Правовое регулирование ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 12.00.03, кандидат юридических наук Заикин, Алексей Валерьевич

• Заикин, Алексей Валерьевич
• кандидат юридических наук
• 2007

Оглавление диссертации кандидат юридических наук Заикин, Алексей Валерьевич

Введение.

Глава 1. Правовое обеспечение ипотечной жилищной системы военнослужащих

1.1. Правовые основы права военнослужащих на жилище.

1.2. Формы реализации военнослужащими права на жилище.

1.3. Понятие и особенности ипотечной жилищной системы с участием военнослужащих.

Глава 2. Правовое регулирование реализации ипотечной жилищной -системы

2.1. Правовой статус субъектов ипотечной жилищной системы.

2.2. Право военнослужащих на участие в ипотечной жилищной системе.

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Правовое регулирование ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих»

Актуальность темы исследования. В Российской Федерации постепенно проводится государственная политика, направленная на преобразования всех социально-экономических общественных институтов, в том числе и жилищной сферы.

Одна из наиболее острых проблем, с которой сталкивается Министерство обороны РФ, заключается в необходимости решения вопросов обеспечения жильем военнослужащих. Право на жилище, закрепленное в ст. 40 Конституции РФ, гарантирует стабильность жилищных прав граждан, в том числе военнослужащих, и означает возможность иметь жилье, быть его собственником, то есть право владеть, пользоваться и распоряжаться им.

Безусловно, надежность социальных гарантий военнослужащих - это один из самых весомых факторов укрепления вооруженных сил в целом. Он напрямую влияет и на состояние боеготовности, и на престиж воинской службы.

На совещании по обеспечению жильем военнослужащих в 2006 году Президент России назвал данный вопрос одной из самых острых и актуальных проблем. При этом особое значение имеет наделение жильем военнослужащих, проходивших и проходящих службу в пяти регионах Российской Федерации, где жилье дороже, чем в других регионах страны: Москва, Санкт-Петербург, Московская область, Ленинградская область и Калининградская область. Так, к примеру, в Москве в 2007 году должно быть построено для военнослужащих около 4 000 квартир, так как эта задача поставлена перед московскими строителями в связи с поручением Президента РФ, а по словам Министра обороны, к 2010г. проблему с постоянным жильем для военнослужащих планируется снять полностью, а к 2012г. - и со служебным.

Одним из возможных путей разрешения жилищной проблемы в отношении военнослужащих является внедрение жилищной накопительной системы.

Суть и содержание этой системы отражены в Федеральном законе от 20 августа 2004 г. № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» (далее по тексту - Закон о НИС). Данная система представляет собой совокупность правовых, экономических и организационных отношений, направленных на реализацию прав военнослужащих на жилищное обеспечение, то есть на комплекс организационно-правовых мероприятий (механизм) по реализации субъективных прав граждан на жилище.

Кроме того, в результате внесенных изменений ст. 15 Федерального закона от 27 мая 1998 г. № 76-ФЗ «О статусе военнослужащих» была дополнена положениями, устанавливающими в качестве формы реализации права на жилище накопительно-ипотечную систему жилищного обеспечения. Это означает, что государство не просто гарантирует предоставление г военнослужащим жилых помещений, но и выделяет денежные средства на их приобретение. При этом порядок и условия должны быть установлены федеральными законами и иными нормативными правовыми актами РФ.

Предусмотренный Законом о НИС способ жилищного обеспечения носит форму социальной гарантии, имеющей для военнослужащих компенсационную и стимулирующую функции. Компенсационная функция заключается в предоставлении военнослужащим возможности реализации права на жилище на более льготных условиях по сравнению с другими гражданами.

Стимулирующая функция заключается в побуждении лиц к прохождению военной службы по контракту путем создания благоприятных условий для удовлетворения собственных интересов. Причем нормы Закона о НИС побуждают к заинтересованности в прохождении военной службы в течение более длительного срока и стремлению добросовестно исполнять служебные обязанности.

Следует отметить, что проблема предоставления жилья военнослужащим и членам их семей с трудом может быть решена иными способами, нежели как при применении ипотечной накопительной системы в силу ограниченности финансовых ресурсов у государства.

Подобная система только апробируется Министерством обороны, поскольку реестр участников ипотеки только находится в стадии формирования, и, начиная с 2008 года, часть военнослужащих уже будет получать жилье по новой схеме.

Таким образом, актуальность настоящего исследования обусловлена необходимостью комплексного совершенствования законодательства, создающего правовую основу формирующейся ипотечной жилищной системы, а также взаимосвязанными с функционированием данной системы правоотношениям с участием военнослужащих.

Степень разработанности темы исследования. Теоретическую основу диссертационного исследования составляют фундаментальные труды советских и российских специалистов по теории права, гражданскому и жилищному праву: М.М. Агаркова, С.С. Алексеева, М.И. Брагинского, О.С. Иоффе, А.Г. Калпина, Е.И. Козловой, Л.А. Лунца, В.Ф. Попондопуло, В.А.

Рахмиловича, Е.А. Суханова, Ю.А. Тихомирова, Ю.К. Толстого, Б.Б. Черепахина, P.O. Халфиной, В.Ф. Яковлева и др.

Проблемам функционирования ипотечных отношений отводилось место в исследованиях И.Д. Грачева, С.П. Гришаева, Л.Ю. Грудцыной, А.Н. Козырина, Ю.Н. Марочкиной, М.Г. Масевич, Е.А. Павлодского, О.В. Поповой, А.П. Фокова, Л.П. Фомичевой, A.M. Эрделевского и др.

Среди авторов, непосредственно освещавших в своих работах проблемы обеспечения прав военнослужащих, в том числе в жилищной сфере, следует выделить A.B. Афонину, В.К. Белова, В.В. Викторова, В.О. Гаврилова, В.М. Корякина, A.B. Кудашкина, Л.М. Пчелинцеву, A.B. Толкушкина, И.Б. Цымбаренко, А.Ю. Чаленко и др.

Несмотря на множество научных трудов, посвященных отдельным правовым аспектам ипотечных правоотношений, в настоящее время отсутствуют работы по комплексному исследованию реализации прав военнослужащих на жилище за счет ипотечной накопительной системы с позиции их нормативного правового регулирования.

Объектом диссертационного исследования являются общественные отношения, возникающие в процессе реализации ипотечной системы обеспечения военнослужащих жилыми помещениями.

Предметом диссертационного исследования выступают нормативные правовые акты различных отраслей законодательства, регулирующие ипотечные правоотношения в Российской Федерации, в том числе с участием военнослужащих.

Цель диссертационного исследования заключается в разработке теоретических положений, направленных на совершенствование правового регулирования применения ипотечной жилищной системы с участием военнослужащих.

Поставленная цель определила следующие основные задачи исследования:

- проанализировать правовые основы права военнослужащих на жилище;

- определить формы реализации военнослужащими права на жилище;

- охарактеризовать понятие и особенности ипотечной жилищной системы с участием военнослужащих;

- установить правовой статус субъектов ипотечной жилищной системы;

- рассмотреть специфику заключения договора целевого жилищного займа и особенности погашения такого займа;

- исследовать современные правовые проблемы обеспечения военнослужащих жильем;

- проанализировать вопросы защиты прав военнослужащих и членов их семей при реализации ипотечной жилищной системы;

- сформулировать предложения, направленные на совершенствование нормативных правовых актов, регулирующих ипотечную систему жилищного обеспечения военнослужащих.

Методологическая база и методы исследования. В основе диссертационного исследования лежит комплекс общенаучных, частных и специальных методологических принципов познания социально-правовых явлений, которые конкретизируются в виде таких методов как: сравнительно-правовой, системный, логический, структурно-правовой, социологический и др.

Исходным методологическим способом диссертационного исследования выступал диалектический метод, обосновывающий взаимосвязь и взаимообусловленность всех социальных процессов, в том числе протекающих и при реализации жилищной политики в Российской Федерации на современном этапе социально-экономических реформ.

Использование системного метода дало автору возможность рассмотреть формирующуюся ипотечную накопительную систему в рамках законодательно установленных форм обеспечения военнослужащих и членов их семей жилыми помещениями.

Научная новизна диссертационного исследования состоит в том, что оно является комплексным исследованием ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих в условиях изменения форм реализации прав военнослужащих на жилище.

Разработаны некоторые теоретические положения относительно понятий «жилищное обеспечение военнослужащих», «ипотечная система жилищного обеспечения военнослужащих». Обоснована необходимость расширения списка лиц, которые являются участниками накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения, а также имеют право на реализацию конституционных прав на жилье за счет ипотечной системы.

Предложены некоторые меры по совершенствованию функционирования ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, в частности, за счет законодательного закрепления дифференциации выплат в зависимости от места приобретаемого жилья и состава семьи военнослужащего.

Выявлены основные проблемы реализации ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих экономического, правового и организационного характера, а также разработаны некоторые меры по совершенствованию государственного регулирования указанной системы.

Научная новизна диссертационного исследования состоит также в сформулированных автором теоретических и практических положениях, выносимых на защиту:

1. Сформулировано авторское определение «жилищное обеспечение военнослужащих», под которым предложено понимать комплекс организационно-правовых мероприятий по реализации субъективных прав военнослужащих на жилище.

При этом под ипотечной системой жилищного обеспечения военнослужащих предложено понимать реализацию данного обеспечения за счет использования ипотеки имущества, приобретаемого в рамках программ по обеспечению военнослужащих жильем.

2. Исследовав субъектный состав участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, автором сделан вывод, что не урегулирован вопрос предоставления жилья военнослужащим, срок контракта которых истек, или в отношении которых существенно (или) систематически нарушались условия контракта со стороны федерального органа исполнительной власти, что повлекло увольнение военнослужащего до истечения срока действия контракта.

Поскольку в этих случаях военнослужащий выполнил свои обязательства перед государством в полном объеме или увольняется досрочно не по своей вине, предложено включить данные категории список участников накопительно-ипотечной системы, установленный в ст. 9 Закона оНИС.

3. Поскольку нормами Закона о НИС установлено, что в случае исключения военнослужащего из списков личного состава воинской части в связи с его гибелью или смертью, признанием его в установленном законом порядке безвестно отсутствующим или объявлением его умершим члены его семьи имеют право на целевое использование средств, учтенных на именном накопительном счете участника, и денежных средств, предусмотренных ч. 1 ст. 4 Закона о НИС, предложено расширить состав участников накопительно-ипотечной системы, установленный в п. 2) ст. 3 Закона о НИС, за счет включения в данный список помимо военнослужащих, членов их семей.

4. Поскольку размер жилищных накоплений не учитывает состав семьи военнослужащего, и вне зависимости от количества членов семьи размер ежегодных начислений на именные накопительные счета военнослужащих является одинаковым для всех, предложено законодательно закрепить необходимость расчета ежегодных выплат, исходя из количества членов семьи военнослужащего.

5. В соответствии с нормами Закона о НИС участник накопительно-ипотечной системы имеет право приобрести в собственность за счет средств, накопленных на именном накопительном счете участника, и дополнительных денежных средств, или с использованием целевого жилищного займа и (или) ипотечного кредита (займа) жилое помещение или жилые помещения, что позволяет сделать вывод о том, что не допускается приобретение объектов незавершенного строительства, строящегося жилья, а также использование указанных средств для приобретения жилья через жилищно-строительные и иные кооперативы.

Поэтому сделан вывод о необходимости включения в Закон о НИС положений о возможности размещения средств жилищных накоплений непосредственно в программы, связанные со строительством жилья для военнослужащих, то есть для приобретения объектов незавершенного строительства.

6. Обоснована необходимость законодательного закрепления дифференциации выплат в соответствии с ценой жилья в разных регионах и населенных пунктах, поскольку размер накоплений не соответствует рыночным ценам на жилье, и в связи с этим не может быть осуществлено установленное законом право военнослужащего приобрести жилье в той местности, в которой он выберет.

7. В работе показано, что в Законе о НИС не содержится норм, которые бы конкретизировали защиту права участников накопительно-ипотечной системы на получение накопленных ими средств в том случае, если данные средства будут утрачены управляющими компаниями.

Поэтому предложено дополнить ст. 31 Закона о НИС нормой о необходимости страхования риска профессиональной деятельности управляющих компаний, повлекшей утрату денежных средств накопительной части военнослужащих.

Теоретическая и практическая значимость работы определяется тем, что в ней обоснован комплексный межотраслевой подход к проблеме реализации прав военнослужащих на жилье. Полученные результаты могут повысить научную разработанность заявленных проблем и способствовать дальнейшим исследованиям проблем правового регулирования ипотечной жилищной системы с участием военнослужащих.

Практическая значимость диссертации состоит в том, что полученные результаты могут быть использованы для совершенствования законодательства, регулирующего реализацию ипотечной жилищной системы с участием военнослужащих, способствовать принятию нормативно-правовых актов в сфере государственного контроля и совершенствованием системы обеспечения военнослужащих и членов их семей достойными условиями жизни.

Кроме того, сформулированные автором выводы могут быть использованы для дальнейших теоретических, научно-практических разработок в рассматриваемой сфере, а также при разработке учебно-методических материалов, чтении курсов лекций, проведении практических занятий по гражданскому, жилищному, военному праву.

Апробация результатов исследования. Материалы и результаты диссертационного исследования использовались в практической деятельности автора. Основные идеи и выводы, изложенные в диссертационном исследовании, нашли свое отражение в работах автора и материалах научно-практических конференций.

Некоторые положения диссертационного исследования были также использованы в учебном процессе на кафедре частного права Российского государственного гуманитарного университета при преподавании курсов «Гражданское право», «Жилищное право», а также при подготовке учебной и учебно-методической литературы.

Структура работы. Цель и задачи диссертационного исследования обусловили структуру работы, которая состоит из введения, трех глав, объединяющих восемь параграфов, заключения, списка использованных источников и литературы.

Заключение диссертации по теме «Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право», Заикин, Алексей Валерьевич

Заключение

Современный период решения жилищной проблемы - ключевой проблемы в системе социального обеспечения военнослужащих характеризуется кардинальными изменениями. Эти изменения обусловлены одновременным действием двух форм реализации жилищной проблемы; государственные жилищные сертификаты и накопительно-ипотечная система жилищного обеспечения военнослужащих.

В конце ноября 2005 г. на совещании с членами Правительства Российской Федерации Президент Российской Федерации В. Путин остро поставил вопрос об обеспечении военнослужащих жильем. Глава государства потребовал от премьер-министра Российской Федерации договориться с депутатами и выделить в 2006 г. дополнительно 15 млрд. рублей на решение жилищной проблемы военнослужащих. Кроме того, В. Путин поручил Министерству экономического развития и торговли и Министерству финансов Российской Федерации вместе с Государственной Думой в середине 2006 г. проработать "необходимые управленческие решения для реализации намеченных задач по обеспечению военнослужащих жильем до конца года".

В 2002 г. истек срок действия федеральной целевой программы «Государственные жилищные сертификаты». Несмотря на положительные в целом итоги реализации ранее действовавшей программы, некоторые планируемые мероприятия остались нереализованными. Так, не были задействованы механизмы, позволяющие владельцам сертификатов воспользоваться банковским кредитом, в том числе ипотечным. Остались неохваченными некоторые категории граждан, которым в соответствии с законодательством предоставлено право на получение субсидии. Требовалось дальнейшее совершенствование методики определения средней стоимости 1 кв. метра общей площади жилья, используемой при расчете размера субсидии, и др.

Указанные мероприятия нашли отражение в Подпрограмме, механизм реализации которой определен Правилами выпуска и погашения государственных жилищных сертификатов, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 7 октября 2004 г. № 522.

По данным федерального государственного учреждения "Объединенная дирекция по реализации федеральных инвестиционных программ", общее количество семей, которые в соответствии с законодательством должны обеспечиваться жильем за счет средств федерального бюджета в рамках Подпрограммы, составляет 570000, в том числе:

- 120000 семей - состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий в муниципальных образованиях;

- 390000 семей - состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий в федеральных органах исполнительной власти;

- 60000 семей - подлежащих переселению из закрытых военных городков и поселков учреждений с особыми условиями хозяйственной деятельности.

Семей, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий по причине отсутствия жилых помещений в Российской Федерации, насчитывается 270000, в том числе:

- 40000 семей - состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий в муниципальных образованиях;

- 170000 семей - состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий в федеральных органах исполнительной власти;

- 60000 семей - подлежащих переселению из закрытых военных городков и поселков учреждений с особыми условиями хозяйственной деятельности.

В Подпрограмме сохранены основные принципы ранее действовавшей программы «Государственные жилищные сертификаты» и приведены в соответствие с законодательством Российской Федерации положения, регламентирующие порядок ее реализации.

Одновременно с реализацией Подпрограммы с 1 января 2005 г. введена в действие принципиально новая накопительная система обеспечения жильем военнослужащих в соответствии с Законом о НИС.

Принципиальной особенностью данной накопительной системы является то, что обязательства государства перед военнослужащими в жилищной сфере из натуральной формы (предоставление квартиры) переведены в денежную форму, что расширит возможности военнослужащих самостоятельно принимать решения по выбору места проживания, качеству и размеру приобретаемого жилья.

По прогнозам Министерства обороны Российской Федерации, уже к 2008 г. 20000 военнослужащих приобретут квартиры по накопительно-ипотечной системе.

Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации была разработана Концепция развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в России, которая была одобрена Правительством Российской Федерации. В Концепции предлагается предоставить около 300 млрд. рублей в форме гарантий на период до 2010 г. Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), а также значительно увеличить его уставный капитал.

Большое значение для снижения рисков кредиторов и развития ипотеки имеют изменения, внесенные в ч. 1 ст. 446 ГПК РФ, которая была дополнена исключением, согласно которому механизм принудительного исполнения судебных решений в части обращения взыскания на жилье возможен, если оно является предметом ипотеки. Эта норма снижает риски банка в случае неплатежеспособности заемщика.

В разработке ипотечных стандартов участвуют такие организации, как Министерство промышленности и энергетики Российской Федерации, Федеральная служба по финансовым рынкам, Центробанк, АИЖК, а также ряд других государственных структур.

Как уже отмечалось выше, одной из особенностей накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих является ее своего рода «уравнительный» подход, своеобразная «жилищная презумпция». Решение жилищной проблемы участника НИС не зависит от его реальных потребностей в жилье и его семейного положения.

Подобный подход к реализации права военнослужащего на жилище, без сомнения, направлен на повышение его заинтересованности в прохождении военной службы.

Наличие статуса нуждающегося в жилых помещениях как принципиальное условие при рассмотрении права военнослужащего на государственный жилищный сертификат вообще не имеет значения при решении вопроса о включении военнослужащего в реестр участников НИС.

Порядок и условия реализации как Подпрограммы, так и накопительно-ипотечной системы вызывают множество вопросов, прежде всего связанных с конкретным алгоритмом действий каждого участника той или иной программы. Предполагаем, что настоящее диссертационное исследование послужит некоторым подспорьем для решения насущных задач реализации накопительно-ипотечной системы по обеспечению военнослужащих жильем.

Коллегия Счетной палаты РФ под председательством Сергея Степашина 29 мая 2007 года рассмотрела результаты проверки целевого и эффективного использования средств федерального бюджета, выделенных до 1 января 2007 г. на формирование накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, включенных в реестр участников накопительно-ипотечной системы, сообщает пресс-служба палаты.

В материалах, представленных на коллегию, отмечается, что результаты функционирования накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих за прошедший с января 2005 г. период подтвердили актуальность и социальную значимость мер по совершенствованию порядка предоставления им жилья. При этом участниками накопительно-ипотечной системы стало более 34,2 тыс. военнослужащих. На именных накопительных счетах за этот период накопилось средств на общую сумму 1,2 млрд. руб., в том числе доход от инвестирования составил 75,4 млн. руб59.

Вместе с тем, как показала проверка, в процессе реализации законодательных и нормативных правовых актов, регламентирующих порядок функционирования накопительно-ипотечной системы, были

59 http://spb.theproperty.ru/lentay2007/06/01/1768/schetnayaj3alatarfvyyavilasuschestvennyenedostatkifunk шгоуашуапакорие1по!ро1есЬпоу8!51етугЫП5с11ПозооЬе5рес11е/?51г=55 допущены существенные недостатки и упущения, которые негативно повлияли не только на эффективность формирования, инвестирования и использования накоплений для жилищного обеспечения, но и на доверие части военнослужащих к новой системе получения жилья. Так, в результате слабой организации разъяснительной работы по реализации основ накопительно-ипотечной системы значительное число военнослужащих, имеющих право на ипотеку, остались вне ее.

Кроме того, не принимается должных мер по совершенствованию действующего порядка установления размера накопительного взноса на одного участника, который бы учитывал весь спектр изменений на рынке жилья. Недостаточно эффективен существующий механизм формирования и ведения реестра участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих.

На коллегии также отмечалось отсутствие должной координации и взаимодействия между федеральными органами исполнительной власти, в которых предусмотрена военная служба, и Минобороны как уполномоченным федеральным органом, а также между центральными органами военного управления их нижестоящими звеньями в процессе функционирования накопительно-ипотечной системы. Созданный в июне 2005 г. Совет по инвестированию накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих до настоящего времени не избрал председателя Совета и свою деятельность практически не начинал.

В целом недостатки в организации функционирования накопительно-ипотечной системы и жилищного обеспечения военнослужащих стали причиной ряда нарушений в формировании, инвестировании и использовании накоплений.

Коллегия приняла решение направить представления в соответствующие ведомства. Отчет о результатах проверки направляется в палаты Федерального Собрания Российской Федерации и Минобороны России.

В целях реализации Федерального закона о накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих принято более 20 нормативных правовых актов и около 10 ведомственных.

Эксперимент показал необходимость внесения изменений в нормативные правовые акты в части совершенствования накопительно-ипотечной системы.

21 августа 2007 г. на совещании с членами Правительства Российской Федерации, на котором, в том числе обсуждались вопросы функционирования накопительно-ипотечной системы, Президентом России поставлена задача внести необходимые изменения в законодательство Российской Федерации в период осенней сессии Государственной Думы.

В настоящее время проект федерального закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации (в части совершенствования накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих)» принят Государственной Думой Российской Федерации во втором чтении.

Проект федерального закона направлен на улучшение жилищного обеспечения военнослужащих в рамках накопительно-ипотечной системы, и в частности предусматривает:

1. Предоставление возможности использования средств целевых жилищных займов участниками накопительно-ипотечной системы - для участия в долевом строительстве жилья.

Результаты проводимого эксперимента по ипотечному кредитованию участников накопительно-ипотечной системы свидетельствуют о том, что в основном участниками эксперимента приобретаются квартиры на вторичном рынке жилья (90 %), так как новое жилье реализуется, в основном, на этапе строительства, а также из-за отсутствия возможности ипотечного кредитования военнослужащих на этапе строительства жилья.

Причем более 60 % квартир приобретенных на вторичном рынке приобретены в жилых домах со сроками эксплуатации, превышающими 20 лет.

Сложившаяся практика рынка недвижимости показывает готовность кредитных организаций к кредитованию строящегося жилья в рамках Федерального закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов.

Это позволяет дольщику получить существенную экономию стоимости приобретаемого жилья от 20% до 40%.

Федеральным законом об участии в долевом строительстве многоквартирных домов предусмотрена регистрация земельного участка и возводимого жилого дома в залог в пользу участников долевого строительства.

В случае участия в долевом строительстве участника накопительно-ипотечной системы для защиты интересов государства вносятся изменения в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в части распространения правил об ипотеке недвижимого имущества на залог прав требования участников долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве.

2. Предусматривается также внести изменения в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», определяющие особенности регистрации ипотеки в пользу Российской Федерации при совершении сделок с использованием целевых жилищных займов.

Действующей редакцией Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (статья 43) предусмотрено, что имущество, заложенное в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующий залогодержатель - банк), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства (последующий залогодержатель -Российская Федерация в лице Федерального управления НИС).

Учитывая, что совместное финансирование сделки банком и федеральным органом исполнительной власти влечет возникновение ипотеки в силу закона одновременно у банка и у уполномоченного федерального органа, статья 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» дополняется новой частью 4, предусматривающей, что жилое помещение, приобретенное или построенное с использованием средств целевого жилищного займа, считается находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности на это жилое помещение, при этом требования Российской Федерации удовлетворяются после удовлетворения требований указанного кредитора.

В законодательство и другие изменения в части совершенствования накопительно-ипотечной системы:

1. Разрешено использование средств целевых жилищных займов участниками накопительно-ипотечной системы для оплаты расходов при оформлении сделки по приобретению жилого помещения и страхования рисков в соответствии с условиями соответствующих договоров или закладной.

2. Расширены основания использования накоплений для жилищного обеспечения участниками накопительно-ипотечной системы, в частности военнослужащими, продолжительность военной службы которых составила 20 лет в льготном исчислении, а также уволенными с военной службы по состоянию здоровья и признанными не годными к военной службе - вне зависимости от продолжительности службы.

3. Уточнены категории военнослужащих, имеющих право на участие в накопительно-ипотечной системе (дополнительно 4 категории).

4. Предусмотрены меры, направленные на повышение эффективности инвестирования накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих.

В соответствии с Федеральным законом о накопительно-ипотечной системе управляющие компании могут инвестировать накопления только в ценные бумаги, которые входят в котировальный список А1, но, к сожалению, акции этого списка представлены всего лишь 10 эмитентами.

При этом законом установлено ограничение максимальной доли ценных бумаг одного эмитента в совокупном инвестиционном портфеле, которая не должна превышать 5 процентов.

Эти причины обусловили распределение инвестиций в совокупном портфеле, как по категориям активов, так и по отраслям экономики Российской Федерации.

В соответствии с законом управляющие компании не могут работать со всем спектром ценных бумаг, инвестируя средства накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих только в ценные бумаги котировального списка А1, которые представлены четырьмя отраслями экономики - это энергетика (29,7%), связь(32,9%), нефть (23,2%) и банковская сфера (14,2%), в них и инвестировались накопления для жилищного обеспечения.

При этом в котировальном списке А1 совсем отсутствуют ценные бумаги металлургического и потребительского секторов*, которые имеют достаточную ликвидность и неплохой потенциал роста при небольшой волатильности в условиях нестабильного рынка. В последнее время спрос инвесторов смещается именно в эти сегменты рынка.

В случае колебаний рынка управляющие компании лишены возможности диверсифицировать портфель не только по эмитентам, но и по отраслям.

В целях повышения эффективности управления накоплениями для жилищного обеспечения военнослужащих законопроект предусматривает расширение перечня разрешенных финансовых инструментов для инвестирования накоплений с учетом соблюдения принципов надежности и доходности. Включить в число разрешенных активов: акции и облигации иностранных эмитентов; инвестиционные паи паевых инвестиционных фондов, сформированных в соответствии с законодательством Российской Федерации; российские депозитарные расписки.

При этом законопроектом устанавливаются ограничения на инвестирование накоплений

1. Размещение накоплений в ценные бумаги разрешается только в случае, если они допущены к публичному обращению в соответствии с Федеральным законом «О рынке ценных бумаг»

2. Правительство Российской Федерации может устанавливать дополнительные ограничения на инвестирование накоплений для жилищного обеспечения в отдельные классы активов, предусмотренные настоящим Федеральным законом.

С учетом результатов проводимого эксперимента разработан проект постановления Правительства Российской Федерации «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 7 ноября 2005 г. № 655», которым будут утверждены Правила предоставления участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих целевых жилищных займов и Правила оформления ипотеки в отношении участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих. В настоящее время проект постановления согласован с заинтересованными органами исполнительной власти и направлен для получения юридической экспертизы в Минюст России.

Принятые к настоящему времени меры организационного характера и подготовленные нормативные правовые акты позволят повысить эффективность функционирования накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих и обеспечить начиная с 2008 года её работу в штатном режиме.

Список литературы диссертационного исследования кандидат юридических наук Заикин, Алексей Валерьевич, 2007 год

1. Конституция Российской Федерации, принята всенародным голосованием 12.12.1993 // Российская газета, № 237, 25.12.1993

2. Международный Пакт от 16.12.1966 «Об экономических, социальных и культурных правах» // Бюллетень Верховного Суда РФ, № 12, 1994

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ // СЗ РФ, 29.01.1996, № 5, ст. 410

4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ // СЗ РФ, 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 14

5. Федеральный закон от 27.05.1998 № 76-ФЗ «О статусе военнослужащих» //СЗ РФ, 01.06.1998, № 22, ст. 2331

6. Федеральный закон от 20.08.2004 № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» // СЗ РФ, 23.08.2004, № 34, ст. 3532

7. Федеральный закон от 28.03.1998 № 53-Ф3 «О воинской обязанности и военной службе» // СЗ РФ, 30.03.1998, № 13, ст. 1475

8. Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» // СЗ РФ, 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 15

9. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // СЗ РФ, 20.07.1998, № 29, ст. 3400

10. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // СЗ РФ, 03.08.1998, № 31, ст. 3813

11. Закон РФ от 29.05.1992 № 2872-1 «О залоге» // Российская газета, 06.06.1992, № 129.

12. Федеральный закон от 22.04.1996 № 39-Ф3 «О рынке ценных бумаг» // Российская газета, 25.04.1996, № 79.

13. Федеральный закон РФ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ, № 30,1997, ст. 3594.

14. Указ Президента РФ от 20.04.2005 № 449 «Вопросы накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» // СЗ РФ, 25.04.2005, № 17, ст. 1525

15. Указ Президента РФ от 25.11.1996 № 1592 «О мерах по обеспечению военного строительства в Российской Федерации» // СЗ РФ, 02.12.1996, № 49, ст. 5533

16. Постановление Правительства РФ от 17.09.2001 № 675 «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2002 2010 годы» // СЗ РФ, 24.09.2001, №39, ст. 3770

17. Постановление Правительства РФ от 22.12.2005 № 800 «О создании Федерального государственного учреждения «Федеральноеуправление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» // СЗ РФ, 26.12.2005, № 52 (3 ч.), ст. 5758

18. Постановление Совмина РСФСР от 31.07.1984 № 335 «О порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в РСФСР» // Свод законов РСФСР, т. 3, с. 70

19. Приказ Министра обороны РФ от 15.02.2000 № 80 «О порядке обеспечения жилыми помещениями в Вооруженных Силах Российской Федерации» // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти, № 26, 26.06.20001. Литература

20. Агешин Ю.А. Политика, право, мораль. М., 1982.

21. Актуальные проблемы систематизации военного законодательства в Российской Федерации: Материалы научного семинара -круглого стола. М., 2004.

22. Акчурин З.Х Очередность предоставления жилых помещений военнослужащим: вопросы теории и практики правоприменения // Право в Вооруженных Силах, № 5,2007

23. Афонина A.B. Накопительно-ипотечная система жилищного обеспечения военнослужащих: что нового? // Жилищное право, № 4, 2007.

24. Баронин С.А., Ступин В.А. Оценка и прогнозирование рынка жилья в России // Имущественные отношения, № 4 (43), 2005.

25. Белов В.К. Жилищное обеспечение военнослужащих. Государственные жилищные сертификаты и накопительно-ипотечная система: юридический справочник // Серия «Право в Вооруженных Силах -консультант». М.: За права военнослужащих, 2006.

26. Белов В.К. Ненуждающиеся нуждающиеся (о статусе «Нуждающийся в улучшении жилищных условий» в рамках накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих) // Право в Вооруженных Силах, № 9, 2006

27. Бирюков Ю.М. Законодательная техника и систематизация советского военного законодательства. М., 1968.

28. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. М., 2000.

29. Военная энциклопедия: В 8 т. М., 1994 2003.

30. Веденеев А. Сборник постановлений о пенсиях и единовременных пособиях за службу по военно-сухопутному и гражданскому ведомствам всех министерств. М., 1987.

31. Венгеров А.Б. Теория государства и права: Учебник. 3-е изд. М, 2006.

32. Военное законодательство Российской империи (Кодекс русского военного права): Российский военный сборник. Вып. 10. М., 1996.

33. Военное право: Краткий учебный курс / Под ред. А .Я. Петроченкова. М., 2006.

34. Военное право: Учебник / Под ред. В.Г. Стрекозова, A.B. Кудашкина. М., 2004.

35. Воробьев Ю., Караваева И., Скробов А. Залоговое кредитование: зарубежный опыт и российская действительность // Вопросы экономики. 1995. N 11.

36. Гадко М.Ф. Социально-правовые проблемы пенсионного обеспечения военнослужащих // Право в Вооруженных Силах, № 10, 2006.

37. Горбуль Ю.А. Проблемы совершенствования законотворчества в Российской Федерации // Журнал российского права. 2004. N 6.

38. Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2000.

39. Греков А.П. Правовое положение армии в государстве. СПб., 1908.

40. Гурбанова Э.В. Особенности обеспечения военнослужащих служебными жилыми помещениями // Военно-юридический журнал, № 6, 2006

41. Дмитриев Г.Х. Справочная книга для офицеров и чинов военного ведомства. СПб., 1885.

42. Доклад Министра обороны С.Иванова «Актуальные задачи развития Вооруженных Сил Российской Федерации: жилищная проблема безпреувеличения является ключевой в системе социального обеспечения военнослужащих» от 15.11.2005

43. Дударева Е.В. Структура договорных связей при ипотечном жилищном кредитовании // Правовые вопросы недвижимости, № 1, 2007

44. Жилищное право: Учебник для студентов вузов. 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Юнити-Дана, 2005.

45. Залог и ипотека в российском и зарубежном праве: материалы Международной научной конференции. М., 1999.

46. Золотухин Г.А., Копытов A.B. Комментарий законодательства о пенсионном обеспечении граждан, проходивших военную службу, и членов их семей. 2-е издание, дополненное и переработанное. - М.: За права военнослужащих, 2002.

47. Зюзин В.А., Королев А.Н. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (постатейный). М.: ЗАО Юстицинформ, 2005

48. Иваненко В.А., Иваненко B.C. Социальные права человека и социальные обязанности государства: Международные и конституционно-правовые аспекты. СПб.: Юридический центр Пресс, 2003.

49. Ипотека в России / Под ред. A.B. Толкушкина. М., 2002.

50. Ипотека: Учебно-практическое пособие / Под ред. В.З. Черняка. М, 2002.

51. Казаков В. Жилье станет доступным по закону // Русский курьер, № 22 (470), 09.02.2005

52. Казанцев Н.М. Право безопасности в контексте военного права // Право в Вооруженных Силах. 2004. N 9.

53. Kacco JI.А. Понятие о залоге в современном праве. М.: Статут, 1999 (Глава 10).

54. Киршин Ю. Нужна военная идеология. Но какая? // Независимое военное обозрение. 2006. N 22.

55. Козлова Е.И., Кутафин O.E. Конституционное право: Учебник. -3-е изд., перераб. и доп. М.: Юристь, 2004.

56. Комментарий к Федеральному закон «О воинской обязанности и военной службе» (постатейный) / Под ред. В.Г. Стрекозова. М.: За права военнослужащих, 1999.

57. Коровников A.B. Социальная защита военнослужащих: становление, развитие и правовое регулирование. М., 1995.

58. Корякин В.М. Введение в теорию военного права (монография) // Российский военно-правовой сборник № 9: Военное право в XXI веке. Серия «Право в Вооруженных Силах консультант». - М.: За права военнослужащих, 2007.

59. Корякин В.М. Сравнительно-правовой анализ увеличения количества льгот, гарантий и размера компенсаций в соответствии с квалификацией и сроками военной службы // Право в Вооруженных Силах. 2001.N 11.

60. Корякин В.М. Военно-социальная политика Российской Федерации: проблемы правового регулирования. М., 2003.

61. Корякин В.М. Право социального обеспечения военнослужащих, граждан, уволенных с военной службы, и членов их семей. М., 2005.

62. Корякин В.М. Правовые позиции Конституционного Суда Российской Федерации по проблемам военного права. М., 2005.

63. Кудашкин A.B. Военная служба в Российской Федерации: теория и практика правового регулирования. СПб., 2003.

64. Кудашкин A.B., Фатеев К.В. Комментарий к Федеральному закону «О статусе военнослужащих» (постатейный). Изд. четвертое, переработанное и дополненное. -М.: За права военнослужащих, 2005.

65. Кудашкин A.B. Жилищное обеспечение военнослужащих, граждан, уволенных с военной службы, и членов их семей. М.: За права военнослужащих, 2005.

66. Кудашкин A.B. Как должна действовать накопительно-ипотечная система жилищного обеспечения военнослужащих (целевой жилищный заем) // Право в Вооруженных Силах, № 12, 2004

67. Кудрявцев В.А., Кудрявцева Е.В. Основы организации ипотечного кредитования: Учеб. пособие. М., 1998.

68. Лацинский А. Очерки военной администрации. СПб., 1881.77. . Лепихов М.И. Конституционно-правовые основы деятельности Российской Федерации по социальной защите населения, М., 2005.

69. Лобова Н.Ю. Правовая защита участников ипотечного кредитования // Вопросы имущественной политики. 2005. N 1 (40).

70. Лунц Л.А. Деньги и денежные обязательства. М.: Финансовое издательство НКФ СССР, 1927.

71. Мамут Л.С. Государство в личностном измерении. M., 1999.

72. Матузов Н.И. Актуальные проблемы теории права. Саратов,2004.

73. Мачульская Е.Е. Право социального обеспечения: Учебное пособие. 2-е изд., перераб. и доп. М., 1998.

74. Мельников И.И. Право военнослужащих на защиту: некоторые существующие проблемы и возможные пути их решения // Военно-юридический журнал, № 5, 2007

75. Мигачев Ю.И. Правовой статус военнослужащих, гарантии его реализации и защиты в Российской Федерации // Государство и право, № 7, 1997.

76. Мигачев Ю.И., Тихомиров C.B. Военное право: Учебник. М.,2005.

77. Наумов A.A. Права военнослужащего как воина и как гражданина (Сборник законоположений). СПб., 1987.

78. Основные институты гражданского права зарубежных стран: Сравнительно-правовое исследование / Рук. авторского коллектива В.В. Залесский. М., 1999.

79. Пашов Д. Ипотека не доступное жилье, или ипотека в национальном проекте «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» // Подготовлен для Системы КонсультантПлюс, 2006

80. Пашов Д.Б. Становление ипотечного кредитования на российском рынке жилья // Жилищное право, № 6, 2006.

81. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998 (Классика российской цивилистики).

82. Попова В.Р., Хужокова И.М. Комментарий к Федеральному закону от 6 февраля 1997 г. № 27-ФЗ «О внутренних войсках Министерства внутренних дел Российской Федерации» // Подготовлен для Системы КонсультантПлюс, 2006

83. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России / Под ред. B.C. Ема. М., 1999.

84. Пчелинцева JI.M. Правовая природа права граждан на жилище в России // Конституционное право: восточноевропейское обозрение, № 2 (47), 2004.

85. Рогова А. Ипотека и ЖСК два принципа риска доступного жилья //Квартира. Дача. Офис, № 219 (1589), 23.11.2004

86. Романов П.И. Общие права и обязанности военнослужащих Вооруженных Сил СССР. М., 1965.

87. Романов П.И. Военное право как отрасль советского законодательства, учебная и научная дисциплина // Вопросы теории военного законодательства и практики его применения. М., 1974.

88. Седугин П.И. Жилищное право: Учебник для вузов. М., 1998.

89. Серегин В.П. Военное право: Учебник. М., 1988.

90. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М., 1999.

91. Сливков A.C. Материальное обеспечение военнослужащих, проходящих военную службу по контракту, зачисленных в распоряжение командира (начальника) // Право в Вооруженных Силах, №№ 5,6 2006

92. Сокол П.В. Ипотечное жилищное кредитование: некоторые проблемы правового регулирования // Адвокат, № 3, 2007

93. Социальные аспекты реализации накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих // http://www.mil.ru/849/11876/16392/index.shtml

94. Сурков А.Н. Военное право и гражданское законодательство в XXI веке // Российский военно-правовой сборник № 9: Военное право в XXI веке. Серия «Право в Вооруженных Силах консультант». - М.: За права военнослужащих, 2007

95. Таганов Ю.Н. Обеспечение соблюдения воинской дисциплины военнослужащими, проходящими военную службу по контракту // Военно-юридический журнал, № 1, 2006

96. Толкушкин A.B. Комментарий (постатейный) к Федеральному закону от 20.08.2004 № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» // Подготовлен для Системы КонсультантПлюс, 2005.

97. Трофимов E.H. О порядке определения очередности предоставления жилых помещений военнослужащим, проходящим военную службу по контракту в воинских частях (учреждениях) Министерства обороны Российской Федерации // Право в Вооруженных Силах, № 12, 2006

98. Филиппова Е.С. Проблемы реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России» // Законодательство и экономика, № 8, 2006.

99. Хропанюк В.Н. Теория государства и права / Под ред. В.Г. Стрекозова. М., 1997.

100. Чаленко А.Ю. Права членом семьи военнослужащих на жилое помещение // Право в Вооруженных Силах, № 6, 2005

101. Шанхаев C.B. Социальные гарантии и компенсации членам семей военнослужащих, перемещенных по службе // Право в Вооруженных Силах, № 12, 2006

102. Шахбазов P.A. Правовое регулирование социальной защиты военнослужащих: очерки российской истории // Военно-юридический журнал, № 6, 2007