Структурные сдвиги иностранного инвестирования на рынке недвижимости: на примере рынка гостиничной недвижимости тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.14, кандидат экономических наук Панова, Анна Владимировна

• Панова, Анна Владимировна
• кандидат экономических наук
• 2009

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Панова, Анна Владимировна

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ.

1.1. Сущность недвижимости и иерархия понятий рынка недвижимости.

1.2. Правовая основа функционирования и регулирования рынка недвижимости.

1.3. Структура и особенности функционирования рынка недвижимости.

1.4. Особенности инвестирования в недвижимость.

ГЛАВА 2 ИНВЕСТИЦИИ НА МИРОВОМ РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ.

2.1 Структурные изменения инвестиционных процессов на мировом рынке недвижимости.

2.2 Инвестиции в мировой рынок гостиничной недвижимости.

2.3 Мировые тенденции инвестирования в недвижимость.

ГЛАВА 3 ИНОСТРАННЫЕ ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ РОССИИ.

3.1 Характеристика инвестиционных процессов на рынке недвижимости России.

3.2 Иностранные инвестиции в гостиничную недвижимость Санкт-Петербурга.

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Структурные сдвиги иностранного инвестирования на рынке недвижимости: на примере рынка гостиничной недвижимости»

Актуальность темы исследования

В последнее десятилетие можно было наблюдать заметную активизацию инвестиционных процессов на рынке недвижимости. Данная активизация охватывала практически все рынки, как в географическом, так и отраслевом плане. Например, в России за 2007 год инвестиции в коммерческую недвижимость составили 21 млрд. долл., или 18% от всех иностранных инвестиций в экономику РФ. При этом по сравнению с аналогичным показателем в 2006 году, который составил 4,23 млрд. долл. США, рост составил около 500%1.

Активизация инвестиционных процессов, по мнению автора, имела спекулятивную природу. Усиление притока инвестиций в недвижимость началось после падения фондовых рынков в 2000 году в США, когда недвижимость выступила альтернативным инвестиционным активом в условиях финансовой нестабильности. Увеличение объема капитала, инвестируемого в данный рынок, привело к стремительному росту цен на недвижимость практически во всех странах мира. Такое развитие процессов явилось катализатором возникновения глубокого кризиса на данном рынке. Кризис, охвативший рынок недвижимости США, а впоследствии и других стран в 2007 году свидетельствуют об актуальности исследования причин текущего развития инвестиционных процессов и прогнозирования будущего их развития. Особое внимание проблема устойчивого развития инвестиционных процессов на рынке недвижимости приобретает в связи с тем, что, как правило, кризисы на рынке недвижимости вызывают кризисы финансовой системы в целом.

В основе подобного поведения, как представляется, лежат структурные сдвиги инвестиционных процессов на рынке недвижимости. Начало 2000 годов

1 По данным компании Colliers International (http:// www.colliers.ru) и Россгата (http://www.gks.ru) было ознаменовано значительным притоком инвестиций на данный рынок, который продолжался до 2007 года. Именно увеличение объема инвестиций в рынок недвижимости определило направление и основные характеристики развития мирового рынка недвижимости в эти годы. Кризис, охвативший вначале американский, а затем и мировой рынок недвижимости в 2007 году, ознаменовал переход к новой структуре и качеству инвестиционных процессов на рынке недвижимости.

Развитие данных процессов и структурные сдвиги в инвестировании можно проследить не только в рамках мирового рынка, или рынка отдельной страны, но также и на отдельном сегменте. В настоящей работе таким сегментом выступает гостиничная недвижимость, как один из самых сложных сегментов коммерческой недвижимости с точки зрения структуры.

Рынок Санкт-Петербурга обладает наибольшим среди российских городов потенциалом с точки зрения развития проектов гостиничной недвижимости. Этому способствует ряд факторов, в том числе уникальное культурно-историческое наследие, статус бывшей столицы империи, близость к Европе. Это обуславливает достаточно высокий уровень (относительно других российских городов) туристического потока, что в свою очередь делает его привлекательным для иностранных инвесторов и гостиничных операторов. В последние годы наметился выход крупнейших гостиничных операторов на рынок Санкт-Петербурга. Несмотря на текущий кризис и сокращение инвестиций в недвижимость в ближайшие годы, рынок Санкт-Петербурга остается ненасыщенным, поэтому при возобновлении активности на рынке недвижимости ожидается дальнейшее развитие гостиничных проектов. Следовательно, при планировании инвестиций в данный сегмент, необходимо уже на данном этапе определить перспективы и возможные направления его развития в Санкт-Петербурге. Для этого необходимо изучить мировой опыт функционирования рынка гостиничной недвижимости. Особую важность представляет выявление структурных сдвигов инвестирования на данном рынке, которые и определяют его дальнейшее развитие.

Степень разработанности проблемы. Исследования инвестиций в недвижимость проводились по преимуществу западными специалистами. В последние десять лет почти все подобные исследования . являются узконаправленными и изучали перспективы и механизмы секьюритизации недвижимости, развитие которых во многом и спровоцировало ипотечный кризис. В частности, основная масса работ посвящена теме развития REIT (Real Investment Trusts, фонды инвестиций в недвижимость), с деятельность которых способствовала развитию рынка долевых ценных бумаг на основе недвижимости. Данную тематику разрабатывали следующие ученые: С. Грахам, JI. Коробов, С. Стивенсон, Дж. Найт.

Исследованиями роли рынка недвижимости в возникновении кризисов в свое время занимались многие ученые, в том числе и специалисты мирового банка и международного валютного фонда, такие как Б. Ренод, Р. Дж. Херринг, а также А. Дехеш, П. Хендершот, Р. Вернер. Но данные исследования в основном проводились в 2000 годах и не затрагивали эволюцию механизмов трансмиссии, а также текущий ипотечный кризис.

Исследованиям инвестиций в гостиничную недвижимость посвящено несколько работ; особенно тщательно данная тема была разработана Ст. Рашмором, но его работы носят более прикладной характер.

Необходимо отметить, что в отечественной литературе тема инвестиций в недвижимость является слабоизученной и все исследования и публикации носят в основном практический характер и не затрагивают фундаментальных основ процесса инвестирования. Тем не менее, ряд отечественных исследователей затрагивают тему инвестиций в недвижимость в ходе изучения функционирования рынка недвижимости в целом. К ним относятся: Максимов С.Н., Горемыкин В.А., Тарасевич Е.И., Стерник С.В., Грибовский С.В., Цогоев

С., и ряд других. Также рынок гостиничной недвижимости отечественными исследователями в большинстве случаев рассматривается как составная часть рынка туризма в целом. Рынок туризма широко освящен в отечественной литературе; к работам по данной отрасли можно отнести труды Гуляева В. Г., Зонина H.A., Кириллова А.Т., Бондаренко Г.А., Сенина B.C. На инвестиции в недвижимость влияет инвестиционная политика и привлекательность России в целом для иностранных инвесторов. Проблемы развития инвестиционных отношений разрабатывались следующими отечественными авторами: Кокушкиной И. В, Логиновым Е. JI. и Зубченко JI.A.

Исследование природы экономического развития всегда занимало важное место в работах отечественных и зарубежных ученых. К работам по данной отрасли относятся работы и классиков экономической мысли таких как А.Смит, Д. Риккардо, К. Маркс, так и работы современных экономистов Кузнецовой Н.П., Абалкина JI. И. Многие из исследователей уделяли особое внимание проблеме наличия и сущности структурных сдвигов. Среди данных трудов можно выделить работы А. Мэдцисона, Красильникова О. Ю. Но в данных работах проводится анализ структурных сдвигов в целом в экономике, а не на рынке недвижимости в отдельности.

Таким образом, на данный момент, как в отечественной, так и в зарубежной литературе остается малоизученными фундаментальные основы процесса инвестирования в недвижимость, а именно: наличие структурных сдвигов инвестирования в недвижимость, а также развития данных процессов в определенных сегментах (как, например, гостиничный сегмент) и на определенных региональных рынках. Также недостаточно изученной остается проблема влияние рынка недвижимости на экономику в целом.

Целью настоящей работы является выявление структурных изменений иностранного инвестирования на мировом рынке недвижимости.

Для достижения данной цели в работе поставлены следующие задачи:

• выявить основы функционирования рынка недвижимости;

• осуществить анализ влияния рынка недвижимости на экономику в целом и определить факторы, сигнализирующие о возникновении кризисных явлений на рынке недвижимости;

• выявить наличие структурных сдвигов инвестиционных процессах на мировом рынке недвижимости;

• проанализировать механизмы осуществления инвестиций в недвижимость и классифицировать инструменты инвестиций;

• определить особенности инвестиционных процессов и выявить структурные сдвиги при инвестировании в гостиничную недвижимость;

• составить прогноз возможного развития российского рынка недвижимости и динамики иностранных инвестиций на этот рынок в контексте структурных сдвигов иностранного инвестирования;

• спрогнозировать развитие инвестиционных процессов на рынке недвижимости Санкт-Петербурга, а также разработать зонирование города и указать территории, наиболее интересные для иностранных инвесторов. Объектом исследования в настоящей работе выступает мировой рынок недвижимости. Предметом исследования структурные сдвиг, возникающие при инвестировании в недвижимость.

Теоретической и методологической основой исследования являются положения, сформулированные в трудах отечественных и зарубежных ученых, посвященных научным и прикладным проблемам развития мировой экономики и международных экономических отношений, в частности инвестиционным отношениям, а также рынку недвижимости. В ходе анализа используются общепризнанные положения макроэкономической теории, такие как: теории циклов Слуцкого Е.Е., Джевонса У., Парето В., положения, касающиеся цикличности рынка К. Маркса, теории структурных сдвигов Красильникова О. Ю., современная портфельная теория, теории прямых инвестиций. В работе также используются положения теории экономической географии: модели развития города Берждесса Э., Хойта Г., Харриса С., Ульмана Е., и другие теории.

Информационной базой для исследования послужили данные по зарубежному и российскому рынку недвижимости, публикуемые следующими организациями: RICS, ULI, IPD, Федеральная резервная система США, банк JP Morgan Chase, Ассоциация управляющих недвижимостью США (NCREIF), РТС, интернет-портал «Europroperty», Росстат, ЦБ РФ и др.

В работе использовались аналитические отчеты и обзоры по рынку недвижимости, публикуемые международными консалтинговыми компаниями в области недвижимости: RCAnalitcs, Jones Lang Lasalle, Colliers, CBRE, Chushman&Wakefield и другими, а также данные некоторых компаний -операторов локальных рынков недвижимости.

Научная новизна исследования заключается в том, что впервые в отечественной практике был проведен анализ иностранных инвестиций в гостиничную недвижимость на определенном региональном рынке.

Основные положения диссертационного исследования, которые определяют его научную новизну, заключаются в следующем:

• выявлены и систематизированы страновые особенности организации системы установления прав на недвижимость и определен наиболее эффективный тип ее функционирования;

• выявлено существование структурных сдвигов иностранного инвестирования на рынке недвижимости, которые определяли развитие данного рынка на определенный период;

• аргументировано доказано, что одной из основных причин экономических кризисов, 1980х—2000х годов, на рынках отдельных стран являлись спекулятивные инвестиции в недвижимость, показана эволюция механизмов трансмиссии кризисных явлений на другие рынки;

• определены и систематизированы факторы, сигнализирующие о возможности появлении кризисных явлений на рынках отдельных стран;

• представлен прогноз развития инвестиционных процессов на мировом рынке недвижимости в контексте происходящих структурных сдвигов на рынке;

• выявлена система и разработана классификация инструментов инвестирования в недвижимость, определены преимущества и недостатки того или иного класса инструментов;

• составлен прогноз развития российского рынка недвижимости и инвестиционных процессов на данном рынке;

• выделены основные модели пространственного развития гостиничной недвижимости в крупнейших городах Европы и мира;

• определена модель пространственного развития гостиничной недвижимости в Санкт-Петербурге.

Практическая значимость результатов исследования состоит в том, что основные выводы и полученные результаты работы ориентированы на практическое использование в деятельности всех участников рынка инвестиций и рынка недвижимости, в частности: профессиональных инвесторов, в том числе, институциональных, девелоперских компаний, владельцев и пользователей гостиничной недвижимости, государственных органов, регулирующих рынок недвижимости. Также проведенное исследование может быть использовано в процессе преподавания учебных курсов по темам "Мировой рынок недвижимости", "Экономика недвижимости" и ряда других.

Заключение диссертации по теме «Мировая экономика», Панова, Анна Владимировна

Выводы по третьей главе:

1. Активизация инвестиционных процессов на мировом рынке затронула и российский рынок недвижимости. Усиление притока инвестиций в российскую недвижимость приходится на 2005 год, т.е. соответствует гипотезе о структурном сдвиге в иностранном инвестировании на мировом рынке. После усиления инвестиционных потоков в 2000 годы, по мере снижения доходности на развитых рынках недвижимости, профессиональные инвесторы стали выходить на развивающиеся рынки. Одним из таких перспективных рынков являлся рынок России.

2. При анализе внешнего воздействия на процесс развития российского рынка недвижимости можно выделить два направления: воздействие структурных сдвигов иностранного инвестирования, выраженного 1) усилением инвестиционных потоков и 2) последующим сокращением инвестиционной активности (американским ипотечным кризисом).

3. Усиление притока иностранных инвестиций на рынок недвижимости привело ко многим структурным изменениям в процессах функционирования: 1) под влиянием данных процессов произошли реформы законодательства в сфере недвижимости, направленные на повышение прозрачности рынка; 2) усиление активности на рынке недвижимости привело к усилению процессов специализации его участников и появлению унифицированного продукта.

4. Интенсификация инвестиционных процессов оказала влияние и на динамику рынка и вызвала рост цен. Рост цен приводил к росту доходности и тем самым, усиливая скорость и рост объема инвестиций в российскую недвижимость, как со стороны иностранных инвесторов, так и со стороны российских компаний.

5. Анализ факторов, сигнализирующих о возможности появления кризисных явлений на рынке недвижимости, позволил констатировать вероятность возникновения внутреннего кризиса на российском рынке недвижимости.

6. Последующее развитие рынка будет обусловлено взаимовлиянием двух тенденций: внутреннего развития и влияния внешнего фактора (мирового кризиса).

7. Анализ рынка Санкт-Петербурга показывает, что если бы он развивался по своему внутреннему сценарию, то в ближайшие годы достиг бы точки насыщения. Мировой финансовый кризис привел к кредитному сжатию и повышению процентных ставок, что заморозило девелоперскую активность.

8. При переходе экономики к фазе оживления, когда капитал снова станет доступным и спрос снова станет платежеспособным; девелоперская активность возобновится и рынок недвижимости опять продолжит свое стремление к точке насыщения.

9. Под воздействием мирового финансового кризиса произошло смещение точки насыщения петербургского рынка. То есть мировой кризис положительно повлиял на динамику петербургского рынка недвижимости, удлинив его фазу роста.

10.Характер дальнейшего развития также будет следовать мировым тенденциям инвестиционных процессов, то есть при наступлении фазы оживления рынок также продолжит свое развитие. Однако, если предыдущий рост был во многом основан на спекулятивных инвестициях, то последующий период роста будет основан на фундаментальных факторах, поэтому очевидно, что объем и интенсивность инвестиций в недвижимость будет значительно меньше. Следовательно, рост цен не будет таким же стремительным как в предыдущий период.

11.Таким образом, инвесторам и девелоперам предстоит более тщательно подходить к планированию будущего объекта, так как его доходность будет в основном зависеть от того дохода, который он будет генерировать, а не от роста цен.

12.В этой связи следует особое внимание уделить определению перспектив развития того или иного сегмента на определенном региональном рынке. В данной работе проводится анализ рынка гостиничной недвижимости в Санкт-Петербурге.

13.Гостиничная недвижимость является одной из функций использования земли (land use), которая претерпевает изменения по мере развития города, поэтому анализ пространственных моделей развития города, также помогает объяснить текущее развитие гостиничной недвижимости и спрогнозировать тенденции его будущего развития. Анализ развития гостиничной недвижимости различных городов мира (главным образом европейских туристических центров) показал, что структура размещения отелей тяготеет к трем моделям: концентрической, секторальной и многосекторной.

14.Исходя из размещения отелей в Санкт-Петербурге по состоянию на 2008 год, можно прийти к выводу, что на данный момент к Санкт-Петербургу применима концентрическая модель развития города, при которой гостиничная недвижимость располагается в центральном квартале. Тем не менее, анализ тенденций будущего развития позволяет сделать вывод о том, что в будущем развитие города и гостиничной недвижимости будет тяготеть к модели множества центров

15.Анализ расположения гостиничной недвижимости в крупнейших городах Европы и мира позволил выделить важную характеристику размещения большинства отелей: гостиничные объекты в контексте пространственного размещения имеют тенденцию к концентрации.

Т.е. говоря о размещении гостиничных объектов целесообразно в рамках одного географического региона (как правило, города) выделять различные кластеры размещения гостиничных объектов.

16.На территории Санкт-Петербурга можно выделить несколько кластеров гостиничной недвижимости. К функционирующим относится один — центральный. Анализ перспектив развития городских территорий позволяет выделить еще несколько потенциальных кластеров. Выделение потенциальных гостиничных кластеров имеет принципиальное значение для инвесторов в гостиничную недвижимость. Благодаря данному анализу выделяются территории, на которых возможна успешная реализация гостиничной функции за пределами исторического центра.

17.Данный анализ также представляет важность в контексте структурного сдвига инвестиционных процессов на рынке недвижимости. Прошлый этап развития гостиничного рынка характеризовался высокой доходностью вложений в связи с ростом цен. Будущее развитие рынка будет основано на фундаментальных факторах, что потребует более тщательного анализа для выбора местоположения будущего объекта.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

На основе проделанной работы были сделаны следующие выводы:

1. Основное свойство недвижимости как экономического актива -иммобильность. Но для функционирования рынка необходимо свободное перемещение товара от продавца покупателю. «Перемещение» недвижимости происходит через оборот прав на нее;

2. Для функционирования рынка недвижимости и осуществления трансграничных инвестиций необходимо, чтобы в государстве существовали механизмы для функционирования системы землевладения (tenure system), которая обеспечивает сохранность прав и переход прав на объекты от одного участника рынка другому и включает систему учета объектов недвижимости. Поэтому данная система является основой для функционирования рынка;

3. Недвижимость одновременно является и реальным активом (для личного использования) и финансовым активом. Так жилая недвижимость приобретается в основном для использования, а коммерческая в качестве инвестиций с целью получения дохода;

4. Исключительную роль инвестиций в недвижимость в функционировании национальной и мировой экономики подтверждает тот факт, что именно инвестиции в недвижимость послужили причиной основных финансовых кризисов, произошедших в мировой экономики за последнее десятилетие;

5. Проведенный анализ причин возникновения и развития основных финансовых кризисов мировой экономики позволил выделить следующие «сигнальные факторы», свидетельствующие о нарастании кризисных явлений на рынке недвижимости: значительный рост притока инвестиций (иностранных и национальных) в сектор недвижимости; увеличение кредитования недвижимости банковским сектором (рост доли кредитов под залог недвижимости в общем объеме банковских кредитов); спекулятивный рост цен; сильная корреляция динамики роста рынка недвижимости и фондового рынка (т.е. недвижимость воспринимается как один из активов для вложения спекулятивных инвестиций); стабильный рост экономики в течение продолжительного периода; рост сектора недвижимости значительно опережающий рост экономики в целом;

6. Анализ фундаментальных причин, вызвавших кризисы, позволяет проследить эволюцию взаимодействия финансового рынка и рынка недвижимости и механизмов трансмиссии кризисов. Если раньше трансмиссия происходила в основном через трансграничные притоки или оттоки капитала между отдельными странами, то сейчас кризис распространяется на глобальную экономику посредством секьюритизации;

7. Развитие инвестиционных процессов оказывает основное влияние на формирование и функционирование рынка недвижимости.

8. Инвестиционные процессы на рынке недвижимости постоянно находятся в развитии: меняется объем инвестиций, их структура, географическое распределение. То есть наряду с количественными конъюнктурными изменениями динамики инвестиций, происходят и качественные изменения в инвестировании в недвижимость. Таким образом, в развитии данных процессов имеют место структурные сдвиги.

9. Именно данные структурные сдвиги и обуславливают основные характеристики развития инвестиционных процессов на определенный период.

10.В 2000 годы можно констатировать наличие структурного макросдвига инвестиционных процессов. В последние десятилетие наблюдалась активизация процессов на глобальном рынке недвижимости. До ипотечного кризиса в США, объем инвестиций в данный сектор неуклонно возрастал Значительный приток спекулятивны х инвестиций в недвижимость в связи с финансовой нестабильностью на других рынках, определил основные характеристики дальнейшего развития мирового рынка недвижимости в последующие годы.

11.После падения фондовых рынков на рынок недвижимости обратили особое внимание профессиональные инвесторы: банки, инвестиционные фонды и подобные структуры. Привлечение данного рода инвесторов вызвало ряд структурных изменений на, мировом рынке недвижимости: повышение специализации участников, повышение транспарентности национальных рынков, процесс унификации продукта.

12.Кризис на рынке недвижимости привел не только к количественному снижению объема инвестиций, — он коснулся главной причины предшествовавшего роста — инвестиций в недвижимость со стороны профессиональных участников.

13. Сегмент гостиничной недвижимости наиболее отличается от остальных сегментов. Если на остальных сегментах основными участниками являются три класса: инвесторы, девелоперы и арендаторы, то в структуре гостиничного рынка особое место занимают гостиничные сети.

14.В ходе развития инвестиционных процессов как на мировом рынке недвижимости в целом, так и на рынке гостиничной недвижимости в рассматриваемый период 2000-2008 года можно выделить два структурных сдвига, которые определили развитие инвестиционных процессов: усиление инвестиционных процессов в 2000 годах и спад инвестиционной активности в 2007 году.

15.Приход на рынок гостиничной недвижимости профессиональных инвесторов явился катализатором для следующих процессов: 1.

Углубление специализации участников рынка. 2. Расширение географии присутствия сетей.

16.Активизация инвестиционных процессов на мировом рынке затронула и российский рынок недвижимости. Усиление притока инвестиций в российскую недвижимость приходится на 2005 год, т.е. соответствует гипотезе о структурном сдвиге в иностранном инвестировании на мировом рынке.

17.При анализе внешнего воздействия на процесс развития российского рынка недвижимости можно выделить два направления: воздействие структурных сдвигов иностранного инвестирования, выраженного 1) усилением инвестиционных потоков и 2) последующим сокращением инвестиционной активности (американским ипотечным кризисом).

18.Усиление притока иностранных инвестиций на рынок недвижимости привело ко многим структурным изменениям в процессах функционирования: 1) под влиянием данных процессов произошли реформы законодательства в сфере недвижимости, направленные на повышение прозрачности рынка; 2) усиление активности на рынке недвижимости привело к усилению процессов специализации его участников и появлению унифицированного продукта.

19.Под воздействием мирового финансового кризиса произошло смещение точки насыщения петербургского рынка. То есть мировой кризис положительно повлиял на динамику петербургского рынка недвижимости, удлинив его фазу роста.

20.Гостиничная недвижимость является одной из функций использования земли (land use), которая претерпевает изменения по мере развития города. Анализ развития гостиничной недвижимости различных городов мира (главным образом европейских туристических центров) показал, что структура размещения отелей тяготеет к трем моделям: концентрической, секторальной и многосекторной.

21.Исходя из размещения отелей в Санкт-Петербурге по состоянию на 2008 год, можно прийти к выводу, что на данный момент к Санкт-Петербургу применима концентрическая модель развития города. В будущем развитие города и гостиничной недвижимости будет тяготеть к модели множества центров

22.Анализ расположения гостиничной недвижимости в крупнейших городах Европы и мира позволил выделить важную характеристику размещения большинства отелей: гостиничные объекты в контексте пространственного размещения имеют тенденцию к концентрации. Т.е. говоря о размещении гостиничных объектов целесообразно в рамках одного географического региона (как правило, города) выделять различные кластеры размещения гостиничных объектов.

23. На территории Санкт-Петербурга можно выделить несколько кластеров гостиничной недвижимости. К функционирующим кластерам относится один - центральный. Анализ перспектив развития городских территорий позволяет выделить еще несколько потенциальных кластеров.

24. Данный анализ также представляет важность в контексте структурного сдвига инвестиционных процессов на рынке недвижимости. Прошлый этап развития гостиничного рынка характеризовался высокой доходностью вложений в связи с ростом цен. Будущее развитие рынка будет основано на фундаментальных факторах, что потребует более тщательного анализа для выбора местоположения будущего объекта.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Панова, Анна Владимировна, 2009 год

1. Борисов, Е. В. Ценовые "пузыри" на рынке недвижимости / Е.В. Борисов // Банковское дело. 2006. - №1. - С. 23-28.

2. Бузова, И. А. Инвестиции в недвижимость: методы обоснования финансовых решений : автореф. дис. канд. экон. наук / Бузова Ирина Анатольевна; С.-Петерб. гос. ун-т. СПб., 2000. - 20 с.

3. Буренина М. С. Прогулки по Невскому проспекту. СПб. : Литера, 2002. - 270 с.

4. Виноградов Д. В. Экономика недвижимости Электронный ресурс. http://www.subschet.ru/

5. Володин С.В.Законотворческая деятельность Московской области в сфере архитектуры и градостроительства Электронный ресурс. // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2006. - № 1(2). <http://dpr.ru/joumal/journal2728.htm>

6. Гарипова, 3. Л. Влияние цикличности рынка жилья на залоговую стоимость в ипотечном кредитовании / З.Л. Гарипова, Е.В. Гарипов // Банковское дело. 2005. - №4. - С. 51-56.

7. Греф Г.О. О мерах no реализации земельной реформы и развитию рынка Электронный ресурс. // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2005. - № 2. <http://dpr.ru/joiuiial/jounial233.htm>

8. Греф Г.О. Общее описание земельного фонда в Российской Федерации Электронный ресурс. И Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2005. - № 2. http :// dpr.ru/journal/journal234 .htm

9. Григорьева О. М. Организация синдицированного кредитования в России : автореф. дис. . канд. экон. наук / Григорьева Ольга Михайловна ; Гос. ун-т упр.. М., 2004. - 20 с.

10. Данилина Ю. В. Развитие рынка синдицированного кредитования // Банковское дело. 2005. - N 6. - С. 60-63.

11. Данько C.B. Организационно-экономические аспекты управления земельно-имущественным комплексом субъекта РФ : автореф. дис. канд. экон. наук / Данько Сергей Викторович ; С.-Петерб. гос. ун-т экономики и финансов. СПб., 2005. - 22 с.

12. Даринский, А. В. География туризма в Российской Федерации Текст. : учеб. пособ. / А. В. Даринский. СПб. : Изд-во С.Петербург. гуманит. ун-та профсоюзов, 1993. - 76 с.

13. Даринский, А. В. Туристские районы Российской Федерации и Ближнего Зарубежья Текст. / А. В. Даринский. СПб. : [б. и.], 1994. -107 с.

14. Донцова Л.В. Инвестиционно-строительная деятельность: назначение, функции, участники, экономические риски Электронный ресурс. // Менеджмент в России и за рубежом. -1998. № 6. <http://www.cfín.ru/press/management/1998-6/04.shtml>

15. Дударева Е. Дома позеленели от бережливости Электронный ресурс. // Коммерсант . 2008. - № 84 http://www.kommersant.ru/doc.aspx?DocsID=893773

16. Зубченко Л. Дерегулирование финансовой сферы и банковский кризис: опыт ведущих стран Запада // Финансист. М., 1998. - N 9/10.-С. 28-29.

17. Иванов, В. В. Модель системы эффективного управления недвижимостью / В.В. Иванов, О.К. Хан // Менеджмент в России и за рубежом. 2005. - №5. - С. 43-67.

18. Иностранные инвестиции в России: современное состояние и перспективы / И. П. Фаминский, В. М. Лебедев, С. М. Романов и др.; Ред. И. П. Фламинский. М. : Международные отношения, 1995.-447 с.

19. Инфраструктура туризма и туристский бизнес Текст. : учебное пособие / [авторы-составители Л. М. Гайдукевич и др.]. Минск : БГУ, 2003. - 200 с.

20. К.П. Победоносцев «Курс гражданского права Первая часть: Вотчинные права. М., 2002,- С. 89-90.

21. Кауфманн Ю. Кадастр 2014. Видение будущего кадастровых систем / Кауфманн Ю, Стеудлер Д. Швейцария, 1998. С. 19

22. Ковальчук, А. П. Щемящее чувство. туриста. Управление инвестициями в гостиничном и туристическом комплексе // Российское предпринимательство. 2005. - N 1. - С. 104-109.

23. Кокушкина И.В. Международные инвестиционные отношения: в системе мирохозяйственных связей. / И.В. Кокушкина.- СПб. : Изд-во Наука, 2005. 230 с.

24. Коротеева Л.И. Земельно-кадастровые работы. Технология и организация. Ростов н/Д: Феникс, 2006. — с.23.

25. Крамкова Т.В. Ограничения прав на землю и обязанности Электронный ресурс. // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2004. - № 1. <http://dpr.ru/journal/journal139.htm>

26. Кужелев, И.Д. Управление недвижимостью / И. Д. Кужелев, В. Н. Стаханов, М. А. Чернышев; Рост. гос. строит, ун-т. Ростов н/Д : РГСУ, 1997. - 169 с.

27. Лисица В.Н. Виды инвестиций в международном и российском правеЭлектронный ресурс. // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2006. - № 3(2). <Ьйр:// dpr.rU/j оигпа1/] о ита129 23 ,Ы:т>

28. Лобанцова С.Н. Аргентина: шторм над банками // Лат. Америка. -М., 1996. N 10. - С. 68-81.

29. Логинов, Евгений Леонидович Региональные производственные комплексы и иностранные инвестиции Текст. : монография / Е. Л. Логинов, А. Б. Мельников, Н. Д. Эриашвили. М. : ЮНИТИ-ДАНА: Закон и право, 2004. - 220 с.

30. Максимов С.Н. Девелопмент. Развитие неподвижности. Организация. Управление. Финансирование / С.Н. Максимов. -СПб.: Питер, 2003. 256 с.

31. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. СПб: Питер, 2000. - 263 с.

32. Максимов, С. Н. Анисимов. И. М. Комплексное развитие территорий города: проблемы и перспективы // Вестник Санкт-Петербургского университета. Серия 5, Экономика. -2002г. N 2 -СПб: СПбГУ. С.54-59.

33. Максимов С.Н. Управление недвижимостью. Учебное пособие / Максимов С.Н., Бузова И.А., Васильева Н.В. СПб: Дело. -2008.-432 с.

34. Максимов С.Н. Управление имущественными ресурсами региона: Учебное пособие/ Отв. ред. С.Н. Максимов. СПб.: СПбГИЭУ. - 2006.

35. Менжулина Е.В. Особенности банковских кризисов последней четверти XX века // Экон. исслед. 1999. - N 5. - С. 29-51.

36. Мшнустин М.В. Проблемы создания единого кадастра объектов недвижимости Электронный ресурс. // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2004. - № 2. <http ://dpr.ru/journal/journal145 .htm>

37. Николаева JI.Б. Банковский кризис в Венесуэле // Лат. Америка. -М., 1996.-N9.-С. 33-38.

38. Никонов П.Н. Недвижимость, кадастр и мировые системы регистрации прав на недвижимое имущество / П.Н. Никонов H.H. Журавский; Аналитический обзор. СПб. 2006 С. 54

39. Оглоблина М.Е. О стратегии развития города Москвы на период до 2025 года Электронный ресурс. // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2007. - № 1(2). <http ://dpr .ru/j ournal/j ournal30 7,htm>

40. Оценка стоимости недвижимости Электронный ресурс. // Экономика недвижимости / Е.И.Лобанова, Т.ВЛавлова. -Новосибирск, 2003. <http://wvm.ssga.ru/AllMetodMaterial/metodmatforioot/metodich ki/lobanova-ekon-nedvig/ocenkal .html>

41. Павлов П.Н. Правовое регулирование зонирования территорий в Российской Федерации Электронный ресурс. // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2004. - № 1. <http://dpr.ru/journal/journall 38.htm>

42. Павлов П.Н., О государственном кадастре недвижимости Электронный ресурс. II Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2006. - № 3(4). <Мр ://с1рг.ги/] ошпа1/|оигпа129Д 7 ,Ь1тп>

43. Панова А.В. Иностранные инвестиции в недвижимость России //Проблемы современной экономики. 2007. - №2. - С 297-301

44. Панова А.В. Управление недвижимостью: Анализ зарубежного опыта и возможность его применения в России // Российское предпринимательство. 2007. - № 4. — С. 146-151.

45. Плескачевский В.С. Проблемы совершенствования земельного законодательства Электронный ресурс. // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2005. - № 3. <http://dpr.ru/journal/journal24l 0.1Шп>

46. Рейнхольд В. Развитие российской системы кадастрового учета как основы российской земельной реформыЭлектронныйNресурс. // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2006. - № 3(4). <http://dpr.ru/journal/journal2916.htm>

47. Романов А. А. География туризма Текст. : учебное пособие / А. А. Романов, Р. Г. Саакянц. 2-е изд. - Москва : Советский спорт, 2003. - 464 с. - Библиогр.: с. 460.

48. Россель Э.Э. Привлечение иностранных инвестиций в объекты недвижимости на территории Свердловской области Электронный ресурс. // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2005. - № 3. <Ьир:// dpr.ru/journal/journal249 .Ьйп>

49. Рыбаков, Ф. Ф. Экономика Санкт-Петербурга: прошлое, настоящее, будущее / Ф. Ф Рыбаков; Санкт-Петербургский государственный университет ; Вольное Экономическое Общество; Академия гуманитарных наук. Санкт-Петербург : Гидрометеоиздат, 2000. - 269 с.

50. Рыбаков, Ф. Ф. Россия и Санкт-Петербург : социально-экономическая динамика / Ф. Ф. Рыбаков ; Санкт-Петербургский государственный университет. Санкт-Петербург: Нива, 2005. -146 с.

51. Рыбаков, Ф. Ф. Санкт-Петербург в макро и мезоэкономическом измерении / Ф. Ф. Рыбаков ; С.-Петербург, гос. ун-т. Санкт-Петербург : Балтика, 2006. - 182 с.

52. Савотин А.Н. Международная инвестиционная деятельность хеджевых фондов: автореф. дис. . канд. экон. наук: 08.00.14 -Мировая экономика С.-Петерб. гос. ун-т экономики и финансов. -СПб.-2007. 21 с.

53. Санкт-Петербург: 300 лет истории Текст. / Е. В. Анисимов, Е. М. Балашов, А. 3. Ваксер и др; редкол.: .В. М. Ковальчук (отв. ред.) и др.; РАН, С.-Петербург, ин-т истории. Санкт-Петербург : Наука, 2003. - 762 с.

54. Смирнова, И. А. Инвестиционная недвижимость / И.А. Смирнова, Н.В. Генералова // Бухгалтерский учет. 2005. - №4. -С. 53-61.

55. Стерник Г.М. Системный подход к анализу структуры рынка недвижимости Электронный ресурс. <http://realtymarket.ru/>

56. Сусликов В.Н. Правовые аспекты закона об ипотеке Электронный ресурс. // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2004. - № 2. <http://dpr.ru/j ournal/j ournal146 ,htm>

57. Тарасевич, E. И. Анализ инвестиций в недвижимость / Е.И. Тарасевич. СПб. : МКС, 2000. - 428 с.

58. Фридман, Дж. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости Текст. = Income propety appraisal and analysis : монография / Д.Фридман; Академия народного хозяйства при Правительстве

59. РФ ; Пер. с англ. В. Н. Лаврентьева, Л. В.Познанской, О. В. Тихонова ; Науч. ред. В. Н. Лаврентьева. М. Дело, 1997. - 480 с.

60. Чу баров В.В .Некоторые проблемы взаимодействия гражданского и земельного законодательства по вопросам недвижимости Электронный ресурс. // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2006. - № 1(2). <http://dpr.ru/journal/journal2724.htm>

61. Ширяева, А. А. Предупрежден значит вооружен. Инвестиции в торговые центры Текст. : юридические статьи / A.A. Ширяева // Банковское дело. 2006. - №4. - С. 30-32.

62. Штефан Д.М. Зеленые стандарты становятся популярными во всем мире Электронный ресурс. //Экореал 2007. - № 5 <http://ecoreal.ru/content/view/439/48/>

63. Экономика Северо-Запада: проблемы и перспективы развития : (науч.-практ. конф. 17-18 июня 1999 г., С.-Петербург): пленарные доклады / РАН. Санкт-Петербургский научный центр. СПб. : б. и., 1999. - 80 с.

64. Юсин Г.С. Градостроительное законодательство Москвы -современное состояние, проблемы, перспективыЭлектронный ресурс. // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2006. - № l(2).<http://dpr.ru/journal/journal2727.htm>1. Зарубежные источники

65. Allen, М.Т., Madura, J., Springer, Г.М., 2000. REIT characteristics and the sensitivity of REIT returns //Journal of real estate finance and economics. № 21. - C. 141-152

66. Bayoumi T. Post-bubble Blues: How Japan Responded to Asset Price Collapse / Tamim A. Bayoumi, Charles Collyns. International Monetary Fund, 2000. - 227 c.

67. Brenner R. The Boom and the Bubble: The US in the World Economy. Verso, 2002. - 303 c.

68. Brooks, C., Tsolacos, S., 2003. International evidence on the predictability of returns to securitized real estate assets: econometric models versus neural networks// Journal of Property Research. -№ 20. -C. 23.

69. Brown S. A Global Perspective on Real Estate Cycles / Stephen J. Brown, Crocker H. Liu. Springer, 2001. - 121 c.

70. Brueggeman W.B. Real estate finance and investments/ William B. Brueggeman, Jeffrey D. Fisher. McGraw-Hill Professional, 2005. -640 c.

71. Brunn S. D. Cities of the World: World Regional Urban Development / Stanley D. Brunn, Jack Francis Williams, Donald J. Zeigler. -Rowman & Littlefield, 2003. 548 c.

72. Carmona M. Public Places Urban Spaces: The Dimensions of Urban Design / Matthew Carmona, Tim Heath, Taner Oc, Steven Tiesdell. -Architectural Press, 2003. — 312 c.

73. Chow P Weathering the Storm: Taiwan, Its Neighbors, and the Asian Financial Crisis. Brookings Institution Press, 2000. - 234 C.

74. Cortesi G. R. Mastering Real Estate Principles. Dearborn Trade Publishing, 2000. - 552 c.

75. Cummings J. The Real Estate Investor's Answer Book: Money Making Solutions to All Your Real Estate Questions. McGraw-Hill Professional, 2006. - 352 C.

76. Damodaran A. Investment Valuation: Tools and Techniques for Determining the Value of Any Asset. John Wiley and Sons, 2002. -992 c.

77. Dehesh, A. Internationalization of property cycles and the Japanese 'bubble economy'/ Dehesh, A., Pugh, CM International Journal of Urban and Regional Research, 1999. Vol. 23 №1. - C. 147-64.

78. Dicks J. How to Buy and Sell Real Estate for Financial Freedom: Flip, Rent, And Sell Your Way to Real Estate Riches! McGraw-Hill Professional, 2006. - 378 c.

79. Fabozzi F. Investing in Collateralized Debt Obligations / Frank J. Fabozzi, Laurie S. Goodman. John Wiley and Sons, 2001. - 239 c.

80. Fisher J. D. Income Property Appraisal /Jeffrey D. Fisher, Robert S. Martin. Dearborn Real Estate Education, 1991. - 327 c.

81. Fisher J. D. Investment Analysis for Appraisers / Jeffrey d. Fisher, Robert S. Martin. Dearborn Real Estate Education, 1994. - 142 c.

82. Galaty F. W. Modern Real Estate Practice / Fillmore W. Galaty, Wellington J. Allaway, Robert C. Kyle. Dearborn Real Estate Education, 2002. - 468 c.

83. Gilberto, S.M., 1993. Measuring Real Estate Returns: The Hedged REIT Index. Journal of portfolio management 19. C. 94.

84. Giliberto, M., Mengden, A., 1996. REITs and Real Estate: Two Markets Reexamined. Real estate finance 13. C. 56.

85. Goodman L Collateralized Debt Obligations: Structures and Analysis / Laurie S. Goodman, Frank J. Fabozzi. — Jolm Wiley and Sons, 2002.-374 c.

86. Gotemba G. Japan on the Upswing: Why the Bubble Burst and Japan's Economic Renewal / Goro Gotemba, Yoshiyuki Iwamoto. -Algora Publishing, 2006. 234 c.

87. Graham, C.M., Knight, J.R., 2000. Cash flows vs. earnings in the valuation of equity REITs. Journal of real estate portfolio management 6. C. 17-25.

88. Grissett, J., 2001. REITs in 2001: No Space Odysseys Pleasel. The Real estate finance journal. № 17. - C. 22-26.

89. Gup B. International Banking Crises: Large-scale Failures, Massive Government Interventions. Greenwood Publishing Group, 1999. -291c.

90. Hardin, J.R., Fay, J.R., 1997. The Impact of the Taxpayer Relief Act of 1997 on Real Estate Investors// Real estate issues. № 22. - C. 17.

91. Haupt K. J. Principles of California Real Estate: Kathryn J Haupt, David L. Rockwell. Rockwell Publishing. - 2006. - 527c.

92. Hess, R., Liang, Y., 2005. Taking Advantage: REITs' Use of 2003 Transaction Market Conditions// The Real estate finance journal. № 20.-C. 5-15.

93. Higgins, E.J., Nelling, E., 2002. The Effect of Poison Pill Securities on Shareholder Wealth in Real Estate Investment Trusts// Real estate finance.-№ 19.-C. 13-21.

94. Hilbers, P. Real Estate Market Developments and Financial Sector Soundness/ Hilbers, Paul, Lei, Qin and Stausholm Zacho, Lisbeth, IMF Working Paper No. 01/129 электронный ресурс. <http://ssrn.com/abstract=879898>

95. Hines M. A. Japan Real Estate Investment. Greenwood Publishing Group, 2001,- 321 c.

96. Hinkel D. F. Practical Real Estate Law/ Daniel F. Hinkel. -Thomson/Delmar Learning, 2003. 640 C.

97. Howe, J.S., Wei, P., 1994. The financing decision of REITs: the case of warrant extensions. Journal of real estate finance and economics 8, 235-244.

98. Karp J. Real Estate Law/ James Karp, Lindiwe F Mthembu-Salter, Elliot I. Klayman, Frank F. Gibson. Dearborn Real Estate Education, 2003. - C. 637.

99. Katz R. Japan, the System that Soured: The Rise and Fall of the Japanese Economic Miracle. MJE. Sharpe, 1998. - 463 c.

100. Kolbe Ph. Real Estate Finance / Phillip T. Kolbe, Gaylon E. Greer, Henry G. Rudner. Dearborn Real Estate Education, 2003. 395 C.

101. HO.Korobow, L., Gelson, R.J., 1971. Real estate investment trusts: an appraisal of their impact on mortgage credit. Federal reserve bank of New York. -C. 188-195.

102. Kothari V. Securitization: The Financial Instrument of the Future. -John Wiley and Sons, 2006. 1200 c.

103. Kyle R. C. Property Management / Robert C. Kyle, Floyd M. Baird, Marie S. Spodek. Dearborn Real Estate Education, 1999. - 480 c.

104. Koichi M Asia's Financial Crisis and the Role of Real Estate / Koichi Mera, Bertrand Renaud. M.E. Shaipe, 2000. - 298 C.

105. Larsen, A.B., McQueen, G.R., 1995. REITs, real estate, and inflation: lessons from the gold market. Journal of real estate finance and economics 10. C. 285-297.

106. Larson, S.J., 2005. Real estate investment trusts and stock price reversals. Journal of real estate finance and economics 30. C. 81-88

107. Lattin, T., 1994. The REITs Stuff. Hotel & motel management 209. -C. 13.

108. Lucier T. How to Make Money With Real Estate Options: Low-Cost, Low-Risk, High-Profit Strategies for Controlling Undervalued Property.Without the Burdens of Ownership! John Wiley and Sons, 2005.- 256 C.

109. Mcintosh, W., Ott, S.H., Liang, Y., 1995. The wealth effects of real estate transactions: the case of REITs. Journal of real estate finance and economics 10. C. 299-307.

110. Mikuni A. Japan's Policy Trap: Dollars, Deflation, and the Crisis of Japanese Finance / Akio Mikuni, R. Taggart Murphy. Brookings Institution Press, 2002. - 294 c.

111. Montoya M. E. Translating Property: The Maxwell Land Grant and the Conflict Over Land in the American West, 1840-1900. -University of California Press, 2002. 299 c.

112. Mutze M. Real Estate Investments in Germany: Transactions and Development / Michael Mutze, Thomas Senff, Jutta C. Moller. -Springer, 2007. 362 c.

113. Penner J. E. The Idea of Property in Law. Oxford University Press, 1997. - 240 p.

114. Renaud B. Markets at Work: Dynamics of the Residential Real Estate Market in Hong Kong / Bertrand Renaud, Frederik Pretorius, Bernabe Pasadilla. Hong Kong University Press, 1997. - 120 C.

115. Roark B. Concise Encyclopedia of Real Estate Business Terms / Bill Roark, William Roark, Ryan Roark. Haworth Press, 2006. - 291 C.

116. Ryuzo S. Trade and Investment in the 1990s: Experts Debate on Japan-U.S. Issues / Ryuzo Sato, Rama V. Ramachandran, Myra Aronson. NYU Press, 1996. - 297 c.

117. Scott Morton W. Japan: Its History and Culture / William Scott Morton, J. Kenneth Olenik. McGraw-Hill Professional, 2005. 340 c.

118. Sing, T.F., Ling, S.C., 2003. The Role of Singapore REITs in a Downside Risk Asset Allocation Framework. The journal of real estate portfolio management 9. C. 219-236.

119. Sirmans, G.S., Sirmans, C.F., 1987. The historical perspective of real estate returns. Journal of Portfolio Management 13. C. 22-31.

120. Sirota D., Essentials of Real Estate Finance: Sirota D., Barrell D. Dearborn Real Estate Education, 2003. 296 c.

121. Smith R. J. Property Law. Pearson Education, 2005. - 696 p.

122. Smith, K.V., Shulman, D., 1976. The performance record of the equity REITs. Financial Analysts Journal 32. C. 61-66.

123. Stanilov K. The Post-Socialist City: Urban Form and Space Transformations in Central and Eastern Europe After Socialism. -Springer, 2007. 490 c.

124. Stein J A Practical Guide to Real Estate Practice / Joshua Stein, American Law Institute-American Bar Association Committee on Continuing Professional Education. ALI-ABA, 2001. - 290

125. Stevenson, S., 2002. An examination of volatility spillovers in REIT returns. Journal of real estate portfolio management 8. C. 229-238

126. Stevenson, S., 2002. Ex-ante and ex-post performance of optimal REIT portfolios// Journal of real estate portfolio management. № 8. -C. 199-207.

127. Storms, P., 2001. REITs: What a Difference a Year Makes// Journal of financial planning. № 14. - C. 46-48.

128. Styron, W.J., 2005. REIT Investments: Many Rulings and Other Recent Developments Will Affect REITs and Their Investors// Journal of taxation of investments. № 23. - C. 19-28

129. Ventolo W. L. Fundamentals of Real Estate Appraisal / William L. Ventolo, Martha R. Williams. Dearborn Real Estate Education, 2001.-446 c.

130. Wyatt P. GIS in Land and Property Management/ Peter Wyatt, Martin Ralphs. Taylor & Francis, 2003. - 390 c.

131. Yasui T. Housing Finance in Transition Economies. OECD Publishing, 2002. - 200 c.

132. Yu Z. From Crisis to Recovery: East Asia Rising Again? / Zongxian Yu, Dianqing Xu. World Scientific, 2001. - 514 c.

133. Zietz, E.N., Sirmans, G.S., Friday, H.S., 2003. The Environment and Performance of Real Estate Investment Trusts// The journal of real estate portfolio management. № 9. - C. 127-166.