Экономическое регулирование рынка недвижимости тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.05, доктор экономических наук Коханенко, Виталий Владимирович

• Коханенко, Виталий Владимирович
• доктор экономических наук
• 1997

Оглавление диссертации доктор экономических наук Коханенко, Виталий Владимирович

Введение

Глава 1. Рынок недвижимости в системе воспроизводства

1.1. Экономическая сущность недвижимости в рыночном хозяйстве

1.2. Рынок недвижимости как неравновесная экономическая система

1.3. Концептуальные положения формирования и развития рынка недвижимости

Глава 2. Исследование трансформации рынка недвижимости: темпы, масштабы, тенденции

2.1. Российская экономика как среда формирования рынка недвижимости

2.2. Состояние и основные тенденции развития рынка недвижимости

2.3. Анализ деятельности торгово-посреднических организаций на рынке недвижимости

2.4. Особенности функционирования рынка недвижимости в экономически развитых странах

Глава 3. Методологические основы экономического регулирования рынка недвижимое™

3.1. Принципы и методы экономического регулирования рынка

3.2. Экономический механизм государственного регулирования рынка

3.3. Регулирование рынка недвижимости общественными организациями

3.4. Формы организации хозяйственной деятельности предприятий как экономическая основа саморегулирования рынка недвижимости

Глава 4. Моделирование экономической стратегии торгово-посреднических организаций на рынке недвижимости

4.1. К вопросу о необходимости стратегического планирования в риэлторских организациях

4.2. Имитационная модель деятельности риэлтора на рынке недвижимости

4.3. Моделирование экономической стратегии развития риэлторской организации на рынке недвижимости

Глава 5. Деловая активность и эффективность коммерческой деятельности (,ф торгово-посреднических организаций на рынке недвижимости

5.1. Деловая активность как показатель эффективности деятельности риэлторов

5.2. Оценка экономической эффективности риэлторской организации на основе добавленной стоимости ф 5.3. Эффективность финансовых инвестиций риэлторов в хозяйственную деятельность

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Экономическое регулирование рынка недвижимости»

Новые политические реалии в жизни нашей страны привели к необходимости смены парадигмы функционирования национальной экономики, что предполагает разработку качественно повой системы научно обоснованных и логически связанных между собой положений, которые вобрав в себя все достижения мировой цивилизации в организации общественного воспроизводства, в то же время отражали бы неповторимую совокупность исторических, политических, экономических, социальных, культурных и других слагаемых, определяющих российский путь экономического развития.

В этих условиях особенно остро стоит проблема выявления и обоснования путей и методов создания рынка недвижимости, как составного элемента системы рынков, входящих в национальный рынок, адекватного новой экономической парадигме, развивая при этом условия, обеспечивающие эффективное удовлетворение потребностей субъектов рынка во владении, распоряжении и пользовании объектами недвижимости.

Эффективное регулирование рынка недвижимости во многом связано с созданием и развитием общей инфраструктуры, включающей нормативную базу, государственную систему регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с введением параллельной системы добровольного страхования прав собственности на недвижимость, с построением стабильного и стимулирующего развитие инвестиционной активности механизма налогообложения, что в совокупности позволит обеспечить функционирование российской недвижимости в виде единого имущественного комплекса.

Самого пристального внимания требует уточнение понятийного аппарата, обслуживающего сферу недвижимости. Необходимо внести ясность в понимание содержания недвижимости как экономической категории, в отличии от существа недвижимости, трактуемого в законодательных актах, определить принципы её классификации, что в конечном итоге приведет к углублению познания движущих сил существования и развития такого сложного организма как рынок недвижимости .

Наряду с проблемами, решение которых зависит от внешних факторов, на передний план стали выходить и внутренние проблемы организаций - субъектов рынка недвижимости, чья система оценки эффективности деятельности складывалась во многом под влиянием прежней модели управления и нуждается в развитии для обеспечения соответствия условиям формирующихся рыночных отношений. Возникла необходимость разработки целостной системы критериев, позволяющих точно определить экономическое состояние торгово-посреднического предприятия, его позицию на рынке недвижимости, способность противостоять конкурентному окружению.

Общие проблемы становления и развития рыночного хозяйства анализировали известные зарубежные ученые С. Адаме, С. Брю, Э. Вигфорсс, Дж. Кейнс, Я. Корнай, А. Линдбек, А. Маршалл, Д. Рикардо, П. Самуэльсон, А. Смит, М. Фридмен,Ф. Хайек, Й. Шумпетер и другие.

В исследование концептуальных основ реформы экономического механизма применительно к народному хозяйству в целом существенный вклад внесли российские ученые Л.И. Абалкин, П.Г. Бунич, Ю.М. Осипов, Н.Я. Петраков, Г.Х. Попов, С.С. Шаталин, Н.П. Шмелев и ряд других экономистов-реформаторов.

Проблемы формирования хозяйственного механизма рынка недвижимости, адекватного рыночной модели экономического развития, рассматривали И.Т. Балабанов, Н.Г. Волочков, В.А. Горемыкии, В.В. Григорьев, Н.В. Комов, А.Н. Кириллова, Л.Э. Лимонов, В.А. Прорвич, А.А. Сепщинов, М.П. Соколова, М.А. Федотова, из зарубежных ученых - Ф Галати, В. Кук, Г. Поляковский, Н. Ордуэй, А. Рив, М. Танзер, Д. Фридман. Однако все перечисленные авторы ограничились в основном вопросами, связанными с оценкой недвижимости, процессами финансирования недвижимости или отдельными аспектами экономики жилищного сектора. Поэтому, несмотря на разноплановость и глубину проведенных научных изыскании, по-прежнему актуальной является необходимость методологического и теоретического осмысления процессов формирования рынка недвижимости, определения направлений развития, форм и степени участия государства в регулировании функционирования данного сегмента рынка, разработки механизма саморегулирования хозяйственной деятельности субъектов рыночных отношений.

В середине 90-х годов отмечается возрастание деловой активности на рынке недвижимости в первую очередь за счет расширения вовлечения в сферу рыночных отношений земельных участков, нежилых и офисных помещений, что несколько снизило сложившуюся высокую долю жилья. Это обстоятельство, вызванное не в последнюю очередь укреплением законодательной базы, актуализировало настоятельность решения экономико-организационных проблем функционирования рынка недвижимости.

К дискуссионным вопросам относится разработка концепции государственного регулирования рынка недвижимости и определения места торговых посредников-риэлторов в структуре рынка.

Нет полной ясности в механизме эффективного воздейств{1я общества в лице различных государственных органов на регулирование развития субъектов рынка недвижимости в условиях свободного предпринимательства.

Не разработана методика управления риэлторскими организациями, учитывающая конкурентное окружение и рыночную неопределенность. Значение подобных исследований многократно возрастает в связи с высокой стоимостью объектов недвижимости, оказывающей определяющее влияние на степень коммерческого риска.

Несмотря на значительное число публикаций, затрагивающих проблемы недвижимости, практически отсутствуют работы, освещающие теоретико-методологические аспекты понятийного аппарата данной экономической категории: дефиниции понятия недвижимости, её классификации, места и роли рынка недвижимости в совокупном национальном рынке.

По перечисленным причинам предпринятое нами исследование представляется теоретически оправданным и взначительной степени актуальным.

Объектом исследования явилась совокупность особенностей развития рынка недвижимости в период проведения экономических реформ 90-х годов, направленных па формирование принципиально новой системы функционирования национального хозяйства, в основе которой лежит самоорганизация и самоуправление, опирающиеся на экономические отношения рыночного типа.

Особо были рассмотрены вопросы роли, места, масштабов и механизма государственного регулирования рынка недвижимости, а также саморегулирования субъектов рынка.

В диссертации экономическая природа объекта исследования характеризуется определенными закономерностями своего развития, организационно-экономическими отношениями, их эволюцией под влиянием укрепления рыночных начал в экономике, совершенствованием технологии планирования, в том числе с использованием современной вычислительной техники и сё программного обеспечения, постоянными изменениями в сторону оптимизации действующей структуризации управления.

Такой подход выявил исследуемую в работе проблематику, затрагивающую и конкретизирующую различные аспекты функционирования системы «рынок недвижимости», что предопределило выбор и обоснование предмета исследования: организационно-экономическое состояние рынка недвижимости в целом, его отдельных сегментов, риэлторских организаций и других хозяйствующих на рынке субъектов.

В диссертационном исследовании мы опирались на научную гипотезу, состоящую в том, что российская экономика должна развиваться как рыночное хозяйство, ориентированное на социальную модель с перспективой перехода к модели смешанной экономики, с присущей ему многообразием форм собственности, наличием конкурентной среды, свободным ценообразованием, хозяйственной самостоятельностью предприятий. Воздействие государства ограничивается регулированием нормального функционирования экономики, в первую очередь в переходном периоде, а также созданием условий для удовлетворения потребностей общества в части социальных гарантий определенных групп населения.

В этой связи особую значимость приобретают научные исследования по разработке теоретических и методологических основ формирования рынка недвижимости, функционирующего на принципах и с использованием механизмов, присущих экономике рыночного типа, в сочетании с активным регулирующим воздействием со стороны государства. Поскольку данные вопросы не достаточно полно изучены в научном плане, их совокупность можно рассматривать как научную нишу.

Целью диссертационной работы является решение научной проблемы, связанной с разработкой общих принципов и механизма реализации экономического регулирования рынка недвижимости, и развитие на их основе системы методов саморегулирования хозяйственной деятельности торгово-посреднических (риэлторских) организаций.

Реализация цели исследования потребовала научной разработки и практического решения следующих основных задач:

- уточнить и развить понятийный аппарат теории функционирования рынка недвижимости;

- сформулировать концепцию регулирования рынка недвижимости в условиях рыночной модели экономики;

- определить перспективы развития рынка недвижимости на основе анализа важнейших тенденций и закономерностей его трансформации, а также прогнозной оценки показателей конъюнктуры национальной экономики;

- конкретизировать положения теории макро и микроэкономического регулирования рыночных отношений применительно к рынку недвижимости, обосновав способы, подходы и методы, и опираясь при этом на государственное регулирование и саморазвитие;

- разработать методологию моделирования хозяйственной деятельности торгово- ~ посреднических предприятий (риэлторских организаций) - субъектов рынка в условиях конкурентного окружения и вероятностного характера внешней информации;

- разработать методологию диагностики экономического состояния риэлторских организаций и оценки их конкурентоспособности.

Теоретической и методологической основой диссертационной работы послужил диалектический подход к изучению закономерностей формирования и развития экономических систем, произведения классиков экономической науки, разработки ведущих ученых по теории общественного развития в условиях рыночных отношений, в том числе проблемам макро и микроэкономического регулирования.

В работе применялась методология'системного анализа механизма функционирования объекта исследования, аппарат экономико-математического моделирования.

Для решения прикладных задач, рассматриваемых в диссертации, использовались методы научного анализа, вариантного исследования, имитационного моделирования, прогнозирования развития экономических процессов и другие общенаучные методы.

Информационную базу работы составили законы Российской Федерации, указы Президента, постановления Правительства и другие правовые акты, статистические данные Госкомстата РФ, приказы, постановления и распоряжения Правительства Москвы и его структурных подразделений, материалы специальных обследований риэлторских организаций, проведенных автором.

Научная новизна положений, содержащихся в диссертационном исследовании, заключается в том, что созданы теоретикогметодологические основы для регулирования---экономических процессов и явлений в сфере обращения объектов недвижимости. При этом получены следующие результаты:

- систематизирован и дополнен понятийный аппарат рынка недвижимости, уточнено содержание экономической категории «недвижимость», что позволило предложить оригинальную классификацию объектов недвижимости, опирающуюся на общеметодологический подход к структуризации экономики, выделив признаки, имеющие определяющее значение для способа использования недвижимости, сформулировано определение рынка недвижимости;

- раскрыты роль, место, экономическое содержание и структура российского рынка недвижимости, формирующегося под влиянием особенностей переходного периода, но развивающийся в направлении рыночной модели экономики;

- разработана концепция рынка недвижимости, функционирующего на принципах и с использованием механизмов, присущих экономике рыночного типа, в сочетании с активным регулирующим воздействием со стороны государства;

- сделан вывод о направлениях, темпах и перспективах развития рынка недвижимости как в целом, так и его отдельных сегментов, а также исследовано влияние конъюнктуры рынка на экономическое состояние торгово-посреднических (риэлторских) организаций;

- сформулированы принципы, методы и разработан механизм государственного регулирования рынка недвижимости, опирающийся, с одной стороны, на общие принципы регулирования рыночных отношений, а с другой - на ситуативный подход к управлению;

- предложена организационно-функциональная структура торгово-посреднических (риэлторских) организаций (фирм), оказывающих профессиональные услуги на рынке недвижимости, и определено направление и содержание внутрифирменных информационных потоков^обеспечивающих создание и продвижение услуг на рынок;

- сделан вывод о возможности и целесообразности создания интервальных паевых инвестиционных фондов, специализирующихся на инвестициях в строительство и реконструкцию объектов недвижимости с последующим их представлением на рынок недвижимости;

- предложена методология стратегического планирования деятельности торгово-посредничбских (риэлторских) организаций, учитывающая высокую степень коммерческого риска на рынке недвижимости, особенно в условиях нестабильности переходного периода, с использованием методов имитационного моделирования и сравнительного анализа;

- разработана методология сравнительной оценки деловой активности торгово-посреднических (риэлторских) организаций на рынке недвижимости и экономической эффективности их коммерческой деятельности.

Практическая значимость результатов исследования состоит в обосновании направлений и содержания действий по формированию и развитию рынка недвижимости, отражающих специфику условий трансформации российской экономики на пути к рыночным отношениям.

Так, концептуальные положения по формированию и развитию рынка недвижимости позволяют государственным органам различных уровней строить свою экономическую политику в отношении сферы обращения объектов недвижимости на системной основе.

Исследования, связанные с вопросами государственного регулирования рынка недвижимости, обеспечивают государственные структуры, в том числе наделенные правом законотворчества, развернутой программой комплексных мероприятий по углублению и повышению в интересах общества экономической эффективности государственного воздействия на один из ключевых рынков национальной экономики.

Предложение об учреждении интервальных паевых инвестиционных фондов, коммерческие интересы которых связаны с рынком недвижимости, создает предпосылки, с одной стороны, для привлечения значительных инвестиционных ресурсов в эту сферу и, соответственно, ускорения её развития, с другой - дает возможность миллионам «мелких» вкладчиков выхода на рынок, требующий концентрации значительных финансовых ресурсов и предполагающий получение более высоких дивидендов.

Разработанные в диссертации организационно-функциональная структура торгово-посреднических предприятий и информационное обеспечение её деятельности, создают условия для осуществления необходимых шагов по рационализации системы управления и структурных подразделений действующих организаций, а также уточнения и, возможно, расширения перечня решаемых задач в соответствии с требованиями рынка.

Построенная имитационная модель функционирования риэлторской организации, опробованная в реальном режиме деятельности, дает возможность руководителям и специалистам просчитать множество вариантов хозяйственных стратегий и сравнить их конечный результат, что в значительной степени повышает обоснованность управленческих решений.

С помощью методики расчета показателя «объем работ» решаются вопросы определения конкурентоспособности функционирующей риэлторской организации и измерения степени усилий её сотрудников в выполнении торгово-посреднических операций.

Оценка экономической эффективности риэлторской организации на основе добавленной стоимости позволяет отразить вклад каждого звена (предприятия) в достижение конечных результатов развития экономики (производство валового внутреннего продукта) и обеспечить сопоставимость показателей эффективности субъектов рынка недвижимости с показателями предприятий, функционирующих в других сферах предпринимательской активности.

Методика расчета эффективности финансовых инвестиций в хозяйственную деятельность обеспечивает реальную оценку результатов от использования производственных активов риэлторской организации и измерение получаемой прибыли по отдельным направлениям коммерческой деятельности.

Апробация и внедрение результатов исследования. Основные положения диссертации докладывались на «Плехановских чтениях» в Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова в 1996-1997 гг., в Ростовском-на-Дону государственном университете строительства (1997г.), обсуждались на «круглых столах» Правительства Москвы.

Автор неоднократно выступал по проблематике проведенного исследования со статьями в специальных журналах и газетах, таких как «Недвижимость в России», «Русская недвижимость», «Экономика и жизнь», «Сегодня», «Деловая Москва» и других.

Результаты исследования, обобщенные в диссертации, апробированы и используются в деятельности Департамента экономической политики и развития Москвы, Фонда имущества Москвы, Ассоциации инвесторов Москвы и ряде риэлторских организаций.

Материалы диссертации послужили основой нового спецкурса «Экономика риэлторской организации», читаемого в институте товароведения и торговли РЭА им. Г.В. Плеханова, а также использовались при выполнении курсовых работ.

Апробация показала научную и практическую содержательность теории - концепции, понятийного аппарата, методологии, а также выявила значимость сделанных в работе выводов и предложении для формирования рынка недвижимости и механизма его государственного регулирования.

На защиту выносится:

1. Теория доказательства целесообразности и необходимости государственного,ре гулирования рынка недвижимости параллельно с разработкой и развитием механизма саморегулирования хозяйственной деятельности субъектов рыночных отношений - торгово посреднических (риэлторских) организаций.

Теория содержит:

- обоснование концепции формирования и развития рынка недвижимости в максимальной степени способствующего выполнению своего общественного назначения;

- понятийный аппарат в составе уточненного содержания экономических категорий «недвижимость» и «рынок недвижимости», оригинальной классификации объектов недвижимости, опирающейся на общеметодологический подход к структуризации экономики;

- разработку методологии государственного регулирования рынка недвижимости.

2. Результаты апробации теории и методов, которые представлены в виде:

- систематизации и уточнения структуры и функций системы государственного регулирования рынка недвижимости;

- построения организационно-экономического механизма регулирования деятельности риэлторских организаций и определения информационного обеспечения этого процесса;

- разработки методического подхода к созданию имитационных моделей различных направлений хозяйственной деятельности риэлторских организаций на примере модели формирования и распределения прибыли;

- разработки системы опорных показателей для оценки деловой активности и экономической эффективности коммерческой деятельности риэлторских организаций;

- организационного построения и функционального назначения общественных объединений риэлторов. .

По проблемам диссертационного исследования автором опубликовано, включая методическую литературу для учебного процесса, 31 работа общим объемом 54 п.л., в том числе две монографии, главы в учебнике для ВУЗов, статьи в справочнике, периодической печати и сборниках научных трудов.

Диссертация состоит из введения, пяти глав, заключения, библиографического списка и приложений. Работа содержит 316 стр. машинописного текста, 66 таблиц, 53 рисунка и 7 приложений. Список использованной литературы включает 286 источников.

Заключение диссертации по теме «Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда», Коханенко, Виталий Владимирович

Результаты работы организации за рассматриваемый период сгруппированы в таблице 2.26.

Заключение

Результаты проведенного исследования позволили определить основные направления формирования рынка недвижимости и предложить механизм его регулирования в условиях неравновесной экономики переходного периода.

Обобщенные ниже теоретические разработки и практические рекомендации позволят, на наш взгляд, создать рынок недвижимости, соответствующий рыночной модели экономического развития.

1. В системе опорных элементов рыночной модели экономики важнейшую роль играет недвижимость. Недвижимость - категориальное понятие присущее экономическим системам, в которых имеет место право собственности на землю и другие естественные угодья, а также любое другое имущество, прикрепленное к земле и неотделимое от неё.

В контексте проводимого исследования экономическую сущность рынка недвижимости можно представить как совокупность экономических отношении, содержание которых определяется различными факторами на каждый конкретный момент времени, между субъектами рынка по поводу удовлетворения потребностей через обмен объектов недвижимости и денег.

Принимая во внимание, что экономическая теория выделяет три основных уровня национальной экономики: макроэкономика, мезоэкономика и микроэкономика, мы построили нашу классификацию опираясь на общетеоретический подход к структуризации экономики, выделяя соответствующие основные классификационные признаки, имеющие определяющее значение для способа использования недвижимости.

Макроуровень включает: функциональное назначение, форму права собственности, восполнимость в натурально-вещественной форме.

К признакам мезоуровня относятся: отраслевая принадлежность, региональная принадлежность.

Признаки микроуровня содержат принадлежность недвижимости к: товару, капиталу, предмету потребления.

Рынок недвижимости является отдельным, самостоятельным сегментом систем более высокого порядка: рынка ресурсов и рынка продуктов. На рынке ресурсов рынок недвижимости вовлекает в сферу своего оборота земельные участки, недра земли, капитал. На рынке продуктов - здания, сооружения, квартиры, офисные, складские, производственные помещения и другие.

В качестве субъектов рынок недвижимости выступают правительство, предприятия, фирмы, корпорации различных форм собственности и население. Особая роль отводится органам государственного надзора - санитарного, административного, экологического, а также налоговой системе как структурам контролирующим правила функционирования рынка, установленные государством.

Характерным свойством системы является ее целостность и делимость. В нашем случае целостность означает, что рынок недвижимости включает необходимое и достаточное количество элементов, которые позволяют говорить о том, что в экономической структуре национального хозяйства страны рынок недвижимости имеет место быть, поскольку существующие элементы обеспечивают его функционирование. Делимость рынка недвижимости связана с наличием в его структуре отдельных подсистем и элементов, в свою очередь обладающих системными свойствами.

2. Российская экономика должна развиваться как рыночное хозяйство, ориентированное на социальную модель с перспективой перехода к модели смешанной экономики, с присущей ему многообразием форм собственности, наличием конкурентной среды, свободным ценообразованием, хозяйственной самостоятельностью предприятий. Воздействис государства ограничивается регулированием нормального функционирования экономики, в первую очередь в переходном периоде, а также созданием условий для удовлетворения потребностей общества в части социальных гарантий определенных групп населения.

Представляется, что концепция формирования и функционирования рынка недвижимости может опираться на следующие основные положения:

1) Концепция реформ в сфере рынка недвижимости должна следовать из концепции преобразования общества в целом. Из существующих подходов наиболее близка нашим взглядам концепция, в основе которой лежит конвергенция процессов развития двух общественных систем, с преобладанием частной собственности, но при взаимодействии с государственным сектором экономики.

2) Ключевой предпосылкой становления и развития рынка недвижимости является формализация нрав собственности на объекты недвижимости и наличие действенного механизма их осуществления.

Принимая во внимание имеющийся пакет законодательных и иных нормативных актов, регулирующих права собственности на объекты недвижимости, и в том числе земельные отношения, мы можем констатировать, что сложившаяся законодательная база представляет достаточно прочный фундамент для решения проблемы формализации прав собственности на недвижимость. Вместе с тем, практическое функционирование рынка недвижимости показало необходимость развития системы законов, дополнив ее законодательными актами, отражающими единую систему регистрации прав на недвижимость, правовое регулирование использования земель, в том числе в городах, включающее порядок приватизации земельных участков на территории городов, оценку недвижимости, правила продажи недвижимости с публичных торгов, обременение недвижимости.

3) При общей ориентации на снятие ограничений на продажу, отчуждение или передачу права аренды недвижимости практическая реализация этого принципа должна учитывать особый статус земли.

Рынок недвижимости в части оборота земли может представлять, принимая во внимание существенные отличия в использовании земельных участков, две подсистемы: а) рынок земли в городах и городских поселениях; б) рынок земли в сельской местности.

Рынок земельных участков в городах и городских поселениях будет опираться на право частной собственности на землю, ограниченное общепринятыми нормами, со всеми вытекающими отсюда возможностями свободного оборота на вторичном рынке недвижимости, при сохранении части земельных участков в государственной и муниципальной собственности без права продажи или длительной аренды (более, чем на 49 лет). К таким участкам относятся городские парки, территории, используемые государственными предприятиями, организациями и учреждениями, не подлежащими приватизации, школы, церкви, кладбища.

Землеотводы предприятий закрепляются в качестве их собственности и выступают на рынке недвижимости вместе с объектами недвижимости, которые на них находятся.

В сельской местности следует выделять три группы земельных участков: а) земля, находящаяся в исключительной государственной собственности: испытательные и опытные станции государственных научно-исследовательских учреждений, сельскохозяйственные угодья государственных учебных заведений соответствующего профиля, государственные сельскохозяйственные предприятия - селективные, семенные и т.п. Эти земельные участки не участвуют в обороте земли на рынке недвижимости; б) земля сельскохозяйственного назначения, находящаяся в собственности сельскохозяйственных кооперативов. Эти земли исключаются из свободного оборота на рынке недвижимости. Отдельный член кооператива не может продать свою натуральную долю, но кооператив как юридическое лицо имеет право залога земли со всеми вытекающими из соответствующего законодательства последствиями; в) земля, принадлежащая фермерам и крестьянским хозяйствам, а также земельные участки, отведенные под индивидуальное жилье, дачное строительство находятся в свободном обороте на рынке недвижимости.

4) При проведении следующего этапа приватизации недвижимости, включая земельные участки, политика федеральных и муниципальных органов власти, как представителей собственника недвижимости - государства, должна быть единой и опираться на следующие принципы: максимально возможного вклада в федеральный и местные бюджеты; сохранности и эффективности использования ресурсов; социальной справедливости.

5) В основе системы налогообложения сделок с недвижимостью может лежать как один из базовых элементов «фискальный кадастр».

Направления создания вспомогательных инструментов обеспечения собираемости налогов в сфере оборота недвижимости, поскольку существует проблема отсутствия достоверной информации о продажных ценах на рынке недвижимости, включают:

- создание единой для страны информационной системы о сделках на недвижимость и цене сделки;

- ощутимое снижение размера налога на сделки с недвижимостью как предпосылку декларирования фактической цены сделки или, как вариант, введение распространенного в мировой практике право «преимущественной покупки» для государства недвижимого имущества по заявленной цене с последующим выставлением его на открытые торги;

- отмену нотариальной регистрации сделок с недвижимостью, или, как вариант, резкое снижение - до 10 раз - размера процента, взимаемого при нотариальном оформлении таких сделок.

6) Мы полагаем, что формирование рынка недвижимости должно сопровождаться развитием ипотеки, под которой понимается кредитование собственника недвижимости нод ее залог. Создание предпосылок ипотечного кредитования предполагает наличие четко прописанной процедуры залога недвижимого имущества и прав кредитора распоряжаться кредитным договором, что включает необходимые, но не нашедшие отражение в действующем законодательстве и сложившейся практике функционирования ипотечного рынка, условия:

- действие специальных нормативных актов, прямо регулирующих вопросы ипотечного кредитования и обеспечивающих «прозрачность» отношений собственности, в первую очередь на землю, - Земельного кодекса, законов «Об ипотеке», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «О кадастровых и поземельных книгах», «О федеральном агентстве по ипотечному кредитованию»;

- создание инфраструктуры ипотечного рынка, в том числе вторичного, в которую должны войти ипотечные банки, федеральное агентство по ипотечному кредитованию, обеспечивающее, помимо прочего, регистрацию оборота недвижимости, развитая судебная и нотариальная системы.

7) Сложившаяся ситуация с правом собственности на квартиры в жилом секторе подводит к необходимости создания кондомннимумов, появление которых окажет позитивное влияние на развитие рынка услуг по эксплуатации жилого фонда и явится логическим продолжением процесса приватизации жилых помещений.

8) Развитие рынка недвижимости обеспечивается на основе государственного регулирования и саморегулирования субъектов системы.

Со стороны государства регулирующее воздействие, при наличии пакета законов, определяющих порядок регистрации недвижимости, ипотечные отношения и оценочную деятельность, может осуществляться, с одной стороны, посредством, главным образом, экономических рычагов: налоговых ставок, государственных гарантий крупных проектов, льготного кредитования и т.п. С другой стороны - через административное регулирование этого процесса посредством: специально созданного Комитета РФ по недвижимости, объединяющего усилия органов разрабатывающих и реализующих государственную политику по управлению недвижимостью, куда входят Госкомимущество, Фонды имущества, Госкомзем; служб, описывающих недвижимость, таких как органы градостроительства и архитектуры, топографические предприятия, проектные инвентаризационные бюро, другие организации различных форм собственности, имеющие государственную лицензию на проведение соответствующих работ; служб, регистрирующих права на недвижимость, в составе местных комитетов по земельным ресурсам и землеустройству, бюро технической инвентаризации, городские комитеты по управлению имуществом, городские комитеты муниципального жилья, городские управления государственного земельного кадастра.

Важным аспектом административного воздействия является лицензирование риэлторской деятельности, осуществляемое уполномоченным государственным органом с последующим контролем за выполнением лицензионных требований и условий.

Предлагаемая схема направлена на сближение официальной политики правительства, которая предполагает разработку земельного кадастра и ведение поземельных книг, с реальным процессом идущем по пути страхования сделок.

9) Стимулирующее воздействие на рынок недвижимости могут оказать ориентированные на поддержку строительства объектов недвижимости паевые инвестиционные фонды, преимуществами которых перед другими видами финансовых институтов, аккумулирующих свободные денежные средства, являются:

- возможность осуществлять крупные проекты, требующие значительных финансовых средств;

- высокая ликвидность инвестиционных паев;

- небольшие суммы минимальных инвестиций;

- защита прав инвесторов действующим законодательством.

Принципы функционирования ПИФов во многом соответствуют особенностям сложившейся в России модели экономики переходного периода и структуры сбережений граждан, связанной со стремлением повысить уровень потребления за счет средств накоплений, которые дают некоторый прирост сбережений над инфляцией на фоне низкого размера заработной платы средних слоев населения.

10) Регулирование рынка недвижимости предполагает участие в этом процессе профессиональных объединений риэлторских организаций, что связано, во-первых, с необходимостью оказать реальную помощь участникам-членам объединения в ведении предпринимательской деятельности при сложившихся политических, экономических, социальных условиях, с одной стороны, кардинально отличающихся от тех, что существовали десятилетиями до недавнего времени, а, с другой - находящихся в непрестанном движении и изменении.

Во-вторых, очевидна целесообразность участия профессиональных организаций, которые выражают консолидированное мнение значительного числа специалистов-практиков, в подготовке проектов законодательных документов, поскольку законодательная база экономических отношений находится на стадии формирования.

В-третьих, современная рыночная экономика «настраивает» свою деятельность, чутко реагируя на нужды и запросы потребителей товаров и услуг, и в этом направлении общественные организации имеют значительно больше возможностей, чем отдельные предприятия, выявления и сближения интересов представителен «спроса» и «предложения».

11) В инфраструктуре рынка недвижимости необходимо наличие института страхования, который, как показывает мировой опыт, является действенным инструментом снижения степени коммерческого риска при сделках купли-продажи, в том числе продажи с отсрочкой или рассрочкой платежа, ипотечного кредитования.

Страховые организации, работающие на рынке недвижимости, должны иметь лицензию на проведение страхования финансовых рисков, предусматривающее обязанности страховщика по страховым выплатам в размере полной или частичной компенсации потери доходов (дополнительных расходов) страхователя при неисполнении (ненадлежащее исполнение) договорных обязательств контрагентом застрахованного лица, являющегося кредитором по сделке, и проведение страхования ответственности за неисполнение обязательств, при котором объектом страхования являются имущественные интересы страхователя, являющегося должником, связанные с обязанностью по возмещению убытков, уплате неустойки кредитору в связи с неисполнением (ненадлежащим исполнением) застрахованным обязательства, в том числе договорного обязательства.

3. Проведенный анализ позволяет сделать вывод, что на состояние и перспективы развития экономики России существенное влияние оказывает ряд макроэкономических и общесистемных факторов: состояние обозначившейся стабилизации в реальном секторе экономики в 19951996 гг. неустойчиво. Происходит рост производства, ориентированный на экспорт, и падение производства продукции, предназначенной для внутреннего рынка; продолжающийся спад в производстве продукции сельского хозяйства усиливает критическую зависимость России от импорта и, в первую очередь, продовольствия; сокращение реальных доходов значительной части населения ограничивает и без того уже низкий покупательный спрос и инвестиционные возможности; спад капитальных вложений превышает уровень воспроизводства основных фондов, происходит стихийное разрушение мощностей и их качественная деградация; высокая доходность и большие объемы эмиссии государственных ценных бумаг приводят к значительному росту внутреннего государственного долга и активно сдерживают инвестиции в реальный сектор экономики; неустойчивость банковской и финансовой систем, а также частично решенная, но сохранившая высокий потенциал проблема неплатежей, сохраняют существование риска высокой инфляции.

4. Анализ состояния и закономерностей развития рынка недвижимости позволил сделать ряд выводов и обобщений:

1) Рынок земельных участков находится в равновесном состоянии. Новый импульс и активное развитие можно ожидать после завершения создания законодательной базы, закрепляющей права собственности на землю и гарантирующей защиту этих прав.

2) На жилищном рынке ситуация развивается в направлении взаимного встречного движения спроса и предложения по известной из опыта развитых стран схеме: пересечение спроса и предложения, увеличение числа сделок, повышение цены, снижение количества операций и вновь повторение цикла.

3) Нежилая недвижимость занимает все большую долю на рынке недвижимости за счет строительства офисных помещений высшего класса, а также интенсивного развития торговых площадей.

4) Коммерческий интерес представляет сектор гостиничных услуг, обладающий исключительным потенциалом роста, особенно учитывая экономические условия, присущие развивающейся стране.

5. Опираясь на имеющиеся достижения в области программно-целевого планирования, оценивая особенности условий, создаваемых рыночными отношениями для функционирования рынка недвижимости, и принимая во внимание опыт экономически развитых стран, представляется, что для определения стратегического планирования в риэлторской организации можно опираться на его понимание как системного описания стратегической цели долгосрочного развития, учитывающего прогноз её потенциальных возможностей и вероятных сценариев изменений внешней среды, и выработку программы поэтапных действий по достижению этой цели.

Потребность в методическом обеспечении разработки стратегии хозяйственной деятельности риэлторских организаций вызвана не только отсутствием опыта их функционирования в рыночной среде, но и другими причинами, среди которых мы выделяем: необходимость структуризации процесса риэлторской деятельности как по вертикали, так и по горизонтали для обеспечения согласованности элементов и этапов формирования и реализации плана действий; необходимость обеспечения логической последовательности в формировании стратегии и управленческих решений по её практическому воплощению; возможность сократить трудозатраты на разработку стратегии, опираясь на апробированный сценарий и предлагаемый инструментарий, в том числе программное обеспечения для компьютерных расчетов; учет законов, инструкций и имеющихся положений, регламентирующих предпринимательскую деятельность торгово-посреднических организаций на рынке недвижимости.

Одним из инструментов построения рыночной стратегии является матрица "продукт-рынок", пользуясь которой легче увязать разрабатываемую стратегию с возможностямн организации, особенностями реализации товаров (услуг), с процессом сегментации потребительского рынка.

Для более точной оценки и выбора стратегии целесообразным представляется исследование не только соотношения между,товаром (услугами) и.рынком, но так же учет-особенностей конкретных регионов, потенциала организации и запросов покупателей.

6. В настоящее время наиболее перспективным методом формализованного описания деятельности организации является имитационное моделирование. Особенность подобных моделей состоит в том, что они посредством математических соотношений описывают последовательность развития экономического процесса, сохраняя его логическую структуру, что дает возможность имитировать осуществление этого процесса с помощью компьютерных программ.

Цели моделирования деятельности торгово-посреднической организации на рынке недвижимости можно сформулировать следующим образом:

1) Определить величину прибыли, получаемой при использовании различных вариантов стратегии развития организации, при заданных параметрах рынка, трудовых и финансовых ресурсах.

2) Определить степень влияния изменений параметров рынка и ограничений по финансовым и трудовым ресурсам на результат деятельности организации.

Модель состоит из ряда подмоделей, которые могут функционировать как независимо, так и в общей структуре модели.

I. Подмодель раздела рынка.

II. Подмодель рыночных цен на недвижимость.

III. Подмодель спроса.

IV. Подмодель затрат.

V. Подмодель расчета прибыли организации.

Моделирование различных вариантов стратегий развития риэлторской организации осуществляется путем изменения параметров рынка в подмоделях рыночных цен, спроса и раздела рынка, количества и разновидности сделок и групп товаров, а также структуры затрат и величины комиссионных процентов.

Разработанная имитационная модель имеет методический характер, поскольку подход, примененный при ее создании, может быть использован и при моделировании других аспектов деятельности риэлторов.

7. Показатели посреднического оборота и оборота по реализации услуг фактически не являются достаточными для оценки деловой активности торгово-посреднической организации, т.к. не отражают весь спектр её деятельности. Предприятия данного вида имеют дело с клиентами, желающими купить или продать объекты недвижимости и выражающими свои желания в виде заявки (заказа). Между тем, не каждый полученный заказ становится реальным оборотом риэлтора. В этой связи целесообразно выделить различные виды заказов:

1) заказ получен и становится оборотом в рамках определенного временного периода;

2) заказ получен в прошлом периоде и не реализуется в обороте в рамках текущего временного периода;

3) заказ получен в текущем периоде, но не реализуется в обороте до конца текущего временного периода и переходит в следующий;

4) заказ получен и принят к исполнению, однако клиент отказывается от услуг торгово-посреднической организации.

В случае отказа клиента риэлтор, с одной стороны, теряет часть потенциального оборота, с другой, - часть дохода в виде платы за свои услуги, не взирая на то, что органпзация уже понесла определенные трудозатраты по обработке и ведению данного заказа. Исключение могут составлять лишь те случаи, когда между клие1ггом и риэлтором заключается официальный договор, предусматривающий неустойку в случае его расторжения по инициативе одной из сторон, или обязательства сторон застрахованы в установленном порядке. Однако в отечественной практике подход к страхованию договора с клиентом не получил должного распространения, в отличии от договоров страхования титула, позволяющего покупателям недвижимости рассчитывать на возмещение понесенных убытков в случае расторжения договора купли-продажи объекта недвижимости по причине вновь открывшихся обстоятельств.

В силу вышесказанного, представляется целесообразным для оценки деловой активности торгово-посреднической организации, функционирующей на рынке недвижимости, ввести показатель объема работ, который учитывает: выручку от заказов, полученных и реализованных в отчетном периоде; выручку от заказов, перешедших с прошлого периода; выручку от заказов, переходящих в будущий период; неполученную выручку от снятых заказов.

Переходящие заказы только частично подвергаются обработке в текущем временном периоде, поэтому предлагаем учитывать лишь половину их предполагаемого объема, поскольку более точное определение трудозатрат по каждому конкретному заказу потребует специальных расчетов, результаты которых не играют, как показал анализ деятельности конкретных риэлторских организаций, проведенный во 2 главе, существенной роли в формировании конечных показателей.

Снятые заказы, т.е. заказы, по которым произошли отказы клиентов, предлагается учитывать лишь в размере одной трети от предполагаемого объема выручки. Хотя отказы гипотетически и могут поступать на различных стадиях обработки заказа, однако, как правило, расторжение сделок происходит на начальной стадии работы с клиентом и сумма поэтапной оплаты не превышает 30 - 35% ожидаемой выручки.

Объем работ может быть выражен как в стоимостном, так и натуральном измерении (в количестве заказов). При этом объем работ, измеряемый в количестве заказов, является более репрезентативным по целому ряду причин.

Во-первых, использование натуральных измерителей полностью устраняет влияние ценового фактора, а следовательно искажающего влияния инфляционных процессов.

Во-вторых, стоимостные показатели не отражают реальных трудозатрат сотрудников торгово-посреднической организации, так как обработка сделки купли-продажи объектов недвижимости различной стоимости (например, земельных участков площадью 50 и 1000 м ) при прочих равных условиях сопровождается равным объемом трудозатрат, выраженных в чел/часах или в чел/днях.

8. Организации, функционирующие в сфере обращения, в том числе на рынке недвижимости, участвуют в производстве валового внутреннего продукта страны, т.е. их деятельность носит производственный характер. Поэтому система показателей результатов для наиболее полной характеристики эффекта должна включать показатели производственных результатов. Последние позволят отразить вклад каждого звена (предприятия) в достижение конечных результатов развития экономию! и обеспечить сопоставимость показателей эффективности рынка недвижимости с показателями других сфер деятельности.

В соответствии с утвержденной в ноябре 1992 г. Государственной программой перехода Российской Федерации на принятую в международной практике систему учета и статистики, отвечающей потребности рыночной экономики, торговая деятельность рассматривается как производственная деятельность по оказанию услуг потребителям. Результаты этой производственной деятельности на уровне предприятий, обслуживающих рыночные процессы, учитываются в валовом внутреннем продукте страны на основании показателя валовой добавленной стоимости (ВДС), отражающего вклад предприятий сферы обращения в его создание.

Поэтому при построении показателей эффективности производственной деятельности торгово-посреднических организаций, функционирующих на рынке недвижимости, в качестве показателя результата производственной деятельности, по мнению автора, целесообразно использовать показатель валовой добавленной стоимости, что обеспечит сопоставимость с аналогичными показателями эффективности предприятий других секторов экономики.

По существу, экономическим результатом торгово-посреднической деятельности является не сам оборот, который она лишь опосредует, но его часть, представляющая собой стоимость услуги, оказанной потребителю. Иными словами, - это выручка от реализации услуг торгово-посреднической организации, предназначенная для покрытия затрат и образования прибыли. В соответствии с международной статистической практикой данный показатель тождественен понятию валового выпуска или валовой добавленной стоимости.

Рассмотренные в диссертации экономико-организационные проблемы формирования и регулирования рынка недвижимости имеют как методический, так и прикладной характер, значимость которых по мере углубления рыночных отношений усиливается. И хотя результаты исследования не претендуют на то, что по ним, как по технологическим картам, можно будет организовать идеальное функционирование рынка недвижимости, представляется, что сделанные теоретические обоснования и практические рекомендации создают предпосылки движения рынка недвижимости по пути, ведущему к рыночной модели экономического развития страны.

Список литературы диссертационного исследования доктор экономических наук Коханенко, Виталий Владимирович, 1997 год

1. Закон РСФСР «О собственности» // Экономика и жизнь, 1993,№3.

2. Закон РСФСР «О предприятиях и предпринимательской деятельности» // Экономикаи жизнь, 1994, №4.

3. Закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Экономика и жизнь, 1997, №32.

4. Закон РФ «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» // Экономика и жизнь, 1997, №32.

5. Закон РФ «О проведении эксперимента по налогообложению недвижимости в городах Новгороде и Твери» // Экономика и жизнь, 1997, №31.

6. Закон РФ «О страховании» // Российская газета, 1993, 12 января.

7. Закон РСФСР «Об иностранных инвестициях в России» // Экономика и жизнь, 1991,№15

8. Указ Президента РФ от 26 июля 1995 г. №765 «О дополнительных мерах по повышению эффективности инвестиционной политики Российской Федерации».

9. Постановление Правительства РФ «Об организации работы с иностранными инвестициями» // Сборник законодательных актов правительства РФ.

10. Постановление Правительства РФ «Об активизации работы по привлечению иностранных инвестиций» // Иностранные инвестиции. Правовое регулирование. -М., 1996.

11. Постановление Правительства Москвы «О порядке и условиях аренды с правом выкупа жилых помещений, находящихся в собственности г. Москвы и предназначенных для продажи» // Эконо*мика и жизнь. Московский выпуск, 1997, №24.

12. Абуздин С.Ю. Эволюция рыночных отношении в России. СПб.: Изд-во СПб. ун-та эконом, и финансов, 1994. - 144 с.

13. Аврех Г.Л., Федоренко Н.П., Щукин Е.П. Затраты и результаты: беседы об экономике. М.: Наука, 1990. - 192 с.

14. Академия рынка: Маркетинг: Учеб. пособие: Пер. с фр. / А. Дайан, Ф. Букерель, Р. Лапкар и др. М.: Экономика, 1993. -572 с.

15. Акофф Р. Планирование будущего корпорации / Пер. с англ.; Общ. ред. и предисл.

16. В.И. Данилова-Данильяна. М.: Прогресс, 1985. - 327 с. 1

17. Албеда В. Государство и социальное партнерство в Голландии // Вопросы экономики. -1994. № 5.

18. Акофф Р., Эмери Ф. О целеустремленных системах / Пер. с англ. М.: Сов. радио, 1974.-272 с.

19. Ансофф И. Стратегическое управление / Пер с англ. М.: Экономика, 1989. - 519 с.

20. Асалиев A.M., Бороздин С.В., Брагин Л.А. Макроэкономика: показатели экономической безопасности и их пороговые значения. М.: Экономика и финансы, 1996. 96 с.

21. Аукуциопек С.П. Теория перехода к рынку. -М.: SvR-Apryc, 1995. 104 с.

22. Афанасьев B.C. «Анатомия» отечественного малого бизнеса // Росс, эконом, журнал. -1994. №2. С. 55-64.

23. Ашманов С.А. Введение в математическую экономику. М.: Наука, 1984. 293 с.

24. Бакаев А.А., Костина Н.И., Яровицкий Н.В. Имитационные модели в экономике. -К.: Наукова думка, 1978. 304 с.

25. Баканов М.И., Шеремет А.Д. Теория экономического анализа. М.: Финансы и статистика, 1993. - 288 с.

26. Белова М. Инвестиционная политика // Экономика и жизнь. 1994. №40.

27. Беренс В., ХавранекП. Руководство по оценке эффективности инвестиций: Пер. с англ. перераб. и дополи, изд. М.:Интерэксперт, ИНФРА-М, 1995.-528 с.

28. Берталанфи JI. История и статус общей теории систем // Системные исследования. М.: Наука. 1973.

29. Бланк И.А. Инвестиционный менеджмент. Киев: ИТЕМ Лтд,1995.-447с.

30. Блауг М. Экономическая мысль в ретроспективе. Пер. с англ., 4-е изд. М.: «Дело Лтд», 1994. - 720 с.

31. Богуславский М. Иностранные инвестиции. -М.: БЕК, 1996. 445 с.

32. Болт Г. Дж. Практическое руководство по управлению сбытом: Пер. с англ. -М.: Экономика, 1991. -271 с.

33. Бояркин Д.Д. Теория собственности. Новосибирск: «Экор», 1994. 144 с.

34. Блацберг И.В., Юдин Э.Г. Становление и сущность системного подхода. -М.: Наука, ■ 1973. 286 с.'

35. Борохов Ю. Российская гильдия риэлторов // Недвижимость в России,- 1995.-№5. С. 11-15.

36. Бусленко Н.П. Моделирование сложных систем. 2-е изд. М.: Наука, 1978. - 399 с.

37. Валовой Д.В. Рыночная экономика. Возникновение, эволюция и сущность,- М.: ИНФРА-М, 1997.-400 с.

38. Введение в рыночную экономику / Под ред. А.Я. Лифшица, И.Н. Никулиной. М.: Высш. шк., 1995. - 446 с.

39. Всрхан П.Х. Предприниматель. Его экономическая функция и общественно-политическая ответственность / Пер. с нем. Минск: «Эридан», 1992. - 59 с.

40. Власьевич Ю.Е., Бартенев С.А. Экономика России: эффекты и парадоксы. М.: Изд-воБЕК, 1995.- 144 с.

41. Внутрифирменное планирование в США / Под общ. ред. В.И. Седого М.: Прогресс, 1972.-388 с.

42. Волков A.M. Швеция: социально-экономическая модель. -М.: Мысль, 1991. -188с.

43. Гайдар Е.Т. Экономическая реформа и иерархические структуры. М.: Наука, 1990.-219с.

44. Гелбрейт Дж. К. Экономическая теория и цели общества. Пер. с англ. М.: Прогресс, 1979.-403 с.

45. Герасименко В. Приватизация в ФРГ // Экономика и жизнь. 1993. №18.

46. Гонгало Б.М., Крашенников П.В., Маслов Н.В. Законодательство о приватизации жилищного фонда. -М.: БЕК, 1995. 256 с.

47. Гонгало Б.М., Крашенников П.В. Сделки с недвижимостью. М.: Менеджер, 1995. -152 с.

48. Гниденко А. Рынок недвижимости // Экономика и жизнь, 1993, №41.

49. Горбацевич Е.Д., Левинзон Ф.Ф. Аналоговое моделирование систем управления. -М.: Наука, 1984.-304 с.

50. Горемыкин В.А. Рынок недвижимости. М., 1994. 78 с.

51. Горемыкин В.А. Российский земельный рынок. М.: ИНФРА-М, 1996. 176 с.

52. Государственное регулирование рыночной структуры в промышленно-развитых станах: научно-аналитический обзор. М.: РАН ИНИОН, 1992. - 31 с.

53. Грачев И.Д. Закон об оценочной деятельности базовый закон рыночной экономики //Вопросы оценки. - 1996, апрель-сентябрь. С. 2-4.

54. Грейсон Дж., О'Делл К. Американский менеджмент на пороге XXI века: Пер. с апгл. -М.: Экономика, 1991. 319 с.

55. Гусаров IO.B. Адаптация экономической системы к циклическим изменениям. -Саратов: Изд-во Саратовского ун-та, 1995. 308 с.

56. Даль Р. Введение в экономическую демократию.-М.: «Наука» СП ИКПА, 1991.-124с.

57. Демин Л.С. Проблемы оценки земельной собственности // Вопросы оценки. 1996, январь-март. С.29-34.

58. Десмонд Г.М., Келли Р.Э. Руководство по оценке бизнеса. Пер. с англ. М.: Российское общество оценщиков, 1996. - 264 с.

59. Джонстон Дж. Эконометрические методы / Пер. с англ. и предисл. А.А. Рывкина. -М.: Статистика, 1980. 444 с.

60. Джоунс Г. Торговый бизнес: как организовать и управлять / Пер. с англ. М.: ИНФРА-М, 1996. - 304 с.

61. Долан Э.Дж., Линдсей Д. Макроэкономика / Пер. с англ. -СПб.: Литера Плюс, 1996. 408 с.

62. Дорнбуш Р., Фишер С. Макроэкономика / Пер. с англ. М.: ИНФРА-М, Изд-во МГУ, 1997. - 784 с.

63. Друкер П. Рынок: как выйти в лидеры. Практика и,принципы / Пер. с англ. М.: СП-Бук Чембер Интернэшнл, 1992. - 350 с.

64. Друкер П. Управление, нацеленное на результаты / Пер. с англ. М.: Технологическая школа бизнеса, 1994. --200 с.

65. Ерохина Л.И. Основы организации предпринимательской деятельности. Тольятти: Издательский дом «Довгань», 1995. 187 с.

66. Ефимов В.М. Имитационная игра для системного анализа управления экономикой. -М.: Наука, 1988. 256 с.

67. Жилищная экономика. Пер. с англ. М.: Дело, 1996. - 224с.

68. Земельное право Российской Федерации: Законодательство. Ведомственные нормативные акты. Судебная практика / Под ред. Н.Н. Осокина. М.: ДЕ-ЮРЕ, 1995. -815 с.

69. Земля: экономическая оценка, купля и продажа / Сост. Б.П. Красноглазой. М.: АТПО «Русская инициатива», 1991. - 125 с.

70. Зинина С.И. Имитационное моделирование экономических процессов в торговле. -М.: УНК «Моск. кооп. институт», 1991. 98 с.

71. Иванченко В.К. Теории регулирования современной экономики // Экономист. -1992 №2. С. 14-21.

72. Иозайтис B.C. Введение в методологию построения математических моделей производственно-экономических процессов. М.: МАИ, 1982. - 63 с.

73. Иозайтис B.C., Львов Ю.А. Экономико-математическое моделирование производственных систем. М.: Выш. шк., 1991. - 192 с.

74. Иоффе М.Я. торговый бизнесю Как стать миллиардером? М.: Киви-Норд, 1996. -159 с.

75. Искусство торговать. Общ. ред. С.И.Кумак / Составление АОЗТ "Московское финансовое объединение", 1995.-256 с.

76. Казакевич Д.Н. Экономические методы управления. Новосибирск: Наука, 1992. -358 с.

77. Как получить землю?: Сб. основных документов по земельной реформе в России. -М.: «Лексика», 1992. 183 с.

78. Карлофф Б. Деловая стратегия. -М.: Экономика, 1991. -239 с.

79. Кейнс Дж.М. Общая теория занятости, процента и денег. М.: Прогресс, 1978. -413 с.

80. Кинг В., Клиланд Д. Стратегическое планирование и хозяйственная политика / Пер. с англ. М.: Прогресс, 1982. - 399 с.i

81. Кпейнен Д.Ж. Статистические методы в имитационном моделировании / Пер. с англ. Вып. I. - М.: Статистика, 1978. - 221 с.

82. Ковалев А.П. Рыночная стоимость имущества предприятия. -М.: «Финстатинформ», 1996. 80 с.

83. Коган В.И. Прогнозирование регионального рынка недвижимости. Автореферат дисс. на соиск. уч. степени канд. эконом, наук. СПб., 1995.

84. Колмаков И.Б. Основы моделирования. Имитационные модели рыночной экономики. М.: Рос. экон. акад. им. Г.В. Плеханова, 1995. - 208 с.

85. Комаров В.Ф. Управленческие имитационные игры / Отв. ред. Г.В. Гренбэк. -Новосибирск.: Наука. Сиб. отд-ние, 1989. 268 с.

86. Коммерческо-посредническая деятельность на товарном рынке: Учебное пособие / Под ред. А.В. Зырянова. Екатеринбург: РИФ «Солярис», 1995. - 402 с.

87. Комов Н.В., Родин А.З., Алакоз В.В. Земельные отношения и землеустройство в России.М.-Изд-во «Русслит», 1995,- 512с.

88. Кондратьев Н.Д. Организация народного хозяйства. М.: Воля народа, 1917. 42 с.

89. Кондратьев Н.Д. Избранные сочинения. Ред. комм. Л.И. Абалкин и др. М.: Экономика, 1993. - 543 с.

90. Кондратьев Н.Д. Основные проблемы экономической статики и динамики. -М.: Наука, 1991.-569 с.

91. Контрактное право. Мировая практика. Собрание документов/ Под ред. и с предисл. Г.В. Петровой. М.: Издательский Дом «Имидж», 1992. Т.1. Сделки. - 397 е.; Т.З. Недвижимость. -416 с.

92. Корнай Я. Путь к свободной экономике: Пер. с англ. / Преднсл. Н.Я. Петракова М.: Экономика, 1990. - 149 с.

93. Корнан Я. Дефицит /Пер. с венг. М.: Наука, 1990. - 607 с.

94. Корнай Я. Трансформационный спад//Вопросы экономики. 1994. №3. С. 4-19.

95. Королев В. Феномен предпринимательства // Рос. экон. журнал. -1992. № 4. С. 134141.

96. Котлер Ф. Основы маркетинга: Пер. с англ./ Общ.ред. и вступ. ст. Е.М. Пеньковой. -М.: Прогресс, 1990.-736с.

97. Коуз Р. Фирма, рынок и право. Пер. с англ. - М.: «Дело ЛТД» при участии изд-ва «Catallaxy», 1993. - 192 с.

98. Коханенко В.В. Рынок недвижимости: состояние и проблемы развития. М.:ТОО «Альба», 1997. 182 с.

99. Коханенко В.В. Регулирование деятельности риэлторов на рынке недвижимости. М: ТОО «Альба», 1997. 110 с.

100. Коханенко В.В. Идеи глохнут, если нет проводников // Деловая Москва, 1997, №4.

101. Коханенко В.В. Нам нужно двигаться вперед // Деловая Москва, 1997, № 5.

102. Коханенко В.В. Заповедник. Добро пожаловать «посторонним вход запрещен» // Русская недвижимость, 1997, № 1.

103. Коханенко В.В. Рынку земли нужны профессионалы // Экономика и жизнь, 1996, №5.

104. Коханенко В.В. Bautcc,95 разобрала недвижимость на составные части // Сегодня, 1996, №7.

105. Красов О.Н. Право частной собственности на землю: купля-продажа, аренда, приватизация, судебная защита. М.: «Белые альвы», 1995. - 144 с.

106. Красюк В.Г., Шалаев В.Н. Автоматический поиск аналога объектов недвижимости и оценка достоверности принятого решения // Вопросы оценки. 1996, октябрь-декабрь. С. 41-46.

107. Крашенников П.В., Маслов Н.В. Кондоминнмумы. Общая собственность в многоквартирных домах М.: СПАРК, 1995. - 187 с.

108. Крушевский А.В. Справочник по экономико-математическим моделям и методам. Киев, Техника, 1982. 208 с.

109. Кузин Д.В. Экономические чудеса: уроки для России. М.: «ОЛМА-пресс», 1994. -269 с.

110. Кулагин М.И. Предпринимательство и право: опыт Запада. -М.: Дело, 1992. -144 с.

111. Кунц Г., О' Доннед С. Управление: системный и ситуационный анализ управленческих функций / Пер. с англ.; Общ. ред. В.М. Гвишиани. М.: Прогресс, 1981.-512 с.

112. Кучин В.Л., Якушева Е.В. Управление развитием'экономических систем: технический прогресс, устойчивость. М.: Экономика, 1990. - 156 с.

113. Ламбен Жан-Жак. Стратегический маркетинг. Европейская перспектива. Пер. с французского. СПб.: Наука, 1996.-589с.

114. ЛампертХ. Социальная рыночная экономика. Германский путь. М.: «Дело», 1993. - 224с.

115. Леонтьев В. Экономические эссе: теория, исследования, факты и политика. -М.: Политиздат, 1991. -414 с.

116. Лившиц А.Я. Экономическая реформа в России и её цена. М.: Изд-во «Культура», 1994.-207 с.

117. Ложе Ив. Информационные системы: Методы и средства / Пер. с фр. М.: Мир, 1979. - 632 с.

118. Лоскутов В.И. Экономические закономерности формирования отношении присвоения. Автореферат дисс. на соиск. уч. степени доктора экон. наук. СПб., 1995.

119. Лужков Ю.М. Рынок недвижимости в Москве / Экономика и жизнь, 1993, №3.

120. Люсов А.Н. Модели рыночной экономики // Деньги и кредит. -1993. №1. С. 37-46.

121. Макаров С.Е. Макроэкономическое регулирование: теория и практика. Автореферат дисс. на соиск. уч. степени доктора экон. наук. СПб., 1995.

122. Макаров С.Е. Макроэкономическая политика республиканской администрации США в 80-х начале 90-х годов. - Новгород: НовГУ им. Ярослава Мудрого, 1995. -228 с.

123. Мандино О. Величайший в мире торговец / Пер. с англ. СПб.: Изд-во Общ-ва ведич. культуры, 1995. - 122 с.

124. Маневич В.О. О закономерностях становления рынка // Вопросы экономики. -1993. №3. С. 104-119.

125. Маркетинг: выбор лучшего решения / Е.П. Голубков, Е.Н. Голубкова, В.Д. Секерин; Общ.ред. Е.П. Голубкова.-М.: Экономика, 1993.-222с.

126. Маршалл А. Принципы экономической науки / Пер. с англ. в 2-х т. М.: Прогресс, 1993. - 726 с.

127. May В.А. Реформы и догмы. М.: Изд-во Дело, 1993. - 256 с.

128. May В.А. Экономика и власть. Политическая история экономической реформы в России, 1985-1994гг. -М.: «Дело Лтд.», 1995. 112с.

129. Меньшиков С.М. Экономика России: практические и теоретические вопросы перехода к рынку. М.: Междунар. отношения, 1996. - 368 с.

130. Методические основы оценки недвижимости: Учебное пособие. Н.Н. Агапов, В.В. Артеменко, В.И. Видяпин, А.Е. Гайдамака, В.А. Галанов. -М.: Изд-во Рос. экон. акад., 1996. 152 с.

131. Миловидов В.Д. Паевые инвестиционные фонды. М.: Анкил, ИНФРА-М, 1996. -416 с.

132. Моррисей Д.Л. Целевое управление организацией / Пер. с англ. М.: Сов. радио, 1979.

133. Мочалов А.В. Совершенствование методов выбора инвестиционной стратегии. Автореферат дисс. на соиск. уч. степени доктора экон. наук. М., 1995.

134. Негосударственные некоммерческие организации: порядок создания и регистрации / Сост. М.В. Ильичев, M.IO. Орлов, О.А. Чернега. М.: Фонд «Международный институт развития правовой экономики», 1995. - 144 с.

135. Недвижимость в Москве. Сб. нормативных документов с комментариями / Сост. А.С. Владимиров. М.: «Бизнес-информ», 1997. - 339 с.

136. Нейлор Т.Г. Машинные имитационные эксперименты с моделями экономических систем. М.: Прогресс, 1975. - 500 с.

137. Нестеренко А. Государство и рынок в посткоммунистической экономике // Мировая экономика и международные отношения. 1993. №10.

138. Нехамкин А. Модель регулирования рыночной экономики // Рос. экон. журнал. -1994. №1.

139. Николис Г., Пригожин И. Самоорганизация в неравновесных системах. М.: Мир, 1979.

140. Никулин Л.Ф. Самоорганизация мягких систем.-М.: Экономика, 1992. 174 с.

141. Никулин Л.Ф., Бусов В.И. Менеджмент горизонтальных структур.М.: Изд-во Рос. экон. акад., 1993. 110 с.

142. Никулин Л.Ф. Самоменеджмеш- переходного периода. М.: Изд-во Рос. экон. акад., 1994. 157 с.

143. Новый курс России: Предпосылки и ориентиры / Под ред. Г.В. Оснпова, В.К. Левашова, В.В. Локосова. М.: Academia, 1996. 330с.

144. Общая экономическая теория (политэкономия): Учебник / Под общей ред. акад. В.И. Вндяпина, акад. Г.П. Журавлевой. М.: Промо-Медиа.1995. 608с.

145. Оптнер С.Л. Системный анализ для решения деловых и промышленных проблем / Пер. с англ. М.: Сов. Радио,1970. 213 с.

146. Оптовая торговля. Недвижимость. Вып. 2 / Сост. И.П. Проничев и др. -Красноярск: «Агат», 1994. 352 с.

147. Орлов А.В. Экономико-математические модели в розничной торговле. М.: Экономика, 1972.

148. Осипов Г.В., Иванов В.Н., Левашов В.К. и др. Реформирование России: мифы и реальность /1989-1994/. ML: «Academia», 1994. - 384 с.

149. Осипов Ю. Опыт философии хозяйства. -М.: МГУ, 1990. 382 с.

150. Основы предпринимательской деятельности (Экономическая теория. Маркетинг. Финансовый менеджмент) / Под ред. В.М. Власовой. -М.: Финансы и статистика, 1994.-496 с.

151. Особенности взаимодействия государства и бизнеса в Японии: научн. аналит. обзор. М.: РАН ИНИОН, 1992. - 23 с.

152. От плана к рынку: будущее посткоммунистических республик. М.: ГНОзнс, 1993. - 336 с.

153. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / Под ред. В.В. Григорьева. М.: ИНФРА-М, 1997.-320 с.

154. Оценка земельной собственности/Под общ. ред. Д.К. Эккерта. М.: Изд-во Красная Гора, 1993. -63 с.

155. ПанковаК.И. Собственность в аграрной реформе. -М., 1995.

156. Патров В.В., Ковалев В.В. Как читать баланс. М.: Финансы и статистика, 1993. -256 с.

157. Перегудов Ф.И., Тарасенко Ф.П. Введение в системный анализ: Учеб. Пособие для вузов. М.: Высш. шк., 1989. -367с.

158. Пигу А.С. Экономическая теория благосостояния. Т. 1. / Пер. с англ. М.: Прогресс, 1985. - 512 с.

159. Пиндайк Р., Рубинфельд Д. Микроэкономика: Сокр. пер. с англ.- М.: «Экономика», «Дело», 1992. -510 с.

160. Пияшева Л.И., Дорн Дж. А. От плана к рынку: будущее посткоммунистических республик / Пер. с англ. М.: Ин-т Катона, 1993. - 336 с.

161. Планкетт Л., Хейл Г. Выработка и принятие управленческих решений: Опережающее управление / Сокр. пер. с англ. М.: Экономика, 1984. - 167 с.

162. Плечов О. первый риэлтор столицы России предлагает новый инвестиционный портфель//Недвижимость в России. 1995. №11.С. 11-16.

163. Потемкин А. Эмиссия недвижимости // Недвижимость в России. 1996. №12. С.2-3.

164. Пригожин И., Стенгерс И. Порядок из хаоса. М.: Прогресс, 1986.

165. Принципы хозяйственной самоорганизации / Ред. Ю. Осипов. -М.: МГУ, 1993,144 с.

166. Прикладная статистика: Основы моделирования и первичная обработка данных. Справочное изд. / С.А. Айвазян, И.С. Ешоков, Л.Д. Мешалкин. М.: Финансы и статистика, 1983. -471 с.

167. Проблемы собственности: теория, история, практика / Отв.ред. Е.Е. Луцкая. ИНИОНРАН. -М, 1995.-162с.

168. Программные системы: Применение. Разработка. Обоснование / П. Бахманн, М. Фрснциель, К. Ханцшманн и др.; Под ред. П. Бахманна; Пер. с нем. М.: Мир, 1988. - 288 с.

169. Прорвич В.А Оценка земли в Москве: модели, алгоритмы, практический опыт. -М.: Экономика, 1996. 240 с.

170. Регулирование земельных отношений на территории московской области. Сборник нормативных актов / Сост. Б. Варенов, Ю. Мартюшов. М.: НТР «Гиперокс», 1996. -336 с.

171. Реформы глазами американских и российских ученых / Общ. ред. О.Т. Богомолова. -М.: Российский экономический журнал, Фонд "За экономическую грамотность", 1996. -272 с.

172. Розин Б.Б. Теория распознования образов в экономических исследованиях. -М.: Статистика, 1973.

173. Росс М., Росс Т. Большие идеи для малого бизнеса в сфере услуг / Пер. с англ. М.: ФАИР, 1996. - 304 с.

174. Российский статистический ежегодник: Стат. сб. / Госкомстат России. М.: Логос, 1996. -1202 с.

175. Русинов Ф.М., Апишев А.А. Возрождение предпринимательства в России. -Майкоп: Адыг. кн. изд-во, 1992. 286 с.

176. Русский путь в развитии экономики / Сост. Е.С. Троицкий, М.: Ин-т мир. лит. РАН, 1993.-224с.

177. Рынки недвижимости и развитие городов: российская реформа и международная практика/Отв. ред. Л.Э. Лимонов. СПб.: АО «Иван Федоров», 1994. -317 с.

178. Рыночные отношения в жилищной сфере. Сборник законодательных и гражданско-правовых документов / Сост. В.Н. Иванов. М.: Информационно-внедренческий центр «Маркетинг», 1995. - 344 с.

179. Сакс Дж. Рыночная экономика и Россия: Пер. с англ. М.: Экономика, 1995,- 331 с.

180. Сакс Дж., Ларрен Ф.Б. Макроэкономика. Глобальный подход: Пер. с англ. М.: Дело, 1996. - 848 с.

181. Седелев Б.В. Оценка параметров и структуры экономических процессов. М.: Экономика, 1985. 111 с.

182. Сивкова Л.А. Недвижимость: маркетинг, оценка. М.: «Интел-Синтез», ВИНИТИ. 1996. - 64 с.

183. Системный анализ в экономике и организации производства / Под общ. ред. С.А. Валуева и В.Н. Волковой. Л.: Политехника, 1991. - 397 с.

184. Собственность: право и свобода / Отв. ред. Е.А. Скрипилев. М.: Ин-т гос-ва и права РАН, 1992,-127с.

185. Собственность и хозяйственный механизм в условиях обновления экономики / Под. ред. С.В. Мочерного.Львов:СветД992.-176с.

186. Собственность, приватизация, ее социально-экономическое значение. Н.Новгород., 1994.

187. Соловьев Б.А. Комплексная программа производства товаров: Промышленность -торговля потребитель. М.: Экономика, 1988. - 204с.

188. Становление рыночной экономики в странах Восточной Европы / Пер. с англ. Общ. ред. Н.А. Макашевой. М.: Российский государственный гуманитарный университет, 1994,- 544с.

189. Старик Д.Э. как рассчитать эффективность инвестиций. М.: АО «Финстатинформ», 1996. - 92 с.

190. Статистика рынка товаров и услуг: Учебник / И.К. Белявский, Г.Д. Кулагина, А.В. Коротков и др.; Под ред. И.К. Белявского. М.: Финансы и статистика, 1995.- 432 с.

191. Супян В.Б., Даннелов А.Р. и др. Американская экономика: человек, технический прогресс и предпринимательство. М.: Наука, 1993. - 240 с.

192. Суханов Е.А. Лекции о праве собственности. М.: Юридическая литература, 1991. -240 с.

193. Сфера услуг в США: новые явления и структурные сдвиги / Отв. ред. В.М. Усоскин, Л.С. Демидова. М.: Наука, 1985. - 303 с.

194. США: государство и экономика (механизм государственно-монополистического регулирования экономики) / Отв. ред. Ю.И. Бобраков, В.А. Федорович. М.: Наука, 1976.-590 с.

195. США: экономические рычаги в управлении фирмами. М.: Наука, 1971. - 352 с.

196. Сэй Ж.Б. Трактат политической экономии: Пер. с англ. -М: Экономика, 1986. -321 с.

197. Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость / СПбГТУ, СПб., 1996. 235 с.

198. Теория и практика антикризисного управления: Учебник для вузов / Г.З. Базаров, С.Г. Беляев, Л.П. Белых и др.; под ред. С.Г. Беляева и В.И. Кошкина -М: Закон и право, ЮНИТИ, 1996. 469 с.

199. Теория и практика государственного регулирования на переломных этапах экономического развития / Под ред. В.А. Мартынова. М.: ИМЭМО РАН, 1993. -178с.

200. Теория переходной экономики. Т. 1. Микроэкономика: Учебное пособие / Под ред. В.В. Герасименко. М.: ТЕИС, 1997. - 317 с.

201. Трофимов В.П. Логическая структура статистических моделей. М.: Финансы и статистика, 1985. -191 с.

202. Уланов В.Л. Методология экономического развития предприятий в условиях рыночной экономики. Автореферат днсс. на соиск. уч. степени доктора экон. наук. М., 1995.

203. Улюкаев А.В. Россия на пути реформ. -М.: «Евразия», 1996. 160 с.

204. Уотермен Р. Фактор обновления: Пер. с англ. / Общ. ред. В.Т. Рысина. М.: Прогресс, 1988. - 368 с.

205. Управление по результатам: Пер. с финск. / Общ. ред. и предисл. Я.А. Лейманна. -М.: Прогресс, 1988. 320 с.

206. Управление хозяйственным механизмом на предприятиях сервиса / Под ред. В.Н. Соловьева и Д.В. Шопенко. -СПб.: Гидрометеоиздат, 1995. 296 с.

207. Уринсон Я. Инвестиционный климат в России и привлечение иностранных инвестиций // Вопросы экономики. -1994. №8. ,

208. Условия лицензирования страховой деятельности на территории Российской Федерации. Федеральная служба России по надзору за страховой деятельностью. Приказ от 19.05.94г. №02-02/08.

209. Фишер С., Дорнбуш Р., Шмалензи Р. Экономика. М.: Изд-во Дело, 1993. - 829 с.

210. Франчук В.И. Основы построения организационных систем. М.: Экономика, 1991.-111с.

211. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Пер. с шггл. М.: Дело, 1997. - 462 с.

212. ХайекФ.А. Пагубная самонадеянность: ошибки социализма. М.: Новости, 1992.

213. Харисон Г.С. Оценка недвижимости. Учебное пособие. Пер. с англ. -М.: Мособлупрполиграфиздат, 1994. -231 с.

214. Хейлбронер P., Туроу J1. Экономика для всех / Пер. с англ. -Новосибирск: «ЭКОР», 1994.-315 с.

215. Хейнс П. Экономический образ мышления / Пер. с англ.- М.: Новости, 1991.-704 с.

216. Хизрич Р., Питере М. Предпринимательство. Вып. 1. Предприниматель и предпринимательство / Пер. с англ. М.: Прогресс-Универс, 1992. - 157 с.

217. Хизрич Р., Питере М. Предпринимательство. Вып. 2. Создание и развитие нового предприятия / Пер. с англ. М.: Прогресс-Универс, 1992. - 251 с.

218. Хизрич Р., Питере М. Предпринимательство. Вып. 4. Управление новым предприятием / Пер. с англ. М.: Прогресс-Универс, 1992. - 173 с.

219. Хойер В. Как делать бизнес в Европе / Пер. с нем. М.: Фонд «За экономическую грамотность», 1991. -253 с.

220. Хоскинг Л. Курс предпринимательства: Практическое пособие; Пер. с англ. М.: Междунар. отношения, 1993. - 352 с.

221. Цукерман Г.А., Блевинс Д.Д. Недвижимость: зарубежный опыт развития /Пер. с англ. АО «Тема». М.: Диамант, Меркурий-М, 1994. - 572с.

222. Чеков М. Государственность как атрибут цивилизации: кризис, угасание или возрождение? // Мировая экономика и международные отношения. 1993. №1.

223. Черняк А.В. Оценка городской недвижимости. М.: Русская Деловая Литература, 1996.-272 с.

224. Шаланов Н.В. Исследование процессов развития региональной системы торговли. Автореферат дисс. на соиск, уч. степени доктора экон. наук. М., 1995.

225. Шеннон Р. Имитационное моделирование систем искусство и наука: Пер. с англ. / Под ред. Е.К. Масловского. - М.: Мир, 1978. - 418 с.

226. Шеремет Л.Д., Сайфулин Р.С. Методика финансового анализа. М.: ИНФРА-М, 1996. - 176 с.

227. Шоинеси Дж. Принципы организации управления фирмой / Предисл. Л.И. Евненко. М.: Прогресс, 1979. - 420 с.

228. Шумпетер Й. Теория экономического развития / Пер. с нем. -М.: Прогресс, 1982. -455 с.

229. Шух Р.Л. Как стать профессиональным коммерсантом / Пер. с англ. СПБ.: Питер пресс, 1996. -215 с.

230. Эволюционный подход и проблемы переходной экономики / Редколл.: Л.И. Абалкин и др. М.: ИЭ, 1995. - 273 с.

231. Эклунд К. Эффективная экономика шведская модель / Пер. с швед. - М.: Экономика, 1991. - 349 с.

232. Экономика и бизнес (теория и практика предпринимательства) / Под ред. В.Д. Камаева. М.: Изд-во МГТУ им. Н.Э. Баумана, 1993. - 463 с.

233. Экономика предприятия: Учебник / Под ред. О.И. Волкова. М.: ИНФРА-М, 1997. 416 с.

234. Эрхард Л. Благосостояние для всех / Пер. с нем. М.: Начала-Пресс, 1991. - 332 с.

235. Явлинский Г. Государство должно играть существенную роль в переходном периоде // Экономические новости России и содружества. 1994. №9.

236. Янг С. Системное управление организацией / Пер. с англ. Под ред. С.П. Никанорова, С.А. Батасова. М.: Сов. радио, 1972. - 455 с.

237. Ясин Е. Жилищная проблема узловой пункт экономических реформ // Вопросы ЭКОНОМИКИ.-1993. №7.

238. A Dictionary of economic quotations / Сотр. by Simon James. London: Croom Helm: Barnes & Noble books, 1981.-244 p.

239. Irwin R. Tips and traps when negotiating real estate. McGraw-Hill, Inc. 1995. 209 p.

240. Modern real estate practice / Fillmore W. Galaty, Wellington J. Allaway, Robert C. Kyle.-14th ed. Real Estate Education Company, Chicago, Illinois, 1996. 436 p.

241. Properly (F.C.M.). Palgraves dictionary of political economy / Ed. by Higgs H.- L.: Macmillan, 1926. -Vol.3. 282 p.

242. Reeve A. Properly.-L.: Basingstoke. Macmillan, 1986. 204 p.

243. Tanzer M. Real estate investments and how to make them. Prentice Hall Englewood Cliffs, NJ. 1996.-332 p.

244. Wade B. Cook. Real estate money machine. Lighthouse Publishing Group. Inc., Kent, 1996.-233 p.

245. Сводный баланс ЗАО «Корпорация «РАЗВИТИЕ», составленный по версии GAAP, за 1994-1996 гг.тыс. руб.)1. АКТИВЫ 1994 1995 19961. ТЕКУЩИЕ АКТИВЫ

246. Денежные средства 258 350 1 135 119 138 279

247. Краткосрочные финансовые вложения 0 0 0

248. Дебиторская задолженность 76511 792 244 1 134 893

249. Запасы и затраты, в том числе: 14 753 38 019 155 211готовая продукция и товары 5 567 5 703 11159незавершенное производство 0 0 0производственные запасы 0 0 38 784

250. Прочие текущие активы 92 042 11674 68 082

251. Итого текущие активы 441 656 1 977 056 1 496 4651. И. ДОЛГОСРОЧНЫЕ АКТИВЫ

252. Долгосрочные финансовые вложения 0 66 175 70 175

253. ОС, оборудование, капитальные вложения 35 347 74499 143 765

254. Нематериальные активы 5 487 3 892 10 760

255. Прочие долгосрочные активы 0 29 600 0

256. Итого долгосрочные астивы 40 834 174 166 224 700•i ИТОГО АКТИВЫ 482 490 2 151 222 1 721 165

257. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА И АКЦ. КАПИТАЛ 1994 1995 1996

258. КРАТКОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА

259. Краткосрочные кредиты банков и займы 0 0 0

260. Кредиторская задолженность 406 316 1 192 238 350 027

261. Расчеты с учредителями 0 0 0

262. Прочие краткосрочные пассивы 0 0 0

263. Итого краткосрочные обязательства 406 316 1 192 238 350 0271.. ДОЛГОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА

264. Долгосрочные кредиты банков 0 0 01. Долгосрочные займы 0 0 0

265. Итого долгосрочные обязательства 0 0 01.. АКЦИОНЕРНЫЙ КАПИТАЛ

266. Уставной капитал 400 60 000 60 000

267. Добавочный и резервные фо)<ды 6 502 33 877 112 6571. Фонды накопления 0 0 0

268. Целевые финансирование и поступлешы 0 0 0

269. Нераспределенная прибыль 69272 865 107 1 198 481

270. Итого акционерный капитал 76174 958 984 1 371 138

271. ИТОГО ОБЯЗАТЕЛЬСТВА И АКЦ. КАПИТАЛ 4S2 490 2 151 222 1 721 165

272. Сводный баланс ЗАО «Управление муниципальной собственностью»,составленный по версии GAAP, за 1994-1996 гг. (тыс. руб.)1. АКТИВЫ 1994 1995 19961. ТЕКУЩИЕ АКТИВЫ

273. Денежные средства 294 507 28 816 95 109

274. Краткосрочные финансовые вложения 0 541115 271 380

275. Дебиторская задолженность 100 325 50 814 46 441

276. Запасы и затраты, в том числе: 13 191 38 333 10 625готовая продукция и товары 300 300 300незавершенное производство 0 0 0производственные запасы 1 357 5 341 36

277. Прочие текущие активы 3 855 3 790 187

278. Итого текущие активы 411 878 662 868 423 7421.. ДОЛГОСРОЧНЫЕ АКТИВЫ

279. Долгосрочные финансовые вложения 128 128 128

280. ОС, оборудование, капитальные вложения 207 962 286 096 507 734

281. Нематериальные активы 665 543 162 989 669

282. Прочие долгосрочные активы 0 0 0

283. Итого долгосрочные активы 208 755 829 386 1 497 531

284. ИТОГО АКТИВЫ 620 633 1 492 254 1 921273

285. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА И АКЦ. КАПИТАЛ 1994 1995 1996

286. КРАТКОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА

287. Краткосрочные кредиты банков и заПмы 0 0 0

288. Кредиторская задолженность 183 580 12 751 21 571

289. Расчеты с учредителями 0 0 0

290. Прочие краткосрочные пассивы 56140 1 055 841 745 805

291. Итого краткосрочные обязательства 239 720 1 068 592 767 3761.. ДОЛГОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА

292. Долгосрочные кредиты банков 0 0 1551

293. Долгосрочные займы 1 551 1 551 0

294. Итого долгосрочные обязательства 1 551 1 551 1 5511.I. АКЦИОНЕРНЫЙ КАПИТАЛ

295. Уставной капитал 100 100 55 000

296. Добавочный и резервные фонды 116 742 247 463 460 938

297. Фонды накопления 129518 174 548 236 408

298. Целевые финансирование и поступления 133 002 0 400 000

299. Нераспределенная прибыль 0 0 0

300. Итого акционерный капитал 379 362 422111 1 152 346

301. Расчет коэффициентов конкурентоспособности методом экспертных оценок (1997г.)

302. Расчет коэффициентов конкурентоспособности методом экспертных оценок (1995г.)