Прекращение права пользования жилыми помещениями, основанного на договоре найма тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 12.00.03, кандидат юридических наук Кисляк, Владимир Федорович

• Кисляк, Владимир Федорович
• кандидат юридических наук
• 2004

Оглавление диссертации кандидат юридических наук Кисляк, Владимир Федорович

ВВЕДЕНИЕ

Глава 1. Понятие, субъекты и объекты права пользования жилыми помеще

1.1. Понятие, содержание и предмет права пользования жилыми помещения

1.4 Пределы осуществления и ограничения прав на жилые помещения.55

Глава 2. Основания прекращения права пользования жилыми помещениями основанного на договоре найма.

2.1. Прекращение права пользования жилым помещением, предоставленного в пользование на основании договора социального и коммерческого найма.67

2.2. Прекращение права пользования жилым помещением, предоставленного на основании договора поднайма и временным жильцам.140

2.3. Прекращение права пользования служебными жилыми помещениями, а также жилыми помещениями, находящимися в общежитии и жилыми помещениями, находящимися на территории военных городков .149ниями.

1.2. Субъекты права пользования жилыми помещениями

1.3. Жилые помещения как объекты права пользования.

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Прекращение права пользования жилыми помещениями, основанного на договоре найма»

Актуальность темы исследования. Конституция Российской Федерации (статья 2) провозглашает человека, его права и свободы высшей ценностью. Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина являются обязанностью государства.

Сказанное выше в полной мере относится и к праву граждан иметь жилище и пользоваться им.

Жилищное и гражданское законодательство гарантирует прочность этого права, охраняя его путем строгой регламентации и жесткого ограничения оснований и порядка лишения граждан занимаемого жилого помещения.

Признавая за каждым право на жилище, действующее законодательство устанавливает, что никто не может быть лишен его произвольно. При этом законодательно определен перечень оснований, при наличии которых граждане могут быть лишены права пользования жилым помещением.

Признание гражданина утратившим право пользования жилым помещением, расторжение договора найма жилого помещения помимо воли гражданина, его выселение, возможно только в судебном порядке.

Регулирование отношений связанных с прекращением права пользования жилым помещением носит довольно сложный характер и осуществляется главным образом посредством сочетания норм жилищного и гражданского законодательства.

Действующее законодательство, регулирующее жилищные отношения, связанные с прекращением права пользования жилыми помещениями, характеризуется неупорядоченностью, некоторые вопросы, связанные с основаниями и порядком утраты права пользования жилыми помещениями законодательно не урегулированы.

Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики», Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ», Гражданский кодекс Российской Федерации несколько упорядочивают жилищные отношения и, прежде всего, связанные с правом собственности на жилые помещения, с договором коммерческого найма жилого помещения. Порядок прекращения права пользования жилыми помещениями в названных нормативных актах остался неупорядоченным. В проекте Жилищного кодекса Российской Федерации (далее Проект ЖК РФ) предпринята попытка более четко определить компетенцию органов государственной власти Российской Федерации, органов власти субъектов РФ, органов местного самоуправления в области жилищных отношений; урегулировать порядок перевода жилых помещений в нежилые, и нежилых в жилые; упорядочить требования, предъявляемые к договору социального найма жилого помещения; законодательно закрепить права и обязанности лиц, совместно проживающих с собственником жилого помещения/Вместе с тем, в названном проекте не в полной мере разрешены вопросы, связанные с расторжением договора найма жилого помещения, с прекращением права пользования жилым помещением, а некоторые положения, например, об утрате права пользования жилым помещением бывшими членами семьи собственника, находятся в противоречии с конституционным правом граждан на жилище.

Изучение практики судов общей юрисдикции Краснодарского края по жилищным спорам показывает, что значительную их часть составляют споры связанные с пользованием жилыми помещениями (возникновением и прекращением права). Из них наибольшую сложность представляют споры о признании лица утратившим право пользования жилым помещением; о расторжении договора найма (социального и коммерческого) жилого помещения по инициативе наймодателя; о выселении из жилого помещения по различным основаниям. Проблемность данных дел обусловлена прежде всего отсутствием необходимой нормативной базы, определяющей основания утраты гражданином права пользования жилым помещением, предоставленным по договору социального или коммерческого найма.

В связи с этим, отсутствие в жилищном законодательстве специальной нормы, регламентирующей порядок разрешения споров данной категории, не дает возможности судам выработать единый подход при определении оснований, при наличии которых гражданин может быть признан утратившим право пользования жилым помещением.

До настоящего времени научные исследования в жилищной сфере сводились в основном к анализу правовых аспектов учета и распределения жилых помещений, правового регулирования вопросов найма жилых помещений1. Современные исследования представляют собой либо комментарии действующего жилищного законодательства, либо работы, посвященные исследованию отдельных аспектов жилищного права. Однако данные работы не исчерпывают всех теоретических и практических проблем, возникающих при разрешении споров о прекращении права пользования жилыми помещениями. Несмотря на значимость проблемы, отсутствие необходимого правового регулирования, не получили должного исследования вопросы связанные с прекращением права пользования жилыми помещениями, основанного на договоре найма. Исследование отдельных аспектов этой проблемы нельзя признать достаточным. Изложенное свидетельствует об актуальности избранной темы.

Цели диссертационного исследования Целью диссертационного исследования является проведение комплексного анализа правоотношений, возникающих при прекращении (утрате) права на жилье, анализ теоретических и практических вопросов связанных с прекращением права пользования жилым помещением, основанном на договоре социального либо коммерческого найма, определение их места в системе правового регулирования жилищных правоотношений, разработка теоретических положений и практических рекомендаций, направленных на совершенствование правового регулирования отношений, возникающих при прекращении права пользования жилыми помещениями.

Вышеуказанные цели предопределили постановку следующих взаимосвязанных задач: определить правовую природу и раскрыть содержание права на жилище;

1 См. напр. Литовкин В.Н. Правовые вопросы предоставления жилых помещений. Автореф. канд. юрид. наук - М., 1974.; Улетова Г.Н. Договор социального наймва жилого помещения в условиях перехода к рынку. Автореф. канд. юрид. наук - Волгоград, 1999.; Чечулина И.В. Правоовое регулирование коммерческого найма жилого помещения - М., 1999. дать определение субъектам и объектам жилищного права, дать классификацию видам жилищного фонда; исследовать пределы осуществления и ограничения прав на жилые помещения; дать определение и исследовать порядок предоставления жилых помещений по договору социального или коммерческого найма, служебных жилых помещений, жилых помещений в общежитиях; расширить научное исследование вопросов, связанных с прекращением права пользования жилыми помещениями, основанного на договорах социального и коммерческого найма, на договоре поднайма и у временных жильцов; исследовать порядок прекращения права пользования служебными жилыми помещениями, а также жилыми помещениями, находящимися в общежитиях и закрытых военных городках; выработать на основе проведенного исследования предложения и рекомендации по совершенствованию действующего жилищного законодательства.

Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся между субъектами договора найма жилого помещения при его расторжении.

Предметом исследования является весь комплекс проблем, связанных с определением оснований прекращения права пользования жилыми помещениями, основанного на договоре найма.

Методологическую основу исследования В работе представлены такие частные методы, как историко-правовой, что означает рассмотрение жилищных отношений, связанных с возникновением и прекращением права пользования жилым помещением, с точки зрения их становления и развития; сравнительно-правовой, предусматривающий проведение сопоставительного анализа правовых норм, регулирующих рассматриваемые правоотношения; статистический, означающий рассмотрение количественных характеристик общественных отношений; логический включающий в себя индуктивный, дедуктивный методы, анализ, синтез); технико-юридический, заключающий в себе основы толкования норм права и правового моделирования. При анализе отдельных видов оснований прекращения права пользования жилыми помещениями, основанного на договоре найма, в качестве основного использовался системный подход, являющийся общенаучным методом познания сложных и структурированных объектов.

Теоретической основой диссертации явились труды ведущих отечественных ученых-правоведов дореволюционного, советского и современного этапов развития правовой науки: С.С. Алексеева, С.И. Аскназий, И.Л. Брауде, Ю.Г. Басина, М.И. Брагинского, И.С. Вишневской, В.П. Грибанова, О.С. Иоффе, В.П. Камышанского, С.М. Корнеева, П.В. Крашенинникова, О.А. Красавчикова, А.Н. Кичихина, В.Н. Ли-товкина, И.Е. Мартковича, Я.М. Магазинера, Д.И. Мейера, К.В. Победоносцева, П.И. Седугина, Ю.К. Толстого, И.А. Фаршатова, P.O. Халфиной, В.Ф. Чигир, Г.Ф. Шершеневича, В.Ф. Яковлева.

Эмпирическую базу исследования составляют: опубликованная судебная практика; материалы конкретных гражданских дел по искам о признании лица утратившим право пользования жилым помещением, о расторжении договора найма жилого помещения, о выселении; Постановления Конституционного Суда РФ, Пленумов Верховных Судов СССР и РФ (РСФСР), краевых, областных и городских судов.

Научная новизна исследования Научная новизна работы заключается в том, что в ней впервые в науке жилищного права вопросы прекращения права пользования жилыми помещениями, основанного на договоре найма, составили предмет самостоятельного теоретико-правового исследования, опирающегося на российское жилищное и гражданское законодательство.

На защиту выносятся следующие основные положения, отражающие научную новизну предлагаемого проведенного исследования:

1. Реализация гражданином права на жилье не должна нарушать прав и законных интересов других лиц. И это, прежде всего, касается реализации права на жилые помещения социального назначения. Не использование по назначению жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, существенно нарушает права и законные интересы не только собственника жилищного фонда, но и граждан-очередников. В работе обосновывается вывод о необходимости включения в жилищное законодательство специальной нормы, предусматривающую возможность прекращения права пользования жилым помещением, предоставленным по договору социального найма в связи с длительным не проживанием и не исполнением обязанностей по договору найма.

2. Диссертант обосновывает вывод о том, что, поскольку в процессе пользования предоставленным жилым помещением удовлетворяются потребности в жилье не только лица, подписавшего договор найма, но и членов его семьи, то последние являются участниками жилищных правоотношений. Наниматель, заключающий договор найма, действует не только в своих интересах, но и интересах своей семьи, то есть, он действует в качестве представителя членов семьи. В связи с этим предлагается дополнить ст.51 ЖК РСФСР и ст.61 Проекта указанием на то, что при заключении договора найма жилого помещения наниматель - гражданин, которому предоставляется жилое помещение по договору социального найма, действует в качестве представителя членов своей семьи.

3. Для полноты определения понятия «жилищный фонд» как объекта жилищного права предлагается дополнить 4.1 ст.4 ЖК РСФСР и ст.15 проекта ЖК РФ положением о видах жилых помещений и изложить ее в следующей редакции:

К жилым помещениям относятся: жилые дома; жилые комнаты и квартиры в многоквартирных жилых домах или нежилых строения с жилыми помещениями; служебные и специализированные жилые дома и квартиры, предназначенные для проживания определенных категорий граждан; иные помещения, предназначенные для постоянного проживания и признанные жилыми в установленном порядке».

Подобная редакция статьи позволит избежать спорных вопросов, возникающих при разрешении споров о признании иных помещений жилыми и определении вида помещений и строений.

4. Обосновывается вывод о том, что понятия «расторжение договора найма по инициативе наймодателя» и «выселение» совпадают не всегда. При удовлетворении исковых требований о расторжении договора найма и выселении в связи и использованием жилого помещения не по назначению либо в связи с невозможностью совместного проживания, названные выше понятия совпадают, поскольку второе является правовым последствием первого. Однако, при предъявлении исковых требований к нанимателю о признании утратившим право пользования жилым помещением в связи с длительным непроживанием и в случае их удовлетворения, расторжение договора найма жилого помещения не связано с выселением, поскольку в последнем нет необходимости. Выселение лица из жилого помещения, в которое он самовольно вселился, не связано с расторжением договора найма жилого помещения, так как в данном случае этот договор не заключался.

5. Обосновывается положение об отсутствии необходимости сохранения в Жилищном кодексе нормы, предусматривающей возможность выселения граждан из самоуправно занятых жилых помещений в административном порядке с санкции прокурора, поскольку практически все споры данной категории рассматриваются в судах. Институт административного выселения малоэффективен и его использование только растягивает временные рамки разрешения имеющегося спора. При этом, указывается на необходимость включения в проект ЖК РФ нормы, предусматривающей возможность выселения граждан в судебном порядке из самоуправно занятых жилых помещений.

6. При исследовании вопроса об утрате права пользования жилым помещением в связи с невозможностью совместного проживания предлагается судам в обязательном порядке обсуждать в судебном заседании вопрос о возможности обмена жилого помещения взамен выселения. Законодательная норма, предусматривающая возможность принудительного обмена (ч.1 ст.98 ЖК РСФСР), имеет весьма важное значение для соблюдения жилищных прав граждан и разрешения жилищных конфликтов, так как позволяет судам в определенных случаях не прибегать к такой крайней мере воздействия, как выселение. В связи с этим обосновывается необходимость сохранения в Проекте ЖК РФ нормы права, предусматривающей возможность принудительного обмена при вышеуказанных обстоятельствах.

7. В связи с отсутствием как в действующем жилищном законодательстве, так и в проекте ЖК РФ, специальной нормы, определяющей основания, при наличии которых лицо может быть признано утратившим право пользования жилым помещением по причине длительного непроживания и не исполнения обязанностей по договору найма, обосновывается вывод о возможности разрешения споров данной категории через злоупотребление правом (п.2 ст. 10 ГК РФ).

8. Так как Проект ЖК РФ не предусматривает возможность выселения из занимаемых жилых помещений в связи с неправомерными действиями, совершенными при получении данного жилого помещения (предоставление несоответствующих сведений о нуждаемости и т.п.), а также не устанавливает порядок признания недействительным договора социального найма жилого помещения по указанным основаниям, автором указывается на необходимость дополнить Главу 8 Проекта ЖК РФ «Договор социального найма жилого помещения» статьей «Основания и порядок признания недействительным договора социального найма жилого помещения», в следующей редакции:

Договор социального найма жилого помещения может быть признан недействительным в судебном порядке в случаях предоставления гражданами не соответствующих действительности сведений о нуждаемости в жилых помещениях, нарушения прав других граждан или организаций на указанное в договоре жилое помещение, неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о предоставлении жилого помещения, а также в иных случаях нарушения порядка и условий предоставления жилых помещений.

Требование о признании недействительным договора социального найма жилого помещения может быть заявлено в течение трех лет со дня его заключения. В случае признания недействительным договора социального найма вследствие неправомерных действий лиц его заключивших они подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения.

Если граждане, заключившие договор социального найма жилого помещения, признанный в последствии недействительным, ранее пользовались жилым помещением в доме государственного или муниципального жилищного фонда, им должно быть предоставлено жилое помещение, которое они занимали, или другое жилое помещение. В случае признания недействительным договора найма по другим основаниям граждане, заключившие данный договор, подлежат выселению с предоставлением другого жилого помещения или помещения, которое они занимали».

9. Автором обосновывается необходимость законодательного закрепления прав граждан, выселяемых из жилых помещений в связи с невнесением платы за жилье в течение шести месяцев. Предлагается дополнить ст.90 Проекта ЖК РФ частью второй следующего содержания: «По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения, если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения».

10. Диссертантом делается вывод о том, что при рассмотрении судами исков о расторжении договоров коммерческого найма в связи с невнесением платы (и как следствие - прекращении права пользования жилым помещением), причины образования задолженности не являются обстоятельствами, имеющими существенное значение для дела и не подлежат обязательному установлению. Гарантией прав нанимателей по договору коммерческого найма в указанных случаях является положение ст.687 ГК РФ, в соответствии с которым по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения допущенных нарушений. Представляется целесообразным данную норму применять не по усмотрению суда, а в обязательном порядке.

11. Обосновывается необходимость внесения дополнений в Жилищный кодекс РСФСР и в Проект ЖК РФ в части определения оснований для прекращения права пользования жилым помещением временными жильцами. Ст.80 Проекта ЖК РФ предлагается изложить в следующей редакции: «В случае, если временные жильцы используют предоставленное им жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наниматель вправе предупредить временных жильцов о необходимости устранить нарушения, а если они влекут за собой разрушение жилого помещения, также вправе назначить им разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. В случае неустранения нарушений в установленный нанимателем срок и продолжения противоправных действий, временные жильцы подлежат выселению в судебном порядке».

12. При исследовании оснований прекращения права пользования служебными жилыми помещениями автор приходит к выводу о том, что основания расторжения договора найма служебных жилых помещений идеитичны основаниям расторжения договора социального найма. В связи с отсутствием в действующем законодательстве, а также в Проекте ЖК РФ нормы права полно определяющей основания расторжения договора найма служебных жилых помещений и выселения с предоставлением другого жилого помещения, автором предлагается дополнить ст. 96 Проекта ЖК РФ отсылочной нормой, в которой указать, что основаниями для расторжения договора найма служебных жилых помещений и выселения с предоставлением другого жилого помещения также являются обстоятельства, предусмотренные настоящим Кодексом и установленные в качестве оснований для расторжения договора социального найма жилых помещений.

13. Диссертантом обосновывается вывод о необходимости дополнить Главу 9 Проекта ЖК РФ «Предоставление служебных жилых помещений и пользование ими» статьей «Расторжение договора найма служебного жилого помещения и выселение без предоставления другого жилого помещения»

14. Более четкой законодательной регламентации требует порядок выселения граждан из жилых помещений, находящихся в общежитиях. Диссертантом предложено внести в Жилищный кодекс новую статью «Выселение из общежития», в которой более полно изложить основания и порядок выселения граждан из занимаемых ими жилых помещений, находящихся в общежитии.

Теоретическая и практическая значимость исследования состоит в том, что результаты исследования, выводы и предложения, научные положения, сформулированные диссертантом, углубляют теорию российского гражданского и жилищного права и могут быть использованы в дальнейшей научной разработке затронутых вопросов в целях совершенствования законодательства.

Определение оснований прекращения права пользования жилыми помещениями, основанного на договоре найма представляют несомненный практический интерес. Практическая значимость настоящего исследования определяется прикладным характером полученных выводов. Теоретическая разработка отдельных проблем, связанных с установлением оснований прекращения права пользования жильем отвечает запросам судебной правоприменительной практики, а изложенные в работе выводы могут использоваться при дальнейшем совершенствовании гражданского и жилищного законодательства, разрешении конкретных судебных споров.

Результаты исследования могут быть использованы также в учебном процессе при подготовке юристов, а также для создания учебно-методических материалов по жилищному праву.

Апробация и внедрение результатов исследования. Основные выводы и предложения диссертации были обсуждены на заседании кафедры гражданского права Кубанского государственного аграрного университета. Некоторые теоретические положения диссертационного исследования используются для формирования единой судебной практики судов общей юрисдикции Краснодарского края при рассмотрении гражданских дел о прекращении права пользования жилыми помещениями, а также были опубликованы в трех научных публикациях, и стали предметом выступления диссертанта на научно-практических конференциях.

Структура диссертации и ее объем определены задачами и логикой исследования. Диссертация состоит из введения, двух глав, объединяющих семь параграфов, заключения, списка использованной литературы.

Заключение диссертации по теме «Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право», Кисляк, Владимир Федорович

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Особенность отношений пользования жилыми помещениями заключается прежде всего в их особой правовой охране. Законодатель устанавливает исчерпывающий перечень оснований, при наличии которых граждане могут быть лишены права пользования жилым помещением. Признание гражданина утратившим право пользования жилым помещением, расторжение договора найма жилого помещения помимо воли гражданина, его выселение, возможны только в судебном порядке и при наличии оснований, прямо предусмотренных в законе.

Анализ действующего гражданского и жилищного законодательства, а также Проекта ЖК РФ, в части определяющей основания утраты права пользования жилыми помещениями, основанного на договоре найма, позволяет сделать следующие выводы.

Как действующее законодательство, так и предложенный Проект ЖК РФ регулирующие жилищные отношения, связанные с прекращением права пользования жилыми помещениями, характеризуются неупорядоченностью, а некоторые вопросы, связанные с основаниями и порядком утраты права пользования жилыми помещениями законодательно не урегулированы.

Так, наибольший интерес для научного исследования и одновременно наибольшую сложность при судебном рассмотрении конкретных дел, вызывает определение оснований, при наличии которых гражданин может быть признан утратившим право пользования жилым помещением, основанного на договоре социального найма.

Изучение практики судов общей юрисдикции Краснодарского края по жилищным спорам показывает, что значительную их часть составляют споры о признании граждан утратившими право пользования жилыми помещениями. В своем большинстве по данным спорам в качестве оснований указывается длительное не проживание, не использование жилого помещения по его назначению, не исполнение обязанностей по договору найма.

Отсутствие в законодательстве специальной нормы права, регламентирующей порядок разрешения споров данной категории, не дает возможности судам выработать единый подход при определении оснований, при наличии которых гражданин может быть признан утратившим право пользования жилым помещением. Так, при юридически сходных обстоятельствах, гражданские дела названной категории разрешаются судами по разному, что, в свою очередь, влечет для граждан неодинаковые правовые последствия.

При рассмотрении проблемных вопросов, связанных с разрешением споров о признании лиц, утратившими право пользования жилыми помещениями вследствие длительного непроживания и неисполнения обязанностей по договору найма, обращается внимание на следующие обстоятельства.

Реализация гражданином права на жилье не должна нарушать прав и охраняемых законом интересов других лиц. И это, прежде всего касается реализации права на жилые помещения социального назначения. Не использование по назначению жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, существенно нарушает права и законные интересы как собственника жилищного фонда (государство, муниципалитет), так и граждан-очередников. Поскольку законодатель не предусматривает для лиц, не использующих жилое помещение и не исполняющих обязанности по договору социального найма, негативных правовых последствий в виде прекращения права пользования этим помещением представляется наиболее правильным разрешать в судебном порядке возникающие споры через злоупотребление правом (п.2 ст. 10 ГК РФ). Необходимо отметить, что не все разделяют указанную точку зрения. Спорным является вопрос о том, возможно ли злоупотреблять правом не используя его. Представляется, что злоупотреблять правом, не используя его можно, но лишь в тех крайне редких случаях, когда осуществление права приравнивается к обязанности. Такое происходит всякий раз, когда осуществление права представляет для общества и государства настолько высокую социальную ценность, что законодатель возводит осуществление этого права в обязанность и снабжает санкцией за ее невыполнение. Поскольку жилые помещения социального назначения и являются такой ценностью, граждане, занимающие жилье по договору социального найма, не только вправе, но и обязаны им пользоваться, а в случае не реализации предоставленного права - должны быть признаны в судебном порядке утратившими это право.

Анализ действующего жилищного законодательства и Проекта ЖК РФ показывает, что относительно полно регламентированы основания и порядок утраты права пользования жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма. Вместе с тем, некоторые правовые нормы, регулирующие правоотношения в указанной области требуют существенных изменений и дополнений. Так, представляется целесообразным исключить из Жилищного кодекса РСФСР норму, предусматривающую возможность административного выселения из самоуправно занятых жилых помещений, поскольку практически все споры данной категории рассматриваются судами. Институт административного выселения малоэффективен и его применение только растягивает временные рамки разрешения спора. В данном случае органы прокуратуры являются необязательной (или попросту лишней) инстанцией между судом и заинтересованным лицом. В Проекте ЖК РФ не предусмотрена возможность выселения граждан из самоуправно занятых жилых помещений, и это является определенным пробелом в законодательстве, поскольку факты вселения в жилые помещения без законных оснований будут иметь место, и правовая норма, устанавливающая негативные последствия в виде выселения из самоуправно занятого жилого помещения безусловно должна быть сохранена в жилищном законодательстве. Содержание данной нормы необходимо привести в соответствие с предусмотренным в Проекте ЖК РФ порядком предоставления жилых помещений по договору найма.

Проект ЖК РФ предусматривает иной порядок предоставления жилья по договорам социального найма. Так, основанием для вселения и пользования жилым помещением является договор социального найма, а не ордер, как это предусмотрено в ЖК РСФСР. Соответственно в Проекте не содержится норм, предусматривающих основания и порядок признания ордера недействительным, и как правовое последствие этого - выселение из занимаемого жилого помещения. Таким образом, совершение неправомерных действий при получении жилья (предоставление несоответствующих действительности сведений о нуждаемости, нарушение прав других лиц, неправомерные действия должностных лиц и т.п.) по Проекту ЖК РФ не влечет для виновных ни каких правовых последствий. Подобное является недопустимым. В Проект ЖК РФ в обязательном порядке должна быть включена норма, предусматривающая порядок признания недействительным договора социального найма жилого помещения вследствие совершения неправомерных действий при получении жилья.

Из общего числа дел о признании утратившими право пользования жилыми помещениями значительную часть составляют дела по искам о выселении в связи с невозможностью совместного проживания. Действующее законодательство в достаточной степени регулирует порядок выселения по названным основаниям (ст.98 ЖК РСФСР), однако это не исключает возникновения некоторых спорных моментов при рассмотрении судами данных дел. Как правило, лицо, совершающее действия, исключающие возможность совместного проживания, не имеет другого жилья и его выселение прекращает его право на жилище. При этом, в большинстве случае представляется проблематичным поиск баланса между законными интересами лиц, чьи права нарушаются противоправным поведением ответчика и Конституционным правом последнего на жилище при его выселении без предоставления другого жилого помещения. Своеобразным уравнителем названных интересов может выступить возложение обязанности на лицо, подлежащее выселению, произвести обмен занимаемого помещения на другое, взамен выселения. Данное положение закреплено в ч.2 ст.98 ЖК РСФСР, однако при разрешении подобных споров оно практически ни когда не применяется. В Проекте ЖК РФ названное положение вообще не предусмотрено. Представляется целесообразным предусмотреть обязательность обсуждения в судебных заседаниях вопроса о принудительном обмене при выселении за невозможностью совместного проживания, и измененную таким образом правовую норму включить в Проект ЖК РФ.

Требует более детальной законодательной регламентации порядок выселения граждан из занимаемых жилых помещений в связи с невнесением платы за жилье. Возможность выселения по указанным основаниям не предусмотрена ЖК РСФСР, соответствующее положение закреплено в Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики» (ст. 15), а также в Проекте ЖК РФ (ст.90). Вместе с тем, в названных статьях не достаточно четко определен сам порядок выселения. Обстоятельством, имеющим существенное значение для дела при рассмотрении споров о выселении по названным основаниям, является выяснение вопроса о причинах невнесения платы. В случае признания таких причин уважительными, суду следует предоставить нанимателю срок не более года для устранения нарушений. В том случае, если наниматель не устранит допущенные нарушения или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма. Названные положения должны быть закреплены законодательно.

Рассмотрение вопросов, связанных с основаниями прекращения права пользования жилыми помещениями у временных жильцов выявило необходимость внесения ряда изменений в действующее законодательство, в котором указанные основания практически не предусмотрены.

В случае, если временные жильцы используют предоставленное им жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы других лиц или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наниматель вправе предупредить временных жильцов о необходимости устранить нарушения, а если они влекут за собой разрушение жилого помещения, также вправе назначить им разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. В случае неустранения нарушений в установленный нанимателем срок и продолжения противоправных действий, временные жильцы подлежат выселению в судебном порядке.

Исследование оснований прекращения права пользования служебными жилыми помещениями позволяет сделать следующие выводы.

Как действующие жилищное законодательство, так и Проект ЖК РФ не достаточно четко определяют основания и порядок выселения из служебных жилых помещений. Целесообразно дополнить ЖК РСФСР и Проект ЖК РФ самостоятельными статьями, которые бы разграничивали основания выселения в зависимости от правовых последствий - с предоставлением другого жилого помещения либо без предоставления такового (по аналогии с основаниями прекращения права пользования жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма).

При рассмотрении споров в суде о признании утратившими право пользования служебными жилыми помещениями в связи с прекращением трудовых отношений, в обязательном порядке следует установить предоставлены ли истцом допустимые доказательства, подтверждающие факт принадлежности ему спорного помещения. Отсутствие правоустанавливающих документов является препятствием для обращения в суд за защитой нарушенного права. При отсутствии названных документов истец должен в порядке, установленном законом зарегистрировать свое право (при его наличии) на спорное помещение. В случае отсутствия необходимых документов для регистрации права и невозможностью в ином порядке получить эти документы, истец не лишен возможности обратиться в арбитражный суд и установить факт владения имуществом.

Список литературы диссертационного исследования кандидат юридических наук Кисляк, Владимир Федорович, 2004 год

1. Конституция Российской Федерации. М. 1993.

2. Основы гражданского законодательства Союза СССР и союзных республик от 26 июня 1962 г. // Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1962.№25. Ст.379.

3. Основы гражданского законодательства Союза СССР и союзных республик от 31 мая 1991 г. // Ведомости СНД и ВС СССР. 1991. №26. Ст.733.

4. Гражданский кодекс РСФСР. С пост, материалами. М.: Юрид. лит., 1990.

5. Гражданский кодекс РФ. Ч. 1,2. // Собрание законодательства РФ. 1994. №32 Ст. 3301; 1996. №5. Ст.410.

6. Гражданский процессуальный кодекс РСФСР. // Ведомости Верховного Совета РСФСР, 1964. №24. Ст.407.

7. Гражданский процессуальный кодекс РФ. М., 2003.

8. Основы жилищного законодательства Союза СССР и союзных республик от 24 июня 1981 г. // Ведомости СССР. 1981. №26. Ст.834.

9. Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 г. // Ведомости РФ. 1993. №3. Ст.99; СЗ РФ. 1996. №3. Ст. 147.

10. Постановление Верховного Совета Российской Федерации «О введении в действие Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 г. №4219-1 // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и ВС РФ. 1993. №З.Ст. 100.

11. Закон РФ «Об основах градостроительства в Российской Федерации» от 14 июля 1992 г. // Ведомости ВС РФ. 1992. №32. Ст.1877.; СЗ РФ. 1995. №30 Ст.2870.

12. Закон РФ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» от 25 июня 1993 г. №5242-1.

13. Семейный кодекс Российской Федерации. М., 2000.

14. Закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. // СЗ РФ. 1997. №30. Ст.3594.

15. Федеральный закон «О прокуратуре Российской Федерации» от 17 ноября 1995 г. // СЗ РФ. 1995. №47. Ст.4472.

16. Закон РФ «О милиции» от 18 апреля 1991 г. // Ведомости РСФСР. 1991. №16, Ст.503.

17. Федеральный закон «О пожарной безопасности» // СЗ РФ. 1994. №35, Ст. 3649.

18. Закон РФ «О вынужденных переселенцах» // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета Российской Федерации. 1993, №12. Ст.427.

19. Закон РСФСР «О реабилитации жертв политических репрессий» // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РСФСР. 1991. №44, Ст. 1428.

20. Закон РФ «О статусе судей в Российской Федерации» // Ведомости РФ. 1993. №Зо. Ст. 1792.

21. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 7 мая 1998 г. // СЗ РФ. 1998. №19. Ст.2069.

22. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. №137-ФЗ. // Москва, Изд. НОРМА., 2002.

23. Указ Президента РФ от 14 февраля 1996 г. «О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности» // Российская газета. 1996. 16 февраля.

24. Указ Президента РФ от 16 мая 1997 г. №485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» // Российская газета. 1997. 21 мая.

25. Постановление ВЦИК и СНК РСФСР от 28 февраля 1930 г. «О праве пользования дополнительной жилой площадью» с последующими изменениями и дополнениями // СУ РСФСР. 1930. №14. Ст. 181.

26. Постановление ВЦИК и СЕК РСФСР от 10 мая 1935 г. // СУ. 1935. №14 Ст.147; в новой редакции Указа Президиума Верховного Совета РСФСР от 16 декабря 1964 г. // Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1964. №51. Ст.892.

27. Постановление ЦК ВКП (б) и СНК СССР от 28 июля 1939 г. // Сборник документов по земельному законодательству СССР и РСФСР 1917-1954 г.г. М., 1954. С.569.

28. Инструкция Министерства финансов СССР от 10 января 1949 г. №40 // Жилищные законы. М., 1963. С.93.

29. Постановление ЦК КПСС и Совета Министров СССР «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве» от 23 ноября 1955 г. // СП СССР. 1955. №12. Ст.4.

30. Постановление Совета Министров СССР от 15 декабря 1961 г. №1131 // СП СССР. 1961. №20. Ст. 146.

31. Постановление ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 1 июня 1962 г. №561 «О дополнительных мерах по развитию индивидуального жилищного строительства» // СП СССР. 1962. №12. Ст.93.

32. Постановление Совета Министров РСФСР от 9 августа 1963 г. №983 «О предельных ставках платы за сдаваемые внаем жилые и дачные помещения а домах и дачах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности» // СП РСФСР. 1963. №15. Ст.102.

33. Постановление Совета Министров РСФСР от 3 сентября 1963 г. №1102 //СПРСФСР. 1963. №16. Ст. 114.

34. Постановление Совета Министров РСФСР от 21 мая 1966 г. №468 // СП РСФСР. 1966. №15. Ст.79.

35. Постановление Совета Министров СССР от 16 августа 1966 г. №651 // СП СССР. 1966. №18. Ст. 162.

36. Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР // Постановление Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. / СП РСФСР. 1986. №2, Ст. 10.

37. Постановление Совета Министров СССР от 2 декабря 1988 г. №1440 «О продаже гражданам в собственность квартир в домах государственного и общест- i венного жилищного фонда» // СП СССР. 1989. №1 Ст.4.

38. Постановление Совета Министров РСФСР и ВЦСПС от 21 апреля 1989 г. №134 «Об утверждении Положения «О продаже гражданам квартир в личнуюсобственность и оплате расходов на их содержание и ремонт» // СП РСФСР. 1989. №13. Ст.72.

39. Приказ Министра жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 5 ноября 1985 г. №529 «Об утверждении Положения по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений а домах государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания».

40. Постановление главы администрации г. Краснодара от 2 октября !((: г. №1485 «Об изменении назначения жилых помещений» // Жилищное законодательство: Сборник региональных нормативных актов / Сост. Вишневская И.С., Улетова Г.Д.,-М, 1998. С.363.

41. Постановления Конституционного Суда РФ, Верховных Судов СССР и РФ (РСФСР), судебная практика.

42. Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. №2 «О практике применения судами жилищного законодательства». // Сборник постановлений Конституционного Суда РФ, Верховных Судов СССР и РФ (РСФСР) по гражданским делам. М., 2001. С. 181.

43. Определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РСФСР по делу Житеневых и Моисеенко // Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1967. №8. С. 3-4.

44. Судебная практика по жилищным спорам. Сборник постановлений, решений и определений федеральных судов. М., Издательство НОРМА. 2002 г. 827 с.

45. Судебная практика по жилищным спорам. Постановления, решения, определения Верховного, Конституционного, Арбитражного, Высшего Арбитражного, краевых, областных, городских судов. Обзоры судебной практики. М., 2001. 782 с.

46. Судебная практика по гражданским делам. Под ред. В.М. Жуйкова. М., 2001. 445 с.

47. Научная и учебная литература

48. Алексеев С.С. Право: азбука теория - философия: Опыт комплексного исследования. М., 1999, 712 стр.

49. Андрианов И.И. Жилищное законодательство. М.: АО «ЛогоВАЗ-ПРЕСС», 1993. С.8, 112 стр.

50. Алексеев С.С. Теория права. М.: БЕК., 1995, 320 стр.

51. Аскназий С.И., Брауде И.Л., Пергамент А.И. Жилищное право. М., 1956, 231 стр.

52. Аскназий С.И. Советское жилищное право. М., 1940, 274 стр.

53. Басин ЮТ. Вопросы советского жилищного права. Алма-Ата, 1963, 262стр.

54. Басин Е.В. и др. Современная жилищная политика: Комментарий к Закону «Об основах федеральной жилищной политики». М., 1993. С.8.

55. Брагинский М.И. Государственная регистрация права на недвижимое имущество и сделок с ним. Комментарий к закону // Право и экономика. 1997. №1920. 130 стр.

56. Братусь С.Н. Предмет и система советского гражданского права. М., Го-сюриздат, 1963, 193 стр.

57. Братко А.Г. Запреты в советском праве. Саратов, 1979, 92 стр.

58. Бронер Д.Л. и др. Статистика жилищного и коммунального хозяйства. М., 1979,91 стр.

59. Вишневская И.С. Советское жилищное право / Отв. ред. С.И. Дудников: Роств-на-Дону, 1986, 130 стр.

60. Вишневская И.С., Селиванова Е.С. Договор коммерческого найма жилого помещения (история и современность): монография Ростов-на-Дону. Издательство Ростовского государственного педагогического университета. 2002. С.32.

61. Гражданское право. Часть первая: Учебник / Под ред. А.Г. Калпина, А.И. Масляева. М., 1997, 472 стр.

62. Гражданское право: В 2 т. Том 1. Учебник / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. 2-е изл., перераб. и доп. М., 1998, 785 стр.

63. Гражданское право. Том 1. Учебник. Издание пятое, переработанное и дополненное / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2000, 632 стр.

64. Гражданское право. Часть 1. Учебник / Под ред. Ю.К. Толстого, А.П. Сергеева. М., 1996, 552 стр.

65. Гражданское право России при переходе к рынку: сборник научных статей / Отв. ред. Е.А. Суханов. М., ДЕ-ЮРЕ, 1995.

66. Грибанов В.П. Пределы осуществления и защиты гражданских прав. М.: изд. МГУ, 1972, 284 стр.

67. Грибанов В.П. Основы жилищного законодательства. М.: Знание. 1976, 95 стр.

68. Городов О.А. Жилищное право: Учеб. пособие. М.: Юрайт-М, 2001, 195стр.

69. Гуляев A.M. Русское гражданское право. Обзор действующего законодательства, кассационной практики Прав, сената и проекта Гражданского уложения. Пособие к лекциям. СПб., 1913. С. 170.

70. Емелькина Вещные права на жилые и нежилые помещения: приобретение и защита; Учеб. пособие. М., Юристь. С.41.

71. Жариков Ю.Г. Правовое регулирование отношений по поводу недвижимости (аналитический обзор федеральных нормативных актов) // Право и экономика. 1996. №11, 61 стр.

72. Зинченко С.А., Шапсугов Д.Ю. Правоотношение и динамика его элементов. Северо-Кавказский юридический вестник. 1998. №1. С. 16.

73. Иоффе О.С., Толстой Ю.К. Новый гражданский кодекс РСФСР. JT. 1965.

74. Иоффе О.С. Советское гражданское право. М., Изд. ЛГУ, 1967, 347 стр.

75. Исрафилов И.М. Правовая природа вещных прав на жилые помещения // Хозяйство и право. 1999. №6, 144 стр.

76. Камышанский В.П. Ограничения права собственности. СПб., 2000, 232стр.

77. Камышанский В.П. Право собственности на недвижимость: вопросы ограничений. Элиста, 1999, 336 стр.

78. Камышанский В.П. Право собственности: пределы и ограничения. М., 2000, 303 стр.

79. Комментарий к Гражданскому кодексу РСФСР. Издание третье, исправленное и дополненное / Под ред. С.Н. Братусь, О.Н. Садикова- М., 1982, 680 стр.

80. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Руководитель авторского коллектива и ответственный редактор доктор юридических наук, профессор О.Н. Садиков. М., 1998, 778 стр.

81. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй, (постатейный). Издание 3-е, дополненное и переработанное / Гусев А.Н. -М.: ИНФРА-М, 2000, 832 стр.

82. Конституция Российской Федерации. Комментарий / Под ред. Б.Н. То-порнина, Ю.М. Батурина, Р.Г. Орехова. М.: Юрид. лит., 1994, 223 стр.

83. Комментарий к Жилищному кодексу РСФСР (постатейный) / Отв. редактор: начальник Правового управления Аппарата Государственной Думы, доктор юридических наук, профессор В.Б. Исаков. М., 1999.

84. Комментарий к Семейному кодексу Российской Федерации / Отв. ред. И.М. Кузнецов. М., 1996, 512 стр.

85. Корнеев С.М. Основные тенденции развития жилищного права в условиях становления рыночной экономики // Гражданское право России при переходе к рынку. М., 1995.

86. Корнеев С.М. Предоставление гражданам жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов // Гражданское право. Т.2. -М.: изд-во Бек, 1994. С. 163.

87. Крашенинников П.В. Жилищное право М.,2000, 237 стр.

88. Крашенинников П.В. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения. -М., 2000, 123 стр.

89. Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями: Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. Изд. 2-е перераб. и доп. М., «Статут», 1999, 288 стр.

90. Кичихин А.Н., Марткович И.Б., Щербакова Н.А. Жилищные права. Пользование и собственность. Комментарий и разъяснения / Под ред. И.Б. Мартко-вича. М., 1997, 208 стр.

91. Красавчиков О.А. Основы жилищного законодательства: предмет регулирования и юридическая природа // Основы советского жилищного законодательства: Межвузовский сборник научных трудов. Свердловск, 1981, 312 стр.

92. Комаров В.Д. Жилищное право. М., 1980. С.6-8.

93. Кечекьян С.Ф. Правоотношения в социалистическом обществе. М., 1958, 91 стр.

94. Корнеева И.Л. Жилищное право Российской Федерации. М., 261 стр.

95. Литовкин В.Н. Жилищное право, жилищное законодательство соотношение с гражданским правом // Новый гражданский кодекс России и отраслевое законодательство. М., 1995 С.64.

96. Марткович И.Е. Жилищное право: закон и практика. М., 1990, 319 стр.

97. Марткович И.Б. Право на жилище и его обеспечение: Учебное пособие по спецкурсу. М., 1983, 80 стр.

98. Магазинер Я.М. Объект права // Очерки по гражданскому праву. Л., 1957. С.66.

99. Мейер Д.И. Русское гражданское право, изданное по запискам слушателей / Под ред. А.И. Вицына. СПб., 1902, 831 стр.

100. Никитюк П.С. Жилищные права. Кишинев, 1985. С.24, 25.

101. Общая теория права. Учебник для юридических вузов / Под общей ред. А.С. Пиголкина. М., 1995.

102. Основы советского жилищного законодательства. Межвузовский сборник научных трудов. Свердловск, 1981. С.20.

103. Потяркин Д. Подлежат ли государственной регистрации договоры социального найма жилья? // Российская юстиция. 2000. №3.

104. Пухта Г.Ф. Курс Римского гражданского права T.l. М., 187, 387 стр.

105. Победоносцев К. Курс гражданского права 4.1. СПб,. 1883, 441 стр.

106. Седугин П.И. Жилищное право. Учебник для вузов. М., 1997, 608 стр.

107. Седугин П.И. Жилищное право. М., Издательство НОРМА. 2001, 305стр.

108. Суханов Е.А. Лекции о праве собственности. М.: Юрид. лит., 1991, 145стр.

109. Советское гражданское право : Учеб. в 2-х томах / Под ред. В.П. Грибанова, С.М. Корнеева. М.: Юрид. лит., 1979. Т. 1,2.

110. Советское гражданское право. Учебн. в 2-х томах / Под ред. О.А. Кра-савчикова. 3-е изд. М.: Высш. школа. 1985.

111. Тархов В.А. Гражданское правоотношение. Монография. Уфа. 1993. С.8-14.

112. Теория государства и права. Курс лекций / Под ред. Н.И. Матузова и А.В. Малько. М., 1997, 776 стр.

113. Толстой Ю.К. Жилищное право. Учебное пособие. М., 1996, 228 стр.

114. Толстой Ю.К. К теории правоотношения. Д.: Издательство Ленинградского университета, 1959, 87 стр.

115. Толстой Ю.К. Гражданское право и принципы материальной заинтересованности. Правоведение. 1967. №1. С.54.

116. Фаршатов И.А. Жилищное законодательство. Практика применения, теоретические вопросы. М., ИНФРА-М. 2001. 268 стр.

117. Хвостов В.М. Система Римского права: Учебник (напечатан по изданию 1908 г.). М.: СПАРК, 1996. С.126.

118. Чигир В.Ф. Жилищное право: учеб. пособие для юрид. вузов. Минск. 1986, 230 стр.

119. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.) / вступ. статья Е.А. Суханова. М., «СПАРК», 1995.

120. Яковлев В.Ф. Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик и режим правового регулирования жилищных отношений // Основы советского жилищного законодательства: Межвузовский сборник научных трудов. Свердловск, 1981. С.38.

121. Диссертации и авторефераты.

122. Камышанский В.П. Ограничения права собственности (гражданско-правовой анализ). Автореф. диссер. докт. юрид. наук СПб. 2000.

123. Литовкин В.Н. Правовые вопросы предоставления жилых помещений. Автореф. диссер. канд. юрид. наук. М., 1974. 19 с.

124. Улетова Г.Д. Договор социального найма жилого помещения в условиях перехода к рынку. Автореф. диссер. канд. юрид. наук. Волгоград, 1999. 26 с.

125. Чечулина И.В. Правовое регулирование коммерческого найма жилого помещения. Автореф. диссер. канд. юрид. наук. М., 1999. 23 с.