Повышение эффективности инвестиций в строительстве жилой недвижимости на основе совершенствования риск-менеджмента ипотечных активов тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.05, кандидат экономических наук Фальковский, Андрей Владимирович

• Фальковский, Андрей Владимирович
• кандидат экономических наук
• 2008

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Фальковский, Андрей Владимирович

Введение.

Глава 1. Общая характеристика инвестирования в строительство жилой недвижимости на основе ипотечного кредитования.

1.1. Анализ проблем ипотечного кредитования жилищного строительства на российском рынке.

1.2. Международная практика ипотечного кредитования жилищного строительства.

1.3. Современные особенности инвестирования в строительство жилой недвижимости в России на основе применения инструментов ипотечного жилищного кредитования

Глава 2. Методы оценки эффективности ипотечного кредитования с учетом специфики современного строительного рынка.

2.1. Анализ отечественных и международных показателей эффективности инвестиций в жилищное строительство.

2.2. Методы оценки эффективности инвестиций в строительные проекты

2.3. Стратегии управления инвестициями в строительстве.

Глава 3. Основные направления совершенствования риск — менеджмента ипотечных активов при инвестициях в объекты жилой недвижимости в России.

3.1. Риски кредитования при формировании ипотечных активов.

3.2. Направления диверсификации ипотечных активов.

3.3. Классическая и синтетическая секьюритизация ипотечных активов.

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Повышение эффективности инвестиций в строительстве жилой недвижимости на основе совершенствования риск-менеджмента ипотечных активов»

Актуальность темы исследования. Современный этап развития отечественного рынка недвижимости до недавнего момента характеризовался бурным увеличением объемов строительства объектов, а также появлением новых финансовых услуг, которые предоставляют населению возможность приобретать жилье в строящихся и построенных зданиях. По темпам развития строительная отрасль на протяжении последних пяти лет являлась одной из передовых отраслей российской экономики, определяя собой одно из наиболее значимым направлений ее развития. С другой стороны, рост объемов возводимых объектов жилищного строительства обусловливает возможность обеспечения населения новым современным и качественным жильем и, таким образом, способствует реализации важнейшей задачи социально-экономического развития общества.

Однако существует объективная проблема, заключающаяся в том, что темпы роста стоимости жилья делают невозможным его приобретение для основной части населения страны. Это не только проблема российской экономической действительности, но и типичная ситуация для многих стран с развитой рыночной системой хозяйствования, характеризующихся несопоставимо более высоким, чем в России, уровнем доходов и уровнем жизни населения. Важность решения жилищной проблемы имеет не только социальное значение, но и важнейшую экономическую подоплеку, заключающуюся в создании условий и механизма дальнейшего финансирования деятельности инвестиционно-строительного комплекса страны и, как следствие, обретения устойчивого характера развития отечественной экономики, формирования новых рабочих мест, позитивного развития других факторов, включая демографические аспекты развития российского общества.

Методы классического потребительского кредитования населения на приобретение жилья свидетельствуют о том, что оно не может быть массовым, потому что потребительские кредиты являются дорогими по ряду объективных причин, и их применение значительно повышает и без того непомерно высокую стоимость недвижимости для большинства населения страны. Кроме того, необходимо принимать во внимание, что по сравнению со многими другими отраслями экономики, период окупаемости инвестиций в строительной отрасли порой значительно выше, и это обстоятельство является неблагоприятным фактором в борьбе за инвестиционные ресурсы на конкурентном рынке финансовых заимствований. Причем, срок окупаемости того или иного инвестиционно-строительного проекта напрямую влияет и на доступность инвестиционных ресурсов, и на их стоимость.

Тем не менее, в мировом хозяйстве для решения жилищной проблемы в целом выработан механизм финансирования покупки населением недвижимости, который известен как ипотечное кредитование. Полученные по ипотеке средства поступают на финансирование деятельности строительного комплекса и обеспечивают функционирование инвестиционного процесса в строительной отрасли. По своей экономической сущности ипотека является разновидностью кредитования под гарантии недвижимости с более выгодными показателями, чем прямые потребительские кредиты. Безусловно, такой финансовый механизм на рынке инвестирования жилищного строительства является перспективным.

В этой связи, проблема анализа инвестиций в жилищное строительство и оценки их эффективности является в настоящее время весьма актуальной для строительной отрасли российской экономики. Эта проблема взаимосвязана с задачами формирования перспективной инвестиционной политики и обеспечения благоприятного инвестиционного климата в отечественном хозяйстве.

Решение этих задач обусловлено тем обстоятельством, что в условиях рыночной экономики активная роль в стратегическом развитии строительной отрасли в большей степени принадлежит инвестициям, формирование которых происходит в рамках благоприятного инвестиционного климата. Инвестиционный климат — это, в свою очередь, финансовая среда, в которой протекают инвестиционные процессы, сопровождаемые различного рода инвестиционными рисками. В зависимости от складывающегося инвестиционного климата в той или иной отрасли национальной экономики, формируется определенная политика инвесторов, определяющая собой либо приток, либо отток инвестиционных ресурсов.

Известно, что в условиях благоприятного инвестиционного климата в рамках какой-либо отрасли наблюдается приток инвестиционных ресурсов. С другой стороны, неблагоприятный инвестиционный климат снижает эффективность инвестиционных процессов, повышает риск инвестирования. Это приводит к уменьшению финансовых потоков, нарастанию негативных последствий для экономики инвестиционно-строительного сектора. Таким образом, инвестиционные риски и, в частности, риски тех или иных ипотечных активов являются одним из важнейших рыночных регуляторов инвестиционного климата в строительной отрасли.

В контексте формирования благоприятного инвестиционного климата и определения продуктивной инвестиционной политики в отрасли жилищного строительства, важнейшей проблемой является формирование и уточнение классификации, а также развитие методического инструментария управления рисками ипотечного кредитования, так как они существуют как для инвестора, так и для заемщика. Решение данной проблемы осуществляется известными в науке методами риск-менеджмента, прежде всего, такими как диверсификация и хеджирование.

Одним из новейших методов хеджирования рисков ипотечного кредитования является секьюритизация ипотечных активов. Этот метод уменьшения ипотечных рисков заключается в акционировании ипотечных активов, а также последующим свободным обращением этих акций на фондовых биржах. Как и в целом, ипотечное кредитование, так и в частности секьюритизация ипотечных активов является новым для российской экономики направлением развития риск-менеджмента в рамках строительной отрасли и, безусловно, является актуальной проблемой.

Таким образом, актуальность темы диссертационного исследования обусловлена потребностью повышения эффективности инвестиций в жилищное строительство за счет совершенствования инструментов риск-менеджмента ипотечных активов, и отсутствием научно обоснованных методических и практических рекомендаций по реализации указанной потребности в современных экономических условиях.

Степень научной разработанности проблемы. Теоретические и методические вопросы управления эффективностью инвестиций в различных отраслях экономики, а также развития методического инструментария управления инвестиционными ресурсами посвящены работы большого количества отечественных исследователей, в частности: А.Н. Асаула, Е.Ф. Авдокушина, В.М. Алыиина, В. Беренса, Н. Берзона, B.JI. Бешеновского, В.В. Бурцева, И.И. Веретенникова, А.Е. Булатова, Н.Н. Вознесенской, В.А Горемыкина, М.Ф. Гуренкова, Г.А. Креймера, И.И. Лютовой, Г. Марченко, О. Мачульской, Я.С. Мелкумова, В.И. Окунева и др. Исследования зарубежных ученых в рамках данной проблематики представлены работами таких авторов, как: Х.П. Бэр, В. Беренс, А. Смит, Р. Фолк, В. Хойер и др.

Оптимизация инвестиционных стратегий и исследования свойств инвестиционных рисков является одним из направлений экономической теории, которая представлена работами зарубежных ученых Г. Бирмана, М. Бромовича, Д. Норкотта, Дж. Ван Хорна, Дж. Бэйли, Г. Александера, Л.Дж. Гитмана, М. Джонка, Г. Марковича, П. Хавренека, У. Шарпа и др. В отечественной литературе рассматриваемым проблемам были посвящены труды таких авторов, как: А.Е. Абрамов, В.В. Ковалев, И.П. Липсиц, М.И.

Ломакин, Я.С. Мелкумов, А.В. Мельников, О.А. Кандинская, М.Ю. Алексеев, А.А. Наумов, С.В. Шкодинский и др.

Однако применительно к современной специфике развития строительной отрасли, следует принять во внимание, что произошедшая реорганизация инвестиционных институтов на российском финансовом рынке, обусловливает расширение видов и форм инвестирования, способствующих развитию ипотечного кредитования. Данное обстоятельство определяет собой настоятельную потребность дальнейшего исследования методов риск - менеджмента с целью их развития, направленного на уменьшение инвестиционных рисков при осуществлении ипотечного жилищного кредитования.

Недостаточная теоретическая и практическая разработанность, а также возрастающая значимость проблем, связанных с развитием инструментов ипотечного кредитования в части управления рисками ипотечных активов определили тему диссертационного исследования, его цель и задачи.

Цель и задачи исследования. Цель исследования состоит в повышении эффективности инвестиций в жилищное строительство на основе разработки и научного обоснования рекомендаций по развитию системы ипотечного кредитования, совершенствованию методов риск-менеджмента ипотечных активов в современных экономических условиях.

Для достижения поставленной цели в работе были поставлены и решены следующие задачи'.

- исследованы и обоснованы наиболее актуальные для современного этапа экономического развития проблемы ипотечного кредитования жилищного строительства на российском рынке, осуществлен сравнительный анализ международной и отечественной практики ипотечного кредитования жилищного строительства;

- выявлены характерные черты и отличительные особенности инвестирования в строительство жилой недвижимости в России на основе применения инструментов ипотечного жилищного кредитования; исследованы и проанализированы наиболее значимые отечественные и международные показатели эффективности инвестиций в жилищное строительство, уточнены преимущества и недостатки их использования для оценки эффективности инвестиций, как с точки зрения кредиторов, так и заемщиков на рынке инвестиций для строительства объектов жилой недвижимости; предложены перспективные методы управления рисками ипотечного кредитования в системе риск—менеджмента, а также целесообразные направления диверсификации ипотечных активов; обоснована целесообразность использования метода как классической, так и синтетической секьюритизации ипотечных активов для хеджирования инвестиционных рисков строительства объектов жилой недвижимости на российском рынке;

- сформулировать рекомендации по развитию системы ипотечного кредитования на основе использования регионального опыта строительства и приобретения жилья.

Объектом исследования является инвестиции в жилищное строительство, осуществляемые посредством инструментов ипотечного кредитования.

Предметом исследования выступает процесс повышения эффективности инвестиций в жилищное строительство за счет совершенствования форм и методов управления рисками в системе риск-менеджмента ипотечных активов, формирования рекомендаций по развитию системы ипотечного кредитования жилищного строительства в современной российской экономике.

Теоретико-методологическая основа диссертационной работы представлена существующими в современной экономической науке реальными достижениями в области теории инвестирования и практического опыта осуществления инвестиционной деятельности, управления инвестиционными процессами на рынке жилой недвижимости, а также научными разработками в области развития схем и инструментов ипотечного кредитования приобретения объектов жилой недвижимости.

В качестве основополагающих методов применялись диалектический, сравнительно-аналитический, экономико-статистический методы, а также методы научной абстракции, экономико-математический, системного анализа. В качестве информационной базы диссертационного исследования выступает широкий спектр информационно-аналитических, методических и нормативных материалов министерств и ведомств по программно-целевому развитию инвестиций, официальные законодательные акты РФ, а также материалы международных и всероссийских научно-практических конференций, отчетные материалы и данные электронных средств информации и Интернета.

Диссертация выполнена по специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством, в соответствии с п. 4.15 Паспорта специальности «Управление инновациями и инвестиционной деятельностью: Развитие методологии анализа, методов оценки, моделирования и прогнозирования инвестиционной деятельности в экономических системах».

Научная новизна исследования состоит в решении научной задачи разработки и научного обоснования рекомендаций по активизации инвестиционной деятельности в жилищном строительстве на основе развития схем и инструментов ипотечного жилищного кредитования, совершенствования форм и методов оценки показателей эффективности инвестиций в жилищное строительство и управления рисками в системе риск-менеджмента ипотечных активов.

Основные научные результаты, характеризующие научную новизну проведенного исследования, конкретизируются следующими положениями:

1. Дополнена существующая классификация рисков ипотечного кредитования жилищного строительства на основе выявления современных особенностей рисков кредитных организаций при осуществлении ипотечного кредитования в российской экономике. Так, помимо общепризнанной классификации рисков ипотечного кредитования жилищного строительства, в исследовании обоснована необходимость учета: рисков, связанных с невыполнением предусмотренных сроков сдачи объекта жилой недвижимости; рисков, обусловливающих необходимость заложения ипотечными банками высоких темпов инфляции в финансовые риски; рисков, связанных с возможностью падения цен на объекты жилищного строительства.

2. Синтетическая секыоритизация ипотечных активов обоснована в качестве наиболее целесообразного метода хеджирования рисков ипотечного жилищного кредитования. Преимущества синтетической секъюритизации перед классической обусловлены более высокой степенью её устойчивости и эффективности за счет меньшей диверсификации ипотечных активов в форс-мажорных обстоятельствах. Это особенно важно в условиях резкого изменения валютного курса, рецессии экономики, резкого изменения цен на сырьевые ресурсы и т.д.

3. Обоснованы рекомендации по развитию применяемых в современных условиях схем ипотечного жилищного кредитования с учетом регионального опыта реализации инвестиционных проектов в жилищном строительстве, значимость которого обусловлена: региональными особенностями функционирования рынка жилья и ипотечных программ; внешними региональными факторами, оказывающими воздействие на инвестиционный процесс в жилищном строительстве; необходимостью развития ипотечных операций на региональном уровне, ограничивающих отток капитала из региона и способствующих повышению его инвестиционной привлекательности.

4. Уточнены достоинства, недостатки и целесообразность применения показателей эффективности инвестиций с учетом специфики инвестиционных проектов в жилищном строительстве. В частности, определено, что из всех существующих зарубежных и отечественных показателей оценки инвестиционно-строительных проектов наиболее оптимальными являются показатели чистой приведенной стоимости, внутренней нормы доходности, рентабельности и срока окупаемости инвестиций, при этом:

- оценка и отбор строительных проектов по критерию чистой приведенной стоимости корректен только для проектов с одинаковым сроком жизни. Для сравнения проектов с разными сроками жизни целесообразно приведение их длительности жизни к одному сроку;

- показатель внутренней нормы доходности, гарантируя нижний уровень прибыльности инвестиционного проекта, мало пригоден для ранжирования инвестиционных проектов по уровню их прибыльности, т.к. сильно зависим от точности оценки будущих денежных потоков;

- индекс рентабельности, обеспечивая благоприятные возможности для формирования наиболее эффективного портфеля инвестиционных проектов, не способен учитывать фактор масштабности проектов и часто противоречит расчетам по методу чистой приведенной стоимости;

- срок окупаемости инвестиций обеспечивает возможность получения достаточно быстрой оценки результатов расчетов в случае недостатка ресурсов, но не учитывает денежные потоки, находящиеся за пределами срока окупаемости инвестиций, что обусловливает возможность применения данного показателя для получения приближенной оценки уровня риска инвестиций в реализацию инвестиционно-строительного проекта.

Практическая значимость результатов диссертации состоит в том, что разработанные в ходе исследования рекомендации по совершенствованию применяемых схем ипотечного жилищного кредитования могут быть использованы кредитно-финансовыми институтами и органами исполнительной власти на муниципальном и региональном уровне для обеспечения населения России доступным и комфортным жильем. Практическая значимость диссертационного исследования, кроме того, состоит в совершенствовании методов оценки эффективности инвестиций в строительство объектов жилой недвижимости и управления рисками на основе диверсификации и секъюритизации ипотечных активов. Результаты исследования могут быть использованы в учебном процессе, а также при разработке программ и лекционного материала по дисциплинам «Инвестиции», «Риск-менеджмент», «Ипотечное кредитование» и др.

Апробациядиссертационногоисследования. Основные теоретические выводы и практические рекомендации, полученные по результатам исследования, обсуждались в ходе научно-практических конференций, методологических семинаров, проводимых Государственной академией строительства и ЖКК России, Международной академии предпринимательства в 2006-2008 гг. Положения диссертационного исследования получили апробацию в ходе учебных занятий в Государственной академии строительства и ЖКК России. Некоторые теоретические выводы и практические рекомендации диссертации содержатся в учебных программах и курсах лекций, используемых в образовательном процессе названного вуза.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 6 научных статей, одна из которых представлена в журнале «Интеграл», рекомендованном ВАК РФ. Общий объем авторских публикаций по теме диссертационного исследования составил около 4 п.л.

Структура диссертационной работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы, в котором 155 наименований. Работа изложена на 140 страницах машинописного текста, содержит 5 таблиц и 15 рисунков.

Заключение диссертации по теме «Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда», Фальковский, Андрей Владимирович

Выводы по третьей главе

1. Рынку ипотечного кредитования свойственны классические риски, однако, с учетом специфики ипотеки (длительные сроки погашения ипотечных кредитов, за время которых могут произойти значительные изменения в экономике страны) риск-менеджмент ипотечных активов требует глубокого понимания происходящих процессов.

2. Для России характерной особенностью управления рисками рынка ипотечного кредитования является учет следующих факторов:

- большое количество ипотечных проектов не укладывается в оговоренные в контракте сроки («долгострой»);

- ипотечные банки вынуждены закладывать высокие темпы инфляции в финансовые риски;

- постоянный рост цен на недвижимость обусловливает требования и обязательства всех сторон, заключающих сделку ипотечного кредитования, однако бесконечный рост цен - невозможен, что обусловливает необходимость учета риска падения цен на объекты жилищного строительства.

3. Диверсификация рисков ипотечного кредитования является наиболее современным методом управления рисками. Несмотря на то, что синдицирование является эффективным средством диверсификации рисков, в решении проблемы увеличения инвестиций в жилищное строительство секьюритизация представляется более эффективной.

4. Синтетическая секьюритизация в условиях нестабильных экономических условий в России представляется более эффективным и устойчивым для повышения эффективности инвестиций в рынок ипотечного кредитования способом реинвестирования ипотечных активов, чем классическая секьюритизация.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Таким образом, проведенное исследование основных направлений повышения эффективности инвестиций в строительство жилой недвижимости в отечественном инвестиционно-строительном секторе на основе совершенствования риск-менеджмента ипотечных активов, позволяет остановиться на выводах следующего содержания.

Ипотечное кредитование как самая эффективная форма повышения инвестиций в строительный сектор образует отдельный сегмент фондового рынка. Для его функционирования создаются специальные кредитно-финансовые учреждения, в том числе ипотечные банки, которые занимаются исключительно вопросами ипотеки. В настоящее время в России в связи с недостаточным развитием специализированного ипотечного банковского сектора, для проведения кредитно-финансовых ипотечных операций используются универсальные банки.

Ипотечное кредитование по своему экономическому содержанию является одной из самых действенных форм осуществления частных инвестиций в строительную отрасль. В настоящее время в России в целом создана законодательная и нормативно-организационная база для активного развития ипотечного кредитования жилищного строительства в отечественном инвестиционно-строительном секторе.

Эффективность ипотеки в большой степени зависит от схемы ее организации. Анализ применяемых в мире схем показал, что в разных странах применяются исторически сложившиеся схемы, имеющие свою специфику и существенные различия. В настоящее время в российской ипотеке применяются различные схемы, которые приняты в мировой практике, учитывающие, тем не менее, особенности российского финансового рынка.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, созданное правительством РФ в 1997 году, призвано принять на себя реализацию ряда функций по развитию ипотечного рынка в России, в частности, таких как:

- поддержка законодательных реформ и оказание судебной поддержки для укрепления первичных рынков ипотеки: от совершенствования политики в сфере землепользования до повышения эффективности процедур обращения взыскания на заложенное имущество;

- преодоление недостатка капитала на местах путем предоставления ликвидных ресурсов местным государственным агентствам и относительно мелким частным банкам, не подрывая ипотечных программ уже существующих ликвидных банков; демонстрация потенциальных возможностей ипотечного кредитования, которая свидетельствовала бы о возможности прибыльного участия коммерческих банков в конкуренции в данной сфере;

- принятие на себя риска, связанного с ценообразованием в сложных условиях, поскольку на российском рынке отсутствуют данные о функционировании ипотеки за прошлые периоды, на основе которых оценивают кредитный риск, а также исходные данные для определения цен на долгосрочные облигации; формирование страховых продуктов для преодоления неопределенностей, существующих относительно кредитного риска, связанного с ипотечными кредитами.

По итогам анализа и сравнения отечественных и международных показателей эффективности инвестиций можно сделать следующие выводы:

Показатель чистой приведенной стоимости учитывает весь срок жизни проекта, временную стоимость денег, а также позволяет определить наиболее выгодный проект. Отбор строительных проектов по критерию чистой приведенной стоимости корректен только для проектов с одинаковым сроком жизни. Для сравнения проектов с разными сроками жизни целесообразно приведение их длительности жизни к одному сроку.

Показатель внутренней нормы доходности гарантирует нижний уровень прибыльности инвестиционного проекта, независимость и объективность результатов расчетов от абсолютных размеров инвестиций. Однако критерий мало пригоден для ранжирования инвестиционных проектов по уровню их прибыльности. Отличается высокой чувствительностью от точности оценки будущих денежных потоков.

Индекс рентабельности позволяет обеспечивать благоприятные возможности для формирования наиболее эффективного портфеля инвестиционных проектов. Наилучшим образом характеризует экономическую эффективность проектов. К недостаткам относится не способность учитывать фактор масштабности проектов, результаты могут входить в противоречие с расчетами по методу чистой приведенной стоимости.

Срок окупаемости инвестиций обеспечивает возможность получения достаточно быстрой оценки результатов расчетов в случае недостатка ресурсов. Однако не учитывает денежные потоки, находящиеся за пределами срока окупаемости инвестиций. В результате использования данного показателя возможно получение приближенной оценки уровня риска инвестиций.

Интересы строителя и инвестора сочетаются в том случае, когда инвестиционный проект отвечает показателям надежности, доходности и ликвидности.

По итогам анализа методов оценки эффективности инвестиций целесообразно сделать следующие выводы:

Для условий неопределенности используются вероятностные показатели оценки риска. Поскольку точечная оценка не несет информации о ее достоверности, поэтому целесообразна интервальная оценка эффективности инвестиций. Метод заключается в определении достоверности вероятности получения результата в заданных пределах.

Инвестиционо-строительный проект необходимо рассматривать с учетом интересов двух сторон: строителя и заемщика. В данном случае также анализируются риски и строителя, и инвестора. При этом инвестор и строитель при принятии инвестиционных решений основывается, как правило, на двух характеристиках: ожидаемой доходности и риске. Инвестиционный проект может отвечать и не отвечать интересам строителя и инвестора. Следовательно, проект может быть принят строителем и инвестором без риска, с риском, или не принят совсем.

Вычисление рисков инвестиционно-строительного проекта производится по методу VAR, так как основным понятием в нем является распределение вероятностей, связывающее все возможные величины изменений рыночных факторов с их вероятностями. Методология VAR позволяет измерить риск в терминах возможных потерь, соотнесенных с вероятностями их возникновения. Риски инвестиционного проекта при нахождении по методу VAR определяются универсальным образом.

Метод оценки эффективности VAR позволяет агрегировать риски отдельных позиций в единую величину для всего проекта, учитывая при этом информацию о количестве позиций, волатильности на рынке и периоде поддержания позиций.

Диверсификация рисков ипотечного кредитования является наиболее современным методом управления рисками. Диверсифицировать риски можно с помощью синдицирования и секьютиризации. С учетом специфики рынка ипотечного кредитования секьютиризация является более эффективной.

Что касается России, то необходимо отметить, что существующая законодательная база вполне удовлетворяет требованиям для активного развития рынка ипотечного кредитования, однако требует совершенствования. Важно понимать, что ипотечное кредитование в силу своей специфики носит социальную направленность, которая предполагает государственную поддержку малообеспеченных слоев населения и разработку специальных программ по финансированию и субсидированию тех, кто нуждается в жилье или улучшении жилищных условий. Также для развития ипотеки в нашей стране необходимо и стабильное финансовое положение участников (субъектов) инвестирования. Высокие цены на недвижимость влекут за собой большие объемы ипотечного кредитования, что в свою очередь требует иметь в наличии для субъектов ипотеки постоянный источник финансирования, в том числе и «длинные деньги».

Недостаточное развитие в России специализированного ипотечного банковского сектора связано с тем, что на данный момент для предоставления ипотечных кредитов функционируют только универсальные банки.

Долгострой», высокая инфляция и высокая стоимость недвижимости определяют специфику риск-менеджмента российских ипотечных активов.

Секьюритизация ипотечных активов является новым средством финансирования, который базируется на списании финансовых активов с баланса кредитной организации и их рефинансировании с помощью эмиссии ипотечных ценных бумаг на фондовом рынке. Комплексный характер процесса секьюритизации ипотечных активов требует проводить анализ предпочтения того или иного вида секьюритизации с учетом политических, экономических, юридических и других факторов, свойственных конкретной стране. В мировой практике эффективное внедрение механизма секьюритизации проходило в условиях сформированного рынка ипотечного кредитования.

Анализ особенностей классической и синтетической секьютеризации показал, что для российской действительности более эффективным и устойчивым будет второй вид секьютеризации.

Таким образом, риск по ипотечному кредиту для инвестора (заемщика) складывается из трех составляющих: банковской маржи, величины инфляции и стоимости риска по ипотечному кредиту. Банковскую маржу можно уменьшить с помощью выбора более крупного банка (чем крупнее банк, тем меньше у него банковская маржа). Стоимость риска можно сократить за счет выбора подходящей схемы секьюритизации. Инфляционный риск довольно трудно управляем, поскольку банк старается заложить довольно крупный процент по инфляции из-за длительных сроков ипотечного кредитования, а, следовательно, и сложного прогнозирования инфляционных процессов.

Для строителя стоимость риска по ипотечному строительству состоит из двух компонент: инфляции и риска изменения экономических условий в стране. Рост инфляции будет увеличивать стоимость строительных материалов и рабочей силы, возникнет риск того, что изначальной суммы, указанной в ипотечном договоре, может не хватить. Изменение экономических условий также может повлечь за собой неспособность строителя выполнять свои обязанности по ипотечному договору.

В процессе управления инвестиционным проектом нельзя минимизировать риски инвестора и строителя. Возможно, либо зафиксировать риск строителя и свети к минимуму риск инвестора, либо риск инвестора фиксировать, а риск строителя минимизировать. В данных условиях положение инвестора нельзя улучшить, не ухудшая при этом положение строителя, и наоборот. Выбор лучшей стратегии для инвестора и строителя возможно созданием портфелем проектов. Эффективный портфель проектов состоит из лучших проектов по вложениям с минимальной изменчивостью доходности.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Фальковский, Андрей Владимирович, 2008 год

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части I, II. М.: ИНФРА-М, 1997.

2. Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон №102-ФЗ от 16 июля 1998 г.

3. О банках и банковской деятельности: Федеральный закон №17-ФЗ от 3 февраля 1996 г.

4. Кудрявцев В. А., Кудрявцева Е. В. Основы организации ипотечного кредитования: Учебное пособие. М.: Высшая школа, 1998.

5. Цылина Г.А. Ипотечное кредитование: о достижениях и проблемах // Российский экономический журнал 1999. - №7.

6. Цылина Г.А. Ипотека: жилье в кредит. М., 2001. - 358с.

7. Фаерман Е.Ю. Расширение доступности жилья на базе ипотечного кредитования / Фаерман Е.Ю., Хачатрян С.Р. // Экон. и мат. методы. 2004. -Т.40, №1.

8. Скорбин К.М. Объекты и субъекты ипотечного кредитования // Вестник Московского университета. Сер. 6. Экономика. 2007. - №3.

9. Пономарев В. Система ипотечного кредитования // Экономика России XXI век. - 2003. - №13.

10. Опыт и проблемы развития ипотечного жилищного кредитования в регионах России: Сб. ст. / под ред. Рогожиной Н.Н. М.: Фонд «Институт экономики города», 2004.

11. Маркетинговые методы стратегической концентрации информации о заемщиках. // Банковское кредитование. 2005. - №4

12. Фролов Н.Е. Современное состояние ипотечного рынка: задачи, проблемы и перспективы // Деньги и кредит. 2007. - №8.

13. Кредитная политика как инструмент стратегии фирмы. // Консультант. 2005. - №23.

14. Соколинская Н.Э. Учет и анализ краткосрочных и долгосрочных кредитов. М.: Консалтбанкир, 1997.

15. Печникова А.В. Денежно-кредитное регулирование экономики Великобритании. — М.: Финансы и статистика, 1986.

16. Ипотечное кредитование и его участники на рынке жилья США: Учебное пособие. — Екатеринбург, 1998.

17. Ипотечное кредитование жилья в США / В.М.Агапкин и др. // ЭКО.- 1992.-№11.

18. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости /Пер. с англ. М.: Дело, 1997.

19. Обзор зарубежных моделей анализа кредитоспособности заемщика. // Внедрение Международных стандартов финансовой отчетности МСФО в кредитной организации. 2006. - №4.

20. Оленина Е.А. К оценке потенциального спроса населения на ипотечный кредит // Деньги и кредит. 2000. - №5.

21. Нугаев Р.А., Кириченко Е.Г. Региональные схемы ипотечного кредитования и проблемы их дальнейшего развития. // Деньги и кредит. -2004. №10.

22. Логинов М.П. Ипотечное кредитование строительства жилья // Экономист. 2002. - №9.

23. Логинов М.П. К вопросу о бюджетной модели ипотеки в России // Деньги и кредит. 2003. - №12.

24. Логинов М.П. Ипотечное жилищное кредитование в России // ЭКО.- 2004. №9.

25. Козлова Е.А. Система комплексной страховой защиты от рисков ипотечного жилищного кредитования // Страховое дело. 2007. - №2.

26. Зельднер А.Г. Жилищное строительство и ипотека в России / Зельднер А.Г., Южелевский В.К. // ЭКО. 2004. - №8.

27. Журкина Н.Г. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения // Финансы. 2002. - №6.

28. Денисенко Е.Б. Анализ первичного рынка жилья: как активизировать операции с использованием ипотечных схем // ЭКО. 2007. -№1.

29. Гарипова 3.JI. Развитие институтов регулирования на рынке жилищного кредитования // Деньги и кредит. 2004. - №6.

30. Полтерович В.М., Старков О.Ю. Стратегия формирования ипотечного рынка в России. // Экономика и математические методы. 2007. -Т.43, №4.

31. Эпштейн А. О соотношении коммерческой, государственной и муниципальной ипотеки на современном этапе // Муниципальная власть.2004. №6.

32. Бенджамин Грэхем, Джейсон Цвейг. Разумный инвестор. М.: Издательский дом «Вильяме», 2007.

33. Бирман Г., Экономический анализ инвестиционных проектов. -М.: Финансы и статистика, 2001.

34. Ван Хорн Дж. К. Основы управления финансами. М.: Финансы и статистика, 2004.

35. Попков В.П., Семенов В.П. Организация и финансирование инвестиций. СПб: Питер, 2002.

36. Афанасьев В.Н., Юзбашев М.М. Анализ временных рядов и прогнозирование: Учебник. -М.: Финансы и статистика, 2001.

37. Берзон Н.И., Аршавский А.Ю., Буянова Е.А. Фондовый рынок. -М.: Вита-Пресс, 2002.

38. Боровкова В.А. Рынок ценных бумаг. СПб: Питер, 2005.

39. Бусыгин А.В. Эффективный менеджмент. М.: Финпресс, 2000.

40. Гукова А.В. Инвестиционный капитал предприятия. М.: КНОРУС,2006.

41. Каминский А. Методы измерения рыночного риска на примере новых европейских рынков акций. // Управление финансовыми рисками. —2005,-№2.

42. Бобылева А.З. Финансовое оздоровление фирмы. -М.: Дело, 2004.

43. Кравченко Н.А. Инвестиционный анализ М.: Дело, 2007.

44. Князевская Н.В., Князевский B.C. Принятие рискованных решений в экономике и бизнесе. М.: Контур, 2000.

45. Максимова В.Ф. Реальные инвестиции. М., МЭСИ, 2001.

46. Балабанов И.Т. Риск-менеджмент. М.: Финансы и статистика,1996.

47. Бредихин А.А., Лоскутов А.Ю. Временные ряды с переменной дисперсией и финансовый рынок России//Вопросы анализа риска. 1999. -№1.

48. Бочаров В.В. Финансовый инжиниринг. СПб: Питер, 2005.

49. Бузова И., Маховикова Г. Коммерческая оценка инвестиций СПб: Питер, 2004.

50. Гинзбург А.И., Михейко М.В. Рынки валют и ценных бумаг. СПб: Питер, 2004.

51. Бучаев Я.Г. Системное моделирование фондового рынка: проблемы и методы. М.: Эдиториал УРСС, 2003.

52. Громов А.С. Методология VAR, подбор оптимального параметра сглаживания // Вестник Международного университета природы, общества и человека «Дубна». 2001. - №2(5).

53. Орехов Н.А., Лёвин А.Г., Горбунов Е.А. Математические методы и модели в экономике: Учеб. пособие для вузов / Под ред. проф. Н.А.Орехова. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2004.

54. Пащенко Ф.Ф. Введение в состоятельные методы моделирования. -М.: Финансы и статистика, 2007.

55. Гулькин П.Г. Венчурные и прямые инвестиции в России. СПб: Питер, 2003.

56. Пайк Р., Нил Б. Корпоративные финансы и инвестирование. СПб: Питер, 2006.

57. Кобел ев Н.Б. Основы имитационного моделирования сложных экономических систем М.: Дело, 2003.

58. Ефимова М.Р., Петрова Е.В., Румянцев В.Н. Общая теория статистики: Учебник. М.: ИНФРА-М, 2006.59.3айцев М.Г. Методы оптимизации управления для менеджеров: Компьютерно ориентированный подход-М.: Дело, 2007

59. Елисеева И.И., Юзбашев М.М. Общая теория статистики: Учебник / Под ред. И.И.Елисеевой. М.: Финансы и статистика, 2003.

60. Маккартни М.П., Флинн Т.П. Риск: управление риском на уровне топ-менеджеров и советов директоров. М., Альпина Бизнес Букс, 2005.

61. Ларичев О.И. Теория и методы принятия решений. М.: Логос,2000.

62. Дамодаран А. Инвестиционная оценка. Инструменты и методы оценки любых активов. М.: Альпина Бизнес Букс, 2004.

63. Касимов Ю.Ф. Введение в теорию оптимального портфеля ценных бумаг. М.: «Анкил», 2005.

64. Ермасова Н.Б. Риск-менеджмент. Саратов: Поволжская академия государственной службы им. П.А. Столыпина, 2003.

65. Норткотт Д. Принятие инвестиционных решений. М., ЮНИТИ,2001.

66. Евстигнеев В.Т. Портфельные инвестиции в мире России: выбор стратегии. М.: Едиториал УРСС, 2002 г.

67. Петере Э. Хаос и порядок на рынках капитала. Новый аналитический взгляд на циклы, цены и изменчивость рынка: Пер. с англ. -М.: Мир, 2000.

68. Крылов Э.И., Журавкова И.В. Анализ эффективности инвестиционной и инновационной деятельности предприятия: Учебное пособие. М.: Финансы и статистика, 2003.

69. Москвин В. А. Управление рисками при реализации инвестиционных проектов. М., Финансы и статистика, 2004.

70. Орехов Н.А., Левин А.Г., Горбунов Е.А. Математические методы и модели в экономике: Учеб. пособие для вузов / Под ред. проф. Н.А.Орехова. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2004.

71. Лобанов А., Порох А. Анализ применимости различных моделей расчета value at risk на российском рынке акций. // Рынок ценных бумаг. -2001.-№2.

72. Найт Ф. Риск, неопределенность и прибыль. — М.: Дело, 2003.

73. О'Нил У.Дж. Как делать деньги на фондовом рынке: Стратегия торговли на росте и падении: Пер. с англ. М. Альпина Паблишер, 2003.

74. Олве Н.-Г., Петри К.-И. Баланс между стратегией и контролем — СПб: Питер, 2005.

75. Максимова В.Ф. Реальные инвестиции. М.: МЭСИ, 2001.

76. Арсеньев В. Руководство по российскому рынку капитала. М.: Альпина Паблишер, 2001.

77. Аскинадзи В.М. Инвестиционные стратегии на рынке ценных бумаг. М.: Маркет ДС Корпорейшн, 2004.

78. Закарян И. Особенности национальных спекуляций или как играть на российских биржах. М.: Интернет-трейдинг, 2005.

79. Дамодаран А. Инвестиционная оценка. Инструменты и методы оценки любых активов. — М.: Альпина Бизнес Букс, 2004.

80. Найман Э.Л. Малая Энциклопедия Трейдера: Пер. с англ. М.: Альпина Паблишер, 2005.

81. Копейкин А. и др. Американская модель ипотеки // РЦБ. 1999.8.

82. Копейкин А. и др. Развитие ипотечного кредитования в России // РЦБ.- 1999.-№8.

83. Цылина Г.А. Ипотечное кредитование и риски. // Жилищное строительство. — 2001. №5.

84. Риск-менеджмент в банковской сфере деятельности. // 30.09.2006. -http://www.advertme.rU/other/risk/5.

85. Виды и классификации рисков. // http://www.risk24.ru/vidi.htm.

86. Коршунова Л.Н., Проданова Н.А. Оценка и анализ рисков. М.: Феникс, 2007.

87. Чернова Г.В., Кудрявцев А.А. Управление рисками. М.: ТК Велби, Проспект, 2007.

88. Балдин К.В., Воробьев С.Н. Риск-менеджмент. Учебное пособие. -М.: Гардарики, 2005.

89. Лапченко Д.А. Оценка и управление экономическим риском. Теория и практика. М: Амалфея, 2007.

90. Воронцовский А.В. Управление рисками. СПб: СПбГУП, 2004.

91. Селюков В.К., Гончаров С.Г. Управление финансовыми рисками на рынке ипотечного кредитования. // Менеджмент в России и за рубежом. — 1999.-№4.

92. Lee S.W., Kwang S.-W., Mullineaux D.J. Agency Conflicts, Financial Distress, and Syndicate Structure: Evidence from Japanese Borrowers. // CEI Working Paper Series, No. 2006-11.

93. Casolaro L., Focarelli D., Pozzolo A.F. The pricing effect of certification on bank loans: evidence from cyndicated credit market. // Economics and Statistics discussion paper, 2003, №10.

94. Nini G. The value of financial intermediaries: empirical evidence from syndicated loans to emerging market borrowers. // Federal Reserve Board, 29.9.2004.

95. Hallak I. Why Borrowers pay premiums to larger Lenders: empirical evidence from sovereign Syndicated Loans. // CSEF, Working Paper, 2004, №124.

96. Лаврушин О.И. Банковское дело: современная система кредитования: Учебное пособие/ О.И. Лаврушин, О.Н. Афанасьева, С.Л. Корниенко; под ред. Д.Э.Н., проф. О.И. Лаврушина. 3-е изд., доп. - М.: КНОРУС, 2007.

97. Принципы синдикации. // Время новостей. 2007. - 27 февраля (№34).

98. Кредиты вскладчину. // Эксперт, 20.12.1999, № 48 (212).

99. Абрамов Е.А. Инвестиционные фонды: Доходность и риски, стратегии управления портфелем, объекты инвестирования в России. М.: Альпина Бизнес Букс, 2005.

100. Пенкина И. Диверсификация рисков. II Ведомости. 2004. - 21 января.

101. Бэр Х.П. Секьюритизация активов: Монография. М.: Волтерс Клувер, 2006.

102. Селивановский А. Правовые риски ипотечного агента //Хозяйство и право. 2005. - №8-9.

103. Туктаров Ю. Секьюритизация и инвестиционные фонды //Рынок ценных бумаг. 2005. - №16.

104. Сигал И.М. Секьюритизация как эффективный способ привлечения финансовых ресурсов на российском рынке. // Проблемы современной экономики. 2007. - №3(23).

105. ФЗ РФ от 11.11.2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах».

106. Анисимов А.Н., Малеева А.В. Теоретические аспекты секьюритизации банковских активов // Сборник научных трудов СевКавГТУ. Серия «Экономика». 2005. - № 1.

107. Резванова JI.M. Механизм секьюритизации в системе рефинансирования ипотечного кредитования. // Банковское кредитование. — 2008.-№1.

108. Дэвидсон Э., Сандерс Э., Вольф JI.-JL, Чинг А. Секьюритизация ипотеки. Мировой опыт, структурирование и анализ. — СПб: Изд-во Вершина, 2007.

109. Смоленчук Ф. Российская секьюритизация в условиях ипотечного кризиса в США. // Исследования ИАУ ММВБ. 2007. - №12(50).

110. Ким В. Секьюритизация ипотечных активов. // Рынок ценных бумаг Казахстана (Алматы). 2005. - №18(122).

111. Казаков А. Синтетическая секьюритизация. // Рынок ценных бумаг. 2003. - №16.

112. Ценные бумаги, обеспеченные ипотекой и активами / Под ред. JI. Хейра. М.: «Альпина Бизнес Букс», 2007.

113. Основы ипотечного кредитования / Колл. авт., научный руководитель Н.Б. Косарева. М.: ИНФРА-М, 2007.

114. Тарачев В., Гурвич В. Странное слово «секьюритизация». // Время МН.-2003.- 17 мая.

115. Банки пустили ипотеку в продажу. // КоммерсантЪ. 2006. - 24 ноября.

116. Туктаров Ю. Секьюритизация и законодательство //Ипотека в России («PycbHnoTeKa»//www.rusipoteka.ru), март 2006.

117. Сергеев Д.А. Влияние системы ипотечного кредитования на преодоление кризисных явлений в экономике// Финансовые проблемы РФ и пути их решения: теория и практика. Материалы Международной научно-практической конференции. СПб: Нестор, 2000.

118. Ипотека в ФРГ // Бизнес и банки. 1995. -№ 5-6.

119. Ивасенко А.Г, Соколов В.Н. Ерохин А. А. Ипотека в Новосибирске: проблемы и перспективы развития// Сборник материалов межкафедрального научно-методического семинара «Современные проблемы экономики и менеджмента» (выпуск 2). -Новосибирск: СГТА, 2000.

120. Смирнов В.В., Лукина З.П. Ипотечное жилищное кредитование. -М.: Издательский дом «Аудитор», 1999.

121. Барыкин Д. А., Толчинский М.А. Приобретение квартиры. Ипотека, долевое участие, социальное жилье. М.: Юрайт-Издат, 2006.

122. Баскаев К. Бесплатного жилья не бывает // Экономика и жизнь.-2000. № 7.

123. Верганова Е.В., Горбунова И.В., Сазонова Ю.А., Соколов В.Н. Анализ достоинств и недостатков схем ипотечного кредитования// Экономика и предпринимательство в строительстве (выпуск 6)/ Отв. ред А.И. Щербаков. Новосибирск: НГАСУ, 2000.

124. Гольцблат А. Сделки с землей в России. Купля-продажа, аренда, приватизация, ипотека / A Guide to Land Transactions in Russia. Sale and Purchase, Lease, Privatisation, Mortgage. M.: Альпина Бизнес Букс, 2005.

125. Гражданское право: Учебник. Части первая, вторая, третья./ Под ред. Ю.К. Толстого, А.П. Сергеева. СПб, 2001.

126. Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». М.: Юристъ, 2004.

127. Грудцына JI. ФЗ РФ «Об ипотеке» (залоге недвижимости): Постатейный научно-практический комментарий. М.: Феникс, 2005.

128. Грудцына Л.Ю., Филиппова Е.С. Ипотека. М.: Эксмо, 2006.

129. Грудцына JI. Ипотека. Кредит. Комментарий жилищного законодательства. М.: Эксмо, 2006.

130. Дэвидсон Э., Сандерс Э., Вольф JI.-JI., Чинг А. Секьюритизация ипотеки. Мировой опыт, структурирование и анализ. М.: Вершина, 2007.

131. Ельцов М.И. Перспективы развития ипотечного кредитования в России// Финансовые проблемы РФ и пути их решения: теория и практика. Материалы Международной научно-практической конференции. СПб.: Нестор, 2000.

132. Золотарев И.И., Горбунова И.В., Сазонова Ю.А., Соколов В.Н. Инвестиции в жилищное строительство// Экономика и предпринимательство в строительстве: Сб. научи, тр. (выпуск 6)/ Отв. ред. А.И. Щербаков. -Новосибирск: НГАСУ, 2000.

133. Ипотека. Вопросы правого регулирования. М.: Ось-89, 2005.

134. Кириенко А.А. Ипотека в вопросах и ответах. М.: Юстицинформ,2007.

135. Кирсанова А.В. Ипотека как способ преодоления инвестиционного кризиса // Эффективность инвестиций в новое строительство и реконструкцию: Материалы к международной научно-практической конференции 10 февраля 2000 г. Новосибирск, 2000.

136. Логинов М.П. К вопросу о бюджетной модели ипотеки в России. // Деньги и кредит. 2003. - №15.

137. Назаров В., Королева С. Ипотека. Руководство к действию. М.: БХВ-Петербург, 2005.

138. Норесков В. Ипотека для приобретения жилья. М.: БХВ-Петербург, 2005.

139. Овсянников Д.Н. Азы ипотечного кредитования, или об ипотеке по-русски. М.: Экономика, 2004.

140. Опольская Н.В., Шитова О.Т., Соколов В.Н. Государственная поддержка ипотечного жилищного кредитования: зарубежный опыт и российская практика// Вестник СГТА (выпуск 6). Новосибирск: СГГА, 2001.

141. Покопцева Е.Б. Ипотека в России. Прошлое. Настоящее. Будущее. М.: ГроссМедиа Ферлаг, 2004.

142. Попова О. Залог и ипотека. Договоры, рекомендации, комментарии. М.: Альфа-Пресс, 2006.

143. Хейр Л. Рынки ценных бумаг, обеспеченных ипотекой и активами: Перевод с английского. М.: Альпина, 2007.

144. Южелевский В.К. Какая Ипотека нужна России? М.: 2004.

145. Ипотечное жилищное кредитование. // www.ruseconomy.ru

146. Щербаков А.И., Ивасенко А.Г., Опольская Н.В., Соколов В.И. Ипотека в России. Современные тенденции и перспективы развития на федеральном и региональных уровнях // Известия вузов «Строительство». -1999.-№ 7.

147. Черняк А.В. Оценка городской недвижимости. М.:АВЧ, 1996.

148. Черняк В.З. Оценка бизнеса. М.:АВЧ, 1996.

149. Черняк И.В. О развитии ипотечного кредитования // Жилищное строительство. 1996. - №6.

150. Фомичева Л.П. Квартира по ипотеке: ответ на любой вопрос. М.: НалогИнформ, 2007.

151. Платкин М. Основы ипотечного кредитования. Программа подготовки специалистов / Ассоциация ипотечных банков России. М., 1997.