Эффективность функционирования торговых центров: методический подход тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.05, кандидат наук Токмачёва, Ольга Сергеевна

• Токмачёва, Ольга Сергеевна
• кандидат наук
• 2015

Оглавление диссертации кандидат наук Токмачёва, Ольга Сергеевна

Оглавление

ВВЕДЕНИЕ

1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФОРМИРОВАНИЯ И

ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ ТОРГОВЫХ ЦЕНТРОВ

1.1 Определение и сущность торговых центров

1.2 Эволюция централизованных форм торговли

1.3 Классификация торговых центров: отечественный и зарубежный опыт

2 ИССЛЕДОВАНИЕ ТЕНДЕНЦИЙ ФОРМИРОВАНИЯ И РАЗВИТИЯ ТОРГОВЫХ ЦЕНТРОВ В МИРОВОЙ ПРАКТИКЕ И В УСЛОВИЯХ СОВРЕМЕННОЙ РОССИИ

2.1 Анализ этапов формирования торговых центров в России и за рубежом

2.2 Характеристика функционирования современного формата торговых центров в России

2.3 Критерии обеспечения эффективности создаваемых торговых центров в условиях современной России

3 ОЦЕНКА СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ ТОРГОВЫХ ЦЕНТРОВ

3.1 Определение системы показателей социально-экономической эффективности торговых центров

3.2 Методический подход к управлению эффективностью торговых центров

3.3 Использование методического подхода к управлению эффективностью торговых центров на примере ТЦ, функционирующих в России

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

БИБЛИОГРАФИЯ

ПРИЛОЖЕНИЕ А

ПРИЛОЖЕНИЕ Б

ПРИЛОЖЕНИЕ В

ПРИЛОЖЕНИЕ Г

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Эффективность функционирования торговых центров: методический подход»

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. Современная мировая система характеризуется тенденциями глобализации и интеграции, что находит прямое отражение во всех отраслях народного хозяйства и, в частности, в торговле, являющейся одной из движущих сил российской экономики. Основополагающей чертой отрасли торговли является гибкость и умение моментально подстраиваться под требования современного общества, исполняя роль связующего элемента между сферами производства и потребления. В процессе эволюции наряду с узкоспециализированными торговыми предприятиями появлялись универсамы, универмаги и торговые дома. В настоящее же время наиболее модифицированным типом торгового предприятия является торговый центр (далее • — ТЦ), получивший свое наибольшее распространение на российском рынке в последние два десятилетия.

Появление торговых центров, обладающих характеристиками, заметно отличающими их в социально-экономическом аспекте от прочих типов торговых предприятий, стало возможным благодаря городам-мегаполисам, ритм развития которых требовал предложения широкого и глубокого ассортимента товаров, а также разнообразного количества сервисных, бытовых и социальных услуг в одном месте и одно время, что согласуется с законом возвышающихся потребностей общества. Именно в больших многонаселенных городах сформировался новый облик потребителя, который, посещая магазин, стремится получить удовлетворение как в ассортиментном и ценовом аспекте, так и в эмоционально-информационном.

Однако, несмотря на стремительное распространение ТЦ и их популярность у потребителей, в настоящее время не существует единого

J , .2 ( ,

S

4

подхода к определению сущности, а также организации их деятельности, что зачастую обуславливает их бессистемное появление на российском рынке и приводит к быстрому банкротству, а также общему снижению качества предоставляемой торговыми центрами комплексной услуги потребителю.

На фоне выявленного факта особый научный и практический интерес представляют уточнение отдельных теоретических положений, а также разработка методических и практический рекомендаций по эффективному управлению ТЦ, что определяет высокую актуальность темы данного диссертационного исследования.

Степень научной разработанности проблемы. Торговый центр является одним из новых типов торговых предприятий, возникших в своехМ современном формате чуть более полувека назад, в том числе в связи с чем, данная дефиниция не достаточно проработана в современной теории торговли. Тем не менее именно данный тип торговых предприятий является одним из наиболее востребованных в настоящие дни, что обуславливает необходимость проработки понятийного аппарата и классификации изучаемых объектов.

Проблематика торговых центров освещается в трудах таких отечественных ученых, как Аборвалова О.Н., Бабушкина Л.О., Басовский Л.Е., Габрук Е.В., Гуз Р.З., Дашков Л.П., Канаян A.M., Канаян К.А., Канаян P.M., Малышков В.И., Матюшина Т.В., Мельниченко Л.Н., Нагаева Р.Т., Никишкин В.В., Памбухчиянц В.К., Памбухчиянц О.В., Панкрухин А.П., Пилипенко Е.В., Смирнова И.П., Чкалова О.В. и др.; а также ряда зарубежных ученых таких, как П. Андерхилл, Берман Б., Вейтц Б.А., Гослинг Д., Имбер Дж., Леви М., Мэйтленд Б., Тоффлер Б.Э. и др.

Предлагаемое диссертационное исследование направлено на то, чтобы продолжить научный анализ содержания и структуры изучаемого объекта, а

также выявить его особенности и рычаги повышения эффективности деятельности в условиях российской практики.

Область диссертационного исследования соответствует 1.6.115 «Социально-экономическая эффективность и качество обслуживания населения в отраслях сферы услуг», 1.6.117 «Современные тенденции развития организационно-экономических форм хозяйствования в сфере услуг» паспорта специальности 08.00.05 «Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами - сфера услуг)».

I

Цель и задачи исследования. Цель данного диссертационного исследования состоит в теоретическом обосновании сущности торговых центров, разработке методического обеспечения оценки их социально-экономической эффективности и определении механизма управления данной эффективностью.

Для реализации поставленной цели потребовалось решить следующие задачи, определившие логику исследования и структуру научной работы:

• уточнить определение понятия «торговый центр»;

• рассмотреть отечественный и зарубежный опыт типизации ТЦ и предложить авторский подход к классификации изучаемого объекта;

• провести анализ этапов формирования торговых центров в России и за рубежом;

• охарактеризовать функционирование современных форматов торговых центров в России и выявить их ключевые особенности, а также определить показатели социально-экономической эффективности торговых центров;

• предложить методический подход к оценке эффективности ТЦ и его структурных элементов.

Предмет исследования — экономические отношения, возникающие в процессе функционирования торговых центров.

Объект исследования - торговые центры, функционирующие на территории РФ.

Методологической основой исследования послужили принципы научного познания: абстрактно-логический, системный, диалектический, исторический. При изучении природы объекта исследования были использованы методы сравнительного и статистического анализа, а также методы научной классификации, экспертные методы.

Использование конкретных методов и приемов научного познания согласовывается с избранной логикой и структурой диссертационной работы. Ряд положений и рекомендаций, содержащихся в диссертации, потребовали использования смежных методов экономического, статистического и социологического анализа.

Теоретической основой исследования послужили труды зарубежных и отечественных ученых-экономистов различных экономических направлений, посвященные проблемам теории торговли и, в частности, освещающие торговые центры как явление.

Эмпирическую базу исследования составили статистические данные Федеральной службы государственной статистики РФ, результаты опросов и исследований, данные компаний ЗМТ-ОеуеЬртегиБ, Билдинг Констракшн, Юнион-Стандарт Консалтинг, а также разнообразные данные о развитии торговых центров, опубликованные в экономической литературе.

Гипотеза исследования заключается в том, что в условиях глобализации экономики, стремительной модификации потребностей общества, распространения Интернет-торговли повышается потребность в определении наиболее конкурентоспособного формата предприятий торговли, а также

разработке механизма управления его социально-экономической эффективностью с целью предложения потребителю наиболее качественной услуги.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке методического обеспечения управления торговыми центрами в условиях современной России, на основе оценки социально-экономической эффективности входящих в них элементов, позволяющего значительно улучшить качество предлагаемой ТЦ комплексной услуги населению.

К числу основных результатов, определяющих научную новизну диссертационного исследования, относятся следующие положения:

1. дано авторское определение торговых центров, конкретизирующее их основные отличительные особенности на фоне прочих типов торговых предприятий, а именно рассматривающее торговый центр с точки зрения архитектурного и визуального исполнения, территориального расположения, а также способов воздействия на потребительский спрос.

2. Предложена авторская классификация торговых центров, основанная на сравнительном анализе существующих зарубежных и отечественных подходов к классификации ТЦ, характеризующая исследуемые объекты с позиции: вида торговли; функциональной направленности; зоны охвата потенциальных потребителей.

3. Разработана авторская этапизация эволюции торговых центров в России на основе ретроспективного анализа изучаемого объекта в историческом и географическом разрезе.

4. На основе всестороннего анализа состояния торговых центров как явления на современном рынке определены критерии обеспечения их эффективности, а также определена система показателей социально-экономической эффективности торговых центров, используемая при оценке изучаемого объекта и составляющих его элементов по следующим направлениям:

• оценка ТЦ с точки зрения привлекательности для потребителей и арендаторов;

• оценка субъектов ТЦ с точки зрения их концептуального, функционального и финансового соответствия бизнес-стратегии торгового центра.

5. Разработана и апробирована методика оценки эффективности торговых центров, которая является инструментом управления эффективностью финансово-хозяйственной деятельности данного типа торговых предприятий и позволяет:

• оценить влияние каждого отдельного составляющего элемента (субъекта) торгового центра в синергетическом эффекте, получаемом им в социально-экономическом пространстве, в котором он существует;

• подобрать индивидуальные рычаги воздействия и мотивации для каждого типа субъектов, входящих в состав торговых центров, с целью повышения качества обслуживания конечного потребителя;

• оперативно реагировать на запросы и предпочтения посетителей ТЦ в процессе осуществления и предоставления комплекса полезностей, реализуемых в торговом центре для конечного потребителя;

• повышать уровень удовлетворенности общества от взаимодействия с торговым центром как явлением в том социально-экономическом пространстве, в котором он представлен.

Теоретическая и практическая значимость диссертационного исследования состоит в расширении и углублении представлений о центральной категории исследования - торговом центре, этапах и тенденциях его развития, а также факторах повышения социально-эконохмической эффективности данного типа торговых предприятий.

Методические рекомендации и выводы диссертации могут быть использованы менеджментом предпринимательских структур, работающих в формате торговых центров, при разработке управленческих решений и бизнес-

стратегий, а также прочими экономическими агентами, занимающимися проведением комплексной экономической оценки финансово-хозяйственной деятельности интегрированных структур, с целью повышения их эффективности. Основные результаты проведенного исследования могут быть также применены в учебном процессе высших учебных заведений, осуществляющих подготовку специалистов в области экономики и управления.

Апробация результатов исследования. Ключевые практические рекомендации диссертации апробированы и внедрены в практику Государственного унитарного предприятия «Объединенный центр «Московский дом книги», что подтверждается соответствующими документами. Полученные результаты исследования представлены в выступлениях на Международных Плехановских чтениях, проводимых в РЭУ им. Г.В. Плеханова в период с 2008 по 2011 годы.

Публикации. По теме диссертационного исследования опубликовано 7 печатных работ, общим объемом 4,4 п.л. (авторские 4,3 п.л.), в том числе 4 работы в научных рецензируемых изданиях, рекомендованных ВАК РФ.

Структура и объем диссертации обусловлена целью, задачами и логикой исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка и приложений.

Основная часть работы выполнена на 135 страницах, в том числе 8 рисунков и 12 таблиц. Количество используемых источников литературы — 107.

1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФОРМИРОВАНИЯ И ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ ТОРГОВЫХ ЦЕНТРОВ

1.1 Определение и сущность торговых центров

Начиная диссертационное исследование по заявленной теме, представляется целесообразным, прежде всего, рассмотреть эволюцию взглядов на понимание центральной категории данной работы - «торговый центр».

Торговый центр в общем смысле можно охарактеризовать как «одну из форм организации преимущественно розничной торговли, представляющую собой группу разнородных торговых предприятий, сосредоточенных в одном месте, функционирующих и управляемых как единый, целостный объект» [52].

Однако в настоящий момент в российской практике наравне с понятием «торговый центр» применяются такие категории, как «торговый комплекс», «крупный торговый объект», «молл», при этом необходимо отметить, что использование перечисленных наименований носит произвольный характер. Подобная же ситуация сложилась с понятиями «пассаж», «галерея», «торгово-развлекательный центр».

Учитывая экспансивное развитие данных типов торговых предприятий, стала очевидной насущность разработки точного понятийного аппарата, дифференциации понятий, а также четкой классификации данных объектов.

В России описание обсуждаемых дефиниций отражено в нормативном документе ГОСТ Р 51303-2013 «Торговля. ТерхМины и определения», согласно которому: «торговый центр - совокупность торговых предприятий и/или предприятий по оказанию услуг, реализующих универсальный ассортимент товаров и услуг, расположенных на определенной территории,

спланированных, построенных и управляемых как единое целое и предоставляющих в границах своей территории стоянку для автомашин» [17].

В трудах, например, таких авторов, как В.И. Малышков, Л.П. Дашков, В.К. Памбухчиянц, О.В. Памбухчиянц, Р.З. Гуз, Л.Е. Басовский, под торговым центром понимается комплекс предприятий торговли, сферы услуг, общественного питания, сервисного и прочего обслуживания, сосредоточенных на одной территории в одном или нескольких построенных рядом зданиях [53,24,22,4].

Подобные торговые центры были распространены в 50-80гг. прошлого века и располагались на центральных улицах крупных городов: в Москве на Новом Арбате, в Санкт-Петербурге на Невском проспекте, в Петропавловске-Камчатском на ул. 50-летия Октября. На западе они получили название «ленточные». Майкл Леви дал следующее определение подобным ТЦ: «ленточные торговые центры состоят из прилегающих друг к другу магазинов, располагающихся вдоль крупных улиц и шоссе» [49,50].

Американский институт градостроительства трактует обсуждаемую дефиницию следующим образом: «торговый центр — это группа коммерческих предприятий, спроектированных, построенных, эксплуатируемых и управляемых как единое целое; центр обслуживает запланированный контингент населения и имеет автостоянку для посетителей» [98].

Институт городского планирования Великобритании характеризует ТЦ как «группу коммерческих организаций, спроектированных и управляемых как единое целое, соотносящихся расположением, размером, типом магазинов с обслуживаемым районом» [90].

Компания 8МТ-Оеуе1оршеп1з характеризует торговый центр как «группу архитектурно объединенных торговых предприятий, функционирующих на

единой специально спроектированной и организованной территории, находящейся в собственности и управляемой как единое целое» [86].

Анализируя имеющиеся подходы к определению ТЦ, можно заметить, что единого мнения по исследуемому вопросу нет, ряд ученых акцентирует внимание на том, что ТЦ - это непременно комплекс примыкающих друг к другу предприятий, из чего можно сделать вывод, что называть торговым центром одно предприятие ошибочно. Кроме того, данной дефиниции соответствуют такие типы предприятий, как супермаркет, универмаг, торговый дом и т.д. Другие обращают внимание на единый аппарат управления, часто звучит в определении ТЦ обязательное наличие парковки.

По мнению Чкаловой О.В., доктора экономических наук, декана факультета коммерции Нижегородского коммерческого института, дефиницию ТЦ можно изложить следующим образом: «ТЦ — это совокупность торговых предприятий и предприятий, оказывающих различные услуги населению, находящихся на близлежащей территории и предназначенных для комплексного обслуживания населения» [62].

Определение торгового комплекса есть в российском стандарте и звучит следующим образом: «совокупность торговых предприятий, реализующих универсальный ассортимент товаров и оказывающих широкий набор услуг, а также централизовавших функции хозяйственного обслуживания торговой деятельности» [17].

Зарубежные авторы редко оперируют понятием «торговый комплекс» (далее - ТК), хотя известна переводная работа Д. Гослинга и Б. Мэйтленда названием «Проектирование торговых комплексов» [16], тем не менее в ее изложении фигурируют только категории «торговый центр» и «молл», что, вероятнее всего, говорит о неточности перевода заглавия книги.

Определение торговохму комплексу дано в труде М. Леви и Б. А. Вейтц: «Торговые комплексы, как правило, имеют более четкую планировку, нежели ленточные центры, и здесь выше движение пешеходов. Такие комплексы могут находиться в одном или нескольких помещениях и под открытым небом» [49].

Чкалова О.В. дает следующее определение ТК: «торговый комплекс — это совокупность торговых точек, расположенных в одном или нескольких зданиях, спланированных, построенных и управляемых как единое целое, реализующих универсальный ассортимент товаров и оказывающих широкий набор услуг, централизовавших функции хозяйственного обслуживания торговой деятельности. Размер торгового комплекса до 100 тыс. кв. м» [62].

Молл, по мнению Чкаловой О.В., это также торговый комплекс, но значительно увеличенный по размеру (более 100 тыс. кв. м). В его состав входят крупные арендаторы-якоря, соединенные между собой торговыми галереями, в которых также располагаются различные предприятия торговли и услуг, центры развлечений и точки питания.

Необходимо отметить, что за рубежОхМ значительно чаще используется понятие «shopping mall» (в пер. с англ. торговый молл) нежели «shopping centre» (в пер. с англ. торговый центр), хотя, как правило, они обозначают одно и то же.

Интересна сама этимология слова «молл». Изначально коммерческие предприятия типа торговый центр получили название «молл» в честь улицы в Лондоне «The Mall», которая ранее была открытым переулкОхМ для игры в полл-молл (англ. pall-mall). Игра полл-молл - предшественница крикета, требовала продолговатой открытой галереи. Само название «pall-mall» произошло от двух английских слов «pall» - мяч, и «mallet» - молоток [68].

Таким образом, вполне вероятно, что название «молл» закрепилась за обсуждаемой категорией в связи с тем, что первые торговые центры зачастую представляли собой галерею из отдельных магазинов с широкими пешеходными зонами между ними.

Исходя из вышеперечисленных характеристик, дефиницию «торговый центр» можно характеризовать как любой имущественный объект, построенный и управляемый как единое целое, территория которого заполнена предприятиями торговли и/или сферы услуг, а также имеющий в наличии автостоянку.

Тем не менее большинство ученых, интересующихся описанием феномена торговых центров в современных экономических условиях, склоняются к тому, что трактовка сущности данной категории как формы организации розничной торговли помимо традиционной ориентации на обеспечение населения товарами и услугами должно включать в себя соотнесение направлений развития данного формата бизнеса с нарастающими тенденциями современной экономики, а именно нацеленности индивидуума на всестороннее развитие [13].

По мнению приверженцев данной точки зрения, особенности ТЦ и их роль в удовлетворении социально-экономических потребностей современного общества могут быть определены только через всесторонний анализ данной категории в аспекте всех возможностей розничного предложения.

По мнению д.э.н. Е. В. Пилипенко и ее соавтора Е. В. Габрук, только в таком формате может быть определена концептуальная составляющая ТЦ и выявлены показатели их эффективности и конкурентоспособности [13].

Чем же так принципиально отличаются торговые центры от традиционных типов торговых предприятий?

Первым и самым очевидным отличием является их размер: торговые центры значительно превышают по площади стандартные магазины. Так, согласно мировым стандартам, размер ТЦ должен быть свыше трех тысяч кв. м

[5], при этом наиболее крупные представители данной категории предприятий достигают в размерах до и более 300 тыс. кв. м (например, ТЦ «Дубай молл» в ОАЭ, размером 836 тыс. кв. м) [7].

Второй характерной чертой ТЦ в отличие от стандартного магазина является наличие автостоянки, при этом обеспеченность парковочными местами для посетителей должна составлять одно машино-место на 25 кв. м торговой площади [89]. Безусловно, данное условие не всегда соблюдается, тем не менее в 95% случаев вблизи ТЦ действительно расположена парковка, которая зачастую является платной, что служит хорошим дополнительным источником доходов для владельцев ТЦ.

Следующей отличительной чертой ТЦ является широкий и глубокий ассортимент предоставляемых товаров и услуг, разделенный тематически и способный удовлетворить среднестатистического посетителя вне зависимости от его возраста и интересов. Данная особенность в первую очередь вытекает из расположения ТЦ на огромных площадях, на которых действительно гораздо удобнее представить более широкий спектр предложения, а также складировать и проводить предпродажную подготовку товаров.

Соответственно, товарооборот торговых центров значительно превышает аналогичный показатель традиционного магазина, то же можно сказать и об окупаемости подобных проектов. При грамотной организации ТЦ окупаемость наступает за 3-7 лет, при этом уровень рентабельности достигает 20-40%.

В ТЦ перестает работать правило, характерное для традиционных магазинов: чем больше площадь, тем меньше рентабельность. Напротив, статистические показатели доказывают, что наиболее успешные проекты в формате ТЦ - это суперрегиональные ТЦ, площадью более 300 тыс. кв. м. В США в конце 1990-х стандартный магазин со средней площадью 500 кв. м получал годовую прибыль свыше семи тысяч долл. с 1 кв. м, супермаркет, располагающийся на площадях 4 тыс. кв. м,— около 4 тыс. долл. с 1 кв. м, а крупный магазин с площадью около 7 тыс. кв. м — лишь 2,8 тыс. долл. с 1 кв.

м, что вполне соответствует закону убывающей предельной полезности [5]. Таким образом, компактные по размеру предприятия становились самыми рентабельными на рынке. Тем не менее в то же самое время ТЦ, расположенные в городе, (средняя площадь 27,8 тыс. кв. м) обеспечивали доход в 544 долл. с 1 кв. м, более крупные — региональные ТЦ (средняя площадь 140-150 тыс. кв. м) приносили доход уже 632 долл. с 1 кв. м, что демонстрирует прямую пропорциональную зависимость рентабельности торговых центров от увеличения размера торговых площадей, а прибыль торгового центра «Американский Молл» (Mall of America) (площадь 1,4 млн. кв. м) составляет 1800 долл. с 1 кв. м.

Однако самое значительное отличие торговых центров от других типов торговых предприятий - это стиль взаимодействия с внешней средой. Торговые центры стали важным звеном в структуре межхозяйственных связей, привлекая для сотрудничества предприятия из сферы консалтинга, страхования, инвестирования и т.д. В итоге начали формироваться значительные интегрированные структуры, заметно влияющие на пространство функционирования торгового предприятия. Кроме того, привлекая во взаимодействие все большее количество и состав участников, ТЦ получили инструменты для преобразования других партнеров совместных экономических отношений, исполняя роль генераторов роста в системе межхозяйственных связей.

Теперь уже не поставщики диктуют условия торговым предприятиям, а ТЦ посредством влияния на потребительский спрос, регулируют деятельность всех своих партнеров [51]. Роль торгового посредника кардинально изменилась, перестав ограничиваться осуществлением исключительно торговых функций [13]. Таким образом, ТЦ, осуществляя свою деятельность, стал объединять в себе одновременно несколько маркетинговых концепций: производственную, концепцию продаж, социально-экономическую и т.д. [14].

Итак, отличия ТЦ от традиционного магазина по основным показателям деятельности настолько очевидны и принципиальны, что можно говорить о феномене торговых центров, разрушающем привычные представления о предприятиях розничной торговли [67].

Торговый центр как явление воплотил в себе принципиально новое качественное состояние, продиктованное модификацией современной экономики и общества, благодаря которому экономический эффект каждого отдельного элемента, входящего в состав ТЦ многократно увеличивается, благодаря действию прочих подобных элементов, создавая синергетическое единство [13]. Данный синергетический эффект возникает вследствие правильного подбора пула арендаторов и их грамотного размещения в ТЦ, проработанной системы навигации и создания особой атмосферы, провоцирующей потребителей на многократное посещение [65,71]. Все эти элементы входят в понятие «концепция ТЦ», которая предусматривает не только удовлетворение торговым предприятием стандартных, но и включает новый спектр социальных полезностей [75].

На рис. 1 приведено сравнение стандартных полезностей, реализуемых среднестатистическим магазином и торговым центром.

Само понятие «полезность» относится к теории предельных издержек — концепции в политэкономии, возникшей в последней трети 19 века и являющейся противовесом теории трудовой стоимости К. Маркса.

Список литературы диссертационного исследования кандидат наук Токмачёва, Ольга Сергеевна, 2015 год

БИБЛИОГРАФИЯ

Стандарты, печатные издания и научные статьи на русском языке

Аванесов Ю.А., Идрисов Т.К., Сапрохин Г.Н. Организация торговли: Учеб. для торговых вузов. - М.: Экономика, 2006.

Базилевич В. Д., Гражевська Н.И., Гайдай Т.В., Леоненко П. М., Нестеренко А. П. История экономических учений: Учеб. пособие. - К.: Знание, 2004. Балабанов И.Т. Риск-менеджмент. - М.: Финансы и статистика, 1996. Басовский Л.Е. Маркетинг: Курс лекций.- М.: Инфра-М, 2000. Берман, Б. Розничная торговля. Стратегический подход / Б. Берман, Дж. Эванс. - М.; СПб.; Киев: Вильяме, 2003.

Бланк И.А. Управление торговым предприятием.- М.: Ассоциация авторов и издателей Тандем. Издательство ЭКМОС, 2008.

Бубенцова, П. На языке стандартов / П. Бубенцова // Новости торговли. -2006. № 2.

Бурышкин П.А. Москва купеческая. - М., 1991.

Бутенко В.А. Краткий очерк истории русской торговли в связи с историей

промышленности 1911 год. - Челябинск: Социум, 2004.

Васина A.A. Финансовая диагностика и оценка проектов. - Спб.: Питер,

2004.

Воронин В.П. Повышение комфортности торговых услуг. - Воронеж: Издательство Воронежского ун-та, 2003.

Воропаев В.И. Управление проектами в России. — М.: Алане, 1995. Габрук Е. В, Пилипенко Е. В. Феномен торговых центров как отражение особенностей экономики знаний // Вестник Челябинского государственного университета. - 2009. № 3 (141). С. 19-23.

Голубков Е.П. Маркетинговые исследования: теория, методология и практика. — 2-е изд. — М.: Финпресс, 2000. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости // М.: Проспект. - 2004. Гослинг Д., Б. Мэйтленд. Проектирование торговых комплексов. - М.: Стройиздат, 1979.

ГОСТ Р 51303-2013 Торговля. Термины и определения. - М: Изд-во стандартов, 2014.

Граудт С., Максимова Т., Чижова О. Торговым центрам нужны профессионалы // Молл. - 2003. - №4.

Гребнёв А.И. Совершенствования управления торговлей. - М.:

20

21

22

23

24

25

26

27

28

29

30

31

32

33

34

35

36

37

38

39

Экономика,2008.

Грженский JI. M. Управление качеством торгового обслуживания: (Опыт Львовского областного управления торговли). - М.: Экономика, 2006. Григорович О. Что определяет успех или неудачу торгового центра // Бизнес. - 2004.

Гуз Р.З. Организация продажи непродовольственных товаров. 2-е изд., перераб. - М.: Экономика, 1983.

Данилова С. Технологии рынка: В ожидании Годо // «Недвижимость. Стены бизнеса» приложение к газете Ведомости. - 2005. - № 96 (1377). Дашков Л. П., Памбухчиянц В.К. Коммерция и технология торговли.- М.: Информационно-внедренческий центр « Маркетинг», 2000. Джек Фридман, Николас Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости // М.: Дело. - 1997.

Джоунз Гари Торговый бизнес: как организовать и управлять. - М.: ИНФРА-М. 1996.

Дихтяр Г.А. Внутренняя торговля дореволюционной России. — М., 1960. Донцев С. Будни торговых центров // Новости торговли: Торговое Оборудование. - 2002. - №5.

Елин К.П. Особенности торговли // Коммерческий вестник. - 2003. Есипов В.Е., Маховикова Г.А., Терехова В.В. Оценка бизнеса . 2-е изд. — Спб.: Питер, 2006.

Жилкин И.Е. Стандарты как основа профессионального управления недвижимостью // Поволжский антикризисный институт. -2002. Жилкин И.Е., Галлеев А.З. Сервейинг как механизм вовлечения в хозяйственный оборот неэффективно используемой недвижимости // Казань. - 2002.

Занадворов B.C., Занадворова A.B. Экономика города: (Ввод, курс): Учебное

пособие // Институт «Открытое общество». - М.: Магистр, 1997.

Зотов В.Н. Совершенствование управления федеральным имуществом на

основе арендных отношений // МОК-Информ. - 2013.

Зубченко Г. Российские джунгли // Молл. - 2004. - декабрь.

Зуров A.M. Гостиный двор в Петербурге. - Спб., 2001.

Идрисов A.B., Картышев C.B., Постников A.B. Стратегическое

планирование и анализ эффективности инвестиций. — М.: Финлинъ, 1997.

Илыш Д. Российский рынок привлекателен, но специфичен // Московский

рынок и услуги. - 2004. - май.

Канаян К., Канаян Р. Полный контакт // Юнион-Стандарт Консалтинг.- 2005.

40

41

42

43

44

45

46

47

48

49

50

51

52

53

54

55

56

57

58

59

60

61

Канаян К., Канаян Р. Развитие торговых комплексов в регионах // Юнион-Стандарт Консалтинг. - 2005.

Канаян К., Канаян Р. О торговых комплексах и патриотизме // Новости Торговли: Торговое оборудование. - 2004. - №1.

Карамзин Н.М. История Государства Российского. Репринт.Воспр. в 3-х книгах.-М., 1988.

Карпова Е. Отечественная торговля: тенденции и перспективы // Российская торговля. - 2002. - №8.

Кондратов П.Д., Таривердиев JI.A. Совершенствование организации торговли. М.: Экономика, 2001.

Конотопов М.В., Сметанин С.И. История экономики России. -М., 2001. Котунов Р.В Обслуживание клиентов как конкурентное преимущество. — М.,2008 .

Крутик А.Б. Экономика недвижимости. -С.-Пб.: ЛАНЬ, 2004. Кулишер И.М. История русской торговли и промышленности / Сост. A.B. Куряев. - Челябинск: Социум, 2003.

Леви М. Основы розничной торговли. -СПб.: Питер, 1992. Леви М. Основы розничной торговли. -СПб.: Питер, 2001. Логистика: Учебное пособие. Под. ред. Б.А. Аникина. -М.: ИНФРА-М, 1997.

Лозовский Л.Ш., Райзберг Б.А., Стародубцева Е.Б. Современный экономический словарь. - М.: ИНФРА-М, 2006.

Малышков В. И. Торговые сети Москвы растут // Торговая газета. -2001. -№72.

Мунчаев М.М., Устинов В.М. История России. - М., 1997.

Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. 4-е издание.

-М., 1997г.

Орленко Л.В. История торговли: Учебное пособие. - М.: ИД «Форум»: ИНФРА-М, 2006.

Павлов К.А. Международные ярмарки и выставки. — М., 1967. Светлаковский В.И. Происхождение денег и денежных знаков. -М.-П., 1923. Татаркин, А. И. Экономика знаний: проблемы теории и методологии / А. И. Татаркин, Е. В. Пилипенко. Екатеринбург: Ин-т экономики УрО РАН, 2007. Тысяча лет русского предпринимательства. Из истории купеческих родов. Сост. Платонов O.A. -М., 1995.

Чизхолм Дж, Миллард Э. Ранние цивилизации. Пер. с англ. - М., 1995.

62

63

64

65

66

67

68

69

70

71

72

73

74

75

76

77

78

79

Чкалова О.В., Ефремов А.С. Проблемы российской индустрии торговых центров: научные подходы к их определениям// Менеджмент в России и за рубежом. -2007.- №2.

Эл Райе, Джек Траут. Маркетинговые войны. - Спб., 2009.

Юрьев В.И. Рынок — одно из величайших достояний человечества // Наука и

жизнь. - 1990. - №5.

Печатные издания и научные статьи на иностранных языках Anand Paul Foundations of Rational Choice Under Risk. — Oxford: Oxford University Press, 1993.

Bathroom Reader's Institute. The Mall: A History. Uncle John's Heavy Duty Bathroom Reader. Bathroom Reader's Press, pp. 99-101. ISBN 978-1-60710-183. Bob Stone, Ron Jacobs. Successful Direct Marketing Methods. Hardcover, 592 Pages, Published 2007, 8th Edition

F. H. W. Sheppard (General Editor) (1960). Pall Mall. Survey of London:

volumes 29 and 30: St James Westminster, Part 1. Institute of Historical

Research, p. 322-324. Retrieved 1 July 2013.

Icons of Cleveland: The Arcade. Cleveland Magazine, August 2009.

Katie Hallam.The Traveler's Atlas: Europe (íngilizce dilinde), 119, Londra:

Barron's Educational Series. ISBN 0-7641-6176-8. (2009)

Kotler Philip. Marketing Management. Analysis, Planning, Implementa-tion, and

Control. — 9th ed. — Prentice Hall, 1997.

Ministry of tourism, Syria .Tourism of Syria. 2003

Pocock, Emil. Shopping Center Studies at Eastern Connecticut State University. Eastern Connecticut State University. 2000

Town and Country Shopping Center in 1976. Columbus Metropolitan Library / WOSU.

Электронные ресурсы

Белый E., Флоринская Е. Основные принципы создания торговых центров [электронный ресурс] // SMT Developments. 2002. - Режим доступа: http://smt-developments.ru/press-centr/publikacii/ (дата обращения 23.09.2011) Белянкин И. Концепция торгового центра [электронный ресурс]. - Режим доступа: www.arendator.ru (дата обращения 01.03.2012). Войцеховский О. Проблемы новых торговых центров [электронный ресурс]. -Режим доступа: FoodsMarket (foodsmarket.ru) (дата обращения 18.06.2012). Говорова Я. Открывая Россию [электронный ресурс]. - Режим доступа: www.miel.ru (дата обращения 6.09.2013).

Информационный портал [электронный ресурс].— Режим доступа: novostroi21 .ru/news.html (дата обращения 15.10.2010).

80 Информационный портал [электронный ресурс] — Режим доступа: http://rumetrika.rambler.rU/review/23/4145(дата обращения 15.12.2010).

81 Информационный портал [электронный ресурс] — Режим доступа: http://amf-bouling-klub-2.piter.tv (дата обращения 24.11.2013).

82 Информационный портал [электронный ресурс] — Режим доступа: http://kompleksy.ru/(flaTa обращения 9.10.2010).

83 Информационный портал [электронный ресурс] - Режим доступа: http://malls.ru/ (дата обращения 16.11.2010).

84 Информационный портал [электронный ресурс] — Режим доступа: http://megastyle.megamall.ru/moscow/2013/4/rozhdenie-legendyi/^aTa обращения 12.05.2011).

85 Информационный портал [электронный ресурс] — Режим доступа: http://www.rcsc.info/proekty-soveta/sektsiya-standartizatsii-i-klassifikatsii (дата обращения 15.10.2010).

86 Информационный портал [электронный ресурс] — Режим доступа: http://smt-developments.ru (дата обращения 30.10.2010).

87 Информационный портал компании по управлению коммерческой недвижимостью [электронный ресурс] - Режим доступа: http://www.dvoretsky.ru/ (дата обращения 7.09.2012).

88 Информационный портал компании по управлению коммерческой недвижимостью [электронный ресурс] - Режим доступа: http://www.gud-estate.ru/ (дата обращения 23.10.2010).

89 Информационный портал компании по управлению коммерческой недвижимостью [электронный ресурс] - Режим доступа: http://www.retail.ru (дата обращения 7.11.2011).

90 Информационный портал компании The Royal Town Planning Institute [электронный ресурс] — Режим доступа: http://www.rtpi.org.uk/(zjaTa обращения 15.10.2010).

91 Информационный портал компании по управлению коммерческой недвижимостью [электронный ресурс] - Режим доступа: http://www.shopandmall.ru/ (дата обращения 09.10.2013).

92 Информационный портал компании по управлению коммерческой недвижимостью [электронный ресурс] - Режим доступа: http://www.tocenter.ru/(дата обращения 14.12.2010).

93 Информационный портал компании по управлению коммерческой недвижимостью [электронный ресурс] - Режим доступа: http://msk-guide.ru/okhotniy_ryad.htm (дата обращения 6.12.2013).

94 Информационный портал компании Russian Research Group [электронный

95

96

97

98

99

100

101

102

103

104

105

106

107

ресурс] - Режим доступа: http:// rrg.ru > Аналитика > Обзоры рынка (дата обращения 15.10.2013).

Информационный портал компании по управлению коммерческой недвижимостью [электронный ресурс] — Режим доступа: http://www.centerkapital.ru/torg.php (дата обращения 24.12.2013). Информационный портал компании Crazypark [электронный ресурс] — Режим доступа: http:// www.crazypark.ru (дата обращения 7.10.2011). Информационный портал компании РБК [электронный ресурс] — Режим доступа: http://marketing.rbc.ru/research/562949975068726.shtml^aTa обращения 5.10.2013).

Информационный портал компании AIA [электронный ресурс] — Режим доступа: http://www.aia.org (дата обращения 6.08.2011). Информационный портал компании по управлению коммерческой недвижимостью [электронный ресурс] — Режим доступа: http://www.naibecar.ru/ (дата обращения 15.10.2011). Информационный портал компании РЦБ [электронный ресурс] - Режим доступа: http://www.rcb.ru/rcb/2008-09/13865/ (дата обращения 15.10.2013). Информационный портал компании по управлению коммерческой недвижимостью [электронный ресурс] — Режим доступа: http://www.azteko.com (дата обращения 25.12.2013). Информационный портал компании по управлению коммерческой недвижимостью [электронный ресурс] — Режим доступа: http://www.colliers.ru/(flaTa обращения 9.04.2010). Информационный портал компании Gamezona [электронный ресурс] -Режим доступа: http://www.gamezona.ru/(flaTa обращения 22.07.2010). Информационный портал компании Игромакс [электронный ресурс] -Режим доступа: http://www.igromax.ru/(flaTa обращения 21.07.2010). Информационный портал компании по управлению коммерческой недвижимостью [электронный ресурс] — Режим доступа: http://www.joneslanglasalle.ru (дата обращения 13.08.2010). Информационный портал компании по управлению коммерческой недвижимостью [электронный ресурс] - Режим доступа: http://www.openbusiness.ru/html/dop/razvlekat.htm (дата обращения 19.02.2014).

Информационный портал компании по управлению коммерческой недвижимостью [электронный ресурс] — Режим доступа: http://yapotrebitel.ru/malls (дата обращения 17.11.2013).

Таблица А.1 - Национальная система классификации торговых центров

.V» Классификационные критерии Класс А Класс В Класс С

1. Технологические параметры проекта

1.1. Инженерные системы

ш. Категория надежности жргоснайкш (1. 13) 2 (- автономные дзель-ггнерагоры)ги ВОЗМОЖНОСТИ фуншонированая чета инженерия сияем в аварийки шугдщ 2 непримешм

1.12 Мсенктп ьлепрошожеш 130-180КЕЛ1(Ю0п.М 70-130 Кы1 ООО ев. а 40-70 iiil000ts.il

1.11 Клшашчесш системы (возможность поддерживать отнима температурный ргжи 18-24 градуса в нормальЕый шичесш состаз воздуха в гренльи а общественных зонах хит) осязательный осязательный факультативный

1.1.4. Системы авгашвзнрованных вертикальных комаушгой [ера уровнях объела больше 1) Лз^ш, эскалаторы, трагалатгры пра необходимости (тер ~ подземный пзркшт ила гппер выше наже уровня ниемогз васканга) ."Ьфцзсишсры, гракштсрысра необходимости (талер-содзгаяьй паршг ала галер Еьпле ш:е урош наземного пасши) Эскалаторы

12 Проектировочные решения

121. Высота потолш (за исгасчгнага развлешельнга зоеы и гапграаркгтев) не менее 5 м между перекрышма не менее 4,3 между перекрытия не менее 4,5 между перекрышма

1 -п Высей потолков развлекательной зоны иЕппшермаркга е; менее 1 и между пгргкрьгшмз Ее менее 6 м между перекрьпняма не менее б а между перекрышма

123. Отспсше шжсеых галерей осязательна обязательный ¿акульгаиЕный

124. Ширина галерей первого торгового урсЕЕЛ не менее 9 метров Ене агри>1£С£ 6-9 метров вне атриумов 4-6 метров Енг аграриев

121 Структура арендуемых пищей Совокупно не менее 80% арендуемся слегал приходится на сеша плоладью егьлле 50 кг. м Совокупно не меиге 65% арендуемой посада праходатся и сеша попадью свыше 50 ев. м Ссвокупо не менее 50% арендуемой попала праходатся и сеши попадью свыше 50 ев. м

.Ys Классификационные критерии - Класс А , Клак В . • КлассС

12.6. Ткышдзшгрш Аггшшяиг Авшатесш я»применим

Ш. Пкшоща Для ТЦ с G3A менее 15 ООО и м (минус паршт)-Ее применим. Для ТЦ с GBA беле* 15 ООО с. и (мшус иршг) - 9 х ?; Ç х 0;6х9 Для ТЦ с GB А менга 15 003 кв.м (минус паршг) -непрпмеша. Для Щ с GB А белее 15 ОМ п. м (минус паркинг) -9x9; 8.2x826x9 Для ТЦ с G3A Messe 15 000 кв.м(шуспаршг)-Ег Примени Для ТЦ с GBA белее 13 000 es. н (минус паршг) -5x6

i28. Нагруга hi пал (sr. eiIb.m) Гилеразркех - не менее Î 200 бытовая 15шо - Ее менее 60Ö mepapiei-l 000-120С СЫ13Е111ешш - 5ÜO-60C Гняера^кет - SÛ0-1000 бытовал 1йнш - 400-500

остальные арендаторы - не менее 500 кшьше арендаторы-не менее 500 остальные арендаторы - 4005 00

129. Доля GLA б GBA (без учёп иршга), Менее Ж 70-15% 75-50%

12.10. Естественное осведше и иди ншчие атриумов осязательный ^акряатшкй неприменим

U. Параметры участка

Ш. Пешеходная доступность: • (кутстЕне непреодолимых сретрзд (водных, естественных неровностей, ж д путей) между ТЦ и слелшшш шьш шссшмз ОДИН ИЗ ДБ}1 ВИДОВ доступности-осязакльный критерий, ОДИН ИЗ ДВуХ ВИДОВ ДОСТуПНОСТИ- ОДИН ЕЗ ДВуХ ЕНДОВ _ ДОСТУПНОСТИ-

« Наличиестанзш мироне более час в 15 минутах пешем, и или: Рггужфвыг опл-басы (и ближней сташз метро) Егсрсй-^акулыатЕкй ебшкльный критерий ^акульташЕньш критерий

Ill Транспертя доступность - Езличае s ЕепосрглстБеЕзоа близки ст осъепа не та чем ДЕршолкной магистрали в удобных хаездоз и территорию ТЦ Один из двух ендов ДОСТуПНОСТИ-обязатгльный критерий. ОдШИЗДВуХШОВ ДОСТуПНОСТИ- ОДИН КЗ ДБ}! ЕНДОВ доступности-

второй - ёагаьташнкй обязательЕын критерий $акрмашЕый критерий

.Vi Классификационные критерии Класс А Класс В Класс С

ш. Видимость объекта Объел (включая рааепшые рекламные баннеры якорных арендаторов) должен быть осязательно Еаден не менее чем с двух основных прилегающих магистралей, еиднмость не зглш перекрываться паркингом кш другими строениями. Объел (включи размещённые рекламные баннеры якорных арендаюроз) должен быть обязательно Еиден с одной из основных прилегающих магистралей, еидимкть не должна перекрываться паркингом шш другими строениями. Объел (вклюш размещённые рекламные саязеры якорных арендаторов) должен быгь ЕШеНСОЛОИИЗОСНОЕНЫХ прилегающих магистралей, видимость не датш перекрываться паркингом или другими строениями.

1.4. Организация прилегавшей территории, парковка

1.4.1. Тип парковки (отрытая, закрыт) Оса Еида паршга обязательны Один из двух ендов паршга обязателен Один из двух еидов паркинга обязателен

1.42 зависимости ст коняепяии) Для ТЦ арендуемой площадью > 30 тысхв а - 4 J и шее (не менее 1 м а на каждые 22 в м арендуемой плопши) Для ТЦ арендуемой площадью 10-30 тысхв м -не менее 4 (не менее 1 мм нашдые 25 кв м арендуемой плспща) Для ТЦ арендуемой площадью 5-1Ô шс.кв и - не менее .15 (не менее 1 мм на каждые 29 в. м арендуемой площади) обязательный факулыашвный факудыашЕыи

143 Обслуживаемый пзспшг обязательный обязательный ёакУльташЕый

Ä " Классификационные критерии Ríate А Класс В < „КлассС

1.4.4. Орлшш служебной зоны осъгт -Грузовая парковка-не менее "00 кв.м; -Грузовая парксвше менее 500 кв.м - Грузовая парковка не менее 30ÛES.H

(подъезды грузового транспорта, загрузка разгрузка квара) - Отдельный въезд ля rpyscscro транслсрха - Отдельный Еъездхн rpyscEcro ipascncpxi - Отдельный Еъезд ля грузового тргяспсрха

-Дебаркадер с возмоностью одновременного -Дебаркадере возможностью -Дес'аршерс ЕСЗМОЗЖТЬЮ

„ обслуживания 4-х автомобилей обслушангаЗ-х обслуживания 2 автомобилей

-Не менее 2грузсных ли*кз в районе -Не менее 2 грузовых лафтсв в районе -Ее менее 1 грузового nain в районе

дебаркадера десаршера десаршера

LU Облагороженная пршшкпш тгррггориз (паршг с шгсгигй дороззоа разметкой н установленными зиакш, наличие озеленения) обязательный факультативный неприемлем

i *« Привлекательность для арендаторов

IL Управление зданием и услуги УК

11.1. ТиекоммуяЕадиснЕые системы Наличие 2 альтернативных прогайдерсв (минимум) Стабильность сказания vayr Ее примени

2.12 Система cpea bock (отчёты о посещают, с разодЕна ЗКСПЛуаШЮ. МарКёТШГ. ПЗ З^еШЕНШ проведены! мероприятий и др.) осязательный осязательный факультативный

Классификационные ^нтерии Класс А Класс В , КлассС

2.13. Эффективность операционной деятельности ТЦ (стоимость привлечения 1 посетителя= зксплугщпснныг и маркетинговые расходы плох посетнхглеи) Для ТЦ с &А 5-20 ты: ее. м- $500-550 на 1000 чел в день Для 1Ц с Си 204) шел. м -5 640-700 яа 1000 чя в день Дп1Це&А4М0шсп м -$850-1000 на 1000 чявдень Для ТЦ с Си белее 80 тем м-$12804400 Для ТЦ с Си 5-20 га: квм-$ 450-500 ($550-640) на ЮООчя в Для ЩсОА 2040 шш. м-$ 550-640 ($ .00-340) на 1000 чя в день Для ТЦсйА 40-80 гас кв м-$780-850 (5 1000-1190) на 1000 чя в леш> ДцТЦсСибслее 80 тысхв.м- Для ТЦ с &А 5-20 гася м -менее $450 нл белее $640 на ЮООчя в Для ТЦ с & А 2043 шс кв а-менее $550 или более $840 на Шчя в день Для ТЦ с Си 40-80 тысл м-менее $780 или белее $1150 на 1000 чявдень Для ТЦ с Си белее 80 1ыс.кв.м-менег$

на 1000 чявдень $1100-1280(1400-1720) на 1005 чя в день 1100 или более $1720 на 100С чявдень

2.1.4. Система навигации Осязательно наличие навигации внутри ТЦ. а таш возможность внешней рекламы для якорных арендаторов (стела, ¿ада ТЦ) Осязательно наличие навигации внутри ТЦ факультативный

215 Системы подсчета посетителя Входы, зтщзснальЕый подсчет Входызши Входы

216. Управление ргспредяешгм потоке: посетителей по ТЦ Для одноуровневых ТЦ- шхешагмостьзеи. противоположных ключевой еходной группе - не менее 90% стеходного потека этой группы Для многоуровневых ТЦ - посещаемость каждого следующего яш после 1 падает не белее чем на 45% по сравнению с предыдущим Для одноуровневых ТЦ-не примени:! Для многоуровневых ТЦ -посещаемость каждого следующего гтш после 1 падая не более чина 50% по сравнению с предыдущим неприменим

2.2 Маркетинг объекта, посещаемость, средний чек

.. .V! , _ Киссификншонные критерия .. л - Класс А „ „ Класс В КлассС •

221. Органажая маркетинга сроет (наличие службы, проведенае иоледоваяни, спроссз посетителей, срганажня продвижения) Облагаен утверждённый заранее ежегодный план работ и мероприятий Осязательно наличие службы факультативный

Бренданг объекта Обязательно наличие бренд- бука и использована» арендаторами бренда ТЦ в СЕ СИ КОМауЕЗШНВЕЫЗЕ стратегш Обязательно наличие бренд-бука Наличие брец-Суп факультативный критерий

223. Наличие программы лояльности ТЦ факультативный к применим неприменим

22.4. Пул арендаторов объекта - Все якорные арендаторы -международные (федеральные) Аренды; - Среда арендаторов торговой галерея не менее 8ЭТ * плопшей занимают международные в федеральные бренды -Все якорные арендаторы-(федеральные) бренды; -Среда арендаторов кргевсй галерея к менее 70% площадей занимает международные и федеральные бренды - Допускается слан местами якорный арендатор; -Среда арендаторов торговой галереи не менее 60% площадей шамакт международные и федеральные бренды

Соответствие Шепинг Индекса (средняя посещаемость ТЦ жа 1СС0кв.а &А за год) сбъет разработанному нормативу ТЦ с & А 5-20 шохв. а - не менее 900 ТЦ с &А 2040 тысхв. а - не менее 700 ТЦ с &А 40-83 ШС.КВ. м - не аенее 5£Х> ТЦ с &А более 80 тыс.кв. а -не менее 350 ТЦ с Ы.А 5-20 шс 13. а -не менее 750 ТЦ с &А 2040 ты:.ее. м -не менее 600 ТЦ с &А 40-80 шс.п. а -не менее 450 ТЦс&Абслее80 гыс.кв.а-нгменегЗОО Щ с &А 5-20 1ьк.ев. а - не менее 600 ТЦ с &А 2040 шив. а -не менее 500 Щ с &А 40-80 шиз. а - не менее 350 ТЦ с &А более 80 тыс.кв. а -не менее 250

3. Соответствие опеякя качества ТЦ ожиданиям посетителей (средний ¡алл по результатам опроса, по 10-бальной шкале)

3.1. Атмосфера Не менее 8.5 Не менее 7,5 Не менее 6

32 Сосгаз аршаторск. фудксрт нала места катания Не менее 8,5 Не менее 13 Не менее 6

33. Частота, шгсш оформления обпнствгнны! гснТЦ, Вагрин Не менее 8,5 Не менее 7,5 Не менее б

3.4. Удовлетворенность пенами Не менее 8 3 Не менее 73 Не менее б

Классификационные критерия . _Кла«А ;; Класс В Класс С

31 Удобство ршлсшая шн йг менее 83 Не менее и Не менее б

3.5. УзебстЕО организации парковки осъепа Не менее 84 Не менее/р Ее менее б

3.1 Организация досыта (осязательный в ТРЦ. фНДТЕШЕЕЫЙ вШ) Не менее 83 Ее менее 15 1«ы ЛаМн« 6

3.8. Сервис зля пхегаплеи (гардерео, еемгйш'дггсш к^помсщьпришршгг) Не менее 8,5 Не менее Не менее 6

3.9. Достаточность внутреннего освещения Не менее 8,5 Ее менее 15 Ее менее б

3.10. Удобство досыта в ТЦ в перемещения со нет/ инешюз и шсмкильвых шегерна гриди (индусы, афты) Доступны 100!« территории 1Ц ДОСТУПНЫ 75% тгррнтернз ТЦ Доступны 50!» территории ТЦ

4, Привлекательность для инвесторов

4.1. Устойчивость н прогнозируемая стаоыьяость

4.1.1. Сроки зсгсвсрсз (3 года и более - галерея, 10 лет н бел;? - гкерл) осшедьЕьй фашьишныи неприменим

4.12 Опрышь собственника объекта (публичная капания. регулярно публикуемая аучзроЕаЕнал статность в факрштш факулыннЕЕыа Ее примени

Ш. Наличие лиси ашшя обязательный ¿ашыашЕгьа Еесриеш

4.1.4. Ферма арестнойплаты (фикс. фнкс-!'е. %-¡шкощеше постоянней в переменней тан арендного зеша за поелгша год) Какшнш}и75%:25% Как минимум 65%'35% Какмшмуя50%:50%

4.1.5. Доля вашшых плащей в ТЦ. рабстакшеа бслег 1 гсла Ее беде» 5% 5!^15% Более 15%

4.1.6. Дол Еашшп площадей в ювем Щ рабсгаксем менее! года Не белее 30% 30-50% Белее 50%

4.11 Срскз дсгсЕсрсз грегдн Белее 70% денежного потей и аренды формируется за счег дсгсЕсрсз ареалы. преЕышкш срок кредита От 50!» дэ 70!^ деггжясгс потека С1 аренды формируется за счет дегсЕсрев аренды, Есегыпшсщяхсоск Менее 50!'% денежного потек: и греши формируется а счёхдсгсЕсрсз аренды. Ереашакш срок кредита

.V! Классификационные критерии Класс А Класс В КлассС

4.1.8. Валки договоров ареалы 100% денежного погска 01 100% денежного потока ст 100% денежного пока от

аренды номинировано в валюте аренды номинировано в аренды номинировано в

кредита валюте кредита Балле кредита

4.1.9. Земельные отношения Земельный участок под объектом находки в собственности шш долгосрочной (сеыпн срока кредита) аренде у балансодержателя объекта Земельный участок под объектом находится в аренде у балансодержателя объекта (срок аренды-менее срока кредита) не примени

41 Дошлы

411. Арендный доход (51 кв. м Ы.А в год) Мосш-более $Ш Москва-$800-1200 Мосла-5500-8!»

Проще регионы - белее $ 750 Прочие регионы -5 Ш 750 Прочие регионы - 5 350-500

422 Прочие доходы (от паркинга, Ыост и 8% и белее 5-8% >119

ошЗоогрекламыии.) и арендного дохода арендного дохода арендного дохода

41 Расходы

411. Опершснные расходы (51 юв. и И.А в год). В состав операшогных расходов включается: • Расходы на техническую зшпуаишю; • Охрщ • Ктшяг; • Управленческие расходы УК; • Стоимость текущего ремонта; • Маркетгоше расходы Не включаются: • Налоговые платежи; • Кредитные и банковские пшежи; • Арендные платежа за землю; • Расходына капремонт. 140-180 100-140 65-100

Таблица Б.1 - Комплексная система оценки эффективности деятельности объектов ТЦ

Этап оценки Критерий оценки Диапазон баллов, который может быть присвоен по выбранному критерию

1. Анализ вклада потенциального арендатора в общую работу центра 1.1. Увеличение времени пребывания потребителей в ТЦ Положительно влияет на данный параметр -2 балла Не влияет на данный параметр — 4 баллов Отрицательно влияет на данный параметр - 6 баллов

1.2. Расширение зоны охвата Положительно влияет на данный параметр — 2 балла Не влияет на данный параметр — 4 баллов Отрицательно влияет на данный параметр - 6 баллов

1.3. Работа с определенными группами покупателей Положительно влияет на данный параметр -2 балла Не влияет на данный параметр - 4 баллов Отрицательно влияет на данный параметр — 6 баллов

1.4. Создание удобства для посетителей центра Положительно влияет на данный параметр — 2 балла Не влияет на данный параметр - 4 баллов Отрицательно влияет на данный параметр - 6 баллов

1.5.Возможность периодических и повторных посещений Положительно влияет на данный параметр — 2 балла Не влияет на данный параметр — 4 баллов Огрицательно влияет на данный параметр — 6 баллов

1.6. Возможность использования помещения в различное время суток Положительно влияет на данный параметр -2 балла Не влияет на данный параметр — 4 баллов Отрицательно влияет на данный параметр - 6 баллов

1.7. Распределение спроса во времени (по дням недели, времени суток, по сезонам) Положительно влияет на данный параметр -2 балла Не влияет на данный параметр — 4 баллов Отрицательно влияет на данный параметр — 6 баллов

1.8. Загрузка парковки Положительно влияет на данный параметр -2 балла Не влияет на данный параметр — 4 баллов Отрицательно влияет на данный параметр — 6

Этап оценки Критерий оценки Диапазон баллов, который может быть присвоен по выбранному критерию

баллов

2. Анализ соответствия потенциального арендатора концептуальным и прочим функциональным особенностям ТЦ 2.1. Соответствие концепции Концепция оператора совпадает с концепцией ТЦ - 2 балла Концепция оператора не совпадает с концепцией ТЦ - 6 баллов

2.2. Совместимость с прочими арендаторами Оператор совместим с прочими арендаторами - 2 балла Оператор не совместим с прочими арендаторами - 6 баллов

2.3. Особенности расположения Удачное расположение - 2 балла Неудачное расположение - 6 баллов

3. Экспресс-анализ финансовых коэффициентов 3.1. Оценка текущей ликвидности Показатель значительно лучше рекомендуемого значения — 3 балла Показатель попадает в диапазон рекомендуемых значений — 5 баллов Показатель значительно хуже рекомендуемого значения - 7 баллов.

3.2. Оценка финансовой независимости Показатель значительно лучше рекомендуемого значения — 3 балла Показатель попадает в диапазон рекомендуемых значений - 5 баллов Показатель значительно хуже рекомендуемого значения — 7 баллов.

3.3. Оценка оборачиваемости активов Показатель значительно лучше рекомендуемого значения - 3 балла Показатель попадает в диапазон рекомендуемых значений - 5 баллов Показатель значительно хуже рекомендуемого значения — 7 баллов.

3.4. Рентабельность продаж по чистой прибыли Показатель значительно лучше рекомендуемого значения — 3 балла Показатель попадает в диапазон рекомендуемых значений - 5 баллов Показатель значительно хуже рекомендуемого значения — 7 баллов.

Диапазон возможных баллов: 34-100

Таблица В.1 - Перечень ТЦ, участвующих в выборке для апробации авторской методики (данные на 01.09.2013)

Г п/п ; Наименование ; Расположение Категория: л Общая площадь, "т.: {кв. М Торговая : площадь, Г--Д- кв. м Г Ставка аренды за кв.м У-";Сумма инвестиций, руб.

; Минимум, руб^год Максимум, руб./год

1 CITRUS Химки Тц Районный 4 098 2 868 39 000 54 600 335 556 000

2 Люблинский пассаж Москва Тц Районный 5 000 4 000 50 000 70 000 600 000 000

3 Бирюлево Москва Тц Районный 5 000 4 000 48 000 67 200 576 000 000

4 Савелки Зеленоград Тц Окружной 15 000 9 000 7 200 21 000 194 400 000

5 Триумфальный Москва Тц Окружной 15 000 9 000 15 000 60 000 405 000 000

6 Куба Саров Тц Окружной 16 000 9 600 9 000 12 600 259 200 000

7 Парк Красногорск Трц Окружной 25 000 15 000 8 000 11 200 360 000 000

8 ИНДИГО LIFE Нижний Новгород Трц Региональный 60 000 40 000 10 000 14 000 900 000 000

9 Галерея Краснодар Краснодар Тц Суперрегиональный 153 000 66 000 18 000 25 200 3 564 000 000

10 МореМолл Сочи Трц Суперрегиональный 167 680 80 000 15 000 21 000 3 600 000 000

Таблица Г.1 - Исходные данные

CITRUS

Показатели Исходные параметры 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Размер вложенных инвестиций, тыс. руб. 335 556,00

Количество лет в периоде 12,00

Площадь, тыс. кв. м 2,87

Размер текущих затрат за расчетный период, тыс. руб. 2 250,00 2 447,55 2 596,85 2 770,84 2 956,49 3 154,57 3 365,93

Желаемая Норма прибыли 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00

2к-1 49,71 45,70 43,07 40,37 37,83 35,46 33,23

1к 50,71 46,70 44,07 41,37 38,83 36,46 34,23

Размер базовой арендной ставки в год руб. /кв. м 784,52 853,40 905,46 966,12 1 030,85 1 099,92 1 173,61

■ilillllHIHIHIIIIIIl f ЙИШНШКИ! : ■' к

1,00 2,00 3,00 4,00 5,00 6,00 7,00

Валютный курс РУб./$

Ставка рефинансирования ЦБ РФ 8,25%

Ставка по коммерческим кредитам 10,50%

Коммерческая норма дисконта (IRR) 8,25%

Коэффициент дисконтирования (i) 0,92 0,85 0,79 0,73 0,67 0,62 0,57

период, лет (t) 12,12

уровень инфляции 0,09 0,06 0,07 0,07 0,07 0,07

Таблица Г.2 - Текущие затраты

Текущие затраты 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

ФОТ+ начисления тыс. руб. 1 500 1 632 1 731 1 847 1 971 2 103 2 244

Коммунальные услуги тыс. руб. 200 218 231 246 263 280 299

Прочие материальные затраты тыс. руб. 125 136 144 154 164 175 187

Представительские расходы тыс. руб. 125 136 144 154 164 175 187

Коммерческие расходы тыс. руб. 150 163 173 185 1—' 210 224

Прочие расходы тыс. руб. 150 163 173 185 197 210 224

ИТОГО тыс. руб. 2 250 2 448 2 597 2 771 2 956 3 155 3 366

Таблица Г.З - Характеристика объектов (пример на 10 объектах)

Этап оценки Критерий оценки Объект5 Объектб Объект7 Объекте ОбъектЭ ОбъектЮ

1. Анализ вклада потенциального арендатора в общую работу центра 1.1. Увеличение времени пребывания потребителей в ТЦ 2 2 2 2

6 6

1.2. Расширение зоны охвата

4 4 4 4

6 6

1.3. Работа с определенными группами покупателей 2 2 2 2

4 4

1.4. Создание удобства для посетителей центра 2 2

6 6 6 6

1.5.Возможность периодических и повторных посещений 2 2

4 4

6 6

1.6. Возможность использования помещения в различное время суток

4 4 4 4 4 4

1.7. Распределение спроса во времени (по дням недели, времени суток, по сезонам) 2 2 2 2 2 2

1 1

Этап оценки Критерий оценки ОбъектБ Объектб Объект7 Объект8 Объект9 ОбъектЮ

1.8. Загрузка парковки

4 4 4 4 4 4

Итого суммарный балл по 1 этапу

2. Анализ соответствия потенциального арендатора концептуальным и прочим функциональным особенностям тц 2.1. Соответствие концепции 2 2 2 2 2 2

2.2. Совместимость с прочими арендаторами 2 2 2 2 2 2

2.3. Особенности расположения 2 2 2 2

6 6

Итого суммарный балл по 2 этапу

3. Экспресс-анализ финансовых коэффициентов 3.1. Оценка текущей ликвидности

5 5 5 5 5 5

3.2. Оценка финансовой независимости

5 5 5 5

7 7

3.3. Оценка оборачиваемости активов

5 5

7 7 7 7

Этап оценки Критерий оценки Объект5 Объектб Объект7 Объекте ОбъектЭ ОбъектЮ

3.4. Рентабельность продаж по чистой прибыли 3 3 3 3

5 5

Итого суммарный балл по 3 этапу

Интегральный суммарный балл по всем Зм этапам: 58 50 58 50 64 64

Таблица Г.4 - Пример расчета индивидуальных коэффициентов по каждому объекту

Суммарный Значение суммарного коэффициента по группе объектов

Объекты ТЦ Тип опера тора Доля занимае мой в S объект а, тыс. кв. м Суммарная доля коэффици ента к балл, исходя из характерист ики объектов Ранг Доля ранга в общей сумме 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Объект1 А 40,00% 1,1472 15,2 14,0 13,2 12,4 11,6 10,9 10,3

ИТОГО по типу А 40,00% 1,1472 30,00% 15,2 14,0 13,2 12,4 11,6 10,9 10,3

Объект2 С 2% 0,0574 0,8 1,2 1,1 1,0 1,0 0,9 0,9

ОбъектЗ С 2% 0,0574 0,8 1,2 1,1 1,0 1,0 0,9 0,9

Объект4 С 2% 0,0574 0,8 1,2 1,1 1,0 1,0 0,9 0,9

ИТОГО по типу С 6% 0,1721 5% 2,5 2,3 2,2 2,1 1,9 1,8 1,7

Суммарный Значение суммарного коэффициента по группе объектов

Объекты тц Тип опера тора Доля занимае мой S S объект а, тыс. кв. м Суммарная доля коэффици ента к балл, исходя из характерист ики объектов Ранг Доля ранга в общей сумме 2010 2011 2012 2013 N1 О К -Ь 2015 2016

ОбъектБ В 5% 0,1434 58 2 0,07 2,3 2,1 2,0 1,9 1,7 1,6 1,5

Объектб В 3% 0,0860 50 1 0,03 1Д 1,0 1,0 0,9 0,9 0,8 0,8

Объект7 В 3% 0,0860 58 2 0,07 2,3 2Д 2,0 1,9 1,7 1,6 1,5

Объекте В 4% 0,1147 50 1 0,03 1,1 1,0 1,0 0,9 0,9 0,8 0,8

ОбъектЭ В 6% 0,1721 64 3 0,10 3,4 3,1 3,0 2,8 2,6 2,5 2,3

ОбъектЮ В 3% 0,0860 64 3 0,10 3,4 3,1 3,0 2,8 2,6 2,5 2,3

ОбъектИ В 5% 0,1434 58 2 0,07 2,3 2,1 2,0 1,9 1,7 1,6 1,5

Объект12 В 4% 0,1147 58 2 0,07 2,3 2,1 2,0 1,9 1,7 1,6 1,5

Объект13 В 4% 0,1147 58 2 0,07 2,3 2,1 2,0 1,9 1,7 1,6 1,5

0бъект14 В 5% 0,1434 64 3 0,10 3,4 зд 3,0 2,8 2,6 2,5 2,3

Объект15 В 5% 0,1434 64 3 0,10 3,4 зд 3,0 2,8 2,6 2,5 2,3

Объект1б В 3% 0,0860 64 3 0,10 3,4 3,1 3,0 2,8 2,6 2,5 2,3

Объект17 В 4% 0,1147 58 2 0,07 2,3 2,1 2,0 1,9 1,7 1,6 1,5

ИТОГО по типу В 54% 65% 29 33,0 30,4 28,6 26,9 25,2 23,7 22,2

Таблица Г.5 - Расчет значений рекомендуемой арендной ставки по каждому объекту

Значение расчетной арендной ставки по каждому объекту ТЦ в год

Объекты ТЦ Тип оператора ед. изм. 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Объект 1 А руб. / кв. м 29 838 29 890 29 929 29 975 30 023 30 075 30 130

Объект2 С руб. / кв. м 33 154 49 817 49 882 49 958 50 039 50 125 50 217

ОбъектЗ С руб. / кв. м 33 154 49 817 49 882 49 958 50 039 50 125 50 217

Объект4 С руб. / кв. м 33 154 49 817 49 882 49 958 50 039 50 125 50 217

Объект5 В руб. / кв. м 35 669 35 731 35 777 35 832 35 890 35 952 36 018

Объектб В руб. / кв. м 29 724 29 776 29 814 29 860 29 908 29 960 30 015