Ипотечные отношения в России: Проблемы гражданско-правового регулирования тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 12.00.03, кандидат юридических наук Марзаганов, Адам Мусаевич

• Марзаганов, Адам Мусаевич
• кандидат юридических наук
• 2004

Оглавление диссертации кандидат юридических наук Марзаганов, Адам Мусаевич

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА I. СТАНОВЛЕНИЕ И РАЗВИТИЕ ИНСТИТУТА ИПОТЕКИ (ЗАЛОГА НЕДВИЖИМОСТИ)

§ 1. Возникновение института ипотеки и его развитие на примере римского и германского права

§ 2. Особенности развития института ипотеки в России в 1Х-начале XX веков. Ипотечный кредит в дореволюционной России

ГЛАВА II. ПОНЯТИЕ, СОДЕРЖАНИЕ И ИСТОЧНИКИ РЕГУЛИРОВАНИЯ ИПОТЕЧНЫХ ОТНОШЕНИЙ В СОВРЕМЕННОМ РОССИЙСКОМ ПРАВЕ

§ 1. Ипотека: понятие, значение и место в системе гражданского права

§ 2. Основные источники правового регулирования ипотечных отношений в РФ, их роль и соотношение

§ 3. Основания возникновения ипотеки

§ 4. Договор об ипотеке: правовая характеристика, стороны, юридическое значение

§ 5. Применение закладной при залоге недвижимости

§ 6. Государственная регистрация ипотеки

ГЛАВА III. ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕКИ ОТДЕЛЬНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

§ 1. Ипотека земельных участков

§ 2. Особенности ипотеки предприятия

§ 3. Особенности ипотеки жилых домов и помещений

ГЛАВА IV. ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РФ

§ 1. Модели ипотечного кредитования в РФ

§ 2. Приоритетные направления развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Ипотечные отношения в России: Проблемы гражданско-правового регулирования»

Существенные изменения, происшедшие в экономическом и социальном укладе России за последние 10-12 лет, вызвали потребность в использовании гражданско-правовых институтов, способных содействовать удовлетворению первостепенных интересов широкого круга людей, прежде всего из числа малоимущего населения. В числе таких институтов особое место занимает институт залога недвижимости (ипотеки), служащий средством привлечения кредитов для реализации различных социальных проектов, особенно в жилищной сфере. Ипотека является наиболее распространенным видом финансовых операций в развитых странах. В ней участвует большинство населения этих стран, и вложения средств в ипотечное кредитование строительства жилья можно отнести к наиболее ликвидным банковским активам.

Изучение практики применения ипотеки в качестве способа обеспечения обязательств в других странах и материалов, опубликованных российскими исследователями, показывает, что сама по себе конструкция залога, как и любая иная юридическая конструкция, не может вызвать экономического роста, притока инвестиций, оздоровления социальной инфраструктуры, повышения занятости и достижения иных сходных целей, жизненно важных для экономического и общественного бытия любой страны. Для реализации таких целей необходим целый комплекс мероприятий, воплощающих эффективную экономическую политику государства. В настоящей работе отстаивается тезис, согласно которому ипотечное кредитование - одна из многочисленных составляющих, обеспечивающих безопасность государства, и последнее, в свою очередь, должно разработать долгосрочную и эффективную государственную программу ипотечного кредитования граждан.

Для нашей страны тема настоящего исследования особенно актуальна, так как проблема обеспечения качественным жильем различных категорий граждан давно переросла из сугубо экономической в политическую, стала разменной картой в различных политических играх. Наиболее полно значимость жилищного вопроса для любого государства выразил видный английский общественный деятель начала 20 столетия Гарольд Белман: «Выгоды, проистекающие из жилищной собственности, имеют не только материальное, но этическое и моральное содержание. Мысли человека, у которого есть что защищать и улучшать, естественным образом поворачиваются в направлении стабильного, законного и экономически грамотного правительства»1. Несомненно, гражданин, имеющий нормальные условия жизни, обеспеченный, хотя бы, самым необходимым, психологически более устойчив, имеет стимул для дальнейшего роста. Это, в конечном итоге, приведет к повышению трудоспособности населения и положительно скажется на развитии экономики.

Актуальность темы настоящего исследования обусловлена целым рядом факторов.

Первый - тот факт, что ипотечная тематика является сравнительно новой для российской правовой системы советского и постсоветского периода. Несмотря на обилие отечественных публикаций по ипотечной тематике, особенно в последнее время, отставание российской правовой науки в данной области от соответствующих зарубежных правовых исследований, несомненно. Существует явная потребность в ликвидации этого разрыва, в том числе и с использованием метода сравнительно-правового анализа института ипотеки в России и в различных странах.

Второй фактор - после принятия в 1998 году Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в судах рассмотрено большое количество гражданских дел, связанных с ипотекой, появились различные точки зрения и толкования терминов, которые ранее казались понятными и не требующими разъяснений. Также в последнее время издано большое количество публикаций по проблемам

1 Bellmann Н. The building society movement. London. 1927. P. 53 ипотеки с изложенными полярными точками зрения на важнейшие проблемы. Таким образом, перед правоведами поставлена глобальная задача глубокого осмысления нормативной базы, регулирующей залог недвижимости и кредитование на приобретение жилья, разработки четких и ясных рекомендаций по ее совершенствованию.

Третий - уже сейчас ясно, что не совсем удачная конструкция некоторых положений законодательства, регламентирующего ипотечные правоотношения, препятствует ускоренному развитию ипотечных правоотношений. Это, на наш взгляд, прежде всего, относится к необоснованно усложненной процедуре выселения из жилья, являющегося предметом ипотеки, в случае неисполнения договорных обязательств.

Одним из факторов, обусловливающих актуальность темы исследования, является, на наш взгляд, и недостаточная развитость залоговых ипотечных отношений, связанная не только с такими объективными причинами, как высокие процентные ставки за пользование банковским кредитом, несовершенство законодательства, но и с недостаточной информированностью основной массы граждан об этом виде правоотношений.

Необходимость развития системы ипотечного кредитования в настоящее время никем не оспаривается, однако, действенного механизма реализации ипотечных программ, в особенности региональных, не разработано. Учитывая, что за последнее десятилетие в нашей стране предпринимались попытки использования всех существующих ипотечных программ, можно предположить, что, как и в других сферах, с учетом исторических и национальных особенностей нашей страны, необходимо разработать специальные программы ипотечного кредитования, не применявшиеся в мировой практике, либо основанные на сочетании различных моделей и схем. Думаем, что для нашей страны сравнительный анализ развития представлений о сущности ипотеки в различных правовых системах и выработка предложений по эффективному использованию зарубежного и дореволюционного российского опыта не станут лишними для достижения основной цели — создания необходимых условий для экономического роста, притока инвестиций, реальных гарантий интересов участников гражданского оборота и выявления резервов совершенствования соответствующей нормативной базы в России. Цель и задачи исследования.

Целью настоящего исследования является проведение глубокого анализа института ипотеки в современном российском праве, сопоставление его с аналогичным институтом права других стран, изучение истории и причин его возникновения, этапов развития, влияния на него права других стран, а также выработка предложений по совершенствованию соответствующей нормативной базы в РФ.

Для достижения указанной цели в процессе исследования поставлены следующие задачи:

- исследование правовой природы, понятия, видов ипотеки на примере римского, германского, дореволюционного российского и современного российского права;

- установление основных причин и условий, способствовавших развитию института ипотеки, выявление его положительных и отрицательных моментов;

- анализ содержания прав и обязанностей сторон в ипотечных правоотношениях путем сравнительного анализа российского и зарубежного законодательства;

- изучение и обобщение опыта ипотечного кредитования в развитых странах;

- изучение системы ипотечного кредитования в Российской Федерации, выявление ее недостатков, определение проблем, препятствующих развитию ипотечного кредитования в нашей стране;

- выработка рекомендаций по формированию ипотечной системы в РФ.

Предметом исследования являются закономерности и механизм развития ипотечных правоотношений в России.

Объектом исследования являются правовые отношения между участниками ипотеки, их историческое изменение, специфика таких отношений в праве различных стран, а также модели ипотечного кредитования в Российской Федерации и других странах.

Методологической основой работы послужили общенаучный, системно-структурный подход к анализу объекта исследования, применение историко-пра-вового, логического, сравнительно-правового методов исследования.

Кроме того, применялись методы сравнительного и критического анализа результатов исследований, проведенных другими авторами по рассматриваемым в работе вопросам.

Теоретическую основу диссертации составляют труды таких отечественных и зарубежных правоведов как М.М. Агарков, Ю. Барон, И.А. Базанов, А.А.Башмаков, М.М. Брагинский, В.В. Безбах, С.А. Бабкин, В.А. Белов, М.Ф.Владимирский - Буданов, В.В. Витрянский, JI.B. Гантовер, Б.М. Гонгало, И.Д.Грачев, Д.Д. Дювернуа, B.C. Ем, Б.Д. Завидов, A.C. Звоницкий, О.С. Иоффе, JI.A. Кассо, Н. Косарева, Г.М. Кесельман, Д.И. Мейер, В.М. Минц, А.Н. Никитин, М.Орлова, В.Ф. Понька, Н. Пастухова, В.А. Победоносцев, О.Плешанова, И.А.Покровский, Е.С. Рогова, Н. Рогожина, 3. Цыбуленко, В.В. Чубаров, Г.Ф. Шершеневич, Albrecht, Bremer, Bellmann, Exner, Gonsales, Kohler, Meibom, Rabe и других.

Научная новизна и практическая значимость данного диссертационного исследования состоит в том, что проведен комплексный анализ правовых и экономических проблем, препятствующих развитию системы ипотеки и ипотечного жилищного кредитования в РФ, в результате которого выявлены недостатки и пробелы действующего российского законодательства в этой сфере, выработаны конкретные предложения по внесению в него изменений и дополнений, предложены правовые механизмы для более эффективного функционирования ипотечной системы РФ.

Материалы настоящего диссертационного исследования могут использоваться для целей совершенствования текущего законодательства, при чтении курса гражданского права, в практической деятельности юристов, занимающихся вопросами залога недвижимости, а также риэлторских, страховых организаций. Кроме того, материалы диссертации могут представлять интерес для судей, адвокатов, работников правоохранительных органов, страховых, оценочных и риэлторских фирм.

Основные положения, выносимые на защиту:

1. Законодатель относит к разряду недвижимости ряд объектов, фактически не являющихся недвижимыми, что порождает проблемы в правоприменительной практике. По смыслу ст. 130 Гражданского кодекса РФ, основными признаками недвижимого имущества (недвижимости) являются: неразрывная связь с землей, прочность и непотребляемость.

В связи с этим, для облегчения правоприменительной деятельности необходимо учесть замечания специалистов и внести в 4.1 п.1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ уточнение следующего содержания: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся незаменимые, обладающие индивидуальными признаками, зарегистрированные в установленном порядке государственными органами, материально реализованные объекты, связанные с землей настолько, что их перемещение невозможно без соразмерного ущерба их функциональному назначению».

4.2 п.1 ст. 130 ГК РФ необходимо исключить, предусмотрев обязательность регистрации самих воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, а также прав на них, в отдельном правовом акте, без признания их недвижимостью.

2. Позиция законодателя, исключившего субъекта права самостоятельного распоряжения из числа залогодателей, представляется не совсем обоснованной. Необходимо изложить п. 1 ст. 5 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) в следующей редакции: «Ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 настоящего Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности, самостоятельного распоряжения или хозяйственного ведения».

Пункт 2 ст. 20 этого же закона, содержащий перечень документов, которые необходимо представить для регистрации договора об ипотеке, целесообразно дополнить нормой следующего содержания: «Если предметом ипотеки является имущество, принадлежащее залогодателю на праве самостоятельного распоряжения, для государственной регистрации ипотеки им дополнительно предъявляются учредительные документы учреждения, в которых имеется указание на возможность осуществления учреждением приносящей доходы деятельности, а также документ, подтверждающий приобретение предмета залога за счет средств, полученных залогодержателем именно от такой деятельности».

3. В соответствии со ст. 49 ФЗ «Об исполнительном производстве» «на заложенное имущество может быть обращено взыскание при недостаточности у должника иного имущества для полного удовлетворения предъявленных ему требований, не обеспеченных залогом, с соблюдением установленных гражданским законодательством РФ прав залогодержателя». При таком положении ставится под сомнение смысл института ипотеки, состоящий в том, что заложенное имущество выделяется из общей массы имущества должника для первоочередного удовлетворения требований залогодержателя независимо от наличия или отсутствия у должника иного имущества и, тем более, иных кредиторов.

Противоречат друг другу статьи 41 ФЗ «Об ипотеке» и 78 ФЗ «Об исполнительном производстве». В соответствии с последней при определении очередности удовлетворения требований по исполнительным документам, требования по платежам в бюджеты всех уровней и государственные внебюджетные фонды отнесены к четвертой очереди, а требования залогодержателей - к пятой. То есть требования залогодержателей включены в категорию «остальных требований в порядке поступления исполнительных документов».

В связи с этим, в целях создания благоприятных условий для развития ипотеки в России необходимо выделить из общей массы имущества должника недвижимое имущество, находящееся в залоге. Для этого необходимо внести изменения в ст. 49 ФЗ «Об исполнительном производстве», предусматривающие, что «взыскание не может быть обращено на имущество, являющееся предметом ипотеки, оно может быть обращено лишь на вырученные после реализации предмета ипотеки излишки».

Перечень видов имущества, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам, предусмотренный ст. 50 ФЗ «Об исполнительном производстве», необходимо дополнить имуществом, являющимся предметом ипотеки.

4. Нормы действующего законодательства, предусматривающие процедуру выселения несостоятельных собственников из жилья, несмотря на внесенные в последнее время изменения и дополнения, нуждаются в дальнейшей доработке. Необходимо ввести еще более жесткое положение, предусматривающее выселение бывшего собственника жилья и всех членов (бывших членов) его семьи и без предоставления какого-либо жилья, предварительно предоставив определенный срок для постоянного или временного обустройства. Так, в ст. 136.1 Жилищного кодекса РСФСР, предусматривающую порядок выселения собственника заложенного дома или квартиры и членов его семьи при обращении взыскания на предмет залога, необходимо внести изменения и изложить ее в следующей редакции: «Собственник жилья, приобретенного за счет кредита банка или иной кредитной организации или средств целевого займа на приобретение жилья и заложенного в обеспечение возврата кредита или целевого займа, при утрате права собственности на заложенное жилье в результате обращения на него взыскания, а также проживающие совместно с ним лица, обязаны освободить такое жилье в течение 30 дней со дня письменного предъявления соответствующего требования. Предъявление такого требования является безусловным осноранием для предоставления лицу и проживающим совместно с ним лицам жилья из фонда жилья для временного поселения. Если лицо, утратившее право собственности на жилье, и (или) лица, совместно с ним проживающие, в 30-дневный срок со дня письменного предъявления соответствующего требования не освобождают жилье, они выселяются в судебном порядке без предоставления какого-либо жилья».

5. Одной из главных задач, стоящих на пути становления цивилизованной системы ипотечного кредитования является обеспечение обязательного страхования риска кредитора. По мнению автора, в отличие от диспозитивных норм Гражданского кодекса РФ и ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», предоставляющих сторонам право самим решать вопрос о страховании имущества, страхование риска кредитора за счет заемщика на сумму ипотечного кредита необходимо сделать существенным условием договора. При ипотечном жилищном кредитовании риск кредитора страхуется в пользу специализированного ипотечного банка, договор страхования заключается на срок до полного возврата кредитору суммы долга и процентов по нему.

В связи с этим, предлагается внести изменения в п. 1 ст. 9 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и изложить его в следующей редакции: "В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, а также порядок страхования имущества, заложенного по договору об ипотеке».

Пункт 2 ст. 31 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» изложить в следующей редакции: «В случае если договором об ипотеке не предусмотрено иное, залогодатель обязан страховать за свой счет имущество, являющееся предметом ипотеки, в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства -на сумму не ниже суммы этого обязательства.

6. Система ипотечного жилищного кредитования условно делится на две стадии - запуск системы (2-3 года) и ее дальнейшее функционирование, причем первая стадия - важнейшая, так как впоследствии система становится самофинансируемой. Опыт других стран показывает, что роль и степень участия государства на различных этапах развития системы различна.

В связи с этим, на первоначальном этапе целесообразно максимальное участие государства в системе ипотечного жилищного кредитования, целенаправленное предоставление всевозможных льгот временного характера ее участникам в целях крупномасштабного внедрения ипотечного кредитования на всей или большей части территории России.

Учитывая низкий уровень доходности закладных, целесообразно на начальном этапе освободить инвесторов от необходимости уплаты налогов и сборов (или хотя бы их части) с доходов по закладным и с инвестиций на них, а также обеспечить возможность для потенциальных инвесторов осуществлять платежи в бюджеты различных уровней посредством ипотечных закладных и всячески поощрять использование такой формы расчета.

Дальнейшее уменьшение ставки обязательного резервирования в Центральном Банке РФ привлеченных банками средств юридических и физических лиц, при условии их участия в системе ипотечного жилищного кредитования, явилось бы мощным стимулом для их вовлечения в систему, так как при таком положении у них имелась бы возможность существенного снижения кредитных ставок. При предлагаемой в настоящем исследовании модели организации ипотечного жилищного кредитования в РФ специализированный ипотечный банк вообще необходимо освободить от обязанности размещения и, тем более, резервирования средств в Центральном Банке РФ. Участие в предлагаемой модели Пенсионного Фонда РФ может заключаться, по аналогии с развитыми моделями ипотечного жилищного кредитования европейских стран, в гарантировании приобретения части ипотечных закладных.

7. Для большей части населения, теоретически готового использовать ипотечный кредит, основной проблемой является отсутствие возможности единовременной выплаты первоначального взноса, составляющего, как правило, не менее 30% стоимости жилья. В этой связи, целесообразно на региональном и муниципальном уровнях более активно внедрять модели жилищного кредитования социально незащищенных категорий населения, по которым весь первоначальный взнос или его часть выплачивается государством в виде субсидии на приобретение ^ жилья или в любой другой форме. Для финансирования этой программы могут быть также использованы дополнительные незапланированные вливания в бюджет, связанные с высокими ценами на энергоносители на мировом рынке. Тем более, что всем существующим в нашей стране региональным ипотечным программам присуще использование в той или иной степени бюджетных средств и средств внебюджетных фондов.

8. Важнейшим элементом организации ипотечного жилищного кредитования является необходимость разработки комплекса мероприятий, обеспечиваю-4 щих доступность информации о злоупотреблениях участниками системы. Несомненно, важнейшим шагом в этом направлении является разрабатываемый в настоящее время проект ФЗ «О кредитных историях». Однако, указанным проектом необоснованно усложнена процедура получения необходимой информации, а формирование полноценной базы данных растянется на долгие годы.

В связи с этим, необходимо законодательное закрепление обязательного освещения деятельности специализированного ипотечного банка (его региональ-ф) ных филиалов) Центральным Банком РФ, а также систематической публикации

Центральным Банком РФ информации обо всех случаях просрочки исполнения обязательств клиентами, уклонения от исполнения обязательств, злоупотреблениях с их стороны.

Возможно также создание на федеральном и региональном уровне (за счет бюджетов соответствующих уровней) компьютерной базы данных обо всех фактах неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств участниками системы ипотечного жилищного кредитования.

Апробация результатов исследования.

Положения и выводы диссертационного исследования нашли отражение в научных публикациях автора, а также обсуждались на заседании кафедры гражданского права и процесса Ставропольского государственного университета. Материалы данного исследования использованы в учебном процессе, при подготовке и чтении спецкурсов.

Структура диссертации определяется последовательностью поставленных исследовательских задач. Работа состоит из введения, четырех глав, заключения, приложения и библиографического списка использованной литературы и правовых актов.

Заключение диссертации по теме «Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право», Марзаганов, Адам Мусаевич

Цель работы, как было сказано во введении, состояла в том, чтобы путем глубокого анализа института ипотеки в современном российском праве, сопостав ления его с аналогичным институтом права других развитых стран, изучения ис тории и причин ее возникновения, этапов развития, проанализировать недостатки и пробелы действующего законодательства, выработать предложения по совер шенствованию соответствующей нормативной базы в РФ, найти наиболее эффек тивные способы становления российской системы ипотечного жилищного креди тования и создания необходимых условий для экономического роста, притока ин вестиций, обеспечения реальных гарантий интересов участников гражданского оборота.Для достижения поставленной цели необходимо было, прежде всего, начать Щ с изучения истории возникновения залога, чтобы выяснить, по каким причинам, под воздействием каких обстоятельств он возник, какие этапы развития прошел, какие обстоятельства повлияли на его совершенствование.В результате проведенного анализа мы пришли к следующим важным вы водам: К недостаткам исторически первых форм залога - fiducia и pignus - относит ся, во-первых, то, что кредитор считался лишь владельцем заложенного имущест # ва и не имел для защиты своего права вещного иска, а значит, не мог отыскать за ложенного имущества у третьих лиц; во-вторых, кредитор не имел права продать предмет залога с целью получения удовлетворения, в-третьих, установление зало га связывалось с передачей имущества должника кредитору.В первой главе работы мы увидели, как, пройдя многолетнюю историю раз вития, видоизменяясь, сформировалась ипотека - форма залога, при которой за ложенная вещь остается во владении залогодателя. Кредитор, в пользу которого установлено залоговое право, является уже не собственником и не владельцем веЩИ, а обладателем права требования удовлетворения долга из заложенного иму щества. С этого времени начал господствовать принцип, что заложенное имуще ство является единственным и полным обеспечением для кредитора.В законодательстве европейских стран ипотека имеет уже две характерные черты - она применима только к недвижимости и продажа заложенного имения * производится не самим кредитором, а при участии суда. Для кредитора ипотека становится самым верным средством получить "обеспечение по долгам", не при нимая в свое владение имение должника и не опасаясь конкуренции кредиторов.Таким образом, мы проследили, как на протяжении нескольких веков зало говое право пришло к тому, что, заключая договор залога недвижимости (ипоте ки), кредитор отказывался от удовлетворения из всего имущества должника, а на правлял взыскание на заложенное имущество, которое в ранний период чаще на ходилось у кредитора, а в более поздний - оставалось у должника.# Проведенное исследование в области русского залогового права показало его безусловную прогрессивность для своего времени и практическую значимость для наших дней. Так, достаточно напомнить, что аналогов развитию русской пра вовой системы от условной модели ипотеки к условным моделям pignus практиче ски нет в мире. Более того, как отмечалось выше, некоторые дошедшие до нас па мятники свидетельствуют о том, что в Древней Руси существовали также формы залога, соответствующие современным. Нельзя не отметить и такую особенность #) нашего залогового права, оказавшего огромное влияние на развитие системы ипо течного кредитования, как чрезвычайная сила обычаев и традиций и то, что вер ховная власть постоянно вынуждена была проводить курс на укрепление позиций тех или иных сословий и групп, что отразилось на законотворчестве той эпохи.Другой особенностью российского ипотечного кредитования был способ контроля государством эмиссии муниципальных бумаг - оно широко применяло практику приема этих бумаг для оплаты по казенным подрядам.Рассматривая вопрос о том, институтом какого права является залоговое право (ипотечные правоотношения) - вещного или обязательного, какова юриди ческая природа современной российской ипотеки, мы пришли к выводу о двойст венной природе залоговых правоотношений. По нашему мнению, содержание за логового правоотношения включает в себя черты как вещного, так и обяза * тельственные права. В ходе исследования мы пришли к выводу, что залог (залого вое правоотношение) - право залогодержателя получить удовлетворение своих обеспеченных требований из стоимости заложенного имущества преимущест венно перед другими кредиторами залогодателя, а также обязанность залогодателя воздерживаться от действий, препятствующих залогодержателю в получении удовлетворения обеспеченных залогом требований.Таким образом, учитывая двойственную природу залога, мы позволили себе свое определение залога - система гражданско-правовых отношений, устанавли # вающих ограниченное господство залогодержателя над чужой вещью (имущест вом) и обеспечивающих, тем самым, удовлетворение его, залогодержателя, требо ваний по обеспеченному обязательству.Основное назначение залога вообще и залога недвижимости (ипотеки), в частности, - обеспечение исполнения основного обязательства - обусловило произ водность ипотеки от обеспечиваемого им обязательства. Оно проявляется в том, что залоговое обязательство возникает постольку, поскольку существует основное, # то есть, без последнего оно возникнуть не может. Ипотека может быть установле на только в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа, иного обязательства, в том числе основанного на купле-продаже, аренде, мене, подряде, другом договоре. При прекращении основного обязательства прекраща ется и право залога.Несмотря на то, что внимание государства к проблемам залога недвижимо сти и ипотечного кредитования с каждым годом растет, безусловно, законодатель ство в этой сфере нуждается в серьезной доработке. Так, как бьшо отмечено в пре# дыдущих главах настоящего исследования, целесообразно законодательно закре пить измененное понятие «недвижимость» с учетом замечаний специалистов. Не согласен автор и с позицией законодателя, закрепляющего положение об ответст венности залогодателя, как участника залогового обязательства, за утрату или по вреждение предмета ипотеки даже в случае, если им, залогодателем, приняты все возможные меры для защиты и сохранения предмета ипотеки. На наш взгляд, удачнее была бы формулировка указанной статьи Закона об ипотеке, при которой залогодатель отвечал бы при совокупности двух оснований: значительном повре ждении или полной утрате предмета ипотеки и непринятие залогодержателем возможных мер.Говоря об особенностях таких видов ипотеки, как ипотека жилых домов и предприятий, мы обнаружили проблемы, возникающие на практике и порожден ные несоверщенством законодательства, и высказали свое видение и пути их ре щения. Так, явно не соответствуют друг другу нормы Федеральных Законов «Об ипотеке» и «Об исполнительном производстве». В соответствии с нормами по следнего на заложенное имущество может быть обращено взыскание в случае не достаточности у должника иного имущества. Ни о каких особых правах или стату се залогодержателя недвижимого имущества в Законе не говорится. Но таким об разом, теряется сам смысл залога, состоящий, прежде всего, в выделении зало женного имущества из остальной массы имущества должника и придании ему особого статуса.Анализ законодательных новшеств в важнейшем вопросе - вопросе регист рации ипотеки - привел к выводу, что государственная регистрация договорной ипотеки представляет собой одно действие и осуществляется в два последо вательных неразрывных этапа (государственная регистрация и внесение записи в Единый государственный реестр прав). Обязательственные правоотношения меж ду залогодателем, передающим в залог недвижимое имущество, и залогодержате лем возникают с момента государственной регистрации договора об ипотеке.Именно с этого момента появляются как права залогодержателя, так и корреспон дирующие им обязанности залогодателя.Изучение практики применения ипотеки в качестве способа обеспечения обязательств в других странах, а также трудов российских исследователей, приве ло к выводу, что для достижения стабильного экономического роста, притока ин ^ вестиций, стабильности в обществе, скорейшего решения острейшей жилищной проблемы и других целей, жизненно важных для экономического и общественно го бытия любой страны, необходимо наличие жесткой политической воли и четкое планомерное проведение комплекса мероприятий.В ходе исследования автор приходит к выводу, что проблема обеспечения граждан жильем переросла из экономической в политическую, а учитывая, что ос новная масса необеспеченных жильем - военные, врачи, учителя, работники пра воохранительных органов, то ипотечное кредитование - одна из многочисленных # составляющих, обеспечивающих безопасность государства, и последнее, в свою очередь, должно разработать долгосрочную и эффективную государственную про грамму ипотечного кредитования граждан. Наличие такой политической воли на самом высоком уровне и пристальное внимание законодателя к вопросам ипотеки в последнее время очевидны. Но, к огромному сожалению, есть большая вероят ность, что многие важнейшие законодательные предписания не будут работать в полную силу. Так, например, важнейшая функция разработки порядка формиро # вания фонда жилья, а также условий предоставления жилых помещений из ука занного фонда возложена на субъекты Российской Федерации. Но в условиях не хватки жилья и финансовых средств для его строительства, регионам будет очень тяжело в сжатые сроки справиться с этой проблемой, что, в конечном итоге, при ведет к торможению процесса развития жилищного кредитования.В настоящей работе отмечается и неудачная конструкция законодательного разрешения вопроса о порядке выселения жильцов из заложенного дома или квар тиры. Несомненно, сам факт того, что выселение несостоятельных собственников заложенньк домов и квартир из занимаемого ими заложенного жилья предусмот рен законом - это уже прогресс. Однако, на наш взгляд, необходимо ввести еще более жесткое положение, предусматривающее выселение бывшего собственника жилья и всех членов (бывших членов) его семьи и без предоставления какого-либо жилья, предварительно предоставив ему месячный или трехмесячный срок для •* исправления ситуации.По результатам исследования автором выделяется ряд причин, продолжаю щих сдерживать развитие системы жилищного кредитования в России. К этим причинам относятся: •недостаточность правового обеспечения ипотеки и отсутствие полноцен ной судебной практики оперативного решения многочисленных спорных вопро сов; •низкие по европейским меркам доходы населения и их непрозрачность; # -высокая стоимость жилья; •отсутствие долгосрочных и дешевых ресурсов и как следствие высокие кредитные и процентные ставки; •неразвитость инфраструктуры ипотечного рынка, позволяющей повысить надежность системы ипотечного кредитования и создать предпосылки для при влечения инвестиций в эту сферу; •неустойчивость национальной валюты, наличие большого внешнего долга, Ш несбалансированный бюджет; •публикации и научные работы по проблемам ипотеки и ее перспективам в России, являются, в своем большинстве, попытками наложить на российские ус ловия известные в мировой практике схемы организации ипотечного кредитова ния без какого-либо учета особенностей России, четкого анализа достоинств и не достатков различных систем.В связи с этим, с сожалением приходится констатировать тот факт, что, не смотря на многочисленные попытки внедрения в России американской «дву^о^ров« невой» модели, наиболее близка и приемлема для нашей страны так называемая «одноуровневая модель вторичного ипотечного рынка», аналог которой существо вала и в дореволюционной России.В настоящей работе нами выдвигается идея необходимости объединения всех экономических преобразований одной общей экономической идеей, в резуль Ф тате реализации которой каждый россиянин будет ясно видеть лично свою мате риальную выгоду от вложенных им на развитие национальной экономики средств и получит серьезные гарантии сохранности этих средств. Более того, по нашему мнению, если кроме предлагаемых экономических и политических мер к этому процессу подключить возможности государственных средств массовой информа ции, ипотечное жилищное кредитование имеет все шансы стать национальной идеей, способной объединить вокруг себя большую часть активного населения страны.щ К сожалению, до настоящего времени не удалось найти способ организации ипотечного жилищного кредитования, учитывающий российские особенности и обеспечивающий доступность строительства или приобретения жилья для абсо лютного большинства граждан России. По итогам исследования автором пред ложена своя схема дальнейшего развития российской системы ипотечного жи лищного кредитования, основанная на опыте других стран, регионов России, мне ниях специалистов, правоприменительной практике, национальных особенностях.щ Важнейшую роль в процессе запуска системы могли бы сыграть Центральный банк РФ и Пенсионный Фонд РФ. Таким образом, государство, осознавая социальную, политическую и эконо мическую важность ипотеки, и в целях ее развития в максимально короткие сроки на начальном этапе предоставляет ее участникам максимально возможные по слабления и льготы.На наш взгляд, использование предложенной системы с учетом сложив шейся сегодня в нашей стране уникальной ситуации, заключающейся в относи# тельной экономической и политической стабильности, единстве исполнительной и законодательной ветвей власти, реально должно привести к сравнительно быстро му и безболезненному развитию полноценной системы жилищного ипотечного кредитования в России.

Список литературы диссертационного исследования кандидат юридических наук Марзаганов, Адам Мусаевич, 2004 год

1. Дювернуа Д. Н. Пособие к лекциям по гражданскому праву. Часть особенная. Выпуск первый. СПб., 1899. С. 175.

2. Кассо Л.А. Русское поземельное право. М., 1906. С. 234.

3. Зом Р. Залог и ипотека. Http://znai-zakon.narod.ru/z/63/index.htm

4. Белов В.А. Залоговые правоотношения: содержание и юридическая природа // Законодательство, 2001, №11. С. 23.

5. Гражданское право: Учебник / Под ред. Суханова Е.А. Изд. 2-е Т. 2. М., 1999. С. 118.

6. См. Гражданское право. Учебник / Под ред. Суханова Е.А. Изд. 2-е. Т.2. Полут.1. С. И 8; Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Изд. 10-е. М., 1912 . С. 384.

7. Гонгало Б.М. Обеспечение исполнения обязательств. M., 1999. С. 73.

8. Белобанов И.Т. Операции с недвижимостью в России // Финансы и статистика. М., 1996; Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: Правовое регулирование. М., ВЕК. 1997.

9. Гришаев С.П. Правовое регулирование недвижимости // Государство и право, 1999. № 3. С. 40.

10. Российская газета от 13.08.1996.

11. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского права. Изд. 1907 г. М., 1995. С. 95.

12. Плешанова О. Объекты ипотеки // Хозяйство и право, № 4. 1999. С. 112.

13. Витрянский В.В. Комментарий части первой Гражданского Кодекса РФ для предпринимателей. М., Фонд «Правовая культура». 1995. С. 30.

14. Гражданское право. 4. 1. Учебник / Под ред. Толстого Ю. К., Сергеева А.П., M., «ТЕИС», 1996. С. 357.

15. Базанов И.А. Происхождение современной ипотеки. M., 1900. С. 54, 215; Башмаков A.A. Основы начала ипотечного права. Лекции, М., 1891. С. 17.

16. Бабкин С.А. Возникновение ипотеки в силу закона/Консультант Плюс: Комментарии Законодательства.

17. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 1 -я. М., 2000. С. 55.7.

18. ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Ст. 77.

19. Мейер Д.И. Древнерусское право залога. Казань, 1855. С.121.

20. Захарова Н.Н. О федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Правовое образование. М., 2003. С. 31.

21. Богатырев Ф.О. Пределы прав залогодателя как собственника при залоге с оставлением у него заложенного имущества // Журнал российского права, 2000. №3. С. 111-113.

22. Ф3 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Ст. 13.

23. Белов В.А. Ценные бумаги в российском гражданском праве / Под ред. проф. Е.А. Суханова. М., Уч -консул, центр «ЮрИнфоР». 1996. С. 22.

24. Захарова H.H. О Федеральном Законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Бюллетень МЮ РФ. №6. 1999. С. 30-32.

25. Проект Вотчинного Устава. Информационная сеть Интернет, 1ирр://еир.киНсЫ«.сот/Ооситеп1з/2002-0515.

26. Гонсалес П.М. // Информационная сеть Интернет. htpp://znai-zakon.narod.ru/z/63/index.htm

27. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование. М., «Фи-линъ». 1999. С. 6.

28. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве: Учебно-практическое пособие. М., Дело. 1999.

29. Ф3 «О внесении изменений и дополнений в Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» 11.02.2002 №18-ФЗ.

30. Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 № 136-Ф3 // Российская газета, 30.10.2001.

31. Могусев В.Ф. Развитие залогового законодательства и возможность ипотеки земельных участков // Юридический мир, 1999. № 5. С. 79-80

32. Горохов Д.Б. Государственная регистрация прав на земельный участок как вид недвижимого имущест-ва//Законодательство и экономика, 2002. №№ б, 7.

33. Куликов А.Д. Правила заключения договора об ипотеке предприятия // Юридический мир, № 11. 2000. С. 53-55.

34. Подробно на этом вопросе мы останавливались в предыдущих главах работы.

35. Основы законодательства РФ «О нотариате» от 11.02.1993 №4462-1. Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1993. №10. Ст.357.

36. Хрулева 3. Особенности ипотеки жилых домов и квартир // Хозяйство и право, 2001. № 8. С. 109.

37. Битеряков А. В. Национальная специфика и организация ипотеки в современной России. Диссер. на со-иск. уч. степени к.ю.н., Московский государственный институт экономики, статистики и информатики. М., 2002. Служба «РусскШ курьеръ», htpp: //www. edd. ru.

38. См. пункт 26 ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости) от 11.02.2002 № 18-ФЗ.

39. Павлова И.В. Ипотечное жилищное кредитование в России: история и современность // Банковское дело, № 10.2000. С. 35.

40. Пресс-конференция «Новое законодательство в области ипотечного жилищного кредитования». М., Государственная Дума РФ. 22.03.2001. Информационная сеть Интернет, htpp:// znai-zakon.narod.ru/z//63/index. htm.

41. Косарева Н., Пастухова Н., Рогожина Н. Развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования населения в России // Вопросы экономики, № 5. 2002. С. 89-92.

42. Веремейкина И.Д. Ипотека в России: проблемы и перспективы развития. Банковские услуги, № 3, 2001, С. 25-26; Казьмин А.И. Что мешает развитию ипотечного кредитования в России? // Ипотека. Финансирование будущего, 2000. №1-2. С. 36.

43. Веремейкина И.Д. Ипотека в России: проблемы и перспективы развития // Банковские услуги, № 3, 2001, С. 25-26; Клепикова Е.Г. Стоимость ипотечного кредита // Ипотека. Финансирование будущего, 2000. № 1-2. С.41

44. Такое же мнение высказано в статье «Москва может остаться без ипотеки // Коммерсант, 2000. №1.

45. Ступин И. Рынок в залоге // Эксперт. 22.10.2001; Жилищная ипотека в вопросах и ответах // Зеленый проспект, 2000. № 12.

46. Леонов Е. Москва начинает новую ипотеку // Коммерсант, 07.09.2000; Лужков Ю.М. Головокружение от ипотеки // Ипотека. Финансирование будущего, 2000. № 6.

47. См. постановление Кабинета министров Республики Башкортостан от 22.01.1999 № 15. Информационная сеть Интернет, htpp:// znai-zakon.narod.ru/z//63/index. htm.

48. Кесельман Г.М. Ипотечной жилищное кредитование: состояние и перспективы // Деньги и кредит, 2000. № 9. С. 28-29.

49. Журкина Н.Г. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения // Финансы, 2002. №6. С. 18-19.

50. Никитин A.B. Система ипотечного жилищного кредитования в России // Жилищное право. № 1. 2002.С.38

51. Романова М.В. Ипотечное страхование // Налоговый вестник, № 5. 2002. С. 15.

52. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 г. // Российская газета, №237,25.12.1993.к) 2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 1 от 30 ноября 1994 г. //Российская газета, № 238-239, 08 декабря 1994.

53. Гражданский кодекс Российской Федерации. 4.2 от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ // Российская газета, № № 23, 24, 25, от 6, 7, 8 февраля 1996.

54. Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. (в редакции 26.11.01), Сборник законодательства РСФСР, т.2, с. 7.

55. Жилищный кодекс РСФСР от 24.06.1983 г. с последующими изменениями и дополнениями // Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1983. № 26. Ст. 883.

56. Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30 апреля 1999 м г. № 85-86-ФЗ // Российская газета, 01-05 мая 1999 г.

57. Федеральный Закон "Об акционерных обществах" от 26.12.1995 г. № 208-ФЗ (в ред. от 27.02.2003), Собрание законодательства РФ, 01.01.1996, № 1, ст. 1.

58. Федеральный Закон "Об исполнительном производстве" от 02.06.1997 г. № 119-ФЗ // Российская газета, № 149, 05.08.1997.

59. Федеральный Закон "О присоединении Российской Федерации к Международной конвенции о морских залогах и ипотеках" от 17.12.1998 г. № 184-ФЗ, Российская газета, № 241, 19.12.1998.

60. Федеральный Закон от 09.10.2001 г. № 143-Ф3 "О внесении изменений и дополнений в Федеральный Закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Парламентская газета №213, 13.11.01.

61. Федеральный Закон от 11.02.2002 г. № 18-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Федеральный Закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

62. Федеральный Закон от 07.07.2003 г. № 113-Ф3 "О внесении изменений и дополнений в Федеральный Закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", Парламентская газета, № 124-125, 10.07.2003.

63. Федеральный Закон «О внесении изменений в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 05.02.2004 № 1-ФЗ, Российская газета, № 24,

64. ШЙЬ1ШЙЫЫЙ Закон Российской Федерации от 05.06.1996 г. № 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" (в редакции 21.03.2002), Собрание законодательства РФ, 17.06.1996, № 25, Ст. 2963.

65. Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 04.07.1991 г., Бюллетень нормативных актов № 1, 1992. с последующими изменениями и дополнениями.

66. Закон РСФСР "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" от 22.11.1990 г. // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1993. № 21. Ст. 748.

67. Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" от 24.12.1992 г. № 4218-1// Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1993. № 3. Ст. 99.

68. Закон Российской Федерации "О несостоятельности (банкротстве) предприятий" от 19.11.1992. № 3929-1// Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1993. № 1. Ст. 6.

69. Закон Российской Федерации "О залоге" от 29.05.1992. № 2872-1// Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1992. № 23. Ст. 1239.

70. Основы законодательства Российской Федерации "О нотариате" от 11.02.1993. № 4462-1// Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. № 22. Ст. 768.

71. Указ Президента Российской Федерации "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования" от 28.02.1996 г. №293 // Собрание законодательства РФ, 1996. №10. Ст. 880.

72. Указ Президента РФ от 27.08.1996 г. № 1270 «Об утверждении Порядка предоставления информации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

73. Указ Президента РФ от 11.12.1993 г. № 2140 «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость».

74. Постановление Правительства Российской Федерации от 11.01.2000 г. № 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации"// Собрание законодательства РФ. №3. 17.01.2000.

75. Постановление Правительства Российской Федерации от 26 августа 1996 №1010 "Об агентстве по ипотечному жилищному кредитованию"

76. Постановление Правительства Российской Федерации от 06 марта 1998 №288 "Об утверждении примерного положения об учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"// Собрание законодательства РФ, №11, 1998.

77. Постановление Правительства Российской Федерации от 25.08.2001 № 628 "Об утверждении правил предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям открытого акционерного общества "Агентство по ипотечному кредитованию".

78. Постановление Правительства РФ от 01.11.1997 г. № 1378 «О мерах по реализации федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ.1011.1997, №45, ст. 5195.

79. Постановление Правительства РФ от 31.08.2000 г. № 648 «Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности» // Российская газета, № 177,

80. П.4&Ш№)(кедения единого государственного реестра, утвержденные постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 г. № 219 (в ред. постановления Правительства РФ от 23.12.1999 № 1492) // Российская газета, № 42,0403.1998.

81. Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные постановлением Правительства РФ от 28.02.1998 № 219 // Собрание законодательства РФ, 23.02.1998, № 8, ст. 963.

82. Указание Центрального Банка Российской Федерации от 27 февраля 2003 г. № 1255-У «О проведении единовременного обследования по ипотечному кредитованию» // Вестник Банка России, № 19, 09.04.2003.

83. Инструкция Центрального Банка Российской Федерации от 30 июня 1997 г. №62 а «О порядке формирования и использования резерва на возможные потери по ссудам» (в редакции Указания ЦБ РФ от 18 августа 2003) // Банковский бюллетень, № 7, 1998.

84. Распоряжение ФКЦБ от 26.02.1999 г. № 195-р «Об утверждении методических рекомендаций по применению профессиональными участниками рынка ценных бумаг операций с закладными ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) // Вестник ФКЦБ РФ, № 2, 26.02.1999.

85. Акты юридические, № 248 (1576 г.).

86. Акт Холмогорской Епархии, № 15 (1635 г.).

87. Акт Устюжской Епархии, № 22 (1671 г.).

88. Тверские закладные, № 69 (1576 г.).

89. Указ «Об учреждении Государственного Заемного Банка от 13 мая 1754 г.

90. Манифест об учреждении Заемного Банка от 28 июня 1786 г.1.. Специальная литература

91. Агарков М.М., Обязательство по советскому гражданскому праву. М., 1995.

92. Аганбегян А.Г. У ипотеки в России большое будущее // Ипотека. Финанси• рование будущего, 2000. № 1-2.

93. Александров А.Д. О некоторых изменениях и дополнениях, внесенных в Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости) // Недвижимость, 2002. С. 58.

94. Бабкин С.А. Возникновение ипотеки в силу закона: Консультант Плюс: Комментарии Законодательства.

95. Барон Ю. Система римского гражданского права. СПб., 1909.

96. Базанов И.А. Происхождение современной ипотеки. М., 1900.

97. Байбар И.И. Ипотечное кредитование. ЗАО «Фонд недвижимости» // «Восточный базар», 2000.

98. Башмаков А.А. Основы начала ипотечного права. Лекции. М., 1891.

99. Безобразов В.П. Об устройстве поземельного кредита в Империи и о занятиях Комиссии, высочайше утвержденной 10 июля 1859 года.

100. Белобанов И.Т. Операции с недвижимостью в России // Финансы и статистика, М., 1996.

101. Белов В.А. Залоговые правоотношения: содержание и юридическая природа // Законодательство, №11. 2001.

102. Белов В.А. Ценные бумаги в российском гражданском праве / Под ред. проф. Е.А. Суханова, М.: Учебно-консультационный центр «ЮрИнфоР», 1996.

103. Битеряков А.В. Национальная специфика и организация ипотеки в современной России. Диссер. на соискание ученой степени к.ю.н. МГИЭ СИ. М., 2002.

104. Брагинский М.И. Залог и закон о залоге // Хозяйство и право, 1993. №1.

105. Брагинский М.И. К вопросу о соотношении вещных и обязательственных правоотношений: Международный центр финансово-экономического развития. 1998.

106. Брагинский М.И. Залог и удержание во второй части ГК РФ. 1996 г. // Правовое регулирование банковской деятельности. М., 1997.

107. Брагинский М.И. Комментарий к Закону РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М., 1999.

108. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: общие положения. М., 1997.

109. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 1-я. М., 2000.

110. Боханов Ю.П. Русский рубль. Два века истории. 19-20 вв. М., 1994.

111. Брауде М.Л. Право на строение и сделки по строениям. М., 1950.

112. Богатырев Ф.О. Пределы прав залогодателя как собственника при залоге с оставлением у него заложенного имущества // Журнал российского права, 2000. №3.

113. Бусов В.И. Горизонты ипотечного бизнеса // Журнал для акционеров, 1995. №3.

114. Будаков Д.Ю. Развитие ипотечного кредитования (из материалов выступлений некоторых участников Восьмого международного банковского конгресса в Санкт-Петербурге), 2001.

115. Васильева М., Мельникова Ю. Залог: правовая база, бухгалтерский и налоговый учет // Бухгалтерское приложение к газете «Экономика и жизнь», № 33. 2002.

116. Витрянский В.В. Комментарий части первой ГК РФ для предпринимателей. Фонд «Правовая культура». М., 1995.

117. Витрянский В.В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право, 2003, № 6.

118. Веремейкина В.Д. Ипотека в России: проблемы и перспективы развития // Банковские услуги. 2001.

119. Вишневский A.A. Залоговое право. М., «БЕК». 1995.

120. Владимирский-Буданов М.Ф. Обзор истории русского права. Ростов-на-Дону, 1995.

121. Гантовер JT.B. Залоговое право. 1890.

122. Галиева Р. Субъекты и объекты земельных прав // Российская юстиция, 2002. № 10.

123. Гиндин И.Ф. Русские коммерческие банки. М., 1948.

124. Головин Ю., Ипотека: из Древней Греции в Россию: Информационная сеть Интернет, htpp/www. webunion. ru\law-norm\doc 28. shtml.

125. Головцева C.A. // Информационная сеть Интернет. htpp://znai-za-kon.narod.ru \z\63\index.htm

126. Горохов Д.Б. Государственная регистрация прав на земельный участок как вид недвижимого имущества // Законодательство и экономика, 2002, № № 6, 7.

127. Гонгало Б.М. Обеспечение исполнения обязательств. М., «Спарк». 1999.

128. Гонгало Б.М., Плетнев В.А. Комментарий части первой ГК РФ для предпринимателей. Фонд «Правовая культура» // Хозяйство и право, М.,39.1Бб0салес П.М. Информационная сеть Интернет. htpp://znai-za-kon.narod.ru\z\63\index.htm.

129. Горемыкин В.А, Бугулов Э.Р. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование. М., «Филинъ», 1999. с.6.

130. Гойхбарг А.Г. Хозяйственное право РСФСР. Т.1., М., 1923.

131. Грачев И.Д. Закон об ипотеке: проблемы и перспективы развития // Юридический мир, № 2. 1998.

132. Гришаев С.П. Правовое регулирование недвижимости // Государство и право, 1999. №3.

133. Гражданское право: учебник / Под ред. Толстого Ю.К. и Сергеева А.П., М., Проспект, 1997. 4.1.

134. Гражданское право: учебник / Под ред. Гришаева С.П. М., 1998.

135. Гражданское право: учебник / Под ред. З.И. Цыбуленко М., 1988. 4.1.

136. Гражданское право: учебник / Под ред. Калпина А.Г. и Масляева А.И., М., 2000.

137. Гутников О. Государственная регистрация права аренды. //Хозяйство и право, 1999. №5.

138. Гурьев А.Н. Очерк развития кредитных учреждений в России. СПб., 1904.

139. Дювернуа Д. Н. Пособие к лекциям по гражданскому праву. Часть особенная. Выпуск первый. СПб., 1899.

140. Ем B.C., Рогова Е.С. Новый закон об ипотеке и его место в системе российского законодательства // Законодательство, № 3. 1999.

141. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России // Под ред. Ем B.C. М., Статут, 1999.

142. Евтух Т.А. Ипотека: теория и практика. Луцк: Медиа, 1999.

143. Евтух Т.А. Анализ практики жилищного ипотечного кредитования в странах с переходной экономикой.// Финансы и кредит, 1999, № 11.

144. Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: Правовое регулирование. М., ВЕК, 1997.

145. Журкина Н.Г. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения // Финансы, 2002. № 6.

146. Захарова Н.Н. О федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Бюллетень Министерства юстиции РФ, № 6. 1999.

147. Завьялов А. Недвижимое имущество, прочно связанное с земельным участком, как особый объект гражданских правоотношений // Приложение к ежемесячному журналу для деловых людей «Хозяйство и право», 2000. № 11.

148. Завьялов А., Коновалов В. Государственная регистрация прав на недвижимость//Российская юстиция, № 6. 1998.

149. Звоницкий A.C. О залоге по русскому праву. Киев, 1912.

150. Зак А.И. Крестьянский поземельный банк (1883-1910 г.г.), М., 1911.

151. Иоффе О.С. Советское гражданское право. 1967.

152. Ипотечное жилищное кредитование// Юридический консультант, №1. 2003.

153. Исторический очерк деятельности Московского городского кредитного общества в течение четверти века его существования (1863-1888), М., 1888г

154. Исторический очерк деятельности Санкт-Петербургского городского кредитного общества за 25 лет. СПб., 1886 г.

155. Кассо Л.А. Понятие о залоге в современном праве. М., Статут. 1999.

156. Кассо J1.A. Русское поземельное право. М., 1906.

157. Кассо J1.A. Здания на чужой земле. М., 1905.

158. Каламбет А.П., Меметова Д.О. Залог недвижимости (ипотека) как способ обеспечения кредита // Деньги и кредит, № 9.

159. Кузнецов A.B. Правовое регулирование купли продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения в Германии. Автореф. дис: канд. юрид. наук. М., 1997.

160. Кауфман И.И. Статистика русских банков. СПб., 1972. Т. 1-2.

161. Кауфман И.И. Кредит, банки и денежное обращение. СПб., 1873.

162. Козырь О. Аренда недвижимого имущества // ЭЖ-Юрист, 2001. №8.

163. Колюшин Е.И. Практический комментарий Закона РФ «О залоге». М., 1992.

164. Куликов А.Д. Правила заключения договора об ипотеке предприятия // Юридический мир, № 11. 2000.

165. Куликова Е.В. // Бухгалтерский учет, № 15. 2002.

166. Комментарий к ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Под общей ред. И.Д. Грачева. М. Инфра-М. 1998.

167. Кострикин П.Н. Ипотечное кредитование: проблемы становления в Российской Федерации, диссерт. на соиск уч. степени к.э н. М., 2000 г. Служба «Русскш курьеръ». htpp: // www.edd.ru

168. Косарева Н., Пастухова Н., Рогожина Н. Развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования населения в России // Вопросы экономики, № 5. 2002.

169. Климюк С. С вещами на выход // «Эксперт», 04.03.2002.

170. Казьмин А.И. Что мешает развитию ипотечного кредитования в России? // Ипотека. Финансирование будущего, 2000. №1-2.

171. Клепикова Е.Г. Стоимость ипотечного кредита // Ипотека, Финансирование будущего, 2000. №1-2.

172. Кесельман Г.М. Мультипликативный эффект ипотеки // Ипотека. Финансирование будущего, 2000. №№ 1, 2, 5.

173. Кесельман Г.М. Ипотечное жилищное кредитование: состояние и перспективы // Деньги и кредит, № 9. 2000.

174. Косарева Н., Пастухова Н., Рогожина Н. Развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования населения в России // Вопросы экономики, №5. 2002.

175. Копейкин А., Стебнев Л., Скоробогатько Б., Пенкина И. Развитие ипотечного кредитования в России // Рынок ценных бумаг, 1999. №1.

176. Крашенинников П.В. Правовая основа сделок с недвижимостью, в кн.: Права на недвижимость регистрирует государство // Российская газета, №21. 1998.

177. Логинов М.П. Андеррайтинг ипотечных кредитов // Финансы и кредит, №8. 2002.

178. Мейер Д.И. Древнерусское право залога. Казань, 1855.

179. Мейер Д.И. Русское гражданское право. М., «Статут». 1997.

180. Макаревич JI.H. О проблемах ипотечного кредитования // Деньги и кредит, №6.

181. Макаревич JI.H. Российские банки: между эффективностью и стабильностью. 2 изд-е, обн. и допол. М., «Мобиле». 1998.

182. Марзаганов A.M. Общие правила заключения договора об ипотеке // Сборник материалов 2-й Всероссийской научно-практической конференции. Пенза, 2003.

183. Минц В.М. Модели ипотечного кредитования и перспективы их применения в России// Банковское дело, 2002. № 6.

184. Могусев В.Ф. Развитие залогового законодательства и возможность ипотеки земельных участков // Юридический мир, № 6. 1999.

185. Нагаев Р.Т. Терминологический словарь «Недвижимость: землеустройство, градостроительство и экономика». Казань, 1998.

186. Ненашева К.В. Современное ипотечное кредитование в промышленно развитых странах. Автореферат диссерт. на соиск. уч. степени к.э.н. М., 2000. Служба «Русскш курьеръ». htpp: // www.edd.ru.

187. Никитин A.B. Система ипотечного жилищного кредитования в России. Жилищное право, №1. 2002.

188. Неймышева Н. Ипотеке помогли // Ведомости, 28.12.2001.

189. Новицкий И.Б. Римское право. М.,: Ассоциация «Гуманитарное знание». 1993.

190. Ожегов С. И. Словарь русского языка / Под ред. Шведовой Н.Ю. М., 1987.

191. Орлова М. Правовая конструкция законной ипотеки // Российская юстиция, №9. 2000.

192. Покровский И.А. История римского права. СПб, 1998.

193. Победоносцев В.А. Курс гражданского права. 1892.

194. Плешанова О. Объекты ипотеки: состав имущества // Хозяйство и право, №4. 1999.

195. Плешанова О. Закладная новый вид ценной бумаги // Российская юстиция, №5, 1998.

196. Понька В.Ф. Ипотека в России: проблемы и приоритеты // Журнал российского права, 2000. № 2.

197. Павлова И.В. Процесс оформления ипотечных жилищных кредитов в банке Банковское дело, № 4. 2001.

198. Пискунов А. Слоеный американский пирог // Эксперт, № 39. 22.10 2001.

199. Руднев В. Залог в США и России // Российская юстиция, № 4. 1998.

200. Рябченко Л.И. // Деньги и кредит, 1997. № 3.

201. Рябченко А. Особенности организации ипотечного кредитования в мировой банковской практике // Аудитор, 1999. № 1, 2.

202. Рябченко Л.И. Ипотечное кредитование: проблемы и перспективы развития// Деньги и кредит, 1997. № 3.

203. Семенова И. Статья «Куплю квартиру в европакете». Российская газета, 12.05.2004, № 96.

204. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве: Учебно-практическое пособие. М., Дело. 1999.

205. Смирнов В.В., Лукина З.П. Комментарий к ФЗ «Об ипотеке». М., 1997.

206. Смирнов В.В., Лукина З.Л. Ипотечное жилищное кредитование. М., 1999.

207. Степашин С. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество// Российская юстиция, № 2. 1997.

208. Ступин И. Рынок в залоге // Эксперт, 22.10.2001.

209. Страйк Р., Косарева Н., Сучков А. Жилищное ипотечное кредитование в условиях современной России // Деньги и кредит, 1995. № 8.

210. Сулейманов М.К., Осипов Е.Б. Залоговое право. Алма-Ата, 1997.

211. Сыроедов H.A. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество// Государство и право, 1998. № 8.

212. Труды Высочайше учрежденной при Министерстве юстиции ипотечной комиссии. СПб., 1873. Т. 1-2.

213. Трусевич С., Наумов И. Ипотека идет на село // Парламентская газета, № 16. 29.01.2004.

214. Тютрюмов И.М. Предисловие к книге: Гражданское Уложение. Проект Высочайше учрежденной Редакционной комиссии по составлению Гражданского уложения / Под ред. Тютрюмова И.М. Т.1. СПб, 1910.

215. Ужегов А.Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. СПб, 2001.щ) 128. Фалилеев П.А. Регулирование ипотеки морских судов по законодательствузарубежных стран и международным договорам. Автореф. к.ю.н. М., 1996.

216. Федоров Н.Ф. Центральный банк: безразличие или саботаж? // Ипотека. Финансирование будущего, 2000. № 5.

217. Хвостов В.М. Система римского права. Учебник. М., 1996 (по изданию 1907).

218. Хандруев A.A. Банковская система России и ее роль в становлении ипотеки// щ) Ипотека. Финансирование будущего, 2000. № 1,2.

219. Хрулева 3. Особенности ипотеки жилых домов и квартир // Хозяйство и право, 2001. №8.

220. Цыбуленко 3. Договор об ипотеке (залоге недвижимости) // Хозяйство и право, № 11. 1998.

221. Цыбуленко 3. Применение закладной при залоге недвижимости // Хозяйство и право, 1998. № 12.

222. Цылина А.Г. Государство и ипотечное кредитование // Жилищное строительство, №№ 7, 8. 1999.

223. Цылина А.Г. Социальная роль государства в ипотечном кредитовании // Жилищное строительство, № 11.1999.

224. Чагай К.А. Механизм государственного регулирования ипотечного кредитования жилищного строительства: Автореф. на соик уч. степени к.э.н., М., 2000.

225. Черниловский З.М. Всеобщая история государства и права. М., Юрист. 1996.

226. Черных A.B. Залог недвижимости в российском праве. Диссер. соик. уч. ст. к.ю.н., М., юр. фак. МГУ им. Ломоносова. 1995.

227. Чубаров В.В. в кн.: Гражданское право России. Курс лекций. 4.1. / Под ред. О.Н. Садикова. М., Юр. литература. 1996.

228. Чистов Д. Квадратный метр чулка // Россия, 27.09.2001.

229. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1912.

230. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (изд. 1907 года). М., 1998.

231. Шпак Е. Здания и сооружения как предмет ипотеки (залога недвижимости) // Юрист, № 9. 2001.

232. Щенникова JI.B. Вещные права в гражданском праве России. М., 1996.

233. Эрделевский A.M. О государственной регистрации ипотеки. Консультант/Плюс: Комментарии Законодательства.

234. Albrecht, Die Gewere, als Grundlage des altern deutschen Sachenrechts dargstellt Kenigsberg, 1828.

235. Bellmann H. The building society movement. London, 1927.

236. Bremer. Pfandrecht und Pfandobjecte. Информационная сеть Интернет. Служба «Русскш курьеръ». Htpp: // www.edd.ru.

237. Exner. Kritik des Pfaandrechtsbegriffes. Информационная сеть "Интернет". Htpp: //www.tretsud.ru/main.mhtml.

238. Kohler. Pfandrechtliche Foorschungen. Информационная сеть "Интернет". Htpp://www.tretsud.ru/main.mhtml.

239. Meibom. Das deutsche. Pfandrecht. Margburg. 1867.

240. Rabe. Darstellung der Pfandbriefe. Информационная сеть «Интернет». Htpp://www.webunion.ru/law-norm/doc28.shtml.

241. Rabe. Sammlung preussischer Gesetze. Информационная сеть «Интернет».Htpp: // www.webunion.ru/law-norm/doc28.shtml.

242. Allgemeines Preusson Landrecht / 20/ 1. Информационная сеть Интернет.Htpp://www.tretsud. ru/main.mhtml.

243. Hypothekenordnung. Novum Corpus Marchiiicarum. 1783. T. 7. §73.Информационная сеть "Интернет". Htpp://www.tretsud. ru/main.mhtml.1.I. Судебная практика

244. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001г. № 591, Вестник Высшего арбитражного суда РФ,№ 4, 2001, стр. 19-ЗЗ.ъ

245. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 27.02.2001 г. № 61, Вестник Высшего арбитражного суда РФ, № 5, 2001, стр. 96-108.

246. Информационное письмо Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 15.01.1998 № 26, Вестник Высшего арбитражного суда, №3, 1998, стр. 21-24.

247. Постановление Президиума ВАС РФ от 18 июня 2002 г. №2327\02, Вестник Высшего арбитражного суда РФ, № 9, 2002, стр. 71-73.

248. Постановление Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 01 июля 1996 г. № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ", "Российская газета" от 13.08.1996.

249. Постановление Президиума ВАС РФ. № 8057\95 от 23 апреля 1996 г. // Вестник ВАС РФ, №10. 1996.1.. Интернет-сайты

250. Htpp: //www.tretsud.ru/main.mhtml.

251. Htpp://www.tretsud.ru/main.mhtml.

252. Htpp:// www.webunion.ru/law-norm/doc28.shtml.

253. Htpp: // www.webunion.ru/law-norm/doc28.shtml.

254. Htpp: // www.edd.ru. Служба «РусскШ курьеръ».V. Иные источники

255. Информационно-правовая система «Консультант-Плюс».

256. Правовая система «Гарант».