Разработка организационно-экономического механизма финансирования жилищного строительства: На прим. г. Москвы и Моск. обл. тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.05, кандидат экономических наук Будажан, Екатерина Викторовна

• Будажан, Екатерина Викторовна
• кандидат экономических наук
• 1998

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Будажан, Екатерина Викторовна

Введение.

Глава I. Состояние и перспективы развития сферы жилищного строительства на современном этапе.

§ 1.1. Особенности формирования источников финансирования жилищного строительства.

§ 1.2. Развитие системы ипотечного кредитования как способ повышения инвестиционной активности в сфере жилищного строительства.

Глава II. Место и роль ипотечного кредитования в системе финансирования жилищного строительства.

§ 2.1. Отечественный и зарубежный опыт ипотечного кредитования

§ 2.2. Анализ действующих схем кредитования жилищного строительства.

§ 2.3. Особенности ипотечного процесса в современных экономических условиях.

Глава III. Методические основы формирования и развития ипотечного рынка в Московской области.

§ 3.1. Определение субъектов ипотечного кредитования.

§ 3.2. Организационно-экономический механизм взаимодействия участников ипотечной кредитной операции.

§ 3.3. Социально-экономическое обоснование внедрения ипотечного кредитования населения.

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Разработка организационно-экономического механизма финансирования жилищного строительства: На прим. г. Москвы и Моск. обл.»

Актуальность темы исследования обусловлена коренными изменениями, произошедшими в структуре источников финансирования жилищного строительства, где в первую очередь сократилась доля бюджетных инвестиционных средств с 80 до 25 процентов, и тем, что действующие механизмы не позволяют большинству граждан России решать жилищные проблемы.

В сфере жилищного строительства объединяются экономические интересы граждан и государства, поэтому ей характерны все недостатки и противоречия, присущие всей системе экономических отношений нашего общества - будь то отношения собственности, земельные, кредитно-финансовые или налоговая политика.

В стране отсутствовали условия для эффективного функционирования практически всей экономики, а, следовательно, и отдельных предприятий. Несовершенство института собственности, а также налоговой политики, отрицательно сказывались на инвестиционной активности рыночных институтов, в том числе и в строительстве.

Реформа, проводимая в стране, привела к развитию различных форм собственности, производственных отношений между участниками рынка, изменила перераспределительные процессы. Приватизация способствовала запуску рыночных механизмов, регулирующих общественное производство. Однако, непоследовательность проводимых преобразований и, даже, в некоторой степени, их стихийность, привели к несоответствию интересов государства и предприятий-производителей.

В России почти утрачено понимание того, какое значение имеют рынки земли и недвижимости. Перед государством стоит задача на новом качественном уровне, с учетом требований времени принять ряд новых законов, дополнить действующее законодательство о земле, недрах, операциях с недвижимостью, внедрить соответствующие финансовые инструменты, накапливать опыт работы с ними. Объективное развитие рынка приведет к ломке сложившихся стереотипов, хозяйственной, политической, административной и социально-культурной структур, которая не будет проходить безболезненно для всего общества.

Владение землей, недвижимостью, основными фондами без права полного распоряжения ими исключает появление полноценного рыночного механизма концентрации, перераспределения и страхования ресурсов.

Функция кредитования экономики не является свойственной бюджету. Эта сфера деятельности банковской системы. В тоже время изменение принципов денежно-кредитной политики находится в компетенции государства. Следует нацелить ее на развитие производства и услуг, расширять систему рефинансирования банков, поощрять накопления юридических и физических лиц. Только используя такие стимулы как налоги, обязательные резервы, процентные ставки, государственные гарантии, ускоренная амортизация и другие, правительство сможет добиться от рыночных институтов реальных инвестиций в строительную отрасль, в том числе и в жилищное строительство.

В последние годы инвестиции в строительство со стороны государства резко сократились. Местные власти же не в состоянии полностью компенсировать сокращение ассигнований из федерального бюджета на данные цели. Крайне сложна процедура строительства жилья за счет привлечения внебюджетных источников финансирования строительства.

В этих условиях особую значимость приобретает создание новых схем финансирования жилищного строительства, предоставляющих возможность незащищенным слоям населения самостоятельно приобретать жилье по доступным ценам с отсрочкой платежа и в кредит вне рамок государственного регулирования и распределения жилья.

Актуальным становится поиск комбинированных источников инвестиций на основе собственных средств граждан и доступного долгосрочного ипотечного кредита. При этом необходимы различные формы государственной поддержки физических и юридических лиц, принимающих участие в финансировании строительства жилья.

Тенденции, складывающиеся в экономике в целом и на рынке недвижимости в частности, а также при социальной переориентации общества, свидетельствуют, что основой решения жилищной проблемы является предоставление именно долгосрочных ипотечных кредитов на покупку жилья.

На рис. 1 приведена структурно-логическая схема диссертационного исследования.

Степень разработанности темы. История применения ипотеки в дореволюционной России нашла отражение в трудах Герценштейна М.А., Зелен-ковой Н.М., Макарова B.C. и других ([52], [53], [67], [131] .). О современном ипотечном бизнесе в России пишут Гончало Б.Н., Иванов А.П., Косарева Н., Ли М., Равиц М., Солунский А.И., Сучков А.Ю. и другие ([31], [32], [68], [69], [86], [119], [122].).

С зарубежным опытом знакомят работы Батлера С.Б., Ордуэй Н., Страйка Р., Фридмана Д., Цукермана Г.И. и других ([33], [101], [122], [128].).

Роль кредитного механизма в процессе финансирования строительства подробно освещена в работах Антонова Н.Г., Безбогина А.К., Тосуняна Г.А., Шенаева В.Н. и других авторов ([26], [34], [124], [130], [131].).

Однако вопросам разработки надежных и эффективных схем финансирования жилищного строительства в современных экономических условиях с использованием залога недвижимости уделено недостаточно внимания.

Целью исследования является анализ состояния рынка жилищного строительства и выработка методических основ по созданию организационно-экономического механизма финансирования строительства жилья с использованием ипотечного кредитования.

СОСТОЯНИЕ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ СФЕРЫ жилищного строигалаизйвА НАсовтшшом этапе

Анализ отрасли жилищного строительства выявлены недостатки в действующей истеме жилищного строительства изменение структуры управления инвестиционным комплексом повышение роли кредита в финансировании жилищного строительства развитие системы инвестиционных , сонкурсов и тендеров

Основа финансирования жилищного строительства - использование кредитов.

И»учение тенденций а формировании источников финансирования увеличение доли внебюджетных инвестиций » наличие сбережений у населения • постепенное вовлечение недвижимости в финансовые отношения заинтересованность рыночных институтов в проведении такого рода операций

Процесс финансирования жилищного строительства посредством мобилизации средств из различных источников через рынок ценных бумаг I

Уточнение целей и определение задач дальнейшего исследования

Основа решения | жилищной проблемы - выдача долгосрочных ипотечных кредитов населению I

ИССЛЕДОВАНИЕ РОЛИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ СИСТЕМЕ ФИНАНСИРОВАНИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Анализ отечественного и зарубежного опыта до революции в России существовал динамичный ипотечный рынок использование залога недвижимости до 1939 года наличие элементов ипотечного кредитования в организации кредито-зания Госбанком СССР индивидуального жилищного строительства рассмотрены особенности ипо-гечных систем в зарубежных странах

Наличие элементов ипотечного кредитования в России и преоб-л ал анид ипотеки за рубежом Т

Анализ действующих схем кредитования жилищного строительства проведен анализ и выявлены способы приобретения жилья за счет различных источников рассмотрены основные «схемы кредитования

Выявлено отсутствие эффективных схем, позволяющих большинству населения решать жилищные проблемы I

Особенности ипотечного процесса в современных условиях проведен ана-1шз развития итоге ки в России, , Иоскве и области

Определены основные направления в развитии ипотеки в Московской рФдауга .

Доказана необходимость совершенствования действующих схем кредитования жилищного строительства Г

Определены направления в разработке организационных механизмов, обеспечивающих доступность жилищных кредитов населению

РАЗРАБОТКА ОРГАНИЗАЦИОННОГО МЕХАНИЗМА ФИНАНСИРОВАНИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Определение субъектов ипотечного кредитования » Организационно-экономический механизм взаимодействия участников ипотечной кредитной операции выявлены основные субъекты, их цели иг функции • предложено использовать: - ЖСК как получателя ипотечного редита на первоначальном этапе; - организационно-финансовый регулятор в виде МОАИК (приведен проект структуры управления агентства) Предложена укрупненная схема финансовых потоков Разработан договорно-правовой механизм с схемой документооборота Рассмотрены социально-экономические аспекты ипотечного кредитования используется комбинированный источник, основа которого -;обственные средства «селения

• схема документооборота, возникающего при ипотечном кредитовании , » разработана схема социального эффекта от пуска механизма ипотечного кредитования

Первый этап - реализация "Программы ипотечного кредитования населения Московской области на основе использования бюджетных и внебюджетных источников финансирования строительства жилья" , одобренной Правительством Московской области 18 сентября 1997 года и принятой к внедрению ОАО "Компания Мо-соблстрой" в городах Подмосковья. Второй этап - развитие системы ипотечного кредитования населения Московской области с созданием oocw-

Рис. 1. Структурно-логическая схема исследования

Для достижения намеченной цели в диссертации решаются следующие основные задачи:

• исследование объективных закономерностей и выявление тенденций в формировании долгосрочных источников финансирования жилищного строительства;

• определение особенностей использования кредитного механизма в строительном деле при создании жилья;

• поиск путей повышения инвестиционной активности рыночных институтов в долгосрочном финансировании строительства жилья;

• изучение отечественного и зарубежного опыта функционирования ипотечных систем;

• анализ действующих на рынке схем финансирования жилищного строительства;

• разработка организационно-экономического механизма ипотечного кредитования жилищного строительства для экономического региона;

• разработка мер по совершенствованию отношений между участниками ипотечной кредитной операции.

Объектом исследования является процесс финансирования строительства жилья.

Предметом исследования является система ипотечного кредитования жилищного строительства в г. Москве и Московской области.

Теоретической и методологической основой исследования послужили методические материалы и работы отечественных и зарубежных авторов в области недвижимости и ипотечного кредитования, информационные и научные материалы Всемирного Банка, нормативные документы и законодательные акты правительств РФ, г. Москвы и Московской области и др.

Научная новизна диссертационной работы состоит в том, что на основе проведенных исследований и анализа:

• предложены рациональные пути повышения инвестиционной активности рыночных институтов в формировании долгосрочных источников финансирования жилищного строительства;

• определены цели и функции основных субъектов ипотечного кредитования на формирующемся рынке жилья;

• на основе предложенной методики спроектирован новый организационно-экономический механизм, способствующий созданию и развитию ипотечного рынка в Московской области, который в отличие от известных включает в себя:

- организационно-финансовый регулятор инвестиционного процесса, в качестве которого выступает региональное агентство по ипотечному кредитованию - МОАИК (Московское областное агентство по ипотечному кредитованию);

- комбинированный источник финансирования жилищного строительства, основу которого составляют собственные средства населения и средства инвесторов, привлеченные через рынок ценных бумаг;

- ЖСК как получателя ипотечного кредита со статусом юридического лица и присущими ему функциями.

Практическая значимость заключается в возможности использования разработанного автором организационно-экономического механизма ипотечного кредитования в финансировании жилищного строительства на уровне регионов РФ.

Апробация работы и внедрение ее результатов. Теоретические положения и основные результаты диссертационной работы были доложены и одобрены:

• на Всероссийской научно-практической конференции "Актуальные проблемы управления - 95" (Москва, 1995 г.);

• на международной научно-практической конференции "Актуальные проблемы управления - 96" (Москва, 1996 г.);

• на научной конференции молодых ученых и студентов ГАУ "Реформы в России и проблемы управления - 96" (Москва, 1996 г.);

• на международной научной конференции "Наука управления на пороге XXI века" (Москва, 1997 г.);

• на научной конференции молодых ученых и студентов ГАУ "Реформы в России и проблемы управления - 97" (Москва, 1997 г.).

Всего автором опубликованы 6 работ общим объемом более 1 п.л.

Диссертант является одним из основных разработчиков "Программы ипотечного кредитования населения Московской области на основе использования бюджетных и внебюджетных источников финансирования строительства жилья". Программа одобрена на заседании правительства Московской области 18 сентября 1997 года и внедряется ОАО "Компания Мособл-строй" совместно с банком "Возрождение" в Серпуховском и Чеховском районах Московской области, а также в городах Подольск и Дубна.

Результаты диссертационного исследования включены в отчет по госбюджетной научно-исследовательской теме: "Организация механизма распределения добавленной стоимости, стимулирующего развитие предпринимательской деятельности в строительстве" (тема 3006-95).

Заключение диссертации по теме «Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда», Будажан, Екатерина Викторовна

ВЫВОДЫ И РЕКОМЕНДАЦИИ

На основании выполненных исследований автором сделаны следующие выводы и рекомендации.

1. На современном этапе осуществления экономической реформы наблюдается тенденция изменения структуры источников финансирования строительства жилья в сторону значительного уменьшения бюджетных средств. В работе предложены рациональные пути повышения инвестиционной активности рыночных институтов в формировании долгосрочных источников финансирования жилищного строительства, которые заключаются в следующем:

• в создании системы рефинансирования банков;

• в разработке инфраструктуры, обеспечивающей процесс перевода сбережений населения в инвестиции;

• в проведении ряда мероприятий по повышению уровня доверия граждан к финансовым институтам.

2. На основе детального анализа действующих схем кредитования жилищного строительства в России доказана их недостаточная эффективность и обоснована необходимость их дальнейшего совершенствования. Определены основные подходы в создании новых организационных механизмов, повышающих доступность жилищных кредитов.

3. Выявлено, что применение механизма ипотечного кредитования, обеспечивающего реализацию имущественных прав кредиторов на объекты залога (недвижимость), является наиболее приемлемым способом предоставления жилищных кредитов в современной экономической ситуации.

4. Рассмотрены практика и особенности функционирующих систем кредитования жилищного строительства в государствах с романо-германским, англо-саксонским правом и других странах. Выявлено преобладание ипотечных кредитов в этой области. Сделан вывод о том, что единственный эффективный способ решения жилищной проблемы в условиях развития рынка - это применение ипотеки.

5. Анализ отечественного опыта показал наличие элементов ипотечного кредитования как в кредитной системе дореволюционной России, так и в практике индивидуального и кооперативного жилищного строительства в СССР. Синтез накопленного опыта прошлых лет и использование возможностей, которые присущи рыночной системе хозяйствования, являются основой для успешного продолжения реформы в сфере жилищного строительства в период формирования цивилизованного рынка недвижимости и развития ипотечной системы.

6. Изученные особенности ипотечного процесса в современных экономических условиях России доказывают, что механизм ипотечного кредитования посредством рынка ценных бумаг сможет привлечь в сферу жилищного строительства новые долгосрочные инвестиции за счет финансовых посредников, а при поддержке этой системы государством - и сбережения другой части населения, не нуждающейся в улучшении жилищных условий.

7. Сделан вывод о том, что роль государства сводится к созданию необходимых условий для функционирования механизма ипотечного кредитования, включая принятие соответствующих законов, внесение изменений в действующее законодательство, первоначальную финансовую поддержку рыночных институтов и физических лиц, участвующих в долгосрочном финансировании строительства жилья.

8. Автором разработан новый организационно-экономический механизм, способствующий формированию и развитию ипотечного рынка в Московской области, где получателем ипотечного кредита на первоначальном этапе является жилищно-строительный кооператив со статусом юридического лица и присущими ему функциями.

9. Особенностью предложенного механизма является наличие организационно-финансового регулятора инвестиционного процесса, в качестве которого выступает региональное агентство по ипотечному кредитованию - МОАИК (Московское областное агентство по ипотечному кредитованию), позволяющее использовать комбинированный источник финансирования жилищного строительства, основу которого составляют собственные средства населения и средства инвесторов, привлеченные через рынок ипотечных ценных бумаг. Автором разработан проект структуры управления агентством.

10. На основе предложенной в диссертации схемы финансовых потоков разработан договорно-правовой механизм взаимодействия участников ипотечной кредитной операции.

11. Определено, что развитие ипотечного кредитования населения приведет:

• к развитию предпринимательства в строительном комплексе на основе участия строительных организаций в конкурсах и тендерах;

• к положительным изменениям в деятельности смежных со строительством областей народного хозяйства - индустрии стройматериалов, машиностроении и других;

• к увеличению числа собственников жилья, повышению социально-экономического уровня жизни граждан.

12. На основе проведенных расчетов обосновано внедрение механизма ипотечного кредитования в экономическом регионе, способного привлечь в область жилищного строительства дополнительные финансовые ресурсы внешних инвесторов и свободные средства населения, что способствует:

• росту объемов жилищного строительства, который позволит решить жилищную проблему части очередников, имеющей возможность и желание взять расходы, связанные со строительством жилища, на себя;

• обеспечению непрерывного инвестиционного процесса в сфере жилищного строительства на основе размещения на рынке ипотечных ценных бумаг;

• нормализации работы строительного комплекса, повышению качества строящегося жилья, улучшению его характеристик.

13. Разработки автора по созданию организационного механизма кредитования жилищного строительства включены в "Программу ипотечного кредитования населения Московской области на основе использования бюджетных и внебюджетных источников финансирования строительства жилья", одобренную правительством Московской области 18 сентября 1997 года и принятую к внедрению ОАО "Компания Мособлстрой" совместно с банком "Возрождение" в Серпуховском и Чеховском районах, а также в городах Подольск и Дубна.

14. Полученные результаты внедрения разработанного автором организационно-экономического механизма ипотечного кредитования, подтверждают возможность его использования на уровне экономических регионов РФ при строительстве жилья для слабозащищенных слоев населения.

115

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Будажан, Екатерина Викторовна, 1998 год

1. RWAY /Информационный бюллетень, сентябрь 1995 г.

2. Агапкин В.М. Ипотечное кредитование жилья в США /" ЭКО" №11,1992 г.

3. Агеев Ю. Ипотека дышит в спину /" Финансист" №8,1997 г.

4. Антонов Н.Г. Денежное обращение. Кредит и банки / М., 1995 г.

5. Балабанов И. Т. Операции с недвижимостью в России /М.: Изд-во "Финансы и статистика", 1996 г.

6. Банковский портфель 3 /М.: Изд-во "Соминтэк", 1995 г.

7. Баранников А.Ф., Будажан Е.В., Проблемы формирования долгосрочных источников кредитования жилищного строительства /Материалы научной конференции молодых ученых и студентов ГАУ "Реформы в России и проблемы управления 96" Вып. 2., М: ГАУ, 1996 г.

8. Барлтроп К.Дж., МакНотон Д. Банковские учреждения в развивающихся странах, том 2 /Вашингтон: "Всемирный банк", 1994 г.

9. Басин Е.В., Гончало Б.Н. Залоговые отношения в России /М.: Изд-во "ЛОГОС", 1994 г.

10. Басин Е.В., Гончало Б.Н., Крашенинников П.В., Шамузафаров А.Ш. Современная жилищная политика России /М., 1994 г.

11. Батлер Б. Юридические аспекты организации и документации жилищной ипотеки, выпуск 1 /М.: Изд-во "Строительная газета", 1994 г.

12. Безбогин А.К. и др. Рыночные элементы в экономике строительного комплекса /М.: Стройиздат, 1994 г.

13. Бездудный М.А., Юмашев Ю. Кредит под залог /М.: АО "Менатеп-информ", 1991 г.

14. Беленький В. Ипотека: проблемы и решения /М.: "Финансы и бизнес" №8, 1994 г.

15. Бойко М.В. Циклическое движение жилищного строительства и рынок ссудного капитала в США /М., 1996 г.

16. Борисова Т.Е., Козловский А.В. Формы организации и экономический механизм управления строительством /М.: ГАУ, 1988 г.

17. Боссет В.Д. Инвестиционные проблемы реформируемой экономики России

18. Брагинский М. Залог и закон о залоге /"Хозяйство и право" №1, 1993 г.

19. Будажан Е.В. Проблемы ипотечного кредитования в России /Материалы Всероссийской научно-практической конференции "Актуальные проблемы управления 95" Вып. 1, М.: ГАУ, 1995 г.

20. Буньков Г., Янишевский Д. Банковские услуги частным лицам / "Известия*Экспертиза" №19, 1996 г.

21. Бусов В. Горизонты ипотечного бизнеса /"Журнал для акционеров" № 3, 1995 г.

22. Бюллетень центрального банка коммунального хозяйства и жилищного строительства, декабрь 1932 г.

23. Васильчук Е. Сбережения с трудом превращаются в инвестиции / "Финансовые известия" №51,1997 г.

24. Вахрин О. Ипотека, кажется, оживает /"Экономика и жизнь", 29 октября 1995 г.

25. Водянов А.Н. Инвестиционные процессы в экономике переходного периода, М., 1995 г.

26. Воробьев Ю. Залоговое кредитование: зарубежный опыт и российская действительность /"Вопросы экономики" №11, 1995г.

27. Воропаев В.И. Управление проектами в России /М.: Алане, 1995 г.

28. Воропаев В.И. Управление проектами как фактор повышения эффективности инвестиционно-строительной деятельности /"Экономика строительства", 1996 г. (октябрь).

29. Герценштейн M.JI. Ипотечные банки и рост больших городов в Германии / Спб., 1907 г.

30. Герценштейн М.Л. Реформа ипотечного кредита в Германии /Спб., 1900 г.

31. Глоссарий слов и выражений, применяемых в ипотечном кредитовании / "Экономика строительства", №4,1993 г.

32. Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30.10.94 г.

33. Детресс М. Ипотека и ипотечный кредит /"Деньги и кредит" №8,1995 г.

34. Джеффри П., Телгарский К.М. Альтернативные инструменты для закладных в экономике с высоким уровнем инфляции /М.: Изд-во: Корпорация "Жилищная инициатива", 1992 г.

35. Докучаев Д. Американские миллиарды для российской ипотеки / "Известия", №90,1998 г.

36. Докучаев Д. В Росси появилась надежда решить квартирный вопрос / "Известия" №178,1997 г.

37. Евдокимов Ю. Ипотека вне закона? /"Экономика и жизнь" №2, 1995 г.

38. Еремин Г.В. Жилищная проблема в современной Великобритании /М., 1994 г.

39. Залесский В. Земле нужна ипотека? /"Экономика и жизнь" №34, М., 1992 г.

40. Зарубин Л. Некоторые проблемы инвестиционной политики и нормализации незавершенного строительного производства /"Вопросы экономики" №8 1990г.

41. Захарова Н. Если квартиры нет, а денег маловато. /"Строительная газета" №41,1997 г.

42. Захарова Н., В Подмосковье пришла ипотека /"Строительная газета", №52, 1997 г.

43. Зверев И. А также в части ипотеки мы впереди планеты всей! /"Вечерний клуб" №32, 1998 г.

44. Зеленкова Н.М. Ипотека /"Деньги и кредит", №11, 1992 г.

45. Иванов А. Рогожина Н. Формирование финансовой базы ипотечного кредитования /" Журнал для акционеров" №4, 1995 г.

46. Ипотека в России: вчера, сегодня и завтра, под редакцией Иванова А.П., Бу-сова В.И. /М.: Научно-аналитический "ИНФОРМЦЕНТР-ДИРЕКТОР" газеты "Экономика и жизнь", 1994 г.

47. Ипотечное кредитование жилья в США /"ЭКО" №11,1992 г.

48. Казанский Ю.Н. Опыт организации и управления строительными фирмами в США/М.: Стройиздат, 1985 г.

49. Казанский Ю.Н., Немчин A.M., Никешин С.Н. Строительство в США и России. Экономика, организация и управление / С-П.: ДваТри, 1995 г.

50. Казимагомедов А.А. Операции и услуги коммерческих банков для населения /Диссертация, Спб., 1993 г.

51. Как оформить договор об ипотеке у нотариуса /"Директор дайджест" №4, 1994 г.

52. Караваева М.И. "Роль и перспективы ипотечного кредитования в России" / "Право и экономика", №33 (71), 1995 г.

53. Карасев А. .плюс геоинформатизация всей страны / "PC WEEK/RE", январь 1997 г.

54. Кибалов Е.Б. Программно-целевой подход в планировании и организации строительства, Новосибирск: Наука, Сибирское отделение, 1986 г.

55. Климов В. Четыре принципа инвестиционной деятельности страховых копаний / "Страховое дело" №8,1993 г.

56. Клюкин Б.Д., Галиновская Е. А. Банки и ипотека /"Законодательство и экономика", Вып. 5-6, 1994 г.

57. Ковальский М.И. Управление строительством: опыт США, Японии, Великобритании, ФРГ, Канады /М,: Стройиздат, 1994 г.

58. Колпачев В.Н. Статистический анализ и прогнозирование деятельности строительных организаций региона /автореферат, М., 1991 г.

59. Кондратьев В.Б. Экономика строительства в США /отв. ред. Рекитар Я.А. АН СССР, ИМЭМО, М.: Наука 1990 г.

60. Кудашов Е.А. Строительный комплекс; проблемы, решения, эффективность/ М.: Наука, 1990 г.

61. Кудрявцев В. А., Нехорошее А.В., Ликефет А.Л. и др. "Программа апробации и внедрения новых внебюджетных форм и ипотечных систем инвестирования жилищной сферы" / М.: Изд-во "Жилищная инициатива", 1992 г.

62. Куликов А. Г. и др. Кредиты, инвестиции /М.: "ПРИОР", 1994 г.

63. Ли М., Равиц М. Расчет ставки процента по ипотечным кредитам в России: методологический подход, выпуск 5 /М.:Изд-во "Строительная газета" 1994 г.

64. Липко А.Г., Миско К.М. Региональное управление: проблемы и перспективы /М.: Знание, 1987 г.

65. Макаревич Л. Ассоциация промстройбанков завершает трудное пятилетие / "Финансовые известия" №105,1995 г.

66. Малышев А.В. Структурный и функционально-стоимостной анализ в подготовке инвестиционных проектов /"Экономика и коммерция" №1, 1995 г.

67. Мандель И. Д., Эткинд Ю. JT. Многомерный статистический анализ в системе целевого управления строительством / М., 1991 г.

68. Минаев Ю.В. "Использование ипотечной системы для финансирования и кредитования индивидуального жилищного строительства" /М.: Изд-во "Жилищная инициатива", 1992 г.

69. Мороченко Д. Без ипотеки новое поколение останется на улице / "Финансовые известия" №24 1997 г.

70. Мороченко Д. Усилия американцев вряд ли сделают ипотеку доступной россиянам / "Финансовые известия" № 34,1998 г.

71. Мурашов А. Ипотека к концу века /"Строительная газета" №4, 23 января 1998 г.

72. Народные избранники боятся перераспределения собственности / "Финансовые известия" № 24, 3 апреля 1997 г.

73. Новиков А. Коммунальные банки России (XIX- нач. XX вв.) /"Финансовый бизнес" №7, 1994 г.

74. Новомлинская Е. Недвижимость промышленных предприятий стала объектом залоговых операций /"Коммерсант-DALY", 12 ноября 1993 г.

75. Образование и деятельность товариществ собственников жилья ( Практическое пособие) /М.: общественно-государственный фонд "Российский центр приватизации", 1997 г.

76. Овчинников В. Организация финансово-строительных комплексов; применение европейского опыта в России /"Рынок ценных бумаг" № 11,1995 г.

77. Организационно-экономические проблемы строительства «под ключ» (сборник научных трудов), М.: ЦНИИЭУС, 1988 г.

78. Ордуэй Н., Фридман Д., Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Пер. с англ., М.: "Дело ЛТД", 1995 г.

79. Орлов В., Клименко В. Ипотека в России возродится /"Деньги и кредит" №8,1995 г.

80. Основные направления нового этапа реализации Государственной целевой программы "Жилище" / "Строительная газета" №18 1996 г.

81. Павлов П. США. система ипотечного кредитования в жилищной сфере/ М.: "Закон", 1995 г.

82. Перестройка экономических отношений в строительстве в условиях рынка (сборник научных трудов) / М.: ЦНИИЭУС, 1991 г.

83. Пояснительная записка к Федеральной целевой программе "Свой дом"/ "Строительная газета" №27,1996 г.

84. Проблемы экономической реформы в России /Доклады на заседании Ученого Совета Института Европы РАН от 19.01.94 г., М., 1994 г.

85. Проскурякова Н.А. Ипотека в России в конце XIX начале XX века/ "Вопросы истории" №9,1995 г.

86. Равиц М., Страйк Р. Характеристика разработанного для России кредитного инструмента с регулируемой отсрочкой платежей /Выпуск 2, М,: Изд-во "Строительная газета", 1994 г.

87. Разу М.Л., Гаун А.Д. Методы и модели совершенствования организации управления строительством /М.: МИУ, 1988 г.

88. Рекитар Я.А. Об экономической реформе в России и проблемах привлечения иностранных инвестиций /"Гуманитарные науки", 1996 г. (январь-февраль).

89. Розенберг М. Руководство по предоставлению жилищного ипотечного кредита, разработанное для России /Выпуск 3, М.: Изд-во "Строительная газета", 1994 г.

90. ИЗ. Рыжков О. Рефинансирование при ипотечном кредитовании /"Рынок ЦБ" №18, 1995 г.

91. Рынки недвижимости и развитие городов: российская реформа и международная практика (Сб. статей) / Международный центр соц. эк. исследований "Леонтьев центр", ред. Лимонов, Спб.: "Лилибус-пресс", 1994 г.

92. Сергеев Д. /"Финансовые известия" №102, 1995 г.

93. Симановский А.Ю. Финансово-банковский сектор российской экономики/ М., 1992 г.

94. Сиротин И.А. "Кредит под залог" /М.: Изд-во "Стрикс", 1995 г.

95. Соловьёв М.В., Карпиков Е.И. Проблемы и пути перехода к рыночным отношениям в инвестиционной сфере /М.: ЦНИИЭУС, 1991 г.

96. Солунский А.И. Строительный комплекс на подходах к рынку. Формы и методы управления, пути развития /М.: Стройиздат, 1991 г.

97. Станюков Д.П. Ипотечное кредитование: организационные аспекты/ "Деньги и кредит" №8,1994 г.

98. Статистическая методология и информационное обеспечение изучения деятельности промышленности и строительства в условиях перехода к рынку / Сборник научных трудов МЭСИ под ред. проф. Ильенкова и др., М., 1992г.

99. Страйк Р., Косарева Н.Б., Сучков А.Ю. Жилищное ипотечное кредитование в условиях современной России /"Деньги и кредит" №8,1995 г.

100. Субраманиам Р. Пособие по организации и порядку обслуживания ипотечных займов (Подготовлено для России) /Выпуск 4, М.: Изд-во "Строительная газета", 1994 г.

101. Тосунян Г.А. Опыт построения и правового регулирования банковских систем: Россия, Германия, Франция, США /М.: "Дело" ЛТД, 1994 г.

102. Федоров Г. Возводят дома с меньшими затратами /"Строительная газета" №48 1996 г.

103. Хлюстиков Р. Московские власти введут ипотеку осенью /"Финансовые известия" №57, 1998 г.

104. Хойер В. Как делать бизнес в Европе /М.: Изд-во "Прогресс", 1990 г.

105. Цукерман Г.И., Говард А. Недвижимость: зарубежный опыт развития /М.: АО "Тема", 1994 г.

106. Черняк В. О развитии ипотечного кредитования /"Жилищное строительство" №6, 1995 г.

107. Шенаев В.Н. Банки и кредит в системе рыночного капитала ФРГ /М.: Изд-во "Наука", 1967 г.

108. Шенаев В.Н. Макаров B.C. Финансовая и денежно-кредитная система ФРГ/ М.: Изд-во "Финансы," 1977 г.

109. Экономическое и социальное положение Московской области за январь-август 1997 г. /"Экономика и жизнь" №34, октябрь 1997 г.

110. Экономическое развитие России /Том 4, №4, Апрель-Май 1997 г.

111. Эллерман Д. Математические методы в оценке недвижимости /Ин-т Экономического Развития, Всемирный Банк, апрель 1994 г.

112. Утверждены Правлением МБ 28 февраля 1994 г.

113. Изменения и дополнения приняты 14 марта 1996 г.

114. ПРАВИЛА ОТКРЫТИЯ И ВЕДЕНИЯ СЕМЕЙНОГО ЖИЛИЩНОГО НАКОПИТЕЛЬНОГО СЧЕТА1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

115. Эталонные цены ИАБ рассчитываются с учетом сложившихся рыночных цен и фиксируются в Заявке на открытие семейного жилищного накопительного Счета (в дальнейшем Заявка).

116. Счет открывается только для акционеров ИАБ, владеющих акциями ИАБ на сумму, эквивалентную не менее 10 % от эталонной цены.

117. Сумма накоплений на Счете составляет не менее 30% от эталоннойцены.

118. Плановый срок накопления составляет не менее года.

119. Накопление клиентом на Счете суммы, зафиксированной в Заявке, и выполнение условий настоящих Правил дают право на получение ипотечного кредита в размере не более 70% от эталонной цены.

120. Сумма кредита ограничена стоимостью залога.

121. ПОРЯДОК ОТКРЫТИЯ И ВЕДЕНИЯ СЧЕТА

122. Счет открывается на одного из членов семьи. Открытие и закрытие Счета производится только его владельцем.

123. Для открытия Счета необходимо:

124. Продолжение приложения 2.2.1.- ознакомиться с настоящими Правилами и письменно подтвердить согласие с ними:- предъявить паспорт или документ, его заменяющий;- предъявить выписку из реестра акционеров ИАБ;- оформить заявку на открытие Счета.

125. Взносы на Счет осуществляются ежемесячными равномерными платежа ми в течение всего срока ведения Счета. Взносы на Счет осуществляются в рублях.

126. Взносы на Счет могут осуществляться путем внесения денег в кассу ИАБ или безналичными перечислениями. По желанию клиента на Счет могут быть зачислены дивиденды по акциям ИАБ, средства с депозитных вкладов в ИАБ.

127. На средства, внесенные на Счет, начисляются годовые проценты.

128. Величина процентной ставки по Счету принимается решением Правления ИАБ. Банк имеет право ежеквартально корректировать процентную ставку с учетом ситуации на финансовом рынке.

129. Проценты начисляются и выплачиваются в конце срока действия Счета при условии соблюдения клиентом режима взносов на Счет.

130. При выполнении клиентом всех условий Счета (накоплении зафиксированной в заявке суммы, регулярных ежемесячных взносах на Счет в течение установленного в заявке срока) и отказе от ипотечного кредита клиент

131. Продолжение приложения 2.2.1. получает сумму средства внесенных на Счет, с начисленными в соответствии с п.2.5 процентами.

132. При нарушении режима взносов на Счет (задержке платежа более чем на 1 месяц, внесении на Счет меньшей по сравнению с требуемой суммой) Счет закрывается на условиях, предусмотренных п.2.6.

133. В случае частичного снятия средств Счет закрывается в соответствии с п.2.6.

134. Проценты устанавливаются на уровне наивысшей из действующих в ИАБ на каждый месяц ставки процента.

135. Завещательные заявления и права пользования Счетом предъявляются в установленном законом порядке.

136. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА БАНКА ПЕРЕД КЛИЕНТОМ

137. Бесплатное ведение Счета в соответствии с настоящими Правилами.

138. Предоставление клиенту информации о накопленных средствах в виде выписки по Счету.

139. Оказание бесплатных услуг в виде консультаций по состоянию рынка недвижимости.

140. Оказание клиенту помощи при выборе оптимального режима ведения Счета.

141. Предоставление информации о завершении накопительных операций по Счету.

142. Продолжение приложения 2.2.1.

143. Предоставление, по желанию клиента, информации о действующих в ИАБ ставках по срочным вкладам и вкладам "до востребования".

144. Пролонгация срока действия Счета и изменение условий накопления по просьбе клиента.

145. Предоставление кредита при условии соблюдения клиентом всех правил по открытию и ведению Счета и соответствия Правилам кредитования ИАБ, действующим на момент окончания накопительных операций.

146. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА КЛИЕНТА ПЕРЕД БАНКОМ

147. Предоставление достоверной информации о себе при заполнении заявки.

148. Внесение средств на Счет в соответствии с режимом, предусмотренным настоящими Правилами.

149. Накопление на Счете установленной в Заявке суммы средств.

150. ОСНОВНЫЕ УСЛОВИЯ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ КРЕДИТА

151. Кредит предоставляется при условии владения клиентом пакетом акций ИАБ в количестве, установленном п.1.3.

152. Кредит предоставляется в размере не более 70 % от эталонной цены.

153. Обеспечением кредита выступает квартира. Сумма кредита должна быть не более 70 % стоимости залога. Не достающая для оплаты квартиры сумма вносится клиентом в банк для целевого перечисления продавцу квартиры.

154. Кредит предоставляется при условии соответствия клиентом критерию платежеспособности: на погашение кредита и уплату процентов по нему может направляться не более 1/3 совокупного месячного дохода, подтвержденного необходимыми документами.

155. Процентные ставки по кредиту устанавливаются с учетом ставок рефинансирования Центрального банка РФ, договорных сроков кредитова

156. Продолжение приложения 2.2.1. ния, а также других факторов. В период действия договора процентные ставки по кредиту могут корректироваться.

157. Кредит предоставляется на срок до 5 лет.

158. Возврат суммы кредита и уплата процентов по нему производятся в сроки, определяемые кредитным договором, путем внесения ежемесячных платежей.

159. Клиент вправе погасить последние платежи по кредиту принадлежащими ему акциями НАБ.

160. С Правилами ведения Счета ознакомлен и согласен

161. Экземпляр Правил на руки получил

162. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ПРОГРАММЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ НАСЕЛЕНИЯ НА ОСНОВЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ БЮДЖЕТНЫХ И ВНЕБЮДЖЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ ФИНАНСИРОВАНИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

163. Программа рассчитана на решение проблемы обеспечения жильем прежде всего "очередников" городов и районов Подмосковья за счет привлечения собственных финансовых средств, т.е. семей с месячным душевым доходом от 1 млн. рублей (в ценах 1997 г.).

164. Основные взаимосвязи и финансовые потоки отражены на схеме.

165. Суммы уплаченных процентов за кредит и частичного погашения ипотечных ссуд направляются от заемщиков в уполномоченный ипотечный банк для

166. Продолжение приложения 2.3.1. формирования новой порции кредитных ресурсов, резервов и фонда погашениязайма.

167. Из бюджета поступает компенсация разницы между стоимостью привлеченных заемных средств и стоимостью выданных ипотечных ссуд в фонд погашения займа (бюджетное инвестирование).

168. Привлекательность ипотечного кредита для населения

169. Ипотечные ссуды на приобретение (строительство) жилья выдаются гражданам на основании решения и под поручительство администрации района (города) целевым назначением с возникновением последующего залогового об

170. Продолжение приложения 2.3.1. ременения на приобретаемую в рассрочку квартиру (договор залога вещногоправа, договор залога квартиры).

171. Ипотечный кредит выдается сроком не менее чем на 10 лет с возможной пролонгацией, с помесячной уплатой процентов по нему в 10 25% годовых, что делает его привлекательным в глазах потенциальных получателей.

172. Объёмы бюджетного инвестирования "Программы ипотечного кредитования населения1*

173. Форма выпуска закладных наличная для физических держателей, безналичная электронная - для юридических лиц.

174. Для обеспечения гарантированного размещения закладных планируется провести Рекламную кампанию в средствах массовой информации, а также подписку среди банков-уполномоченных. Для привлечения инвесторов в крупных пакетах закладных - выигрышные квартиры.

175. Расчетные затраты на регистрацию и размещение закладных составят до 3% от его эмиссии. Время размещения 2 мес.

176. Продолжение приложения 2.3.1.

177. Преимущества предлагаемой схемы ипотечного кредитования перед прямым бюджетным кредитованием очевидны.

178. Продолжение приложения 2.3.1. вестиционном (строительном) процессе, возрастая каждый раз в 1,33 раза. Вэтом и заключается эффект "мультипликации кредитных инвестиций".

179. Механизм ипотечного кредитования населения

180. По мере готовности жилья и его заселения между получателем жилья и ипотечным банком возникают залоговые отношения на жилые квартиры на период действия ипотечного кредита с государственной регистрацией залога.

181. Продолжение приложения 2.3.1. дарную имущественную ответственность по выполнению обязательств, связанных с эмиссией закладных под объект недвижимости.

182. Налоговые преференции для участников "Программы ипотечногокредитования"

183. Для обеспечения финансовой привлекательности предлагаемой Программы ипотечного кредитования населения целесообразно предусмотреть возможность использования налоговых преференций для её участников.

184. Для инвестора. Доходы, получаемые по государственным ценным бумагам, к которым относятся закладные Московского областного жилищного зай

185. Продолжение приложения 2.3.1. ма, не подлежат налогообложению. Их уровень планируется на несколько процентных пунктов выше, чем по ГКО с соответствующими сроками обращения.

186. Для банка. Освобождение от налога на прибыль, полученной от ипотечной деятельности, в части, отчисляемой в местный бюджет.

187. Продолжение приложения 2.3.1.

188. Расчет бюджетных дотаций для реализации программы ипотечного кредитования населения1. Московской области

189. Бюджетные средства в размере 24000 млрд. руб. и 6 млрд.руб. и средствазаемщиков соответственно поступают в 1-ом квартале первого года.

190. Кредит предоставляется с рассрочкой на 9 лет под 12 процентов годовых

191. Строительство жилых домов заканчивается в четвертом квартале 1 -го года.

192. Закладные входят в обращение с 1-го квартала 2-го года.

193. Срок обращения закладных 9 месяцев.

194. Начисление процентов по закладным ежеквартальное в размере 25 процентов годовых.

195. Погашение закладных осуществляется равными долями, начиная с 2-го квартала 2-го года реализации проекта.