Разработка перспективных форм инвестирования в коммерческую недвижимость с помощью ипотеки тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.05, кандидат экономических наук Беркалиева, Меруерт Еркиновна

• Беркалиева, Меруерт Еркиновна
• кандидат экономических наук
• 2006

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Беркалиева, Меруерт Еркиновна

ВВЕДЕНИЕ.

Глава 1. ОСОБЕННОСТИ РАЗВИТИЯ ФОРМ ИНВЕСТИРОВАНИЯ В НЕДВИЖИМОСТЬ С ПОМОЩЬЮ ИПОТЕКИ В РОССИИ.

1.1. Особенности развития ипотеки в регионах России.

1.2. Состояние рынка бизнес-ипотеки.

1.3. Базовые изменения ипотечного законодательства.

1.4. Бизнес-ипотека для строительных организаций.

1.5. Становление бизнес-ипотеки в России.

ГЛАВА 2. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИНВЕСТИРОВАНИЯ В КОММЕРЧЕСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ С ПОМОЩЬЮ ИПОТЕКИ.

2.1. Эволюция форм ипотеки.

2.2. Одноуровневая форма системы ипотеки.

2.3. Двухуровневая форма системы ипотеки.

2.4. Последовательность формирования системы ипотеки.

2.5. Современные формы ипотеки.

2.6. Юридические основы формирования ипотеки.

2.7. Экономические основы формирования ипотеки.

2.8. Оценка и снижение рисков ипотеки.

Глава 3. НАУЧНО-ПРАКТИЧЕСКИЕ НАПРАВЛЕНИЯ СТАНОВЛЕНИЯ И РАЗВИТИЯ ФОРМ ИНВЕСТИРОВАНИЯ В КОММЕРЧЕСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ С ПОМОЩЬЮ ИПОТЕКИ В РОССИИ.

3.1. Потенциал развития бизнес-ипотеки.

3.2. Проблемы развития бизнес-ипотеки.

3.3. Развитие форм бизнес-ипотеки.

3.4. Использование лизинговых форм.

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Разработка перспективных форм инвестирования в коммерческую недвижимость с помощью ипотеки»

На рынке коммерческой недвижимости начинается развиваться ипотека, теперь ипотечный кредит можно взять не только на покупку жилья, но и офиса, магазина, склада и т.д. Ипотека коммерческой недвижимости появилась совсем недавно и сейчас находится на стадии формирования. Наиболее корректное название для такой ипотеки - «бизнес-ипотека».

В настоящее время сектор коммерческой недвижимости — одно из самых стратегических направлений рынка недвижимости в России. Поэтому сегодня специалисты особое внимание уделяют вопросам развития в России ипотеки и доверительного управления коммерческой недвижимостью. Бизнес-ипотека — новое понятие на рынке недвижимости — именно понятие, но не явление, поскольку во всем мире она широко распространена. Задачи бизнес-ипотеки ясны: кредитовать покупку коммерческой недвижимости под ее же залог.

Небольшие и средние предприятия в последнее время все чаще подвергаются риску в любой момент оказаться на улице. Ведь арендные ставки растут, и арендодатель стремится больше заработать. Конечно, при наличии договора арендатор может свои права доказывать в суде, но эта долгая процедура серьезно подрывает непрерывность процесса работы фирмы. Денег на покупку здания в собственность у таких компаний, конечно, нет. Решить проблему могла бы бизнес-ипотека - во всем мире компании покупают недвижимость в рассрочку. В России, к сожалению, пока не создано удобных законодательных механизмов для таких сделок.

Рынок коммерческой недвижимости развивается достаточно стабильно, и даже если некоторые объекты испытывают недостаток финансирования, то явление это скорее локальное и временное. Прогнозы экспертов на ближайшие год-другой тоже оптимистичны. Однако не исключено, что с увеличением предложения цены стабилизируются, и рынку будет нужен новый импульс. Одним из стимулов его развития могло бы стать ипотечное кредитование.

Российские предприниматели практически не имеют доступа к кредиту на покупку коммерческой недвижимости. Крупные компании все равно находят возможность реализовать ипотечные схемы, используя в качестве залога другое имущество. Жертвами законодательного пробела становятся в основном мелкие и средние предприятия, не имеющие возможности полноценно развиваться, приобретая в собственность используемые помещения. Спрос на такую услугу со стороны малого и среднего бизнеса, тем не менее, сформирован. В ближайшее время должно появиться и предложение.

Как только фирма набирает обороты, у нее нередко появляется желание оформить в собственность свои основные средства. При этом цели, которые преследуют такие компании, могут быть разные: получение доходов от аренды, извлечение прибыли на вложенный капитал, расширение самого бизнеса и пр. И чтобы не извлекать средства из оборота, в такой ситуации предприниматели обычно обращаются в банк. Типовым клиентом является предприниматель, который раньше арендовал какое-то помещение (ресторан или офис), а потом посчитал, что ему выгоднее это помещение выкупить. Причем подчас он выкупает всего несколько комнат или этаж. Главное, чтобы эту часть здания можно было зарегистрировать в регистрационной палате в качестве единицы недвижимости. Для того чтобы получить в банке такой кредит, необходимо предоставить расчеты, из которых будет видно, за счет чего заемщик намерен гасить долг. Если предприниматель планирует использовать здание для того, чтобы потом сдавать его в аренду, то надо будет показать арендные договоры (если эта недвижимость уже кому-то сдается) либо предварительные договоры (если здание пока свободно). Важно, чтобы проценты по кредиту покрывались предполагаемыми арендными доходами. Если же собственник собирается развивать на своих площадях какой-то собственный бизнес, то он должен подготовить бизнес-план, который убедит банкиров в его потенциальной прибыльности. Доходы предприятия должны быть такими, чтобы хватило денег и на возврат основного долга, и на выплаты кредитных процентов.

На Западе даже небольшие компании и мелкие предприятия, которые только начинают свою деятельность и часто не имеют ничего, кроме простого бизнес-плана, могут рассчитывать на кредит для приобретения офиса. В Европе в качестве обеспечения могут выступать либо имеющиеся у владельца компании акции или (в значительно более редких случаях) какая-то другая недвижимость. В западных странах, где законодательство учитывает интересы инвесторов, вообще нет других сделок, кроме как через ипотеку, просто не принято что-либо покупать даже при наличии достаточной для этого суммы. Если у предпринимателя есть 10 млн $, то предполагается, что он сделает покупку не за 10 млн $, а за 50 млн $ - для извлечения из более дорогого объекта большей прибыли.

У бизнес-ипотеки - хорошая перспектива. Действительно, имеется ниша — предприниматели, накопившие денег на первичный взнос и желающие приобрести не здание, а помещение площадью 100—200 кв. м для ведения бизнеса или инвестиционной деятельности, т. е. в дальнейшем иметь собственное помещение, в котором можно работать самому либо сдавать его в аренду. К тому же многие крупные компании готовы покупать здания и гостиницы. Этот сегмент интересен и девелоперам, которые осуществляют строительство и стремятся перекредитовываться. Таким образом, круг потребителей здесь очень широк.

Кредит на покупку коммерческой недвижимости под ее залог - новое веяние на рынке банковских услуг. Классической бизнес-ипотеки, широко практикуемой за рубежом, у нас сегодня нет, так как нет соответствующих законов. В условиях отсутствия необходимого законодательства некоторые структуры все же пытаются выдавать в Москве кредиты на приобретение коммерческой недвижимости, используя достаточно сложные схемы.

Ипотека долгое время оставалась закрытой для малого бизнеса именно потому, что в качестве обеспечения кредита предоставить ему традиционно нечего, а под залог приобретаемого небольшого помещения банки не кредитовали. Разные компании решали эту проблему по-разному. Один из самых популярных способов — кредит на развитие бизнеса, или так называемый корпоративный кредит. Однако ставка по этому кредиту настолько велика — на уровне 14%, — что многие компании вынуждены отказаться от такого способа peineния проблемы. Невозможность привлечения заемных средств приводит к другой серьезной проблеме: небольшая компания не может расширить свои площади ни на собственные, ни на заемные деньги. Вследствие этого мелкие предприниматели вынуждены арендовать помещения у более крупных компаний, что зачастую оборачивается повышением арендной платы и невозможностью планировать свой бизнес. У малого бизнеса такая ситуация, что нет имущества, потому что он просто малый, и потому ему выгоднее платить по кредиту, чем вносить средства в счет арендной платы. Несколько компаний (Московский ипотечный центр, консалтинговая компании MainDecision и т.д.) уже предлагают схему кредитования юридических лиц под залог приобретаемой недвижимости. Бизнес-ипотека могла бы существенно помочь развитию предпринимателей, особенно - для предприятий розничной торговли. Например, ресторанам крайне важно владеть помещением на правах собственности, так как в этом секторе обычно велики материальные вложения в создание оригинального интерьера. Несмотря на появившиеся «первые ласточки», в целом на сегодняшний день ситуация такова, что российские предприниматели практически не имеют доступа к кредитам на покупку коммерческой недвижимости. Спрос на такую услугу со стороны малого и среднего бизнеса, тем не менее, сформирован.

Сегодня объем рынка офисных помещений увеличивается, цены, возможно, стабилизируются, и рынку будет нужен новый импульс для того, чтобы развиваться дальше. Конечно, главным импульсом должен стать общий экономический рост, но чрезвычайно важно, чтобы были созданы логичные механизмы финансирования. Макроэкономика меняет не только объем, но и качество рынка. Например, увеличивается размер офисной площади на одного работника -это можно увидеть на примере многих стран. К тому же теперь, помимо человека, нужно разместить еще немало офисной техники. И дальновидные работодатели не хотят экономить на площади помещений: улучшаются условия труда, строятся новые здания, применяются новые типы планировок. Новые стандарты вызваны новыми подходами к управлению. На смену «коммунальной» архитектуре советских НИИ с ее комнатно-коридорной организацией приходит большое открытое пространство. Понятно, что и на увеличение площади, и на современную начинку офисов нужны дополнительные средства.

Чаще всего к услугам бизнес-ипотеки обращаются компании, решившие приобрести торговые площади и офисные помещения, которые они ранее снимали в аренду. Причины, по которым они это делают, различны. Зачастую фирмам просто не хватает оборотных средств, чтобы совершить покупку без кредита. Все средства находятся в производстве, и забирать их из оборота обычно нерентабельно. Впрочем, нередко средства просто выгодней занять. Если приобретение недвижимости через ипотеку будет стоить 11-16% годовых, а бизнес дает примерно 25% годовых, соответственно лучше взять кредит на несколько лет, нежели потратить средства на покупку недвижимости, а потом взять кредит на развитие бизнеса. Соответственно, компания, скорее всего, выберет вариант с ипотекой.

В настоящий момент ипотека коммерческой недвижимости проходит ту точку развития, которую жилищная ипотека уже прошла: высокие кредитные ставки, отсутствие вторичного рынка, сложность проведения самой сделки, отсутствие предложений в строящихся объектах. Однако ипотечная схема может стать весьма эффективным инструментом получения дополнительных средств.

Актуальность темы. Коммерческая недвижимость (офисы, магазины, гостиницы, склады, цеха и т.д.) занимает центральное место в структуре основного капитала предприятия. Инвестирование в коммерческую недвижимость требует наибольших расходов. Ввиду высокой его стоимости, затраты на основные средства не могут быть возмещены быстро. Но если руководство предприятие намерено иметь стабильное, конкурентоспособное положение на рынке, чтобы фирма имела постоянный статус и доверие среди покупателей, клиентов и партнёров, ему необходимо иметь основной капитал, который бы приносил достаточно высокие доходы.

Перспективным инструментом увеличения основного капитала является бизнес-ипотека - приобретение коммерческой недвижимости с помощью ипотечных механизмов. На Западе вопрос необходимости использования бизнесипотеки практически даже не ставится, потому что любая сделка по купле-продаже коммерческой недвижимости совершается с применением ипотечных механизмов. Покупать недвижимость сразу просто не выгодно, даже если у компании есть на это средства. Российские предприниматели до настоящего времени предпочитали сразу же покупать недвижимость в собственность, что объясняется стремлением к стабильности в весьма изменчивых российских экономических реалиях.

Для России инвестирование бизнеса в коммерческую недвижимость в социально-экономическом плане не менее важно, чем инвестирование граждан в жилье. Особенно это важно для малого и среднего бизнеса. Ведь это множество предпринимателей, которые могут создавать новые рабочие места, обеспечивать рост налоговых поступлений. Кроме того, развитие бизнес-ипотеки позволяет диверсифицировать ипотечный бизнес, как на уровне отдельного банка, так и на уровне региона.

Бизнес-ипотека - второй этап развития ипотеки в России. Сам процесс развития бизнес-ипотеки в России повторяет эволюцию ипотеки жилья, только на более ранней стадии, а, следовательно, ему присущи и все известные этому рынку сложности.

Бизнес-ипотека работает по тем же схемам, что и ипотека жилья. Однако есть и существенные отличия. Во-первых, при ипотеке жилья заемщиком является физическое лицо, не осуществляющее предпринимательскую деятельность с этим активом, в случае же бизнес-ипотеки заемщик — это лицо юридическое, стремящееся получить на баланс новый актив. Во-вторых, жилищная ипотека может возникнуть в силу закона. А в случае с коммерческой недвижимостью такого закона пока нет, но залог может возникнуть в силу договора, на основании которого можно заложить коммерческую недвижимость. В этом случае можно ссылаться не на закон, а на договор. В-третьих, в случае жилищной ипотеки банк имеет юридическую базу для выдачи кредита под будущую покупку. При этом непосредственно кредитные отношения возникают в тот момент, когда человек вступает во владение квартирой. Такой же механизм для коммерческой недвижимости в законодательстве не предусмотрен, в Законе «Об ипотеке» говорится исключительно о кредитах на покупку жилья. Для отдельных, уже состоявшихся, сделок по бизнес-ипотеке, приходилось каждый раз находить определенные юридически допустимые формы.

В настоящее время рынок бизнес-ипотеки в России не только существует, но и весьма активно функционирует и растет. Поэтому актуальным является разработка перспективных форм инвестирования в коммерческую недвижимость с помощью ипотеки. Проблемы, связанные с инвестициями в недвижимость, затрагивают интересы большинства населения России. Необходимость и важность научно обоснованных, социально ориентированных и экономически оправданных управленческих решений и преобразований в строительстве недвижимости обусловливает особую актуальность комплексного решения проблем инвестирования на рынке недвижимости, активизации инвестиционной деятельности на основе использования ипотеки коммерческой недвижимости.

Разработанность проблемы. В настоящее время в России исследованию аспектов становления и развития форм инвестирования в недвижимость через ипотеку посвящен ряд работ, подавляющее большинство из которых посвящено жилищной недвижимости. Многие из них послужили основополагающими источниками при проведении диссертационного исследования. В частности, автор опирался на труды таких отечественных ученых как: Л.И.Абалкин, Б.И. Алехин, С.А. Анесянц, Л.О. Бабешко, И.Т. Балабанов, Ю.П. Баталий, В.В. Булатов, А.Н. Буренин А.А. Вишневский, Ю. А. Данилов, В.С.Ем, Е.Ф. Жуков, Б.Д. За-видов, А.Н. Иванов, Б.А. Колтынюк, В.А., Кудрявцев, В.И Лимаренко, Я.М.Миркин, Б.Б. Рубцов, В.М Рутгайзер, В.В Смирнов, Е.И Тарасевич, Э.А. Уткин, А.А Фельдман и другие.

Наряду с отечественными работами диссертант обращался к трудам зарубежных авторов, в той или иной степени касавшихся теоретических и практических вопросов инвестиционной деятельности на рынке недвижимости и развития ипотеки: В.К. Бансал, Ф Бергер, Э. Боди, Ю. Бригхем, Р.Вейсвейллер, Р. Вине, Д. Гарнер, Л.Дж. Гитман, Э. Долан, Т. Лофтон, Г.Р. Мансухани, Д.Ф.

Маршалл, М.Х.Мескон, Н. Ордуэй, Р. Рейли, К.И. Рэй, Д. Фридман, С.Шривастава.

В работах этих ученых рассматриваются вопросы инвестиционного процесса в строительстве, развития ипотеки, особенности ее реинвестирования, обосновываются идеи о развитии реинвестирования ипотеки на основе механизма ипотечных ценных бумаг, а также ряд других научных и практических обобщений, составляющих теоретическую и методологическую базу настоящего исследования. Однако становление и развитие форм бизнес-ипотеки как управленческая задача в рамках экономической системы строительно-инвестиционного комплекса, решаемая на основе использования ипотеки коммерческой недвижимости, несмотря на ее очевидную научно-практическую актуальность и значимость, объектом отдельного исследования еще не выступала.

Таким образом, необходимость разработки системного подхода и создание рекомендаций по совершенствованию форм инвестирования в коммерческую недвижимость с помощью ипотечных механизмов предопределили и обусловили цели и задачи данного диссертационного исследования.

Цель диссертационного исследования состоит в разработке рекомендаций по совершенствованию форм инвестирования в коммерческую недвижимость с помощью ипотеки.

Цель исследования конкретизируется в его задачах:

- провести анализ состояния, основных проблем и перспектив развития форм бизнес-ипотеки;

- рассмотреть методологические и методические аспекты инвестирования в коммерческую недвижимость с помощью ипотеки;

- провести экономический анализ существующего и разрабатываемого законодательства, регулирующего становление и развитие форм бизнес-ипотеки;

- разработать предложения по использованию и совершенствованию форм инвестирования в коммерческую недвижимость с помощью ипотеки.

Научная новизна результатов исследования заключается в следующем:

- конкретизации проблем развития инвестирования в коммерческую недвижимость с помощью ипотеки, это: несовершенство ипотечного законодательства, недостаток предложения на рынке коммерческой недвижимости, трудность реинвестирования коммерческих ипотечных кредитов, сложность оформления недвижимости в собственность и неопределенность в стандартизации правоустанавливающих документов.

- расширении возможностей инвестирования в коммерческую недвижимость путем использования юридически допустимых форм бизнес-ипотеки: (1) «предварительное реинвестирование»; (2) «помощь собственника»; (3) «выкуп юридического лица»; (4) «на основе ипотеки жилья»;

- дополнительном включении в организационные модели инвестирования в коммерческую недвижимость лизинговых форм, а также новой предложенной обобщенной ипотечно-лизинговой формы «выкуп акций юридического лица».

Основные положения, выносимые на защиту: определены основные преимущества бизнес-ипотеки; выделены существенные отличия бизнес-ипотеки от жилищной ипотеки; сформулирована роль бизнес-ипотеки в решении жилищной проблемы; выявлены основные проблемы развития бизнес-ипотеки; определены дополнительные препятствия в развитии бизнес-ипотеки как для кредиторов, так и для заемщиков; предложены юридически допустимые перспективные формы бизнес-ипотеки; предложено использование лизинговых форм для бизнес-ипотеки; разработана обобщенная ипотечно-лизинговая форма бизнес-ипотеки, а именно - «выкуп акций юридического лица».

Заключение диссертации по теме «Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда», Беркалиева, Меруерт Еркиновна

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

1. Общий вывод на основе анализа мирового опыта ипотеки: ссудно-сберегательные институты являются основой ипотечного кредитования в странах с переходной экономикой. В мировой практике сложились 2 финансовые схемы: во-первых, это одноуровневая европейская схема ипотеки, включающая в себя 2 общих типа кредитных институтов долгосрочного кредитования: а) ссудно-сберегательные учреждения, б) ипотечные банки (классическая континентальная модель); во-вторых, двухуровневая американская схема (с вторичным рынком ипотечного кредита). В одноуровневой только заемщик и кредитор связаны ипотечным кредитом, при этом в ссудно-сберегательных институтах заемщик является одновременно учредителем, а ипотечные банки привлекают как краткосрочные ресурсы, так и долгосрочные (обычно путем продаже своих собственных ценных бумаг - закладных листов). В двухуровневой схеме первичные кредиторы являются всего лишь финансовыми посредниками. Главный элемент двухуровневой схемы - процесс секьюритизации (превращения пула банковских неликвидных ипотечных кредитов в ликвидные ипотечные ценные бумаги). Основа двухуровневой схемы - правительственные агентства, которые обладают государственными гарантиями на покупку ипотечных кредитов. В целях снижения рисков финансовой системы они вводят единые стандарты ипотечного кредитования, основой которых являются базовые критерии и параметры долгосрочного кредита. Отсутствие в странах с переходной экономикой необходимой рыночной структуры, качественного и эффективного законодательства, подготовленных кадров, времени и долгосрочных средств для становления классической или двухуровневой модели кредитования ставят ссудно-сберегательные институты в положение основообразующих, так как данные технологические схемы финансирования являются наиболее стабильными и устойчивыми, они довольно дешевы, организационно более легкие, достаточно быстро ориентируемые практически к любому правовому полю.

2. Общий вывод на основе анализа эволюции ипотеки: последовательность формирования ипотеки содержит три этапа. 1-й этап: создание института первичной ипотеки. На этом этапе происходят первые попытки стандартизации оформления долговых обязательств заемщиков с использованием залога недвижимости и предоставлением дополнительных гарантий. Все сделки между участниками инфраструктуры рынка первичной ипотеки регистрируются и подлежат специализированному учету. Как правило, кредитование производится на длительный срок (не менее 10 лет) под низкие проценты (не более 7-8 % годовых). 2-й этап: формирование вторичного рынка ипотеки и механизма повышения ликвидности эмиссионных ценных бумаг. На этом этапе появляются специализированные кредитно-финансовые учреждения, которые производят эмиссию «закладных листов» стандартного образца без указания конкретного имущества, отвечающего по обязательствам. Обладатель закладного листа стал иметь непосредственное требование к его эмитенту. Эта мера позволила существенно расширить число инвесторов, размещающих свои капиталы в ипотечных бумагах. Роль государственного влияния и регулирования растет: вводится специализированный надзор и контроль за деятельностью ипотечных банков, накладываются ограничения на эмитентов бумаг, регулируется объем эмиссии. 3-й этап: интеграция территориальных систем ипотечного кредитования в национальные и дальнейшим совершенствование финансовых инструментов вторичного рынка.

3. Обобщенная оценка мирового опыта реинвестирования ипотеки. Механизм реинвестирования можно схематично изобразить следующим образом. Желающая привлечь финансирование при помощи секьюритизации фирма, называемая обыкновенно Originator, обособляет определенные активы от связанных с ней рисков. Активы (как правило, это дебиторская задолженность) передаются вновь создаваемому лицу, обозначаемому как «компания/лицо со специальной целью» (Special Purpose Vehicle, SPV), которое структурируется таким образом, чтобы минимизировать вероятность банкротства. SPV эмитирует ценные бумаги, обеспеченные требованиями по дебиторской задолженности, передавая вырученные средства Originator'y. Секьюритизация активов снижает расходы на финансирование, поскольку процент, уплачиваемый инвесторам при секьюритизации, меньше цены получения средств иным образом. Ценные бумаги, эмитируемые SPV, могут иметь более высокий инвестиционный рейтинг и соответственно меньшую процентную ставку, нежели корпоративные ценные бумаги, эмитируемые непосредственно Originator'ом. Кроме того, секьюритизация дает косвенные преимущества: 1) отпадает необходимость поддержания достаточности капитала; 2) образуется дополнительный источник финансирования; 3) уменьшается средняя ставка процента при структурировании эмиссии; 4) расширяется круг субъектов «поддержки кредита»; 5) снижаются расходы на управление активами.

4. Выделены основные сдерживающие факторы развития ипотеки в России. Они связаны с недостаточным уровнем доходов основной части потенциальных заемщиков, слабостью ресурсной базы большинства российских банков и несовершенством действующего законодательства. Есть причины, на которые банкиры и заемщики могут повлиять непосредственно: (1) отсутствие кредитных историй у граждан и предприятий. Устранению этой причины будут способствовать кредитные бюро; (2) транзакционные издержки в процессе оформления ипотечных кредитов, которые необходимо снизить; (3) снижение процентных ставок как результат снижения кредитных рисков, например связанных с процедурой обращения взыскания на заложенное имущество.

5. Обобщенная оценка влияния на развитие ипотеки законодательных новаций. Увеличению спроса на недвижимость служат: введение системы кредитных бюро; отмена нотариального удостоверения ипотеки; отмена требования разрешения органов опеки для сделок; отмена НДС при продаже квартир; снижение ставки налога на прибыль для инвесторов в ипотечные бумаги; выселение заемщиков-банкротов из заложенного жилья. Утверждается, что недостаточно законодательных новаций (а это упрощенное согласование и экспертиза документации; продажа заранее подготовленных земельных участков на открытых конкурсах; развитие кредитования застройщиков) по стимулированию предложения недвижимости:

6. Основные преимущества бизнес-ипотеки: (1) бизнес-ипотека по своей структуре проще, чем жилищная, так как в этом случае отсутствует социальный элемент; (2) нет ограничений по обращению взыскания на заложенную коммерческую недвижимость; (3) легко реализовать залог - коммерческую недвижимость. (4) выгодна предпринимателям с относительно высокой доходностью бизнеса.

7. Существенные отличия бизнес-ипотеки от жилищной ипотеки. Бизнес-ипотека работает по той же самой схеме, что и ипотека жилья. Однако есть и существенные отличия: (а) заемщик при бизнес-ипотеке — лицо юридическое, а не физическое, осуществляющее предпринимательскую деятельность с приобретаемым активом; (б) жилищная ипотека может возникнуть в силу закона, бизнес-ипотека пока что - в силу договора, на основании которого можно заложить коммерческую недвижимость; (в) бизнес-ипотека не имеет юридической базы для выдачи кредита под будущую покупку, поэтому необходимо творчески использовать различные юридически допустимые формы.

8. Роль бизнес-ипотеки в решении жилищной проблемы. Для решение жилищной проблемы необходимо одновременное решение двух основных задач: (1) увеличение объемов жилищного строительства; (2) повышение платежеспособного спроса населения с помощью развития жилищной ипотеки. Развивая только жилищную ипотеку, можно подстегнуть уже имеющийся рост цен на рынке жилья. Помимо жилищной ипотеки необходимо развивать инвестиционно-строительную деятельность и соответствующие кредитные механизмы, а именно - бизнес-ипотеку для застройщиков. Кроме непосредственно ипотечного кредитования населения и предпринимателей необходимо развивать инвестиционно-строительную деятельность и соответствующие кредитные механизмы. Поддерживая только ипотечное кредитование, можно подстегнуть и без того имеющийся рост цен на рынке недвижимости. На сегодняшний день очень важным является снятие всех препятствий с инвестиционно-строительной деятельности так, чтобы она в совокупности с ипотекой балансировала предложение и спрос на рынке недвижимости. Ипотечные механизмы на рынке жилищной недвижимости работают как на увеличение спроса - через жилищную ипотеку для населения, так и на увеличение предложения - через бизнес-ипотеку для строительных предприятий. В настоящее время процедура получения кредита для строительных компаний под конкретный проект значительно усложнилась. Основная схема финансирования до принятия 214-ФЗ была такой: банки давали кредит под залог инвестиционных прав на строящийся дом. После вступления в силу закона, особенно для тех объектов, разрешение на строительство которых было получено после 1 апреля 2005 г., ситуация изменилась. В законе прописана солидарная ответственность банка и застройщика перед дольщиками в случае обращения банком взыскания на земельный участок или строящийся дом, но законом не предусмотрено приемлемого для банков механизма регистрации залога инвестиционных прав. Фактически банк не может теперь финансировать застройщика, беря в залог инвестиционные права либо даже незавершенный объект строительства или земельный участок, так как сразу начинает нести солидарную ответственность с застройщиком, т. е. банк берет на себя громадные риски. Эта схема неудобна всем. Возможны разные варианты привлечения средств в инвестиционный процесс: (а) выпуск собственных долговых обязательств; (б) прямая работа с банком по кредитованию проекта; (в) запуск целевых схем ипотечного кредитования граждан по адресной программе. У застройщика, желающего привлечь заемные средства, сейчас есть несколько вариантов: (1) пытаться кредитоваться под залог инвестиционных прав; (2) делать переуступку инвестиционных прав организациям, аффилированным с банками; (3) выпускать облигации и привлекать ресурсы с рынка, но не под залог строящегося жилья, т. е. придумывать разнообразные формы бизнес-ипотеки.

9. Основные проблемы развития бизнес-ипотеки.

Во-первых, это юридические проблемы (несовершенство законодательства). Согласно ст. 77 Закона «Об ипотеке» заложить приобретаемую недвижимость в момент сделки купли-продажи можно лишь в тех случаях, когда речь идет о жилых помещениях. Нежилые помещения в этой статье вообще не упоминаются. В результате закон не разрешает компаниям оформлять закладную на недвижимое имущество до момента заключения сделки купли-продажи. То есть объект требуется сначала приобрести, и только потом его можно закладывать, чтобы получить финансовые ресурсы. В результате нарушается логическая последовательность действий. Кроме того, юридически непроработаны многие важные вопросы (например, права собственности на землю). Поэтому любая сделка, связанная с покупкой коммерческой недвижимости, носит творческий характер. И банки вынуждены использовать различные допустимые формы бизнес-ипотеки, что зачастую только ухудшает положение заемщика и кредитора. С 2005 года начал работать пакет жилищного законодательства, корректирующий «узкие» места закона об ипотеке, однако почти все юридические новации направлены на жилищную ипотеку.

Во-вторых, недостаток предложения на рынке коммерческой недвижимости. Кроме того, на рынке много покупателей, которые готовы финансировать покупку из собственных средств. При этом продавцы не заинтересованы в том, чтобы долго ждать, когда к ним поступит оплата за помещение. Они предпочитают получить оплату сразу. Поэтому посреднические компании предлагают разные формы бизнес-ипотеки, чтобы ускорить процедуру заключения сделки и как можно быстрее перевести средства на счет продавца:

В-третьих, трудность реинвестирования коммерческих ипотечных кредитов. У банков и других кредитных организаций в России нет долгосрочных пассивов. Если на развитие жилой ипотеки выделяет ресурсы государство, то у рынка бизнес-ипотеки такой поддержки, конечно, нет. По мере развития рынка секьюритизации и других форм привлечения финансовых средств с рынка капитала эта проблема будет постепенно решаться, и в данном сегменте кредитного рынка, безусловно, ожидается значительный рост. Большинство банков предпочитают реинвестировать, то есть перепродавать, ипотечные займы международным организациями. У международных организаций есть жесткие стандарты на покупку ипотечных займов, в которых речь идет только о жилом фонде. Отсутствие рынка реинвестирования кредитов по бизнес-ипотеке обусловливает высокий риск зависания кредита на балансе банка. Если на ипотечном рынке жилья существует Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое скупает пулы у частных банков, то на рынке бизнес-ипотеки аналогичной структуры просто нет.

В-четвертых, сложность оформления недвижимости в собственность и неопределенность в стандартизации правоустанавливающих документов. . Во многих случаях система реестров недвижимости организована так, что права собственности на объекты недвижимости закреплены недостаточно четко. Важным моментом является упорядочение процедуры оформления в собственность (долгосрочную аренду) и регистрации объекта залога в строящихся домах, как предназначенных для офисного использования, так и для иных коммерческих проектов. Серьезные инвесторы не готовы приходить на этот рынок без четких правил игры на нем. Трудность получения полного пакета документов, подтверждающих право собственности на здание (так называемый титул) -это серьезное препятствие для развития бизнес-ипотеки. Из-за отсутствия стандартов даже юристы не знают, какой именно пакет документов необходим для совершения сделки. Показательным примером является вопрос о праве собственности на землю. Когда человек покупает квартиру в многоквартирном доме, этот вопрос не стоит. А когда речь идет о коммерческой недвижимости, как правило, возникает разговор об отдельно стоящем здании, и вопрос с землей становится очень острым. Представляется целесообразным при решении этой проблемы идти по пути, по которому прошел весь мир: четкая стандартизация документов, которые описывают титул на коммерческую недвижимость Надо создавать зонирование территорий, определять четкие рыночные механизмы, чтобы понимать, где и сколько стоит земля и какие правоустанавливающие документы должны быть на недвижимость.

Кроме того, дополнительными препятствиями в развитии бизнес-ипотеки для кредиторов представляют: (1) необходимость прозрачности бизнеса заемщика, (2) неумение заемщиков прорабатывать свои бизнес-проекты, (3) нехватка опыта и методик оценки деятельности заемщика, в отличие от жилой ипотеки, где процесс андеррайтинга, оценки кредита и платежеспособности потенциального заемщика уже более или менее налажен, (4) высокие финансовые риски кредитора. В первую очередь это касается суммы кредита. Одно дело — рисковать $50 ООО, другое дело — $500 ООО, (5) неотработанность процедуры взыскания залога.

В свою очередь, для заемщиков в бизнес-ипотеке проблемы создают: (1) высокие расходы заемщика. Это, в первую очередь, высокие требования по минимальному начальному взносу: он колеблется от 20% до 50% процентов стоимости объекта (на Западе первоначальный платеж составляет от 5% до 15%), (2) короткий срок кредитования. Российские банки предпочитают давать кредит не более чем на 5-7 лет, в то время как иностранные банки - на 10-12; (3) высокие требования к заемщику, (4) риск роста процентных ставок, (5) наличие обременений коммерческой недвижимости. Так, например, могут возникнуть проблемы с арендаторами, так как после реализации здания договоры аренды не расторгаются.

Таким образом, скорость развития бизнес-ипотеки будет зависеть от наличия у банков долгосрочных финансовых ресурсов, а также от наличия законов, связанных с рынком ценных бумаг, чистотой титула и правоустанавливающих документов на тот или иной объект недвижимости. Однако продвижение бизнес-ипотеки необходимо для рынка, и возможности для этого есть. Экономически Россия готова к этому.

10. Предложены юридически допустимые формы бизнес-ипотеки: (1) «предварительное реинвестирование»; (2) «помощь собственника»; (3) «выкуп юридического лица»; (4) «на основе ипотеки жилья». Утверждается, что наиболее перспективной для развития бизнес-ипотеки является форма «выкуп юридического лица». В идеале, проблему развития бизнес-ипотеки в России надо решать в комплексе: необходимо дать четкое определение коммерческой недвижимости, чтобы указать, как в этом случае возникает ипотека; внести изменения, уменьшающие сроки регистрации договоров купли-продажи нежилых помещений и ипотеки; принять законы о страховании банковских рисков, увеличив тем самым сроки кредитования. На практике - происходит становление форм бизнес-ипотеки. Рассмотрим возможности их развития.

A) Предварительное реинвестирование. Появление такой формы бизнес-ипотеки связано с преодолением уже упомянутого казуса в законодательстве, делающего классическую ипотеку невозможной применительно к нежилым помещениям. Из-за невозможности получить кредит ДО покупки приходится получать его ПОСЛЕ. Для этого заемщик должен сначала профинансировать покупку объекта из собственных средств (а поскольку их нет - просто занять), а после регистрации своих прав на объект потом получить ипотечный кредит. Это в настоящее время наиболее распространенная форма бизнес-ипотеки в России.

Б) Помощь собственника. Другая форма бизнес-ипотеки возникает, когда взять ипотечный кредит заемщику помогает собственник покупаемой коммерческой недвижимости, например, продавец здания. Наиболее перспективной выглядит следующая схема: (1) на первой стадии покупатель выплачивает продавцу объекта часть собственных средств (собственно первоначальный взнос); (2) банк же, в свою очередь, предоставляет продавцу обязательство выплатить недостающие средства в случае регистрации залога; (3) после этого регистрируется залог на банк, а на покупателя оформляются все документы по передаче прав собственности, то есть заключается договор купли-продажи, продавец получает всю сумму, совершается регистрация, и помещение остается в залоге; (4) далее заключается договор купли-продажи, продавец опять же получает часть средств в виде первоначального взноса от покупателя, а также получает гарантию банка, после чего на нового покупателя регистрируется собственность, а на банк регистрируется договор залога.

B) Выкуп юридического лица. Фактически, эта форма - аналог «компании со специальной целью» (SPV), эффективно используемой в реинвестировании жилищной ипотеки. Создается аффилированная с банком (дочерняя или подконтрольная) компания. В эту компанию заемщик переводит 20-40% от стоимости объекта, что фактически является первоначальным взносом. Недостающую для покупки недвижимости сумму дает банк. Затем аффилированная с банком компания, на чей счет поступили деньги для проведения сделки, выкупает нежилое помещение, и оформляет его не на клиента, а на себя. Впоследствии заемщик выкупает акции этой компании, выплачивая кредит, и переводит под свой контроль объект недвижимости.

Г) На основе ипотеки жилья. Заемщик берет кредит на покупку жилой недвижимости, которую затем переводит в разряд нежилого фонда.

11. Предложено использование лизинговых форм для бизнес-ипотеки. Помимо чисто ипотечных форм, для бизнес-ипотеки представляется перспективным также использование близких форм, а именно - лизинга. Перспективной является следующая схема: (1) банк приобретает недвижимость; (2) затем банк выдает аффилированной с ним компании льготный кредит для покупки коммерческой недвижимости; (3) недвижимость становится залогом кредита; (4) аффилированная компания, учредителем которой является сам банк, становится лизингодателем недвижимости; (5) заемщик, в данном случае — лизингополучатель, заключает с компанией-лизингодателем договор коммерческой аренды, по которому обязуется выплачивать ежемесячные взносы; (6) аффилированная с банком компания, получая лизинговые платежи от заемщика, в свою очередь гасит имеющийся банковский кредит; (7) по окончании срока аренды помещение переходит в собственность заемщика. Преимуществами договора лизинга являются: (1) возможность досрочного погашения; (2) существенное сокращение первоначального взноса, или авансового платежа, (3) приобретенные помещения могут быть перепланированы; (4) в глазах банка лизинговая компания, которая является посредником между банком и заемщиком, выступает более надежным клиентом, обладающим хорошим кредитным портфелем и хорошей кредитной историей; (5) возможность экономить на налоге на имущество, экономия по налогу на имущество происходит за счет использования ускоренной амортизации (норма амортизации при лизинге может быть увеличена в три раза); (6) возможность экономить на налоге на прибыль.

12. Предложена обобщенная ипотечно-лизинговая форма бизнес ипотеки, а именно - «выкуп акций юридического лица». Классическая ипотека и лизинг являются частными случаями для этой формы. Ипотека и лизинг коммерческой недвижимости являются, по своей сути, достаточно близкими формами кредитования покупки недвижимости. Различие состоит в том, что при ипотеке право собственности на приобретаемую недвижимость сразу же переходит к заемщику, а при лизинге - только в конце расчетов по кредиту. Можно предложить перспективную форму бизнес-ипотеки, объединяющую классическую ипотеку и лизинг. Назовем такую форму «выкуп акций юридического лица». Получить такую формы можно модификацией уже рассмотренной нами формы «выкуп юридического лица», дополнив ее процедурой приобретения акций компании, аффилированной с банком-кредитором, по мере выплаты кредита. Начав с приобретения доли акций, эквивалентной первоначальному взносу (например, с 20%), покупатель недвижимости, выплачивая кредит, последовательно проходит стадии владения «блокирующего», «контрольного» и т.д. пакета акций, то есть происходит, можно сказать, постепенная передача права собственности на приобретаемую по бизнес-ипотеке недвижимость.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Беркалиева, Меруерт Еркиновна, 2006 год

1. Арбитражный процессуальный кодекс РФ от 05.05.95.2 Гражданский кодекс РФ.

2. Гражданский процессуальный кодекс РСФСР4 Жилищный кодекс РСФСР.

3. Земельный кодекс РСФСР от 25.04.61.

4. О выпуске и обращении жилищных сертификатов / Указ Президента РФ от 10.06.94 №1182. // Собр. Законодательства РФ. 1994. №7.

5. О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами / Указ Президента РФ от 16.05.97 № 485.

6. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним / Закон РФ от 21.07.97 №122-ФЗ.

7. О государственной целевой программе «Жилище» / Постановление Правительства РФ от 20.06.93 №595.

8. О дополнительном стимулировании частных инвестиций в Российской Федерации / Постановление Правительства РФ от 01.05.96 №534.

9. О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования / Указ Президента РФ от 28.02.96 №293.

10. О жилищных кредитах / Указ Президента РФ от 10.06.94 № 1180.

11. О залоге / Закон РФ от 29.05.92 №2872-1

12. О концепции развития ипотечного жилищного кредитования в г. Москве / Постановление Правительства Москвы от 11.08.98 №625.

13. О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации / Постановление Правительства РФ от 11.01.00 №28.

14. О мерах по созданию товариществ домовладельцев (кондоминиумов) в Нижегородской области / Постановление губернатора Нижегородской области от 18.11.94

15. О методических рекомендациях по составлению планов санации кредитными организациями / Письмо Центрального Банка РФ от 30.04.97 №443.

16. О Московской городской программе «Жилище» / Постановление Правительства Москвы от 19.09.95 №782.

17. О некоммерческих организациях / Закон РФ от 12.01.96 (ред. от 26.11.98).

18. О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав / Постановление Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 25.02.98 № 8.

19. О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации / Постановление Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 01.06.96 №6/8.

20. О новом этапе развития Государственной целевой программы «Жилище» / Указ Президента РФ от 29.03.96 № 431.

21. О порядке предоставления товарного кредита на индивидуальное жилищное строительство в Республике Башкортостан / Постановление Кабинета Министров Республики Башкортостан от 22.01.99 № 15.

22. О предоставлении гарантий или поручительств по займам и кредитам / Указ Президента РФ от 23.07.97 №773.

23. О приватизации жилищного фонда в РФ/Закон РФ от 4.07.91. №1541-1

24. О проверке правильности оформления ипотеки / Письмо Центрального Банка РФ от 25.05.94 №25-1-312.

25. О развитии конкуренции при приобретении услуг по эксплуатации и ремонту государственного и муниципального жилищного фондов / Указ Президента РФ от 29.03.96 №432.

26. О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы / Указ

27. Президента РФ от 24.12.93 №2281.

28. О разработке федеральной целевой программы «Свой дом» / Указ Президента РФ от 23.03.96, №420.

29. О реализации концепции развития ипотечного жилищного кредитования в г.Москве / Постановление Правительства Москвы от 06.10.98 №767.

30. О реализации программы подготовки и аттестации оценщиков недвижимости / Распоряжение мэра Москвы от 14.02.97 №129-РМ.

31. О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации / Указ Президента РФ от 28.04.97 № 425.

32. О совершенствовании форм и условий оказания государственной поддержки граждан в строительстве и приобретении жилья / Указ Президента Чувашской Республики от 04.10.99 №70.

33. О создании и обеспечении деятельности Московского ипотечного агентства / Постановление Правительства Москвы от 29.09.98 №738.

34. О товариществах собственников жилья / Закон РФ от 15.06.96 №72~ФЗ.

35. О федеральной целевой программе «Государственные жилищные сертификаты» / Постановление Правительства РФ от 20.01.98 № 71.

36. О федеральной целевой программе «Свой дом» / Постановление Правительства РФ от 20.06.96 №753.

37. О частных инвестициях в Российской Федерации / Указ Президента РФ от 17.09.94 № 1928.

38. Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию / Постановление Правительства РФ от 26.08.96 №1010.

39. Об ипотеке (залоге недвижимости) / Закон РФ от 16.07.98 № 102-ФЗ. // Собр. Законодательства РФ. 1998. №29.

40. Об организации страхового дела в Российской Федерации / Закон РФ от 27.11.92 №40151 (ред. от 31.12.97).

41. Об основах федеральной жилищной политики / Закон РФ от 24.12.92 №4218-1.

42. Об основных положениях о залоге недвижимого имущества ипотеке / Распоряжение Правительства РФ от 22.12.93 № 96-РЗ.

43. Об осуществлении пилотного проекта Московской ипотечной программы / Распоряжение мэра Москвы от 07.09.98 №915-РМ.

44. Об оценочной деятельности в г. Москве / Закон города Москвы от 11.02.98 №3.

45. Об оценочной деятельности в Российской Федерации / Закон РФ от 29.07.98 №135-Ф3.

46. Об упорядочении организации управления жилищным фондом в г. Москве / Постановление Правительства Москвы от 16.02.93 №142.

47. Об утверждении временного положения о кондоминиуме / Указ Президента РФ от 23.12.93 №2275.

48. Об утверждении временного положения о согласовании залоговых сделок / Распоряжение Государственного комитета РФ по управлению государственным имуществом от 21.04.94 №890-р.

49. Об утверждении положения о лицензировании риэлтерской деятельности / Постановление Правительства РФ от 23.11.96 № 1407.

50. Об утверждении Положения о предоставлении гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья / Постановление Правительства РФ от 01.12.93 №1278.

51. Об утверждении примерного порядка формирования и использования региональных и местных внебюджетных фондов развития жилищного строительства / Постановление Правительства РФ от 15.06.94 №664.

52. Монографии и учебники 1 Абрамов С.И. Организация инвестиционно-строительной деятельности. М: Центр экономики и маркетинга, 1999.

53. Андрющенко В.И., Костикова Е.В. Книга акционера для чтения и принятия решений. М.: Финансы и статистика, 1994.

54. Анесянц С.А. Основы функционирования рынка ценных бумаг. М.: Контур,1998.

55. Балабанов ИТ. Операции с недвижимостью в России. М.: Финансы и статистика, 1996.

56. Балабанов ИТ. Риск менеджмент. - М.: Финансы и статистика, 1996.

57. Балабанов И. Т. Финансовый менеджмент: Учебник для профессиональных учебных заведений / Санкт-Петербургский экономический колледж. М.: Финансы и статистика, 1994.

58. Балабанов И. Т. Финансы граждан (как россиянам создать и сохранить богатство). -М.: Финансы и статистика, 1995.

59. Банковская система России: Настольная книга банкира. В 3 кн. / Авт. кол.: Л.И.Абалкин, Г.А.Аболихина, М.Г.Адибеков, Л.Д.Андросова и др.; Ред. кол.:

60. A.Г.Грязнова и др. М.: ДеКа, 1995.

61. Банковский портфель-3: Книга менеджера по кредитам. Книга менеджера по расчетам. Книга менеджера по фондовым операциям. Книга банковского бухгалтера и аудитора / Авт.кол.: О.Н.Антипова и др; Отв. ред.'.Ю.И.Коробов, Ю.Б.Рубин,

62. B.И.Солдаткин. М.: СОМИНТЭК, 1995.

63. Баринов В. Т. Муниципальные облигации. Выпуск и размещение: Практическое пособие. М.: Русская деловая литература, 1997.

64. Баталий ЮЛ. По пути решения жилищной проблемы. М.: Стройиздат. 1989.

65. Белое В.А. Практика вексельного права. М.: ЮрИнфоР,1998.

66. Бергер Ф. Что Вам надо знать об анализе акций: Пер. с нем. -М.:Интерэксперт:Финстатинформ, 1998.

67. Берзон Н.И, Ковалев А.П. Акционерное общество: Капитал, правовая база, управление: Практическое пособие для экономистов и менеджеров. М.: Финстатинформ, 1995.

68. Беркалиева М.Е., Ерошенков С.Г., Кузьминов А.Н., .Янтурин Р.С. Развитие секьюри-тизации ипотечных активов в России. М.: МАКС ПРЕСС, 200.6

69. Бланк И.А. Инвестиционный менеджмент. Киев: МП ИТЕМ, 1995.

70. Боди Э. Принципы инвестиций: Пер. с англ. /Боди, А. Кейн, А.Дэю. Маркус. 4.изд. -М.: Вильяме, 2002.

71. Бочаров В.В. Инвестиции: Инвестиционный портфель. Источники финансирования. Выбор стратегии: Учебник. СПб.: ПИТЕР, 2002.

72. Бригхем Ю., Гапенски Л. Финансовый менеджмент / Пер. с англ. Том 1. СПб.: Экономическая школа, 1997.

73. Булатов В.В. Фондовый рынок в структурной перестройке экономики. М.: Наука, 2002.

74. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия: Учеб. пос. для студ. вузов по экон. спец. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2001.

75. Ван Хорн Дж.К. Основы управления финансами: Пер. с англ. / Гл. ред. серии Я.В.Соколов. М.: Финансы и статистика, 1996.

76. Вишневский А.А. Залоговое право / Учебное и практическое пособие. М.: БЕК, 1995.

77. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. М.: ИНФРА-М, 1996.

78. ГарнерД., Оуэн Р., Конвей Р. Привлечение капитала: Учебное пособие: Пер. с англ. -М.: Джон Уайли энд Санз, 1995.

79. Герчикова И.Н. Менеджмент / Учебник. 2-е изд. М.: Банки и биржи, ЮНИТИ. 1995.

80. Гитман ЛДж., Джонк М.Д. Основы инвестирования: Пер. с англ. / Академия народного хозяйства при Правительстве РФ. М.: Дело, 1997.

81. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечноекредитование / В схемах. Издание 2-е, стереотипное М.: Филинъ, 1999.

82. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости \ Учебник. М.: Филин, 1999.

83. Данилов Ю. А. Создание и развитие инвестиционного банка в России / Академия народного хозяйства при Правительстве РФ. М.: Дело, 1998.

84. Денежное обращение и кредит капиталистических стран / Под ред. профессора Л.Н.Красавиной М.: Финансы и статистика, 1989.

85. Деньги и кредит в рыночной экономике: Учебное пособие / Авт. кол.: Г.Н.Белоглазова и др. СПб.: СПбУЭФ, 1994.

86. Добрынин А.В., Беркалиева М.Е., Гуров МЛ., Мутовин С.И. Ипотечные ценные бумаги. М.: МАКС ПРЕСС, 2005.

87. Ерошенков С.Г. Переход к накопительной пенсионной системе: мировой опыт и возможности его применения в России. М.: МАКС ПРЕСС, 2001.

88. Ерошенков С.Г. Рост стратегических инвесторов: мировой опыт пенсионных реформ. -М.: МАКС ПРЕСС, 2000.

89. Ерошенков С.Г., Кузъмжов А.Н., Клименко О.Н., Мутовин С.И. Развитие ипотеки и пенсионная реформа в России. М.: МАКС Пресс, 2003.

90. Жилищная программа: проблемы и решение М.: Стройиздат, 1990.

91. Жилищная экономика / Пер. с англ. М.: Дело, 1996.

92. Жилищное законодательство России / Сборник нормативных документов. М: Агентство бизнес-информации, 1996.

93. Жилье: комплексный взгляд / Под общ. ред. В.М.Агапкина. Науч. ред. А.В.Черняк, В.З. Черняк. М: А.В.Ч., 2001.

94. Завидов БД. Договоры посреднических услуг. М.: ФБК-ПРЕСС, 1997.

95. Завидов БД. Комментарий к Федеральному закону Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)» М.: ПРИОР, 1998.

96. Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. М.: Спарк, 1998.

97. Захарова Н.Н. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» М.: Юрайт, 1999.

98. Ипотека в России / Под ред. А.В. Толкушкина. М.: Юристь, 2002. 562 с.

99. Ипотека в России: вчера, сегодня и завтра / Под ред. А.П.Иванова, В.И.Бусова. М.: Научно-аналитический «Информцентр-Директор» газеты «Экономика и жизнь» , 1994.

100. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (часть первая) / Под ред. Садикова О.Н. М.: КОНТРАКТ-ИНФРА-М, 1997.

101. Комментарий к земельному законодательству Российской Федерации / Под ред. Бо-голюбоваС.А. М.: Юринформцентр, 1998.

102. Комментарий к Федеральному закону «Об акционерных обществах» / Авт. кол.: В.В.Залесский и др.; Под общ. ред. М.Ю.Тихомирова. М., 1996.

103. Конкуренция на рынках небанковских финансовых услуг / Бюро экономического анализа. М.: ТЕИС, 2002.

104. Концепция международной программы по ипотечному кредитованию жилищного строительства в России « Дом для Вашей семьи». М.: Российская ипотечная ассоциация, 1998.

105. Кострикин П.Н., Кузьминов А.Н., Мутовин С.И., Никифорова О.В. Ипотечное кредитование в России. М.: МАКС Пресс, 2002.

106. Кострикин П.Н., Кузьминов А.Н., Мутовин С.И. Мировой опыт ипотечного кредитования. М.: МАКС Пресс, 2002.

107. Кудрявцев В.А., Кудрявцева Е.В. Основы организации ипотечного кредитования / Учебное пособие. М.: Высшая школа, 1998.

108. Лгшаренко В. И. Ипотека: стратегия развития. Теория и практика внедрения системы ипотечного кредитования в условиях кризисной экономики России. М.: Диалог-МГУ, 2001.

109. Мансухани Г.Р. Золотое правило инвестирования: Пер. с англ. 2-е. изд. - М.: Церих-ПЭЛ, 1995.

110. Маршалл Джон Ф., Бансал Випул К. Финансовая инженерия: Полное руководство по финансовым нововведениям: Пер. с англ.:Учебник для студ. вузов по экон.спец. / Науч. ред. Г.А.Агасандян. М.: ИНФРА-М: НФПКД998.

111. Международная практическая конференция «Ипотека в России» М.: УПК «Ипотека» АНХ, 1999.

112. Механизмы привлечения инвестиций в условиях России: Практика, правовые основы / Сост.Н.В. Абросимов,Е.В.ГрацианскийВ.А.Керов и др. М.: Ин-т риска и безопасности, 1998.

113. Миркин Я.М. Банковские операции. Ч.З.: Инвесиционные операции банков. Эмисси-онно-учредительская деятельность банков: Учебное пособие. М.: ИНФРА-М, 1996.

114. Модель вторичного рынка ипотечных кредитов: опыт США / Сборник материалов. -М.: Институт экономики города, 1995.

115. Мурашева О.В. Инвестиции в жилищное строительство: Учебное пособие / Финансовая академия при Правительстве РФ. М.: ФА, 1996.

116. Мутовин С.К, Смирнова А.Т. Секьюритизация ипотечных активов. М.: МАКС Пресс, 2005.

117. Мутовин С.И., Вишняков Н.В. Развитие ипотечного кредитования в России. М.: МАКС Пресс, 2005.

118. Научно-практический комментарий к Федеральному закону « Об ипотеке (залоге недвижимости)» (постатейный) / Под ред. М.Г. Масевич. М.: Контракт, Инфра-М, 1999.

119. Немецкая банковская система / Изд-е Федерального союза немецких банков (на русском языке). Кельн: Банк-Ферлаг ГмБХ, 1993.

120. Нетревожко Т.Д. Квартира, покупка, продажа, обмен. (руководство по операциям с недвижимостью). М.: Книжный мир. 1999.

121. Основы бизнеса на рынке недвижимости СПб.: ДЕАН, 1997.

122. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия «Оценочная деятельность» / Учебное и практическое пособие. Под ред. В.М. Рутгайзера. М.: Дело, 1998.

123. Пантелеев П.А. Рынок ценных бумаг: Закон. Комментарий. Практика. М.: ИНФРА-М, 1996.

124. Попков В.П., Семенов В.П. Организация и финансирование инвестиций. СПб.: ПИТЕР, 2001.

125. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России / Под ред. B.C. Ема. М.: Статут, 1999.

126. Прорвич В.А. Основы экономической оценки городских земель / Серия «Оценочная деятельность» Учебное и практическое пособие. Под ред. В.М. Рутгайзера. М.: Дело, 1998.

127. Развитие рынка ипотечного жилищного кредитования в России / Материалы парле-ментских слушаний. М.: Парус, 1998.

128. Рид Э., Коттер Р., Гилл Э., Смит Р. Коммерческие банки / Пер. с англ. Под ред. В.М. Усоскина. М.: Прогресс, 1983.

129. Романова М. В. Уставный капитал (практика налогообложения страховых организаций). М.: Книжная редакция «Финансы», 2002.

130. Рынок недвижимости России: проблемы и перспективы / Материалы Первой Международной конференции. М.: Институт Адама Смита, 1996.

131. Система стройсбережений в Германии. М.: Жилищная Инициатива, 1996.

132. Смирнов В.В. Экспертиза и страхование. К.: Ярославия, 1995.

133. Смирнов В.В. Залог и страхование К.: Ярославия, 1995.

134. Смирнов В.В. Менеджер по ипотечным операциям. М.: Аудитор, 1999.

135. Смирнов В.В., Лукина З.П, Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений). М.: Ось-89,1998.

136. Смирнов В.В., Лукина З.П. Ипотечное жилищное кредитование. М.: Аудитор, 1999.

137. Смирнов В.В., Лукина З.П. Менеджер по операциям с недвижимостью. М.: Аудитор, 1999.

138. Страйк Р.Дж., Косарева Н.В. Создание системы ипотечного жилищного кредитования в России. М.: Институт экономики города, 1995.

139. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. СПб: Технобалт, 1995.

140. Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость. СПб: СПб ГТУ, 1996.

141. Технология работы с недвижимостью: 1. Операции с объектами недвижимости / Под ред. О.М.Толкачева. М.: Городская собственность, 1998.

142. Технология работы с недвижимостью: 2. Земельные отношения / Под ред. О.М.Толкачева. М.: Городская собственность, 1999.

143. Управление портфелем недвижимости / Учеб пособие для вузов. Пер. с англ. М.: Закон и право, ЮНИТИ, 1998.

144. Усоскин В.М. Современный коммерческий банк: управление и операции. М. : Вазар-Ферро, 1994.

145. Уткин Э. Риск менеджмент. - М.: ЭКМОС, 1998.

146. Фалилеев П.А. Ипотека морских судов. М.: Международные отношения, 1997.

147. Финансы. Денежное обращение. Кредит: Учебник для вузов / Авт. кол.: Л.А.Дробозина, Л.П.Окунева, Л.Д.Андросова и др.; Под ред.Л.А.Дробозиной. М.: Финансы: ЮНИТИ, 1997.

148. Фондовые рынки США и России Становление и регулирование / Авт.кол.: Ю.С.Сизов,И.В.Галкин., А.В.Комов и др. М.: Экономика,1998.

149. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Пер. с англ. М.: Дело Лтд, 1995.

150. Черных Е.В. История и перспективы развития ипотечного кредитования в России. -М.: ЦЭМИ РАН, 1998.

151. Шабалин В.Г. Сделки с недвижимостью, или как правильно и безопасно решить жилищные проблемы. Новые правила регистрации недвижимости / Изд. 2-е М.: Фи-линъ. 1998.

152. Шапкин А. С. Экономические и финансовые риски: Оценка, управление, портфель, инвестиции. М.: Дашков и К, 2003.

153. Шелобаев С. И. Математические методы и модели в экономике, финансах, бизнесе: Учеб. пос. для студ. вузов по экон. спец. М.: ЮНИТИ, 2001.

154. Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. М.: БЕК. 1996.

155. Экономика / Учебник. Под ред. А. С.Булатова. 2-е изд. М.: БЕК. 1997.

156. Экономика недвижимости / Учебное пособие. Под ред. В.И.Ресина. М.: Дело. 1999.3. Статьи

157. Антонов М.В. Залог и кредитный риск // Банк дело. 1995. №5.

158. Аракчеева Ю. Рост как правда // Профиль, 2003, №38.

159. Афанаскин Ю., Веселое А. Ипотека в разных измерениях // Эксперт-Сибирь, 2004,

160. Аюшеева С. Почему буксует ипотека // ЭЖ-Юрист, 2004, №7.

161. Барейша И. Секьюритизация: причины успеха // Рынок ценных бумаг, 2003, №3

162. Белинский В. Ипотека: проблемы и решения // Фин.бизнес. 1994. №8.

163. Белл К, Гибсон П., Досон П., Ясеновец И. Ценные бумаги, обеспеченный коммерческой недвижимостью: юридические и структурные аспекты // Ипотека в России (www.rusipoteka.ru), 2004.

164. Бережная О. Без ипотеки российской экономики нет будущего // RRE. 1995. №5, №6.

165. Бирм А. Бездомные миллионеры. Почему в России не будет дешевой ипотеки // Компания, 2004, №25.

166. Бубнова К. Страхование права собственности на недвижимость // Риэлтер. 1998. №2.

167. Бубнова К. Страхование рисков при кредитовании // Риэлтер. 1998. №3, №4.

168. Бусов Е.И. Проблемы организации ипотечного бизнеса в России // Деньги и кредит. 1996.

169. Васильева В. «Тройка Диалог» создает ипотечный банк // Коммерсантъ, 10 окт.2003.

170. Васильева В. Депутаты разрешили банкам выпускать ипотечные облигации // Коммерсантъ, 23 июня 2003.

171. Васильева В. Депутаты усложнили выпуск ипотечных облигаций // Коммерсантъ, 13 окт. 2003. ^

172. Видгоф С. Ответ на квартирный вопрос в дешевых кредитах / RRE. 1995. №5, №6.

173. Вишняков Н.В. Концептуальные основы контроллинга // Экономика и финансы, №14, 2004.

174. Воеводская Н.П. Жилищное кредитование // Деньги и кредит, 1996. №11.

175. Володин А.А. Основные элементы ипотечного кредитования // Экономика, предпринимательство. 1993. №2.

176. Воробьев Ю., Караваева И., Скробов А. Залоговое кредитование: зарубежный опыт и российская действительность // Вопросы экономики. 1995. № 11.

177. Воронина А. Николаева А. «Единороссы» ответят за жилье // Ведомости, 19 марта2004.

178. Голубовский А.Е. Клад, зарытый в землю // Финансы и кредиты. 1998. №1.

179. Грачев Я.Законы готовы. Дело за политической волей // Банковское дело в Москве, 2003, №8.

180. Грибанова Е. Лизинг взбодрит коммерческую недвижимость // Dp.ru, 2005, №8.

181. Грозовский Б. Госгарантии не нужны Агентству по ипотечным кредитам // Ведомости, 16 июля 2004.

182. Данилов Ю. Удар в спину // Эксперт, 2004, №7.

183. Дёмушкина Е. Концептуальные подходы к определению правового статуса ипотечных ценных бумаг // Ипотека в России (www.rusipoteka.ru), 2003.

184. Дёмушкина Е. Некоторые комментарии по пакету законопроектов по формированию рынка доступного жилья // Ипотека в России (www.rusipoteka.ru), 2004.

185. Демушкина Е. Положение о выпуске и обращении жилищных сертификатов // Жилищное строительство. 1996. №8.

186. Дестресс М. Ипотека и ипотечный кредит // Деньги и кредит. 1995. №8.

187. Дмитриева Е., Васильева В. Квартирный ответ // Коммерсантъ, 18 дек. 2003.

188. Дубович Е. Создание внутрифирменного климата // Риэлтер. 1998. №5, №6.

189. Ерденев М., Антонова О. Квартира в кредит // Деньги. 1995. №45.

190. Захаров А. Квартира из сберкассы // Коммерсантъ Деньги, 2003, №40.

191. Зеленкова КМ. Ипотека // Деньги и кредит. 1992. №11.

192. Зенец Н. Возможности ипотечного кредитования // Экономист. 1997. №4.

193. Иванов А. Без ипотеки жилищную проблему не решить // Строительная газета. 1995. №51.

194. Иванов А. Зачем нам нужно Федеральное Агентство по ипотечному кредитованию // Строительная газета. 1996. №14.

195. Иванов А. Рогожина Н. Формирование финансовой базы ипотечного кредитования // Журнал для акционеров. 1995. № 4.

196. Иванов А.А., Полякова М.Б., Городецкий С.А. Ипотечные ценные бумаги и переменная ставка процента // Рынок ценных бумаг, 2003, №3

197. Иванов А.П. Ипотека празднует свой день // Жилищное и коммунальное хозяйство. 1996. №6.

198. Иванов В. Открыт важный источник финансирования // Строительная газета. 1995. № 10.

199. Ипотечное кредитование жилья в США // ЭКО. 1992. №10.

200. Исеев Р. Проблемы секьюритизации на современном этапе // Рынок ценных бумаг, 2004, №10.

201. Казаков А. Проблемы развития системы ипотечного кредитования на современном этапе // Рынок ценных бумаг, 2004, №3

202. Казаков А. Секьюритизация активов эволюция института // Рынок ценных бумаг, 2003, №10

203. Как сказку сделать былью // Недвижимость и ипотека, 2004, №10.

204. Каким компаниям подходит коммерческая ипотека? // Свой бизнес, 2005 №3 (32).

205. Картолюва С. Ипотечный бизнес возвращается на российский рынок // Столица. 1998. №48.

206. Киданов В. Влияние ипотеки не тенденции развития рынка жилья // Банковское дело в Москве, 2003, №8

207. Киндеева Е. Прохождение регистрации зависит от полноты и качества документов // Риэлтер. 1998, №3, №4.

208. Клименко В. Это ниша для будущего // Финансы в Сибири. 1998. №5-с.20-23.

209. Клименко В., Рогова Е. Принятие закона новый этап развития ипотечного кредитования // Риэлтер. 1998. № 5.

210. Климович М. Московская приватизация: ипотечные механизмы выкупа недвижимости // Российский экономический журнал. 1996. №4.

211. Кложин Б.Д. Банки и ипотека // Законодательство и экономика. 1994. №5.

212. Козина Т. Ипотека для бизнеса. Решить проблему покупки недвижимости компаниям поможет коммерческая ипотека // ZRpress.ru, 2005, №43.

213. Козырь О. Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве // Закон. 1999. №4.

214. Колошенко А. Банки планируют, клиенты выжидают // Банковское дело в Москве, 2004, №7.

215. Коммерческая ипотека: перспективы развития // Большой портал недвижимости Bpn.ru, 11 июля 2005.

216. Коммерческая ипотека в России ипотекой не является // Независимая газета, 28.09.2004.

217. Коммерческая ипотека кредитование или ломбард? // KDO.ru, 1 июля 2004.

218. Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации (проект) // Ипотека. Финансирование будущего. 1999. №3 (21).

219. Копейкин А. Американская модель ипотеки // Рынок ценных бумаг. 1999. №8.

220. Копейкин А. Развитие ипотечного кредитования в России // Рынок ценных бумаг. 1999. №8.

221. Копейкин А., Скоробогатъко Б., Пенкина К, Стебенев Л. Американская модель ипотеки // Рынок ценных бумаг, 1999, №4.

222. Котус С. Оценка активов при кредитовании под залог имущества // Риэлтер.1998. №4.

223. Косарева Н. Ипотечное жилищное кредитование в России: наследство и первые шаги // Ипотека. Финансирование будущего. 1995. №3, №4.

224. Кострикин П., Самойлова Е. и др. Регионы просят ипотеки // Коммерсант-ДОМ.1999. № 168.

225. Кострикин П.Н. Современные системы ипотечного кредитования в промышленно развитых странах // R-WAY. 1999. №55.

226. Кострикин П.Н., Симак В.Д., Фокин А.Е. Правовой режим совершения сделок залога недвижимого имущества// R-WAY. 1999. №54.

227. Крысин А. Ипотека решить проблемы можно только сообща III Банковское дело в Москве, 2004, №3.

228. Кубасова Т. Ипотечные бумаги в Иркутске уже работают // Банковское дело в Москве, 2002, №8

229. Кудинов В. Банки допустили к ипотечным бумагам // Ведомости, 23 июня 2003.

230. Кудымова Е. Ипотечное кредитование. Здесь будет офис заложен // Свой бизнес, №3, 2004 г.

231. Кузин А. Ипотечный социализм // Финанс, 2003, №25.

232. Кузьминский О. Ипотека заставит квартиры дорожать // Коммерсантъ-ДОМ, 4 сент. 2003

233. Кузьминский О. Ипотека с выселением // Деньги, 27 янв. 2003.

234. Кузьминский О. Конфликт столичного масштаба // Деньги, 2003, № 13.

235. Кузьминский О. Сколько стоит заемный метр // Деньги, 2003, №21.

236. Лаврушина Л. АИЖК стало миллиардером // Финансы и инвестиции, 28 апр. 2003

237. Латкин А.А. Внедрение и развитие ипотечного кредитования // Промышленное и гражданское строительство. 1998. №4.

238. Леонов Е. Московская ипотека зашла в тупик // Коммерсант-ДОМ. 1999. № 168.

239. Лоссан А. Ипотека для бедных юрлиц // Ведомости, 14.12.2005.

240. Лукина 3. Риэлтеры намерены помогать военным // Риэлтер, 1998. №5.

241. Макаревич Л.Н. О проблемах ипотечного кредитования //Деньги и кредит. 1998. №6.

242. Матовников М. Заложники конъюнктуры // Банковское дело в Москве, 2004, №3.

243. Маштнистов Е. Кредитные институты // Российский экономический журн. 1996. №7.

244. Мейзлер А. Обеспечение доступности ипотечного кредитования в России на современном этапе // Ипотека в России (www.rusipoteka.ru'), 2003.

245. Мейзлер А. Параметры ипотечного кредитования и емкость реального рынка // Банковское дело в Москве, 2002, №8

246. Минц В. Перспективы использования ипотечных ценных бумаг для жилищного финансирования // Рынок ценных бумаг, 2002, №2.

247. Мурычев А. Ипотечное кредитование в регионах России проблемы развития // Ипотека в России fwww.rusipoteka.ru), 2004.

248. Николаева А. Льготы для ипотеки. // Ведомости, 16 февр. 2004.

249. Николаева А., Онегина А. На доверии // Ведомости, 06 февр. 2004.

250. Новиков А.Н, Земельные банки России // Банковское дело. 1994. №7.

251. Овчинников В. Банковские гарантии и снижение рисков инвесторов // Маркетинг. 1996. №5.

252. Овчинников В. Организация финансово-строительных комплексов // Рынок ценных бумаг. 1995. №11.

253. Орлов В., Клименко В. Ипотека в России возродится // Деньги и кредит. 1995. № 8.

254. Орлова М. Ипотека: права аренды // Российская юстиция. 1999. №5.

255. Орлова М. Недвижимое имущество и ипотека // Российская юстиция. 1998. № 11.

256. Пастухова Н. Использование ценных бумаг как инструмента реинвестирования долгосрочных ипотечных кредитов. Наиболее актуальные проблемы // Рынок ценных бумаг, 2001, №3.

257. Пастухова Н. Перспективы эмиссионных ипотечных ценных бумаг в России II Рынок ценных бумаг, 2002, №10.

258. Пастухова Н. Подходы к проблеме банкротства эмитента ипотечных целных бумаг // Рынок ценных бумаг, 2002, №10.

259. Пахомова Е. Купить, а не копить // Московский комсомолец, 8 окт. 2003.

260. Пекарская Ю. Корпоративные облигации на рынке жилья //Рынок ценных бумаг, 2001, №10.

261. Петрова С., Березанская Е. ВТБ занялся ипотекой // Ведомости, 9 окт. 2003.

262. Пискунова М. Купля-продажа недвижимости и государственная регистрация // Риэлтер, 1998, №4-5.

263. Плешакова О. Объекты ипотеки // Хозяйство и право. 1999. №4.

264. Плешанова О. Закон строительства финансовых пирамид методом ипотеки // Коммерсантъ, 6 окт. 2003.

265. Плешанова О. Ипотеке не хватает покрытия //Коммерсантъ, 19 марта 2004.

266. Поляков В. Финансовые технологии инвестирования строительства жилья // Финансы в Сибири. 1998. №2.

267. Погорелъцева Т. Международный ипотечный клуб. Ипотека как бизнес // Недвижимость & Цены, 2005, № 44.

268. Проскурякова Н. Залоговая политика России в середине XIX века // Ипотека. Финансирование будущего. 1996. №3.

269. Проскурякова Н. Кредитная система России в первой половине XIX века // Ипотека. Финансирование будущего. 1996. №2.

270. Проскурякова Н. Кредитное дело и залог от Петра I до Екатерины II // Ипотека. Финансирование будущего. 1995. №5, №6.

271. Проскурякова Н. Кредитные учреждения России во второй половине XVIII века // Ипотека. Финансирование будущего. 1996. №1.

272. Проскурякова П. Начало ипотеки в России // Ипотека. Финансирование будущего. 1995. №3, №4.121122123124125126127128129130131132133134135136137138139140141142143144145146147148149

273. Проскурякова Н. От Солона до Нового времени // Ипотека. Финансирование будущего. 1995. №2.

274. Пряников П. Ипотечная схема приобретения квартиры делает в Москве только первые шаги // Версия, 13 апр. 2003.

275. Пухова А. Три способа покупки жилья в ФРГ // Ипотека. Финансирование будущего. 1996. № 1.

276. Пучкина Е. Ориентир саморегулируемые организации риэлтеров // Риэлтер, 1998. №2.

277. Пучкина Е. Чему и как обучать дистанционно // Риэлтер. 1998. № 3, №5. Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость // Хозяйство и право. 1998. №7.

278. Рубанова А. Коммерческой ипотеке зеленый свет // М2 - Квадратный метр, 2004, №28.

279. Рубцов Б. Современные фондовые инструменты финансирования ипотечных кредитов // Рынок ценных бумаг, 2001, №3.

280. Руденко В. Текущие процессы ипотеки: мнение участника // Рынок ценных бумаг, 2004, №3.

281. Рюмина Т., Жарков С., Шевченко А. Хотели развивать ипотеку. Получилось как всегда//Ведомости, 11 апр. 2003.

282. Свириденко О. Правовые регулирования залога // Хозяйство и право. 1998. №7. Семеняка А. Кредит на жилье как результат правильных технологий // Банковское дело в Москве, 2003, №8.

283. Сердцев Д. Жилье для академиков If Ведомости Западная Сибирь, 23 янв. 2004 Синельников А. Ипотеки переходного периода // Банковское дело в Москве, 1999, №12.

284. Смирнов В. Лицензирование риэлтеров экзамен для профессионалов // Риэлтер. 1998. №1.

285. Смирнов В. Рынок недвижимости: состояние и возможности будущего // Риэлтер. 1998. №6.

286. Смирнов В. Стандарты в деятельности участников рынка недвижимости // Риэлтер. 1998. № 3, № 4.

287. Соловченко В. Риэлтеры должны иметь возможность обучаться дистанционно // Риэлтер, 1998. № 1.

288. Стороженко В.П. Формирование инвестиционных ресурсов // Гуманист науки. 1996. №1.

289. Страйк Р. Жилищное кредитование // Вопросы экономики. 1993. №7.

290. Страйк Р. Жилищное кредитование // Деньги и кредит. 1995. №8.

291. Ступин И. Без оглядки на покупателей // Эксперт, 2003, №15.

292. Ступин И. Ипотека переходного периода // Эксперт, 2003, №9.

293. Ступин И. Отложенная стагнация // Эксперт, 25 августа 2003.

294. Ступин И. Перезагрузка // Эксперт, 2003, №42.

295. Ступин И. Чтобы продать, надо построить // Эксперт, 2003, №37

296. Ступин К, Чайников Ю. Результат зыбкого компромисса // Эксперт, 2003, №26.

297. Стюнъков В.П. Ипотечное кредитование // Деньги и кредит. 1994. №8.

298. Суворов Г. Где стелить солому для будущих банковских кризисов // Открытая экономика, 2004, №8.

299. Суворов Г. Комментарии к Концепции ипотечного страхования // Открытая экономика, 2004, №3.

300. Суворов Г. Об ипотечном агенте замолвите слово // Рынок ценных бумаг, 2004, №10.

301. Суворов Г. Секьюритизация активов с использованием кондуита // Ипотека в России fwww.rusipoteka.ru), 2004

302. Суворов Г. Еще раз о ценных бумагах // Рынок ценных бумаг, 2003, №10.

303. Суворов Г. Закон об ипотечных облигациях выгоден. иностранным банкам // Банковское дело в Москве, 2003, №8.

304. Суворов Г. Как нам организовать рынок ипотечных ценных бумаг // Ипотека в России (www.rusipoteka.ru), 2002.

305. Суворов Г. О вреде ипотечной компании (записки автомобилиста) // Открытая экономика, 2004, №2.

306. Суворов Г. О партийности в ипотечном вопросе // Открытая экономика, 2003, №11.

307. Суворов Г. Почему ипотека не может и не должна решать жилищную проблему // Ипотека в России (www.rusipoteka.ru), 2003.

308. Суворов Г. Ура! Лед тронулся! Командовать ипотекой буду я // Ипотека в России (www.rusipoteka.ru), 2003.

309. Суворов Г., Санникова Т. Обеспечение высокого кредитного рейтинга ипотечных бумаг // Ипотека в России (www.rusipoteka.ru), 2003.

310. Сучков А. Банки исследуют рынок ипотечного кредитования // Ипотека. Финансирование будущего. 1995. №3.

311. Сучков А. О пользу конкуренции // Банковское дело в Москве, 2004, №7.

312. Таранкова В.И. Нестандартные подходы ипотечного Сбербанка // Деньги и кредит. 1994. №4.

313. Тарачев В. Закон об ипотечных ценных бумагах // Банковское дело в Москве, 2002, №8.

314. Тернивская Е. Ипотека: проблемы, перспективы // Хозяйство и право. 1997. №9.

315. Тимоти М. Секьюритизация в России // Рынок ценных бумаг, 2003, №3

316. Ткаченко А.Ю. Строительство жилья не увлекает банкиров // ЭКО. 1996. №6.

317. Тукпгаров Ю. Достижения и недостатки закона «Об ипотечных ценных бумагах» -М.: Сборник Материалов конференции «Инвестиции в недвижимость», 2003.

318. Туктаров Ю. Основные идеи ипотечных ценных бумаг // Ипотека в России (www.rusipoteka.ru), 2004.

319. У США в России своя ипотека // Коммерсант-ДОМ. 1999. №53.

320. УрчуковаЖ.М. Ипотечный кредит в России // Финансы. 1998. №12.

321. Федотова М.А. Оценки недвижимости для ипотечного кредитования // Банковское дело. 1994. №2.

322. Филиппов Н. Ипотечное кредитование // Российская юстиция. 1999. №7.

323. Цыбуленко 3. Договор об ипотеке // Хозяйство и право. 1998. №11.

324. Цыбуленко 3. Применение закладной при залоге недвижимости // Хозяйство и право. 1998. №12.

325. Цылина Г. Ипотечное кредитование: о достижениях и проблемах // Российский экономический журнал. 1999. №7.

326. Черняк А. Рынок открыт для всех // Банковское дело в Москве, 2004, №7.

327. Чиркова М. Оценка залога как способа обеспечения возвратности кредита // Хозяйство и право. 1998. №6.4. Иностранные источники

328. Gitman L.J. Fundamentals of investing /L.G. Gitman, M.D. Joehnk. 8 ed. - Boston: Addison Wesley, 2002.

329. Hilbers P. Monetary Instruments and Their Use During the Transition from a Centrally Planned to a Market Economy. Washington: IMF, 1993. (IMF Working Paper; 1993, November)

330. Chan M.S. The TurnKey Investor's "Subject To" Mortgage Handbook: The Art & Science of Buying Investment Property by Taking Over Mortgages! - Columbus: Ascend Beyond Publishing. 2005.

331. D. Reed Mortgages 101: Quick Answers to Over 250 Critical Questions About Your Home Loan. -N.Y.: AMACOM, 2004

332. Eldred G. W. The 106 Mortgage Secrets All Homebuyers Must Learn But Lenders Don't Tell Hoboken: JoHn Wiley & Sons, 2003.

333. Fabozzi F.J. Bonds markets, analysis and strategies. New Jersey, Prentice-Hall International, Inc, 1996.

334. Fabozzi F.J., Fabozzi T.D., Feldstein S.G. Municipal Bond Portfolio Management. N. -Y.: IRWIN Professional Publishing, 1995.

335. Fabozzi F.The Handbook of Mortgage-Backed Securities. N. Y.: McGraw-Hill, 2001.

336. Friedman J.P., Harris J. C. Keys to Investing in Real Estate N.Y.: Barron's Educational Series, 2005

337. Friedman J.P., Harris J. C. Keys to Mortgage Financing and Refinancing -N.Y.: Barron's Educational Series, 2001.

338. Friedman J.P.,. Harris J.C, Lindeman J.B. Dictionary of Real Estate Terms N.Y.: Barron's Educational Series, 2004.

339. Guttentag J. Mortgage Encyclopedia: An Authoritative Guide to Mortgage Programs, Practices, Prices and Pitfalls Madison: CWL Publishing Enterprises, 2004.

340. International Capital Markets: Developments, Prospects, and Key Policy Issues. -Washington: IMF, 1997, November. (World Economic and Financial Surveys)

341. Kamadia A So You Want to Be a Mortgage Broker. Houston: Kamrock Publishing, 2004.

342. Private Market Financing for Developing Countries. Washington: IMF, 1995, November. (World Economic and Financial Surveys)

343. Quirk P.J. Capital Account Convertibility: A New Model for Developing Countries. -S.I.: IMF, 1994. (IMF Working Paper; 1994, July)

344. Solomon S.S.,. Marshall C.W, Pepper M. Mortgage Payments. -N.Y.: Barron's Educational Series, 2001.