Ипотечное кредитование сельскохозяйственных предприятий тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.10, кандидат экономических наук Пожарников, Андрей Владимирович

• Пожарников, Андрей Владимирович
• кандидат экономических наук
• 2007

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Пожарников, Андрей Владимирович

Введение.

Глава 1 Роль ипотечного кредитования и его значение для сельского хозяйства Ульяновской области и России.

1.1. Социально-экономическая сущность ипотеки и ее место в системе долгосрочного финансирования предприятий.

1.2 Эволюция ипотечного кредитования в России и за рубежом.

1.3. Финансово - экономическое положение аграрного производства в Ульяновской области и России.

Глава 2 Определение ресурсного потенциала для развития ипотечного кредитования в сельском хозяйстве.

2.1. Взаимосвязь оборота земель и ипотечного кредитования.

2.2. Оценка оборота земель в регионе и стране.

2.3. Значение финансово-кредитной системы в организации ипотечного кредитования.

2.4. Современное состояние процесса кредитования аграрной отрасли региона и страны.

Глава 3 Перспективы организации и развития ипотечного кредитования в сельском хозяйстве.

3.1. Обоснование методических подходов к организации ипотечного кредитования в Ульяновской области.

3.2. Экономический эффект от реализации ипотечного механизма в условиях Ульяновской области.

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Ипотечное кредитование сельскохозяйственных предприятий»

Актуальность темы. В условиях экономической нестабильности в сельском хозяйстве и острой нехватке основных и оборотных средств особое значение приобрела проблема получения долгосрочного кредита, что невозможно без соответствующего залога. Недостаток материально-технических средств и непривлекательность отрасли для инвесторов не позволяют большинству сельскохозяйственных предприятий привлечь сколько-нибудь значимые финансовые ресурсы. Отрицательными фактами являются не только низкая кредитоспособность, но и высокий износ основных средств (в сельском хозяйстве Ульяновской области на 2006 г. - 90%) не позволяющий использовать их в качестве залога. В настоящий момент лишь ограниченное количество предприятий аграрного сектора имеют возможность воспользоваться краткосрочным кредитованием, при этом им не удается в полной мере реализовать производственные программы на интенсивной основе в связи с высокими процентами по кредиту. По этим причинам значительная часть сельскохозяйственных товаропроизводителей вынуждена вести экстенсивный тип хозяйствования. Результатом является сокращение посевных площадей, снижаются объемы и эффективность производства, из-за чего многие хозяйства полностью прекращают производственную деятельность. Отмеченные выше обстоятельства вызывают необходимость поиска новых финансовых ресурсов для эффективного производства.

Развитие в России ипотечного кредитования под залог недвижимости позволяет использовать долгосрочный кредит во всех отраслях народного хозяйства. В сельском хозяйстве в качестве залога при ипотеке может выступать земля, так как она обладает всеми физическими и юридическими свойствами недвижимости. Земля, участвуя в ипотечном кредитовании, не будет выведена из производственного оборота. Отдельные стороны этой проблемы уже освещались в работах классиков: Смит А., Маркс К., Кассо Л.А., Кейнс Дж. М.

В современный период над этой проблемой работают: Маслова В., Кресникова Н.И., ЛипскиС., Югай-А.М., Волович-Н.,~Тушунов Д., Сергацкова

E.H., Миндрин A.C., Лешина Е.А., Киселева К.С. и др. 3

Но в работах этих авторов вопрос об эффективности использования ипотечного кредитования под залог земель рассматривается в основном в постановочном плане, либо частично решается при разработке организационных моделей, в которых недостаточно отражена степень влияния тех или иных факторов на эффективность использования ипотечного кредитования в сельском хозяйстве. Слабо раскрыт и механизм организации ипотечного кредитования под залог земель с целью привлечения заемных финансовых ресурсов. Отсутствуют критерии ипотечной платежеспособности потенциальных заемщиков, не разработана ипотечная ссуда, отражающая в полной мере специфику сельского хозяйства.

В октябре 2005 года Президент Российской Федерации В.В. Путин озвучил приоритетные национальные проекты, одним из которых является «Развитие АПК». В рамках этого проекта предполагается организация и становление ипотечного кредитования под залог земель сельскохозяйственного назначения. Вышеизложенное свидетельствует об актуальности диссертационного исследования.

Цель научного исследования состоит в разработке комплекса организационно-экономических мер, обеспечивающих развитие и эффективное использование ипотечного кредитования в качестве нового источника привлечения значительных заемных средств и инвестиций для сельскохозяйственных предприятий.

Для достижения поставленной цели в работе определены следующие задачи:

- раскрыть социально-экономическую сущность и историю ипотеки под залог земли в России и за рубежом;

- провести сравнительный анализ финансового состояния аграрного производства Ульяновской области и России;

- выявить оптимальные условия для взаимодействия кредитных организаций и сельскохозяйственных предприятий в рамках ипотечного кредитования;

- разработать перспективную организационную модель взаимоотношений субъектов ипотечного кредитования и критерии андеррайтинга заемщиков;

- установить научно-обоснованный размер ипотечного кредита в сельском хозяйстве Ульяновской области;

- определить прогнозный эффект от внедрения ипотечного механизма в условиях Ульяновской области и его преимущества над традиционным кредитованием.

Предметом исследования являются экономические отношения, связанные с организацией и регулированием процесса становления и развития ипотечного кредитования под залог сельскохозяйственных угодий.

Объектом исследования являются сельскохозяйственные товаропроизводители, кредитные учреждения Ульяновской области и Российской Федерации.

При решении поставленных задач в работе применялись следующие методы: монографический, абстрактно-логический, метод сравнительного анализа, статистический, экономико-математический, расчетно-конструктивный, экстраполяции. Программное обеспечение: Microsoft Word, Microsoft Excel, STATISTICA, Codex, Консультант Плюс, ресурсы Internet сети. В качестве информационной базы использовались материалы отчетности сельскохозяйственных предприятий, данные Министерства сельского хозяйства Ульяновской области, Министерства экономики Ульяновской области, Министерства сельского хозяйства РФ, Министерства финансов РФ, Государственного комитета по земельным ресурсам и землеустройству Ульяновской области и Российской Федерации, а также информация по приоритетному национальному проекту РФ «Развитие АПК», программам социально-экономического развития Ульяновской области до 2010 и до 2020 годов.

Научная новизна исследования заключается в том, что разработан механизм ипотечного кредитования на основе залога земельных ресурсов. Основные элементы научной новизны содержатся в следующих положениях:

- представлена организационная модель системы ипотечного кредитования;

- разработана модель применения дифференцированной (сезонной) процентной ставки за ипотечный кредит;

- обоснована система критериев и показателей оценки ипотечной платежеспособности;

- предложены методы расчета ипотечного кредита с учетом размеров землепользования и финансового состояния аграрных предприятий.

Практическая значимость работы. Проведенное исследование позволяет использовать полученные результаты для реализации механизма ипотеки в аграрном производстве, а также для обоснования целесообразных размеров ипотечного кредита под залог земель. Отдельные предложения по совершенствованию механизма ипотечного кредитования в сельском хозяйстве могут быть использованы различными сельскохозяйственными организациями, кредитными учреждениями, органами местного самоуправления, а также в сети ВУЗов и учебных центров при подготовке специалистов сельского хозяйства.

Основные положения диссертационного исследования вошли в программу Правительства Ульяновской области «Ускоренное социально-экономическое развитие Ульяновской области на 2006 - 2010 годы» и применяются при разработке стратегии «Социально-экономическое развитие Ульяновской области до 2020 года».

Апробация и реализация результатов исследования. Основные положения и результаты диссертационной работы докладывались и обсуждались на Всероссийской научно-практической конференции (Ульяновск 2005 г.), Межрегиональной научно-практической конференции (Чебоксары 2006 г.) и Международных научно-практических конференциях (Ульяновск 2006 г.), (Беларусь, Горки 2006), на заседаниях Совета молодых ученых-экономистов при Правительстве Ульяновской области (Ульяновск 2006 г.), а также на экономическом форуме «Современные тенденции развития региональной экономики» (Ульяновск 2006 г.).

По результатам исследований опубликовано 10 научных статей, в том числе одна в списке, рекомендованном ВАК РФ «Вестник» Саратовского государственного аграрного университета им. Вавилова.

Заключение диссертации по теме «Финансы, денежное обращение и кредит», Пожарников, Андрей Владимирович

Аграрная отрасль России находится в неудовлетворительном состоянии,

при этом эта сфера народного хозяйства имеет стратегическое значение, так как

от нее зависит продовольственная безопасность страны. В 2006 году Президент

Российской Федерации В.В. Путин озвучил приоритетные национальные

проекты, одним из которых является «Развитие агропромышленного комплекса». В рамках этого проекта предусматривается развитие ипотечного

кредитования под залог земель сельскохозяйственного назначения, что

подтверждает заинтересованность государства в развитии данной формы

кредитования и обозначает актуальность выбранной темы. Непривлекательность аграрной отрасли для инвесторов в настоящий

момент не позволяет сельскохозяйственным товаропроизводителям

воспользоваться инвестиционными ресурсами и организовать расширенное

воспроизводство, а финансовое неблагополучие не дает возможностей для

получения кредитов в банках, в необходимых объемах. Результатом этого

является сокраш.ение посевных площадей, снижение объемов производства, что

приводит к дальнейшему усугублению экономического состояния отрасли. Отмеченные выше обстоятельства указывают на то, что сельское хозяйство

остро нуждается в заемных средствах, в том числе и в долгосрочных кредитных

ресурсах. Источником таких ресурсов может быть развитие ипотечного

кредитования под залог сельскохозяйственных угодий. Принимая во

внимание, как российский исторический опыт, так и современный

западноевропейский и североамериканский - можно сделать вывод, что

при наличии определенных условий использование ипотеки земель может

послужить одним из инструментов привлечения инвестиций в сельское

хозяйство. Для развития ипотечного кредитования, как в России, так и в

Ульяновской области существуют определенные предпосылки. В настоящий

момент сформированы основы законодательной базы, однако она нуждается в

серьезной доработке. В сельском хозяйстве России основные средства характеризуются значительным износом в 46,5%, а в отдельных субъектах

РФ, например в Ульяновской области, аналогичный показатель по

состоянию на начало 2006 года достигает порядка 90%. В результате они

не представляют реальной ценности для кредитора, с целью использования

их в качестве залога. Поэтому именно земля может и должна быть

использована в качестве залога. Кадастровая стоимость земель

Ульяновской области оценивается в 20,7 млрд. руб., а России в 2863,0

млрд. руб. Наличие в собственности физических лиц и их объединений около

123,3 млн. га и вступление в силу федеральных и региональных законов,

создают возможность для становления, развития и эффективного

функционирования системы ипотечного кредитования в сельском хозяйстве. Целью нашей работы явилась разработка комплекса организационно экономических мер, обеспечивающих развитее и эффективное использование

ипотечного кредитования в качестве нового источника привлечения

значительных заемных средств и инвестиций для сельскохозяйственных

предприятий. Исходя из указанной цели, нами было проведено исследование,

основными положениями которого являются:

1. Анализ исторического российского опыта и практики зарубежных

стран показали необходимость развития ипотеки под залог земель

сельскохозяйственного назначения. Например, к 1914 году в России

существовала развитая система долгосрочного кредитования, которая имела

хорощее законодательное обеспечение и была организована на высоком уровне. Долгосрочное кредитование под залог недвижимости способствовало бурному

развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства. Россия по объемам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами,

обращающихся на европейских рынках, превосходила Европу. Кризис в США в

1929-1933 гг. показал, что механизм ипотечного кредитования очень «тонкий»

инструмент экономического регулирования, который может привести, как к

экономическому кризису, так и к экономическому росту. По этой причине

ипотечное кредитование в развитых странах регулируется государством.2. Аграрной отрасли анализируемой нами Ульяновской области и

страны свойственны аналогичные проблемы. Обобщая результаты анализа

финансового состояния можно констатировать, что его уровень в целом по

сельскохозяйственным предприятиям России лучще, чем аналогичное

положение в Ульяновской области, но при этом имеются явные тенденции к

снижению основньк показателей аграрного производства. В Ульяновской

области в 2004 году совокупный убыток составил -575,6 млн. руб. Однако

предпринятые государством меры с целью приостановления кризисных

процессов в сельском хозяйстве, в виде реструктуризации долгов на 1004,7

млн. руб., позволили достигнуть положительного значения финансового

результата 429,1 млн. руб. Программа по финансовому оздоровлению имеет

краткосрочный характер и не дает на данный момент положительного эффекта. О чем свидетельствует ухудшение финансового состояния

сельскохозяйственных предприятий уже в 2005 году, сальдированный

финансовый результат составил -93,6 млн. руб. При сохранении выявленных

тенденций, как в регионе, так и по стране, в ближайщем времени может

сложиться ситуация при которой в сельском хозяйстве не останется субъектов,

для реструктуризации и оздоровления. На наш взгляд, оправданность

государственной поддержки сельскохозяйственных товаропроизводителей

может быть обеспечена лишь в том случае, когда она будет носить не разовый

характер, а осуществляться в направлении создания условий обеспечивающих

долговременное эффективное развитие экономически жизнеспособных

аграрных предприятий. Одним из направлений данной политики, должна стать

разработка государственной программы развития ипотечного кредитования. 3. Развитие ипотечного кредитования под залог сельскохозяйственных

угодий возможно только при наличии оборота земель и функционирования

земельного рынка. Однако развитие рынка земли в регионе и стране

происходит очень нестабильно, о чем свидетельствуют результаты

проведенного анализа. Сложившаяся ситуация объясняется множеством

причин: консерватизм и нерешительность органов государственной власти при разработке и принятии законов, сложная экономическая ситуация в

сельском хозяйстве страны и региона, некомпетентность руководителей

сельскохозяйственных предприятий в области кредитования. В начале 90-х

г.г. крестьянам были вьщелены на безвозмездной основе земельные паи, но не

было проведено межевание земельных участков. Вследствие чего они не могут

до сих пор осуществлять сделки купли-продажи, залога (ипотеки). Отсутствие

таких возможностей не позволяет создать полноценный земельный рынок в

регионе и соответственно земля не приобретает общественной значимости и

соответствующей цены. Важно отметить, что в развитых странах реализация

прав на землю осуществляется под контролем со стороны государства, что не

позволяет создавать крупные латифундии. В настоящий момент проведение

межевания земель законодательно разрешено, но для большинства земельных

собственников эта процедура дорогостоящая, поэтому необходимо часть затрат

по межеванию земель возложить на сельскохозяйственные предприятия,

поскольку это взаимовыгодно обеим сторонам, как собственникам земельных

долей так и сельскохозяйственным товаропроизводителям. При этом

обязанности по составлению и оформлению документации должно взять на

себя сельскохозяйственное предприятие, что позволит не создавать очередей в

Федеральное агентство земельного кадастра и объектов недвижимости, а

процедура межевания будет иметь централизованный характер,

4, Для реализации ипотечного кредитования под залог

сельскохозяйственных угодий мы предлагаем использовать разработанную

нами модель организации ипотечного кредитования, которая позволяет

наглядно и доступно объяснить (руководителям заинтересованных

предприятий и организаций) место каждого участника и характер его

отношений с другими субъектами в системе ипотечных отнощений под залог

сельскохозяйственных угодий. Она позволит с минимальными

организационными затратами реализовать ипотечный механизм на практике,

так как в настоящий момент все необходимые для ее функционирования

субъекты уже существуют. Для этого можно привлечь к з^астию в системе ипотечного кредитования, реально существующие организации:

Государственный фонд перераспределения земель, Федеральное агентство

земельного кадастра и объектов недвижимости. Федеральную регистращюнную

палату, ОАО «Россельхозбанк», Агентство ипотечного жилищного

кредитования. Выбор остальных участников системы ипотечного кредитования,

а именно страховые компании, фонды, участников вторичного рынка ценных

бумаг будет осуществляться на основе общерыночных механизмов. 5. В процессе организации ипотечного кредитования в сельском

хозяйстве появится необходимость в разработке специальных ипотечных ссуд. Данную проблему мы предлагаем решить следующим образом. Поскольку

сезонность в сельском хозяйстве оказывает значительное влияние на

товаропроизводителей этой отрасли, то выплату процентов за кредит мы

предлагаем дифференцировать в течение года. 6. Для полноценной работы механизма ипотеки необходим ряд

оценочных показателей характеризующих ипотечную платежеспособность,

которые должны максимально полно отражать возможности потенциального

заемщика. Предполагается проводить комплексный андеррайтинг заемщиков в

три этапа. На первом этапе оцениваются возможности сельскохозяйственных

предприятий обслуживать ипотечный кредит. На втором этапе происходит

экономическая оценка сельскохозяйственных угодий, которые будут

использоваться в качестве залога. На третьем этапе определяется окончательная

сумма ипотечного кредита. Успешное решение вопросов связанных с организацией ипотеки под

залог земель зависит от заинтересованности органов государственной

власти на федеральном и региональном уровнях и их скоординированных

действий. Мы предлагаем распределить их полномочия следующим

образом. На федеральном уровне необходимо:

• учредить по типу АИЖК самостоятельную государственную

организацию, скупающую земельные закладные листы у филиалов ОАО «Россельхозбанк» для формирования пула закладных (ипотечных

облигаций) и проводящих их котировку и выпуск на вторичный рынок

ценных бумаг;

• организовать через СМИ, кампанию, отражающую преимущества

земельных ипотечных облигаций (наличие государственной гарантии и

высокая ликвидность ценных бумаг);

• принять ряд законодательных актов, регулирующих: процесс

ипотечного кредитования под залог сельхозугодий; процесс отчуждения

земель в случае неисполнения обязательств по кредиту залогодателем;

оборот земель в регионе; случаи при, которых органы государственной

власти имеют право вмешиваться в процесс ипотечного кредитования;

формы региональной поддержки и пр.;

• направить часть финансирования по проекту «Развитие АПК» на

субсидирование трансакционных затрат при оформлении кредита

заемщиками (особенно на начальном этапе);

• в перспективе принять законодательную базу по созданию и

функционированию в России ипотечных банков. На региональном уровне необходимо:

• обеспечить условия для скорейшего проведения межевание

земельных долей;

• подписать соглашение между Правительством Ульяновской области

и Ульяновским филиалом ОАО «Россельхозбанк» по поводу

сотрудничества в сфере ипотечного кредитования под залог земель, где

будут оговорены права и обязанности сторон;

• создать земельный аукцион - позволяющий осуществлять торги

земельными участками и контролировать оборот земель в регионе;

• учредить при Федеральном агентстве земельного кадастра и объектов

недвижимости отдел по оценке закладываемых земель или унитарное

государственное учреждение с теми же функциями; • довести через СМИ до сведения потенциальных заемщиков

информацию о программе ипотечного кредитования в регионе, что

обеспечит доступность, и понимание данного процесса для потенциальных

участников;

• подписать трехсторонний договор между Правительством

Ульяновской области, Ульяновским филиалом ОАО «Россельхозбанк» и

Государственным фондом перераспределении земель по поводу передачи

сельхозугодий фонду в случае их невостребованности на земельном

аукционе, с частичной компенсацией убытков банку;

• изыскать средства для субсидирования трансакционных издержек

при оформлении кредита заемщиками.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Пожарников, Андрей Владимирович, 2007 год

1. Агропромышленный комплекс Ульяновской области 2001 год. Ульяновск: Ульяновский областной комитет государственной статистики, 2002.-501 с.

2. Александрова Л.Н. Социальные аспекты земельных отношений в контексте устойчивого развития региона Аграрная Экономическая наука на рубеже веков: методология, традиции, перспективы развития: Матер, научно-практ. конфер. -М.: ВРШШ, 1999. 181 182.

3. Андрюшина И. Ипотека и перспективы развития Экономика сельского хозяйства России. 1997. Х» 11. 36 38.

4. Арашуков В.П. Экономическая сущность отношений собственности В кн.: Организационно-экономические основы аграрного рынка, М., 1997. 74-84.

5. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. М.: Финансы и статистика, 1996. 396 с.

6. Бахтурина Л.В. Перспективы развития рьшка сельскохозяйственной земли (опыт Саратовской области) Аграрная Экономическая наука на рубеже веков: методология, традиции, перспективы развития: Матер, научно-практ. конфер. М.: ВИАПИ, 1999. 179 180.

7. Беленький В. Методика определения цены земли и планирование устойчивого землепользования Вопросы экономики. 2000. 7. 56-60.

8. Беленький В. Российский рьшочный землеоборот: миф или реальность Российский экономический журнал. 1999. 1, 41 44.

9. Белова Т. Экономико-математическая оценка земли АПК: экономика, управление. 1998. 6. 19 20.

10. Бюллетень банковской статистики. М.: ЗАО «АЭИ» «Прайм-ТАСС» 2005.-Xal (140).-159 с. И. Бюллетень банковской статистики. М.: ЗАО «АЭИ» «Прайм-ТАСС» 150

11. Бюллетень банковской статистики. М.: ЗАО «АЭИ» «Прайм-ТАСС» 2006.-№1 (152).-162 с.

12. Бюллетень банковской статистики. М.: ЗАО «АЭИ» «Прайм-ТАСС» 2006.-№12 (163).-162 с.

13. Бюллетень банковской статистики. М.: ЗАО «АЭИ» «Прайм-ТАСС» 2007.-№1(164).-164 с.

14. Бюллетень банковской статистики региональное приложение. М.: ЗАО «АЭИ» «Прайм-ТАСС» 2005. №4 (20). 86 с.

15. Бюллетень банковской статистики региональное приложение. М.: ЗАО «АЭИ» «Прайм-ТАСС» 2006. 1 (21). 86 с.

16. Бюллетень банковской статистики региональное приложение. М.: ЗАО «АЭИ» «Прайм-ТАСС» 2006. №4 (24). 98 с.

17. Отчет о развитии банковского сектора и банковского надзора в 2005 году. М.: ОАО «Полиграфбанксервис» 2006. 121 с.

18. Бусов В.И. Проблемы организации ипотечного бизнеса в России Деньги и кредит. 1996. 11. 58 60.

19. Быкова Н.Н. К вопросу оборота рынка земель Экономика АПК: проблемы и решения: Матер, научно-практ. конфер. ВНИИЭТУСХ. Т. 2 М 2005.-С. 8 8 9 2

20. Бычков В. Разработка механизма оборота земельных долей АПК: экономика, управление. 2002, 8, С, 63 67,

21. Волков Г. Комментарий к Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» Хозяйство и право. 2003. 4, 3 1 5 8

22. Волков СИ. Землеустройство в условиях земельной 16-42. реформы (экономика, экология, право). М,: Былина, 1998. -С.

23. Волович Н. Земельная политика в промьшшенно развитых странах Экономист, 2002, 9, 81 87.

24. Володин А,А., Баранникова П,П., Бурмистрова 151 Л.А, Справочник

25. Воробьев Ю. Залоговое кредитование: зарубежный опыт и российская действительность Вопросы экономики. 1995. 11. 14 17.

26. Воронцов А.П. Земельные отношения и кадастровая оценка земли Аграрная наука, 1999. 6. 26 27.

27. Воронцов Н. Ипотека в России или бумажная конструкция Мир и Дом. -2000.-№8.-С.81-83.

28. Габбасов Р.Г., Голубева акты о Н.В. Земельно-правовые земли и и налоговые законодательные платности недвижимости Официальные материалы для бухгалтера. 2003. 14. 40 54.

29. Голубовский А.Е. Клад, зарытый в землю (О системе ипотечного кредитования) Финансы и кредит. 1998. 1. 4 7.

30. Горемыкин В.А. Залог земельных участков Достижения науки и техники АПК. 2000. 5. 43 46.

32. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование в схемах. М.: Филинъ, 1998. 86 с.

33. Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая и вторая) (с изм. от 20 февраля, 12 августа 1996 г., 24 октября 1997 г., 8 июля, 17 декабря 1999 г.).

34. Грузницкий Ю.Л. Ипотека в Российской империи (из истории становления ипотечных банков) Деньги и кредит. 2005. 1. 62 -67.

35. Гумеров P.P. Инвестиционный кризис в АПК Российский экономический журнал. 2000. 2. 39 42.

36. Гумеров P.P. Создание рынка сельскохозяйственных земель и повышение рентабельности агропредприятий: как расставить акценты Российский 152

37. Гумеров Р.Р. О правообеспеченни оборота сельхозземель и задачах утверждения ипотечных механизмов инвестирования в агросфере Российский экономический журнал. 2002. 8. 25 29.

38. Дарли Д.Е. Системы землепользования в Европе. М.: ВНИИТЭИ Агропром, 1990. 26 с.

39. Димеденко Ж.М. Регаональные особенности определения цены земельных участков Экономика АПК: проблемы и решения: Матер, научно-практ. конфер. ВНИИЭТУСХ. Т. 2. М., 2005. 47 54.

40. Доничев О.А. Региональные тенденции формирования и регулирования рьшка жилья и недвижимости. Владимир: Посад, 2001. 335 с.

41. Евтух А.Т. Ипотека: история и современность Международный сельскохозяйственный журнал. 2000. 4. 24 27. 43.

42. Евтух А.Т. Ипотека: теория и практика. Луцк: Медиа, 1999. 476 с. Едронова В.Н. Кредитный договор как основа взаимоотношений банка и заемшика. Финансы и кредит. 2002. 2. 2 5.

43. Едронова В.Н., Хасянова СЮ. Современная стратегия и тактика российских коммерческих банков в области кредитования. Финансы и кредит. 2002. 3. 3 10.

44. Емельянов А. Земельный вопрос в системе российских реформ Экономист. 2001. Х2 6. 27 28.

45. Завидов Б.Д. Комментарий к Федеральному закону Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)». М.: Приор, 1998. 104 с.

46. Зволинский В. Преобразования земельных отношений в России Международный сельскохозяйственный журнал. 2002. 6. 40 44. 49. 50.

47. Зеленкова Н. Ипотека Деньги и кредит. 1992. 11.

48. Земля и право Под ред. А. Богомолова. М.: Инфра-М, 1997. 134 с. Закон от 14 июля 1910 г. с законодательными мотивами и разъяснениями 153

49. Закон РСФСР «О плате за землю» Сельская жизнь. 1991. 10. 45. 53.

50. Закон Российской Федерации от 29 мая 1992 г. 2872-1 «О залоге». Зорин А.А. Залоговые риски Аграрная реформа в России концепции, опыт, перспективы: Научные труды ВИАПИ. Вып. 4. М., 2000. 97.

51. Земельное право России. Учебное пособие Под ред. В.В. Петрова. М., 1995.-300 с.

52. Земельный Кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. 136ФЗ

53. Земельный кодекс РСФСР. Сборник законодательных актов по аграрной реформе в РСФСР. Вьшуск 2. М.: Сов. Россия, 1994. 80 с.

54. Зенец П. Возможности развития ипотечного кредитования Экономист. 1997.-№ 4 С 9 3 9 5

55. Зорин А.А. Условия финансирования земельной собственности в сельском хозяйстве России Аграрная Экономическая наука на рубеже веков: методология, традиции, перспективы развития: Матер, научнопракт. конфер. ВИАПИ. -М.: 1999. 182 184.

56. Ильинский И.В., Харченко В.Е. Россия на пути к созданию института кредитных историй Финансы и кредит. 2003. 15. 42 46.

57. История земельных отношений и землеустройства Под ред. А.А. Варламова. -М,: Колос, 2000. 336 с.

58. Итоги социально-экономического развития Ульяновской области в 2003 году и перспективы на 2004 год Деловое обозрение. 2004. 2. 6-12.

59. Казарезов В.В. Крестьянский вопрос в России. Конец ХСХ первая четверть XX века. М.: Колос, 2000. 472 с.

60. Каламбет А.П., Меметова Д.О. Залог недвижимости (ипотека) как способ обеспечения кредита Деньги и кредит. 2000. 9. 30 32. 154

61. Калачева Л. Операции с недвижимостью. М.: Приор, 1997. 211 с. Карпов А.В., Нечушкииа Л.И. Актуальные проблемы реализации залоговых прав кредиторов и преимущественного права на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества Финансы и кредит. 2003. 13. 2 8.

62. Кассо Л.А. Русское поземельное право. М.: издан1е книжнаго магазина И.К. Голуева «правовъдън1е», 1906. 260 с.

63. Кейнс Дж. М. Общая теория занятости Вопросы экономики. 1997.

64. Кибиров А.Я. Особенности развития сельского хозяйства США. М., 1994.-127 с.

65. Киселева К.С. Становление земельного рынка и развитие ипотечного кредитования в сельском хозяйстве: Автореф. дис. канд. экон. наук. М., 2005.-23 с.

66. Коваленко СБ. Кредитная инфраструктура сельского хозяйства времен царской России Деньги и кредит. 2000. J 10. 59 66. V

67. Козменкова СВ. Роль ипотечного кредитования в развитии рынка земельных ресурсов (исторический опыт и проблемы современности) Деньги и кредит. 2002. К» 2. С 62 64.

68. Конокотин Н., Сагайдак А. Экономический механизм регулирования земельных отношений. Экономика сельского хозяйства России. 1997. -№б.-С26.

69. Коробейников М. Зарубежная практика кредитования сельского хозяйства и ее позитивное использование в условиях современной России Международный сельскохозяйственный журнал. 2001. 4. С 3 9.

70. Коробейников М. Зарубежный опыт финансирования аграрного сектора и возможности его использования в России.// Международный сельскохозяйственный журнал. 2002. -Ш 3. 19 23.

71. Коробейников М. Реформирование земельных отношений в России 155

72. Коростелев СП. Основы теории и практики оценки недвижимости. М.: РДЛ, 1998.-157С.

73. Косарева Н., Пастухова Н., Рогожина Н. Развитие системы долгосрочного ипотечного 1федитования населения в России Вопросы Экономики. 2001.-№ 5 С 89-106.

74. Кредитный механизм в сельском хозяйстве. М.: НИИ ЦБ РФ, 2002. 155 с.

75. Кресникова Н.И. Мониторинг купли-продажи земельных участков Аграрная Экономическая наука на рубеже веков: методология, традиции, перспективы развития: Матер, научно-практ. конфер. ВИАПИ. М., 1999. С 170-177.

76. Кресникова Н.И. Структурный анализ оборота земель Вопросы Экономики. 2004. 7. 87 96.

77. Кричевский Н.А, Страхование земельных отношений как необходимый фактор развития ипотеки Финансы. 2004. 8. 61 63.

78. Кувшинов А.И. Экономический механизм регулирования земельных отношений. М.: Издательство МСХА, 1999. 32 39.

79. Кудрявцев В., Кудрявцева Е. Основы организации ипотечного кредитования. М.: Высшая школа, 1998. 217 с.

80. Кузьмин И. Финансово-кредитное обеспечение сельского хозяйства в развитых странах Международный сельскохозяйственный журнал. 2002.-№1.-С.31-34. 86. Кук Дж. Ипотечное кредитование в России Банки и страхование. 1995.-№9.-С. 29-31.

81. Кулик Г.В., Узун В.Я. Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения (в вопросах и ответах) Экономика сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий. 2003. 2-3. 5 7.

82. Куликов В. О частной собственности на землю Российский экономический журнал. 2000. Яа 3. 31 34. 156

83. Леппке О.Б. Проблемные аспекты формирования системы платного землепользования в современных условиях.// Международный сельскохозяйственный журнал. 2001. 1. 33 39.

84. Леппке О.Б., Ленчевский И.Ю. Экономические и организационноправовые вопросы залога земель сельскохозяйственного назначения Достижения науки и техники АПК. 2003. 3. 14 -18. 92. Ли Сан Дук. Реформирование отношений собственности в сельском хозяйстве России Аграрная Экономическая наука на рубеже веков: методология, традиции, перспективы развития: Матер, научно-практ. конфер. ВИАПИ. -М.: 1999. С 168 169.

85. Лешина Е.А. Экономический механизм залога сельскохозяйственных угодий: Автореф. дис. канд. эконом, наук. М.: 2004. 23 с.

86. Липски А. Новое в законодательной базе аграрного сектора Экономист. 2004. Яа 8. 89 94.

87. Липски А. Земельные отношения и землеустройство: основные результаты десятилетия реформ. М.: ГУЗ, 2000. 236 с.

88. Липски А. Роль данных земельного кадастра при регулировании земельных отношений Международный сельскохозяйственный журнал. 1999.-№3.-С. 34-38.

89. Логинов М.П. Ипотечное кредитование строительства жилья Экономист. 2002. Х» 9. 67-73.

90. Логинов М.П. Андеррайтинг ипотечных кредитов Финансы и кредит. 2002.-№8.-С. 30-32.

91. Лойко П.Ф. Земельный потенциал мира и России: пути глобализации его использования в XXI веке. М.: ФКЦ «Земля», 2000. 273 с.

92. Лойко П.Ф. Концептуальные положения развития земельных преобразований в России на рубеже XXI века. М.: Русская оценка, 1999. 157

93. Лукманов Д. Вопросы реформирования земельных отношений в свете аграрной реформы П.А, Столыпина Международный сельскохозяйственный журнал. 2003. 6. 50 54.

94. Лукьянова А.А. Роль и место частной собственности в сельскохозяйственных организациях Экономика АПК: проблемы и решения: Матер, научно-практ. конфер. ВНИИЭТУСХ. Т. 2. М., 2005. С 70-73.

95. Лупинович СИ. Земельные отношения и вопросы регулирования собственности на землю в зарубежных странах. М.: ВНИИТЭИ АПК, 1990.-15 с.

96. Макаревич Л. О проблемах ипотечного кредитования Деньги и кредит. -1998.-Х2б.-С.4450.

97. Малашин Е. Об ипотеке (залоге недвижимости) Налоговый вестник. Jo 5.-1999.-С.24-27,

98. Мальев Л.А. Частная собственность на землю и эволюция общинного землевладения в России в конце XIX XX вв. Вестник МССК экономика. 2000. -Ш 3 13 17.

99. Маркс К. Капитал. Т. 2. М.: Политиздат, 1984. 264 с.

100. Маслова В. Ипотека земель Вопросы Экономики. 2004. J b 5. 89 V -96.

101. Медведева О.Е. Оценка стоимости земель сельскохозяйственного назначения и иного сельскохозяйственного имущества прил. к жури. Имущественные отношения в Российской Федерации. 2005. 4-5. 128 с.

102. Милосердов В.В. Земельные отношения: Необходимость смены курса Наш современник.-2001.-№1.-С. 14-15.

103. Милосердов В.В. Крестьянский вопрос в России: прошлое, настоящее, будущее. М.: ГУП «Агропрогресс», 1999. 51 с.

104. Милосердов В.В. Хозяйственный механизм регулирования земельных 158

105. Министерство финансовъ 1904 1913. М.: репр. изд. НПО «Полигран», 1994.-530 с.

106. Мирошниченко Классификация и оценка земель в системе земельного кадастра и учета земель Международный сельскохозяйственный журнал. 1997. 5. 8 11.

107. Михалевский Ф.И. Ипотечные банки Германии. Издательство, 1995. 99 с.

108. Назаренко Н.Т. Экономическое регулирование земельных отношений Экономика сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий. 1998.-№8.-С.27-28.

109. Налоговый кодекс Российской Федерации, Часть первая от 31 июля 1998г. 146-ФЗ (с изм. и доп. от 30 марта, 9 июля 1999 г., 2 января 2000 г.) и часть вторая от 5 августа 2000 г. 117-ФЗ.

110. Нафадзонова А.А. Факторы риска при реализации права собственности на землю Экономика АПК: проблемы и решения: Матер, научно-практ. конфер. ВНИИЭТУСХ. Т. 2. М.: 2005. 116 119.

111. Нестеркин А. Земельная реформа требует совершенствования СПб.: Фин. Экономика сельского хозяйства России. 1999. Х» 12. 61 64.

112. Никонова Г.Н. Особенности совершенствования организационно- экономического механизма регулирования земельных отношений Экономика АПК: проблемы и решения: Матер, научно-практ. конфер. ВНИИЭТУСХ. Т.2 М.: 2005. 54 59.

113. Нилиповский В. Роль земельных банков в организации рационального землепользования АПК: экономика, управление. 2000. 6. 38 -41.

114. Нуждаева Е.В. Ипотечное кредитование. Чебоксары, 2001. 49 с.

115. Овчинников О.Г. Государственное регулирование аграрного сектора в США. М., 1999. 258 273. 159

116. Оспанов Б.С. Методические подходы к определению кадастровой стоимости земель. Международный сельскохозяйственный журнал. 2002.-№4.-С. 39-41.

117. Оспанов Б.С. Земельная реформа Республики Казахстан (теория, методы, практика). М.: 2001. 178 с.

118. Панько В. Регистрация ипотеки Закон и право. 1999. 7. 41 45.

119. Письмо Комитета Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству «О залоге земельных участков» от 1 февраля 1996 г. №2-21/199.

120. Позитивные и негативные результаты аграрных преобразований Аграрная реформа в России концепции, опыт, перспективы: Научные труды ВИАПИ. Вып. 4. М.: 2000. 90 93.

121. Позубенков П.С., Позубенкова Э.И. Земельная собственность и безопасность России Экономика АПК: проблемы и решения: Матер, научно-практ. конфер. ВНИИЭТУСХ. Т. 2. М.: 2005. 92 96.

122. Постановление Правительства РФ от 15 марта 1997 г. >f2 319 «О порядке определения нормативной цены земли».

123. Постановление Правительства РФ от 26 февраля 1998 г. №248 «Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах».

124. Постановление Правительства РФ от 30 мая 1993 г. №503 «Об утверждении порядка купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков». 160

125. Прогноз социально-экономического развития Ульяновской области Деловое обозрение. 2004. 2. 9 13.

126. Разумова О.В. Ипотечное кредитование. СПб., 2003. 38 с.

127. Родин А. Государственная кадастровая оценка земель и проблемы рационального землепользования Международный сельскохозяйственный журнал. 2000. 1. 33 35.

128. Рыбченко Л.И. Ипотечное 1федитование: проблемы и перспективы развития Деньги и кредит. 2001. 5. 53 57.

129. Савченко Е. Проблемы регулирования земельных отношений на современном этапе Международный сельскохозяйственный журнал, 2001.-№ 1.-С.З-6.

130. Сарьян Е. Кто собственник сельхозугодий Экономика и жизнь. 2000. 2 8 С 29-32.

131. Сборник правил и инструкций по Крестьянскому поземельному банку за 1883 1908 гг. СПб, 1908. XXII. 549 558.

132. Сельскохозяйственный оборот земельных участков (Закон об обороте земельных участком) Ипотека. Внутренние директивы немецкого банка по сдаче в залог. М., 1995.

133. Сергацкова Е. В. Формирование ипотечного механизма в сельском хозяйстве: Автореф. дне. канд. эконом, наук. М., ВПИИЭТУСХ, 1998. 21с.

134. Сергацкова Е.В. Освоение ипотечного механизма в сельском хозяйстве Экономика АПК: проблемы и решения: Матер, научно-практ. конфер. ВПИИЭТУСХ. Т. 2. М., 2005. 175 184.

135. Сироткин В. Великие реформаторы России. М.: Знание, 1991. 59 с.

136. Смирнова И. Страхование инструмент защиты земель сельскохозяйственного назначения АПК: экономика, управление. 161

137. Смит А. Исследование о природе и причинах богатства народов. Т.1. М,: Изд. Партийной литературы, 1935. 307 308.

138. Собрание узаконений. 268. М.: 1906.

139. Совершенствование земельных отношений и методов их экономического регулирования на основе данных социально-экономического мониторинга. М РАСХН, Аграрный институт, 1996. 53 с.

140. Социально-экономическое положение Ульяновской области за январь декабрь 2003 года. Ульяновск: Ульяновский областной комитет государственной статистики, 2004. 26 с.

141. Социально-экономическое положение Ульяновской области за январь декабрь 2006 года. Ульяновск: Ульяновский областной комитет государственной статистики, 2007. 222 с.

142. Степанов В.Л. Государственный ипотечный кредит в дореволюционной России (конец XIX начало XX в.) Деньги и кредит. 2004. 2. 61-67.

143. Строкова О. Особенности залоговых отношений в аграрном секторе США Международный сельскохозяйственный журнал. 1996. 6. 56 59. 154. CjoHKOBa Н. Экономика сельского хозяйства: Учебное пособие. -Ульяновск: УГСХА, 1999.-223 с.

144. Тарасов А. Экономический механизм земельных отношений АПК: экономика, управление. 1991. 1. 71 73.

145. Терновская Е. Ипотека: проблемы, перспективы Хозяйство и право. 1997.-№9.-С. 45-47.

146. Толокушина А.В. Ипотека в России. М.: Юристъ, 2002. 525 с.

147. Тушунов Д. Кредитная активность Российских предприятий Вопросы экономики. 2003. Х» 7. 78 88.

148. Узун В.Я. Пути концентрации земли и капитала в аграрном секторе Экономика сельскохозяйственных и перерабатываюших предприятий. 162

149. Указ Президента Российской Федерации «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» (с изменениями на 9 июля 1997 г. 710) //Российская газета. 134.15.07.97 г.

150. Указ Президента Российской Федерации «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» от 27.12.91 г. №323 Экономика сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий. 1992.-№3.-С. 4-17.

151. Указ Президента Российской Федерации «О порядке установления нормы бесплатной передачи земельных участков в собственность граждан» от 02.03.92 г. Х2 219 Экономика сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий. 1992. 2 7. 3 5. Г

152. Указ Президента Российской Федерации «О реализации конституционных прав граждан на землю» от 07.03.96 г. №337 Экономика сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий. 1 9 9 6 6 С 24.

153. Указ Президента Российской Федерации «О регулировании земельных отнощений и развитие аграрной реформы в России» от 27.10.93 г. 1767 Экономика и жизнь. 1993. 47. 13.

154. Указ Президента РФ от 7 декабря 1993 г. №2118 «О налогообложении продажи земельных участков и других операций с землей».

155. Указание Центрального банка Российской Федерации «О проведении единовременного обследования по ипотечному кредитованию» (27 февраля 2003 г. Х» 1255-У) Вестник Банка России. 19, 09.04.2003 г.

156. Федеральный Закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

157. Федеральный Закон от 29 июля 1998 г. 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

158. Федеральный Закон РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (с изменениями на 3 октября 2004 г., 123-ФЗ) 163

159. Федеральный Закон РФ «О сельскохозяйственной кооперации» (с изменениями на 11 июня 2003 г. 73-ФЗ) Российская газета. 115, 17.06.2003 г.

160. Федеральный Закон РФ «Об инотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. (с изменениями на 29 июня 2004 г., 58-ФЗ) Российская газета. 138,01.07.2004 г.

161. Ханыкин В. Земельная собственность и предпринимательский менеджмент Международный сельскохозяйственный журнал. 2001. Х24.-С. 40-43.

162. Хейфец Б. Современная кредитная политика России Экономист. 2002. -Хо8.-С. 35-39.

163. Хубиев К. Критерии преобразования собственности Экономист. 1995 6.-С. 68-74.

164. Цилина Г. Ипотечное кредитование о достижениях и проблемах Российский экономический журнал. 1999. 7. 92-93.

165. Цоберг О.А. Земля товар: что способствует и что препятствует данному процессу Аграрная Экономическая наука на рубеже веков: методология, традиции, перспективы развития: Матер, научно-практ. конфер. ВИАПИ. М.: 1999. 178 179.

166. Шитов В.Н. Взаимоотношения агропромышленных формирований с кредитными учреждениями: Дис. на соискание степени канд. эконом, наук. М.: ВНИИТУСХ, 1995. 10 26.

167. Шмелев Г.И. Рентные отношения в сельском хозяйстве Земельный вестник России. 2002. 1. 37 39.

168. Шутьков А. Земельная собственность и кооперация Земельные отношения в агропромышленном комплексе России: Матер, научнопракт. конфер. Углич, 1998. 217 221. 180. Э.Рид Коммерческие банки. -М.: Прогресс, 1983. 501 с.

169. Экономика и управление в сельском хозяйстве: Учебник Под ред. Г.А. 164

170. Экономическая теория: Учебник Под общ. ред. В.И. Видяпина, А.И. Добрынина, Г.П. Журавлевой, Л.С. Тарасевича. М.: ИНФРА-М, 2001. 714 с.

171. Экономическое положение Ульяновской области в 2000 году. Ульяновск: Ульяновский областной комитет государственной статистики, 2001.-534 с.

172. Эльдиев М.Д., Бодрова Н.Ф. О проблеме кредитования аграрного производства Экономика сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий. 1997. 9. 48 51.

173. Югай А.М. Об обороте земельных долей в сельском хозяйстве России Экономика сельского хозяйства России.-2001 1 1 С 30-31.

174. Югай А.М. Современные отношения земельной собственности в России Рыночные отношения в АПК России: современное состояние и перспективы: Матер, научно-практ. конфер. СПб., 1997. 175 181.

175. Яруллин Р. Механизм перераспределения земельной ренты в условиях рыночной экономики Международный сельскохозяйственный журнал. 2 0 0 2 2 С 43-46. 165