Формирование фонда капитального ремонта многоквартирных жилых домов тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.05, кандидат экономических наук Демьянов, Константин Васильевич

  • Демьянов, Константин Васильевич
  • кандидат экономических науккандидат экономических наук
  • 2013, Иркутск
  • Специальность ВАК РФ08.00.05
  • Количество страниц 169
Демьянов, Константин Васильевич. Формирование фонда капитального ремонта многоквартирных жилых домов: дис. кандидат экономических наук: 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда. Иркутск. 2013. 169 с.

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Демьянов, Константин Васильевич

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

1. ЭКОНОМИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ВОСПРОИЗВОДСТВА ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

1.1. Исследование состояния жилищного фонда и условий, определяющих темпы выбытия жилья

1.2. Капитальный ремонт как способ воспроизводства жилищного фонда

1.3. Современные подходы к компенсации затрат на капитальный ремонт жилых зданий

2. МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ СОЗДАНИЯ РЕЗЕРВА НА КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ ДЛЯ ВОСПРОИЗВОДСТВА ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

2.1. Классификация факторов физического износа при строительстве и эксплуатации жилых зданий

2.2. Обоснование модели формирования средств на капитальный ремонт жилья в условиях вероятностного характера факторов физического износа

2.3. Резервирование средств как инструмент возмещения будущих затрат на капитальный ремонт жилищного фонда

3. МЕТОДИКА ФОРМИРОВАНИЯ ФОНДА КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА МНОГОКВАРТИРНЫХ ЖИЛЫХ ДОМОВ

3.1. Прогнозирование резерва на капитальный ремонт по группам конструктивных элементов многоквартирных жилых домов

3.2. Механизм формирования фонда капитального ремонта в условиях резервирования средств на восстановление конструкций жилых зданий

3.3. Рекомендации по обоснованию размера взноса на капитальный ремонт, учитывающие региональные особенности воспроизводства жилищного

фонда

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

ПРИЛОЖЕНИЯ

Приложение 1

Приложение 2

Приложение 3

Рекомендованный список диссертаций по специальности «Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда», 08.00.05 шифр ВАК

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Формирование фонда капитального ремонта многоквартирных жилых домов»

ВВЕДЕНИЕ

В связи с переходом России к системе рыночных отношений происходит изменение жилищного законодательства. В 2005 году вступает в силу Федеральный закон «Жилищный кодекс Российской Федерации», который регулирует отношения в жилищной сфере, вводит категорию собственников и социальных нанимателей жилья. Собственникам жилых помещений законодатель делегирует полномочия по управлению общим имуществом многоквартирных жилых домов с целью содержания в исправном состоянии. Практическая реализация поставленной задачи осуществляется путем проведения капитального ремонта жилых домов. В период с 1990 по 2012 год формированию средств на капитальный ремонт не уделялось должностного внимания. Поэтому в настоящий момент конструкции жилых домов изношены, сформированные источники средств на оплату расходов по приведению конструктивных элементов в исправное состояние отсутствуют. Правительством РФ предпринимались меры по изменению сложившейся ситуации путем создания специальных фондов для финансирования капитальных ремонта. Однако в целом по России данная мера ожидаемого эффекта не принесла.

В декабре 2012 года принят Федеральный закон «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации ...» № 271-ФЗ. Указанный закон внес существенные поправки, касающиеся обеспечения своевременного проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирных жилых домов. Согласно закону источником финансирования являются ежемесячные отчисления собственников многоквартирных домов, которые должны накапливаться и формировать фонд капитального ремонта. Финансирование капитального ремонта должно обеспечить условия для восстановления утраченных эксплуатационных свойств жилищного фонда. Таким образом, появляется необходимость в прогнозировании размера средств на проведение ремонтных работ в запланированные сроки. От качества проведенного прогноза зависит целесообразность и объем проводимого капитального ремонта. Запланированные работы

должны полностью обеспечиваться денежными средствами, сформированными на момент их проведения. Недостаток средств на дату проведения ремонтных работ свидетельствует о необходимости совершенствования действующих методических положений, связанных с обоснованием размера ежемесячных отчислений в фонд капитального ремонта жилых зданий.

Основной проблемой в системе формирования фондов на оплату капитальных ремонтов является использование аналитических (дискретных) моделей. Ранее разработанные методики прогнозирования расходов на капитальный ремонт нашли слабое практическое применение. Причиной послужила сложность расчетов и недостаточность статистической информации для определения прогнозных показателей.

Для решения перечисленных проблем необходима разработка методики, позволяющей определять величину средств на запланированную дату ремонтных работ, а также размер накапливаемых ежемесячных платежей, обеспечивающих создание фонда капитального ремонта. Исходные данные для определения показателей модели формируются, в том числе, с использованием методов экспертной оценки качества конструкций зданий, с привлечением соответствующих специалистов. Разработанная методика учитывает различную степень изношенности жилищного фонда, конструктивные особенности зданий, а также реагирует на не одинаковые межремонтные сроки жилых домов. Реализация методических положений предусматривает наличие информации о техническом состоянии жилищного фонда и степени физического износа жилых домов.

Актуальность темы исследования. С переходом России к рыночной экономике происходят структурные изменения в системе ЖКХ. Принятый в 2005 г. Жилищный кодекс РФ регулирует отношения в сфере эксплуатации жилищного фонда, поднимая на качественно новый уровень институт собственников и социальных нанимателей жилья. Продолжение реформ, направленных на создание условий для безопасного проживания и повышения качества жилищ-

но-коммунальных услуг, предусмотрено Федеральным законом о внесении изменений в Жилищный кодекс РФ.

В переходный период с 1991 по 2006 гг. фактически не создавались источники средств, направляемых на уменьшение накопленного физического износа жилья. Население было освобождено от платежей на капитальный ремонт. Начиная с 2007 г., финансирование капитального ремонта производилось за счет федерального бюджета, средства которого формировали фонд содействия реформирования ЖКХ. Недостаток финансовых ресурсов и отсутствие эффективного механизма их распределения стали главной причиной разрушения конструкций жилых домов и увеличения аварийного жилья. По состоянию на 2011 г. около 80% жилищного фонда России построено до 1995 г. За 20 лет, в период с 1990 по 2010 гг., площадь ветхого и аварийного жилищного фонда увеличилась в три раза.

Жилищный кодекс РФ (в новой редакции) устанавливает необходимость участия населения, как собственников и нанимателей жилья, в формировании фонда капитального ремонта жилых зданий за счет минимального размера взноса на основе федеральных и региональных стандартов. Правительством РФ разработана методика формирования средств на финансирование капитального ремонта жилых зданий. В частности, утверждены «Федеральные стандарты оплаты жилого помещения и коммунальных услуг по субъектам РФ на 2012—2014 годы», которыми предусмотрены отчисления на капитальный ремонт жилья.

Основу существующих методов определения размера средств, направляемых в фонд капитального ремонта, составляет величина расходов на воспроизводство конструкций зданий по результатам оценки их фактического состояния и с учетом текущих рыночных цен на проведение ремонтных работ. При этом не принимается во внимание случайный характер факторов физического износа, влияющий на величину и период накопления средств фонда капитального ремонта.

Настоящее исследование направлено на совершенствование методов формирования фонда капитального ремонта многоквартирных жилых домов, позволяющих обосновать размер взносов собственников жилья и оптимизировать расходы населения на проведение ремонтных работ по восстановлению эксплуатационных характеристик жилищного фонда в прогнозируемые сроки.

Цель и задачи исследования. В диссертационной работе целью исследования является развитие теоретических положений и разработка научно- методических рекомендаций по формированию фонда капитального ремонта многоквартирных жилых домов в условиях вероятностного характера физического износа конструкций зданий.

В соответствии с поставленной целью в работе сформулированы и решены следующие задачи:

1. Исследованы проблемы и выявлены тенденции, влияющие на воспроизводство жилищного фонда.

2. Определены способы воспроизводства жилищного фонда, обеспечивающие условия безопасной эксплуатации.

3. Изучены подходы к формированию средств на компенсацию затрат капитального ремонта жилых зданий.

4. Рассмотрена категория физического износа, как результат влияния совокупности факторов, возникающих в процессе строительства и эксплуатации жилья.

5. Определена возможность применения методов математической статистики в прогнозировании капитального ремонта в условиях случайного характера факторов физического износа.

6. Обосновано применение метода резервирования для накопления средств фонда капитального ремонта многоквартирных жилых домов.

7. Разработана методика формирования фонда капитального ремонта на основе создания резерва для восстановления эксплуатационных характеристик многоквартирных жилых домов.

7

!

8. Определена величина ежемесячного взноса на капитальный ремонт многоквартирных жилых домов с целью накопления средств, направляемых на воспроизводство жилищного фонда.

9. Разработаны рекомендации, позволяющие обоснованность размер взносов в фонд капитального ремонта многоквартирных жилых домов на региональном уровне.

Объектом исследования является капитальный ремонт, обеспечивающий воспроизводство жилищного фонда в период его эксплуатации.

Предмет исследования — совокупность теоретических, методических и практических подходов к формированию фонда капитального ремонта эксплуатируемых многоквартирных жилых домов.

Рабочая гипотеза диссертационного исследования предполагает вероятностную зависимость физического износа от факторов, влияющих на его величину. Возникновение физического износа, как случайной величины, попадающей в нормальный закон распределения вероятности, делает возможным с определенной точностью определить величину резерва на капитальный ремонт в прогнозный период.

Теоретическая, методологическая и информационная база исследования. Настоящее исследование основывается на фундаментальных трудах российских и зарубежных ученых в области экономики недвижимости, теории рисков, строительства, страхования, а также нормативных актах Российской Федерации, информационных ресурсах сети «Интернет», статистических данных, информации периодических изданий и научно-практических конференций, практических сведениях, собранных автором в ходе диссертационного исследования.

Для решения поставленных в работе задач применялись общенаучные методы исследования — системный подход, синтез и анализа факторов, методы эмпирического и логического исследования, приемы классифицирования и сравнения, методы математической статистики и теории вероятности.

Наиболее существенные результаты, полученные автором:

1) установлен вероятностный характер факторов физического износа конструкций, возникающих в процессе строительства и эксплуатации зданий, и использованы методы математической статистики в прогнозировании резерва средств на воспроизводство жилищного фонда;

2) обоснованы методы компенсации потерь от воздействия случайных факторов физического износа конструкций, позволяющие обеспечить накопление средств на капитальный ремонт жилых зданий;

3) разработана методика прогнозирования резерва средств на капитальный ремонт по группам конструктивных элементов многоквартирных жилых домов типовой застройки;

4) предложен механизм формирования фонда капитального ремонта многоквартирных жилых домов за счет накопления взносов с использованием финансовых инструментов.

Обоснованность и достоверность результатов исследования.

Обоснованность результатов диссертации подтверждена применением аналитического аппарата, теоретической и методологической базой исследования, целесообразностью применения методов математической статистики и теории вероятности, обсуждением результатов диссертационного исследования на кафедре Экономики и управления инвестициями и недвижимостью Байкальского государственного университета экономики и права.

Достоверность результатов исследования подтверждается объемом статистической выборки (395 многоквартирных жилых домов) и методикой определения физического износа конструкций жилых зданий на основе обследования их технического состояния. Полученные данные о количестве дефектов и стоимости восстановительных работ позволили подтвердить гипотезу, выдвинутую автором диссертации.

Научная новизна диссертационного исследования заключаются в развитии теоретических положений, разработке методических и практических ре-

комендаций по формированию фонда капитального ремонта многоквартирных жилых домов в условиях вероятностного характера факторов физического износа. Элементы научной новизны заключаются в следующем:

1) уточнена классификация факторов физического износа конструкций при строительстве и эксплуатации жилых зданий, создающая условия для формирования аналитических данных о потребности в капитальном ремонте;

2) обосновано использование метода резервирования для компенсации затрат в связи с влиянием случайных факторов физического износа;

3) разработана методика определения прогнозируемой величины резерва средств на капитальный ремонт многоквартирных жилых домов, позволяющая обосновать размер взносов собственников жилых помещений;

4) предложен механизм резервирования средств, использующий финансовые инструменты для накопления взносов в фонд капитального ремонта многоквартирного жилого дома;

5) разработан алгоритм формирования фонда капитального ремонта, предусматривающий корректировку величины взносов с учетом конструктивных особенностей и величины физического износа многоквартирных жилых домов.

Теоретическая и практическая значимость диссертационной работы.

Исследование теоретических основ механизма резервирования средств, направляемых на восстановление (замену) конструкций зданий, позволяет выявить основные проблемы формирования и использование фонда капитального ремонта многоквартирных жилых домов. Основные положения и выводы диссертационного исследования дополняют и развивают теоретические подходы к организации капитального ремонта общего имуществ жилых зданий.

Практическая значимость диссертационного исследования заключается в разработке методики, позволяющей определять величину необходимого резерва на планируемый период проведения капитального ремонта и размер отчислений с использованием методов математической статистики.

Результаты, полученные в диссертационной работе, послужат основой для дальнейшего развития методов эффективного управления жилищным фондом, создания комфортных и безопасных условий проживания в многоквартирных домах. Предложения и рекомендации могут быть использованы региональными и местными органами власти при разработке нормативно-правовой базы, а также в практической работе специалистов сферы жилищно-коммунального хозяйства в целях реализации региональных программ капитального ремонта многоквартирных жилых домов.

Апробация и реализация результатов исследования. Методические разработки по вопросам формирования фонда капитального ремонта многоквартирных жилых домов апробированы в Министерстве жилищной политики, энергетики и транспорта Иркутской области, а также в Управлении жилищного хозяйства и инженерных коммуникаций Комитета по ЖКХ Администрации г. Иркутска, о чем имеются соответствующие акты о внедрении. Основные результаты диссертационной работы изложены в открытых публикациях, обсуждались и получили положительную оценку на кафедре Экономики и управления инвестициями и недвижимостью БГУЭП. Теоретические положения и практические рекомендации использованы в учебном процессе при изучении дисциплин «Экономика городского хозяйства», «Экономика недвижимости».

Публикации по теме исследования. Основные положения и результаты диссертационного исследования опубликованы в 11 статьях общим объемом 4,13 п.л., из них автора - 3,63 п.л., в том числе трех статьях в рецензируемых научных журналах, определенных ВАК Минобрнауки РФ, общим объемом 1,13 п.л., из них автора - 1,03 п.л.

Структура и содержание работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложений. Основной текст диссертации изложен на 169 страницах и включает 33 таблицы, 19 рисунков, 12 формул. В дополнение к основному тексту представлены приложения на 6 страницах.

Во введении сформулирована актуальность исследования, степень разработанности проблемы, теоретическая и практическая значимость работы, изложены цели и задачи работы, предмет и объект исследования, научная новизна и полученные результаты.

В первой главе «Экономические аспекты воспроизводства жилищного фонда» проведено исследование состояния жилищного фонда и условий, определяющих темпы выбытия жилья, определен подход к капитальному ремонту как способу воспроизводства жилищного фонда в процессе его эксплуатации, а также изучен действующий порядок компенсации затрат на восстановление конструкций жилых зданий.

Во второй главе «Методические основы создания резерва на капитальный ремонт для воспроизводства жилищного фонда» уточнена классификация факторов физического износа, возникающих на этапах строительства и эксплуатации жилищного фонда, обоснован метод резервирования средств на капитальный ремонт жилья с использованием вероятностной модели, обеспечивающий возмещение будущих затрат, связанных с восстановлением конструкций жилых домов.

В третьей главе «Методика формирования фонда капитального ремонта многоквартирных жилых домов» разработан прогноз резерва на капитальный ремонт по группам конструктивных элементов многоквартирных жилых домов типовой застройки, предложен механизм формирования фонда капитального ремонта за счет накопления взносов собственников жилых помещений и определены рекомендации, учитывающие региональные особенности воспроизводства жилищного фонда.

В заключении содержаться выводы и сформулированы наиболее значимые результаты диссертационного исследования.

В приложении представлены таблицы и формулы, являющиеся инструментарием исследования.

1. ЭКОНОМИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ВОСПРОИЗВОДСТВА

ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

1.1. Исследование состояния жилищного фонда и условий, определяющих

темпы выбытия жилья

Теория воспроизводства получила свое развитие на основе совершенствования учетных функций при анализе состояния и изменения природных и иных объектов. Происходящие в объекте учета отклонения указывали на взаимосвязь факторов и конечные показатели его состояния.

В рамках теории воспроизводства исследования осуществляли следующие ученые экономисты: Ф. Кэне, А. Смит, Д. Риккардо, К. Маркс, Д. Кейнс, П. Самуэльсон и др. Взаимосвязь между готовой продукцией, средствами производства, сырьем, формой оплаты труда впервые описал Ф. Кэне. Продолжил развитие теории воспроизводства А.Смит как основоположник учения о капитализме. А. Смит рассматривал указанную теорию с точки зрения производства, пропорционального потреблению, без какого либо накопления - не расширенное воспроизводство. К. Маркс во II томе «Капитал» дополнил точку зрения А.Смита. Он описал простое воспроизводство для нужд потребления (неизменный объем) и расширенное воспроизводство, которое, по его мнению, есть «накопление капитала» в результате формирования «прибавочной стоимости». В свою очередь, накопление капитала позволяет модернизировать «основной капитал». Теория К. Маркса нашла продолжение в трудах Д. Кейнса, предложившего механизм «мультипликатора» и «акселератора» и установившего зависимости между национальным доходом и инвестициями. [135, с. 38]. Введенные Д. Кейнсом показатели, дали предпосылки к пониманию роста национального дохода, обеспеченного фондом накопления. Научные взгляды Д. Кейнса помогли дополнить выводы К. Маркса о роли рынков и количестве выпускаемого товара, необходимого для потребления и воспроизводства. П. Самуэльсон в своих трудах также увязывает валовой внутренний продукт (ВВП) с процессами потребления и воспроизводства. Таким образом, в экономической теории процессы воспроизводства рассматривались как положительная тенденция, необходи-

мая для развития капиталистического общества. Воспроизводимые материальные блага включают в себя, в том числе, объекты, обеспечивающие условия для эффективного труда. К таким объектам относится жилье, которое также вовлечено в процесс воспроизводства с целью обеспечения комфортного и безопасного проживания людей. Теория воспроизводства основных фондов в рыночных условиях реализуется и в жилищной сфере, что делает необходимым определить ряд категорий, используемых в нормативных актах и научно-практических исследованиях. Важной категорией является жилищный фонд, предназначенный для удовлетворения потребности людей, который увеличивается путем возведения новых объектов и сохранения в исправном состоянии эксплуатируемого жилья.

Жилищный фонд, находящийся на территории Российской Федерации, создается под влиянием исторических этапов развития, в рамках которых изменялся архитектурный облик, конструктивные решения, технологии возведения зданий, экономические параметры организации строительства и эксплуатации жилья. Потребительские предпочтения населения в приобретении жилья также изменяются под влиянием значительного числа факторов рыночного и технологического свойства. Характеризуя категорию «жилищный фонд», как совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации, [Жилищный кодекс РФ. - 8, с. 10] необходимо выделить следующие понятия:

- жилое здание, предназначенное для постоянного или временного проживания людей;

- жилой дом — индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного назначения.

Обращает на себя внимание определение жилищного фонда как количество зданий, сооружений, используемых под жилье с относящимися к ним вспомогательными помещениями. [140]

Кроме того, выделяются индивидуальные и многоквартирные жилые дома. Основным критерием жилищного фонда является предназначение жилых домов для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Вместе с тем, существенная особенность многоквартирных домов состоит в наличии жилых помещений для проживания 2-х и более семей, а также мест общего пользования. В этом случае возникают правовые отношения, связанные с общей долевой собственностью. Такая категория как общее имущество в составе объекта жилой недвижимости указывает на необходимость проведения исследования состояния жилищного фонда, выделяя в отдельную группу многоквартирные жилые дома. При этом следует отметить, что приватизация в жилищной сфере кардинально изменила отношения собственности.

Право собственности на жилье определяет характеристики частного жилищного фонда (совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц), государственного жилищного фонда (совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации), а также жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской федерации). Особую роль играет муниципальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям [8, с. 10].

По данным управления статистики Иркутской области на конец 2010 года в Российской Федерации 82,2,% составил частный жилищный фонд, государственный — 4,3, муниципальный 9,9%. Статистическая информация подтверждает результаты реформ, проводимых Правительством РФ в жилищной сфере. Реформирование рынка жилой недвижимости происходит путем передачи жилья в собственность гражданам и, следовательно, полномочий по управлению жилищным фондом. Количественные показатели распределения жилищного

фонда РФ по видам собственности в динамике представлены в табл. 1 [86, с. 12; 83, с. 194].

Таблица 1

Структура жилищного фонда РФ по формам собственности

Виды собственности 2008 год, % 2009 год, % 2010 год, %

Государственная 5,3 4,9 4,3

Муниципальная 13,5 12,5 9,9

Частная 81,1 82,4 82,2

Иные виды од 0,1 0,2

Жилищный фонд России в период с 1992 по 2011 гг. воспроизводился в основном за счет строительства нового жилья, среднегодовые темпы прироста которого составляют 3,5%. Повышается уровень обеспеченности населения жильем. Статистические данные о жилищном фонде РФ в период с 1992 по 2011 гг., показаны в табл. 2 [87, с. 140].

В посткризисный период (2010-2011 гг.) ввод жилья в эксплуатацию вырос на 9,8%, что выше среднегодового уровня прироста жилищного фонда за весь период реформ. С 2010 по 2011 гг. общая площадь жилых помещений увеличилась на 6,9 млн. м2. Информация о динамике ввода жилья в РФ представлена в табл. 3 [87, с. 282].

Таблица 2

Общая площадь жилищного фонда России с 1992 по 2011 гг.

Наименование 1992 1995 2000 2005 2007 2008 2009 2010 2011

Всего жилищный фонд, млн. кв.м. 2 492 2 645 2 787 2 955 3 060 3 116 3 177 3 231 3 272

В среднем на одного жителя, кв.м. 16,8 18,0 19,2 20,9 21,5 22,0 22,4 22,6 22,8

Таблица 3

Ввод жилых зданий в эксплуатацию

Показатели Число зданий Общая площадь зданий, млн. кв. м.

2010 г. 2011 г. 2010 г. 2011 г.

Здания жилого назначения 201 758 211 182 70,3 77,2

Показатели роста обеспеченности населения жильем не отражают его качество в связи с увеличением ветхого и аварийного жилищного фонда. В этой связи можно сделать вывод о необходимости сохранения эксплуатируемого жилья при недостаточных темпах ввода его в эксплуатацию.

Состояние жилищного фонда исследуется на основе статистических данных по Иркутской области в составе, которого выделяют городской и сельский жилищный фонд. Городское население высокими темпами осуществляет приватизацию жилья. Традиционно сельское население, проживающее в домах индивидуальной постройки, приватизирует жилье более низкими темпами. Следует отметить рост доли приватизированных жилых помещений в многоквартирных домах городского типа. Таким образом, наблюдается достаточно быстрая «передача» государственного и муниципального жилья в частную собственность. Состояние жилищного фонда Иркутской области характеризуется показателями, представленными в табл. 4 [45, с. 23].

Таблица 4

2

Состояние жилищного фонда Иркутской области, тыс. м .

Показатели 2000 г. 2005 г. 2008 г. 2009 г. 2010 г. 2011 г.

Жилищный фонд - всего 49 406,3 49 742,6 50 902,4 51 372,1 51 870,5 52 729,3

в том числе:

государственный 2 541,4 1 315,2 981,4 939,0 947,7 919,9

муниципальный 18 290,9 12 930,3 10 703,0 90 94,2 8 454,5 8 172,0

частный 27 256,2 35 497,1 39 084,7 41 229,6 42 365,7 43 537,0

из него в собственности граждан 24 567,7 32 545,0 37 491,3 39 683,2 40 875,7 42 093,4

Показатели 2000 г. 2005 г. 2008 г. 2009 г. 2010 г. 2011 г.

Городской жилищный фонд 39 940,5 40 320,4 41 176,5 41 613,0 42 122,6 42 872,6

в том числе:

государственный 1 668,8 956,8 764,3 738,5 749,1 731,2

муниципальный 17 363,9 11 609,9 9 315,5 7 731,5 7 163,9 6 912,3

частный 20 014,2 27 753,7 31 061,4 33 108,9 34 176,8 35 196,9

из него в собственности граждан 18 371,9 25 767,5 30 085,3 32 126,0 33 196,9 34 201,7

Сельский жилищный фонд 9 465,8 9 422,2 9 725,9 9 759,1 9 747,9 9 856,7

в том числе:

государственный 872,6 358,4 217,1 200,5 198,6 188,7

муниципальный 927,0 1 320,4 1 387,5 1 362,7 1 290,6 1 259,7

частный 7 242,0 7 743,4 8 023,3 8 120,7 8 188,9 8 340,1

из него в собственности граждан 6 195,8 6 777,5 7 406,0 7 557,2 7 678,8 7 891,7

Выше отмечалось, что жилые дома, состоящие из комнат и вспомогательных помещений, подразделяются на индивидуальные жилые строения и многоквартирные дома.

Градостроительный кодекс РФ к индивидуальным жилым домам относит объекты высотой не более трех этажей и предназначенные для проживания одной семьи. Форма собственности представлена категорией собственников или участников долевой собственности. Индивидуальный жилой дом состоит из жилых и не жилых помещений, строительные конструкции не выделяются из общего массива здания. Эксплуатация и проведение ремонтных работ осуществляется собственником жилья без разработки проектно-сметной документации. Не относящееся к указанным характеристикам жилье признается многоквартирными домам. В данной категории домов, нежилые помещения (места общего пользования), строительные конструкции, земельный участок, придомовая территория, инженерное оборудование и др. конструктивные элементы отнесены к разряду общего имущества многоквартирного дома. Ответственность за

эксплуатацию здания и поддержание общего имущества в исправном состоянии возлагается на собственников жилых помещений. Указанные выше особенности определяют порядок управления общим имуществом с привлечением управляющей организации или созданием товарищества собственников жилья (ТСЖ), а также непосредственным управлением собственниками жилья. [8, с. 71]. В процессе эксплуатации общего имущества возникают экономические отношения между вышеперечисленными участниками управления многоквартирными домами. Необходимость регулирования таких отношений и их многообразие позволяет выделить в настоящем исследовании категорию многоквартирных жилых домов. Кроме того, такое жилье составляет существенную долю городского жилищного фонда и, следовательно, определяет безопасную среду проживания для основной части населения.

Таим образом, многоквартирный дом как сложный инженерно-технический объект, состоящий из конструктивных элементов, инженерных систем и иного оборудования требуют регулярного обслуживания и эксплуатации, а также проведения текущего и капитального ремонта [5, с. 5]. Общее имущество жилого дома, в частности — несущие конструкции, определяется совокупностью строительных конструкций, воспринимающих эксплуатационные нагрузки и воздействия, обеспечивающие пространственную устойчивость здания [96, с. 3].

Одной из важных характеристик технического состояния жилого дома является износ, возникновение которого обусловлено рядом причин. Величина износа накапливается и приводит к ухудшению эксплуатационных качеств, а также возникновению затрат на проведение ремонтных работ по восстановлению конструкций дома.

Изучение трудов многих авторов позволяет использовать в дальнейшем известный подход к классификации износа, которая представлена на рис. 1.

Рис. 1. Классификация общего износа

Авторы трактуют функциональный износ как несоответствие современным стандартам объемно-планировочного или конструктивного решения здания, а внешний (экономический) износ как обесценивание объекта, обусловленное негативным по отношению к нему влиянием внешней среды [129].

По нашему мнению, функциональный и внешний (экономический) изно-сы не оказывают существенного влияния на техническое состояние конструкций и условия безопасного проживания в жилых домах, поэтому исследованию подлежит категория физического износа, определяемая различными специалистами в области строительства и эксплуатации зданий.

Считаем целесообразным, выделить следующие формулировки физического износа конструкций:

- утрата первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека [32, с. 1];

- ухудшение технических и связанных с ним эксплуатационных показателей здания, вызванное объективными причинами [96, с. 3];

- частичная или полная потеря элементами здания своих первоначальных технических и эксплуатационных качеств [141];

- процесс постепенного или одномоментного ухудшения технических и связанных с ними эксплуатационных показателей здания (элементов), вызываемого объективными причинами или внешними воздействиями [131];

- величина, характеризующая степень ухудшения технических и связанных с ними других эксплуатационных показателей здания (элемента) на определенный момент времени [127].

Следует отметить, что категория физического износа характеризуется авторами как ухудшение эксплуатационных показателей под влиянием различных факторов и, одновременно как величина, позволяющая оценить уровень технического состояния конструкций здания. На основе анализа рассмотренных выше определений, нами сформулировано следующее понятие физического износа: ухудшение технического состояния конструктивных элементов жилого дома, выраженное в процентном отношении для определения пригодности к эксплуатации объекта недвижимости, а также затрат на ремонтные работы в целях восстановления утраченных способностей.

Гриненко C.B. предлагает категорию физического износа разделить на две составляющие: устранимый и не устранимый физический износ. На наш взгляд, целесообразно согласиться с доводами автора.

Устранимый физический износ — это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, то есть производимые затраты на устранение этого износа способствуют повышению стоимости объекта в целом [129].

Неустранимый физический износ — это износ, который нецелесообразно возмещать, и затраты на его устранение «перекрывают» стоимость объекта недвижимости.

Физический износ жилищного фонда, находящегося в процессе эксплуатации, рассматривается в настоящем исследовании с точки зрения категории устранимого износа, обеспечивающего безопасное проживание. Выделяют также процесс нормальной эксплуатации, включающий в себя эксплуатацию конструкций или здания в целом, осуществляемую в соответствии с предусмотренными в нормах или проекте технологическими или бытовыми условиями [96, с. 3].

Физический износ, возникший в конструкциях жилых домов в условиях отличающихся от нормальной эксплуатации (стихийные бедствия, неправильная эксплуатация и др.) не носит предсказуемого характера и исследованию в настоящей работе не полежит.

В условиях нормальной эксплуатации жилых домов физический износ, как показывают статистические данные, определяется, в т. ч. годом постройки, материалом конструкций при одинаковом влиянии всех остальных факторов. Перечисленная выше информация, позволяющая определить общую тенденцию и состояние жилищного фонда Иркутской области, представлена в табл. 5 [45, с. 26].

Таблица5

Распределение жилищного фонда Иркутской области по материалу стен, времени постройки и степени износа в 2011 г.

Показатели Общая площадь жилых помещений Число жилых домов (индивидуально-определенных зданий) Число многоквартирных жилых домов

тыс. м2 в% единиц в% единиц в%

Материал стен

Всего 52 729,3 100,0 219 036 100,0 82 746 100,0

в том числе:

камень, кирпич 11 217,5 21,3 5720 2,7 6412 7,8

панели 19 535,3 37,0 913 0,4 7 688 9,3

блоки 1 556,8 3,0 1120 0,5 1 253 1,5

дерево 19 409,8 36,8 20 4021 93,1 65 575 79,2

монолит 74,8 0,1 8 0,0 38 0,0

смешанный материал 167,0 0,3 541 0,2 204 0,2

прочие 768,1 1,5 6713 3,1 1576 1,9

Годы возведения

до 1920 г. 1 360,0 2,6 17 631 8Д 2 943 3,6

1921-1945 гг. 1 643,1 3,1 25 577 11,7 3 314 4,0

1946-1970 гг. 17 950,7 34,0 99 051 45,2 33 335 40,3

1971-1995 гг. 25 146,8 47,7 56 351 25,7 39 721 48,0

Показатели Общая площадь жилых помещений Число жилых домов (индивидуально-определенных зданий) Число многоквартирных жилых домов

тыс. м2 в% единиц в% единиц в%

после 1995 гг. 6 628,7 12,6 20 426 9,3 3 433 4,1

Степень износа

от 0 до 30% 26 131,4 49,6 56 442 25,8 20 039 24,2

от 31 до 65% 21 876,5 41,5 118 132 53,9 44 302 53,5

от 66 до 70% 3 402,3 6,4 34 007 15,5 12211 14,8

свыше 70% 1 308,7 2,5 10 455 4,8 6 176 7,5

Данные табл. 5 указывают на высокую степень износа многоквартирных жилых домов. Жилье, степень физического износа которого превышает 65%, относится к категории ветхого и аварийного жилищного фонда, а износ относится к категории не устранимого. Многоквартирные жилые дома со степенью износа до 65% попадают в жилищный фонд с устранимым физическим износом.

Количество жилых домов со степенью износа от 31 до 65% указывает на тенденцию приближения данной группы жилых домов к категории ветхого и аварийного жилья. Состояние жилищного фонда Иркутской области, результаты оценки степени ветхости и аварийности представлены в табл. 6 и рис. 2 [50; 40].

Таблица 6

Состояние жилищного фонда Иркутской области

Показатели 2000 г. 2005 г. 2009 г. 2010 г. 2011 г.

Жилищный фонд, тыс. кв. м общей площади 49 406,3 49 742,6 51 372,1 51 870,5 52 729,3

в том числе ветхий и аварийный жилищный фонд, % 3,1 6,6 8,1 8,6 8,7

Общая площадь жилых помещений в расчете на одного жителя, м2 18,1 19,7 20,5 21,4 21,7

4500 -

4689.3

| 2500

ti

É

£ 2000

1500

—с—Наличие ветхого и аварийного жилья —о—Ввод в действие жилых домов

Выбытие по ветхости и аварийности

1000 500

1520,1

§75,1

302,5

185,8

0 2000

584,9

—о

602,2

628,1

02,0

85,1

55,4

34,2 !!?M4Ír!g

755,2

42,6

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Рис. 2. Уровень ветхого и аварийного жилищного фонда Иркутской области

Указанные выше данные отражают тенденцию роста удельного веса ветхого и аварийного жилищного фонда, за период с 2000 по 2011 гг., на 5,6% от общей площади жилищного фонда или на 3 069,2 тыс. м2. Ввод в эксплуатацию

л

жилых домов с 2000 по 2011 г. увеличился на 569,4 тыс. м . Сопоставление темпов ввода жилой площади и роста ветхого аварийного жилья позволяет сделать вывод о динамике ухудшения эксплуатационных характеристик жилых зданий и необходимости проведения специальных мероприятий по восстановлению их конструкций.

1.2. Капитальный ремонт как способ воспроизводства жилищного фонда

Исходя из принятой в работе категории физического износа, следует рассмотреть проблемы оценки его величины. Степень изношенности жилых домов определяется на основе обследования их технического состояния. Ушаков И. И. указывает на необходимость проведения диагностики в целях оценки степени износа и возможности эксплуатации жилищного фонда.

Диагностика несущих строительных конструкций является одной из наиболее важных проблем, возникающих в процессе эксплуатации зданий и сооружений. Множество зданий не эксплуатируются в течение предусмотренного нормативного срока по причине несвоевременного обследования и наличия не выявленных дефектов и повреждений, возникающих в процессе строительства и эксплуатации. Рост числа аварий в последние годы связан с целым рядом причин. В первую очередь, это прошедшее повсеместно снижение затрат на восстановление эксплуатационных характеристик зданий, ликвидация или резкое снижение системы планово-предупредительных ремонтов и т. п. Часто инженеры рассматривают разрушение конструкций не столько как случайный единовременный факт, сколько как проявление одновременного воздействия комплекса причин или как вторичное явление на фоне постепенной деградации материалов в конструкции. Важнейшей проблемой, связанной с проектированием реконструкции зданий и сооружений, а также рациональной их эксплуатацией, является «правильное определение состояния конструкций, их остаточной несущей способности и причин, вызвавших повреждения» [107, с. 7].

Проведение диагностики является первичной информацией для количественной оценки величины физического износа.

Нормативным документом проведения количественной оценки износа служат «Правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86(р)».

Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

Физический износ отдельных конструкций, элементов, систем или их участков следует оценивать путем сравнения признаков физического износа, выявленных в результате визуального и инструментального обследования, с их значениями, приведенными в указанном выше документе.

Физический износ здания рекомендуют определять по формуле:

Похожие диссертационные работы по специальности «Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда», 08.00.05 шифр ВАК

Заключение диссертации по теме «Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда», Демьянов, Константин Васильевич

Выводы по третьей главе. Полученные в диссертационном исследовании результаты позволят ускорить процесс, связанный с ликвидацией ветхого и аварийного жилья, создать условия для безопасного проживания в эксплуатируемом жилищном фонде за счет обоснованных взносов собственников жилых помещений.

Рис. 19. Схема подготовки документации для реализации механизма формирования фонда капитального ремонта многоквартирных жилых домов На основе выполненного анализа существующих методов определения затрат на капитальный ремонт и способов формирования средств на его проведение разработана модель резервирования средств, направляемых на производство ремонтных работ для восстановления конструкций жилых зданий. Полученные в диссертации результаты позволили составить прогноз резерва средств на капитальный ремонт по группам конструктивных элементов многоквартирных жилых домов. Выполненные расчеты свидетельствуют о высокой степени обоснованности размера ежемесячных взносов в фонд капитального ремонта, который при 12-ти летнем межремонтном периоде составляет 2,68 руб. в расчете на 1 м2 общей площади жилого дома (в ценах 2009 года). Минимальный размер ежемесячных взносов в среднем по регионам, установленный Федеральными стандартами, превышает рассчитанную величину примерно в 2 раза. Предложенный механизм накопления средств фонда капитального ремонта обеспечивает достаточный уровень воспроизводства жилых домов. Инвентаризация и обследование жилищного фонда позволит создать информационную базу и разработать электронный паспорт дома, на основании которых муниципалитеты и региональные органы власти смогут широко использовать разработанные в диссертации методы формирования фонда капитального ремонта многоквартирных жилых домов.

Процессы воспроизводства носят цикличный характер за счет периода накопления физического износа, т. е. до момента, когда он становится не устранимым. До указанного периода факторы физического износа, случайный характер которых подчеркивают многие исследователи, компенсируются за счет капитального ремонта в части устранимого физического износа. Вероятностный характер факторов отождествляет их влияние с риском возникновения ущерба. Данный вывод позволил при классификации факторов выделись страхуемые и не страхуемые риски, что обеспечило возможность применить вероятностные математические модели при расчете резерва средств на капитальный ремонт зданий. В развитие разработанной страховыми компаниями методики определения страховых премий, предложен алгоритма расчета средств на капитальный ремонт жилых зданий. Сформулированы способы накопления средств с использованием инструментов финансового рынка (банковских депозитов) и получено значение ежемесячных взносов на капитальный ремонт многоквартирных жилых домов. Для обоснования методики использованы данные управляющей компании Ленинского района г. Иркутска, которая провела обследование 395 многоквартирных жилых домов. На основании полученных результатов обследования определена совокупность данных о количестве дефектов и разрушений по группам конструктивных элементов. Кроме того использована информация БТИ Иркутской областям об уровне физического износа и стоимости восстановительных работ в ценах 2009 года. Апробация вероятностных моделей, позволила рассчитать накапливаемую величины резерва и размер ежемесячных взносов собственников жилых помещений, а также реализовать разработанную модель в механизме резервирования и формирования фонда капитального ремонта многоквартирных жилых домов.

В качестве рекомендаций региональным и муниципальным органам власти при разработке программы капитального ремонта следует обратить внимание на превышение минимальных взносов, утвержденных федеральными стандартами, в сравнении с полученным в диссертации результатом. Использование в региональных и муниципальных программах обоснованной величины ежемесячных платежей позволит не завышать расходы собственников жилых помещений и накапливать средства на капитальный ремонт в достаточном объеме. Кроме того, в рамках развития муниципальных программ необходимо создавать документооборот, разрабатывать показатели и методику их расчета в электронном паспорте дома, что обеспечит более эффективное управление жилищным фондом с участием управляющих компаний, региональных операторов и собственников жилых помещений в многоквартирных домах. Таким образом, воспроизводство жилищного фонда является комплексной задачей и может быть обеспечено общими усилиями муниципальных и региональных органов власти, управляющих компаний и собственников жилья.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Проведенное исследование состояния жилищного фонда характеризует наличие негативных тенденций, которые обусловлены опережающими темпами роста числа аварийного и ветхого жилья в сравнении с количеством возводимых новых объектов жилого назначения (кв.м.). Жилищный фонд требует восстановления на основе капитального ремонта.

В диссертации ставилась задача по совершенствованию существующих способов и методов формирования средств, а также механизма практической реализации капитального ремонта многоквартирных жилых домов.

В результате исследования дополнена разработанная учеными экономистами гипотеза о вероятностном характере действия факторов физического износа на степень изношенности многоквартирных жилых домов. Полученные выводы позволили применить методы математической статистики для определения величины резерва с достаточной степенью точности. Обоснованное предположение о схожести последствий действия факторов физического износа и рисков, оказывающих воздействующих на объекты недвижимости, позволило использовать метод управления рисками — резервирования в качестве основного инструмента формирования фонда капитального ремонта на достаточном уровне.

Автором дана классификация факторов физического износа по принципу страхуемых и не страхуемых рисков влияющих на степень физического износа объектов недвижимости, в частности многоквартирных жилых домов. Предложенная классификация, позволяет выделить группу факторов физического износа, относящуюся к не страхуемым рискам, затраты (ущербы) от действия которых, на наш взгляд, целесообразно компенсировать за счет метода резервирования средств.

На основании комплексного исследования жилищного фонда Иркутской области по степени физического износа многоквартирных жилых домов, способов восстановления исправного состояния изношенных конструктивных элементов, методов определения и формирования средств на проведение ремонтных работ, а также способов их практической реализации, автором предложена альтернативная методика создания и использования средств в указанных целях.

Автор предложил, для групп многоквартирных жилых домов, подходящих под условия резервирования, определять достаточную величину средств, прогнозным путем на дату проведения капитального ремонта. Размер резерва определяется на основании полученных расчетным путем значений (Т), как доля от восстановительной стоимости зданий. Рассчитанная величина резерва позволяет определить размер ежемесячных отчислений создающих фонд капитального ремонта методом резервирования средств. Использование в методике индекса-дефлятора и финансового механизма, представленного ежемесячным начислением процента и пополнением депозита банка, позволило создать «подушку безопасности», которая должна компенсировать инфляционные процессы в стране и погрешности методики.

Специфика особенности предлагаемой методики с точки зрения необходимого объема ремонтных работ, состоит в дифференцированном определении необходимой величины средств на запланированную дату капитального ремонта, для каждого типа многоквартирных домов с учетом величины физического износа конструкций.

По мнению ученых экономистов, величина физического износа зависит от влияния факторов имеющих дискретный и вероятностный характер. Нельзя определить в какой из периодов эксплуатации объекта недвижимости будет действовать та или иная группа факторов. Поэтому ряд ученых делают вывод о необходимости количественной оценки предстоящих расходов на восстановление утраченных свойств конструкциями жилых домов в прогнозном периоде с использованием методов математической статистики. В настоящий момент, как показало исследование, преобладают методики, решающие данные задачи, с использованием аналитических методов.

Разработанная методика формирования средств фонда капитального ремонта на основе метода резервирования и механизм практической реализации накопленных средств, на наш взгляд, является адаптированной моделью, позволяющей учесть и компенсировать недоработки существующих механизмов и способов в части формирования средств, так и в вопросе управления данным процессом. Разработанная и предложенная автором исследования методика, позволяет снизить уровень ветхого и аварийного жилья в Иркутской области, путем своевременного и в достаточном объеме проведения капитального ремонта.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Демьянов, Константин Васильевич, 2013 год

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Налоговый кодекс Российской Федерации. Ч. 2 : Принят Государственной Думой 19 июля 2000 г. (одобрен Советом Федерации26 июля 2000 г.). - М., 2000.

2. Гражданский кодекс РФ. Ч. 1, 2, 3. - М., 2002.

3. Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и с перерывами, превышающими установленную продолжительность : Постановление от 13 августа 2006 г. № 491. - М., 2006.

4. О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства : Федеральный закон от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ. - М., 2007.

5. Об утверждении комплексной муниципальной целевой программы капитального ремонта объектов жилья и объектов муниципальной собственности г. Иркутска на 2009-2012 годы : Принято на 54 заседании городской Думы 4-го созыва 21 октября 2008 г. - Иркутск, 2008. - 17 с.

6. Об организации страхового дела в Российской Федерации : Закон РФ от 27 ноября 1992 г. № 4015-1 (ред. от 29 ноября 2010 г.). -М., 2010.

7. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (ред. от 18 июля 2011 г.). - М., 2011.

8. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (ред. от 25 декабря 2012 г., с изм. и доп., вступающими в силу с 01 января 2013 г.). - М., 2012.

9. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ (ред. от 30 декабря 2012 г., с изм. и доп., вступающими в силу с 01 января 2013 г.).-М., 2012.-С. 123.

10. О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании, утра-

тивших силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации : Федеральный закон от 25 декабря 2012 г. № 271-ФЗ. - М., 2012. - С. 30.

11. Адамов Н. Бухгалтерский учет инвестиций в капитальное строительство / Н. Адамов // Строительство и право. - 2003. - № 3. - С. 57-61.

12. Акимов В.В. Экономика отрасли строительство : учебник / В. В. Акимов, В. Ф. Мерзляков, Т. И. Макарова, К. А. Огай. - М.: ИНФМ М, 2008 -232 с.

13. Александров Е. Н. Методы оценки рисков в строительстве: Экономическое возрождение России / Е. Н. Александров. - М., 2006. - 320 с

14. Андриади Ю. Г. Справочник современного инженера жилищно-коммунального хозяйства / Ю. Г. Андриади и др.; под общ. ред. Л. Р. Маиля-на. - Ростов н/Д: Феникс, 2005. - 347 с.

15. Арсеньев Ю. Н. Основы теории безопасности и рискологии / Ю. Н. Арсеньев, Т. Ю. Давыдова, И. Н. Давыдов, И. М. Шлапаков. - М.: Высшая школа, 1999.— 220 с

16. Архипов В. М. Предпринимательские стратегии : учеб. пособие / В. М. Архипов, О. Р. Верховская. - СПб.: Изд-во СПбГУЭиФ, 2002. - 432 с.

17. Асаул А. Н. Сборник трудов [Электронный ресурс]. / А. Н. Асаул, X. С. Абаев, Б. М. Капаров, И. П. Князь, Ю. В. Коротаева, Ю. А. Молчанов, Е. Г. Никольская. - СПб., 2009. — 290 с

18. Асаул А. Н. Экономика недвижимости : пособие / А. Н. Асаул, П. Ю. Ерофеев. - СПб.: Питер, 2008. - 240 с.

19. Ахундов В. М. Финансовый риск / В. М. Ахундов, А. И. Соболь. - М.: Изд-во МСХА, 2000. - 432 с.

20. Багиева М. Н. Концептуальные основы анализа и оценки рисков предприятия : учеб. пособие / М. Н. Багиева ; под ред. Д. В. Соколова. - СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2001. - 300 с.

21. Бадюков В. Ф. Оценка рисков: Ч. 2 / В. Ф. Бадюков. - Хабаровск: Хабар. гос. академия экономики и права, 1998. - 86 с.

22. Балабанов И. Т. Риск-менеджмент / И. Т. Балабанов. - М.: Финансы и статистика, 1996. — 350 с

23. Балабанов И. Т. Экономика недвижимости : учеб. пособие / И. Т. Балабанов. - СПб.: Питер, 2000. - 206 с.

24. Балдин К. В. Риск-менеджмент / К. В. Балдин, С. К. Воробьев. - М., 2005.-325 с.

25. Баудер П. М. Обследование технического состояния зданий и сооружений / П. М. Байдер. - Иркутск: Изд-во ИрГТУ, 1999. — 264 с

26. Бдайциева Л. Ж. Бухгалтерский учет : учебник / Л. Ж. Бдайциева. -М.: Юрайт, 2011.-736 с.

27. Белокрылова О. С Экономика недвижимости : учебник / под ред. О. С. Белокрыловой. - Ростов н/Д: Феникс, 2009. - 378 с.

28. Болынов А. В. Риск-менеджмент / А. В. Болыпов, А. Д. Хайруллина. -Казань: Изд-во КФЭИ, 1999. — 198 с

29. Брейли Р. Принципы корпоративных финансов / Р. Брейли, С. Май-ерс. -М.: Олимп-Бизнес: Тройка-Диалог, 1997. - 235 с.

30. Вандайцев С. В. Оценка бизнеса : учеб. пособие / С. В. Вандайцев. - 2-ое изд., перераб. и доп. - М: ООО Издательство Проспект ТК, 2004. — 270 с

31. Варфоломеев А. Ю. Прогнозирование накопления биологических повреждений в длительно эксплуатируемых деревянных конструкциях / А. Ю. Варфоломеев // Жилищное строительство. - 2011. - № 4. - 50 с.

32. ВСН 53-86(р). Правила оценки физического износа жилых зданий-

42 с.

33. Генцлер И. В. Порядок расчета объема финансирования из разных источников капитального ремонта многоквартирных домов и переселения граждан из аварийного жилищного фонда / И. В. Генцлер, М. С. Румянцева // ЖКХ. - 2008. - № 2. - Ч. 1. - 45 с.

34. Генцлер И. В. Стимулирование инициатив собственников жилья в проведении капитального ремонта домов / И. В. Генцлер // ЖКХ. - 2009. - № 11.-Ч. 1.-42 с.

35. Гинзбург А. И. Страхование : учеб. пособие / А. И. Гинзбург и др. -СПб.: Питер бук, 2002. - 174 с.

36. Голикова Ю. С. Банк России: организация деятельности : учебник / Ю. С. Голикова, М. А. Хохленкова. - М.: ДеКА, 2000. - 670 с.

37. Гончаренко JI. П. Риски в строительстве / JI. П. Гончаренко, С. М. Ма-нукян // Справочник экономиста. - 2005. - № 11. - С. 67.

38. Горемыкин В. А. Экономика недвижимости : учебник для студентов по экон. специальностям и направлениям / В. А. Горемыкин. - 6-е изд., перераб. и доп. - М.: Юрайт, 2010. - 883 с.

39. Грибовский C.B. Оценка доходной недвижимости / С. В. Грибовский и др. - СПб.: Питер, 2001. - 334 с.

40. Гриненко С. В. Экономика недвижимости : конспект лекций / С. В. Гриненко. - Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004. - 53 с.

41. Гудков А. Использование страховых резервов в целях эффективного предупреждения профрисков / А. Гудков // Социальный мир. - 2006. - № 47. -С. 7-13.

42. Доунс Джон. Финансово-инвестиционный словарь (англо-русский) / Джон Доунс, Джордан Эллиот Гудман. - пер. с 4-го англ. изд. - М.: ИНФРА-М, 1997.-585 с.

43. Ежова JI.H. Эконометрика. Начальный курс с основам теории вероятностей и математической статистики :учебник / JI.H. Ежова - Иркутск: Изд-во БГУЭП, 2003.-311 с

44. Есипов В. Е. Оценка бизнеса / В. Е. Есипов. - СПб.: Питер, 2006. - 332

с.

45. Жилищно-коммунальное хозяйство Иркутской области : статистич. Сборник // Иркутскстат, 2011. - Иркутск, 2012. - С. 71.

46. Жилищно-коммунальное хозяйство Иркутской области : статистический сборник : Федеральная служба статистики г. Иркутск за 2007 г. — 72 с.

47. Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. - 2007. - № 5. - Ч. II. - 80 с.

48. Иваницкая И. П. Введение в экономику недвижимости : учебник / И. П. Иваницкая, А. Е. Яковлев. - М.: КноРус, 2010. - 236 с.

49. Инвестирование недвижимости: экономика, управление, экспертиза : материалы Всерос. науч.-практ. конф. с междунар. участием 28 февраля-2 марта 2011 г. / редкол.: Т. Ю. Овсянникова, О. Г. Казакова, О. В. Котова ; под ред. Т. Ю. Овсянниковой и др. - Томск: Изд-во ТГАСУ, 2011. - 345 с.

50. Инвестиции и строительство в Иркутской области 1995-2011 : стат. Сборник / Иркутскстат. - Иркутск, 2012. - 73 с.

51. Инструкция о составе, порядке разработки, согласования и утверждения проектно-сметной документации на капитальный ремонт жилых зданий от 24 января 2001 г.

52. Интеллектуальные и материальные ресурсы Сибири : сб. науч. тр. / Междунар. акад. наук высш. шк. и др.; редкол. М. П. Демина (отв. ред.) [и др]. -Иркутск: Изд-во БГУЭП, 2003. - 310 с.

53. Инфляция в Иркутской области : экономико-стат. Сборник / Иркутскстат. - Иркутск, 2011. - 68 с.

54. Иркутская область : стат. Справочник / Иркутскстат. - Иркутск, 2012.-61 с.

55. Источники рисков в строительных проектах / Промышленное и гражданское строительство. - 1999.

56. Калашникова Е. Ю. Оценка рисков при финансировании инвестиций в недвижимость / Е. Ю. Калашникова // Экономический анализ: теория и практика.-2011. № 13.-С. 10-18.

57. Калинин В. М. Оценка технического состояния зданий : учебник / В. М. Калинин, С. Д. Сокова. - М.: ИНФРА-М, 2010. - 268 с.

58. Каморджанова Н. А. Бухгалтерский финансовый учет : учебник / Н. А. Каморджанова, И. В. Карташова. - СПб.: Питер, 2002. - 464 с.

59. Каневский А. Б. Риск менеджмент : учебно—метод, комплекс / А. Б. Каневский. - Иркутск БГУЭП, 2006. - 112 с.

60. Карл Маркс. Капитал. Критика политической экономии. Т. 2. Кн. II: Процесс обращения капитала / Карл Маркс. - М.: Изд-во Политической литературы, 1988. - 534 с.

61. Ковалева В. В. Финансы : учебник / В. В. Ковалева. - М., 2007.

62. Кожухар В. М. Экспертиза и управление недвижимостью. Введение в специальность : учеб. пособие для вузов / В. М. Кожухар. - М.: Дашков и Ко, 2008.-94 с.

63. Коробко В. И. Экономика городского хозяйства : учеб. пособие для

»

вузов / В. И. Коробко. - М.: Академия, 2006. - 158 с.

64. Крутик А. Б. Экономика недвижимости : учеб. пособие для вузов по экон. специальностям / А. Б. Крутик, М. А. Горенбургов, Ю. М. Горенбургов. -СПб.: Лань, 2000.-478 с.

65. Кучин А. Б. Факторинг — финансовая схема вексельными потоками / А. Б. Кучин, А. Р. Смирнова, В. О. Зайцева. - М.: ООО «Верше-АВ», 2000. — 225 с

66. Мазур И. И. Девелопмент : учеб. пособие для использования в учеб. процессе при подгот. менеджеров / И. И. Мазур, В. Д. Шапиро, Н. Г. Ольдерог-ге. - М.: Экономика, 2004. - 520 с.

67. Максимов С. Н. Экономика недвижимости : учеб. по специальности «Экономика и упр. на предприятиях (по отраслям)» / С. Н. Максимов. - М.: Академия, 2010. — 320 с

68. Марченко А. В. Экономика и управление недвижимостью : учеб. пособие / А. В. Марченко. - Ростов н/Д:Феникс, 2010. - 342 с.

69. Марченко А. В. Экономика и управление недвижимостью : учеб. пособие / А. В. Марченко. - 2-е изд., перераб. и доп. - Ростов н/Д: Феникс, 2007. -442 с.

70. Маховикова Г. А. Экономика недвижимости : учеб. пособие / Г. А. Маховикова, Т. Г. Касьяненко. - М.: КноРус, 2009. - 303 с.

71. Методика расчета тарифных ставок по рисковым видам страхования : Распоряжение Росстрахнадзора от 08 июля 1993 г № 02-03-36 (ЭЗ 93^42). - М., 1993.-8 с.

72. Методические рекомендации по определению платы за содержание и ремонт жилого помещения. - М.: ЦМЭП, 2005. - 32 с.

73. Методические указания по расчету ставок платы за найм и отчислений на капитальный ремонт жилых помещений, включаемых в ставку платы за содержание и ремонт жилья (техническое обслуживание), муниципального и государственного жилищного фонда от 2 декабря 1996 г. № 17-152. - М., 1996. -12 с.

74. Нарежный В. В. Формирование и использование резервов / В. В. На-режный. - М.: ЗАО «Издательский дом Главбух», 2002. - 224 с.

75. Николаев С. В. Решение жилищной проблемы в РФ на базе реконструкции и технического перевооружения индустриальной базы домостроения / С. В. Николаев // Жилищное строительство. - 2010. - № 2. - С. 2.

76. Николаев С. В. Решение жилищной проблемы в РФ на базе реконструкции и технического перевооружения индустриальной базы домостроения / С. В. Николаев // Жилищное строительство. - 2010. - № 2. — С. 38-45

77. Николаев Ю. Н. Обзор методов оценки рисков инвестиционного проекта / Ю. Н. Николаев // Аспирант и соискатель, 2006. - № 2. С. 34-41

78. Новикова Н. Г. Внедрение маркетинг менеджмента в организациях жилищного хозяйства / Н. Г. Новикова. - Иркутск: Изд-во БГУЭП, 2005. - 79 с.

79. Орентлихер Л. П. Методология количественной оценки риска при анализе качества лакокрасочных покрытий, научная статья / Л. П. Орентлихер,

В. И. Логанина, Е. В. Мацкевич, В. В. Голубев // Жилищное строительство. -2007.-№9.-С. 50.

80. Перфильева Ю. В. Рынок недвижимости : учеб.-метод. комплекс для специальности 080102 «Мировая экономика» / Ю. В. Перфильева. - Иркутск: Изд-во ИрГТУ, 2007. - 74 с.

81. Правила добровольного страхования строительно-монтажных рисков от 6 февраля 1995 г. № 24 : Утвержденные Решением Правления ООО «ХК «Росгосстрах» протокол от 23 мая 2006 г. № 64. - М. - 87 с.

82. Расчет страховых тарифов к правилам страхования ОАО Росгосстрах по рисковым видам страхования № 02 - 03 - 36. от 8.07.1993 г.

83. Регионы России. Социально-экономические показатели. 2011: Р32 Статистический сборник / Росстат. - М., 2011. - 990 с.

84. Реконструкция и капитальный ремонт жилых и общественных зданий : справ, производителя работ / В. Л. Вольфсон, В. А. Ильяшенко, Р. Г. Ко-миссарчик. - 2-е изд. - М.: Стройиздат, 2001. - 251 с.

85. Романовского М. В. Финансы : учеб. для вузов / М. В. Романовский, О. В. Врублевская, Б. М. Сабанти и др. - М.: Перспектива: Юрайт, 2000. - 518 с.

86. Россия 2010: Стат. Справочник / Р76 Росстат. - М., 2010 - 58 с.

87. Россия в цифрах 2012: Краткий статистический сборник / Р76 Росстат.-М., 2012.-573 с.

88. Росстат Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Иркутской области (Иркутсксттат) Отдел государственной статистики в городе Иркутске.

89. Рыжкин И. И. Безопасность строительства и обязательное страхование гражданской ответственности / И. И. Рыжкин // Страховое дело. - 2006. - № 13.-С. 17.

90. Семенов А. С. Оценка физического износа ленточных каменных фундаментов / А. С. Семенов // Жилищное строительство. - С. 2.

91. Симионова Н. Е. Методы оценки и технической экспертизы недвижимости : учеб. пособие / Н. Е. Симионова, С. Г. Шеина. - М.: МарТ, 2006. - 447 с.

92. Сирош Т. М. Особенности страхования строительно-монтажных рисков / Т. М. Сирош. - М., 2008.

93. Скуфинский О. А. Недвижимость как ресурс, текст, / О. А. Скуфин-ский, А. Кременской // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. -2010,-№8.-С. 12-14.

94. СНиП 12-01-2004. Организация строительства.

95. Современное управление : энцикл. справ.: в 2 т.: перевод / Амер. ас-ссоц. упр.; под ред. Д. Н. Карпухина, Б. 3. Мильнера. - М.: Издатцентр, 1997. -Т. 2 .

96. СП 13-102-2003. Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений - с.26.

97. Сперанский А. А. Краткий курс по экономическому анализу : учебник / А. А. Сперанский, Е. А. Пахомчик. - М.: Окей-книга, 2011. - 191 с.

98. Статистический сборник Иркутстат г. Иркутск 2008 г. / Федеральная служба государственной статистики. «Инвестиции и строительство в Иркутской области». - 1995-2008 гг

99. Страхование : метод, пособие для специальности 06.06.00 «Мировая экономика». - Иркутск: Изд-во ИрГТУ, 2002. - 18 с.

100. Схемы операционного контроля качества строительных, ремонтно-строительных и монтажных работ : справоч. пособие / Некоммерческое партнерство «Саморегулируемая организация строителей Байкальского региона». -Иркутск, 2008. - 278 с.

101. Тамразян. А. Г. Анализ риска как инструмент принятия решений строительства подземных сооружений / А. Г. Тамразян // Жилищное строительство. - 2012. -№ 2. - С. 50

102. Терских Г. П. Основы управления проектами : учеб. пособие / Г. П. Терских. - Иркутск: Изд-во ИрГТУ, 2003. - 114 с.

103. Токаренко Г. С. Методы оценки рисков: Финансовый менеджмент / Г. С. Токаренко. - М., 2006. - 234 с.

104. Травин В. И. Капитальный ремонт и реконструкция жилых и общественных зданий : учеб. пособие для архитектур, и строит, специальностей вузов / В. И. Травин. - Ростов н/Д: Феникс, 2002. - 250 с.

105. Тэпман JI. Н. Риски в экономике : учеб. пособие для вузов/Jl. Н. Тэп-ман ; под ред. проф. В. А. Швандара. - М.: ЮНИТИ-Дана, 2002. - 380 с.

106. Уткин Э. А. Управление рисками предприятия / Э. А. Уткин. - СПб, 2003. .-274 с.

107. Ушаков И. И. Основы диагностики строительных конструкций : учеб. пособие / И. И. Ушаков, Б. А. Бондарев. - Ростов н/Д: Феникс, 2008. - 204 с.

108. Фетисов Г. Г. Организация деятельности центрального банка : учебник / Г. Г. Фетисов, О. И. Лаврушин, И. Д. Мамонова ; под общ. ред. Г. Г. Фетисова. - М.: Кнорус, 2006. - 432 с.

109. Филиппов Л. А. Оценка бизнеса : учеб. пособие для вузов / Л. А. Филиппов. - М.: КНОРУС, 2007. - 707 с.

110. Финансово-кредитный энциклопедический словарь / под ред. А. Г. Грязновой. - М.:Финансы и статистика, 2002. - 680 с.

111. Фомичев А. Н. Риск-менеджмент : учеб. пособие / А. Н. Фомичев. -М.: Дашков и К°, 2004. - 291 с.

112. Химичёва Н. И. Финансовое право : учебник / О. Н. Горбунова и др. - 3-е изд., перераб. и доп. - М.: Юристъ, 2003. - 749 с.

113. Хитрова Е. М. Актуарные расчеты в страховании : учеб. пособия / Е. М. Хитрова. - Иркутск: Изд-во БГУЭП, 2008. - 129 с.

114. Цветкова Е. В. Риски в экономической деятельности : учеб. пособие / Е. В. Цветкова, И. О. Арлюкова. - СПб., 2002. - 248 с.

115. Чернов Г. В. Управление рисками / Г. В. Чернов. - М., 2005. - 303 с.

116. Чернова Н. И. Математическая статистика : учеб. пособия / Н. И.Чернова. - Новосибирск: Изд-во СибГУТИ, 2009. - 90 с.

117. Черняк В. 3. Экономика и управление на предприятии (строительство) : учеб. для вузов / В. 3. Черняк. - М.: КНОРУС, 2007. - 730 с.

118. Шапкин А. С. Экономические и финансовые риски: Оценка управления финансовым портфелем / А. С. Шапкин. - М., 2006. - 200 с.

119. Шахов В. В. Страхование : учеб. для вузов / В. В. Шахов. - М.: ЮНИТИ-Дана, 2003. - 311 с.

120. Шеина С. Г. Определение удельной стоимости капитального ремонта жилых домов / С. Г. Шеина, Е. М. Жукова // Жилищное строительство. -2008.-№ 11.-С. 28.

121. Штайнхофф Дэн. Основы управления малым бизнесом / Дэн Штайн-хофф ; пер. с англ.; под общ. ред. Ю. В. Шленова. - М.: Бином, 1997. - 493 с.

122. Экономика и право: большой толковый словарь-справочник / авт.-сост. JI. П. Кураков, В. Л. Кураков. - М.: Вуз и шк., 2003. - 866 с.

123. Экономический анализ инвестиционных проектов. - М.: ЮНИТИ. Банки и биржи, 1997. - 235 с.

124. Экспресс-информация / Росстат. Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Иркутской области (Иркутскстат). Отдел государственной статистики в г. Иркутске. — 16 с.

125. Яковлева Т. А. Страхование : учеб. пособие / Т. А. Яковлева, О. Ю. Шевченко. - М.: Экономистъ, 2004. - 217 с.

126. Ведомости — словарь бизнеса [Электронный ресурс]. - URL : www.vedomosti.ru./glossaryüjaTa обращения: 25 сентября 2012)

127. ВСН 58-88(р). Положение об организации, проведении реконструкции, ремонта и технического обследования жилых зданий объектов коммунального хозяйства и социально-культурного назначения [Электронный ресурс]. -URL : http://dic.academic.rU/dic.nsf/stroitel/l 1504. (дата обращения: 25 сентября 2012)

128. Глоссарий.ги [Электронный ресурс]. - URL : www.glossary.ru.

129. Гриненко С. В. Экономика недвижимости : конспект лекций [Электронный ресурс]. / С. В. Гриненко. - URL : http://www.aup.ru/books/m94/ 3_5_2.htm. (дата обращения: 24 декабря 2012).

130. Информационный сайт для оценщиков — Костанайский оценщик [Электронный ресурс]. - URL: http://ocenka-kst.narod.ru/servis/klassifikatsiya zhilih zdanii/.faaTa обращения: 25 сентября 2012)

131. МДС 13-6.2000. Методика по определению непригодности жилых зданий и жилых помещений для проживания [Электронный ресурс]. - URL : http://dic.academic.ru/dic.nsf/stroitel/11504. (дата обращения: 21 июля 2012).

132. Министерство регионального развития Российской Федерации [Электронный ресурс]. - URL : www.minregion.ru. (дата обращения: 15 декабря 2012)

133. Определение термина жилое помещение [Электронный ресурс]. / RealtyMag.ru - 1-й доступный в недвижимости. - URL : http://www.realtymag.ru/terms/49. (дата обращения: 16 января 2012).

134. Перминова А. С. Курс лекций [Электронный ресурс]. / А. С. Перми-нова. - URL : www.ma-na-ger.ru/theory/121 -2010../754-2010-01 -02-14-37-40. (дата обращения: 20 мая 2012).

135. Плышевский Б. П. Теория воспроизводства и методология макроэкономического анализа : учеб. пособие / Б. П. Плышевский. - М., 2011. - 62 с. -URL: http://www.econ.msu.ru/cmt2/../Mag 2011 Plushevsky B_P_TViMMA.doc (дата обращения: 14 февраля 2012).

136. Симионова Н. Е. Физический износ зданий [Электронный ресурс]. / Н. Е. Симионова, С. Г. Шеина. - URL : http://kupimdom.ru/modules/Articles/ article.php?storyid=87&storypage=l. (дата обращения: 09 июня 2012).

137. Современный экономический словарь под ред. Б. А. Райзберг, JI. Ш. Лозовского, Е. Б. Стародубцева. - 5-е изд., перераб. и доп. — М.: ИНФРА-М,

2007. — 495 с [Электронный ресурс]. - URL : http://www.bank24.ru (дата обращения: 14 марта 2012).

138. Страхование. Виды страхования — Страховой рынок. Финансовые основы [Электронный ресурс]. - URL : http://insured.tj. (дата обращения: 26 ноября 2012).

139. Страхование, страховые услуги, страховые компании [Электронный ресурс]. - URL : www.strahuemvseh.ru. (дата обращения: 17 февраля 2012).

140. Экономический словарь [Электронный ресурс]. - URL : http://abc.informbureau.com. (дата обращения: 05 октября 2012).

141. Электронный ресурс. - URL

http://www.math.rsu.ru/build/base/doc/69.ru.txt. (дата обращения: 24 января 2013).

142. Электронный ресурс. - URL : www.risk24.ru (дата обращения: 17 мая

2012).

143. Электронный ресурс. - URL : www.vedomosti.ru./glossary (дата обращения: 24 сентября 2012).

144. Энциклопедия ФИНАНСОВЫЕ РЕЗЕРВЫ финансы [Электронный ресурс]. - URL : www.mabico.ru/lib/2015.html. (дата обращения: 14 августа 2012).

145. Таблицы сложных процентов [Электронный ресурс]. - URL: gammacom.ru/files/file96304498.doc (дата обращения: 14 августа 2012).

Обратите внимание, представленные выше научные тексты размещены для ознакомления и получены посредством распознавания оригинальных текстов диссертаций (OCR). В связи с чем, в них могут содержаться ошибки, связанные с несовершенством алгоритмов распознавания. В PDF файлах диссертаций и авторефератов, которые мы доставляем, подобных ошибок нет.