Договор найма жилого помещения тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 12.00.03, кандидат юридических наук Попова, Елена Викторовна

• Попова, Елена Викторовна
• кандидат юридических наук
• 2004

Оглавление диссертации кандидат юридических наук Попова, Елена Викторовна

Принятые сокращения.

Введение.

Глава 1. Понятие договора найма жилого помещения.

Глава 2. Права и обязанности сторон по договору найма жилого помещения. 2.1. Права и обязанности нанимателя по договору найма жилого помещения. 2.2. Права и обязанности наймодателя по договору найма жилого помещения.

Глава 3. Изменение договора найма жилого помещения.

3.1. Раздел (выдел) жилого помещения. 3.2. Объединение пользователей в одну семью. 3.3. Замена нанимателя. 3.4. Перепланировка и переустройство жилого помещения. 3.5. Получение освободившегося в квартире жилого помещения

Отказ от части жилого помещения.

3.6. Обмен жилого помещения.

Глава 4. Прекращение договора найма жилого помещения 4.1. Прекращение договора найма жилого помещения по инициативе нанимателя. 4.2. прекращение договора найма жилого помещения по инициативе наймодателя.

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Договор найма жилого помещения»

Для жизни людей нужны прежде всего пища, одежда и жилище. Значительная часть населения всегда страдала от недостатка этих благ. Но особенно эта часть населения страдала от недостатка жилищ. В соответствии со ст. 25 Всеобщей декларации прав человека1 жизненный уровень человека, необходимый для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи, включает обязательный компонент — жилище. Неотъемлемое право человека на жилище закреплено и в других международно-правовых документах о правах человека, включая Международный пакт об экономических, социальных и культурных правах от 16.12.1966 г. (ст. 10) , Международный пакт о гражданских и политических правах от 16.12.1966 (п.1 ст. 12)3. Необходимость уважения жилища человека констатирована в ст. 8 Европейской Конвенции о защите прав человека и основных свобод4.

С учетом требований международно-правовых актов в ст. 40 Конституции РФ закреплены следующие основные положения: каждый имеет право на жилище, никто не может быть произвольно лишен жилища; органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.

Несмотря на подобный подход, эту социальную проблему не смогли решить нигде до сих пор, в том числе и в России.

Жилищная проблема решается различными средствами и способами. Важнейшим из них является новое жилищное строительство и поддержание в исправности имеющегося жилищного фонда. - В условиях многолетнего глубочайшего экономического кризиса, в котором пребывает Россия в настоящее время, этот способ далеко отстает от потребностей населения. К тому же новое

1 Принята резолюцией 217 А (III) Генеральной Ассамблеи ООН 10.12.1948 rJ/Российская газета. 05.04.95.

2 Действующее международное право/ Сост. Ю.М. Колосов, Э.С. Кривчикова. М., 1997. Т.2. С. 15.

3 Там же. С. 25

4 Ратифицирована Федеральным законом от 30 марта 1998 г. № 54-ФЗ//Собрание законодательства РФ. 1998. № 14. Ст. 1514. строительство в подавляющем большинстве случаев обеспечивает потребности богатой части населения и не может удовлетворять потребности подавляющего большинства народа РФ. В этих условиях существенно возрастает роль правового регулирования жилищных отношений. Жилищное законодательство получило большое развитие в советский период нашей истории. В настоящее время в новых социально-экономических условиях России, оно подверглось существенным изменениям, в том числе и в связи с принятием второй части: ГК РФ. Этим обусловлена необходимость исследования современного состояния жилищного законодательства, особенно в части, касающейся отношений найма жилого помещения. Указанные обстоятельства свидетельствуют об актуальности темы, избранной в качестве предмета диссертационного исследования.

Настоящее российское жилищное законодательство главным образом регулирует отношения по поводу удовлетворения потребностей граждан в жилье. Вместе с тем, жилищные правоотношения охватывают не только вопросы, связанные с предоставлением жилых помещений, но и вопросы, касающиеся использования, содержания и ремонта жилищного фонда, его учета и контроля за соблюдением жилищных прав граждан и т.д.

До 80-х годов XX века жилищное законодательство не было кодифицировано, и жилищные отношения в основном регулировались подзаконными актами. В 1981 г. были приняты Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик, в 1983 г. — Жилищный Кодекс РСФСР. С принятием этих законодательных актов правовое регулирование жилищных отношений было поднято на уровень закона. ЖК РСФСР, принятый двадцать лет назад, несмотря на то, что многие его положения устарели и входят в противоречия с Конституцией РФ и ГК РФ, принятыми в новых социально-экономических условиях, по прежнему является. базовым актом жилищного законодательства.

Реформирование сферы жилищных услуг, обусловленное принятием Закона РФ от 24.12.1992 г. «Об основах: федеральной жилищной политики», предопределило концептуально новый подход к сущности складывающихся жилищных правоотношений, основанных на договоре найма. Данный закон является приоритетным по отношению к другим актам жилищного законодательства, в том числе ЖК РСФСР. Это вытекает из Постановления Верховного Совета РФ от 24.12.92 «О введении в действие Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики», пунктом 2 которого, установлено, что впредь до приведения законодательных актов РФ и субъектов РФ в соответствие с Законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики» они применяются лишь в части, не противоречащей указанному Закону. Одновременно нужно подчеркнуть, что нормы, содержащиеся в жилищном законодательстве, должны соответствовать ГК РФ.

В связи с этим возникла необходимость подготовки и принятия взамен устаревшего ЖК РСФСР нового системообразующего закона (федерального кодекса или Основ законодательства РФ), направленного на регламентацию отношений в жилищной сфере в новых экономических и политических в условиях. В соответствии с Планом подготовки проектов федеральных законов на 2001 год был подготовлен новый проект Жилищного кодекса Российской Федерации.

В 1999 году Правительство РФ безуспешно пыталось внести изменения в 75 статей действующего Жилищного кодекса, однако, от внесения изменений и дополнений в этот документ отказались и решили принять новую его редакцию. 13 сентября 2001 года на заседании Правительства РФ был принят за основу разработанный Госстроем России новый проект Жилищного кодекса РФ. Госстрою РФ совместно с заинтересованными министерствами и ведомствами было поручено доработать проект Жилищного кодекса РФ с учетом замечаний и предложений, высказанных на заседании Правительства РФ, и до 1 декабря 2001 года в установленном порядке представить в Правительство РФ для внесения в Государственную Думу РФ. Работа над законопроектом длилась 1,5 года. В соответствии со ст. 72 Конституции РФ законопроект был направлен на согласование субъектам РФ. Получено более 900 замечаний и предложений от 74 регионов Российской Федерации, более одной трети которых учтены в проекте. Был также дополнен проект Федерального закона "О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации" положениями, внесшими соответствующие изменения в Главу 18 ГК РФ с целью согласования понятий "жилой дом", "жилое помещение". В результате доработки законопроекта, он был представлен в Правительство РФ в апреле 2003 года.-Законопроект разработан в соответствии с нормами Конституции РФ, ГК РФ и с учетом вновь принятых федеральных законов, содержащих нормы, направленные на регулирование отношений в жилищной сфере.

Проектом очерчен круг вопросов, относящихся к компетенции Российской Федерации и субъектов Российской Федерации в области регулирования жилищных отношений. В частности, к ведению РФ отнесены следующие вопросы: регулирование и защита жилищных прав человека и гражданина, установление оснований выселения из занимаемых помещений, установление правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда. Ряд статей проекта содержит положения, определяющие виды жилищного фонда, назначение жилых домов и жилых помещений, порядок перевода жилых домов и жилых помещений в нежилые и т.п. Особое внимание уделено вопросам управления жилищным фондом и его содержания, государственному контролю за использованием и сохранностью жилищного фонда. Законопроект регулирует отношения с участием граждан, юридических лиц, органов государственной власти и местного самоуправления по поводу возникновения, осуществления и прекращения права пользования жилыми помещениями; требования к жилым помещениям; обеспечение сохранности, содержания и ремонта жилищных фондов; защиту прав граждан - пользователей коммунальными услугами. Кодексом устанавливается порядок обеспечения граждан жилыми помещениями и выдачи ордеров на занятие жилого помещения по договору социального найма. Порядок заключения договора найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда устанавливается для каждого вида жилищного фонда (федерального, субъекта Российской Федерации, муниципального) его собственником.

Однако до настоящего времени данный проект не стал законом, и продолжают действовать указанные выше нормативные акты.

Анализ современной цивилистической литературы позволяет говорить о том, что со времени принятия ЖК РСФСР специального систематизированного исследования института договора найма жилого помещения не проводилось. В то же время, в ряде трудов отечественных правоведов исследовались отдельные вопросы договора найма жилого помещения. Анализ понятия договора найма жилого помещения, а также исследование отдельных положений, регулирующих данный договор, содержатся в трудах Исакова В.Б., Толстого Ю.К., Кичихина А.Н., Мартковича И.Б., Щербакова Н.А., Пчелинцевой JI.M., Пчелинцева С.В., Сонина С., Данилова Е.П., Чигир В.Ф., Рыбасова Е. И других.

Цель данной диссертации - выяснить состояние современного жилищного законодательства, в части, касающейся договора найма жилого помещения, его практическое применение, а также проанализировать сложившуюся судебную практику по спорам, связанным с действием договора найма жилого помещения. Исследовать взаимодействие прежнего социалистического и современного жилищного законодательства и выявить проблемы, возникающие при этом.

В соответствии с поставленной целью определяются следующие задачи исследования:

- раскрыть общие положения договора найма жилого помещения;

- рассмотреть понятие и содержание социального и коммерческого договоров найма жилого помещения и практику их применения;

- исследовать соотношение и взаимодействие законодательства советского периода и современного жилищного законодательства в Российской Федерации и выявить возникающие при этом проблемы;

- выявить социальную направленность нового жилищного законодательства;

- изучить основания и порядок изменения и прекращения договора найма жилого помещения;

- внести предложения по разрешению конфликтов, возникающих при изменении и прекращении договора найма жилого помещения;

- провести анализ правовых и социальных последствий прекращения договора найма жилого помещения.

Объектом исследования являются отношения найма жилого помещения и развитие законодательства, их регулирующего.

Предметом исследования выступает правовое регулирование договора найма жилого помещения и практики его применения.

Нормативно-правовую базу исследования составили как действующие нормативные акты Российской Федерации, число которых весьма велико, так и проект Жилищного Кодекса РФ.

Эмпирическую базу исследования составили опубликованные либо размещенные в электронных правовых базах данных материалы практики высших судебных органов страны, обзоры судебной практики по жилищным спорам, судебные решения по конкретным делам; конкретные факты, имеющие отношение к теме диссертации, получившие отражение в научной литературе и периодической печати.

Теоретическую основу диссертационного исследования составили труды отечественных ученых-правоведов, содержащие анализ проблем жилищных правоотношений, а также труды по общей теории права. Например: Кичихин А.Н., Марткович И.Б., Щербакова Н.А. «Жилищные права. Пользование и собственность» (М., 1997), Пчелинцева JI.M. Пчелинцев С.В. «Жилищные права и льготы граждан России» (М., 2002), Данилов Е.П. «Справочник адвоката. Жилищные споры» (М., 2000), Чигир В.Ф. «Договор найма жилого помещения» и другие.

Методологическую основу исследования составляют общенаучные методы, в том числе формальной и диалектической логики, лингвистический, исторический, методы моделирования и прогнозирования, а также метод компаративного анализа.

Диссертация представляет собой монографическое исследование общих положений договора найма жилого помещения, изучение законодательства, регулирующего данные положения.

Основные положения диссертационного исследования, выносимые на защиту: 1. Обосновывается объективная необходимость продолжения предоставления бесплатного жилья гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, в муниципальном и государственном жилищных фондах, однако, по ряду причин указанные граждане не могут осуществить право на бесплатное получение жилья. Важнейшая из этих причин — экономический кризис, явившийся результатом экономических реформ.

2. В жилищном законодательстве и практике его применения в отношении жилого помещения используются термины «объект» и «предмет». На наш взгляд, более приемлемым является применение термина «предмет» в договоре найма жилого помещения, нежели «объект», поскольку в договорном праве предмет, а не объект относится к существенным условиям договора. Это применимо и к договору найма жилого помещения.

3. В диссертации проанализированы три условия, необходимых для признания помещения жилым, что позволяет жилому помещению стать предметом договора найма жилого помещения (изолированность, целевое назначение, пригодность для постоянного проживания). Полагаем, что для этого необходим еще и четвертый критерий — наличие решения органа местного самоуправления о признании строения жилым.

4. Договор найма жилого помещения должен быть заключен в письменной форме. Однако, жилищное законодательство не предусмотрело последствий нарушения письменной формы договора. На наш взгляд, нарушение письменной формы договора найма жилого помещения не влечет недействительности договора.

5. В Гражданском кодексе РФ использовано ранее неизвестное российскому жилищному законодательству понятие «лица, постоянно проживающие с нанимателем». Понятие это применяется к участникам отношений коммерческого найма и заменяет собой понятие «членов семьи нанимателя», используемое применительно к договору социального найма жилого помещения. На наш взгляд, у законодателя не было достаточных оснований для такой замены. Полагаем, что лица, проживающие в жилом помещении, если их несколько, должны представлять собой семью, т.е. людей, связанных узами брака, родства, свойства. Поэтому полагаем необходимым удалить из Гражданского кодекса РФ (ст.ст. 677, 679 и др.), а также из других нормативных актов жилищного законодательства, понятие «лица, постоянно проживающие с нанимателем», заменив его понятием «члены семьи нанимателя».

6. На наш взгляд, необходимо из текста закона удалить положение о том, что временные жильцы могут быть вселены в нанятое жилое помещение «с предварительным уведомлением наймодателя» (чЛ ст. 680 ГК РФ). Подвергается критике также норма о том, что наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о минимальной норме площади на одного человека (ч. 1 ст. 680 ГК РФ). Также полагаем целесообразным удалить это положение из текста статьи ГК РФ. Также подвергается критике норма, что вселение временных жильцов на срок выше полутора месяцев допускается при условии соблюдения установленной нормы жилой площади. Это право нанимателя и решение членов его семьи претерпевать «неудобства» в связи с вселением новых жильцов.

7. Временное отсутствие граждан само по себе не является основанием для лишения их права на жилое помещение, однако, как представляется, щ продолжительность такого отсутствия не может быть безграничной, особенуо с учетом того, что в настоящее время жилые помещения в фонде социального использования относятся к числу весьма дефицитных видов имущества.

8. Автором проведено разграничение понятий «освободившееся жилое помещение» и «свободное жилое помещение». Свободным является жилое помещение, в отношении которого ни у кого, кроме собственника или иного обладателя вещного права пользования, а также которое фактически независимо от наличия правового основания, никем не используется. Понятие «освободившееся жилое помещение» является значительно более узким и применяется в отношении помещений, в так называемых коммунальных квартирах, т.е. таких, комнаты которых являются предметами разных договоров жилищного найма. Утверждается правильность подхода, что при отсутствии в квартире граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, освободившееся жилое помещение передается в пользование иным нанимателям комнат той же квартиры, если при этом у последних не возникнут излишки жилой площади.

9. Утверждается, что изменение договора найма жилого помещения путем обмена происходит посредством сделки, не являющейся договором мены, ибо в таких случаях не происходит смены собственников на предмет обмена. Обмен жилыми помещениями осуществляется на основании соглашения, по которому стороны производят взаимную уступку прав требования и перевод долга по ранее заключенными ими договорам жилищного найма. Представляется неприемлемой конструкция договора, по которому происходит обмен права пользования квартирой, осуществляемого по договору жилищного найма, на квартиру или комнату, находящуюся в частной собственности. Договор мены может быть заключен между собственниками предмета мены, а наниматель в отношении жилищного помещения таковым не является (п. 1 ст. 567 ГК РФ).

10. Согласно п. 1 ст. 687 ГК РФ наниматель вправе в любое время расторгнуть коммерческий договор жилищного найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. Обязанность сделать такое предупреждение для нанимателей по договору социального найма жилья законом не предусмотрена (ч. 1 ст. 89 ЖК РСФСР), о чем можно только сожалеть. Полагаем, что такое предупреждение должно стать общим правилом для обоих видов договоров жилищного найма. Необходимо также установить, что при выезде из занимаемого жилого помещения наниматель обязан предупредить наймодателя о характере выезда, в частности, о том, сопровождается ли выезд расторжением договора жилищного найма или нет.

11. Автором предлагается классификация оснований, по которым допускается выселение граждан из занимаемых ими жилых помещений по инициативе наймодателя. Выделяется три группы оснований для выселения лиц: первая включает в себя основания, вытекающие не только из договора найма жилого помещения, но и из положений об общих обязанностях граждан: использовать предоставленное жилое помещение по назначению с тем, чтобы не наносить ущерба интересам общества и правам других граждан; бережно относиться к занимаемому жилому помещению; уважать правила общежития и законные интересы других лиц; вторую группу составляют основания, связанные с трудовыми правоотношениями выселение из служебных жилых помещений рабочих и служащих, прекративших трудовые отношения с предприятием, учреждением, организацией). В третью группу выделяются иные основания для прекращения договора найма жилого помещения, например, истечение сроков брони либо отсутствие нанимателя сверх сроков сохранения за ним жилого помещения; перевод жилого помещения на другой правовой режим; непригодность жилого помещения для проживания; признание ордера недействительным.

Сформулированные в диссертации положения могут быть использованы для дальнейших научных исследований института договора найма жилого помещения, в комментариях к главе 35 ГК РФ, при разработке Жилищного кодекса РФ. Кроме того, ряд выводов, явившихся результатом диссертационного исследования, может быть использован в правоприменительной деятельности органов судебной власти при разрешении споров, связанных с договором жилищного найма. Материалы диссертации также могут быть применимы при преподавании курса гражданского права и дисциплины специализации «Жилищное право» в юридических высших и средних специальных учебных заведениях.

Положения диссертации обсуждались на межвузовских научных конференциях студентов и молодых ученых, проводившихся в г. Волгограде в 2001, 2002 и 2003 г.г.

Основные положения диссертации изложены также в статьях: «Прекращение договора найма жилого помещения по инициативе наймодателя в связи с использование не по назначению, нарушением прав и интересов соседей, разрушением и порчей жилого помещения», «Расторжение договора найма жилого помещения в связи с прекращение трудовых (служебных) отношений», опубликованных в межрегиональном научном издании «Вопросы права и социологии».

Данная работа состоит из введения, четырех глав, заключения и списка использованной литературы.

Структура диссертации отражает цель и задачи исследования.

Заключение диссертации по теме «Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право», Попова, Елена Викторовна

Выводы судебных инстанций нельзя признать соответствующими материалам дела.

При разрешении спора судом оставлены без внимания объяснения истца, что условием предоставления ответчице коттеджа являлось наличие четырех членов семьи и освобождение ранее занимаемой двухкомнатной квартиры.

Суд не дал оценки показаниям свидетелей Андреевой, бывшего председателя профкома Туимского продснаба и Муркиной, председателя бытовой комиссии, подтвердивших эти обстоятельства.

Ответчица в суде не отрицала, что она просила предоставить коттедж на четырех членов семьи, включая старшего сына, предполагала проживать в нем вчетвером и знала, что занимаемая ими двухкомнатная квартира выделена Леоновой.

Отказывая в иске, суд сослался на то, что в ордер включены три человека, и не дал оценки обстоятельствам, в силу которых в ордер не вписан старший сын ответчицы.

По показаниям Муркиной, выписывавшей ордер, Соболь Г. попросила ее не вписывать в него фамилию старшего сына, заявив, что он прописан в доме бабушки, на самом же деле она прописала сына в двухкомнатную квартиру, и он остался в ней.

Как видно из материалов дела, Соболь А. был прописан в доме бабушки, и хотя был включен в ордер на двухкомнатную квартиру, полученную матерью 8 июня 1989 г., в эту квартиру не прописался; после прохождения действительной срочной военной службы он 5 июля 1991 г. демобилизовался, однако не прописался ни в дом бабушки, ни в квартиру матери и только 21 ноября 1991 г. был прописан в двухкомнатную квартиру матери.

Суд не сопоставил дату прописки Соболя А. в двухкомнатную квартиру с датой получения его матерью Соболь Г. ордера на трехкомнатную квартиру.

В деле имеется фотокопия ордера на получение трехкомнатной квартиры с указанием на то, что он выдан и получен Соболь Г. 28 ноября 1991 г. Однако в другом гражданском деле по иску Соболь А. к Леоновой и Шахову о признании ордера недействительным и о их выселении содержится копия ордера, в котором указана другая дата -15 ноября 1991 г., а не 28 ноября 1991 г.

Материалы этого дела суд не обозревал, не обратил внимания на разницу в датах выдачи ордера, хотя время выдачи ордера имеет значение для правильного разрешения спора с учетом того, что Соболь А. прописан в двухкомнатную квартиру 21 ноября 1991 г.

В исковом заявлении о признании недействительным ордера, выданного Леоновой и Шахову, Соболь А. указал в качестве своего места жительства адрес трехкомнатной квартиры матери.

При рассмотрении двух взаимосвязанных исков в разных производствах суд не исследовал, не обсуждал и не оценивал заявление, написанное Соболь Г. 9 декабря 1992 г. о том, что члены ее семьи не претендуют на двухкомнатную квартиру.

Поскольку судом при рассмотрении иска продснаба не дано оценки всем имеющимся в деле материалам, взаимосвязанные между собой данное дело и дело по иску Соболь А. рассмотрены в разных производствах, что повлекло неполноту исследования всех обстоятельств, связанных с получением Соболь Г. трехкомнатной квартиры в коттедже, судебные постановления нельзя признать обоснованными, они подлежат отмене.

Президиум Верховного Суда РФ отменил решение Верховного Суда Республики Хакасия от 18 мая 1993 г. и определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 1 сентября 1993 г. и дело направил на новое судебное рассмотрение179.

В случае признания ордера на жилое помещение недействительным вследствие неправомерных действий получивших ордер лиц они подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения. Если граждане, указанные в ордере, ранее пользовались жилым помещением в доме государственного или муниципального жилищного фонда, им должно быть предоставлено то жилое помещение, которое они занимали, или другое. В случае признания ордера недействительным по иным основаниям граждане, указанные в ордере, подлежат выселению с предоставлением другого жилого помещения или помещения, которое они ранее занимали (ст. 100 ЖК).

Требование о признании ордера недействительным может быть заявлено в течение трех лет со дня его выдачи. Следует отметить, что в данном случае не может быть применена ст. 208 ГК РФ (о требованиях, на которые исковая давность не распространяется).

Прокурор обратился в суд с заявлением к Р. о признании ордера на жилое помещение недействительным, расторжении договора жилищного найма и признании недействительными договора приватизации и регистрационного удостоверения о праве собственности на квартиру, сославшись на то, что Р. представил в жилищные органы не соответствующие действительности сведения о нуждаемости в улучшении жилищных условий.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении заявления прокурора, суд исходил из того, что, хотя Р. и представил не соответствующие действительности сведения о нуждаемости в улучшении жилищных условий, на основании которых в июле 1992 г. был выдан ордер на квартиру, прокурор с заявлением в суд обратился только в октябре 1998 г. (спустя 6 лет), т.е. с пропуском установленного законом срока исковой давности, что в силу закона является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требования.

С таким выводом согласилась и кассационная инстанция.

Отменяя решение суда и кассационное определение, надзорная инстанция сослалась на то, что, на возникшие правоотношения исковая давность в силу ст. 208 ГК РФ не распространяется.

Вывод президиума краевого суда нельзя признать правильным.

Согласно ст. 48 ЖК РСФСР ордер на жилое помещение может быть признан недействительным в судебном порядке в случаях представления гражданами не соответствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных условий, нарушения прав других граждан или организаций на указанное в ордере жилое помещение, неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о

179 Бюллетень Верховного Суда РФ. 1996. № 5. предоставлении жилого помещения, а также в иных случаях нарушения порядка и условий предоставления жилых помещений.

Требование о признании ордера недействительным может быть заявлено в течение трех лет со дня выдачи.

Поскольку прокурором предъявлено требование о признании ордера на жилое помещение недействительным по основаниям, предусмотренным ст. 48 ЖК РСФСР, и той же нормой закона установлен трехгодичный срок для обращения в суд с упомянутым требованием, указание надзорной инстанции о том, что в данном случае должна быть применена ст. 208 ГК РФ, является незаконным.

В связи с тем, что остальные требования прокурора вытекают из требования о признании ордера недействительным, суд правильно отказал в удовлетворении заявления полностью

При рассмотрении данного вопроса о невнесенении платы за пользование жилым помещением следует иметь в виду, что данный вид расторжения договора применяется с учетом различных жизненных ситуаций и расторжение договора по таким основаниям является крайней мерой воздействия на нанимателей, которые не выполняют обязанности по оплате жилого помещения. Расторгнуть договор по таким основаниям можно только в судебном порядке, и поэтому следует уделить внимание при рассмотрении данного вопроса на судебную практику по данной категории дел.

Изучение практики рассмотрения дел о расторжении договора социального найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги в течение шести месяцев показало, что дел данной категории относительно немного. Суды в основном правильно применяют действующее законодательство, однако в практике возникают некоторые вопросы, на которые, по моему мнению, следует обратить внимание.

Согласно п. 2 ст. 687 ГК РФ договор коммерческого найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.

180 БВС РФ. 2002. № 12.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Статья 688 ГК РФ предусматривает в качестве последствия расторжения договора коммерческого найма жилого помещения выселение на основании решения суда нанимателя и других граждан, проживающих в жилом помещении к моменту расторжения договора.

У судов возникают вопросы о возможности применения названных норм к договору социального найма жилого помещения.

Согласно п. 3 ст. 672 ГК РФ к этому договору применяются правила ст. ст. 674, 675, 678, 680, 681, п. п. 1 - 3 ст. 685 ГК РФ. Другие положения ГК РФ применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством. К числу таких положений относятся и п. 2 ст. 687, ст. 688 ГК РФ.

На рассматриваемый договор распространяется также действие Закона Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики" (в ред. от 06.05.2003 № 52-ФЗ)181, в соответствии с п. 6 ст. 15 которого, если оплата жилья и коммунальных услуг по договору найма не производится в течение шести месяцев, граждане подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, по нормам общежития. Таким образом, действующее жилищное законодательство также допускает возможность выселения в связи с невнесением платы за жилье граждан,

181 Российская газета. 23.01.1993. № 15; СЗ РФ. 2003. № 19. Ст. 1750. проживающих в жилом помещении на основании договора социального найма, в связи, с чем правила п. 2 ст. 687 ГК РФ в этой части применяются к данным правоотношениям с учетом особенностей, установленных ст. 15 Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики".

Следовательно, по данной категории дел вид договора жилищного найма (коммерческий или социальный) является обстоятельством, имеющим значение для дела, так как от этого зависит выбор нормы права182.

Поскольку п. 6 ст. 15 Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" связывает возможность расторжения договора жилищного найма с предоставлением жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, по нормам общежития, в исковом заявлении должно быть названо конкретное жилое помещение, удовлетворяющее перечисленным требованиям. В случае если данное обстоятельство истцом не указано, исковое заявление (ст. 130 ГПК РФ) подлежит оставлению без движения и истцу предоставляется срок для исправления недостатка. Если во время судебного заседания будет установлено, что исковое заявление, ошибочно принятое судом, не содержит указания на предоставляемое выселяемым жилое помещение и истец не может исправить данный недостаток либо указанное истцом помещение не отвечает требованиям п. 6 ст. 15 Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики", в иске должно быть отказано.

Принимая решение о расторжении договора социального найма жилого помещения и выселении, суд в резолютивной части решения должен указать жилое помещение, предоставляемое ответчикам.

Большинство судов при рассмотрении дел о расторжении договора жилищного найма создавали условия для исследования причин образовавшейся задолженности по оплате жилой площади, полагая, что они

182 Седугин П.И. Жилищное право. М., 1997. С. 71-72. относятся к обстоятельствам, имеющим юридическое значение в соответствии с п. 2 ст. 687 ГК РФ.

Уважительными причинами невнесения платы за жилье и коммунальные услуги суды признавали: длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии, безработицу, тяжелое материальное положение в связи с болезнью, наличием в составе семьи инвалидов, детей и др.

Установив, что наниматель имеет задолженность свыше шести месяцев по уважительной причине, суды отказывали в удовлетворении иска о расторжении договора найма, при этом требования о погашении задолженности удовлетворяли.

Муниципальное предприятие обратилось с иском к В-ым Т. и А. о расторжении договора найма жилого помещения и выселении. Суд установил, что Т., являясь нанимателем квартиры, в нарушение условий договора социального найма не вносит квартплату и оплату коммунальных услуг с августа 1996 г. (свыше шести месяцев). Общая сумма задолженности (с учетом пени) на 1 мая 1998 г. составила 1739 руб. 33 коп. Отказывая в расторжении договора социального найма жилого помещения и выселении на основании ст. 687 ГК РФ, ст. 15 Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики", суд учитывал, что ответчики находятся в тяжелом материальном положении (пятеро несовершеннолетних детей, совершеннолетняя дочь учится, не работает, муж Т. с февраля 1998 г. уволен с предприятия в связи с инвалидностью 2 группы, ответчица Т., работая в детском саду, имеет небольшой доход). На основании ч. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ ответчикам был предоставлен срок 12 месяцев для погашения задолженности183.

Такая практика представляется правильной, поскольку обязанность доказывания уважительности причин образования задолженности в силу ст. 50 ГПК РФ лежит на ответчике - нанимателе. В соответствии с ч. 2 ст. 142 ГПК РФ непредставление ответчиком письменных объяснений и доказательств в случае его неявки в судебное заседание не препятствует рассмотрению дела по имеющимся в деле доказательствам.

Отказывая в удовлетворении иска о расторжении договора найма жилого помещения в связи с уважительностью причин невнесения квартирной платы и коммунальных платежей и удовлетворяя требование о взыскании суммы задолженности, суды не всегда учитывают, что им предоставлено право предоставлять нанимателю срок для ее погашения. Между тем

183 БВС РФ. 2000. № 8. предоставление данного срока позволяет учитывать материальное положение ответчиков, предотвращает заявление ходатайств об отсрочке, рассрочке исполнения решений.

Согласно п. 2 ст. 687 ГК РФ, если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.

Случаи повторного обращения наймодателя с требованием о расторжении договора найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем необходимых платежей в срок, установленный судом при первичном обращении нанимателя с аналогичным требованием, крайне редки184.

Вместе с тем при отсутствии уважительных причин невнесения нанимателем квартирной платы и коммунальных платежей за период свыше шести месяцев суды, с учетом обстоятельств конкретных дел, удовлетворяли иски о выселении.

В Вологодской области имел место случай повторного обращения наймодателя с иском о расторжении договора социального найма жилого помещения и выселении нанимателя с семьей в другое жилое помещение. Суд установил, что, несмотря на наличие у ответчика А. дохода от строительства и торговли на момент образования задолженности, на предупреждение суда о возможности выселения, задолженность за пользование жильем и коммунальными услугами за срок свыше шести месяцев постоянно возрастала. Предоставляемое жилое помещение соответствует техническим и санитарным требованиям. На основании изложенного и в соответствии со ст. 687 ГК РФ, ст. 15 Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" суд удовлетворил иск185.

Часть 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ предоставляет суду право при вынесении решения о расторжении договора найма жилого помещения по просьбе нанимателя отсрочить исполнение решения на срок не более года. По смыслу приведенной нормы эта отсрочка дается нанимателю с целью подыскания

184 Информационный Бюллетень Управления Судебного Департамента в Волгоградской области. 2000. № 3.

185 БВС РФ. 2000. № 8. другого жилья. При расторжении договора социального найма жилого помещения по рассматриваемому основанию нанимателю должно быть предоставлено другое жилое помещение, в связи, с чем суд не может отсрочить исполнение решения на основании ч. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ, что не исключает (при наличии соответствующих обстоятельств) отсрочку исполнения решения на основании ст. 207 ГПК РСФСР.

Изучение практики показало, что ходатайства об отсрочке исполнения решений о расторжении договоров жилищного найма заявляются редко186. Такие основания расторжения договора найма как отсутствие нанимателя сверх сроков сохранения пользования жилым помещением и истечение срока брони относятся только к договору социального найма жилого помещения, так как предполагается, что собственник жилого помещения может сам по своему усмотрению использовать жилое помещение в качестве места проживания, либо сдавать его в наем, либо использовать в качестве резервного.

Расторжение договора найма жилого помещения в случае отсутствия нанимателя сверх сроков, установленных законом (ст. ст. 60,61 ЖК РСФСР) и истечения срока бронирования (ст. 62 ЖК РСФСР) допускается только в судебном порядке. Поэтому здесь так же необходимо обратиться к судебной практике.

4.1 ст. 60 ЖК РСФСР предусматривает, что при временном отсутствии нанимателя или членов его семьи жилое помещение за ними сохраняется в течение 6 месяцев. Законодательная формулировка оказалась явно неудачной. В ч.1 подразумевалось то, что при отсутствии гражданина свыше 6 месяцев он уже не рассматривается как временно отсутствующий (предполагается, что гражданин уже сменил место жительства). Устанавливая допустимый срок временного отсутствия в 6 месяцев, законодатель предусматривал, что отсутствие гражданина свыше этого срока дает основание для признания его в

186 Библиотека российского судьи. Практика разрешения судами споров о праве на жилище. М., 1998. С. 11 — 12. судебном порядке утратившим право пользования жилым помещением (ст. 61 ЖК РСФСР). Тем не менее, судебная практика никогда не рассматривала шестимесячный срок как формальный критерий. В случае признания причин пропуска судом уважительными суды отказывали в удовлетворении иска о признании лица утратившим право на жилье (п. 8 Постановления № 2 Пленума верховного Суда СССР от 03 апреля 1987 г.).

Постановление Конституционного суда от 23 июня 1995 г. (более подробно об этом постановлении было отмечено при рассмотрении вопроса о правах нанимателя) сделало невозможным применение так же и ст. 61 ЖК РСФСР, которая по своему содержанию является производной от ст. 60 ЖК РСФСР. В связи, с чем под вопрос была поставлена возможность предъявления исков о признании лица, утратившим право пользования жилым помещением. На практике был найден выход - обращение к ст. 89 ЖК РСФСР, в которой говориться о расторжении договора найма жилого помещения. Но если рассматривать практику судов далее, то кажется, что применение ст. 89 ЖК РСФСР не рассчитано на все жизненные ситуации.

ЖК исходит из того, что договор найма жилого помещения считается расторгнутым, если он прекращает действовать в отношении нанимателя и всех членов его семьи одновременно (ст. 89 ЖК). Но по смыслу ст. 61 ЖК утрата права пользования жилым помещением распространяется лишь на одно лицо - нанимателя или члена семьи нанимателя. Если же обратиться к ст. 672 ГК РФ, то в ней говориться о перезаключении договора найма в случае выбытия нанимателя из жилого помещения. Однако, судебная практика расширила применение ст. 89 ЖК РСФСР и стала применять данную статью, как к выезду нанимателя, так и выезду кого-либо из членов семьи нанимателя. И в той и другой ситуации предмет исковых требований заключается, по сути, в признании гражданина выбывшим из жилого помещения, хотя термин «выбытие» вообще не используется в ЖК РСФСР и впервые был использован только в ст. 672 ГК РФ. Здесь жилищное законодательство не дает ясного ответа на вопрос о правовых последствиях смены гражданином своего места жительства. Это приводит к тому, что при сходных с юридической точки зрения обстоятельствах дела разрешаются судами по разному, что влечет для лиц, участвующих в деле, совершенно разные правовые последствия187.

При разрешении споров о расторжении договора в виду выезда нанимателя и членов его семьи на постоянное место жительства в другое место суд обязан истребовать доказательства, свидетельствующие о том, что наниматель поселился в другом населенном пункте или в другом жилом помещении. Такими документами, как предполагает Пленум Верховного Суда СССР (Постановление № 2 от 03.04.87 г.), могут быть документы о выписке из жилого помещения, об увольнении с работы и устройстве на работу по месту нового жительства и др.

Что касается расторжения договора найма вследствие истечения срока брони (охранного свидетельства) (ст. 62 ЖК РСФСР), то к этому вопросу так же нужно подходить с позиций Постановления Конституционного суда от 23 июня 1995 г.

187 Сонин С. Договор социального найма (проблемы юридического состава и коллизии судебной практики).//Юрист. 2001. № 11. С. 34.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Подводя итог диссертационному исследованию, представляется возможным сделать следующие выводы.

Социальное жилье государственного и муниципального жилищного фонда пока еще не выполняет своей функции обеспечения конституционных социальных гарантий прав на жилище, в первую очередь для малоимущих граждан. Объективной причиной медленного продвижения в этом направлении является затяжной глубокий экономический кризис, в котором оказалась Россия, фактический отказ государства от выполнения взятых на себя ранее обязательств перед очередниками на улучшение жилищных условий, а также коренное изменение жилищной политики РФ.

Необходимо формирование социально приемлемых механизмов, направленных на поощрение граждан с достаточными доходами к улучшению жилищных условий за счет рынка жилья и реализация новых принципов предоставления и использования социального жилья малоимущими гражданами, нуждающимся в улучшении жилищных условий.

Очень медленно развивается частный жилищный фонд, предоставляемый гражданам на условиях найма. В первую очередь, это связано с ограниченным спросом на такое жилье в условиях низкого уровня доходов большей части населения РФ.

Проведенный анализ договора социального найма в домах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования показывает, что он представляет собой договорный институт, расположенный в пограничной области гражданского и административного права. В более широком плане договор социального найма выступает как важный элемент системы социальной защиты граждан, и в этом контексте его можно охарактеризовать, как своеобразное обязательство государства гарантировать пожизненное право на жилище. Вопрос лишь в том, как можно встроить правовой институт, взятый из прежней социалистической правовой системы, в действующую правовую систему.

Противоречивая правовая природа социального найма в полной мере проявляется в судебной практике, когда один из основных принципов договорного права, принцип единства прав и обязанностей, подменяется постулатом о «праве на жилье». При этом суды общей юрисдикции так и не выработали единый подход при разрешении споров, связанных с признанием (утратой) права на жилье.

Требуют четкой регламентации вопросы регулирования деятельности организаций, управляющих жилищным фондом, определения их прав и обязанностей. Необходима детальная регламентация оснований и порядка ограничения или прекращения предоставления гражданам коммунальных услуг.

Действующее жилищное законодательство порождает множество существенных проблем при его применении. Ряд норм, содержащихся в Жилищном кодексе РСФСР, иных законах и других нормативных правовых актах, регулирующих жилищные правоотношения, устарел, отдельные положения выступили в противоречие с вновь принятыми за последние десятилетия федеральными законами, которые существенно меняют регулирование жилищных отношений, складывающихся на принципиально новой основе.

Виды жилищного фонда, определенные Жилищным кодексом РСФСР, не соответствуют формам собственности, определяемым ГК РФ, а так же видам жилищного фонда, предусмотренного законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики». В ряде случаев терминология, используемая в Жилищном кодексе РСФСР це совпадает с терминологией Гражданского кодекса и отдельных федеральных законов.

Таким образом, необходимы определение и свод основных принципов, единых понятий и положений жилищного законодательства, изменение и дальнейшее развитие его институтов.

Уже давно назрела необходимость в принятии нового Жилищного кодекса РФ, который заложил бы механизм решения всех возникающих коллизий.

Список литературы диссертационного исследования кандидат юридических наук Попова, Елена Викторовна, 2004 год

1. НОРМАТИВНЫЕ АКТЫ И ПОСТАНОВЛЕНИЯ СУДЕБНЫХ ОРГАНОВ

2. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993 г.) // Правовая система Консультант Плюс:ВерсияПроф.

3. Всеобщая декларация прав человека (принята 10.12.1948 г. Генеральной Ассамблеей ООН) // Правовая система Консультант Плюс:ВерсияПроф.

4. Европейская Конвенция о защите прав человека и основных свобод Международный пакт о гражданских и политических правах от 16.12.1966 г. //Правовая система КонсультантПлюс:ВерсияПроф.

5. Гражданский Кодекс РФ. 4.1. М.: Гардарика, 1995.

6. Гражданский Кодекс РФ. Ч. 2. М.: Гардарика, 1996.

7. Жилищный Кодекс РСФСР. М.: Юрайт, 1999.

8. Таможенный Кодекс РФ. М.: Норма, 2002.

9. Федеральный закона РФ «О милиции» от 18 апреля 1991 г. № 1026 — 1// Ведомости съезда народных депутатов и Верховного Совета РСФСР. 1991. - № 16. - Ст. 503

10. Федеральный закон от 15 мая 1991 г. № 1244-1 «О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС» // Ведомости РСФСР. 1991. - № 21. - Ст. 699.

11. Федеральный закон РСФСР от 18 октября 1991 г. N 1761-1 "О реабилитации жертв политических репрессий" // Ведомости РСФСР. -1991.-№44.-Ст. 1428.

12. Федеральный закон от 17 января 1992 № 2202-1 «О прокуратуре РФ» // Собрание законодательства РФ. 1995. - № 47. — Ст. 3444.

13. Федеральный закон РФ «О защите прав потребителей» от 07 февраля 1992 г. №2300-1 // Собрание законодательства РФ. 1996. - № 3. - Ст. 140

14. Федеральный закон от 26 июня 1992 г. № 3132-1 «О статусе судей в РФ» // Российская юстиция. 1995. - № 11.

15. Федеральный закон РФ от 10 июля 1992 г № 3266 «Об образовании» (в ред. от 08.12.2003, с изм. от 23.12.03) // Собрание законодательства РФ. 2003. № 50. - Ст.4855.

16. Федеральный закон РФ от 14 июля 1992 г. № 12-ФЗ «О закрытом административно-территориальном образовании» // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1992. - № 53. - Ст. 1915.

17. Федеральный закон от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики» // Российская газета. — 1993. — 23 янв.

18. Федеральный закон РФ от 15 января 1993 г. N 4301-1 "О статусе героев Советского Союза, Героев Российской Федерации и полных кавалеров ордена Славы" // Российская газета. — 1993. 10 февр.

19. Федеральный закон РФ от 8 мая 1994 г. № З-ФЗ «О статусе депутата Совета Федерации и статусе депутата Федерального Собрания РФ» // Собрание законодательства РФ. 1994. - № 2. - Ст. 74.

20. Федеральный закон от 17 декабря 1994 г. № 67-ФЗ «О федеральной фельдъегерской связи» в редакции Федерального закона от 3 декабря 1999 г. № 208 ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 34. -Ст. 3547

21. Федеральный закон от 21 декабря 1994 г. № 69-ФЗ «О пожарной безопасности» // Собрание законодательства РФ. 1994. - № 35. — Ст. 4121.

22. Федеральный закон от 12 января 1995 г. N 5-ФЗ РФ "О ветеранах" // Собрание законодательства РФ. 1995. - № 3. - Ст. 168.

23. Федеральный закон РФ от 02 августа 1995 г. № 122-ФЗ (в ред. от 10.01.03 г.) «О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов» // Собрание законодательства РФ. 2003. - №2. - Ст. 167.

24. Федеральный закон от 24 ноября 1995 г. № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 1995. - № 48. - Ст. 4563.

25. Федеральный закон РФ от 21 декабря 1996 г. № 159-ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной защите детей сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 52. - Ст. 5880.

26. Федеральный закон от 06 февраля 1997 г. № 27-ФЗ «О внутренних войсках Министерства внутренних дел Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. — 1997. № 6. - Ст. 711.

27. Федеральный закон РФ от 21 июля 1997 г. № 122- ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. 1997. - № 30. - Ст. 3594

28. Федеральный закон от 27 мая 1998 г. № 76-ФЗ «О статусе военнослужащих» // Собрание законодательства РФ. 1998 - № 22. -Ст. 2332.

29. Федеральный закон от 25 июля 1998 г. № 130-ФЭ «О борьбе с терроризмом» // Собрание законодательства РФ. 1998. - № 31. — Ст. 3456.

30. Указ Президента РФ от 5 мая 1992 г. № 431 «О мерах по социальной поддержке многодетных семей» // Ведомости РФ. 1992. - № 19. - Ст. 1044.

31. Указ Президента РФ от 23 мая 1996 г. № 757 «О дополнительных мерах государственной поддержки граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ней местностей» // Собрание законодательства РФ. 1996. - № 22. - Ст. 2662.

32. Постановление ВЦИК и СНК РСФСР «О праве пользования дополнительной жилой площадью» от 28 февраля 1930 г. (в ред. постановления Совмина РСФСР от 02.07.1981 г. // Правовая система КонсультантПлюс:ВерсияПроф.

33. Постановление ЦК КПСС и Совета Министров СССР «О мерах по дальнейшему улучшению жилищных, коммунально-бытовых и социально-культурных условий жизни сельского населения» от 24 мая1982 г. № 437 // Собрание постановлений СССР. 1982. - № 17. - Ст. 93.

34. Постановлением Правительства РФ от 25 мая 1994 г. N 533 "О льготах для граждан, переселяющихся для работы в сельскую местность" // Собрание законодательства РФ. 1994. - № 6. - Ст. 607.

35. Постановление Правительства РФ от 26 сентября 1994 г. № 1099 «Об утверждении правил предоставления коммунальных услуг и правил предоставления услуг по вывозу твердых и жидких бытовых отходов» // Собрание законодательства РФ. 1994. - № 26. - Ст. 2795

36. Постановление Правительства РФ 19 сентября 1995 г. № 942 «Положение о целевой контрактной подготовке специалистов с высшим и среднем профессиональным образованием» // Собрание законодательства РФ. 1995.- № 39. - Ст. 3777.

37. Постановление Правительства РФ от 09 октября 1995 г. № 982 «О порядке выпуска и погашения государственных жилищных сертификатов, выдаваемых гражданам РФ» // Собрание законодательства РФ. 1995. - № 42. - Ст. 3983.

38. Постановление Правительства РФ от 28 февраля 1996 г. № 214 «Об утверждении перечня заболеваний, дающих право инвалидам, страдающим ими, на дополнительную жилую площадь в виде отдельной комнаты» // Собрание законодательства РФ. 1996. - № 10. - Ст. 95.

39. Постановление Правительства РФ от 26 мая 1997 г. № 621 «О федеральных стандартах перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг» // Собрание законодательства РФ. 1997. - № 22. - Ст. 2597

40. Постановление Правительства РФ от 2 августа 1999 г. № 887 « О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения» // Собрание законодательства РФ. 1999.-№33.-Ст.4116.

41. Постановление Совета Министров СССР от 10 ноября 1967 г. N 1029 «Об утверждении Перечня районов Крайнего Севера и в приравненных к ним местностях» // Собрание постановлений СССР. -1983. -№ 5. Ст.21.

42. Постановление Совета Министров РСФСР от 12 января 1970 г. № 15 «О мерах по повышению безопасности газоснабжения городов, поселков и других населенных пунктов» // Правовая система Консул ьтантПлюс :ВерсияПроф.

43. Постановление Совета Министров РСФСР от 16 апреля 1975 г. № 234 «О выделении в столицах автономных республик, краевых и областных центрах т других городах РСФСР служебных жилых помещений для почтальонов» // Правовая система КонсультантПлюс :ВерсияПроф.

44. Постановление Совета Министров СССР от 15 июля 1981 г. N 677 "О гарантиях и компенсациях при переезде на работу в другую местность" // Сборник постановлений СССР. 1981. - № 21. - Ст. 123.

45. Постановление Совета Министров РСФСР от 31 июля 1984 г. № 335 «Об утверждении примерных правил учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в РСФСР // Собрание постановлений РСФСР. 1984. - № 14.

46. Постановление Совета Министров РСФСР от 31 июля 1984 г. № 336 «Об утверждении Инструкция о порядке бронирования жилого помещения» // Собрание постановлений РСФСР. 1984. - № 14. - Ст. 122.

47. Постановление Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. № 415 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями, содержания дома и придомовой территории в РСФСР // Собрание постановлений РСФСР. 1986. - № 2. - Ст. 10.

48. Постановлением Совета Министров РСФСР от 11 августа 1988 г. № 328 «Об утверждении Примерного положения об общежитиях» // Собрание постановлений РСФСР. 1988. - № 17. - Ст. 95.

49. Постановление Совета Министров РСФСР от 23 мая 1991 г. № 275 «О мерах по улучшению работы лифтового хозяйства в жилых домах и других объектах социальной сферы РСФСР» // Правовая система Консул ьтантПлюс :В ерсияПроф.

50. Приказ Министерства здравоохранения СССР от 28 марта 1983 г. N 330 «Об утверждении списка заболеваний, дающих право лицам, страдающим этими заболеваниями, на первоочередное получение жилой площади" // Бюллетень нормативных актов СССР. 1983. - № 7.

51. Постановление Пленума ВС РСФСР от 3 апреля 1987 г. № 2 «О практике применения судами жилищного законодательства» // Бюллетень Верховного Суда СССР. 1987. - № 3.

52. Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 декабря 1984 г. № 5 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР» // Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1985. - № 3.

53. Федеральная целевая программа «Жилище на 2002 — 2010 годы», утв. Постановлением Правительства РФ от 17 сентября 2001 г. // Собрание законодательства РФ. 2001. - № 39. - Ст. 3770.1. МОНОГРАФИИ

54. Андрианов И.И. Жилищное законодательство. Практические вопросы. -М.: Юрид. лит., 1988.

55. Басин Е.В., Гонгало Б.М., Крашенинников П.В., Шамузафаров А.Ш. Современная жилищная политика России. Комментарий к Закону об основах федеральной жилищной политики. М.: ЦБНТИ Госстроя, 1993.

56. Гетман Е.С. О жилищных правах и обязанностях. М.: Знание, 1992.

57. Данилов Е.П. Справочник адвоката: Жилищные споры. Комментарии. Практика. Образцы документов. М.: Проспект, 2000.

58. Действующее международное право/Сост. Ю.М. Колосов, Э.С. Кривчикова. Т. 2. М.: Сеждународные отношения, 1997.

59. Кичихин А.Н., Марткович И.Б., Щербакова Н.А. Жилищные права: пользование и собственность / Под ред. И.Б. Мартковича. М.: Юристь, 1997

60. Крашенников П.В. Российское жилищное законодательство. М.: Норма, 1996

61. Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями: Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. 2-е изд. М.: Статут, 1999.

62. Пособие для выпускников гражданско-правовой специализации: Учебно-методическое пособие / Под ред. Травкина А.А. 2-е изд., перераб. и доп. Волгоград: Издательство ВолГУ, 2003.

63. Ю.Пчелинцева JI.M., Пчелинцев С.В. Жилищные права и льготы граждан в России: Комментарий законодательства и практики с приложениемфедеральных законов и иных нормативно правовых актов и документов. М.: Норма, 2002.

64. Рыбасова Е. Полный юридический справочник домовладельца. Ростовна — Дону: Феникс, 2000. 12.Седугин П.И. Жилищное право. 2-е изд. М.: Инфра М-Норма, 1997. 13.Чигир В.Ф. Договор найма жилого помещения. Минск: Амалфея, 2001.1. СТАТЬИ

65. Беспалов Ю. Порядок реализации жилищных прав и льгот // Российская юстиция. 2001. - № 9.

66. Белявский И. Обмен жилыми помещениями // Российская юстиция. -2001.- №2.

67. Вирина Н. Принудительный обмен // Домашний адвокат. 1995. - № 10

68. Денисевич Е.М. Право пользования жилыми помещениями: к вопросу о соотношении вещных и обязательственных начал // Юрист. 2000. - № 2.

69. Доморацкий Ю. Раздел лицевого счета // Домашний адвокат. 1995. - № 14.

70. Куцина С. Споры, связанные с предоставлением освободившихся в квартире жилых помещений // Социалистическая законность. 1989. - № 1

71. Ксефонтова Л. Обмен жильем без проблем // Домашний адвокат. 1998. - № 8.

72. Конякина Т.Н. Обмен жилых помещений // Юрист. 2002. - № 5.

73. Латынова Е.В. Судебная практика по жилищным спорам // Юридический мир. 2001. - № 4.

74. Ю.Немчинов Н. Какое жилое помещение можно считать освободившимся // Социалистическая законность. 1991. - № 8 .

75. П.Ольшанский JI. Если дом идет на снос // Человек и закон. 1999. - № 12.

76. Потяркин Д. Договор найма жилого помещения // Российская юстиция. -1998.-№ 1 .

77. Сонин С. Договор социального найма жилья (проблемы юридического состава и коллизии судебной практики) // Юрист. 2001. - № 11.

78. Сонин С. Споры о расторжении договора социального найма жилья // Российская юстиция. 2002. - № 3.

79. Сосипатрова С. Социальный и коммерческий наем в жилищной сфере // Государство и право. 1997. - № 4

80. Терехин К., Макаров А. Договор найма жилого помещения // Домашний адвокат. 1996. - № 7

81. Чефранов Е. Приобретение жилья по государственным жилищным сертификатам // Российская юстиция. 2000. - № 2.1. ПРАКТИКА

82. Библиотека российского судьи. Практика разрешения судами споров о праве на жилище. М.: Норма-Инфра, 1998.

83. Обзор судебной практики Верховного Суда РСФСР по некоторым вопросам, возникшим при рассмотрении гражданских дел в кассационном порядке и порядке надзора // Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1983. № И.

84. Обзор судебной практики Верховного Суда РСФСР по некоторым вопросам, возникшим при рассмотрении гражданских дел в кассационном порядке и порядке надзора в 1984 году // Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1985. - № 9.

85. Вопросы жилищного права //. Бюллетень Верховного Суда РСФСР. -1985.- №11.

86. О практике применения судами жилищного законодательства // Бюллетень Верховного Суда СССР. 1987. - № 3.

87. О практике применения судами жилищного законодательства // Бюллетень Верховного Суда СССР. 1988. - № 5.

88. Обзор судебной практики Верховного Суда РСФСР по некоторым вопросам, возникшим при рассмотрении гражданских дел в кассационном порядке и порядке надзора // Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1988. -№ 8.

89. Обзор судебной практики Верховного Суда РСФСР по некоторым вопросам, возникшим при рассмотрении гражданских дел в кассационном порядке и порядке надзора // Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1989. - № 9.

90. Постановление Президиума Камчатского областного судаот 15 апреля 1992 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1993. - № 5.

91. Обзор судебной практики. Некоторые вопросы судебной практики по гражданским делам Верховного суда РФ // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1995.-№ 10.

92. Постановление Президиума Санкт-Петербурского городского суда от 30 августа 1995 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1996. - № 3.

93. Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 25 октября 1995 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1996. - № 5.

94. Обзор судебной практики Верховного суда РФ за второй квартал 1997 года // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1997. - № 12.

95. Обзор судебной практики Верховного суда РФ за первый квартал 1999 года // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1999. - № 8.

96. В президиумах Верховных судов Республик, краевых и областныхсудов // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2000. - № 8.

97. Вопросы жилищного права // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2002 г. - № 5.

98. Определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 16 апреля 2002 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2002. - № 10

99. Обзор судебной практики Верховного суда РФ за второй квартал 2001 года // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2002. - № 12.

100. Судебная практика по гражданским делам // Информационный Бюллетень Управления Судебного Департамента в Волгоградской области. 2000. - № 3.

101. Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР по гражданским делам. М.: Норма, 1994