Актуальные проблемы управления региональным рынком недвижимости: На примере города Москвы тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.05, кандидат экономических наук Федоров, Алексей Евгеньевич

• Федоров, Алексей Евгеньевич
• кандидат экономических наук
• 2002

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Федоров, Алексей Евгеньевич

ВВЕДЕНИЕ.

Глава 1. ОСНОВЫ ФОРМИРОВАНИЯ И РАЗВИТИЯ РЫЖА НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИИ.

1.1 Исторический аспект формирования рынка недвижимости.

1.2 Предпосылки создания и проблемы формирования рынка недвижимости в современной России.

1.3 Нормативно - правовые основы развития рынка недвижимости и института ее оценки.

Глава 2. АНАЛИЗ ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ НА СТОИМОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ И ЭКОНОМИКО-МАТЕМАТИЧЕСКИЕ МЕТОДЫ ЕЕ ОПРЕДЕЛЕНИЯ.

2.1 Спрос и предложение - как основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости, находящейся в гражданском обороте.

2.2 Экономико-математический аппарат, используемый при различных подходах к оценке недвижимости.

2.2.1 Рыночный (сравнительный) подход.

2.2.2 Затратный подход.

2.2.3 Доходный подход.

Глава 3. РАЗРАБОТКА РЕКОМЕНДАЦИЙ ПО ПРОВЕДЕНИЮ СИСТЕМНОГО АНАЛИЗА ОБЪЕКТОВ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ.

3.1 Системный подход к решению задач экономического анализа в области рынка недвижимости.

3.2 Методические аспекты системного анализа и комплексной оценки объектов недвижимости.

3.3 Математические методы согласования результатов экономического анализа для комплексной оценки.

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Актуальные проблемы управления региональным рынком недвижимости: На примере города Москвы»

Общая характеристика работы.

Актуальность исследования. Любая страна при переходе из одной экономической системы в другую испытывает процесс формирования качественно новых отношений во всех сферах деятельности. Россия не исключение. Переходя от административно-командной системы к рыночному типу хозяйствования и правовым институтам регулирования рынка со стороны государства, страна ощутила на себе значительное количество негативных аспектов переходного периода или, так называемого, «дикого рынка». Не стал, к сожалению, исключением в этот период и рынок недвижимости, причем, как на федеральном, так и на региональном уровнях. Автоматический перенос правил функционирования рынка недвижимости, сложившихся в развитых странах, в условиях России, на наш взгляд, является ошибочным. Опыт показал, что стихийное формирование рынка недвижимости неизбежно приводит к негативным последствиям - политическим, экономическим, социальным и др.

Данная работа представляет комплексное исследование на базе экономико-математического анализа процессов формирования и развития российского рынка недвижимости и института ее оценки в период экономических преобразований конца прошлого века и до настоящего времени.

Переход недвижимости из сферы административного права, где подавляющей формой собственности на нее являлась собственность государственная, а частным лицам передавались лишь правомочия по владению и пользованию, в сферу гражданского права, где за государством остается только установление «правил игры», в рамках которых частные лица свободны как в части владения и пользования, так и в части распоряжения недвижимостью, потребовал ряд законодательных, нормативно-правовых, организационных и экономических решений, причем как на федеральном уровне, так и на уровне субъектов Российской Федерации.

Как город-мегаполис, Москва, в этом плане представляет особый интерес для исследования, поскольку именно в нем максимально сконцентрированы политические, экономические и иные процессы, происходящие на всей огромной территории России. Именно московский опыт, причем не только положительный, но и отрицательный находит в дальнейшем широкое применение в других субъектах Российской Федерации.

В ходе проведенных исследований и дальнейшего анализа процесса приватизации рынка недвижимости были выявлены основные проблемы формирования и развития рыночных отношений в сфере недвижимости в конце прошлого столетия.

К ним можно отнести следующие:

1) рынок недвижимости развивался в условиях «вакуума» правовых и организационных норм для его цивилизованного формирования, что привело, в том числе, к его криминализации;

2) с самого начала рыночной реформы было сделано различие между землей и другой недвижимостью, что привело к дифференциации законодательства о земле, сооружениях и жилых зданиях, а это, в свою очередь, привело к трудностям при проведении приватизации;

3) в основном земельное законодательство развивалось, ориентируясь на сельскохозяйственные земли, при этом особенности городских земель, как одного из сегментов недвижимости, не были учтены в должной мере;

4) вопросами городских земель, на региональном уровне, занимались как местные органы, так и разные федеральные ведомства - Госкомзем, Госстрой, ГКИ;

5) приватизация недвижимости проходила в условиях отсутствия государственной регистрационной системы;

6) в сфере градостроительного планирования отсутствовала разработка планов использования земель, что затрудняло и затягивало процедуру выдачи разрешений на строительство;

7) земельный налог и налог на имущество физических и юридических лиц не учитывал рыночной стоимости недвижимости, следовательно не способствовал эффективному их использованию;

8) получил развитие нелегальный рынок субаренды на землю и недвижимость, в том числе в форме фиктивных договоров о совместной деятельности;

9) отсутствовала нормативная система ипотечного кредита и, как следствие, частично было заморожено городское жилищное строительство [66].

Необходимо отметить, что в условиях трансформации рыночных отношений в России, направленных на создание цивилизованного рынка недвижимости, первостепенное значение имеет разработка научно обоснованной концепции деятельности института оценки недвижимости.

В современных российских условиях, профессионалам рынка недвижимости, в том числе и специалистам института ее оценки, отводится серьезная роль в процессе его формирования и цивилизованного развития как на государственном, так и на региональном уровнях. От конечных результатов деятельности института экономически обоснованной, независимой и компетентной оценки во многом зависит состояние бюджетов всех уровней власти (федерального, регионального, муниципального и др.).

В связи с этим, актуальность данной темы исследования определяется следующими обстоятельствами.

Во-первых, уже сейчас многие города России, особенно те, на территории которых находятся градообразующие предприятия, сталкиваются с рядом сложных проблем в процессе формирования рынка недвижимости: это и реконструкция старых промышленных зон, развитие инфраструктуры, осуществление массового жилищного строительства в новых рыночных условиях.

Во-вторых, в силу ряда причин, в ближайшее время процессы приватизации и экспроприации (деприватизации) земли и других объектов недвижимости в России должны принять массовый характер. В зависимости от выбранных институтом оценки методов и подходов к решению этой задачи ее результаты могут иметь совершенно различный экономический эффект, определяющий бюджетный процесс как на федеральном, так и на региональном и муниципальном уровнях.

В-третьих, московский регион характерен особенно высокой ценностью городской недвижимости по сравнению с другими районами России.

Цена этого ресурса высока, а это напрямую связанно с инвестициями, которые, на наш взгляд, представляются сейчас наиболее перспективными.

В-четвертых, совершенно очевидно, что федеральные и региональные органы власти должны иметь четко выраженную концепцию в этой области, как в тактическом плане, так и плане стратегии, что в свою очередь требует привлечения ученых и специалистов для проведения серьезных научных исследований.

Степень разработанности проблемы. Проблемам рынка недвижимости и институту ее оценки, посвящено довольно много работ как зарубежных, так и российских авторов. Однако, на наш взгляд, должного практического применения они не нашли. Автору настоящего исследования довелось участвовать в разработке законодательной и нормативно-правовой базы, регулирующей рынок недвижимости от федерального до регионального и местного уровня, а также работать в различных структурах власти и органах управления г.Москвы.

В связи с этим, вопросы, возникающие на рынке недвижимости на всех его уровнях, для диссертанта во многом являются известными. Это и послужило выбором темы исследования. Работая над темой диссертации, автор пришел к выводу, что рыночные отношения в сфере недвижимости в общем плане исследованы довольно подробно, однако, в отношении вопросов, связанных с стоимостными характеристиками недвижимости, вследствие относительной новизны института ее оценки (возникновение можно отнести к 1991-1992гг), до настоящего времени подробного исследования проведено не было.

Цеди и задачи исследования. Целью настоящего исследования является не только изучение и осмысление происходящих в исследуемой области процессов, но и разработка научно-методических и практических рекомендаций для территориальных органов управления по созданию на базе экономико-математического моделирования, аппарата оценки недвижимости и управления ее стоимостью со стороны органов государственной власти.

Поставленная цель обусловила решение следующих взаимосвязанных задач:

1) проведение исторического обзора, критического анализа и обобщения дореволюционного и современного опыта формирования и развития рынка недвижимости в России и института ее оценки;

2) изучение и сравнительный анализ законодательной и нормативно-правовой базы, регулирующей рынок недвижимости, как в дореволюционный, так и в постсоциалистический периоды;

3) анализ политических, экономических, социальных и организационных предпосылок, а также специфических региональных условий формирования и развития рынка недвижимости на основе систематического анализа и комплексной оценки;

4) разработка экономико-математического аппарата, с целью его использования, в практической деятельности;

5) выявление факторов, влияющих на развитие регионального рынка недвижимости и разработка, на основе системного подхода, экономико-математической модели, отражающей взаимообусловленность и взаимодействие этих факторов;

6) разработка методического подхода к прогнозированию тенденций развития регионального рынка недвижимости с учетом ее оценки на перспективу.

Выбор Москвы в качестве полигона исследований обоснован тем, что это один из крупнейших городов-мегаполисов мира, столица России, являющаяся центром экономической, научно-технической, культурной, административной деятельности, обладает привлекательностью для населения всех субъектов федерации и деловых кругов но, самое главное, приватизационные процессы, охватившие всю страну в начале 90-х годов прошлого столетия, благодаря усилиям московских властей, не в полной мере коснулись этого региона, сохранив значительный стоимостной потенциал в собственности государства.

В связи с этим, предметом исследования явился процесс формирования и развития рынка недвижимости, его законодательной и нормативно-правовой базы, а также возникновение и развитие института оценки.

Объектом исследования является региональный рынок недвижимости, методы воздействия на него и институт оценки объектов недвижимости в городе Москве.

Теоретической и методологической основой исследования послужили труды российских и зарубежных ученых, специалистов в области экономики и недвижимости: Е.А.Абрамова, И.М.Айзиновой, Д.Д.Блевенса, В.С.Болдырева, С.В.Валдайцева, Н.Г.Волочкова, А.Г.Грязновой, С.А.Калачевой, Е.П.Ким,

A.Н.Колмогорова, Л.И.Лапатникова, Я.С.Мелкумова, Н.Н.Некрасова, Р.Б.Ноздревой, Е.В.Песоцкой, В.А.Прорвича, В.В.Пустовалова, С.А.Рафикова, Е.И.Тарасевича, А.И.Уемова, А.Е.Ушакова, Г.П.Лузина, Б.И.Майданника, Г.А.Цукермана, А.В.Черняка, А.Д.Шеремета и др.

Большую помощь в исследовании оказало автору знакомство с трудами экономико-правового характера: «Сборник законов и распоряжений по землеустройству» (по 1 июля 1908г), Проект Вотчинаго устава Российской Империи, а также работы Г.Ф.Шершеневича, В.С.Нерсесянца, В.А.Четвернина,

B.А.Горемыкина, Л.Д.Ревуцкого, В.М.Рутгайзера и др.

Информационную базу исследования составили законы РФ, Указы

Президента, Постановления Правительства России, нормативные правовые акты Москвы, данные Госкомстата РФ, статистические данные агентств недвижимости, аналитические обзоры городских риэлтерских фирм, а также имеющиеся в экономической литературе и периодической печати фактические данные по теме диссертации.

Научная новизна проведенного исследования:

- в работе проанализированы исторические корни деления вещей на движимые и недвижимые, а также дан основной критерий такого деления, который основывается на общественной значимости той или иной вещи, что. применительно к делению на два класса, можно определить как деление на вещи «важнейшие» и вещи «остальные»;

- дан историко-аналитический обзор формирования и развития рынка недвижимости и института ее оценки в дореволюционный и постсоциалистический периоды России, выявлены юридические и экономические подходы, разработанные в Российской Империи, которые актуальны и пригодны для использования в настоящее время, в том числе при принудительном изъятии частной собственности, а также обоснована неприемлемость многих методов, используемых в странах с развитой рыночной экономикой;

- проведен критический анализ и обобщение современного опыта формирования и развития рынка недвижимости в городе Москве, выявлены негативные, с точки зрения органов власти, тенденции и исследованы принимаемые в связи с этим конкретные управленческие решения, а также их последствия, даны практические рекомендации для развития нормативно-правовой базы в области недвижимости, некоторые из которых уже реализованы на практике в нормативных актах и бюджетных показателях;

- разработаны теоретико-методические основы развития оценочной деятельности в рыночных условиях и предложен экономико-математический аппарат, используемый при комплексных подходах к оценке стоимости, причем не только на момент ее проведения, а также как функция времени, позволяющая прогнозировать развитие городских систем, что может быть востребовано при анализе инвестиционных проектов, а также при приватизации земельных участков в Москве в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации (2001 год).

Практическая значимость и апробация результатов работ. Автор принимал непосредственное участие в формировании и становлении рынка недвижимости в г.Москве, долгое время работал в Комиссии при Мэре Москвы по разработке нормативно-правовой базы землепользования, градостроительства и управления недвижимостью, Уполномоченном органе городской администрации по контролю за осуществлением оценочной деятельности, возглавлял государственную комиссию по аттестации оценщиков недвижимости в г.Москве, принимал активное участие в разработке и принятии законодательных актов по данной тематике в Московской городской Думе, Федеральном собрании, Правительстве Москвы. Многие идеи, подходы и методы, изложенные в работе, нашли свое практическое применение в вопросах регулирования рынка недвижимости на уровне Москвы.

Материалы исследования нашли свое отражение в курсах лекций «Правовые аспекты рынка недвижимости», «Институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество», «Введение в теорию оценки недвижимости», которые читаются автором в Международном Университете в Москве.

Основные положения диссертационной работы, а также научные и практические результаты изложены в целом ряде публикаций, общим объемом около 40 печатных листов.

Структура работы: Диссертация состоит из введения, трех глав, и заключения (объемом 136 страниц), а также списка литературы и 4 приложений. Текст проиллюстрирован 5 таблицами и 10 рисунками.

Заключение диссертации по теме «Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда», Федоров, Алексей Евгеньевич

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Одним из первых нормативных актов городской администрации в области определения стратегии развития рынка недвижимости стало распоряжение Мэра Москвы №188-РМ от 14.04.95 «О концепции городской политики в области недвижимости». 25 апреля 1995 года Постановлением Правительства Москвы №356 «О принципах использования залогового кредитования» был создан Общественный совет оценщиков Москвы, который стал первым органом по координированию деятельности органов государственной власти и субъектов рынка недвижимости.

Анализируя складывающуюся практику, городская администрация приняла решение о введении системы аттестации оценщиков недвижимости. Распоряжение Мэра №129-РМ от 14.02.97 и, принятые в его исполнение другие нормативные акты ввели процедуру официальной аттестации (письменный, обезличенный экзамен).

Развитие рынка недвижимости стимулируют также принятые и разрабатываемые законы в смежных областях права (законодательство регулирующее вопросы ипотеки, приватизации, банкротства, ликвидации, раздела имущества, изъятия для государственных нужд, государственной регистрации прав на недвижимое имущество, формирования уставных капиталов за счет внесения имущества и т.д.).

Наиболее важным и перспективным направлением развития рынка недвижимости является реформа налоговой системы. Рано или поздно налоговая система будет развернута от налогообложения прибыли к "налогообложению имущества.

К сожалению, в то время когда экономика является заложницей политики прогнозировать вектор развития законодательства сложно, но пока надежда на 10, что в конце концов мы закончим с «радикальными реформами» и встанем на нормальный путь эволюционного развития, не умерла, есть уверенность что рыночные методы определения стоимости недвижимости и воздействия на нее станут эффективным инструментом экономики города.

Переход автора на работу в Контрольно-счетную палату Москвы изменил угол видения рассматриваемых проблем как составной части осуществления государственного контроля за использованием бюджетных средств и городской собственности (в том числе недвижимости).

Если во время работы в структурах исполнительной власти, анализ частных конкретных ситуаций и возникающих вопросов приводил к их обобщению и воплощался в разработке конкретных нормативных актов и организационных мероприятиях, то с переходом в контрольный орган появилась возможность анализа функционирования конкретных институтов в рамках экономической жизни всего города.

Появившаяся возможность анализа всего бюджетного процесса в городе, а также доступ к материалам как ранее проведенных, так и текущих проверок, "привели к необходимости вынесения вопроса на обсуждение Коллегией Палаты. Для всестороннего учета мнений в Контрольно-счетной палате были проведены совещания и консультации с руководителями соответствующих структурных подразделений городской администрации, компаниями и лицами, активно работающими на рынке недвижимости, а так же их объединениями.

В результате проведенной работы были отмечены случаи, когда из-за недобросовестных действий независимых оценщиков городской бюджет несет ощутимые потери. Случаи «договорных» оценок, когда делается не объективное заключение о стоимости имущества, а результат подгоняется под заранее определенную заказчиком величину, давно не являются единичными и превратились в систему. Причем такая ситуация в большей степени наблюдается тогда, когда заинтересованным лицом является город.

Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (статья 8) установлены случаи обязательного проведения независимой оценки. В их число попадают сделки с имуществом расходы (доходы) от которых относятся к соответствующему бюджету. В сложившейся ситуации можно констатировать, что далеко не единичный характер имеют случаи, когда:

- при отчуждении городского имущества в частные руки его стоимость занижается;

- при выкупе городом частного имущества, в том числе при его изъятии в связи с новым строительством, а также при зачете долгов перед городом в не денежной форме путем передачи имущества, его стоимость завышается;

- при реализации инвестиционных проектов, в которых город участвует соответствующими правами на земельный участок, стоимость этих прав занижается, что вместе с завышением стоимости произведенных инвестором улучшений, приводит к неадекватному уменьшению доли города в реализованном проекте;

- при расчете подлежащих компенсации городом убытков (например, при выводе, перепрофилировании, перебазировании предприятий) эти убытки рассчитываются исходя из максимально возможной доходности предприятия, а не из того дохода, с которого предприятие уплачивало налоги в бюджет.

К основным причинам сложившейся ситуации следует отнести:

- в Законе не сказано, кто должен выбирать оценщика и оплачивать независимую оценку в случае, когда ее проведение является обязательным, это приводит к тому, что не город, а заинтересованное лицо решает, кто будет оценивать и за какое вознаграждение;

- со времени принятия упомянутого Закона ни разу в городском бюджете 'не были заложены расходы на проведение независимой оценки, хотя бы в случаях, когда она является обязательной;

- различные подразделения городской администрации проводят в вопросах привлечения независимых оценщиков самостоятельную политику, "чю не дает возможности осуществлять нормальный контроль и «отсев» нечистоплотных оценщиков (уличенные в недобросовестности вскоре вновь проявляются, только уже при другой городской структуре), а также проводить единую в городе тарифную политику в отношении независимых оценщиков.

Данный анализ и, сделанные на его основе выводы в виде доклада были представлены Мэру Москвы. Предложения были поддержаны Мэром и впервые в расходах бюджета появились средства на финансирование оценочных услуг. Размер этих средств со второго квартала 2001 года составил около 100 млн. рублей из средств резервного фонда, распоряжение которым находится в исключительной компетенции Мэра города. Следует отметить, что до принятия данного решения расходы на управление государственной собственностью в бюджете 2001 года были запланированы всего в сумме 15 441 тыс. рублей.

Динамику изменения бюджетных показателей можно проследить в следующей таблице.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Федоров, Алексей Евгеньевич, 2002 год

1. Абрамов А.Е., Волкова В.П. Оценка стоимости объектов приватизации в РФ.- Вып. № 1..-M.: АКДИ, 1993.

2. Агапов H.H. и др. Методические основы оценки недвижимости. М.: РЭА, 1996.

3. Амуржуев О.В., Болвачев А.И., Гребнев Е.Т. и др. Словарь делового человека. М.: Экономика, 1992.

4. Андрианов Ю.В. Введение в оценку транспортных средств: Учеб.-метод, пособие. М.: Дело, 1999.

5. Айзинова И.М., Пациорковский В.В. Непроизводственная структура регионального центра // Социологические исследования. 1984, № 3.

6. Братцев В.И. Налогообложение недвижимости. М.: РЭА, 1999.

7. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России.- М.: ФиС, 1996.

8. Болдырев B.C., Галушка A.C., Федоров А.Е. Введение в теорию оценки недвижимости: Конспект учеб.курса. 2-е издание. - М.: Центр 'менеджмента, оценки и консалтинга, 1998.

9. Болдырев B.C., Федоров А.Е. Введение в теорию оценки недвижимости: Конспект учеб.курса. М.: Азбука, 1997.

10. Большая Советская Энциклопедия. 3-е изд. - М.: Советская энциклопедия, 1977.11 .Валдайцев C.B. Оценка бизнеса и инноваций. М.: 1997.

11. Валдайцев C.B. Оценка бизнеса: Учеб. пособие. СПб: Спб ун-т, 1999.

12. Вечканов Г.С., Вечканова Г.Р. Словарь рыночной экономики СПб.: ТОО «Петрополис», 1995.

13. М.Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. М.: ИНФРА-М, 1996.

14. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.- Вып. № 5. М.: Виоланта, 1999.

15. Вюйлстек Ч. Методы и практика приватизации: Ч.1:Техника приватизации госпредприятий. М.: Ун-т, 1994.

16. Гнеденко Б.В., Хинчин А.Я. Элементарное введение в теорию вероятностей. -М.: Наука, 1982.

17. Гражданский кодекс Российской Федерации: Ч. 1. М., 1994.

18. Гонгало Б.М., Крашенинников П.В. Сделки с недвижимостью. М.: Менеджер, 1996.

19. Горемыкин В.А. Российский земельный рынок. М.: Инфра-М, 1996.

20. Горемыкин В.А., Бугулов Э. Экономика недвижимости: Учебник. М., 1999.

21. Горелова В.Л., Мельникова E.H. Основы прогнозирования систем. М.,1996.

22. Гражданское и торговое право капиталистических государств: Учебник /Отв. ред. Е.А.Васильев. М.: Междунар. отношения, 1993.

23. Грибовский C.B. Методы капитализации доходов: Курс лекций. Спб.: ГУЛиОН, 1997.

24. Григорьев В.В. Оценка и переоценка основных фондов: Практ. пособие. -М.,1997.

25. Григорьев В.В. Федотова М.А. Оценка предприятия. Теория и практика: Учеб. пособие. М.: Инфра - M, 1997.

26. Григорьев В.В. и др. Оценка объектов недвижимости. Теоретические и практические аспекты: Учеб. пособие. М.: Инфра-М, 1997.

27. Григорьев В.В., Островкин И.М. Оценка предприятий. Имущественный подход: Учеб.-практ. пособие. М.: Дело, 1998.

28. Гражданско-правовые документы для оформления сделок с недвижимостью. М.: Юринформцентр, 1999.

29. Грибовский C.B. Методы капитализации доходов: Курс лекций. СПб: ГУЛиОН, 1997.

30. ГОСТР51 195.0.01 Единая система оценки имущества. Основные положения, (ЕСОИ) РФ. 1998г., 4с, 387; ГОСТ Р.51 195.0.02: ЕСОИ. Термины и определения. - М.: Госстандарт РФ, 1998.

31. Десмонд Г.М., Келли Р.Э. Руководство по оценке бизнеса. M.: РОО, 1996.

32. Дмитриев В.Н. Переоценка имущества и обязательств юридического лица, стоимость которых выражена в иностранной валюте. М.: УИЦ Гос.налог.инспекции Москвы, 1996.

33. Доклад о переоценке недвижимых имуществ в Москве. М., 1901. - 106с.

34. Добрынин А.И. Теоретико-прикладные основы необходимости "государственного регулирования рыночной экономики. Государственное регулирование в стратегии устойчивого развития экономики России: Сб. научн.тр. СПб: СПБУЭиФ, 1996.

35. Дронова Н.Д., Акканаева Р.Х. Оценка рыночной стоимости ювелирных изделий. М.: Дело, 1998.

36. Жилищная экономика: Пер. с англ. /Ред. Поляковский Г. М.: Дело, 1996.

37. Жуков Г.П., Викулов С.Ф. Военно-экономический анализ и исследование операции. М.: Воениздат, 1987.39.3ахарвин В.Р. Управление имуществом. Правовое регулирование, бухгалтерское оформление. М.: ДиС, 1998.

38. Закон города Москвы «Об оценочной деятельности в городе Москве» от 1 1.02.93г.41 .Законодательные основы риэлтерской деятельности. М.: Менеджер, 1995.

39. Законы царя Хаммурапи.- репр.воспроизведение изд. 1904г. М.: Паллада, 1997.43.3емлякова Д., Лукин М., Серегина С. Микроэкономическая теория: Основы теории спроса и предложения // Рос.эконом, журнал. 1993., № 6-8.

40. Земельный кодекс Российской Федерации.- М.: 2002.

41. Земля как недвижимость: Приватизация, регистрация, учет, купля-продажа: Сб. нормат. докум. СПб.: Petros, 1995.

42. Иванов A.M., Перевозчиков А.Г. Практика оценки предприятий и бизнеса в экономике России переходного периода: Учеб. пособие. Тверь: ТГУ, 1998.

43. Именной Высочайший Указ Правительствующему Сенату от 09.10.06. -Спб., 1906.

44. Капустин В.В. Экспертиза и оценка стоимости транспортных средств: Справ, изд-е. Минск: Беларус. наука, 1998.

45. Кадастровая оценка земли и связанной с ней недвижимости в Испании. -Владимир: Ин-т оценки земли, 1998.

46. Калачева С.А. Операции с недвижимостью. Жилые и нежилые помещения, земельные участки. переизд. - М.: Приор, 1999.

47. Как осуществлять сделки с недвижимостью. СПб: ИД «Бизнес-Пресса», 1999.

48. Ким Е.П. Техническая инвентаризация зданий жилищно-гражданского назначения и оценка их стоимости: Практ. руководство. М.: 1997.

49. Ковалев А.П. Оценка машин, оборудования и транспортных средств. М.: Академия оценки, 1996.

50. Ковалев А.П. Как оценить имущество предприятия. М.: Финстатинформ,1996.

51. Конституция Российской Федерации. М., 1996.

52. Коупленд Т., Коллар Д., Муррин Д. Стоимость компаний. Оценка и управление. М.: Олимп-Бизнес, 1999.

53. Комментарий к земельному законодательству РФ. М.: Юринформцентр, 1998.

54. Козырев А.Н. Оценка интеллектуальной собственности М.: Эксперт, бюро,1997.

55. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости: Учеб. пособие. -М.:РДЛ, 1998.

56. Кондратьев Н.Д. Большие циклы конъюнктуры: вопросы конъюнктуры: Т.1:Вып.1. -М., 1925.

57. Колмогоров А.Н. Об аналитических методах в теории вероятностей. М.: Наука, 1986.

58. Кондратьев Н.Д. Большие циклы конъюнктуры: Вопросы конъюнктуры: Т. 1: Вып.1 М.: 1925.

59. Красноглазое Б.П. Недвижимость: оценка, аренда, купля-продажа. М.: АО «Фининвест», 1992.

60. Кузин Н.Я. Рыночный подход к оценке стоимости зданий и сооружений. -М.: Ассоциация строит. ВУЗов, 1999.

61. Ланцов В. А., Бабкина Л.Н., Песоцкая Е.А. Потенциал территории: экономический, социальный, экологический аспекты. Спб.: СПБУЭиФ, 1994.

62. Лимонов Л.Э. Кризис крупных городов и проблемы становления рынков недвижимости в России. Рынки недвижимости и развитие городов: российская реформа и международная практика: Сб. науч. ст. СПб.: ООО «Лимбус Пресс», 1994.

63. Лопатников Л.И. Популярный экономико-математический словарь. М.: Знание, 1990.

64. Льюис К.Д. Методы прогнозирования экономических показателей: Пер. с англ. М.: Финансы и статистика, 1986.

65. Методы приватизации крупных предприятий. М„ 1994.

66. Методика и определение стоимости автотранспортных средств. М.: ЦТЛ, 1997.

67. Мелкумов Я.С. Теоретическое и практическое пособие по финансовым ■вычислениям. -М.: ИНФРА-М, 1996.

68. Методика оценки основных фондов на предприятиях АПК. М.: НИИагропром, 1999.

69. Методическое руководство по определению стоимости автотранспортных средств с учетом естественного износа и технического состояния на момент предъявления. РД 37.009.015-98 от 04.06.98.- М.: НАМИ, 1999.

70. Методические рекомендации. Письмо Госстроя России от 31.05.93г. № 12-133(5), п.1.7.

71. Методические рекомендации. Письмо Минстроя России от 10.11.92г., № БФ-926/12.

72. Митропольский А.К. Элементы математической статистики. Ленинград, 1985.

73. Митропольский А.К. Техника статистических вычислений. М.: Наука, 1991.

74. Модильяни Ф., Миллер М. Сколько стоит фирма? М.: Дело, 1999.

75. Минстрой России. Сборник укрупненных показателей базисной стоимости на виды работ (УПБС BP). М„ 1999.

76. Нанкани Элен. Анализ конкретных примеров:Техника приватизации госпредприятий: 4.2. М.: Ун-т, 1994.

77. Нагаев Р.Т. Недвижимость, землеустройство, градостроительство, экияомика: Терминология, словарь. Казань: Дом печати, 1998.

78. Налогообложение недвижимости: юридических лиц, физических лиц. М.: Приор, 1998.

79. Нерсесянц В. С. Право и закон. М., 1983.

80. Некрасов H.H. Региональная экономика: теория, проблемы, методы. М.: Экономика, 1978.

81. Недвижимость в Москве и Московской области: Сб. нормат. актов. М., 1993.

82. Недвижимость в Москве. Покупка, продажа, аренда, приватизация, обмен. -М.: Бизнес-информ, 1997.

83. Нематериальные активы и механизм их использования в экономическом обороте предприятий, Минск, 1997.

84. Ноздрева Р.Б., Цыгичко Л.И. Маркетинг: как побеждать на рынке. М.: Финансы и статистика , 1991.89,Огло6лина О.М. Сделки с землей в РФ: Учеб.-практ. пособие. М.: Тихомиров М.Ю., 1999.

85. Организация оценки и налогообложения недвижимости: Том 1-2 /Общ. ред. Эккерт Д.К.- М.: РОО Академия оценки, СТАР ИНТЕР, 1997.91 .Остапенко В.В. Оценка основных фондов и предприятий. М.: НИФИ, 1996.

86. Основы оценки недвижимости. Курс лекций / Ред. Бейлезона Ю.В. М.: РОО, 1995.

87. Основы бизнеса на рынке недвижимости. СПб,М.: ДЕАН+АДИА, 1997.

88. Основы общей теории систем: 4.1, 4.2) / Ред. Попова A.A. СПб.: ВАС, 1992.

89. Отечественный опыт приватизации крупных промышленных предприятий. -М.: ФиС, 1992.

90. Оценка рыночной стоимости машин и оборудования: Учеб.-практ. пособие /Ред. Рутгайзер В.М. М.: Дело, 1998.

91. Оценивая машины и оборудование. Избранные главы /Ред. Дис. Алико. -США: Graw-hill book Co. (POO), 1995.

92. Оценка недвижимости в Москве: Сб. нормат. правовых актов и др. док.: Вып. 1,2.- М.: РЖ «Новая экономическая политика», 1997-1999.

93. Оценка интеллектуальной и промышленной собственности М.: РОО «Стандарты.», 1997.

94. Оценка бизнеса: Учебник /Ред. Грязнова А.Г., ФедотоваМ.А. М.: ФИС, 1998.

95. Оценка стоимости предприятий и приватизация. Париж, 1993.

96. Оценка земельной собственности /Ред. Эккерт Д.К. Красногорск, 1993.

97. Оценка земельных ресурсов. М.: Русская оценка, 1998.

98. Оценка земельных ресурсов: Учеб. Пособие /Общ.ред. Антонова В.П. Лойко П.Ф.- М.: Ин-т оценки природ, ресурсов, 1999.

99. Павловский Ю.Н. Имитационные системы и модели. -М.: Наука, 1990.

100. Панкрухин А.П. Маркетинг туристических услуг и недвижимости. -М.: РАГС, 1997.

101. Перминов С.Б. Экономико-математический анализ хозяйственной деятельности предприятий. М.: Знание, 1982.

102. Песоцкая Е.В. Моделирование социально-экономического развития малых и средних городов России. СПб.: Изд-во СПУЭиФ, 1994.

103. Плата за землю. М.: ФБК, 1996.

104. Плюта В. Сравнительный многомерный анализ в эконометрическом моделировании. М.: Финансы и статистика, 1989.

105. Письмо Госстроя СССР, № 140-А от 06.09.1990г.1 12. Письмо Госстроя России от 04.06.1993г., № 12-146.

106. Постановление Госстроя СССР, № 94 от 01.05.1983г.

107. Пратт Ш.П. Оценка бизнеса. Анализ и оценка закрытых компаний. Избранные главы. 2-е изд.- М.: Ин-т экономич. развития Всемирного банка, РОО, 1998.

108. Прорвич В.А. Основы экономической оценки городских земель. М.: Дело, 1998.

109. Прорвич В.А. Оценка земли в Москве. М.: Экономика, 1997.

110. Проект Вотчинаго устава Российской Империи.

111. Пустовалов В.В. и др. Финансовые рычаги и улучшение использования основных фондов // Финансы СССР. № 4, 1987.

112. Пустовалов В.В. и др. Основы военно-экономического анализа: Учеб. пособие. М., 1987.

113. Пустовалов В.В. и др. Россия: Рынок, его предпосылки, структура и механизм функционирования рынка капиталов. Тула: Шар, 1997.

114. Пустовалов В.В. и др. Планирование стандартизации и специализации производства, экономическая оценка их уровней: Автореф. М., 1984.

115. Пустовалов В.В. Методика системного анализа и комплексной оценки производственной деятельности военно-строительной организации. М.: ВФЭФ (при МФИ), 1988.

116. Пьянкова И.В. Региональные особенности формирования рынков недвижимости в РФ. Маркетинг и проблемы информатизации, предпринимательства: Тез. докл. на междунар. конгрессе. Спб: СПУЭиФ,1996.

117. Рабинович Б.М. Экономическая оценка земельных ресурсов и эффективности инвестиций. М., 1997.

118. Радыгин А.Д. Реформа собственности в России: на пути из прошлого в будущее. М.: Республика, 1994.

119. Рафиков С.А. Динамика территориальных систем: экономические и социальные аспекты. СПб.: СПУЭиФ, 1993.

120. Рахматуллин А. Правовое регулирование рынка недвижимости в России // Деловой юрид. Журнал. 1995, № 1.

121. Ревуцкий Л.Д. Потенциал и стоимость предприятия. М.: Перспектива,1997.

122. Реестр оценщиков и оценочных фирм 1998 1999. - М.: РОО, 1998.

123. Римское частное право: Учебник /Ред. проф. И.Б. Новицкий и проф. И.С. Перетерский. М.: Юрист, 1996 (по изданию 1948 г.).

124. РОО. Тезисы докладов на международной конференции «Оценка земли и природных ресурсов». М.: 20-21.11.97.

125. Родников А.Н. Логистика: терминологический словарь. М.: Экономика, 1995.

126. Рябинкин В.И. Актуальные расчеты. М.: Финстатинформ, 1996.

127. Сайфулин P.C. Экономико-математические методы в анализе хозяйственной деятельности. М.: Финансы, 1976.

128. Саприцкий Э.Б. Как оценить рыночную стоимость машин и оборудования на предприятии. М.: Информэлектро, 1997.

129. Сандевуар П. Введение в право. М.: Интратэк-Р, 1994.

130. Сборник законов и распоряжений по землеустройству (по 1 июля 1908г).- Спб: Типография Киршбаума, дом М-ва Финансов.

131. Свод Законов Российской Империи: Том X, XI: Законы гражданские. -СПб.

132. Собрание узаконений.-№ 113. Спб.,1910.

133. Севастьянов Б. А. Курс теории вероятностей и математической статистики. М.: Наука, 1982.

134. Сделки с недвижимостью. Новейшие законы и нормативные акты: Вып. № 20. М.: Библ. «Российской газеты», 1996.

135. Сивкова JI.A. Недвижимость: маркетинг, оценка //Юридический бюллетень предпринимателя. М., 1996.

136. Скворцов А.Ю. Регистрация сделок с недвижимостью. Правовое регулирование. -М., 1998.

137. Смехов A.A. Введение в логистику. М.: Транспорт, 1993.

138. Социально-экономическое прогнозирование развития региона /Ред. Феодоритов В.Я., Попов А.И. Л.: Лениздат, 1977.

139. Старовойтова Е.В. Бухгалтерские аспекты переоценки основных фондов.- М.: Аналитика, 1998.

140. Статистическое моделирование и прогнозирование /Ред. Гранберг А.Г. -М., 1990.

141. Стоимость предприятия (теоретические подходы и практика оценки) /Науч. ред. Абдуллаев H.A., Колайко H.A. M.: Высш. школа приватизации и предпринимательства, 1999.

142. Страйк Р., Косарева Н. Реформа жилищного сектора России 91-94. М.,1994.

143. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. СПБ: ТОО «Технобалт»,1995.

144. Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость. СПБ: СПБГТУ, 1996.

145. Тарасевич Р.И. Оценка недвижимости. СПб.: Изд-во СПбГТУ, 1997.

146. Теория и методы оценки недвижимости: Учеб. пособие. СПб: Изд-во Спб ГУЭФ, 1998.

147. Территориальное управления в условиях рынка: Учеб. пособие. -Воронеж: Изд-во ВГТУ, 1994.

148. Технология работы с недвижимостью. Операции с объектами недвижимости (преимущественно в Москве). М.: ИД «Городская собственность», 1998-99.

149. Технология работы с недвижимостью. Земельные отношения. М.: ИД «Городская собственность», 1999.

150. Тихонов С. Оценка недвижимости страховой компании / Экономика и жизнь. 1996, № 3.

151. Уваров С.А. Логистика: общая концепция, теория, практика. Спб.: Инвест-НП, 1996.

152. Уемов А.И. Системный подход и общая теория систем. М.: Мысль, 1978.

153. Управление портфелем недвижимости. Учеб. пособие для вузов: Пер. с англ. М.: ЮНИТИ, 1998.

154. Управление инвестициями и недвижимостью: Сб. науч. трудов. -Иркутск: ИГЭА, 1999.162. Устав города Москвы.

155. Ушаков Е.П., Охрименко С.Е. Оценка стоимости важнейших видов природных ресурсов. Методические рекомендации. М.: РОО, 1999.

156. Ушаков Е.П., Охрименко С.Е. Рыночная стоимость фирмы: принципы и методы оценки ЦЭМИ РАН, 1997.

157. Фальцман В.К. Оценка инвестиционных проектов и предприятий. М.: ТЕИС, 1999.

158. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

159. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

160. Федотова М.А. Сколько стоит бизнес? Методы оценки. М.: Перспектива, 1996.

161. Федоров А.Е. и др. Правовые основы управления городскими территориями: Сб.материалов.- Обнинск: Изд-во «Городское управление»,1996.

162. Федоров А.Е. и др. Оценка недвижимости в Москве: Сб. нормат. и правовых актов и др. док. М.: Изд-во УД Мэрии Москвы, 1997.

163. Федоров А.Е. Оценка недвижимости в Москве: Сб. нормат. правовых актов и др. док.: Вып. 2. М.: Изд-во УД Мэрии Москвы, 1999.

164. Федоров А.Е. и др. Оценка рыночной стоимости недвижимости: Учеб. и практ. пособие. М.: Дело, 1998.

165. Федоров А.Е. Введение в теорию оценки недвижимости. М.: Азбука,1997.

166. Федоров А.Е. и др. Введение в теорию оценки недвижимости: Конспект учеб. курса. Смоленск: МОК—центр, 1998.

167. Федоров А.Е. и др. Современные технологии оценочной деятельности. -Тула: Изд-во Ассоциация ФПГ России, 2000.

168. Федоров А.Е. Стоимость недвижимости. М.: Книга и бизнес, 2002.

169. Философский словарь /Ред. Фролов И.Г.- 4-е изд. М.: Политиздат, 1980.

170. Формирование и развитие рыночных отношений в регионе /Ред. Лузин Г.П. Аппатиты: Изд-во «Аппатиты», 1992.

171. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело ЛТД, 1995.

172. Французский гражданский кодекс. ML: Юриздат, 1941.

173. Функционально-стоимостной анализ издержек производства /Ред. Б.И.Майданчик. М.: Финансы и статистика, 1985.

174. Харрисон Г.С. Оценка недвижимости: Учеб. пособие. M.: РОО, 1994.

175. Хейне П. Экономический образ мышления: Пер. с англ. М.: Новости, 1994.

176. Цукерман Г.А., Блевинс Д.Д. Недвижимость: зарубежный опыт развития. М.: Тема, 1994.

177. Чампнис П. Утвержденные Европейские стандарты оценки недвижимости. М.: РОО, 1998.

178. Четвернин В.А. Демократическое конституционное государство: введение в теорию. М.: ИГП РАН, 1993.

179. Черняк A.B. Оценка городской недвижимости. М.: Русская деловая литература, 1996.

180. Черняк В.З. Оценка бизнеса. М.: ФиС, 1996.

181. Черняк В.З. Управление инвестиционным проектом в строительстве. М.: РДЛ, 1998.

182. Чернышев Л.Н Формирование рыночных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве. Проблемы. Перспективы. М.: М1ДФЭР, 1996.

183. Четыркин Е.М. Методы финансовых и коммерческих расчетов М.: Дело, 1992.

184. Чистяков В.П. Курс теории вероятностей. М.: Наука, 1982.

185. Шахмалов Ф.И., Котилко В.В. Предпринимательство в России: территориально-отраслевой мониторинг. М.: Экономика, 1997.

186. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). -М.: СПАРК, 1995.

187. Шеремет А.Д. Сайфулин Р.С. Методика финансового анализа. М.: Инфра-М, 1996.

188. Шнипер Р.И., Новоселов А.С. Региональные проблемы рынковедения: Экономический аспект. Новосибирск: Наука, 1993.

189. Экономика недвижимости: Учеб. пособие /Ред. Ресин В.И.- М.: Дело, 1999.

190. Экономика и управление недвижимостью: Учебник /Ред. Грабовский П.Г. М., 1999.

191. Экономика и финансы недвижимости /Ред. Пашкус Ю.В. СПб: Изд-во СПБУ, 1999.

192. Экономический анализ хозяйственной деятельности /Ред. А.Д. Шеремет -М.: Экономика, 1979.

193. D.Ellerman: «Mathematics of Real Estate Appraisal», April 1994, EDI of the World Bank.

194. Valuiung a Business: The Analysis and Appraisal of Closely Held Companies, 2ndedition, by Shannon P. Pratt (Homewood, IL: Business One Irwin. 1989.) и др. 86c,б/т.

195. В, Распоряжен1я. каснющ1ася порядка продажи и аренды ктшь эеимь на ocsomin Высо» чаЙшго Укш il Августл Ш г,

196. Имеяиой Высочайше Укап, 27 Августа 1905 года Правитель-ствующеиу Сеяату данный, о пред1иначев1н сюбоднихъ шемныхъ эвяель п предЪлт Европейской PoccIh щ обезпечеи!* нуждаю-щхея n je*,rt npecTunv

197. Признаю необмдшмъ предназначить свободные кшныя земли m продела,и Европейской Poccíh даяобевпечевм нуждающихся въ aewt крестмиъ и одобрввъ представленный намъ по сект предмету особый журит Сойта Мавнстровь, пошеваемъ;

198. Въ имёнеме и дополняло подлежащие узаконен^, на осно-ванш статьи 87 свода основных* государственный закоповъ нзда-Hifl 1906 года, постановить ннжеследуилшя правила:

199. Нравомь вохуокн и арендовашя к.швиихъ земель, иа оггтоваи1н настоащихъ вравнлъ, пользуются таш земледельцы другнхъ сословии, по быту своему ио ошчаищш оть креаышг.

200. Въ ражие сихъ главпыхъ освовам1й определение подроб-ных'ь условШ продажи к сдачя аалонныгь земель въ аренду предоставляется Комитету ни Землеустроятельнымъ ДЬамъ.

201. Правительствующ1й Сенлтъ къ исиолиеаш сего не оставить учнннть надлежащее распордая!е.1.» Со^т«е«ш Его Имшгтш Вышсш ^мч мив1С1во;николлЬ

202. Финансовые коэффициенты Шесть традиционных коэффициентов.

203. Для наглядности изображения изменения стоимости денег во времени представим процесс в виде условного рисунка:1. Унначальный момент времени Ш1. У.процесс накопления от Ш до 1к1. Укконечный момент времени 1к1. Рис. 1

204. Первое звено этой цепочки соответствует начальному моменту времени

205. Ш, а Ун величине денежной суммы на этот момент.

206. Второе звено цепочки условно изображает процесс накопления денежной суммы от момента 1:н до момента 1:к, а У. соответствующие регулярные платежи (если таковые имели место).

207. Третье звено цепочки соответствует конечному моменту времени 1:к, а Ук величине денежной суммы на этот момент.

208. Ставка процента 1 считается известной и постоянной для периода накопления Ш 1к.

209. Далее логично задаться обратным вопросом: какую сумму следует иметь в момент времени 1:н с тем, что бы к моменту 1:к ее значение достигло единицы? То есть Ук=1; У.=0; Ун обозначим через к4.рис. 3

210. Коэффициент к4 носит название дисконтный коэффициент (встречается и другой термин текущая или нынешняя стоимость единицы) и является обратной, по отношению к к1, величиной:к 4 = гг= (1 + О"" а)

211. Зная значение дисконтного коэффициента к4, можно получить величину денежной суммы в начальный момент Ш которая к моменту 1к достигнет заданного значения Ук, умножив это значение Ук на дисконтный коэффициент.

212. Накопление единичной ренты1. Й' 'ига |——||а—(ШЕЦжш |ш №интервал накоплениярис. 4

213. Обозначим накопленную сумму к2. Рисунок (1) примет вид:О