Договорное регулирование риэлторской деятельности в Российской Федерации тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 12.00.03, кандидат юридических наук Петелин, Денис Викторович

• Петелин, Денис Викторович
• кандидат юридических наук
• 2008

Оглавление диссертации кандидат юридических наук Петелин, Денис Викторович

Введение

Глава 1. Возникновение и развитие риэлторских отношений в 16 сфере недвижимости в зарубежном и российском праве

§1. Историко-правовой анализ эволюции посреднических 16 отношений в сфере недвижимости в российском и зарубежном предпринимательском праве

§2. Место норм законодательства о риэлторской деятельности в 26 системе предпринимательского права Российской Федерации

§3. Современные проблемы правового регулирования риэлторской 39 деятельности в Российской Федерации

Глава 2. Риэлторский договор как средство правового 62 регулирования посреднических предпринимательских отношений в сфере оборота недвижимого имущества

§ 1. Юридическая природа риэлторского договора в 69 предпринимательском праве России

§2. Соотношение риэлторского договора со смежными договорами \ \ i

§3. Существенные условия риэлторского договора

Глава Э. Содержание риэлторского договора

§1. Права и обязанности риэлтора как стороны риэлторского договора

§2. Права и обязанности клиента как стороны риэлторского договора

§3. Предложения по совершенствованию законодательства о риэлторской деятельности в Российской Федерации

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Договорное регулирование риэлторской деятельности в Российской Федерации»

Актуальность темы исследования. Сложность оптимального правового регулирования отношений с недвижимым имуществом обусловлена вовлечением в них чрезвычайно широкого круга субъектов. Это и государственные органы всех уровней, и органы местного самоуправления, граждане и юридические лица. Государственные органы, хозяйствующие субъекты и граждане заинтересованы в системном договорном регулировании правоотношений на рынке недвижимости, в проведение компетентной правовой экспертизы правоустанавливающих документов, уточнение технических характеристик объекта недвижимости, проверке достоверности данных о лицах, проживающих в жилом помещении.

Особое место среди участников договорного процесса российского рынка недвижимости занимают посредники (риэлторы).

Осуществление риэлторской деятельности в рамках гражданскоправовых отношений связано- с оказанием услуг фактического и (или) ' , юридического характера, направленных на удовлетворение потребности клиента в представительстве, содействии при заключении им сделок с недвижимостью, защите его прав и интересов перед третьими лицами в целях экономически выгодного изменения имущественного положения клиента.

Актуальность темы исследования обусловлена наличием комплекса экономико-правовых условий, сложившихся на рынке недвижимости. К ним относятся: 1) многообразие и противоречивость вариантов договорных и публичных правоотношений с недвижимостью; 2) рост числа судебных споров о толковании и применении условий и понятий посреднических договоров, а также договоров возмездного оказания услуг в имущественном обороте недвижимости; 3) коллизии и пробелы в законодательстве, регулирующем публичный порядок в сфере недвижимости. В целом, названный комплекс правовых проблем свидетельствует о появлении в договорном регулировании в сфере оборота недвижимости предпосылок формирования нового вида гражданско-правового договора, называемого часто на практике «риэлторским договором».

Важность исследования риэлторских договоров определяется рядом 3 теоретических и практических проблем правового регулирования в этой сфере. Во-первых, процесс юридической регламентации условий обеспечения правомерности и результативности сделок с недвижимостью находится под сильным влиянием комплекса норм и принципов публично-правового и договорно-правового порядка. Во-вторых, введение государственной регистрации прав на объекты недвижимости, обновление гражданского, предпринимательского,' жилищного, земельного, градостроительного законодательства, его противоречивость и несовершенство повысили спрос на посреднические услуги при заключении сделок с недвижимостью. В-третьих, современные договорные отношения, возникающие в риэлторской деятельности, вызвали необходимость разработки новых теоретических подходов к пониманию на базе российского и зарубежного опыта современной природы правоотношений по поводу обеспечения условий посредничества на рынке недвижимости. В-четвертых, институт посредничества, существующий на рынке недвижимости, позволяет не только освободить заинтересованное лицо от обязанностей по заключению и сопровождению сделки, но и застраховать его от некоторых негативных последствий ее заключения.

Решение проблем договорного регулирования риэлторской деятельности связано с четкой правовой регламентацией объема и содержания прав и обязанностей сторон в процессе согласования обоюдных интересов в целях повышения эффективности операций с недвижимостью. Это- касается: 1) определения специфики содержания порядка возмездного оказания риэлторских услуг риэлтором, как основного объекта договорного обязательства; 2) установления существенных условий договора риэлторской деятельности (условий о его сроке, качестве риэлторских услуг, их цене и других); 3) методики оценки качества и формирование необходимого объема риэлторских услуг, оказываемых клиенту; 4) регламентации пределов и оснований ответственности риэлтора при ненадлежащем исполнении им исследуемого договорного обязательства и иные). Неразрешенность этих проблем приводит к серьезным осложнениям, возникающим в правоприменительной деятельности органов государственной власти при обеспечении защиты прав и законных интересов сторон договора.

Актуальность темы обусловлена и особенностями юридической природы риэлторского договора, предметом которого является оказание риэлторских услуг. Они могут включать в себя посредническую, оценочную, маркетинговую, консультационную деятельность, а также юридические действия (представительство риэлтором интересов клиента в органах государственной власти, местного самоуправления и иных организациях).

Таким образом, правовое регулирование риэлторской деятельности складывается из комплекса частноправовых обязательств, на реализацию которых направлена деятельность риэлтора. В частности к ним относятся обязательства, вытекающие из договоров возмездного оказания услуг, регулируемых нормами главы 39 ГК РФ. В этой связи следует исходить из возможности заключать как договоры, предусмотренные и не предусмотренные п. 2 ст. 421 ГК РФ, так и договоры, содержащие элементы различных видов договоров, так называемые смешанные договоры (п. 3 ст. 421 ГК РФ). Поэтому стороны договора, предметом которого является оказание риэлторских услуг, вправе самостоятельно решать, какой по своей1 правовой природе договор они намерены заключить. Судебная практика также квалифицируют исследуемый институт как договор возмездного оказания услуг. Однако, некоторые судьи считают его агентским договором, посредническим договором с последующим применением к нему норм Главы 52 ГК РФ.

Практическая значимость исследования обусловлена и проблемами правоприменительной деятельности. Проведенный автором анализ судебной практики свидетельствует о том, что на сегодняшний день в ней отсутствует единообразное понимание природы риэлторского договора. При исследовании договорного регулирования риэлторской деятельности автор стремился ответить на вопрос о том, какие правовые отношения подпадают под это понятие, где границы публичного порядка и договорного регулирования. Представляется, что этот вопрос не вызывает ни малейшего затруднения, поскольку риэлторский (агентский или договор возмездного оказания услуг) относится к числу поименованных в Гражданском кодексе РФ, однако при ближайшем рассмотрении вопрос представляется не столь простым.

В сложившейся ситуации становится очевидным тот факт, что должная правовая регламентация деятельности риэлторов позволит избежать многих недостатков института посредничества на рынке недвижимости в России, предоставит возможность заниматься риэлторской деятельностью только тем субъектам, которые прошли специальные процедуры по допуску на рынок. Рынок недвижимости в России — это особая сфера, где из-за отсутствия оптимального правового регулирования основных вопросов, противоречивости уже имеющихся нормативов, низкого уровня правосознания, участники рынка недвижимости, в первую очередь, клиенты риэлторов, зачастую оказываются в неблагоприятных условиях, их права и законные интересы нарушаются.

Данные проблемы требуют специального теоретического исследования договорного регулирования риэлторской деятельности в контексте его исторического развития, как в российском гражданском праве, так и в гражданском праве других стран, принадлежащих к различным правовым системам. Без подобного исследования достаточно сложно понять значение соответствующих правовых норм, оценить последствия их применения к регулируемым отношениям. Эти обстоятельства и предопределяют актуальность выбранной темы.

Степень научной разработанности темы. Сфере услуг было посвящено достаточно большое количество работ в советский период. Значительный вклад в разработку проблем правового регулирования отношений по оказанию услуг внесли ученые-цивилисты: Н.А. Баринов, А.Ю. Кабалкин, Ю.Х. Калмыков, М.В. Кротов, Е.Д. Шешенин, А.Е. Шерстобитов.

После принятия Гражданского кодекса РФ проблемы гражданско-правового регулирования отношений по оказанию услуг рассматривались такими учеными как: М.И. Брагинский, М.Н. Малеина, Е.Г. Шаблова, Д.И. Степанов, JI.B. Санникова.

Правовому регулированию отношений по оказанию отдельных видов услуг посвящены диссертационные исследования А.В. Белозерова, С.В. Курова, Т.В. Лариной, Н.В. Сирик, В.Н. Соловьева, А.Е. Толстовой, О.М. Щуковской. В российской юридической литературе отсутствуют диссертационные исследования, посвященные договорному регулированию риэлторской деятельности и оказания связанных с ней услуг.

Особо следует отметить несколько диссертационных исследований .последних лет, затрагивающих проблемы договорного регулирования посреднической деятельности, в частности: И.Н. Галушиной А.В. Егорова, С.А. Колимба, Ю.Б. Носковой, М.З. Пак, Е.В. Поповой, G.B. Скороходова, Н.А. Субботина, А.С. Шаповаленко.

Некоторые выводы, касающиеся договорного регулирования риэлторской деятельности, можно также найти в научных трудах И.В. Александровского, Б.С. Антимонова, А.Г. Гойхбарга, К.А. Граве, О.А. Красавчикова, В.А. Краснокутского, М.Н. Миллера, Е.А. Суханова, B.C. Якушева.

Таким образом, проблемы договорного регулирования риэлторской деятельности остаются недостаточно изученными. За рамками ныне существующих научных изысканий остается множество вопросов, связанных с договорным регулированием риэлторской деятельности, неразработанность которых негативно отражается на правоприменительной практике, защите прав и законных интересов участников исследуемых договорных отношений.

Цель исследования состоит в разработке модели договорного регулирования риэлторской деятельности посредством различных поименованных и непоименованных договорных конструкций, существующих в гражданском праве Российской Федерации.

Для достижения цели диссертационного исследования поставлены следующие задачи:

- осуществление историко-правового анализа становления и развития законодательства, регулирующего отношения представительства в сфере недвижимости;

- проведение анализа действующего российского и зарубежного законодательства, норм международного права о риэлторской деятельности, судебной практики в данной области в России и за рубежом;

- выявление актуальных правовых проблем договорного регулирования риэлторской деятельности в России;

- подготовка предложений по устранению недостатков договорного регулирования риэлторской деятельности в России, в том числе на основе дореволюционного и зарубежного законодательства и правоприменительной практики в данной области:

- выработка практических рекомендаций для участников риэлторского договора.

Объектом исследования являются правоотношения в области договорного регулирования риэлторской деятельности, их возникновение, становление, современное состояние и дальнейшие перспективы развития в Российской Федерации.

Предмет исследования' — договорное регулирование риэлторской деятельности в России на основе судебной практики и теоретических исследований в этой области.

Гипотеза исследования заключается в наличии особенностей в договорного регулирования риэлторской деятельности в российском предпринимательском праве, которые должны найти свое отражение в дальнейшем совершенствовании российского законодательства с учетом зарубежного и международного опыта, а также правоприменительной практики.

Методологические основы работы. Методами настоящего исследования являются исторический, системный, сравнительно-правовой, эмпирический и метод правового моделирования. Исторический метод позволяет проследить историю развития института с момента его возникновения до наших дней в российской и зарубежной доктрине и практике. Системный метод предполагает изучение института в комплексе, а не только отдельных его частей, а также изучение института в контексте всего российского, иностранного и международного гражданского права. Сравнительно-правовой метод основан на сравнении норм российского законодательства, регулирующих риэлторские договорные отношения между собой, с нормами, регулирующими подобные отношения в законодательстве других государств и в международном законодательстве. Эмпирический метод важен для того, чтобы анализ правового института не ограничивался лишь теорией, но и основывался на практическом применении правовых норм. 'Метод правового моделирования позволяет спрогнозировать последствия внесения предлагаемых в исследовании изменений законодательства.

Теоретической основой диссертационного исследования послужили работы классиков частного права дореволюционной России: А.П. Башилова, Ю.С. Гамбарова, Г.А. Гордона, А.Г. Гусакова, H.JI. Дювернуа., Д.И. Мейера, О.Н. Нерсесова, К.П. Победоносцева, JI.C. Таля, И.Т. Тарасова, В.А. Удинцева, П.П. Цитовича, Г.Ф. Шершеневича.

Теоретической основой исследования также явились труды российских ученых в области гражданского и предпринимательского права: Т.Е. Абовой, JI.B. Андреевой, В.К. Андреева, М.М. Агаркова, В.А. Белова, EfB. Богданова, М.И. Брагинского, С.Н. Братуся, В.В. Витрянского, В.П. Грибанова, Б.М. Гонгало, H.F. Дорониной, Л.Г. Ефимовой, 0.С. Иоффе, JI.A. Кассо, JI.A. Лунца, О.А. Красавчикова, Н.И. Клейн, М.Г. Масевич, Д.И. Мейера, И.Б. Новицкого, Л.А. Новоселовой, Е.А. Павлодского, Г.В. Петровой, И.А. Покровского, В.А. Рахмиловича, В.К. Райхера, Г.Ф. Ручкиной, О.Н. Садикова, С.В. Сарбаша, Н.Г. Семилютиной., Е.А. Суханова, Ю.К. Толстого, В.А. Удинцева, Е.А. Флейшиц, Ю.Б. Фогельсона, С.А. Хохлова, Б.Б. Черепахина, Г.Ф. Шершеневича, М.Я. Шиминовой, В.Ф. Яковлева и других.

Труды советских и российских ученых-цивилистов: М.В. Кротова, В.А. Рясенцева, С.Ю. Рябикова, В.И. Серебровского, Е.А. Суханова и других исследователей в области гражданского права. В работе также использовались монографии таких зарубежных ученых как: Bowstead G. S., Holdworth W.S., Maitland Е., Pollock F., Reeday G.T., Stoljar S.J., Verhagen H.

Эмпирической основой диссертационного исследования, являются нормы ранее и ныне действующего российского, зарубежного, международного гражданского права, материалы судебной практики, а также специфика риэлторской деятельности в России и за рубежом.

Дополнительным источником служат статьи в периодических изданиях, в которых освещаются основные проблемы и тенденции развития договорного регулирования риэлторской деятельности в России и за рубежом.

Научная новизна работы обусловлена необходимостью совершенствования договорного регулирования риэлторской деятельности в России с учетом зарубежного и международного опыта в связи с необходимостью оптимального регулирования оборота недвижимости, в том числе связанного с использованием услуг профессиональных агентов (риэлторов).

Новацией являются: научно обоснованные авторские понятия риэлторского договора, риэлторской услуги; выявление юридической природы данного договора; разработанный и обоснованный перечень существенных условий изучаемого договора, права и обязанности его сторон; определение пределов и оснований ответственности риэлтора при ненадлежащем исполнении им исследуемого договорного обязательства.

Новизна заключается^ и в том, что в работе впервые после кодификации российского гражданского права предпринята попытка специального гражданско-правового исследования договорного регулирования риэлторской деятельности в России, а также за рубежом.

В работе впервые подробно рассматриваются истоки возникновения риэлторского договора в праве стран общего и континентального права, причины его появления в российском гражданском праве, международно-правовое регулирование отношений агентирования, обобщается судебная практика- в данной области. Данная работа представляет собой первое в отечественной правовой науке диссертационное исследование, в котором рассматривается сущность, становление и развитие договорного регулирования риэлторской деятельности.

На защиту выносятся следующие основные положения:

1. В результате исторического анализа развития организационно-правовых и договорных форм риэлторской деятельности в России и за рубежом, выявлено, что некоммерческие, самоуправляемые организации профессиональных посредников на рынке недвижимости (Гильдии Риэлтеров) ставили одной из основных своих задач минимизацию совокупных издержек и рисков при совершении сделок с недвижимостью, а также создание типовых форм риэлторских договоров. В результате сравнительного исследования норм дореволюционного российского и зарубежного гражданского права обосновывается тезис о том, что в дореволюционной и советской России были хорошо известны агентские отношения как правовой институт посредничества на рынке недвижимости, имеющие общую историю происхождения с институтами агентских отношений стран романо-германской правовой семьи.

2. Автором теоретически доказано, что целью договорного регулирования риэлторской деятельности является экономически выгодное t изменение имущественного положения клиента за счет исполнения' риэлторских услуг (содействие риэлтора в приобретении жилого или нежилого помещения, в собственность клиента на выгодных для него условиях) либо порождение для. клиента полезного экономического-эффекта, который может сопровождаться созданием нового овеществленного результата (проведенное риэлтором по- заданию клиента маркетинговое исследование рынка коммерческой недвижимости, ставшее основой последующего* прибыльного проекта).

3. Содержанием договорного правоотношения, возникшего между риэлтором.и клиентом, являются их взаимные права и обязанности, связанные с оказанием риэлторских услуг в пользу клиента. Такого рода услугой является деятельность риэлтора, направленная на удовлетворение потребности клиента в консультировании, представительстве, содействии при заключении им сделок с недвижимостью, защите его прав и интересов перед третьими лицами в целях экономически выгодного изменения имущественного положения клиента и и или) порождения для него полезного экономического эффекта.

4. Автор с позиций частноправового регулирования определяет, что договорное правоотношение, сторонами которого являются риэлтор и клиент, представляет собой комплексное посредническое обязательство, где в обязанность риэлтора, как правило, входит 1) документальное оформление передачи объекта недвижимости клиенту; 2) представительство при осуществлении государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним на имя. клиента; 3) организация' взаиморасчетов между участниками сделки с недвижимым имуществом; 4) оценка предполагаемых рисков при совершении сделок с недвижимостью.

5. Диссертантом выявлен особый договорный режим риэлторской деятельности. Его наличие обусловлено участием в данных договорных отношениях особого субъекта - риэлтора, а также тем, что в предмет исследуемой группы договоров входит осуществление юридических (заключение сделок с недвижимостью от имени и за, .счет клиента) и фактических действий посреднического характера (подбор и организация показов объектов недвижимости) либо их совокупности, подчиненных цели этих договоров, и-связанных с недвижимостью.

Исходя из цели договорного регулирования и объема оказываемых риэлторских услуг, стороны вправе самостоятельно определять, какой договор они намерены заключить. В этой связи следует опираться на принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ), который позволяет заключать поименованные и непоименованные договоры, а также договоры, содержащие элементы различных видов договоров (п. 3 ст. 421 ГК РФ).

6. В силу того, что действующее российское законодательство не допускает регистрацию недвижимости и сделок с ней на имя риэлтора, хотя бы и за счет и в интересах клиента, риэлтор не может самостоятельно исполнить сделку с недвижимостью. Это в свою очередь неоправданно сужает возможности риэлтора при исполнении своих обязательств и в настоящий момент требует использования риэлторского договора по модели поручения.

7. Автором классифицированы основные виды риэлторских договоров: 1) по объему полномочий риэлтора - договоры, связанные с осуществлением юридических и фактических действий; (агентский договор по модели поручения), связанные с осуществлением только фактических действий (консалтинговый договор) и направленные на, оказание только юридических действий (договор поручения); 2) по содержанию услуг,, входящих в предмет риэлторского договора, - договоры, в которых риэлтор оказывает содействие клиенту при купле- продаже, аренде, найму и иных, сделках, связанных с недвижимым имуществом; 3) в зависимости от вида недвижимого имущества,-являющегося объектом договора — договоры с жилыми и нежилыми помещениями, земельными участками, предприятиями и иными видами недвижимости; 4) по субъектному составу сторон — договоры, все стороны которых являются .предпринимателями и в которых в качестве одной .из; сторон выступает потребитель.

8: Существенными условиями риэлторского договора, помимо условия о предмете, следует считать условия об объеме и содержании; оказываемых услуг, их цене, об; отчете риэлтора и делькредере. Условия и объем ответственности риэлтора по делькредере должны определяться; в риэлторском договоре при: его заключении. Если; эти условия: не определены, но, тем не менее, стороны договорились об установлении ручательства, риэлтор отвечает перед клиентом так же, как третье лицо---контрагент по сделке перед самим риэлтором.

9. Разработана авторская^ концепция проекта федерального^ закона о риэлтерской деятельности, определяющего статус риэлтора, принципы, направления и формы его- деятельности, основания^ и пределы его профессиональной ответственности.

Теоретическая и практическая значимость работы?Сформулированные в диссертации теоретические положения- и выводы должны способствовать совершенствованию договорного регулирования риэлторской деятельности в России на основе отечественного, в том числе дореволюционного и зарубежного опыта. Данное диссертационное исследование содержит ряд предложений по совершенствованию действующего российского законодательства, использование которых может быть полезным в законотворческом процессе. Представляется, что использование приведенных в настоящем исследовании практических рекомендаций будет полезным для участников оборота недвижимого имущества при заключении и исполнении риэлторских договоров, а также при подготовке правовой позиции для участия в судебных процессах. Научные изыскания диссертанта в области договорного регулирования риэлторской деятельности также могут использоваться в качестве учебного материала при преподавании курсов гражданского, предпринимательского и договорного права.

Достоверность и научная обоснованность результатов исследования обеспечивается его комплексным характером, широким использованием российских, зарубежных и международных нормативных правовых актов, правоприменительной практики, научных источников, в, том числе научной периодики.

Апробация и внедрение результатов диссертационного исследования.

Диссертация разработана на кафедре «Международного частного' права и гражданского процесса» Всероссийской государственной налоговой академии Министерства финансов Российской Федерации, где было проведено ее рецензирование и обсуждение. Основные положения работы внедрены в образовательный процесс ВГНА Минфина России при преподавании автором курса «Международное частное право», а также специального курса «Правовые основы рынка недвижимости». Результаты настоящего исследования использованы при- осуществлении юридического обеспечения деятельности Правового департамента МВД Российской Федерации. Основные положения научной работы были представлены в пяти научных публикациях, подготовленных автором.

Структура работы. Работа состоит из введения, трех глав, включающих девять параграфов, заключения, приложения и списка использованной литературы. Структура и объем работы определены целями и задачами проведенного исследования.

Заключение диссертации по теме «Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право», Петелин, Денис Викторович

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Основываясь на результатах проведенного исследования вопросов договорного регулирования риэлторской деятельности, в завершении остановимся на следующих выводах.

1. Современный период вправе именоваться этапом возрождения в России института риэлторской деятельности. В процессе исторического развития она приобретает самостоятельное значение лишь при определенном уровне развития предпринимательских отношений с возрастанием роли рыночных механизмов.

2. Современное регулирование посреднических предпринимательских отношений в сфере недвижимости представляется в двух формах. Одна из форм - государственное воздействие посредством лицензирования, стандартизации, государственного контроля и других публично-правовых средств. Другая форма - регулирование посредством институтов профессионального общественного воздействия - саморегулирование. Обе формы регулирования предпринимательской деятельности должны существовать и развиваться и параллельно.

Лицензирование и стандартизация на сегодняшний день являются основными направлениями публично-правого регулирования риэлторской деятельности в России. Развитие саморегулирования может рассматриваться как одно из приоритетных направлений в совершенствовании качества регулирования в России. В числе потенциальных преимуществ саморегулирования возможно выделить следующие. Во-первых, расширяются возможности выбора эффективных форм регулирования осуществления предпринимательской деятельности, что позволяет рассматривать саморегулирование как альтернативу государственному регулированию. Во-вторых, создается механизм, позволяющий при выработке приемов правового регулирования консультироваться с профессиональными участниками рынка.

3. Риэлторская деятельность по своей природе является профессиональной деятельностью, которая осуществляется лицами, получившими статус риэлтора в порядке, установленном законом о риэлторской деятельности, физическим и юридическим лицам (клиентам) в целях экономически выгодного изменения их имущественного положения и (или) порождения для них полезного экономического эффекта, связанного с недвижимостью. Риэлторская деятельность является предпринимательством и преследует цель извлечения прибыли.

4. Совокупность правовых норм о риэлторской деятельности как правовой институт представляет собой объективно обособившуюся внутри отрасли предпринимательского права совокупность взаимосвязанных правовых норм, регулирующих отношения между лицами, в ходе оказания риэлторских услуг. С точки зрения гражданского (договорного) права, риэлторские договоры не урегулированы по их видам в ГК РФ, хотя практика показывает, что риэлторский договор, являясь разновидностью агентского договора, имеет в своем предмете юридические (заключение сделок с недвижимостью от • имени и за счет клиента) и фактические (подбор и организация показов объектов недвижимости) представительские (агентские) обязательства.

5. Риэлтором признается физическое лицо, получившее в установленном законом о риэлторской деятельности порядке статус риэлтора и право осуществлять риэлторскую деятельность. Риэлтор обязан соблюдать требования стандартов риэлторских услуг, правила риэлторской деятельности, а также нормы деловой и профессиональной этики. Он является членом одной из саморегулируемых организаций риэлторов, страхует свою профессиональную ответственность в соответствии с требованиями закона о риэлторской деятельности. При этом риэлтор одновременно может быть членом только одной саморегулируемой организации риэлторов. Риэлтор может осуществлять риэлторскую деятельность самостоятельно, как индивидуальный предприниматель, а также на основании трудового договора между ним и юридическим лицом, которое обязано иметь в штате не менее двух риэлторов, обеспечивать сохранность документов, получаемых от клиента и третьих лиц в ходе оказания риэлторских услуг, соблюдать иные требования закона о риэлторской деятельности.

6. Под риэлторским договором следует понимать соглашение, по которому одна сторона (риэлтор) обязуется за вознаграждение совершать (совершить) по поручению другой стороны (клиента) юридические и иные действия, либо только иные действия посреднического характера от имени и за счет клиента. По< сделке, совершенной риэлтором с третьим лицом от имени и за счет клиента, права и обязанности возникают непосредственно у клиента. 7. Классифицированы основные виды риэлторских договоров: 1) по объему полномочий риэлтора — договоры, связанные с осуществлением юридических и фактических действий, и связанные с осуществлением только фактических действий (маклерские договоры); 2) по содержанию услуг, входящих в предмет риэлторского договора, — договоры, в которых риэлтор оказывает содействие клиенту при купле- продаже, аренде, найму и иных * сделках, связанных с недвижимым имуществом; 3) в зависимости от вида недвижимого имущества, являющегося объектом договора — договоры с жилыми и нежилыми помещениями, земельными участками, предприятиями и иными видами недвижимости; 4) по субъектному составу сторон — договоры, все стороны которых являются предпринимателями'и в которых в качестве одной из сторон выступает предприниматель.

8. Существенными условиями риэлторского договора, помимо условия о предмете, следует считать условия об объеме и содержании оказываемых услуг, их цене, об отчете риэлтора и делькредере. Определено, что в целях обеспечения надлежащего исполнения обязательств со стороны риэлтора в отношении клиента как слабой стороны в договоре необходимо ввести делькредере в качестве существенного условия риэлторского договора, предусмотренного законом. Делькредере является особым гражданско-правовой институтом, по своей природе близким к институту имущественного страхования, но не являющегося таковым. Данное условие должно порождать самостоятельное обязательство по оказанию страховых по своей природе услуг в пользу клиента. Условия и объем ответственности риэлтора по делькредере должны определяться в риэлторском договоре при его заключении. Если эти условия не определены, но, тем не менее, стороны договорились об установлении ручательства, риэлтор отвечает перед клиентом так же, как третье лицо — контрагент по сделке перед самим риэлтором.

Список литературы диссертационного исследования кандидат юридических наук Петелин, Денис Викторович, 2008 год

1. Конвенция о договорах международной купли-продажи товаров. Вена, 1980 г. Вестник Высшего арбитражного суда Российской Федерации, 1994 г., № 1.

2. UNIDROIT Convention on The Law Applicable to Agency. The Hague, 1978.

3. UMDROIT Convention on Agency in the International Sale of Goods. Geneva, 1983.

4. Модель Гражданского кодекса, принятая Межпарламентской Ассамблеей государств участников СНГ 13.05.1995г. Приложение к «Информационному бюллетеню» МПА, 1995, №8.

5. Council directive on the coordination of the laws of the Member States relating to self-employed commercial agents of 18 December 1986 № 86/653/EEC.

6. Типовой коммерческий агентский контракт МТП. Публикация № 496./Серия: «Издания Международной Торговой Палаты». На рус. и агнл. яз. -М.: Издательство «Консалтбанкир», 1996.

7. Типовой дистрибьюторский контракт. Монопольный импортер-дистрибьютор. Публикация № 518/Серия «Издания Международной Торговой Палаты». На рус. и англ. яз. М.: Издательство АО «Консалтбанкир», 1996.

8. Руководство МТП по составлению торговых агентских соглашений между сторонами, находящимися в разных странах. Справочная правовая система «ГАРАНТ».

9. Официальные документы Российской Федерации

10. Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.). Российская газета от 25.12.1993 г. № 237.

11. Основы Гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г. (с изменениями от 9 июля 1993 г., 30 ноября 1994 г., 26 января 1996 г., 26 ноября 2001 г.). Ведомости Верховного Совета СССР 1991 г., № 26, ст. 733.

12. Арбитражный процессуальный кодекс РФ от 24 июля 2002 г. № 95-ФЗ (с изменениями от 28 июля, 2 ноября 2004 г., 31 марта, 27 декабря 2005 г.). Собрание законодательства Российской Федерации от 29.07.2002 г. N 30 ст. 3012.

13. Федеральный закон от 26 октября; 2002: г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»- (с изменениями от 22 августа, 29, 31 декабря 2004 г., 24 октября 2005 г.): Собрание законодательства Российской Федерации от 28 октября 2002 г. N 43 ст. 4190.

14. Федеральный закон от 26 января. 1996 г. № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» (с изменениями от 26 ноября 2001' г.) Собрание законодательства Российской Федерации от 29 января 1996 г. № 5, ст. 41.1.

15. Постановление Совета Министров СССР от 25 июля 1988 г. N 888. Собрание постановлений Правительства СССР (отдел первый) N 2425, 1988 г., ст. 70.

16. Приказ ГТК РФ от 2 октября 2003 г. № 1098 «Об утверждении Правил ведения Реестра таможенных брокеров (представителей)». Российская газета от 4 ноября 2003 г. N 223.

17. Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 11 февраля 2005 г. N03-05-02-04/25. Справочная правовая система «ГАРАНТ».

18. Официальные документы Российской Империи и СССР (утратили силу)

19. Гражданское уложение: Проект/Под ред. И.М. Тютрюмова. Т.2. СПб., 1910.

20. Декрет от 24 мая 1921г. «Об обмене». СУ. 1921. №40. Ст.212.

21. Декрет от 26 октября 1921г. «О порядке привлечения потребительской кооперации органами государства к выполнению товарообменных и заготовительных операций». СУ. 1921. №72. Ст.576.

22. Декрет СНК от 2 января 1923г. «Положение ~ о коммивояжерах государственных торговых и промышленных предприятий». СУ. 1923. №1. Ст.19.

23. Постановление СНК РСФСР «О мерах по регулированию торговых операций государственными организациями» от 02.01.1923г. СУ. 1923. № 1. Ст. 38.

24. Закон-постановление ЦИК и СНК СССР «О торговых агентах» от 29.10.1925г. СЗ СССР.1925. № 76. Ст. 569.

25. Кодекс торгового мореплавания Союза ССР (утв. Указом Президиума ВС СССР от 17 сентября 1968 г.) (с изменениями от 20 мая 1974 г., 27 июля 1982 г., 2 декабря 1987 г.). Ведомости Верховного Совета СССР 1987 г., №49, ст. 791.

26. Инструкция Наркомторга и ВСНХ СССР от 16.02.1926г. БФХЗ. 1926. № 12.

27. Ю.Приказ Министерства торговли СССР от 14 октября 1953 г. №252//«Источники советского гражданского права». М.: ГИЮЛ, 1961.

28. Руководящие разъяснения Пленумов Верховного Суда РФ, СССР, Высшего Арбитражного Суда РФ и другие материалы судебной практики

29. Определении Судебной коллегии по уголовным делам Верховного Суда РФ от 22.02.2005г. № 55-о55-1.http ://www. supcourt.ru/arxi vout/TEXT.PHP?idtext=59193&i 1 text=.

30. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 57 от 23.10.2000 «О некоторых вопросах применениям статьи 183' ГК РФ». Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 2000 г., № 12.

31. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2004 г. N85 «Обзор практики разрешения споров по договору комиссии». Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 2005 г., N 1.

32. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.02.1996 г. № 5560/95. Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1996, № 6.

33. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда. Российской Федерации от 08.04.1997 г. № 422/97. Справочная правовая-система «ГАРАНТ».

34. Постановление Президиума ВАС РФ от 09:12.1997г. № 6247/97. -Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1998г., №5.

35. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от2701.1998 г. № 7035/97. Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1998, № 5.

36. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от1708.1999 г. № 2083/99. Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1999, №11.

37. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2000 г. № 6827/99. Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 2000 г., № 9.

38. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2000 г. № 7201/98. Справочная правовая система «Консультант Плюс».

39. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2000 г. № 7201/99. Справочная правовая система «Консультант Плюс». - ' •)

40. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2000 г. № 6828/99. Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 2000 г., № 6.

41. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от1508.2000 г. № 1582/00. Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 2000 г., №11.

42. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от1406.2001 г. № 6510/00. Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 2001 г., № 10.

43. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.05.2002 г. № 6110/01. Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 2002, № 9.

44. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.07.2002 г. № 7842/01. Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 2002, № 10;

45. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.07.2002 г. № 9804/01. Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 2002, № 10.

46. Постановление Федерального арбитражного суда ВосточноСибирского округа от 20.02.2003г. № А19-17736/02-42-Ф02-273/03-С1.- Справочная правовая система «Консультант Плюс».

47. Постановлением Федерального арбитражного суда ВосточноСибирского округа от 01.04.2003 г. N АЗЗ-2391/02-СЗа-Ф02-792/03-С1.- Справочная правовая система «ГАРАНТ».

48. Постановление Федерального арбитражного суда ВосточноСибирского округа от 08.02.2005 г. № А74-2414/04-К1-Ф02-47/05-С2. -Справочная правовая система «ГАРАНТ».

49. Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа № Ф04/1771-548/А45-2001 от 20.06.2001г. Справочная правовая система «Консультант Плюс».

50. Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 26.08.2002 г. по делу № А 57-11611/01-31. Справочная правовая система «Консультант Плюс».

51. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 07.05.2001 г. по делу № А05-7893/99-452/11. Справочная правовая система «Консультант Плюс».

52. Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 27.11.2001 г. № А56-11098/01. Справочная правовая система «Консультант Плюс».N

53. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 06.05.2003г. № КГ-А40/2586-03. Справочная правовая система «Консультант Плюс». /

54. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 08.10.2002 г. № КА-А40/6725-02. Справочная правовая система «ГАРАНТ».

55. Авторефераты и диссертации

56. Рясенцев В.А; Представительство в советском гражданском праве. Диссертация на соискание уч. ст. д.ю.н. М., 1948: Т.2.

57. Гришин А.В. Коммерческое представительство в предпринимательской деятельности и его правовая защита (гражданско-правовой и уголовно-правовой аспекты). Диссертация на соискание уч. ст. к.юлг. М., 2002.

58. Егоров А.В. Понятие посредничества в гражданском праве. Диссертация на соискание уч. ст. к.ю.н. М., 2002.

59. Колимба С.А. Правовое регулирование агентских отношений в Англии и Танзании. Диссертация на соискание уч. ст. к.ю.н. М:, 2002.

60. Майфат А;В. Понятие и организационно-правовые формы посредничества в гражданском праве. Диссертация на соискание уч. ст. к.ю.н. Екатеринбург, 1992.

61. Мельник С.В. Профессиональное коммерческое (торговое) представительство. Диссертация на соискание уч. ст. к.ю.н. СПб., 2004.

62. Носкова Ю.Б. Представительство в российском гражданском праве. Диссертация на соискание уч. ст. к.ю.н. Екатеринбург, 2004."

63. Пак М.З. Агентский договор в гражданском; праве Российской Федерации. Диссертация на соискание уч. ст. к.ю.н. М., 2006.

64. Попова Е.В; Право, применимое к агентированию (сравнительно-правовой анализ российского и зарубежного законодательства). Автореф. дис. на соиск. уч.ст. к.ю.н. Саратов, 2000.

65. Скороходов С.В. Договор комиссии по законодательству РФ и практика его применения в предпринимательской деятельности. Диссертация на соискание уч. ст. к.ю.Н; Томск, 2003.

66. Сохновский А.Ф. Правовое регулирование торгового представительства в современном гражданском-обороте. Диссертация на соискание уч. ст. к.ю.н. Саратов, 1972.

67. Субботин Н.А. Представительство в англо-американском праве. Диссертация на соискание уч. ст. к.ю.н. М., 1983.

68. Татаров К.Ю. Организация и методика бухгалтерского учета риэлтерской деятельности. Дисс. на соиск. уч. степени к.э.н. М. 2004.

69. Шаповаленко А.С. Агентский договор в системе посреднических сделок в российском гражданском праве. Диссертация на соискание уч. ст. к.ю.н. Ростов н/Д, 2003.

70. Черникова Ю.В. Механизм функционирования риэлторских организаций на рынке недвижимости. Дисс. на соиск. уч. степени к.э.н. М. 2003 г.

71. Курсы, учебные пособия, научные комментарии. Книги. Словари

72. Абрамова Н.В. Сложные вопросы посреднической деятельности. — М.: Вершина, 2006.

73. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. М. 1996.

74. Белов В.Н. Коммерческое представительство и агентирование (договоры). М.: Финансы и статистика, 2001.

75. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга третья: Договоры о выполнении работ и оказании услуг. М.: «Статут», 2002.

76. Братусь С.Н. Предмет и система советского гражданского права. М., 1963.

77. Венедиктов А.В. Организация государственной промышленности в СССР: в 2-х т. Л.: Издательство ЛГУ, 1961. Т.2.

78. Вилкова Н.Г. Договорное право в международном обороте. М.: «Статут», 2004.

79. Волочков Г.Г. Справочник по недвижимости. М. 1996.

80. Германское право. Часть II. Торговое уложение и другие законы: Пер. с нем./Серия: Современное зарубежное и международное частноеправо. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1996.

81. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование в схемах. М. 2000.

82. Граве К.А. Договор комиссии/В кн. Отдельные виды обязательств. — М., 1954.

83. Гойхбарг А.Г. Торговая комиссия: Практический комментарий к закону о договоре торговой комиссии. СПб., 1914.

84. Гонгало Б.М. Учение об обеспечении обязательств. Вопросы теории и практики. М.: Статут, 2002.

85. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель./Под ред. О.М. Козырь, A.JI. Маковского, С.А. Хохлова. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1996.

86. Гражданское и торговое право зарубежных государств: . Учебное пособие/Под общей редакцией В.В. Безбаха и В.К. Пучинского. М.: МЦФЭР,2004.

87. Гражданское и торговое право капиталистических государств. Под ред. Васильева Е.А. М., 1993.

88. Гражданское и торговое право зарубежных государств. I том/Отв. редакторы проф. Е.А. Васильев, проф. А.С. Комаров. М.: «МЕЖДУНАРОДНЫЕ ОТНОШЕНИЯ», 2004.

89. Гражданское право: Учеб. Т.1 ./Под ред. Гендзехадзе Е.Н. М., 1969.

90. Гражданское право: Учебник/Под ред. С.П, Гришаева. — М.: Юристъ, 1998.

91. Гражданское и торговое право капиталистических государств. Часть II. Под ред. P.JI. Нарышкина. М., 1984.

92. Гражданское право. Том 2. Учебник. Издание второе, переработанное и дополненное./Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: «ПБОЮЛ JLB. Рожников», 2000.22,23,24,25,26