Финансовые аспекты ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.10, кандидат экономических наук Субботин, Роман Анатольевич

• Субботин, Роман Анатольевич
• кандидат экономических наук
• 2007

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Субботин, Роман Анатольевич

ВВЕДЕНИЕ.

1. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В СИСТЕМЕ ИНВЕСТИРОВАНИЯ.

§1. Содержание механизма ипотечного кредитования.

§2. Классические схемы ипотечного кредитования в международной практике.

§3. Содержание ипотечных отношений в РФ.

2. АНАЛИЗ ИПОТЕЧНОЙ СИСТЕМЫ В УСЛОВИЯХ РЫНОЧНОЙ

ЭКОНОМИКИ РОССИИ.

§ 1. Современное состояние ипотечного кредитования в России.

§2. Анализ ипотечного кредитования как составной части жилищной политики РФ.

§3. Анализ проблем ипотечного кредитования в РФ.

3. РЕКОММЕНДАЦИИ ПО СОВЕРШЕНСТВОВАНИЮ СИСТЕМЫ

ИПОТЕЧНЫХ ОТНОШЕНИЙ В РФ.

§1. Возможные источники финансирования жилищного строительства.

§2. Пути решения проблем развития ипотечного кредитования.

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Финансовые аспекты ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации»

Актуальность темы исследования. Решение социальных проблем является одной из приоритетных задач российского общества. Наиболее острая из них - улучшение жилищных условий населения страны. Ипотечное кредитование в современных условиях, как это показывает мировая практика, является основным направлением ее решения. Оно является важнейшим элементом рыночной экономики. Известно, что его эффективное использование позволяет мобилизовать необходимые для финансирования строительства и приобретения жилья денежные средства на финансовом рынке, создает условия для развития смежных экономических сфер (строительства, производства строительных материалов, страхования, оценочной и риэлтерской деятельности и др.), а также роста доходов бюджета за счет увеличения налогооблагаемой базы. Это обусловлено тем, что в качестве обеспечения при долгосрочном жилищном кредитовании используется недвижимость - наиболее устойчивый и ликвидный объект рыночных отношений. Кроме того, заемщик не обременен значительными расходами при приобретении жилья в собственность и может пользоваться им сразу после заключения соответствующего договора, в то время как кредитная организация получает постоянный источник доходов на длительный период.

Целью развития системы жилищного ипотечного кредитования является расширение возможностей приобретения жилья трудоспособным населением. Достижение этой цели обеспечивается созданием благоприятных условий для функционирования рыночных механизмов кредитования граждан для приобретения жилья.

Расширение масштабов предоставления населению доступных долгосрочных кредитов для приобретения жилья позволяет решить ряд основных социально-экономических задач:

- повышение качества жизни граждан путем обеспечения их достойным жильем;

- активизация спроса на жилье со стороны населения за счет увеличения платежеспособного спроса;

- ускорение роста строительного производства и связанных с ним отраслей экономики;

- увеличение налоговых поступлений в бюджет;

- оживление инвестиционного процесса;

- повышение занятости населения;

- привлечение внебюджетных средств в финансирование обеспечения населения жильем.

Но в тоже время следует отметить, что за прошедшие годы долгосрочное жилищное ипотечное кредитование в России не получило массового распространения. В сложившихся экономических условиях широкое внедрение жилищного ипотечного кредитования сдерживалось многими факторами, основными из которых являются:

- направленность системы ипотечного кредитования на быстрый переход на уровень организации, характерный для высокоразвитой, стабильной государственной экономики;

- низкая заинтересованность отечественных институциональных инвесторов (пенсионных фондов, страховых компаний и т.п.) во вложении финансовых ресурсов в развитие ипотеки;

- сложившаяся общая политическая и экономическая ситуация (достаточно высокий уровень инфляции; недостаточный уровень платежеспособности населения; несовершенство системы налогообложения; высокие рыночные цены на жилье; низкая активность кредитно-финансовых учреждений и др.).

С учетом вышеизложенного, а также отсутствия необходимых источников рефинансирования жилищных ипотечных программ и развитого фондового рынка в России, особенное значение приобретает разработка научно обоснованных предложений по решению современных проблем финансирования жилищных программ на основе ипотечного кредитования. Это предопределило выбор темы диссертации, ее актуальность, цель и задачи.

Степень изученности проблемы. Проблемам ипотечного кредитования посвящены труды зарубежных и отечественных ученых. Среди зарубежных исследователей можно отметить: А. Даймонда, А. Доунса, Дж. Миллара, А.О. Салливана, Т.С. Стейнметца, Р. Страйка, Ф.Уитта и др. Ими разработаны модели ипотечного кредитования, организации ипотечного рынка, определены функции государства в ипотечном кредитовании населения.

Проблемам жилищного ипотечного кредитования посвящены опубликованные работы отечественных авторов: С.А.Андрюшина, А.Б. Биммана, В.И. Букато, В.И. Бусова, А.И. Гурьева, А.П. Иванова, А.А. Иголкина, И.И. Кауфмана, В.Д. Мехрякова, П.П. Мигулина, Я.И. Печерина, Н.П. Проскуряковой, Я.А. Сербиновича, В.В. Смирнова, С.С. Хрулева, Е.В. Черных, И .Я Ярошевского и др. а так же проведенные в последние годы диссертационные исследования А.В. Бетерякова, Ю.Б. Ильиной, Е.П. Коптевой, В.И. Лимаренко, А.О. Маметовой, К.В. Ненашевой, Э.А. Омшановой, Л.И. Рябченко и др. В них рассматриваются проблемы развития кредитной системы в России и за рубежом, ее формы и методы, правовое обеспечение ипотеки, организация выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг. Однако многие работы были выполнены в других экономических и социально-политических условиях, в ином информационном и правовом пространстве и порой не отражают современных реалий.

Отдельные вопросы ЖИК рассмотрены в работах известных отечественных ученых в области финансов, денежного обращения и кредита: А.Г. Грязновой, В.А. Галанова, А.А. Володина, Н.Ф. Самсонова, В.А. Москвина, М.Н. Федотовой, В.А. Слепова, A.M. Тавасиева, Е.М. Шабалина и др.

Теоретическая и методологическая основа исследования.

Теоретической основой исследования послужили положения, изложенные в работах отечественных и зарубежных авторов, посвященные вопросам жилищной ипотеки, государственного и рыночного регулирования ипотечного жилищного кредитования, выявлению путей его совершенствования, научные публикации в специализированной печати по изучаемой проблеме, законодательные и нормативные акты федеральных и региональных органов государственной власти Российской Федерации, нормативные акты Министерства финансов Российской Федерации, Федеральной налоговой службы, Банка России, региональных исполнительных структур, а также материалы научно-практических конференций и семинаров.

Методологической основой исследования стали современные общенаучные методы, включающие системный подход, аналитический, экономико-статистический методы, методы комплексно-факторного анализа, экспертных оценок, статистической обработки данных.

Объект исследования - система ипотечного жилищного кредитования в современной российской экономике и за рубежом.

Предмет исследования - отношения между субъектами ипотечного жилищного кредитования, складывающиеся в рамках этой системы.

Цели и задачи исследования. Целью настоящей работы является на основе изучения теории и практики жилищного ипотечного кредитования в России и за рубежом выявить основные финансовые и организационные проблемы его развития и обосновать предложения по их решению е России, реализация которых обеспечит ускоренное формирование финансовых ресурсов жилищно-строительного комплекса и повысит доступность жилья для населения.

В соответствии с поставленной целью в диссертационной работе необходимо решить следующие задачи:

- выявить социально-экономическую сущность и роль ипотечного кредитования в рыночной экономике;

- изучить международный и отечественный опыт ипотечного кредитования покупки жилья, выявить возможности его использования и определить факторы, оказывающие позитивное и негативное влияние на развитие жилищной ипотеки в России;

- обобщить региональный опыт ипотечного жилищного кредитования, финансирования ипотечных кредитов, определить целесообразность и направления его распространения;

- определить наиболее действенные в современных экономических условиях источники финансирования региональных жилищных ипотечных программ;

- обосновать направления оптимизации налогового администрирования финансирования операций с жилой недвижимостью;

- разработать комплекс мер по решению современных проблем развития ипотечного финансирования жилищных программ.

Наиболее существенные научные результаты, полученные лично соискателем и выносимые на защиту, состоят в следующем:

- определены особенности жилищных инвестиций, определяющие формы и методы финансирования жилищных ипотечных программ;

- показан мультипликационный эффект процессов развития ипотечного кредитования, определяющих развитие рынка недвижимости его субъектов, отраслей, обеспечивающих процессы «жизненного» цикла объектов недвижимого имущества, и вместе с этим рост платежеспособности населения через создание высокооплачиваемых рабочих мест;

- определены основные особенности используемых в мировой практике схем ипотечного жилищного кредитования и возможности их использования в экономике России;

- выявлены недостатки существующих схем финансирования строительства объектов жилой недвижимости, определены направления и методы их устранения при формировании систем ипотечного кредитования;

- выявлены современные проблемы развития ипотечного кредитования в РФ и определены основные направления и мероприятия их решения;

- разработана и обоснована система мер по оптимизации налогового администрирования ипотечных операций, обеспечивающая выгодность ипотечного кредитования для кредиторов и заемщиков.

Теоретическая и практическая значимость работы заключается в возможности использования ее результатов: в работе банков и инвестиционно-строительных компаний, оказывающих услуги по ипотечному кредитованию населения; в деятельности консалтинговых компаний, осуществляющих оценку развития строительного комплекса региона с позиций использования механизма ипотечного кредитования; в учебном процессе высших учебных заведений при изучении системы ипотечного кредитования.

Апробация результатов исследования.

Результаты диссертационного исследования, касающиеся стратегии развития системы ипотечного кредитования и предложений по минимизации рисков ипотечного кредитования, позволили Инвестиционной группе «ВЭБ-ПЛАН» сформировать методическую базу по организации ипотечных программ, которая успешно используется в ее деятельности.

Материалы диссертационного исследования, в том числе рекомендации по организации системы предложения жилья с использованием схем ипотечного кредитования, используются ипотечным агентством ООО «Квадратный метр» и позволили значительно увеличить клиентскую базу.

Разработанные автором рекомендации по совершенствованию системы ипотечных отношений позволили ипотечному агентству ООО

Ипполит» наиболее полно определить оптимальные кредитные условия для разных потребительских групп городов Московской области.

Результаты диссертационного исследования изложены в пяти научных публикациях общим объемом 2,2 п.л.

Логика и структура диссертации определены поставленными целями и задачами диссертационного исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и 1 приложения; изложена на 157 станицах (без списка литературы и приложения); включает 14 таблиц и 10 рисунков.

Заключение диссертации по теме «Финансы, денежное обращение и кредит», Субботин, Роман Анатольевич

Выводы:

Сформируем перечень основных проблем развития ипотечного жилищного кредитования:

1. Отсутствие средств на первоначальный взнос у потенциальных потребителей услуг ипотечного кредитования.

2. Недостаточный платежеспособный спрос граждан на жилье и занижение работодателями официальных доходов сотрудников, затрудняющих реальную оценку платежеспособности клиента.

3. Доступность жилья как товара.

4. Недостаток долгосрочных ресурсов (относительно короткий период кредитования).

5. Высокая стоимость привлекаемых банками ресурсов (высокая процентная ставка).

6. Отсутствие вторичного рынка ипотечных кредитов.

7. Риски банков при ипотечном кредитовании (которые закладываются ими в ставки).

8. Непродуманная государственная налоговая политика при ипотечном кредитовании.

3. РЕКОММЕНДАЦИИ ПО СОВЕРШЕНСТВОВАНИЮ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНЫХ ОТНОШЕНИЙ В РФ

§1. Возможные источники финансирования жилищного строительства

По источнику формы жилищного финансирования классифицируются на финансирование с помощью собственного капитала; финансирование с помощью заемного капитала; финансирование с помощью заемного и собственного капитала - смешанное финансирование (рис. 3.1.).

Финансовый сектор по сбережению и накоплению средств граждан в депозитных учреждениях относится к самостоятельному сектору жилищного инвестирования, а специальная мобилизация инвестиционного капитала и накопления населения для приобретения недвижимости путем ипотечного кредитования - к технологии жилищного финансирования и непосредственно к инструментарию жилищного кредитования. Субсидии могут применяться на первой фазе накопления первичного взноса, а также выходить за рамки накопительного процесса и использоваться на разных этапах ипотечного кредитования. При этом финансирование может иметь структуру частично или полностью субсидируемого кредита за счет бюджетов всех уровней.

Рис. 3.1. Источники финансирования жилья

В целом формирование и функционирование инвестиционного механизма жилищной сферы детерминируется активизацией источников финансирования и кредитования жилья - бюджетных средств, кредитных ресурсов ипотечных и универсальных банков, средств индивидуальных, корпоративных и институциональных инвесторов (табл. З.1.).

В условиях перехода от восстановительного к инвестиционному экономическому росту среди всех инструментов инвестирования в жилье главная роль, на наш взгляд, принадлежит институту ипотеки, основанному на залоге недвижимости. Более того, сам ипотечный инструмент является составной частью многих жилищных инвестиционных инструментов.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Целью диссертационной работы является изучение и анализ ипотечного жилищного кредитования за рубежом и в России, формулирование предложений по направлениям совершенствования ипотечного жилищного кредитования в России, а также разработка модели оценки рисков при ипотечном кредитовании. Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:

1. обобщить финансово-экономические и правовые основы ипотеки (залога недвижимости) на основе анализа действующих в мировой практике классических моделей ипотечного кредитования и выработать рекомендации относительно использования зарубежного опыта в России;

2. выявить и обобщить современные тенденции развития ипотеки на федеральном и региональном уровнях, а также основные проблемы развития ипотеки в России, а также попытаться найти наиболее приемлемые в настоящее время пути их решения;

3. найти источники финансирования ипотечного кредитования в России;

4. разработать основные рекомендации по совершенствованию ипотечного жилищного кредитования и решению проблем развития ипотеки в России.

В первой главе данной научной работы установлено:

1. В настоявшее время в развитых западных странах сложились три основные системы ипотечного кредитования:

• Система стройсбережений (контрактно-сберегательная система ипотечного кредитования) основана на сберегательно-ссудном принципе функционирования. Основная функция данной системы заключается в создании дешевых долгосрочных ресурсов для обеспечения процесса выдачи ипотечных кредитов.

• Европейская одноуровневая система ипотечного кредитования базируется на механизме, когда сам кредитор выпускает ипотечные ценные бумаги облигационного тина - закладные листы под обеспечение выданных им ипотечных кредитов, привлекая тем самым ресурсы для выдачи новых кредитов.

• Американская двухуровневая система ипотечного кредитования кроме первичных кредиторов, предполагает наличие специальных компаний-операторов вторичного рынка, основная функция которых на рынке -скупка ипотечных кредитов, формирование их в пулы по стандартным качественным характеристикам и выпуск на их основе ипотечных ценных бумаг.

2. В настоящее время ни одна из зарубежных систем не является достаточно адаптированной к российским условиям. Для современного уровня развития отечественной экономики необходимо выработать переходные режимы, которые позволят создать минимально необходимые институциональные основы: сформировать рынок первичной ипотеки, создать надежную систему сбережений для населения, укрепить и расширить финансовый рынок, сформировать вторичный рынок жилищных облигаций. На этапе возрождения и становления ипотечных отношений нужна переходная система ипотечного кредитования, с последующим ее перерождением в классические формы.

3. На различных этапах строительного цикла отдельными субъектами жилищного рынка предпринимаются попытки привлечения средств граждан в сферу финансирования жилья на основе разнообразных специфических схем. Общим недостатком всех описанных выше подходов за исключением банковских проектов по ипотечному кредитованию является их изначально ограниченный и локальный характер. Поэтому они не могут быть взяты за основу стратегического развития системы жилищного финансирования.

4. Жилищная реформа в России во многом опирается на зарубежные модели развития жилищной сферы. Рациональность такого подхода состоит в том, что применяются проверенные временем механизмы, показавшие высокую результативность. Негативные же стороны проявляются в механическом перенесении эффективных зарубежных моделей в совершенно иные, российские социально-экономические условия. Поэтому при использовании зарубежного опыта необходим его критический анализ и адаптация к местным условиям.

5. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию является серьезным игроком ипотечного рынка и проводником национальных проектов для отдельных категорий граждан. Оно способно решить проблемы рефинансирования ипотечных кредитов и способствовать снижению ставок на рынке ипотечного кредитования.

6. Для кардинального прорыва в вопросе привлечения средств населения на жилищный рынок необходим системный подход к развитию ипотечного жилищного кредитования населения как целостной системы на государственном уровне. При отсутствии такого системного подхода отдельные разрозненные попытки решения проблемы будут затухать при столкновении с реальной экономической действительностью и недоработанным нормативным обеспечением ипотечного кредитования.

Анализ, проведенный во второй главе данной научной работы, позволил сделать следующие выводы:

7.0сновным показателем, характеризующим состояние рынка жилья с точки зрения возможности приобретения квартир гражданами, является индекс доступности жилья, измеряемый как отношение средней рыночной л стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 м ) к среднему годовому доходу семьи (3 человека.). В 2006 г. индекс доступности жилья в среднем по РФ держится в районе значения 5 (для европейских стран данный показатель составляет 3, для США - 2).

8. В целом, анализ развития инвестиционных процессов в жилищной сфере российской экономики свидетельствует о том, что жилищные инвестиции меньше подвержены влиянию общесистемного кризиса и в условиях трансформационного спада демонстрируют положительные темпы роста на фоне падения инвестиционной активности в других отраслях. Инвестиционно-финансовый потенциал жилищного инвестирования заключается в способности аккумулировать внутренние частные сбережения, прежде всего - сбережения населения.

9. Выбирая оптимальное соотношение жилья сотрудникам и жилья на продажу, предприятие может обеспечить себе дополнительный источник средств для финансирования своей ведомственной ипотечной программы.

10. Анализируя генезис развития инвестиционных процессов в жилищной сфере, необходимо подчеркнуть, что при снижении инвестиционной активности государства на рынке жилья почти половина введенной жилой площади профинансирована населением за счет собственных средств и с помощью кредитов. Интенсивное строительство за счет средств индивидуальных застройщиков компенсировало уход государства с рынка жилья и снижение деловой активности негосударственных структур.

11. В России существует ярко выраженная тенденция к выбору американской модели жилищного инвестирования с вторичным рынком ипотечных кредитов и секъюритизированных ценных бумаг. Институциональная нормативно-правовая база, разработанная при активном участии американских специалистов, в частности, основополагающий инвестиционный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», была ориентирована на опыт инвестиционного развития жилищного сектора США, и не работала в нашей стране, обрекая жилищный рынок на вялотекущее развитие в условиях экономического кризиса.

12. Несмотря на то, что на местах с положительным результатом были апробированы предлагаемые преобразования, по многим направлениям не удалось сформировать экономических стимулов для их широкомасштабной реализации.

13. Наиболее успешно реформы протекали в тех секторах, где уход государства от выполнения несвойственных ему функций сопровождался развитием необходимых элементов рыночной инфраструктуры (приватизация жилья и развитие рынка купли-продажи жилья).

14. Темпы проведения намеченных преобразований сдерживались как внутренними сложностями установления баланса между принципами экономической и социальной эффективности в жилищной сфере, так и внешними факторами, связанными с проблемами достижения макроэкономической стабилизации и медленным продвижением по проведению структурных реформ.

15. Выделены следующие основные проблем развития ипотечного жилищного кредитования:

Отсутствие средств на первоначальный взнос у потенциальных потребителей услуг ипотечного кредитования.

Недостаточный платежеспособный спрос граждан на жилье и занижение работодателями официальных доходов сотрудников, затрудняющих реальную оценку платежеспособности клиента.

Доступность жилья как товара.

Недостаток долгосрочных ресурсов (относительно короткий период кредитования).

Высокая стоимость привлекаемых банками ресурсов (высокая процентная ставка).

Отсутствие вторичного рынка ипотечных кредитов.

Риски банков при ипотечном кредитовании (которые закладываются ими в ставки).

Непродуманная государственная налоговая политика при ипотечном кредитовании.

16. Выделены следующие основные источники финансирования жилищного строительства: накопления населения, средства финансовых инвесторов, средства региональных и местных властей, средства негосударственных пенсионных фондов, внебюджетные средства крупных компаний.

17. Разработаны основные рекомендации по совершенствованию ипотечного жилищного кредитования и решению проблем развития ипотеки в России:

Первая проблема - Размер первоначального взноса. Решение: проведение более гибкой политики отбора потенциальных заёмщиков в части наличия у них достаточного количества средств для оплаты первоначального взноса; формирование еще одной квартирной очереди, на этот раз - молодежной. Вторая проблема - Недостаточный платежеспособный спрос граждан. Решение: учет совокупного дохода в процессе анализа платёжеспособности потенциального заёмщика, включающий в себя и официальную часть, и доходы из незадекларированных источников. управление процентной ставкой кредита

Третья проблема - доступность жилья как товара. заключение специальных договоров или соглашений с застройщиками, в рамках которых жильё продавалось бы только клиентам банка. Для достижения необходимого эффекта (широты ассортимента) подобными соглашениями банк должен «охватить» максимальное количество строящихся объектов. более тесное и последовательное сотрудничеству (включая специальные партнёрские программы) с крупными агентствами недвижимости на вторичном рынке.

Четвертая и пятая проблемы - Недостаток долгосрочных ресурсов (относительно короткий период кредитования), высокая стоимость привлекаемых банками ресурсов (высокая процентная ставка). комплекс мер по привлечению иностранного капитала в сферу российского ипотечного кредитования и развитие деятельности АИЖК.

Шестая проблема - Отсутствие вторичного рынка ипотечных кредитов. развитие механизма финансирования и принятие комплекса мер по повышению ликвидности ипотечных ценных бумаг

Седьмая проблема - Риски банков при ипотечном кредитовании (которые закладываются ими в ставки). формирование четкой системы государственных гарантий, использование продуманных схем страхования рисков.

Восьмая проблема - Непродуманная государственная налоговая политика при ипотечном кредитовании. внесение изменений в порядок расчета следующих налогов для сферы ипотечного кредитования и жилищного строительства: налог на доходы физических лиц; налог на имущество организаций; земельный налог; налог на добавленную стоимость.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Субботин, Роман Анатольевич, 2007 год

1. Законодательные и нормативные акты

2. Бюджетный кодекс Российской Федерации. М.: ТК Велби, 2005. - с. 208

3. Гражданский кодекс Российской Федерации. М.: Омега-JI, 2005. - с.

4. Градостроительный кодекс РФ // Российская газета. 2004. - 30 декабря №49.

5. Жилищный кодекс Российской Федерации,- М.: ТК Велби, 2005. с. 96

6. Налоговый кодекс Российской Федерации. Части первая и вторая. М.: Омега-Л, 2005.- с. 550

7. Федеральный закон «О банках и банковской деятельности в Российской Федерации» М.: ИНФРА-М, 2005. - с. 46

8. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». 5-е изд. -М.: Ось-89, 2005. - с. 48

9. Федеральный закон РФ «Об ипотечных ценных бумагах» // Российская газета. 2003. - 18 ноября.

10. Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». М.: Ось-89, 2005.- с. 32

11. Ю.Федеральный закон РФ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости) // Российская газета. 2004. - 10 февраля.

12. Закон РФ «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ» //Российская газета. — 2004. — 30 декабря.

13. Федеральная целевая программа «Государственные жилищные сертификаты». Утверждена постановлением Правительства РФ № 71 от 20 января 1998 // Собрание законодательства РФ. 1998.

14. Постановление правительства РФ № 804 от 19.11.01 «О федеральных стандартах перехода на новую систему оплаты жилья и жилищно-коммунальных услуг» // Консультант плюс

15. Послание Президента РФ Федеральному Собранию РФ // Российская газета.- 2004.-26 мая.

16. Программа социально-экономического развития города Ростова-на-Дону на 2005год // Ростов официальный. 2005. - 16 марта. - с.2.

17. Федеральный закон «О жилищных накопительных кооперативах». М.: 0сь-89,2005. - с. 641.. Монографии и практические пособия

18. Бабич A.M., Павлова А.Н. Государственные и муниципальные финансы. М.: Финансы, ЮНИТИ, 1999.

19. Барашян М.М. Правовая организация сельскохозяйственного ипотечного кредитования в Германии в 20-90 годы XX века // Государство и право.-1996.- № 10.

20. Баталии Ю. П. По пути решения жилищной проблемы. М: Стройиздат. - 1989.

21. Бланк Г.Б. Мысли об устройстве ипотечного порядка в России.- СПб., 1863.

22. Блапк Г.Б. О введении ипотеки в России.- СПб., 1873.

23. Блауг М. Экономическая мысль в ретроспективе. М.: Дело ЛТД, 1994; Шумпетер Й. История экономического анализа. - М.: Экономическая школа, 2001, -Т.2-3.

24. Блауг М. Экономическая мысль в ретроспективе. М.; Дело ЛТД, 1994; Милль Дж.С. Основы политической экономии. -М.: Професс, 1981.

25. Гитман Л.Д., Джонк М.Д. Основы инвестирования. М., 1997. - с. 10.

26. Жилищная экономика. М.: Дело, 1996. - с. 27.

27. Ипотека в России/Под ред. А.В.Толкушина. М.: Юристь, 2002. - с. 525

28. Кейнс Дж. Обшая теория занятости, процента и денег. М.: Экономика, 1995.

29. Кейнс Дж. Общая теория занятости, процента и денег // Дж.М.Кейнс. Избранные произведения. М., 1993.-с. 352.

30. Кейнс Дж.М. Общая теория занятости, процента и денег. М.: Экономика, 1995; Хикс Дж. Р. Стоимость и капитал. - М., 1993.

31. Колобов С.С., Колобова B.C. Жилищное ипотечное кредитование: Состояние и перспективы развития. М.: Дашков и К, 2002.-с. 120

32. Косарева И., Пастухова И., Рогожина И. Развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования населения в России // Вопросы экономики. 2001. - №. - с. 90.

33. Лимаренко В. И. Ипотека: стратегия развития. Теория и практика внедрения системы ипотечного кредитования в условиях кризисной экономики России. Монография. М: Диалог-МГУ, 2000 г.

34. Лэйард Д. Макроэкономика. М., 1994. - с. 63. М.: Госиздат, 1959; Харрод Р. Хансен Э. Классики кейнсианства. В 2 Т. - М.: Экономика, 1997.

35. Меркулов В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. М.: Юридический центр ПРЕСС, 2003.-360 с.

36. Митчелл У. Экономические циклы: проблема и ее постановка. М.: Прогресс, 1976; Хансен Э. Экономические циклы и национальныйдоход. М. Професс, 1996; Харрод Р. К теории экономической динамики.

37. Мэнкью Г. Макроэкономика.- М.: Дело, 1996. с. 654.

38. Модель вторичного рынка ипотечных кредитов: опыт США. Сб. материалов. М.: Институт экономики города, 1995.-е. 211

39. Шарп У.Ф., Александер Г.Дж., Бэйли Дж. В. Инвестиции. М.: ИНФРА М, 1997; Бард B.C. Финансово-инвестиционный комплекс: теория и практика. - М.: Финансы и статистика, 1998; Гитман Л.Д., Джонк М. Д. Основы инвестирования. - М.: Дело, 1997.

40. ЮНИТИ, 1997.-247 с. 40.Норесков В. Ипотека для приобретения жилья. СПб.: БХВ-Петербург, 2005. - с. 64

41. I. Статьи в периодических изданиях.

42. Абалкин А. В. Экономическая политика и ответственность // Экономист. — 2004. № 5.

43. Андреева Л.Ю., Буряков Г.А. Ипотечные программы как финансовый механизм обеспечения социально-экономической устойчивости макрорегиона (на примере ЮФО) // Философия хозяйства. 2004. - № 6.

44. Астапов К.Л. Ипотечное кредитование в России и за рубежом // Деньги и кредит. - 2004. - № 4.

45. Башмаков И. Способность и готовность населения оплачивать жилищно-коммунальные услуги // Вопросы экономики. 2004. - № 4.

46. Белкина Т. Жилищный сектор в экономике // Вопросы экономики. -1994.-№ 10.

47. Белокрылова О.С, Жилин Д.В. Инвестиционно-заемная система и ее роль в обеспечении экономического развития региона. Ростов н/Д: Изд-во РГУ, 2003.

48. Будаков Д. Ю. Проблемы ипотечного кредитования // Деньги и кредит. 2002 г. № 9.

49. Ипотека в России на рубеже столетий // Бизнес и банки.-1997.- № 26,27,28.

50. Ипотека и некоторые другие способы финансирования торговли жилья в США //БИКИ.-1997.- № 36.1994.

51. Крючков М. Как взять ипотечный кредит//Новые известия, 2004, 16 апреля, №70.50.0решин В.П. Государственное регулирование национальной экономики. -№49.

52. Павлов П. США система ипотечного кредитования в жилищной сфере //Закон. - 1995.-№1.-с. 18.

53. Прескур Е. 33 квадратных метра за девять лет//Иркутская пятница, 2004,

54. Регионы России. Социально-экономические показатели. 2003.: Стат.сб.— М.,2003.

55. Российский статистический ежегодник 2002: Стат. сб./ Госкомстат России.-М., 2003.

56. Российский статистический ежегодник 2003: Стат. сб./ Госкомстат России.-М. 2004.

57. Российский статистический ежегодник 2004: Стат. сб./ Госкомстат России.-М., 2005.

58. Российский статистический ежегодник 2005: Стат. сб./ Госкомстат Рос-сии.-М., 2006.

59. Россия в цифрах. 2005: Кратк. стат. сб. / Федеральная служба государственной статистики. — М., 2005.

60. Россия в цифрах. 2006: Кратк. стат. сб. / Федеральная служба государственной статистики. — М., 2006.бО.Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002 — 2010 гг. // Российская газета. 2001. - 26 сентября.1.. Источники в электронных СМИ

61. Ипотека в России аналитический портал, посвященный ипотечному кредитованию и секьюритизации, www.rusipoteka.ru

62. Материалы Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, http://www.ahml.ru

63. Социально-экономическая ситуация РФ в 2004 г. Доклад Госкомстата // www.gks.ru.