Развитие методов экономической оценки земельной недвижимости в управлении муниципальным образованием: На примере г. Новороссийска тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.05, кандидат экономических наук Шрамко, Александр Павлович

• Шрамко, Александр Павлович
• кандидат экономических наук
• 2006

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Шрамко, Александр Павлович

Введение.

Глава 1. Теоретико-концептуальные аспекты оценки земельной недвижимости на муниципальном уровне.

1.1. Экономическое содержание, природа и позиционирование проблемы оценки земельной недвижимости в системе управления муниципальным образованием.

1.2. Сущность и понятийно-терминологическая конструкция экономической оценки земельной недвижимости.

1.3. Типологическая классификация принципов оценки г земельной недвижимости: учет рыночных императивов.

1.4. Функциональная идентификация факторов определения научно-обоснованного размера цены земли в городе.

Глава 2. Инструментарий комплексной экономической оценки стоимости земельной недвижимости города: учет экологических факторов.

2.1. Системный анализ и дифференциация методов и подходов к экономической оценке земли города: структурно-функциональный аспект.;.

2.2. Структурно-функциональный состав и анализ экологической составляющей в механизме экономической оценки земельной недвижимости города.

2.3. Анализ существующих подходов и моделей учета экологического фактора в оценке рыночной стоимости городских земельных участков.

Глава 3. Совершенствование методов экономической оценки земельной недвижимости в системе детерминант развития муниципального образования.

3.1. Анализ методических рекомендаций по оценке земельной недвижимости с учетом экологического фактора.

3.2. Совершенствование и апробация методики формирования рыночной цены на землю на уровне муниципального образования (на примере г. Новороссийска).

3.3. Основные направления совершенствования институциональной инфраструктуры в сфере земельной недвижимости.

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Развитие методов экономической оценки земельной недвижимости в управлении муниципальным образованием: На примере г. Новороссийска»

Актуальность темы исследования. Процессы рыночной модернизации российской экономики, охватывающие все уровни ее иерархии (в том числе муниципальный), все более вовлекают в свою орбиту традиционные, но в силу объективных условий недостаточно активизированные факторы производства, в числе которых наиболее актуальными являются земельные ресурсы. Земля как основа всех процессов жизнедеятельности общества в политической, экономической, социальной, производственной, экологической и других сферах муниципального хозяйства обладает стоимостью, адекватная качественная и количественная оценка которой представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития его экономики.

В настоящее время все больше актуализируются вопросы учета экологического фактора при оценке земельной недвижимости города, которая в целом включает в себя сложную совокупность объектов специализированной собственности (земли, изъятые из оборота) и объектов, включенных в систему рыночных отношений. Для полноценного оборота этих объектов необходима информация об их стоимости с учетом сложившейся специфики землепользования города и земельного рынка, особенностей его нормативно-правового регулирования, а также адекватного рыночным императивам методического инструментария экономической оценки.

Стоимостная оценка такого специфического ресурса должна быть нацелена, прежде всего, на создание экономических стимулов рационального использования земельных ресурсов и их охраны, обеспечение равных экономических условий хозяйствования и равной оценки результатов деятельности предприятий, осуществление перехода к прямым рентным платежам и введение эффективного, с учетом интересов всех участников земельных отношений, налога на их использование.

В связи с этим особую научную и практическую значимость приобретают исследования, направленные на теоретическое осмысление и разработку инструментария экономической оценки земельной недвижимости муниципального образования, базирующегося на комплексном учете всей совокупности факторов, ее формирующих, включая экологическую составляющую, в контексте его включения в систему рыночных отношений, а также определение и обоснование рациональных пропорций между государственными и рыночными регуляторами формирования цен на земли городских территорий в системе муниципальной экономики.

Степень разработанности проблемы. Содержащиеся в научной литературе публикации в исследуемой области по тематической направленности можно сгруппировать следующим образом.

Исследованию правовых, общетеоретических, организационных и методологических аспектов управления комплексным социально-экономическим развитием муниципального образования посвящены работы Ю.В. Абду-рахимова, Г.Ю. Ветрова, A.JL Гапоненко, В.И. Голованова, A.A. Горбунова, А.Э. Гутнова, Н.С. Давыдовой, Б.С. Жихаревича, В.Г. Игнатова, А.Г. Коби-лева, Ю.С. Колесникова, B.C. Кулибанова, В.Н. Лексина, О.Н. Нестеренко, Ю.С. Попкова, В.М. Ресина, В.Е. Рохчина, P.A. Сетдикова, А.Х. Тамбиева,

A.Н. Швецова, О.П. Яковлева и целого ряда других авторов.

На становление методологического и методического подходов к исследованию управления развитием экономики городов России оказали влияние работы таких зарубежных экономистов, как Р. Бингхэм, JL Ван Ден Берг, С. Деллер, Р. Мерфи, Р. Майер, А. Салливан, П. Чезире, Ч. Харрис,

B. Хендерсон, П. Холл, Р. Шаффер, Д.Дж. Форрестер, А. Эванс и др.

Заметный вклад в развитие теории и практики управления экономикой города в условиях переходной экономики вносят работы Л.И. Абалкина, Е.Г. Анимицы, И.Т. Балабанова, B.C. Бильчака, B.C. Боголюбова, A.B. Бузга-лина, М. Вебера, А.Г. Дружинина, Р. Коуза, В.Н. Лексина, Т.Г. Нефедовой, В.Н. Овчинникова, А.Е. Половинкина, О.С. Пчелинцева, В.Е. Рохчина, А.Н. Силина, Ю.В. Филлипова, Дж. Форрестера, В.Н. Черновца, А.Н. Швецова и др.

В отечественной научной литературе основательно проработана проблема развития городов в условиях командной экономики, с выделением в ее составе задачи, связанной с оценкой стоимости земельных ресурсов (B.C. Бильчук, Е.Ф. Борисов, М.А. Боровская, В.А. Воротилов, В.В. Григорьев, A.C. Жолков, В.М. Зуев, Л.Г. Ибрагимов, И.А. Ильин, В.Я. Любовный, И.А. Острина, A.B. Руднев, П.М. Полян, И.И. Сигов, В.В. Финагин, H.H. Ше-вердяева и др.), в том числе на основе использования экономико-математических методов (C.B. Грибовский, Е.И. Иванова, Д.С. Львов, O.E. Медведева, О.М. Пахомова, В.А. Прорвич, В.П. Федоров).

Вместе с тем, недостаточно изученными остались вопросы, связанные с определением места и роли экономической оценки земельной недвижимости в системе управления социально-экономическим развитием муниципального образования, включая блок экологической составляющей. В связи с этим проблема совершенствования теоретико-методологической основы и инструментария формирования научно-обоснованной рыночной цены земли города, понимаемая как часть системы управления его социально-экономическим развитием, а также модернизации механизма его реализации, характеризуется высокой теоретической и практической значимостью. Это обусловило выбор темы, постановку цели и задач диссертационного исследования.

Цель и задачи диссертационного исследования. Цель работы состоит в формировании теоретико-методологического и инструментального базиса для повышения эффективности экономической оценки земельной недвижимости муниципального образования на основе изучения ее места и роли в системе муниципального управления, а также содержательного анализа экономической природы научно-обоснованной рыночной цены земли.

Основные задачи диссертационного исследования, отражающие последовательные этапы достижения поставленной цели, состоят в следующем ::

- уточнить экономическое содержание и ролевые функции экономической оценки земельной недвижимости в системе управления муниципальным образованием;

- сформировать понятийно-терминологическую конструкцию системы экономической оценки земельной недвижимости города;

- на основе учета рыночных императивов осуществить типологическую классификацию принципов оценки земельной недвижимости и факторов, определяющих инструментарий ее проведения;

- систематизировать и обобщить мировой и отечественный опыт эволюции подходов к оценке земельной недвижимости города;

- осуществить комплексный анализ экологической составляющей в механизме экономической оценки земельной недвижимости города на основе учета функциональных характеристик последней;

- осуществить анализ и систематизацию существующих подходов, моделей и методических рекомендаций по учету экологического фактора в оценке рыночной стоимости городских земель;

- проверить на примере города Новороссийска дееспособность существующего инструментария экономической оценки земельной недвижимости города, в том числе с учетом экологического фактора;

- предложить направления совершенствования методического инструментария экономической оценки земельной недвижимости города, а также институциональной инфраструктуры в сфере земельной недвижимости.

Объект и предмет исследования. Объектом исследования является экономическая оценка земельной недвижимости города как подсистема системы управления муниципальным образованием. Предметом исследования выступают экономические условия, методы и модели экономической оценки земельной недвижимости города с учетом экологического фактора.

Теоретико-методологической основой исследования послужили фундаментальные положения теорий эволюционной и переходной экономики, концепции рыночной экономики, реструктуризации социально-экономических систем, расселения социально-поселенческих общностей, теории управления, регионального менеджмента и маркетинга, механизмы и технологии оценки земельной недвижимости, императивов хозяйственного освоения и использования территорий, институциональная инфраструктура управления развитием муниципального образования, а также фундаментальные работы в области регионального и муниципального развития; законодательные и нормативные акты государственных органов Российской Федерации и её субъектов. При разработке проблемы использовались различные методологические подходы, в том числе системный и нормативно-целевой подходы, методы экономического, логического и сравнительного анализа, экономико-математического моделирования, субъектно-объектного и понятий-но-категорийного анализа, анализа макро-, мезо- и микроэкономической динамики; статистического анализа и прогнозирования.

Информационно-эмпирическая база исследования формировалась на основе официальных данных Росстата, Центра экономической конъюнктуры при Правительстве Российской Федерации, разрешенных к публикации данных по субъектам РФ, администрации г. Новороссийска, статистических сборников, ежегодников, материалов монографических исследований отечественных и зарубежных ученых, федеральных и региональных программ социально-экономического развития, а также интернет-ресурсов и проведенных автором исследований.

Рабочая гипотеза. Авторская гипотеза базируется на идее применения системного подхода к построению многоуровневой модели управления процессом определения рыночных цен на земельную недвижимость города, импульсом которой являются социально-экономические детерминанты его развития с включением в их состав интересов участников земельного рынка. Положения диссертации, выносимые на защиту: 1. Анализ постперестроечного функционирования муниципальных образований свидетельствует об особой роли в системе управления их социально-экономическим развитием экономической оценки земельной недвижимости. В данном контексте формирование рыночных цен на землю является важнейшей функциональной подсистемой управления муниципальной экономикой в целом. В методологическом аспекте управление процессом экономической оценки земельной недвижимости осуществляется под действием целого комплекса факторов внешнего (макроэкономического) и внутреннего (мезо- и микроэкономического) окружения, учет которых обеспечивает рыночную активность цены земли в городе.

2. Развитие рыночных отношений в сфере землепользования на муниципальном уровне, обеспечение рыночных операций с земельной недвижимостью неразрывно связаны с определением рыночной стоимости отдельных объектов недвижимости, их залоговой, инвестиционной, страховой стоимости в зависимости от особенностей местного законодательства и сложившейся специфики городского землепользования и земельного рынка. В соответствии с этим, рыночно ориентированная цена земли основывается на комплексе экономических принципов, отражающих объективные условия и позицию пользователя земельной недвижимостью, в числе которых: принципы, связанные с земельным участком и его улучшением; принципы, связанные с рыночной инфраструктурой; принцип наиболее эффективного использования земли.

3. Мировой и уже накопленный отечественный опыт свидетельствуют о том, что, несмотря на использование различными экономистами независимых наборов факторов для формирования размера цены на землю, можно выявить некоторую общность как в перечне, так и в приоритетности этих индикаторов, в соответствии с которой на первое место практически все исследователи выдвигают фактор доступности. Четкая функциональная идентификация полного набора факторов, в совокупности влияющих на процессы экономической оценки земельной недвижимости, в контексте сформулированных в работе принципов ценообразования формирует теоретико-методологическую базу для разработки методического инструментария оценки, адекватно отражающего объективные условия формирования земельного рынка в конкретном городе, а также общеэкономические императивы его функционирования.

4. Выявленная в ходе исследования сложноструктурированность объекта — земельной недвижимости муниципального образования, а также результаты анализа традиционных методов оценки земельной недвижимости города позволили сделать ряд выводов относительно их сравнительных преимуществ и недостатков в решении задач оценки использования земельных ресурсов города. Определено, что в результате применения одного из приемлемых для конкретной ситуации методов выбирается тот вариант использования земли, при котором может быть получена максимальная цена, с учетом всех правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений и интересов участников сделки.

5. В контексте очевидной значимости экологической составляющей в системе факторов формирования научно-обоснованного размера цены на землю МО принципиальным вопросом при разработке экономического механизма природопользования в сфере земельной недвижимости муниципального образования является его дифференциация по двум критериям: ориентация на рационализацию природопользования и охрану окружающей среды при расширении масштабов использования земельных ресурсов (тип экономического механизма с мягкими ограничениями) или ориентация на стабилизацию и сокращение масштабов деятельности данного сектора (жесткий и стимулирующий типы механизмов). Таким образом, механизм природопользования (в узком смысле) должен стать частью общего механизма, регулирующего функционирование земельного рынка в целом, системы экономической оценки земельной недвижимости, в частности, а также системы муниципального управления в целом, то есть быть ориентированным на конечные результаты.

6. Анализ развития методических рекомендаций по оценке городской земельной недвижимости позволил в систематизированном виде представить их эволюцию, отражающую в той или иной мере воздействие макроэкономических детерминант, среди которых особое место определено методике комплексной экономической оценки земельной недвижимости города на основе инвестиционных контрактов с учетом имеющихся ограничений. Анализ практики ее использования показывает, что применение этой методики позволило сделать важный шаг в установлении цивилизованных отношений на земельном рынке, так как, не изменяя фактически сложившегося уровня стоимости земельных участков при их натуральной оплате, появилась реальная возможность оплаты в денежной форме. Весьма показательным также является то, что одним из результатов применения данной методики стало расторжение большого количества инвестиционных контрактов в пользу приобретения права аренды соответствующих участков с оплатой в денежной форме.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке концептуальных основ формирования инструментария экономической оценки земельной недвижимости города, интегрированной в систему принятия эффективных управленческих решений муниципального уровня. К числу положений, содержащих элементы приращения научного знания, относятся следующие:

1. Предложена типологическая классификация экономической оценки земельной недвижимости муниципального образования в зависимости от макроэкономических детерминант и специфики конкретного города.

2. Методологически обоснованы размер цены земельной недвижимости и ее многоуровневый морфологический классификатор.

3. Выявлены основные направления активизации инвестиционного климата в результате выпуска муниципальных земельных облигаций.

4. Разработана концептуальная модель оценки земельной недвижимости города на основе методов корреляционно-регрессионного анализа.

5. Усовершенствована методика определения текущей стоимости платежа за землю в натуральной форме, осуществляемого в рамках инвестиционного контракта.

6. Разработан инструментарий комплексной экономической оценки стоимости земельной недвижимости муниципального образования с учетом экологического фактора.

Теоретическая и практическая значимость работы. Углубленное осмысление стратегий, концепций и механизмов совершенствования и структурных преобразований системы управления социально-экономическим развитием города, в числе которых особое позиционирование имеет экономическая оценка земельной недвижимости, анализ существующих подходов к ее осуществлению, выявление типовых проблем эффективной оценки земли, разработка концептуальных положений создания единой платформы совершенствования методов оценки по формированию рыночно-ориентированной цены на земельную недвижимость города на основе комплексного учета всех принципов и факторов, ее определяющих, является инструментом повышения эффективности муниципального менеджмента в целом.

Научные положения, выводы и рекомендации диссертации обладают практической ценностью и могут быть использованы органами управления муниципальных образований при выработке и реализации мер по совершенствованию системы управления социально-экономическим развитием города и внедрению современных технологий экономической оценки земельной недвижимости в городской системе управления.

Материалы исследования и его практические выводы могут быть использованы:

- руководителями и специалистами, занимающимися экономической оценкой земельной недвижимости города;

- руководителями соответствующих подразделений региональных властных структур в процессе регулирования и стимулирования природоохранной деятельности, а также при разработке нормативных актов и рекомендаций, связанных с ценообразованием на земельном рынке города.

Кроме того, материалы диссертационного исследования могут быть использованы в учебном процессе в ВУЗах при разработке курсов «Государственное и муниципальное управление», «Экономика городского хозяйства», «Стратегический менеджмент», «Экономика природопользования», «Региональная экономика» и др.

Апробация результатов исследования. Основные концептуально-теоретические положения и выводы, а также прикладные рекомендации диссертационного исследования нашли отражение в докладах и выступлениях автора на ряде научно-практических конференций и семинаров, где получили положительную оценку.

По материалам диссертационного исследования опубликовано 11 научных работ общим объемом 3,25 печатных листа, в том числе лично автора - 3 п.л.

Структура диссертации. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы, включающего 163 наименования, приложений. Иллюстративный материал представлен 14 таблицами и 17 рисунками.

Заключение диссертации по теме «Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда», Шрамко, Александр Павлович

5. Основные выводы по сборам арендной платы и земельного налога

Площадь земель, сданных в аренду, в 10 раз меньше, чем площадь земель, облагаемых налогом.

Денежные поступления от аренды в 3 раза больше.

Интенсивность обложения платежами земель, сданных в аренду, почти в 30 раз больше, чем земель, облагаемых земельным налогом.

Поступления 2005 г. близки к пределу.

Возможный резерв увеличения поступлений — уменьшение льгот по налогу, перевод крупных землепользователей на арендные отношения, повышение собираемости арендных платежей с помощью современных кредитно-финансовых инструментов.

Увеличение базовых ставок арендной платы и налога фактически означает изъятие оборотных средств предприятий, уменьшение прибыли и поступлений от налога на прибыль, а значит, и суммарных поступлений от налогов в бюджет города. Тем более, что уже сейчас действуют повышающие коэффициенты, увеличивающие уровень арендных платежей для отдельных категорий землепользователей почти до 10% от стоимости земли.

Макроэкономические результаты: а) высокий уровень капитализации вложений в земельную недвижимость при отсутствии ипотеки; б) преобразование капитала города - собственника земли - из финансовой формы в натуральную; в) насущная необходимость создания системы ипотечного кредитования при создании и воспроизводстве недвижимости, включая разнообразные формы инверсии ипотеки. б. Продажа и выкуп права аренды земельных участков.

При средней по Новороссийску в 2003-2004 гг. рыночной стоимости права аренды земельного участка для коммерческого использования в 1,5 млн. долл. за 1 га для получения суммы, эквивалентной общим поступлениям от регулярных земельных платежей в 1500 млрд. руб. (в ценах 2003 г.), необходимо продать право аренды земельных участков суммарной площадью 160 га, или 0,5% общей площади городских земель общественной и промышленной застройки.

Проведенный выше упрощенный анализ действующей системы земельных платежей позволяет сделать вывод, что возможности чисто фискальной системы регулярных земельных платежей близки к насыщению, а развитие земельных рыночных отношений открывает для города гораздо более привлекательные перспективы. В частности, повышение эффективности использования городских земель всего на 1% и продажа выявленных излишков на земельных конкурсах могут дать городу в 2 раза больше поступлений, чем от земельного налога и арендной платы.

Аналогичный вывод можно сделать и по интенсификации выкупа права аренды земельных участков для использования в коммерческих целях и совершения рыночных операций с землей уже существующими землепользователями.

Вместе с тем продажа и выкуп права аренды земельных участков в денежной форме могут приводить к уменьшению оборотных средств и инвестиционного потенциала предприятий и в итоге к уменьшению прибыли и поступлений от всех видов налогов в бюджет города.

Важно подчеркнуть, что использование существующих форм финансирования создания и воспроизводства системы улучшений городских земель фактически означает преобразование денежных средств городского бюджета и внебюджетных фондов, имеющих абсолютную ликвидность, в практически неликвидную земельную недвижимость, а не в реальный капитал. А фискальная система земельных платежей, не обеспечивающая эффективное взаимодействие макроэкономических интересов города в целом и экономики отдельных предприятий-землепользователей, дает возможность городу вернуть не более 10% его затрат.

Кроме того, существует серьезная несбалансированность экономико-правовой системы городского землепользования. Причем, если бы не была создана ныне действующая, пусть и далеко не совершенная система арендных отношений и земельного рынка, то несбалансированность по поступлениям только от земельного налога возросла бы еще в несколько раз. Компенсация расходов на воспроизводство земельной недвижимости и средств городского бюджета за счет общих налоговых поступлений от успешно работающих предприятий промышленности и малого бизнеса, занимающих относительно небольшую часть городских земель, лишь скрывает этот дисбаланс и тормозит процесс повышения эффективности землепользования.

Подобное упрощенное рассмотрение баланса затрат и поступлений от земельной недвижимости можно провести в более формализованном виде, чтобы проанализировать основные тенденции и сформулировать альтернативные подходы к формированию экономики городского землепользования, центральным звеном которой является экономическая оценка городской земельной недвижимости.

Обозначим через С текущую стоимость городской земельной недвижимости, а через К- коэффициент, характеризующий ее естественный износ, амортизацию в пересчете на один год.

Тогда ежегодное уменьшение стоимости земли из-за ее морального и физического износа будет равно (К х С), в соответствии с чем в течение года стоимость земли с величины С упадет до величины С х(1-К).

Однако в отличие от микроэкономической ситуации, когда можно рассчитать практически любой проект создания и использования недвижимости, ориентируясь на полную амортизацию актива (здания, сооружения), город в целом не может допустить ухудшение потребительских свойств своей земельной недвижимости и должен ежегодно полностью компенсировать подобные потери. Если компенсация производится за счет земельных платежей, то их суммарная величина должна быть равна (К х С). Но данная компенсация означает проведение соответствующих строительно-монтажных работ на данную сумму. Иначе говоря, ежегодный объем работ по воспроизводству системы улучшений городских земель должен полностью компенсировать величину их естественного износа.

Если собираются только регулярные земельные платежи (земельный налог и арендная плата), ставки которых пропорциональны стоимости земельной недвижимости, то ежегодные поступления будут равны:

П = Ка*Да*С + Кн*Дн*С, (3.1) где Ка — средняя ставка величины арендной платы по отношению к стоимости земельной недвижимости;

Да - доля земель, находящихся в аренде;

Кн — средняя ставка величины земельного налога, по отношению к стоимости земельной недвижимости;

Дн — доля земель, облагаемых налогом.

Соответственно, для обеспечения ежегодного воспроизводства земельной недвижимости должно выполняться равенство:

К*С = Ка * Да * С + Кн *ДН * С, или К = Ка *Да + Кн *ДН (3.2)

Используя соотношения, приведенные в 3.2, можно сделать простой вывод о том, что если регулярные платежи собираются со 100% земель, то их средневзвешенная ставка должна быть равна К (например, Ка = Кн = К).

В реальной же ситуации, когда К = 3%, Ка = 2%, Да = 10%, Кн = 0,5%, Дн = 30%, равенство 3.2 выполняться не может (3% > > 0,2% + 0,15%), и земельные платежи покрывают всего около 10% расходов на воспроизводство земельной недвижимости. Оставшиеся 90% покрываются за счет других видов налогов, получаемых в основном со стабильно работающих предприятий, занимающих небольшую часть городских земель.

Данное положение означает, что неравномерность нагрузки по прямым регулярным земельным платежам на различные предприятия, расположенные на городских землях, еще больше усиливается (примерно в 10 раз) за счет действующей системы налогообложения. Очевидно, что это становится одной из причин, тормозящих экономический рост за счет развития производства товаров и услуг.

При выравнивании ставок земельного налога до уровня арендной платы (Кн = Ка = 2%) суммарная доля земельных платежей может быть увеличена до 0,8%, т.е. покрывать 25% затрат, что принципиально ситуацию не изменит, поскольку дефицит уменьшится с 90 до 75%.

Очевидно, что основная причина возникновения такого дисбаланса связана не столько с заниженными ставками земельного налога, сколько со структурой баланса застроенных земель: примерно половина из них - это селитебные территории, налогообложение которых льготируется на 97%. Отмена таких льгот может привести к существенному уменьшению реальных доходов населения, а также социальной неустойчивости и поэтому не представляется возможной даже в принципе для сложившихся реальных условий.

Гораздо более реальным является повышение эффективности использования всех видов городской недвижимости. В г.Новороссийске объединенный земельно-имущественный комплекс обеспечил рост поступлений от недвижимости до уровня, превышающего 1 млрд. долл. в год, т.е. более 1% стоимости земельной недвижимости. Это существенно уменьшает отмеченный дисбаланс (уже примерно до 50%) и, соответственно, смягчает налоговую перегрузку эффективно работающих предприятий, создавая более благоприятные условия для роста производства, однако принципиально проблему дисбаланса экономики городского землепользования также не решает.

Создание и развитие земельного рынка обеспечивает дополнительные поступления от единовременных земельных платежей за счет продажи и выкупа права долгосрочной аренды земельных участков. Это изменяет баланс за счет нового слагаемого:

К*С = Ка*Да*С + Кн*Дн*С+Да*С (3.3) где Да — доля городских земель, от которых поступают единовременные платежи от приобретения и выкупа права аренды участков.

Оценка реальной ситуации в Новороссийске позволила сделать вывод о том, что уровень единовременных платежей в 2004-2005 гг. достиг примерно 0,2% общей стоимости городских земель, что улучшило рассмотренный баланс, но незначительно. Повторив расчеты, сделанные выше, нетрудно определить, что доля земель, вовлекаемых в рыночные отношения с единовременными платежами, должна ежегодно составлять 2-2,5% общей площади застроенных земель, а с учетом того, что приобретаются и выкупаются наиболее ценные, привлекательные в коммерческом отношении земли, стоимость которых в 2-3 раза превышает среднюю цену, величина этой доли может быть снижена до 1%.

Для условий Новороссийска это означает, что ежегодно в первичный рынок должно вовлекаться более 500 га городских земель стоимостью 150200 млн. долл. Проанализируем, что это означает по продаже и выкупу прав аренды земельных участков.

Продажа прав аренды свободных земельных участков такой площади означает реализацию инвестиционной программы с объемом строительных работ порядка 400 тыс.м2 на сумму 350-400 млн. долл., что в 2-3 раза превышает существующие объемы строительства и представляется практически нереальным в современной ситуации. Хотя это означает ежегодный прирост Л площади зданий всего на 1 м на одного жителя города и объем инвестиций около 1 тыс. долл. в год на одного человека, создание современной системы ипотечного кредитования и мобилизации сбережений населения вполне может решить эту задачу.

Однако ежегодный выкуп прав аренды уже застроенных земельных участков такой площади на сумму 150-200 млн. долл. не означает необходимости столь резкого повышения уровня инвестиций и представляется значительно более реальным. Безусловно, это также предполагает создание новой системы кредитования, использующей городские земельные активы в качестве самого надежного обеспечения. Некоторые подходы и элементы такой системы на основе введения земельных ценных бумаг уже были описаны ранее, краткое изложение подобных вариантов совершенствования институциональной инфраструктуры эффективного землепользования, включая эффективную систему экономической оценки земельной недвижимости города, будет рассмотрено ниже.

Здесь следует отметить только два основных момента.

1. Обеспечение кредитов предприятиям земельными активами позволит увеличить суммы кредитов и уменьшить процентные ставки по ним, что улучшит финансовое положение предприятий и обеспечит дополнительные возможности для компенсации отмеченного выше дисбаланса.

2. По своему характеру кредитные средства, обеспеченные городской земельной недвижимостью, связаны с городским строительным комплексом, продукция которого неизбежно находит спрос потребителей — жителей города. Позитивный фактор в этом — возможность снижения давления платежеспособного спроса даже при более низком уровне качества продукции, но при этом необходимы специальные меры для постоянного повышения потребительских свойств продукции строительного комплекса и снижения издержек.

Проведение кадастровой оценки городской земельной недвижимости позволило бы в такой ситуации не только более справедливо распределить бремя земельных и общих налоговых платежей по различным категориям землепользователей, повысить эффективность использования городских земель, но и создать определенные предпосылки и необходимые основания для возможной трансформации налоговой системы и введения единого налога на недвижимость.

Очевидно, что назрела необходимость создания в области землепользования современной системы кредитования участков рыночных земельных отношений, в том числе на основе земельных фондовых активов по технологиям, близким к ипотечным. Нужно использовать залоговые отношения, разнообразные финансовые инструменты, включая земельные ценные бумаги, способствующие превращению городской земельной недвижимости в реальный капитал, дающий городу необходимую отдачу.

Необходимость создания системы кредитования для рынка недвижимости, включая и земельный рынок, очевидна для всех его участников. Очевидны и сложности, связанные, прежде всего с макроэкономическими проблемами переходного периода. Пока можно говорить о создании только некоторых элементов системы кредитования.

В плановой экономике недвижимость создавалась за счет «освоения» бюджетных средств, а не за счет системы долгосрочного залогового кредитования, затем уже в ходе приватизации был сделан ряд упущений макроэкономического характера: в частности, недвижимость, в том числе и городские земли со всей их системой улучшений, не вошла в состав активов коммерческих банков. Ее стоимость стала практически ничтожной, соответственно, и активы российских банков не сопоставимы с западными. По существу, с началом рыночных реформ активы российских коммерческих банков начали формироваться заново, за счет приватизации части бюджетных средств и различных торговых операций. Большая часть долгосрочных внешних заимствований также перетекла на рынок «коротких» денег, а система долгосрочного кредитования реального сектора экономики все еще находится на стадии становления. При этом валютные накопления рядовых граждан, превышающие внешние заимствования, выведены из кредитно-финансовой сферы и в макроэкономическом плане перестали играть роль денежного капитала.

Очевидно, что создание системы «длинных» денег требует поиска путей вовлечения недвижимости в сферу кредитно-финансовых отношений, создания специализированных банков и иных финансовых институтов. И городские земли, в которых капитализированы и дают реальную отдачу крупные бюджетные средства, могут стать важнейшей составляющей активов специализированных земельных инвестиционных банков.

Одним из возможных видов по-настоящему «земельных» ценных бумаг могут стать муниципальные земельные облигации с натуральной формой обеспечения и погашения свободными земельными участками, предназначенными для реальных инвесторов, приобретающих эти земельные участки.

Их основные отличительные особенности, механизм работы и источник обоюдной выгоды как для города в целом, так и для землепользователей-инвесторов легко понять из следующего упрощенного примера.

Допустим, администрация города подготовила к продаже несколько десятков свободных земельных участков, суммарная рыночная стоимость которых составляет 100 млн. долл. Планируется реализовать их за 2 года с равномерным поступлением средств (ежеквартально в равных долях — по 12,5 млн. долл.). Заметим, что в реальной практике реализовать такой график очень сложно, интенсивность поступлений нарастает к концу года, и среди них, как и в структуре других платежей, значительную долю составляют взаимозачеты. Поэтому даже обеспечение равномерности поступлений в виде реальных денег уже приносит городу реальные выгоды.

Итак, на всю сумму обеспечения в 100 млн. долл. выпускаются земельные облигации сроком на 2 года и размещаются уполномоченным банком среди инвесторов, планирующих приобрести данные земельные участки. Условием размещения является возможность получения краткосрочных кредитов в этом же банке под залог облигаций в размере 50% от их номинала. Стоимость данного кредита может быть установлена очень низкой, например, 4% годовых. За инвесторами, купившими облигации, закрепляются права на соответствующие земельные участки с обязательным условием предъявить для погашения облигации в конце срока.

Следовательно, на первом интервале планирования (первый квартал) из общей выручки банк выдаст инвесторам кредитов на 3 месяца на сумму 50 млн. долл. Остаток средств в 50 млн. долл. банк использует в более прибыльных операциях, например под 12% годовых. В конце первого интервала планирования после возврата кредитов общая сумма возрастет до 102 млн. долл., а после выполнения обязательств перед городской администрацией в размере 12,5 млн. долл. остаток средств составит 89,5 млн. долл.

На втором интервале планирования (второй квартал) банк снова выдаст 3-месячные кредиты инвесторам на те же 50 млн. долл., а оставшиеся

39,5 млн. долл. использует в более доходных операциях. Нетрудно подсчитать, что в конце второго интервала общая сумма средств составит 91,2 млн. долл., а после выполнения обязательств в размере тех же 12,5 млн. долл. остаток средств уменьшится до 78,7 млн. долл.

Продолжая подобные расчеты (табл. 3.4) легко определить, что сумма кредитов инвесторам начинает снижаться только на шестом периоде планирования, а в конце двухлетнего срока после выполнения всех обязательств и погашения облигаций город может получить дополнительно 7,7 млн. долл. Выгоды городской администрации здесь очевидны.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Как показали исследования проблемы экономической оценки земельной недвижимости муниципального образования, научную основу подхода к формированию механизма и инструментария обоснованной в контексте всей совокупности факторов муниципального уровня экономической оценки земельной недвижимости должен составлять системный подход и системный анализ — всестороннее исследование факторов внешнего и внутреннего окружения муниципального образования как сложной социально-экономической системы и всей совокупности связей и отношений, возникающих по поводу земельной недвижимости.

Система муниципального управления имеет классическую структуру и включает объект управления - муниципальное образование (состоящее из множества взаимосвязанных элементов, среди которых особое позиционирование имеют объекты земельной недвижимости) и субъект управления (органы управления муниципальным образованием, которые призваны в пределах своей компетенции решать проблемы муниципального образования, являясь управляющими элементами его социально-экономической системы), объединенные между собой совокупностью взаимодействий, проявляющихся в виде векторов прямой и обратной связи, определяемых вектором текущих и стратегических целей функционирования и социально-экономического развития муниципального образования.

Практически все известные методы оценки земли создавались и развивались для оценки индивидуальных объектов недвижимости — зданий, сооружений, застроенных или незастроенных земельных участков. При этом экономический анализ проводится фактически в рамках микроэкономических подходов к экономике конкретного предприятия или иного собственника, функционирующей в рамках устоявшейся макроэкономической и правовой системы. Очевидно, что прямой перенос таких подходов к оценке отдельных объектов недвижимости на систему оценки городской земельной недвижимости в целом, создание и воспроизводство которой происходит в условиях неравновесной макроэкономики переходного периода от планово-распределительной системы хозяйствования к рыночной, может дать неадекватные результаты. Обобщая анализ всех представленных в работе принципов экономической оценки земельной недвижимости муниципального образования, следует особо отметить, что при определении адекватного им методического инструментария формирования научно-обоснованной цены на землю приоритетное значение имеет индикация и учет всей совокупности факторов, ее детерминирующих.

В процессе исследования был выявлен широкий спектр методических подходов, что сделало необходимым их общую инвентаризацию и систематизацию с предложенных в данном исследовании теоретико-методологических позиций, позволяющих конкретизировать и дифференцировать методы в зависимости от ролевых функций каждого из них с учетом их сравнительных преимуществ и недостатков, чтобы каждый действенный методический подход мог бы занять свое достойное место в системе оценки, обеспечивая ее требуемые результаты.

Комплексный анализ существующих подходов и методических приемов экономической оценки земельной недвижимости города, проведенный в работе с описанных выше методологических позиций, позволил получить целый ряд выводов относительно их сравнительных преимуществ и недостатков, о широком спектре возможностей применения для самых разных задач и целей оценки, для различных ситуаций, касающихся настоящего или будущего использования земельных ресурсов города; отмечено, что в их числе существенное значение имеют факторы, формируемые окружающей природной средой местоположения муниципального образования и конкретного земельного участка, в отношении которого осуществляется процедура оценки, в том числе экологические факторы.

Несмотря на то, что базой административных и экономических форм эколого-экономического стимулирования рационального использования земельной недвижимости на региональном (муниципальном) уровне являются нормы и нормативы, на основе которых разрабатываются экологические ограничения на хозяйственную деятельность, что детерминирует необходимость выработки лимитов предельно допустимого использования земельных ресурсов в регионах с установлением материальной и моральной ответственности загрязнителей за превышение этих нормативов, оказались возможными направления их совершенствования. Реализация полученных в ходе исследования подходов и моделей экономической оценки земельной недвижимости в территориальных границах муниципального образования в достаточной степени нашла свое отражение в соответствующих методических рекомендациях, использовавшихся ранее или применяющихся в настоящее время в практике оценочной деятельности на рынке земельной недвижимости города.

В целом в результате обобщения отечественного опыта решения экологических проблем методами регулирования землепользования можно прийти к следующим выводам:

1. В нашей стране в настоящее время существует определенная нормативно-правовая база для целей правового регулирования земель, имеющих важное экологическое, рекреационное и оздоровительное значение. Однако в действующих документах приоритет, как и раньше, отдается внеэкономическим методам воздействия на землепользователей без учета появления различных видов собственности на земельные и иные природные ресурсы. Механизм влияния на землепользователей и хозяйствующих субъектов в целях создания оптимальной земельной структуры и соблюдения экологических требований не разработан.

2. Экологически ориентированное регулирование земельных отношений осуществляется в основном в рамках природоохранного, градостроительного, лесного, водного и санитарного законодательства. Ведущими методами формирования структуры землепользования являются принципы архитектурно-планировочной организации территории, закрепленные в законодательном порядке.

3. Приемы и методы районной планировки по своему содержанию аналогичны методу зонирования территории, широко применявшемуся на Западе в

70-80-х гг. XX в. Однако они ориентированы на директивный характер исполнения и практически не учитывают требований, связанных с необходимостью развития экономических методов воздействия на существующих и потенциальных землепользователей. Основная причина такого положения — отсутствие рынка земли и как следствие - отсутствие объективных экономических критериев оценки предлагаемых схем пространственной организации территории.

4. В условиях хаотичного и практически бесконтрольного формирования рынка земли, при отсутствии критериев разграничения собственности на природные ресурсы и противоречивости земельного законодательства возникает опасность потери ценных экологических территорий вследствие ослабления контроля за соблюдением природоохранных требований, главным образом ввиду утраты органами архитектуры и санитарного контроля своих приоритетных позиций при отводе земельных участков.

5. К сожалению, как отмечается рядом авторов (Бобылев, Комов), современные традиционные подходы к экономическому развитию в России ориентируются на получение быстрых результатов, связанных с большим количеством используемых ресурсов и узостью представлений о земельных ресурсах, рассматриваемых только в качестве элемента общественного производства. В структурах исполнительной и законодательной власти России нет полного и четкого осознания необходимости экологизации земельного права в русле проводимой в стране земельной реформы.

6. Необходим поиск новых методов формирования оптимальной в экологическом отношении структуры землепользования, позволяющих сочетать наработанные ранее архитектурно-планировочные приемы с новыми экономическими критериями и способами воздействия на землепользователей в условиях формирования множественности форм собственности (государственная, муниципальная, долевая, частная и иные) на землю и природные ресурсы.

7. После принятия решения о направлении развития территории основными экономическими критериями могут стать рыночная стоимость земли и экономическая оценка воздействия на окружающую среду проектов хозяйственной деятельности. Так же, как и оценка эффективности предлагаемых проектов развития территории, экономическая оценка воздействия на окружающую среду проектов хозяйственной деятельности производится на основании соотношения возможных доходов с учетом положительных эффектов от неоцениваемых экологических благ и издержек. К издержкам относят ущерб, полученный в результате потери природных благ и природных объектов, включая и социальные аспекты (снижение стоимости недвижимости, увеличение затрат на лечение и т.д.). Если данное соотношение является положительной величиной, то рассматриваемый проект или вариант развития территории может считаться оправданным.

Решение проблем регулирования землепользования обусловливает необходимость разработки методов учета экологического фактора при определении рыночной стоимости объектов недвижимости.

При оценке рыночной стоимости недвижимости экологический фактор учитывается при анализе наиболее эффективного использования, установлении перечня прав и ограничений, влияющих на рыночную стоимость недвижимого имущества, а также возможностей в использовании недвижимого имущества, при установлении собственно рыночной стоимости недвижимости, при организации консультаций по принятию решений относительно недвижимости и выработке рекомендаций, связанных с различными аспектами использования недвижимого имущества и осуществления инвестиций, а также при проведении макро- и микроэкономического анализа, планирования развития территорий и функционирования системы налогообложения.

В зависимости от целей учета экологических факторов при определении стоимости недвижимости следует выбирать конкретные технологии и процедуры расчета, учитывая следующие важные моменты: во-первых, зарубежный опыт показывает, что существование разнообразных форм собственности на землю (собственность штатов, федеральные, муниципальные и частные земли) обусловливает развитие гибкого правового регулирования землепользования, связанного в основном с ограничением прав собственника землевладения; во-вторых, все более возрастающее понимание необходимости комплексного решения вопросов охраны ценных природных комплексов определяет развитие планового подхода, выражающегося в разработке единых программ землевладения и охраны природы отдельных территорий; в-третьих, совмещение двух тенденций приводит к тому, что важнейшие вопросы регулирования землепользования решаются на экономической основе. Для стимулирования осуществления конкретных планов и программ землепользования применяется гибкая система экономического принуждения в виде установления налоговых льгот, целевых кредитов, штрафов, компенсаций, выкупа земель и других видов воздействия на землевладельцев; в-четвертых, в основе всех методов экономического воздействия на частных собственников лежит оценка стоимости недвижимости и всех видов экологически значимых земель

Исследование существующих математических моделей и алгоритмов массовой и индивидуальной оценки стоимости городских земельных участков, способов выделения её основных компонент и источников возникновения и характера накопления погрешностей позволило сделать вывод о том, что использование некоторых методик может привести к возникновению недопустимо больших погрешностей. В этой связи проведены аналитические и численные исследования зависимостей погрешностей получаемых результатов оценки от погрешностей исходных данных из земельного и градостроительного кадастров и иных источников, а также предложен алгоритм формирования групп исходных данных, обеспечивающий наименьшее влияние их погрешностей на точность получаемых оценок различных видов стоимости городских земельных участков.

В диссертации также на примере оценки экологической составляющей рыночной стоимости различных участков г. Новороссийска проиллюстрировано влияние адекватности оценки стоимости городских земельных участков на принятие управленческих решений в области градостроительства на базе земельно-кадастровой информации, в контексте социально-экономического развития города.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Шрамко, Александр Павлович, 2006 год

1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 года.

2. Федеральный Закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» №154-ФЗ от 28.08.95г.

3. Федеральный Закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации № 131-Ф3 от 6 октября 2003 г. С изменениями от 12 августа 2004 г. №99-ФЗ. 2005.

4. Указ президента РФ «Об утверждении Основных направлениях государственной политики в области развития местного самоуправления в Российской Федерации» от 15.10.1999. № 1370 // Собрание законодательства РФ. 1999. - №42.

5. Постановление Правительства РФ от 11.11.2002 г. № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков».

6. Гражданский кодекс РФ. Принят Гос. Думой 22.12.1995 г. Ч. II.

7. Гражданский кодекс РФ. М.: Норма, 2006.

8. Градостроительный кодекс Российской Федерации // Собрание законодательства РФ. 1998. - №19.

9. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002г. № 568-р.

10. Абдурахимов Ю.В. Муниципальная экономика: тенденции и перспективы развития / Ю.В. Абдурахимов. Екатеринбург, 2000.

11. Александрова А. Неравномерность развития муниципальных образований / А. Александрова, Е. Гришина // Вопросы экономики. 2005. - 18 августа.

12. Алехина O.A. Финансовая система как фактор усиления интеграции значимости феномена связности в крупном городе / O.A. Алехина // Проблемы преобразования и регулирования социально-экономических систем. СПб, 1996.

13. Амелехин JI. Как править городом? Структура управления городом Новосибирском / Л. Амелехин // Муниципалитет. 1998. — №1.

14. Анимина Е.Г. Стратегия развития крупнейшего города: взгляд в будущее (научно-методический подход) / Е.Г. Анимина, B.C. Бочко. Екатеринбург, 2003.

15. Анимина Е.Г. Основные аспекты экономики города как самостоятельное научное направление / Е.Г. Анимина // Известия УрГЭУ. 1999. - №1.

16. Анимина Е.Г. Основы местного самоуправления / Е.Г. Анимина, А.Т. Тертышный. -М.: ИНФРА, 2000.

17. Анфилатов B.C. Системный анализ в управлении / B.C. Анфилатов. М.: Финансы и статистика, 2003.

18. Архипова Н.И. Исследование систем управления / Н.И. Архипова. М.: ПРИОР, 2002.

19. Бабун Р.В. Организация местного самоуправления / Р.В. Бабун. — СПб: Питер, 2005.

20. Бабун Р.В. Управление муниципальной экономикой / Р.В. Бабун, 3.3. Муллагалеева. -, 2001. Новокузнецк.: НФИ КемГУ, 1999. Сер. «Библиотека местного самоуправления». - Вып. 35.

21. Бабурин В.Л. Географические основы управления / В.Л.Бабурин, Ю.Л. Мазурин; МГУ им. М.В. Ломоносова. М.: Дело, 2000.

22. Барский А. Финансовая база местного самоуправления / А. Барский, А. Данков, Н. Микулин // Вопросы экономики. 1999. - №3.

23. Бежаев О.Г. Межбюджетные отношения: теория и практика реформирования / О.Г. Бежаев. М.: Экзамен, 2001.

24. Белкин C.B. Политические риски: смена власти и аналитическая служба губернатора / C.B. Белкин. М.: НТИ, 2000. - Сер. 2, 9.

25. Белоус А.П. Перестройка управления социально-экономическими процессами в крупном городе в условиях перехода к рыночным отношениям /А.П. Белоус.-М., 1991.

26. Беспамятных H.H. Противодействие кризисным явлениям через инициацию экономической активности муниципальных образований / H.H. Беспамятных, Г.К. Леонтьев, E.H.Логунцев. — Екатеринбург: УрОРАН, 1999.

27. Бильчук B.C. Становление рыночных структур в больших городах России / B.C. Бильчук. СПб.: Изд-во СПбУЭиФ, 1991.

28. Бобылев С.Н. Экология и экономика: Региональная экологическая политика / С.Н. Бобылев, O.E. Медведева. М.: ЦЭПР, 2003.

29. Болдырев В. К проблемам определения градостроительной ценности городских территорий / В. Болдырев. М., 1994.

30. Борисов А. Города и реформы / А. Борисов, А. Васютичев. Обнинск, 2002.

31. Борисов А. Города: системный анализ / А. Борисов, П. Ореховский // Муниципальная экономика. 2002. - №3 (11).

32. Борисов В.А. Демография / В.А. Борисов. М.: ИД «Nota Bene», 1999.

33. Борисов Е.Ф. Экономика: Справочник / Е.Ф. Борисов, A.A. Петров, Ф.Ф. Степанов. М., 1997.

34. Боровская М.А. Механизмы экономизации процесса управления муниципальной собственностью / М.А. Боровская. Ростов н/Д: СНКЦ ВШ, 2002.

35. Бочкарева Т.Б. Стратегия развития муниципального образования: технологические основы программирования / Т.Б. Бочкарева- М.: Московский общественный научный фонд, 2003. — Вып. 44.

36. Броварский Е.В. Интернет с netscape: новое поколение лучших программ для Интернета / Е.В. Броварский. — М., 2000.

37. Будем город городить // Российская газета. 2005. - 1 декабря. Киреев В.В.

38. Бузырев В.В. Экономика жилищной сферы / В.В.Бузырев, В.С.Ченашин. — М.: ИНФРА-М, 2001.

39. Василенко И.А. Административно-государственное управление в странах Запада: США, Великобритания, Франция, Германия / И.А. Василенко. -М.: Логос, 1998.

40. Васильев М. Местное самоуправление в России: Ограничения и опасности / М. Васильев // Городское самоуправление. 1998. - № 6.

41. Велихов JI.A. Основы городского хозяйства / Л.А. Велихов. М.: Наука, 1996.

42. Вендина О.И. Москва 90-х: в поисках логики городского развития / О.И. Вендина // География. 1997. - №39.

43. Ветров Г.Ю. Комплексное муниципальное планирование социально-экономического развития: современные тенденции и проблемы / Г.Ю. Ветров // Городской альманах. М.: Фонд ИЭГ, 2005. - Вып. 1.

44. Ветров Г.Ю. Кодекс лучшей практики в сфере муниципального управления ресурс, инструмент и форум муниципальных специалистов / Г.Ю.Ветров, P.A. Попов // Городской альманах. - М.: Фонд ИЭГ, 2005. - Вып. 1.

45. Визгалов Д. Мониторинг и оценка в условиях программно-целевого управления региональным развитием / Д. Визгалов, Б. Мозголин, И. Никулина, И. Хоменко. Томск: Дельтаплан, 2004.

46. Визгалов Д.В. Методы оценки муниципальных программ / Д.В. Визгалов. -М.: Фонд ИЭГ, 2005.

47. Власова Н.Ю. Стратегический подход в городском планировании: российские перспективы / Н.Ю. Власова // Региональная политика и местное самоуправление. Материалы IX российско-американского научно-практического семинара. — Екатеринбург, 1997.

48. Власова Н.Ю. Структурная трансформация экономики крупнейших российских городов: Дис. . д-ра экон. наук / Н.Ю.Власова. Екатеринбург, 2000.

49. Воронин А.Г. Муниципальное хозяйствование и управление / А.Г. Воронин. -М.: Финансы и статистика, 2004.

50. Воронин А.Г. Основы управления муниципальным хозяйством / А.Г. Воронин, В.К. Ланин, А.Н. Широков. М.: Дело, 1998.

51. Гапоненко А.Л. Стратегия социально-экономического развития: страна, регион, город / А.Л. Гапоненко. -М.: Изд-во РАГС, 2001.

52. Голованов В.И. Устойчивое развитие крупного города на этапе перехода к рыночной экономике / В.И. Голованов. М.: Наука, 1999.

53. Горбунов A.A. Управление развитием городских социально-экономических систем / A.A. Горбунов, B.C. Кулибанов, P.A. Сетдиков. СПб: ИСЭП РАН, 1996.

54. Города России / Под ред. Г.М. Лаппо. М.: БРЭ, 2003.

55. Гранберг А.Г. Основы региональной экономики: Учебник для вузов / А.Г. Гранберг. М.: ГУ ВШЭ, 2000.

56. Грибовский C.B. Оценка стоимости недвижимости / C.B. Грибовский, Е.И.Иванова, Д.С.Львов, О.Е.Медведева. М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. Григорьев В.В. Управление муниципальной недвижимостью / В.В. Григорьев, И.А. Острина, A.B. Руднев. -М.: Дело, 2001.

57. Грицай О. Постиндустриальные сдвиги в Москве: концепция «глобального города» и структурная перестройка экономики / О. Грицай // Изв. РАН. 1996. - № 5. - Сер. географ.

58. Гутнов А.Э. Город как объект системного исследования / А.Э. Гутнов // Системные исследования: Ежегодник. М., 1977.

59. Давыдова Н. Устойчивое развитие города. Вопросы разработки стратегии / Н. Давыдова, Е. Тимофеева // Материалы 4-й муниципальной сессии. — Обнинск, 2000.

60. Данилов Н.И. Развитие крупных промышленных центров: теория, методология, практика / Н.И. Данилов. Екатеринбург: УрО РАН, 1999.

61. Шаронов А. Формирование системы государственных минимальных социальных стандартов / А. Шаронов, И. Ильин // Экономист. 1999. - №2.

62. Шкатулла В.И. Настольная книга государственного управления /

63. B.И. Шкатулла. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2000.

64. Экология и экономика: Региональная экологическая политика /

65. C.Н. Бобылев, O.E. Медведева. М.: ЦЭПР, 2003.

66. Экономика крупных городов: проблемы структурной перестройки /

67. A.Е. Когут, О.П. Литовка, В.Е. Рохчин, A.A. Румянцев; Под ред. А.Е. Ко-гута. СПб: ИСЭП, 1999.

68. Экономика муниципальных образований / Под общ. ред. В.Г. Игнатова. — М.: ИКЦ «Март», 2005.

69. Экономические методы регулирования крупных городов. Л.: Наука, 1990. Эффективное управление и регулирование воспроизводства городской недвижимости. - Екатеринбург, 1999.

70. Эффективные технологии в системе государственного и муниципального управления. Ростов н/Д: Изд-во СКАГС, 1999.

71. Яковлев В.А. Концепция, методы и модели повышения эффективности управления мегаполисом (агломерацией) в современных условиях /1. B.А. Яковлев. М., 1999.

72. Яковлев О.П. Комплексное территориальное развитие и постановка стратегического управления в администрации муниципального образования / О.П. Яковлев, Е.А. Картаева, Н.В. Родина. М.: РНЦГМУ, 2002.

73. Яновский В.В. Город как система и объект управления: Введение в проблемы управления городского хозяйства. 2-е изд. / В.В. Яновский. -СПб: Северо-Западная академия госслужбы, 1999.

74. Ясин Е. Структурный маневр и экономический рост / Е. Ясин // Вопросы экономики. 2003. - № 8.

75. Жилищная политика местных властей: уроки западноевропейского опыта и реформы в России. СПб: Наука, 1998. Лившиц В.В Жихаревич Б.С. Основы стратегического планирования экономического развития города / Б.С. Жихаревич // Евроград. - 1996. - №7.

76. Занадворов B.C. Экономика города / B.C. Занадворов, А.Н. Занадворова. -М.: ИЧП Изд-во «Магистр», 1998.

77. Зеркин Д.П. Основы теории государственного управления / Д.П. Зеркин, В.Г. Игнатов. Ростов н/Д: Март, 2000.

78. Зубков Г.Н. Применение моделей и методов структурного анализа систем в градостроительстве / Г.Н. Зубков. М.: Стройиздат, 1984.

79. Ибрагимов Л.Г. Управление земельными ресурсами и развитие рынка земли в городах: территория, анализ, практика / Л.Г. Ибрагимов. — Казань, 1998.

80. Игнатов В.Г. Местное самоуправление / В.Г. Игнатов, В.В. Рудой. Ростов н/Д, 2003.

81. Игнатов В.Г. Взаимодействие органов государственной власти и местного самоуправления: проблемы и перспективы (на примере Ставропольского края) / В.Г. Игнатов. Ростов н/Д: СКАГС, 1999.

82. Игнатов В.Г. Зарубежный опыт местного самоуправления и российская практика / В.Г. Игнатов, В.И. Бутов. Ростов н/Д: Март, 1999.

83. Игнатюк H.A. Компетенция органов исполнительной власти субъекта Российской федерации / H.A. Игнатюк. — М.: Новокузнецкий полиграф-комбинат, 1999.

84. Как править городом? Структура управления городом Новосибирском // Муниципалитет. 1998. - №1 Иванов В.А.Калянов Г.Н. CASE-технологии: консалтинг в автоматизации бизнес-процессов / Г.Н. Калянов. - М.: Горячая линия-телеком, 2000.

85. Ким О.В. Демонополизация управления и обслуживания жилищного фонда / О.В. Ким, Е.Ф. Петрова, М.В. Пинегина, С.Б. Сиваев, Д.Ю. Хом-ченко, М.Д. Шапиро. -М.: Фонд «Институт экономики города», 1996.

86. Кирюшин В. Государственное и местное регулирование территориального развития / В. Кирюшин // Экономист. 1998. - №8.

87. Кобилев А.Г. Город в трансформирующемся обществе: управление социально-экономической жизнедеятельностью / А.Г. Кобилев. Волгоград, 1999.

88. Кобилев А.Г. Муниципальная собственность. Формирование, функции, управление / А.Г. Кобилев. — Ростов н/Д, 1996.

89. Кочетков Ю. Компьютерная массовая оценка в России: первые результаты / Ю. Кочетков, Н. Калинина. М.: «Научный парк». - 1998. — № 1.

90. Красноглазов Б.П. Недвижимость: оценка, аренда, купля-продажа / Б.П. Красноглазов. М., 1994.

91. Кугилин В.И. Государственное регулирование рыночной экономики / В.И. Кугилин. М.: Изд-во РАГС, 2003.

92. Кудрявцев Ю.Н. Ресурсный потенциал, маркетинг, управление — составляющие стратегии устойчивого развития муниципальных образований / Ю.Н. Кудрявцев, A.B. Харченко // Ресурсы регионов России. 2000. — №1.

93. Кузьмина В.А. Местное самоуправление: понятие и содержание / В.А. Кузьмина, Н.В. Никитенко //Регионология. 1998. -№1.

94. Кулагин А. Местное самоуправление в условиях перехода к рыночной системе хозяйствования / А. Кулагин // Проблемы теории и практики управления. 1994. - №3.

95. Лаппо Г.М. География городов / Г.М. Лаппо. М.: ВЛАДОС, 1997.

96. Лексин В. Общероссийские реформы и территориальное развитие. Городская Россия проблемное воплощение реформ / В. Лексин, А. Швецов // Российский экономический журнал. - 2002. - №2.

97. Лексин В.Н. Новые проблемы российских городов. Муниципализация социальных объектов: правовые и финансовые решения / В.Н. Лексин, А.Н. Швецов. -М.: УРСС, 1999.

98. Лола А. Принципы управления крупнейшим городом / А. Лола // Проблемы, теории и практики управления. — 1997. — №2.

99. Львов Д. Региональная политика как фактор экономического роста / Д. Львов // Проблемы теории и практики управления. Международный журнал.-2000.-№1.

100. Львов Н.В. Местные финансы и формирование бюджетов муниципальных образований / Н.В. Львов, С.А. Трунов // Финансы. 1997. -№11.

101. Макконнел Р. Городская экономика: проблемы городов / Р. Макконнел, С.Л. Брю // Экономикс. М.: Республика, 1992. - Т.2.

102. Малинова И.П. Регулирование финансовой деятельности муниципальных предприятий, оказывающих ЖКУ / И.П. Малинова // ЖКХ. -2000.-№9.

103. Манпапов Р.Г. Современный механизм муниципального управления / Р.Г. Манпапов, В.М. Рябов. Самара: Дом печати, 1998.

104. Мезоэкономика переходного периода: рынки, отрасли, предприятия / Под ред. Г.Б. Клейнера. М.: Наука, 2001.

105. Местное самоуправление в городах России / А.Е. Когут, О.П. Литовка, В.Е. Рохчин, А.А. Румянцев; Под ред. А.Е. Когута. СПб: ИСЭП РАН, 1995.

106. Михайлов Е.Д. Экономика крупного города в условиях рынка / Е.Д. Михайлов // США экономика, политика, идеология. — 1996. - №2.

107. Налесная Я.А. Совершенствование системы экономического управления развитием муниципального образования: Автореф. дис. . канд. экон. наук / Я.А. Налесная. Таганрог, 2005.

108. Нельсон Р. Эволюционная теория экономических изменений / Р. Нельсон, С. Уинтер. -М.: Финстатинформ, 2000.

109. Нестеренко О.Н. Маркетинговый подход к оценке и реализации социально-экономического потенциала территории / О.Н. Нестеренко. — Екатеринбург: УроРАН, 1996.

110. Неусыхин А.И. Социологическое исследование Макса Вебера о городе / А.И. Неусыхин // В кн.: Вебер М. Город. Избранное. Образ общества. — М.: Юрист, 1994.

111. Никитенко Н.В. Местное самоуправление в Псковской области: механизм реализации / Н.В. Никитенко, В.А. Кузьмина // Регионология. -1999.-№1.

112. Организация оценки и налогообложения недвижимости / Под ред. Дж.К. Эккерта; Пер. с англ. -М.: Стар Интер, 1997.

113. Орешин В.П. Государственное регулирование национальной экономики (в вопросах и ответах) / В.П. Орешин. М.: Инфра-М, 2000.

114. Особенности регионального и муниципального управления // Конференция в РГТУ. Проблемы теории и практики управления. 1999. - №5.

115. Оценка стоимости недвижимости / C.B. Грибовский, Е.И. Иванова, Д.С. Львов, O.E. Медведева. -М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003

116. Павлов К.В. Системный анализ экономики региона / К.В. Павлов, М.И. Шишкин. Ижевск, 1999. - Ч. 1.

117. Пансков В. Муниципальные бюджеты в системе межбюджетных отношений / В. Пансков // Российский экономический журнал. 1998. -№11-12.

118. Пахомова О.М. Земля в городе и проблема ее массовой рыночной оценки. (Модельное и информационное обеспечение массовой оценки территории города) / О.М. Пахомова, В.П. Федоров // Вопросы оценки. -1997.- №4.

119. Перфильев C.B. Анализ территориального неравенства и бюджетное регулирование территорий / C.B. Перфильев, В.И. Перекин. М.: ЗАО «Изд-во «Экономика», 2000.

120. Планирование экономического развития на уровне города. — М.: Фонд «Ин-т экономики города», 1998.

121. Проблемы становления и регулирования рынков городской недвижимости / Под ред. Л.Э. Лимонова. СПб, 1997.

122. Ш.Прорвич В.А. Основы экономической оценки городских земель / В.А. Прорвич.-М.: Дело, 1998.

123. Пушкарев В.М. Диагностика и прогнозирование социально-экономического развития многофункционально города / В.М. Пушкарев, Е.Е.Горяченко, П.С.Ростовцев, В.С.Костин // Регион: экономика и социология. 1998. - №2.

124. Регионы России. Социально-экономические показатели 2002 г.: Стат. сб. / Госкомстат России. М., 2002.

125. Регулирование земельных отношений крупного города / B.C. Бочко, В.П. Букин, В.А. Колясников, В.Ф. Фалалеева. Екатеринбург, 1998.

126. Ресин В. Системное регулирование функционально пространственного развития города / В. Ресин // Российский экономический журнал. — 1995. — №4.

127. Ресин В.М. Развитие больших городов в условиях переходной экономики системный подход / В.М. Ресин, Ю.С. Попков. - М.: Эдиториал УРСС, 2000.

128. Рой О.М. Город как предмет экономической и социально-экономической оценки / О.М. Рой, С.Н. Чуканов. Омск: ОМГТУ, 1997.

129. Ромм А.П. Концепция кадастровой оценки городских земель на основе градостроительного подхода / А.П. Ромм // RWAY. 1998. - №39.

130. Рохчин В.Е. Стратегический выбор города: научный подход / В.Е. Рох-чин, С.Ф. Жилкин. СПб: ИСЭПРАН, 1998.

131. Рудов А.И. Экономический механизм городского землепользования / А.И. Рудов. Ростов н/Д: Изд-во СКНЦВШ, 1999.121.|ф.Румбов Корпоративное управление муниципальными образованиями / Ф. Румнов, М. Магомедов, И. Синько // Консультант директора. 1997. -№20.

132. Русинов Ф. Муниципальное управление и корпоративный менеджмент / Ф. Русинов, И. Синько // Консультант директора. 1998. - №3.

133. Рябцев А.Н. Имущественный комплекс крупнейшего города: проблемы формирования и развития / А.Н. Рябцев. — Екатеринбург, 1999.

134. Саати Т.Л. Принятие решений: метод анализа иерархий / Т.Д. Саати. -М.: Радио и связь, 1993.

135. Сборник документов органов местного самоуправления города Чебоксары, устанавливающих порядок управления муниципальной собственностью. -Чебоксары, 1999.

136. Словарь иностранных слов в русском языке. — М.: Изд-во «ЮНВЕС», 1995.

137. Смирнова Е. Совершенствование структуры органов муниципальной власти, ориентированных на маркетинг города / Е. Смирнова // Евроград. -1998.-№10.

138. Соколов Л.И. Центр города функции, структура, образ / Л.И. Соколов. -М.: Стройиздат, 1992.

139. Социально-ориентированное местное управление. Опыт городов Германии для России. СПб: Наука, 1999. Грибовский К.С.

140. Социально-экономическое положение городов и районов республики Башкортостан: Стат. Сб. / Гос. Комитет Республики Башкортостан по статистике. Уфа, 1998.

141. Социально-экономическое развитие малых городов России / Под ред. Г.Ю. Ветрова. М.: Фонд «Институт экономики города», 2002.

142. Статистический бюллетень / Госстрой РФ. М., 2003.

143. Стратегический выбор города: Научное обоснование и механизм реализации / Под ред. В.Е. Рохчина, С.Ф. Жилкина. СПб, 1999.

144. Тамбиев А.Х. Перспективы развития местного самоуправления в России / А.Х. Тамбиев. М., 2004.

145. Татаркин А.И. Социально-экономические проблемы формирования рыночных отношений в крупном промышленном городе / А.И. Татаркин, O.A. Романова, Н.И. Данилов. Екатеринбург: Наука, 1997.

146. Тутунджян А.К. Реструктуризация предприятий в условиях перехода к рыночной экономике: проблемы, теории и практика / А.К. Тутунджян. — М.: ЗАО Изд-во «Экономика», 2000.

147. Федоткин В.Н. Экономические основы управления территорией (финансово-бюджетный аспект) / В.Н. Федоткин. Рязань: Узоречье, 1999.

148. Филиппов Ю.В. Основы развития местного хозяйства / Ю.В. Филиппов, Т.Т. Авдеева. М.: Дело, 2000.

149. Финагин В.В. Экономика города: теория, практика, перспектива / В.В. Финагин. Киев, 1983.

150. Цвегун И.В. Качество жилья: проблемы и пути решения / И.В. Цвегун. — Иркутск: Изд-во ИГЭА, 1990.

151. Черноградский В.Н. Реструктуризация экономики крупного региона / В.Н. Черноградский. -М.: РЭА, 1999.

152. Чернышев М.А. Муниципальная экономика: логистическая концепция / М.А. Чернышев. Ростов н/Д: РГСУ, 1998.

153. Чуркин В.Г. Функциональное строение социально-экономической системы города / В.Г. Чуркин // Реформирование экономики города: опыт,

154. Ясин Е. Нерыночный сектор в экономике России / Е.Ясин, А. Пономаренко, А. Косыгина // Вопросы экономики. 2002. - № 6.

155. Ясюнас В.А. Основы местного самоуправления / В.А. Ясюнас. М.: Изд-во «Ось-89», 1998.

156. Васильев А.А. Свойства муниципального образования как социально-экономической системы / А. А. Васильев, -http://vasilievaa.narod.ru/mu/statrab/.

157. Город в системе административно-территориального деления России. Канадское агентство международного развития, http:/www/acdi-cida.ru/ cidainform/ сИоткуапа1043 .ЫтУ