Основания изменения и расторжения договора найма жилого помещения тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 12.00.03, кандидат юридических наук Новикова, Ольга Борисовна

• Новикова, Ольга Борисовна
• кандидат юридических наук
• 2006

Оглавление диссертации кандидат юридических наук Новикова, Ольга Борисовна

Введение

Глава 1. Эволюция законодательства по вопросам изменения и расторжения договора найма жилого помещения

Глава 2. Правоизменяющие и правопрекращающие юридические факты по законодательству о договоре найма жилого помещения

§1. Общие положения об изменении и расторжении договора найма жилого помещения

§2. Правоизменяющие факты по законодательству о договоре найма жилого помещения

§3. Правопрекращающие факты по законодательству о договоре найма жилого помещения

3.1. Расторжение договора найма жилого помещения по соглашению сторон

3.2. Расторжение договора найма жилого помещения в судебном порядке 15 О

3.3. Расторжение договора найма жилого помещения способом одностороннего отказа от исполнения обязательства

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Основания изменения и расторжения договора найма жилого помещения»

Актуальность темы исследования. Право на жилище — одно из

• основных законодательно установленных прав человека. В соответствии со ст. 7 Конституции Российская Федерация — социальное государство, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека. В 90-х гг. XX в. конституционное право на жилище приобрело новые пути реализации: покупка квартиры на средства, полученные через ипотечное кредитование; использование жилищных сертификатов; финансирование строительства квартиры; аренда юридическим лицом жилого помещения

• для проживания работников. Наряду с указанными способами осуществления права на жилище сохраняет свое значение и традиционный институт гражданского права — наем жилого помещения. Это обусловлено низким уровнем благосостояния значительной части населения.

Важным этапом преобразований в области правового регулирования жилищных отношений стало принятие Жилищного кодекса Российской Федерации (далее, если иное не оговорено, — ЖК РФ), в котором по-новому урегулированы жилищные отношения вообще и общественные отношения, складывающиеся в процессе изменения и расторжения договора найма жилого помещения, в частности.

Жилых помещений социального использования строится недостаточно. Источником пополнения жилищного фонда социального использования являются жилые помещения, освобожденные после расторжения предшествующего договора социального найма. В силу различного рода обстоятельств наниматели стремятся максимально использовать предоставленные им правомочия, что может привести к

I изменению отношений по договору найма жилого помещения. Отсутствие у субъектов необходимых юридических знаний и опыта сдачи жилья по договору коммерческого найма порождает множество нарушений субъективных прав и интересов сторон. Последствием нарушений прав может быть расторжение договора. Таким образом, изменение и расторжение договора найма жилого помещения относятся к типичным правоотношениям в жилищной сфере. В связи с этим особую актуальность приобретает исследование правового регулирования указанных общественных отношений. Тем более что имеющиеся научные разработки данного вопроса основаны на утративших силу нормах Жилищного кодекса РСФСР. Важность изучения оснований расторжения договора найма жилого помещения обуславливается тем, что они могут выступать и основаниями выселения.

Таким образом, актуальность работы предопределяется отсутствием в научной литературе специальных историко-правовых исследований по вопросам изменения и расторжения договора найма жилого помещения на современном этапе развития законодательства.

Целью работы является исследование проблем законодательного регулирования отношений в процессе изменения и расторжения договора найма жилого помещения и практики его применения.

Для достижения указанной цели поставлены следующие задачи: изучить эволюцию законодательства по вопросам изменения и расторжения договора найма жилого помещения; исследовать общие положения законодательства об изменении и расторжении договора найма жилого помещения; проанализировать основания изменения договора найма жилого помещения и происшедшие в этой сфере изменения законодательства; изучить основания расторжения договора найма жилого помещения и провести сравнительный анализ норм ЖК РСФСР и ЖК РФ по указанному вопросу; выявить правовые особенности изменения и расторжения социального и коммерческого найма жилого помещения; разработать предложения по совершенствованию законодательства по вопросам изменения и расторжения договора найма жилого помещения.

Степень разработанности темы. Общетеоретической основой исследования являются положения науки теории государства и права о правоотношениях и юридических фактах, разработанные в трудах В. В. Лазарева,

A. В. Малько, Н. И. Матузова, В. С. Нерсесянца и др.

Теория гражданского правоотношения всесторонне исследована в 1 2 работах Р. О. Халфиной , О. С. Иоффе . Юридические факты в гражданских правоотношениях изучались О. А. Красавчиковым. Вопросы договорного права рассмотрены М. И. Брагинским и В. В. Витрянским3.

Договор найма жилого помещения как разновидность гражданских правоотношений изучался в научных трудах С. И. Аскназий, Ю. Г. Басина, Б. М. Гонгало, О. С. Иоффе, П. В. Крашенинникова, С. Н. Левенсона,

B. Н. Литовкина, М. Ф. Медведева, И. Б. Мартковича, В. Ф. Маслова, И. Г. Понайотова, П. И. Седугина, Ю. К. Толстого, В. Ф. Чигира. Однако они основаны на уже не действующих или измененных в настоящее время нормах гражданского и жилищного законодательства. Отдельные вопросы освещены в работах и статьях Е. С. Гетман, Л Ю. Грудцыной, А. Ю. Кабалкина, Г. И. Петрищевой, Д. А. Петрова, С. А. Салтановой, Н. Е. Сосипатровой, А. А. Титова и др.

Несмотря на наличие публикаций данная тема недостаточно изучена на современном этапе. Имеющиеся диссертационные исследования Ю. С. Васильева «Расторжение и изменение договора жилищного найма в судебном порядке» (1961 г.), С. Н. Левенсона «Возникновение, изменение и прекращение правоотношений по найму жилого помещения» (1968 г.), Б. М. Гонгало «Основания изменения жилищных правоотношений» (1984 г.), И. П. Гришина «Основания возникновения договора найма жилого

1 Халфина Р О. Учение о правоотношении - М , 1974

2 Иоффе, ОС Избранные труды по гражданскому праву: Из истории цивилистической мысли Гражданское правоотношение Критика теории «хозяйственного права - М «Статут», 2000

3 Брагинский М И , Витрянский В В Договорное право Общие положения - М , 1997 Книга вторая Договоры о передаче имущества - М «Статут», 2000 помещения и его прекращение» (1985 г.), В. В. Чубарова «Правопрекращающие юридические факты в советском жилищном праве» (1985 г.), С. П. Соколова «Изменение жилищных правоотношений» (1988 г.), учебное пособие Г. И. Петрищевой «Изменение и прекращение жилищных правоотношений» (1981 г.) относятся к периоду до принятия действующих Гражданского кодекса РФ и Жилищного кодекса РФ. В диссертационных работах Г. Д. Улетовой «Договор социального найма жилого помещения в условиях перехода к рынку»4 (1999 г.), И В. Чечулиной «Правовое регулирование коммерческого найма жилого помещения»5 (1999 г.), В. В. Васильева «Правовое регулирование отношений, возникающих из договора социального найма жилого помещения»6 (2004 г.), А. А. Ануприенко «Правовые проблемы удовлетворения жилищных потребностей граждан по договору социального найма» (2004 г.) рассматривалось правовое регулирование одного из видов договора найма жилого помещения на основе норм Гражданского кодекса РФ и Жилищного кодекса РСФСР. В диссертации Е. В. Поповой «Договор о найма жилого помещения» (2004 г.) вопросы изменения и расторжения договора найма жилого помещения исследованы в числе иных на основании норм, действовавших до изменения жилищного законодательства РФ. В диссертации С. А. Чаркина «Динамика отношений по социальному найму жилых помещений» (2006 г.) на основе Жилищного кодекса РФ изучены наряду с другими вопросами основания и порядок изменения и прекращения договора социального найма, наибольшее внимание уделено стадии заключения договора. Специального исследования правового регулирования процессов изменения и

4 Улетова Г Д Договор социального найма жилого помещения в условиях перехода к рынку Дис . канд юрид наук 12 00 03 Волгоград ВЮИ МВД России, 1999.

3 Чечулина И В. Правовое регулирование коммерческого найма жилого помещения Дис канд юрид наук 12 00 03 М : Московский юридический институт МВД РФ, 1999

6 Васильев В В Правовое регулирование отношений, возникающих из договора социального найма жилого помещения Дис. канд юрид наук-12 00 03. Тверь, 2004

7 Ануприенко А А Правовые проблемы удовлетворения жилищных потребностей граждан по договору социального найма Автореф дис. канд юрид наук1 12 00 03. Волгоград, 2004

8 Попова Е В Договор найма жилого помещения Автореф дис. . . канд юрид наук 12 00 03 Волгоград, 2004 расторжения двух видов договора найма жилого помещения с учетом норм Жилищного кодекса РФ на диссертационном уровне не проводилось.

Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся в процессе изменения и расторжения договора найма жилого помещения.

Предметом исследования выступают правовые нормы, регулирующие изменение и расторжение договора найма жилого помещения.

Нормативно-правовой базой исследования послужили нормы Гражданского кодекса РФ, Жилищного кодекса РФ, а также других нормативных актов, регулирующих изменение и расторжение договора найма жилого помещения.

Эмпирической базой работы явились опубликованные материалы практики высших судебных органов страны, а также неопубликованные материалы практики судов Волгоградской области.

Методологическую основу исследования составили общенаучный диалектический метод познания, логический и исторический подходы к изучению правовых явлений, а также специальные методы познания: сравнительно-правовой, формально-юридический, лингвистический.

Научная новизна работы заключается в специальном исследовании действующего законодательства об изменении и расторжении договоров социального и коммерческого найма жилого помещения. В ней выявлены изменения в регулировании указанных жилищных отношений, происшедшие в связи с принятием нового Жилищного кодекса Российской Федерации. С учетом сформулированных выводов внесены предложения по совершенствованию законодательства.

Результатом работы явились следующие основные положения, выносимые на защиту:

1. Основаниями изменения и расторжения договора найма жилого помещения являются факты, обстоятельства (действия, бездействие, события), с которыми гражданское и жилищное законодательство связывает необходимость изменения правоотношения (элементов правоотношения) или расторжения договора. При изменении договора правоотношение сохраняется в рамках того же вида договора, права и обязанности субъектов в отношении индивидуально-определенного жилого помещения, составляющие содержание правоотношения до его изменения, сохраняются у всех или отдельных участников договора. При расторжении договора права и обязанности его участников прекращаются.

2. Изменение договора найма жилого помещения происходит в связи с изменениями в субъектном составе правоотношения. Замена нанимателя в договоре социального найма жилого помещения в случаях, не связанных со смертью нанимателя или его выбытием, не влечет изменения договора как правоотношения. Замена нанимателя в договоре коммерческого найма жилого помещения влечет изменение договора, если между нанимателем и гражданами, постоянно проживающими с ним, не заключен договор о солидарной ответственности перед наймодателем. Представляется, что в договоре коммерческого найма наниматель может быть заменен дееспособным гражданином, а не совершеннолетним, как предусмотрено в п. 1 ст. 686 ГК РФ.

3. Изменение в субъектном составе договора найма жилого помещения происходит при вселении нанимателем граждан в качестве членов своей семьи (совместно проживающих с нанимателем граждан). На наш взгляд, в договоре социального найма дети и родители супруга нанимателя должны признаваться членами семьи при наличии двух признаков (вселение в качестве члена семьи нанимателя и ведение с ним общего хозяйства) не в судебном порядке.

4. Изменение договора найма жилого помещения происходит в связи с частичными изменениями в объекте и предмете правоотношения. Расторжение договора социального найма наступает в случаях полной замены объекта и предмета правоотношения. В Гражданском и Жилищном кодексах Российской Федерации закреплен разный подход законодателя к определению жилого помещения как объекта договора найма (ст. 673 ГК РФ) и как предмета договора социального найма (ст. 62 ЖК РФ). На наш взгляд, объектом договора найма жилого помещения как обязательственного правоотношения в соответствии со ст. 307 ГК РФ являются действия субъектов жилищного правоотношения по предоставлению жилого помещения во владение и в пользование, а предметом выступает само жилое помещение. В ст. 673 ГК РФ по существу определен предмет договора, а не объект. Поэтому предлагаем: изменить название ст. 673 ГК РФ «Объект договора найма жилого помещения» на «Предмет договора найма жилого помещения». По нашему мнению, в ст. 16 ЖК РФ необходимо закрепить следующую классификацию жилых помещений: 1) жилой дом; 2) квартира; 3) комната (часть жилого дома или квартиры).

5. К изменению договора найма жилого помещения относится изменение прав и обязанностей его участников. Один из таких случаев предусмотрен в ч. 4 ст. 69 ЖК РФ: установление самостоятельной долевой ответственности бывшего члена семьи нанимателя по обязательствам, возникающим из договора социального найма жилого помещения. Обосновывается необходимость предусмотреть возможность оформления отдельных документов по оплате жилья и коммунальных услуг для нанимателя (членов его семьи) и бывшего члена его семьи с учетом размера общей площади жилого помещения, приходящейся на них.

6. Формулировка нормы, содержащейся в п. 3 ч. 4 ст. 83 ЖК РФ, о расторжении договора социального найма вследствие систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание с нанимателем в одном жилом помещении, является неточной, так как соседи проживают не в одном с правонарушителем помещении. Предлагаем заменить в указанной норме слова «в одном жилом помещении» на слова «в одной квартире или многоквартирном жилом доме».

7. Интересы жильцов недостаточно защищены в случае размещения промышленных производств, осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности в нежилых помещениях многоквартирного дома, если это нарушает права и законные интересы других граждан. Предлагаем распространить действие норм чч. 2-4 ст. 17 ЖК РФ на нежилые помещения многоквартирного дома.

8. Вывод о том, что перевод жилого помещения, занимаемого по договору найма, в нежилое возможен после расторжения договора найма по соглашению сторон. Решение о переводе жилого помещения в нежилое, принятое до расторжения договора найма жилого помещения, противоречит законодательству (ч. 2 ст. 22 ЖК РФ).

9. Для защиты интересов нанимателей по договору социального найма, вселившихся в жилое помещение, общая площадь которого уменьшилась в результате капитального ремонта или реконструкции дома, предлагается отказаться от одного из оснований выселения, предусмотренных в п. 4 ст. 85 ЖК РФ: уменьшение общей площади жилого помещения вследствие капитального ремонта или реконструкции дома, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях.

10. Решение суда о сохранении жилого помещения в переустроенном (перепланированном) состоянии при самовольном переустройстве (перепланировке) может быть вынесено при наличии двух условий в совокупности: не нарушаются права и законные интересы граждан, не создается угроза их жизни и здоровью. Формулировка ч. 4 ст. 29 ЖК РФ имеет недостаток: условия вынесения решения суда о сохранении жилого помещения в переустроенном (перепланированном) состоянии разделены союзом «либо» и являются альтернативными. Предлагаем внести изменение в ч. 4 ст. 29 ЖК РФ и объединить указанные условия союзом «и».

11. В соответствии с п. 2 ч. 5 ст. 29 ЖК РФ суд вправе принять решение о расторжении договора социального найма в случае самовольного переустройства (перепланировки) жилого помещения. Последствия расторжения договора социального найма точно не определены. Полагаем, что в качестве последствий в указанных случаях должно применяться выселение без предоставления другого жилого помещения. Предлагаем дополнить ст. 91 ЖК РФ частью 3: «Выселению без предоставления другого жилого помещения подлежат граждане в случае принятия судом решения о расторжении договора социального найма за совершение самовольного переустройства (перепланировки)».

Теоретическая и практическая значимость работы. Сформулированные в диссертации положения будут способствовать совершенствованию жилищного законодательства, а также могут послужить основой для дальнейших научных исследований вопросов изменения и расторжения договора найма жилого помещения.

Ряд выводов, содержащихся в работе, может быть использован в правоприменительной деятельности судов при разрешении споров, связанных с изменением и расторжением договора найма жилого помещения.

Материалы диссертации могут быть применены в учебном процессе при преподавании курса гражданского права и дисциплины «Жилищное право» в юридических высших и средних учебных заведениях.

Апробация результатов исследования. Положения диссертации обсуждались на межвузовских и международных научно-практических конференциях: «Россия на пороге XXI в.: региональные особенности в процессе трансформации общества» (г. Архангельск, 27-28 мая 1999 г.); «Пути развития российской юридической науки и образования в XXI в.» (г. Волгоград, 25-26 октября 2001 г.); «Реформы в современной России: экономические, социально-политические и правовые аспекш» (г. Волгоград,

2003 г.); «Россия на рубеже веков: проблемы социально-экономического, государственно-правового и духовного развития» (г. Волгоград, 28 января

2004 г.) и др. Результаты диссертационного исследования изложены также в научных статьях автора и тезисах докладов на конференциях:

1. Понятие договора найма жилого помещения (история и современность) // Защита субъективных прав: история и современные проблемы: материалы Первой межвуз. науч.-практ. конф. г. Волжский, 5 марта 1999 г. - Волгоград: Изд-во ВолГУ, 2000. - 0,25 п. л.

2. Санкции за нарушение жилищных обязательств. / О. Б. Новикова, М. Ф. Медведев // Россия на пороге XXI века: региональные особенности в процессе трансформации общества: тез. докл. междунар. науч.-практ. конф. г. Архангельск, 27-28 мая 1999 г. - Архангельск: МИУ, 2000. - 0,25 п. л.

3. Гражданско-правовая ответственность за нарушение жилищных обязательств//Ученые записки. Вып. второй. Том 1 / отв. ред. В. А. Юсупов. -Волгоград: Изд-во Волгогр. ин. экономики, социологии и права, 2001. -0,25 п. л.

4. Понятие члена семьи нанимателя жилого помещения // Ученые записки. Вып. второй. Том 1 / отв. ред. В. А. Юсупов. - Волгоград: Изд-во Волгогр. ин. экономики, социологии и права, 2001. - 0,1 п. л.

5. Расторжение договора в связи с невнесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги // Пути развития российской юридической науки и образования в XXI веке: тез. докл. науч.-практ. конф. г. Волгоград, 25-26 октября 2001 г. / сост.: С. Л. Сибиряков, А. П. Анисимов, А. И. Бортенев. - Волгоград: Изд-во ВФ МУПК, 2001. -0,15 п. л.

6. Судебные споры о расторжении договора найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги // Пути развития российской юридической науки и образования в XXI веке: сб. ст. науч.-практ. конф. г. Волгоград, 25-26 октября 2001 г. / сост.: С. Л. Сибиряков, А. И. Бортенев, В. Ф. Щербатов, А. П. Анисимов. - Волгоград: Изд-во ВолГУ, 2002. - 0,6 п. л.

7. Раздел жилого помещения по требованию нанимателя или члена его семьи // Ученые записки. Вып. третий. — Волгоград: Изд-во Волгогр. ин. экономики, социологии и права, 2003. - 0,15 п. л.

8. Понятие изменения и расторжения договора найма жилого помещения // Реформы в современной России: экономические, социально-политические и правовые аспекты: тез. докл. науч.-практ. конф. -Волгоград: Изд-во ВАГС, 2003. - 0,1 п. л.

9. К вопросу о конституционном праве на жилище // Конституционное развитие России: история, современность, перспективы: материалы науч.-практ. конф. — Волгоград: Изд-во ВАГС, 2004. - 0,25 п. л.

10. Жилищные права бывших членов семьи собственника жилого помещения // Россия на рубеже веков: проблемы социально-экономического, государственно-правового и духовного развития: материалы науч.-практ. конф. г. Волгоград, 28 января 2004 г. - Волгоград: Изд-во ВАГС, 2004. - 0,1 п. л.

Основные положения диссертации внедрены в учебный процесс Волгоградской академии государственной службы при проведении занятий по дисциплинам «Гражданское право», «Жилищное право», «Право социального обеспечения» на юридическом факультете, в Институте переподготовки и повышении квалификации указанного учебного заведения (акты о внедрении от 23 октября 2006 г.).

Автором проведено обобщение материалов практики судов Волгоградской области по вопросам изменения и расторжения договора найма жилого помещения.

Структура работы. Диссертация состоит из введения, двух глав, заключения и библиографического списка.

Заключение диссертации по теме «Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право», Новикова, Ольга Борисовна

Заключение

В результате исследования нами сделаны следующие предложения по совершенствованию законодательства.

Во-первых, представляется, что объектом договора найма жилого помещения как обязательственного правоотношения в соответствии со ст. 307 ГК РФ являются действия людей по предоставлению жилого помещения в пользование и владение, а предметом выступает само жилое помещение. В ст. 673 ГК РФ по существу определен предмет договора. В связи с этим предлагаем: изменить название ст. 673 ГК РФ с «Объект договора найма жилого помещения» на «Предмет договора найма жилого помещения».

Во-вторых, классификация жилых помещений в ст. 16 ЖК РФ не обеспечивает четкого разграничения их видов. Необходимо закрепить в ст. 16 ЖК РФ следующую классификацию жилых помещений: 1) жилой дом; 2) квартира; 3) комната (часть жилого дома или квартиры).

В-третьих, для защиты интересов нанимателей предлагаем включить в главу 35 ГК РФ норму, ограничивающую частоту повышения платы за наем жилого помещения: не чаще одного раза в год. Полагаем, что введение такой нормы не препятствует переходу жилищно-коммунального хозяйства к безубыточному функционированию, а создает цивилизованные условия на рынке жилья.

В-четвертых, на наш взгляд, в договоре социального найма дети и родители супруга нанимателя должны признаваться членами семьи при наличии двух признаков (вселение в качестве члена семьи нанимателя и ведение с ним общего хозяйства) не в судебном порядке.

В-пятых, при выбытии нанимателя по договору социального найма в другое место жительства право требовать признания себя нанимателем должно быть предоставлено любому дееспособному члену семьи. В связи с этим необходимо дополнить ч. 2 ст. 82 ЖК РФ после слов «в случае смерти» включить слова «а также выбытия нанимателя». Представляется, что в п. 1 ст. 686 ГК РФ должна быть предусмотрена замена прежнего нанимателя одним из дееспособных совместно проживающих с ним граждан, что создаст возможность быть нанимателем по договору коммерческого найма для эмансипированных несовершеннолетних и лиц, вступивших в брак до 18 лет.

В-шестых, на наш взгляд, случаи изменения договора социального найма жилого помещения в связи с прекращением права владения и пользования им у отдельных членов семьи нанимателя должны быть квалифицированы как утрата права пользования жилым помещением. Предложено дополнить ст. 82 ЖК РФ частью 3 следующего содержания: «Лицо признается утратившим право пользования жилым помещением, предоставленным по договору социального найма, на основании письменного заявления выехавшего гражданина или судебного решения в случаях: выезда члена семьи нанимателя в другое место жительства; признания виновными в неисполнении договора отдельных членов семьи нанимателя по основаниям, предусмотренным в пп. 1-4 ч. 4 ст. 83 ЖК РФ; лишения граждан родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным».

В-седьмых, необходимо отказаться от расторжения договора социального найма конклюдентными действиями нанимателя и членов его семьи (ч. 3 ст. 83 ЖК РФ). При отсутствии заявления от нанимателя о выезде в другое место жительства договор социального найма должен расторгаться в судебном порядке по инициативе наймодателя. Момент расторжения договора вследствие выезда нанимателя в другое место жительства предлагаем определять в соответствии с общей нормой п. 3 ст. 453 ГК РФ - с момента вступления решения суда в законную силу.

В-восьмых, формулировка нормы, содержащейся в п. 3 ч. 4 ст. 83 ЖК РФ о расторжении договора социального найма вследствие систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание с нанимателем в одном жилом помещении, является неточной, поскольку соседи проживают не в одном с правонарушителем помещении. Предлагаем заменить в указанной норме слова «в одном жилом помещении» на «в одной квартире или многоквартирном жилом доме».

В-девятых, необходимо исключить из п. 4 ст. 85 ЖК РФ одно из оснований выселения: если площадь жилого помещения уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях. Представляется, что в соответствии с ч. 4 ст. 88 ЖК РФ наниматель по своему усмотрению вправе выбирать между жилым помещением, уменьшенным после капитального ремонта, и иным благоустроенным жилым помещением, предложенным наймодагелем в соответствии с ч. 3 ст. 88 ЖК РФ.

В-десятых, по нашему мнению, интересы жильцов многоквартирного жилого дома оказались недостаточно защищены в процессе использования в профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности нежилых помещений многоквартирного жилого дома. С учетом непосредственной близости таких помещений пределы использования нежилых помещений многоквартирного жилого дома должны быть аналогичны пределам использования жилых помещений. В связи с этим необходимо распространить действие норм чч. 2-4 ст. 17 ЖК РФ и на нежилые помещения многоквартирного жилого дома.

В-одиннадцатых, формулировка ч. 4 ст. 29 ЖК РФ имеет недостаток: разделены словом «либо» два условия сохранения самовольно перепланированного (переустроенного) помещения в прежнем состоянии. Предлагаем внести уточнение в ч. 4 ст. 29 ЖК РФ и объединить эти условия союзом «и»: «если этим не нарушаются права и законные интересы граждан и не создается угроза их жизни или здоровью».

В-двенадцатых, полагаем, что в качестве возможных последствий в случаях самовольного переустройства (перепланировки) жилых помещений должно применяться выселение без предоставления другого жилого помещения. Необходимо дополнить ст. 91 ЖК РФ частью 3: «Выселению без предоставления другого жилого помещения подлежат граждане в случае принятия судом решения о расторжении договора социального найма за совершение самовольного переустройства (перепланировки)».

Список литературы диссертационного исследования кандидат юридических наук Новикова, Ольга Борисовна, 2006 год

1. Нормативные акты

2. Конституция Российской Федерации. — М.: Юрид. лит., 1993.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая и третья. — М.: Омега-Л, 2005.

4. Жилищный кодекс Российской Федерации. — М.: Юрайт, 2005.

5. Семейный кодекс Российской Федерации. — М.: Юрид. лит., 2005.

6. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации. — М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2005.

7. Трудовой кодекс Российской Федерации. — М.: Юрайт-Издат, 2005.

8. Градостроительный кодекс Российской Федерации. — М.: Юрид. лит., 2005.

9. О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации: Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ // Собрание законодательства РФ-2005. № 1 (ч.1).-сг.15;2006.-№27.-ст.2881.

10. О трудовых пенсиях в Российской Федерации: Федеральный закон от 17 декабря 2001 г. № 173-ФЭ // Собрание законодательства РФ. -№ 52. ст. 4920; 2003. - № 1. - ст. 13; №48.- ст. 4587; 2004. - № 35. -ст. 3607; 2005. -№ 8. - ст. 605; 2006.-№23.- ст. 2377.

11. О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации: Указ Президента РФ от 28 апреля 1997 г. № 425 // Собрание законодательства РФ 1997. -№ 18.-сг.2131;№22.-сг.2568.

12. О Государственной целевой программе «Жилище»: Постановление Совета Министров РФ от 20 июня 1993 г. № 595 // Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1993. - № 28. - ст. 2593 (утратило силу).

13. О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ: Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 // Собрание законодательства РФ. 2000. - № 3. - ст. 278; 2001.-№ 16. -ст. 1616; 2002.-№20.-ст. 1859.

14. Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями: Постановление Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25 // Собрание законодательства РФ. 2006. - № 5.- ст.546.

15. Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 //Российская газета. 2003. - 23 октября,- № 214 (дополнительный выпуск).

16. Инструкция о порядке обмена жилых помещений: Приказ Министра коммунального хозяйства РСФСР от 9 января 1967 г. № 12 // Советская юстиция. 1967. - № 6.

17. Об утверждении временного порядка согласования перепланировки на территории г. Волгограда: Постановление Администрации г. Волгограда от 31 марта 2005 г. № 540 // Городские вести. 2005. -№36.-7 апреля; №144.-13 октября.

18. Проект Жилищного кодекса Российской Федерации // Жилищное право.-2001,-№2.1. Судебная практика

19. Конституционного Суда РФ от 3 ноября 1998 г. № 25-П // Собрание законодательства РФ. -1998. № 45. - ст. 5603.

20. Верховного Суда Российской Федерации, 1994 г., № 3, с. 7; Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации, 1997 г., № 1.

21. Судебная практика по жилищным спорам: Сборник постановлений, решений и определений федеральных судов. М., 1999.

22. Гражданское дело № 2-857/05 г. // Архив Волжского городского суда Волгоградской области-2005.

23. Гражданское дело № 2-1935 / 05 // Архив Волжского городского суда Волгоградской области 2005.

24. Гражданское дело № 2-1061/06 // Архив Волжского городского суда Волгоградской области 2006.

25. Гражданское дело № 2-361/05 // Архив Волжского городского суда Волгоградской области-2005.

26. Гражданское дело № 2-106/2006 // Архив Волжского городского суда Волгоградской области 2006.

27. Гражданское дело № 2-3442/05 // Архив Волжского городского суда Волгоградской области 2005.

28. Монографии, учебники и учебные пособия

29. Аскназий С. И. Советское жилищное право / С. И. Аскназий.- М.: Юриздат, 1940.

30. Антокольская М. В. Семейное право: учебник / М В. Антокольская.-М.: Юристъ, 1996.

31. Басин Ю.Г. Вопросы советского жилищного права / Ю. Г. Басин-Алма-Ата: Право, 1963.

32. Басин Ю. Г. О жилищных правах советских граждан. / Ю. Г.Басин, И. И. Попов-Алма-Ата: Право, 1966.

33. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Общие положения / М. И. Брагинский, В. В. Витрянский М.: Статут, 1997.

34. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества / М. И. Брагинский, В.В. Витрянский. М.: Статут, 2000.

35. Братусь С. Н. Юридическая ответственность и законность/ С. Н. Братусь-М., 1976.

36. Васькин В. В. и др. Гражданско-правовая ответственность / В. В. Васькин, Н. И. Овчинников, А. Н. Рогович Владивосток: Прогресс, 1988.

37. Власов А. А. Гражданское процессуальное право: Учебник / А. А. Власов. М.: ТК Велби, 2003.

38. Гражданское право: в 2 т. Том 2: учебник / под ред. Е. А. Суханова.-М., 1994.

39. Гражданское право: В 2 т. Том 2. Полутом 1: учебник / отв. ред. проф. Е. А. Суханов. 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Изд-во БЕК, 2000.

40. Гражданское право: учебник для вузов. Часть 1 / под общей ред. проф. Т. И. Илларионовой, доц. Б. М. Гонгало и доц. В. А. Плетнева. -М.: НОРМА-ИНФРА-М., 1998.

41. Гражданское право: учебник: в 2 т. Т.1./ под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого.- 4-е изд., перераб. и доп.- М., 2000.

42. Гражданское право: учебник. Часть 2 / под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. М.: «Проспект», 1997.

43. Гражданское право России. Часть первая: учебник/ под ред. 3. И. Цыбуленко. М.: Юристъ, 2000.

44. Гражданское право. Часть первая: учебник / под ред. А. Г. Калпина, А. И. Масляева. -М.: Юристъ, 1997.

45. Гражданское право. Часть 2: учебное пособие. Издание второе, перераб. и доп. / под ред. П. М. Филиппова. М.: ИМЦ ГУ К МВД России, 2003.

46. Грибанов В. П. Ответственность за нарушение гражданских прав и обязанностей / В. П. Грибанов М.: Юрид. лит., 1973.

47. Грибанов В. П. Пределы осуществления и защиты гражданских прав /В. П. Грибанов М.: изд-во МГУ, 1972.

48. Грудцына J1. Ю. Жилищное право России: учебник / JI. Ю. Грудцына: под ред. Н. М. Коршунова. М.: Изд-во Эксмо, 2005. - 656 с.

49. Грудцына JI. Ю. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ / Л. Ю. Грудцына: под ред. Н. М. Коршунова. М.: Эксмо, 2005.

50. Гурвич М. А. Учение об иске / М. А. Гурвич- М.: Юрид. лит., 1981.

51. Даль В. Толковый словарь живого великорусского языка: Т.1-4 / В. Даль. М.: А/О Издательская группа «Прогресс», «Универс», 1994.

52. Данилов Е. П. Жилищные споры по новому ЖК РФ: Комментарии. Практика. Образцы документов / Е. П. Данилов. 9-е изд., перераб. и доп. - М.: КНОРУС, 2005.- 528 с.

53. ДигесгыЮсшниана.Т. 2. / пер. с латинского; отв. ред. JI. Л. Кофанов-М.: «Статут», 2003.

54. Дождев Д. В. Римское частное право: учебник для вузов / под ред. проф. В. С. Нерсесянца. М.: Издательская группа ИНФРА*М -Норма, 1996.

55. Емельянов В. И. Разумность, добросовестность, незлоупотребление гражданскими правами. М.: "Лекс-Книга", 2002. // СПС Гарант.

56. Жилищные права граждан, Закон «Об основах федеральной жилищной политики»: постатейный комментарий / под общ. ред. П. В. Крашенинникова- М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1997.- 255 С.

57. Жилищный кодекс РСФСР с постатейными материалами / Сост. Крашенинников П В., Федосова Е. Г., Славинская Г. А., Солопова Е. А. -М.: «Спарк», 1998.

58. Иоффе О. С. Избранные труды по гражданскому праву: из истории цивилистической мысли. Гражданское правоотношение. Критика теории «хозяйственного права»/ О. С. Иоффе. М.: «Статут», 2000.

59. Иоффе О. С. Обязательственное право/ О. С. Иоффе. -М:Юрид. лит.,1975.

60. Иоффе О. С. Ответственность по советскому гражданскому праву / О. С. Иоффе-Ленинград: Изд-во Ленинградского университета, 1955.

61. Тихомиров М. Ю. Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации / М. Ю. Тихомиров. М.: Изд-во Тихомирова М. Ю., 2005.

62. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / под общ. ред. Председателя Верховного Суда Российской Федерации В. М. Жуйкова. М.: Юридическая фирма «КОНТРАКТ», 2006.

63. Литовкин В. Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / В. Н. Литовкин. М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2005.

64. Малеин Н. С. Имущественная ответственность в хозяйственных отношениях / Н. С. Малеин М.: Наука, 1968.

65. Маслов В. Ф. Защита жилищных прав граждан / В. Ф. Маслов-Харьков: Право, 1970.

66. Матузов Н. И. Теория государства и права: учебник / Н. И. Матузов, A.A. Малько. М.: Юристъ, 2004. - 512 с.

67. Мейер Д. И. Русское гражданское право: в 2 ч. Часть 2 / Д. И. Мейер. По исправленному и дополненному 8-му изд, 1902. Сер. классика русской цивилистики-М.: Статут, 1997.

68. Настольная книга судьи по гражданским делам / А. Ф. Ефимов и др.: под ред. Н. К. Толмачева. М.: Велби, Изд-во Проспект, 2006.

69. Нерсесянц В. С. Общая теория права и государства: учебник для юридических вузов и факультетов / В. С. Нерсесянц. М.: Изд-во НОРМА, 2001.-552 с.

70. Нечаева А. М. Семейное право: Курс лекций / А. М. Нечаева. 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Юристъ, 2002.

71. Новицкий И. Б. Римское право / И. Б. Новицкий М.: Юристъ, 1996.

72. Общая теория права и государства: учебник / под ред В. В. Лазарева.-М.: Юрист, 1994.

73. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / под ред. П. В. Крашенинникова. М.: Статут, 2005.

74. Сакаэ Вагацума, Тору Ариндзуми. Гражданское право Японии / Сакаэ Вагацума, Тору Ариндзуми М.: Юрид. лит., 1983.

75. Седугин П. И. Право на жилище в СССР / П. И. Седугин. М.: Юрид. лит., 1983.

76. Седугин П. И. Жилищное право / П. И. Седугин. М.: изд-во «Норма», 1997.

77. Смоленский М. Б. Жилищное право: учебное пособие/М.Б. Смоленский,

78. A. А. Новикова М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и К*»; Ростов н/Д.: Наука-Пресс, 2006. - 208 с.

79. Советское гражданское право: учебник. В 2 т. Т.2 / под ред. О. А. Красавчикова. 3-е изд., испр. и доп.-М: Высшая школа, 1985.

80. Советское гражданское право: учебник. Том 2 / отв. ред. В. А. Рясенцев-М.: Юрид. лит., 1965.

81. Тархов В. А. Ответственность по советскому гражданскому праву /

82. B. А. Тархов Саратов: Изд-во Сарат. ун-та, 1973.

83. Титов А. А. Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации / А. А. Титов. М .: Юрайт-Издат, 2005.

84. Толстой Ю. К. Жилищное право / Ю. К. Толстой М.: Юристь, 1996.

85. Философский энциклопедический словарь/ Гл.редакция: Л. Ф. Ильичев и др.. М.: Советская энциклопедия, 1983.

86. Халфина Р. О. Учение о правоотношении / Р. О. Халфина М., 1974.

87. Харитонов Е. О. Основы римского частного права / Е. О. Харитонов. Ростов н /Д.: Изд-тво «Феникс», 1999.

88. Хутыз М. X. Римское частное право: курс лекций / М. X. Хутыз-М.: Былина, 1994.бб.Чигир В. Ф. Советское жилищное право / В. Ф. Чигир- Минск: Прогресс, 1968.

89. Чигир В. Ф. Жилищное право/В. Ф. Чигир-Минск: Прогресс, 1986.

90. Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права / Г. Ф. Шершеневич.-М.: Юристь, 1995.1. Научные статьи

91. Белявский И. Обмен жилыми помещениями / И. Беляевский // Российская юстиция. 2001. - № 2.

92. Вишневская И. С., Парада Е. С. Новое в регулировании договорных отношений по найму жилых помещений в свете ч. 2 ГК РФ / И. С. Вишневская, Е. С. Парада // Известия вузов Северо-Кавказского региона. Серия Общественные науки. 1998. - № 4.

93. Грудцына Л. Ю. Конституционное право граждан на жилище. Неприкосновенность жилища / Л. Ю. Грудцына // Адвокат. 2005. -№7.

94. Грушевая Е., Стриженко Г. Новый Жилищный кодекс / Е. Грушевая, Г. Стриженко // Законность. 2005. - № 5.

95. Дудко А. Договор в условиях существенного изменения обстоятельств / А. Дудко // Хозяйство и право. 1999. - № 11.

96. Егорова О. А. Необходимо кодифицировать жилищное законодательство с учетом судебной практики / О. А. Егорова // Жилищное право. 2000. - № 3.

97. Журавлев С. Е. Жилой дом объект права частной собственности / С. Е. Журавлев // Жилищное право. - 2001. - № 4.

98. Иванов А. Вопросы недвижимости в жилищной сфере / А. Иванов // Хозяйство и право. 2005. - № 6.

99. Илюшина М. Н. Актуальные вопросы применения нового Жилищного кодекса Российской Федерации / М. Н. Илюшина // Юстиция. 2005. - № 1.

100. Кабалкин А. Ю. Изменение и расторжение договора: комментарий к ГК РФ / А. Ю. Кабалкин // Российская юстиция. 1996. -№ 10.

101. Козырь О. М. Правовое регулирование отношений аренды недвижимости в Великобритании / О. М. Козырь // Правоведение. -1989.- №2.

102. Латынова Е. В. Капитальный ремонт / Е. В. Латынова // Юридический мир. 1999 - №12.

103. П.Литовкин В. Н. Концепция развития жилищного законодательства / В. Н. Литовкин // Жилищное право. 2000. - № 1.

104. Литовкин В. Н. Рассмотрение судами дел об обмене жилыми помещениями / В. Н. Литовкин //Жилищное право. 2001. - № 4.

105. Меркулова Т. А. Зарубежное законодательство о договорах найма жилых помещений / Т. А. Меркулова // Журнал российского права-2003. -№ 2.

106. Поротикова О. А. Гражданско-правовое регулирование соседских отношений / О. А. Поротикова // Законодательство. 2004. - № 4.

107. Потяркин Д. Выселение из жилых помещений / Д. Потяркин // Законность. 1999. - № 3.

108. Потяркин Д. Договор найма жилого помещения / Д. Потяркин // Российская юстиция 1998- №1.

109. Потяркин Д. Коммерческий наем жилого помещения с правом выкупа: правовая экспертиза / Д. Потяркин // Хозяйство и право. -1999.-№4.

110. Сосипатрова И. С. Социальный и коммерческий наем в жилищной сфере / И. С. Сосипатрова // Государство и право. 1997. - № 4.

111. Трушин Е. В. Регулирование договоров социального найма жилого помещения и найма жилого помещения нормами жилищного и гражданского законодательства / Е. В. Трушин // Жилищное право.2000.-№3.

112. Чаркин С. А. Договор социального найма жилого помещения: основания для его изменения / С. А. Чаркин // Новая правовая мысль.- 2006.- № 4.

113. Шешко Г. Ф. Кодификация жилищного законодательства требует внесения изменений и дополнений в ГК РФ / Г. Ф. Шешко // Жилищное право. 2000.- № 4.

114. Шешко Г. Ф. Реализация полученных замечаний и предложений по проэкту нового Жилищного кодекса / Г. Ф. Шешко // Жилищное право.-2001.- № 2.

115. Щенникова Л. Неприкосновенность собственности на жилище и защита интересов соседей / Л. Щенникова // Российская юстиция.2001.-№4.1. Диссертации

116. Басин Ю. Г. Проблемы советского жилищного права: дис. . докт. юрид. наук-Л., 1963.

117. Васильев В. В. Правовое регулирование отношений, возникающих из договора социального найма жилого помещения: дис. . канд. юрид. наук: 12.00.03. Тверь, 2004.

118. Петров Д. А. Сделки с недвижимостью в жилищной сфере, дис. . канд. юрид. наук СПб., 1998.

119. Салтанова С. А. Гражданско-правовая ответственность за нарушение жилищных обязательств: дис. . канд. юрид. наук-СПб.: Санкт-Петербургский государственный университет, 1995.

120. Соколов С. П. Изменение жилищных правоотношений, дис. . канд. юрид. наук: 12.00.03-Минск, 1988.

121. Улетова Г. Д. Договор социального найма жилого помещения в условиях перехода к рынку: дис. . канд. юрид. наук: 12.00.03. -Волгоград: ВЮИ МВД России, 1999.

122. Чаркин С. А. Динамика отношений по социальному найму жилых помещений: дис. канд. юрид. наук: 12.00.03. Волгоград, 2006.

123. Чечулина И. В. Правовое регулирование коммерческого найма жилого помещения: дис. . канд. юрид. наук: 12.00.03. М.: Московский юридический институт МВД РФ, 1999.

124. Чигир В. Ф. Жилищное правоотношение, дис. . докт. юрид. наук-Минск: Белорусский государственный институт имени В.И. Ленина, 1969.

125. Ю.Чистяков К. Е. Изменение и расторжение гражданско-правового договора: дис. канд. юрид. наук: 12.00.03. -Томск, 2002.1. Авторефераты:

126. Ануприенко А. А. Правовые проблемы удовлетворения жилищных потребностей граждан по договору социального найма: автореф. дис. . канд. юрид. наук: 12.00.03-Волгоград, 2004.

127. Баринов Н. Н. Прекращение договора найма жилого помещения в домах предприятий и учреждений важнейших отраслей народного хозяйства и отдельных ведомств: автореф. дис. . канд. юрид. наук: 12.00.03.- Саратов, 1971. 26 с.

128. Воронина Н. П. Правообразующие юридические факты в советском жилищном праве: автореф. дис. . канд. юрид. наук Свердловск, 1982.

129. Гонгало Б. М. Основания изменения жилищных правоотношений: автореф. дис. канд. юрид. наук Свердловск, 1984.

130. Гришин И. П. Основания возникновения договора найма жилого помещения и его прекращение: автореф. дис. . канд. юрид. наук-М., 1985.-32 С.

131. Емельянов В. И. Недопустимость злоупотребления гражданскими правами по Российскому законодательству: автореф. дис. . канд. юрид. наук: 12.00.03- М.: Московская Государственная юридическая академия, 2001.

132. Жанайдаров М. У. Правовое регулирование выселения с предоставлением другого жилого помещения по советскому жилищному законодательству: автореф. дис. . канд. юрид. наук. -М., 1984.

133. Левенсон С. Н. Возникновение, изменение и прекращение правоотношений по найму жилых помещений.: автореф. дис. . канд. юрид. наук М., 1968.

134. Медведев М. Ф. Обмен жилыми помещениями по советскому гражданскому праву: автореф. дис. канд. юрид. наук. Саратов, 1971.

135. Ю.Никитин К. П. Возникновение, изменение и прекращение правоотношений по найму жилых помещений в домах особых предприятий, учреждений и ведомств: автореф. дис. . канд. юрид. наук. Свердловск, 1969.

136. П.Петров Д. А. Сделки с недвижимостью в жилищной сфере: автореф. дис. . канд. юрид. наук. С-Пб., 1998.

137. Попова Е. В. Договор найма жилого помещения: автореф. дис. . канд. юрид. наук: 12.00.03- Волгоград, 2004.

138. Соменков С. А. Расторжение договора по гражданскому законодательству РФ: автореф. дис. . канд. юрид. наук: 12.00.03-М.: Московская Государственная Юридическая Академия, 1999.

139. Сысоев В. А. Особенности правового регулирования жилищных отношений в современный период: автореф. дис. . канд. юрид. наук: 12.00.03.- Екатеринбург, 1994.-С.117.

140. Терехова Л. А. Проблемы повышения эффективности судебной защиты жилищных прав граждан: автореф. дис. . канд. юрид. наук: -Екатеринбург, 1995.

141. Улетова Г. Д. Договор социального найма жилого помещения в условиях перехода к рынку: автореф. дис. . канд. юрид. наук. -Волгоград, 1999.

142. Хохлов В. А. Гражданско-правовая ответственность за нарушение договора: автореф. дис. . канд. юрид. наук: 12.00.03 Саратов: Саратовская государственная экономическая академия, 1998.

143. Чечулина И. В. Правовое регулирование коммерческого найма жилого помещения: автореф. дис. . канд. юрид. наук. М.: Московский юридический институт МВД РФ, 1999.

144. Чубаров В. В. Правопрекращающие юридические факты в советском жилищном праве: автореф. дис. . канд. юрид. наук. Свердловск, 1985.