Стоимость муниципальной недвижимости: оценка и управление тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.10, кандидат наук Труфанова, Светлана Александровна
Труфанова, Светлана Александровна
кандидат наук
2014
- Специальность ВАК РФ08.00.10
- Количество страниц 211
Оглавление диссертации кандидат наук Труфанова, Светлана Александровна
СОДЕРЖАНИЕ
Введение
Глава 1. Теоретические основы оценки стоимости муниципальной недвижимости и исследование предпосылок к управлению стоимостью
1.1. Недвижимость муниципального образования как объект оценки и управления
1.2. Особенности оценки стоимости объекта муниципальной недвижимости
1.3. Методика анализа рисков для оценки стоимости муниципальной недвижимости
в рамках доходного подхода
1.4. Стоимостный подход и анализ его применения для управления стоимостью муниципальной недвижимости
Глава 2. Разработка методики оценки и управления стоимостью
муниципальной недвижимости
2.1. Формирование показателей оценки эффективности управления муниципальной недвижимостью на базе стоимости
2.2. Разработка методики применения стоимостного подхода к управлению муниципальной недвижимостью
2.3. Анализ выбора эффективного варианта использования объектов муниципальной недвижимости с учетом разработанного инструментария
2.4. Оценка муниципальной недвижимости для целей аренды как источник увеличения денежного потока
Глава 3. Апробация методики управления стоимостью муниципальной недвижимости
3.1. Анализ результатов применения модифицированной методики расчета
арендной ставки для объектов муниципальной недвижимости
3.2. Результаты оценки эффективности управления стоимостью объектов муниципальной недвижимости
3.3. Анализ результатов применения методики управления стоимостью
муниципальной недвижимости
Заключение
Список литературы
Приложение 1
Приложение 2
Приложение 3
Приложение 4
Приложение 5
Приложение 6
Приложение 7
Приложение 8
Приложение 9
Приложение 10
Приложение 11
Приложение 12
Приложение 13
Приложение 14
Приложение 15
Рекомендованный список диссертаций по специальности «Финансы, денежное обращение и кредит», 08.00.10 шифр ВАК
Стоимость портфеля недвижимости: оценка и управление2008 год, кандидат экономических наук Мирзоян, Наталия Витальевна
Совершенствование методов оценки собственности как инструмента управления недвижимостью промышленного предприятия2008 год, кандидат экономических наук Дударева, Светлана Юрьевна
Совершенствование механизма налогообложения городской недвижимости1999 год, кандидат экономических наук Усова, Зинаида Геннадьевна
Оценка недвижимого имущества в системе корпоративного управления собственностью2008 год, кандидат экономических наук Слезко, Леонид Вячеславович
Методология и методы оценки недвижимости в Российской Федерации1999 год, доктор экономических наук Грибовский, Сергей Викторович
Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Стоимость муниципальной недвижимости: оценка и управление»
ВВЕДЕНИЕ
Муниципальная недвижимость играет важную роль в регулировании социально-экономических отношений на территориях муниципальных образований, однако ее стоимость ранее не рассматривалась как один из важных показателей состояния муниципальной экономики в аспекте управления стоимостью муниципальной недвижимости.
Актуальность исследования подчеркивают изменения имущественных отношений в Российской Федерации: сокращение объема муниципальной недвижимости и увеличение численности собственников в ходе приватизации, рост тарифов на услуги естественных монополий (в 2013 г. рост тарифов на электроэнергию составил 9-11%, на газ природный -15%'), необходимость привлечения инвестиций в развитие и модернизацию объектов муниципальной недвижимости, при том, что бюджеты муниципальных образований в большинстве своем дотационные (две трети городских округов Московской области являются получателями значительных дотаций, как из федерального бюджета, так и из бюджета субъекта Российской Федерации) .
Как показывает практика, администрации муниципальных образований не всегда учитывают значение объектов муниципальной недвижимости и возможности их использования для увеличения бюджетных доходов, решения социальных проблем. Между тем большинство проектов модернизации муниципальных объектов недвижимости и коммунальной инфраструктуры потенциально являются коммерчески выгодными. Создание условий для притока инвестиций могло бы кардинально изменить финансовое положение муниципальных образований. При этом объективно встает вопрос о необходимости разработки показателей оценки эффективности управления стоимостью муниципальной недвижимости, а также действенных методик анализа рисков для оценки стоимости муниципальной недвижимости и реализации системы управления стоимостью, учитывающих эндемичность экономики муниципальных образований.
Необходимость решения задачи разработки методики применения стоимостного подхода к управлению муниципальной недвижимостью и оценки ее стоимости определили актуальность и значимость темы исследования, как в теоретическом, так и в практическом плане.
1 Прогнозные данные роста цен (тарифов) на продукцию (услуги) естественных монополий
в 2012-2014 годах в среднем по Российской Федерации, подготовленные Минэкономразвития России [Электронный ресурс]. Режим flocTvna:http://www.economv.gov.ru/wps/wcm/connect/00eld8804869f076afa7ff74abf22fc8/prognoz .doc
2 Законопроект Московской области "О бюджете Московской области на 2013 год" [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.rg.ru/2012/10/31/mosobl-proekt-byudget-reg-dok.htrnl
Степень разработанности проблемы
Анализ литературы, посвященной исследованию оценки стоимости и стоимостного управления муниципального недвижимого имущества, показал, что большая часть работ носит теоретический характер и в основном не затрагивает практических аспектов решения задачи выявления особенностей оценки и управления стоимостью муниципальной недвижимости. Имеющие же практическую значимость работы апробированы для центральных городов России, Москвы и Санкт-Петербурга, и не учитывают региональных особенностей, связанных с управлением муниципальным недвижимым имуществом других субъектов РФ.
В работе использованы труды, посвященные разработке методологической базы оценки и управления стоимостью объектов собственности зарубежных ученых: Дамодарана А., Ордуэйя Н., Коллера Т., Коупленда Т., Куинна Р., Муррина Д., Фридмана Д., Харрисона Г.; и российских ученых: Н.В. Воловича, A.B. Вусова, С. В. Грибовского, В. А. Горемыкина, В. В. Григорьева, А. Г. Грязновой, И. В. Косоруковой, А. В. Марченко, Н. В. Мирзоян, Е. С. Озерова, И. А. Остриной, М. А. Федотовой, М. А. Чернышева, В. 3. Черняк и других.
Отдельные аспекты управления муниципальным имуществом рассматриваются в исследованиях М. А. Боровской и Е. Н. Егоровой, разработавших технологии управления муниципальной собственностью; Григорьева В.В., Остриной И.А., исследовавших проблемы формирования и развития системы управления муниципальной недвижимостью; Юрьева В.М., изучивших вопросы эффективного управления муниципальной собственностью. Однако в работах вышеназванных ученых оценка стоимости муниципальной недвижимости и применение стоимостного подхода к управлению объектами недвижимости муниципального образования не освещены как самостоятельная проблема.
Цель исследования. Целью исследования является решение научной задачи по теоретическому обоснованию и разработке методик оценки и управления стоимостью муниципальной недвижимости. Для достижения поставленной цели в процессе исследования решались следующие задачи:
1) обосновать особенности муниципальной недвижимости как объекта стоимостно-ориентированного управления и выявить признаки, определяющие специфику управления ее стоимостью;
2) провести анализ рисков муниципальной недвижимости и рассмотреть их влияние на формирование ее стоимости;
3) разработать систему показателей оценки эффективности применения стоимостного подхода к управлению муниципальной недвижимостью;
4) модифицировать методику определения арендной ставки недвижимости муниципального образования;
5) обосновать инструментарий выбора варианта наиболее эффективного использования объекта муниципальной недвижимости на основе оценки рыночной стоимости объекта и других показателей;
6) разработать и апробировать методику применения стоимостного подхода к управлению муниципальной недвижимостью.
Объектом исследования является стоимость муниципальной недвижимости.
В качестве предмета исследования выступает процесс оценки и управления стоимостью муниципальной недвижимости.
Теоретическую основу исследования составили фундаментальные положения экономической науки, финансового менеджмента и оценки недвижимости, результаты экспертных опросов, в проведении которых принимал участие автор.
Методологическая основа исследования базируется на использовании методологии научного познания: анализа, синтеза, аналогии, абстрагирования, сопоставления, сравнения и обобщения, адаптации, развития, целеполагания, декомпозиции и агрегации, а также методов и подходов оценочной деятельности.
Информационную базу исследования составила информация справочно-правовых систем «Консультант плюс», «Гарант», данные открытого доступа официальных источников сети «Интернет», аналитические данные по рынку недвижимости, статистические исследования ведущих консалтинговых агентств и агентств недвижимости, а также материалы, собранные и обработанные автором в ходе апробации.
В работе корректно учтены государственные законодательные и нормативно-правовые акты, законы Московской области, нормативные акты муниципального образования «Город Долгопрудный Московской области».
Научная новизна исследования заключается в решении научной задачи по теоретическому обоснованию и разработке методики оценки и управления стоимостью муниципальной недвижимости.
Наиболее существенные результаты исследования, полученные лично автором, обладающие признаками научной новизны и выносимые на защиту:
1. Выявлены и обоснованы особенности муниципальной недвижимости как объекта стоимостно-ориентированного управления, выявлены признаки, определяющие специфику управления ее стоимостью.
Раскрыто, что особенности муниципальной недвижимости как объекта стоимостно-ориентированного управления определяются сочетанием родовых и видовых признаков, обеспечивающих единство общих и особенных характеристик муниципальной недвижимости, позволяющих идентифицировать ее как юридически обособленную часть муниципального
имущества, принадлежащего на праве собственности муниципалитету, состоящего из земельного участка и всех прочно связанных с ним улучшений, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, отражающего специфику реализации местной социально-экономической политики, осуществление политической власти, формирование финансово-экономической базы местного самоуправления.
Помимо родовых признаков, относящихся к общему понятию «недвижимость», определены видовые признаки: принадлежность конкретному собственнику - муниципалитету; способность осуществлять реализацию политической власти и социально-экономической политики муниципального образования; обязательность выбора участников рынка муниципальной недвижимости по результатам конкурсной или аукционной процедуры; уникальные комбинации вещных прав, включая право безвозмездного пользования, что нехарактерно для недвижимости других рынков; подконтрольность; гласность и публичность принятия решений об изменении состава муниципальной недвижимости; обязательность целевого использования муниципального имущества.
Обоснование признаков позволяет идентифицировать муниципальную недвижимость как объект стоимостно-ориентированного управления, сущность которого заключается в использовании оценки изменения величины стоимости как критерия эффективности принятия решений в отношении муниципальных объектов недвижимости.
Доказано, что в отличие от существующей практики управления муниципальной недвижимостью, которая, в основном, сводится к муниципальным функциям контроля, сохранности и сдаче в аренду, переход к стоимостно-ориентированному управлению позволит: увеличить доходную часть бюджета муниципального образования за счет повышения доходности от коммерческого использования его имущества; улучшить инвестиционный климат муниципалитета за счет инвестирования средств в объекты муниципальной недвижимости (строительство, капитальный ремонт и т.п.) с учетом наиболее эффективного их использования.
2. Разработана и апробирована методика учета совокупности рисков для оценки муниципальной недвижимости в рамках доходного подхода.
Суть методики состоит в использовании совокупности критериев риска, учитывающих специфику муниципальной недвижимости. В перечне рисков, формирующих премию за риск вложения в муниципальную недвижимость, предлагается взять за основу социальный, политический и особый риски, связанные со спецификой социально-экономического развития муниципального образования, осуществлением политической власти, формированием финансово-экономической базы местного самоуправления, а также осуществлением социальной поддержки граждан, проживающих в муниципальном образовании и регионе.
Применение методики позволяет повысить достоверность и объективность расчета величины ставки дисконтирования и, соответственно, стоимости муниципальной недвижимости.
3. Разработана система показателей оценки эффективности управления стоимостью муниципальной недвижимости в разрезе оценочных подходов.
Система включает разделенные в рамках доходного, затратного и сравнительного оценочных подходов показатели: коэффициент соответствия размера арендной платы за предоставление в аренду муниципальной недвижимости рыночным показателям арендной платы за недвижимость с аналогичными улучшениями; коэффициент соответствия дохода от арендной платы за использование земельных участков (ЗУ) муниципального образования рыночным показателям арендной платы за ЗУ; расходы муниципального образования на техническую эксплуатацию объекта недвижимости; коэффициент эффективного использования объекта муниципальной недвижимости; показатель динамики ставки капитализации доходов; коэффициент соответствия потенциального валового дохода рыночным показателям; величина усредненного мультипликатора валовой ренты муниципальной недвижимости; показатель динамики затрат на строительство объектов недвижимости по сегментам рынка. Отдельно выделены критерии эффективности выполнения социальной функции муниципального образования.
Разработанная система показателей оценки эффективности управления на основе стоимости позволяет принимать эффективные решения по управлению стоимостью объектов муниципальной недвижимости, создавать действенную систему мониторинга процессов управления стоимостью на местном уровне, позволит объективно оценить качество управления стоимостью муниципальной собственности.
4. Модифицирована методика определения арендной ставки недвижимости муниципального образования.
В отличие от утвержденной методики, где арендная ставка формируется на основании изменений определенного показателя (сегодня таким показателем служит уровень средней заработной платы в регионе), модифицированная методика учитывает применение оценочных подходов - доходного, затратного и сравнительного - к определению арендной ставки на основании рыночных данных по сектору рынка муниципальной недвижимости.
Модификация методики позволяет повысить объективность расчета арендной ставки объекта муниципальной недвижимости и эффективность ее использования.
5. Разработан инструментарий выбора варианта наиболее эффективного использования (НЭИ) объекта муниципальной недвижимости на основе оценки рыночной стоимости объекта и других критериев сравнения.
Последовательность действий по выбору НЭП предполагает проведение анализа затрат на реконструкцию/капитальный ремонт в текущих ценах на дату проведения оценки и прироста стоимости объекта муниципальной недвижимости в результате проведенной реконструкции или капитального ремонта. Правильность выбора наиболее эффективного использования объекта недвижимости, подтверждаемая многовариантными расчетами, является одним из ключевых факторов при анализе вариантов реконструкции, перепрофилирования объектов муниципальной недвижимости.
Разработанный инструментарий позволит специалистам сформировать целостную систему управления стоимостью муниципальной недвижимости, организовать процесс вовлечения в хозяйственный оборот недвижимого имущества с целью пополнения бюджета и привлечения инвестиций в развитие территории муниципального образования.
6. Разработана и апробирована методика применения стоимостного подхода к управлению муниципальной недвижимостью.
Методика предполагает поэтапную процедуру применения результатов оценки стоимости муниципальной недвижимости (МН): 1) идентификация и учет объектов МН, формирование перечня; 2) анализ сегментов рынка муниципальной недвижимости; 3) анализ НЭИ объектов МН в соответствии с актуальностью сегментов рынка; 4) анализ эффективности управления по авторским критериям; 5) оценка и анализ рыночной стоимости объектов; 6) анализ возможностей повышения стоимости объектов МН; 7) планирование и реализация мероприятий по повышению стоимости объектов МН; 8) оценка инвестиционной стоимости МН после реализации мероприятия; 9) оценка экономического результата.
Разработанная методика позволяет учитывать эндемичность экономики конкретного муниципального образования, разрабатывать индивидуальную систему управления стоимостью муниципальной недвижимости, определять необходимость модернизации комплекса муниципальной недвижимости; включать в процесс управления стоимостью муниципальной недвижимости объект на любой стадии появления его в реестре муниципального имущества (новое завершенное строительство или объект недвижимости с высокой степенью износа); осуществлять стратегическое и оперативное управление объектами муниципальной недвижимости.
Достоверность полученных результатов базируется на применении методов экономического анализа и статистических методов обработки информации.
Обоснованность полученных результатов обеспечена соответствующей теоретической и информационной базой исследования; использованием статистических данных, логических доводов и расчетов, а также базисных научных результатов, полученных другими авторами; тщательной проработкой российских законодательных актов;
подтверждением результатов исследования соответствующей апробацией; обсуждением результатов на научно-практических конференциях; публикациями в научных изданиях.
Теоретическая значимость исследования состоит в развитии теории финансового менеджмента, оценки стоимости недвижимости, управления ее стоимостью, содержат приращение научных знаний в части адаптации существующих методов модернизации теории управления стоимостью муниципальной недвижимости, совершенствование механизма принятия решений о развитии объектов муниципального имущества.
Практическая значимость исследования заключается в том, что разработанные методики расчета ставки дисконтирования и управления стоимостью муниципальной недвижимости, модификация существующего метода определения арендных ставок муниципальной недвижимости обеспечивают их применение в практической деятельности муниципальных органов власти, занимающихся вопросами развития территории города, сноса, реконструкции и модернизации зданий; представителями региональных органов власти для контроля за эффективностью использования объектов недвижимости, находящихся в муниципальной собственности; профессиональными управляющими недвижимостью; инвесторами для оценки эффективности вложения капитала в объекты муниципальной недвижимости; оценщиками недвижимости, определяемыми по конкурсу муниципальным образованием, для анализа и интерпретации полученных результатов в ходе оценки.
Результаты исследования используются в Московском финансово-промышленном университете «Синергия» при подготовке специалистов по направлению «Финансы и кредит», бакалавров и магистров по направлению «Экономика», слушателей групп профессиональной переподготовки и повышения квалификации в области оценочной деятельности по дисциплинам: «Управление стоимостью недвижимости», «Оценка недвижимости», «Оценочная деятельность».
Наиболее существенные результаты исследования соответствуют п. 5.1 «Теория, методология и концептуальные основы формирования стоимости различных объектов собственности», п. 5.4. «Развитие методов оценки рисков и их влияния на рыночную стоимость» Паспорта специальности 08.00.10 - «Финансы, денежное обращение и кредит».
Апробация и внедрение результатов исследования
Результаты исследования были отражены в докладах на V-VTII Международных научных конгрессах «Роль бизнеса в трансформации российского общества» (Москва, МФПА, 2010 г., 2011 г., МФГГУ «Синергия», 2012 г., 2013 г.); на VII Международной научно-практической конференции для студентов, аспирантов и молодых ученых «Проблемы и перспективы развития экономических наук» (Москва, аналитический центр «Экономика и финансы», 2012 г.), Международном научно-образовательном форуме «Бургас-2013», III Международной научно-
практической конференции «Математические методы и модели анализа и прогнозирования развития социально-экономических процессов черноморского побережья Болгарии» (Болгария, Святой Влас, 2013 г.), научно-практической конференции «Роль бизнеса в трансформации российского общества. Экономико-прикладные проблемы системного управления в инновационной экономике» (Москва, МФГТУ, 2013 г.).
Разработанные автором методики внедрены в деятельность Комитета по управлению имуществом города Долгопрудного Московской области и управляющей компании «Стройжилинвест-эксплуатация» при оценке и управлении стоимостью муниципальной недвижимости, что подтверждается справками о внедрении результатов диссертационного исследования.
Полнота публикаций. По теме диссертации опубликовано 11 работ, которые раскрывают основное содержание диссертации, общим объемом 5,67 п.л., в том числе 3 работы общим объемом 3,03 п.л. в научных журналах и изданиях, которые включены в перечень российских рецензируемых научных журналов и изданий для опубликования основных научных результатов диссертаций.
Структура и объем диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложений, содержит 3 рисунка, 25 таблиц, 15 приложений, дополняющих исследование. Объем работы составляет 149 страниц. Структура диссертации обусловлена ее целью и задачами, порядок изложения определен логикой, что отражено в оглавлении диссертации.
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ МУНИЦИПАЛЬНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ И ИССЛЕДОВАНИЕ ПРЕДПОСЫЛОК К УПРАВЛЕНИЮ
СТОИМОСТЬЮ
1.1. Недвижимость муниципального образования как объект оценки и управления
В отличие от понятия «недвижимое имущество», которое является фундаментальной категорией и трактуется в отечественных, зарубежных научных источниках, юридических документах, в образовательной и экономической литературе, словосочетание «муниципальное недвижимое имущество» чаще определено лишь юридическими документами. В литературе по оценке данному понятию не дается четкого определения, поэтому для точной формулировки понятий рассмотрим существующую законодательно-нормативную и научную базу.
В соответствии с целью данного диссертационного исследования необходимо четко интерпретировать понятийный аппарат в контексте муниципальной принадлежности к рынку недвижимого имущества для дальнейшего применения концепции стоимостно-ориентированного управления.
Рассмотрим принадлежность муниципальной недвижимости к недвижимости, недвижимому имуществу в целом, анализируя отечественные и зарубежные научные источники и законодательную базу.
Итак, с точки зрения Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) базовое понятие «недвижимость» можно рассмотреть в виде четырех категорий недвижимого имущества:
• недвижимость по своим природным свойствам: земельные участки, участки недр;
• недвижимость по признаку неразрывной физической и юридической связи с землей: здания, сооружения и другие объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба невозможно;
• недвижимость по закону: морские и воздушные суда, а также суда внутреннего плавания, космические объекты;
• недвижимость, отнесенная иными законами к таковой: предприятия, имущественные комплексы, используемые в предпринимательской деятельности, включающие в себя как движимое, так и недвижимое имущество, использование которого подчинено единой хозяйственной цели, жилые помещения, объекты незавершенного строительства.
В рамках Международных стандартов оценки даны определения недвижимости и недвижимого имущества. Постулируемые в Международных стандартах оценки определения
позволяют конкретизировать основные термины и понятия, связанные с недвижимостью, однако данные юридические определения стандартны не для всех стран. Вследствие чего необходим анализ существующей нормативных и экономических источников информации для конкретизации понятийного аппарата.
Так, объект недвижимости характеризуется как материальный объект, включающий в себя участок земли и все улучшения (вещи), которые выступают, как естественная часть земельного участка, к примеру, леса, водные объекты, полезные ископаемые, а также вещи, которые построены людьми, например, здания и сооружения, коммуникации, примыкающие к земельному участку, как подземные, так и надземные. Все долговременные присоединения к зданиям, такие как системы водоснабжения, отопления и охлаждения, электропроводка, а также встроенные объекты, подобные подъемникам или лифтам, также являются частью недвижимости.
Понятие «недвижимое имущество» в первую очередь юридическое и включает в себя «право собственности на недвижимость», определяющее права, интересы и привилегии, связанные с владением недвижимым имуществом. Таким образом, право собственности на недвижимость в составе недвижимого имущества обычно выражается каким-то признаком владения, само по себе относится к нематериальным понятиям, служит юридическим термином, покрывающим все права, интересы и выгоду, связанную с собственностью на недвижимое имущество, и отличается от самого недвижимого имущества, которое является физическим активом1.
При анализе научных работ западных авторов по оценке и управлению большой прикладной интерес вызвала работа «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» таких экономистов, как Дж. Фридман, Н. Ордуэй2. В данной работе установлено, что объекты недвижимости определяются в соответствии с международными стандартами оценки, разработанными Международным советом по стандартам оценки, в которых разделяются понятия «недвижимость» и «имущественное право».
В соответствии со стандартами оценки Королевского общества сертифицированных сюрвейеров (ШСБ) определяется исключительно понятие «недвижимости, предназначенной для ведения определенной коммерческой деятельности». Рыночная стоимость данной недвижимости (гостиницы, заправочные станции, рестораны и т.п.), может включать и другие активы, отличные от земли и зданий. Подобную недвижимость предлагается оценивать с учетом ее коммерческого потенциала, и особое внимание стоит уделить понятию «гудвилл», который определяется как актив, присущий недвижимости, способной приносить доход, и
1 Методическое руководство № 1 «Недвижимое имущество» Международных стандартов оценки (МСО).
2 Фридман, Дж., Ордуэй, Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / пер. с англ. — М.: Дело, 1997. — С 435.
Похожие диссертационные работы по специальности «Финансы, денежное обращение и кредит», 08.00.10 шифр ВАК
Экономическое регулирование арендных отношений в сфере оборота муниципальной недвижимости2001 год, кандидат экономических наук Анохин, Сергей Александрович
Оценка стоимости недвижимости при планировании инвестиций в строительство и реконструкцию жилья2004 год, кандидат экономических наук Побегайлов, Олег Анатольевич
Совершенствование методов и инструментария экономической оценки недвижимого имущества как основы управления им на муниципальном уровне2002 год, кандидат экономических наук Слугин, Олег Владимирович
Формирование механизмов управления недвижимостью в субъекте Федерации2001 год, кандидат экономических наук Кривов, Андрей Викторович
Финансово-экономическая деятельность в сфере управления недвижимостью2008 год, кандидат экономических наук Алиев, Магомед Басирович
Список литературы диссертационного исследования кандидат наук Труфанова, Светлана Александровна, 2014 год
использования.
Инвестиции в данный объект муниципальной недвижимости
целесообразны, и объект необходимо оставить в составе объектов муниципального имущества.
Сравнение
2.
мультипликатора
показателя
по
анализируемому объекту на дату
оценки с показателем по объекту на базовую дату
МВРонг по объекту№1 2012 = 7,87 МВРонЗ по объекту№1 2011 =7,00
Вывод: величина мультипликатора по анализируемому объекту на дату оценки выше по сравнению с показателем на базовую дату (2011 г.). Инвестиции в данный объект муниципальной недвижимости
целесообразны, и объект необходимо
вложении в объект
муниципальной недвижимости: увеличение показателя на дату оценки по сравнению с базовым годом характеризует целесообразность вложений в данный объект недвижимости. При сравнении среднерыночного показателя с аналогичным по анализируемому объекту (только с использованием не цены, а стоимости в числителе) позволяет оценить эффективность коммерческого использования объекта
объектов муниципального
имущества, но определить возможность увеличения арендной ставки до рыночных показателей
определить возможность
увеличения арендной ставки до рыночных показателей
недвижимости целесообразны, и объект необходимо оставить в составе объектов муниципального имущества
2. Сравнение показателя мультипликатора по анализируемому объекту на дату оценки_с
показателем
по
объекту на базовую дату
МВР0н2 по Обьекту№1 2012 =6,54
МВРонЗ по объекту№1 2011 =6,00
Вывод: величина мультипликатора по анализируемому объекту на дату оценки выше по сравнению с показателем на базовую дату (2011 г.), инвестиции в данный объект муниципальной недвижимости целесообразны, и объект необходимо оставить в составе объектов муниципального имущества_
оставить в составе объектов муниципального имущества
Выполнение социальной функции
1 2 3 4 5 6
Коэффициент использования объекта муниципальной Для нужд муниципального образования не используется, Кисп мун =0 Для нужд муниципального образования не используется, Кисп мун ~0 Для нужд муниципального образования Для нужд муниципального образования не используется, Кисп мун =0
недвижимости для нужд и потребностей муниципального образования (Кисп мун) не используется, Кисп мун =0
Темп роста дохода бюджета муниципального образования от использования муниципальной недвижимости (Каох) Коох = (Дотч /Дбаз) 100 = 125% дотч = 1930988,16 руб Дбаз = 1544790,528 руб. Кбох = (Дотч /Дбаз) 100 = 110% Дотч = 1494896,0 руб Дбаз =1358996,3 руб Кбох = (Дотч 1 Дбаз) 100 = 90% Дотч = 838590,2 руб Дбаз =754731,2 руб Кбох =(Дотч / Дбаз) 100 = 83% Дотч= 1285030,88 руб. Дбаз =1066575,63 руб. Доходная часть бюджета города увеличивается от использования исследуемых Объектов
Коэффициент сравнения дохода от предоставления объектов муниципальной недвижимости в пользование субъектам малого предпринимательства (МП) (Кдохи„) Кдох мп= 100%, т.к. используется для социального вида деятельности — оказание услуг населению по управлению, ремонту, обслуживанию объектов недвижимости жилого / нежилого назначения (ООО "Управляющая компания "ЖилКомСервис") Квох мл= 0% Социально-ориентированный функционал' благотворительная деятельность, как объект малого предпринимательства не рассматривается Кбохмп=100%, т.к. используется для социального вида деятельности — оказание услуг населению по ремонту (ООО "Экран") Кдох мп= 100%, т к. используется для социального вида деятельности — оказание услуг населению по предоставлению услуг связи и телекоммуникации (Закрытое акционерное общество "Мегаполис-Телеком") Социальная задача муниципального образования по развитию малого и среднего предпринимательства выполняется посредством Объектов № 1,3, 4
'Значения определяются на основании результатов открытых аукционов на право пользования объектов недвижимости и отчетов об оценке для определения стартовой цены.
** Вариант управленческого решения по повышению эффективности управления стоимостью объекта — разработанной автором внедрение модифицированной методики определения величины арендной платы за сдачу в аренду объектов муниципальной недвижимости, рассмотренной в п 3 1 настоящего диссертационного исследования
На основе показателей, полученных в Таблице 22, сформулируем и структурированно представим выводы по исследуемым объектам муниципальной недвижимости.
Результат анализа оценки эффективности управления стоимостью объектов
исследования
Исследовательский анализ объектов муниципальной недвижимости произведен по разработанным коэффициентам, определенным для удобства анализа по трем оценочным подходам: доходному, затратному и сравнительному, а также оценивалась эффективность выполнения Объектами социальной функции в контексте принадлежности именно к муниципальной недвижимости.
Объект № 1
По доходному подходу
Анализ полученных результатов показал, что величина арендной платы за Объект № 1 соответствуют рыночным показателям на 73,81%, что подтверждается расчетом коэффициента соответствия потенциального валового дохода рыночным показателям (Кпвд = 73,8%) в сравнительном подходе. В результате анализа выявлена необходимость обозначить варианты увеличения арендной платы за пользование объектом муниципальной недвижимости до рыночных показателей. Предлагается использование модифицированной методики расчета арендной ставки для сдачи в аренду муниципальной недвижимости, разработанной в рамках данного диссертационного исследования. Тем более исследуемый Объект № 1 загружен полностью (Кисп = 100%), что свидетельствует о востребованности данного помещения на рынке муниципальной аренды.
Анализ динамики ставки капитализации по Объекту № 1 показывает рентабельность исследуемого объекта в составе муниципального имущества города, доход от объекта выше рыночных показателей по сегменту. Дополнительных инвестиций на момент оценки эффективности управления стоимостью не требуется.
По затратному подходу
Анализ полученных результатов показал, что показатель динамики затрат исследуемого Объекта № 1 на строительство объектов недвижимости по сегментам рынка (Змун) не будет показателен, т.к.
- год постройки Объекта № 1 — 1953 г., и фактические затраты на строительство объекта уже не актуальны для сравнения с затратами по рынку на дату оценки;
•• исследуемый Объект № 1 вошел в состав муниципальной собственности вследствие купли-продажи, а не строительства на свободном земельном участке.
По сравнительному подходу
Величина мультипликатора (МВР0Н) по анализируемому объекту выше среднерыночной по аналогам, коммерческая эффективность использования объекта недвижимости сопоставима со среднерыночными показателями, показывает устойчивую тенденцию к повышению. Величина мультипликатора по Объекту № 1 на дату оценки выше по сравнению с показателем на базовую дату (2011 г.), инвестиции в данный объект муниципальной недвижимости целесообразны, и объект необходимо оставить в составе объектов муниципального имущества.
По результатам анализа эффективности выполнения Объектом № 1 социальной функции
По сравнению с темпами роста среднерыночной ставки арендной платы в муниципалитете темп роста дохода от исследуемого Объекта № 1 удовлетворительный (доходность от Объекта № 1 по сравнению с 2011 годом увеличилась на 125%), но для нужд муниципального образования не используется (Кисп.мун = 0).
Кроме того, исследуемый Объект № 1 используется не для вспомогательных нужд муниципального образования, а для ведения социального вида деятельности — оказания услуг населению по управлению, ремонту, обслуживанию объектов недвижимости жилого/нежилого назначения (ООО "Управляющая компания "ЖилКомСервис") и Кдох.мп= 100%.
Вывод: Объект № 1 муниципальной недвижимости города Долгопрудного по экономическим характеристикам превышает среднерыночные значения аналогичных объектов по сегменту, поэтому данный объект целесообразно оставить в составе имущества муниципального образования.
Необходимо запланировать ряд мероприятий, в том числе по внедрению модифицированной методики расчета арендной ставки для объектов муниципальной недвижимости, для повышения доходности от владения Объектом до среднерыночных.
Объект № 2
По доходному подходу
Анализ полученных результатов показал, что величина арендной платы за Объект № 2 соответствуют рыночным показателям на 20,49%.
Выявлена необходимость обозначить варианты увеличения арендной платы за пользование объектом муниципальной недвижимости до рыночных показателей. Предлагается использование модифицированной методики расчета арендной ставки для сдачи в аренду муниципальной недвижимости, разработанной в рамках данного диссертационного исследования. Тем более исследуемый Объект № 2 загружен полностью (К„Сп.= 100%), что свидетельствует о востребованности данного помещения на рынке муниципальной аренды.
Анализ динамики ставки капитализации по Объекту № 2 показывает рентабельность исследуемого Объекта в составе муниципального имущества города, доход от объекта выше рыночных показателей по сегменту.
По затратному подходу
Анализ полученных результатов показал, что показатель динамики затрат исследуемого Объекта № 2 на строительство объектов недвижимости по сегментам рынка (Зму„.) не будет показателен, т.к. расположен на первом этаже жилого девятиэтажного дома.
По сравнительному подходу
Величина мультипликатора (МВР0Н) по анализируемому объекту (МВР0Н2 по объекту№2 2,86,) ниже среднерыночной по аналогам (МВРон.1 по аналогам = 6,44), и хотя сравнение мультипликатора, рассчитанного по базовому году, с данными на дату оценки показывает повышение, коммерческая эффективность использования объекта недвижимости отстает от среднерыночных показателей. Поскольку анализ по доходному подходу показывает доход от объекта выше рыночных показателей по сегменту, необходимо рассмотреть возможность повышения стоимости Объекта № 2, как вариант — проведение капитального ремонта с обустройством отдельной входной группы, отличного от жилых квартир, тем более что Объект № 2 находится на первом этаже многоэтажного дома.
Величина мультипликатора по Объекту № 2 на дату оценки выше по сравнению с показателем на базовую дату (2011 г.), инвестиции в данный объект муниципальной недвижимости целесообразны, и объект необходимо оставить в составе объектов муниципального имущества.
По результатам анализа эффективности выполнения Объектом № 2 социальной функции
Для нужд муниципального образования не используется (Кисп. мун = 0).
По сравнению с темпами роста среднерыночной ставки арендной платы в муниципалитете темп роста дохода от исследуемого Объекта № 2 удовлетворительный (доходность от Объекта № 2 по сравнению с 2011 годом увеличилась на 110%).
Кроме того, функционал исследуемого Объекта № 2 социально ориентированный: благотворительная деятельность, как объект малого предпринимательства не рассматривается
(Кдох. мп = 0%).
Вывод: Объект № 2 выполняет и доходную и социальную функции муниципального образования. Объект целесообразно оставить в составе имущества муниципального образования, однако рекомендуется рассмотреть возможность увеличения стоимости Объекта № 2 для увеличения повышения эффективности использования.
Объект № 3
По доходному подходу
Анализ полученных результатов показал, что величина арендной платы за Объект № 3 соответствуют рыночным показателям лишь на 1,96%, что подтверждается расчетом коэффициента соответствия потенциального валового дохода рыночным показателям (Кпва -1,96%) в сравнительном подходе. Вследствие чего выявлена необходимость обозначить варианты увеличения арендной платы за пользование объектом муниципальной недвижимости до рыночных показателей. Предлагается использование модифицированной методики расчета арендной ставки для сдачи в аренду муниципальной недвижимости, разработанной в рамках данного диссертационного исследования. Тем более, исследуемый Объект № 3 загружен полностью (Кис„.= 100%), что свидетельствует о востребованности данного помещения на рынке муниципальной аренды.
Анализ динамики ставки капитализации по Объекту № 3 показывает доход от объекта ниже рыночных показателей по сегменту. Требуется анализ рентабельности объекта в составе муниципального имущества. Возможен вариант включения Объекта № 3 в список имущества для проведения процедуры приватизации.
По затратному подходу
Анализ полученных результатов показал, что показатель динамики затрат исследуемого Объекта № 3 на строительство объектов недвижимости по сегментам рынка (Зму„) не будет показателен, т.к. исследуемый Объект № 3 расположен в подвале отдельно стоящего нежилого двухэтажного здания.
По сравнительному подходу
Величина мультипликатора (МВР0Н.) по анализируемому объекту (9,78) выше среднерыночной по аналогам (1,9), коммерческая эффективность использования объекта недвижимости сопоставима со среднерыночными показателями, показывает устойчивую тенденцию к повышению.
Величина мультипликатора по Объекту № 3 на дату оценки выше по сравнению с показателем на базовую дату (2011 г.), инвестиции в данный объект муниципальной недвижимости целесообразны, и объект необходимо оставить в составе объектов муниципального имущества.
По результатам анализа эффективности выполнения Объектом № 3 социальной функции
Для нужд муниципального образования не используется (Кисп.мун =0).
Темп роста дохода бюджета муниципального образования от использования муниципальной недвижимости {Кдох) от исследуемого Объекта № 3 существенный (доходность от Объекта № 1 по сравнению с 2011 годом увеличилась на 90%).
Кроме того, исследуемый Объект № 3 используется для социального вида деятельности — оказания услуг населению по ремонту (ООО "Экран") и Кд0Х,м„= 100%.
Вывод: Объект № 3 в силу низкой арендной ставки и удачного расположения востребован на рынке аренды муниципальной недвижимости, однако для нужд муниципального образования не используется, величина арендной платы за Объект № 3 соответствуют рыночным показателям лишь на 1,96%, а также анализ динамики ставки капитализации показал, что доход от объекта ниже рыночных показателей по сегменту.
Согласно методике предлагается произвести оценку стоимости Объекта № 3 для анализа полученных величин Ур, установить экономический результат для принятия управленческого решения, а также рассмотреть возможности повышения стоимости объектов муниципальной недвижимости или внесения его в реестр приватизации муниципальной недвижимости.
Объект № 4
По доходному подходу
Анализ полученных результатов показал, что величина арендной платы за Объект № 4 соответствуют рыночным показателям на 7,54 %, что подтверждается расчетом коэффициента соответствия потенциального валового дохода рыночным показателям {К,ш6 = 7,54%) в сравнительном подходе.
Выявлена необходимость обозначить варианты увеличения арендной платы за пользование объектом муниципальной недвижимости до рыночных показателей. Предлагается использование модифицированной методики расчета арендной ставки для сдачи в аренду муниципальной недвижимости, разработанной в рамках данного диссертационного исследования. Тем более, исследуемый Объект № 4 загружен полностью (Кисп = 100%), что свидетельствует о востребованности данного помещения на рынке муниципальной аренды.
Анализ динамики ставки капитализации по Объекту № 4 показывает доход от объекта ниже рыночных показателей по сегменту. Требуется анализ рентабельности объекта в составе муниципального имущества. Возможен вариант включения Объекта № 4 в список имущества для дальнейшей приватизации.
По затратному подходу
Анализ полученных результатов показал, что показатель динамики затрат исследуемого Объекта № 4 на строительство объектов недвижимости по сегментам рынка (ЗмуН.) не будет
показателен, т.к. исследуемый Объект № 4 расположен на 3-м этаже нежилого отдельно стоящего здания многоцелевого назначения.
По сравнительному подходу
Величина мультипликатора (МВР0Н) по анализируемому объекту выше среднерыночной по аналогам, коммерческая эффективность использования объекта недвижимости сопоставима со среднерыночными показателями, показывает устойчивую тенденцию к повышению.
Величина мультипликатора по Объекту № 4 на дату оценки выше по сравнению с показателем на базовую дату (2011 г.), инвестиции в данный объект муниципальной недвижимости целесообразны, и объект необходимо оставить в составе объектов муниципального имущества.
По результатам анализа эффективности выполнения Объектом № 4 социальной функции
Для нужд муниципального образования не используется (Кис„.мун =0).
По сравнению с темпами роста среднерыночной ставки арендной платы в муниципалитете темп роста дохода от исследуемого Объекта №4 удовлетворительный (доходность от Объекта № 4 по сравнению с 2011 годом увеличилась на 83%).
Кроме того, исследуемый Объект № 4 используется для социального вида деятельности — оказания услуг населению по предоставлению услуг связи и телекоммуникации (Закрытое акционерное общество "Мегаполис-Телеком") и Кдох. мп= 100%.
Вывод: Объект № 4 в силу низкой арендной ставки и удачного расположения востребован на рынке аренды муниципальной недвижимости, однако для нужд муниципального образования не используется, величина арендной платы за Объект № 4 соответствуют рыночным показателям лишь на 7,54%, а также анализ динамики ставки капитализации показал, что доход от объекта ниже рыночных показателей по сегменту.
Согласно методике предлагается произвести оценку стоимости Объекта № 4 для анализа полученных величин Ур, установить экономический результат для принятия управленческого решения, а также рассмотреть возможности повышения стоимости объектов муниципальной недвижимости или внесения его в реестр приватизации муниципальной недвижимости.
3.3. Анализ результатов применения методики управления стоимостью муниципальной
недвижимости
Внедрение стоимостно-ориентированного подхода к управлению стоимостью объектов муниципальной недвижимости предлагается проводить пошагово, в соответствии с алгоритмом:
1. Идентификация исследуемых объектов муниципальной недвижимости и
систематизация сведения об объектах.
Объекты № 1- № 4 были идентифицированы в п. 3.2 диссертационного исследования.
2. Анализ и систематизация информации о развитии сегментов рынка
муниципальной недвижимости, к которым принадлежат исследуемые объекты, и о вариантах наиболее эффективного использования исследуемых объектов муниципальной недвижимости.
Сегменты косвенно проанализированы в рамках оценки эффективности управления стоимостью Объектов № 1 — № 4 в п. 3.2 диссертационного исследования.
3. Оценка эффективности управления объектами муниципальной недвижимости по
разработанным автором показателям.
Эффективность управления стоимостью Объектов № 1 — № 4 была емко проведена и рассмотрена в п. 3.2 настоящего диссертационного исследования. Согласно методике предлагается произвести оценку стоимости Объектов № 3 и № 4 для анализа полученных величин Ур , определить экономический результат для принятия управленческого решения, а также рассмотреть возможности повышения стоимости объектов муниципальной недвижимости или внесения их в реестр приватизации муниципальной недвижимости.
4. Определение рыночной стоимости исследуемых объектов недвижимости (Ур) на
основании трех подходов: доходного, затратного, сравнительного (Таблица 25).
Итак, приступим к дальнейшему анализу рыночной стоимости исследуемого Объекта № 3 (нежилые помещения в подвале отдельно стоящего нежилого двухэтажного здания по адресу: г. Долгопрудный, ул. Дирижабельная, д. 4 площадью — 52,6 кв. м) и Объекта № 4 (нежилое помещение 3-го этажа нежилого отдельно стоящего здания многоцелевого назначения по адресу: г. Долгопрудный, проспект Пацаева, д. 7, корп. 1, помещение № 8, площадью — 79,2 кв. м). с целью определить целесообразность владения и управления объектами в составе муниципального имущества на дату оценки.
Таблица 25 — Иллюстрация применения стоимостно-ориентированного управления
объектами муниципальной недвижимости
Объект № 3
Сравнительный подход Доходный подход Затратный подход
Описание
Доходный подход — комплекс оценочных методов определения стоимости оцениваемого объекта на дату оценки, основанных на определении прогнозируемых доходов от оцениваемого объекта Затратный подход — комплекс оценочных методов определения стоимости оцениваемого объекта на определенную дату, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения оцениваемого объекта с учетом его совокупного износа Сравнительный подход -комплекс оценочных методов определения стоимости оцениваемого объекта на определенную дату, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Базовые формулы для расчета
V,,,, К X Искор. Vo„ = ICFt/(l+ry Уон = Узу+ Зв — И или V = V + ч _и * он ' -^зам.
где Уон — стоимость объекта недвижимости; К — количество единиц сравнения в оцениваемом объекте недвижимости (единица сравнения — 1 м2, 1м3и т.д.); Ц скор — средняя скорректированная цена единицы сравнения аналогичных объектов на рынке где V0H — стоимость объекта недвижимости; CF, — прогнозные значения денежных потоков (Cash Flow), получаемые от объекта оценки в 1 -й, 2-й периоды и т.д. до бесконечности; г — ставка дисконтирования (она учитывает риск вложения средств в данный объект, желаемую отдачу от объекта и другие факторы) где Уон — стоимость объекта недвижимости; У,у — стоимость земельного участка; Зв — затраты на воспроизводство объекта недвижимости; З3ам — затраты на воспроизводство объекта недвижимости; И — совокупный износ объекта оценки
Результаты расчетов*
Стоимость по доходному подходу, руб. (Уд.„.) Стоимость по затратному подходу, руб. (У ,п.) Стоимость по сравнительному подходу, руб. (V ср.„.)
4 050 ООО Не применялся, так как помещение встроенное и расчеты стоимости земельного участка и затрат на воспроизводство/замещение объекта недвижимости осуществляются с большой погрешностью 4 182 880
Применение полученных результатов в рамках стоимостно-ориентированного управления стоимостью муниципальной недвижимости
В случае, если Уд.п.>Уср.п.илиУ,п.то объект нецелесообразно В случае, если V,.„>V д.п. ИЛИ V то возможно косвенное В случае, если Уср.п..> Уд.п.ИЛИ У,.п,то объект на дату оценки
Объект № 3
Сравнительный подход Доходный подход Затратный подход
продавать, целесообразно оставлять в системе муниципального управления для получения будущих доходов использование отдельных элементов затратного подхода при анализе: о степени износа объекта; о перспективности строительства подобных объектов на дату оценки; о темпов роста цен за единицу площади объектов недвижимости по сегментам рынка пригоден для продажи на открытом рынке. В случае подъема рынка недвижимости денежные средства инвестируем в строительство объектов социальной и коммерческой направленности; в случае спада — оставляем в бюджете муниципального образования
Вывод
Т.к. стоимость в результате применения сравнительного подхода больше, чем доходного (затратный подход не применялся в силу расположения исследуемого объекта в подвале многоэтажного здания), то на дату оценки Объект № 3 может быть рекомендован для продажи на открытом рынке для дальнейшего инвестирования средств в строительство объектов социальной и коммерческой направленности
Объект № 4
Результаты расчетов*
Стоимость по доходному подходу, руб. (V д.„.) Стоимость по затратному подходу, руб. (V ,„.) Стоимость по сравнительному подходу, руб- (У ср.п.)
4 900 ООО Не применялся, так как помещение встроенное и расчеты стоимости земельного участка и затрат на воспроизводство/замещение объекта недвижимости осуществляются с большой погрешностью 4 358 930,4
Вывод
Т.к. стоимость в результате применения доходного подхода больше, чем сравнительного (затратный подход не применялся в силу расположения исследуемого объекта в подвале многоэтажного здания), то на дату оценки Объект № 4 нецелесообразно продавать, целесообразно оставлять в системе муниципального управления для получения будущих доходов
* - --—
На основании данных ООО «Жилцентр» и Инновационной группы Winner.
5. Проанализировать полученные величины Ур и установить экономический
результат для принятия управленческого решения.
6. Проанализировать возможности повышения стоимости объектов
муниципальной недвижимости.
7. Запланировать и реализовать мероприятия по повышению стоимости объектов.
Вывод по Объекту № 3. В нашем случае стоимость Объекта № 3 по сравнительному подходу превышает стоимость, рассчитанную доходным подходом (V Ср.п.. > V д.п. )., на дату оценки объект пригоден для продажи на открытом рынке. В случае подъема рынка недвижимости денежные средства инвестируем в строительство объектов социальной и коммерческой направленности; в случае спада — оставляем в бюджете муниципального образования.
До расчета инвестиционной стоимости объекта решение о продаже приниматься не
будет.
Вывод по Объекту № 4. В нашем случае стоимость Объекта № 4 по доходному подходу превышает стоимость по сравнительному (V д.п. > V ср.«..)- Предлагается оставить исследуемый Объект № 4 в составе муниципального имущества, но рассмотреть возможность повышения дохода от владения данным объектом муниципальной недвижимости с помощью внедрения модифицированной методики оценки арендной ставки для сдачи недвижимости в аренду.
Реализация стоимостного подхода поможет в дальнейшем аналитикам принимать грамотные управленческие решения для реализации функций муниципального образования, рассмотренных в первой главе.
Выводы по Главе 3
В результате апробации на практических примерах теоретических положений данного диссертационного исследования мы пришли к следующим выводам:
1. Научный результат, полученный в ходе анализа исследуемых объектов муниципальной недвижимости, показал практический анализ собранной информации по исследуемым объектам, позволяет принимать обоснованные, аргументированные и эффективные решения по управлению стоимостью объектов муниципальной недвижимости. В рамках практического исследования были проанализированы качественные и количественные данные по объектам исследования, данные по рынку муниципальной недвижимости.
2. Алгоритм управления стоимостью объектов муниципальной недвижимости показал свою действенность и эффективность принятия управленческого решения. Показана унификация информации по каждому объекту отдельно, а в рамках муниципального образования по группам объектов, обладающих одинаковыми качествами, что особенно необходимо при управлении стоимостью недвижимости, так как информация по каждому объекту отличается.
3. Для каждого исследуемого объекта муниципальной недвижимости были определены показатели эффективности управления стоимостью за счет достижения среднерыночного уровня эксплуатационных характеристик и определены рекомендации по дальнейшему повышению стоимости объектов и эффективности инвестиций в них.
4. Таким образом, разработанная методика управления стоимостью объектов муниципальной недвижимости имеет практическое применение и позволяет специалистам органов местного самоуправления, профессиональным управляющим недвижимостью осуществлять стратегическое и оперативное управление объектами недвижимости муниципального образования.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В ходе исследования объектов недвижимости, управления объектами недвижимости на основе стоимости были получены следующие результаты.
В работе выполнен системный анализ отечественных и зарубежных трудов, посвященных разработке методологической базы оценки и управления стоимостью следующих ученых: А. Дамодарана, Н. Ордуэйя, Т. Коллера, Т. Коупленда, Р. Куинна, Д. Муррина, Д. Фридмана, Г. Харрисона, Л.П. Белых, Н.В. Воловича, A.B. Вусова, П.Г. Грабового, C.B. Грибовского, В.А. Горемыкина, В.В. Григорьева, А.Г. Грязновой, B.C. Зимина, И.В. Косоруковой, A.B. Марченко, Н.В. Мирзоян, В.В. Мыльника, Е.С. Озерова, И.А. Остриной, В.М. Рутгайзера, Е.И. Тарасевича, Е.П. Ушакова, М.А. Федотовой, М.А. Чернышева, В.З. Черняк и других.
Особое внимание определено аспектам управления муниципальным имуществом в научных работах и исследованиях М.А. Боровской и E.H. Егоровой, исследовавших технологии управления муниципальной собственностью; В.В. Григорьева, И.А. Остриной, изучивших проблемы формирования и развития системы управления муниципальной недвижимостью; В.М. Юрьева, затронувшего вопросы эффективного управления муниципальной собственностью.
В работе обоснована актуальность исследования и практическая значимость методики управления стоимостью муниципальной недвижимости и оценки эффективности управления на основании разработанных автором критериев, а также определены инновационные схемы повышения дохода от владения муниципальной недвижимостью, модифицирована методика определения величины арендной ставки объекта.
Автором раскрыты понятия и проведен анализ особенностей муниципальной недвижимости в рамках оценки и управления стоимостью, предложен механизм практической реализации управления муниципальной недвижимостью, ориентированного на стоимость, на примере городского округа Московской области, обоснованы и структурированы по оценочным подходам показатели оценки эффективности, рассмотрен алгоритм принятия управленческого решения на базе рыночной стоимости объекта недвижимости.
В работе проведено исследование особенностей рынка муниципальной недвижимости, обусловливающие необходимость модификации механизмов оценки и управления; обоснован стоимостно-ориентированный подход к управлению объектами муниципальной недвижимости; показано, что оценка эффективности управления стоимостью объектов муниципальной недвижимости по разработанным показателям создаст действенную систему мониторинга
процессов управления стоимостью на местном уровне и позволит объективно оценить качество управления муниципальной собственностью.
Практическая и научная полезность результатов диссертационной работы доказана результатами научной апробации, определившими эффективность разработанной автором методики применения стоимостного подхода к управлению муниципальной недвижимостью с учетом особенностей рынка недвижимости муниципального образования, а также модифицированной методики определения арендной ставки недвижимости муниципального образования.
Автором впервые представлены теоретические положения по определению классификации признаков муниципальной недвижимости, определяющих специфику управления ее стоимостью, и обоснование стоимостного подхода к управлению муниципальной недвижимостью, разработаны критерии оценки рисков для определения ставки дисконтирования в рамках доходного подхода, разработан алгоритм выбора варианта наиболее эффективного использования на основе оценки по вариантам ранжирования факторов в виде неравенств, зависящих от величины затрат на реконструкцию и прироста стоимости объекта муниципальной недвижимости после реконструкции.
Для системного решения задач исследования автором создана и впервые представлена система показателей эффективности стоимостно-ориентированного управления муниципальной недвижимостью в разрезе оценочных подходов, отражающая и эффективность выполнения социальной функции муниципального образования, позволяющая наглядно и обозримо обосновать эффективность решения по объектам недвижимости. Разработанные показатели позволили на практических примерах провести качественный и количественный анализ исследуемых объектов муниципальной недвижимости конкретного муниципального образования — городского округа Долгопрудный Московской области.
Научная новизна теоретических положений и результатов научной апробации, полученных автором, поможет принимать эффективные решения по объектам недвижимости муниципальным и региональным органам власти, занимающимся вопросами развития территории города, сноса, реконструкции и модернизации зданий; профессиональным управляющим недвижимостью; инвесторам для оценки эффективности вложения капитала в объекты муниципальной недвижимости; оценщикам недвижимости, определяемым по конкурсу муниципальным образованием, для анализа и интерпретации полученных результатов в ходе оценки.
Методы исследования, достоверность и обоснованность результатов диссертационной работы позволят дать социально-экономическую оценку проектам развития объектам муниципальной недвижимости.
Разработка теоретических положений и создание на их основе методики управления стоимостью муниципальной недвижимости стали возможными благодаря комплексному использованию теоретических и экспериментальных методов исследования. Основной вывод, полученный в результате исследования: реализуемая в настоящее время система оценки и управления стоимостью муниципальной недвижимостью, а также инвестиционная деятельность муниципального образования должны развиваться с учетом передовой научной мысли, в то время как применение методики управления на основании стоимости объекта муниципальной недвижимости позволит модернизировать теорию управления стоимостью муниципальной недвижимости, совершенствовать механизм принятия решений о развитии объектов муниципального имущества.
Решение экономических задач, поставленных в работе, стало возможным благодаря известным достижениям указанной научной дисциплины и не противоречит ее положениям, базируется на строго доказанных выводах фундаментальных и прикладных наук, таких как оценочная деятельность, математический анализ, статистика, планирование.
Разработанные в диссертационной работе новые положения экономической теории представляют собой вклад в теории оценки стоимости недвижимости, управления стоимостью недвижимости, а также финансового менеджмента, внедрение научно-практических достижений в указанных выше областях, обеспечивают основы развития новых знаний и методик, содержат приращение научных знаний в части адаптации существующих методов модернизации теории управления стоимостью муниципальной недвижимости, совершенствования механизма принятия решений о развитии объектов муниципального имущества.
Полученные автором результаты представляют практический интерес и позволяют применять стоимостный подход к управлению стоимостью муниципальной недвижимостью и в перспективе совершенствовать методы оценки муниципальной недвижимости с учетом современных условий рынка муниципального образования.
Теоретические положения и основные результаты диссертационного исследования были доложены и одобрены на 5-м Международном научном конгрессе «Роль бизнеса в трансформации российского общества — 2010», (г. Москва, 2010 г.), 6-м Международном научном конгрессе «Роль бизнеса в трансформации российского общества — 2011» (г. Москва, 2011 г.), 7-м Международном научном конгрессе «Роль бизнеса в трансформации российского общества — 2012» (г. Москва, 2012 г.), 8-м Международном научном конгрессе «Роль бизнеса в трансформации российского общества — 2013» (г. Москва, 2013 г.), а также в рамках VII Международной научно-практической конференции для студентов, аспирантов и молодых ученых «Проблемы и перспективы развития экономических наук» (г. Москва, 2012 г.).
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ Законодательная и нормативная база
1. Конституция Российской Федерации: офиц. текст. — М.: Маркетинг, 2001. — 39 с.
2. Градостроительный кодекс Российской Федерации : [федер. закон: принят Гос. Думой 22 дек. 2004 г.]. — М.: Кнорус, 2014. — 160 с.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части 1 и 2 : [федер. закон: принят Гос. Думой 22 дек. 1995 г., 26 янв. 1996 г.]. — М.: Омега-Л, 2014. — 592 с.
4. Земельный кодекс Российской Федерации [федер. закон: принят Гос. Думой 28 сент. 2001 г.]. - М.: Омега-Л, 2014. — 77 с.
5. Жилищный кодекс Российской Федерации [федер. закон: принят Гос. Думой 22 дек. 2004 г.]. -М.: Кнорус, 2014,— 128 с.
6. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [федер. закон: принят Гос. Думой 17 июня 1997 г.] // Российская газета. — 1997. — 30 июля.
7. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [федер. закон: принят Гос. Думой 16 июля 1998 г.] // Российская газета. — 1998. — 6 авг.
8. «О минимальном размере оплаты труда» [федер. закон: принят Гос. Думой 2 июня 2000 г.] // Российская газета. — 2000. — № 118.
9. «О разграничении государственной собственности на землю» [федер. закон: принят Гос. Думой 4 июля 2001 г.] {утратил силу с 2006 г.) II Парламентская газета. — 2001. — № 134.
10. «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» [федер. закон: принят Гос. Думой 28 сентября 2001 г.] // Российская газета. — 2001. — 30 окт.
11. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» [федер. закон: принят Гос. Думой 26 июня 2002 г.] // Российская газета. — 2002 — № 137.
12. «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» [федер. закон: принят Гос. Думой 16 сент. 2003 г.] // Парламентская газета. — 2003 — № 186.
13. «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» [федер. закон: принят Гос. Думой 8 июля 2005 г.] // Российская газета. — 2005. —№ 163 {утратил силу с 1 января 2014 г.).
14. «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» [федер. закон: принят Гос. Думой 5 апр. 2006 г.] //.Российская газета. — 2006. — № 84.
15. Закон РФ от 6 июля 1991 № 1550-1 «О местном самоуправлении в Российской Федерации» [федер. закон: принят Гос. Думой (утратил силу с 2009 г.).
16. Указ Президента Российской Федерации от 28 апреля 2008 г. № 607 «Об оценке эффективности деятельности органов местного самоуправления муниципальных районов и городских округов».
17. Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219. «Об утверждении правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
18. Постановление Правительства Москвы от 30 ноября 2004 г. № 838-ПП «О расчете ставок арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, в 2005 году».
19. Постановление Правительства РФ от 30 июня 2006 г. № 404 «Об утверждении Перечня документов, необходимых для государственной регистрации права собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю».
20. Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».
21. Постановление Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 г. № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность».
22. Приказ Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 254 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)».
23. Приказ Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)».
24. Приказ Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)».
25. Письмо Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 1 февраля 2005 г. № ВН-05/3131 «Об определении размера арендной платы за находящееся в федеральной собственности недвижимое имущество».
26. Постановление Госстандарта России от 30 марта 1999 г. № 97 (ред. от 23 октября 2009 г.) «О принятии и введении в действие Общероссийских классификаторов» (вместе с «ОК 02799. Общероссийский классификатор форм собственности»).
27. Постановление главы администрации Московской области от 23 декабря 1993 г. № 275 «О муниципальной собственности городов и районов Московской области». // "Ежедневные новости. Подмосковье" — 1993 — № 48
28. Постановление администрации города Долгопрудного от 12 мая 2012 г. № 315-ПА «Об утверждении Перечня муниципального имущества г. Долгопрудного, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства), предназначенного для предоставления во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства (по состоянию на 31.03.2012 года)». // "Вестник-Долгопрудный" — 2012 — № 35(132)-1.
29. Решение Совета депутатов г. Долгопрудный Московской области от 28 февраля 2002 г. № 13-на «О порядке сдачи в аренду имущества, находящегося в муниципальной собственности» // "Вестник-Долгопрудный" — 2002 — № 42(139)-1.
30. Решение Совета депутатов г. Долгопрудный Московской области от 24 декабря 2002 г. № 176-нр «О бюджете городского округа Долгопрудный на 2013 год» // "Вестник-Долгопрудный" — 2012 — № 44(141)-1.
31. Решение Совета депутатов города Долгопрудного от 17 декабря 2010 г. № 75-нр «О бюджете городского округа Долгопрудный на 2011 год» // "Вестник-Долгопрудный" — 2010 —№45(091).
32. Решение Совета депутатов города Долгопрудного от 23 ноября 2012 г. № 157-нр «О бюджете городского округа Долгопрудный на 2012 год» // "Вестник-Долгопрудный" — 2011—№03(151)-1. —20 с.
33. Международные стандарты оценки МСО-2007 (IVS-2007).
34. Методическое руководство № 1 (Guide Note № 1) «Недвижимое имущество» Международных стандартов оценки МСО-2007 (IVS-2007).
35. ВСН 53-86. Ведомственные строительные нормы. Правила оценки физического износа жилых зданий / Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР. — М.: Медиа-Сервис, 1990. — 47 с.
36. Стандарты оценки RICS / пер. с англ. — М.: Альпина Паблишерз, 2011. — 188 с.
Диссертации и авторефераты диссертаций
37. Егорова, Е. Н. Управление развитием муниципальной недвижимости : дис. ... канд. экон. наук: 08.00.05. — М., 2005. — 147 с
38. Обухова, А. С. Методическое обеспечение оценки эффективности функционирования муниципальной системы местного самоуправления : автореф. дис. ... канд. экон. наук: 08.00.10. — Орел, 2011. — 24 с.
39. Мирзоян, Н. В. Стоимость портфеля недвижимости: оценка и управление : автореф. дис. ... канд. экон. наук: 08.00.10. — М„ 2008. — 24 с.
40. Мелик-Степанян, Н. В. Организационно-экономическая модель управления муниципальной недвижимостью : автореф. дис. ... канд. экон. наук: 08.00.05. — Пенза, 2013. — 24 с.
41. Федячкин, В. А. Развитие механизма формирования бюджетных доходов на муниципальном уровне : дис.... канд. экон. наук: 08.00.10. — Саранск, 2005. — 200 с.
Монографии и учебники
42. Асаул, А. Н., Карасев А. В. Экономика недвижимости. — СПб.: Питер, 2004. — 384 с.
43. Балабанов, И. Т. Экономика недвижимости. — СПб.: Питер, 2002. — 207 с.
44. Балабанов, И. Т. Риск-менеджмент / И. Т. Балабанов. — М.: Финансы и статистика, 1996. — 192 с.
45. Болдырев, В. С., Федоров, А, Е. Введение в теорию оценки недвижимости. — М.: Азбука, 1997. — 125 с.
46. Боровская, М. А. Экономические, организационные и правовые проблемы муниципального управления. — Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2001. — 317 с.
47. Брагинский, М.И., Витрянский, В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. —М.: Статут, 2000. —800 с.
48. Бусова, В. И., Межирова, Б. JI. Оценка и управление собственностью. — М.: ГУУ, 2003. — 126 с.
49. Валдайцев, С. В. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия. — М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002, —421 с.
50. Высоков, В. А. Малый бизнес: made in Russia. — Ростов н/Д, 1999. — 120 с.
51. Гамза, В. А., Екатеринославский, Ю. Ю. Рисковый спектр коммерческих организаций. —М.: Экономика, 2002. — 108 с.
52. Гитман, Л. Дж., Джонк М.Д. Основы инвестирования. / Пер. с англ. — М.: Дело, 1997. — 991 с.
53. Горемыкин, В. А. Экономика недвижимости. — М.: Проспект, 2003. — 835 с.
54. Горемыкин, В. А., Бугулов, Э. Р. Экономика недвижимости. — М.: Филинъ, 1999. — 168 с.
55. Грибовский, С. В. Оценка доходной недвижимости. — СПб.: Питер, 2001. — 334 с.
56. Григорьев, В. В., Острина, И. А., Руднев А. В. Управление муниципальной недвижимостью: Учеб.-практ. пособие. — М.: Дело, 2001. — 512 с.
57. Грязнова, А. Г., Федотова, М. А. Оценка недвижимости. — М.: Финансы и статистика, 2005. — 496 с.
58. Дамодаран, А. Инвестиционная оценка. Инструменты и техника оценки любых активов. — М.: Альпина Бизнес Букс, 2004. — 1342с.
59. Десмонд, Г. М., Келли, Р. Э. Руководство по оценке бизнеса. — M.: РОО, 1996. — 264 с.
60. Калмыкова, Е. Ю. Экономика недвижимости. — Томск: Изд-во Томского политех, ун-та, 2011. —139 с.
61. Косорукова, И. В. Экономический анализ. — М.: МФПА, 2012. — 432 стр.
62. Косорукова, И. В., Бакалов, А. С. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). — М.: МФПА, 2005, — 105 с.
63. Косорукова И.В., Секачев С.А., Шуклина М.А. Оценка стоимости ценных бумаг и бизнеса: учебное пособие / под ред. И.В. Косоруковой. — М.: Московская финансово-промышленная академия, 2011. — 670 с.
64. Коупленд, Т., Коллер, Т., Муррин, Дж. Стоимость компаний. Оценка и управление. — М.: Олимп-Бизнес, 2008. — 575 с.
65. Крашенинников, П. В. Приватизация жилья. Права граждан до и после приватизации. — М.: Статут, 2006. — 160 с.
66. Кужелов, И. Д., Стаханов, В. П., Чернышев, М. А. Управление недвижимостью. — Ростов н/Д: Изд-во РГСУ, 1997. — 171 с.
67. Лапуста, М. Г., Шаршукова, Л. Г. Риски в предпринимательской деятельности. — М.: ИНФРА-М, 1998. — 225 с.
68. Максимов, С. Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. — СПб.: Питер, 2000. — 272 с.
69. Марченко, А. В. Экономика и управление недвижимостью. — Ростов н/Д: Феникс, 2006. — 444 с.
70. Мирзоян, Н. В. Оценка стоимости недвижимости. — М.: ММИЭИФиП, 2005. — 199 с.
71. Невзорова, Е. Н. Управление имуществом муниципальных образований: модуль для повышения квалификации муниципальных служащих. — Иркутск, Изд-во БГУЭП, 2009. — 156 с.
72. Озеров, Е. С. Экономика и менеджмент недвижимости. — Спб.: МКС, 2003. —422 с.
73. Основы оценки стоимости недвижимости / В. С. Болдырев, Т. JI. Олейник [и др.]. — М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2004. - 264 с.
74. Оценка имущества предприятий. Финансирование инвестиций в объект недвижимости / Э.А. Козловская, Д.С. Демиденко, О. В. Балашов [и др.]. — СПб.: Изд-во СПб. ГТУ, 2000.
— 24 с.
75. Пушкина, М. В. Коммерческая недвижимость как объект инвестирования. — М.: Альпина Паблишерз, 2009. — 248 с.
76. Управление рисками: Учеб. пособие для студентов вузов, обучающихся по специальностям экономики и управления / К.В. Балдин, С.Н. Воробьев. — М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2012. — 511 с.
77. Уткин, Э. А., Фролов, Д. А. Управление рисками предприятия: Учебно-практическое пособие. — М.: ТЕИС, 2003. — 247 с.
78. Федотова, М. А., Уткин, 3. А. Оценка недвижимости и бизнеса. — М.: Ассоциация авторов и издателей «Тандем»; ЭКСМОС, 2000. — 352 с.
79. Фридман, Дж., Ордуэй, Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / пер. с англ.
— М.: Дело, 1997, —437 с.
80. Харрисон, Г. С. Оценка недвижимости / пер. с англ. —М.: РИО Мособлупрполиграфиздат, 1994.- 146 с.
81. Хохлов, Н. В. Управление риском: Учеб. пособие для вузов. —М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2001. — 239 с.
82. Черняк, В. 3. Управление недвижимостью. — М.: Экзамен, 2006. — 319 с.
83. Шестаков, А. В. Экономика и право. —Энциклопедический словарь. М.: Дашков и Ко, 2000. (Библиотека налогового полицейского). — 568 с.
84. Экономика и управление недвижимостью / под общ. ред. П. Г. Грабового. —М.: ACS, 1999.
— 328 с.
85. Эшуорт, Г., Джеймс, П. Менеджмент, основанный на ценности (Value-based management): Как обеспечить ценность для акционеров / пер. с англ. — М.: ИНФРА-М, 2006. — 190 с.
86. Яскевич, Е. Е. Методика оценки величин арендных ставок объектов недвижимости с помощью затратного подхода. —М.: НПЦПО, 2005. — 50 с.
Статьи в журналах и сборниках
87. Атавова, А. В. Цена в основе // Финансовый директор. — 2007. — № 4. — 87 с.
88. Боровская, М. А. Муниципальная собственность как объект рыночных преобразований // Известия ТРТУ. — 155 с.
89. Волович, H.B. Оценка собственности как необходимый элемент развития рынка недвижимости. // Проблемы финансов и учета. — 2005. — № 3(9.)
90. Вусов, A.B. Анализ подходов к стоимостной оценке недвижимости с учетом факторов экологического вреда / Сборник тезисов VI Междунар. науч.-практ. конф. «Гуманитарные науки в XXI веке» — 2011". — М.: Спутник +, 2011.
91.Галасюк, В. О ставке дисконтирования и природе экономических рисков // Финансовый директор. — 2010. — № 2. — 89 с.
92. Казанцева, С. А. Проблемы определения факторов, влияющих на формирование стоимости предприятия // Актуальные вопросы экономики и управления: материалы междунар. заоч. науч. конф. (г. Москва, апрель 2011 г.).Т. I. — М.: РИОР, 2011. — 183 с.
93. Мирзоян, Н. В. Информационная база для принятия решений по управлению недвижимостью на основе результатов сравнительного, доходного и затратного подходов к оценке стоимости недвижимости. // Ученые записки МФПА «Система бизнеса». Вып. 3. — М.: Маркет ДС, 2007.
94. Мирзоян, Н. В. Метод капитализации в определении рыночной стоимости бизнеса в рамках оценки инвестиционной привлекательности // Инвестиционный банкинг. — 2006. — № 6.
95. Мирзоян, Н. В. Управление стоимостью недвижимости // Современная конкуренция. — 2007.—№2. —93 с.
96. Родионова, Н. В. Специфика ценообразования на рынке жилья, факторы, влияющие на цену недвижимости // Аудит и финансовый анализ. — 2009. — № 2. — 406 с.
97. Самохвалов, В. А. Как определить ключевые факторы стоимости // Управление компанией. — 2004. —№ 5. —34 с.
98. Сметанина, Е. А. Процесс управления стоимостью компании // Наука и образование. — 2010.—№9, —69 с.
99. Сотникова, М. С. Правовое регулирование возникновения права муниципальной собственности на земельные участки // Современное право. — 2009. — № 4. — 50 с.
100. Труфанова, С. А. Реализация стоимостного подхода управления стоимостью муниципальной недвижимости на примере городского округа Московской области // Имущественные отношения в Российской Федерации. — 2013 г. — № 4 — 79 с.
101. Труфанова, С. А. Формирование показателей эффективности управления муниципальной недвижимостью на базе стоимости / Материалы научно-практической конференции «Роль бизнеса в трансформации российского общества. Экономико-прикладные проблемы системного управления в инновационной экономике» — М.: Московский финансово-промышленный университет «Синергия», 2013. — 222 с.
102. Труфанова, С. А. Выбор эффективного варианта использования нежилых помещений в жилых объектах муниципальной недвижимости, как источника реальных доходов // Региональная экономика. — 2012 г. — № 10. — 59 с.
103. Труфанова, С. А. Повышение эффективности управления муниципальной недвижимостью в современных рыночных условиях на базе ее оценки (на примере г. Долгопрудного Московской области) / Сборник тезисов шестого Международного научного конгресса "Роль бизнеса в трансформации российского общества — 2011". Ч. 1. — М.: Global Conferences, 2011. —351 с.
104. Труфанова, С. А. Проблемы применения стоимостного подхода для совершенствования системы управления муниципальным фондом недвижимости // Имущественные отношения в Российской Федерации. — 2013 г. — № 3 — 91 с.
105. Труфанова, С. А. Оценка муниципальной недвижимости с учетом региональных особенностей/ Сборник седьмой Международной научно-практической конференции для студентов, аспирантов и молодых ученых «Проблемы и перспективы развития экономических наук в XXI веке». — М.: Аналитический центр: экономика и финансы, 2012. — 144 с.
106. Труфанова, С. А. Развитие малого бизнеса в сфере управления муниципальной жилой недвижимостью / Сборник тезисов пятого Международного научного конгресса "Роль бизнеса в трансформации российского общества — 2012". Ч. 2. — М.: Global Conferences, 2012. —43 с.
107. Труфанова, С. А. Особенности принятия управленческого решения на основании стоимости объекта муниципальной недвижимости. / Материалы международного научно-образовательного форума «Бургас-2013»: сб. ст. — Бургас: ЕООД ИХНИИТ, 2013. — 122 с.
108. Труфанова, С. А. Применение доходного подхода для оценки стоимости объекта муниципальной недвижимости с учетом анализа критериев эффективности управления / Сборник тезисов восьмого Международного научного конгресса "Роль бизнеса в трансформации российского общества — 2013". Ч. 1. — М.: Global Conferences, 2013. — 321 с.
109. Труфанова, С. А. Оценка стоимости недвижимости во время кризиса: выбор технологий / Сборник тезисов пятого Международного научного конгресса "Роль бизнеса в трансформации российского общества — 2010". Ч. 1. — М.: Global Conferences, 2010. — 142 с.
Интернет-источники, электронные носители информации
ПО. Малащук, Е. С. Универсальный объективный метод расчета нормы дисконтирования, применяемой в оценке недвижимости [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://ino.by/information/stat_i/zemlia_bel.html
111. Михайлова, Н., Кондрунина, М. Обоснование ставки дисконтирования [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.cfin.ru
112. Синадский, В. Расчет ставки дисконтирования [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.bizeducation.ru/library/fin/invest/sinadsky.htm
113. Труфанова, С.А. Доходный подход в оценке стоимости объекта муниципальной недвижимости [Электронный ресурс] // Московский оценщик. — 2012. — № 5-6. Режим ÄOCTyna:http://www.moomsk.ru/upload/iblock/5d0/cohpdicwmvcczrnnstkjz%20xcyjssolacpcqx%2 05-6%20s78-79u%20fvqrqttpghiarszp-uyynqnyqpotgll%202012.pdf
114. Официальный сайт Министерства экономического развития Российской Федерации (http://www.economy.gov.ru/minec/main)
115. Официальный сайт администрации города Долгопрудного (http://www.dolgoprudny.com/).
116. http://disclosure.fcsm.ru
117. http ://www. акт. ru
118. http://www.alfabank.ru
119. http://www.appraiser.ru
120. http://www.cbonds.ru
121. http://www.cfin.ru
122. http://www.dis.ru
123. http://www.E-xecutive.ru
124. http://www.expert.ru
125. http://www.mgi.ru
126. http://www.mos.ru
127. http://www.mosinform.ru
128. http://www.mosstat.ru
129. http://www.mptr.ru
130. http://www.mrsa.ru
131. http//www.realty.adoya.ru
132. http://www.valnet.ru
133. http ://www .valuer.ru
135. http://www.worldeconomy.ru
136. www.labrate.ru
137. http://zakupki.gov.ru
Данные по бюджету исследуемого муниципального образования
1. Бюджет города Долгопрудного на 2010 год. Ссылка:
http://www.dolgoprudnv.com/Byudzhet-goroda/Byudzhet-gorodskogo-okruga-Dolgoprudnii-na-2010-god
Бюджет города Долгопрудного на 2011 год. http://www.dolgoprudny.com/Byudzhet-goroda/Bvudzhet-gorodskogo-okruga-Dolgoprudnii-na-2011-god
Бюджет города Долгопрудного на 2012 год. http://www.dolgoprudny.com/Byudzhet-goroda/Bvudzhet-gorodskogo-okruga-Dolgoprudnii-na-2012-god
Бюджет города Долгопрудного на 2013 год. http://www.dolgoprudny.com/Byudzhet-goroda/Byudzhet-gorodskogo-okruga-Dolgoprudnii-na-2013-god
Сведения о ходе исполнения бюджета в 2013 году http://www.dolgoprudny.com/Byudzhet-goroda/Svedeniya-o-hode-ispolneniva-bvudzheta-gorodskogo-okruga-Dolgoprudnii-v-2013-godu
6. Постановление администрации города Долгопрудного «О порядке составления проекта бюджета города на очередной финансовый год и среднесрочного финансового плана на очередной финансовый год и плановый период» http://www.dolgoprudny.com/Byudzhet-goroda/Postanovlenie-administracii-goroda-O-poryadke-sostavleniya-proekta-bvudzheta-goroda-na-ocherednoi-finansovij-god-i-srednesrochnogo-finansovogo-plana-na-ocherednoi-finansovii-god-i-planovii-period
2.
3.
4.
5.
МЕТОДИКА РАСЧЕТА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО (ЗДАНИЯ, НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ) (принято решением Совета депутатов г. Долгопрудный МО от 28.02.2002 № 13-на)
Техническая характеристика недвижимого имущества (заполняется по данным паспорта
бюро технической инвентаризации)
Размер годовой арендной платы за недвижимое имущество (плата за аренду нежилого помещения) определяется по следующей формуле:
Ан = Бап х Киз х Км х Кт х Кд х Кнж х Ки х 8, где:
Бап — базовая ставка арендной платы в руб. за 1 кв. м в год; 8 — площадь отдельного помещения с указанными характеристиками. 1. Киз — коэффициент износа, учитывающий износ здания. Износ здания исчисляется по формуле:
(100% — % износа)/100%.
Киз = 1 при износе от 0,9 до 1 включительно. Киз = 0,95 при износе от 0,8 до 0,9 включительно. Киз = 0,9 при износе от 0,7 до 0,8 включительно. Киз = 0,85 при износе от 0,6 до 0,7 включительно. Киз = 0,8 при износе от 0,5 до 0,6 включительно. Киз = 0,75 при износе от 0,4 до 0,5 включительно.
Площадь строения (помещения)
Подвалы_
Полуподвалы_
Надземная часть_
Чердак (мансарда)_
_ кв. м. _ кв. м. кв. м. кв. м.
кв. м.
Киз = 0,7 при износе от 0,4 и менее.
2. Км — коэффициент качества материала строения:
- кирпич — 1,5;
- железобетон — 1,25;
- смешанное (дерево, кирпич, железобетон) — 1,0;
- дерево и прочие — 0,8.
3. Кт — коэффициент типа строения:
- производственное, складское (отапливаемое) — 0,5;
- производственное, складское (неотапливаемое) — 0,3;
- прочие — 1,0.
4. Кнж — коэффициент качества нежилого помещения:
Кнж = К4.1 + К4.2 + К4.3 + К4.4.
4.1. К4.1 — размещение помещения:
- отдельно стоящее строение, помещение в нем — 0,54;
- надземная встроенно-пристроенная часть строения — 0,32;
- чердачное помещение, полуподвальное помещение — 0,26;
- подвальное помещение — 0,19.
4.2. К4.2 — степень технического обустройства:
- водопровод, канализация, горячая вода, центральное отопление — 0,27;
- водопровод, канализация, центральное отопление — 0,16;
- водопровод, канализация — 0,10;
- прочие — 0,10.
4.3. К4.3 — использование прилегающей территории:
- огражденная прилегающая территория — 0,27;
- неогражденная прилегающая территория — 0,16;
- отсутствие возможности использовать прилегающую территорию — 0,10.
4.4. К4.4 — высота потолков в помещении (средняя по арендуемым помещениям):
- свыше 3,0 м — 0,07;
-от 2,60 м до 3,0 м —0,04;
- менее 2,60 м — 0,02.
5. Ки — удобство использования.
Ки устанавливается равным 1,0 для МУП "ЖЭУ", организаций по управлению, эксплуатации, ремонту, техническому обслуживанию и санитарному содержанию жилищного фонда, образовательных учреждений.
Для иных организаций Ки устанавливается Комитетом по управлению имуществом г. Долгопрудный в пределах 1,0-1,5.
Ки отражает расположение помещения в районе (городе), удаленность от транспортных магистралей, железнодорожных станций, автобусных остановок, удобство коммерческого использования.
6. Кд — коэффициент вида деятельности:
6.1. Банковская, биржевая деятельность — 2,5.
6.2. Посредническая деятельность, гостиницы, нотариальная деятельность, частная охрана, офисы, рестораны, платные автостоянки — 2,0.
Кафе, бары — 1,75.
6.3. Склады, торговля (оптовая и розничная), за исключением торговли книжной продукцией, — 1,5.
6.4. Производство, проектирование, научно-исследовательская деятельность, деятельность ПБОН, транспорт, аудиторская деятельность, адвокатура, услуги юридических консультаций и прочие виды деятельности, не вошедшие в настоящий перечень — 1,0.
6.5. Услуги электросвязи, медицины, аптеки, оптика, ремонт аудио-, видеотехники, предприятия, выполняющие муниципальный заказ, ОВО при ОВД, политические партии, общественные организации, благотворительные фонды, участвующие в финансировании программ поддержки и развития малого предпринимательства, производство книжной продукции, торговля книжной продукцией, предприятия общественного питания (за исключением кафе, баров, ресторанов) — 0,5.
6.6. Производство продуктов питания первой необходимости; производство товаров и оказание услуг для инвалидов, для образовательных учреждений, имеющих лицензию на право ведения образовательной деятельности; спортивные организации; учреждения культуры; специализированные магазины по продаже детского ассортимента; государственные внебюджетные фонды; муниципальные унитарные предприятия; организации по управлению, эксплуатации, ремонту, техническому обслуживанию и санитарному содержанию жилищного фонда; открытые акционерные общества, созданные в результате приватизации муниципальных унитарных предприятий, — 0,3.
6.7. Органы милиции, суда, прокуратуры, таможенная служба, налоговая полиция и инспекция Министерства по налогам и сборам, военный комиссариат, услуги федеральной почтовой связи, учреждения и организации инвалидов, бюджетные предприятия и организации (в т.ч. здравоохранение, ГУ по делам ГО и ЧС), предприятия, осуществляющие капитальный ремонт, реконструкцию зданий, сооружений, являющихся памятниками истории и культуры (на период проведения работ в соответствии с утвержденным проектом), детские и подростковые клубы и объединения, организующие досуг детей и подростков и не ведущие предпринимательскую деятельность, — 0,1.
Размер годовой арендной платы за нежилое помещение определяется как сумма платежей за аренду отдельных помещений в зависимости от вида деятельности согласно формуле, приведенной выше.
ТАБЛИЦА РАСЧЕТА РАЗМЕРА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО ПО ДОГОВОРУ N_ОТ _200_ ГОДА
[Ы ¡Площадь,! ¡Киз ¡Км | Кт | Кд! Кнж|] Ки ¡Ан, Ан, Бап,
м.кв. | руб./кв. м
Размер годовой арендной платы за аренду недвижимого имущества без учета НДС составляет: цифрами_прописью_
Перечисления НДС осуществляются арендатором самостоятельно в соответствующие бюджеты.
Таблица П.З - Перечень муниципального имущества г. Долгопрудного, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства), предназначенного для предоставления во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего
Обратите внимание, представленные выше научные тексты размещены для ознакомления и получены посредством распознавания оригинальных текстов диссертаций (OCR). В связи с чем, в них могут содержаться ошибки, связанные с несовершенством алгоритмов распознавания. В PDF файлах диссертаций и авторефератов, которые мы доставляем, подобных ошибок нет.