Правовое положение субъектов ипотечных отношений в Российской Федерации тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 12.00.03, кандидат юридических наук Наумов, Владимир Михайлович

• Наумов, Владимир Михайлович
• кандидат юридических наук
• 2007

Оглавление диссертации кандидат юридических наук Наумов, Владимир Михайлович

Введение.

Глава 1. Правовое регулирование ипотечных отношений в Российской Федерации.

1.1. Историко-правовые аспекты ипотечных отношений в России.

1.2. Элементы ипотечных правоотношений.

1.3. Субъектный состав ипотечных отношений.

Глава 2. Правовое содержание положения субъектов ипотечных отношений по законодательству Российской Федерации.

2.1. Понятие правового положения субъектов ипотечных отношений.

2.2. Права и обязанности участников ипотечных отношений.

2.3. Гражданско-правовая ответственность участников ипотечных отношений.

Глава 3. Специфика правового положения субъектов отдельных видов ипотеки по российскому законодательству.

3.1. Правовой статус субъектов залога земли.

3.2. Правовое положение субъектов залоговых правоотношений жилых помещений.

3.3. Особенности правового положения субъектов залога нежилых помещений, зданий и предприятий.

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Правовое положение субъектов ипотечных отношений в Российской Федерации»

Актуальность темы исследования. Институт залога недвижимости (ипотеки) является одним из древнейших в гражданском праве. Он приобретает особенно важное значение в современных условиях.

В условиях достаточно высокого уровня инфляции, низкого развития реального сектора экономики, неплатежей за поставленные товары, выполненные работы и оказанные услуги широкое использование ранее популярных способов обеспечения исполнения обязательств, таких, например, как неустойка, теряет практический смысл. В этом случае повышается роль ипотечных отношений. Договор ипотеки обеспечивает наличие и сохранность имущества на тот момент, когда должнику придется рассчитываться с кредитором. Благодаря ипотеке с момента возникновения обязательства выделяется имущество, которое может быть объектом взыскания со стороны кредитора. Такой кредит, следовательно, уже не находится под угрозой неосуществимости в принудительном порядке принадлежащих кредитору имущественных прав, так как объект возможных взысканий уже обеспечен.

Кроме того, ипотека обеспечивает кредитору возможность удовлетворить свои требования за счет предмета залога преимущественно перед другими кредиторами своего должника. Реальная опасность потерять имущество в натуре является достаточным стимулом для исполнения должником своих обязательств надлежащим образом.

Дальнейшее развитие ипотеки требует совершенствования законодательного регулирования этой области отношений. Российское законодательство о залоге включает в себя нормативные правовые акты различного уровня, носит «многоуровневый» характер. При этом отмечается (стр. 132) недостаточно четкое регулирование вопросов соотношения положений

Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»1 с правилами о залоге, предусмотренными Законом РФ «О залоге»2. Действие Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» показало сложность и противоречивость законодательства, недостаточно эффективную защиту прав сторон договора ипотеки. Требует решения и проблема повышения правовой дисциплины и ответственности участников ипотечных отношений.

Степень разработанности темы диссертационного исследования.

В российской юридической литературе вопросам ипотеки уделялось внимание в трудах таких ученых-юристов, как М.И. Брагинский, A.B. Венедиктов, В.В. Витрянский, A.A. Вишневский, Б.М. Гонгало, С.П. Гришаев, И.А. Емелькина, О.С. Иоффе, А.И. Масляев, В.П. Мозолин, Л.Ф. Нетишинская, В.П. Павлов, А.П. Сергеев, К.И.Скловский, В.А. Тархов, М.Ю. Тихомиров, З.В. Хрулева, Л.В. Щенникова и др.

Тем не менее, имеющиеся на данный момент работы по данной проблеме не отражают в полной мере современного уровня развития ипотечных отношений в российском обществе. Острота дискуссий и разброс точек зрения по рассматриваемой проблеме остаются весьма большими. Неоднозначная сущность залогового правоотношения, особенности его юридической природы стали причиной возникновения в науке гражданского права широкого спектра позиций, взглядов и концепций относительно сущности и содержания ипотечных отношений, правового статуса их участников и особенностей залога отельных видов недвижимого имущества. Сложность и объем проблем, с которыми сталкивается юридическая практика, обусловливают необходимость проведения дальнейших научных исследований в данной области отношений.

1 Об ипотеке (залоге недвижимости): федеральный закон от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ (ред. от 18.12.2006) // Российская газета. -1998. - 22 июля. - № 137.

2 О залоге: закон Российской Федерации от 29.05.1992 г. № 2872-1 (ред. от 26.07.2006) // Российская газета. -1992. - 06 июня. - № 129.

В то же время монографические исследования по проблеме правового статуса субъектов ипотеки отсутствуют. В кандидатских диссертационных исследованиях, посвященных вопросам ипотеки, выполненных в последние годы (А.Ю. Александрова, A.A. Киселев, Ю.А. Кожина, Е.В. Ко-сенко, Л.Б. Лазаренко, Е.В. Пантюхина, A.B. Фадеев, О.С. Царапкина), проблемы правового положения субъектов ипотечного правоотношения занимают второстепенное место.

Таким образом, исследование теоретических, практических аспектов, нормативное регулирование правового положения субъектов ипотечных отношений в Российской Федерации представляется актуальной задачей юридической науки, что и предопределило выбор темы данного диссертационного исследования.

Цель и задачи диссертационного исследования. Основная цель работы состояла в том, чтобы на основе анализа существующих теоретических подходов, действующего законодательства и юридической практики исследовать правовое положение субъектов ипотечных отношений, определить пути совершенствования российского законодательства, регулирующего правовое положение субъектов ипотечных отношений.

Реализация данной цели предполагала решение следующих задач:

- проанализировать сложившиеся ипотечные отношения в России;

- изучить понятия и содержание ипотечных правоотношений;

- определить особенности субъектного состава ипотечных отношений;

- уточнить понятия и содержание правового положения субъекта ипотечного отношения;

- выявить специфику правового статуса субъектов отдельных видов ипотеки по российскому законодательству;

- исследовать особенности гражданско-правовой ответственности участников ипотечных отношений.

Объект и предмет исследования. Объектом настоящего диссертационного исследования являются гражданско-правовые отношения, связанные со сделками по передаче в ипотеку (залог) недвижимого имущества.

Предмет диссертационного исследования составили законодательство Российской Федерации различных уровней; судебная практика, а также взгляды ученых по рассматриваемой проблеме.

Методология и методика исследования. Методическую основу настоящего исследования составил диалектический метод познания. При написании настоящей работы диссертант использовал также такие частные научные методы исследования, как историко-правовой, системно-структурный, социально-правовой, сравнительно-правовой, которые в совокупности составили методологическую основу исследования.

Положения и выводы диссертационного исследования основываются на Конституции Российской Федерации, гражданском законодательстве, теоретических основах гражданского права и судебной практике.

Научная новизна диссертации проявляется в том, что впервые произведено аналитическое комплексное научное исследование теоретических, практических аспектов и нормативного регулирования правового по ложения субъектов ипотечного правоотношения с точки зрения современного российского законодательства.

В процессе исследования уточнены содержание ипотечных правоотношений и основания их возникновения, определена структура правового статуса субъектов ипотечных отношений и содержание его отдельных элементов, выявлены особенности правового положения субъектов отдельных видов ипотеки.

Новизна диссертационного исследования обусловлена наличием предложений по совершенствованию законодательства путем внесения конкретных положений в Гражданский кодекс Российской Федерации, в российское законодательство об ипотеке.

Научная новизна исследования определяется также положениями, выносимыми на защиту.

Основные выводы и положения диссертационного исследования, выносимые на защиту:

1. История ипотеки в России показывает, что в начале своего возникновения ипотечные правоотношения носили преимущественно вещно-правовой характер. Однако в дальнейшем, по мере развития гражданского оборота, с расширением круга объектов, включаемых в залоговые отношения и более активного применения залога в качестве средства обеспечения исполнения обязательств, в ипотечных правоотношениях усилились, а затем стали преобладать, обязательственно-правовые черты. В результате действия этой тенденции, ипотечные правоотношения стали носить обязательственно-правовой характер. При этом права собственника как субъекта ипотечных отношений защищены в большей мере, чем права стороны обязательственного отношения.

В отличие от прежнего подхода к ипотечным отношениям в современном российском праве как в теории, так и законодательстве отсутствует четкое определение характера этих отношений, что влияет на объем прав и обязанностей субъектов ипотечных отношений.

2. Правовое положение субъектов ипотечных отношений - это признанное государством место и роль носителя прав и обязанностей, связанных с залогом недвижимого имущества в системе ипотечных отношений. Оно представляет собой комплексную, интеграционную категорию, отражающую юридическую связь субъекта не только с иными участниками ипотечных отношений, но и с государством в целом.

Правовое положение субъекта ипотечных отношений характеризуется: а) законодательно закрепленными и договорными правами и обязанностями сторон ипотеки. При этом, объем прав и обязанностей не может зависеть от статуса стороны ипотечного отношения, поэтому предлагаем дополнить:

- абз. 1 п. 2 ст. 335 ГК РФ "Залогодатель" после слов «хозяйственного ведения» через запятую словами: «Лицо, которому вещь принадлежит на праве хозяйственного ведения, «либо лицо, обладающее правом оперативного управления ею», вправе заложить ее без согласия собственника в случаях, предусмотренных пунктом 2 статьи 295 настоящего Кодекса». Далее по тексту ст. 335 ГК РФ;

- п. 2 ст. 335 ГК РФ "Залогодатель" абзацем третьим следующего содержания: «Лицо, которому вещь принадлежит на праве оперативного управления, не вправе заложить ее без согласия собственника». Далее по тексту ст. 335 ГК РФ; б) наличием гарантий прав, т.е. механизма, обеспечивающего права, вытекающие из закона и договора ипотеки. Гарантии не должны ограничиваться лишь возможностью судебной защиты, необходимо использовать и страхование рисков нарушения прав сторон ипотечного отношения.

3. Предложена классификация элементов правового статуса субъекта ипотечных отношений и предлагается выделять две группы элементов: основные и дополнительные.

К основным элементам правового статуса субъекта ипотечных отношений как и субъектов других правоотношений, можно отнести: 1) права и обязанности субъектов ипотечных отношений, вытекающие из закона и договора ипотеки; 2) способность субъектов ипотечных отношений своими действиями приобретать права и обязанности по ипотечным отношениям, видоизменять их или прекращать; 3) ответственность субъектов ипотечных отношений за нарушение условий договора ипотеки.

К дополнительным элементам правового статуса следует отнести гарантии прав субъектов ипотечных отношений, т.е. положения законов и иных нормативных правовых актов, обеспечивающих соблюдение прав и законных интересов субъекта ипотечных отношений, а равно их защиту в случае нарушения со стороны иных лиц. При этом, такие гарантии должны распространяться на всех субъектов ипотечных отношений. Субъекты ипотечных отношений должны обладать равными правами и обязанностями. В связи с этим предлагаем внести изменения в действующее российское законодательство и дополнить:

- п. 1 ст. 26 ГК РФ "Дееспособность несовершеннолетних в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет" абзацем третьим следующего содержания: «К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса». Далее по тексту ст. 26 ПС РФ.

4. Нуждаются в дальнейшем укреплении гарантии прав граждан -участников долевого строительства объектов, находящихся в залоге. С этой целью представляется целесообразным:

- предусмотреть обязательность страхования гражданской ответственности застройщика при заключении инвестиционного договора с участником долевого строительства;

- установить, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства только при условии, что он обладает имуществом на праве собственности, позволяющим единовременно погасить все свои обязательства перед гражданами - участниками долевого строительства.

В связи с этим предлагаем исключить из Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» статью 76 "Ипотека строящихся жилых домов" о возможности сдачи в залог незавершенного строительства, что противоречит природе ипотечных отношений заключающейся в возможности передачи в залог имущества, принадлежащего залогодателю на праве собственности.

5. Проблемы, с которыми сталкиваются субъекты ипотечных отношений, связанные с объектом таких отношений и их защитой, в определенной степени могут быть решены следующими изменениями законодательства. Представляется целесообразным:

- в п. 2 ст. 340 ГК РФ "Имущество, на которое распространяются права залогодержателя" слова: «При ипотеке предприятия или иного имущественного комплекса в целом» заменить словами: «При ипотеке предприятия как имущественного комплекса»: «2. При ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога распространяется на все входящее в его состав имущество, движимое и недвижимое, включая права требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки, если иное не предусмотрено законом или договором». Далее по тексту ст. 340 ГК РФ;

- изложить абз. 1 ст. 32 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» "Меры по предохранению заложенного имущества от утраты и повреждения" в следующей редакции: «Для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от вреда, который может быть причинен действиями третьих лиц, несчастным случае, стихийным бедствием и т.п.», далее - по тексту ФЗ;

- дополнить ст. 34 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» "Право залогодержателя проверять заложенное имущество" абзацем третьим следующего содержания: «Залогодержатель по договору об ипотеке (залоге недвижимости) вправе обратиться в контролирующие и надзорные органы местного самоуправления с ходатайством о проведении проверки состояния и условий содержания недвижимого имущества, заложенного по договору. Проверка состояния и условий содержания недвижимого имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется уполномоченным органом местного самоуправления в порядке, установленном нормативным правовым актом местного самоуправления»;

- дополнить Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» статьей 351 следующего содержания: «Статья 351. Права должника по основному обязательству, не являющегося залогодателем.

Должник по основному обязательству, не являющийся залогодателем, наделяется правами залогодержателя, предусмотренными абзацем вторым статьи 32, пунктом 1 статьи 33 и статьей 34 настоящего Федерального закона».

6. Развитие отношений по поводу залога земли требует повышения заинтересованности банков в выдаче долгосрочных кредитов под залог земель сельскохозяйственного назначения. Однако существующий порядок обращения взыскания на земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения значительно затрудняет возможность отчуждения земельного участка в собственность залогодержателя, что снижает заинтересованность банков в выдаче кредитов под залог земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Одним из путей решения данной проблемы могло бы стать расширение прав банка-залогодержателя в случае обращения взыскания на предмет ипотеки. Предлагается предоставить кредитной организации-залогодержателю, выдавшей долгосрочный кредит под залог земельного участка сельскохозяйственного назначения, преимущественное право приобретения этого участка в собственность в случае решения суда об обращении взыскания на предмет ипотеки.

7. Наибольшую остроту в системе ипотечных отношений в современном обществе приобретает залог жилых помещений. В связи с этим считаем необходимым дополнить ст. 74 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» "Применение правил об ипотеке жилых домов и квартир" пунктом 6 следующего содержания: «6. Об ипотеке жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи залогодателя жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи залогодателя должны быть уведомлены органы опеки и попечительства.

В случае если ипотека жилого помещения будет противоречить интересам находящихся под опекой или попечительством членов семьи залогодателя жилого помещения либо оставшихся без родительского попечения несовершеннолетних членов семьи залогодателя, органы опеки и попечительства вправе предъявить в суд иск о признании такой сделки недействительной».

Теоретическая и практическая значимость исследования заключается в том, что сформулированные в ней теоретические положения могут быть использованы в целях дальнейшей доктринальной разработки теории ипотечных отношений и при совершенствовании российского законодательства.

Автором в диссертационном исследовании показаны особенности возникновения и тенденции развития ипотечных отношений в России, раскрыт комплексный характер оснований возникновения ипотечного правоотношения, уточнена структура правового статуса субъекта ипотечных отношений и содержание его отдельных элементов, раскрыт характер прав, обязанностей и ответственности сторон ипотечного отношения как средства обеспечения обязательства. В работе дается характеристика правового положения субъектов отдельных видов ипотеки. Таким образом, данное исследование вносит свой вклад в теорию гражданского права.

Практическая значимость исследования состоит в том, что содержащиеся в ней методические и методологические положения доведены до уровня практических рекомендаций по совершенствованию российского законодательства и могут быть в дальнейшем использованы при разработке конкретных мер, направленных на повышение эффективности правового регулирования ипотечных отношений, определяется его значением для участников гражданского оборота, испытывающих потребность в ипотечном кредитовании.

Апробация результатов исследования. Диссертационная работа обсуждена и одобрена на заседании кафедры гражданско-правовых дисциплин Академии права и управления. Материалы диссертации используются в учебном процессе Филиала Московского государственного индустриального университета в г.Сергиевом Посаде Московской области (СПФ ГОУ МГИУ) при проведении лекционных, семинарских и практических занятий по гражданскому праву. Основные положения и выводы, полученные в ходе диссертационного исследования, нашли свое отражение в десяти научных публикациях, докладывались на Международной молодежной научной конференции «XXVIII Гагаринские чтения» (Москва, 2002), V Научно-практической конференции «Право, общество, власть и современность» (Сергиев Посад, 2004), VII Научно-практической конференции «Право, общество, власть и современность» (Сергиев Посад, 2006), межвузовской конференции Академии права и управления по проблемам собственности в гражданском праве (Москва, 2006).

Заключение диссертации по теме «Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право», Наумов, Владимир Михайлович

Заключение

1. Рассматривая историю ипотечных отношений в России, можно увидеть, что если в начале своего возникновения ипотечные правоотношения носили преимущественно вещно-правовой характер, то с развитием гражданского оборота и более активным применением залога в качестве средства обеспечения исполнения обязательств, в ипотечных правоотношениях усилились и стали преобладать обязательственно-правовые черты. Это свидетельствует о том, что природа ипотечных отношений не носит застывший, раз и навсегда данный характер, а развивается одновременно с развитием гражданского общества.

Интересным представляется российская практика образования ипотечных банков как специальных субъектов ипотечных отношений введенная в начале XIX века.

2. Правам и обязанностям как залогодателя, так и залогодержателя по договору ипотеки присущи, с одной стороны, вещно-правовые черты -например, залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке, он вправе извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, плоды и доходы. С другой стороны, им также присущи обязательственно-правовые черты, например, предметом залога могут быть не только вещи, но и имущественные права (требования).

Основания возникновения ипотечных правоотношений имеют сложный, комплексный характер и не сводятся только к одному юридическому факту - наличию договора ипотеки. Для возникновения ипотечных правоотношений необходима совокупность юридических фактов, образующих юридический состав. В его содержание, как представляется, входят: 1) наличие основного обязательства; 2) наличие договора об ипотеке; 3) действия по регистрации договора об ипотеке.

3. В правовой статус залогодержателя - кредитной организации как субъекта ипотечных отношений следует включить специальные требования, предъявляемые нормативными правовыми актами к кредитной организации, осуществляющей банковскую деятельность, в частности, требования, установленные Центральным банком России.

Правовой статус залогодателя - юридических лиц зависит от характера вещных прав на закладываемый объект недвижимости, принадлежит объект недвижимости юридическому лицу на праве собственности или же на праве хозяйственного ведения. В последнем случае юридическое лицо вправе вступать в ипотечные отношения в качестве залогодателя только с согласия собственника недвижимого имущества.

Объем прав и обязанностей не может зависеть от статуса стороны ипотечного отношения.

Правовой статус залогодателя - несовершеннолетнего обусловлен, во-первых, его возрастом, а, во-вторых, зависит от того, наделен ли он полной дееспособностью в предусмотренном законом порядке или нет.

4. Анализ понятия правового положения субъекта ипотечных отношений показывает, что оно представляет собой комплексную, интеграционную категорию, отражающую взаимоотношения личности с иными субъектами ипотечных отношений, а также с государством в целом. Эти взаимоотношения определяются:

- законодательно закрепленными правами и обязанностями субъекта ипотечных отношений;

- возможностью самостоятельно приобретать права и нести обязанности по договору ипотеки;

- возможностью нести юридическую ответственность за нарушение условий договора ипотеки;

- наличием гарантий прав субъекта ипотечных отношений, т.е. механизма, обеспечивающего осуществление его прав, вытекающих из закона и договора ипотеки.

Представляется возможным осуществить деление элементов правового статуса субъекта ипотечных отношений на основные и дополнительные.

Исходя из такой позиции, в структуру правого статуса субъекта ипотечных отношений можно, на наш взгляд, включить следующие элементы.

Основные элементы:

1) права и обязанности субъекта ипотечных отношений, вытекающие из закона и из договора ипотеки;

2) способность субъекта ипотечных отношений своими действиями вступать в ипотечные отношения, видоизменять их или прекращать;

3) ответственность субъекта ипотечных отношений за нарушение условий договора ипотеки.

Дополнительные элементы: гарантии прав субъекта ипотечных отношений, т.е. положения законов и иных нормативных правовых актов, обеспечивающих соблюдение прав и законных интересов субъекта ипотечных отношений, а равно их защиту в случае нарушения со стороны иных лиц.

5. Российский законодатель наделяет залогодержателя правом использовать все способы защиты гражданских прав от имени залогодателя без специальной доверенности и потребовать от залогодателя возмещения понесенных в связи с этим необходимых расходов в том случае, если залогодатель отказался от защиты своих прав на заложенное имущество или не осуществляет защиту своих прав на заложенное имущество. Кроме того, если имущество, заложенное по договору об ипотеке, оказалось в незаконном владении третьих лиц, залогодержатель вправе, действуя от своего имени, истребовать это имущество из чужого незаконного владения в соответствии со ст.ст. 301-303 ГК РФ для передачи его во владение залогодателя. Следует отметить, что ст. 301 ГК РФ наделяет правом истребования имущества из чужого незаконного владения именно собственника этого имущества.

Таким образом, хотя предмет ипотеки остается в собственности залогодателя, о чем говорилось выше, но при этом некоторые полномочия, вытекающие из права собственности на заложенное недвижимое имущество, могут переходить к залогодержателю, что обусловлено волей залогодателя и его полномочиями по распоряжению принадлежащим ему на праве собственности имуществом. Это обстоятельство подтверждает высказанное ранее мнение о том, что ипотеке присущи не только обязательственно-правовые, но и вещно-правовые черты.

6. Интересы должника по основному обязательству тесно связаны с сохранностью имущества, заложенного по договору об ипотеке. Меры по обеспечению этой сохранности закреплены в главе V ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и могут быть, как представляется, расширены за счет наделения должника по основному обязательству, не являющимся залогодателем, соответствующими полномочиями, аналогичным полномочиям залогодержателя.

7. Регулируя ответственность за нарушение обязательств по договору ипотеки, российский законодатель предусматривает в качестве специфической меры гражданско-правовой ответственности залогодателя за неисполнение либо ненадлежащее исполнение им своих обязательств обращение взыскания на заложенное имущество. Обращение взыскания на заложенное имущество представляет собой такую меру ответственности, через которую реализуются предусмотренные законом формы гражданско-правовой ответственности: возмещение убытков, неустойка (штраф, пени) и проценты за неправомерное пользование чужими денежными средствами.

8. Уплата неустойки и возмещение убытков в случае ненадлежащего исполнения обязательства не освобождают должника от исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено законом или договором. Привлечение должника к ответственности за ненадлежащее исполнение обязательства как правило не освобождает его от исполнения обязательства в натуре (п. 1 ст. 396 ГК РФ). Однако привлечение к ответственности должника по договору ипотеки и завершение процедуры реализации заложенного имущества влечет за собой прекращение залога, поскольку единственной мерой ответственности в подобном обязательстве является возможность обращения взыскания на имущество должника, являющееся предметом договора ипотеки.

ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не содержит специальных норм, регулирующих основания и формы гражданско-правовой ответственности залогодержателя, поскольку его обязанности носят ограниченный характер. Тем не менее, если неисполнение ли ненадлежащее исполнение им своих обязанностей повлекло причинение имущественного ущерба залогодателю (например, залогодержатель воспрепятствовал залогодателю возможностью сдавать заложенное недвижимое имущество в аренду), то залогодатель вправе потребовать возмещения убытков в порядке, установленном законом.

9. Положения ст. 34 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предоставляют залогодержателю (в том числе, и по договору об ипотеке земельного участка) адекватные средства, позволяющие ему осуществлять действенный контроль за исполнением залогодателем своих обязанностей, в частности, проверять наличие, состояние и условия содержания имущества, заложенного по договору об ипотеке, не только по документам, но и фактически. Но поскольку залогодержатель не всегда может своими силами провести квалифицированную проверку исполнения залогодателем обязанностей по содержанию заложенного земельного участка, он, как представляется, вправе обращаться в соответствующие контролирующие и надзорные органы с просьбой об оказании помощи в проведении такой проверки.

Российский законодатель прямо не предусматривает право залогодержателя обращаться в контролирующие и надзорные органы с ходатайством о проведении проверки заложенного объекта недвижимости на предмет надлежащего пользования им залогодателем и не обязывает эти органы осуществлять такие проверки. Между тем залогодержатель не всегда обладает достаточной компетенцией, чтобы правильно оценить такие действия залогодателя по использованию заложенной недвижимости, которые способны повлечь причинение ущерба этому имуществу и которые можно квалифицировать как грубое нарушение залогодателем своих обязанностей по соблюдению правил пользования заложенным имуществом (ст. 35 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Тем самым повышается вероятность неправомерного использования залогодателем предмета залога, что ущемляет законные интересы залогодержателя, а если речь идет о земле, то нарушаются интересы общества в целом, поскольку земля в Российской Федерации охраняется как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (п. 1 ст. 12 ЗК РФ). Поэтому полагаем целесообразным законодательно закрепить право залогодержателя обращаться в контролирующие и надзорные органы местного самоуправления с ходатайством о проведении проверки состояния и условий содержания недвижимого имущества, заложенного по договору.

10. Недостаточное развитие правового регулирования прав и обязанностей субъектов ипотеки земли ведет к незаинтересованности банков в проведении ипотечных операций. Игнорирование объективных особенностей залоговых операций и разумных требований банковских структур по обеспечению их интересов вызывает неприятие кредитными учреждениями системы залога при всей ее значимости для развития земельной реформы и стабилизации финансовой системы аграрного сектора. Кроме того, в настоящее время недостаточно развиты механизмы защиты интересов залогодержателя по договору об ипотеке земли от инфляции в случае неисполнения залогодателем своих обязательств.

Одним из путей повышения заинтересованности банков в выдаче долгосрочных кредитов под залог земель сельскохозяйственного назначение могло бы стать расширение прав банка-залогодержателя в случае обращения взыскания на предмет ипотеки. В настоящее время обращение взыскания на земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения возможно исключительно в судебном порядке (ст. 55 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). При этом имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов. Это значительно затрудняет возможность отчуждения земельного участка в собственность залогодержателя, что снижает заинтересованность банков в выдаче кредитов под залог земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Поэтому, на наш взгляд, было бы целесообразно предоставить кредитной организации-залогодержателю, выдавшей долгосрочный кредит под залог земельного участка сельскохозяйственного назначения, преимущественное право приобретения этого участка собственность в случае решения суда об обращении взыскания на предмет ипотеки.

И. Ипотека жилых помещений является одним из действенных способов реализации права граждан на жилище за счет собственных сил и средств. Однако она может эффективно работать только при сбалансированности интересов ее участников. Недостаточный учет интересов как залогодателя, так и залогодержателя, способен ограничить использование ипотеки жилых помещений и, тем самым, затруднить ее развитие.

Заключение договора ипотеки жилого помещения, в котором проживают оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника либо члены семьи, находящиеся под опекой или попечительством, затрагивает интересы этих лиц. Между тем, законом их права и интересы не защищены. В целях обеспечения и защиты прав находящихся под опекой или попечительством членов семьи залогодателя жилого помещения либо оставшихся без родительского попечения несовершеннолетних членов семьи залогодателя полагаем целесообразным предусмотреть в законе, что об ипотеке жилого помещения, котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи залогодателя жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи залогодателя должны быть уведомлены органы опеки и попечительства.

В случае если ипотека жилого помещения будет противоречить интересам находящихся под опекой или попечительством членов семьи залогодателя жилого помещения либо оставшихся без родительского попечения несовершеннолетних члены семьи залогодателя, органы опеки и попечительства должны иметь право предъявить в суд иск о признании такой сделки недействительной.

12. На субъектов залога нежилых помещений, зданий и предприятий распространяются общие требования, предъявляемые к правоспособности и дееспособности субъектов ипотечных правоотношений, в частности, залогодатель должен иметь право распоряжения закладываемым недвижимым имуществом, т.е. он должен либо являться собственником нежилого помещения, здания или предприятия, либо владеть им на праве хозяйственного ведения (п. 2 ст. 335 ГК РФ, п. 1 ст. 6 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Однако указанная норма не предусматривает возможности передачи в залог имущества субъектом, которому оно принадлежит на праве оперативного управления.

На наш взгляд, представляются обоснованными предложения некоторых цивилистов о включении в право собственности, помимо права владения, пользования и распоряжения, также права управления имуществом, поскольку в современных условиях управление становится самостоятельней экономической функцией собственности, осуществляемой либо самим собственником, либо уполномоченным им лицом. Это следует учитывать при регулировании прав субъектов ипотечных правоотношений.

13. По общему правилу, права залогодержателя (право залога) на вещь, являющуюся предметом залога, распространяются на ее принадлежности, если иное не предусмотрено договором (п. 1 ст. 340 ГК РФ). Отсюда следует, что в том случае, когда предметом ипотеки является нежилое помещение, являющееся частью здания или сооружения, и залогодателю принадлежит доля в праве собственности на общее имущество этого здания и (или) доля в праве собственности на земельный участок, занятый зданием (или право аренды соответствующей части участка), то независимо от того, включены ли в договор ипотеки нежилого помещения положения об одновременной ипотеке доли в праве собственности на общее имущество, части земельного участка либо права аренды этой части, договор ипотеки нежилого помещения должен считаться действительным, а указанные объекты - заложенными, т.е., на эти объекты также распространяются права залогодержателя.

При ипотеке предприятия как имущественного комплекса права залогодержателя распространяется на все входящее в его состав имущество (п. 2 ст. 340 ГК РФ, абз. 1 ст. 69 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Формулировка абз. 1 ст. 69 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» несколько отличается от формулировки п. 2 ст. 340 ГК РФ. В ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» речь идет об ипотеке только одного объекта недвижимости - предприятия как имущественном комплексе, в то время как п. 2 ст. 340 ПС РФ говорит об ипотеке «предприятия или иного имущественного комплекса». В то же время ГК РФ, признавая предприятие имущественным комплексом, используемым для осуществления предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 132 ПС РФ), не предусматривает каких-либо иных видов имущественных комплексов как отдельных объектов гражданских прав. Таким образом, формулировку п. 2 ст. 340 ПС РФ следует признать не вполне точной. Поэтому полагаем целесообразным в п. 2 ст. 340 ПС РФ слова: «При ипотеке предприятия или иного имущественного комплекса в целом» заменить словами: «При ипотеке предприятия как имущественного комплекса».

Список использованных нормативных актов и литературы

1. Нормативно-правовые акты:

1. Конституция Российской Федерации // Российская газета. 25.12.1993. №237.

2. Градостроительный кодекс РФ от 07.05.1998 г. № 73-Ф3 // Собрании законодательства Российской Федерации. 1998. № 19. Ст. 2069.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая. Федеральный закон от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. Федеральный закон от 26.01.1996 № 14-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. № 5. Ст. 410.

5. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть третья. Федеральный закон от 26.11.2001. № 146-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2001. №49. Ст. 4552.

6. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 г. № 138-Ф3 // Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. № 46. Ст. 4532.

7. Водный кодекс Российской Федерации от 16.11.1995 г. № 167-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1995. № 47. Ст. 4471.

8. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 14.

9. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. № 136-Ф3 // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. № 44. Ст.4147.

10. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 г. № 195-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. № 1. Ст. 1.

11. Лесной кодекс Российской Федерации от 04.12.2006 г. № 200-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2006. № 50. Ст. 5278.

12. Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 г. № 223-Ф3 // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. № 1. Ст. 16.

13.Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 216-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 42.

14. Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 40.

15. Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 213-Ф3 «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. № 1 (часть 1). Ст.39.

16. Федеральный закон от 29.12.2004 г. N2 194-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 20.

17.Федеральный закон от 05.02.2004 г. № 1-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2004. № 6. Ст. 406.

18. Федеральный закон от 08.12.2003 г. № 162-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2003. № 50. Ст. 4848.

19. Федеральный закон от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. № 30. Ст. 3018.

20. Федеральный закон от 10.07.2002 г. № 86-ФЗ «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. № 28. Ст. 2790.

21. Федеральный закон от 11.02.2002 г. № 18-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. № 7. Ст. 629.

22. Федеральный закон от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. № 4. Ст. 251.

23. Федеральный закон от 29.07.1998 г. № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. № 31. Ст. 3813.

24. Федеральный закон от 19.07.1998 года № 115-ФЗ «Об особенностях правового положения акционерных обществ работников (народных предприятий)» // Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. №30. Ст. 3611.

25. Федеральный закон от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. №29. Ст. 3400.

26. Федеральный закон от 08.02.1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» // Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. № 7. Ст. 785.

27. Федеральный закон от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. № 30. Ст. 3594.

28. Федеральный закон от 26.12.1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. № 1. Ст. 1.

29. Закон РФ от 10.07.1992 г. № 3266-1 «Об образовании» // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета Российской Федерации. 1992. № 30. Ст. 1797.

30.Закон РФ от 29.05.1992 г. № 2872-1»0 залоге» // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1992. № 23. Ст. 1239.

31. Закон РФ от 21.02.1992 г. № 2395-1 «О недрах» // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1992. № 16. Ст. 834.

32.3акон РФ от 2.12.1990 г. № 395-1 «О банках и банковской деятельности» // Ведомости съезда народных депутатов РСФСР. 1990. № 27.

33. Указ Президента РФ от 28.02.1996 г. № 293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. № 10. Ст. 880.

34. Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2006. № 34. Ст. 3680.

35. Постановление Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 г. № 519 «Об утверждении стандартов оценки» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. № 29. Ст. 3026.

36. Постановление Совета Министров РФ от 25.12.1993 № 1347 «О первоочередных мерах по обеспечению деятельности государственных научных центров Российской Федерации» от 25.12.1993 // Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. 1994. № 1. Ст. 15.

37. Распоряжение Правительства РФ от 22.12.1993 г. № 96-рз «Основные положения о залоге недвижимого имущества - ипотеке» // Российская газета. 06.01.1994. № 3.

38.Приказ Минюста РФ от 15.06.2006 г. № 213 «Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества» // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2006. № 27.

39. Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 09.06.2005 г. № 82 № «Об утверждении Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества» // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2005. № 27.

40. Приказ Минюста РФ от 01.07.2002 г. № 184 «Об утверждении методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Бюллетень Минюста РФ. 2002. №11.

41. Приказ Госстроя РФ от 02.08.1999 г. № 18 «Об утверждении Инструкции о порядке осуществления государственного контроля за использованием и охраной земель в городских и сельских поселениях» // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 1999. №45.

42. Инструкция ЦБ РФ от 14.01.2004 г. № 109-И «О порядке принятия Банком России решения о государственной регистрации кредитных организаций и выдаче лицензий на осуществление банковских операций» // Вестник Банка России. 2004. № 15.

43.Положение Банка России от 19.03.2003 года № 218-П «О порядке и критериях оценки финансового положения юридических лиц - учредителей (участников) кредитных организаций» // Вестник Банка России. 2003. №24.

44. Указание ЦБ РФ от 01.12.2003 г. № 1346-У // Вестник Банка России. 2003. №71.

45. Государственные элементные сметные нормы на ремонтно-строительные работы ГЭСНр-2001. М., 1999.

46. Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г. //Ведомости Верховного Совета СССР. 1991. № 26. Ст. 733.

47. Гражданский кодекс РСФСР. Утвержден 11 июня 1964 г. // Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1964. № 24. Ст. 406.

48. Земельный кодекс РСФСР от 25.04.1991 г. № 1103-1 // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета Российской Федерации. 1991. №22. Ст. 768.

49. Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. // Собрание узаконений и распоряжений Рабочего и Крестьянского правительства. 1922. № 71. Ст. 904.

50. Указ Президиума Верховного Совета РСФСР от 2 февраля 1949 г. «О внесении изменений в законодательство РСФСР в связи с Указом Президиума Верховного Совета СССР от 26 августа 1948 года «О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов» // Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1949. № 8.

51. Указ Президиума Верховного Совета СССР от 26 августа 1948 г. «О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов» // Ведомости Верховного Совета СССР. 1948. № 36.

52. Типовой уставом коммерческого ломбарда РСФСР (утвержден 15 декабря 1939 г.) // СП РСФСР. 1940. №. 3. Ст. 5.

53. Указ императрицы Елизаветы Петровны «Об учреждении Государственного Заемного Банка; о порядке выдачи из оного денег и о наказании ростовщиков» // Полное собрание законов Российской империи. СПб., 1826-1917. Т. XIV. № 10235.

54. Устав о банкротах от 19 декабря 1800 г. // Полное собрание законов Российской империи. СПб., 1826-1917. Т. XXVII. № 19692.

55. Положение о крестьянах, вышедших из крепостной зависимости // Полное собрание законов Российской империи. СПб., 1826-1917. Т. XXXVI. №36657.

56. Положение о выкупе крестьянами, вышедшими из крепостной зависимости, их усадебной оседлости, и о содействии правительства к приобретению сими крестьянами в собственность полевых угодий // Полное собрание законов Российской империи. СПб., 1826-1917. Т. XXXVI. № 36661.

57. Закон от 14 декабря 1893 г. «О неотчуждаемости крестьянских надельных земель» // Свод законов Российской империи. Особое приложение к т. IX. СПб., 1902.

58. Указ от 15 ноября 1906 г. «О выдаче Крестьянским поземельным банком ссуд под залог надельных земель» // Собрание узаконений. 1906. 17 ноября. Отд. I. Ст. 1876.

Список литературы диссертационного исследования кандидат юридических наук Наумов, Владимир Михайлович, 2007 год

1. Аксененок Г.А. Право государственной собственности на землю в СССР. М., 1950.

2. Алексеев С.С. Механизм правового регулирования в социалистическом государстве. М., 1966.

3. Анохин Ю.В., Сидоров В.Г. Правовое положение личности в Российской Федерации: Монография. Барнаул. 2003.

4. Бережная О. Недвижимость: регистрация сделок // Научный Парк. 1998. № 3.

5. Бегичев А. Обеспечение правомерности и законности сделок с недвижимостью // Российская юстиция. 1999. № 4.

6. Брагинский М.И. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Право и экономика. 1997. № 19/20.

7. Брагинский М.И. К вопросу о соотношении вещных и обязательственных правоотношений // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика. М., 1998.

8. Брагинский М.И. Комментарий к Закону РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М., 1998.

9. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 1. Общие положения. М., 2001.

10. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2. Договоры о передаче имущества. М., 2002.

11. Братусь С.Н. Юридическая ответственность и законность. М., 1976.

12. Братусъ С.Н. Юридическая ответственность и законность // Советское государство и право. 1967. № 7.

13. ВенгеровА.Б. Теория государства и права. М., 2000.

14. Венедиктов A.B. Государственная социалистическая собственность. М., 1948.

15. Васькин В.В., Овчинников Н.И., Рогович JT.H. Гражданско-правовая ответственность. Владивосток. 1988.

16. Васьковский Е.В. Учебник русского гражданского права. СПб., 1896.

17. Витрук Н.В. Основы теории правового положения личности (к методологии вопроса) // Правоведение. 1979. № 3.

18. Витрук Н.В. Статус личности в политической системе общества. М., 1993.

19. Витрянский. Кредитный договор: понятие, порядок заключения и исполнения. М., 2005.

20. Вишневский A.A. Залоговое право. 1995.

21. Воеводин Л.Д. Юридический статус личности в России. М. 1997.

22. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. М., 1997.

23. Голышев В.Г. Залог как способ обеспечения кредитных обязательств.// Банковское право. 2002. № 4.

24. Гонгало Б.М. Учение об обеспечении обязательств: вопросы теории и практики М., 2004.

25. Горшенев В.М. Способы и организационные формы правового регулирования в социалистическом обществе. М., 1972.

26. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель / под ред. О.М. Козырь, A.JI. Маковского, С.А. Хохлова. М, 1996.

27. Гражданское право. В 4-х т. Т. 1. Общая часть / отв. ред. Е.А. Суханов. М., 2004.

28. Гражданское право. Учебник. В 3-х т. Т. 1 / отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. М., 2004.

29. Гражданское право. Ч. 1 / под ред. А.Г. Калпина, А.И. Масляева. М., 2002.

30. Гражданское право. Ч. 1. / под ред. А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого. СПб., 1996.

31. Гражданское право. 4.1. (Учебник) // Под ред. Ю.К Толстого и А.П. Сергеева. М., 2001.

32. Гражданское право. Часть первая / отв. ред. В.П. Мозолин, А.И. Масля-ев. М., 2003.

33. Гришаев С.П. Все о недвижимости: Учебно-практическое пособие. М., 2000.

34. Гришаев С. П. Правовое регулирование недвижимости // Государство и право. 1999. № 3.

35. Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». М., 2003.

36. Гуревич И. Правовое регулирование залога в Госбанке СССР // Научные записки Ленинградского финансово-экономического института. Л., 1956.

37. Доботкин Д.А. Вещи, включаемые в состав недвижимости // Юридический мир. 1998. № 1.

38. Емелъкина И.А. Вещные права на жилые и нежилые помещения: приобретение и защита. М., 2003.

39. Емелъкина И.А. Право собственности и другие вещные права. Саранск. 2003.41 .Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. М., 1997.

40. Жилищное право России: практический курс / под ред. М.Ю. Тихомирова. М., 2005.

41. Завидов Б. Государственная регистрация ипотеки: общие положения и особенности // Право и экономика. 1999. № 3.

42. Завьялов А., Коновалов В. Государственная регистрация прав на недвижимость // Российская юстиция. 1998. № 6.

43. Захаренко E.H., Комарова Л.Н., Нечаева ИВ. Новый словарь иностранных слов. М., 2003.

44. Звоницкий A.C. О залоге по русскому праву. Киев, 1912.

45. Земельное право России / под ред. В.В. Петрова. М., 1999.

46. Зинченко С.А. Государственная собственность в СССР: Проблемы правового регулирования. Ростов-на-Дону, 1986.

47. Зинченко С., Лапач В., Газарьян Б. О правовом режиме нежилых помещений // Хозяйство и право. 1994. № 5.

48. Иванов С.А., Лившиц Р.З. Личность в советском трудовом праве. М., 1982.51 .Ионичев Н.П. Внешние экономические связи России (IX начало XX века). М., 2001.

49. Иоффе О. С. Советское гражданское право. Курс лекций. Общая часть. М., 1958.

50. Исаев И.А. История государства и права России. М., 2002.

51. История государства и права России / отв. ред. Ю.П. Титов. М., 2003.

52. Исрафаилов И. Особенности залога жилых домов и квартир // Хозяйство и право. № 11.

53. Калачева С.А. Операции с недвижимостью. М., 1997.

54. Калачева С.А. Сделки с недвижимостью (жилые и нежилые помещения, земельные участки). М., 2002.

55. Кассо Л. Понятие о залоге в современном праве. Юрьев, 1898.

56. Качалова В.В., Коняев Н.И., Рузанова В Д. Субъекты хозяйственного права и правовой режим их имущества. Куйбышев, 1984.

57. Керимов Д.А. Обеспечение законности в СССР. М., 1956.61 .Кечекьян С.Ф. Правоотношения в социалистическом обществе. М., 1958.

58. Киндеева Е.А. Формирование инструктивной базы по вопросам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Московской области // Юридический мир. 1998. №3.

59. Киселев А.А. Оформление ипотеки // Бюллетень нотариальной практики. 2003. № 2.

60. Ковалюнас Д.А. Санкции и ответственность в публичном праве. Самара, 1998.

61. Козырь О.М. Недвижимость в новом ГК России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А. Хохлова / отв. ред. А.Л.Маковский. М., 1998.

62. Козырь О.М. Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью // Закон. 1999. № 4.

63. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / под ред. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. М., 2004.

64. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации части первой (постатейный) / под ред. О Н. Садикова. М., 2004.

65. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации части второй (постатейный) / под ред. О.Н. Садикова. М., 2004.

66. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / под ред. М.Ю. Тихомирова. М., 2005.

67. Х.Крашенинников В.П. Право собственности на жилые помещения. М., 2000.

68. Крашенинников В.П. Сделки с жилыми помещениями: Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. М, 1999.

69. Крылов С. Регистрация прав на недвижимость: понятие и проблемы // Российская юстиция. 1997. № 10.

70. Кузнецов A.B. Комментарий к ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (постатейный) // Законодательство и экономика. 1998. № № 6-8.

71. Кузнецов A.B. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имуществ и сделок с ним»: за и против // Государство и право. 1998. № 8.

72. Лапач В.А. Нежилые помещения как объекты гражданских прав // Законодательство. 2003. № 4.

73. Латынцев А.В. Обеспечение исполнения договорных обязательств. М, 2002.

74. Лебедев В.М. Трудовое право: проблемы общей части. Томск, 1998.

75. Лепешкин А.И. Правовое положение советских граждан. М., 1966.

76. Лукашева Е.А. Правосознание и социалистическая законность. М., 1973.

77. Маликова Э.М. Правовое регулирование неустойки на современном этапе. Уфа. 2001.

78. Марксистско-ленинская общая теория государства и права. Социалистическое право. М., 1973.

79. Мартемьянов B.C. Хозяйственное право. Том 1. Общие положения. Курс лекций. 1994.

80. Матузов Н.И. Личность. Права. Демократия. (Теоретические проблемы субъективного права). Саратов, 1972.

81. Медведев Д.А. Российский Закон о залоге // Правоведение. 1992. № 5.

82. МейерД.И. Древнее русское право залога, Казань, 1855.

83. Миндрин А.С., Сергацкова Е.В., Лешина Е.А. Экономический механизм ипотеки земель сельскохозяйственного назначения. М., 2006.

84. Мозолин В.П. Право собственности в Российской Федерации в период перехода к рыночной экономике. М., 1992.

85. Мостов Г.С. Особенности приобретения и прекращения права собственности на недвижимое имущество // Юрист. № 10. 2002.

86. Общая теория государства и права. Академический курс в 3-х томах. Т.З / отв. ред. М.Н. Марченко. М., 2002.

87. Общая теория права. Курс лекций. Н. Новгород. 1993.

88. Общая теория права и государства / под ред. В.В. Лазарева. М., 1996.

89. Орлова М. Недвижимое имущество и ипотека // Российская юстиция. 1998. №11.

90. Павлов В.П. Проблемы теории собственности в российском гражданском праве. Монография. М., 2000.

91. Памятники русского права. Вып. 2. М.,1953.

92. Патюлин В.А. Государство и личность в СССР. (Правовые аспекты взаимоотношений). М., 1974.

93. Прокопьева Н. Особенности заключения договоров инвестирования и купли-продажи жилых помещений с участием несовершеннолетних // Российская юстиция. 2004. № 2.

94. Разгон В.Н. Сибирское купечество в XVIII первой половине XIX в. Региональный аспект предпринимательства традиционного типа. Барнаул, 1999.

95. Российское законодательство Х-ХХ веков в девяти томах. Т. 2. М., 1985.

96. Российское законодательство Х-ХХ веков в девяти томах. Т. 3. М., 1985.101 .Савкин С.Ф. Судебно-арбитражная практика по спорам о правах на недвижимость // Юридический мир. 1998. № 3.

97. Саперов С.А. Банковское право: теория и практика. М., 2003.

98. Сафонова Ю.Б. Способы обеспечения исполнения обязательств. Саратов, 2003.

99. Скловский К.И. Залог, арест имущества как способы обеспечения права // Российская юстиция. 1997. № 2.

100. Скловский К.И. О защите прав собственника и владельца имущества, реализованного на публичных торгах // Хозяйство и право. 2000. № 1.

101. Советское гражданское право. Часть первая / отв. ред. В.А. Рясенцев. М., 1960.

102. Советское гражданское право. Т. 1 / под ред. ДМ Генкина. М., 1950.10%. Строгович М.С. Вопросы теории прав личности // Философия и современность. М., 1976.

103. Строгович М.С. Основные вопросы советской социалистической законности. М., 1958.

104. Стучка П.И. Общая часть гражданского права. М., 1929.

105. Судебники XV-XVI веков. М, 1952.

106. Сулейменов М.К. Осипов Е.Б. Залоговое право. Алматы, 1999.

107. Тархов В. А. Гражданско-правовая обязанность. Чебоксары. 1997.

108. Тархов В. А. Ответственность в гражданском праве. Уфа, 1993.

109. Фылонич В.В. Экономический механизм регулирования земельных отношений в переходной экономике России. Ростов-на-Дону, 2003.

110. Мб.Халфина P.O. Общее учение о правонарушении. М., 1974.

111. П. Хохлов В.А. Ответственность за нарушение договора по гражданскому праву. Тольятти, 1997.

112. Хрестоматия по истории государства и права России (составитель -ЮЛ. Титов). М., 2002.

113. Хромов П.А. Экономическая история СССР. Первобытно-общинный и феодальный способы производства в России. М., 1988.

114. Цеймерн М.К Мысли об устройстве ипотечного порядка в России. СПб, 1862.121 .Цыбуленко 3. Сделки с недвижимостью и их регистрация // Хозяйство и право. 1998. № 2.

115. Чубарое В.В. Правовой режим нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости // Право и экономика. 2003. № 5.

116. МЪ.Шерстюк В. Обращение взыскания на имущество предприятий // Хозяйство и право. 1996. № 5.

117. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). М., 1995.

118. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1911.

119. Иб.Щенникова JI.B. Вещные права в гражданском праве России. М., 1996.

120. Щетинин Б.В. Гражданин и социалистическое государство // Советское государство и право. 1975. № 2.

121. ЯвичЛ.С. Право и социализм. М. 1982.

122. ЯвичЛ.С. Сущность права. JI., 1985.

123. Яшенков К. Субъекты договора ипотеки, их взаимные права и обязанности // Право и экономика. 2004. №11.

124. Диссертации и авторефераты:

125. Александрова А.Ю. Совершенствование правового регулирования ипотечного кредитования в Российской Федерации. Автореф. дис. канд. юрид. наук. Москва, 2005.

126. Андреев A.B. Финансово-правовые санкции. Автореф. дис. канд. юрид. наук. Саратов, 1984.

127. Гонгало КМ. Гражданско-правовое обеспечение обязательств. Дис. докт. юрид. наук. Екатеринбург, 1998.

128. Карпов М.В. Кредитные договоры с участием юридических лиц. Дисс. канд. юрид. наук. М., 2001.

129. Киселев A.A. Ипотека как гражданское правоотношение (вопросы теории и практики). Автореф. дис. канд. юрид. наук. Москва, 2000.

130. Косенко Е.В. Залог недвижимости по гражданскому праву Российской Федерации. Дисс. канд. юрид. наук. Саратов, 2004.

131. Кузьмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости. Дисс. докт. юрид. наук. Томск, 2004.

132. Кулаков В.В. Залог недвижимости как способ обеспечения исполнения обязательств. Дисс. канд. юрид. наук. Ульяновск, 2000.

133. Орлова М.М. Некоторые проблемы правового регулирования ипотечного жилищного кредитования. Автореф. дисс. канд. юрид. наук. Волгоград, 2001.

134. Пантюхина Е.В. Правовое регулирование жилищной ипотеки в законодательстве Российской Федерации. Дисс. канд. юрид. наук. М., 2003.

135. Спиркина А.Н. Обращение взыскания на имущество по обязательствам как основание прекращения права собственности. Дисс. канд. юрид. наук. Краснодар, 2003.

136. Фадеев А.В. Договор ипотеки и его государственная регистрация. Дисс. канд. юрид. наук. Самара, 2002.

137. Хрулева З.В. Залог недвижимости (ипотека) как способ обеспечения исполнения обязательств по законодательству Российской Федерации. Дисс. канд. юрид. наук. М., 2001.

138. Царапкина О.С. Правовое регулирование ипотеки. Автореф. дис. канд. юрид. наук. Москва, 1998.

139. Материалы судебной практики:

140. Постановление Конституционного Суда РФ от 11.031998 г. № 8-П // Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. № 12. Ст. 1458

141. Постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1998. № 10.

142. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2000 г. № 5210/99 // Судебная практика по гражданским делам (составители Долженко А.Н., Резников В.Б., Хохлова H.H.). М., 2001.

143. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 г. № 90 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2005. №4.

144. Постановление ФАС Московского округа от 22.02.2006, 16.02.2006 г. №КГ-А40/693-06 по делу № А40-40514/05-47-337 // Справочная правовая система «КонсультантПлюс».

145. Постановление ФАС Поволжского округа от 25.04.2003 г. № А57-8687/02-18 // Справочная правовая система «КонсультантПлюс».

146. Постановление ФАС Северо-западного округа от 28.04.2006 г. по делу № А56-20300/2005 // Справочная правовая система «КонсультантПлюс».

147. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.06.2005 г. № А56-30485/04 // Справочная правовая система «КонсультантПлюс».

148. Постановление ФАС Северо-западного округа от 11.01.2005 г. № А56-21422/04 // Справочная правовая система «КонсультантПлюс».

149. Постановление ФАС Центрального округа от 23.11.2005 г. № А14-3160-2005/65/32 // Справочная правовая система «КонсультантПлюс».

150. Обозрение: судебные новости. 2001. № 1.