынке недвижимости 2001. Информационный справочник. М.:Триада ЛТД, 2001.

85. Кто есть кто на рынке недвижимости 2002. Информационный справочник. М.:Триада ЛТД, 2002.

86. Купчин А.Н., Новиков Б.Д. Рынок недвижимости: состояние и тенденции развития. Учебное пособие М.: 1995.

87. Ламперт X. Социальная рыночная экономика. Германский путь. М.: Дело, 1999.

88. Лимонов Л.Э., Березкин М.П., Власова Т.В. и.др. Проблемы становления и регулирования рынков городской недвижимости. Под. Ред. Лимонова Л.Э. СПб.: Наука, 2000.

89. Макконнелл K.P., Брю Л.С. Экономика. В 2-х т. М.: Изд. «Республика» 1999.

90. Маслов Н.В. Жилая недвижимость. Вопросы и ответы. М.: ЮРИСТЪ, 1998.

91. Маслов Н.В. Жилая недвижимость: вопросы и ответы. М.: Юристъ, 1998. •

92. Мэнкью И.Г. Принципы в экономике. СПб.: Изд. «Питер», 1999.

93. Незнайкин А.Н. Реклама недвижимости. — М.: «Дело» 1999.

94. Нетревоженко Т.А. Квартира: покупка, продажа, обмен. М.: КНИЖНЫЙ МИР, 1999.

95. Нетревожко Т. Все операции с жилой недвижимостью. М.: 2001г.

96. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. М.: 2000.

97. Оформление операций с недвижимостью в Москве: сборник договоров. М.: Интерграф-сервис, 1997.

98. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия «Оценочная деятельность». Уч. пособие. М.: Дело, 1998.

99. Пасс К., Лоус Б., Пендлтон Э., Чедвик Л. Большой толковый словарь бизнеса. Изд. На русском языке. Вече, 1998.

100. Рахман И.А. Развитие рынка недвижимости в России. М.: 2000.

101. Рошек Ю., Прогонова Е., Жердев Ф. Улица 800$ Москвы. М.: Профиль, 1999.

102. Смирнов В.В. Риэлтор. Менеджер по ипотечным операциям. М.: Изд. дом «Аудитор», 2000.

103. Смирнов В.В., Лукин З.П. Менеджер по операциям с недвижимостью -М.: Изд. Дом «Аудитор», 1999.

104. Смирнов В.В., Лукина З.П. Ипотечное жилищное кредитование. М.: Издательский дом «Аудитор», 1999.

105. Смирнов В.В., Пучкина Е.А. Риэлтор. Менеджер по управлению недвижимостью. М.: Изд. дом «Аудитор», 2000.

106. Собственность и реформа. Под ред. Черковца В.Н., Конышева В.В.МГУ им. М.В. Ломоносова. М.: 1995. *

107. Стерник Г.М. Как прогнозировать цены на жилье. Мет. Пособие. М.: 1996.

108. Стерник Г.М. Миграция населения и проблемы ее информационного обеспечения на рынке жилья. Различия в уровне цен на жилье в регионах России и динамика его изменения. Доклад в сборнике. Самара, 29-30 ноября 2001.

109. Стерник Г.М. Рынок недвижимости в России в 1998году. Анализ и прогноз. Российская Гильдия Риэлторов. М.: 1999.

110. Сфера услуг: проблемы и перспективы развития. / Под ред. Свириденко Ю.М. В четырех томах. М.: МГУс, 2000.

111. Теории и методы оценки недвижимости. Уч. пособие. / Под ред. Есиповой В.Е.СПб.: СПбГУЭФ, 1998.

112. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: 1997.

113. Черковец В.Н., Иванов A.B., Кульков В.М. и др. Собственность в экономической системе России. Под ред. Черковцева В.Н., Кулькова В.М. Московский государственный университет им. М.В. Ломоносова. Экон. Фак. М.: ТЕИС, 1998.

114. Шабалин В.Г. Сделки с недвижимостью в новых вопросах и ответах. Изд. 4. М.: Инфра-М, Гардарика, 2001. •

115. Шихмагомедов А. Маклер. Москва РосКонсульт 2000.

116. Экономика недвижимости (РЭА им. Г.В.Плеханова). М.: Дело, 1999.

117. Экономика недвижимости. Под. ред. Д.э.н. Ресина В.И. М.: Изд. Дело, 1999.

118. Экономическая энциклопедия./ Под ред. Абалкина Л.И. М.: Экономика, 1999.

119. Энциклопедический справочник. Том 1,2. «Современное управление». М.: Изд. Центр, 1997.