Жилищное кредитование: проблемы становления и пути их решения тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.10, кандидат экономических наук Сидорова, Екатерина Владимировна

• Сидорова, Екатерина Владимировна
• кандидат экономических наук
• 2007

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Сидорова, Екатерина Владимировна

Введение.

ГЛАВА 1. ОРГАНИЗАЦИОННО-ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ СТАНОВЛЕНИЯ И ПРАКТИКА РЕГУЛИРОВАНИЯ

ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ.

§1.1. Общетеоретические основы жилищного кредитования.

§1.2. Этапы развития жилищного кредитования в России.

§1.3. Государственная поддержка жилищного кредитования.

§1.3.1. Классификация видов и форм государственной поддержки. Опыт зарубежных стран.

§1.3.2. Государственная поддержка жилищного кредитования в России: совершенствование законодательной и нормативной базы.

§ 1.4 Особенности становления и развития жилищного кредитования в странах с развитой и развивающейся экономикой.

§ 1.4.1 Эффективность механизма государственной поддержки небанковского жилищного кредитования в странах Балтии и Китае.

§ 1.4.2 Опыт становления жилищного кредитования в странах с развитой экономикой на примере сберегательных касс Англии.

§1.5 Опыт становления небанковского жилищного кредитования в Российской Федерации.

ГЛАВА 2. ОРГАНИЗАЦИЯ ФИНАНСОВЫХ ПОТОКОВ В

ПРОЦЕССЕ ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ.

§2.1. Особенности экономических процессов предприятий инвестиционно-строительного комплекса.

§2.2. Анализ формирования структуры цены на жилье.

§2.3 Финансовая схема процесса жилищного кредитования при долевом строительстве.

ГЛАВА 3. СТРАХОВАНИЕ КАК ЭЛЕМЕНТ СИСТЕМЫ

ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ.

§3.1. Теоретические аспекты страхования как метода управления финансовыми рисками.

§3.2. Риски частных инвесторов долевого строительства и проблемы их страхования.

§3.3. Страховая защита частных вкладчиков от рисков превышения сметной стоимости жилья.

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Жилищное кредитование: проблемы становления и пути их решения»

Актуальность темы исследования.

Жилищное строительство играет важную роль в экономике любой страны. Жилье является самым главным и ценным имуществом человека. Вследствие этого доступность жилья — жизненно важный фактор как для экономического развития всей страны, так и для благополучия и качества жизни каждой семьи.

В настоящее время в России в числе первоочередных задач социально-экономического развития стоит задача формирования рынка доступного жилья через создание условий для сбалансированного увеличения платежеспособного спроса населения на жилье, в том числе с помощью развития ипотечного жилищного кредитования и увеличения объемов жилищного строительства.

Важность этого вопроса подчеркивает реализуемая в настоящее время президентская программа «Доступное и комфортное жилье для граждан России».

В решении вопросов доступности жилья важную роль играет жилищное кредитование.

Банковское жилищное кредитование - ипотека - получило в последнее время в нашей стране довольно широкое развитие, вопросам ипотечного кредитования посвящены многие теоретические и практические исследования. Тем не менее, анализ рынка жилищного кредитования показывает, что ипотечное кредитование хоть и получило за последние годы довольно широкое распространение, но не является общедоступным и массовым средством решения жилищных проблем населения.

Небанковское жилищное кредитование, его формы и виды, не достаточно изучены и проработаны, тем не менее, вопросы, возникающие на практике, требуют теоретичной проработки данного вида жилищного кредитования.

Долевое строительство - как один из видов небанковского жилищного кредитования, получил в нашей стране довольно широкое развитие и практическое применение. При данном виде жилищного кредитования строительство финансируется населением напрямую, что увеличивает интересы застройщиков. Также, по мнению многих финансовых аналитиков, привлечение капитала, находящегося в распоряжении у населения страны, является основным способом увеличения объемов строительства, помимо привлечения иностранных инвесторов.

Тем не менее, в средствах массовой информации не редко освящаются сложные вопросы и ситуации, возникающие при реализации схем долевого строительства. Схемы долевого строительства являются весьма рискованными для граждан, которые берут на себя весь риск застройщика по завершению строительства и риск не получить квартиру в собственность из-за изначальной юридической непрозрачности всей схемы договорных отношений с застройщиком. В процессе долевого строительства существует реальная возможность неоправданного затягивания возведения жилья, что позволяет строителям фактически бесплатно пользоваться привлеченными средствами граждан. Существует также риск удорожания жилья в ходе строительства.

В данной ситуации сложно переоценить социальную значимость системы страхования, которая могла снять многие из вышеперечисленных рисков.

Таким образом, актуальность темы исследования обусловлена ростом роли долгосрочного жилищного кредитования в решении вопросов доступности жилья, юридической непроработанностью системы жилищного кредитования, наличием значительных рисков в схемах долевого строительства и необходимостью создания соответствующей страховой защиты финансовых интересов частных инвесторов.

Гипотеза диссертационного исследования состоит в предположении, что организационно-экономическими методами можно устранить риски, возникающие в процессе жилищного кредитования, защитить интересы частных вкладчиков долевого строительства, тем самым мобилизовать значительные объемы мертвых накоплений и увеличить инвестиции в жилищное строительство, что приведет к увеличению жилого фонда, ВВП и в целом будет иметь большой положительный внешний эффект на национальную экономику.

Цель исследования: выявить причинно-следственные связи появления финансовых рисков в процессе жилищного кредитования и разработать концепции и методологии по их снижению.

Достижение поставленной цели осуществлялось путем рассмотрения ряда следующих логически взаимосвязанных задач, последовательно раскрывающих тему данной работы:

1. Уточнить сущность жилищного кредитования, изучить преимущества и недостатки двух его видов - банковского и небанковского жилищного кредитования;

2. Сравнить действующие в мировой практике модели жилищного кредитования и практику их регулирования государством с целью определения условий их использования в России;

3. Исследовать основные тенденции развития системы жилищного кредитования в России на современном этапе и выделить проблемы, сдерживающие ее дальнейшее становление;

4. Выявить риски, возникающие при реализации схем долевого строительства, определить и исследовать их источники и факторы;

5. Определить место и роль страхования в проблеме снижения рисков в процессе жилищного кредитования;

6. Разработать методику по защите интересов частных вкладчиков -инвесторов строительства от рисков, возникающих в процессе долевого строительства.

Объектом исследования является система небанковского жилищного кредитования, ее формы и виды, существующие в настоящее время.

Предметом исследования являются организационно-экономические отношения, возникающие в процессе долевого строительства как наиболее распространенной формы Небанковского жилищного кредитования в России; правовые взаимоотношения застройщика и инвестора-дольщика в процессе жилищного кредитования; организация финансовых потоков в процессе долевого строительства; страхование финансовых рисков в процессе жилищного кредитования как один из способов защиты интересов частных инвесторов долевого строительства.

Теоретико-методологической базой исследования являются труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам современного жилищного кредитования: А.В. Аверченко, Р. Вессели, В.С Ем, М.И. Калинина, Н.А. Кричевского, Г. Наумова, И.В. Павловой, Н.Н Рогожиной, Т. Стейнметца, А.А. Туманова, Ф. Уитта, и страхования финансовых рисков: М.А. Крыкина, А.Б. Копейкина, А.С. Лаврова, Т.В. Никитиной, С.А. Филин. Несмотря на многочисленные публикации, проблема страхования финансовых рисков в процессе жилищного кредитования продолжает оставаться малоосвещенной, а многие аспекты данной проблемы остаются дискуссионными.

Методологической основой диссертационной работы является системный подход к анализу объекта исследования. В исследовании применены методы системно-структурного анализа, статистические и экономико-математические методы, опирающие на аппарат теории вероятностей и математической статистики. Совокупность используемой методологической базы позволила обеспечить в конечном итоге достоверность и обоснованность выводов и практических решений.

Информационной базой диссертации служили законодательные и нормативно-правовые документы и официальные публикации по проблемам жилищного кредитования и страхования финансовых рисков, материалы научных конференций, а также федеральные, региональные и корпоративные статистические и аналитические материалы.

Научная новизна диссертационного исследования состоит: в выявлении структурных перекосов при организации финансовых потоков в процессе жилищного кредитования и факторов, влияющих на увеличение сметной стоимости строительства; обосновании новой схемы организации финансовых потоков в процессе долевого строительства и определении в ней роли страхования; разработке методических предложений по снижению ценовых рисков на основе расчетов страховых тарифов для страхования риска роста цен на строительные виды работ и риска роста цен на первичное жилье.

По итогам исследования получены следующие основные научные результаты:

1. Выделены основные проблемы жилищного кредитования, сдерживающие ее дальнейшее становление в России;

2. Выявлены основные риски, возникающие при реализации схем долевого строительства, как одного из наиболее распространенных видов небанковского жилищного кредитования в нашей стране;

3. Систематизирована структура цены на строительство жилого здания и показаны факторы, оказывающие влияние на ее увеличение;

4. Проведен структурный анализ организации финансовых потоков между участниками инвестиционно-строительного процесса и предложена новая схема приобретения жилья при долевом строительстве;

5. Даны рекомендации по совершенствованию организации финансовых потоков в процессе жилищного кредитования и устранению факторов, влияющих на увеличение сметной стоимости строительства;

6. Предложен метод снижения ценовых рисков в строительстве на основе расчета страховых тарифов для страхования риска роста цен на строительные виды работ и риска роста цен на первичное жилье.

Теоретическая и практическая значимость работы.

Теоретическая значимость диссертационного исследования заключается в том, что положения и выводы, содержащиеся в работе, могут быть использованы при развитии системы жилищного кредитования с учетом уже накопившегося опыта и национальной специфики нашей страны. В работе сформулированы предложения по совершенствованию механизмов системы жилищного кредитования и ее законодательной базы, а также разработаны положения о роли и месте страхования в процессе жилищного кредитования.

Практическая значимость исследования состоит в том, что его результаты позволяют отечественным инвестиционно-строительным компаниям осуществить реальные действия, направленные на непревышение сметной стоимости строительства для соинвесторов - участников долевого строительства путем оптимизации финансовых потоков и применения системы страхования как метода управления ценовыми рисками.

Апробация и внедрение результатов исследования.

Теоретические положения данного диссертационного исследования использованы при подготовке ряда учебных курсов по экономическим специальностям и апробированы в Российской Академии предпринимательства. Отдельные положения данного исследования апробированы на российских научно-практических конференциях и семинарах. Основные положения и результаты диссертационного исследования докладывались на III Международной межвузовской студенческой научно-практической конференции (Москва, РАП, 10-11 мая 2007), VI Международной научно-практической конференции по реформированию системы управления на современном предприятии (Пенза, февраль 2006).

Практическая значимость данного исследования состоит в использовании его положений и выводов субъектами рынка недвижимости, в частности, в инвестиционно-строительном холдинге ОАО «РОДЭКС Груп», УК ЗАО

РОДЭКС Эссет Менеджмент", ЗАО ОРСУ «Стройиндустрия», ООО «Технострой», что подтверждено актами о внедрении.

Публикации.

По теме диссертационного исследования опубликовано пять печатных работ общим объемом 1,5 п.л.

Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы из 83 наименований. В основном тексте рисунков - 2, таблиц - 18. Текст диссертации изложен на 178 страницах основного текста.

Заключение диссертации по теме «Финансы, денежное обращение и кредит», Сидорова, Екатерина Владимировна

1. Изучены теоретические основы жилищного кредитования, его

мультипликативное влияние на ВВП и другие важные показатели

социального и экономического развития страны. В процессе структурирования системы жилищного кредитования

выделены два ее основных вида: банковское (ипотечное) и небанковское

кредитование. Проведен анализ преимуществ и недостатков данных видов

кредитования в соответствии с экономическими особенностями разных

стран. Из мировой истории становления и развития систем жилищного

кредитования можно сделать следующий вывод: на первоначальных этапах

формирования рыночных отношений, а также при невысоком уровне

рентабельности финансового сектора и его низкой вовлеченности в

кредитование реального сектора экономики оптимальным являются выбор

и государственная поддержка небанковской системы жилищного

кредитования. Именно эта система позволяет решить проблему

аккумуляции накоплений граждан и обеспечить их целевое ин вестирование. Помимо этого, в странах с неразвитым рынком креди тования населения такая система позволяет сформировать у граждан

культуру потребления финансовых продуктов и создать архив кредитных

историй, т.е. происходит создание клиентской базы для банков и иных

кредитных учреждений. Целевое инвестирование средств граждан в

рамках небанковской системы при соответствующей законодательной

поддержке позволяет в полной мере воспользоваться мультипликативным

эффектом от развития жилищного сектора, а значит сформировать основу

экономического роста страны и увеличения благосостояния населения. 2. Определена роль государственного регулирования, как одного из

главных и необходимых условий развития жилищного кредитования. В

процессе анализа способов государственного регулирования жилищного

кредитования было отмечено, что в странах, где доминирующее место

занимает банковская ипотека, государство в основном субсидирует

процентную ставку (как, например, в Венгрии и Литве). Иные механизмы

государственной поддержки используются для развития небанковской

ипотеки. Традиционной формой субсидирования выступает увеличение

суммы, накопленной на счете в течение периода сбережения. 3. Рассмотрены действующие в мировой практике модели жилищного

кредитования как в развитых странах на примере строительных обществ в

Англии, так и в развивающихся странах на примере Китая и стран

Восточной Европы. 4. Изучен опыт становления жилищного кредитования в России. Обобщая результаты реформ рынка жилья, проведенных в 1988 - 2006

годах, можно выделить следующие основные тенденции его развития,

сложившиеся к настоящему времени:

- кардинально изменилась структура вводимых в эксплуатацию

жилых домов по формам собственности и источникам финансирования:

существенно выросла доля жилья, возводимого за счет средств

индивидуальных застройщиков;

- произошло увеличение платежеспособного спроса большей части

населения на приобретение жилья;

- сформирована основа законодательной базы функционирования

системы жилищного кредитования и регламентирована деятельность всех

профессиональных субъектов данного рынка. 5. Исследованы этапы процессов образования жилищного рынка в

России, а также правовые условия создания и становление жилищного

кредитования. Основы этой системы были заложены в Законе Российской Федерации

"Об основах федеральной жилищной политики" (1993 г.). Рещающим щагом в развитии федерального законодательства но

вонросам жилищного кредитования стало нринятие Гражданского кодекса

Российской Федерации (1993 г.), который установил общие нравила

обеснечения кредитов залогом недвижимости, в том числе жилой,

ноложения о нраве собственности и других вещных нравах на жилые

помещения, основания обращения взыскания на заложенное жилое

номещение. Во исполнение требований Гражданского кодекса РФ в 1997 году был

принят Федеральный закон "О государственной регистрации прав на

недвижимое имущество и сделок с ним". Вторым важным законодательным актом стал нринятый в 1998 году

Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", который

значительно расширяет возможность использования ипотеки в качестве

надежного средства обеснечения кредита. Важным шагом, закладывающим организационные основы

функционирования системы жилищного кредитования, явилось создание в

качестве онератора вторичного рынка инотечных кредитов Агентства по

ипотечному жилищному кредитованию (1996 г.). В марте 2001 г. принятием целевой программы "Жилище" на 2002 -

2010 годы были созданы правовые и организационные основы

государственной жилищной нолитики, онределены ее нриоритетные

направления и отработаны механизмы реализации. За первый этап действия программы (2002-2005 гг.) была

сформирована нормативная правовая база, являющаяся основой

регулирования вопросов, связанных с жилищным строительством,

жилищно-коммунальным хозяйством, обеспечением нрав собственности в

жилищной сфере в условиях развивающихся рыночных отношений. Наиболее существенное развитие законодательной базы было

обеснечено в 2004 году в результате принятия 25 федеральных законов,

направленных на формирование рынка доступного жилья, в том числе

Жилищного кодекса Российской Федерации и Градостроительного

кодекса Российской Федерации. 2005 г. ознаменовался вступлением в силу с «01» марта Федерального

Закона № 214-ФЗ, принятого 30.12.2004 г., «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости

и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской

Федерации». Данный закон ввел ряд новых правил привлечения средств

частных инвесторов к строительству жилых объектов и был призван

защитить права дольщиков и ужесточить ответственность застройщиков. Наиболее существенными аспектами данного законопроекта можно

назвать:

запрет привлечения средств частных инвесторов до получения и

публикации полного пакета исходно-разрещительной документации на

строительство (проектной декларации, разрещения на строительство и

договора аренды / права собственности на земельный участок)

ввод солидарной ответственности банков - кредиторов застройщиков

перед дольщиками. Но на практике данный закон не только ввел дополнительные

гарантии для покупателей квартир, но, и вследствие ужесточения

процедуры привлечения средств частных инвесторов и уменьщения

кредитования застройщиков, способствовал снижению объемов

строительства. В 2006 г. Государственной думой были внесены поправки в данный

закон, в соответствии с которыми процедура расторжения договоров

будет основываться на принципе равенства прав сторон договора;

снизиться размер ставки, которая будет выплачиваться дольщику при

расторжении договора; будет закреплена поэтапная оплата строительства. Также предполагается отменить солидарную ответственность банков

перед дольщиками в случае кредитования застройщика. Вместо этого

планируется ввести обязательное страхование объекта. Это, конечно,

несколько увеличит стоимость жилья, но любые гарантии связаны с

дополнительным вложением средств. С 2006 г. начинается второй этап реализации Программы «Жилище»,

на котором планируется осуществить:

совершенствование и развитие нормативной правовой базы с учетом

мониторинга реализации Программы на практике в субъектах Российской

Федерации;

широкомасштабное внедрение организационных, финансовых и

экономических механизмов реализации программных мероприятий;

реализация подпрограмм и отдельных мероприятий. 6. Проведен анализ российской законодательной и нормативной базы

долгосрочного жилищного кредитования, который позволил выделить

следующие условия, необходимые для дальнейшего становления системы

жилищного кредитования:

1) совершенствование правовых основ реализации прав по ипотеке:

- уточнение порядка реализации права пользования заложенным

жилым помещением,

- обращение взыскания на заложенное жилое помещение;

- заключение сделок с жилыми помещениями, права на которые

имеют несовершеннолетние граждане;

- создание механизмов социальной защиты граждан в случае

обращения взыскания на заложенное жилое номещение. 2) регулирование механизмов привлечения долгосрочных финансовых

ресурсов: л ^ : - . - разработать проект федерального закона об эмиссионных ипотечных

ценных бумагах, законодательно закрепляющего порядок выпуска и

обращения ипотечных ценных бумаг, их особенности, круг эмитентов и

порядок надзора за выпуском и обращением ипотечных ценных бумаг;

разработать проект федерального закона о кредитных

потребительских обществах, регулирующего деятельность специфического

вида потребительских обществ, предоставляющих займы своим членам и

привлекающих средства своих членов в различных установленных законом

формах;

разработать проект федерального закона о страховании

ответственности при осуществлении жилищного кредитования,

отражающего особенности страхования в данной сфере и

предусматривающего возможность страхования ответственности по

договору;

- объединению страховщиков, работающих на рынке ипотечных

жилищных кредитов, разработать с участием заинтересованных

организаций комплекс стандартных правил, осуществляемых в

добровольной форме, по видам страхования, связанным с использованием

обязательств в процессе жилищного кредитования. 3) создание благоприятной налоговой среды для жилищного

кредитования граждан:

- увеличить налоговые льготы для физических лиц;

- снизить размер государственной пошлины при нотариальном

удостоверении и государственной регистрации договоров ипотеки;

- стимулировать операции на вторичном рынке жилищных кредитов. 4) организация эффективных условий работы кредитных организаций

на рынке ипотечных кредитов:

- урегулировать деятельность кредитных организаций на рынке

ипотечных жилищных кредитов;

- уточнить процедуру регистрации прав и сделок по ипотеке жилья;

- законодательно закрепить отражение сделок по уступке прав по

ипотечным кредитам в бухгалтерском учете кредитных организаций;

- уточнить критерии обеспеченности по долгосрочным ссудам. 7. В системе жилищного кредитования определена главенствуюпдая

роль ипотечного кредитования и выделена наиболее критичная проблема

для развития системы ипотечного жилищного кредитования в России -

привлечения достаточного объема долгосрочных ресурсов с финансового

рынка и рынка капиталов. Определены следующие источники привлечения долгосрочных

ресурсов для ипотечного кредитования:

а) кредитные линии и займы, предоставляемые банками, а также

иными организациями (фондами);

б) средства, предоставленные институпиональными инвесторами

(пенсионными фондами и страховыми организациями, паевыми

инвестиционными фондами и др.) сроком на 5 - 10 лет;

в) размещение эмиссионных ипотечных ценных бумаг;

г) средства от продажи целевых облигационных займов. Ключевыми условиями для привлечения кредитных ресурсов в сферу

долгосрочного ипотечного жилищного кредитования являются также

создание в стране благоприятной экономико-политической обстановки,

разработка необходимой законодательно - нормативной базы и новышение

уровня благосостояния населения. Один из центральных вопросов -

стандартизация процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов,

правил оценки платежеспособности заемщиков, а также финансовых

инструментов для привлечения средств. В ходе диссертационного исследования был проведен анализ рынка

ипотечного кредитования в Москве и регионах России, что позволило

сделать вывод: что ипотечное кредитование хоть и получило за последние

годы довольно широкое распространение, но не является общедоступным

и массовым средством рещения жилищных проблем населения. 8. В процессе работы было выявлено недостаточное кредитование

банками жилищного строительства как одна их причин неразвитости

жилищного кредитования. Данный механизм эффективно сопрягается с кредитованием

физических лиц: получаемые кредиты и собственные средства граждан

используются для онлаты жилья, а владельцы продаваемого жилья

(застройщики) получают возможность погасить ранее полученный

строительный кредит. Основная проблема для коммерческого банка, выдающего

строительный кредит, - точно оценить вероятность реализации проекта, в

частности уровень риска незавершения строительства в срок и риска,

связанного с ликвидностью построенного жилого дома. В настоящее время в России существующие размеры

финансирования кредитными организациями застройщиков не позволяют

достичь требуемых объемов жилищного строительства, поскольку приход

в эту сферу крупных инвесторов и банков сдерживается значительными

строительными рисками, рисками нереализации построенного жилья, а

также острой нехваткой инженерно оснащенных участков земли. А

существующее законодательство и неразвитость системы страхования

данной области не позволяют в достаточной степени снизить банковские

риски и обеспечить требуемые объемы кредитования строительства. Таким образом, недостаточное количество жилья на рынке нри

увеличении объемов денежных вложений в собственно ипотечное

жилищное кредитование населения без создания условий для

опережающего ввода жилой недвижимости приводит к дисбалансу спроса

и предложения. 9, Выделены и изучены альтернативные банковской ипотеке подходы

к рещению проблемы нривлечения средств населения в жилищную сферу

и повышения доступности жилья:

- долевое строительство и продажа жилья в рассрочку - на

сегодняшний день основной способ привлечения денежных средств для

финансирования строительства;

- система жилищных сберегательных программ - сочетание

накопительной и ипотечной программ;

- региональные программы с использованием ресурсов региональных

и местных бюджетов;

- муниципальные жилищные облигации - накапливание средств путем

покупки облигаций, дающих право на получение определенного

количества площади жилья;

- предоставление предприятиями своим сотрудникам целевых займов. 10. В ходе диссертационной работы было выявлено, что среди

небанковских видов жилищного кредитования в настоящее время наиболее

распространенным способом приобретения жилья является долевое

строительство и продажа жилья в рассрочку. В связи с этим был проведен всесторонний анализ схемы долевого

строительства и отмечены выявлены следующие риски:

- риск затягивания возведения жилья, что позволяет строителям

фактически бесплатно пользоваться привлеченными средствами граждан;

- риск незавершения строительства;

- риск неполучения квартиры в собственность из-за изначальной

юридической непрозрачности всей схемы договорных отношений с

застройщиком;

- риск удорожания жилья в ходе строительства. В случае

предоставления рассрочки право собственности на жилье переходит к

покупателю лишь после полной его оплаты;

- риск несоответствия качества жилья. 11. С целью выявления факторов риска в схемах долевого

строительства был проведен анализ структуры себестоимости

строительства жилого дома на примере реального инвестиционного

проекта строительства жилого дома эконом-класса одного из

подмосковных застройщиков. На основании проведенных расчетов было

установлено, что проект обладает достаточно низкой рентабельностью, а

также выявлены факторы, существенно влияющие на цену продаж и, как

следствие, на прибыль проекта. Было выявлено, что к факторам уменьшения доходов от реализации

проекта относятся:

- воздействие внешней среды (банковский процент, изменение

законодательства, насыщение рынка в районе застройки и т.д.);

- нецикличность поступления доходов от продаж характеризующаяся

отклонением реальных поступлений от плана и выражающаяся в

предоставлении рассрочки, просрочки платежей и расторжении договоров

соинвестирования. - «срочная» (оптовая) продажа квартир по заниженным ценам. Увеличение затрат на строительство может происходить по

следующим обстоятельствам:

- незапланированное отвлечение средств, предназначенных для

строительства данного объекта и направление их на другой объект

(перекрестное финансирование);

- дополнительные затраты на различного рода разрещения и

согласования;

- рост стоимости подрядных работ;

- рост стоимости строительных материалов. 12. По результатам проведенного анализа структуры себестоимости

строительства был сделан вывод, что при строительстве жилья «эконом»

класса, как наиболее достзшного широким слоям населения,

рентабельность проекта сравнительно невысока и такие проекты

чувствительны даже к незначительным увеличениям затрат на

строительство. Таким образом, страхование может явиться одним из

действенных способов защиты от риска снижения рентабельности проекта. 13. В ходе диссертационного исследования была изучена схема

организации финансовых потоков в процессе жилищного кредитования и

были сделаны следующие выводы:

- существующая система страхования инвестиций в строительство

жилья недейственна и неэффективна вследствие сокрытия страхового

взноса в инвестиционной цене договора долевого строительства жилья, что

способствует сокрытию прибыли инвестора-застройщика и ухода от

налогов;

- распространенная в настоящее время система корпоративного

страхования договоров соинвестирования не отвечает в полной мере

требованиям соинвесторов, так например, наиболее распространенный риск

не сдачи объекта инвестирования в срок, указанный в договоре

соинвестирования, - к страхованию не предлагается;

- страховые тарифы в действующей системе корпоративного

страхования существенно завышены: анализ структуры страхового тарифа

показал, что страховой взнос составляет 41% от стоимости квартиры;

- включенная в себестоимость объекта статья расхода на страхование

объекта строительства недостаточна по величине чтобы представлять собой

страховую защиту инвестора-застройщика. 14. Предложена новая видоизмененная схема организации финансовых

потоков между з^астниками инвестиционно-строительного процесса и

определена в ней роль страхования. 15. На основе анализа структуры цены строительства жилого дома и

финансовой схемы процесса жилищного кредитования автор пришел к

заключению, что проблема снижения стоимости жилья может быть решена

путем оптимизации тарифов на страховые услуги, в том числе исключения

из схемы финансирования строительства крупных затрат соинвесторов -

физических лиц по страхованию мифических рисков. 16. С целью определения роли страхования в процессе жилищного

кредитования были изучены теоретические аспекты страхования как одного

из методов управления рисками. Рассмотрено понятие «риск» с точки

зрения экономики, страхования и теории оптимального управления. 17. Изучены определения и сущность понятий предпринимательский

риск и финансовый риск с точки зрения страхования, что позволило

автору сделать вывод о том, что финансовый риск является более

универсальным понятием вследствие универсальности денег и денежных

отношений, которые отражают все стороны общественного поведения

человека и сопутствующие ему риски. Таким образом, в страховании под

"финансовыми рисками" понимают как непосредственно финансовые

риски, так и предпринимательские одновременно. Такой подход к

страхованию обеспечивает ряд технических преимуществ:

во-первых, он обеспечивает определённую унификацию договоров,

которые раньше были специфицированы под конкретный вид риска. во-вторых, он существенно расширяет возможности для манёвра с

выбором тарифа (при страховании финансовых рисков диапазон тарифов

является одним из самых широких - типичным является диапазон

5... 15%, хотя может быть и шире). в-третьих, он не исключает возможности использования

необходимой конкретики, свойственной традиционным видам

страхования (как правило, договор страхования финансового риска

является синтезом правил страхования финансовых рисков с правилами

страхования какого-либо традиционного риска, а то и нескольких правил

сразу). в-четвёртых, страхование финансовых рисков как сфера

страхования не имеет таких жёстких профессиональных стандартов, как

традиционные виды страхования, что открывает широкие возможности

для творчества при разработке договора и значительно усложняет

проверку его обоснованности. 18. Исследованы правовые основы рынка страхования финансовых

рисков в России, в частности Гражданский кодекс РФ (ГК РФ),

Налоговый кодекс РФ, Федеральные Законы "Об организации страхового

дела в России", "Об акционерных обществах", "О банках и банковской

деятельности", "О несостоятельности (банкротстве)", "О финансовой

аренде (лизинге)" и "О приватизации жилищного фонда в Российской

Федерации". В ходе исследования были определены следующие

проблемы:

- юридическая неопределённость самого термина "финансовые

риски". Это понятие отсутствует в главе "Страхование" в ГК РФ, который

содержит только понятие "предпринимательских рисков". Нет понятия

"финансового риска" и в законе "Об организации страхового дела в

Российской Федерации". Понятие "финансовые риски" содержат только

нормативные документы Департамента страхового надзора, касающиеся

вопросов лицензирования страховой деятельности, а также тексты

лицензий на соответствующий вид страхования;

- внутренние противоречия в законодательстве: существует

практика издания местными органами представительной и

исполнительной власти нормативных актов, не соответствующих

действующему Федеральному законодательству либо восполняющих

нормативную базу с учётом только своих местных особенностей;

- основная коллизия в страховании финансовых рисков - это запрет,

согласно ГК РФ, на страхование противоправных интересов и запрет на

односторонний отказ от исполнения обязательств, с одной стороны, и

практика заключения договоров страхование риска убытков в результате

неисполнения обязательств контрагентом страхователя без указания

причин, с другой. : -

19. в процессе данной работы был исследован московский рынок по

страховому продукту "долевое строительство" и отмечены следующие

тенденции и проблемы его развития:

- на сегодняшний день рынок только формируется и лишь немногие

российские комнании имеют лицензии на данный вид страхования;

- закрытость информации об объекте страхования и инвесторе застройщике, что суш;ественно затрудняет оценку степени риска;. - для страхования долевого участия в строительстве характерно

наличие факторов, не связанных с вероятностью наступления страхового

случая (влияние местных властей и местного законодательства);

- одним из ограничивающим фактором для развития страхования

долевого участия в строительстве является недостаточная законодательная

урегулированность самого процесса долевого строительства и

взаимоотношений между его участниками. Так, например, закон "Об

участии в долевом строительстве..." хоть и вступил в силу, на практике в

настоящее время он имеет весьма относительное применение. С одной

стороны, данный закон призван защитить права частных инвесторов, чему

также могло бы способствовать страхование финансовых рисков, которое

является реальной возможностью сохранить деньги, вложенные в

строительство жилья. Но застраховать эти риски очень непросто. - недостаточное количество квалифицированных специалистов по

страхованию рисков дольщиков - страховым компаниям надо иметь

специалистов, которые хорошо знают строительный рынок и Morjn: принять

верное решение: страховать дольщика или отказать. Таким образом, ограничивает развитие данных видов страхования, в

первую очередь, неинформированность потенциальных страхователей,

непривычность и новизна страховых продуктов. Вместе с тем, данные виды страхования можно считать потенциально

весьма перспективными, учитывая мировой опыт. В среднесрочной

перспективе предполагается, что все сделки р недвижимостью будут

застрахованы, особенно при растущей популярности ипотечного

кредитования. 20. С целью разработки страховой защиты финансовых интересов

физических лиц - будущих владельцев жилых помещений, автором были

изучены две методики, разработанные Федеральной службой РФ по

надзору за страховой деятельностью для рисковых видов страхования. Для расчетов была принята вторая методика расчета тарифных ставок

по рисковым видам страхования, которую целесообразно использовать по

массовым видам страхования на основе имеющейся страховой статистики

за определенный период времени. В данной работе использовались

статистические данные за 5 последних лет. Согласно данной методике определение страхового тарифа на основе

страховой статистики за несколько лет осуществляется с учетом

прогнозируемого уровня убыточности страховой суммы на следующий

По данной методике были рассчитаны:

величина страхового тарифа для страхования риска роста цен на

строительные виды работ на основе статистики цен производителей в

строительстве;

величина страхового тарифа для страхования роста цен на первичное

жилье на основе индексов цен на первичном рынке жилья. Расчеты показали, что нетто-ставка для страхования приобретаемой

квартиры на рынке первичного жилья по схеме долевого строительства от

риска роста цен на недвижимость и риска увеличения стоимости

строительных работ составляют примерно 0,3%-0,5% от стоимости

квартиры каждый. Брутто-тариф увеличит нетто-ставку не более чем на 20-

Таким образом, страховые тарифы весьма нриемлемы для будущих

собственников жилья. В результате чего страховую защиту соинвесторов -

физических лиц от финансовых рисков превышения сметной стоимости

жилья и роста цен можно считать достаточно эффективной.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Сидорова, Екатерина Владимировна, 2007 год

1. Аверченко В.А., Весели Р., Наумов Г. Принципы жилищного кредитования. - Изд.: Альпина Бизнес Букс, 2006.- 264 с.

2. Аверченко В.А., Вессели Р., Наумов Г. и др. Недвижимость. Землепользование. Изд.: Альпина, 2006. - 259 с.

3. Балабанов И.Т. Риск-менеджмент. М.: Финансы и статистика, 1996.

4. Банки и застройщики не будут нести солидарную ответственность перед дольщиками. TOK.RU, Дата публикации 29.12.2005.http://www.urbaneconomics.ru/publications.php7folder id=105&mat id=692

5. Барановская Н. Инвесторы идут на риск. Финансовые известия.1Щ Дата публикации 28.10.2005. http://www.finiz.ru/invest/article958420

6. Рубцов Б. Современные фондовые инструменты финансирования ипотечных кредитов // Рынок ценных бумаг. 2001. - № 6 (март).

7. Габич А. Дом вскладчину. В Воронежской области собираются развивать небанковскую ипотеку // Российская газета, Черноземье № 3850, от 18.08.2005.

8. Грабовый, П.Г.; Петрова, С.Н. и др. Риски в современном бизнесе. М.: Альянс, 1994, 200 с.

9. Градостроительный кодекса Российской Федерации.

10. Грудцына Л.Ю. Козлова М.Н. Ипотечное кредитование в вопросах и ответах. Изд.: Эксмо, 2005. - 288 с.

11. Гульченко А. Страхование финансовых рисков // Финансовый директор. 2003. - № 2 (12).-24-27 с.

12. Денисова И.П. Страхование. М.: ИКЦ «МарТ», 2003. - 114 с.

13. Дестресс М. Ипотека и ипотечное кредитование // Деньги и кредит. 1995. - № 8. -48-51 с.

14. Долан Э.Д., Линдсей Л. Микроэкономика. Спб., 1994. 310 с.

15. Доступной ипотеке в России не быть? Банкир.1Ш Дата публикации: 12.08.2005. http://bankir.ru/news/newsline/12.08.2005/35590

16. Ем B.C. Правовые проблемы организации ипотечного кредитования в России. Йзд-во: Статус, 2001. 256 с.

17. Жилищный кодекс Российской Федерации.

18. Закон РФ от 04.07.1991 № 1541-1 (ред. от 29.12.2004) «О приватизации жилищного фонда в РФ» (с изм. и доп., вступившими в силу с 01.03.2005)

19. Информационные материалы Международного семинара «Жилищное финансирование, ипотечное жилищное кредитование» (9-11 февраля 2004 года, г. Дубна Московской области).

20. Как помирились строители с дольщиками. Burocrats.ru Дата публикации: 20.12.2005 http://www.burocrats.ru/realtv/051220180037.html

21. Калашникова З.В Зарубежный опыт жилищного кредитования и его применение в России // Финансовый менеджмент. 2002. - №1.

22. Каменецкий М.И., Печатникова С.М., Донцова J1.B. Ипотечное кредитование на рынке жилья (народнохозяйственный и региональный аспекты). ISBN, 2006. - 272 с.

23. Китайская ипотека дорожает. Банкир-RU. Дата публикации 27.09.2007. http://bankir.ru/news/newsline/27.09.2007/97995

24. Колобов С. С., Колобова В. С. Жилищное ипотечное кредитование. Состояние и перспективы развития. Изд.: Дашков и Ко, 2002. - 120 с.

25. Копейкин А.Б., Рогожина Н.Н. Страхование кредитных рисков при ипотечном жилищном кредитовании (страхование ипотечных рисков). М.: Фонд "Институт экономики города", 2005. - 94 с.

26. Кремер Н.Ш. Теория вероятностей и математическая статистика. М.: ЮНИТИ, 2003. -394 с.

27. Кричевский Н. А., Калинин М. И. Ипотечное жилищное кредитование. Изд.: Дашков и К, 2006 г. - 228 с.

28. Крыкин М.А. Лавров А.С. Методики расчета тарифных ставок. Цена страховых услуг. Учебное пособие. Москва, РАП, 2005. - 26 с.

29. Крыкин М.А. Лавров А.С. Экономико-правовой механизм рисковых видов страхования Учебное пособие. Москва, РАП, 2005. - 25 с.

30. Малинин С. Строители не верят в доступное жилье. Правда.Ли. Дата публикации: 14.12.2005. http://www.pravda.ru/economics/rules/lobbyists/14-12-2005/70569-mortgage-0

31. Никитина Т.В. Страхование коммерческих и финансовых рисков. Изд.: Питер, 2002. -240 с.

32. Новостройки. Жилье по ипотеке. Строительный мир-RU Дата публикации 14.02.2006.

33. Областная целевая программа «Свой дом» от 21 октября 1997 г. № 13/97-НА.

34. Объем выданных ипотечных кредитов в России вырос за полугодие на 60%. Коммерсант.Яи Дата публикации 08.08.2007. http://credit.rbc.ru/news/ipotekay2007/08/08/27661.shtml

35. Объем выданных ипотечных кредитов в России достигнет 300 млрд. рублей, Газета.Яи Дата публикации: 30.03.2007 http://www.gzt.ru/home/2007/03/30/l 31535.html

36. Объем выданных кредитов физическим лицам на покупку жилья составил 347,07 млрд.руб. RealEstate.ru Дата публикации: 07.03.2007 http://www.realestate.ru/new.aspx7id-6148

37. Объем жилищного кредитования в Курганской области в 2006 г. вырос в 7 раз. Кредиты.Яи Дата публикации 22.03.2007. http://www.credits.ru/rea1ty/news/10009/archive/070322

38. Объем жилищного строительства к 2010 году возрастет до 80 млн. кв.м. в год. Бюрократами Дата публикации 08.09.2006. http://www.burocrats.ru/651/060908122324.html

39. Объем ипотечных кредитов в Пермском крае в I полугодии вырос почти в 3 раза. Интерфакс.1Ш Дата публикации 21.08.2007. http://www.rosinvest.com/news/321320/

40. Объемы жилищного кредитования в 2006 году. Дата публикации 10.03.2007. http://national.invur.ru/?id=l 232

41. Объемы жилищного кредитования растут. Офицальный сайт Администрации Волгоградской области. Дата публикации 31.01.2007. http://www.volganet.ru/one-news.php?par= 11 &par1 =8769&data=2007-01 -31

42. Основы страховой деятельности: Учебник/ Отв. Ред. Проф. Т.А. Федорова. М.: Изд. «БЕК», 1999. - 54 с.

43. Павлова И. В. Ипотечное жилищное кредитование. Изд.: БДЦ-пресс, 2004. - 272 с.

44. Пастухова Н. С., Рогожина Н. Н. Инструменты ипотечного жилищного кредитования. М.: Фонд "Институт экономики города", 2004. - 64 с.

45. Перекос в законах о создании рынка доступного жилья приведет к росту цен. Большой портал недвижимости.RU Дата публикации: 24.01.2005. http://www.urbaneconomics.ru/publications.php7folder id=105&mat id—540

46. Полторак Г. Вопрос доступности жилья неочевиден // Недвижимость & Цены 2005 -№51.

47. Постановление Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

48. Постановление Правительства Российской федерации от 26 августа 1996 г. N 1010 "Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию".

49. Постановление Правительства РФ от 31 декабря 2005 г. N 865 «О дополнительных мерах по реализации федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 2010 годы».

50. Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации (в ред. Постановлений Правительства РФ от 12.04.2001 N 291, от 08.05.2002 N 302).

51. Постановление Правительства РФ от 16 июня 2004 № 286 «Об утверждении положения о федеральном агентстве по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству» (в ред. от 19.03.2005).

52. Постановление Правительства РФ от 21.04.2006 № 233 «О требованиях к размеру собственных денежных средств застройщика, порядке расчета размера этих средств, а также нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика».

53. Радченко И. Итоги развития рынка жилищного кредитования в Москве за 2005 год, или почему ипотека остается пока лишь идеей // Недвижимость & Цены. 2005 - № 51.

54. Разумова И.А. Ипотечное кредитование. Учебное пособие. Изд.: Питер, 2006. - 208 с.

55. Рогожина Н.Н., Туманов А.А. Оценка доступности приобретения жилья и ипотечных жилищных кредитов. М.: Фонд "Институт экономики города", 2004, - 204 с.

56. Россия в цифрах. Изд.: 2007: Крат.стат.сб./Росстат-М.,2007. - 494 с.

57. Рынки недвижимости и развитие городов: Российская реформа и международная практика: СПб.: ООО "Лимбус Пресс", 1995.

58. Самодурова Н.В. Всемирный банк: кредитование экономики. Изд.: Финансы и статистика, 2003, с.144.

59. Словакию захлестнул жилищный бум. Liga.net Дата публикации 20.08.2007. http://e-finance.com.ua/rii/commodities/2007/08/20/Slovakiiu zakhlestnul zhilischnyj bum/

60. Смирнов В. Процесс управления риском // Управление риском. 1977. - №4.

61. Смирнов В.В., Лукина З.П. Ипотечное жилищное кредитование. М.: Издательский дом "Аудитор", 1999.-112 с. : , - ^ ,

62. Стейнметц Т.С., Уитг Ф. Ипотечное кредитование. Изд.: Сфера, 1999 - 208 с.

63. Сурков С.Н., Шоргин С.Я., Шухов А.Г. Финансы, 1995 №6 - 41 с.

64. Указ Президента РФ № 2281 от 24 декабря 1993 г. «О разработке и внедрении бюджетных форм инвестирования жилищной сферы».

65. Указ Президента РФ от 10.06.1994 № 1180 «О жилищных кредитах».

66. Указ Президента РФ от 10.06.1994 № 1182 (ред. от 24.08.2004) «О выпуске и обращении жилищных сертификатов».

67. Указ Президента РФ от 28 февраля 1996 г. № 293 "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования"

68. Указ Президента РФ от 8 июля 1994 г. № 1482 "Об упорядочении государственной регистрации предприятий и предпринимателей на территории РФ".

69. Федеральная целевая программа "Жилище" на 2002 2010 годы.

70. Федеральный Закон от 30. декабря 2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»

71. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

72. Федеральный Закон от 18 июля 2006 г. № 111-ФЗ «О внесении изменений в федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

73. Федеральный Закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

74. Федеральный Закон от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики".

75. Федеральный Закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

76. Федорова М. Институты некоммерческого кредитования в жилищной сфере. // Вопросы экономики 2006 № 9. С. 149-153

77. Филин С.А. Страхование инвестиционных рисков. Изд.: Благовест-В, 2005, с. 216.

78. Фомичева М. Самые ипотечные банки в I полугодии 2005 г. РБК.Рейтинг.Яи Дата публикации 28.07.2005. http://rating.rbc.ni/article.shtml72005/07/27/l 120453

79. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. -1995.

80. Шахов В.В. Страхование. М.: Страховой полис, ЮНИТИ, 1997. - 215 с.

81. Экономика. Китай. Новости бизнеса. FOREX.RU Дата публикации 21.08.2007. http://www.masterforex.org/rii/news/business/2371

82. FOREX News. Данные: Банк Англии. Дата публикации 01.10.2007. http://www.fxcompas.com/forex/detail.php?id=1238518