Экономическая оценка реформирования городских промышленных предприятий: На примере г. Москвы тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.05, кандидат экономических наук Иванов, Александр Юрьевич

• Иванов, Александр Юрьевич
• кандидат экономических наук
• 1999

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Иванов, Александр Юрьевич

Введение

Глава 1. Анализ состояния земельного фонда города и эффективность его использования

1.1. Анализ распределения земель г.Москвы по функциональному назначению

1.2. Влияние градостроительного регулирования на инвестиционные процессы в Москве

1.2.1. Анализ приоритетных направлений в градостроительстве

1.2.2. Влияние правового и экономического механизма на регулирование процесса землепользования

1.3. Анализ земельных ресурсов города

1.3.1. Предпосылки определения резерва городских земель

1.3.2. Методы определения эффективности использования земель.

1.3.3. Критерии оценки предприятий для целей реформирования

1.3.4. Анализ распределения земель в промышленных зонах по целевому использованию

Выводы

Глава 2. Анализ применяемых методик оценки городских земель

2.1. Правовой аспект оценки земель промышленных предприятий

2.2. Анализ существующих методов оценки недвижимости

2.2.1. Принципы оценки стоимости земельных участков реформируемых предприятий

2.2.2. Изучение основных подходов к оценке недвижимости и их использование для целей реформирования промышленных предприятий г.Москвы

2.2.3. Анализ методов определения стоимости городских земельных участков

2.3. Анализ применяемых методов оценки земли и возможность их адаптации для целей вывода промышленных предприятий

2.3.1. Изучение методов практической оценки земель в г.Москве

2.3.2. Анализ применяемых методик оценки земли в Москве

2.4. Анализ зарубежного опыта оценки земли

Выводы

Глава 3. Разработка методики экономической оценки реформирования промышленных предприятий

3.1. Расчет затрат на реформирование промышленных предприятий 63 3.1.1 Расчет затрат на строительство предприятия на новой территории.

3.1.2. Расчет затрат на подготовку территории к новому строительству

3.2. Расчет стоимости земель реформируемых промышленных предприятий на основе доходного подхода в оценке городских земель.

3.2.1. Применение метода физического остатка (рентный подход)

3.2.3. Применение метода физического остатка (подход продаж) 80 3.2.3. Подход к оценке с точки зрения анализа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка

Выводы

Глава 4. Апробация экономического механизма реформирования городских промышленных предприятий

4.1. Обоснование необходимости реформирования промышленного предприятия

4.2. Расчет затрат на реформирование предприятия

4.3. Расчет стоимости земли по доходному методу

4.3.1. Расчет затрат на новое строительство

4.3.2. Расчет по методу физического остатка (рентный подход)

4.3.3. Расчет по методу физического остатка (подход продаж)

Выводы

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Экономическая оценка реформирования городских промышленных предприятий: На примере г. Москвы»

Актуальность исследования

Развитие рыночных отношений в нашей стране способствует росту политической, экономической и социальной значимости земельных отношений. Являясь одновременно и пространственным базисом для общественно-производственной деятельности, и объектом недвижимости с правовыми отношениями, земля - это один из основных ресурсов развития и функционирования города. Рыночные отношения требуют принципиально новых подходов к формированию и осуществлению земельной политики. Особенно это актуально для крупных городов, обладающих большими земельными ресурсами.

Взяв курс на превращение города Москвы в экономический и финансовый центр мирового уровня, необходимо решить и вопросы, связанные с обеспечением бизнеса достаточным количеством торгово-офисных помещений и высококачественными жилыми площадями. Удовлетворение спроса сдерживается отсутствием свободных земельных участков.

В тоже время многие территории, необходимые городу для дальнейшего развития и привлекательные для инвестиционных вложений, используются крайне неэффективно с точки зрения их экономического потенциала.

Согласно проведенному исследованию промышленные объекты в г.Москве занимают второе место по площади используемых ими земельных участков. Эффективность использования занимаемых промышленными предприятиями территорий крайне низкая.

Вопросы, связанные с повышением отдачи от использования земельных участков в Москве, занимаемых промышленными предприятиями, являются особенно актуальными на сегодняшний день. Тем более, что значительные территории особенно в центральной части города заняты предприятиями и объектами не имеющими отношения к обеспечению его жизнедеятельности и не соответствуют функциональному назначению территории.

Все это заставляет искать новые подходы к возвращению в хозяйственный оборот данной категории земель. Поэтому реформирование промышленных предприятий, расположенных на городских территориях, является одним из перспективных направлений развития города.

Цель и задачи исследования

Целью исследования является разработка экономических механизмов реализации программы перераспределения земель промышленных предприятий Москвы.

Цель исследования обуславливает постановку следующих задач: анализ состава городских земель (на примере Москвы) по их функциональному назначению и определение возможного резерва городских территорий, из числа неэффективно используемых; определение критериев оценки предприятий для осуществления мероприятий по их реформированию; проведение анализа влияния рентного механизма регулирования на процесс землепользования в Москве; анализ классических принципов определения рыночной стоимости земельных участков с целью дальнейшей их адаптации к реальным условиям развивающегося земельного рынка Москвы; проведение анализа зарубежного опыта оценки земель (в частности городских земель); возможность применения существующей процедуры оценки городской земли для целей реформирования предприятий; выбор подходов к определению эффективности использования городских территорий; изучение влияния на экономики городского землепользования механизма градостроительного регулирования, а также определение основных перспективных направлений градостроительства на землях промышленных предприятий; разработка механизма рыночной оценки земель, основанного на анализе затрат на высвобождение территории для нового строительства, реконструкции и оценке рентной доходности приоритетного по функциональному назначению вида использования территории (на примере промышленных предприятий).

Научная новизна проведенного исследования

Отсутствие системы определения рыночной стоимости земли в Москве и осуществляющийся в настоящее время административный подход к определению стоимости городской земли не дают адекватных результатов по определению рыночной стоимости земельных активов города, что является одной из серьезнейших проблем в экономике городского землепользования.

В силу этого обстоятельства диссертационная работа содержит элементы новизны, выражающиеся в следующем: предложен подход к оценке эффективности использования городских территорий, основанный на анализе нормы рентабельности предприятий; проведен анализ эффективности использования городских земель с точки зрения их стоимостной величины в зависимости от градостроительного использования территории; предложен метод определения рыночной стоимости земельных участков промышленных предприятий, основанный на доходном подходе к оценке с учетом его адаптации к реальным условиям московского земельного рынка; предложено установить нижний предел оценочной стоимости земель промышленных предприятий на уровне величины затрат на их реформирование; определены основные факторы, влияющие на определение рыночной стоимости земель реформируемых промышленных предприятий.

Практическая значимость работы

Практическая значимость работы состоит в том, что полученные в ней результаты используются в работе по реализации городской программы вывода промышленных предприятий из центральной части города и реабилитации исторического центра Москвы.

В частности представляется возможным реализовать данную программу, опираясь на результаты исследования по определению рыночной (оценочной) стоимости земельных участков промышленных предприятий.

При использовании предложенных в данной работе подходов к проблеме город сможет получить дополнительный приток средств за счет превышения стоимости земель центральной части города над затратами по реформированию предприятий.

Выполненное исследование показывает, что средства, полученные от реализации земель предприятий центральных районов города, позволяют не только увеличить на периферийной площадке производственные мощности существующих предприятий, но и создается возможность модернизации производственной базы предприятий с учетом новых технологических возможностей.

Осуществление процесса реформирования промышленных объектов позволит не только решить первоочередную задачу улучшения экологической ситуации в городе, но и создаст условия, необходимые городу для начала экстенсивной застройки центра города большим количеством офисных и жилых площадей.

Заключение диссертации по теме «Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда», Иванов, Александр Юрьевич

Выводы

1. Расчет показал, что оценочная стоимость земельного участка конкретного промышленного предприятия превышает стоимость затрат по его реформированию и подготовке к продаже. Это дает основание считать обоснованным начало работ по реформированию предприятия.

2. Практический пример расчета стоимости земельного участка подтверждает работоспособность предлагаемой автором методики оценки городских земель.

3. Результаты проведенных расчетов позволили установить реальную стоимость земельного участка в г.Москве.

4. Полученные результаты оценки стоимости конкретного земельного участка подтверждают предложение автора о том, что в основу механизма экономического регулирования процесса землепользования, в частности при реализации программы реформирования промышленных предприятий, должна быть заложена оценочная стоимость городских земель.

5. Окончательную стоимость земельного участка необходимо устанавливать на основании результатов расчетов по предлагаемой методике и результатов переговоров между городской администрацией и инвестором.

Заключение

1. Проведенный в работе анализ распределения земель в промышленных зонах по целевому (отраслевому) использованию показал, что свыше 50% промышленных предприятий не соответствуют назначению предприятий городского хозяйства и не относятся к приоритетным направлениям развития промышленности в г.Москве.

На основе существующей методики оценки эффективности использования земель в работе проведен анализ эффективности использования земель промышленными предприятиями и сделан вывод о низкой производственной загрузке территорий, и следовательно об их неэффективном использовании.

Показано, что основной резерв территории города с точки зрения перспективного развития градостроительства содержится в землях промышленных предприятий. Предложено использовать механизм замещения категорий землепользователей по видам функционального назначения, который по сути представляет собой процесс перераспределения земель.

Определено, что в г.Москве в соответствии с Генеральным планом развития города приоритетное значение отводится строительству объектов административно-жилого назначения, что приводит к увеличению территорий данного назначения и как следствие приведет к сокращению площадей, используемых другими категориями землепользователей, в т.ч. и земель промышленного назначения.

На современном этапе развития промышленности в г.Москве необходимо пересмотреть вопросы, связанные с использованием предприятиями городских ресурсов, в частности земли. Изучение проблемы регулирования городского землепользования подтвердило необходимость реформирования промышленных предприятий. Поэтому процесс реформирования промышленных предприятий является одним из актуальных направлений при проведении в г.Москве земельной реформы.

2. В работе предложено учитывать следующие критерии при принятии решения о реформировании конкретных промышленных предприятий: экономические, градостроительные, административные, экологические.

Критерии оценки предприятий согласовываются с мероприятиями направленными на создание условий благоприятных для проживания граждан на территории города, стимулирование инвестиционной активности, предотвращение социальной напряженности. Критерии оценки предприятий для целей реформирования складываются на основе постоянного мониторинга земель.

3. В ходе исследования предложен принципиально новый подход к решению проблемы определения эффективности использования территории, который основывается на оценке эффективности экономической деятельности предприятия на конкретном участке. В основу подхода положено сохранение минимальной нормы рентабельности конкретным предприятием при условии соблюдения всех экономических и физических норм и ограничений, связанных с эксплуатацией территории. Сделан вывод о том, что чем ближе предприятие расположено к центру города, тем перечисленные критерии оценки заметнее влияют на деятельность предприятия.

Применение данного подхода к определению эффективности использования городской территории по существу приведет к наиболее рациональному ее перераспределению. Причем будет сохранена общая тенденция перспективного развития города, где ведущая роль отводится механизму экономического регулирования процесса землепользования.

4. Изучение правового аспекта оценки земель промышленных предприятий показало, что единственным приемлемым для города способом избежать возможных финансовых потерь при продаже земельных участков, связанных с компенсацией непредвиденных потерь инвесторов, является их продажа с полностью выполненным циклом подготовки участков к началу эксплуатации (строительству). При оценке земельных участков необходимо учитывать все ценообразующие факторы и дополнительные затраты инвесторов, связанные с конкретным земельным участком, и не носящими инвестиционный характер.

5. Разработана и рекомендована к практическому применению схема учета дополнительных затрат инвестора при ведении нового строительства или реконструкции существующего объекта.

Составлен перечень дополнительных затрат инвесторов, в том числе выделены основные категории затрат при реализации программы реформирования промышленных предприятий.

6. Изучение «классических» принципов и методов определения стоимости городских земель показало необходимость детального анализа специфики их адаптации к реальным условиям г.Москвы. В ходе анализа определено, что к программе реформирования промышленных предприятий целесообразно применить доходный подход в оценке занимаемых ими земель, так как перспективное планирование города предусматривает строительство коммерческих объектов административно-жилого назначения.

В целях выбора метода оценки стоимости земельных участков промышленных предприятий в работе оценены методы рыночной оценки земель и по результатам исследования зарубежного опыта оценки определено, что при отсутствии данных по продаже земельных участков рекомендуется для оценки земли использовать технику остатка.

7. Разработанная автором методика оценки стоимости земель реформируемых предприятий учитывает проектные качества городских территорий, экономические механизмы размещения различных типов функционального землепользования по принципу максимизации дохода, имеющего зависимость от местоположения. Методика оценки земли сориентирована на реализацию крупного градостроительного мероприятия - реконструкцию существующей застройки, то есть перепрофилирование функционального назначения территории.

Автором предлагается установить пределы при определении величины стоимости земельного участка. Нижнему пределу стоимости соответствует итоговая величина затрат на реформирование предприятия (дополнительные затраты инвесторов), верхнему пределу соответствует стоимость участка, рассчитанная на основе применения доходного подхода в оценке по методу остатка для земли.

В работе принято расчет величины рентного дохода от использования земли базировать на информации о распределении по территории города рыночных цен продажи или аренды недвижимости, включая данные о фактически совершенных сделках.

8. С учетом ранее сделанных выводов предложен следующий алгоритм отбора промышленных предприятий для целей их реформирования: производится оценка эффективности использования территории промышленного предприятия; оценивается величина затрат на реформирование предприятия; производится оценка стоимости земельного участка с использованием доходного подхода в оценке земли; проводится анализ результатов, проведенных оценок, и делается вывод о целесообразности проведения процедуры реформирования промышленного предприятия.

9. Эффективность применения экономических механизмов при реализации программы реформирования промышленных предприятий подтверждают результаты апробации разработанной методики определения стоимости городских земель. Предлагаемая методика была апробирована на примере одного из предприятий текстильной промышленности. Результаты апробации показали работоспособность методики. Оценочная стоимость данного земельного участка, расположенного в центральной части города, превышает дополнительные затраты инвестора по реформированию предприятия.

Полученные результаты оценки стоимости конкретного земельного участка подтверждают, что в основу механизма экономического регулирования процесса землепользования, в частности при реформировании промышленных предприятий, должна быть заложена оценочная стоимость городских земель.

10. Предложенная в работе экономическая оценка реформирования городских промышленных предприятий может с успехом использоваться в различных областях управления городским хозяйством, включая определение стоимости земель других категорий землепользователей.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Иванов, Александр Юрьевич, 1999 год

1. ГОСТ 21.204-81 «Паспорта строительных рабочих чертежей зданий и сооружений».

2. Закон города Москвы «О защите прав граждан при реализации градостроительных решений в городе Москве» (ст.2 и ч. 4,7).

3. Закон города Москвы от 10.12.1997 г. № 53 «О составе, порядке разработке и принятия генерального плана развития города Москвы».

4. Закон города Москвы от 16.07.1997 г. №34 «Об основах платного землепользования».

5. Методические рекомендации «О порядке оценки недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, и прав на него», утверждены распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 01.08.1996 г. № 113-р.

6. Постановление Правительства Москвы от 10.11.1998 г. N 874 «Об утверждении положения о государственном градостроительном кадастре г.Москвы».

7. Постановление Правительства Москвы от 14.10.1997 г. N 737 «О перспективном функциональном зонировании территории г.Москвы».

8. Постановление Правительства Москвы от 30.06.1998 г. №514 «О комплексной программе промышленной деятельности в Москве и основных положениях промышленной политики на 1998-2000 гг.».

9. Приказ №122 от 01.08.1996 г. по Москомзему «Об упорядочивании оценочной деятельности и утверждении методик оцеки земельных участков в г.Москве».

10. Распоряжение Мэра Москвы от 26.09.1994 г №471-РМ «О плате за право заключения договора аренды земли».

11. Распоряжение Мэра от 02.04.1999 г. №285-РМ «Об изменении ставок арендной платы за землю с 1 января 1999 г.».

12. Решение Городской комиссии по предоставлению земельных участков и градостроительному регулированию от 03.08.1995 г. №87

13. Устав города Москвы, ст. 25 , Вестник Мэрии август 1995.

14. Часть вторая ГК РФ гл.34 ст.612 «Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества».

15. Абанкина И., и др. Развитие рынка недвижимости и оценка стоимости земли, Вопросы экономики, №10, 1995.

16. Апарина И.Л.и Слуцкина Ю.Б. Эффективность проектных решений промышленных узлов , М.: Строй-издат, 1975, табл. 25.

17. Боне Б., Терминология оценки недвижимости, Кембридж, Массачусетс: 1975, с. 107

18. Борисов А.П., Бубес Э.Я. и др. Экономика градостроительства, Л: Стройиздат, 1981.

19. Бочаров Ю.П. Производство и пространсвтенная организация городов, М.: Стройиздат, 1987.

20. Бюллетень «Просто недвижимость», № 33, октябрь 1998.

21. Витт М.Б., Экономическая оценка отводимых под строительство земель М.: Стройиздат, 1984.

22. Высоковский А, Пространственная модель в системе управления развитием города, сб.Культура города: проблемы развития, М.:НИИ культуры, 1988.

23. Герасимович В.Н., Голуб А.А., Методология экономической оценки природных ресурсов, М.: Наука, 1988.

24. Гонгало Б.М., Крашенников П.В. Сделки с недвижимостью. - М.: Менеджер, 1995.

25. ГУП НИиПИ Генплана г.Москвы и Комитет по архитектуре и градостроительству. Градостроительные предложения, М.: 1998.

26. Давидович В.Г., Расселение в промышленных зонах. Инженерно- экономические основы, М.:Госстройиздат, 1960.

27. Демин А.С. Проблемы оценки земельной собственности // Вопросы оценки. - январь-март, 1996.

28. Доклад о состоянии и использовании земель г.Москвы. //Московский земельный комитет, 1998.

29. Дорнбуш Р., Фишер С, Макроэкономика / Пер. с англ. - М.:ИНФРА- М, Издательство МГУ, 1997.

30. Ежегодник ЦСУ СССР «Народное хозяйство СССР в 1989 году» М.: Статистика, 1990 с. 350, 351

31. Ежемесячный информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости «RWAY», сентябрь, 1998.

32. Ежемесячный информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости «RWAY», ноябрь, 1998.

33. Есипов В.Е., Евдокимова Т.Г. Теория и методы оценки недвижимости СП.: СГУЭиФ, 1998.- с. 22, 26, 58, 87, 121, 122, 123, .

34. Журнал «Эксперт» №38 от 12.10.1998.

35. Иванова А.К., Эффективность использования городских территорий, М.: Стройиздат, 1984.

36. Ильин А.И., Методические подходы к определению платы за городские ресурсы при развитии городов, М.: Стройиздат, 1989.

37. Кириллова А.Н. Формирование рынка недвижиомтси и механизм реализации жилищной политики крупного города. Автореферат дисс. На соиск. уч. степени доктора эконом, наук. М., 1995,

38. Ковалев А.П. Рыночная стоимость имущества предприятия. М.: Финстатинформ, 1996.

39. Козлов А. А., Некоторые способы применения метода дисконтирования будущих поступлений и инвестиций при анализе инвестиционных проектов и принятии инвестиционных решений, М.:Интелтех, 1993.

40. Котлер Ф. Основы маркетинга. / Общ.ред. Е.М. Пеньковой - М.: Пргресс, 1990.

41. Красноглазое Б.П. Земля: экономическая оценка, купля и продажа. М.: АТПО Русская инициатива, 1991.

42. Кудрявцев А.О., Рациональное использование городских территорий, М.:Стройиздат, 1981.

43. Лойко П.Ф., Кто хозяин городской земли, Малые города, №4-5, 1995.

44. Мельниченко СП. Земля и воля, Московский комсомолец, №84,1996.

45. Методические основы оценки недвижимости. Учебное пособие. Агапов Н.Н., Артеменко В.В., М.: Рос. Экономич. Академия, 1996.

46. Научно-технический прогресс в проектировании и строительстве промышленных зданий, табл. 8 кн, ЦНИИПромзданий, М.: Стройиздат, 1987.

47. Обзорная информация Использование городских территорий, зарубежная и отечественная практика М., 1990.

48. Прорвич В.А. Оценка земли в Москве: модели, алгоритмы, практический опыт. М.: Экономика, 1996 - с.54, 56, 58, 87, 104.

49. Прорвич В.А., Мецгер Ф.Е. Основные подходы и предварительные результаты экономической (кадастровой) оценке городских земель. №8(69) Ситуация, Итоги, Мнение..., Комитет по телекоммуникациям и средствам массовой информации: 1998- с.74

50. Сегединов А. А., Огнева Т.Е., О плате предприятиями и организациями Москвы за пользование городскими территориями, М.: Стройиздат, 1988.

51. Фридман Дж., Ордуэл Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости М.: Дело, 1995. - с.5, 89, 91, 272.

52. Харисон Г., Оценка недвижимости, М.: Мособлупрполиграфиздат, 1994.

53. Эккерт Дж. Оценка земельной собственности. Красногорск: Красная no гора, 1993.

54. Элерман Д. Математические методы в оценке недвижимости. Институт Экономического Развития, Всемирный Банк, апрель 1994,

55. Appraisal Group. Inc. Hialeah Palm Centre, Miami, Florida, 1995.

56. Boyce В., ed.. Real Estate Terminology, Ballinger Pabl. Co., Cambridge, Mass: 1985.

57. Ellwood L.W. Ellwood Table for Real Estate Appraising, Ballinger Pabl. Co., Cambridge, Mass: 1977.

58. The Appraisal of Real Estate., 9**^ ed., American institute of Real Estate Appraisers, Chicago, II., 1987.

59. Uniform Standards of Professional Appraisal Practice. The Appraisal Foundation, Wash, D.C. Updated to April 20, 1990.

60. William M. Shenkel, Modem Real Estate Appraisal, New York: Mc Gran-Hill Book Company, 1994. I l l