Залог земель сельскохозяйственного назначения тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 12.00.06, кандидат юридических наук Ильин, Алексей Владимирович

• Ильин, Алексей Владимирович
• кандидат юридических наук
• 2007

Оглавление диссертации кандидат юридических наук Ильин, Алексей Владимирович

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ ИНСТИТУТА ЗАЛОГА В РОССИИ.

§ 1. Институт залога и его развитие в XIII-XVII вв.

§ 2. Развитие института залога в течение XVII - сер. XIX вв.

§ 3. Залог в конце XIX начала XX вв. Государственный Крестьянский поземельный банк и иные кредитные учреждения. Их роль в развитии залога.

ГЛАВА 2. РОССИЙСКАЯ ИПОТЕКА В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ.

§ 1. Юридическая сущность ипотеки.

§ 2. Залог земель сельскохозяйственного назначения - новелла в современном российском законодательстве.

ГЛАВА 3. ДОГОВОР ОБ ИПОТЕКЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ИЗ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО

НАЗНАЧЕНИЯ.

§ 1. Существенные условия договора об ипотеке земельного участка.

§ 2. Предмет договора об ипотеке земельного участка.

§ 3. Стороны и содержание договора об ипотеке земельного участка.

§ 4. Оценка земельного участка при заключении договора об ипотеке.

§ 5. Форма договора об ипотеке земельного участка и его государственная регистрация.

§ 6. Закладная - новый вид ценной бумаги.

§ 7. Ипотека прав аренды на земельный участок.

§ 8. Залог доли в праве общей долевой и совместной собственности на земельный участок.

ГЛАВА 4. ОБРАЩЕНИЕ ВЗЫСКАНИЯ НА ЗАЛОЖЕННЫЙ ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК ИЗ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО

НАЗНАЧЕНИЯ.

§ 1. Правовые основы обращения взыскания на заложенный земельный участок.

§ 2. Порядок обращения взыскания на заложенный земельный участок

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Залог земель сельскохозяйственного назначения»

Одною из характернейших особенностей современного экономического строя является чрезвычайно широкое развитие кредитного хозяйства. Экономисты в один голос отмечают, что кредит является главным средством и одним из главных двигателей современного рыночного оборота.», - писал еще в начале XX века А.С. Звоницкий1.

В условиях рыночной экономики одним из самых надежных средств обеспечения обязательств по кредитным договорам, договорам займа, купли-продажи и другим является, как известно, залог недвижимости, применительно к теме исследования - залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Переход к рыночной экономике обусловил необходимость создания в сельском хозяйстве условий для развития предпринимательской деятельности, осуществляемой самостоятельно, на свой риск и направленной на систематическое получение прибыли от пользования землей, другими средствами производства, от продажи сельскохозяйственной продукции.

Функционирование в сельском хозяйстве субъектов предпринимательской деятельности основывается на ст. 34 Конституции Российской Федерации2, устанавливающей, что каждый имеет право на свободное использование своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом деятельности, а также на статьях Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), регулирующих предпринимательскую деятельность граждан и юридических лиц.

Актуальность исследования правового регулирования ипотеки земель сельскохозяйственного назначения состоит в том, что вопрос ипотеки сегодня

1 Звоницкий А.С. О залоге по русскому праву. - Киев, 1912. - С. 1.

2 "Российская газета", № 237,25.12.1993.

3 С3 РФ. 1994. № 32. Ст. 3301 (часть первая), СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 410 (часть вторая). является особенно важным для развития экономики сельскохозяйственного производства Российской Федерации в целом и чрезвычайно важным для развития финансово-кредитной системы агропромышленного комплекса.

Возвращение России к рыночной экономике и признание права частной собственности на землю означало, по существу, и признание необходимости восстановить институт залога земельной недвижимости (ипотеки).

Формирование цивилизованного оборота земельных участков стало в настоящее время одним из основных факторов в системе мер, направляемых на развитие сельскохозяйственного производства. Значительная роль в этом обороте принадлежит ипотеке, способной обеспечить в условиях рыночной экономики социально значимое функционирование права собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

До внесения изменений в п. 1 ст. 63 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»4 (далее - Закон об ипотеке) Федеральным законом от 5 февраля 2004 г.5 Закон об ипотеке содержал запрет на ипотеку сельскохозяйственных угодий из земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств, т. е. фактически содержал запрет на залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Актуальность исследования правовых проблем залога земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения подтверждает принятая Правительством Российской Федерации Программа социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2006 - 2008 годы) (Утверждена распоряжением Правительства РФ от 19 января 2006 г. № 38-р)6, в которой создание системы земельно-ипотечного кредитования названо в числе одной из приоритетных задач национального проекта по развитию АПК на ближайшие два года.

4 СЗ РФ. 1998. № 29. Ст. 3400.

5 СЗ РФ. 2004. № 6. Ст. 406.

6СЗ РФ. 2006. № 5. Ст. 589.

Постановка такой задачи есть доказательство того, что общие предписания об ипотеке действующего законодательства - ГК РФ и Закона об ипотеке -практически не могут обеспечить залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, т. е. не могут обеспечить функционирование института ипотеки в отношении данной категории земель.

В условиях современного состояния правового регулирования залога земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения существует ряд правовых проблем, требующих научного анализа его теоретических основ, соответствующего законодательства, а также истории развития данного правового института в целях выявления тех правовых механизмов, которые способны реализовать потенциальные возможности данного института применительно к землям сельскохозяйственного назначения. Это обстоятельство определило интерес к данной теме, обусловило ее выбор и направление исследования.

Исторический опыт применения института залога недвижимости, земельной недвижимости, в особенности, свидетельствует о том, что социально-эффективное функционирование этого института обеспечивается в контексте взаимодействия частного и публичного права. Это касается правового регулирования залога земельной недвижимости в его целостности -правового статуса залогодателя, правового статуса залогодержателя, системы учреждений ипотечного кредитования, государственного контроля за ипотечными операциями7.

В данной работе основное внимание уделяется проблемам, относящимся к правовому статусу залогодателя и залогодержателя (в параметрах договора об ипотеке). Вопросы, относящиеся к правовому статусу учреждений ипотечного кредитования и правовому регулированию государственного контроля за ипотечными операциями являются предметом самостоятельного исследования.

7 Фомина Л. П. Банковский кредит под залог сельскохозяйственных земель // «Предпринимательская деятельность в сельском хозяйстве России. Правовые вопросы». - М.: Институт государства и права РАН, 1998. - С. 137.

Объектом диссертационного исследования является действующее федеральное законодательство, регулирующее залог недвижимости и относящиеся к залогу недвижимости, земельной недвижимости, в частности, иные нормы гражданского, земельного и экологического права. В рамки исследования было включено также законодательство о залоге земель дореволюционной России и действующее законодательство Германии.

Предмет исследования в данной работе - процессы развития правового регулирования залога земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, факторы, оказывающие воздействие на это развитие и определяющие его направление.

Основная цель диссертационного исследования заключается в том, чтобы выявить объективные требования, предъявляемые к правовому регулированию залога земель сельскохозяйственного назначения и, соответственно, объективно необходимые особенности этого регулирования, выявить содержащиеся в действующем законодательстве об ипотеке положения, препятствующие динамичному развитию ипотеки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. На этой основе -разработать предложения по совершенствованию правового регулирования залога земель сельскохозяйственного назначения с тем, чтобы обеспечить функционирование института ипотеки соответственно его социальному назначению применительно к данной категории земель.

Для достижения названной цели были поставлены следующие основные задачи:

1) провести детальный анализ действующего российского законодательства об ипотеке, законодательства о залоге земель дореволюционной России и действующего законодательства Германии, а также проанализировать в сравнительно-правовом аспекте массив изученного законодательства;

2) выявить в аспекте поставленной цели исследования недостатки действующего российского законодательства, касающиеся его теоретико-правовых основ и конкретных предписаний;

3) сформулировать предложения по совершенствованию правового регулирования залога земель сельскохозяйственного назначения в направлении, обеспечивающем оптимальный учет экономического, социального и экологического значения этих земель.

Методологической основой исследования является диалектический метод познания, историко-правовой, сравнительно-правовой, лингвистический анализ. Их применение позволило выявить широкий круг взаимосвязанных проблем в области правового регулирования залога сельскохозяйственных земель, проанализировать в комплексе проблемы организации земельного ипотечного кредитования.

Теоретическую основу диссертационного исследования составили труды ученых в области гражданского, земельного, экологического права: Беляевой З.С., Брагинского М.И., Витрянского В.В., Грачева И.Д., Дмитриева А.В., Звоницкого А.С., Иконицкой И.А., Кассо Л.А., Лукиной З.П., Мейера Д.И., Пухты Г.Ф., Смирнова В.В., Суханова Е.А., Фоминой Л.П., Шершеневича Г.Ф.

В работе использовались труды, посвященные непосредственно проблемам залога земель сельскохозяйственного назначения: Акманова С.С., Быстрова Г.Е., Лойко П.Ф., Мигулина П.П., Соловьева М.А., Черных А.В., Фоминой Л.П. и диссертационные работы Барашян М.М., Пономарева М.Г., Семченковой С.В.

Данное исследование является первым в современной России комплексным монографическим исследованием проблем правового регулирования залога земель сельскохозяйственного назначения, что позволило раскрыть применительно к данной категории земель потенциальные возможности института ипотеки после почти девяностолетнего отсутствия его в российском праве.

Результаты проведенного исследования дают основание считать, что в случае залога земель сельскохозяйственного назначения особенности предмета залога и особый социальный статус залогодателя требуют «специализации» общих предписаний ипотечного права.

Во-первых, земли сельскохозяйственного назначения включают сельскохозяйственные угодья, являющиеся средством производства в сельском хозяйстве, и их нерациональное использование ставит под угрозу экономическую безопасность государства (продовольственную безопасность). Отсюда вытекает огромное социальное значение земель сельскохозяйственного назначения и особая социальная роль сельхозпроизводителей. Во-вторых, организация использования этой категории земель технологически наиболее сложна. Этот процесс на практике включает постоянное поддержание плодородия земель и функционирование соответствующей инфраструктуры.

В действующем российском законодательстве отмеченная (общеизвестная!) особенность земель сельскохозяйственного назначения (земельного участка как предмета ипотеки) по существу не учитывается. Состояние указанного законодательства есть, следовательно, вторая причина, которая требует дополнительно к общему специального правового урегулирования ипотеки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Данная специализация может осуществляться как посредством конкретизации действующих гражданско-правовых норм, так и на основе публично-правового урегулирования определенных аспектов ипотеки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Специализация норм современного ипотечного права применительно к земельным участкам из земель сельскохозяйственного назначения может быть представлена в виде Федерального закона «Об особенностях ипотеки (залога) земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения».

Данный вариант представляется оптимальным. На основе теоретических выводов и конкретных предложений по совершенствованию правового регулирования залога земель данной категории разработана концепция и подготовлен проект названного закона.

Концепция закона ориентирована на обеспечение функциональности института ипотеки применительно к землям сельскохозяйственного назначения, в том числе 1) на поддержку залогодателя в его производственной деятельности, 2) на сохранение земельного участка в собственности залогодателя и сельскохозяйственном производстве, 3) на обеспечение законных прав залогодержателя.

Общая цель такого закона - содействовать решению экономических и социальных проблем в сфере сельскохозяйственного производства.

Концептуальные положения проекта закона выносятся на защиту.

Основные положения, выносимые на защиту.

1. Сложность такого предмета ипотеки как земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения обусловила необходимость сформулировать юридическое понятие предмета ипотеки данных земельных участков как определенное правовое единство земельного участка и находящихся на этом земельном участке объектов недвижимости, прочно связанных с землей.

Предлагается следующее определение предмета ипотеки в рамках Закона «Об особенностях ипотеки (залога) земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения» - земельный участок, отнесенный к категории земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с действующим законодательством, находящиеся на этом земельном участке здания, строения, сооружения, используемые для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, а также коммуникации, мелиоративные сооружения, многолетние насаждения.

Объективная необходимость обозначенного правового единства обусловлена тем, что данные объекты недвижимости органически включены в процесс сельскохозяйственного производства, составляют его необходимый элемент, обеспечивающий использование производительных свойств сельскохозяйственных угодий, организацию (функционирование) сельскохозяйственного производства от использования сельскохозяйственных угодий до первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Основная позиция в вопросе определения предмета ипотеки при залоге земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения состоит в том, что прочно связанные с земельным участком объекты недвижимости не могут быть самостоятельными предметами прав. Такой земельный участок есть некая целостность имущества, составляющая единство в правовом отношении -единый предмет прав.

1.1. Концепция Федерального закона «Об особенностях ипотеки (залога) земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения» должна строиться на принципе залога земельного участка, а не его части.

Понятие части земельного участка как самостоятельного объекта земельных отношений в п. 1 ч. 3 ст. 6 ЗК РФ не имеет юридического содержания. В абз. 2 п. 2 ст. 6 ЗК РФ речь идет о понятии делимого земельного участка, т. е. участка, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок. В данном контексте предметом прав признается только самостоятельный земельный участок.

1.2. Согласно Закону об ипотеке (п. 3 ст. 31) залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, из страхового возмещения. Проведенное исследование дает основание считать, что в случае наложения взыскания на земельный участок залогодержатель должен быть вправе обратить взыскание, в том числе на: 1) принадлежности земельного участка; 2) продукты земельного участка (сельскохозяйственная продукция); 3) требования в отношении выплаты арендной платы (если земельный участок сдан в аренду).

Залогодержатель получает право на обращение взыскания на принадлежности и продукты земельного участка только в случае, когда такие принадлежности и продукты к моменту обращения взыскания являются собственностью собственника земельного участка.

К принадлежностям земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения необходимо отнести: средства сельскохозяйственного производства (включая скот), сельскохозяйственные продукты, поскольку они необходимы для дальнейшего ведения хозяйства до того срока, когда предполагается сбор таких же или подобных продуктов, а также имеющиеся удобрения, полученные в границах земельного участка.

Целью наделения залогодержателя указанными правами является возможность получить удовлетворение за счет принадлежностей, продуктов земельного участка, требований в отношении арендной платы в случае если долг не покрыт продажей земельного участка.

2. Особое социальное назначение института ипотеки применительно к землям сельскохозяйственного назначения дает основания полагать, что Федеральный закон «Об особенностях ипотеки (залога) земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения» должен строиться на принципе целевого установления ипотеки: земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения могут быть предметом ипотеки для таких целей развития сельскохозяйственного производства как: а) улучшение земель и осуществление мероприятий по повышению их продуктивности; б) покупка земель сельскохозяйственного назначения, покупка сельскохозяйственной техники; в) строительство, реконструкция или приобретение объектов сельскохозяйственного назначения; г) закладка и уход за многолетними насаждениями; д) приобретение поголовья племенного скота.

3. Основной цели Федерального закона «Об особенностях ипотеки (залога) земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения» подчинены предложения установить в данном законе ряд позиций, направленных на сохранение земельного участка в сельскохозяйственном производстве: а) установить право арендатора или собственника соседнего земельного участка приобрести земельный участок, на который обращено взыскание, в приоритетном порядке, используя преимущественное право покупки, до проведения торгов; арендатор вправе приобрести земельный участок, на который обращено взыскание, при условии, что данный арендатор не является залогодателем прав аренды земельного участка; в случае если арендатор не воспользуется своим правом, то право преимущественного приобретения получает собственник соседнего земельного участка, имеющего общую границу с участком, на который обращено взыскание, с которым продаваемый земельный участок может составить единый массив (т. е. быть объединен в составе категории земель сельскохозяйственного назначения); и арендатор, и собственник соседнего земельного участка вправе воспользоваться преимущественным правом покупки при условии рационального использования находящихся у них во владении земельных участков в соответствии с их целевым назначением; б) установить институт принудительного управления, когда залогодержатель, помимо права обратить взыскание на предмет залога, получает право требовать введения принудительного управления заложенным земельным участком;

4. В названом проекте закона говорится о поддержке государством участников ипотечных операций, в частности, это: а) возмещение кредиторам кредитной ставки или ее части по кредитам, полученным залогодателями, при предоставлении кредиторами обязательных отсрочек возврата кредитов в срок, в течение которого обеспечивается устранение возникших обстоятельств и нормальное функционирование производства в случае чрезвычайных обстоятельств вследствие стихийных бедствий (засуха, наводнение и пр.) и по техногенным причинам; б) возмещение кредиторам кредитной ставки или ее части по кредитам, полученным залогодателями, при предоставлении кредиторами в течение первых трех лет действия кредитного договора отсрочки по выплате кредитной ставки; в) возмещение кредиторам суммы, не покрывшей задолженность по кредиту (займу) при реализации земельного участка с торгов.

5. Необходимо изменить ряд норм действующего законодательства с целью обеспечения большей функциональности ипотеки земельных участков: представляется обоснованным внести поправки в п. 2 ст. 62 Закона об ипотеке, в п. 1 ст. 12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, что позволит участнику общей долевой собственности на земельный участок заложить свою долю в праве общей собственности без согласия остальных собственников и без выделения земельного участка в счет земельной доли; необходимо устранить противоречие п. 5 ст. 22 ЗК РФ подпункту 1.1. п. 1 ст. 62 Закона об ипотеке (нормы ЗК РФ должны быть приведены в соответствие с нормами Закона об ипотеке); необходимо ввести императивную норму в Закон об ипотеке, согласно которой будет устанавливаться залог на прочно связанные с земельным участком объекты недвижимости, которые будут возведены на землях сельскохозяйственного назначения.

Теоретическая и практическая значимость диссертационного исследования определяется поднятыми теоретическими и практическими проблемами в сфере ипотеки земель сельскохозяйственного назначения и внесенными предложениями для их решения, ориентированными на дальнейшее совершенствование института ипотеки.

Подготовленный автором проект Федерального закона «Об особенностях ипотеки (залога) земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения» прилагается к тексту диссертации.

Указанный проект закона был представлен в Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации.

Выводы и предложения, полученные в результате проведенного исследования, могут быть использованы в законотворческой деятельности, в научно-исследовательской работе, в учебном процессе юридических вузов.

Апробация результатов исследования. Материалы исследования нашли отражение в научных публикациях автора. Основные теоретические разработки докладывались и обсуждались на заседаниях сектора сельскохозяйственного и земельного права Института государства и права РАН.

Основные выводы диссертационного исследования были изложены автором в публикациях журнала «Государство и право», Сборнике статей аспирантов и стажеров института государства и права РАН.

Структура диссертации обусловлена предметом, целями и задачами исследования. Диссертация состоит из введения, четырех глав, списка

Список литературы диссертационного исследования кандидат юридических наук Ильин, Алексей Владимирович, 2007 год

1. Акманов С.С. Государственный крестьянский поземельный банк и его роль в формировании земельного рынка в дореволюционной России // Сибирский юридический вестник. - 1998. - №3. - С. 17.

2. Анфимов A.M. Крупное помещичье хозяйство в Европейской России (конец XIX-начало XX в.). М. 1969. - С. 394.

3. Атлас М.С. Развитие банковских систем социализма. М.: Финансы, 1967.-186 с.

4. Барашян М.М. Правовое регулирование залога сельскохозяйственных земель в Германии: диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук: 08.00.05 / Московская государственная юридическая академия. М., 1997. - 271 с.

5. Брагинский М.И. Обязательства и способы их обеспечения: неустойка, залог, поручительство, банковская гарантия (Комментарий к новому ГК) // Правовые нормы о предпринимательстве. Вып. 1. М., 1995. С. 55.

6. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая. Общие положения. М.: Статут, 2005. - С. 841

7. Быстров Г.Е. Земельная реформа в России: правовая теория и практика // Государство и право. 2000. - № 4. - С. 56.

8. Быстров Г.Е. Залог сельскохозяйственных земель // Государство и право. -1999.-№5.-С. 21.

9. Грачев И.Д. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». М.: Норма - Инфра М, 1999. - С. 297.

10. З.Дмитриев А.В. О коллизии законов при регистрации залога // Законодательство. 2000. - № 8. - С. 2714.3воницкий А.С. О залоге по русскому праву. Киев, 1912. - С. 375.

11. Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации. М.: Юрист,2002.-С. 286.

12. Кассо JI.A. Понятие о залоге в современном праве. М.: Статут, 1999. - С. 284.

13. Крюков Ю.А. Земельный кадастр как информационное обеспечение рынка недвижимости. М.: Норма, 1998. - С. 97.

14. Мейер Д.И. Древнее русское право залога. Юридический сборник. -Казань, 1855.-С. 268.

15. Русский государственный кредит. Опыт историко-критического обзора: В 3 т. Т. 3. Эпоха 1893-1906. //Мигулин П.П. Харьков, 1907. - С. 945.

16. Пономарев М.Г. Правовое регулирование залога сельскохозяйственных земель в США: Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук. М., 2000. - 15 с.

17. Смирнов В.В. Лукина З.П. Комментарий к Федеральному Закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)". М.: Фонд "Правовая культура", 1999. -С. 243.

18. Соловьев М.А. Залог и заклад (Законы о залоге и закладе. Решения Правительствующего Сената с 1867 по 1913 г.). -М.: 1914.-С. 141.

19. Тихомиров М.Н., Епифанов П.П. Соборное уложение 1649 года. М.: Изд-во Моск. ун-та, 1961. Гл. XVI, XVII.

20. Курс римского гражданского права проф. Г.Ф. Пухты: В 2 т. Т 1. М., 1874.-С. 640.

21. Черных А. В. Залог недвижимости в Российском праве. М.: Легат, 1995. -С. 359.

22. Фомина Л.П. Банковский кредит под залог сельскохозяйственных земель // Предпринимательская деятельность в сельском хозяйстве России. М., 1998.-С. 135-137.

23. Фомина Л.П. Залог сельскохозяйственных земель как проблема законодательного урегулирования // Договорные отношениясельскохозяйственных товаропроизводителей. М., 2003. - С. 209.

24. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М.: Спарк, 1995.-С. 556.

25. Харьков В. Особенности правового режима земель, обремененных залогом // Хозяйство и право. 2000. - № 5. - С. 44-47.

26. Российское законодательство Х-ХХ вв.: в 9 т. Т.9. Отв. ред. О.И.Чистяков. М.: Юридическая литература, 1994. - С. 192.

27. Гражданское право. Учебник, в 4 т. Т 3 / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов; Волтерс Клувер. М., 2007. - С. 767.

28. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. проф. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина; Институт государства и права РАН. М.: Юрайт-Издат: Право и закон, 2002. - С. 565.

29. Правовое обеспечение развития сельскохозяйственной кооперации: Коллективная монография / Институт государства и права РАН / Отв. ред. З.С. Беляева. М., 2005.

30. Государственный банк: краткий очерк деятельности за 1860—1910 гг. / Ред. Е.Н. Сланский. СПб., 1910.Зб.Исторический обзор и современное положение учреждений мелкого кредита в России в связи с предположениями о мерах к их развитию. СПб, 1902.

31. Конституция РФ («Российская газета», № 237,25.12.1993 г.).

32. Гражданский кодекс РФ, часть 1 от 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ («Собрание законодательства РФ», 05.12.1994, № 32, ст. 3301), часть 2 от 26 января 1996 года N 14-ФЗ. («Собрание законодательства РФ», 29.01.1996, №5, ст. 410).

33. Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 N 136-Ф3 («Собрание законодательства РФ», 29.10.2001, N 44, ст. 4147).

34. Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14.11.2002 № 138-Ф3 («Собрание законодательства РФ», 18.11.2002, № 46, ст. 4532).

35. Арбитражный процессуальный кодекс РФ от 24.07.2002 № 95-ФЗ («Собрание законодательства РФ», 29.07.2002, N 30, ст. 3012.).

36. Лесной кодекс РФ от 29.01.97 г. N 22-ФЗ ("Собрание законодательства РФ", 03.02.1997, №5, ст. 610).

37. Федеральный Закон от 16.07.98 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». ("Собрание законодательства РФ", 20.07.1998, № 29, ст. 3400).

38. Федеральный закон от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» ("Собрание законодательства РФ", 29.07.2002, N 30, ст. 3018).

39. Федеральный закон от 11.06.2003 г. № 74-ФЗ «О крестьянскомфермерском) хозяйстве» ("Собрание законодательства РФ", 16.06.2003, № 24, ст. 2249).

40. Федеральный закон от 21.02.1992 г. № 2395-1 «О недрах» ("Собрание законодательства РФ", 06.03.1995, № 10, ст. 823).

41. Федеральный закон от 08.12.1995 г. № 193-Ф3 «О сельскохозяйственной кооперации». ("Собрание законодательства РФ", 11.12.1995, № 50, ст. 4870).

42. Федеральный закон от 16.07.1998 г. № 101 ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» ("Собрание законодательства РФ", 20.07.1998, № 29, ст. 3399).

43. Федеральный закон от 21.07.97 г. № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве» ("Собрание законодательства РФ", 28.07.1997, № 30, ст. 3591).

44. Федеральный закон от 21.07.97 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ("Собрание законодательства РФ", 28.07.1997, № 30, ст. 3594).

45. Федеральный закон от 15.04.98 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" («Собрание законодательства РФ» от 20 апреля 1998 г., № 16, ст. 1801).

46. Федеральный закон от 21 ноября 1996 г. № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» («Собрание законодательства» РФ, 25.11.1996, N 48, ст. 5369).

47. Федеральном закон от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» ("Собрание законодательства РФ", 28.10.2002, № 43, ст.4190).

48. Федеральный закон от 29.07.98 г. № 1Э5-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ("Собрание законодательства РФ", 03.08.1998, № 31, ст. 3813).

49. Федеральный закон № 152-ФЗ от 11 ноября 2003 г. «Об ипотечных ценных бумагах» ("Собрание законодательства РФ", 17.11.2003, N 46 (ч. 2), ст. 4448).

50. Федеральный Закон Швейцарии от 04 октября 1991 г. (ред. от 01.06.2004 г.) «О крестьянском земельном праве» // BGBB Собрание законодательства Федерации.

51. Указ Президента Российской Федерации от 27.10.93 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» ("Собрание актов Президента и Правительства РФ", 01.11.1993, № 44, ст. 4191).

52. Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Утверждены постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 ("Собрание законодательства РФ", 23.02.1998, №8, ст. 963).

53. Свод Законов Гражданских. Т. X, Ч. 1, ст. 1628. Петроград, 1915.

54. К объектам, прочно связанным с земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения также относятся продукты земельного участка, пока они соединены с почвой.

55. Действие настоящего закона распространяется на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, принадлежащие организациям и гражданам на праве собственности или аренды.

56. Срок выдачи кредитов под залог земель сельскохозяйственного назначения должен составлять от 10 до 50 лет.

57. Размер получаемого кредита по обязательству, обеспеченному ипотекой земель, не может быть ниже 80 % кадастровой стоимости закладываемого земельного участка.

58. Выплаты в счет погашения кредитов и процентов по кредитам, полученным под залог земельных участков, производятся в сроки, установленные договором, но не чаще, чем два раза в год.

59. Ипотека земельного участка, находящегося в общей совместной собственности, устанавливается с письменного согласия всех собственников.Статья 8. Права и обязанности залогодателя

60. Залогодатель обязан использовать переданный в залог земельный участок в соответствии требованиями действующего законодательства.

61. Договором об ипотеке могут быть предусмотрены дополнительные меры по содержанию земельного участка и поддержанию его качественных характеристик, включая плодородие.

62. Залогодатель имеет право на досрочное погашение полученного кредита под залог земельного участка без выплат штрафов, компенсаций, неполученной кредитной ставки и иных платежей.Статья 9. Права и обязанности залогодержателя

63. Кредиторы по обязательству, обеспеченному ипотекой, осуществляют контроль за целевым использованием средств залогодателем в порядке, предусмотренном договором.

64. Компенсация указанных в п. 4 настоящей статьи финансовых потерь кредиторам осуществляется согласно ст. 12 настоящего Федерального закона.Статья 10. Договор об ипотеке

65. Договор об ипотеке заключается в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

66. При наличии нескольких лиц, имеющих преимущественное право покупки, между ними проводится дополнительный торг.

67. В случае отказа или отсутствия арендатора, соседа, право на приобретение земельного участка получают все остальные юридические и физические лица в соответствии с ограничениями, установленными действующим законодательством.

68. При предложении на торгах одинаковой цены лицами, имеющими преимущественное право покупки и иными лицами, выигравшими торги считаются лица, имеющие преимущественное право покупки.

69. Начальная продажная цена заложенного земельного участка при его реализации определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора судом.

70. В случае спора между сторонами договора об ипотеке по вопросу определения начальной продажной цены заложенного земельного участка суд должен руководствоваться данными независимого оценщика.

71. В случае если на земельный участок не нашлось покупателей при сниженной на 20 % цене, то участок приобретается на торгах по любой предложенной цене.

72. Залогодатель и залогодержатель вправе заключить соглашение о введении принудительного управления, которое заверяется нотариально.

73. Принудительное управление распространяется на все предметы, на которые распространяется ипотека.

74. При принудительном управлении управляющий обязан предоставлять залогодателю, залогодержателю и суду отчет о доходах и расходах.

75. Принудительное управление прекращается с исполнением всех требований залогодержателя, либо с отказом последнего, либо по решению суда.

76. Принудительное управление вводится только в отношении земельного участка, находящегося в собственности у должника.Статья 12. Участие государства в организации ипотечного кредитования под залог земельных участков

77. Государство осуществляет меры по формированию системы, обеспечивающей равную доступность всех заинтересованных лиц на ипотечный кредитный рынок и возможность получения ипотечных кредитов всеми сельскохозяйственными товаропроизводителями.

78. Ввести в действие настоящий Федеральный закон со дня его официальною опубликования.

79. Правительству Российской Федерации в трехмесячный срок принять необходимые правовые акты, обеспечивающие реализацию настоящего Федерального закона.

80. Законы и иные нормативные правовые акты Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, принятые до вступления в силу настоящего Федерального закона, применяются в части, не противоречащей настоящему Федеральному закону.