Статистический анализ московского вторичного рынка жилья тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.11, кандидат экономических наук Харьковая, Анна Александровна

• Харьковая, Анна Александровна
• кандидат экономических наук
• 2000

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Харьковая, Анна Александровна

ВВЕДЕНИЕ

Глава 1. РЫНОК ЖИЛЬЯ КАК ОБЪЕКТ

СТАТИСТИЧЕСКОГО ИЗУЧЕНИЯ

1.1. Основные этапы становления и место жилищного рынка в общей структуре московской недвижимости.

1.2. Особенности, проблемы и задачи статистического изучения рынка жилья

1.3. Анализ динамики рыночной стоимости московского жилья.

1.4. Принципы и методы оценки квартир на московском вторичном рынке недвижимости.

Глава 2. МЕТОДИКА СТАТИСТИЧЕСКОГО АНАЛИЗА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ВТОРИЧНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

2.1. Анализ влияния важнейших факторов на формирование рыночной стоимости вторичного жилья

2.2. Система статистических показателей вторичного московского рынка квартир.

2.3. Ковариационный анализ вторичного рынка жилья с использованием факторизации качественных переменных

2.4. Методика построения регрессионной модели стоимости квартир, включающая количественные и качественные переменные.

Глава 3. МНОГОМЕРНЫЙ СТАТИСТИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ

СТОИМОСТИ МОСКОВСКИХ КВАРТИР

3.1. Ранговая корреляция качественных переменных

3.2. Комплексный анализ качественных и количественных признаков.

3.3. Построение модели ковариационного анализа стоимости квартир на основе наиболее информативных признаков.

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Статистический анализ московского вторичного рынка жилья»

Рынок Российской недвижимости - один из динамично развивающихся рынков. Наиболее «продвинутыми» и успешно функционирующим его сегментом можно считать рынок квартир.

На сегодняшний день очень остро стоит задача найти экономико-математический метод расчета стоимости кв. м общей площади квартир, продаваемых на жилищном рынке, а также выявить и научно обосновать влияние экономических факторов на цену жилья.

В Москве рынок жилья начал формироваться раньше, чем в других городах России, поэтому он имеет более длительную историю, и в процессе функционирования накопил некоторый опыт. Сложились определенные условия и выявились отдельные закономерности. Поэтому именно Московский жилищный рынок был выбран в качестве объекта исследования. Особенно важен расчет кв. м для той части квартир, которые представлены к продаже на вторичном рынке жилья Москвы. Поэтому в работе анализировался вторичный рынок квартир.

Успешное решение этой задачи в новых условиях формирования рыночной экономики в нашей стране связано с дальнейшем совершенствованием рынка квартир и приобретением им более цивилизованных форм для дальнейшего успешного функционирования.

В условиях, когда монополия государства на распоряжение и управление недвижимым имуществом граждан была передана владельцам этого имущества, возникли новые структуры, не являющиеся государственными, выходящие на рынок товаров и услуг, задача улучшения методики статистического исследования стала играть особую роль.

В условиях жесткой конкуренции, решения должны приниматься на основе тщательного анализа имеющейся информации, быть обоснованными и доказуемыми. Требуются тщательные расчеты, связанные с прогнозами состояния рынка и рентабельности вложений, оценками возможных рисков и их последствий и т.д. Таким образом, выявление влияния экономических факторов на цену квартир и на данной основе построение модели, по которой возможны вычисления 1 кв. м общей площади квартир является основой текущего планирования и управления риэлторской деятельности, служат исходным пунктом разработки оптимальной тактики поведения риэлторских компаний на рынке недвижимости.

Модель расчета рыночной цены московского жилья поможет точно оценить стоимость вторичной квартиры, охарактеризовать взаимосвязь и влияние на цену количественных и качественных показателей. Полученный анализ позволит правильно направить деятельность риэлторской компании на работу с наиболее рентабельными квартирами, что может принести значительный доход в будущем.

Вышеизложенное является очевидным доказательством актуальности исследования проблем, связанных с построением модели для уточнения рыночной стоимости квартир на вторичном рынке жилья в Москве.

Разработанная автором методика расчета рыночной стоимости московских вторичных квартир внедрена и используется в деятельности столичной риэлторской компании "Центральное агентство недвижимости" и ЗАО «Овод».

Цель и задача исследования. Целью диссертационной работы является разработка и апробирование методики комплексного статистического анализа вторичного рынка жилья в Москве, а также методики оценки стоимости московских квартир, и на этой основе построение модели.

Цель работы ограничила круг и обусловила характер поставленных и решенных автором задач:

• провести комплексный экономико-статистический анализ развития конъюнктуры московского вторичного рынка жилья за период с 1991 по 1999гг. и выявить основные тенденции и закономерности функционирования и дальнейшего развития данного рынка в г. Москве;

• изучить условия и факторы формирования цен на жилье, на основе которых можно охарактеризовать степень развитости рынка жилых помещений в Москве;

• разработать методику анализа рынка жилья с использованием методов математической статистики и эконометрики;

• построить систему статистических показателей для комплексного анализа вторичного рынка жилья;

• построить модель, характеризующую взаимосвязи количественных и качественных показателей и их влияние на цену двухкомнатных квартир, продаваемых на вторичном рынке;

• провести сравнительный анализ точности и надежности полученных результатов исследования.

Объектом исследования является московский вторичный рынок квартир - основной сегмент жилищного рынка. Без него сейчас уже трудно представить в целом рыночную экономику, т.к. вторичный рынок квартир занял прочную позицию в Российской экономике, оказывая влияние на развитие большинства экономических процессов в нашей стране.

Предметом данного исследования является динамика цены на кв. м общей площади московских квартир в зависимости от основных количественных и качественных показателей с учетом их взаимосвязи.

Теоретической и методологической основой исследования являются источники по математической статистики и экономической статистике. В работе использованы труды видных отечественных и зарубежных ученых, посвященные вопросам анализа развития конъюнктуры отечественных и зарубежных рынков недвижимости, теоретическим и прикладным аспектам экономического моделирования.

Основным источником статистических данных служили официальные справочные риэлторские издания, экономические периодические издания, статистические материалы и публикации риэлторских фирм, официальные данные, публикуемые в компьютерной сети Internet московскими риэлторскими агентствами и строительными организациями.

При решении поставленных в диссертационной работе задач были использованы ковариационный и регрессионный анализы, оцифровка качественных показателей. В качестве иллюстративного материала использовались табличные и графические методы представления статистических данных.

Все расчеты выполнены на IBM PC.

При обработке исходной информации на ЭВМ использовались пакеты прикладных программ «Statistica», Microsoft Excel, Microsoft Graph.

Научная новизна исследования заключается в разработке усовершенствованной методики построения модели расчета цен двухкомнатных квартир, позволяющей оценить рыночную стоимость московской двухкомнатной квартиры, в зависимости от количественных и качественных показателей, а также, выявление взаимосвязи между количественными и качественными показателями.

Практическая значимость работы состоит в том, что она позволяет повысить эффективность решения актуальных задач, связанных с улучшением точности и надежности расчета рыночной стоимости московских вторичных квартир с использованием вычислительной техники и программного обеспечения статистических исследований. Методика построения модели представлена на примере двухкомнатных квартир, как наиболее широко представленных на московском вторичном рынке.

Разработанная методика может использоваться для комплексного статистического анализа и прогнозирования конъюнктуры рынка однокомнатных, двухкомнатных и трехкомнатных квартир, принятия решений о поведении на рынке жилья предприятий, организаций, концернов и фирм, как государственных, так и частных; дальнейшем улучшении работы на рынке риэлторских компаний. Результаты анализа, а также модель, полученные в ходе данного диссертационного исследования, позволяют получить наиболее точные и научно обоснованные цены квартир, а также позволяют рассчитать сбалансированные прогнозы динамики московских цен на жилье с учетом влияния на цену квартиры вторичного рынка количественных и качественных показателей.

Публикации. По результатам исследования опубликовано 9 печатных работ общим объемом 1,8 печатного листа.

Структура диссертации. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложений.

Заключение диссертации по теме «Статистика», Харьковая, Анна Александровна

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

1. Содержательный анализ объекта исследования показал, что московский рынок жилья, и в частности, вторичный рынок квартир, развиваются в условиях структурных изменений в российской экономике. 1997- 1998 годы кардинально изменили ситуацию на рынке недвижимость в Москве: постоянный и устойчивый рост цен на недвижимость сменился их столь же стабильным падением вплоть до августа 1998 г.

До этого момента официальная статистика говорила о еженедельном снижении цен на Московские квартиры на 0,2% - по оценкам же риэлторских компаний, эта цифра по крайней мере вдвое больше. После кризиса в августе 1998г. цены на московское жилье резко упали по отношению к долларовому эквиваленту на первичном рынке недвижимости. Хотя на вторичном рынке наблюдалось постоянное еженедельное снижение цен на квартиры вплоть до I кв. 99 г.

2. При общем снижении спроса на вторичные квартиры его структура с точки зрения количества комнат почти не изменилась. Так, по-прежнему половина общего количества заявок на покупку квартир составляют типовые однокомнатные квартиры низкого качества. Значительная часть таких квартир по-прежнему покупается под разъезды и расселение, которое, несмотря на снижение рентабельности в некоторых районах Москвы остается популярным. Двухкомнатных квартир покупается больше, чем трехкомнатных, а на многокомнатные приходится ничтожно малая доля покупательского спроса.

3. Совокупное предложение элитного жилья сегодня насытило платежеспособный спрос. Многие проекты по строительству жилья повышенного комфорта уже сейчас покрывают возможное увеличение спроса на квартиры такого типа. За первые месяцы 1999г. заметно снизился спрос на первичное жилье для среднего класса, т.е. приличных по качеству квартир по цене около 700 долларов за кв. м. Некоторые риэлторские фирмы продают такое жилье с рассрочкой платежа, и только немногие компании предлагают своим клиентам долгосрочный кредит или ипотеку.

4. Анализ цен и структуры механизма ценообразования позволил сделать следующие выводы.

Московский рынок перепродажи жилых помещений стремительно развивается и принимает более цивилизованные формы, что открывает перспективы привлечения крупных инвесторов и позволит в полную силу заработать Закону об ипотечном кредитовании жилья.

Анализ цен предложения на квартиры показал, что их изменение подчиняется определенным закономерностям. Более чутко и своевременно на падение спроса реагирует первичный рынок квартир. Вторичный рынок более инертен в падении цен, хотя каждая цена квартиры подразумевает уступку в пользу покупателя.

Процесс оценки рыночной стоимости жилья не совершенен и требует более детальной разработки, специальной стратегии его осуществления при углубленном изучении опыта развитых стран.

5. Проведенный экономико-статистический анализ выявил, что на стоимость жилья наибольшее влияние оказывают следующие количественные и качественные показатели: район расположения квартиры, размер общей площади квартиры, дальность расположения дома от ближайшей станции метро и тип дома. Этаж, на котором находится квартира, существенно влияет на цену многокомнатного и престижного жилья. Площадь кухни и жилая площадь квартиры учитываются при определении типа дома в котором расположена квартира. Статистически не подтверждается влияние таких факторов как: тип комнат, состояние и статус квартиры , что показывает их несущественное влияние на цену квартиры в общем.

В последнее время сильно усилилось влияние на цену предложения фактора экологического состояния района, в котором расположена квартира, хотя данный фактор можно оценить только с помощью экспертной оценки специалиста.

6. По результатам экономико-статистического анализа были отобраны два качественных (район расположения и тип дома) и два количественных показателя (размер общей площади квартиры и дальность от метро), на основе которых была построена модель расчета стоимости московских вторичных квартир.

Полученная модель может использоваться москвичами для расчета стоимости недвижимости при желании купить или продать жилье, а также риэлторами для первичной оценке предлагаемого к продаже жилья.

Результаты данного исследования могут представлять интерес для риэлторских фирм, агентств и брокеров, работающих на московском рынке жилья, а также для физических лиц, решающих свои жилищные проблемы. Полученная модель широко применяется в деятельности ведущих риэлторских агентств. Результаты диссертационного исследования помогают экспертам фирм получить более сбалансированные прогнозы динамики московских цен на вторичное жилье.

7. Разработана методика, основанная на применении методов ранговой корреляции, ковариационного анализа, оцифровки качественных показателей, а также множественной регрессии.

8. Использование разработанной методики позволило получить надежную модель и получить содержательную интерпретацию взаимосвязи элементов массива статистической информации.

Предложенная методика расчета стоимости квартир позволяет не только описать воздействие на цену количественных и качественных показателей квартир на рынке недвижимости, но и при этом охарактеризовать особенности внутренней структуры московского рынка жилья.

Важно отметить, что полученная модель адекватно описывает влияние отобранных признаков на стоимость квартиры в целом. 9. Разрыв цен спроса и предложения на рынке квартир уменьшается, однако на сегодняшний день он велик. Покупка жилья все еще недоступна большей части населения Москвы.

Можно предположить, что выявленные тенденции сохранятся и в будущем, а именно: при сохранении основных направлений нынешнего экономического развития страны следует ожидать понижения цен на жилье и создания предпосылок для развитие ипотечного кредитования на рынке квартир.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Харьковая, Анна Александровна, 2000 год

1. Адамов В.А. Факторный индексный анализ методология и проблемы. -М.: Статистика. 1977.-200 с.

2. Айвазян С.А., Енюков И.С., Мешалкин Л.Д. Прикладная статистика (исследование зависимостей) / Под редакцией проф. Айвазяна С.А./.- М. : Финансы и статистика. 1985 . 487 с.

3. Албегова И.М., Емцов Р.Г., Холопов А.В. Государственная экономическая политика. М.: Дело и сервис. 1998. 320 с.

4. Анализ и моделирование экономических взаимосвязей . М., 1988.

5. Артеменко В .Г., Беллендир М.В. Финансовый анализ. М.: Дело и Сервис. 1998 . -128 с.

6. Афифи А., Эйзен С. Статистический анализ. Подход с использованием ЭВМ. М.: Мир. 1982. - 488 с.

7. Беляевский И.К. Проблемы статистического анализа рыночных процессов. -М.: МЭСИ. 1993 .

8. Болдырев B.C., Федоров Л.Е. Введение в теорию оценки недвижимости. -М.: Азбука. 1997.

9. Болч Б., Хуань К. Дж. Многомерные статистические методы для экономики /Под редакцией Айвазяна С.А. М.: Статистика. 1979.-317с.

10. О.Боровиков В.П. Популярное введение в программу STATISTICA. М. .Компьютер пресс. 1998.- 267 с.111 .Введение в оценку бизнеса . Пер. с англ. М.: Дело Д . 1998,- 245с.

11. Вебер М. Коммерческие расчеты .Пер. с нем. М.: Дело и сервис. 1998. 320 с.

12. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости,- М.: Инфра М. 1996.665 с.

13. Воркуев Б.Л. Ценность, стоимость, цена. М.: Прогресс. 1997. - 246 с.

14. Временные методические указания по оценке стоимости объектов приватизации. Приложение 2 к Указу Президента РФ№ 66 от 29 января 1992г. "Об ускоренной приватизации государственных и муниципальных предприятий".

15. Гамбаров Г.М., Журавель Н.М., Королев Ю.Г. Статистическое моделирование и прогнозирование .- М.: Финансы и статистика. 1990.383 с.

16. Глинский В.В., Ионин В.Г. Статистический анализ. -М.: Флин, 1998. -268 с.

17. Голубков Е.П. Маркетинговые исследования. М.: Дело и сервис. 1998.-416 с.

18. Голандский М.М. Экономическое прогнозирование . М.: Наука. 1983.- 158 с.

19. Григорьев В.В. Оценка объектов недвижимости. М.: Инфра - М. 1997. -320 с.

20. Десмонд Г.М., Келли Р.Э. Руководство по оценке бизнеса. М.:Дело ЛТД. 1998 .-458 с.

21. Доугерти К. Введение в эконометрику.-М.: Инфра -М, 1997.-IX 402с.

22. Дрейпер Н., Смит Г. Прикладной регрессионный анализ. Книга 1. -М.: Финансы и статистика. 1986 . 366 с.

23. Дрейпер Н., Смит Г. Прикладной регрессионный анализ. Книга 2. -М.: Финансы и статистика. 1987 . 351 с.

24. Дубров A.M., Корнилов И. А. Математические и математико-статистические методы, используемые в курсе "Многомерные методы статистики",- М.: МЭСИ. 1991.

25. Дубров A.M., Мхитарян B.C., Трошин Л.И., Френкель A.A. Статистические методы многомерной классификации в экономике,- М.: МЭСИ. 1984.

26. Енюков И.С. Методы, алгоритмы, программы многомерногостатистического анализа: Пакет ППСА. -М.: Финансы и статистика, 1986. -232 с.12 8. Замков О. О., Толстопятенко A.B. Математические методы в экономике. -М.: Дело и Сервис. 1998. 368с.

27. Имитационное и статистическое моделирование. Минск, БГУ, 1992.

28. Иберла К. Факторный анализ. Пер. с нем. М.: Статистика. 1980 - 398 с.

29. Ильенкова С.Д. Менеджмент и статистика фирм. -М.: МЭСИ. 1996. -58 с.

30. Калачева С.А. Справочник по жилищному законодательству. -М.: Приор. 1998. -416 с.

31. Ким Д. и др. Факторный, дискриминантный и кластерный анализ.-М.: Финансы и статистика. 1989.

32. Колемаев В.А., Староверов О.В., Турундаевский В.Б. Теория вероятностей и математическая статистика. М, : Высшая школа. 1991. - 400 с.

33. Корнилов И.А. Исследование зависимостей с помощью пакетов программ статистического анализа для ЕС ЭВМ.- М.: МЭСИ. 1988.

34. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости.-М: Русская деловая литература. 1998. 222 с.

35. Королев Ю.Г. Метод наименьших квадратов в социально-экономических исследованиях. М.: Статистика. 1980. - 112 с.

36. Красс И.А. Математические модели экономической динамики. -М.: Советское радио. 1976. -280 с.

37. Красноглазов Б.М. Недвижимость: оценка, аренда, купля-продажа. М.: Акционерное торгово-промышленное общество "Русская инициатива". 1992.-267 с.

38. Кулагина Г.Д., Башкатов Б.И. Национальное счетоводство /Под ред. Проф. Кулагиной Г.Д./. -М.: Финансы и статистика. 1997. 448 с.

39. Купчин А.Н., Новиков Б.Д. Рынок недвижимости. Состояние и тенденции развития. М. 1995 .

40. Кюн Ю. Описательная и индуктивная статистика. Пер. с нем. М.: Финансы и статистика. 1981. - 126 с.

41. Магнус Я.Р., Катышев П.К., Пересецкий A.A. Эконометрика. -М.: Дело, 1997. 248 с.

42. Математический аппарат экономического моделирования. Под ред. Голыптейна Е.Г. М.: Наука. 1983. - 367 с.

43. Международные стандарты оценки (МСО 1-4). Том 1. -М.: РОО. 1995.

44. Международные стандарты оценки (МСО 1 4). Том 2. -М.: РОО. 1995.

45. Михайлов Е.Д. США: проблема больших городов. М.: Наука. 1973. -215 с.

46. Морлен П. Город. Количественные методы изучения. М.: Прогресс. 1997.-227 с.

47. Мхитарян B.C., Трошин Л.И. Применение многомерного статистического анализа в экономических исследованиях. М.: МЭСИ. 1981.-120 с.

48. Мхитарян B.C., Трошин Л.И. Исследование зависимостей методами корреляции и регрессии. М.: МЭСИ. 1991 -122 с.

49. Мхитарян B.C., Трошин Л.И. Статистический анализ многомерных совокупностей . -М.: МЭСИ. 1992 136 с.

50. Оценка рыночной стоимости недвижимости./Под ред. проф.

51. Рудгайзера В./. М.: Дело. 1998 - 384 с. 1.53 .Оценка стоимости недвижимого имущества. Отчет Американскогоинститута по оценке недвижимости. Пер. с англ.- М. 1991. 1.54.Оценка стоимости предприятий и приватизация. ОЭСР Париж.- М.:

52. Прогресс Академия. 1998. 1.55.Общая теория статистики./Под ред. Спирина A.A., Башина О.Э/ - М.:

53. Финансовая статистика. 1995 352 с.

54. Попов Г.В. Основы оценки недвижимости. М.: РОО. 1995 247 с.

55. Постановление Правительства Москвы от 29 июня 1993 г. № 611 "О реализации жилой площади в условиях рыночных отношений"'.

56. Применение математики в экономических исследованиях. М.: Мысль. 1965 - 496 с.

57. Применение математических методов в экономических исследованиях / Сборник научных трудов МЭСИ. М.: МЭСИ. 1985,

58. Применение методов математической статистики в экономике /Сборник научных трудов МЭСИ. -М.: МЭСИ. 1990.

59. Проблемы статистической методологии на современном этапе / Сборник научных трудов МЭСИ. -М.: МЭСИ. 1988.

60. Проревич В.А. Оценка земли в Москве (модели, алгоритмы, практический опыт).- М.: Экономика. 1996 . 246 с.

61. Пуарье Д. Эконометрия структурных изменений. Пер. с анг. М.: Финансы и статистика. 1981. - 184 с.

62. Статистический словарь./Под ред. Королева М.А./ -М.: Финаны и статистика. 1989 . 623 с.

63. Статистическое моделирование и прогнозирование. Под ред. Рабиновича П.М. -М.: МЭСИ. 1980. 135 с.

64. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. Спб.: ТОО "Технобалт". 1995.-276 с.

65. Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость. М.: Дело ЛТД. 1998.-367 с.

66. Трошин Л.И., Мхитарян B.C. Корреляционный и регрессионный анализ. М.: МЭСИ. 1981. - 64 с.

67. Устинов А.Н. Статистика капитального строительства. М.: Финансы и статистика. 1986. -327 с.

68. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доходнедвижимости. М.: Дело ЛТД. 1998. - 461с.

69. Харрисон Г.С. Оценка недвижимости. Перевод с англ. М.: РИО Мособлупрполиграфиздата. 1994. 583 с.

70. Хейс Д. Причинный анализ в статистических исследованиях. М.: Финансы и статистика. 1981 - 256 с.

71. Чесноков A.C. Инвестиционная стратегия и финансовые игры. М., ПАИМС, 1994.-320 с.

72. Шеффе Г. Дисперсионный анализ. М: Наука. 1980, -512 с.

73. Экономико-математические методы ценообразования. -М. 1981.

74. Экономико-математическое моделирование задач ценообразования. -М., 1985.

75. Экономико-математическое моделирование процессовценообразования. М, 1983.

76. Экономическая статистика. Под ред. Проскурякова В.М. М.: Финансы и статистика. 1983. - 600 с.

77. Эренбург А. Анализ и интеграция статистических данных. М.: Финансы и статистика. 1981 -408с.

78. СТАТЬИ, МОНОГРАФИИ, ДИССЕРТАЦИИ,1. АВТОРЕФЕРАТЫ

79. Абалкина И., Высоковский А. Развитие рынка недвижимости и оценка стоимости земли.//Вопросы экономики. -М., 1994,- № 10.

80. Абсолютный показатель снова падает// РИА "Тригон".-М., 1998, №84

81. Алгоритм внедрения системы ипотечного жилищного кредитования // Вечерняя Москва, 14 апреля 1999.

82. Артеменков И.Л. Оценка рыночной стоимости недвижимости. // Финансовая газета. -М., 1994, № 13-16,19, 21,24,25.25."Вавилон" агенство недвижимости. Новое на рынке жилья// Экономика и жизнь. -М. , 1996, №11.

83. Весной квартиры будут стоить еще дешевле// Комсомольская правда, 18 января 1999.

84. В Москве увеличиваются различия в ценах на жилье // Коммерсант -Дейли, 18 сентября 1993 г., № 189.

85. В Москве квартиры дешевеют// Труд, 5 августа 1997.

86. Временное методическое положение. Оценка стоимости имущества государственных предприятий и организаций, подлежащих выкупу, продажеЮкономика и жизнь.-М.,1990,№ 50.

87. Графики роста цен на квартиры в Москве//РИА "Тригон". -М. 1998, №246.

88. Григорьев В.В. Как оценить недвижимость в рыночных условиях хозяйствования //Экономика и жизнь. М.,1994.- № 35.

89. Григорьев В.В. Как определить стоимость предприятий и объектов недвижимости//Экономика и жизнь. -М., 1994. № 33.

90. Деловые люди желают жить в центре//Российские вести, август 1993, № 118; дело № 17.

91. Динамика средних цен на жилье в г. Москве // РИА "Тригон", 1999, №168 (269).

92. Добровольская А., Домнин С. Экология, комфорт и соседи// Сегодня, 18 августа 1997.

93. Л 2.16.Есть ли шанс получить квартиру в Москве ?// Вечерний клуб. -М.1999 , № 2.

94. Жилищная реформа в г. Москве// Сборник нормативных документов. -М.: Центр содействия жилищной реформе, 1998 Выпуск 4-8.

95. Жилье дешевеет на глазах//Труд, 20 января 1999.

96. Индексы цен с строительстве.// Международный информационно-аналитический бюллетень. -М. 1996.

97. Июнь на бизнес плюнь//РИА "Тригон". -М., 1997, № 80.

98. Кабаева Е.В. Статистический анализ конъюнктуры рынка недвижимости: Автореферат к.э.н./МЭСИ, 1997.

99. Квартиры падают в цене// Коммерсант, 1 апреля 1999.223 .К вопросу о недвижимости// РИА "Тригон", 1999, № 173 (274).

100. Кудрявцев В. Рынок недвижимости : состояние, правовая база, перспективы развития//Финансовая газета.-М.,1994, № 12.

101. Лужков Ю. Рынок недвижимости в Москве: состояние и перспективы// Экономика и жизнь. Московский выпуск, №3, ноябрь 1993г.

102. Малогабаритки в столице на хоромы в области // Экономика и жизнь (московский выпуск), 1999 , № 8

103. Малое жилье большого города // РИА "Тригон", 1999, № 165 (266)

104. Маслов Н.К. Настоящее и будущее жилищного рынкаУ/Экономика и жизнь. -М., 1995, № 8.

105. Материалы курса "Оценка и переоценка недвижимости, машин и оборудования". Москва, 24 сентября 3 ноября 1998 г. Институт рынка недвижимости.

106. Материалы семинара "основы анализа и оценки недвижимости". С,

107. Петербург, 25 октября 6 ноября 1993г. Институт экономического развития Всемирного банка, Агентство международного развития США.

108. Методика расчета стоимости квадратного метра общей площади в жилых корпусах, реализуемых на коммерческой основе. Приложение №3 к постановлению правительства Москвы от 29 июня 1993г. № 611// Вестник мэрии Москвы, август 1993,№ 15.

109. Метры для москвича со средним достатком// РИА "Тригон", 1999г., №168

110. Москвичи могут сами оценить стоимость своей квартиры // Коммерсант-Дейли. М., 5 июля 1993 № 105.

111. Москва была дешевой только месяц // Деньги, 1999, № 11.

112. Московские власти рассчитывают на кредиты для запуска ипотеки// Сегодня, 16 января 1999.

113. Московская недвижимость продолжает оставаться в цене// Коммерсант-Дейли. М., 18 сентября 1993 ., № 179.

114. Московская Центральная Биржа Недвижимости. Рынок квартир: тенденции прежние//Экстра M. - М., 1996, № 6.

115. Наумов В. Почем метры? // РИА "Тригон".- М„ 1997 , № 87.

116. Новые "рога и копыта" обнаружены на рынке жилья// Сегодня, 18 августа 1997.241.0 правах собственников// Интерфакс -АИФ.-М., 1999, №3.

117. Окончательный отчет о НИР "Обоснование методических подходов к оценке объектов недвижимости". АО "Агентство Контакт".М., 1993.

118. Отчет о НИР "Обоснование методических подходов к оценкеобъектов недвижимости".Этап 1. "Анализ методов оценки недвижимости". АО "Агентство Контакт".М., 1993.

119. Подвижки с недвижимостью// РИА "Тригон", 1999, № 166 (267)24 5.По дешевело, дешевеет и дешеветь будет// Сегодня, 19 апреля 1999.246."Ратибор" агентство недвижимости. Сколько стоит Ваша квартира//Экономика и жизнь, "Ваш партнер".-М.,1995, № 2-4 .

120. Рынок жилья в столице.//Биржевые ведомости,- М., май 1995, №20.

121. Своя квартира. Единственный выход.// Вечерняя Москва, 14 апреля 1999г.

122. Стандарты профессиональной деятельности в области оценки недвижимого имущества. Проект РОО. М., 1994.

123. Тонкий, тонкий слой масла// РИА "Тригон". -М, 1997, № 87.

124. Федотова М.А. Оценка недвижимости для ипотечного кредитования//Банковское дело. -М., 1994, №2.

125. Хоровод вокруг квартир // Московская правда, 26 марта 1999

126. Шилова Е.М. За пол года цены упали на 15 %//Коммерсант -Дейли".-М., 1996, № 24.

127. Шмаров А.Л. и др. Недвижимость . Московский рынок//Коммерсант. -М„ 1994, №38.3 . ЛИТЕРАТУРА НА ИНОСТРАННЫХ ЯЗЫКАХ

128. Cochran W.G. Analysis of Covariance : Its Nature and Uses// Biometrics, vol 13, p. 261 -281, 1957.

129. Goldberger A. A Course in Econometrics/ Cambridge, MA: Harvard University Press, 1990.

130. Huang D.S. Regression and Econometric Metods / New York, John Wiley and Sons, Inc. 1970.

131. Snedecor G.W. and Cochran W.G. Statistical Metods 6th ed. Ames/ Iowa State University Press, 1967.1. БАЗА РИЭЛТОРСКИХ ДАННЫХ |

132. Район Станция метро Дальность Площадь Тип дома Этаж- Комнаты Состояние Статус Ценаот метро Общая Жилая Кухни ность квартиры кв-ры кв-рымин. кв. мет. кв. мет. кв. мет. $

133. Х10 Х1 Х2 ХЗ Х4 Х5 Х6 Х7 Х8 Х9 У

134. Центральный Белорусская 12 45,2 29,1 6,0 хрущевка 2/5 смежные удовл. альт. 42000

135. Чистые пруды 10 52.2 34,0 8,0 сталинский 5/9 изолиров. хор. своб. 100000

136. Северный Аэропорт 5 45,0 31,0 6,0 хрущевка 1/5 смежные удовл. альт. 3450022 1 -я зона Аэропорт 10 44,4 30,0 5,5 хрущевка 215 смежные хор. альт. 39000

137. Северный Водный стадион 10 45,0 30,0 5.5 хрущевка 1/5 смежные хор. альт. 3200042 2-я зона Водный стадион 7 44,5 29,0 5,6 хрущевка 5/5 изолиров. хор. своб. 34000

138. Северо-вост. Алексеевская 15 43,0 28,3 6.0 хрущевка 1/5 смежные удовл. альт. 3500062 1-я зона Алексеевская 5 46,0 30,0 5.5 хрущевка 5/5 изолиров. хор. своб. 36000

139. Северо-вост. Алтуфьево 5 44,0 28,0 7.0 типовой 1/9 изолиров. удовл. своб. 3200082 2-я зона Алтуфьево 10 45,0 28,0 6.8 типовой 7/9 изолиров. хор. своб. 36000

140. Восточный Баумановская 25 46,0 31,0 8.8 типовой 8/12 смежные хор. альт. 31000102 1 -я зона Баумановская 5 46,0 29,0 6.5 типовой 2/9 изолиров. хор. своб. 50000

141. Восточный Измайловская 15 47,0 31,0 6,0 хрущевка 1/5 смежные хор. своб. 32000122 2-я зона Измайловская 17 42,0 30,0 6,0 хрущевка 5/5 изолиров. хор. альт. 36000

142. Юго-восточн. Авиамоторная 15 45,0 29,0 6,0 хрущевка 3/5 смежные хор. своб. 37000142 1 -я зона Авиамоторная 15 45,0 28,0 6.5 типовой 3/9 изолиров. хор. своб. 38700

143. Юго-восточн. Братиславская 2 55,0 30,4 12,0 улучшен. 7/12 изолиров. хор. своб. 42000162 2-я зона Волгоградский пр-т. 10 50,0 33,3 7,0 типовой 10/12 изолиров. хор. альт. 45000

144. Южный Автозаводская 5 45,2 29,0 6,0 хрущевка 2/5 смежные хор. своб. 35000182 1 -я зона Автозаводская 18 55,0 36,0 7,5 сталинский 8/9 изолиров. хор. альт. 43000

145. Южный Варшавская 5 45,0 30,0 6,0 хрущевка 5/5 смежные удовл. альт. 33000202 2-я зона Варшавская 7 48,3 31,0 7,5 типовой 6/9 изолиров. отл. альт. 43000

146. Юго-западный Академическая 5 43,0 28,0 6,0 хрущевка 2/5 смежные удовл. альт. 37000222 1-я зона Академическая 15 45,0 29,0 6,0 типовой 6/12 изолиров. хор. своб. 41000

147. Юго-западный Беляево 7 46,0 32,0 5,0 хрущевка 4/5 изолиров. хор. альт. 35000242 2-я зона Беляево 10 45,0 28,0 6,2 типовой 8/9 изолиров. хор. своб. 40000

148. Западный Багратионовская 3 44,2 29,0 6,0 хрущевка 4/5 изолиров. удовл. своб. 45000262 1-я зона Багратионовская 5 45,0 29,0 6,0 типовой 8/9 изолиров. хор. альт. 48000

149. Западный Крылатское 7 46,0 30,0 6,0 типовой 5/12 изолиров. хор. альт. 47000282 2-я зона Крылатское 7 50,0 31,0 9,0 улучшен. 9/14 изолиров. удовл. своб. 52000

150. Северо-запад. Октябрьское поле 10 45,0 30,0 6,0 хрущевка 5/5 смежные хор. своб. 32000302 1 -я зона Октябрьское поле 10 47,0 31,0 6,0 хрущевка 3/5 изолиров. хор. своб. 35000

151. ЪТ\ Северо-запад. Планерная 5 46,0 30,0 6,0 хрущевка 2/5 смежные удовл. своб. 32000322 2-я зона Планерная 5 45,0 28,0 6,0 типовой 3/9 изолиров. хор. своб. 35000