Правовое положение организации, оказывающей услуги в сфере управления многоквартирными домами тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 12.00.03, кандидат юридических наук Савицкая, Ольга Геннадьевна

• Савицкая, Ольга Геннадьевна
• кандидат юридических наук
• 2011

Оглавление диссертации кандидат юридических наук Савицкая, Ольга Геннадьевна

Введение.

Глава 1. Особенности гражданской правосубъектности организации, оказывающей услуги в сфере управления многоквартирными домами.

§ 1. Понятие и сущность правосубъектности управляющей организации.

§ 2. Предмет, цели и виды деятельности управляющей организации.

Глава 2. Отличительная характеристика правового статуса управляющей организации в зависимости от ее организационно правовой формы.

§ 1. Правовой статус коммерческой управляющей организации.

§ 2. Правовой статус некоммерческой управляющей организации.

§ 3. Правовой статус индивидуального предпринимателя, осуществляющего деятельность по управлению многоквартирными домами.

Глава 3. Саморегулирование в сфере управления многоквартирными домами как механизм обеспечения правового положения управляющей организации.

§1. Правовые основы зарождения и развития саморегулирования в сфере управления многоквартирными домами.

§ 2. Особенности правового статуса саморегулируемых организаций в сфере управления многоквартирными домами.

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Правовое положение организации, оказывающей услуги в сфере управления многоквартирными домами»

Актуальность темы диссертационного исследования. Вступление в силу Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» 1 обусловило широкомасштабный рост числа собственников жилых помещений в многоквартирных домах, в общую долевую собственность которых перешло общее имущество многоквартирного дома. Собственники жилых помещений приобрели статус субъектов правоотношений по управлению общим имуществом многоквартирного дома.

Новые принципы регулирования отношений, возникших между собственниками помещений в многоквартирном доме по поводу управления общим имуществом, впервые получили отражение в Жилищном кодексе Российской Федерации (далее - ЖК РФ), который, в отличие от Жилищного кодекса РСФСР, предусматривающего управление жилищным фондом в целом, определил три способа управления общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

На сегодняшний день одним из ключевых субъектов на рынке жилищно-коммунальных услуг выступают управляющие организации. Преимущества привлечения управляющей организации к управлению общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме очевидны, так как в отличие от товариществ собственников жилья, жилищных кооперативов и жилищно-строительных кооперативов (далее - ТСЖ, ЖК и ЖСК) такие организации занимаются управлением на профессиональной основе. Так, например, по данным Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства в России насчитывается 1 473 404 многоквартирных дома, собственники около 90 % из них уже выбрали какой-либо из способов управления домом. В 27 % указанных многоквартирных домов собственники непосредственно управляют своими домами, 13 %

1 См.: Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. № 28. Ст. 959. многоквартирных домов управляются ТСЖ, ЖК и ЖСК, 60 % многоквартирных домов управляются управляющими организациями. Кроме того, 41 % ТСЖ, ЖК или ЖСК заключили договоры с управляющими организациями 2.

Вместе с тем отсутствие детального правового регулирования деятельности организаций, оказывающих услуги в сфере управления многоквартирными домами, существенно тормозит развитие рыночных отношений, препятствует формированию условий для привлечения организаций в данную сферу деятельности, переходу к экономическим методам регулирования. В настоящее время ни в гражданском, ни в жилищном законодательстве не раскрывается правовая сущность понятия «управляющая организация», не определяется гражданско-правовой статус данной организации, цели, предмет, виды деятельности, отсутствуют положения, содержащие требования к ее организационно-правовой форме.

Несмотря на социальную значимость деятельности по управлению многоквартирными домами, действующим законодательством не предусмотрены положения о лицензировании данной деятельности, в связи с чем, по нашему мнению, следует акцентировать внимание на развитии института саморегулирования в обозначенной сфере. Деятельность саморегулируемых организаций в сфере управления- многоквартирными домами должна подлежать правовому регулированию, однако до сих пор особенности членства в данной организации, права и обязанности управляющих организаций, объединенных на принципах саморегулирования, и ряд других неотъемлемых аспектов деятельности саморегулируемых организаций в сфере управления многоквартирными домами на законодательном уровне не установлены.

В юридической литературе тема управления общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме с помощью привлечения

2См.:1ЛШ http://www.interfax-russia.ru/main.asp7icNl 79288&зес=1664 (дата обращения 02.07.2011). на договорной основе управляющей организации широко обсуждается, однако по вышеуказанным вопросам единых доктринальных подходов не выработано. Сложившаяся ситуация не только отрицательно сказывается на деятельности данных организаций, но и затрагивает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме и ресурсоснабжающих организаций.

В связи с изложенным необходимость решения обозначенных проблем обусловливает проведение комплексного исследования особенностей гражданской правосубъектности организаций, оказывающих услуги в сфере управления многоквартирными домами, путем рассмотрения целей, задач, видов деятельности данных организаций, их организационно-правовых форм, членства данных организаций в саморегулируемых организациях.

Объект и предмет исследования. Объектом диссертационного исследования является российское законодательство, регулирующее порядок создания и деятельность управляющих организаций, материалы судебной практики по соответствующей категории споров, хозяйственная практика управляющих организаций, а также научно-теоретические взгляды и концепции по общетеоретическим вопросам и теме диссертации.

Предметом исследования является выявление особенностей гражданско-правового положения организаций, оказывающих услуги в сфере управления многоквартирными домами, и их членство в саморегулируемых организациях.

За рамками диссертационного исследования осталось самостоятельное изучение понятия договора управления многоквартирным домом, его содержания, порядка заключения, а также рассмотрение вопросов, связанных с владением, пользованием, распоряжением общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, что обусловлено прежде всего формальными требованиями к объему работы.

Цель и задачи исследования. Цель исследования заключается в том, чтобы на основе комплексного анализа действующих положений гражданского и жилищного законодательства, судебной практики, юридической литературы изучить особенности гражданско-правового положения управляющей организации, исследовать цели, предмет и виды ее деятельности, выявить имеющиеся пробелы в законодательном регулировании вопросов создания и деятельности данного вида организаций и разработать научно-практические рекомендации по совершенствованию действующего законодательства.

Цель исследования определила круг взаимообусловленных задач:

- на основе фундаментальных исследований понятия правосубъектности юридического лица, сложившихся в доктрине гражданского права, провести теоретический анализ особенностей гражданской правосубъектности управляющей организации, сформулировать определение понятия правосубъектности управляющей организации, определить ее характерные черты;

- раскрыть особенности гражданско-правового положения управляющей организации путем изучения предмета, целей и видов ее деятельности;

- сформулировать определение понятия управления многоквартирным домом на основе систематизации и обобщения теоретической и нормативной правовой базы, рассмотреть структуру гражданско-правовых отношений по управлению многоквартирным домом, определить круг субъектов и объектов правоотношений, а также основания возникновения данных правоотношений. Исходя из сформулированного понятия управления многоквартирным домом и анализа правоотношений в данной сфере выявить правовую сущность управления многоквартирным домом;

-путем анализа организационно-правовых форм юридических лиц, предусмотренных действующим законодательством, выявить организационно-правовые формы, обеспечивающие оптимальные условия для осуществления деятельности управляющей организации;

- исследовать вопросы правового положения саморегулируемых организаций в сфере управления многоквартирными домами, предмет и цель их деятельности;

-определить требования к членам саморегулируемой организации в сфере управления многоквартирными домами;

-на основе проведенного исследования разработать собственные и оценить имеющиеся предложения по совершенствованию действующего законодательства, регулирующего правоотношения, возникающие в связи с созданием и деятельностью управляющих организаций.

Степень научной разработанности темы характеризуется следующим. Отдельным аспектам рассматриваемой проблематики, в частности понятию правосубъектности юридического лица, уделялось внимание представителями дореволюционной, советской и современной правовой мысли. Исследованию категории «правосубъектность юридического лица» посвящены труды таких выдающихся цивилистов, как Н.Г. Александров, С.Н. Братусь, Я.Р. Вебере, A.B. Венедиктов, Н.В. Витрук,

В.П. Грибанов, О.С. Иоффе, O.A. Красавчиков. Наиболее значительный научный вклад в разработку теоретико-методологических основ изучения данной категории и ее содержания за последнее время внесли

B.В. Витрянский, Е.А. Дубовицкая, Н.В. Козлова, С.О. Лозовская,

A.A. Слугин, Е.А. Суханов и другие ученые. Над проблемами правосубъектности юридического лица также работали A.B. Иванов,

C.В. Крутикова, В.А. Лаптев, Д.А. Медведев и др.

Защищены диссертации в области правового положения юридических лиц С.В. Крутиковой, Р.Л. Бальзамовым, О.Ю. Бояровой, A.A. Кузьминовым, И.К. Куликовой, П.А. Курковым, A.A. Кытмановой, Е.П. Лихотниковой,

В.Г. Мариян, И.А. Михайловой, К.В. Мироновой, А.Е. Пилецким, В.Н. Сидоровым, В.В. Якушиной и др.

Исследования основополагающих институтов права собственности, права общей собственности, порядка реализации указанного субъективного права имеют солидную историю и содержатся в трудах как дореволюционных правоведов: К.Н. Анненкова, Д.И. Мейера,

B.И. Синайского, Г.Ф. Шершеневича, так и цивилистов советского и современного периодов: С.С. Алексеева, Д.М. Генкина, В.П. Грибанова, О.С. Иоффе, O.A. Красавчикова, П.В. Крашенинникова, В.П. Мозолина, Ю.К. Толстого и др.

Ряду вопросов в сфере управления многоквартирными домами посвящены работы В.В. Андропова, Т.А. Борзенковой, И.А. Дроздова,

C.Г. Певницкого, В.Д. Рузановой, В.А. Фогеля и других ученых.

Теоретическим и практическим проблемам управления многоквартирным домом, в частности, посвящены диссертационные исследования O.E. Жульевой, Р.З. Ибатуллиной, Н.М. Мантул, И.В. Марковой, В.К. Михайлова, И.В. Морсовой, С.В. Стрегибелева, У.Б. Филатова, С.Ю. Шахова. Однако основной акцент делался, как правило, на правовой режим общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (С.Г. Певницкий, У.Б. Филатов, Н.М. Мантул, Р.З. Ибатуллина), либо на правовое регулирование отдельных способов управления многоквартирным домом (O.E. Жульева, В.К. Михайлов,

С.Ю. Шахов).

Понятие саморегулируемых организаций появилось в доктрине гражданского права сравнительно недавно, его исследование содержится в трудах таких российских ученых, как С.В. Бахин, Е.И. Васьковский,

В.В. Витрянский, A.A. Иващенко, Н.И. Клейн, И.М. Кулишер, Е.А. Павлодский, И.А. Покровский, В.А. Рахмилович. Проблемам правового положения саморегулируемых организаций посвящены диссертационные исследования A.B. Басовой, Д.О. Грачева, И.Г. Журина и др.

Тем не менее каких-либо специальных комплексных исследований в российской гражданско-правовой науке относительно особенностей правосубъектности управляющей организации, её организационно-правовых форм, правового положения саморегулируемых организаций в сфере управления многоквартирными домами не проводилось.

Вместе с тем большая социальная значимость деятельности управляющих организаций на рынке жилищно-коммунальных услуг в условиях отсутствия надлежащего законодательного регулирования обусловливает необходимость полного и всестороннего исследования особенностей правового положения указанных структур.

Методологическая основа исследования. Поставленные исследовательские задачи решались с использованием как общенаучных (системного подхода, анализа, синтеза, аналогии, типологии), так и специальных методов познания (логико-юридического, сравнительноправового, метода юридического моделирования). При толковании норм законодательства применялись языковой (грамматический), исторический, систематический способы толкования. В целях повышения методологической обоснованности исследования широко использовались категории общей теории права.

Изучаемая категория «правосубъектность организации, оказывающей услуги в сфере управления многоквартирными домами» была проанализирована с точки зрения как единого целого, так и ее отдельных элементов.

Теоретическую основу исследования составили научные труды вышеперечисленных авторов, а также работы в области общей теории права, философии, гражданского, жилищного и предпринимательского права.

Нормативную и эмпирическую основу исследования составили положения действующего гражданского и жилищного законодательства Российской Федерации, судебная практика Верховного Суда РФ, Высшего Арбитражного Суда РФ, арбитражных судов; проекты федеральных законов в сфере рассматриваемых отношений, документы управляющих организаций, а также практические аспекты правоприменительной деятельности в исследуемой сфере.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в том, что на основе анализа действующего законодательства, материалов судебной практики, научно-теоретических взглядов и концепций предпринята попытка комплексного изучения особенностей гражданско-правового положения управляющей организации, сформулировано определение понятия гражданской правосубъектности управляющей организации, определены предмет, цели, виды деятельности данной организации.

В представленной работе выявлена специфика правового статуса управляющей организации в зависимости от ее организационно-правовой формы, а также особенности осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами индивидуальным предпринимателем; разработана классификация субъектов гражданско-правовых отношений в сфере управления многоквартирными домами, в основу которой положено наличие вещных прав субъекта по отношению к объекту управления, а также от чьего имени и в чьих интересах субъект управления выступает в отношениях с иными лицами.

С целью защиты прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме предложено на законодательном уровне предусмотреть создание саморегулируемых организаций в сфере управления многоквартирными домами, закрепить обязательное членство управляющих организаций в данных саморегулируемых организациях. В рамках проведенного исследования сформулировано определение саморегулируемой организации в сфере управления многоквартирными домами, ее основные права, обязанности, задачи, условия членства управляющих организаций в саморегулируемой организации.

На основе анализа действующего законодательства, материалов судебной практики, хозяйственной деятельности управляющих организаций разработаны предложения по внесению дополнений в ЖК РФ, а также авторская редакция отдельных статей проекта федерального закона о саморегулируемых организациях в сфере управления многоквартирными домами.

В результате проведенного исследования на защиту выносятся следующие основные выводы и положения, конкретизирующие научную новизну диссертации:

Обосновывается и дается авторское определение «правосубъектности управляющей организации», под которой следует понимать «возникшую с момента государственной регистрации способность данной организации выступать субъектом гражданско-правовых отношений как с собственниками помещений в многоквартирном доме, ресурсоснабжающими организациями, иными хозяйствующими субъектами, так и с органами государственной власти и местного самоуправления, осуществлять права и нести обязанности в рамках деятельности, направленной на управление многоквартирными домами в целях создания благоприятных и безопасных условий проживания, содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, предоставления коммунальных услуг».

2. Формулируется вывод, согласно которому в целях обеспечения наиболее полной защиты прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме следует на законодательном уровне определить, что виды деятельности, осуществляемые управляющей организацией, не могут выходить за пределы целей управления многоквартирным домом, установленных ч. 1 ст. 161 ЖКРФ.

В связи с этим предлагается дополнить статью 161 ЖК РФ частью 2.4, изложив ее в следующей редакции: «2.4. Управляющая организация не вправе осуществлять деятельность, не соответствующую целям управления многоквартирным домом, предусмотренным частью 1 настоящей статьи».

В случае внесения указанных изменений правоспособность управляющей организации независимо от ее организационно-правовой формы будет носить специальный характер.

3. Предлагается авторская классификация субъектов гражданско-правовых отношений в сфере управления многоквартирными домами (непосредственный, корпоративный, опосредованный, внешний субъект), в основу которой положено наличие вещных прав субъекта по отношению к объекту управления, а также от чьего имени и в чьих интересах субъект управления выступает в отношениях с иными лицами. При этом обосновывается, что управляющая организация является «опосредованным» субъектом данных отношений. Опосредованный субъект гражданско-правовых отношений в сфере управления многоквартирными домами -субъект, осуществляющий управление общим имуществом в многоквартирном доме на основе договорных отношений с собственниками помещений в данном доме и не наделенный вещными правами в отношении объекта управления, выступающий в отношениях с иными лицами от своего имени в интересах собственников.

4. В действующем законодательстве четко не выражена позиция в отношении лица, выступающего оферентом при заключении договора о приобретении коммунального ресурса. В целях определения порядка заключения договора о приобретении коммунального ресурса, более полного учета прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме и ресурсоснабжающих организаций на законодательном уровне следует установить обязанность управляющей организации с момента принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о выборе данной управляющей организации направить предложение о заключении договора о приобретении коммунального ресурса ресурсоснабжающей организации.

5. Федеральными законами от 14 ноября 2002 г. № 161-ФЗ

О государственных и муниципальных унитарных предприятиях»3 и от 6 октября 2003 г. № 131-ФЭ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»4 не предусмотрено создание государственных и муниципальных унитарных предприятий, предоставляющих услуги по управлению жилищным фондом, однако в настоящее время деятельность данных предприятий широко распространена в региональной практике.

Обосновывается, что с целью исполнения требований действующего законодательства, оптимальной защиты прав кредиторов следует предусмотреть, что государственные и муниципальные унитарные предприятия, оказывающие услуги по управлению многоквартирными домами, подлежат приватизации путем продажи имущественных комплексов.

6. Для защиты прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме предлагается на законодательном уровне предусмотреть создание саморегулируемых организаций в сфере управления многоквартирными домами, закрепить обязательное членство управляющих организаций в данных саморегулируемых организациях.

С целью организации деятельности по управлению многоквартирными домами необходимо установить нормы, определяющие правовое положение саморегулируемых организаций в сфере управления многоквартирными домами, их права и обязанности, основные задачи, среди которых:

3 См.: Собрание законодательства РФ. 2002. № 48. Ст. 4746.

4 См.: Собрание законодательства РФ. 2003. № 40. Ст. 3822. повышение качества предоставления услуг и выполнения работ по управлению многоквартирными домами; участие в подготовке проектов нормативных правовых актов органов власти по вопросам, связанным с развитием сферы жилищно-коммунального хозяйства.

В связи с этим предлагается включить в проект федерального закона о саморегулируемых организациях в сфере управления многоквартирными домами статьи «Основные задачи, права и обязанности саморегулируемой организации в сфере управления многоквартирными домами» и «Членство в саморегулируемой организации в сфере управления многоквартирными домами», содержание которых приводится в приложении к диссертации.

7. Сформулирован вывод, согласно которому в целях установления единых требований к управляющим организациям, независимо от того, созданы ли данные организации в форме юридического лица либо деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется индивидуальным предпринимателем, предлагается законодательно закрепить условия членства в саморегулируемой организации в сфере управления многоквартирными домами.

Авторская редакция статьи «Условия членства в саморегулируемой организации в сфере управления многоквартирными домами» проекта федерального закона о саморегулируемых организациях в сфере управления многоквартирными домами приводится в приложении к диссертационной работе.

8. Обосновывается, что одним из условий деятельности саморегулируемых организаций в сфере управления многоквартирными домами является обеспечение гарантии финансовой ответственности управляющих организаций - членов саморегулируемой организации в сфере управления многоквартирными домами. В целях реализации данного положения необходимо законодательно закрепить нормы, предусматривающие особенности страхования гражданской ответственности управляющих организаций и формирования компенсационного фонда саморегулируемых организаций в сфере управления многоквартирными домами.

9. Аргументируется вывод о том, что применительно к модели саморегулирования в сфере управления многоквартирными домами, с учетом сложившихся особенностей российского рынка, наиболее оптимальной является двухуровневая система саморегулируемых организаций в сфере управления многоквартирными домами, включающая в себя:

- саморегулируемые организации, объединяющие управляющие организации, осуществляющие свою деятельность в пределах территорий, входящих в состав субъекта Российской Федерации (региональный уровень);

- ассоциации саморегулируемых организаций (федеральный уровень).

С целью взаимодействия управляющих организаций и органов государственной власти и местного самоуправления в соответствии с федеральными законами от 6 октября 1999 г. № 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации»5, от 6 октября 2003 г. № 131-ФЭ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» в ассоциации саморегулируемых организаций предлагается включить представителей органов государственной власти и местного самоуправления с правом совещательного голоса.

Теоретическая и практическая значимость работы определяется следующими обстоятельствами. Основные выводы и положения, изложенные в диссертации, являются определенным вкладом в развитие теоретических положений о правовом статусе организации, оказывающей услуги в сфере управления многоквартирными домами, и могут быть использованы для

5 См.: Собрание законодательства РФ. 1999. № 42. Ст. 5005. дальнейшего исследования как обозначенной проблемы, так и непосредственно связанных с ней вопросов.

Сформулированные предложения по внесению дополнений в ЖК РФ, авторская редакция отдельных статей проекта федерального закона о саморегулируемых организациях в сфере управления многоквартирными домами могут быть использованы в нормотворческой деятельности с целью совершенствования действующего законодательства, регулирующего вопросы управления многоквартирным домом, а также при анализе и оценке правоприменительной практики. Результаты диссертационного исследования целесообразно использовать при преподавании учебных курсов по гражданскому, предпринимательскому и жилищному праву.

Апробация результатов исследования. Диссертация подготовлена и обсуждена на кафедре гражданского права и процесса Московского университета МВД России. Ряд теоретических положений и предложений по совершенствованию действующего законодательства нашли отражение в публикациях и выступлениях автора на научно-практических конференциях, результаты проведенного исследования использованы в практической деятельности органов местного самоуправления г. Рязани.

Структура диссертации обусловлена целью и результатами проведенного научного исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, включающих в себя семь параграфов, заключения, списка использованных источников и приложения.